Plan de Negocios

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PLAN DE NEGOCIOS
CONSTRUCCIN DE EDIFICIO PARA USO
HABITACIONAL EN LA CIUDAD DE BOGOT
Por:
Andrs Felipe Herrera Prieto
Lucio Garca Barrera
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Mayo 2011
Especializacin en Evaluacin y Desarrollo de Proyectos

Facultad de Economa
Universidad del Rosario
Bogot D.C.
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Director del Proyecto
Fernando A. Isaacs G.
Jurado
Arbey Gmez Urbano
Jurado
Jess Castro
TABLA DE CONTENDO
INTRODUCCIN.......................................................................................... 10
1
ASPECTOS LEGALES........................................................................... 1
1.1
Plan de ordenamiento territorial.......................................................................... 1
1.2
Clasificacin Del Suelo.........................................................................................3
1.2.1
1.3
Suelo Urbano..................................................................................................3
Tipologa De Usos Del Suelo...............................................................................3
1.3.1
Uso Residencial............................................................................................. 3
1.3.2
Uso Comercial................................................................................................4
1.3.3
Uso industrial y de servicio...........................................................................4
1.3.4
Uso especial................................................................................................... 4
1.4
Tratamiento Urbanstico........................................................................................5
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1.7
ndice De Construccin.........................................................................................6
1.8
Densidad De Vivienda Y De Poblacin..............................................................7
1.9
Vas..........................................................................................................................7
1.10 Obligaciones Urbansticas................................................................................7

1.10.1 reas de cesin pblica y contribuciones especiales.............................. 7
1.10.2 Requisito de parqueaderos.......................................................................... 8
1.11 Poltica Ambiental...............................................................................................9
1.11.1
Plan de manejo ambiental............................................................................ 9
1.11.2
Gestin social...............................................................................................10
1.11.3
Manejo de sealizacin y publicidad........................................................ 10
1.11.4
Manejo de escombros.................................................................................10
1.12 Otros Aspectos.................................................................................................11

1.12.1 Escrituras de propiedad.............................................................................................11
1.12.2 Estudio de ttulos..........................................................................................11
1.12.3 Folio de Matricula Inmobiliaria...................................................................12
1.12.4 Certificado de libertad (hipotecas, propiedad compartida, herencias)

12 1.12.5.................................................................... Expensas de Curadura
12
1.12.6
Impuestos Distritales...................................................................................13
1.13 Aspectos del Proyecto.................................................................................... 14
ASPECTOS DEL MERCADO.............................................................. 16

2.1
El sector de la construccin en Colombia........................................................16
2.2
Demografa...........................................................................................................19
2.3
Indicadores de pobreza......................................................................................20
2.4
Oferta de vivienda............................................................................................... 20
2.4.1
2.5
Oferta de Vivienda en Estrato Cuatro.......................................................22
Demanda de vivienda.........................................................................................23
2.5.1
Percepcin Del Momento Para La Compra De Vivienda...................... 26
2.5.2
Tipo y ubicacin de la vivienda..................................................................27
2.5.3
Tipo de inmueble que se est buscando y expectativas de precios .. 28
2.6
Descripcin del proyecto....................................................................................29
2.6.1
2.7
Situacin actual............................................................................................30
Aspectos del cliente............................................................................................ 30
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2.7.2 Caracterizacin de los compradores........................................................ 31
2.7.3
Precio.............................................................................................................31
2.7.4
Estilo de vida................................................................................................ 32
2.8
Precio de venta....................................................................................................33
2.9
Ingresos................................................................................................................ 33
Para determinar los ingresos del proyecto se tienen en cuenta los siguientes
aspectos:..........................................................................................................................33
2.10 Plan de mercadeo............................................................................................34
2.11 Anlisis situacional.......................................................................................... 34
2.12 Estrategias comerciales..................................................................................36
2.12.1 Estrategia de segmentacin de mercado................................................ 36
2.12.2 Estrategia del producto...............................................................................36
2.12.3 Estrategia de venta......................................................................................36
2.12.4 Estrategia de comunicacin.......................................................................37
2.13 Fuerzas del mercado...................................................................................... 38
2.14 Costos plan de mercadeo.............................................................................. 39
ASPECTOS ADMINISTRATIVOS....................................................... 41
3.1
Constitucin legal de la empresa constructora...............................................41
3.1.1
3.2
Informacin del documento privado de conformacin de la empresa 41
Costos e inversin inicial....................................................................................42
3.2.1
Inversin inicial.............................................................................................42
3.2.2
Inversionistas................................................................................................42
3.2.3
Gastos administrativos................................................................................43
3.2.4
Gastos de personal..................................................................................... 43
3.3
Cadena de valor:................................................................................................. 44
3.4
Gestin de los recursos humanos.................................................................... 44
3.4.1
Organizacin administrativa.......................................................................45
3.4.2
Contratacin y manejo del recurso humano............................................51
3.5
Gestin de las comunicaciones.........................................................................51
3.5.1
Planificacin de las comunicaciones........................................................ 51
3.5.2
Necesidades de informacin......................................................................52
3.5.3
Distribucin de la informacin....................................................................52
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3.5.5
Informes requeridos.................................................................................... 53
3.6
Proceso de compras...........................................................................................54
3.6.1
3.7
Criterios de evaluacin............................................................................... 54
Cierre del proyecto..............................................................................................54
3.7.1
Procedimiento de verificacin de informacin para el cierre.................55
3.7.2
Procedimiento de cierre contractual......................................................... 55
ASPECTOS TCNICOS....................................................................... 57
4.1
Situacin actual....................................................................................................57
4.1.1
Edificaciones existentes............................................................................. 57
4.1.2
Especificaciones del Proyecto...................................................................57
4.2
Tiempos................................................................................................................ 61
4.2.1
Definicin de las Actividades..................................................................... 62
4.2.2
Secuencia de Actividades.......................................................................... 63
4.2.3
Estimacin de la Duracin de las Actividades.........................................63
4.2.4
Desarrollo del Cronograma........................................................................63
4.2.5
Control del Cronograma............................................................................. 63
4.3
Costos Y Presupuesto........................................................................................ 65
4.3.1
Planificacin de los Recursos....................................................................65
4.3.2
Estimacin de Costos................................................................................. 65
4.3.3
Control de presupuesto.............................................................................. 67
4.4
Control De Calidad..............................................................................................67
4.5
Compras............................................................................................................... 68
4.5.1
Planificacin de las Compras.....................................................................68
4.5.2
Roles y Responsabilidades........................................................................68
ASPECTOS FINANCIEROS.................................................................70
5.1
Inversin inicial.................................................................................................... 71
5.1.1
Terreno.......................................................................................................... 71
5.1.2
Aportes de capital de los inversionistas...................................................72
5.2
Costos................................................................................................................... 72
5.2.1
Costo total del proyecto..............................................................................73
5.2.2
Costos directos de construccin............................................................... 73
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5.2.4 Costos de venta y publicidad....................................................................75
5.2.5
Gastos bancarios.........................................................................................75
5.2.6
Impuestos..................................................................................................... 76
5.3
Ingresos................................................................................................................ 76
5.3.1
Forma pago de apartamentos................................................................... 77
5.3.2
Determinacin del precio............................................................................77
5.3.3
Factores de localizacin............................................................................. 80
5.4
Flujo de caja del proyecto.................................................................................. 84
5.5
Capital de trabajo................................................................................................ 84
5.6
Anlisis financiero................................................................................................84
5.6.1
Tasa interna de Oportunidad......................................................................85
5.6.2
Periodo de recuperacin.............................................................................86
5.6.3
Valor presente neto (VPN)......................................................................... 86
5.6.4
Tasa interna de retorno modificada...........................................................87
5.6.5
Anlisis beneficio costo...............................................................................87
5.6.6
Financiacin..................................................................................................87
5.6.7
Fiducia...........................................................................................................88
5.7
Anlisis de sensibilidad...................................................................................... 88
5.7.1
Escenario con variacin de ndices inflacionarios.................................. 89
5.7.2
Escenario con variacin del periodo de preventas.................................89
5.7.3
Escenario pago total del terreno para construccin..............................91
ANLISIS DE RIESGO......................................................................... 93
6.1
Introduccin..........................................................................................................93
6.2
Planificacin de la gestin de riesgos.............................................................. 93
6.2.1
Identificacin de riesgos inherentes al proyecto.....................................93
6.3
ANLISIS CUALITATIVO DE RIESGOS.........................................................95
6.4
PLANIFICACIN DE LA RESPUESTA AL RIESGO..................................... 99
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.................................. 100
ANEXO 1......................................................................................................103
Cambiado con la DECMoOncVeEptRoSuIrObNandsetiCcoADpa-KraAmS aPnDzFanEadditeolrp(rhottype:c//two.w.w.....c..a..d..k.a..s....c..o..m...).......................................................... 104
ANEXO 2......................................................................................................105
Caractersticas y Requisitos................................................................................... 105
REFERENCIAS.......................................................................................... 106
NDICE DE FIGURAS
Figura 1. Variacin anual produccin de vivienda y PIB
edificaciones.
17
Figura 2. Crecimiento PIB de la construccin en Bogot.
18
Figura 3. rea de construccin
iniciada
enBogot y
Cundinamarca acumulado trimestral enero 2008
octubre 2010.
21
Figura 4 .Precios de la vivienda usada, variacin % anual real.
22
Figura 5 . Estudio sobre migracin internacional y remesas en
Colombia.
24 Figura 6. Percepcin de compra de vivienda por estratos.
26
Figura 7. Intencin de compra por tipo de vivienda.
Figura 8. Tipo de inmueble buscado.
Figura 9. Expectativas de precio.
Figura 10. Caracterizacin de hogares con intencin de
compra.
Figura 11. Caracterizacin de hogares con intencin de
compra.
Figura 12. Expectativas de precios.
Figura 13. Factores que inciden en la compra.
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27
28
28
31
31
32
33
37
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44
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Cadena de valor y actividades de apoyo

45
Organigrama
46
Contratistas procesos contratados
50
Ubicacin Geogrfica del Proyecto.
58
Fotografas Casa Esquinera.
58
Segunda casa del proyecto.
59
Ubicacin Detallada del Proyecto.
59
Vista en planta del nivel de semistano.
60
Vista en planta del primer nivel.
60
Vista en planta de un nivel tipo de apartamentos. 61
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
26 .Cronograma de actividades de construccin

27. Ingresos mensuales acumulados
28. Numero de apartamentos vendidos
29. .Proyeccin de ventas escenario optimista
30.Proyeccin de ventas escenario pesimista
31. Lluvia de ideas proyecto edificio Teusaquillo
64
77
85
90
90
94
NDICE DE TABLAS
Tabla 1.Costos generados en curadura y SHD.

15
Tabla 2. Resumen encuesta estudio anual de demanda de
vivienda.
25
Tabla 3.Principales razones para la compra de vivienda.
27
Tabla 4. Costo de ventas y mercadeo
39
Tabla 5. Inversin inicial
42
Tabla 6. Subtotal gastos administrativos
43
Tabla 7. Gastos de personal
44
Tabla 8. Ejemplo de cuadro de obtencin de Costos unitarios 65
Tabla 9. Presupuesto de obra
66
Tabla 10. Presupuesto de obra
70
Tabla 11. Resumen inversin inicial
72
Tabla 12. Costos directos de construccin
73
Tabla 13. Costos directos de obra
74
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75
Tabla 15 .Gastos financieros generados por el proyecto.

