El Ratio de Esfuerzo Como Criterio de Valoración Inmobiliaria - Manuel Caraballo

10/4/2016
Elratiodeesfuerzocomocriteriodevaloracininmobiliaria|ManuelCaraballo
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LACONFUSINENTREELVALORYELPRECIO,YLA
INFLUENCIASOBREELPRECIODECOMPRAVENTA
OBJETIVODEESTEARTCULO
Sonmuchoslosestudioseinformesquedurantelosltimosmesessehanpublicadoalrededorde
lasestimacionesdelaevolucindelniveldepreciosdelaviviendaquesealcanzarenEspaa.
Elpresenteartculotienecomoobjetivoprincipalintroduciruna
variablequeloseconomistashemosolvidadoalahoradehacer
lavaloracindelascosas.Esavariablenoesotraqueelgrado
deesfuerzoqueunapersonaestdispuestaaasumirporla
adquisicindecualquierbienoservicio.Paraelloutilizaremos
elconceptosimplederatiodeesfuerzo.
Dichoratioexisteenelanlisismicroeconmicodesdehace
dcadas(conestadenominacinoconotrassimilares)como
elementodedeterminacindelpreciodelosbienesyservicios,
aunquehasidoolvidadoportodoslosprofesionalesdela
economaenlosltimosaos.
Intentaremosdemostraralolargodelpresenteartculoqueel
preciodelaviviendasehaseparadodeformadrsticadesu
valorporlaconfusingeneralizadaentreambostrminos,yque
talconfusinmotivalavariacindelospreciosalargoplazotantoalalzacomoalabaja,llegando
nalmenteaunniveldepreciosdeequilibrioestablesiregresamosaunratiodeesfuerzo
razonableysocialmenteaceptado.Unratioqueayudealconsumidoradeterminarqucantidad
dedinerodebeutilizarporlaadquisicindecualquierbienoservicio,entreelloslavivienda.
Comoseve,setratadeunartculorelacionadoconlateoramicroeconmica,aunqueorientado
haciaunenfoqueprctico,caractersticaqueintentamosseanuestraseadeidentidadentodos
nuestrosinformes.
VALORDEUSOYVALORRIQUEZA(OESPECULATIVO)
YadecaAntonioMachadoqueesdeneciosconfundirvalorconprecio.Yesque,segnesta
idea,casitodoslosespaolessomosneciosyaqueenlaltimadcadahemosconfundidoel
preciodelaviviendaconsuvalor.
Todossabemosqueelpreciodelavivienda(igualqueelrestodebienesnormales(aquelloscuyo
preciosubesiaumentalademandaparaunniveldeofertadeterminado,obajasistatambin
disminuye,encondicionesceterisparibus))subirobajarparaequilibrarlasofertasydemandas
agregadas.Comoenlainmensamayoradelosmercados,constituidosbsicamentedeproductos
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normales,laviviendasiguetambinesecomportamientolgico.Dejemoselefectodela
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normales,laviviendasiguetambinesecomportamientolgico.Dejemoselefectodela
publicidadyotrasartimaasparahacervariarelpreciodeformaarticial,atravsdela
diferenciacindelproducto,paraotroartculo,quenoeselquedesarrollamosahora.
Lacuestinesalgomscomplicadadeloqueindicalaarmacincontenidaenelprrafo
anterior.LadbilbajadadelospreciosdelosinmueblesenEspaaapesardelaenormesobre
oferta,hacenpensarqueelmercadoenrealidadnofuncionaconnormalidadoqueelbien
viviendanoseestcomportandocomounbiennormalsegnlainterpretacinquehacela
microeconoma,sinoquedentrodelbienviviendasealberganclaramentecomponentes
especulativosynodevaloracinporelserviciodeusoqueprestaasuspropietarios.Estaidea,
pormuyobviaquesea,esmuyimportanteparaeldesarrollodenuestraargumentacin.
EnEspaasehapasadoenpocosaosdelconceptoviviendaparavivirlaydisfrutarla,esdecir
prestacindelbienasupropietario(quedenominaremosviviendacomovalordeuso),al
conceptoviviendacomobienriquezaconlaquesepuedemercadearyespecular(que
denominaremosviviendacomovalorriquezaoespeculativo).Aprovechandolosmovimientos
delosprecios,cualquieraqueselopretendapuedeobtenerplusvalastantosilaviviendasubede
preciocomosibaja,exactamenteigualqueocurreconlaBolsa,paradigmademercado
especulativopuro,mercadodefuturos,materiasprimas,etc.,y,engeneral,cualquiermercado
cuyosvaloresseanobjetodetitulizacin.Reconocemosqueparaelpblicoengeneralesmucho
msobvialaideadeobtenerbeneciosdelbienviviendasisupreciosube.Dejemosdeladoen
esteartculolaposibilidaddeganardinerosisupreciobaja,algomscomplejayarriesgada.
Sededuce,portanto,queelpreciodelaviviendacontienedostiposdevalores:elvalordeusoy
elvalorriqueza.Ylasumadeamboscondicionarnelniveldedemandadelaviviendaque,
enfrentadosalniveldeoferta(sumadeviviendasdenuevapromocinmslasdesegundaso
posteriorestransmisiones),determinarnelniveldepreciosdeequilibriodelaviviendaenun
momentodado.
