Mdulo 2

Publicidad
registral. Dinmica
de los derechos
reales

5. Publicidad registral.La
publicidad y los
principios registrales
5.1 La publicidad registral en la
Repblica Argentina. Definicin. Nocin
histrica
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues sta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa hacer
pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin o situacin jurdica relevante
para la comunidad. Al respecto, Vlez Srsfield, en la nota al art. 577 del Cdigo
Civil derogado, expresaba:

() el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos
signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No
se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho
que no conoce1.

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca

colonial esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las
comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la
doctrina distingui dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.

Nota al art. 577 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.

La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin, y parte
de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya que
conllevara una imposibilidad material de hacer conocer a todos la situacin
jurdica. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez
Srsfield slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la
nota al viejo art. 3203, Vlez Srsfield explicaba las causas por las cuales no
adopt el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales,
tales como carencia de experiencia en el pas, falta de efecto saneatorio en la
inscripcin, ausencia de ttulo de la mayora de los inmuebles de la poca,poco
valor de los mismos y falta de personal capacitado para emplear en los
registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad
del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de los registros de
hipotecas (nicos previstos por el Cdigo Civil) a la inscripcin de todos los
actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre
inmuebles. El primero en implementar dicho sistema fue el Registro de la
Provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que creaban
los registros provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines de
dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el rgimen de
adquisicin y prdida de la propiedad, etctera) eran inconstitucionales, tal
como manifest la Corte Suprema de Justicia de la Nacin en numerosas
ocasiones; en casos extremos, se lleg a dotar de carcter constitutivo a la
inscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (provincia de La
Rioja).
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una
sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al
comprobarse sus conveniencias prcticas (incluso algunos lo consideraban
parte del poder de polica no delegado). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas
del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la Ley 17.711, se modifica el art. 2505 del Cdigo Civil de
Vlez Srsfield, agregando un requisito a la transmisin de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripcin.Ello dio lugar a la sancin de la Ley Nacional
Registral 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Cdigo Civil y
Comercialvigente, en su art. 1893, reza:La adquisicin o trasmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente2.
2

Art. 1893 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el

caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es
presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real3.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real
nace con ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la oponibilidad; esto surge del
articulado de la ley, particularmente de su art. 20:

Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y
los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder4.

La sancin de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble en 1968,

trajo aparejada la adecuacin de las leyes provinciales. As, ya los registros
provinciales eran constitucionales y seguan los lineamientos de la Ley Nacional.
El artculo de nuestro Cdigo Civil transcripto ms arriba, indica dos tipos de
publicidad: posesoria y registral.
Fernando Lpez de Zavaladefine la publicidad registral como la
cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del
pblico por los medios previstos por la ley (1983, pg. 56). Vemos entonces
que, para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin del
pblico; asimismo, ser permanente toda vez que el dato se encuentre en el
registro disponible en cualquier momento, y es general porque est destinado a
la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta
cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por
el registrador (o sea el asiento), que seala o hace presente los datos que
figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de publicidad

3
4

Art. 1893 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art. 20 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o

certificados. Veremos cada uno ms adelante.

5.2 Los principios registrales: definicin.

Consagracin en la Ley 17.801 de
Registro Inmobiliario y en otros registros.
Situacin actual
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran
la Ley 17.801(Registro de la Propiedad Inmueble); no se encuentran
consignados expresamente, sino que son elaboraciones doctrinarias. La ley fue
redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto elaborado por los Dres.
Edgardo Scotti (Director del Registro de la Ciudad de Buenos Aires) y Miguel
Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las conclusiones de la primera
reunin de Directores de Registros Provinciales, celebrada en Buenos Aires en
el ao 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, en
la francesa y en la reglamentacin del Cdigo de Vlez Srsfield en materia de
registracin de hipotecas.
La ley inmobiliaria sirvi de base para la sancin de diversas normas registrales,
que tambin siguieron estos principios, tal es el caso del Registro Nacional de
Buques, el de Aeronaves, de la Propiedad Automotor y Crditos Prendarios, y
varios ms. En algunos casos, la administracin de estos registros se encuentra
concedida a particulares, tal es el caso del studbook (donde se inscribe el
dominio de los caballos de pura sangre de carrera), a cargo del Jockey Club
Argentina, o los registros seccionales del automotor, bajo la supervisin del
Encargado de Registro, persona fsica que debe reunir ciertas caractersticas y
obtener la concesin por parte del Poder Ejecutivo.
En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada
provincia, siguiendo las pautas de su ley propia, que a su vez no puede
contradecir la normativa nacional y que -por el contrario- la complementa
brindando mayores detalles, como por ejemplo la faz recursiva contra las
decisiones del registrador, que no est desarrollada en la Ley 17.801, el
mecanismo para enmiendas de errores registrales, la mecnica de
matriculacin de folios reales, los requisitos de los formularios de rogacin, el
detalle de profesionales e idneos autorizados para el diligenciamiento de
oficios y rogaciones en el registro, etctera.

5.3 Principio de prioridad. Definicin. La

publicidad en los derechos reales y en
los personales
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore,
potiorest iure (primero en el tiempo, primero en el derecho).
La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro
derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripcin o
anotacin con posterioridad.
Modernamente, este principio implica que goza de oponibilidad el derecho que
primero se publicite adecuadamente. Es una preferencia temporal que cobra
valor cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones y el patrimonio del
deudor no alcanza para satisfacer a todas.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden
jerrquico o rango (hipoteca de primer y segundo grado, embargantes
sucesivos, etctera) o puede haber una incompatibilidad
absoluta o
excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo,
dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre
y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente).
La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales en la
realidad extra registral, consiste en lo siguiente: quien primero junta los
elementos ttulo y modo, triunfa. As, si varios compradores tienen escritura
sobre un inmueble pero uno de ellos consigue que se le haga tradicin,
adquiere preferencia y su derecho real es el nico constituido. El resto de
adquirentes, debern resumir su pretensin en un juicio por daos y perjuicios
contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro de
una situacin jurdica. La Ley 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos (). Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos.
No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su
voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los
efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de

prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o

autorizando que sta sea compartida5.

Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo
de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin6.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado
registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar bloqueo
registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica
registral del inmueble por el lapso de 15, 25 o 30 das corridos en los cuales se
deber celebrar la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos
reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn
o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.

Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a

contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia, territorio o Capital Federal7.

El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los

escribanos estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Los nicos
que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro
otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero
est vigente, tal circunstancia ser consignada en el segundo certificado.

Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse

otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin8.

Art. 19 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 5 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
7
Art. 24 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
8
Art.17 Ley 17.801 - Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6

5.4 Diversos casos. Reserva de

Propiedad. El certificado: bloqueo, cierre
y retropropiedad. Autonoma de la
voluntad
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
Prioridad directa: Puede ser inicial o final, segn la colocacin registral se
obtenga al ingreso del documento presentado, o al momento de su efectivo
asiento en la matrcula. En el sistema germnico, la prioridad es directa final,
pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente
y el asiento que se encuentra antes en la matrcula, es el que prevalece. Si dos
escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que
se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es de prioridad directa inicial, no se tiene en cuenta el
momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas
del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble figura el nmero y
fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridadendgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento
del asiento en el libro diario.
Prioridad indirecta: Cualquier factor que contravenga la prioridad directa, la
torna indirecta. Es una retroprioridadexgena, porque va a tomar lugar fuera
del registro, tal el caso del art. 5 de la N 17.801 (Registro de la Propiedad
Inmueble), cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los
45 das de celebrada y el asiento toma la fecha de celebracindel instrumento y
no el de presentacin. Tambin es el caso de la reserva de prioridad acaecida
con el bloqueo registral. Dicha reserva, retrotrae la fecha de la prioridad a la de
expedicin o solicitud del certificado (segn la ley provincial de que se trate). El
efecto del bloqueo es mantener inmutable la situacin jurdica registral del
inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos
segn el caso (art. 24), con ms el de subsanacin de los vicios sealados y/o de
la tramitacin de los recursos administrativos contra dichas observaciones o el
rechazo del instrumento presentado.
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce
un bloqueo de 15 das (art. 16, Decreto-Ley N 6582/58 Registro de Propiedad
Automotor) y en el Registro de Buques (Ley 19.170Registro Nacional de
Buques).
El nico que puede solicitar el certificado en relacin a inmuebles, es el
escribano que se propone autorizar un acto que causar una mutacin en los

derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide

certificado sino anotacin preventiva de subastay quien libra el oficio a tales
fines es el juez interviniente, y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotacin
preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los escribanos, como la anotacin
preventiva para subasta, cumplen una doble funcin:

Brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titulares

(esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden disponer
libremente).

Producen el bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el

plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no
ingrese las subsiguientes peticiones de anotacin o inscripcin en la
matrcula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio,
otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas
subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le sern
oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc.,
como si no hubiese ingresado nada posteriormente.

Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de subasta, quienes
lograron anotar oinscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn prioridad
temporal sobre el ex beneficiario, y sus actos o cautelares sern plenamente
vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Autonoma de la voluntad: otro aspecto que pude influir sobre la prioridad, se
refiere a la posibilidad de alteracin del principio por la voluntad de las partes.
La Ley Registral Inmobiliaria 17.801, en su art.19, prev esta posibilidad no slo
para el derecho real de hipoteca, como lo hace el Cdigo Civil anterior con
posterioridad a la reforma de la Ley 17.711sino para todos los derechos
registrables que sean reales u otras anotaciones que no lo sean, siempre y
cuando las mismas no sean excluyentes entre s.
En este punto es de destacar que el legislador le otorga mucha importancia a la
voluntad de las partes respecto al principio de prioridad. Ello se ve reflejado en
la posibilidad que tienen las partes de acordar, mediante una declaracin de
voluntad precisa y clara, un orden de prioridad distinto al establecido por ley.
Hay all un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmacin de que:

() las leyes registrales en lugar de coartar el funcionamiento de

la autonoma de la voluntad vienen a ensanchar su campo de
aplicacin y permiten conceder mayor libertad a las partes,
porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente
seguridad a los terceros y al trfico jurdico (Moisset de
Espans, 1972, pg. 24).

Y ms lejos an llega Lpez de Zavalaal decir que el problema del tiempo es

un problema bastante relativo (), ya que a esa determinacin legal
(refirindose siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificacin por
una determinacin de tiempo voluntaria (1983, p.56 y ss.). No quedan dudas
que el legislador ha optado por mantener inclume el derecho de las personas
de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado abierta la puerta
para poner en funcionamiento la autonoma de la voluntad, poniendo de
manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad a los terceros y al
trfico jurdico, ya para todos los que somos operarios del derecho, el lograr
que no se vulnere el derecho a la autonoma de la voluntad (siempre que no se
oponga al orden pblico), y que nos podamos substraer al principio de
prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho argentino.

Art. 19 (ltima parte): No obstante las partes podrn, mediante

declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea
compartida9.

