20M Proyecto Modelo

Estudio Econmico-Financiero para la
Implementacin del Hotel San Martn de Porres
ndice
RESUMEN EJECUTIVO
Captulo 1.
INFORMACIN GENERAL
Captulo 2.
ESTUDIO DE MERCADO
2.1.ANLISIS DE LA OFERTA
2.1.1 Oferta actual de hospedaje
2.1.2 Futuros proyectos hoteleros en la zona
2.1.3 Servicios complementarios a la infraestructura
2.1.4 Anlisis de la competencia
2.1.5 Proyeccin de la oferta
2.2ANLISIS DE LA DEMANDA
2.2.1 Demanda actual de alojamiento
2.2.2 Proyeccin (expectativas) de la demanda
2.2.3 El proyecto en el mercado
2.3TARIFAS DE ALOJAMIENTO
2.4SISTEMA DE COMERCIALIZACIN
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO
Captulo 3. PERFIL DE LA EDIFICACIN, TAMAO Y LOCALIZACIN

3.1Perfil de la edificacin
3.2Tamao
3.3Localizacin
Captulo 4. INGENIERA
4.1Condiciones particulares.
4.2Requerimientos bsicos del proyecto
4.2.1 Terreno
4.2.2 Infraestructura
4.3Concepcin arquitectnica
4.4Obras civiles
4.5Equipamiento electromecnico y de servicios
4.6Amoblamiento, decoracin y conexos
Captulo 5. INVERSIONES
5.1Terreno
5.2Obras civiles
5.3Equipamiento electromecnico y equipamiento diverso
5.4Amoblamiento, decoracin y conexos
5.5Imprevistos
5.6Intangibles
5.7Capital de trabajo
5.8Consolidado de inversiones
Proyecto elaborado por el Prof. Magn Prez Oporto y adaptado como material de discusin en
clase. Tiene nombres y datos cambiados. Podran encontrarse algunas discrepancias de lugar.
Captulo 6. FINANCIAMIENTO
6.1Fuentes de financiamiento
6.2Condiciones financieras del prstamo
6.3Estructura del financiamiento
6.4Servicio de la deuda
Captulo 7. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y COSTOS
7.1Ingresos
7.2Costos de produccin
7.3Costos de administracin y ventas
7.4Costos financieros
COSTOS FIJOS Y VARIABLES
Captulo 8. ESTADOS ECONMICOS Y FINANCIEROS
8.1Estado de ganancias y prdidas
8.2Flujo de caja
Captulo 9. ORGANIZACIN Y ADMINISTRACIN
9.1Estructura
9.2Personal
Captulo 10. EVALUACIN PRIVADA
10.1 Evaluacin econmica
10.2 Evaluacin financiera
10.3 Anlisis de sensibilidad
10.4 Punto de equilibrio
CONCLUSIONES
ANEXOS
Resumen ejecutivo
El Hotel San Martn de Porres tendr 3 estrellas y estar localizado en el distrito de
Surquillo. Considera competencia a los hoteles tradicionales Surquillo y Per.
La capacidad ofertada es la siguiente:
Tipo de habitacin
Matrimonial
Suites
Total
Cantidad de
habitaciones
25
05
Tarifa por
habitacin (US$)
20
30
30
Dispone de comedor, recepcin, estar, cafetera, bar, sala de conferencias y otros

servicios de gran comodidad para el pasajero.
El monto de inversin total es de US$ 291 288 desagregado de la siguiente
manera:
Inversin fsicaUS$264 910
Inversin intangibleUS$11 378
Capital de trabajoUS$15 000
La estructura del financiamiento es la siguiente:
Monto
Aporte propio87 378
Prstamo203 910
TOTAL305 922
%
33
67
100
En la evaluacin realizada al proyecto desde el punto de vista econmico, se tiene

los siguientes indicadores: valor presente neto econmico de: US$ 270 313.
La tasa interna de retorno econmica revela un rendimiento de 18.67%.
En la evaluacin financiera, el valor presente neto financiero es US$ 104 263 y la
tasa interna de retorno financiera es de 61.54%.
El punto de equilibrio se logra con US$ 105 076 de ingreso en el segundo ao de
operaciones, equivalente a la ocupacin promedio anual del 44.29%.
Captulo 1. Informacin general1

1.1
Nombre de la empresa
Domicilio legal
:
:
San Martn de Porres S.A.

Av. Toms Marsano 222
Surquillo, Lima.
1.2
Proyecto
Actividad econmica
Nombre
Categora
Localizacin
Distrito
Provincia y departamento
:
:
:
:
:
:
Hotelera
Hotel "Surquillo"
Hotel Tres Estrellas2
Av. Toms Marsano 222
Surquillo
Lima
1.3
Identificacin de los consultores

Proyecto arquitectnico:
Estudio econmico-financiero:
Profesionales responsables del estudio
Ser lo ms explcito en esta informacin para presentar el proyecto, promotores y consultores.

Categora segn Reglamento de Establecimientos de Hospedaje del Per, aprobado por Decreto
Supremo N 023-2001-ITINCI de fecha 20 de julio de 2001.
2
Captulo 2. Estudio de mercado3

Introduccin
La actividad turstica desempea un rol importante en la economa de los pases ya
que como fuente generadora de divisas contribuye a mantener el equilibrio socioeconmico debido a su gran efecto multiplicador.
Principales caractersticas del turismo en el Per
El Per tiene excepcionales recursos tursticos que van desde atractivos naturales
hasta legados histricos de gran valor que estn localizados en todo su territorio. A
diferencia de otros pases, en el Per se ofrecen atractivos para todos los tipos de
turismo, desde el cultural hasta el recreativo, pasando por el ecolgico y de
aventura. Estas condiciones determinan ventajas competitivas frente a los pases
de la regin.
Identificacin de la zona de influencia del proyecto
El proyecto se localiza en el distrito de Surquillo y la zona de influencia est
determinada por el rea geogrfica del distrito.
2.1. ANLISIS DE LA OFERTA

2.1.1 Oferta actual de hospedaje
A. En la ciudad de Lima
La oferta de alojamiento en la ciudad de Lima en trminos de capacidad instalada,
al mes de agosto 2005, es de 2 469 habitaciones y 5 062 camas distribuidas en
121 establecimientos de hospedaje de todas las categoras. Ver cuadro 2.1.
Cuadro N 2.1
Capacidad instalada en la Ciudad de Lima al 31.AGO.2005
Capacidad instaladaCategoraN%
Establec.Habitac.%Camas
T. Bsico108.261415.71277
1 Estrella5545.47171 42029.04
2 Estrellas3466461 33726.17
3273 Estrellas1328.173413.24
3 Estrellas6035572614.38
5 Estrellas210.725547310.33
E. Hotelero1428951.13
4.96
1.65
0.83
Total
%
5.47
28.0
5
26.4
1
14.5
0
14.3
4
9.35
1.88
100
1211002 4691005 062

Fuente: Oficina de Estadstica - Sector Turismo Lima.
Se debe ser lo ms explcito en el desarrollo de cada ttulo.
dispone de suficiente capacidad de alojamiento en Surquillo.

Oferta - ao
Habitaciones: 2,469 x 365 = 901,185 Hab.-ao
Camas:5,062 x 365 = 1'847,630 Camas-ao
2.1.2 Futuros proyectos hoteleros en la zona
Aspectos cualitativos de la oferta de alojamiento

Este
tema de
se los
desarrolla
de manerade
muy
discretade
porlalos
inversionistas,
de manera
El 8.26%
establecimientos
hospedaje
zona
son del tipo bsico
que
no
es
posible
conocer
con
exactitud
la
cantidad
de
proyectos
futuros
que
representando aprox. el 6% de la capacidad en habitaciones y el 5% en camas.
incrementen la oferta hotelera en el distrito de Surquillo. Sin embargo, ha
trascendido que existe un ambicioso proyecto que est en la etapa de estudios para
la
de una hotel
tres estrellasde
enlauncategora
distrito colindante
conconstituye
Surquillo.
El implementacin
45.45% corresponde
establecimientos
1 estrella que
De
ejecutarse,
este
podra
ser competencia
para elynuestro
el 29%
y el 28%
deproyecto
la capacidad
instalada
en habitaciones
camas, por cuanto el
segmento
de turismo al que estara orientado es similar, as como su localizacin
respectivamente.
est cercano al mbito de competencia de nuestro proyecto.
Los establecimientos de las categoras 3 y 2 estrellas constituyen el 38.84% del
total representando el 39% del total de habitaciones; y el 41% de camas.
2.1.3 Servicios complementarios a la infraestructura
Aproximadamente, el 6.51% restante corresponde a establecimientos de las