Paraterminardecomprenderperfectamenteestaidea,pongamosunejemplocontrario:lacompra
deunordenadorcualquierenunagransupercie.Esebienslotieneunvalordeuso:elservicio
quevaaprestarasupropietario.Lgicamentetodoelmundoentiendequenotieneningnvalor
riquezaoespeculativo,puestoqueelmercadoestabarrotadodemultituddeordenadoresde
distintostipos,caractersticasyprestaciones.Portanto,elpreciodedichobiensecorresponde,
sloyexclusivamente,al100%conelvalordeusoqueaporta.
Obviamente,elcomponenteriquezaenlavivienda,esdecir,eseelementointrnsecamente
especulativoqueaoraporlasimplevariacindesusprecios,haganadopesoyenlosltimos
aosestecomponenterepresentalainmensamayoradelpreciodelavivienda,quequeda
perfectamentereejadaenloselevadospreciosdeequilibriodecompraventa.Nadieseracapaz
dehacerunaestimacinmnimamenteaproximadadelporcentajequeestecomponenteest
incorporadoenelprecioyculrespondealvalordeuso.Loquestenemosclarotodoslos
economistasesqueesecomponenteesmuyimportanteyqueenlosltimosaoshacrecidode
formaexponencial.
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Pongamosunejemplorealparaentenderlaenorme
proporcindelvalorriqueza(oespeculativo)dentro
delpreciodelavivienda:
Hacepocosdassepublicenunaimportantepgina
webdelsectorinmobiliarioinformacinrelativaala
viviendaquetieneenalquilerelfutbolistaCristiano
Ronaldo(igualqueponemosesteejemplo,
podramosdescribirmilesdesituacionesanlogas).
Setratadeunchaletdemuchosmetroscuadradosen
unadelasmslujosasysegurasurbanizacionesa
niveleuropeo,enlasafuerasdeMadrid.La
informacineconmicanodejadesorprender,noporloabultadaqueresulta,sinoporla
desproporcinqueexisteentreelvalordealquilerysupreciodeventa.Elfutbolistalatiene
alquiladaen12.000eurosmensuales,mientrasquesisedecidieraacomprarlatendraqueaportar
6.000.000deeuros.Todoello,segnlainformacinpublicada.
Esoquieredecirqueconelalquilerseamortizaraelcostedelacasaen500meses,osea,casi42
aos.Dichoenotraspalabras,supropietariotieneunperododeretornodelainversinde42
aos.Claramenteesunainversinruinosa.
Casiencualquierinversinmedianamentebienasesoradaseobtieneunarentabilidadmucho
mayorqueconesaviviendaenalquiler.Inclusoendeudapblicaatipodeintersjo.
Quhaocurridoparaqueestosuceda?Elpropietariodedichochaletentiendequeesavivienda
tieneuncomponenteriquezatanelevadoqueestimaqueelperododeamortizacindesuprecio
medianteestealquileresunacuestinsecundariapuestoquesuverdaderagananciaseproducir
cuandovendaesaviviendaaunpreciomselevado.
Salvandolasdistanciasdepreciosenlamayoradeloscasos,estamossegurosquemuchosdelos
lectoressesentirnreejadosennuestrasarmaciones:consideranquelarentabilidaddesu
inversinenviviendaseproducircuandosevendaaunsupuestomayorprecioqueelpagaron
porsucompra,ynobuscannipretendenrentabilidadporelarrendamientodelamisma.
Precisamente,estarelacinentreelpreciodeventayelnivelderentadelalquiler,fueelratioque
usCitiGroupenuninformepublicadoaprincipiosdeesteao,paraindicarqueelpreciodela
viviendaenEspaaestabasobrevaloradoanenun55%.Citinoestimenabsolutoelenorme
valorriquezaqueledanlospropietariosespaolesasusbienesinmobiliarios.Portanto,su
estimacindenecesariabajadadelniveldepreciosdenuestromercadoinmobiliariodel55%
quedatotalmentedescafeinada.
LAINTERACCINENTRELAOFERTAYLADEMANDA
Vemosqueelniveldepreciosdepende,comoentodoslosmercados,delvolumendedemanday4/19
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Vemosqueelniveldepreciosdepende,comoentodoslosmercados,delvolumendedemanday
deoferta,perocmosedeterminaesenivel?Quofertaexisterealmente?Esttodoelstockde
viviendasenventaenelmercado?Quocurreconlademandanosatisfecha?Etc.Aclaremos
estospuntos.
Porpartedelademanda,enrealidadyaunqueamuchoslesparezcaincreble,loqueest
ocurriendoenlaactualidadesquehayunaenormecantidaddecompradoresquedeseanadquirir
unavivienda(ladenominadademandaembalsada)aunquenolohacenpormuchosmotivos,
loscualespodemossintetizarenlostressiguientes:
1.Porqueloscompradoressehanquedadoensituacindedesempleoocreenquecorrenriesgo
deestarlo.
2.Porquenoconsiguennanciacinparalacompraenlascondicionesalasqueestaban
acostumbradosenlosltimos,digamos,ochoaos;esdecir,nanciacinsinaportarahorroala
compra,oaportandounacantidadmuyreducidaquenocubrenilosimpuestosdelatransaccin.
Otroaspectoaaadiresladrsticareduccindeconcesindecrditosinclusoparamuchos
clientesconsideradossolventesaplicandocriteriosderiesgomslaxospropiosdelosltimos
aosdelaburbuja.
