aprovechamiento podr realizarse por los particulares, mediante Concesin que

para tal efecto, expida el Gobierno Federal, a travs de la SEMARNAT.

La Concesiones sealarn las obligaciones aplicables al concesionario, la vigencia
de la Concesin, las obras que se autorizan, las prohibiciones y limitaciones a que
queda sujeta la obra, entre otros. Adems de lo anterior, el Concesionario deber
cubrir los derechos federales dependiendo el uso de que se trate, siendo en la
mayora de los casos una cantidad importante para el concesionario.
Ante la excesiva carga de obligaciones, los desarrolladores, han optado en
algunas ocasiones, por aplicar la prctica de ms vale pedir perdn que permiso
lo que representa un riesgo importante para los inversionistas, ya que en caso de
detectarse que la obra no cuenta con Ttulo de Concesin o que, excede las
condiciones por las que se otorgo, la autoridad Federal podr imponer como
medida precautoria la clausura temporal del proyecto y, en su caso, la demolicin
de la obra, sin perjuicio de las sanciones civiles, penales o administrativos
aplicables, segn sea el caso.
De acuerdo con informacin de PROFEPA, las conductas ms comunes que
resultan en sanciones por parte de la autoridad, son aquellas relacionadas con la
ocupacin ilegal de la ZOFEMAT, incumplimiento a lo establecido en la Concesin
y la ocupacin irregular de ZOFEMAT por parte de extranjeros.
Por ello, es fundamental que previo al desarrollo de proyectos en ecosistemas
costeros, se determine la Zona Federal Martimo Terrestre para que, en su caso,
aquellos que quieran hacer uso de la misma, obtengan la Concesin
correspondiente.

d. Contaminacin de suelos: el que contamina paga?

Actualmente el tema de responsabilidad jurdica por contaminacin de suelos es
prioritario no solo para los desarrolladores e inversionistas, sino tambin para
instituciones financieras y empresas particulares, quienes ven en la adquisicin o
venta de un sitio, una operacin riesgosa si no se tiene certeza de que no existen
pasivos ambientales4.

De acuerdo con el artculo 132 del Reglamento de la Ley General para la Prevencin y Gestin Integral de
los Residuos, se consideran pasivos ambientales a aquellos sitios contaminados por la liberacin de
materiales o residuos peligrosos, que no fueron remediados oportunamente para impedir la dispersin de
contaminantes, pero que implican una obligacin de remediacin

De acuerdo con la Ley General para la Prevencin y Gestin Integral de los

Residuos (LGPGIR), los propietarios o poseedores de predios de dominio privado
y los titulares de reas concesionadas que se encuentren contaminados, sern
responsables solidarios para llevar a cabo las acciones de remediacin, sin
perjuicio de repetir en contra del responsable de la contaminacin. Bajo este
esquema, resulta fundamental antes de adquirir un predio, cerciorarse que el
mismo se encuentra libre de contaminacin, de lo contrario, la autoridad fincar
responsabilidades sin importar quin fue el responsable del dao, sino que
impondr acciones en contra de la persona que en el momento de la visita sea el
propietario o poseedor. Es por eso que en operaciones inmobiliarios como
compraventa o renta de naves industriales se exija a la parte que enajena el bien
inmueble la documentacin que confirme que el sitio se encuentra libre de
contaminacin, ya sea mediante Estudios ambientales (Fase I, II III) o cualquier
otro mecanismo que permita identificar la presencia de contaminantes en suelo.
Igualmente, conviene incluir en los contratos de operaciones inmobiliarias,
clusulas de responsabilidad ambiental en donde se defina la responsabilidad de
cada una de las partes en caso de contaminacin.

III. Riesgos ambientales en el sector inmobiliario: cmo mitigarlos?

Como hemos sealado en prrafos anteriores, existen diversos aspectos
ambientales que, de no atenderse oportunamente, pueden representar riesgos
importantes para los inversionistas o desarrolladores de proyectos inmobiliarios.
Una manera de mitigar los riesgos ambientales es mediante la implementacin de
sistemas de gestin ambiental5, o bien, mediante una evaluacin jurdica
ambiental que permita identificar: i) las obligaciones jurdicas ambientales
aplicables al proyecto; ii) la viabilidad del proyecto, en torno a la legislacin
ambiental aplicable en sus tres niveles (federal, estatal y municipal o Distrito
Federal); iii) posibles riesgos ambientales; iv) la responsabilidad jurdica en caso
de contaminacin y iii) el plan de accin para el cumplimiento de las obligaciones
jurdicas ambientales.
Manejar los riesgos ambientales se ha convertido en una obligacin, incluso, para
las instituciones financieras, quienes han implementado lineamientos y polticas
ambientales para el otorgamiento de crditos a proyectos inmobiliarios 6.

ISO 14001
HSBC otorg el crdito para la construccin de la Terminal 2 del Aeropuerto Benito Jurez, utilizando los
Principios de Ecuador creados por diversas instituciones financieras y el Banco Mundial.
6

En la Ciudad de Mxico, por ejemplo, la Secretara de Medio Ambiente ha

expedido el Programa de Certificacin de Edificaciones Sustentables con el
propsito de certificar7 aquellas obras nuevas o existentes que cumplan con los
lineamientos del Programa y que tengan como resultado la reduccin de
emisiones contaminantes y el uso eficiente de los recursos naturales tanto en el
diseo como en la operacin de los inmuebles. Este Programa es un primer paso
hacia la edificacin sustentable y es una herramienta eficaz para minimizar los
riesgos ambientales en cualquier proyecto inmobiliario que se desarrolle o ubique
en el Distrito Federal.

IV. Conclusiones
Los aspectos ambientales forman parte fundamental en el desarrollo y operacin
de proyectos inmobiliarios, principalmente, aquellos ubicados en zonas costeras y
en reas naturales protegidas. Aspectos como la zona federal martimo terrestre,
impacto ambiental, residuos y agua, son solo algunos de los temas regulados por
la legislacin ambiental y que forman parte fundamental del desarrollo de cualquier
proyecto turstico inmobiliario. El aprovechamiento racional o sustentable de los
elementos naturales se ha convertido, hoy en da, en la tendencia y obligacin de
los diferentes sectores econmicos a nivel mundial, incluyendo el sector
inmobiliario.
Los desarrolladores y dems involucrados en el desarrollo y operacin de
proyectos inmobiliarios estn obligados a observar y cumplir con la legislacin
ambiental aplicable; sin embargo y debido al extenso marco regulatorio en materia
ambiental y la complejidad
de su cumplimiento, la realidad es que algunos
desarrolladores inmobiliarios han adoptado una conducta correctiva en lugar de
preventiva, es decir, pedir perdn en lugar de pedir permiso. El resultado ha sido
la demolicin de varios desarrollos que operaban en contravencin de los
permisos o autorizaciones expedidas por autoridades ambientales, principalmente,
en materia de impacto ambiental y zona federal martimo terrestre.
As, el incumplimiento de la normatividad ambiental aplicable puede implicar un
riesgo econmico para los inversionistas, desarrolladores y operadores de un
proyecto inmobiliario.