Casos:
Reserva de rango: La reforma al Cdigo Civil de la Ley 17.711
introduce una nueva redaccin referente a la hipoteca donde
contempla la posibilidad de la reserva de rango. El propietario de
un inmueble, al momento de constituir un derecho, reserva la
posibilidad de constituir con posterioridad otro, de grado
preferente. Esta convencin entre el acreedor hipotecario y el
constituyente puede celebrarse al momento de la constitucin
de la hipoteca o como lo expresa un reconocido sector de la
doctrina, con posterioridad a ella. Parte de la doctrina sostiene
que es posible que se constituyan ms de una, siempre que los
montos garantizados en su conjunto no superen el monto
9

Art. 19 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

previsto en la convencin. Arean(2003)sostiene que a la hora de

determinar el monto garantizado slo se debe computar el
capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el
monto es necesario computar el capital, los intereses y las
eventuales costas del juicio.
Posposicin de rango: El titular de un derecho inscripto de rango
compatible decide retroceder en su derecho, a favor de otro
derecho que se constituye en ese momento que ser de grado
preferente. Esta posibilidad tambin la encontramos en el art.19
de la Ley 17.801. Se diferencia de la reserva de rango en que en
esta ltima la convencin se realiza con la posibilidad a futuro de
constituir otra hipoteca de grado preferente, y en el caso de la
posposicin de rango, en esta el convenio por el cual se
retrocede en el orden de prelacin se realiza al momento de
constituir la nueva hipoteca.
Permuta de rango: Cuando dos titulares inscriptos deciden
cambiar, o permutar sus rangos. Es el intercambio del rango
entre dos derechos inscriptos, sea de dos hipotecas o de una
hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo,
etctera. Si entre los dos derechos que permutan su rango
existen otros intermedios tambin inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en
cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta. Este
perjuicio se produce si,por ejemplo, en una permuta de rango
entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la
que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que
perjudica entonces a la de segundo grado. Aqu, se obtiene la
conformidad del acreedor en segundo grado o, en su defecto, la
de tercer grado slo pasa a primer trmino hasta el mismo
monto que tena la de primer trmino, y por el saldo coparticipa
el rango con la que baja de primer a tercer trmino. As por
ejemplo se podrn permutar rangos entre dos hipotecas que
garanticen cinco mil pesos, pero si la de primer grado garantiza
cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con
la de primero es de diez mil, se deber obtener la conformidad
del acreedor de segundo grado, o en su defecto la de tercer
grado avanzara en el orden de prelacin sobre los cinco mil
pesos garantizados por la permutante.
Coparticipacin rangos: estamos en presencia de ella cuando
dos o ms hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitucin y de ingreso en el registro. La
coparticipacin puede darse entre dos o ms hipotecas ya

10

constituidas o que se constituyen en ese momento, o tambin

entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese
acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la
coparticipacin es una variante de la reserva de rango. En efecto,
en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente, la reserva sera la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
Es dable mencionar que si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su
consentimiento, por ejemplo, si el titular de una hipoteca en tercer grado desea
escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado
deber consentirlo.

5.5 Principio de inscripcin: definicin y

naturaleza. Situaciones jurdicas
registrables. Efectos de la toma de razn.
Documentos queacceden al registro.
Clases de asientos. Matriculacin
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina
registracin, reservndose el trmino inscripcin para el asiento de nuevos
derechos reales, anotacin para las medidas cautelares y notas de correlacin y
cancelacin para el asiento que deja sin efecto a los dos anteriores.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre
inmuebles es optativa (por ejemplo en Espaa), mientras que en nuestro pas
se entiende que es obligatoria. Ello surge de la ley registral cuando dice, en el
art. 2, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn
corresponda, los siguientes documentos10 y, en el art. 23, Ningn escribano
o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin,
modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
ttulo inscripto en el Registro11. De esta forma, el inmueble con ttulos no
registrados, sale del comercio jurdico.
El art. 2 nos dice qu documentos ingresan al registro:

10
11

Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 2 Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional

11

a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos

reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales12.
El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen
al registro:

a) estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o

administrativa, segn legalmente corresponda;
b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quien est facultado para
hacerlo;
c) revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o
con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico,
juez de paz o funcionario competente13.

Instrumentos privados que acceden: el principio es que slo ingresan

instrumentos pblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar
consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate segn Ley 14.005 (Normas para la
venta de inmuebles), boletos de compraventa de PH, Ley 19.724 (Ley de
Prehorizontalidad) o contratos de leasing (Ley 25248 Contrato de leasing).
No son documentos registrables: los documentos que corresponden a bienes
del dominio pblico del Estado, y restricciones que se realizan en inters
pblico.
Asimismo, el art. 10 in fine de la Ley 17.801 excluye de la exigencia de la
matriculacin de los inmuebles a los del dominio pblico. Ello en razn de que
esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por ello no son
registrables los documentos en los que conste la transmisin de derechos sobre
12
13

Art. 2 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 3 - Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

12

sepulcros, cualquiera que sea la variante o caracterstica. El dominio puede ser

objeto de limitaciones fundadas en el inters pblico, las que conforme al
Cdigo Civil y Comercialestn regidas por el derecho administrativo.
Clasificacin de los Registros: Los registros pueden ser:

de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados

fuera del registro, como el Registro del automotor o el Inmobiliario.

de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados

dentro del registro, por ejemplo el Registro Civil y de Capacidad de las
Personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas
all mismo.

A su vez, pueden dividirse en registros de:

o transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento;
o inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los
datos principales del documento, tal es el caso de nuestro
Registro de la Propiedad Inmueble. El art. 12 reza: El asiento de
matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la
ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualizacin14.
o enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un
legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro
Registro del Automotor.
Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro
respectivo y donde se plasma por escrito la situacin jurdica registrada.
Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:
o Constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del
Registro del Automotor y el de Equinos de pura sangre de carrera.
El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el
registro. Antes, no genera efectos ni siquiera para las partes.
o Declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la
inscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registracin. Es el caso del Registro de la
Propiedad Inmueble, el de Buques (Ley 19.170) o el de Aeronaves
(art. 50 del Cdigo Aeronutico).
14

Art. 12 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

13

Segn las formas:

o Positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un
asiento. Tal es el caso de la inscripcin de una transferencia
dominial o la constitucin de una hipoteca.
o Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la
cancelacin de hipoteca, extincin de servidumbres,
levantamiento de medidas cautelares.
Segn el tiempo:
o Primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del
inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la
Ley registral.
o Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya
existente.
Segn la situacin registrada:
o Inscripcin: se asienta una mutacin real.
o Anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria
(por ejemplo de subsanacin de un error en una fecha o nombre
en la matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una
matrcula madre con las desmembraciones por subdivisin del
inmueble); tambin se usa el trmino para designar todos los
asientos que obran fuera de la matrcula, por ejemplo constancias
del libro diario de entradas.
Segn la funcin calificadora:
o Definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
o Provisional: cuando el documento es observado, se inscribe
provisionalmente hasta los 180 desde su presentacin, a los fines
de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se
inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las
inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La
registracin definitiva es retroactiva.
Segn su relacin con el resto de los asientos:
o Condicionado: es el caso del art. 18 inc.b de la Ley 17.801, Si al
solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter
provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto
de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar

14

con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo

tanto, dependen del resultado de otra anotacin o inscripcin
para producir efectos.
o Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el
resto de los asientos relacionados.
Matriculacin: Siguiendo los resultados obtenidos por el VI Encuentro de
Directores de Registro entendemos por matriculacin de un inmueble el
procedimiento que, tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por
objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un
inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una
caracterstica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento
pblico posterior que modifique dicha determinacin, permanece inalterable.
Artculos 10, 11, 12 y 44 de la Ley 17.801.

Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artculo 2, sern previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicacin. Exceptense los inmuebles
del dominio pblico.
Artculo 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada
inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo15.

Respecto delSistema Registral Inmobiliario en nuestro pas, podemos enunciar

los siguientes caracteres:
La inscripcin tiene un carcter puramente declarativo, que se
limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su
oponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del
derecho real ni convalida los ttulos viciados.
La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real,
pero si menoscaba profundamente su valor, el carcter erga
omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel
que haya obtenido colocacin registral.
Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en
una toma de razn, mediante breves notas, de los puntos
principales que hacen a las personas, causa y objeto de la
situacin asentada.
15

Arts. 10 y 11 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

15

El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la

documentacin que le dio origen en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada
inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de
Matrcula).
En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical
(encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas
cautelares, enmiendas, cancelaciones, etctera).
Proceso inscriptorio
La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el
Escribano Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de constitucin,
modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un inmueble
(arts. 23, 24, Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 o 30 das
corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere conservar el
bloqueo registral que se gener con la solicitud art. 24, Ley 17.801).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la ley citada, hay 45 das para
presentar el ttulo al registrador (distinto al caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realizacin inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn,
ste da inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad del
instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:

Rechazarlo.

Admitirlo y practicar la registracin definitiva.

Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja

en suspenso la suerte final de la inscripcin o anotacin que se pretende
para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.

Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede

desembocar ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad del
proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.

16

El art. 9 de la Ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser

inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica
una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 das
corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible
mediante prrrogas legales o facultativas, contenidas en la Ley nacional y leyes
provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando
se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos
procedimientos claramente diferenciados:

Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando

los defectos.

Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla

por no compartir la observacin efectuada.

En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la

registracin definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de la
registracin provisional.

Figura 1.Esquema del proceso inscriptorio segn ley 17.801:

Fuente: elaboracin propia.

Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso

inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el
documento. Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera
manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no
son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacin no es veraz y los
inscribir (documentos anulables).
Rezan los arts. pertinentes de la Ley 17.801:

17

Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los

documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos
y de los sistemas respectivos16.
Y el art. 9 consigna:

Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente

manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la
observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo
de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn
la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local
fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia17.

Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.
Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Pblicos, por consiguiente cuando un
instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando
contienen actos cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le
faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo
de acuerdo a la ley.
16
17

Art. 8 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 9 - Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

18

Observa cuando el documento est viciado de nulidad relativa. Esta especie de

nulidad est establecida en defensa del inters de una persona particular (ya no
de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo tpico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fcilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal
del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aqul.
En el caso de anulabilidad, o sea cuando el documento sea anulable, el
Registrador deber inscribirlo por ser plenamente vlido hasta que un juez lo
declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la
investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas
o coaccin para celebrar el acto jurdico. El vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para
subsanar las observaciones, si bien puede reducirse porque dentro de los
primeros 30 das el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la
observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, las
leyes 17.801 y las diversas leyes provinciales, prevn varias prrrogas a tales
fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso
inscriptorio habr finalizado con xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo
del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la ltima
parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma
a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En
Crdoba, por ejemplo, los recursos estn contenidos en los arts. 15 al 20 de la
Ley 5.771 (Ley del Registro General de la Provincia).