3.Ynalmente,elprincipalmotivo,sinlugaradudas,esquelamayoradepotenciales
compradoresnosedecideaadquirirunaviviendaporquepiensaqueelprecioseguirbajando.Y
esprecisamentedeestaconstatacindedondesederivaquedesdediversosmbitossepublique
quelosprecioshantocadofondoolovanahaceramuycortoplazo.Alnyalcabo,slohace
faltaquelosagenteseconmicospiensenqueunbien(quetengauncomponenteespeculativo)va
asubirdeprecioparaquesedecidasucompray,efectivamente,alnalsubasuprecio.Deforma
anlogasepuededecirparalabajada.Unbuenejemplodeloqueacabamosdeexpresaresla
Bolsa,mercadotpicocuyospreciosvaranenfuncindesimplesexpectativasymuchasvecesde
informacionesinteresadas.Noescasualidadquelosagentesqueemiteninformacinseanalnal
losquesaleneconmicamentebeneciados.
Porpartedelaoferta,elnmerototaldeviviendasenmanosdelospromotoresybancaen
Espaaestcomprendidaentre1y1,5millonesdeunidadesdependiendodelasfuentes.Aesta
cantidadhayquesumarlasviviendasquelosparticularesintentanvender(cuyacuanticacin
nadiesehaarriesgadoaestimar),mslasquesevanterminandoypuestasenelmercadocada
daporpartedelasltimaspromotorasoperativas,mslasaproximadamente150.000a180.000
viviendasquelabancaembargaralolargode2010segnfuentesjudiciales.
Apesardelaenormesobreofertaenelmercadodelavivienda,suvolumenestan
sensiblementemermado(aunqueparezcaincreble)porvariosmotivosytodosellosmuydifciles
decuanticar(ladenominadaofertaembalsada):
1.Elpropietarioquevendesuviviendanodeseabajarelpreciodeunaformaconsiderableporlo
quelaretiradelmercado,osimplementenolallegaaincorporaralaesperademejorestiempos.
2.Muchosparticularesensituacindedesempleooconpenuriaseconmicasdetodotipodesean
deshacersedesuscasas(juntoconsuhipoteca),peronopuedenhacerloyaquesuviviendatiene
unvalorinferioraldelaresponsabilidadhipotecaraynodisponendelosrecursoseconmicos
sucientes(oaccesoalcrditonecesario)paracancelarladeudarestante.
3.Unmotivomuyimportante,cuyacuantaesinclusoimposibledecalcularporpartedelBanco
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deEspaa(BE),esqueunaenormecantidaddeviviendasadjudicadasporlabancason
3.Unmotivomuyimportante,cuyacuantaesinclusoimposibledecalcularporpartedelBanco
deEspaa(BE),esqueunaenormecantidaddeviviendasadjudicadasporlabancason
vendidasasociedadeslialesdeformaquenotenganqueprovisionarsegnsusnormativas.
Deestaformalasempresaslialesvendenesosactivoscomocualquierempresaquecomercializa
susmercancas.Enesasempresashayactualmentecientosdemilesdeviviendas.Nadiesabela
cantidad,nimuchomenossuvaloreconmico.Segninformacinrecibidahacevariassemanas,
elBancodeEspaaestpreparandounanuevaregulacinparacontrolaryeliminarestas
prcticasque,sibienenlaactualidadsonlegalespuestoqueelmarcolegislativolopermite,son
claramentedistorsionadorasdelmercadoinmobiliario,locualcoadyuvaaquenuestraeconoma
profundiceanmsenlagravecrisisquepadecemosalbloquearlauidezdelcrdito.Deahla
importanciadecontrolarestaprcticaporpartedelBEcuyavaloracinseestrealizando,
pensamosqueconvenientemente,segnnuestrasltimasinformaciones.
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Nocabedudaqueesmuysorprendentequeelpreciodelaviviendaexperimentereduccionesde
preciotanlimitadashabiendounasobreofertatandesmesuradacomolaactual.Dependiendode
lafuente,sehabladereduccionesdel12,17,20%desdelospreciosmximosde2007.Sin
embargo,debemosrecordarquedurantelaltimadcadaesosporcentajescorrespondanaloque
subaelnivelmediodelospreciosdelaviviendaduranteunnicoao.Noloolvidemos.
ELRATIODEESFUERZO
Hayunacuestinqueprcticamenteningneconomistaespecializadoenelsectorinmobiliario
estudia:elnmerodeaosdesueldoqueunapersonaestdispuestaaofrecerparadisponerde
unaviviendaenpropiedad.
Nosotros,parasimplicarnuestraexposicin,abreviamoseseconceptoaniveldetasaoratiode
esfuerzo,quepodemosdenircomolodispuestoqueestelcompradoradestinarpartedesus
ahorros(portanto,partedesutiempodetrabajo)paralaadquisicindeunbienconcreto.Setrata
deunesfuerzoosacriciorealpuestoquedestinarunapartedesudineroenunbien,signica
quenopuedeadquirirotroosatisfacerotranecesidad.Esjustoladenicineconmicadel
trminoesfuerzo.Comoestamoshablandodelbienvivienda,elnombredeesteconcepto
seraeldetasaoratiodeesfuerzoinmobiliario,aunqueparaabreviar,yaefectosdenuestro
anlisis,lollamaremossimplementeratiodeesfuerzo.
Noesobjetodeesteartculodilucidarcuestionesreferentesalautilidadmarginaldelconsumo,
unodelosaspectoscentralesdelateoramicroeconmicadesarrolladaporelrecientemente
fallecidoPaulSamuelson.Supondremosqueesapartedesuteoraescorrectayqueel
consumidorobtienelamismautilidadmarginaldelltimocntimogastadoencadaunodelos
bienesqueconsume.Alnyalcabo,esadiscusinnoinuyeniennuestroanlisis,niennuestras
conclusiones.