El
distrito de
dispone
actividad
comercialy 26%
muy intensa
y ms
categoras
de Surquillo
4 y 5 estrellas,
condeununa
24%
de habitaciones
de camas.
orientada a ofrecer productos artesanales de la regin bajo la forma de souvenirs.
Los dems servicios de alimentacin y recreacin, estn orientados al segmento de
En
el distrito
de Surquillo
turismo
mochilero,
que son los turistas que quieren disfrutar del turismo invirtiendo
Debido
el hotel
estar localizado
en el
distrito
de Surquillo,
particularizamos
lo
menosa que
posible.
Obviamente,
este no es
segmento
al cual estn
orientados losel
anlisis
este
mbito,
donde encontramos la siguiente planta hotelera.
serviciosendel
hotel
que proyectamos.
Cuadro N 2.2
2.1.4 Anlisis de la competencia

Planta hotelera del distrito de Surquillo al 27. OCT.2005
Nuestro proyecto es un hotel 3***, localizado
en el distrito de Surquillo.
Cap. InstaladaCategoraN%
Consideramos competencia
directa aquellos establecimientos de hospedaje que
EstablecHabitac.%Camas
ofrecen servicios de .la misma categora que el nuestro y como competencia
indirecta4 aquellos
de categora inmediatamente inferior y que estn localizados en
Estrellas110.003417.1770
el rea geogrfica
del proyecto.
3 Estrellas110.003216.1672
2 Estrellas330.007738.89245
1 Estrella (*)550.005527.78143
En la zonaTotal10100.0198100530
de influencia del proyecto slo existe un establecimiento de hospedaje al
que consideramos competencia
directa y otro al que consideramos competencia
0
indirecta.Fuente: Estudio realizado para el Proyecto.
(*) Estimado
%
13.21
13.58
46.23
26.98
100
a) Competencia directa
Consideramos as a los hoteles Surquillo y Per.
La categora de los establecimientos de hospedaje en el distrito de Surquillo es un
Servicios
complementarios
establecimiento
de 4 estrellas, otro de 3 estrellas, 3 de 2 estrellas y 5 de una
-Alimentos
y bebidas, sea en sus comedores o servicio en las habitaciones.
estrella.
-Comunicaciones directas a nivel local, nacional e internacional.
-Traslados al hotel desde los diferentes terminales de Surquillo.
Respecto
a lade
concentracin
de la capacidad
el 50%
corresponde
a la
-Gua
oficial
turismo, subcontratando
conofertada,
una agencia
de viajes
y turismo.
categora de
de boletos
1 estrella,
seguido del 30% que corresponde a la categora de 2
-Compra
areos.
estrellas. Finalmente el 10% corresponde a las categoras 3 y 3 estrellas,
respectivamente.
Tarifas de hospedaje
La planta hotelera del distrito de Surquillo mayoritariamente est orientada al
Sus
tarifasde
netas
son: nacional medio o del turismo extranjero denominado
segmento
turismo
-Habitacin
simple
US $
35.00
mochilero.
-Habitacin doble
US $
35.00
-Suite
US $
45.00
Con lo que puede concluirse que el turismo receptivo organizado, de buena
capacidad de gasto, no exige lujos ni sofisticaciones en alojamiento y transporte no
76
Se tiene conocimiento que a partir del siguiente ao incrementarn en 15%.
b) Competencia indirecta
Su capacidad est constituida por 32 habitaciones y 72 camas, todas con bao
privado y agua caliente.
Principales servicios complementarios
-
Alimentacin completa, y bebidas en sus comedores o room service.

Comunicaciones telefnicas directas a nivel local, nacional e internacional.
2.1.5 Proyeccin de la oferta

La oferta de hospedaje en Surquillo es muy particular con relacin a la oferta de
hospedaje de cualquier otro destino turstico. Ha experimentado un crecimiento del
orden del 8.3% en habitaciones y 6.9 % respecto al nmero de camas en el perodo
comprendido entre los aos 1999 y octubre de 2004.
La evolucin de esta oferta se presenta en el Cuadro N 2.3
Cuadro N 2.3
Evolucin de la oferta hotelera distrito de Surquillo 2000 - 2005
AosHabitac.% Incr.Cama% Incr.
s
2000135382
20011350.03820.0
200216925.245218.3
1764.14724.42003
20041918.55128.5
20051983.75303.5
Promedio8.36.9
Fuente: Elaboracin propia para el presente Estudio.
Tasas de crecimiento anual promedio 2000 - 2005

- Habitaciones8.30%
- Camas6.90%
El crecimiento de la oferta de hospedaje en Surquillo es muy particular porque el
casco urbano del distrito se encuentra en un rea geogrfica muy limitada e
impedida de extenderse por la presencia de enormes reas de viviendas.
Excepto el presente proyecto, no se conocen proyectos hoteleros nuevos, salvo la
ampliacin de capacidad o recategorizacin de algunos de los existentes; los
mismos que no incrementaran sustancialmente la capacidad hotelera del distrito de
Surquillo en un futuro mediato, sino que cambiaran el segmento de turismo al que
ofrezcan sus servicios.
Por estas razones, asumimos un incremento mnimo o casi nulo de la capacidad
hotelera en Surquillo, sobre todo en establecimientos de categora 3 estrellas o
ms, que significaran competencia para nuestro proyecto. Sin embargo, de manera
optimista, asumimos que la oferta hotelera global tenga un incremento promedio
anual en los siguiente porcentajes: habitaciones a razn del 3% y camas a razn
del 2.5%, con lo cual estimamos la proyeccin de la oferta de hospedaje en
Surquillo, mostrada en el Cuadro 2.4.
Cuadro N 2.4
Proyeccin de la oferta de hospedaje en Surquillo
AosHabitacionesCamas
2006204543
2007210557
2008216571
2009223585
6002010230
2376152011
2012244630
2013251646
2014259662
2015267678
Fuente: Elaboracin propia para el presente Estudio.
2.2
ANLISIS DE LA DEMANDA
Perfil de la demanda turstica externa

Es variada la conformacin de la demanda turstica extranjera que llega a la ciudad
de Lima. Uno de los segmentos de mayor importancia es el turismo de naturalezaaventura.
El turista de naturaleza-aventura se define como un viajero que busca la
interaccin activa con naturaleza remota y/o culturas indgenas. Esta clase de
turista busca la interaccin con sus habitantes y su cultura. En trminos de
actividades particulares, los turistas participan en trekking, aprecian animales
(aves, en particular), hacen canotaje y visitan comunidades indgenas. Es cierto
que el Per tiene condicione nicas dadas su biodiversidad, gran variedad de
microclimas y el legado cultural de sus antepasados.
Segn los datos, el 76% de los turistas de naturaleza-aventura que vienen al Per
visitan Surquillo. Este segmento, por lo general no son mochileros. Son ms
solventes econmicamente y ms educados que el comn de los turistas. Su edad
promedio es 50 aos. Generalmente gastan ms dinero en sus vacaciones
internacionales y distribuyen su dinero ms equitativamente a travs del pas que
el turismo convencional.
Se calcula que los turistas de naturaleza-aventura permanecen en el Per 16 das
en promedio, mientras que los que practican otra clase de turismo permanecen un
promedio 10 das. Gastan aproximadamente US $ 500 ms que el turista
convencional.
El tamao de este mercado es impresionante. En Estados Unidos constituy un
mercado de US $ 1 400 millones en el 2003 y en el 2004 sobrepas los US$ 1 500
millones. El mercado est creciendo en 8 a 10% al ao debido a que existen fuertes
tendencias en el mercado que indican que el turista prefiere sitios con belleza
natural a las grandes ciudades y desea conocer y experimentar las culturas
totalmente distintas.
En resumen, creemos que el turismo de naturaleza-aventura es un segmento muy

atractivo para los operadores tursticos peruanos. No slo es un segmento
internacional extenso y en crecimiento, sino uno en el que el Per tiene muchos
recursos que ofrecer. La mayora de los turistas de naturaleza-aventura son menos
exigentes que los turistas convencionales en sus requisitos de comodidad en el
alojamiento y de la sofisticacin de las redes internas de transporte y
comunicaciones. A pesar de que el Per an necesita mejorar su oferta para el
turismo de naturaleza-aventura en muchos aspectos, el pas s est listo para
aceptar un incremento de esta clase de turistas. La concentracin en este
segmento tendra como resultado el incremento y la diversificacin de la oferta
turstica del Per superando la excesiva concentracin en la capital.
Segmentos de mercado
Se han identificado tres subsegmentos en el mercado norteamericano del turismo.
Ellos son: econmico, calidad y emocin, y a todo dar.
2.2.1 Demanda actual de alojamiento