75
Tabla 16. Datos de pago de los apartamentos
77
Tabla 17. Cronograma e ingresos por venta de apartamentos79
Tabla 18.Factor de localizacin vertical
80
Tabla 19.Factor de localizacin horizontal
80
Tabla 20.Precio de venta por apartamentos y parqueadero 83
Tabla 21. Tabla tomada del flujo financiado
87
Tabla 22. Escenario de modificacin de inflacin general y
especfica
89
Tabla 23. Indicadores en los tres escenarios propuestos.
91
Tabla 24. Escenario pago total terreno
91
Tabla 25. Matriz de Medicin Del Impacto De Riesgos
95
Tabla 26. Convenciones de probabilidades
96
Tabla 27 .Categorizacin De Riesgos
96
Tabla 28. Riesgo
98
INTRODUCCIN
El aumento significativo y acelerado de la poblacin de la ciudad capital del pas
por distintos factores, con una tasa media anual de 1.48% para el quinquenio 2005
1
2010 frente al 1.19% del pas , as como el deterioro de algunas zonas
emblemticas y residenciales de la ciudad, problemas de inseguridad, entre otros,
han llevado a que el terreno disponible para nuevas edificaciones y proyectos
urbansticos este disminuyendo drsticamente en la ciudad, trayendo como
consecuencia la urbanizacin de zonas perimetrales como Bosa, Suba, Engativ,
Fontibn y Usme; como tambin el desarrollo urbano en municipios vecinos
como Soacha, Funza, Mosquera, Madrid, Facatativ, Cota, Cha, Cajic,
Zipaquir, Sop Tocancip y La Calera entre otros . Lo cual conlleva a que el
tiempo de desplazamiento de los habitantes se haya incrementado notoriamente,
tanto por la distancia a recorrer, como por la insuficiente capacidad de las vas y el
deficiente sistema de transporte pblico existente.
Esto ha hecho que muchas personas busquen nuevas opciones de vivienda que
les permita minimizar estos problemas y maximizar su tiempo de desplazamiento,
as como a las entidades Distritales buscar alternativas para la reactivacin y
desarrollo de zonas deterioradas.
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388 de 1997 y el Decreto distrital 619 de 2000, por el cual se adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT). Han permitido dar unas directrices claras sobre la
organizacin del uso y aprovechamiento del suelo en la ciudad.
De igual forma se han propuesto diferentes herramientas para llevar a cabo el
ordenamiento de la ciudad, es as como dentro de los Planes de Renovacin
Urbana se est llevando a cabo el Plan Zonal Centro. Estos planes responden a
polticas de densificacin en el desarrollo urbano, contrarias a las de expansin
que han predominado, que afectaban el aprovechamiento del suelo y la
infraestructura existente.
A pesar de esto, segn CAMACOL en Bogot existen 282.678 hogares sin
vivienda propia, lo cual representa el 14.6% de hogares en la ciudad, esto debido
principalmente al encarecimiento y escasez de suelo disponible para la
construccin.
De otra parte, los tiempos de desplazamiento que requieren las personas entre
hogares - zonas de trabajo - estudio, han aumentado considerablemente, lo que
ha llevado en los ltimos aos a la tendencia de densificar la franja central de la

ciudad.
1
Proyecciones de Poblacin - Proyecciones nacionales y departamentales de poblacin 2006 2020, Departamento Administrativo Nacional de Estadstica DANE Planib. Septiembre de 2007.
Bogot. D.C.
Con este trabajo, se pretende elaborar una evaluacin a nivel de prefactibilidad

administrativa, tcnica y financiera de la construccin de un edificio. Buscando una
rentabilidad para los inversionistas y brindando una nueva opcin de vivienda a los
habitantes interesados en vivir en la zona centro de la ciudad.
Para llevar a cabo la evaluacin a nivel de prefactibilidad, se tienen en cuenta los
objetivos planteados en el anteproyecto:
Estructurar y evaluar la propuesta tcnica, financiera y administrativa a nivel

de prefactibilidad, de todos los elementos que conllevaran a la culminacin
del proyecto de vivienda.
Determinar el tamao adecuado del proyecto de acuerdo a los planes
zonales y de ordenamiento territorial de la ciudad.
Identificacin de las posibles formas de financiacin del proyecto.
plantear a los inversionistas del proyecto una viabilidad financiera que les
garantice una tasa de oportunidad mnima del 18%.
Identificacin de los futuros compradores del producto final, diagnostico y
perspectivas del sector.
Brindar posibles soluciones de vivienda a personas que buscan la zona
central de la ciudad para residir.
la mejor
estrategia
de mercadeo
y venta with
del producto
final, ya sea
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Cambiado con
la
de forma directa o con un intermediario especializado. as.com).
DEMO VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadk
Este proyecto se plantea a partir del inters y conocimiento que tienen los
estudiantes que desarrollan el estudio, sobre el sector de la construccin y
vivienda, buscando aprovechar beneficios que se brindad gracias a los planes que
pretende iniciar el Distrito en materia de Renovacin Urbana en la ciudad de
Bogot.
Teniendo en cuenta los beneficios de esta Renovacin Urbana que se est
llevando a cabo en la Zona centro de la Ciudad y las ventajas que conlleva la
construccin de la fase III de Transmilenio, la cual incluye el proyecto de la
Estacin Central. Se propone la evaluacin de un proyecto que consista en el
redesarrollo y activacin en la manzana comprendida entre las carreras 20 y 21 y
las calles 33a y 34 del barrio de Teusaquillo, la cual est ubicada dentro del
estrato socioeconmico 4 y reglamentada por la UPZ 101 de Teusaquillo.
El proyecto va dirigido a personas en estrato socioeconmico medio, que busquen
una nueva opcin de vivienda en la zona delimitada.
Uno de los mayores beneficios que presenta el proyecto por su ubicacin es la
cercana del mismo con las principales troncales de Transmilenio, la avenida
Caracas se encuentra a seis cuadras e incluye el proyecto de la Estacin Central,
la Avenida NQS que se encuentra a 10 cuadras al occidente del proyecto y
prximamente la Avenida Calle 26 adaptada al sistema Transmilenio, la cual se

encuentra a 5 cuadras de este sector, lo que garantiza una gran oferta de
transporte pblico y accesibilidad, que incluye igualmente la calle 34 que brinda

acceso al servicio pblico de transporte.
Para la informacin del proyecto se tuvieron contactos constantes con
constructores, inmobiliarias, proveedores y contratistas, lo que permiti contar con
informacin y experiencias de primera fuente.
Contenido del Trabajo

Capitulo 1 Descripcin de los factores legales y urbansticos que afectan al
proyecto, as como los costos generados para obtener licencias y
permisos.
Capitulo 2 Revisin de toda la informacin relacionada con el mercado, como se
mueve el estrato 4 en la ciudad y en las zonas aledaas al proyecto,
estrategias y expectativas en ventas.
Capitulo 3 Presentacin de los aspectos administrativos, cargos, creacin de
empresa y como se espera organizar el proyecto.
Capitulo 4 Desarrollo de los aspectos relacionados, con la ubicacin del
proyecto, situacin actual, actividades y control, as como tiempos
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de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
Capitulo 5 Anlisis financiero de los flujos obtenidos, a partir de la informacin
obtenida en campo y que permiten llegar a conclusiones del
proyecto.
Capitulo 6
identificaciones de los riesgos generados alrededor de la fase

constructiva y de ventas del proyecto, se presenta informacin
cualitativa.

version.
Capitulo 1
Aspectos Legales
ASPECTOS LEGALES
Para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario, uno de los principales

aspectos a tener en cuenta es la viabilidad legal y urbanstica, la cual est
reglamentada en normas nacionales, departamentales y municipales que son de
obligatorio cumplimiento.
Una de las disposiciones legales que regula de forma directa la puesta en marcha
de todo proyecto de construccin, es el plan de ordenamiento territorial POT, el
cual suministra informacin vital para establecer las regalas a travs de las cuales
los municipios promueven el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo y
racional del suelo, la preservacin y defensa del patrimonio ecolgico y cultural,
buscando la prevencin de desastres en asentamientos de alto riesgo.
1.1
Plan de ordenamiento territorial
De acuerdo a la ley 388 de 1997 y los decretos nacionales 879 de 1998 y 4002 de
2004, se determina el plan de ordenamiento territorial como un instrumento para
facilitar el desarrollo de las reas urbanas y rurales, teniendo como parmetros la
sostenibilidad ambiental, humana, econmica y equidad social, en el que
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territorio, permitiendo una distribucin equitativa de oportunidades para las
personas, en trminos de habitabilidad y mejoramiento del entorno natural y en su
desarrollo urbanstico; dentro del anterior marco del orden nacional, el distrito
establece la siguiente normatividad: Decreto Distrital 619 de 2000-Decreto Distrital
1110 de 2000 - Decreto Distrital 469 de 2003 - Decreto Distrital 190 de 2004, para
reglamentar la aplicacin del Plan de Desarrollo Territorial del Distrito Capital de
Bogot.
2
El POT define una serie de objetivos entre los que se tiene :
Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y

ocupacin del suelo. Desestimular y controlar la expansin sobre suelos
rurales, promoviendo el crecimiento vertical a travs de diferentes
instrumentos y estmulos.
Consolidacin de un ncleo central. En el Distrito se concentra la poblacin, el

empleo y las inversiones en equipamientos, vas, transporte, y servicios
Universidad del
Rosario

version.
Capitulo 1
Aspectos Legales
pblicos. El POT calcula que el "Distrito Capital deber proveer suelo, entre el
ao 2000 y el 2020, para un promedio de 158.000 personas por ao". En total
son 538 hectreas por ao y 10.763 hectreas de expansin para 20 aos.
Con un incremento de poblacin de 3'160.000 habitantes se tendr para el ao
2
Plan de ordenamiento territorial para Santa Fe de Bogot, D.C. POT. Impactos y Consecuencias. Tema: Equilibrio
Regional...? Mario A. Noriega. 2006
Universidad del
Rosario
2020 una ciudad de 9'482.702 habitantes, sin contar la poblacin de los

municipios de 'la regin'.
Convertir el espacio pblico en el elemento principal del sistema de

articulacin urbana, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario
de la integracin social y la construccin de ciudadana.
Los 19 municipios de la regin deben "concertar" con el Distrito la restriccin

de su crecimiento y su desarrollo esencialmente rural y agropecuario.
La integracin regional se basa en mejorar los accesos al 'gran ncleo central',

a partir de vas, corredores de transporte pblico y 'puertas urbanas'. El tren
de cercanas no se precisa. El estudio para la localizacin de las estaciones
de transferencia se llevar a cabo posteriormente.
La periferia del Distrito se consolidar con vivienda de inters social (zonas de

expansin. Intervendr directamente el Distrito a travs de Metro vivienda en
la construccin de 100.000 de las 500.000 viviendas que se requieren hasta el
ao 2010.
Se le da gran nfasis al "medio natural como base de ordenamiento". Se

propone conformar la estructura ecolgica principal regional. Como proyectos
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rcqaunebs eLareFmloorvidead, wTiothmtihne fyulSl vaenrRsiaofna.el. Cambiado con la
DEMO VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
De los anteriores la que ms aplicacin tiene para el proyecto es la que tiene
que ver con la ocupacin y usos del suelo.
Otras normas, leyes y decretos que deben ser consultados el estudio de

factibilidad hacen referencia a:
Polticas y regulaciones sobre el patrimonio cultural: La conservacin y uso de

las reas e inmuebles considerados como patrimonio cultural; que se pueden
consultar en el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural.
La conservacin, preservacin y proteccin del medio ambiente, los recursos

naturales, las amenazas y riesgos, en los cuales la Secretaria del medio
ambiente presta la asesora e informacin necesaria.
Infraestructura de redes de servicios pblicos o en lo referente a la red vial, en

las cuales el IDU, Codensa, Planeacin Distrital y EAAB brindan la informacin
necesaria.
Esta normatividad puede condicionar o cambiar las caractersticas iniciales de

un proyecto.
1.2
Clasificacin Del Suelo
El suelo del distrito se clasifica en suelo urbano, suelo rural y suelo de expansin
urbana. Al interior del suelo rural podr establecerse la categora del suelo
suburbano, y en todas las clases de suelo el de proteccin. Esta clasificacin est
acorde con las clases de suelo definidas por la Ley 388 de 1997 y reglamentadas
por el Decreto Distrital 190 (compilacin POT), en Bogot se delimitan 117
Unidades de Planeacin Zonal (UPZ).
El proyecto se encuentra ubicado en suelo urbano, enmarcado por la
reglamentacin de la UPZ 101 Teusaquillo.
1.2.1 Suelo Urbano
Constituyen el suelo urbano, las reas destinadas a vas urbanas, que cuenten
con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado,
posibilitndose su urbanizacin y edificacin.
El suelo urbano est definido en los planos que componen el POT, como aquel en
el cual el municipio tiene capacidad de prestar sus servicios pblicos primarios
denominndose ste como permetro sanitario o de servicios pblicos.
Cambiado con la1.D3EMOTipVoElRogSIaODNedUe sCoAsDD-KelASSuPeDloF-Editor
De acuerdo a las caractersticas particulares de cada actividad, los usos se
clasifican por tipologa de la siguiente forma:
1.3.1 Uso Residencial
Todo terreno que de acuerdo con el concepto general de urbanizacin se adecu
especficamente para el uso principal de la vivienda, constituye un desarrollo
urbanstico residencial; stos se podrn desarrollar en cualquier parte del rea
urbana, con excepcin de las zonas que especficamente se restringen por
razones de incompatibilidad con otros usos asignados, inestabilidad, seguridad u
otras razones ambientales, segn las siguientes tipologas:
Vivienda unifamiliar
Vivienda bifamiliar y trifamiliar
Vivienda multifamiliar
Vivienda compartida
1.3.2 Uso Comercial