Porotrolado,hayqueindicarqueelratiodeesfuerzotienedoslecturas:porunaparte,la
descritacomolosaosdesueldontegroqueunapersonaestdispuestaadestinaralacomprade
algo(enestecasounavivienda),peroporotroladoestlalecturacomplementariams
importanteansicabe:elvalorquelapersonadaalfrutodesutrabajo.Hayquejarseque
hablamosslodeVALORynodePRECIO.
Aclaramosesteltimopuntoporqueesespecialmenteimportanteparalacomprensindel
problema.Paraellopondremosunejemplomuyilustrativoy,nuevamente,real:
Haceunassemanas,unclientealqueasesoramosenlaventadesuvivienda,nosindicabaque
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Haceunassemanas,unclientealqueasesoramosenlaventadesuvivienda,nosindicabaque
hacauntiempohabapedidopresupuestoparasustituirlapuertaprincipaldesucasa.Eraun
modelotipomedio,deseguridad,contrespuntosdeanclaje.Laempresaleentregun
presupuestode2.200euros.Larespuestadenuestroclientefuedelomsacertada:Yogano
mensualmenteunos2.000euros,trabajomsde10horastodoslosdasyenmitrabajopaso
situacionesdesagradables.Todoestotieneparamunvalormuysuperioraldeunapuerta.Mi
trabajotienemuchomsVALOR.
Fijmonosenestaarmacinyaquetieneunaimportanciaenormeparanuestraargumentacin:
paraesteclientelorelevantenoeselpreciodelapuerta(lacantidaddeeuros),sinoelsacricio
quetendraquehacerendasdetrabajoparacomprarlamisma.Esdecir,tomaunadecisinen
funcindelgradodeesfuerzo,devalor,ynodeprecio.EsteclientedecideenfuncindelVALOR
desutrabajoynodeloseurosquetienequepagarpordichapuerta.Esteseorsestinteresado
enestebien,peroaunprecioinferior.Talvezunprecioporunvalorde15das,de10de3,
peronoestdispuestoapagarunprecioporunVALORdemsde30dasdesutrabajo.
Puesbien,regresandoalmercadoinmobiliarioenEspaa,elclculodelnmerodedasdetrabajo
necesariosparalacompradeunaviviendadaunvalor,que,traducidoanuestroratiodeesfuerzo
estenlaactualidadentornoa7aos(osea,unespaolconsueldomediodestinaesosaosdesu
sueldontegroparaadquirirunaviviendatambindetipomedio).
SegninformacinpublicadaporeldiarioElEconomistaconfecha14deFebrerode2010,ese
ratiohaballegadoa8en2007,bajandoa7,5en2008ya7analesde2009.Aclarartambinque
esteratiodeesfuerzoesunamediaanivelnacionalyqueesmuyvariableenfuncindelas
provincias,poblaciones,dadoquetantolossueldosmedioscomolospreciosdelavivienda
tambinsonmuyvariables.
Puesbien,esemismodatoenEE.UU.esenlaactualidadde4aos.
Curiosamenteyaunqueaestasalturasdelestallidodelaburbujainmobiliarianosparezca
increble,esedato,4aosdesueldocompleto,erajustoeltiempoqueunespaolmedioestaba
dispuestoaofrecerporlacompradesuviviendahastanalesdelosaosnoventa.Esdecir,el
ratiodeesfuerzoerade4aos.seeselvalorqueunespaolmediodabaalavivienda.Otra
vezms,rogamosnoconfundirlosconceptosvaloryprecio.
Quhaocurridodesdeentoncesparaquelosespaolesvaloremosmslaviviendaen
propiedad?Oloqueeslomismoymuchomsimportantequeloanterior,quhaocurrido
desdeentoncesparaquevaloremosenmenorcuantaelproductodenuestrotrabajo?
SiponemosenrelacinestascuestionesalejemplodelalquilerdelchaletdeCristianoRonaldo
desarrolladoenunodelosapartadosanteriores,obtendremoslarespuestacorrecta:El
consumidorespaolhaincorporadoalpreciodelbienviviendaunaenormeproporcindevalor
riquezaoespeculativoendetrimentodelvalordeuso,mayoritariohastanalesdeladcada
delos90.
Pero,porquhaocurridoesto?Quhapasadoparaqueunhumildetaxistapidauncrditode
2030.000eurosparadarlaentradadeunpisoquenopiensacomprar,sinoqueloquepretende
estraspasaresederechodecompraaunsegundocompradoraunpreciosuperior,avecescon
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diferenciasdemuchosmilesdeeuros?Quhapasadoporsumenteparapensarquepuedetener
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diferenciasdemuchosmilesdeeuros?Quhapasadoporsumenteparapensarquepuedetener
unarentabilidaddel100,200%desupequeainversinde2030.000eurosenunaooaoy
medio?
Larespuestaaestecambiodementalidadlapodemosresumirenlossiguientesfactores
principales(sinnimodeserexhaustivos):
1.LassubidasanualesdepreciosdelaviviendaenEspaadurantelosaos1998a2007fueron
siemprededosdgitos,porloqueunpisode,digamos,200.000eurosenslounaopodatener
unpreciodemercadodel250.000euros.Hayungranintersdeestospequeos(ograndes)
especuladoresparaobtenerdinerofcilyconunriesgosupuestamentereducido.