Se determina por
hospedaje. Segn
de los cuales 148
aos 2000 y 2005
el volumen de arribos y pernoctaciones en establecimientos de

informacin estadstica, Lima recibe 206 574 visitantes anuales,
368 son nacionales y 58 206 extranjeros. La evolucin entre los
se presenta en el cuadro N 2.5
Cuadro N 2.5
Evolucin de arribos y pernoctaciones de nacionales y extranjeros a Lima
(Aos 2000 a 2004)
ArribosPernoctaciones
Aos
Nacional Total Extranjero
2000151,39069,306220,696
200140,052176,454136,402
200234,682167,323132,641
200352,755205,293152,538
200494,236263,103168,867
Fuente: Boletines Estadsticos - Sector
NacionalExtranjero
259,634182,013
223,147105,869
215,03091,574
251,590129,326
289,416234,652
Turismo Lima
Total
441,647
329,016
306,604
380,916
524,068
Durante el 2002, arribaron a los establecimientos de hospedaje de Lima 263 103

visitantes, de los cuales 168 867 (64%) son nacionales y 94 236 (36%)
extranjeros.
En el ao 2002, se registraron 524 068 pernoctaciones en total, de los cuales 289
416 (55%) son nacionales y 234 652 (45%) extranjeros.
Respecto a la procedencia de los extranjeros arribados en el mes de agosto de
2004, mostrado en el Cuadro N 2.6 se tiene que la mayor cantidad de extranjeros
10
son procedentes de Estados Unidos de Norteamrica con 2 045 arribos y 5 210

pernoctaciones, que determina un promedio de permanencia de 2.55 das. Siguen
en orden de importancia turistas de Europa, entre los que predominan originarios
de Espaa, Italia, Alemania y Francia, seguidos de Japn. La permanencia de todos
estos turistas, supera el promedio de permanencia de extranjeros que es de 2.60
das, mientras que el promedio de permanencia de nacionales es de 1.88 das.
Cuadro 2.6
Movimiento de viajeros a la ciudad de lima segn nacionalidad
Ago. 2004
PasArribosPernoctacionesPromedio
Permanencia
1.8826,61514,154PERU
2.555,2102,045EE.UU.
2.65617233CANAD
2.31231100MEXICO
1.564PANAMA
2.05511249ARGENTINA
1.9613167BOLIVIA
2.48553223BRASIL
2.311,027444CHILE
2.82336119COLOMBIA
2.776122ECUADOR
2.3816971VENEZUELA
2.453,9941,633ALEMANIA
2.494,4111,772ESPAA
2.583,6481,412FRANCIA
2.634,4771,702ITALIA
4.1911327URSS
2.773,1101,124JAPN
2.838,5563,020OTROS
Total28,42163,7762.24
Fuente:Boletines Estadsticos
Arribos
Nacionales
: 14 154
Pernoctaciones
Nacionales: 26 615
Extranjeros: 14 267
Extranjeros: 37 161
Promedio de permanencia de nacionales :

Promedio de permanencia de extranjeros :
B.
1.88
2.60
En el distrito de surquillo
Entre 1992 y 2002 llegaron un promedio de 135 000 visitantes, de los cuales el
46% fueron nacionales y el 54% extranjeros. Segn el cuadro N 2.7, los aos de
mayor afluencia fueron 1995 con 190 888 visitantes, 1996 con 187 000 y 2002 con
184 000.
Cuadro 2.7
Evolucin anual del flujo de visitantes a Surquillo
(Aos: 1994 2004)
11
AoNacionalesExtranjeros
Total
Total 72 069199451 450
30123 519
67 545199559 169
126 714
77 966199663 686
141 652
89 7261997101 162
190 888
70 431116 9111998
187 342
51 84297 6041999
149 446
200044 19968 414
112 613
Ocupacin estimada200133
para el 95737
proyecto:
040
70 997
Producto del anlisis200250
de ocupacin
de la competencia y de las posibilidades de
50834 552
85 060
llegada de nuevos pasajeros, se ha estimado
la siguiente
49 586200363
489ocupacin anual para el 113 075
proyecto:
96 568200487705
184 273
Fuente: Estadsticas de Turismo
Ao
55
% ocupacin
45%
En cuanto a la estacionalidad del turismo1 a Surquillo, tiene exactamente
el mismo
comportamiento de la estacionalidad del2Turismo en Per, es decir, los55%
meses de
3 de octubre-enero, siendo los60%
temporada alta son julio-agosto, seguidos
dems
62%
meses considerados de temporada baja. 4
5
62%
Particular inters tenemos en analizar la demanda de establecimientos de
hospedajeTARIFAS
en el distritoDE
de Surquillo,
especialmente de aquellos establecimientos a
2.3
ALOJAMIENTO
los que consideramos como la competencia del presente proyecto.
Las tarifas de nuestro proyecto estarn por debajo de las tarifas vigentes en el
mercado
de la competencia,
con lo cual se garantizar un promedio de
Demandapara
de lahoteles
competencia
directa
ocupacin adecuado y permitan ingresar al mercado con ventaja. Estas tarifas son
las siguientes, que no incluyen impuestos ni recargos establecidos por ley:
El ndice de ocupacin registrado en promedio para todo el perodo fue de 43%,
existiendo meses con ms del 70%. El promedio de permanencia fue de 1.1 das.
Tipos de habitacin
Tarifas US$
Demanda de la competencia indirecta
Suite
30.00
Habitacin
Matrimonial
20.00 fue de
El ndice de ocupacin promedio fue de 63% y el promedio de permanencia
1.0 das.
Servicios complementarios
En el hotel se brindarn los siguientes principales servicios complementarios:
2.2.2 Proyeccin (expectativas) de la demanda
-Alimentacin completa.
-Bebidas.
-Agua
caliente.
El mercado
mundial del turismo est creciendo a un ritmo aproximado de 8 a 10%
-Calefaccin.
anual. Nuestro proyecto se constituye en una expectante opcin que contribuira a
-Traslados
aeropuerto
hotel y viceversa.
satisfacer ladel
cada
vez ms al
creciente
demanda, cumpliendo con todas las exigencias
-Comunicaciones
directasdea turismo
nivel local,
nacional ecolgico,
e internacional.
que plantea el segmento
denominado
de aventura, mstico y
mdico-medicinal.
Podr percibirse pago adicional tambin por los siguientes servicios:
Surquillo
debe estar preparado para diversificar la planta hotelera de la ciudad de
Lavandera.
Lima;
as
como para
recibir a la gran cantidad de turismo mundial que no llega a
Servicio
telefnico.
ese
por falta
de capacidad hotelera.
- destino
Otros
similares.
Participacin del proyecto en el mercado
2.2.3 El proyecto en el mercado
La participacin del proyecto en el mercado, considerando la competencia directa e

El proyecto
que proponemos
tiene la siguientedecapacidad
instalada
por ofertar:
indirecta
compuesta
por los establecimientos
4 y 3 estrellas
localizados
en el
distrito de Surquillo, es como sigue:
Tipo de habitacin
Habitaciones
Dobles (matrimoniales)
25
Competencia
Habitaciones
Camas
Suites
05
Est. 3 y 4 Estrellas
66
142
Camas
50
05
12
13
Proyecto.
30
55
En este caso, el proyecto representa incrementar en 45% la capacidad total de

habitaciones y 39% de camas.
Particularidades del proyecto

A continuacin mencionamos las particularidades de nuestro proyecto, que en
conjunto le otorgan ventajas con relacin a los hoteles de la competencia en el rea
de localizacin; y que, adems, determinarn su xito.
El segmento de turismo mundial al cual est orientado el proyecto es,
principalmente, el turismo de naturaleza-aventura, en cuyas caractersticas
adecuaremos nuestros servicios.
Los promotores de este proyecto es el grupo de estudiantes de la Universidad San
Martn de Porres, con amplio conocimiento del tema.
El sistema de comercializacin que tendr el hotel ser directamente con
operadores tursticos del exterior.
La permanencia en el hotel posibilitar a nuestros pasajeros apreciar Surquillo de
manera diferente a la tradicional: como concepto humano, espiritual y material,
descrita como las actividades y costumbres de los antiguos pobladores.
Nuestro proyecto ingresar al mercado hotelero de Surquillo, con tarifas que en
promedio sern ms bajas que las de la competencia.
Se ha tenido especial cuidado en que la buena calidad de los servicios directos y
complementarios del hotel satisfagan plenamente los gustos ms exigentes.
2.4
SISTEMA DE COMERCIALIZACIN
Los servicios del hotel proyectado deben venderse mediante los operadores
tursticos internacionales mayoristas quienes controlan el 90% de las ventas. La
estrategia de ventas ms efectiva con este canal debe incluir viajes de
familiarizacin al hotel.
Igualmente, se debe propender a la participacin en ferias y eventos, as como la
correspondencia directa con otras empresas locales, nacionales e internacionales.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