Se entiende por uso comercial la actividad destinada al intercambio de bienes o
servicios al por mayor o al detalle.
1.3.3 Uso industrial y de servicio
Se entiende por uso industrial aquella actividad que tiene por objeto el proceso de
transformacin de materias primas. Las actividades industriales se clasifican en
diferentes categoras, que van desde la industria artesanal hasta la industria
pesada, con base en la consideracin de los impactos generados por los
siguientes aspectos:
Aspectos urbansticos: Tamao, rea construida, zonas para cargue y

descargue, tipo de transporte vehicular, ndole de la construccin y
aislamientos.
Aspectos ambientales: Efectos sobre el recurso agua, el aire, el suelo, la
generacin de ruidos, efectos electromagnticos, vibraciones y las situaciones
de riesgo relacionadas con los distintos manejos industriales.
Aspectos energticos y de produccin: Consumo energtico, de combustible y

consumo simultneo de varias clases de combustible, as como su
This text only appeaarslminactheenadmemieontvoe. rsion. This text can be removed with the
full version. Cambiado con la DEMO VERSION de CAD-KAS PDF-Editor
Aspectos socio - econmicos: Requerimiento de mano de obra, tecnologa,
insumos y productos. Con base en las anteriores variables de impacto, para
efectos de su localizacin en las diferentes reas de uso. la industria se
clasifica en pesada, mayor, mediana, menor y artesanal
1.3.4 Uso especial
Se consideran como servicios las actividades de apoyo a la produccin y al
intercambio de bienes o que satisfacen necesidades cotidianas o bsicas de la
poblacin. Se clasifican en servicios mercantiles y servicios a la comunidad o
institucionales.
Servicios mercantiles: Son las actividades de apoyo para la realizacin de

actividades laborales, cotidianas o de esparcimiento de la poblacin, as como
las de reparacin de maquinaria o equipos, la intermediacin financiera, el
transporte y las comunicaciones, los servicios profesionales y personales y
similares.
Servicios a la comunidad o institucionales: Son las actividades orientadas a

lograr el bienestar de la comunidad para el desarrollo humano, la asistencia, la
seguridad y la proteccin social y para la provisin de los servicios bsicos de

infraestructura, abastecimiento y sanidad.
La manzana en estudio contempla las tipologas de uso del suelo anteriormente

mencionadas a excepcin de la de uso industrial y el terreno donde se ubica
especficamente el proyecto es de uso residencial.
1.4
Tratamiento Urbanstico
Son decisiones de ordenamiento que permiten orientar diferencialmente la forma

de intervenir el territorio con miras a lograr los objetivos de desarrollo definidos
para el suelo urbano y de expansin en el distrito, con estos se pretende generar
los lineamientos generales de ordenamiento y desarrollo de todos los sectores de
la ciudad. Con base en esto el POT define una serie de zonas a intervenir de
acuerdo a las particularidades de conformacin y desarrollo de las mismas, de
acuerdo a esto se definieron las siguientes zonas:
Conservacin: Est dirigido a la valoracin, proteccin y recuperacin de

elementos significativos o altamente representativos de la evolucin de la
cultura arquitectnica y urbanstica de la ciudad, procurando la preservacin de
sus caractersticas arquitectnicas, ambientales y paisajsticas.
Consolidacin: Se aplica a sectores en los cuales se pretende afianzar su

desarrollo de conformidad con las tendencias que presentan, a partir de unas
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fTinhidisatsepxtacraancabdeareumnoo.ved with the full version. Cambiado con la DEMO
VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
Mejoramiento Integral: Busca mejorar la mala calidad y deficientes
condiciones de vida en asentamientos humanos de desarrollo incompleto e
inadecuado, localizados en la periferia, los alrededores del centro de ciudad, y
en zonas de riesgo mitigable, susceptibles de un proceso de consolidacin y
recuperacin.
Redesarrollo: Este tratamiento pretende orientar procesos de transformacin

ya iniciados o generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones
de infraestructura y localizacin estratgica en la ciudad de acuerdo con los
objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie
su transformacin hacia la optimizacin de su potencial, permitiendo mayores
aprovechamientos y diversidad de usos.
Renovacin: Con el tratamiento de renovacin se pretende promover

importantes transformaciones en zonas que cumplen un papel fundamental en
la consolidacin del modelo de ordenamiento propuesto por el Plan y en el
cumplimiento de los objetivos del mismo y que por razones de deterioro
ambiental, fsico o social, conflicto funcional interno o con su entorno

inmediato, requieren de esta transformacin para aprovechar al mximo su
potencial.
Desarrollo: Mediante este tratamiento se definen las condiciones de desarrollo

de zonas que no estn incorporadas al desarrollo urbano pero presentan
condiciones para ello en el horizonte del Plan. En este sentido se refiere al

suelo clasificado como de expansin urbana. Igualmente, este tipo de
tratamiento se aplica a predios de extensin significativa localizados al interior
del suelo urbano, y por lo tanto con posibilidades de dotacin de
infraestructura, pero que no han sido urbanizados o construidos.
1.5
Reglamentacin Del Aprovechamiento Del Suelo
Segn el Plan de Ordenamiento Territorial, el aprovechamiento del suelo ser

expresado en forma de densidad, altura e ndices, ellos expresan una relacin
entre la poblacin y el territorio o entre las edificaciones y el rea de los predios a
desarrollar (ANEXO 1)
Tambin se especifica las caractersticas en cuanto a obligaciones urbansticas
que establecen condiciones de desarrollo como zonas verdes privadas y a ceder,
equipamientos, cantidad de parqueaderos, etc.
1.6
ndice De Ocupacin
Esta cifra indica el porcentaje del rea del terreno a ocupar por las edificaciones
sobre el
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Cambiado con laprDimEeMr OpiVsoERdSe IOunNa deedCifiAcaDc-iKAn.SDPeDnFtroEddietore(shtettp:n//dwicwews.ceacdoknatsa.cboilimza). todo lo que
constituye rea construida, de acuerdo con la definicin establecida para esta.
El rea mnima de los lotes para desarrollo por participacin o parcelacin, vara
dependiendo aspectos tales como la zonificacin de usos generales del suelo y el
tipo de intervencin posible. El rea mnima del lote ser consecuente con las
necesidades que se establezcan por la autoridad competente y las normas que
sobre el ndice de ocupacin, altura mxima y rea mnima determinen.
1.7
ndice De Construccin
Es la cifra que multiplicada por el rea neta o bruta del terreno, da como resultado
el rea mxima permitida para construir, de conformidad con los
aprovechamientos establecidos en las fichas normativas o en los planes parciales
de los polgonos de intervencin. Esta flucta segn la densidad asignada para la
zona en la cual se ubica el desarrollo.
Esta se regir por las correspondientes fichas de resumen de normatividad para

cada zona de tratamiento. No se considera dentro del ndice de construccin las
reas destinadas a:
Parqueaderos privados o para visitantes.
Balcones o terrazas tomados en la lnea de paramento hacia el exterior, as

como marquesinas, cubiertas de antejardn y tapasoles. reas construidas para
equipamiento colectivo, cuando estos se dejen al interior del proyecto.
Instalaciones mecnicas, cuartos tcnicos y tanques de agua
Piscinas y rea de portera.
Las zonas de escaleras y circulaciones comunes de la edificacin.
1.8
Densidad De Vivienda Y De Poblacin
La densidad se define como el grado de ocupacin de un territorio por personas,

construcciones, usos o actividades. La densidad de vivienda y de poblacin es la
relacin que expresa el nmero de viviendas o el nmero de habitantes en la
unidad de superficie. Est definida en los planos de uso aprovechamientos
establecidos en las fichas normativas o en los planes parciales de los polgonos de
intervencin para cada zona en particular.
Las densidades y los ndices, permiten conocer cules son las posibilidades del
proyecto, es decir permite saber cunto se puede construir en un lote en
This text only apepsepaercsfinicoth. e demo version. This text can be removed with the full
version. Cambiado con la DEMO VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
Es por eso que todo proyecto de construccin est directamente influenciado en
su concepcin, diseo y ejecucin por las densidades e ndices mximos
edificables asignados por el Plan de Ordenamiento Territorial.
1.9
Vas
Dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial de cada ciudad, se fijan una

serie de lineamientos en cuanto a las vas. En el caso especifico del proyecto, por
ser una zona madura en el desarrollo vial y de redes, no existen proyectos de
ampliacin de la calle 34 o la carrera 22, de acuerdo a los proyectos futuros que
se encuentran en el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
1.10 Obligaciones Urbansticas

1.10.1 reas de cesin pblica y contribuciones especiales
De acuerdo al decreto 323 de 1992 Con el objeto de lograr un equilibrio armnico

en la distribucin espacial de la ciudad, los nuevos desarrollos constructivos y
urbansticos debern disponer de reas de cesin obligatoria, equipamiento y
reas verdes privadas de uso comn, acorde con la densidad poblacional y las
necesidades de la comunidad, las cuales debern cumplir ciertas condiciones para
su adecuado funcionamiento, bajo el criterio fundamental de que la poblacin debe

gozar de un adecuado espacio pblico y una equilibrada red de equipamientos
para su realizacin como ser humano. Las cesiones pblicas incluyen, entre otros
aspectos:
Las requeridas para vas pblicas, tanto vehiculares como peatonales, que
permitan la vinculacin plena del inmueble a la malla urbana y que hagan
posible la continuidad del desarrollo vial del municipio; stas debern cumplir
con los requisitos sobre el sistema vial.
Zonas verdes o parques o plazoletas de uso pblico, junto con

amoblamiento y la dotacin que los mismos requieren.
Suelo para la dotacin y construccin de equipamiento colectivo, de acuerdo

con los criterios establecidos para tal fin.
el
Para el proyecto se establece como zona de cesin el aislamiento posterior del

edificio, el cual se explica posteriormente en este captulo.
1.10.2 Requisito de parqueaderos
La obligatoriedad de los parqueaderos en todo proyecto urbanstico est
This text only aprpeegalarsmienntthaedodeemno evlerdseiocnre. tTohidsistetrxittacl a6n1b9e
dreem2o0v0e0d wciuthadthroe faunllevxeorsnion.4, "Areas
Cambiado con lageDnEeMraOdoVraEsRdSeIOeNstadceioCnAaDm-iKenAtSosPpDriFvaEddoistoyr (dhettpvi:s//iwtawnwte.sc.adkas.com).
Para Estrato 4, se tiene que se debe construir mnimo 1 espacio de parqueo por
cada 3 apartamentos, para visitantes 1 por cada 5 apartamentos y para motos 1
celda por cada 4 apartamentos.
Al determinar la modulacin del parqueadero, se puede restringir o cambiar el
diseo arquitectnico del proyecto, dando como resultado que el proyecto sea
menos rentable de lo que se haba esperado.
Para el edificio Teusaquillo 20 33, se establecen zonas de parqueo en el piso 1 y
en semistano que suman 32 posiciones; por normatividad de la UPZ solo se
puede construir hasta nivel de semistano.
Es importante aclarar que no todos los apartamentos del proyecto tendrn
parqueadero; esto debido a las limitaciones de espacio, a la normatividad
existente y a las caractersticas propias del edificio en su concepcin del mercado
objetivo, las cuales sern explicadas en el captulo de mercado.
1.11
Poltica Ambiental
En el desarrollo urbano y especialmente en el rea de proyectos inmobiliarios no