Artculo 15.- Si el documento presentado al Registro General de

la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente
por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado
podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la
inscripcin provisional por 90 das, la cual ser concedida por la
Direccin General. En caso de excepcin la Direccin General
podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de la
inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas
cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin
General, mediante resolucin fundada mencionando las causas
que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o
anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los
defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubiere
recurrido en la oportunidad prevista en el artculo siguiente, la

19

inscripcin provisional caducar de pleno derecho. El rechazo

del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta ser dispuesto por la Direccin General, suscribiendo
el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado
podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el
artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o
anotado provisionalmente por el trmino para interponer el
mencionado recurso.
Artculo 16.- En los casos en que mediara observacin
motivada, el interesado podr interponer recurso de
rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro
de los 30 das de haber sido notificado formalmente de la
observacin que impugna, debiendo acompaar todos los
elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador
resolver la cuestin dentro de los 15 das. Los escritos en que se
interpongan los recursos previstos en este artculo y en los
siguientes, debern reunir las formalidades que establece la Ley
de Procedimiento Administrativo. Todos los plazos establecidos
en este captulo, con excepcin del de inscripcin o anotacin
provisional, se contarn de acuerdo a lo establecido por la Ley de
Procedimiento Administrativo. La presentacin de los escritos
podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario
administrativo del da hbil inmediato siguiente al del
vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la
colocacin del cargo respectivo en la oficina designada para la
recepcin del documento.
Artculo 17.- Contra la resolucin que mantenga la observacin,
o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, un recurso de
apelacin ante el Director General, quien deber dictar
resolucin dentro del plazo de 30 das. El plazo para interponer
este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de
la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o a partir
del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La
resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y
dejar expedita la jurisdiccional.
Artculo 18.- En caso de que la resolucin recada en el recurso
de apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la
inscripcin o anotacin provisional se convertir en definitiva. Si
la resolucin mantuviere la observacin del documento, para
lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das

20

contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio

de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artculo siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin
provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19.- Contra la resolucin denegatoria de la Direccin
General se podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber
interponerse ante el Registro General dentro de los diez das de
notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo
dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para
su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el
recurso sin sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este
recurso se considera extendido el plazo de la inscripcin o
anotacin provisional.
Artculo 20.- En los casos en que los Tribunales insistieran en las
inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su
remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el
documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la
sustanciacin del mismo. Los efectos y consecuencias de la
Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el
artculo 18.18

En resumen: contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer

recurso de apelacin en el plazo de diez das, acompaando toda la prueba.
Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales. Contra la decisin del
registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de
rectificacin en el plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de opinin
e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la decisin de mantener la
observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del
Registro en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar
silencio o rechazo, queda abierta la va jurisdiccional para que decida la Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso
18

Arts. 15 al 20 - Ley 5.771 - Registro general de la Provincia, el Senado y la Cmara de

Diputados de la Provincia de Crdoba.

21

en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste

puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo
Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripcin provisional.
"...Mientras dure la sustanciacin de los recursos registrales, se considera
extendido el plazo de la inscripcin o anotacin provisional"19.
En la Ley Provincial Registral se receptan tres recursos registrales divididos en
dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la
segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificacin (ante el Registrador
interviniente) y de apelacin (ante el Director General). La segunda etapa est
conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia ordinaria.
Recurso de rectificacin: debe ser presentado ante el registrador interviniente,
en su calidad de autor intelectual de la observacin registral. Por registrador,
debe entenderse al funcionario o firma autorizada que lo sustituya, quedando
por lo tanto excluidos los agentes registrales. Estos ltimos son los autores
materiales de las observaciones, son quienes las redactan y suscriben, aquellos,
los registradores, son quienes -se supone- las han decidido. Para presentar el
recurso se conceden treinta das hbiles administrativos comenzando a
contarse el plazo desde el da, inclusive, en que se considera notificada la
observacin. El registrador tiene quince das para resolver el recurso, iniciando
el cmputo desde el mismo da de la presentacin del recurso (art. 68, Cdigo
Procedimiento Administrativo) y en caso de no responder en este plazo su
silencio ser entendido como una denegacin tcita del recurso, consecuencia
que surge de la primera parte del art. 17 de la Ley 5.571.
Denegado que fuere el recurso de rectificacin o no contestado en el plazo de
quince das desde su interposicin, el rogante tiene tres opciones: a) subsanar
las observaciones y reingresar el documento para su inscripcin; b) solicitar
prrroga para poder cumplimentar con la observacin; c) continuar la va
recursiva a travs del recurso de apelacin. ste debe ingresarse al registro
dentro de los quince das de haberse notificado la denegacin del recurso o del
vencimiento del plazo para resolver el recurso de rectificacin. En la
contestacin de este recurso entiende el Director General. El director tiene
treinta das para resolver el recurso y si no lo hiciere en este plazo se tendr por
denegada la peticin.
Recurso de apelacin: es el contemplado en el art. 17. Notificacin: En la Ley
Provincial Registral se fijan los plazos mximos que el registrador tiene para
resolver los recursos presentados y en el supuesto de superarse tales lmites se
produce la presuncin legal de su rechazo. En este caso, la notificacin se tiene
19

Art. 19 - Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la

Prov. de Crdoba.

22

por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo transcurso del
tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido
positivamente, tampoco se advierte como necesaria la notificacin porque en
esta circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces, el recurrente deber concurrir en todos los casos al Registro, sea
para continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
Art. 18.- En caso en que la resolucin recada en el recurso de apelacin
dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o anotacin provisional se
convertir en definitiva...20
(en los hechos no es automtico, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)

...Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para

lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las
observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de sesenta
das contados a partir de la notificacin; todo ello sin perjuicio
del derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el art. siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que se
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin
provisional caducar de pleno derecho21.

En caso de recaer resolucin negativa, se ocasiona una nueva inscripcin

provisional por sesenta das a contarse de la fecha de su notificacin. De la
interpretacin textual de la norma surge que la denegatoria del recurso de
apelacin genera un nuevo plazo de sesenta das para la inscripcin provisional,
si esto fuere as, significa que el plazo faltante para completar los ciento
ochenta das (incluyendo en este sus prrrogas automticas) perdera todos sus
efectos, aun cuando faltaren ms de los sesenta das del nuevo plazo. Sin
embargo tambin se puede entender que este nuevo plazo nunca puede
acortar la duracin de los ciento ochenta das originales atribuidos como
propios de toda inscripcin provisional. Si aceptramos que la interposicin de
20

Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la

Prov. de Crdoba
21
Art. 18 Ley 5.771 - Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de Diputados de la
Prov. de Crdoba.

23

recursos puede acortar el plazo de la inscripcin provisoria estaramos

castigando a quien recurre y desalentndolo para que lo haga. Por ello, se
entiende que el nuevo plazo de sesenta das implica que al recurrente no le
podr quedar en ningn caso menos de esa cantidad de das a partir de la
notificacin para intentar la subsanacin de las observaciones. La resolucin del
director clausura la etapa recursiva registral quedndole al interesado la opcin
de subsanar la observacin o presentar el recurso en el que conocer la Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
Recurso ante la Cmara de Apelaciones: es el contemplado en el art. 19. Este
recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede calificar
ningn aspecto de la presentacin, sino que slo oficia de mesa de recepcin,
reconocindosele al registro nicamente la posibilidad de verificar si el ingreso
se ha producido dentro de los diez das de notificada la resolucin denegatoria
del recurso de apelacin. En consecuencia, el registro limita su actuacin a la
remisin de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del trmino
de los cinco das de haberlas recibido, para que ste a su vez las enve a la
Cmara Civil y Comercial que deba entender en el asunto. Entienden
nicamente las cmaras de la Capital de la Provincia. Las decisiones que adopta
el registrador, no deben ser revisadas por el procedimiento contencioso
administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya que estn en juego cuestiones
de fondo: los asuntos atinentes al derecho de propiedad hacen al derecho civil
(privado) y no al derecho administrativo (pblico). El recurso ante la Cmara es
pertinente tanto cuando se ha denegado el recurso de apelacin como cuando
se hubiere resuelto no practicar la registracin por haberse rechazado el
documento. En efecto, segn el art. 15, el rechazo slo puede ser efectuado por
la Direccin General, ello significa que el Director ha tomado conocimiento y se
ha expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervencin directa del
Director, el art. 15 prev la presentacin del recurso del art. 19, es decir, el
recurso ante la Cmara de Apelaciones. Los arts. 9 y 15 establecen que para los
documentos rechazados, se inscriben provisoriamente por el tiempo necesario
para interponer el recurso del art. 19, es decir, diez das hbiles administrativos.
Pero el procedimiento recursivo especial que tienen los documentos judiciales
en el art. 20 tiene claras diferencias con el contenido en los arts. 9 y 15. Por
ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un
procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de
documentos, tanto sea respecto de su observacin como de su rechazo. La
posicin explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas: a) aunque el
art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la remisin que se
efecta al art. 19 slo puede caber para aquellos documentos compatibles con
el rgimen recursivo del mismo, es decir, se exceptan los que tienen recursos
determinados; b) en el art. 20 no se especifica si la insistencia procede slo en
caso de observaciones o comprende cualquier supuesto de falta de
registracin, sea por observacin o rechazo; c) ante la falta de referencia
expresa a documentos judiciales en los arts. citados, la extensin de la

24

anotacin provisoria por rechazo de documentos judiciales debe surgir del

texto de la ley de fondo, ms exactamente del art. 18 inc. a) de la Ley 17.801
que la determina en ciento ochenta das al igual que la inscripcin provisional
ordinaria. En sntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin
distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripcin
provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral 17.801 y el recurso
establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Crdoba.
La Cmara entender en el recurso sin sustanciacin alguna. El registrador debe
someterse a la decisin de la Cmara y practicar la inscripcin definitiva, sin
tener ninguna posibilidad de recurrirla, l no es parte en el proceso recursivo.
En el supuesto de dictarse una resolucin desfavorable y una vez que haya
quedado firme, el documento perder su estado registral, y operar el
vencimiento de la inscripcin provisoria por caducidad. La Cmara no tiene
trmino para expedirse sobre el recurso y hasta tanto ello no suceda la
inscripcin provisoria se mantiene vigente.
Insistencia judicial: contemplada en el art. 20, esta norma prev un trmite
especial para el resolver las discrepancias que se produzcan entre el registrador
y los magistrados. Cuando el documento judicial no llegare a ser registrado, y el
magistrado no compartiere la observacin del registrador, aqul puede utilizar
la figura de la insistencia, acto consistente tanto en reiterar la solicitud de
inscripcin del documento como en mantenerse firme en las mismas
condiciones originales en las que fue presentado el documento en el Registro.
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que el
registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a la
Cmara para que sta tome la decisin definitiva. La insistencia no obliga al
registrador a actuar de la manera entendida por el magistrado, el juez carece
de las facultades suficientes para imponer la inscripcin bajo las condiciones
que l determina. El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se
resuelven por la jerarqua sino por la insistencia y sta deviene en una peticin
que ser resuelta por la Cmara correspondiente. Slo pueden formular la
insistencia los tribunales, no pueden interponerla los interesados o los
rogantes, slo la autoridad judicial. No hay plazo para interponer la insistencia,
por lo que puede ser presentada en cualquier momento durante la vigencia de
la inscripcin provisoria. Interpuesta la insistencia, el director tiene quince das
para remitir la documentacin al Tribunal Superior de Justicia de Crdoba para
que este a su vez lo enve a la Cmara Civil y Comercial en turno de la Ciudad de
Crdoba, la que no tendr plazos para resolver la cuestin.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en
relacin a un asiento, como son en general los acreedores del titular registral o
del adquirente sin adquisicin asentada, los sucesores universales o singulares
de aqullos, el sndico de la quiebra respecto de los bienes del fallido, o el

25

acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la

misma para hacerla oponible.

5.6 Principio de especialidad. Definicin.

La especialidad en cada uno de los
elementos de la relacin jurdica
publicitada
Este principio nos indica que en los instrumentos que lleguen al Registro deben
estar perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica
(sujeto - objeto - causa -o el hecho jurdico plasmado en l). La relacin jurdica
puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una
hipoteca y un hecho jurdico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo
efecto es la extincin del usufructo.
El art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relacin jurdica. El mismo reza:

Art. 12: El asiento de matriculacin () redactar sobre la base

de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin (). Expresar el nombre del o de los titulares
del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas (). Se har mencin de la proporcin en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de
adquisicin, su clase, lugar yfecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculacin. Se expresar,
adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el
Registro22.

22

Art. 12 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

26

Anlisis:

Objeto: ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y

linderos, nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran,
proporcin de la propiedad y monto del gravamen.

Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras pblicas Respecto de las personas
jurdicas o sociedades, nombre o razn social, clase de sociedad y
domicilio.

Causa: se har mencin del ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha

de otorgamiento y funcionario autorizante.

