DUOC UC Sede Concepcin

MANTENCION Y REMODELACION

Profesor: Ral Contreras S.

DUOC UC Sede Concepcin

EVALUACION Y DIAGNOSTICO

Debemos entender que un edificio sufre las

consecuencias del paso del tiempo

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

YA SEA POR LA ACCIN DEL HOMBRE

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

YA SEA POR LA ACCIN DEL HOMBRE

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

YA SEA POR LA ACCIN DEL HOMBRE

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

O POR EFECTOS CLIMATICOS, ATMOSFERICOS, ETC

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Concepto de Evaluacin
TODA ACCIN RESTAURADORA O
REMODELADORA SOBRE UN
EDIFICIO DEBE PARTIR CON LA
NECESARIA OBSERVACIN "IN
SITU" de las condiciones de dicha
obra. La Evaluacin y Diagnstico
deben ser ejecutados siempre por
profesionales del mbito de la
construccin, e idealmente
especializados en los temas de
Conservacin, Restauracin y
Remodelaciones.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Evaluacin:
Consiste en el entendimiento cabal del estado del inmueble, no solo
ser por medio de una observacin in situ, sino que tambin se
debern reconocer todos los elementos y datos tcnicos que se puedan
recabar.
Finalmente podemos decir que la evaluacin consiste en consignar el
estado de una parte, elemento, sistema o la totalidad del inmueble.
Puede considerar cuestiones fsicas, funcionales, subjetivas o
todas ellas.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Concepto de Diagnostico

Diagnostico:
Una vez conocido el estado patolgico del edificio, y disponer de datos
suficientes, que permitan con el mnimo o ningn margen de error, diagnosticar
la problemtica, las enfermedades, del edificio; procederemos a ordenarlas en
bloques, que respondan a las mismas causas (humedades, sedimentos,
pudriciones, ataques de insectos, presencia de roedores, etc.) y dentro de
cada bloque por la gravedad de la situacin, que nos determinar el orden
de prioridades de la intervencin.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Diagnosticar, es la fase donde los conocimientos y la experiencia son

fundamentales. HASTA AHORA SOLO HABAMOS OBTENIDO
INFORMACIN, HABAMOS INTERROGADO AL EDIFICIO, AHORA ES
ESTE EL QUE NOS PIDE RESPUESTAS.
PREZ, Jos Luis. Restauracin y rehabilitacin. Madrid, Fundacin Escuela de la
Edificacin, 1995. 2 Vols.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

EVALUACION Y DIAGNOSTICO

1 Entendimiento cabal del estado del inmueble (EVALUACION).

2 Ordenar las patologas en grupos o bloques (DIAGNOSTICO).

3 Dentro de cada grupo ordenar segn gravedad (DIAGNOSTICO).

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOLOGA DE ANLISIS

1. Formal

Lo primero a revisar es la estructura del

edificio, el esqueleto que le da soporte y
estabilidad. Se debe determinar la
naturaleza material de dicha estructura, ao
de ejecucin, sistema constructivo,
alteraciones sufridas y por supuesto el
estado de conservacin actual.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

En esta etapa lamentablemente no podemos fiarnos slo de la observacin,

ya que muchas veces la fatiga de materiales no da seales palpables y visibles.
a) La introduccin de tecnologa como
los ultrasonidos, rayos x y otras
tcnicas ms invasoras dan mejores
respuestas respecto del estado de
conservacin de los materiales y su
cohesin estructural.
Desgraciadamente el costo de
dichas tcnicas y lo pequeo de
nuestro "mercado" que prefiere
hacer tabla rasa a demoler, hace
que prcticamente no las utilicemos.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

b) Luego se deben evaluar las distintas instalaciones con que cuente el

inmueble: agua potable, alcantarillado, electricidad (iluminacin y fuerza) y
cualquier red o sistema que aparezca, independiente de su "utilidad"
(montacargas, comunicaciones, basura, etc.). Cada sistema presenta sus
particularidades, sobretodo si se considera la antigedad del edificio.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

c) El tercer gran conjunto de elementos a analizar son las

terminaciones, grupo que conjuga un amplio abanico de materiales,
detalles, elementos y consideraciones de distinta ndole. Aqu quizs
encontremos las mayores dificultades ante lo variado de los
problemas y de las soluciones para ellos, y es donde muchas veces
se centra el debate entre los restauradores y los remodeladores,
ya que es la parte visible del trabajo sobre el edificio.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