1. La oferta de servicios tursticos del Per como destino turstico an no est en
capacidad de atender el incremento de los flujos tursticos internacionales, por lo
que se hace imperativo ampliar la capacidad de los servicios de hospedaje, entre
otros servicios.
2. La oferta hotelera en Surquillo actualmente es deficitaria, especialmente para el
nivel de turismo que propone dirigir sus servicios el proyecto. Este dficit se har
14
ms notorio en un futuro cercano, an cuando aparentemente los ndices de

ocupacin sealen en general que los hoteles estn operando por debajo de su
capacidad instalada.
3. El proyecto tiene garantizada su ocupacin en los trminos que se han sealado
en el estudio, debido a que los canales de comercializacin que utilizar para sus
ventas incluye, entre otros, a sus promotores que son operadores tursticos
internacionales.
4. El proyecto incursionar al mercado con tarifas por debajo de la competencia,
hecho que asegura tener xito y preferencia en la demanda.
5. La presencia del proyecto en Surquillo incrementar significativamente la
capacidad actual de hospedaje de su categora en la zona, lo que generar
inmediatamente mayor demanda.
15
Captulo 3. Perfil de la edificacin, tamao y

localizacin
3.1 PERFIL DE LA EDIFICACIN
Teniendo en consideracin aspectos de mercado, enfatizando en la oferta y
demanda existentes, se ha conceptuado una edificacin de fines tursticos que
conservando aspectos habitacionales de su categora se diferencie del resto por
ofrecer servicios para turistas actualmente no ofertados.
Debido a la ubicacin estratgica del Hotel San Martn de Porres, la edificacin
proyectada est orientada a captar la demanda no satisfecha actualmente.
La idea bsica es lograr una edificacin que arquitectnicamente ofrezca las
comodidades y facilidades que aspira el turista que visita Surquillo.
3.2 TAMAO
El Hotel San Martn de Porres tendr una capacidad instalada que permitir
reducir el dficit de hospedaje en la zona. El establecimiento comprende un rea
total de terreno de 1 685 metros cuadrados, con un rea techada de 3150 metros
cuadrados, en una construccin de 7 pisos y un stano, la misma que alberga, 25
habitaciones dobles y 5 suites.
3.3 LOCALIZACIN
El proyecto se localiza en el distrito de Surquillo, del Departamento de Lima.
16
Captulo 4. Ingeniera
4.1 CONDICIONES PARTICULARES
Surquillo es un distrito cuyo uso del suelo permite la densificacin de las reas.
Particularmente, el sector donde se localizar el Hotel San Martn de Porres
resulta propicio para el asentamiento turstico porque cuenta con adecuado soporte
que le da el medio urbano y la infraestructura existente.
En virtud de lo anterior, se propone los siguientes servicios:
-
Alojamiento en habitaciones dobles y suites.

Habitaciones dimensionadas para un promedio de 2 personas.
Tarifas ms bajas que el promedio del mercado.
Infraestructura de confort privado, como TV a colores.
Zonas de recreacin comunes, activas y pasivas.
4.2
REQUERIMIENTOS BSICOS DEL PROYECTO
El hotel contar con la infraestructura y equipamiento segn el tamao y la calidad

que especifica el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje para la categora 3
estrellas.
Los materiales de construccin principales sern concreto, perfiles de acero,
paneles de yeso y roca seleccionados, de acuerdo a las caractersticas urbanas del
lugar.
La mano de obra local es buena, abundante y costos adecuados.
4.2.1 Terreno
El terreno destinado al Hotel San Martn de Porres es de propiedad de la
empresa promotora. Su valor comercial es de US$ 48 000.
4.2.2 Infraestructura
Acceso
Tiene todas las vas de acceso adecuadas para llegar al hotel desde cualquier lugar.
Agua
Para estimar la dotacin de agua para consumo del hotel, se aplica las dotaciones
que establece el Reglamento Nacional de Construcciones para el servicio de
hospedaje.
Desage
Se ha estimado que el 90% del consumo de agua potable para uso domstico sera
evacuado por el sistema de desage de la red general siendo el resto consumido.
Energa elctrica
Se ha previsto la demanda de energa elctrica para el total de habitaciones, as
mismo, se prev la demanda de energa elctrica para las zonas comunes de uso
directo, tales como lobby, recepcin, estar, comedor, bar, etc. Adems se incluye
17
para determinar la demanda el requerimiento de energa para los servicios de

cocina, etc. La fuente de captacin de energa para el hotel es la red energtica
pblica del distrito.
4.3 CONCEPCIN ARQUITECTNICA

El diseo propuesto en los planos observan la solucin de edificacin con terrazas
cubiertas de jardines, debidamente integrada al entorno.
Caractersticas especficas
El diseo especfico plantea una edificacin vertical donde el husped encuentre y
se sienta en un medio de intimidad y confort. El hotel proyectado consta de la
siguiente distribucin por piso tal como se puede observar en los planos adjuntos
del anteproyecto arquitectnico.
Stano
En este nivel se localizarn los ambientes dedicados a los servicios de duchas y
vestuarios, servicios higinicos, counter de toallas, lockers, almacenes, cmaras,
cuarto de mquinas y zona de descanso.
Primer piso
Estarn el lobby, recepcin, storage, oficinas administrativas, estar, saln, bar,
corredor de servicios, escaleras, comedor-cafetera, cocina, sala de convenciones,
servicios higinicos para damas y caballeros; as como los oficios y escaleras.
Segundo piso
Se ubicarn 6 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con bao privado, as como
los oficios, escaleras y corredores correspondientes a este piso. Esta contemplado
contar con 1 bar, terraza y piscina.
Tercer piso
Estarn ubicadas 8 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con bao privado, as
como tambin los oficios, escaleras y corredores correspondientes a esta planta.
Cuarto piso
Se ubicarn 7 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con bao privado, as como
los oficios, escaleras y corredores de este nivel.
Quinto piso
Estarn localizadas 4 habitaciones dobles y 2 suites, con bao privado, as como
tambin los oficios, escaleras y corredores correspondientes a este piso.
Sexto y stimo piso
En este nivel estarn ubicadas 3 salones de reuniones y el bussines center con
servicios higinicos, as como tambin los oficios, escaleras y corredores
correspondientes a esta planta. As mismo se ha previsto contar con una gran
cpula de cristal (Sky Light).
4.4 OBRAS CIVILES

Caractersticas
Los materiales constructivos a emplear son: concreto ciclpeo y armado, muros de
paneles de yeso (Dry wall), columnas y vigas de acero, techos aligerados.
18
Los muros interiores sern tarrajeados y los techos sern cielo raso.Las
coberturas tendrn baldosas de laja. Los baos sern revestidos con maylica hasta
2.10 m de alto.
En los pisos de reas de uso pblico se emplear revestimiento de cermico o
similar. En las reas de servicio o apoyo, los pisos sern de losetas y/o cermico.
Los pisos en las habitaciones y corredores sern de alfombra del tipo trfico
pesado.
En general, las puertas sern de madera contraplacada y en las ventanas exteriores
y sky light el cristal templado, en las dems se emplear vidrios dobles y
transparentes.
La carpintera de madera ser acabada con barniz tipo D.D. La pintura en muros
ser del tipo latex-vinil, lavable.
reas construidas, costos unitarios y costo directo total
El rea total techada es de 3 150.47 m2. Para los fines que se persigue con este
proyecto se han preparado los costos de obras civiles que se presentan en el
anexo. El presupuesto total de obras civiles alcanza un valor total de US $ 185 000.
Cronograma de obras civiles
Conforme a los recursos materiales y humanos que se emplearn, se ha planificado
construir el hotel en un plazo mximo de 6 meses ( 2 trimestres).
Para su determinacin se ha empleado el apoyo de programas de computadora con
la finalidad de programar la obra mediante el empleo del mtodo de las
precedencias, ms conocido como PERT para de all obtener el cronograma o
diagrama de barras.
4.5 EQUIPAMIENTO ELECTROMECNICO Y DE SERVICIOS