En la matrcula del Registro de Crdoba, por ejemplo, hay un casillero para la

determinacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, y all se
consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
pblicas, los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho
jurdico (Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano,
generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa,
donacin, etctera.); en cuanto a la determinacin del objeto (inmueble), se
hallan en el encabezado de la matrcula, luego del nmero de folio real abierto
para el inmueble.
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; esta incluye
la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados
y adems la determinacin del crdito que garantiza y del cual es accesoria. As,
debe expresar la causa de la obligacin garantizada, su fecha, monto, etctera.
Reza el Cdigo Civil y Comercialen su art. 2.209: El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicacin, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datosde registracin, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin23
Puede haber dos o tres sujetos involucrados en el asiento: acreedor, deudor y
constituyente de la hipoteca que puede no ser el deudor, ya que se puede
hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
La inscripcin hipotecaria dura 20 aos: Los efectos del registro de la hipoteca
se conservan por el trmino de VEINTE (20) aos, si antes no se renueva24.
Esto significa que a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la hipoteca
se puede hacer valer durante ese lapso, con ms el de sus reinscripciones. Sin
embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal caducidad, pues l
23
24

Art. 2209 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art. 2210 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

27

conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la obligacin garantizada,

no depende de la inscripcin de la hipoteca, que slo constituye una seguridad
del crdito y no una condicin de su validez.

5.7 Principio de tracto sucesivo:

definicin. El tracto abreviado. Carcter
de la enumeracin del art. 16 de la Ley
17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento
con los dems referidos al sujeto, objeto o causa de una situacin publicitada.
Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde
figuraba la constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica
que el disponente figuraba como dueo y a la vez que no exista inhibicin a su
nombre en el folio personal. Este principio es consecuencia directa del
adagiogeneral
nemo
plus
iuris
ad
alliumtransferrepotestcuamipsehaberet(nadie puede transmitir a otro ms
derecho que el que l mismo tenga), por el cual nadie puede transmitir ni
constituir un derecho ni mejor ni ms extenso del que goza, ni nadie puede
adquirir un derecho ni mejor ni ms extenso del que gozaba quien se lo
transmite.
Reza la Ley Registral, art. 15:

No se registrar documento en el que aparezca como

titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripcin precedente (primera parte). De los
asientos existentes en cada folio deber resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
dems derechos registrados, as como la correlacin
entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones (segunda parte)25.

Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existir
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
25

Art. 15 - Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

28

Podemos afirmar que este art. 15 se compone de dos partes. En la primera

parte est lo que se llama principio de identidad, que sera el que regulara
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artculo est el principio de continuidad, que es la aplicacin prctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad la
consecuencia va a ser que leyendo el asiento final del folio se observen una
serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que nos
lleva desde el primer eslabn que es el asiento de matriculacin del inmueble al
asiento final. Estos principios de identidad y continuidad que conforman el
tracto sucesivo, funcionan de manera correcta en los llamados registros
completos, es decir en los registros en los que el inmueble ya se encuentra
matriculado. Pero hay registros incompletos en los que an existen dominios
que no han sido registrados, y es aqu donde el principio de tracto sucesivo
encuentra un importante obstculo. Este obstculo subsistir hasta que se
realice el primer asiento de inmatriculacin del inmueble, que d inicio a la
cadena de transmisiones.
Elementos del tracto sucesivo
La doctrina es pacfica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:

Sujeto.Tomando como parmetro los asientos registrales, debe existir

coincidencia entre la persona que otorga el acto y aquella que se
encuentra inscripta como titular del derecho.

Objeto.La descripcin del inmueble que se encuentra en el documento

a inscribir debe coincidir con lo expresado en el folio. Adems, debe
estar inscripto el "derecho" del titular.

Oportunidad. La exigencia de la previa inscripcin debe existir en el

momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el
documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del
escribano sealado en el art. 23 de la Ley 17.801, en cuanto a la
necesidad de tener a la vista el ttulo inscripto cuando se trata de
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales sobre inmuebles.

Efectos.En caso que el adquirente no puede justificar la legitimacin de

su causante, el documento debe ser rechazado por el Registro. En
cambio, si el adquirente puede justificar la legitimacin de su causante,
el documento se observar, inscribindose en forma provisoria.

El art. 16 nos plantea cuatro hiptesis en las cuales se permite realizar la

inscripcin de una mutacin real, en la cual el disponente no es quien figura

29

como titular del derecho real en la matrcula. Ello se fundamenta en razones de

economa inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se producira la
inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye
los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
Esta hiptesis es conocida como tracto sucesivo abreviado o comprimido, o
bien llamado tracto sucesivo. Al mismo podemos conceptualizarlo, siguiendo a
Falbo como una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el
titular inscripto (1981, pgs. 78 y 81).
Veamos los casos:

Art.16.- No ser necesaria la previa inscripcin o

anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en
vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre,26

(el caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los
herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;27
(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las
hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a
un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios;28

26

Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
28
Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
27

30

(all los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan

mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento
al rgimen de propiedad horizontal).

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen

en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios. En todos estos casos el documento deber
expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a
partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia
que se consignar en el folio respectivo29.

(en este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular,
dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La
doctrina no es pacfica a la hora de afirmar cuando dos actos jurdicos son
reputados simultneos. Parte de la misma, afirma que son considerados
simultneos cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra
postura que afirma que deben ser considerados as aquellos que se celebran en
el transcurso de un da. Y por ltimo, la posicin ms flexible entiende que son
simultneos todos los actos jurdicos celebrados durante el bloqueo registral.
Son elementos necesarios para que tenga aplicacin el dispositivo contemplado
en el inciso d):
Pluralidad de actos. Es necesario que existan dos o ms negocios jurdicos de
naturaleza registral que involucren el mismo inmueble.
Pluralidad de instrumentos. Debe haber dos o ms instrumentos receptores de
los actos causales. No importa que deba existir un instrumento por cada acto
causal. Lo que se requiere es que al menos sean dos los actos y que se
instrumenten separadamente, de all en ms podrn reunirse ms de un acto
en cada instrumento ilimitadamente.
Simultaneidad. La polmica viene dada en torno a la significacin y alcance que
debe drsele al giro instrumentaciones simultaneas, es decir, qu recaudos
deben reunir para ser consideradas simultaneas.

29

Art. 16 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

31

Carcter de la enumeracin del art. 16.

El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla una
enumeracin de los casos en que es procedente, que segn la mayora de la
doctrina es meramente enunciativa.
Como podemos observar esta posicin amplia, entiende que se deben
contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados en tal
precepto legal, as el supuesto de inscripcin simultnea de escritura de
reglamento y la transferencia de las unidades funcionales en el rgimen de
Propiedad Horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformacin de sociedades,
etctera.

5.8 Principio de legalidad. La funcin

calificadora, definicin y lmites.
Observaciones y rechazo: causales.
Subsanacin
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos
a un examen o calificacin a los fines de controlar si son vlidos y perfectos,
cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador
se ha dado en llamar funcin calificadora.
Caractersticas de la funcin calificadora
1.- Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con los
requisitos establecidos por ley. Es una obligacin, no una potestad.
2.- Persigue la obtencin de un resultado: que puede ser la inscripcin
definitiva, la inscripcin provisional o el rechazo del documento.
3.- Autnoma: Si bien la actividad del registrador est subordinada a la ley el
criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.
Reza la Ley Registral en su art. 8: El Registro examinar la legalidad de las
formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose
a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos30
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset
de Espans) (2003), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador
30

Art. 8 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

32

slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etctera); mientras que la tesis amplia (Lpez de Zavala) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo,
correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como el folio personal,
controlando que quien dispone no est inhibido.
La concepcin restringida hace una interpretacin literal del art. 8, en cambio,
la concepcin amplia hace una interpretacin lgico-sistemtica; ha
considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas estn
interrelacionadas. La concepcin restringida no coincide con el espritu de la
ley. Asimismo, dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre los
autores, pero todos coinciden en que el art. 8 en ningn momento dice que
solamente se observaran las cuestiones extrnsecas.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das
desde la presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el punto
5.5).
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin
(contando 180 das desde su presentacin), tambin podr presentar recurso
de rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la observacin; si es
rechazado, se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar
tiempo al presentante a interponer Recurso de Apelacin en contra de la
decisin.

Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la

siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la
observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo
de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr
promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn
la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local

33

fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben

sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten
en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia31.

Resumen: Si hay nulidad absoluta y manifiesta: Rechaza.Si hay nulidad

relativa y manifiesta: Observa e inscribe provisoriamente.Si hay nulidad
relativa no manifiesta: Inscribe definitivamente.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro Cdigo Civil y Comercial:
Actos nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto:
o de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por
ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de material gentico,
o de nulidad material de los instrumentos pblicos cuando no
renen los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y
el registro rechaza el documento, que es inscripto
provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposicin del
recurso.
o de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los
particulares (por ejemplo, un acto de disposicin realizado por un
menor o un supuesto representante de una persona jurdica que
no acredita suficientemente el mandato, tambin es el caso de
que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto); se
establecen en proteccin del particular afectado y son
subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin;
se puede subsanar o interponer el recurso pertinente.

31

Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria

una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la
inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para
la investigacin de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser
posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los
documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.

Art. 9 Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

34

5.9 Principio de rogacin. Definicin.

Legitimacin. Cancelacin y caducidad.
Recursos internos y judiciales
Es el principio en virtud del cual toda modificacin de una determinada
situacin registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. El
art. 6 de la Ley 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 6.- La situacin registral slo variar a peticin de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o
anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de
registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas
a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser
formulada con su intervencin.
Art. 7:La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con
los requisitos que determine la reglamentacin local32.

Como menciona el inciso b) del art. 6, en la Ley Registral de las provincias se

pueden establecer otros requisitos. Veamos la Ley 5.771 de la provincia de
Crdoba:

Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber

formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la
naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de
documentos privados se efectuar con intervencin de un
abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia
()33.

32

Arts. 6 y 7 Ley 17.801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 4 - Ley 5.771 Registro General de la Provincia, el Senado y Cmara de diputados de la
Provincia de Crdoba
33

35

Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc.,

que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar
contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
1. Rectificacin de asientos:

Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo

desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo
precedente provenga de error u omisin en el documento, se
rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae
documento de la misma naturaleza que el que la motiv o
resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal
efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin
con relacin al documento a que accede, se proceder a su
rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin34.

En algunas leyes provinciales, se autoriza al registrador a proceder de oficio la

rectificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro y la
reconstruccin de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Sera el
caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una
hipoteca el 30.03.1190; el registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y
consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.
2. Cancelacin y caducidad de asientos:
Cancelacin: es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido de
parte y debe haber legitimacin (art. 36, Ley 17.801)
Caducidad: se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no
requiere peticin de parte ni un asiento para que se considere caduca la
inscripcin (art. 37, Ley 17.801)
Segn Lpez de Zavala (1983, pg. 71), cancelacin es la extincin de un
estado jurdico registral preexistente en virtud de la modificacin de la
situacin extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento

34

Arts. 34 y 35 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

36

negativo), debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho,
veamos la Ley Nacional:
I.

A peticin de parte: es la generalidad de los casos.

Art. 36.- Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la

presentacin de solicitud, acompaada del documento en que
conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de
la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por
disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta
deber contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose
de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado
de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o
parcial segn resulte de los respectivos documentos y se
practicar en la forma determinada por la reglamentacin
local35.

II.

De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la

toma de razn), las medidas cautelares (a los 5 aos de la toma de
razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das
de presentado el ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los
certificados del art. 24, si no son usados en trmino.

Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artculo o
por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si
antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a
los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razn.36

35
36

Art. 36 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 37 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

37

Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al cual
remitimos.