En todas y cada una de estas etapas se hace necesaria una recopilacin

de los antecedentes del edificio, razn por la cual se debe visitar el
Departamentos de Obras Municipales y otros organismos tcnicos para
recoger la mayor cantidad de planos y documentos que faciliten nuestro
trabajo.
Los Planos de Arquitectura sern de gran utilidad para tener una visin
primitiva del edificio (si existe mucho deterioro), lo mismo que recopilar
fotos antiguas y documentos de poca. Los Planos de Estructura,
memorias de clculo y hojas tcnicas de construccin facilitan su
entendimiento material, de igual forma que los Planos de Instalaciones.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOLOGA DE ANLISIS
2. Funcional
Luego de la etapa de evaluacin es necesario establecer un diagnstico, para
lo cual se ha tomado prestada la terminologa mdica, que aunque resulte
ajena es bastante precisa en su descripcin.
Los primeros trminos mdicos que encontramos son anatoma y fisiologa,
el primero referido a la realidad fsica del "cuerpo", mientras que el segundo
se refiere a las funciones de sus sistemas. Las posibles fallas o patologas
pueden afectar a una o ambas partes del edificio, siendo el diagnstico el
informe sobre la naturaleza y gravedad de la enfermedad y el posible
tratamiento a realizar.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

"El tratamiento implica una intervencin que abarca desde la

eutanasia (demolicin) hasta un higinico lavado (limpieza de
fachadas), pasando por trasplantes, prtesis, ortopedias y
curas. Aqu tambin el concepto de medicina preventiva,
mediante el mantenimiento
Prez Martn, Jos Luis. "Restauracin y Rehabilitacin". Vol.1. Madrid 1995.
Fundacin Escuela de la Edificacin. Pgina 95.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Mtodos y tipos de actuacin

Los conceptos antes vistos definen las intervenciones genricas, debiendo
aclarar ahora los trminos que definan LOS MTODOS para conseguir
esos resultados:
1. Reestructurar: Dar una nueva estructura o reorganizar la existente. En este
concepto cabria incluir las operaciones de implantacin de nuevos elementos
estructurales, supresin de algunos de los existentes, refuerzo de estructuras,
o ampliacin de plantas.
2. Conservar: Mantener una cosa o cuidar de su permanencia. Aqu
encajara la idea de medicina preventiva, mediante la realizacin de obras de
mantenimiento que garanticen la funcionalidad y salud de los componentes
del edificio. En este curso le daremos el mismo significado a restaurar

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

3. Consolidar: Dar firmeza y solidez a una cosa. Se incluirn todas las

operaciones que sirvan para estabilizar un proceso de deterioro, dando
firmeza y solidez al edificio.
4. Restaurar: Reparar, arreglar, poner nuevamente en su primitivo
aspecto. Hay que sealar el carcter de esta operacin al referirnos a
"aspecto". (conservar)
5. Restituir: Poner de nuevo una cosa en el ESTADO en que ya estaba.
El "aspecto" de restaurar se sustituye aqu por "estado", reemplazando as
lo esencial a lo formal.

6. Reformar: Dar una nueva forma, modificar el edificio. Este trmino es

aplicable tanto a un edificio, como a un espacio arquitectnico.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Consideremos los siguientes TIPOS DE ACTUACIONES:

Ligera: Aquella en las que las viviendas a rehabilitar solo sufrirn actuaciones
sobre el equipamiento e instalaciones: instalacin completa de cuarto de bao,
adecuacin o modificacin de la instalacin elctrica, o se prev algunos
cambios en pavimentos.

Mediana: aparte del equipamiento sanitario total, se prev la intervencin a

fondo en cada vivienda, en instalaciones de electricidad y calefaccin,
modificaciones de pinturas y paramentos de la casa.
As mismo cabe la intervencin ligera en elementos comunes del edificio, como:
portal, escalera, fachada, retejar, o arreglos en cubierta, etc.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

Profunda: comprende las obras descritas en los apartados anteriores, pero se

efecta una redistribucin en los habitculos y tabiquera interior, que afecta
profundamente al funcionamiento de la vivienda (caso de unir dos viviendas
mnimas para sacar una digna). Se hacen cubiertas, pudiendo existir reformas
por problemas estructurales o patolgicos en muros, forjados, etc.
Excepcional: se da en edificios singulares o histricos, con un inters social
a proteger, comprende todo tipo de actuaciones tcnicas y constructivas, a fin
de conseguir la funcin deseada.

Fachada Cscara: es la solucin de vaciar el edificio viejo, dejando tan solo las
fachadas; la inclusin, en la rehabilitacin, de esta solucin, es ms que
discutible, pero lo que s est claro, es que cada vez ms las Ordenanzas
Municipales fuerzan a adoptar soluciones de este tipo.

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS
1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

TIPO DE ACTUACION
1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS
1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

TIPO DE ACTUACION
1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION

DUOC UC Sede Concepcin

METODOS

TIPO DE ACTUACION

1. Reestructurar
2. Conservar
3. Consolidar
4. Restaurar
5. Restituir
6. Reformar

1. ligera
2. mediana
3. profunda
4. Excepcional
5. Fachada Cascara

MANTENCION Y REMODELACION