Introduccin

Con el mercado inmobiliario en crecimiento desde hace algunos aos atrs, las
ofertas por las cuales se realiza la transferencia de predios ha crecido de manera
exponencial, ya sea por la adquisicin de terrenos para realizar las edificaciones
de departamentos, la transferencia de terrenos agrcolas, para ejecutar proyectos
de irrigacin o frutales, entre otras operaciones, a travs de las cuales se
transfieren la propiedad de dichos bienes.
Uno de los tributos que debe cumplir con cancelarse cada vez que se realice la
transferencia de propiedad de los bienes inmuebles es el impuesto de alcabala, el
cual est a cargo del comprador o adquirente de los bienes, existiendo diferencias
con respecto del IGV, toda vez que este ltimo impuesto solo grava la primera
venta de los inmuebles efectuados por el constructor y est a cargo del vendedor,
no del comprador.
El motivo del presente informe es realizar una revisin de la normativa que regula
este tributo, procurando sealar algunos problemas en su aplicacin, la revisin de
jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal y doctrina relacionada.
Qu es el Impuesto de Alcabala?
Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles
urbanos o rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o
modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, la cual, es la compra
venta con reserva de propiedad en la que se pacta que el vendedor se reserve la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume
el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de su entrega; de este modo
el comprador adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con el
pago del importe del precio convenido.
Dnde debo pagar el Impuesto de Alcabala?
Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Ica, le
corresponder efectuar la liquidacin y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el
SAT. Los Notarios y Registradores Pblicos le solicitarn la liquidacin y pago del
Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito
indispensable para formalizar la transferencia.

Quin paga el Impuesto de Alcabala?

Est obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.
Cunto se paga?
De acuerdo con la revisin del artculo 25 de la Ley de Tributacin Municipal, se
precisa que la tasa del impuesto es de tres por ciento (3 %), siendo de cargo
exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario (Ello equivale a decir que
en caso exista un acuerdo o pacto para que vendedor asuma el pago del impuesto
de alcabala, ello se tendra como no vlido).
No est afecto al impuesto de alcabala, el tramo comprendido por las primeras
diez (10) UIT del valor del inmueble. Cabe mencionar que este tramo de
inafectacin ha tenido diversos cambios, desde que entr en vigencia la Ley de
Tributacin Municipal el 1 de enero de 1994 hasta la actualidad.
Ello se puede reflejar en el siguiente cuadro: (Anexo 01)
De presentarse el caso actualmente de la venta de un predio cuya base imponible
a efectos del Impuesto de Alcabala no supere las 10 UIT, simplemente no se
genera obligacin tributaria alguna con el pago de dicho tributo, al encontrarse
dentro del tramo en el cual no se considera la afectacin.
Ello equivale a decir que en caso exista un acuerdo o pacto para que vendedor
asuma el pago del impuesto de alcabala, ello se tendra como no vlido. Es
pertinente indicar que la UIT aplicable es la del ao en el cual se est realizando la
adquisicin del inmueble.
En caso se transfirieran dos o ms inmuebles en una sola operacin, el tramo de
inafectacin deber aplicarse por cada uno de los inmuebles.
Hasta cundo hay plazo para efectuar el pago?
El pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de
efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarn los intereses moratorias
correspondientes.
El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago
del precio de venta del bien acordada por las partes.
Tributo de realizacin inmediata
De acuerdo a lo dispuesto por el texto del artculo 21 de la Ley de Tributacin
Municipal, el impuesto de alcabala califica como un tributo de realizacin

inmediata. Cabe precisar que en los tributos de realizacin inmediata se observa

que el hecho generador del tributo se verifica en un momento especfico de
tiempo, en esta clasificacin observamos al impuesto de alcabala, el impuesto
general a las ventas (IGV), el impuesto selectivo al consumo (ISC).
En sentido contrario encontramos a los tributos peridicos, que se va generando a
lo largo de un determinado lapso de tiempo (puede ser mensual, semestral, anual,
etc.), dentro de esta categora est el impuesto a la renta, el impuesto temporal a
los activos netos (ITAN), el impuesto predial, el impuesto vehicular, el impuesto a
las embarcaciones de recreo, entre otros.

Si por ejemplo, se realiza la adquisicin de un inmueble el da 16 de junio de 2014,

el comprador del mismo tiene plazo para poder cumplir con el pago del impuesto
de alcabala hasta el ltimo da del mes de julio de 2014, el cual sera el da jueves
31 de julio de 2014. Ntese que en ninguna parte de la norma se hace referencia
al cumplimiento de la presentacin de alguna declaracin jurada, motivo por el
cual si no se cumple con el pago del impuesto de alcabala en la fecha indicada y
se realiza en fecha posterior, solo se afectar dicho pago ms los intereses
moratorios respectivos
Qu requisitos debe cumplir para realizar la liquidacin del Impuesto de
Alcabala?
Para realizar la liquidacin del Impuesto de Alcabala, se deber cumplir con los
siguientes requisitos:
Presentacin de copia simple del documento que acredite la transferencia de
propiedad.
Presentacin de copia simple del autoavalo del ao en que se produjo la
transferencia (slo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni
inscritos ante el SAT).
Exhibicin del documento de identidad de la persona que realiza el trmite.
Cuando se trate de bienes futuros, presentacin de copia simple del documento
que acredite le existencia del bien (Ej.: Acta de entrega del bien).