5.10 Principio de publicidad y fe pblica

La publicidad de los derechos reales, es una actividad dirigida a hacer
cognoscible una situacin jurdica real, que persigue como finalidad primordial
la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico, y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad
extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la
buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los
bienes. Es la que ingresa al registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda, es registro
a travs de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo
fotocopia del folio real, informes, etc. Est consagrada en el art.
21 de la Ley Registral.
Efectos de la registracin: a) Constitutividad: Se trata tal vez del mximo
exponente de los efectos que puede producir la publicidad registral. El efecto
de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos en los
que la ley la establece como requisito necesario para el nacimiento de un
derecho real. En nuestro ordenamiento este efecto lo encontramos en el
Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de Carrera. b)
Cognoscibilidad: El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la
situacin jurdica en que se encuentran las relaciones publicitadas, esta
posibilidad de conocer acta de manera que a quien adquiera un derecho se lo
considerara como que lo hizo conociendo la situacin jurdica del derecho que
adquiri, aunque realmente no los hubiera consultado. Es decir, la mera
posibilidad de conocer los asientos registrales hace considerarlo como
suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en que estos no hayan sido
efectivamente consultados por los adquirentes. c) Oponibilidad: Este efecto se
relaciona con el de cognoscibilidad, es decir con la posibilidad de dar a conocer
a ciertos terceros la situacin jurdica de un bien. Nuestro ordenamiento en el
caso de la constitucin de derecho reales sobre inmuebles exige la registracin
de las mismas con dichos efectos (art. 2505, Cdigo Civil), pero a dichas
transmisiones no siempre les ser necesaria la registracin para ser oponible a
ciertos terceros, y as lo establecido en el art. 20 de la Ley Registral 17.801 que
establece que no podrn prevalecerse de la falta de registracin de un
documento del cual stos hubieran participado, para los cuales el mismo se
considerara como registrado, aun cuando no lo estuviera. d) Convalidacin:
Aqu la inscripcin es un factor de saneamiento de los ttulos. La inscripcin en
el registro produce el saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el

38

ttulo que ingres al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adoleca el acto. En nuestro derecho la inscripcin registral no sanea ttulos, ni
subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
En la Ley 17.801, es el art. 4 el que establece que la inscripcin registral no
produce el efecto convalidante de los ttulos. Art. 4: La inscripcin no
convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las
leyes37.
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurdico de disposicin sobre inmuebles, y tiene una doble naturaleza. Est
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibicin, titularidad, etctera) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etctera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
Fe pblica registral: un asiento es exacto cuando coincide con la realidad
jurdica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararan llegado
el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure
et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es as
(Alemania). En nuestro pas esta presuncin no opera, pues el art. 4 de la Ley
Registral indica que la inscripcin no es convalidante.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a
la presuncin de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los
certificados e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su
contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese
registrado un ttulo nulo o viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe
y que su contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo.

5.10.1 La publicidad directa por exhibicin de libros

Consiste en permitir a los interesados que efecten personalmente sus
indagaciones sobre los documentos archivados. Tiene como inconveniente, que
contribuye al deterioro, sustraccin, destruccin o adulteracin de los asientos.
El art. 21 de la Ley 17.801 dispone al respecto: Las disposiciones locales
determinaran la forma en que la documentacin podr ser consultada, sin
riesgo de adulteracin, prdida o deterioro38. En la prctica ya no se utiliza. Lo
que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad directa es la
entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca la inscripcin de sin valor
notarial. No es instrumento pblico.
37
38

Art. 4 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 21 - Ley 17801 - Registro de la propiedad inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

39

5.10.2 Los informes

Da a conocer la situacin jurdica de un bien, que puede ser la situacin actual o
la histrica. Slo nos da cognocibilidad. Se solicita a travs de martillero,
escribano, abogado. Cumplen solamente la funcin de publicidad. Gozan de fe
pblica pero no garantiza inmutabilidad y no tienen plazo de vigencia. Carece
de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se deja constancia en el folio
real de su expedicin.

5.10.3 Los certificados

Es un instrumento pblico. Hacen conocer la situacin jurdica del inmueble y
garantizan que dicha situacin jurdica por ellos publicitada se mantendr
inmutable durante el plazo establecido en la Ley Registral en su art. 24 (15, 25 o
30 das dependiendo la distancia entre el domicilio del funcionario interviniente
y el registro), reservando prioridad para un negocio que se encuentra en
gestacin. Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el
bloqueo registral. De su expedicin se deja constancia en el folio.

5.10.4 Las llamadas fugas registrales

Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la
titularidad de un dominio, etctera, en el marco de un informe o de un
certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez Srsfield respecto de las hipotecas en el Cdigo Civil
derogado:
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble est libre de gravamen39, y tambin:

art. 3.147.- l es responsable de la omisin en sus libros de las

tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es
responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la
falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o tomas

39

Art. 3146 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.

40

de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide

por persona autorizada para ello.40

As, la tradicin en nuestro pas indica que es el Estado quien responder ante
una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el caso del
Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.

40

Art. 3.147 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.

41

6. Dinmica del derecho

real adquisicin
La propiedad privada naci cuando un hombre listo dijo esto es
mo y nadie le respondi que era de todos.

6.1 Adquisicin de los derechos reales

Los derechos reales nacen cuando el sujeto rene los dos elementos esenciales
para su constitucin: ttulo y modo.
Ttulo: alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho y responde a la
pregunta cmo vino a ser titular del derecho? El ttulo material puede consistir
en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), en un acto
jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.), o en un
imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras).
Mientras que el ttulo material es el contenido, y llamamos continente al ttulo
formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos
inequvocos o por escrito y en ese caso- por instrumento privado o pblico).
Modo: es el segundo elemento necesario para que se constituya el derecho
real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurdico, o
en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que da causa o ttulo al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto
(modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El
derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual
recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio: antes de la
inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura
sangre de carrera y las palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo
es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es
la posesin continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No

42

obstante ello, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las

particularidades en la constitucin de cada uno.

6.1.1 Los modos de adquirir. Modos originarios y

derivados
Los modos de adquisicin, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo
oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y se basa en la
ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la
constitucin del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al
titular anterior, sin consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario
anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor
que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble
sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma
cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba.

6.2 La apropiacin
Cuando hablamos de apropiacin nos referimos a un modo de adquirir
derechos reales, es decir cuando se produce la unin del mencionado derecho
con una persona, que de ese modo se convierte en su titular. Por consiguiente,
para que opere dicho efecto jurdico, debe haber necesariamente un supuesto
de hecho (apropiacin) al cual el ordenamiento jurdico reconoce como
condicionante de la adquisicin.

6.2.1 Definicin
Al igual que la adquisicin de la posesin, la apropiacin dominial consiste en la
aprehensin del objeto, pero no con nimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez
aos no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueo y
susceptible de apropiacin.

43

6.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas

El Cdigo Civil (art. 1947) indica que son susceptibles de apropiacin las cosas
muebles no registrables sin dueo, efectuando la siguiente enumeracin:
las cosas abandonadas, en tanto el abandono es un acto
voluntario del propietario que se desprendi de la propiedad;
los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
A su vez, no son susceptibles de apropiacin:
las cosas perdidas, en tanto an tienen un dueo que no ha
perdido el animus. Si la cosa es de algn valor, se presume iuris
tantum que es perdida;
los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en
inmueble ajeno;
los animales domesticados, mientras el dueo no desista de
perseguirlos. Si emigran y se habitan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios para
atraerlos;
los tesoros.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado,
es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio; hasta tanto,
son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde
usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o
una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso
de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no
son apropiables. Debe procurarse su devolucin al dueo, quien restituir los
gastos efectuados por el hallador y le proveer una recompensa (acordada o,
en su defecto, fijada por el Juez). El dueo puede exonerarse de estas
obligaciones abandonando la cosa en manos del hallador.

6.2.3 La caza; la pesca y enjambres

Respecto de la caza:

44

Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere
por apropiacin y se pierde cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la
costumbre de volver a la residencia de su dueo.

Art. 1.948, Cdigo Civil: El animal salvaje o el domesticado que

recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque
otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueo del
inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o
tcita41.

Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la

obligacin de entregarlo al cazador porque l tiene prelacin sobre ste;
cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de
aprehensin material.
El Cdigo Civil y Comercialconsidera que los animales salvajes son res nullius,
sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados,
plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a
aqul la propiedad de los animales, como una sancin para el cazador.
Asimismo, se ha optado por considerar que la adquisicin del dominio se
produce recin cuando el animal es tomado por el cazador o cuando ha cado
en sus trampas.
En relacin a la pesca:
La pesca es tambin otra manera de apropiacin. Se da cuando el pez fuere
tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes. El art. 1.949 establece
que: Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere eldominio de la especie acutica que captura o extrae de
su medio natural42. A ms de las disposiciones del Derecho Civil, el derecho de
cazar y de pescar est sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
En relacin a los enjambres:
El Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.950 establece:

41
42

Art.1.948 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art. 1949 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

45

El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de inmuebles

ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo
persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo
tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueo de
ste43.

Como se puede apreciar, la persecucin de las abejas demuestra que el dueo

mantiene vivo su derecho, y que slo si no lo persigue o cesa en su intento
pierde el dominio del enjambre y este pasa a pertenecer a quien lo toma.

6.3 El tesoro
La presente temtica se encuentra desarrollada en la Seccin 2 (Adquisicin de
un tesoro) del Captulo 2 (Modos especiales de adquisicin del dominio) del
Ttulo III (Dominio) del Libro IV (Derechos Reales) del Cdigo Civil (arts. 19511954).

6.3.1 Definicin

Art. 1951.-Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo

conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la
cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra en una sepultura
de restos humanos mientras subsiste esa afectacin44.

El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y debe ser hallada de
modo causal. Debe poseer individualidad propia, ser de valor y estar enterrada
o escondida.

6.3.2 El descubridor

Art. 1952: El descubridor es la primera persona que lo hace

visible, aunque no sepa que es un tesoro y aunque no lo tome. El
43
44

Art. 1.950 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art.1.951 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

46

hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho a buscar tesoro en

objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesin, con excepcin de la prenda.
Art. 1953:...Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa
ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la
cosa donde se hall. Es de propiedad del descubridor cuando lo
encontrase en una cosa propia.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la
persona a la cual el dueo de la cosa le encarga buscar un tesoro
determinado, ni por quien busca sin su autorizacin. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro.45

En el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque siendo
cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el
mero acto de la apropiacin; sin embargo, el articulado nos da una solucin
diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad al
descubridor. En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo,
el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como
descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo del fundo y sera
una apropiacin lege.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueo del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnizacin de todo dao al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al dueo del
inmueble.

6.4 Transformacin
Las personas a travs de sus oficios, industrias o trabajos constantemente
transforman las cosas. Por consiguiente la ley tuvo que regular, como veremos
a continuacin, los distintos supuestos que se podan plantear a los fines de
poder dilucidar a quien le corresponda, en cada caso, la propiedad y el dominio
de la cosa transformada.

45

Arts. 1952 y 1953 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

47

6.4.1 Definicin
Segn el art. 1957 del Cdigo Civil y Comercial "hay adquisicin del dominio por
transformacin si alguien con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporacin de otra cosa, hace una nueva con intencin de adquirirla" 46.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la materia
prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el trabajo del
especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta
famosa polmica, es reseada por Vlez Sarsfield en la nota al art. 2567 del
Cdigo Civil derogado.