ha existido una cultura ambiental que permita lograr un desarrollo equilibrado entre
los recursos naturales existentes y la construccin de edificaciones y obra de
infraestructura vial de servicios pblicos.
En el desarrollo de un proyecto urbanstico o inmobiliario las autoridades de
control vienen haciendo especial nfasis a los impactos que tanto en la
construccin como en la operacin un proyecto o construccin puede generar. Es
por eso que la licencia ambiental ha pasado a primer plano como elemento de
evaluacin, seguimiento y monitoreo de todo desarrollo urbanstico. Antes de la
expedicin del decreto 1753 de 1994. Las firmas promotoras de proyectos solo se
preocupaban por la obtencin de la licencia de urbanismo y construccin, hoy en
da bajo el decreto 1220 de 2005 los estudios de impacto ambiental tienen la
misma o mayor importancia ya que involucran no solo variables tcnicas, sino
econmicas, sociales y ambientales.
Un estudio de impacto ambiental debe contemplar por los menos cuatro (4)
elementos bsicos:
Evaluacin del entorno: Es una descripcin de las caractersticas fsicas y
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ocasnebcetorremenovdeodnwdieth sthee dfuelsl avrerroslilaon.la obra o
Cambiado con la DEcMonOstVruEcRcSiInOyNsdueCreAaDd-Ke AinSfluPeDnFc-iaE.ditor
Descripcin del proyecto: Descripcin clara de cada uno de los componentes

del proyecto inmobiliario, reas construidas, zonas verdes, servicios
colectivos, parqueaderos, planteamiento vial y urbanstico.
Impacto del proyecto: identificacin de los impactos ambientales, generados

por la construccin y operacin, sobre la zona donde se desarrolla el mismo y
su rea de influencia.
Mitigacin de los impactos: una vez identificados los impactos a generarse por
el proyecto, realizar un propuesto para mitigar cada uno de ello.
1.11.1 Plan de manejo ambiental

Es el plan que de manera detallada, establece las acciones que se requieren para
prevenir, mitigar, controlar, compensar y corregir los posibles efectos o impactos
ambientales negativos causados en desarrollo de un proyecto, obra o actividad;
incluye tambin los planos de seguimiento, evaluacin y monitoreo y los de

contingencia.
Adems de las medidas de control el plan de manejo ambiental debe contemplar:
El programa de seguimiento y monitoreo ambiental en el cual se debern
especificar los indicadores ambientales, la metodologa y el procedimiento
utilizado. Igualmente el cronograma de ejecucin y los costos que asocie la

ejecucin de los proyectos y actividades con las medidas de manejo ambiental, el
costo total del proyecto y los costos del plan de manejo ambiental.
1.11.2 Gestin social
Pretende manejar los impactos sociales que generen las construcciones,
buscando un contacto directo con terceros para establecer lazos de confianza,
brindando informacin oportuna, logrando con ello su participacin activa,
buscando reducir los conflictos que se presenten, consiguiendo apropiacin y
sostenibilidad de las obras.
Est orientado al cumplimiento de dos de los objetivos de armona socioambiental
del Plan de Gestin Ambiental Distrital, llamados Cultura ambiental y Socializacin
3
y corresponsabilidad .
IMPACTO
Alteraciones
sociales,
incomodidades y
molestias a
terceros dentro del rea de
Influencia.
ASPECTO
Cerramiento de vas.
Generacin de ruido.
Generacin de material particulado.
Generacin de otras emisiones
atmosfricas.
Ocupacin de zonas ajenas al proyecto.
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1.11.3 Manejo de sealizacin y publicidad
Comprende las exigencias en materia de sealizacin industrial y vial necesarias

para reducir los riesgos de accidentes viales, ambientales y ocupacionales en las
obras. Adicionalmente el cumplimiento de las normas legales relacionadas con la
contaminacin visual, sin que se vean afectados los canales de comunicacin con
4
la comunidad .
IMPACTO
Alteracin del paisaje
Alteraciones sociales, incomodidades
y/o molestias a terceros dentro del rea
de Influencia.
ASPECTO
Instalacin de seales.
Cerramiento de vas.
Obstaculizacin del flujo vehicular y
1.11.4 Manejo de escombros.

Se debe promover entre los trabajadores la incorporacin de hbitos de
separacin en la fuente, para incorporar mayor valor a los residuos mediante un
mejor manejo, reduciendo su nivel de contaminacin con sustancias que impiden o
encarecen los procesos productivos de aprovechamiento.
3
4
Gua de Manejo ambiental para el sector de la construccin. Secretaria Distrital de Ambiente de Bogot. Mayo 2010
Ibd.
Los residuos se dispondrn en canecas o en contenedores donde se haga

seleccin de acuerdo al tipo de residuo, y se dispondr, si es necesario,
temporalmente en un sitio adecuado para tal efecto, hasta ser recogido por la
empresa de recoleccin de residuos slidos, reciclador o gestor autorizado.
Durante la construccin del proyecto Edificio Teusaquillo 20 33, el cual actuar
como generador de escombros, se debe acreditar la legalidad del sitio de
disposicin final mediante resolucin o auto del concepto de viabilidad ambiental y
certificacin de los volmenes dispuestos en dicho sitio. Estos documentos deben
permanecer en todo momento en el sitio de obra y sern solicitados en cualquier
5
momento por la autoridad ambiental competente .
1.12
Otros Aspectos
1.12.1 Escrituras de propiedad

En la negociacin de terrenos para proyectos urbansticos, adems de las
consultas sobre usos del suelo, posibles afectaciones, limitacin en la prestacin
de servicios pblicos, existe una evaluacin y anlisis que debe realizarse con el
mayor cuidado y es el tiene que ver con la tradicin del inmueble, es decir con la
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rTidhoishteisxttcriacnambeenrteemeolveddomwiinthiothdeefuullnveinrmsioune.ble de un
Cambiado con laduDeEMo Oa oVtEroR. SION de CAD-KAS PDF-Editor
Se debe tener en cuenta que una omisin en un adecuado estudio de ttulos,
puede traer repercusiones tan graves, como la nulidad de la negociacin y por
consiguiente el perjuicio econmico para el proyecto.
1.12.2 Estudio de ttulos
El estudio de ttulos tiene como objeto principal efectuar un minucioso anlisis de
los actos (ventas, hipotecas, sucesiones, etc.) que se hayan efectuado sobre el
inmueble, para detectar cualquier irregularidad o posible existencia de terceros
que ms adelante puedan solicitar derecho de dominio sobre el inmueble que se
est negociando.
Bsicamente los documentos necesarios para realizar un estudio de ttulos son el
folio de matrcula inmobiliaria, el certificado de libertad y tradicin y las escrituras
pblicas, aunque el estudio puede requerir documentos adicionales.
Gua de Manejo ambiental para el sector de la construccin. Secretaria Distrital de Ambiente de Bogot. Mayo 2010.
1.12.3 Folio de Matricula Inmobiliaria

Todo inmueble debe tener un folio de matrcula inmobiliaria en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos, de tal forma que cualquier persona al consultar
el respectivo folio se pueda enterar de la situacin jurdica del predio.
El folio de matricula inmobiliaria representa la relacin histrica de todos los actos
que impliquen adquisicin, gravmenes, limitaciones o afectaciones del dominio,
medidas cautelares y ttulos de tenencia o arrendamiento. De ah la importancia de
su anlisis este folio debe ser solicitado lo ms reciente posible para tener mayor
seguridad en la transaccin.
1.12.4 Certificado de libertad (hipotecas, propiedad compartida, herencias)
Se debe solicitar copia de las escrituras pblicas, sentencias y actos de hayan
verificado sobre el inmueble a negociar, durante los ltimos veinte (20) aos. Se
establece este trmino por ser el sealado en la ley para la prescripcin
adquisitiva del dominio.
Adicionalmente se debe verificar entre otras cosas que se haya eliminado
cualquier condicin resolutoria que genera vicios en los actos realizados
histricamente sobre el predio.
Cambiado con laElDaEnMteOrioVrEaRnSlIiOsiNs ddeebCeAsDe-rKrAeaSlizPaDdFoEcdonitodre(thattllpe:/y/wrweswp.coandskaabsil.idcoamd,).dado que en
el evento de realizar la negociacin para un futuro desarrollo urbanstico, la
entidad financiera que aportar los recursos de crdito para su construccin,
ordenar un estudio de ttulos similares y podr encontrar irregularidades que no
hagan posible la negociacin del crdito.
1.12.5 Expensas de Curadura
La expedicin de la Ley 388 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial), ratific y
regul la figura de la Curadores Urbanos en su artculo 101. El Curador Urbano es
un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de urbanismo o de
construccin a peticin del interesado en adelantar proyectos de urbanismo o de
construccin.
La curadura urbana implica el ejercicio de la funcin pblica para verificacin del
cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin vigente en el municipio a
travs del otorgamiento de licencias de urbanizacin y de construccin. Expensas:
Para el adecuado funcionamiento de las curaduras urbanas el Decreto 992 de
1996 y posteriormente el Decreto 1469 de abril de 2010 establecieron el valor de

las expensas recibidas por los Curadores Urbanos para el sostenimiento de las
Curaduras.
Es importante aclarar que las expensas se entienden como el cobro que la
curadura realiza a un usuario por el servicio de estudiar, tramitar y otorgar una
licencia de urbanismo o de construccin. Es decir, es un costo diferente al

impuesto de construccin y a los cobros de derechos de delineacin y
nomenclatura.
Toda solicitud de licencia genera un cargo fijo y un cargo variable; el cargo fijo es
cancelado en el momento de la radicacin de los documentos y el cargo variable
cuando el curador expide la licencia. Dichos cargos son cancelados por el
solicitante en la curadura urbana.
La liquidacin del cargo fijo y del cargo variable, dependen del uso y magnitud
del proyecto propuesto.
El estrato socioeconmico slo es tenido en cuenta en el caso de los proyectos

de vivienda.
Para proyectos de vivienda de inters social (VIS), unifamiliar o bifamiliar se

cancela un cargo nico por cada unidad de vivienda.
Para proyectos de Vivienda de Inters Social (VIS) en serie se cancela el 50%

del cargo fijo y del cargo variable correspondiente.
Para proyectos de comercio y/o servicios, Industria, dotacional y/o institucional

This text only appeasrescinanthceeldaesmegovnerlossiomn.eTtrhoiss
tceuxatdcraandobseorebmjetoovedde wlaitshotlhiceitufudl.l version. Cambiado con la DEMO
VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
Cuando el proyecto contenga ms de una unidad estructuralmente
independiente, el cargo variable se liquida por cada una de las edificaciones
planteadas.
Las solicitudes de licencia de subdivisin y las otras actuaciones generan un

cargo nico.
1.12.6 Impuestos Distritales

Mediante le decreto ley 1421 de 1993 se reglamenta el impuesto de delineacin
urbana, el cual es un gravamen recaudado por la Secretaria de Hacienda Distrital,
este impuesto se calcula como un porcentaje del monto total del presupuesto de
obra o de construccin. Planeacin Distrital fijara mediante normas de carcter
general el mtodo que se debe emplear para determinar este presupuesto.
Se entiende por "monto total del presupuesto de obra o construccin" el valor
ejecutado de la obra, es decir, aquel que resulte al realizar la construccin,
ampliacin, modificacin o adecuacin de obras o construcciones, dentro del
trmino de la vigencia de la licencia incluida su prrroga.
Los contribuyentes del impuesto de delineacin urbana, debern presentar la
declaracin y pagar la totalidad del impuesto, dentro del trmino de los diez (10)
das hbiles siguientes a la expedicin de la licencia de construccin, antes de la

notificacin de la licencia ante el Curador.
1.13 Aspectos del Proyecto

El proyecto a desarrollar se encuentra en la localidad 13 de Teusaquillo, en la UPZ
101 de Teusaquillo, la cual est reglamentada por el decreto 492 del 26 de octubre
de 2007.
Para el uso del suelo, el edificio se encuentra en el sector Normativo N5,
subsector de uso II, el cual tiene la siguiente Tipologa:
REA DE ACTIVIDAD:
SECTOR:
TRATAMIENTO:
MODALIDAD:
rea de Actividad Central