Se prev atender eficientemente los servicios. La relacin de los equipos
electromecnicos y de servicios, as como sus presupuestos los tenemos en los
cuadros 4.1 y 4.2. En anexo alcanzamos una relacin detallada del equipamiento,
indicando sus caractersticas y especificaciones tcnicas:
Cuadro 4.1
Presupuesto de equipamiento electromecnico (US$)
ItemCant.DenominacinMarca
1Varios Tableros elctricosTJ castro
21Sistema agua caliente (Thermas)Varios
31Equipamiento cocina y refrigeracinIng. Gastr. S.a.
41Sist. de Electrobomba A.F. y A.C.Hidrostal
51Campana extractoraAmseco
64ExtinguidoresP.s.-94
SUB-TOTAL (US$)
Montaje del equipamiento (aprox.) 5%
TOTAL US$
Fuente: Cotizaciones de proveedores
Precio
1 500
3 300
1 000
5 000
100
160
11 060
553
11 613
19
NOTA: Precios incluyen impuestos de ley

Resumen de precios:
Valor de venta
I.G.V. (IVA) 19%
Precio de venta
9759
1 854
11 613
Cuadro 4.2
Presupuesto de equipamiento diverso (US$)
ItemCant.Denominacin
11Sistema de telefona interna
21Computadoras
31Sistema de circuito cerrado
43Mq. Aspiradoras Semi-industrial
51Muebles de oficina
6Varios Vajilla y menaje
7Varios Utensilios de cocina
81Herramientas P/mantenimiento
Marca
Alcatel
Compatible
National
Chasqui
Varios
Arcopal
Varios
Diversas
SUB-TOTAL US$
Montaje del equipamiento (aprox.) 5%
TOTAL US$
Fuente: cotizaciones de proveedores
NOTA: Precios incluyen IGV
6 950
348
7 298
Resumen de precios:
Valor de venta
IGV (IVA) 19%
Precio de venta
4.6
Precio
2 000
1 000
2 500
600
500
150
100
100
6 132
1 165
7 298
AMOBLAMIENTO, DECORACIN Y CONEXOS
Incluye muebles, elementos decorativos, lencera, cubertera, cristalera y dems

artculos necesarios para un servicio ptimo y al nivel de la categora del hotel. La
relacin de muebles, elementos decorativos y conexos en forma resumida y su
presupuesto los tenemos en el cuadro 4.3. En el anexo se presenta el detalle de
todos estos componentes, indicando sus caractersticas y especificaciones:
Cuadro 4.3
Amoblamiento, decoracin y conexos (US $)
Cantidad de habitaciones:30
temDenominacinUnid.
1Colchn 2 plazasu
2Camasu
3Sillau
4Toallerou
5Porta papel higinicou
6Cortina de baou
7Basurerou
Cant.
30
30
60
30
30
30
30
P. Unit.
65
70
14
10
14
10
5
Total
1 950
2 100
840
300
420
300
150
20
8Jaboneras
u
30
Captulo 5. Inversiones
9Almohada
u
189
10
Sbana
jgo
100
11
Protector de almohada
doc
3
El
monto total
de inversin del proyecto es US$ 291 288 desagregado
en: 36
12
Protector
de colchn
u
13
Frazada
u
90
14
Otros
varios
5.1
TERRENO
Total (US$)
Fuente: Cotizaciones de proveedores
El Los
reaprecios
total destinada
hotel es de 1 685.11 m2., situado en el rea urbana del
NOTA:
incluyenalImpuestos
distrito de Surquillo. Su Valor asciende a US $ 48 000.
4
5
17
22
22
20
120
945
1,700
59
792
1 800
524
12 000
5.2 OBRAS CIVILES

de000,
precios:
El presupuesto considerado es a todo costo y asciende aResumen
US $ 185
cuyo detalle
Valor de venta
se presenta en el captulo 4 del presente Estudio.
IGV (IVA) 19%
Precio de venta
5.3 EQUIPAMIENTO
DIVERSO
ELECTROMECNICO
10 084
1 916
12 000
EQUIPAMIENTO
En conjunto han sido valorizados en US$ 11 613 que incluye costos de fabricacin,
fletes y seguros por traslado a Surquillo e impuestos y otros costos adicionales. La
inversin sealada incluye tambin los eventuales gastos de importacin,
internamiento, transporte a obra, fletes, seguros y otros gastos de equipos
importados. El sustento y resumen de este concepto se presenta en el captulo 4 y
los detalles y especificaciones en el anexo del presente Estudio.
El equipamiento diverso ser por un monto de US$ 7 298.
5.4 AMOBLAMIENTO DECORACIN Y CONEXOS

El monto presupuestado asciende a US$ 12 000 que incluye la inversin en equipos
de operacin compuesto de menaje, cubertera, vajilla, lencera y otros. El detalle
correspondiente se tiene en el captulo de ingeniera.
5.5 IMPREVISTOS
El monto calculado por este concepto es de US$ 1 000.
5.6 INTANGIBLES
-
Constitucin, organizacin y estudios

Promocin y puesta en marcha
Intereses preoperativos
Asesora y supervisin
Total de inversin intangible:
US$
US$
1 000
3 000
4 878
2 500
11 378
5.7 CAPITAL DE TRABAJO

Se calcul para atender los costos y gastos operacionales del hotel durante 30 das,
aproximadamente, tiempo en el que no funcionar con el flujo normal de ingresos.
Este capital permitir a la empresa dotar de suficientes insumos al establecimiento
para abrir sus puertas y realizar las primeras ventas. As mismo, permitir contar
con la disponibilidad de caja suficiente para atender gastos de remuneraciones,
21
22
pago de servicios pblicos, mantenimiento y otros necesarios. El monto estimado

es de US$ 15 000.
5.8 CONSOLIDADO DE INVERSIONES

En el cuadro 5.1 mostramos el consolidado de inversiones del proyecto:
Cuadro 5.1
Inversiones (US$)
Concepto
Parcial
1. INVERSION FIJA
A. ACTIVO FIJO
- Terreno
- Obras Civiles
- Equipamiento electromecnico
- Equipamiento diverso
- Amobl. decoracin y conexos
- Imprevistos
276 288
264 910
48 000
185 000
11 613
7 298
12 000
1 000
B. INVERSION INTANGIBLE
-
Constitucin, estudios y proy.

Promocin y puesta en marcha
Intereses preoperativos
Asesora y supervisin
Total
11 378
1
3
4
2
000
000
878
500
2. CAPITAL DE TRABAJO
T O T A L (US$)
Elaboracin propia
15 000
291 288
23
Captulo 6. Financiamiento
6.1 FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Se ha previsto financiar el proyecto con recursos propios y con un prstamo de
COFIDE con recursos de la Corporacin Andina de Fomento (CAF).
La Universidad de San Martn de Porres ha asignado al proyecto recursos propios
por US$ 87 378 y COFIDE puede financiar el saldo ascendente a US$ 203 910 con
recursos de la Corporacin Andina de Fomento (CAF), mediante la lnea de crdito
del programa de financiamiento multisectorial.
6.2 CONDICIONES FINANCIERAS DEL PRSTAMO COFIDE
6.3
- Moneda
- Monto de Prstamo
- Plazo
:
:
:
- Tasa de inters anual

- Reembolsos
:
:
Dlares norteamericanos
US$ 203 910
5 aos ms 3 meses de
gracia
10%
Mes calendario vencido
ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO
Cuadro 6.1
Estructura de financiamiento (US$)
Concepto
Inversin
Total
- Terreno
- Obras civiles
- Equipamiento electromecnico
- Equipamiento diverso
- Amoblamiento, decoracin y conexos
- Imprevistos
- Constitucin, estudios y proyectos
- Promocin y puesta en marcha
- Intereses preoperativos
- Asesora y supervisin
- Capital de trabajo
TOTAL
Porcentaje (%)
Elaboracin propia.
Aporte
Prstamo
Propio
48 000
185 000
11 613
7 298
12 000
1 000
1 000
3 000
4 878
2 500
15 000
48,000
0
0
0
12 000
1 000
1 000
3 000
4 878
2 500
15 000
291 288
87 378
100.00
30%
185 000
11 613
7 298
0
203 910
70%
6.4 SERVICIO DE LA DEUDA