6.4.2 Distintos casos

Las soluciones de nuestro actual Cdigo Civil y Comercial son las siguientes:
Cuando el trabajo no es reversible:

Si el especificador hace el trabajo de buena fe, adquiere el dominio y

debe pagar el valor de la materia prima a quien era su dueo.

Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene

derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en
su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o
el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccin.

Cuando el trabajo s es reversible:

46

si el especificador es de buena fe, el dueo de la materia es dueo de la

nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a

su estado anterior, el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnizacin del
valor de la materia y del dao.

En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que

otro sujeto elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva
cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a este o al
dueo de la materia prima. Para resolver los diversos supuestos,
tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la
posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.

Art. 1957 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

48

6.5 Accesin
Podemos afirmar que se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere
(natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar
este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del
rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal
como explica Vlez en el Cdigo Civil derogado (nota al viejo art. 2571).

6.5.1 De cosas muebles: a) definicin; b) distintos casos

El nuevo Cdigo Civil y Comercial distingue entre:

1.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos

dueos acceden entre s sin que medie hecho del hombre y no
es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueo de la que tena mayor valor
econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible determinar
qu cosa tena mayor valor, los propietarios adquieren la nueva
por partes iguales47.

Debemos distinguir el caso en que medie intencin de ambos dueos para

formar la unin, porque en ese caso sera un hecho del hombre que hace nacer
un condominio voluntario. Tradicionalmente, se distinguen los siguientes casos:
Mezcla: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no
podrn separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas
lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
Adjuncin: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un
portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente
ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
47

Art. 1958 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

49

6.5.2 De cosas inmuebles: a) anlisis del supuesto de

aluvin; b) anlisis del supuesto de avulsin; c) anlisis
del supuesto de construccin, siembra y plantacin; d)
caso invasin del inmueble colindante
2.- Accesin en inmuebles. Casos.
a) Aluvin (art. 1959): es un modo de adquirir terreno, de los dueos de
heredades colindantes con ros o arroyos. El fundamento de la atribucin de
propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades
colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y,
siendo que muchas veces los ribereos pierden terreno por accin del agua, es
justo tambin que otras veces lo ganen. Es dable destacar que debe producirse
exclusivamente de la accin de la naturaleza, es decir, en forma espontnea.
El aluvin puede darse:

por acarreo: se refiere a los acrecentamientos de tierra que reciban

paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas,
produciendo sedimentacin. Este acrecentamiento pertenece al dueo
del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvin si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos; tampoco se consideran aluvin aquellos casos
en que no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble.

"El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los

dueos, en proporcin al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera"48.

por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a

descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la
otra; podra darse, por ejemplo, que el cauce se secara (lo que se
denomina cauce viejo o madrejn). Se aplican a estas hiptesis las
normas del aluvin por acarreo.

"No constituye aluvin lo depositado por las aguas que se encuentran

comprendidas en los lmites del cauce del ro determinado por la lnea de ribera
que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias49."
b) Avulsin (art. 1961): mientras que en el supuesto anterior la accin del agua
es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o
un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia
48
49

Art. 1.959 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 1.960 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

50

natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por
superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta.
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas
por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a
parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida,
puede reivindicarla pero tiene slo seis meses; pasados estos y
consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el
dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un
conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo y que el dueo de las cosas
desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte, no es posible
forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una
obligacin. Para solucionar este supuesto, algunos autores echan mano de una
accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de la cosa
respecto de su voluntad de reivindicarla o no.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo
dispuesto sobre las cosas perdidas.
c) Edificacin, siembra y plantacin (art. 1962): Este modo de adquisicin
plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo que siembra, edifica
o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o
plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado en relacin al derecho real de dominio: superficie solo
cedit, cuyo significado literal en latn es la superficie accede al suelo, nos
brinda la solucin para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o
plantado, restando determinar si hubo buena o mala fe de las partes en
conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace
propietario de las obras en todos los casos, pero adems se debe distinguir:
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero adems debe pagar una indemnizacin por
daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin
penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior
propietario puede reivindicarlos.
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o
plantado, pero debe pagar al edificador el mayor valor adquirido por el

51

inmueble (caso contrario, sera enriquecimiento sin causa), y el edificador no

puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario
del fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no
prefiere abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble y del
dao.
Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las
diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay
mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de la realizacin de
las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno.

Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un

tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin
directa contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero50.

d) Invasin de inmueble colindante (art. 1963): es el supuesto de que slo una

parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy comn en terrenos
donde los mojones se han corrido o los lmites eran poco claros. As, el Cdigo
indica que quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el
inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasin. Ello, en tanto permitir la
reivindicacin de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolicin de
las obras, implicara un abuso del derecho.
As, el dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor
de la parte invadida del inmueble, tambin puede reclamar su adquisicin total
si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y,
en su caso, la disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se

opuso inmediatamente de conocida la invasin, ste puede pedir
la demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta

50

Art. 1.962Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

52

manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y

ordenar la indemnizacin.51

51

Art. 1.963 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

53

7. Dinmica del derecho

real adquisicin y
prdida (continuacin)
7.1 Adquisicin de derechos reales de
cosas muebles por el subadquirente
En este punto analizaremos el fenmeno en que un bien mueble no registrable
es adquirido por un subadquirente al adquirente inmediato anterior, y en los
casos en que dicha adquisicin no conlleva su efecto ms importante, a saber,
la adquisicin de derechos reales sobre la cosa.
Este fenmeno se encuentra contemplado en el art. 1895 del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin.

7.1.1 Origen y fundamento

El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre
inmuebles: un negocio jurdico (ttulo) y la entrega (modo). El caso de algunos
muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado ms
adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser
el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la propiedad
de la cosa mueble, se plantea porque en general estas carecen de ttulo
documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y,
en caso contrario, en qu medida son reivindicables por el verdadero
propietario.

54

7.1.2 El antecedente en el derecho argentino

En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquiran por usucapin. En el derecho germnico, contrariamente,
la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles
(salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en
reconocer los contras de este sistema que despojaba a las transacciones de
seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser
reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se
retorna al sistema romano. Vlez Srsfield, en el Cdigo Civil derogado, tom
como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por ttulo.
Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente
La excepcin a la regla del ttulo y el modo, como configurativos del derecho
real sobre la cosa mueble no registrable, la configura la siguiente hiptesis
determinada por el Cdigo Civil y Comercial vigente cuando indica:

Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por

subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente de
cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas,
es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisicin
fue gratuita...52.

7.1.3 Anlisis de las condiciones para su procedencia

Analicemos las condiciones de validez de la hiptesis estudiada:
Posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio de la disposicin que indica El
sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene obligacin de producir su
ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder53 y, como ya se ha expresado: el
poseedor posee porque posee, cuando hay corpus la posesin se presume.
De buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe; este principio est contenido expresamente en
elCdigo Civil y Comercial cuando dice: La relacin de poder se presume de
52
53

Art. 1.895 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 1.917 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

55

buena fe, a menos que exista prueba en contrario...54, y a continuacin

enumera algunas situaciones en que -contrariamente- la mala fe se presume.
Subadquirente: debe existir una persona que est ejerciendo una relacin de
poder sobre la cosa sin ser el propietario y que luego entregue la posesin o
tenencia a favor de un subadquirente, sin tener derecho a hacerlo.
Cosa no robada ni perdida: el propietario debe haberse desprendido
voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio no se aplica.
El poseedor es ahora titular del domino y es este un derecho adquirido en
forma originaria emanada de una disposicin legal y por tanto ha adquirido
libre de las cargas que antes tena la cosa (como, por ejemplo, usufructo). Lo
normal, cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo
alcance del que tena bajo nuestra titularidad, este es el principio consagrado
en el Cdigo Civil y Comercial cuando dice:
"Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas"55.
Ttulo oneroso: este requisito surge contrario sensu de la disposicin
transcripta. La onerosidad se presume, recayendo la prueba en contrario en el
propietario reivindicante.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos
un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero de confianza,
Pedro (B); este se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere
reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse
hecho titular en virtud del art. 1895 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a
ttulo oneroso).
Figura 2

Fuente: elaboracin propia.

En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la

reivindicacin de Juan procede.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada, la doctrina haba
distinguido tradicionalmente tres teoras:
54
55

Art. 1.919 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 399 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

56

1. Prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho

de que en el Cdigo Civil francs una disposicin anloga a la nuestra est
ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no
tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya
son de por s contradictorios.
2. Presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostenan esta
posicin, era una presuncin iure et de iure, pues mientras el ttulo de
adquisicin sea oneroso, no podra rebatirse.
3. Adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de
cosa mueble no robada ni perdida.
La controversia fue resuelta por el nuevo Cdigo Civil y Comercial que,
expresamente, establece la tercera postura.

7.1.4 Caso de los muebles registrables

Como surge del articulado del Cdigo, este principio slo es aplicable a las
cosas no registrables, ya que si se cuenta con un Registro Jurdico y el bien no
est inscripto no habr buena fe del poseedor actual y la mxima no podr ser
invocada a su favor. Lo mismo ocurrir, aun estando inscripto, si el rgimen de
la cosa mueble involucrada prev la existencia de elementos identificatorios
cuya realidad no concuerde con el asiento respectivo (caso de los automotores
con la verificacin fsica al momento de la venta de los automviles usados).
Excepciones a la hiptesis de adquisicin legal:

Semovientes.

Automotores.

Cosas robadas o perdidas.

7.2 Los semovientes

Los semovientes son los que se pueden trasladar de un lugar a otros por s
mismos. Estos animales merecen especial atencin ya que, al igual que los
automotores y las cosas robadas y perdidas se encuentran fuera del mbito de
aplicacin de la presuncin legal establecida en el art. 1895 del Cdigo Civil y
Comercial. Es por ello y su vital importancia en nuestro pas que analizaremos el
rgimen de los mismos a continuacin.

57

7.2.1 Antecedentes
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello
se hizo necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de
marcacin y sealamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad
de aquel. La Constitucin Nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la
potestad de dictar el Cdigo Civil y las normas sobre derecho de fondo (que
abarca la determinacin de la propiedad de cosas muebles, incluidos los
semovientes). Sin embargo, el Cdigo de Vlez no contena una sola norma al
respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba
una potestad del poder del polica, delegado a las provincias. Debido a este
vaco legal, segn el rgimen implementado por el Cdigo Civil, operaba la
hiptesis de adquisicin legal y el poseedor de buena fe de un semoviente
era dueo, en tanto ste se encontraba equiparado a cualquier otra cosa
mueble.

7.2.2 La Ley 22.939 y las leyes provinciales

Esto ocasion que las provincias dictaran sus leyes y cdigos rurales. Algunos de
estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder de
polica propia de las provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad
del ganado a partir de marca o seal: eran normas claramente
inconstitucionales.
La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y
seales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el
presente mdulo).
La ley, en su art. 6, establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor
(bovino, equino y mular) y sealar el ganado menor (caprino, ovino, porcino,
etc.). La marca (art. 1) es

a)...la impresin que se efecta sobre el animal de un dibujo o

diseo, por medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de
cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en
forma clara e indeleble que autorice la Secretara de Agricultura
y Ganadera.

58

La seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha

a fuego, en la oreja del animal56.

Art. 5.- "Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseo que empleare para marcar o sealar..."57.
La norma ms importante es el art. 9, que nos dice: se presume, salvo prueba
en contrario que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal
aplicadaal animal58. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen
comn de cosas muebles (art. 1895) y el de semovientes, pues no es la
posesin de buena fe sino el registro de marca o seal, lo que otorga la
presuncin de propiedad del ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que
las cras no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la madre. Para
que esta presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la
madre59.

