CARGA O GRAVAMEN?

He ah un dilema1
Probablemente al momento de adquirir un inmueble usted verifique en la
partida de su inmueble que el rubro D corresponde al de cargas y
gravmenes:2 Se ha preguntado si significan lo mismo o si existe diferencia
entre dichos trminos?
Sabe usted que el texto original del Art. 739 numeral 2 3 estableca que luego de
un proceso de ejecucin se levantasen los gravmenes mas no la cargas.
Cul era la razn para ello?
En el presente post vamos a introducirnos en dicha distincin a fin de verificar
su utilidad y sus alcances.
TERMINOLOGA CONFUSA
Debemos sealar inicialmente que no nos vamos centrar en defender que un
trmino define una institucin por naturaleza, sino que existen 2 figuras que se
refieren a fenmenos distintos, las cuales en esta ocasin llamaremos carga y
gravamen en sede de los derechos reales.
Esto lo indicamos dado que en nuestro ordenamiento el trmino carga es
polismico: carga de la prueba4 en sede procesal, carga obligacional como
necesidad de un determinado comportamiento para realizar un inters
propio.5 Esto es distinto a lo que llamaremos carga real.

1 Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP.

2 Dicho tratamiento se da tambin en el Cdigo Civil en diversos artculos: Artculo 981: Todos
los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su parte, a los gastos de
conservacin y al pago de los tributos, cargas y gravmenes que afecten al bien comn.
Artculo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravmenes en beneficio
de otro que den derecho al dueo del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del
predio sirviente o para impedir al dueo de ste ejercicio de alguno de sus derechos. Artculo
181.- El deudor pierde el derecho a utilizar el plazo:1.- Cuando resulta insolvente despus de
contrada la obligacin, salvo que garantice la deuda.
Se presume la insolvencia del deudor si dentro de los quince das de su emplazamiento judicial
no garantiza la deuda o no seala bienes libres de gravamen por valor suficiente para el
cumplimiento de su prestacin.
[]
Artculo 247.- El menor que se casa sin el asentimiento a que se refieren los artculos 244 y
245, no goza de la posesin, administracin, usufructo ni de la facultad de gravamen o
disposicin de sus bienes, hasta que alcance la mayora.

3 2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre ste, salvo la medida
cautelar de anotacin de demanda;

4 TARUFFO, Michele. La prueba. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 146

De igual forma el trmino gravamen es muy difuso en su tratamiento legislativo

en los Arts. 104, 181, 247, 728, 733, 1002 entre otros. En el mismo sentido se
habla de gravamen en sede doctrinal identificando a la servidumbre como
gravamen tendencialmente perpetuo sobre la propiedad. 6
DERECHO COMPARADO
Si tomamos en cuenta que etimolgicamente el vocablo carga lleva consigo el
significado de tributo, afectacin, imposicin que afecta en este caso- un bien,
podemos verificar que existen heterogneas acepciones. 7
Se aproximan en el derecho alemn a dicha figura como afectacin con un
derecho real limitado begrenzten dinglichen Recht, 8 aprovechamiento
mediato,9 prestaciones que deben ser extradas de las propias fincas 10 o como
obligaciones sobre los titulares de la misma. 11 En el Derecho Italiano Betti la
vincula con una obligacin con garanta real. 12
Legislativamente en el derecho alemn el pargrafo 1105 13 recoge el trmino
de Reallasten, y en los pargrafos 1110 y 111114 del BGB se refiere a
carga real subjetivamente real y carga real subjetivamente personal.
5 NICOL, Rosario. Las situaciones jurdico subjetivas. Advocatus. No. 12. Lima, 2005. p. 103116.

6 LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo II. Madrid:
Civitas. 1987, p. 39.

7 TRIFONE. Voz: Oneri reali. Em: Novsimo Digesto Italiano, Tomo XI, Apndice N-ORA, 1957,
pp. 926-928.

8 Tambin ha sealado: Reallast ist die Belastung eines Grundstcks mit dem Recht auf
Entrichtung wiederkenhrener Leistugen aus dem Grunsdtcke. GIERKE, Otto Friedrich,
Deutsches Privatrecht, Tomo II: Sachenrecht, Leipzig, 1905, p710 a 712.