2.Lacreenciaabsurdadequeexisteunmercadodondelospreciossiempresuben.Fueron
comuneslasfrases:yonuncahevistoquelaviviendabajedeprecio,vivirdealquilerestirarel
dinero,tecomprasunpisoyenpocosaoslovendesytecomprasunchalet,sitehacefalta
dinero,rehipotecastuviviendaquesiempresubirdeprecio,etc.Pronunciadasinclusopor
ilustresysupuestosexpertosenlamateria.
3.Lapermisividaddelasempresasconstructorasconestetipodeoperacionesespeculativas.Les
interesabaquesusviviendasestuvieranreservadasinclusoantesdeterminareledicio.
4.Laestrategiadelabancaalahoradeofrecercrditosconunavaloracinderiesgosmuylaxa,
cuandonoclaramentedefraudatoria.Lacompetenciadelmercado,lapresinsobrelosresultados
delosdirectoresdeocinasbancariasyequiposcomerciales,hacenquenosemireestos
detalles,sinoqueseveanlosresultadosdenaldeao.
5.Lapresinejercidaporlabancahacialasempresastasadoras.Fundamentalparaquese
pudieranotorgarloscrditos.
6.LapermisividaddelBancodeEspaaydelasautoridadeshaciaestemercado,claramente
hinchado.Elintersdelospolticosenreducirlatasadeparo,quelosresultadosdecrecimiento
econmicofueranlaenvidiadelasprincipalespotenciaseuropeasyquelasarcaspblicas
estuvieranarebosar,entreotros,tienenlaculpadeestaactitud.Ahoranosencontramosconun
importantedcitoblicoestructural,yaqueunabuenapartedelosingresosquelos
ayuntamientosyComunidadespensabandenitivos,resultaqueerancircunstancialesenrelacin
alaconstruccindeviviendasque,obviamente,nopuedenseguirenexpansinhastaelinnito.
Enresumen,uncambiodementalidaddeunaeconomadetipoproductivo(seaindustrial,
servicios,agrcola,)haciaunaeconomadetipomonetarista,claramenteespeculativa,deldinero
supuestamentefcil.Deunamentalidadmshonestahaciaunamentalidaddedudosatica,del
todovalesiganodinero,delconsumosinsentidoysinrespetoalmedioambiente.Depasara
pensarquelaeconomacreceraindenidamenteyquenadieibaaperdersuspuestosdetrabajo.
Nocreoquehayanadieenlasociedadespaolaqueestlibredealgntipodeculpadetodaesta
situacin.
CRITERIODEDETERMINACINDELPRECIODELAVIVIENDA
Desdemuchosmbitossehahabladoennumerosasocasionesydesdehacemuchotiemposobre
elprecioquedeberatenerlavivienda,yenelltimoaoymedioaproximadamente,hastadnde
vaabajarsuprecio.Sehacenestimaciones,grcosconlaevolucindelprecioendistintas
ciudadesyregiones,comparativasconotrospases,etc.yseesperaquedichosanlisis
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ciudadesyregiones,comparativasconotrospases,etc.yseesperaquedichosanlisis
determinenculserelpuntodeinexindelaevolucindelniveldeprecios,esdecir,culser
elpreciomnimoycundosevaaproducirtalevento.
Lejosdeaventurarnosahacerestimacionesqueseconvertiranautomticamenteenunamsde
lasmontaasdeinformesconteniendoestudiosbienintencionados,nosvamosalimitaraarmar
queelniveldepreciosdelaviviendadependerdemuchosfactores,perobsicamentedelnivel
deimportanciaqueelconsumidordalvalorriquezaoespeculativo.Siesevalorseanulara,se
convirtieraencero,posiblementeelratiodeesfuerzoretornaraavaloresprximosa4,como
ocurraanalesdelos90.
Paraaquelloslectoresquesesorprendandelaarmacinanterior,debemoshacerleslas
siguientespreguntas:Quniveldevalorriquezadaunpropietariodeunaviviendasivequeel
preciobajacadadayquenosabehastadndevaallegar?Msan,quvalorriquezadaun
nuevocompradorcuandoadquieresuprimeraviviendaenunmercadobajistacomoelactual?
Ynalmente,vamosasuponer,comohacetantsimasveceslateoramicroeconmicacon
multituddeproblemasaanalizar,queelpreciodelaviviendaseestanquedeformaindenida:
Quvalorriquezatendraunavivienda?Respuesta:cero.Portanto,elpreciodelaviviendase
ajustaraexactamentealvalordeuso,puestoqueelvalorriquezaseracero.
Dichodeotraforma:Elvalorriquezadelosbienes(enestecasolavivienda)seincrementaante
lasexpectativasdecrecimientodesuprecio.Esunfenmenoqueseretroalimentagenerandouna
descomunal,incontrolableypeligrossimaburbujaespeculativa,cuyoresultado,pordesgracia,
conocemosdesobra.
Debemosdeducirqueamedidaqueelpreciodelaviviendasigabajandoyamedidaquelas
expectativasdeconseguirunasinteresantesplusvalasporlaventadelosinmueblessevean
mermadasporlascircunstanciasdelacrisiseconmica,lascualessepuedenalargarmuchoenel
tiempo,irreducindoseelcomponentedevalorriquezadelbienvivienda,yportanto,
trasladandoestareduccindevalorasuniveldeprecios.Sedemuestratambinqueesun
fenmenoqueseretroalimenta:laviviendabajadeprecioporquelainmensamayoradelas
personaspiensaqueseguirbajando.