Av. Mariscal Sucre
Renovacin
Reactivacin
El cual presenta como actividad principal para uso del suelo la vivienda unifamiliar
o multifamiliar, las condiciones que se presentan en la zona por la reglamentacin
establecida en la UPZ para el proyecto, son:
NDICE MXIMO DE OCUPACIN:
0.70
NDICE MXIMO DE CONSTRUCCIN:
4.20
ALTURA MXIMA:
6 pisos
AISLAMIENTO
POSTERIOR:
5 mwith the full version.
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TIPOLOGA
EDIFICATORIA:
Continu
PDF-Editor
.com).
(http:
Cambiado con l
a
a DEMO VERSION de CAD//www.cadkas
KAS
DIMENSIN MNIMA DE ANTEJARDN:
3m
VOLADIZOS:
Se Permite
SEMISTANO
Se Permite
Se planea la construccin de un semistano para parqueaderos, el cual est
establecido y permitido en la reglamentacin de la zona.
Para la obtencin de la licencia de construccin del edifico Teusaquillo 20 33 y de
acuerdo al decreto 1469 de 2010, se calcula un total de $44200.000, el cual se
6
puede desagregar en la Tabla 1 .
Tabla de costos 2011. Curadura urbana N 3
TEM
VALOR
Licencia de Subdivisin Urbana
Concepto Uso del Suelo
$ 41.420
Concepto Norma Urbanstica

Ajuste de Cotas de reas
$
207.099
$
165.779
Aprobacin General del Proyecto

Urbanstico
Visto Bueno de Propiedad Horizontal
$
300.000
Autorizacin para movimiento de tierras

Cargo
fijo licencias
y construccin
de
$
1.242.592
$ 82.840
urbanismo
$
349.665
Cargos variables licencia de construccin
$
7.750.000
Impuesto de delineacin urbana
$
33.400.000
TOTAL
$
Tabla 1.Costos generados en curadura y SHD.44.200.000
El tiempo de duracin del estudio para la obtencin de la licencia de construccin

est determinado por el rea de construccin del proyecto, en el caso del proyecto
This text
se categorizan en el nivel 3, lo que da a la curadura un plazo de 30 das hbiles
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Cambiado con lapaDrEa MsuOeVsEtuRdSioI.ON de CAD-KAS PDF-Editor
Es importante anotar que sin la aprobacin de la licencia de construccin no es
posible iniciar ninguna actividad constructiva en el rea del proyecto a excepcin
de la sala de ventas; para esta labor se estipula un tiempo total de 4 meses, en el
cual se contempla, la elaboracin y recopilacin de la documentacin, posibles
correcciones o cambios y el tiempo tomado en la curadura para su aprobacin y
su costo es representativo en el clculo de la inversin inicial.
De acuerdo a lo observado en el capitulo, el edifico Teusaquillo 20 33 se ajusta a
los lineamientos urbansticos, enmarcados en la normatividad planteada para la
UPZ 101 y reglamentados por los decretos Distritales 1110 de 2000 - 469 de 2003
y 190 de 2004, para reglamentar la aplicacin del Plan de Desarrollo Territorial del
Distrito Capital de Bogot.
Universidad del
Rosario

version.
ASPECTOS DEL MERCADO
2.1
El sector de la construccin en Colombia
Capitulo 2 Aspectos
del Mercado
Para hablar del sector de la construccin en Colombia hay que resaltar que la
constitucin poltica de Colombia de 1991, dictamino en su artculo 51 la
necesidad y el derecho que tiene cada persona al goce de una vivienda digna. Es
por ello que siempre se han planteado polticas que buscan solucionar el dficit
que se presenta de viviendas en el pas. De igual forma para la economa
Colombiana el sector de la construccin es de vital importancia, es as que la
contribucin promedio del mismo, al crecimiento en aos recientes (2002 2007),
est en el orden de los 0.8 puntos porcentuales cifra que es superada nicamente
por la industria manufacturera, el comercio y el transporte con: 1,8%; 1,3%; y
7
1,0%, respectivamente y la cual sigue presentando una tendencia a aumentar
dicha participacin.
Segn cifras de CAMACOL, el sector de la construccin fue uno de los que ms
jalono la economa en los ltimos aos con un crecimiento promedio superior al
10% anual, lo cual robustece la importancia que tiene este sector para la
economa Colombiana, en cuanto a la construccin de vivienda es de resaltar que
el mercado ha estado marcado por ciclos que han generado crisis en el sector, es
This text only apapseaqrsueinhtahsetademmeodivaedrossiodne. Tlohsisntoevxet
ncatanebleserecmtoor veesdtuwviothmthuey fcuallravectresrioizna.do por un
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cartera hipotecaria. Sin embargo hacia finales de los noventa, cuando el ciclo del
sector vivienda inicio su descenso, ste se vio afectado tanto en el modelo de
financiacin; as como en general la economa del pas.
En el ao 1993 se construyeron 137.000 viviendas, mientras en 1999 menos de
8
30.000 viviendas (Figura 1), durante este ltimo, se observ un aumento en las
tasas de desempleo y en las tasas de inters, ante estos hechos tan contundentes
las diferentes medidas tomadas por el gobierno y otras que tom el mismo
mercado, permitieron que el sector de la vivienda presentara nuevamente un ciclo
de crecimiento. Dentro de estas medidas se planteo un desarrollo del modelo de
preventas o ventas sobre planos, y el avance hacia nuevos esquemas de
financiacin que incluyeron la transformacin de las corporaciones de ahorro y
vivienda en bancos comerciales, la normativa para proteger a los deudores y el
9
establecimiento de topes al endeudamiento y a las tasas de inters .
A partir del ao 2000, el sector de la construccin y propiamente el de vivienda ha
presentado diferentes fluctuaciones; sin embargo, en promedio ha mantenido un
crecimiento que ha permitido que dicho sector haya salido ileso en las diferentes

version.
Capitulo 2 Aspectos
del Mercado
7
El sector de la construccin en Colombia: hechos estilizados y principales determinantes del nivel de actividadDepartamento
de Estudios Econmicos de CAMACOL* Agosto de 2008
8
LA VIVIENDA 2011 - 2014:El Gran Salto en la produccin habitacional* CAMACOL Agosto de 2010.
9
Ibd.
crisis; incluso durante la crisis mundial presentada a mediados del ao 2009 (ver
Figura 1).
Figura 1. Variacin anual produccin de vivienda y PIB edificaciones.

Fuente DANE DNP, clculos CAMACOL
Es necesario mencionar que uno de los aspectos ms relevantes para la

construccin de nuevos proyectos de vivienda, es la escasez del suelo, el cual por
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coanebsetredmisopvoendibwleithptahreafulall vceorsnisotnru. ccin de
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Cambiado
con la DEMO VERSION de CAD-KAS PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
vivienda, tal es el caso de Bogot, en el cual la escasez y encarecimiento del
suelo urbanizable son los principales factores detrs del comportamiento de los
precios de la vivienda.
De acuerdo a Informacin proviene del MAVDT (Ministerio de Ambiente, Vivienda
y Desarrollo Territorial) en el foro de financiacin de vivienda, organizado por
ASOBANCARIA, en diciembre de 2009. Se licenciaron 31,1 millones de metros
cuadrados para construccin de vivienda en los ltimos 10 aos, mientras la oferta
de nuevo suelo en el mismo perodo se increment apenas en 3,2 millones de
10
metros cuadrados , situacin que sumada a los niveles produccin registrados
profundizan el problema de escasez de terrenos para la construccin de vivienda.
En cuanto al mercado de vivienda durante el primer semestre de 2010, este
presento un repunte significativo a nivel Nacional, la actividad edificadora creci
cerca del 20% frente a lo reportado en 2009. De igual forma, de acuerdo con
Coordenada Urbana, las ventas de vivienda en las cinco principales regiones del
pas aumentaron 14% con respecto al ao anterior. En cuanto a Bogot el
crecimiento del PIB present un comportamiento positivo. Segn estas cifras, el
PIB de la construccin en Bogot creci aproximadamente 2.1% durante 2008
11
0.3% en 2009, y cerca de 4% al finalizar el 2010. (Ver Figura 2) .
10
11
Escasez de suelo y precios de la vivienda en Colombia - CAMACOL septiembre 2010

Contexto de la actividad edificadora y de la demanda de vivienda - CAMACOL septiembre 2010
Figura 2. Crecimiento PIB de la construccin en Bogot.

Fuente DANE DNP, clculos CAMACOL
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Se
puede
evidenciar por
los datos
anteriormente
mencionados que la
desaceleracin que se present durante el ao 2009, por causa de la crisis

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it oerm(hetstptr:e//wdwew2.c0a1d0k, aysa.coqmue). los grandes
macroproyectos de vivienda junto con los de menor envergadura estn
permitiendo la recuperacin de algunas zonas que no estaban siendo
aprovechadas con todo su potencial. De igual forma, a pesar que los precios de
venta han mantenido su tendencia al alza; factores como el subsidio otorgado por
el gobierno a la tasa de inters han permitido que dichos precios sean atractivos
para quienes pretenden comprar vivienda.
De igual forma, la organizacin del gremio de la construccin, la amplia variedad
de crdito hipotecario y la calidad de los productos del mercado han permitido que
la dinmica del sector sea favorable tanto para compradores como para
constructores. Bogot como capital tiene la mayor participacin en el rea de
construccin del pas (42,5 por ciento), seguida por Medelln, Cali y Barranquilla, y
se destaca un significativo crecimiento del 125% en los inicios de obra en VIS en
enero del 2010, frente al mismo mes del 2009, al igual que un incremento en un
40% de las ventas VIS y del 32 % en las de No VIS, segn datos de Coordenada
Urbana y CAMACOL.
2.2
Demografa
Para realizar el perfil de los futuros compradores del proyecto, es necesario hacer
una identificacin clara de la poblacin que conforma la localidad de Teusaquillo.
La localidad es una de las ms importantes de la ciudad, tanto por su valor
histrico como por su ubicacin estratgica. Segn datos tomados de la alcalda
local de Teusaquillo, para el ao 2009, la poblacin de la localidad asciende a un
total de 155.841 personas, de las cuales la poblacin adulta es la que prevalece
con un porcentaje del 53%, que equivale a 83.482 personas, a estos se suma el
10.5% de adultos mayores. La composicin familiar es de 3 personas en promedio
por hogar, existiendo una amplia poblacin de personas jvenes, solteras o en
parejas y sin hijos.
Tiene el primer lugar en la ciudad en cuanto a poblacin con necesidades bsicas
satisfechas. Su nivel educativo tiene un perfil de profesionales y expertos con nivel
de especializacin, maestra y doctorado y equivale al 54%, siendo el ms alto de
la ciudad.
Hay que resaltar que la localidad tiene un flujo migratorio sostenido y en aumento,
recibe familias enteras y personas de otras zonas del pas, que se suman a la
poblacin de estudiantes de centros educativos de nivel superior y tecnolgico.
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Tpheirsstoenxatscaqnuebearceumdeonvead lwoisth3thceenfutrllovserasdiomni.nistrativos
Cambiado con laquDeEpMreOstVaEnRdSivIeOrNsodseseCrAviDci-oKsA: SCAPND,FCEednittroor A(hdttmp:in//iwstwrawti.vcoadNkaacsi.ocnoaml,).CAD, Centro
Administrativo Distrital y la Gobernacin de Cundinamarca.
Del total de empresas que se hallan ubicadas en la localidad, el 28% se encuentra
en la Unidad de Planeacin Zonal (UPZ) 101 de Teusaquillo, en la cual estar
ubicado el proyecto, lo cual demuestra el gran flujo tanto de familias como de
comercio que tiene la misma. Dentro de los servicios que se prestan en la zona,
se puede resaltar el rea comercial y de turismo, el cual asciende al 41%, en
alimentos 25%, en recreacin y cultura 12%, Profesionales y tcnicos
especializados 6%, financieros 4%, de igual forma las personas que mas hacen
uso de los servicios y productos de estas son: empleados 48%, estudiantes 16%,
Empresarios 14% y Otros 12%.
Es importante resaltar la actividad artesanal, el sector artstico y cultural (con ms
de 200 instituciones dedicadas a la educacin, difusin, produccin y creacin de
obras artsticas), el sector bancario, oficinas de impuestos y otras actividades
econmicas del estado distrital, departamental y nacional; la especializacin de la
localidad de Teusaquillo es la actividad comercial y de servicios personales, el