El Impuesto de Alcabala Grava las transferencias de propiedad de los

inmuebles urbanos o rsticos.
Se considera para afectarse con el impuesto de alcabala a las transferencias que
se produzcan bajo cualquier ttulo, ello equivale a decir que puede ser tanto a ttulo
oneroso, es decir cuando se fija un precio determinado, como por ejemplo la
compraventa, la permuta, la dacin en pago, la transaccin, entre otras o tambin
puede ser a ttulo gratuito, sin existencia de un precio determinado, como puede
ser el caso de la donacin de un inmueble o la adquisicin del mismo a travs de
un premio en una rifa o en una lotera o sorteo.
Para profundizar ms en el tema, cuando la norma se refiera a las transferencias
de propiedad, ello alude de manera general, a cualquier mecanismo por el cual se
realiza la transferencia de los derechos de propiedad que se tienen respecto de
los bienes inmuebles materia de la operacin, por lo que all pueden estar
incluidas distintas figuras jurdicas como:
Compraventa.
Permuta.
Transaccin.
Prescripcin adquisitiva de propiedad.
Aporte a sociedades.
Los predios urbanos y los predios rsticos
Este tributo afecta la transferencia de propiedad inmueble de predios ubicados
tanto en la zona urbana como en el medio del agro.
Los predios urbanos califican como aquellos ubicados en los centros poblados y
el uso al cual se le destina es: (i) vivienda, (ii) comercio, (iii) industria, o (iv)
cualquier otro fin urbano. Tambin se encuentran dentro de esta categora los
terrenos sin edificar, que cuenten con servicios generales del centro poblado.
Finalmente, ubicamos a los predios que estn terminados y recibidas sus obras de
habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
En el caso de los predios rsticos, ubicamos dentro de esta categora a los
terrenos ubicados en zona rural, que estn dedicados al: (i) uso agrcola, (ii)
pecuario, (iii) forestal y de proteccin y (iv) los eriazos, que sean susceptibles de
destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos o estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.

Quin es el sujeto pasivo del pago del impuesto de alcabala?

Al efectuar una revisin del texto del artculo 23 de la Ley de Tributacin
Municipal, observamos que all se indica que Es sujeto pasivo en calidad de
contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble. Ello equivale a decir que
la Administracin Tributaria encargada del cobro del impuesto de alcabala exigir
el pago del mismo a quien tenga la calidad de comprador o adquirente del
inmueble.
En caso que se presente el supuesto en el cual el vendedor del predio afecto al
pago del impuesto de alcabala decidiera, a travs de una clusula contractual, que
dicho tributo ser asumido por el vendedor y no el comprador, por un tema de
estrategia comercial o de poder concretar la venta del predio lo ms pronto, se
tendra por no vlida dicha clusula, toda vez que las normas tributarias tienen por
naturaleza el carcter de imperativas, lo cual no admite pacto en contrario.
Cules son las transferencias inafectas al pago del impuesto de alcabala?
Al efectuar una revisin del texto del artculo 27 de la Ley de Tributacin
Municipal, se observa que el legislador ha determinado una serie de transferencias
que considera inafectas al pago del impuesto de alcabala.
a) Los anticipos de legtima
El literal a) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal indica que las
transferencias que se produzcan por los anticipos de legtima son inafectos al
pago del impuesto de alcabala. Recordemos que segn lo dispone el texto del
artculo 723 del Cdigo Civil Peruano de 1984, la legtima constituye la parte de la
herencia de la que no puede disponer libremente el testador cuando tiene
herederos forzosos.
De este modo, la persona natural que tenga herederos forzosos puede realizar
mientras viva un reparto de los bienes en los que tenga la calidad de propietario,
haciendo uso para ello del llamado anticipo de legtima, el cual tambin se le
conoce en la doctrina como anticipo de herencia.
b) Las transferencias de inmuebles que se produzcan por causa de
muerte.
El literal b) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal indica que las
transferencias que se produzcan por causa de muerte son inafectas al pago del
impuesto de alcabala. En este supuesto nos estamos refiriendo a la transferencia
de bienes inmuebles que se producen por la muerte de un familiar que tiene
herederos forzosos o de la transferencia de propiedad de algn legado.

Destino del impuesto de alcabala

El texto del artculo 29 de la Ley de Tributacin Municipal precisa que el impuesto
constituye renta de la municipalidad distrital en cuya jurisdiccin se encuentre
ubicado el inmueble materia de la transferencia.
En el caso de municipalidades provinciales que tengan constituidos Fondos de
Inversin Municipal, estas sern las acreedoras del impuesto y transferirn, bajo
responsabilidad del titular de la entidad y dentro de los diez (10) das hbiles
siguientes al ltimo da del mes que se recibe el pago, el 50 % del impuesto a la
municipalidad distrital donde se ubique el inmueble materia de transferencia y el
50 % restante al fondo de inversin que corresponda.
Impuesto de Alcabala:
Ejemplo:
Por ejemplo, pensemos en un caso en el que la empresa A vende un predio a la
empresa B al valor de $200,000; el mismo que se pagar con una inicial de
$20,000 y el saldo en veinte cuotas mensuales de $9,000 cada una. En ese
sentido, la empresa B ha pagado siete cuotas, habiendo dejado de pagar la
cuota ocho, nueve y diez, motivo por el cual se ha producido una causal para
resolver el contrato, tal como ha sido pactado expresamente por las partes. En
este caso, si la empresa A remite una carta notarial para resolver el contrato, el
retorno del predio a su patrimonio, no se encontrar gravado con el Impuesto de
Alcabala.

Biblografa:
https://www.sat.gob.pe/websitev8/Modulos/contenidos/tri_Alcabala_info.aspx#t4
https://www.sat.gob.pe/websitev8/modulos/contenidos/tri_Alcabala_pf.aspx#t4
http://aempresarial.com/servicios/revista/306_1_IVGSBXIQFAVWYWREZAJTGKP
YSAMEZVJHRQZSNIISIDPGAHKAHU.pdf
http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2014/07/16/qu-es-lo-que-debeconocer-del-impuesto-de-alcabala/