CONCLUSIONES
Sepuedeconstatarrepetidamentequetodacrisiseconmicaeliminadelmercadoaunabuena
partedetodoloindeseado,detodolonofundamental,empresasyproductosnocompetitivos,
alejadelmercadodetrabajoatodasaquellaspersonaspeorcualicadasomenosadaptadasasus
requerimientos,yquesupone,porcontra,unaoportunidadparanuevosproductos,nuevas
cualicaciones,nuevasideas.Loobsoletodejapasoaloecaz.Efectivamente,elmercadose
regula,nocabeduda,peroenlamayoradelasocasionesconelsufrimientodemuchas
personas.
Retornandoalmercadoinmobiliario,siempezamosavalorarlascosasensujustamedida,
eliminandounvalorriquezaaalgocuyoprecioposiblementetiendaaestancarse,debemos
entenderqueparalamayoradelaspersonas4aosdesueldontegropuedeserunvalorjusto
paralaadquisicindesuvivienda,segnelservicioquelesofrecedisponerdedichapropiedad.9/19
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paralaadquisicindesuvivienda,segnelservicioquelesofrecedisponerdedichapropiedad.
Siestofueraas,entonceselclculodelpreciodelaviviendaesmuyfcil:laviviendaajustarsus
precioshastaeseniveldeesfuerzoporpartedelcomprador.
Dichoratiodeesfuerzo,4aosdesueldontegro,puedeserjustoonoyparaunaspersonas
puedeserexcesivoyparaotrasno.Todosconocemospersonasquevivenexclusivamenteparasu
casa,comoconocemosaotrasquevivenexclusivamenteparasubarcooparasuHarley
Davidson.Dependedelavaloracinquecadapersonadalaposesindeundeterminadobieny
lasatisfaccinqueleproporciona.Todosellos,valorespuramentesubjetivos.
QuocurrirrealmenteenlaprcticaconelpreciodelaviviendaenEspaa?Lejosde
aventurarnosarealizaruninformemsdeestimacinafuturo,debemosserhonestosypensar
queesmuydifcildesaber,entreotrascosasporquetenemosundesempleosuperioral20%
(algunasregionesyasuperanel27%),yseguirsubiendosegntodoslosanalistaseinstituciones,
entreellaselpropioGobierno.
Analizandoestasituacinenunplazodetiempomslargo,vamosasuponerqueeldesempleo
disminuya(esloquetodosdeseamosyseraunaconclusinlgicadelosesfuerzosque
supuestamenterealizanlasinstitucionespolticas).Entoncespodranocurrirdoscosas:
1.Quepensemosnuevamentequelaviviendavaasubir,porloqueentraremosenelmismo
crculoviciosodehaceunadcada:valorandolaviviendaenpropiedadmuyporencimadesu
valordeuso,pagandonuevamenteunprecioexcesivoyaqueelvalorriquezasevainstalandoy
creciendoenimportancia.Nuevamenteelvalorespeculativoseincorporaalpreciodelavivienda,
yviviramosunanuevaetapaespeculativaqueslohacehincharunaburbujaqueexplotarade
nuevo,demostrandoquesomoselnicoanimalquetropiezadosvecesconlamismapiedra.
Todaslasburbujasexplotan.
2.Queincorporemosennuestramenteladiferenciaentrevalordeusoyelvalorriquezao
especulativo,quedistingamosclaramenteloqueesunacosayotra,queseparemoselvalor
riquezadelpreciodelosbienesdeprimeranecesidadydejemoslaparteespeculativapara
aquellosbienesquenosonnecesariosycuyavariacindeprecioalalzaoalabajanoafectaa
nadie,nidistorsionanuestraeconomaninuestrobienestar.
Lacuestin,anadieselepuedeescapa,eslasiguiente:Volveremosasercuerdosyrazonablesy
valoraremosexclusivamentelaviviendaporsuvalordeusoynoporsuvalorriqueza?Qu
papeldebenasumirlasinstitucionespblicas,entreellaselGobiernoyelBancodeEspaa,para
queregreseelbienviviendaalosparmetrosdevaloracinporsuvalordeusoynobiencon
valorriqueza(bienespeculativo)?
Paratodoslosescpticosconnuestraspropuestas,paratodosaquellosquepiensanqueno
podemosaprenderdenuestroserrores,lesinvitamosapensarenunacuestinbsicayelemental:
silaviviendahubierasidovaloradaporsuvalordeuso,sinincorporarningnvalorriqueza,
noestaramospadeciendoestacrisis.Esunarazndepesoparaquelasautoridadeseconmicas
tomenmedidasenlalneaapuntada.
Nuestraintencin,lejosdehacerunavaloracindelniveldepreciosdelaviviendaodesu
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Nuestraintencin,lejosdehacerunavaloracindelniveldepreciosdelaviviendaodesu
evolucin,estenincorporaraldebateeconmicosobreelsectorinmobiliario,lavariablevalor
deusocomodeterminantedelniveldeprecios.
EscritoporManuelCaraballoCallero
EconomistadeIzadiAG
Twi er@izadiag
Acercadeestosanuncios
FiledunderEconoma,Inversin,mercado,Microeconoma,SectorInmobiliarioTaggedwithactivo,
depreciacin,especulacin,expectativa,mercado,patrimonio,precio,riqueza,uso,valor,vivienda
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15ResponsestoElratiodeesfuerzocomocriteriodevaloracininmobiliaria
h p://www.Pinjamanperibadii.com/infobox/borangpermohonanonline/dice:
14junio,2013en8:47
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Thanksonyourmarvelousposting!Iseriouslyenjoyedreadingit,you
maybeagreatauthor.Iwillmakecertaintobookmarkyour
blogandwilloftencomebackfromnowon.Iwanttoencourage
continueyourgreatjob,haveanicemorning!
