El crdito en peligro!

Los artculos 1708 y 2023 son inaplicables en el VII Pleno

Alan Pasco Arauco

1. El caso que el VII Pleno busca resolver

El VII Pleno Casatorio busca solucionar el siguiente caso: un acreedor embarga un bien que
ya no es de su deudor por haber sido transferido con anterioridad a un nuevo propietario
que no lo inscribi a su favor. La inexistencia de una norma que con claridad resuelve este
caso ha llevado a Fort Ninamancco1 a plantear la aplicacin analgica de los artculos 1708
y 2023 CC. Discrepamos con esta posicin.
En el conflicto entre la propiedad y el crdito (protegido por el embargo), que se enmarca
dentro del 2022 segundo prrafo (norma que nos remite a las disposiciones del derecho
comn), deben diferenciarse dos supuestos, dependiendo del momento en que nace cada
uno de los derechos en conflicto:
i)

ii)

Primer supuesto: El embargo inscrito preexiste a la transferencia de propiedad.

Aqu la norma de derecho comn aplicable es el 2012 CC. Si el nuevo
propietario adquiri un bien ya embargado, debe soportar la ejecucin del
embargo mismo pues conoca de su existencia.
Segundo supuesto: La propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo
cual se inscribe el embargo. Para este caso (que es el que dio lugar al VII Pleno)
no hay norma de derecho comn aplicable de forma directa. Por ello se ha
planteado la aplicacin analgica de los artculos 1708 y 2023.

2. Anlisis del 1708 CC

Segn este artculo, si el arrendamiento sobre un inmueble est inscrito, quien compre el
bien deber respetar dicho arrendamiento. Ojo que aqu el crdito (arrendamiento) preexiste
a la transferencia de propiedad. La secuencia sera la siguiente:
Momento 1: A es propietario registral del inmueble
Momento 2: A arrienda el inmueble a C y ste lo inscribe
Momento 3: A transfiere el bien a B.
Conclusin: B debe respetar el arrendamiento. Prima el derecho de crdito porque el
comprador conoca de su existencia.

Asociado de Ferrero Abogados. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magster en Derecho
Civil por la Pontifica Universidad Catlica del Per. Docente de Derechos Reales y Garantas en la Universidad de Lima,
Derechos Reales en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Contratos Parte General en la Universidad San
Martn de Porres.
1

El crdito y la seguridad jurdica en su prueba de fuego, por Fort Ninamancco.

A cul de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo prrafo se asemeja este
caso? Al primero. Es ms, el 1708 CC podra no existir e igual el nuevo propietario tendra
que respetar el arrendamiento en aplicacin del 2012 CC.
Qu caso debera regular el 1708 CC para que s pueda ser aplicado por analoga para la
solucin del segundo supuesto? El siguiente:
Momento 1: A es propietario registral del inmueble
Momento 2: A vende el inmueble a B pero ste no lo inscribe a su favor
Momento 3: A, valindose de que an figura en el Registro como propietario, se lo
arrienda a C, que s inscribe el contrato en el Registro.
Conclusin: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripcin del derecho
de crdito. Cul de los derechos debe primar?
Este caso, que s guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo prrafo, no
est regulado en el artculo 1708 CC, en tanto esta norma como ya se indic - slo aplica
cuando primero se da el arrendamiento y luego se transfiere el bien. Entonces, si el
supuesto de hecho del 1708 CC es distinto al segundo supuesto del 2022 segundo prrafo,
el 1708 no es pasible de aplicacin analgica.
3. Anlisis del 2023 CC
De acuerdo con esta norma la inscripcin de un derecho de opcin lo hace oponible frente
al derecho real (en este caso propiedad) que se constituye con posterioridad a dicha
inscripcin. Al igual que en el caso del 1708 CC, aqu el derecho personal (opcin) inscrito
preexiste a la transferencia de propiedad, razn por la cual el nuevo propietario del bien,
cuando lo adquiri, saba que haba un contrato de opcin a favor de otra persona. . La
secuencia sera la siguiente:
Momento 1: A es propietario registral del inmueble
Momento 2: A otorga derecho de opcin a favor de C y ste lo inscribe
Momento 3: A transfiere el inmueble a B.
Conclusin: B debe respetar la opcin en caso sta sea ejercida por C. Prima el
derecho personal porque el comprador conoca de su existencia.
A cul de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo prrafo se asemeja este
caso? Al primero. Es ms, tal como sucede con el 1708 CC, este artculo 2023 CC podra
no existir e igual el nuevo propietario tendra que respetar la opcin en aplicacin del 2012
CC.
Qu caso debera regular el artculo 2023 CC para que s pueda ser aplicado por analoga
para la solucin del segundo supuesto? El siguiente:
Momento 1: A es propietario registral del inmueble

Momento 2: A vende el inmueble a B pero ste no lo inscribe a su favor

Momento 3: A, valindose de que an figura en el Registro como propietario, otorga
derecho de opcin sobre el mismo a favor de C y ste la inscribe.
Conclusin: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripcin del derecho
personal Cul de los derechos debe primar?
Este caso, que s guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo prrafo, no
est regulado en el artculo 2023 CC, en tanto esta norma como ya se indic - slo aplica
cuando primero se inscribe el derecho personal y luego se transfiere la propiedad. Entonces,
el 2023 no es pasible de aplicacin analgica.
4. Conclusin
Los artculos 1708 y 2023 CC regulan un caso que se asemeja al primer supuesto
comprendido en el 2022 primer prrafo (y que no resulta conflictiva en tanto ya tiene una
solucin clara mediante el 2012 CC), pero no al caso conflictivo, que es el segundo
supuesto del 2022 segundo prrafo. Ello imposibilita que dichas normas puedan ser
aplicadas por analoga para este ltimo caso.
Significa esto que debe primar la propiedad? No. Significa simplemente que se estn
invocando las normas erradas. La norma cuyo supuesto de hecho s se asemeja al segundo
supuesto del 2022 segundo prrafo y por ende s puede ser aplicada por analoga es el 1129
CC. La desarrollaremos en nuestro prximo trabajo.