CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES

Nocin:
Es una situacin que se presenta cuando dos fundos tienen sus lmites confundidos,
por no habrselos demarcado o cuando existieron pero se borraron por la accin del
tiempo.
La determinacin del lmite separativo recibe el nombre de demarcacin, que se
lleva a cabo mediando una accin de deslinde.
Naturaleza jurdica:
La determinacin del lmite de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos
propietarios, no es propiamente una divisin de cosa comn; antes bien una
separacin de fracciones que no son comunes, pero que estn unidas por
consecuencia de la falta de lmites.
Derecho Romano:
La actio finium regundorum del derecho romano. En la poca de Justiniano se
consideraba que esta accin era una accin mixta, es decir tanto personal como
real. Su origen se remonta a la Ley de las Doce Tablas y proceda cuando los lmites
de dos fundos contiguos se encontraban confundidos, sea accidentalmente o
porque uno de los propietarios haba cometido usurpaciones en el terreno del
vecino, surgiendo a raz de sta confusin y respecto de cada uno de los vecinos, la
obligacin de regular los lmites de sus propiedades y a travs de la actio finium
regundorum se proceda a la divisin de las cosas comunes, ya que se consideraba
que la confusin creaba entre los vecinos una comunidad especial.
Hasta la poca de Justiniano se llamaba confinium a la franja de terreno de hasta
cinco pies, existente entre dos terrenos cultivados y cada propietario deba dejar
libre dos pies y medio. Si la franja de terreno era de ms de cinco pies, entonces los
vecinos deban intentar la accin reivindicatoria.
El juez tena facultades para realizar adjudicaciones en el supuesto en que no se
poda establecer los lmites y divida la franja del terreno confundida, mediante una
sentencia constitutiva del derecho. Tambin en esta sentencia el juez regulaba las
cuestiones pendientes entre los comuneros y poda condenar a una de las partes a
pagar a la otra una suma de dinero
Cdigo Civil
El art. 2746 dice: El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos
con los de un terreno colindante, reputase condmino con el poseedor de ese
terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se
demarquen.
El Cdigo los reputa condminos y tiene derecho a ejercer una accin para que se
investiguen y demarquen esos lmites. El condominio, desde luego, se extiende
nicamente a la zona dudosa y de ninguna manera abarca la totalidad de los
terrenos que pertenecen exclusivamente a cada dueo.
Mariani de Vidal entiende que en estos supuestos existe un condominio que nace de
la ley.
En tanto que Borda, considera que no hay condominio. Dice este autor que hay
confusin de lmites y la ley slo tiene en cuenta la confusin de lmites para

hacerla cesar, por cuanto el Cdigo Civil reglamenta la accin de deslinde a pesar
del ttulo que pone en el Captulo IV, es decir el Cdigo Civil se ocupa de las vas
legales para hacer cesar esa confusin que arroja dudas sobre los lmites fsicos.
Afirma que los vecinos tienen sobre la zona dudosa una suerte de coposesin, pero
en la prctica tambin puede suceder que uno slo de los vecinos est poseyendo
la zona dudosa o bien que uno de ellos posea una parte y el otro, otro sector.
Queda claro con ello que la llamada "confusin de lmites" no debe versar sobre una
duda o ignorancia de la titularidad de los derechos sobre determinada franja o
banda de terreno sino sobre su determinacin precisa sobre ste. Mustos.
CONDICIONES:
a) Heredades contiguas;
b) Los predios deben ser rsticos. No urbanos, entendindose al urbano, como
terreno edificado.
c) El litigio no debe versar sobre el alcance de los ttulos.
d) El lmite no debe estar determinado sobre el terreno por ausencia o desaparicin
de las seales demarcatorias.

Efectos del condominio por confusin de lmites:

El efecto que produce es que cada comunero tiene la facultad de pedir que los
lmites que estn confusos se investiguen y demarquen; investigacin y
demarcacin que se realiza a travs de la accin de deslinde.
Cada condmino no puede realizar actos de dueo exclusivo sobre la parte confusa
y la divisin de los frutos debe hacerse igualitariamente.