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carmedice:
26febrero,2011en10:47
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Losbancossolodeberiandarcreditoparaviviendaaunplazode10aosporleydeestaforma
seadaptarialosprestamosalossalarios.Cuandolosplazossona30/40aoslosprimerosaos
sepagancasisolointeresesestodeberiaregularse,peronoseenrriqueceriantantolosbancosni
lospropietariosetc..laeconomiacreceriaaritmosnormalessintantosaltibajos.esmimodesta
opinin.
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ManuelCaraballoCallerodice:
26febrero,2011en11:03
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EstimadaCarme:Estoydeacuerdoensuscomentarios.
Sobreelao2002,despusdellevarunciertotiempotratandoconclientesdentrodelsector
inmobiliario,medicuentaquerealmenteloqueanalizaelcompradordeunaviviendano
esloquelecuesta,nisiquieraloquerepresentasuprecioentrminosdeaosdetrabajo,
sinolacuotamensualquedebepagarenrelacinasusingresos.
Setratadeunanlisissuicida,yaqueesacantidadsepuedeadaptarasusposibilidades
simplementeconalargarlosplazosdeamortizacindelcrditohipotecario,talcomousted
indicaensucomentario.
Piensoqueelproblemadeanalizarlacompraenfuncindelospagosmensualesviene
derivadoposiblementedelasesoramientoqueelclienterecibedesupropiobancoydela
inmobiliariapromotoraquelevendelavivienda.Setratadeunasesoramientointeresado.
Tambincreoqueunapartedelproblemavienederivadodequeelclientenoconocela
formadevalorarlavivienda,quedesdemipuntodevista,eselnmerodeaosdesueldo
ntegroparapagarunavivienda.Esmuchomsfcilmedireseesfuerzoenelporcentajede
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rentamensual,porejemploun20,un25,un33%delarentamensual,queno4,6,8aosde
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rentamensual,porejemploun20,un25,un33%delarentamensual,queno4,6,8aosde
trabajoenexclusivaparadisponerdemicasa.
Aproximadamentesobreel2002,comoledeca,medicuentadeeseproblemayveacomo
losplazosdeamortizacindeloscrditospasabande15,a20,a30,a35,hasta50aos
llegaronalgunosbancos.Elproblemadelcosteescandalosodelaviviendasedisimulaba
muybienampliandolosplazosdeamortizacinhastanivelesridculos.
Porsupuesto,nadieledecaalclientequesilosplazossealargabantantoeneltiempo,
pagabaporsucasamsdeldoble,talvezeltriple,delprecioalqueinicialmentelacompr.
Ylacompr,sinduda,apreciodeburbuja.Encima!
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Idoiadice:
1enero,2011en19:23
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Enhorabuenaporelarticulo,aunqueechodemenosenelanalisiselefectodelgravamendel
10%degastosjos(impuestos,registros,notarios)quesesumaenestepais;para
rentabilizarlacompraeranecesariohacercrecerelpreciodeventaenese10%masgastos
nancierosmaselbeneciodeseado.Mepareceunfactorfundamentalparaexplicartasasde
revalorizacionanualesdehastael20%DuranteLosaosdeburbuja.
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Josedice:
3noviembre,2010en22:27
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Enresumen,uncambiodementalidaddeunaeconomadetipoproductivo(seaindustrial,servicios,
agrcola,)haciaunaeconomadetipomonetarista,claramenteespeculativa,deldinerosupuestamente
fcil.Deunamentalidadmshonestahaciaunamentalidaddedudosatica,deltodovalesigano
dinero,delconsumosinsentidoysinrespetoalmedioambiente.Depasarapensarquelaeconoma
creceraindenidamenteyquenadieibaaperdersuspuestosdetrabajo.
Desgraciadamenteenlagrandesymedianasempresasyentidadespblicassucedealgo
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Desgraciadamenteenlagrandesymedianasempresasyentidadespblicassucedealgo
similar.Hahabidounaconversindementalidadproductivaagestionistaabstracta(sin
conocimientodelogestionado).
Enestamentalidadgestionistaabstractaelconocimientocapazdeproducirelbienaofrecer
estotalmentemenospreciadoymalrecomppensado;siendoeldegestionadorabstractomuy
valoradoymuchomejorrecompensado.Evidentemente,muchagente(unservidormismo)ha
derivadosutrayectoriaprofesionalalomejorrecompensado.
Peroprocuromantenermiconocimientoproductivoporqueaparentemente*hafuncionado
mientrasabundabaeldinerofcil,peronocreoqueseamantenible.
*Aparentementeporquelascuentassemaquillabanycondiferentesartimaaselproblemasse
pospona.
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JosAntoniodice:
11agosto,2010en12:07
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BuenosdasManuel:
Meparecemuyinteresantetuartculo.Nosoyeconomista,soyingenieroydesempeoel
puestodecompradorenunaimportantemultinacional.Tedarmienfoquedesdeelpunto
devistadecompras.
Intentarexplicarmeentrminoslomseconmicosposibles,jeje.Disculpadmiincultura
conlajergaeconomista:
Creoquealahoradevalorarelpreciodelaviviendayotambintendraencuentaotrofactor,
queessupreciodecoste.Esdedir,elcostedelosfactores(trabajo,tierra,capital):materiales,
manodeobra,terrenos,etcparaverelpreciorealdeunaviviendadescontandola
especulacinylaplusvaladelainversinporpartedelconstructorodelainmobiliaria.