12
cual es en promedio ms alto que el de Bogot y la Nacin.
12
www.estasenteusaquillo.com
2.3
Indicadores de pobreza
De acuerdo a la ECV (Encuesta de Calidad de Vida) en el 2008 en la localidad de

Teusaquillo residan 54.927 hogares, de ellos el 12.6% (6.921) se encontraban
bajo la lnea de pobreza. Estas cifras permiten evidenciar que esta localidad
presenta junto con la localidad de Chapinero, las menores cifras de pobreza y
13
miseria de la ciudad
2.4
Oferta de vivienda
Partiendo de un anlisis del rea total licenciada a octubre de 2010, podemos

indicar que tanto a nivel nacional, como en Bogot, el total de rea licenciada para
construccin en metros cuadrados creci aproximadamente un 20% ms que
durante el mismo periodo del ao 2009. De igual forma, las ventas de vivienda en
la ciudad de Bogot alcanzaron 49.000 unidades anuales, que equivalen a un
aumento del 8.9% frente al mismo periodo del ao anterior. A pesar del
crecimiento de la construccin de vivienda, estas no cubren ni el 40% de la
14
demanda requerida por la ciudad .
Para cubrir la demanda que se registra en la ciudad, se desarrollan proyectos de
gran envergadura que permiten reflejar una dinmica positiva del sector, ya que
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a la hora de tomar su decisin.
De igual forma el sector de la construccin ha presentado buenas perspectivas
para los inversionistas, por lo que se pueden ver asociaciones de grandes y
slidas constructoras, como ocurre en La Felicidad en el occidente de Bogot, y
en Ciudad Verde en el municipio de Soacha, que permite a los compradores de
vivienda beneficiarse de una competencia sana, brindando mejores precios, un
desarrollo sostenible y una completa adecuacin de la zona.
Otro de los fenmenos que se presenta en la ciudad es el de los proyectos
integrales o de varios usos, resalta el BD Bacat (Bogot Downtown), donde se
puede disfrutar de una plataforma de comercio de 5.000 metros cuadrados, 545
habitaciones hoteleras en 66 pisos y que ser la estructura ms alta de Colombia,
una torre de vivienda y oficinas, y otra exclusiva de apartamentos sobre la calle
20. Una solucin integral que le da un carcter ms cosmopolita a la ciudad, y que
15
est dirigida a todos aquellos que viven en la zona centro de la ciudad.
Otro de los proyectos que pronto entrar en su fase de construccin, es el

proyecto integral Estacin Central, el cual busca habilitar el potencial de
desarrollo inmobiliario de la zona centro de la ciudad, asociado a la construccin
13
14
15
DANE Encuesta de Calidad de Vida 2008

Informe de coyuntura octubre de 2010- CAMACOL
Ibd.
de la estacin central del sistema Transmilenio, buscando captar y potenciar los

beneficios sociales, urbanos y econmicos que genera la inversin pblica, para
transformar este sector identificado en el POT y en el Plan Zonal Centro (PZC)
como zona de renovacin urbana, se debe resaltar que estos dos proyectos se
encuentran ubicados cerca al proyecto Teusaquillo 20 33.
En cuanto al nmero de metros cuadrados licenciados para vivienda en la ciudad
de Bogot, se puede observar en la Figura 3, que el primer trimestre de 2010 fue
el periodo en el cual se licenciaron ms metros cuadrados, y que a pesar de un
descenso en los siguientes periodos, el ao 2010 present un comportamiento
positivo con respecto a los aos anteriores.
Figura 3. rea de construccin iniciada en Bogot y Cundinamarca acumulado trimestral enero

2008 octubre 2010.
Tomado informe de coyuntura octubre de 2010 - CAMACOL.
En la oferta de pequeos constructores con proyectos de menor envergadura, es

necesario resaltar que en la Localidad de Teusaquillo se encuentran ubicados
aproximadamente 20 proyectos en fase de construccin, lo cual demuestra la
dinmica del sector en esta zona y el auge que se presenta gracias al impulso que
brindan proyectos como la fase III de Transmilenio y los de renovacin urbana de
la zona centro de la ciudad.
Otra variable que influye en la oferta y que usualmente se presenta en proyectos
pequeos, es la posibilidad que tienen los compradores de escoger los acabados
y detalles del apartamento, mediante la exhibicin en la sala de ventas de cada
uno de los posibles componentes del inmueble.
Otro punto importante a tener en cuenta, es la vivienda usada que representa un

rubro importante del mercado, como se observa en la Figura 4, en los ltimos aos
los precios de la vivienda usada han tenido una desaceleracin en el ritmo de
crecimiento en su valoracin real, lo cual puede estar dinamizando positivamente

este mercado. De acuerdo con las estimaciones de CAMACOL, al cierre de 2010
los precios de la vivienda usada terminaron con una variacin anual cercana al
16
4,7%.
Figura 4 .Precios de la vivienda usada, variacin % anual real.
Segn la Lonja de Propiedad Raz de Bogot, al cierre de 2009 el volumen de

ventas de vivienda usada se increment en 206% con respecto al 2008,
generando una brecha con la oferta, ya que esta no creci en la misma magnitud.
This text
En el 2010, se ha incrementado el nmero de unidades vendidas con respecto al
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dEeditvoivr i(ehnttdpa://uwswawda.c,adpkaartsic.cuolamrm). ente en los
estratos 5 y 6, marcando una reduccin en el nmero de unidades habitacionales
17
usadas que permanecen en el mercado.
2.4.1 Oferta de Vivienda en Estrato Cuatro
Para el ao 2010, segn el censo de de edificaciones por barrio de la Secretaria
Distrital de Planeacin, el total de metros cuadrados construidos fue de 956.213
2
2
m , de los cuales se destinaron 944.952 m para apartamentos y los restantes
2
11.261 m para casas, generando 8.449 Soluciones de vivienda, esta oferta de
vivienda en estrato cuatro est distribuida en 9 de las 20 localidades de la ciudad.
En el caso de la localidad de Teusaquillo el nmero de metros cuadrados
2
construidos para el ao 2010 fue de 47.917 m , generando un nmero de 379
2
soluciones de vivienda. De estos 45.687 m se destinaron para apartamentos
18
brindando 371 soluciones de vivienda .
De acuerdo a la investigacin de campo elaborada por los formuladores del
proyecto, en la UPZ (101) de Teusaquillo, los proyectos de vivienda ms
representativos son:
16
EDIFICACIN DE VIVIENDA EN COLOMBIA.JULIO 2010. CAMACOL. INFORME 22

INFORME DE COYUNTURA OCTUBRE DE 2010- CAMACOL.
INVENTARIO MATERIA ESTADSTICA. CENSO DE EDIFICACIONES POR BARRIO 2010 Planeacin Distrital Anexo1
17
18
Proyecto la Gran Manzana

Ubicacin: calle 32 No 13 A 27
Valor venta: $ 311.088.440
2
Valor m : $ 3.535.095
Estrato: 4
Nmero de pisos 15
rea: 88 m - Habitaciones: 2 - Baos: 2 -Garajes: 1
Tipo de garaje: Independiente
Etapa constructiva: Sobre planos
Museo parque central
Ubicacin: Carrera 13 A # 28 21
Valor venta: $178.000.000
2
Valor m : $3.632.653
Estrato: 4
Nmero de pisos 27
rea 49 m - Habitaciones 1 - Baos: 1 - Garajes: 1
Tipo de garaje Independiente.
Etapa constructiva: En construccin.
This text only apEpdeiafricsiion Itbhiezademo version. This text can be removed with the full
Ubicacin: Calle 41 No 25 20
Valor de venta: $175.200.000
2
Valor m : $ 2.920.000
Estrato 4:
Nmero de pisos 5
rea 60 m - Habitaciones 2 - Baos: 1 - Garajes: 1
Tipo de garaje Independiente
Etapa constructiva: Entrega.
2.5
Demanda de vivienda
En general, el sector de vivienda tiene una caracterstica muy particular, a pesar

de los esfuerzos hechos por el gobierno y los mismos empresarios del medio, la
demanda de vivienda nueva siempre ha superado por un amplio margen a la
oferta.
Para hacer un anlisis adecuado de esta demanda, se partir de la metodologa
seguida por el DANE, la cual explica que el estudio del dficit habitacional debe
contemplar tanto la dimensin cuantitativa como cualitativa del problema; de esta
manera, se toma como definicin de dficit habitacional cuantitativo, la diferencia

de viviendas que deben ser construidas para alcanzar la paridad entre nmero de
hogares y el nmero de viviendas adecuadas. Por otro lado, la definicin tomada
para el estudio del dficit cualitativo corresponde al nmero de hogares cuya

solucin habitacional presenta alguna deficiencia en la estructura del piso,
19
espacios, o en la disponibilidad de servicios pblicos domiciliarios.
Segn las cifras del censo de 2005, el dficit habitacional de Bogot sumaba 370
mil hogares, de los cuales 282 mil correspondan a dficit cuantitativo (76% de los
hogares en dficit) y 87 mil hogares en dficit cualitativo (24% de los hogares en
20
dficit) .
Para el ao 2010, el dficit de vivienda fue de 282 mil unidades y se requerir
construir 70.491 viviendas anuales en los prximos 20 aos para cerrar la
brecha21, segn informe de CAMACOL, para el ao 2010 hubo un 35% ms de
hogares que buscaban vivienda nueva para comprar, con respecto a cifras del
ao 2009. Sin embargo, la oferta en el ao 2010 disminuy un 8% con respecto
al promedio de la ltima dcada, esto conlleva a que el periodo de venta de
proyectos de vivienda haya disminuido con respecto a aos anteriores.
En el 2010 ms de 193.000 hogares buscaron vivienda nueva para comprar,
50.000 ms que en el mismo periodo del ao pasado, as lo evidenci el estudio
22
anual de Demanda de Vivienda que realiza CAMACOL Bogot y Cundinamarca .
Al hacer un anlisis de la demanda por estratos, es necesario primero hacer
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dearsdioRna.z, la cual
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dEediptoerrs(hotntpa:s//wmwawyo.craedskaqsu.ecohma)n.
vender su casa y adquirir, especialmente, apartamentos, por otra parte, existe una
demanda efectiva de personas jvenes y estudiantes con un poder adquisitivo alto
que buscan apartamentos en estratos medios y altos y ubicados en zonas
cercanas a sus sitios de trabajo o estudio, tambin una demanda de personas que
viven en el exterior y ven en la finca raz una inversin muy rentable para su
capital.
Figura 5 . Estudio sobre migracin internacional y remesas en Colombia.
Centro de estudios Monetarios Latinoamericanos, BID, 2010.
19
20
21
22
Metodologa dficit de vivienda DANE

Ibd.
Evolucin de la actividad edificadora, Coordenada Urbana. Septiembre 2010. CAMACOL Cundinamarca
Hay escasez de vivienda nueva en Bogot y Cundinamarca - Revista Dinero 19/11/2010
Para identificar las principales variables y determinantes que presentan los

compradores de vivienda en Bogot, se tomo como base el Estudio Anual de
Demanda de Vivienda, que realiza CAMACOL Bogot y Cundinamarca, con base
en 600 encuestas sobre un universo de 1968.000 hogares ubicados en diferentes
estratos socioeconmicos.
Segn este informe la facilidad para acceder a crditos ms baratos, el inters de
las personas por dejar de pagar arriendo y algunos beneficios otorgados por el
gobierno, han permitido que las familias tengan una motivacin extra a la hora de
adquirir vivienda. De dicha encuesta se resaltan los datos ms relevantes
inherentes al proyecto (ver Tabla 2).
Tabla 2. Resumen encuesta estudio anual de demanda de vivienda.