9 WESTERMANN, Harry: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C.F. Muller Karlsruhe, 2 edicin,
1951, p. 602.

10 HEDEMANN, JW: Tratado de Derecho Civil, Tomo II: Derechos Reales, Traduccin y
anotaciones de Jose Luis Dez Pastor y Manuel Gonzlez Enrquez, Madrid, 1955, pp. 379 y
380.

11 Heck, Philipp: Grundriss des Sachenrechts, Berln, 1960, p. 436.

12 BETTI, Emilio: Teoria generale delle obbligazioni, Tomo I: Prolegomini: Funzione
econmico-sociale dei rapporti d obbligazione; y Tomo II: Struttura dei rapporti d obbligazione,
Miln, 1953., pp 23 y 24. En el mismo sentido vinculado a la hipoteca: BARASSI, Ludovico: I
diritti reali nel nuovo Codice civile, Miln, 1947, pp 80 y 81.

SI bien existen diversas acepciones, podemos identificar en doctrina rasgos

comunes:
a) Prestacin del titular a favor de otro 15 a propsito de la propiedad o
posesin.16(Algunos sealan que la prestacin slo positiva 17, sin
embargo considero que actualmente se verifican cargas que implican un
no hacer o tolerancia)
b) Prestacin continua.18
c) La afectacin es sobre el predio mismo Nutzungsrecht (Posicin
realista); o que el carga recaiga sobre un titular de un derecho de goce
(Posicin obligacionista).1920

13 1105 Gesetzlicher Inhalt der Reallast.(1) Ein Grundstck kann in der Weise belastet
werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende
Leistungen aus dem Grundstck zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch
vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an vernderte
Verhltnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen
Art und Umfang der Belastung des Grundstcks bestimmt werden knnen.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines anderen Grundstcks
bestellt werden.

14 1110 Subjektiv-dingliche Reallast.Eine zugunsten des jeweiligen Eigentmers eines

Grundstcks bestehende Reallast kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstck
getrennt werden.
1111 Subjektiv-persnliche Reallast
(1) Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann nicht mit dem Eigentum
an einem Grundstck verbunden werden.
(2) Ist der Anspruch auf die einzelne Leistung nicht bertragbar, so kann das Recht nicht
veruert oder belastet werden.

15 Conforme al BGB alemn, GIERKE, Op. Cit. 716 y 717. Existe la discusin si en estricto
podemos hablar de obligacin en sentido tcnico en las cargas, sin embargo no vamos a
profundizar por ahora ello tomando el criterio prctico de que la distincin para estos efectos no
es til NATUCCI, Alessandro: La tipicit dei diritti reali, Padua, 1988, p. 305.

16 Posicin obligacionista de los derechos reales. ROTONDI, Mario: Instituciones de Derecho

Privado, Prlogo, traduccin y concordancias al Derecho espaol por F.F. Villavicencio,
Barcelona, 1953, p.193.

17 NATUCCI, Alessandro, Op. Cit., p. 301; BALBI, G: Le obbligazioni propter rem, In Memorie
dellInstituto giuridico dellUniversit di Torino. Torino, 1950, p.42, para quien la carga real
comprende pi rapporti obbligatori, a scadenza periodica, le cui pretazioni, a contenuto uguale,
consistono nellesecuzione di servizi o di opere oppure nella consegna di prodotti fondiari o di
Somme di denaro.

18 BARASSI, Ludovico, I diritti reali nel nuovo Codice civile, Miln, 1947, p.77

d) Que exista inherencia21, por lo que puede circular el bien con la

carga.22
CARGA Y GRAVAMEN? IDENTIDAD O FIGURAS DISTINTAS
En la Resolucin N 137-2007-SUNARP-TR-T del 19 de Julio del 2007 el
apelante seal que el usufructo era una carga por lo cual deba levantarse.
Esto no es aceptado por el Tribunal, sin embargo lo que llam ms la atencin
fue la identificacin conceptual entre carga y gravamen partiendo por indicar
que no existe una definicin legal de dichas categoras.
Aade la resolucin que la doctrina identifica gravamen real con carga real, ya
que lo sustancial en ambos casos es la situacin de sujecin del titular de un
derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre el mismo bien.
Concluye que es irrelevante para estos efectos, el hecho de que en un caso
esa sujecin slo importe un deber negativo (omisiones, abstenciones o
tolerancias) o que haga exigibles deberes positivos (prestaciones
obligacionales), pues lo que interesa finalmente es la actual situacin de
sujecin.
Ledesma en sede nacional sostiene lo contrario:
La diferencia entre ellas radica en que los gravmenes dependen de
una obligacin accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la
venta del bien afectado, como sera el caso de la hipoteca; en cambio,
con las cargas, no hay obligacin garantizada. Las cargas no tienen por
objeto la venta del bien, como sera el caso de las servidumbres, que se
constituyen como limitacin a la propiedad predial.
En el mismo sentido Avendao Arana:
la diferencia entre gravmenes y cargas consiste en que los
gravmenes dependen de una obligacin accesoria, la que de
19 GANDOLFI, Giuseppe. Voz: Onere reale, en Enciclopedia del Diritto, Tomo XXX, 1980,
p.144, define la carga real come: a) Obbligo; b) di effettuare prestazioni positive
peridicamente ricorrenti; c) che gravi sul propietario sul titolare di un diritto reale di godimento
di un immobile. BALBI, Op. cit., p 42.