7.2.3 Los animales de raza

El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para
reproduccin), no se marcan ni sealan. Segn el art. 11, la propiedad se
prueba por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los
animales (es una inscripcin constitutiva del derecho real). Quedan excluidos
los caballos de pura sangre de carrera, los cuales estn regulados por la Ley
20.378, la cual ser analizada a continuacin.

7.2.4 La Ley 20.378

Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues estn regulados
por la Ley 20.378. Los registros genealgicos a que se refiere el artculo, poseen
una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han sido llevados por la
Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la
56

Art. 1 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
57
Art. 5 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
58
Art. 9 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.
59
Art. 9 Ley 22.939 Rgimen de Marcas y Seales, Certificados y Guas Poder Ejecutivo
Nacional.

59

Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (Stud
Book Argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del
pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad,
tal el caso del reglamento del Stud Book Argentino que en su art. 55 dice: la
propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de
las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es
propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o
entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad60. Esta disposicin
(emanada no del Congreso de la Nacin, sino de una entidad privada) careca
de potestad para extraer estos animales del rgimen del art. 1895; sin
embargo, con la sancin de la Ley 20.378 (se recomienda su lectura atenta para
la aprobacin del mdulo) el problema qued resuelto, pues declara la
inscripcin del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
El artculo 10 de la Ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que
recibe el nombre de orejano y del que tiene una marca o seal no
suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el
rgimen comn, o sea es regido por el art. 1895 del Cdigo Civil y Comercial y la
posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe
registrar los actos jurdicos mediante los cuales transfiera la propiedad del
ganado, a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el
ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin
provincial.
En sntesis:
1. Animales orejanos:

Rgimen cosas muebles no registrables;

2. Ganado mayor y menor: Art. 9, Ley 22.939 de marcas y seales;

3. Animales de pura raza:

Registros genealgicos, Ley 22.939, art. 11.

7.3 Los automotores

Los automotores, tal como se expres anteriormente y al igual que los
semovientes, se encuentran exceptuados del principio consagrado en el art.
1895. Los mismos, tal como desarrollaremos a continuacin, son cosas muebles
registrables, cuya anotacin tiene un carcter constitutivo, por lo que hasta no

60

Art. 55 - Reglamento Stud Book Argentino

60

mediar dicha inscripcin en el Registro correspondiente no nace el derecho

real.

7.3.1 El registro de los automotores y la inscripcin

constitutiva
El Decreto-Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es
necesaria una atenta lectura de todos los artculos para poder aprobar el
presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el
dominio en cabeza del nuevo propietario, retirndose as del rgimen general
de cosas muebles que plantea el Cdigo Civil, pues no basta la posesin de
buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso.
El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el
registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de
repeler cualquieraccin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la posesin es reemplazado
por el de la inscripcin.
Cosas muebles Rgimen general: posesin + buena fe + onerosidad =
propiedad;
Automotores Rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad.
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho
excusable y quien lo alegue, deber acreditar que ha tomado todos los
recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias registrales
(nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por
ende, para ser considerado de buena fe, debeadquirir el bien de quien se
encuentre inscripto como titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del
automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravmenes que
regula el art. 16 del Decreto Ley y efectuar la verificacin fsica del vehculo
(que generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con
los formularios correspondientes).
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores
(configurando una estafa), resultar propietario el comprador de buena fe que
logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un
vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el
comprador es de buena fe y logra inscribir el vehculo, se har propietario.

61

7.3.2 Principios registrales aplicables

Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde
constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y dems
constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar
firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro
funcionario pblico autorizado por la reglamentacin.

7.3.3 Disposiciones generales aplicables del Decreto Ley

N 6582/58
El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna: 1) un
documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se
denomina ttulo del automotor; ste permite la individualizacin del
automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los
gravmenes que lo afectan; 2) la cdula de identificacin (comnmente
llamada tarjeta verde) y que autoriza al portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y
perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de
responsabilidad, debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia o
efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta
comunicacin, implica tambin la revocacin de la autorizacin para circular y
acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son
atacables por medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cmara
Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el
rgimen general de las cosas muebles, stas quedaban al margen de lo
normado por el art. 1895; sera justo que tambin quedasen al margen del
rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin de
buena fe no hiciera adquirir el dominio. As es, efectivamente, veamos:

Art. 3.- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el

propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a
su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la
inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas
establecidas por este decreto-ley61.

61

Art. 3 Decreto 1114 Rgimen Jurdico del Automotor Poder Ejecutivo Nacional.

62

De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se

ha vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su nombre, deber
abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposicin
hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados
en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en
cuenta el principio de la seguridad jurdica en las transacciones, es justo que
quien haya adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena fe,
logre eventualmente la certidumbre de su derecho aun cuando el automotor
sea robado o perdido.
Art. 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,
podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la
inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en
forma continua...62.
Entonces:
Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas.
Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de
quien se halla inscripto como titular. Ahora bien: cul ser el plazo de
usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues ser el de veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en
este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral se presume
conocida por todos).
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas.
Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de
su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo
de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala fe (para la cual se
exige 20 aos de plazo tambin).

7.4 Rgimen de las cosas prdidas

Las cosas se consideran perdidas cuando el dueo no mantiene contacto con la
misma y no puede ejercer su dominio sobre ella por haber olvidado o ignorado
donde se encuentra. Lo importante es destacar que dichas cosas no son res
nullius, porque a pesar de que eventual o momentneamente no puede ser
correctamente individualizado, tienen dueo. El Cdigo Civil y Comercial brinda
una serie de soluciones a los distintos supuestos que pueden acaecer en
relacin a dichas cosas, los cuales desarrollaremos a continuacin.
62

Art. 4 Decreto 1114 Rgimen Jurdico del Automotor Poder Ejecutivo Nacional.

63

7.4.1 Definicin y distincin de la cosa abandonada

Estas cosas no pueden caer bajo la excepcin de la adquisicin legal, pues son
excluidas expresamente. Las cosas son perdidas cuando salen del mbito del
propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son
robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad, a diferencia
del caso de las cosas abandonas por la propia voluntad del propietario.
Asimismo es dable destacar que se presume que si la cosa es de algn valor, se
encuentra perdida y no abandonada (art. 1947 inc. b, ap. i, parte 2).

7.4.2 Hallazgo de la cosa perdida

Segn el art. 1955 del Cdigo Civil, el que encuentra una cosa prdida no est
obligado a tomarla, pero en caso de hacerlo, asume la posicin (con las
obligaciones que eso conlleva) del depositario a ttulo oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a la persona que posea el derecho a reclamarla, y en caso de
no poder individualizarla, debe hacer entrega de la misma a la polica del lugar
donde se encontr, la cual dar intervencin al juez.
Como se puede apreciar las cosas perdidas son ajenas a toda idea de
apropiacin.

7.4.3 Derechos y deberes del hallador

Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo
posedas por un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y el principio dice
que el verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a este
poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber
resarcirlo, reseados por el Cdigo Civil de la siguiente forma:

Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no

registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, ste
no puede reclamarle al reivindicante el precio que pag, excepto
que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta
pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble
registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene

64

de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el

importe abonado63.

Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua
robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al
comprador el precio que hubiese pagado.
En el Cdigo Civil original, no era posible la prescripcin adquisitiva de muebles
y por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin
reipersecutoria sine die.
Actualmente, el art. 1956 establece que para restituir la cosa, previamente
debe hacerse el pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece la misma el
hallador puede aceptarla o reclamar que sea fijada por el juez. Asimismo el
dueo puede librarse de todo reclamo del hallador transmitindole su dominio
(abandono traslativo). Por ltimo, si el propietario no la reclama en el lapso de
seis meses, la misma se vende en subasta pblica, pudiendo adelantar dicha
fecha cuando sea una cosa perecedera o bien sea de conservacin costosa.

63

Art. 2259 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

65

8. Dinmica del derecho

real adquisicin y
prdida (continuacin)
8.1 La prescripcin adquisitiva o
usucapin
La prescripcin es una de las instituciones que tiene como elemento esencial el
paso del tiempo. Dentro de la misma podemos diferenciar dos supuestos:
o La prescripcin liberatoria (extincin).
o La prescripcin adquisitiva (usucapin).
En este punto en particular desarrollaremos y analizaremos este ltimo
supuesto, haciendo especial hincapi en sus requisitos propios.

8.1.1 Nocin y fundamento

La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los
derechos; la extincin, en el caso de los derechos personales u obligaciones:
liberatoria; y el nacimiento, en el caso de los derechos reales: adquisitiva.
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rigen por los mismos
principios, sea la prescripcin liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la
prescripcin no pueden ser modificadas por convencin y por ello son de orden
pblico.
Segn nuestro Cdigo Civil, "la prescripcin para adquirir es el modo por el cual
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesin durante el tiempo fijado por la ley"64.

64

Art. 1.897 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

66

El fundamento de la prescripcin, radica en la necesidad de consolidar la

seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a
situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las
personas. En el caso de la prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social
de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: veinteaal o
decenal, segn el tiempo de posesin que requiera para la adquisicin del
derecho real.
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin, son de variada
ndole: dominio, propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el
usufructo, etctera. Se excluye a los derechos reales de garanta, en tanto su
constitucin debe ser convencional y tambin a ciertos tipos de servidumbre.

8.1.2 Requisitos generales.

Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o
buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es ms
fcil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin
consentimiento del propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea ostensible y continua.
Tiempo: el poseedor debe reunir los aos exigidos por la norma, a cuyo fin
puede unir su posesin a la de su antecesor (accesin de posesiones -art. 1901),
de la siguiente forma:
-el heredero contina la posesin de su causante;
-el sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre
que derive inmediatamente de las otras;
-en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vnculo jurdico.
Sujetos: La prescripcin opera a favor y en contra de todas las personas,
excepto disposicin legal en contrario. Todos aquellos que puedan adquirir,
pueden prescribir. Por tanto, podrn hacerlo tanto personas fsicas como
jurdicas y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas
pblicas estatales (por ejemplo, un ente autrquico o el Estado Nacional,
Provincial o Municipal). Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la
posesin, ya estudiadas.

67

A su vez, puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto

sea susceptible de ser poseda. No lo son los bienes que pertenecen al dominio
pblico del Estado.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripcin, aunque
el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.
Objeto: pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o
posesin puede ser objeto de una adquisicin. En el Cdigo Civil de Vlez slo
era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el viejo art. 2412 (adquisicin
legal por subadquirente).

8.1.3 La accesin de posesiones

Como se mencion en anteriormente, el poseedor debe reunir los aos
exigidos por la norma. A dichos efectos, el art. 1901 del Cdigo Civil y Comercial
faculta al poseedor a unir su posesin a la de su antecesor en los siguientes
casos:

el heredero contina la posesin de su causante;

el sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores,

siempre que derive inmediatamente de las otras;

en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y

estar ligadas por un vnculo jurdico.

8.2 El curso de la prescripcin y sus

alteraciones
El curso normal de la prescripcin por el transcurso del tiempo puede ver
afectado su normal desenvolvimiento por diversas razones. Especficamente
existen dos modalidades diferentes de alteraciones del mismo: la interrupcin y
la suspensin. A continuacin analizaremos cada caso en particular, con sus
caractersticas especiales y efectos propios.

8.2.1 Interrupcin: definicin. Efectos. Diversas causales

En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cmputo de la
prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser natural (desposesin de un
68

ao) o civil (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral).