Tomada reportes de construccin octubre de 2010 contexto de la actividad edificadora y de la
demanda de vivienda CAMACOL.
Se puede evidenciar que la mitad de los encuestados consideran que es buen

momento para comprar vivienda, El inters por comprar vivienda se ha
incrementado ao a ao a partir del 2007, se presenta una tendencia de alrededor
del 15% de las personas que buscan vivienda para comprar, de igual forma en el
ao 2010, se observa un incremento en el porcentaje de de personas que buscan
vivienda nueva. Es de tener en cuenta la excepcin que se presenta en el ao
2008, en el cual la percepcin de los encuestados, baj por cuenta de los
problemas econmicos globales.
2.5.1 Percepcin Del Momento Para La Compra De Vivienda

En el grafico de percepcin de compra discriminada ao a ao (ver Figura 6), se
puede observar que en los estratos medios (estrato 3 y 4), durante el ao 2010 se
present una disminucin de un 10% con respecto al ao 2009; de igual forma, la
percepcin es superior a los aos 2007 y 2008.
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demanda de vivienda CAMACOL
En cuanto a las razones por las cuales es bueno comprar o no vivienda en estos
momentos (ver Tabla 3), la facilidad de crdito con un 18.8% y la necesidad de
dejar de pagar arriendo con un 15.5%, son las variables que ms inciden a la hora
de querer adquirir vivienda. Por otra parte, la percepcin de los encuestados que
no estn interesados en comprar vivienda, mencionan con mayor importancia la
situacin econmica y los altos costos de la vivienda, como los aspectos que ms
afectan su decisin de compra.
Tabla 3. Principales razones para la compra de vivienda.

Cambiado con la
DEMO
VERSION
de CAD-KAS
PDF-Editor (http://www.cadkas.com).
2.5.2
Tipo
y ubicacin
de la vivienda
La tendencia de los bogotanos se encuentra actualmente enfocada en un 45% en
proyectos de vivienda nueva, mientras que para el restante no es tan determinante
la vivienda nueva, siempre y cuando se cumplan otras expectativas como lo son
las distancias a recorrer hacia las zonas de trabajo, la seguridad y en el caso de
las personas con hijos la necesidad de tener centros educativos cerca al lugar de
residencia.
Figura 7. Intencin de compra por tipo de vivienda.
Tomada Dficit habitacional y tendencias de la demanda 2010 - CAMACOL
2.5.3 Tipo de inmueble que se est buscando y expectativas de precios

Para las personas encuestadas el inmueble preferido definitivamente es el
apartamento, con un 50% para el ao 2010, observando una disminucin con
respecto al ao 2009 la cual fue del 70% (ver Figura 8). En cuanto a precios,
estos se concentran principalmente en los que corresponden a segmentos VIS, es
importante resaltar que aquellos inmuebles que se encuentran en el rango de
precios entre $130 y $ 199 millones repuntan durante el 2010, lo cual indica que
para el proyecto que se plantea, la demanda ha tenido un crecimiento
significativo. (Ver Figura 9).
120%
TIPO DE INMUEBLE QUE ESTA

BUSCANDO
100%
80%
60%
6%
4%
23%
38%
11%
37%
40%
20%
29%
72%
57%
70%
50%
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(http:/2/0w09ww.cadkas.c2o0m10).
APARTAMENTO
CASA
CASA/APART.
CASALOTE/LOTE NO INFORMA
Figura 8. Tipo de inmueble buscado.

RANGO DE PRECIOS BUSCADOS

35
30
25
20
15
10
5
0
33,1
20,8
10,9
6,0
6,6
9,8
2008
2009
11,5
1,4
VIPVISDE 67 a DE 80 a DE 100 DE 130 DE 200 DE 300 Mas de

7999a 129a 199a 300a 500500
Figura 9. Expectativas de precio.
2.6
Descripcin del proyecto
El proyecto se esboza a partir del inters y conocimiento que tienen los

estudiantes que plantean el proyecto, sobre el sector de la construccin y vivienda,
buscando aprovechar beneficios que se generan a partir de los planes que se
estn ejecutando por parte del Distrito en materia de Renovacin Urbana en la
zona centro.
Teniendo en cuenta esta Renovacin y las ventajas que conlleva la construccin
de la fase III de Transmilenio, la cual incluye el proyecto de la Estacin Central. Se
propone la evaluacin a nivel de prefactibilidad de un proyecto que pretende el
redesarrollo y activacin en la manzana comprendida entre las carreras 20 y 21 y
las calles 33a y 34 del barrio de Teusaquillo, la cual est ubicada en el estrato
socioeconmico 4 y reglamentada por la UPZ 101 de Teusaquillo.
El proyecto se llevar a cabo en dos lotes ubicados sobre la carrera 20 con calle
33, los cuales se encuentran con edificaciones de dos y tres pisos
respectivamente, los cuales en la actualidad se encuentran en venta y cumplen
con los parmetros legales-urbansticos descritos en el capitulo anterior.
El edificio tendr un total de 40 apartamentos.
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Cada nivel del edificio, cuenta con 4 tipos de apartamentos (Ver Figura 25):
2.
2 apartamentos de 43 m
2
o 2 apartamentos de 50 m .
2
2
o
De acuerdo al diseo propuesto, los apartamentos cuentan con sala-comedor, cocina

y con una habitacin o dos habitaciones como son los apartamentos con rea de 56
2
m . De igual forma, cuentan con un bao, cuarto de ropas y deposito.
Todos los apartamentos se entregaran con acabados y listos para ser habitados.
2
El proyecto total contempla un rea 3256 m construidos, de los cuales 2010 m

corresponden al rea de los apartamentos (rea vendible).
Las zonas comunes cuentan con: un depsito por apartamento, shut de basura,
ascensor, cuarto de celadura, servicio de circuito cerrado de televisin y una sala
comunal en el primer piso, adems de 32 parqueaderos.
2.6.1 Situacin actual

En la actualidad, el 20% del rea de la manzana que se pretende intervenir, est
constituida por una edificacin con menos de 5 aos de antigedad y el rea
restante con casas de dos y tres pisos, las cuales cuentan con ms de 40 aos de
construccin. Sobre la calle 34 el uso del suelo es comercial y no se pretende
intervenir.
Las bondades de la renovacin urbana en la zona de Teusaquillo son muchas,
Entre ellas se destaca la recuperacin de las zonas deterioradas y olvidadas del
centro de la ciudad, permitiendo que las personas decidan vivir cerca a los sitios
de trabajo y puedan disfrutar de mayor tiempo libre. Adems los sectores
revitalizados mejoran ostensiblemente la infraestructura de servicios, vas,
parques, comercio.
El proyecto va dirigido a personas en estrato socioeconmico medio, que busquen
una nueva opcin de vivienda en la zona delimitada.
2.7
Aspectos del cliente
Para desarrollar un anlisis que permita evaluar la construccin y posterior venta

de un edificio de apartamentos en la zona centro de la ciudad es de vital
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Los factores que ms que influyen en el consumidor, son:
o
o
o
o
o
o
Factores econmicos.
Caracterizacin de los compradores.
Ubicacin.
Estrato.
Cultura.
Estilo de vida.
2.7.1 Factores econmicos

Por el tipo de edificacin a desarrollar, se determin, que los clientes potenciales,
sern personas con un nivel de ingreso medio alto; sin embargo, se considera el
clima econmico general, ya que si se da un auge econmico, es probable que el
consumidor gaste ms dinero e invierta endeudndose a un nivel superior o las
personas de un nivel de ingresos menor que buscan mejorar su calidad de vida y
beneficiarse de la cercana del proyecto con sus centros de trabajo o estudio,
tendrn toda la posibilidad de invertir en este.
De acuerdo a la Figura 10, se observa que los estratos a los que principalmente
est enfocado el proyecto tienen una intencin de compra superior al 20%.
Figura 10. Caracterizacin de hogares con intencin de compra.

2.7.2 Caracterizacin de los compradores.

Teniendo en cuenta el rea de los apartamentos, se determina que su diseo
abarca principalmente el segmento de mercado de solteros, matrimonios con no
ms de dos hijos y estudiantes en nivel superior. El rango de edad al cual
pretende llegar el proyecto esta principalmente enfocado a personas entre los 25
y 50 aos, decisin que se soporta en la encuesta anual de demanda elaborada
por CAMACOL, la cual evidencia que la intencin de compra ms representativa
se encuentra entre los jefes de hogar con edad en el rango entre 25 y 35 aos,
seguido por el rango entre 36 y 50 aos. (Ver Figura 11).
Figura 11. Caracterizacin de hogares con intencin de compra.

2.7.3 Precio
El precio es segn la encuesta de CAMACOL el segundo factor que ms influye
en el momento de la toma de decisin por parte del comprador. (Ver Figura 13)
El proyecto Teusaquillo 20 33, tiene un rango de precios inicial entre 96 y 154

millones, dependiendo del rea y ubicacin del apartamento. De acuerdo a lo
observado en la Figura 12, los compradores se encuentran entre el estrato 3 al 6,
con una mayor inclinacin en el estrato 4.
Figura 12. Expectativas de precios.

T
o
m
a
da
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2.7.4 Estilo de vida

Para este factor se tuvo en cuenta principalmente la necesidad que tienen cierto
nmero de personas de ubicarse en zonas cercanas a su sitio de trabajo y/o
estudio, que a su vez brinden las comodidades de vida necesarias que les
permitan aprovechar el tiempo libre y evitar desplazamientos prolongados,
evitando as el estrs producido por factores como el trafico de la ciudad que
hacen de los desplazamientos una prdida de tiempo considerable. As mismo,
personas con intereses culturales o artsticos que ven en la zona de Teusaquillo y
centro, un punto de confluencia de estas actividades.
El sector de vivienda, tiene una gran cantidad y variedad de proyectos los cuales
brindan diferentes opciones a los futuros compradores, tales como precios,
ubicacin, tamao, diseos, acabados, entre otros, que en determinado momento
pueden ser variables que afectan positiva o negativamente la decisin de compra
del consumidor. De acuerdo a la Figura 13 se puede evidenciar que la ubicacin,
precio y estrato son los factores que ms inciden, segn los encuestados, en la
decisin de compra.
.
Figura 13. Factores que inciden en la compra.
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2.8
Precio de venta
2
Para determinar el precio de venta del m , se parti del costo del mismo al
constructor, a partir de este, se incremento el precio de acuerdo a un factor de
ubicacin previamente establecido; Posterior a esto se afect por la utilidad
esperada del constructor que en este caso es del 35%, sin dejar de tomar en
cuenta que este precio este acorde con el precio del mercado observado. Este
porcentaje es usual en el sector de la construccin en la ciudad para los estratos
medios en la estructura de costos precios, para mayor detalle referirse al
numeral 5.3.2
2.9
Ingresos
Para determinar los ingresos del proyecto se tienen en cuenta los siguientes
aspectos:
Partiendo de un cronograma de ventas, en el cual los cuatro primeros meses del

proyecto son de preventas (ventas sobre planos), tiempo en el cual se proyecta la
venta de 21 apartamentos, posterior a esto, se da inicio a la fase de construccin
en el quinto mes y por un periodo de 12 meses; en la fase de construccin se
realizara la venta de los restantes apartamentos en los primeros seis meses, la
frecuencia proyectada de ventas del proyecto se muestra en la Figura 28.
Los ingresos estn compuestos por el valor de venta de cada apartamento, el cual
est determinado tanto por el tamao, como por la ubicacin dentro del proyecto.
De igual forma se generaran ingresos por la venta de cada parqueadero. El precio
de venta inicial de cada sitio de parqueo se estima en $9.450.000. Los ingresos
totales por ventas se tasan en $ 4.866.581.553 (ver Tabla 20)
2.10 Plan de mercadeo