La accin de deslinde. Concepto:

Es el medio por el cual se demarcan los lmites confundidos de dos fundos.
La accin de deslinde es aquella mediante la cual, cada una de las partes es a la
vez demandante y demandado, y debe por consiguiente probar su derecho. (Nota al
2746)-

Objeto
Que los lmites se investiguen y demarquen. La investigacin supone el anlisis de
los inmuebles contiguos, de los vestigios. Luego viene la operacin tcnica de
ubicar los respectivos ttulos en el terreno (MENSURA) y despus determinar los
lmites, o sea efectuar el deslinde y finalmente se procede a demarcar la lnea
divisoria mediante la colocacin de seales que la constaten y perpeten, o sea
AMOJONAR.
Naturaleza jurdica de la accin de deslinde
a) Algunos autores consideran que estamos en presencia de una accin real que
surge del dominio que se tiene sobre la cosa y que se da al titular en defensa de su
derecho. Es una accin en la cual se discute el derecho mismo de los linderos para

determinar hasta dnde llega la propiedad de cada uno de ellos (Rayce, Garrido y
Andorno).
b) Otros piensan que se trata de una accin personal, porque no est en juego ni el
dominio ni su desmembracin, sino que se trata de un trmite judicial que obliga al
vecino a participar en la investigacin y sealamiento de los lmites. (Lafaille,
Bibiloni).
c) Una tercer postura estima que se trata de una accin mixta, ya que importa
particin de la cosa comn y envuelve una reivindicacin (Segovia).
En realidad la discusin doctrinaria carece de inters prctico por cuanto la razn
de establecer la naturaleza jurdica de una accin judicial es a fin de determinar
cul es el juez competente para intervenir en la controversia y si la accin es
prescriptible o no.
En lo que se refiere a la competencia del juez, el art. 5 inc 1 del Cdigo Procesal
Civil y Comercial dispone que el juez competente es el juez del lugar donde est
situado el inmueble para entender de las acciones reales relativas a ese inmueble y
agrega que ese juez tambin entiende acerca de la accin de deslinde. Pareciera
ser entonces que la accin de deslinde es una accin personal, pero da igual
solucin a la real.
Y en materia de prescripcin, el art. 4019 inc. 3 del C.C. establece que es
imprescriptible la accin de divisin mientras dura la indivisin y nuestro cdigo
trata de la confusin de lmites en el condominio.

Sus diferencias con la accin de reivindicacin

Artculo 2746
ARTICULO 2.746.- El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos
con los de un terreno colindante, reputase condmino con el poseedor de ese
terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se
demarquen.
Artculo 2747
ARTICULO 2.747.- Cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, o cuando
hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accin
competente a los colindantes es la accin de reivindicacin para que a uno de los
poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese el otro.

En la accin de deslinde ambas partes estn de acuerdo en la existencia de

una zona confusa de sus lmites en cambio en la accin reivindicatoria, existe
controversia sobre los lmites.
En la accin de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y
por lo tanto sobre ambos pesa la carga de la prueba, nota al art. 2746.
En la accin reivindicatoria, una de las partes es la actora y la otra la
demandada. La actora deber probar su derecho, el peso de la carga reposa
en ella.

En caso de duda, cuando no se pueda precisar los lmites separativos, en la accin

de deslinde el Juez deber fallar segn su criterio (art. 2755) en tanto que en el

juicio reivindicatorio si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar

la demanda.
El objeto en la accin de deslinde es la demarcacin e investigacin de los lmites;
en tanto que el objeto de la accin reivindicatoria es la restitucin de parte del
terreno a su verdadero dueo.

Titulares de la accin:
Accin de deslinde
Art. 2749 que la accin de deslinde compete nicamente a los que tengan
derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Artculo 2753
ARTCULO 2.753.- El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes
por acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser de
ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen
concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese
aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada,
servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio
a tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que
permiten volver sobre una convencin.
Artculo 2754
ARTCULO 2.754.- El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del
juicio, ser la que prescriban las leyes de procedimiento.
Artculo 2755
ARTICULO 2.755.- No siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los
vestigios antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida
entre los colindantes, segn el juez lo considere conveniente.

Ejecucin del deslinde. Formas

1-Deslinde por acuerdo de linderos o extrajudiciales (Art. 2753)
A-El acuerdo debe constar en escritura pblica, ser inscripta en el Registro de la
Propiedad.
B-El acuerdo, la mensura y los antecedentes deben presentarse al Juez para su
aprobacin.
C-La mensura con ms la escritura pblica en donde consta el acuerdo otorgada por
personas capaces forman el ttulo de propiedad que solo puede ser atacado por los
terceros por las causas que permiten volver sobre una convencin.

Deslinde Judicial. Procedimiento. Efectos (art. 2754)

Ambas partes deben aportar pruebas

Se realiza con la intervencin de un agrimensor. El juez oir al perito y puede: ser

convencido por las partes o decidir por s por dnde pasa el lmite segn considere
conveniente.
Efectos del deslinde
La sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la mensura
practicada, homologada por juez competente, sirven como ttulo de propiedad, vale
decir que ser parte integrante accesoria o complementaria del ttulo de dominio de
cada uno de los colindantes.
BIBLIOGRAFA: Marina Mariani de Vidal, Jorge Mustos, Pedro Pablo
Perrotti.