Veamos cada caso:
Interrupcin natural: esta se produce cuando hay despojo de la cosa que se
est usucapiendo (ya sea por la accin del propietario contra quien se est
prescribiendo, o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesin, el
despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba
usucapiendo pierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante.
Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la
posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo.
Contrariamente, si aqul ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha
recuperado la posesin, el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante
el cual estuvo desposedo. Ejemplo:
A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:

si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin, y

el lapso de prescripcin contina como si nunca hubiera sido
desposedo.

si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque

recupere la posesin) comenzar a usucapir de nuevo como si nunca
hubiese estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes).

La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones

posesorias) y al propietario (pues es a quien conviene que el trmino se tenga
por no cumplido).
Interrupcin civil: puede darse por tres causales, a saber:
I. Reclamo judicial o administrativo: el curso de la prescripcin se interrumpe
por toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intencin de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesin, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz,
ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable (lo que en la jerga judicial, se denomina cargo de hora).
Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin
judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive
se ha considerado interruptora la demanda dirigida contra un tercero y no
contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa
juzgada y se inicia, para la mayora de la doctrina, con la interposicin de la
demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin).
En casos de absolucin del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa),
as como de perencin de instancia (la que implica el fenecimiento del proceso

69

pero no del derecho, pudindose incoar la accin nuevamente), la interrupcin

se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso se
computa para el plazo de la usucapin.
Por otro lado, el curso de la prescripcin se interrumpe por reclamo
administrativo si es exigido por la ley como requisito previo para deducir la
accin judicial. Sin embargo, el efecto interruptivo se tiene por no sucedido si
no se interpone demanda judicial dentro de los plazos previstos en las leyes
locales o, en su defecto, por SEIS (6) meses contados desde que se tiene
expedita la va judicial aplicable.
II. Reconocimiento: la prescripcin es interrumpida por el reconocimiento,
expreso o tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra
quien prescriba. La interrupcin es una consecuencia lgica aqu, en tanto el
poseedor est intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero tenedor, al
reconocer en otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: el curso de la prescripcin se interrumpe por la
solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para
la interrupcin de la prescripcin por peticin judicial, en cuanto sea aplicable.

8.2.2 Suspensin: definicin. Efectos. Diversas causales

El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del
lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la
suspensin. La suspensin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra
de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
La prescripcin se suspende en los siguientes casos:
a) Entre cnyuges, durante el matrimonio: es el caso de quien ha
comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario.
Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cmputo de la
prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular
o nulidad de matrimonio.
b) Entre convivientes, durante la unin convivencial: a los fines referidos,
se equipara al conviviente con el cnyuge.
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres,
tutores o curadores, durante la responsabilidad parental, la tutela o la
curatela: por una cuestin de tica y orden social, los plazos de
prescripcin entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no
pueden correr mientras dure el vnculo. Ello as, en tanto estos
representantes legales deben velar por el inters de su representado.

70

d) Entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus

rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo:
la persona jurdica carece de capacidad de hecho y por ello precisa de
representantes y administradores y -en ocasiones- de un rgano que los
fiscalice. Todos ellos tienen un deber de lealtad para con la persona
jurdica y deben velar por su inters, ello se encuentra reido con la
posibilidad de usucapir los bienes que componen su patrimonio.
e) A favor y en contra del heredero beneficiario, mientras dura su calidad
de tal, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de
derechos sobre bienes del acervo hereditario: mientras la masa est
indivisa, los herederos forzosos deben procurar su conservacin. El
plazo de la prescripcin que uno de ellos intentaba sobre los bienes, se
retoma una vez que existe adjudicacin judicial del bien en cabeza de
alguien diferente del heredero usucapiente, que puede seguir
poseyendo en contra del adquirente (generalmente, ser un
coheredero).

8.2.3 Dispensa: definicin. Efectos. Requisitos para su

procedencia
El juez puede dispensar de la prescripcin ya cumplida al titular de la accin, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el
ejercicio de la accin, y el titular hace valer sus derechos dentro de los SEIS (6)
meses siguientes a la cesacin de los obstculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de SEIS (6) meses
se computa desde la cesacin de la incapacidad o la aceptacin del cargo por el
representante.
Esta disposicin es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin
curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los SEIS (6)
meses de haber aceptado el cargo.
As, en caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor o dolo en su
contra, y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga
carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia
de representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendr seis meses desde que la
causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo
dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces

71

podrn liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos
alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.

8.3 La prescripcin adquisitiva breve

Esta modalidad especfica de prescripcin se da para los casos excepcionales
donde el poseedor de un bien tiene razones para considerarse el verdadero
propietario del mismo. Para que se pueda llevar adelante la misma deben darse
una serie de requisitos, los cuales analizaremos a continuacin.

8.3.1 Definicin y requisitos

Usucapin abreviada. Para comprender esta institucin, es necesario definir las
siguientes nociones:
Justo ttulo: el justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto.
Es distinto del ttulo putativo (aquel que no existe o, existiendo, se refiere a un
objeto distinto de la cosa poseda) y aquel no sirve de base para este tipo de
usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos reales
que se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra
hacerse valer para usucapir un usufructo.

Buena fe: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste

en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias registrales, as
como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente
establecidos en el respectivo rgimen especial65.

65

Art. 1.902 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

72

La buena fe se presume, salvo en los casos en que se presume mala fe. Para
calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su
adquisicin y en el caso de frutos, el de su percepcin. La mala fe se define por
exclusin, toda vez que falta la buena fe.
Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe
desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal
sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la
cosa, etc.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e
ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real
que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etctera).
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve, debe ser de:

10 aos para inmuebles;

2 aos para cosas muebles, en caso de que sea un bien registrable con
inscripcin constitutiva, el plazo se cuenta desde que se practica el
asiento.

A los fines de su cmputo podr efectuarse unin de posesiones. Se presume,

salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o
de su registracin si esta es constitutiva.

8.3.2 Anlisis de la misma

Efectos: "la sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo
al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe".66
Quines son terceros interesados? Principalmente adquirentes de derechos
sobre los bienes durante el plazo de usucapin, acreedores del poseedor o del
titular registral o anterior propietario, as como sucesores universales o
particulares de ambos.
La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se
produce:

66

Sobre inmuebles por la posesin durante diez (10) aos.

Si la cosa es mueble hurtada o perdida, el plazo es de dos (2) aos.

Art. 1.903 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

73

Si la cosa es registrable y el ttulo es registrado, el plazo de la posesin

til se computa a partir de la registracin del justo ttulo (usucapin
secundum tabula).

8.4 La prescripcin adquisitiva larga

A diferencia de lo expresado anteriormente para el caso de la prescripcin
adquisitiva corta, en este caso no existe justo ttulo ni buena fe, es decir quien
intenta la prescripcin conoce que otra persona es la duea del bien. Es por ello
que el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, a los fines de proteger el derecho
de propiedad del dueo, estipula un plazo de posesin mayor al anteriormente
analizado.

8.4.1 Definicin y requisitos

Usucapin veinteaal. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo de posesin
deber ser de veinte (20) aos. Una vez cumplido, no podr invocarse contra el
adquirente la falta o invalidez del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su
posesin.
Si la cosa mueble es registrable y no es hurtada ni perdida, y el ttulo no se
registra, adquiere el derecho real el que posee durante diez (10) aos, siempre
que el poseedor la reciba del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo
rgimen especial sean coincidentes (usucapion contra tabula).
Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte
aos y la posesin ostensible y continua, no siendo necesaria buena fe ni ttulo.
Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte
aos requeridos comenzar el da que se hayan purgado los vicios (al cesar
aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este
caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable
que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para
prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la
parte especial, diremos por ahora que slo pueden usucapirse las que son
continuas y aparentes.

8.4.2 El juicio de usucapin

El Cdigo Civil y Comercial indica que:
74

la prescripcin puede alegarse como accin o excepcin;

el juicio debe ser contencioso;

la sentencia debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de

prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo;

la resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de

prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis
con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.

8.4.3 Efectos de la sentencia

La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesin.
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o
como excepcin. La oportunidad para oponerla, es al contestar la demanda o
en la primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el
caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los requisitos
exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:

Art. 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por

la posesin continuada de los mismos se observarn las
siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con
quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias
del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el
particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera
establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se proceder en la forma que los
cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas
desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto
por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr
basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o

75

tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a

nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se
entender con el representante legal de la Nacin, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda...67.

En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que

tanto los actos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harn mella
en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de
posesin; no sera prueba idnea, por ejemplo, el pago de impuestos de los
ltimos veinte aos realizado el mes anterior al inicio de la demanda.

8.5 La prescripcin adquisitiva de cosas

muebles
En este punto debemos mencionar que Vlez Sarsfield no legisl la prescripcin
adquisitiva de cosas muebles, slo se limit a establecer la proteccin
contenida en el art. 2412 del Cdigo Civil ya derogado. El problema es que
quedaban excluidos de dicha proteccin los adquirentes de cosas muebles a
ttulo gratuito, pues contra ellos poda ejercerse acciones reivindicatorias.

8.5.1 Casos de procedencia

Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando
nuevamente que en el texto primigenio del Cdigo Civil no estaba prevista la
usucapin de muebles, incorporndose con la reforma de la Ley 17.711 el art.
4016 bis.
Para finalizar podemos mencionar que la prescripcin ya ganada puede ser
renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposicin. La
renuncia a la prescripcin por uno de los codeudores o coposeedores no surte
efectos respecto de los dems.
Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido
sobre la cosa, caso anlogo al abandono. Al ser un acto de disposicin, se
necesita capacidad plena (18 aos y ausencia de inhabilidades o incapacidades).
Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo interesa al mbito
67

Art. 24 - Ley 14.159 - Catastro Nacional - Honorable Congreso de la Nacin Argentina.

76

privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin

futura, cuya renuncia no est amparada por el ordenamiento.
La doctrina ha estudiado esta institucin a partir del Cdigo Civil derogado; en
la nota al art. prohibicin, fundamenta Vlez Srsfield en la nota al artculo
3965:

Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto

mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente,
puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero
renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por
pactos una ley que interesa al orden pblico68

La renuncia puede ser expresa o tcita. Analicemos un ejemplo. Ante un juicio

de reivindicacin del antiguo propietario de un inmueble, el demandado
(poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin embargo, al
efectuarse la constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial
pblico, el poseedor contesta que es el reivindicante el verdadero propietario
del inmueble. All, est renunciando a la prescripcin cumplida. Asimismo,
podra hacerlo por escritura pblica.

68

Nota al art. 3965 Ley 340 Cdigo Civil derogado por ley 26.994.

77

Referencias
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Hammurabi.
Decreto 1.114. Rgimen Jurdico del Automotor. Poder Ejecutivo Nacional.
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Argentina. Derogado por ley 26.994. Recuperado de:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000109999/109481/texact.htm
Ley 14.159. Catastro Nacional. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=227217
Ley nacional 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo de la
Nacin. Recuperado de:
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Ley provincial 5.771.Registro General de la Provincia. Senado y Cmara de
Diputados de la Provincia de Crdoba. Recuperado de:
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/0/6AD3A7D0BFB43CDA8325750D0064F
927?OpenDocument&Highlight=0,5771
Lpez de Zavala, F. (1983) Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos
Aires, Argentina: Ed. Vctor P. de Zavala.
Mariani de Vidal, M. (2004)Curso de Derechos Reales.Buenos Aires, Argentina:
Editorial Zavala.

78

Moisset de Espans, L. (enero-junio 1972)La publicidad de los derechos reales

en el derecho argentino antes y despus de la ley 17.801. Publicado en el
"Boletn de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Nacional de Crdoba", ao XXXVI.
Moisset de Espans, L. (2003) Publicidad Registral. 3ra. Edicin. Buenos Aires,
Argentina: Editorial Zavala.

79