A partir del diseo inicial de los apartamentos del proyecto, se pretende llevar a
cabo un plan de marketing que permita la comercializacin del mismo,
aprovechando sus ventajas competitivas, para ello se analizar mediante una
matriz DOFA el proyecto, lo cual permitir plantear estrategias para minimizar los
riesgos.
2.11 Anlisis situacional

De acuerdo a lo observado en los diferentes documentos analizados durante la
investigacin realizada para la formulacin del proyecto se pudo evidenciar:
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El tamao del proyecto no permite ofrecer zonas verdes o comunales de gran
extensin, elemento que puede ser atractivo, pero que la zona y estructura de
costos precio, respecto a densidad de construccin no lo permite.
La inversin inicial equivale al 19% del costo total del proyecto; es decir,
requiere de endeudamiento de los socios de la empresa o bsqueda de
terceros interesados en ser socios del proyecto, lo cual puede entorpecer el
cronograma del proyecto.
FORTALEZAS:
El proyecto est ubicado cerca a las tres principales troncales de Transmilenio

carrera 30, calle 26 y Avenida Caracas, lo cual permitir una rpida y fcil
movilizacin a cualquier punto de la ciudad.
Los socios de la empresa tienen experiencia, en la administracin y control de

obra, que permitir minimizar los errores en los aspectos tcnicos y
cronogramas establecidos.
La ubicacin privilegiada del proyecto permite la cercana con la zona centro

de la ciudad, la cual est en pleno desarrollo y valorizacin.
Se brinda a los clientes la posibilidad de una variedad de acabados que les

permite realizar una eleccin a su gusto.
El acceso y la distancia para los futuros clientes cuyo trabajo se ubique en un

rea de desplazamiento que implique un desplazamiento de hasta 30 minutos
genera gran atractivo y en esta rea de influencia se localiza cerca de 2
millones de puestos de trabajo de la ciudad o estudiantes universitarios,
segmento para quienes tiene atraccin cuando vienen de otras ciudades.
La ubicacin del proyecto en un sector tradicional y cultural de la ciudad.
OPORTUNIDADES:
Existe una alta demanda por vivienda en la ciudad, la cual es superior a la

oferta.
Se ofrece una solucin de vivienda ubicada en estrato medio, con una

cercana tanto a sitios de trabajo como zona estudiantil.
Existe un gran nmero de hogares que buscan vivienda en lugares cerca a

sus sitios de trabajo, estudio o de desarrollo cultural.
Cambiado con
de CAD-KAS
la
SeDEMO
estn VERSION
desarrollando
diferentesPDF-Editor
proyectos (http://www.cadkas.com).
de infraestructura y renovacin
urbana en la zona, que permiten al comprador que su inmueble se valorice en
corto tiempo.
Ampliacin de las vas y medios de transporte existentes en la zona.
El sector de la vivienda ha presentado un comportamiento favorable a los

diferentes factores de la economa.
Existen polticas del gobierno que incentivan la compra de vivienda nueva o

usada.
AMENAZAS:
El atraso que se pueda presentar en las diferentes obras viales y de

recuperacin urbana, pueden afectar el desarrollo del sector.
La economa del pas se ha resentido con eventos como el invierno que

afectaran las tasas de inters. Lo cual puede afectar la financiacin del
proyecto.
De acuerdo a la evolucin del clima econmico del pas, se pueden presentar

dificultades para el acceso a crditos hipotecarios.
Surgimiento de nuevos proyectos en la zona que puedan generar competencia

y demora en la toma de decisin por parte de clientes potenciales.
2.12 Estrategias comerciales
Para la comercializacin del proyecto, se plantean las siguientes estrategias.

2.12.1 Estrategia de segmentacin de mercado
La estrategia de ventas, se enfoca en personas en un rango de edad entre 25 y
50 aos, solteros, matrimonios con no ms de dos hijos y estudiantes
universitarios (ver numeral 2.7.2) y pretende brindar una solucin de vivienda a un
nmero reducido de personas que buscan una ubicacin privilegiada y la cual les
permita reducir tiempos de desplazamiento tanto a sus sitios de trabajo como a los
sitios de estudio y esparcimiento, sin desmejorar su nivel de vida.
2.12.2 Estrategia del producto
El proyecto contar con cuatro tipos de apartamentos, los cuales oscilan entre 42
y 56 m2, todos los apartamentos se entregaran con acabados y listos para ser
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Las zonas comunes cuentan con: un depsito por apartamento, shut de basura,
ascensor, cuarto de celadura, servicio de circuito cerrado de televisin y una sala
comunal en el primer piso, adems de 32 parqueaderos.
Los clientes podrn seleccionar sus acabados sin que esto represente un costo
adicional, a partir de un abanico de opciones pres-establecidas, de las cuales se
tendrn muestras y pueden ser pre-visualizadas en un espacio virtual, ubicado en
la sala de ventas.
2.12.3 Estrategia de venta
Esta se llevara a cabo mediante una sala de ventas ubicada y adecuada en el sitio
donde se llevara a cabo el proyecto, en esta se presentaran las cuatro opciones
de apartamentos planteadas y contar con un modelo de las zonas ms
importantes del apartamento como lo son: cocina, sala comedor, habitaciones y
bao, adems contar con una muestra de diferentes acabados que se le podrn
brindar al cliente, en el cual se incluyen diferentes variedades de pisos,
enchapados de baos y cocina, color de madera de armarios y otros elementos
que no alteran el costo del apartamento.
Se plantea un servicio posventa, el cual ser dado por la constructora por un

periodo de 6 meses posteriores a la entrega, en los cuales la constructora
realizar los arreglos pertinentes y adicionalmente har seguimiento a cada una
de las solicitudes, permitiendo evaluar inicialmente la necesidad y antes de

finalizar el periodo de posventa, se har una evaluacin de los arreglos realizados
con el fin de evaluar la satisfaccin del cliente; es importante aclarar que los
arreglos sern asumidos en primera instancia por los diferentes contratistas
2.12.4 Estrategia de comunicacin
Para seleccionar los medios de publicidad para el proyecto, se toma como
referencia la informacin mostrada en la Figura 14.
El proyecto se publicar en revistas especializadas como lo son hbitat, Buen
Vivir, Donde Vivir y Metro Cuadrado, lo cual incluye la publicacin en medios
fsicos y virtuales.
De igual forma es necesario ubicar a los futuros clientes que pretenden llegar
hasta la sala de ventas, por lo cual se instalaran un nmero mnimo de dos vallas
que permitan la ubicacin de este, las cuales estarn localizadas en la zona
cercana al proyecto y sobre vas principales como son la transversal 28 y la calle
34, as mismo como todo proyecto de vivienda nueva, contar con banderas que
permitan su fcil ubicacin.
Los proyectos de vivienda son muy susceptibles a la publicidad voz a voz, por lo
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Cambiado con lautDiliEzaMnOdoVvEoRlaSnItOesNindfeorCmAaDti-vKoAs SdePl DpFroEyedcittoor. (http://www.cadkas.com).
Figura 14. Intencin de compra Medios de bsqueda.

2.13 Fuerzas del mercado
Entrada de nuevos competidores
Teniendo en cuenta que este mercado es atractivo por los rendimientos generados
y por la evolucin que ha tenido en los ltimos aos, la entrada de nuevos
competidores es alta; sin embargo, existen limitaciones para el ingreso de nuevos
competidores, principalmente en la zona.
Legales: la reglamentacin estipulada en las UPZ y curaduras son

engorrosas y requieren de un tiempo promedio de cuatro meses para ser
completadas.
Financieras: Se requiere una inversin inicial elevada, lo cual restringe el

ingreso de inversionistas, pero no impide, el constante lanzamiento de
nuevos proyectos.
Disponibilidad de terreno: la escasez de suelo en la ciudad de Bogot, se

convierte en impedimento para la construccin de nuevos proyectos, por lo
cual muchos proyectos se ubican de acuerdo a la disponibilidad de terreno
a construir; sin embargo, la habilidad de cada constructor en ubicar nuevos
terrenos se convierte en una ventaja competitiva.
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Es bien conocido que existe un gran nmero de competidores en el mercado que
ofrecen diferentes alternativas, tanto en precio, acabados y ubicacin, que hacen
que la rivalidad entre competidores sea media, es importante resaltar que la
demanda es siempre superior a la oferta, por lo cual todos los proyectos son
adquiridos.
Poder de negociacin de los proveedores

El poder de negociacin de los proveedores se caracteriza primero por una
variedad de los mismos que permite evaluar diferentes opciones, pero tambin
existen gremios como en el caso del cemento que por su poder pueden en
determinado momento afectar directamente los precios de los insumos requeridos,
haciendo que el poder de negociacin de los mismos sea medio alto.
Poder de negociacin de los compradores

El poder de negociacin de los clientes es bajo, partiendo del hecho de que el
precio est muy controlado por el mercado mismo, por lo cual la eleccin de los
clientes se enfoca en calidad de los acabados, ubicacin, tamao y servicios

complementarios brindados por cada proyecto.

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Especializacin en Evaluacin y Desarrollo de Proyectos

Director del Proyecto

Arbey Gmez Urbano

Plan de ordenamiento territorial.......................................................................... 1

Clasificacin Del Suelo.........................................................................................3

Tipologa De Usos Del Suelo...............................................................................3

Uso industrial y de servicio...........................................................................4

This text only appe1a.5rs inRtheegldaemmeontvaecrisnionD.eTl

Densidad De Vivienda Y De Poblacin..............................................................7

1.10 Obligaciones Urbansticas................................................................................7

Plan de manejo ambiental............................................................................ 9

Manejo de sealizacin y publicidad........................................................ 10

1.12 Otros Aspectos.................................................................................................11

1.12.4 Certificado de libertad (hipotecas, propiedad compartida, herencias)

1.13 Aspectos del Proyecto.................................................................................... 14

ASPECTOS DEL MERCADO.............................................................. 16

El sector de la construccin en Colombia........................................................16

Oferta de Vivienda en Estrato Cuatro.......................................................22

Percepcin Del Momento Para La Compra De Vivienda...................... 26

Tipo y ubicacin de la vivienda..................................................................27

Tipo de inmueble que se est buscando y expectativas de precios .. 28

Descripcin del proyecto....................................................................................29

Aspectos del cliente............................................................................................ 30

Constitucin legal de la empresa constructora...............................................41

Informacin del documento privado de conformacin de la empresa 41

Costos e inversin inicial....................................................................................42

Gestin de los recursos humanos.................................................................... 44

Contratacin y manejo del recurso humano............................................51

Gestin de las comunicaciones.........................................................................51

Planificacin de las comunicaciones........................................................ 51

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Cierre del proyecto..............................................................................................54

Procedimiento de verificacin de informacin para el cierre.................55

Procedimiento de cierre contractual......................................................... 55

Especificaciones del Proyecto...................................................................57

Definicin de las Actividades..................................................................... 62

Estimacin de la Duracin de las Actividades.........................................63

Desarrollo del Cronograma........................................................................63

Control del Cronograma............................................................................. 63

Planificacin de los Recursos....................................................................65

Planificacin de las Compras.....................................................................68

Aportes de capital de los inversionistas...................................................72

Costo total del proyecto..............................................................................73

Costos directos de construccin............................................................... 73

Forma pago de apartamentos................................................................... 77

Determinacin del precio............................................................................77

Flujo de caja del proyecto.................................................................................. 84

Tasa interna de Oportunidad......................................................................85

Valor presente neto (VPN)......................................................................... 86

Tasa interna de retorno modificada...........................................................87

Anlisis beneficio costo...............................................................................87

Escenario con variacin de ndices inflacionarios.................................. 89

Escenario con variacin del periodo de preventas.................................89

Escenario pago total del terreno para construccin..............................91

Planificacin de la gestin de riesgos.............................................................. 93

Identificacin de riesgos inherentes al proyecto.....................................93

ANLISIS CUALITATIVO DE RIESGOS.........................................................95

PLANIFICACIN DE LA RESPUESTA AL RIESGO..................................... 99

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.................................. 100

Cambiado con laFiDguErMaO15V.ECRaSdIeOnNa ddee CvaAlDor-KAS PDF-Editor

Cadena de valor y actividades de apoyo

26 .Cronograma de actividades de construccin