El servicio de la deuda del prstamo se presenta en el cuadro 6.2.
24
Cuadro 6.2
Calculo de intereses y amortizaciones de la deuda
Prstamo
203 910
Intereses TEA
10.00%
Inters mensual
0.7974%
Factor de clculo
Plazo
0.00797414
5
Cuotas mes vencido
60
Mes
Saldo inicial
203 910
1 626
203 910
1 626
203
203
200
197
193
190
186
183
180
176
173
169
166
163
159
156
152
149
146
142
139
135
132
129
125
122
118
115
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
910
910
512
113
715
316
918
519
121
722
324
925
527
128
730
331
933
534
136
737
339
940
542
143
745
346
948
549
Intereses
626
626
599
572
545
518
491
463
436
409
382
355
328
301
274
247
220
192
165
138
111
084
057
030
003
976
949
921
Dlares
Ms 3 meses de gracia
meses
Amortiz.
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Cuota
Saldo final
1 626
203 910
1 626
203 910
0
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
1
5
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
203
200
197
193
190
186
183
180
176
173
169
166
163
159
156
152
149
146
142
139
135
132
129
125
122
118
115
112
626
025
997
970
943
916
889
862
835
808
781
754
726
699
672
645
618
591
564
537
510
483
455
428
401
374
347
320
910
512
113
715
316
918
519
121
722
324
925
527
128
730
331
933
534
136
737
339
940
542
143
745
346
948
549
151
25
Mes
Saldo inicial
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
112 151
108 752
105 354
101 955
98 557
95 158
91 760
88 361
84 963
81 564
78 166
74 767
71 369
67 970
64 572
61 173
57 775
54 376
50 978
47 579
44 181
40 782
37 384
33 985
30 587
27 188
23 790
20 391
16 993
13 594
10 196
6 797
3 399
Total
Intereses
Amortiz.
894
867
840
813
786
759
732
705
678
650
623
596
569
542
515
488
461
434
407
379
352
325
298
271
244
217
190
163
136
108
81
54
27
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
399
54 471
203 910
Cuota
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
293
266
239
212
184
157
130
103
076
049
022
995
968
941
913
886
859
832
805
778
751
724
697
670
642
615
588
561
534
507
480
453
426
Saldo final
108 752
105 354
101 955
98 557
95 158
91 760
88 361
84 963
81 564
78 166
74 767
71 369
67 970
64 572
61 173
57 775
54 376
50 978
47 579
44 181
40 782
37 384
33 985
30 587
27 188
23 790
20 391
16 993
13 594
10 196
6 797
3 399
0
28 382
26
Captulo 7. Presupuesto de ingresos y costos

7.1 INGRESOS
Los ingresos del proyecto provienen de la venta de servicios del Hotel. En este
caso, el Hotel generar ingresos por concepto de alojamiento y servicios
complementarios. El hotel brindar servicios de hospedaje, alimentacin, bebidas,
eventos y otros servicios diversos (comunicaciones, lavandera, entre otros) que
generan de ingresos.
A) Ingresos por hospedaje
Para establecer los ingresos se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
El ritmo de venta de las habitaciones determina un ndice de ocupacin. Segn los
datos del mercado, el promedio de ocupacin anual de hoteles similares bordea el
50%.
Segn las particularidades del proyecto, se ha estimado lograr una ocupacin de
habitaciones de 45% en el primer ao de operaciones, 55% en el segundo ao,
60% en el tercer ao y 62% en los aos 4 y 5, respectivamente.
Tarifas
Segn se seala en el estudio de mercado, las tarifas netas son:
Suite
Habitacin matrimonial
:
:
US$ 30
US$ 20
El ingreso anual proyectado por alojamiento es producto del total de habitaciones

vendidas por su tarifa y por la ocupacin, que se muestra en el cuadro 7.1
Cuadro 7.1.
INGRESO ANUAL POR SERVICIO DE HOSPEDAJE (US$)
(Segn habitaciones vendidas)
Premisas:
Porcentaje de ocupacin
Habitaciones ofertadas (*)
Suite
Matrimonial
Tarifas sin impuestos (US$)
Suite
Matrimonial
Ingresos por tipo de habit. (US$)
Suite
Matrimonial
Ingresos por hospedaje total (US$)
Elaboracin propia
(*) Considerando 365 das/ao
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
45%
55%
60%
62%
62%
1,825
9,125
1,825
9,125
1,825
9,125
1,825
9,125
30
20
30
20
30
20
30
20
5 da 1,825
25 da 9,125
US$30
US$20
30
20
24 638 30 113 32 850 33 945 33 945

82 125 100 375 109 500 113 150 113 150
106 763 130 488 142 350 147 095 147 095
27
B.
Ingresos por alimentacin, bebidas y otros servicios
Las remuneraciones responden a promedios del mercado. Las obligaciones y
beneficios
43.71%
de lay planilla
sernyasumidas
por el
Se tendrn sociales
ingresosalcanzan
por ventaalde
alimentos
bebidas,que
eventos
otros servicios.
proyecto.
Los
montos se presentan
el presupuesto
al personal,
Atendiendo
experiencias
de hotelesen
similares,
se tienedelapagos
siguiente
composicin
incluidos
ttulo
de organizacin y administracin.
porcentualendeellos
ingresos:
- Hospedaje: Y VENTAS
7.3 COSTOS DE ADMINISTRACIN
60%
- Alimentos y bebidas:
17%
- Eventos:
13%
Costos de administracin y generales
- Otros servicios:
10%
Los de mayor importancia relativa son: comisiones, comunicaciones, agua, energa,
arbitrios municipales y mano de obra. Las comunicaciones, agua y energa se
calculan
con los
referencia
experiencias
El pago(calculado
de arbitrios
En resumen,
ingresosenanuales
totalessimilares.
por alojamiento
enmunicipales
el cuadro
es
proporcional
al
rea
construida
total.
7.1) ms alimentos y bebidas, eventos y otros servicios se muestran en el cuadro
7.2
Remuneraciones
Cuadro
7.2 el personal de: gerencia, administracin, ventas, mantenimiento,
Se consideran
INGRESO
entre otros.TOTAL ANUAL DEL HOTEL (US$)
Concepto
%
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Costos de promocin y publicidad
Servicios de hospedaje
60%
106 763 130 488 142 350 147 095 147 095
El presupuesto de promocin y publicidad se muestra en el cuadro de costos.
Alimentos y bebidas
17%
30 249 36 971 40 333 41 677 41 677
Eventos
13%
23 132 28 272 30 843 31 871 31 871
Reparacin
y mantenimiento de equipos10%
Otros
Servicios
17 794 21 748 23 725 24 516 24 516
Se muestra en el cuadro de costos destinados a realizar el mantenimiento
preventivo de los equipos electromecnicos, muebles, elementos decorativos y
Total
100% 177 938 217 479 237 250 245 158 245 158
conexos.
Elaboracin propia.
Ao 5
Imprevistos
7.2
DE PRODUCCIN
Se estimanCOSTOS
como un porcentaje
adicional a todos los costos anteriormente
calculados.
Precios de insumos
Segn experiencias similares se aplican indicadores que relacionan cada rubro de
7.4 COSTOS FINANCIEROS
costo como proporcin del ingreso bruto, segn los porcentajes que se detallan
lneas abajo.
Estn compuestos bsicamente por el pago de intereses de los prstamos,
calculados en el cuadro de intereses y amortizaciones de la deuda.
A. Costos de servicio de alojamiento
Entre otros, se tiene tiles de aseo y limpieza, reparaciones y otros materiales. Se
Costos
totales
estima que
estos costos representan el 5% aproximadamente del rubro que los
genera.
Como resultado del anlisis anterior, los gastos anuales de administracin y
generales se establecen en los montos que se presentan en el cuadro 7.3
B. Costos de servicio de alimentos y bebidas
El costo estimado es de 30% con relacin al ingreso por el mismo rubro.
C. Costos de eventos
Los insumos se estiman en 15% de los ingresos brutos por el mismo concepto.
D. Costos de otros servicios
De manera general se estiman en 20% de los ingresos brutos obtenidos por el
mismo concepto.
E. Costo de la mano de obra
Considera al personal directamente ligado a la produccin. Estn los jefes de
departamento y los trabajadores de todo nivel y calificacin. Se detalla en el cp.
sobre organizacin y administracin.
28
29
Cuadro 7.3
CALCULO DE COSTOS ANUALES (US$)
Concept oMensual
A. COSTOS DE PRODUCCIN
Insumos de hospedaje5%445
Insumos de A y B30%756
Costo de Eventos15%289
Costo de otros servicios20%297
Remuneraciones (1)3 397
Seguros0.50%110
Depreciacin (2)766
Imprevistos (Aprox.)5%303
Sub Total Costos Produccin
Ao 1
Ao 3
Ao 4
Ao 5
7 118
12 100
4 626
4 745
40 761
1 325
9 196
3 994
7 355
12 503
4 781
4 903
40 761
1 325
9 196
4 041
7 355
12 503
4 781
4 903
40 761
1 325
9 196
4 041
81 363
83 864
84 865
84 865
1 800
2 400
3 000
9 145
1 200
1 200
1 800
616
1 800
2 400
3 000
9 145
1 200
1 200
1 800
616
1 800
2 400
3 000
9 145
1 200
1 200
1 800
616
1 800
2 400
3 000
9 145
1 200
1 200
1 800
616
21 162
21 162
21 162
21 162
21 162
13 821
2 276
9 919
2 276
6 016
2 276
2 114
2 276
114 318
110 416
5 338
9 075
3 470
3 559
40 761
1 325
9 196
3 636
6 363
76 360
B. GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTAS

Comunicaciones1501 800
Agua2002 400
Energa (elctrica, gas)2503 000
Remuneraciones(1)7629 145
Reparacin y mantenimiento1001 200
Promocin y Publicidad2001 200
Arbitrios Municipales1501 800
Imprevistos (Aprox.)3%54616
Sub Total Gastos Administracin
1 516
C. COSTOS FINANCIEROS
D. AMORTIZ. INV. INTANGIBLE
1 477
190
17 724
2 276
Total costos (A + B + C + D)
8 069
117 520
Ao 2
6 524
11 091
4 241
4 350
40 761
1 325
9 196
3 874
118 621 117 220
(1) Incluye leyes y cargas sociales

Clculos especiales
Depreciacin de activos fijos
El mtodo utilizado es el lineal, considerando vida til de 30 aos para obras civiles
y 10 aos para equipamiento; por lo tanto, los montos por este concepto se
muestra en el cuadro 7.4.
Cuadro 7.4.Rubro
DEPRECIACIN DE LAS INVERSIONES (US$)

Deprec.
Inversin%Ao 1Ao 2 Ao 3
Ob. Civiles185,000 3.30%

Eq. Electrom. 11,613 10.00%
Eq. Diversos7,29810.00%
Amobl. Dec y
Co.12,000 10.00%
Total
215,910
V.
Ao 4 Ao 5 Acumul Resid.
6 105
1 161
730
6 105
1 161
730
6 105
1 161
730
6 105 6 105 30 525 154 475

1 161 1 161 5 807 5 807
730730 3 649 3 649
1 200
1 200
1 200
1 200 1 200 6 000
9 196
9 196
9 196
9 196 9 196 45 980 169 930
6 000
30
Amortizacin de la inversin intangible.- Se amortizar durante la vida til del

proyecto.
Seguros. Se estima 0.50% del valor del activo fijo.
Impuestos. El impuesto a la renta es del 30% de la utilidad bruta.
Costos fijos y variables
En el cuadro 7.5 se presenta esta clasificacin que sirve para calcular el punto de
equilibrio. En el cuadro 7.6 se tiene el punto de equilibrio en porcentaje de
ocupacin.
Cuadro 7.5.- COSTOS FIJOS Y VARIABLES (US$) - Ao 2

Concepto
Costos
Variables
Total
6 524
11 091
4 241
4 350
0
0
0
0
6 524
11 091
4 241
4 350
40 761
1 325
9 196
3 874
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0.00
1 800
2 400
3 000
9 145
1 200
1 200
1 800
616
13 821
2 276
92 415
26 206
118 621
77.91%
22.09%
Costos Fijos
A. COSTOS DE PRODUCCIN
Insumos de hospedaje0
Insumos de A y B
Costo de eventos0
Costo de otros servicios0
Remuneraciones40 761
Seguros1 325
Depreciacin9 196
Imprevistos3 874
B. GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTAS
Comunicaciones1 800
Agua2 400
Energa elctrica3 000
Remuneraciones9 145
Reparacin y mantenimiento1 200
Promocin y publicidad1 200
Arbitrios municipales1 800
Imprevistos616
C. COSTOS FINANCIEROS13 821
D. AMORTIZACIN INV. INTANG.2 276
Total
Porcentaje
PUNTO DE EQUILIBRIO: US$
105 076
Se logra con ocupacin de habitaciones promedio anual de:

Cuadro 7.6.
DISTRIBUCIN DEL PUNTO DE EQUILIBRIO (ao 02)

US$
Tipo
Habitacin
Suite
Doble
44.29%
(%) *Ao
23.08
%24 248
76.92
%80 828
Tarifa Ventas Oferta Ocupac. Mensual Diario

Hab/a Hab/a
Hab.ooHab./ao US$US$
30
808
1 825
44.29%
2 021
66
20
4 041
9 125
44.29%
6 736
221
31
Total100% 105 0764 850 10 950 44.29%

Elaboracin propia.
* segn su aporte en el ingreso por alojamiento
8 756
288
Captulo 8. Estados econmicos y financieros

8.1 ESTADO DE GANANCIAS Y PRDIDAS
En el cuadro 8.1 se muestra el estado de ganancias y prdidas proyectado.
Cuadro 8.1
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS ANUAL (US$)
Concepto
Ao 1
Ingresos por venta de servicios

(Costos de produccin) (*)
Ao 2
Ao 3
Ao 4
177 938
-67 164
217 479 237 250 245 158 245 158

-72 167 -74 668 -75 669 -75 669
110 774
145 313 162 582 169 490 169 490
-21 162
-2 276
-9 196
-21 162 -21 162 -21 162 -21 162

-2 276-2 276-2 276-2 276
-9 196-9 196-9 196-9 196
UTILIDAD DE OPERACIN
78 141
112 679 129 949 136 856 136 856
(Gastos financieros)
-17 724
-13 821
UTIL. ANTES DE IMPUESTOS
60 417
98 858
(Impuesto a la renta)
-18 125
-29 657 -36 009 -39 252 -40 423
Utilidad (prdida) del ejercicio
42 292
69 201
Dividendos
Utilidad retenida
Utilidad retenida acumulada
Elaboracin propia
(*) No incluye depreciacin
0
42 292
42 292
UTILIDAD BRUTA
(Gastos de administracin
ventas)
(Amortizacin intangible)
(Depreciacin)
Ao 5
-9 919
-6 016
-2 114
120 030 130 840 134 743

84 021
91 588
94 320
042 011 45 794 47 160

69 201 42 011 45 794 47 160
111 493 153 503 199 298 246 457
Desde el primer ao de operaciones, el proyecto arroja utilidades, las mismas que

podran distribuirse entre los accionistas. Sin embargo, se sugiere retener un
porcentaje de utilidades a partir del primer ao para afrontar posibles reposiciones
de equipos o muebles del hotel.
32
8.2 FLUJOCaptulo
DE CAJA9.- Organizacin y administracin
En el cuadro 8.2 se muestra el flujo de caja anual.
9.1
ESTRUCTURA
Cuadro
8.2
La organizacin
que se recomienda para el Hotel San Martn de Porres responde
FLUJO
DE CAJA
(US$)
a los servicios
queANUAL
proporciona
y a los servicios que requiere para su normal
funcionamiento.
Concepto
Nivel decisorio
INGRESOS
-Directorio
-Comit
Por
ventadedecoordinacin
servicios
Crdito fiscal
Aporte
propio
Nivel ejecutivo
Financiamiento
-Gerencia general
Multisectorial
Nivel asesora (externos)
EGRESOS-146
-Asesora legal 831
Costos
de tcnica
produccin (*) -67 164
-Asesora
Costos de administ. y
ventas-21 162
Nivel de
apoyo
Costos
financieros-17
724
-Administracin
y contabilidad
Amortizacin prstamos-40
782
-Comercial
y de
marketing
Impuesto
a la
renta
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
207 478 217 479 237,250 245,158 245,158

177 938 217 479 237,250 245,158 245,158
29 5400000
00000
-166 056 -176 188 -179 638 -178 978

-72 167 -74 668 -75 669 -75 669
-21
-13
-40
-18
162 -21 162 -21 162 -21 162

821 -9 919-6 016-2 114
782 -40 782 -40 782 -40 782
125 -29 657 -36 009 -39 252
Nivel operativo
-JefaturasDEL
de reas:
SALDO
PERIODO
60 647
51 423
61 062
65 521
Recepcin
(+)CAJA
INICIAL
15 000
75 647
127 070 188 132 211 642
Alimentos
y bebidas
(-)Pago
de Dividendos
0
0
0-42 011 -45 794
House
Keeping
Mantenimiento y seguridad
CAJA FINAL
75 647
127 070 188 132 211 642 232 028
(*) No incluye
depreciacin
La gerencia es una unidad que forma parte de la estructura permanente y recae
directamente en un funcionario puesto al servicio exclusivo del hotel. La asesora
legal y tcnica son unidades externas que prestan servicios especializados al
I.G.V.
33 808
41 321
45 078
46 580
gerente19%
general.
Saldo crdito fiscal
29 540
0
0
El
gerente
responde
ante
el
directorio
en
cuanto
se
refiere
a
informacin
sobre
Obras civiles
24 605
planes y resultados de actividades netamente operativas. Se comprende que los
Equip.
electromecnico
854
dems aspectos
sern tratados a nivel de1directorio,
aunque siempre con la
participacin
del
gerente.
Equipamiento diverso
1 165
66 180
46 580
Amobl. Dec. y conexos