20 Tngase en cuenta las diferentes teoras sobre las cargas: 1) Perspectiva obligacionista
(Die obligationenrechtlichen Theorien); 2) las tesis que la concibe como un derecho de
naturaleza mixta(Die Mischtheorien); y 3) las tesis que considera el gravamen real como un
autntico derecho real (Die sachenrechtlichen Theorien).GIERKE, Op. Cit., pp. 706 a 710.

21 GANDOLFI, Op. Cit., p. 130, la carga real no es parificabile ad unobligatio per linerenza
alla cosa.

22 Afirma BALBI, Op. Cit., p. 42 GANDOLFI, Op. Cit., p. 128.

incumplirse puede conllevar a la venta del bien afectado. [] En las

cargas, en cambio, no hay obligacin garantizada. Es por eso que
finalmente afirma que en realidad, las servidumbres son cargas y no
gravmenes- que se imponen al dueo del predio sirviente en beneficio
del propietario del predio dominante23.
NUESTRA POSICIN
Nosotros consideramos que nos encontramos ante 2 figuras distintas. No es lo
mismo una carga tcnica (certificados de parmetros urbansticos) que el
gravamen de hipoteca por ejemplo. El primero es referido al vnculo entre
bienes, y el segundo es a la actuacin de la autonoma privada.
Normalmente se ha estudiado el trmino de gravamen o carga tomando en
consideracin la hipoteca, pero existen otras afectaciones aparte de esta.
Si estamos en un proceso de ejecucin forzada, evidentemente si en la partida
constan otros gravmenes se tendrn que levantar. Sin embargo esto no
suceder por ejemplo con las cargas tcnicas, dado que teniendo tambin la
caracterstica de la inherencia, esta no se ha creado por un acto de autonoma
privada.
Los pronunciamientos tcnicos en nuestro medio no han buscado precisar el
tema. Quiz esto es porque en el mbito de las cargas estas son muy diversas
y su clasificacin puede ser trabajoso.
Verifquese como en el Pleno XLII del Tribunal Registral sustentado en la
Resolucin N 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11 de agosto de 2010 establece
sobre la cancelacin de gravmenes lo siguiente:
Procede cancelar en mrito de la resolucin judicial que dispone la
adjudicacin por remate y el levantamiento de gravmenes, todos los
gravmenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos
registrados con posterioridad a la expedicin de la antedicha resolucin,
estando exceptuados nicamente aquellos que expresamente excluye el
artculo 739 del Cdigo Procesal Civil. (El subrayado es nuestro).
Se aplica esto tambin a las cargas?
Sin embargo, el artculo 50 de la adecuacin del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios a la Ley N 29090, seala:
Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas
individuales, se trasladarn las cargas tcnicas que afecten a la totalidad
de la edificacin. Cuando se acredite que la carga afecta slo algunas de
23 AVENDAO ARANA, Francisco. Artculo 1035. En: Cdigo Civil Comentado. Tomo V. Lima:
Gaceta Jurdica. 2003. p. 723.

las unidades que se independizan, sta se trasladar a la partida

independizada que corresponda (...). (El subrayado es nuestro).
Carga tcnica es igual a gravamen? Evidentemente no.
En este sentido, considero que debe estudiarse a profundidad los diferentes
tipos de afectaciones patrimoniales, toda vez que si bien gozan de inherencia
sobre la cosa, sin embargo tienen fuentes distintas. En este caso, he tomado
como punto de partida que los gravmenes tienen como origen actos de
autonoma privada y en cambio las cargas tienen fuente legal.