Deestamaneratambintendramosunprecioobjetivodelvalorrealmaterialdelavivienda
paracompararconlavaloracindelaviviendaenfuncindelratiodeesfuerzoquedens
enlaweb.Dentrodeesteprecioentraelvalordelterreno,atodaslucesespeculativoen
nuestropas.Vistoesto,tendramosunpreciomsomenosobjetivo,apartedelqueestemos
dispuestoapagar.
Comomeinteresaeltema,heestadoindagandoelpresupuestospormetrocuadradode
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Comomeinteresaeltema,heestadoindagandoelpresupuestospormetrocuadradode
construccindeunavivienda,ydescontandoelpreciodelterreno,bieneaserunamediade
1.000/m2,dependiendodelosmateriales.Aspues,unaviviendamediade80m2tendraun
preciodeconstruccinde80.000.Aestohabraquesumarleelpreciodelterreno.
Supongamosqueesunprecionoespeculativoynocntricoenunaciudad:20.000.Elprecio
delaviviendamediaseraacostedelosfactoresactualde100.000.Sielsalariomediodeun
espaolesde21.000comosediceenelartculo.Tendramosunratiodeesfuerzode
aproximadamente5aos.Nolos,esposiblequeelratiosereduzcaa4sienlospresupuestos
delaconstruccindevivienda(salarios,materiales,etc.)hayatodavaunfactorespeculativo
(ntesequeenelboomunalbailganabamsqueuningeniero).
Detodasformasheledoalgosobreeltema,yaquemeinteresabastante,yentrelasopiniones
deexpertosqueherecabado,lorazonableesqueesteratiodeesfuerzoentodoslospases
desarrolladossesiteentornoa46aosdesalarioneto.
Esperoqueoshayagustadomiscomentarios.Esperolosvuestros.
Unsaludo.
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cesardice:
23junio,2010en10:55
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Enhorabuenaporelartculo,Manuel,
destacaramuchasdelasfrases,peromequedoconesto:
4aosdesueldontegropuedeserunvalorjustoparalaadquisicindesuvivienda
Siserecomiendanodedicarmsde1/3delsueldoapagarlavivienda,nossalequeen12aos
deberamospoderpagarlavivienda.
Ylashipotecasquesepidenactualmentesona30,35y40aos.
Algonoencaja.
saludos,
CsarVillasante
inmoblog.com
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Lospreciosdelaviviendasestnamitaddeajuste|ManuelCaraballodice:
12diciembre,2013en13:59
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[]cuestinlaexplicoenelartculodearranqueenMayode2010,elratiodeesfuerzocomo
criteriodevaloracininmobiliariaymsconcretamenteenelsiguientedeJuliodelmismo
aomsresumidodelacorrecta[]
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SintetiaSobrelavaloracindelaviviendadice:
8mayo,2012en22:58
i
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[]Hayotrosistemaqueseacercamsalrazonamientoeconmicoqueengeneralhacemos
laspersonasofamiliasquequeremosunaviviendaenpropiedadparasuusoydisfrute,yno
lavencomoungastodeinversinporarrendamiento.Setratadelratiodeesfuerzo
hipotecario,denidocomolaproporcinderentasalarialquesedebeaplicaralpagodela
hipoteca(verartculosalrespectoaquyaqu).[]
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Losnmerosde2010BlogdeManuelCaraballodice:
2enero,2011en12:20
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[]Elratiodeesfuerzocomocriteriodevaloracininmobiliariamayo,20108comentriosy1
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[]Elratiodeesfuerzocomocriteriodevaloracininmobiliariamayo,20108comentriosy1
MegustaenWordPress.com,3[]
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Comovalorarelpreciodeunavivienda|GurusBlogdice:
10noviembre,2010en15:01
i
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[]deesfuerzocomocriteriodevaloracininmobiliaria,tambinenidealista.comyen
nuestroblog.Eselqueelcompradorhabitualvaautilizarparasabersiloquecompraescaro
o[]
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Lacorrectavaloracindelpreciodelavivienda|ForodeDebatesMarioCondedice:
7octubre,2010en3:03
i
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[]yennuestroblog(h ps://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/elratiodeesfuerzocomo
criteriodevaloracioninm).Eselqueelcompradorhabitualvaautilizarparasabersiloque
compraescaroo[]
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ArticuloIndexadoenlaBlogosferadeSysmayadice:
12agosto,2010en5:57
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[]ArticulosActualizados:LACORRECTAVALORACINDELNIVELDEPRECIOSDE
LAVIVIENDALoserroresmscomunesalvenderunaviviendaElratiodeesfuerzocomo
criteriodevaloracininmobiliaria[]
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LACORRECTAVALORACINDELNIVELDEPRECIOSDELAVIVIENDAElblogde
ManuelCaraballodice:
20julio,2010en14:27
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[]comentariosWebsocialdeInmobionElratiodeesfuerzocomocritSergioSantamaria
onElmercadodetrabajodelcesaronElratiodeesfuerzocomo[]
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WebsocialdeInmobiliariosLACORRECTAVALORACINDELNIVELDEPRECIOS
DELAVIVIENDAdice:
19julio,2010en20:05
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[]yennuestroblog(h ps://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/elratiodeesfuerzocomo
criteriodevaloracioninm).Eselqueelcompradorhabitualvaautilizarparasabersiloque
compraescaroo[]
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ManuelCaraballoEconomist.Economicsanalyst,investmentpropertiesandrealestatemarket
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inmobiliario
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