1 916
El gerente es el mximo ejecutivo de la empresa, que a su vez, es tambin
representante
legal del
negocio, conrecursos
las atribuciones
conferidas
por financieros
medio de y
Las fuentes proveen
significativos
para afrontar
los costos
mandato
legal.
atender la amortizacin del prstamo, quedando fondos para el pago de los
dividendos.
Adems de las unidades de asesora legal y tcnica, la gerencia se apoya en las
jefaturas de rea de nivel administrativo y operativo.
Las jefaturas del rea son las unidades que proporcionan los servicios al husped.
9.2 PERSONAL
Se ha elaborado la correspondiente distribucin de personal por reas, cargos y
categoras de ocupacin para los 5 aos pudiendo variar de acuerdo a los niveles
33
34
de ocupacin. El requerimiento de personal se muestra en el cuadro 9.1

Cuadro 9.1
PRESUPUESTO DE PAGOS AL PERSONAL
Datos:
Tipo de cambio
Sueldo mnimo
Asignacin familiar
Area / Cargo
3.30
500
10%
Cant.
Bruto Total
Total
Total +
Total
Pers.
(S/.)
Unit.
3
2
550
500
550
500
1 650
1 000
2 371
1 437
719
435
2
2
500
500
500
500
1 000
1 000
1 437
1 437
435
435
550
550
550
790
240
500
500
500
719
218
2
2
550
500
550
500
1 100
1 000
1 581
1 437
479
435
11 209
3 397
1 796
719
544
218
Leyes S/. US$
1. PRODUCCIN
Recepcin
Recepcionista
Portero/Botones
House Keeping
Camareras (habitac.)
Personal de limpieza A.P.
Lavandera
Tcnico en lavandera
Operario de lavandera
(planchador)
ALIMENTOS Y BEBIDAS
Cocinero
Mozos
Sub Total produccin
15
2. ADMINISTRACION Y VENTAS
Administrador1
Asistente de contabilidad1
Sub total Administracin y ventas
TOTAL GENERAL
4 150 7 800
1 250 1 250 1 250
500500500
1 750 1 750
2 515
762
17
5 900 9 550
13 724
4 159
Leyes y cargas sociales a cargo de la

empresa
Essalud9.00%
gratificaciones x 216.66%
Vacaciones8.33%
CTS (CTS + CTS de la Grati)
Total
9.72%
43.71%
35
9.3 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL
Directorio
Gerencia General
Gerencia de Ventas
Sistemas
Gerencia de
Mantenimiento
Administracin y
Contabilidad
Recepcin y
Conserjeria
Recepcin
Gerencia de Alimentos y
Bebidas
Ama de Llaves
Ejecutiva
Cocina
Conserjeria
Bar
Telefona
Saln
Pisos
Lavandera
Limpieza de Areas
Pblicas
36
Captulo 10. Evaluacin privada
10.3 ANLISIS DE SENSIBILIDAD
Se
paradel
conocer
la respuesta
de la rentabilidad
del proyecto
hotelero frente
La efecta
evaluacin
proyecto
se ha efectuado
utilizando una
tasa de descuento
del
a10%.
las simulaciones efectuadas en el modelo, con los siguientes supuestos:
a)
Disminucin
de los ingresos
en 10% por efecto de un menor ndice de ocupacin.
10.1
EVALUACIN
ECONMICA
b)
de rentabilidad
los costos operativos
porque
prestacin
de servicios
de hospedaje,
DelAumento
anlisis de
se concluye
el proyecto
es rentable
desde el punto
alimentacin,
bebidas
y
otros,
en
10%.
de vista econmico. La tasa interna de retorno econmica revela un rendimiento de
18.67% y el valor actualizado de los flujos de beneficios netos econmicos es
bueno,
los US$ 270,313.
c)
Las 2bordeando
pruebas anteriores
simultneas.
EVALUACION ECONMICA
10.4 PUNTO DE EQUILIBRIO

Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
El punto
de equilibrio del proyecto
logra
076.411
Flujo
econmico
-291se288
71 con
487 el nivel de ventas
94 494de US$ 105105
Los detalles de su distribucin de muestran en el captulo de costos, cuadro 7.6.
109 076
107 905
Evaluacin econmica
VANE (US$)
270 313
T.I.R.
18.67%
10.5 CONCLUSIONES
El Hotel San Martn de Porres es un proyecto orientado a satisfacer las
necesidades de hospedaje en Surquillo para el segmento de naturaleza - aventura.
Valor residual al ao 5:
Terreno48
000 de mercado y la evaluacin de la inversin, el proyecto es rentable
Segn el estudio
Saldo
Depreciacin169
930
y atractivo,
an sensibilizndolo
hasta a un incremento de sus costos y disminucin
de sus ingresos a razn del 10%, simultneamente. Por lo que se recomienda su
ejecucin.
Capital
Trab
15 000
232 930
10.2 EVALUACIN FINANCIERA

Los flujos financieros del proyecto reflejan que el financiamiento mejora la posicin
de la empresa, por cuanto la tasa interna de retorno financiera es del orden del
34.65%; el valor actualizado de los flujos de beneficios netos financieros bordean
los US$ 72,493.
EVALUACIN FINANCIERA
Flujo financiero
-87 378
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
60 647
51 423
61 062
65 521
66 180
Evaluacin financiera
VANF (US$)
T.I.R.
104 263
61.54%
37
38

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Estudio Econmico-Financiero para la

Implementacin del Hotel San Martn de Porres

Captulo 3. PERFIL DE LA EDIFICACIN, TAMAO Y LOCALIZACIN

Dispone de comedor, recepcin, estar, cafetera, bar, sala de conferencias y otros

En la evaluacin realizada al proyecto desde el punto de vista econmico, se tiene

Captulo 1. Informacin general1

San Martn de Porres S.A.

Identificacin de los consultores

Ser lo ms explcito en esta informacin para presentar el proyecto, promotores y consultores.

Captulo 2. Estudio de mercado3

2.1. ANLISIS DE LA OFERTA

1211002 4691005 062

Se debe ser lo ms explcito en el desarrollo de cada ttulo.

dispone de suficiente capacidad de alojamiento en Surquillo.

2.1.2 Futuros proyectos hoteleros en la zona

Aspectos cualitativos de la oferta de alojamiento

2.1.3 Servicios complementarios a la infraestructura

Aproximadamente, el 6.51% restante corresponde a establecimientos de las

2.1.4 Anlisis de la competencia

Se tiene conocimiento que a partir del siguiente ao incrementarn en 15%.

Alimentacin completa, y bebidas en sus comedores o room service.

2.1.5 Proyeccin de la oferta

Tasas de crecimiento anual promedio 2000 - 2005

Perfil de la demanda turstica externa

En resumen, creemos que el turismo de naturaleza-aventura es un segmento muy

2.2.1 Demanda actual de alojamiento

el volumen de arribos y pernoctaciones en establecimientos de

Durante el 2002, arribaron a los establecimientos de hospedaje de Lima 263 103

son procedentes de Estados Unidos de Norteamrica con 2 045 arribos y 5 210

Promedio de permanencia de nacionales :

2.2.3 El proyecto en el mercado

La participacin del proyecto en el mercado, considerando la competencia directa e

En este caso, el proyecto representa incrementar en 45% la capacidad total de

Particularidades del proyecto

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

ms notorio en un futuro cercano, an cuando aparentemente los ndices de

Captulo 3. Perfil de la edificacin, tamao y

Alojamiento en habitaciones dobles y suites.

REQUERIMIENTOS BSICOS DEL PROYECTO

El hotel contar con la infraestructura y equipamiento segn el tamao y la calidad

para determinar la demanda el requerimiento de energa para los servicios de

4.3 CONCEPCIN ARQUITECTNICA

4.4 OBRAS CIVILES

4.5 EQUIPAMIENTO ELECTROMECNICO Y DE SERVICIOS

NOTA: Precios incluyen impuestos de ley

AMOBLAMIENTO, DECORACIN Y CONEXOS

Incluye muebles, elementos decorativos, lencera, cubertera, cristalera y dems

5.2 OBRAS CIVILES

5.4 AMOBLAMIENTO DECORACIN Y CONEXOS

Constitucin, organizacin y estudios

5.7 CAPITAL DE TRABAJO

pago de servicios pblicos, mantenimiento y otros necesarios. El monto estimado

5.8 CONSOLIDADO DE INVERSIONES

Constitucin, estudios y proy.

- Tasa de inters anual

ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

6.4 SERVICIO DE LA DEUDA

Cuotas mes vencido

Captulo 7. Presupuesto de ingresos y costos

El ingreso anual proyectado por alojamiento es producto del total de habitaciones

24 638 30 113 32 850 33 945 33 945

Sub Total Costos Produccin

B. GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTAS