Vous êtes sur la page 1sur 5

Produtos Imobilirios

Fundo Imobilirio (FII)

Material Explicativo sobre Fundo de Investimento Imobilirio (FII)


1. Definies Gerais
Os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) so veculos de investimento que agrupam investidores com o objetivo de aplicar recursos
em ativos de cunho imobilirio. Este veculo funciona como um condomnio fechado, de prazo determinado ou indeterminado, em que os
investidores se unem a partir de um conjunto de regras e uma poltica de investimento.
Os FIIs podem investir em empreendimentos imobilirios, entendidos como quaisquer bens e direitos que envolvam desde a aquisio de
um terreno at a incorporao, compra ou locao de um imvel. Esses empreendimentos podem ser comercial, corporativo, residencial e
industrial.
Alm de investir em bens imveis, os FIIs tambm podem aplicar em ttulos de dvida com lastro imobilirio ou em ativos financeiros, de
emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos fundos.
1.1 ESTRUTURA DOS FIIs
Os FIIs no possuem personalidade jurdica.
So constitudos obrigatoriamente sob a forma de um condomnio fechado, ou seja, no permitido o resgate de cotas antes do prazo de
durao e/ou vencimento do fundo, que pode ser determinado ou indeterminado.
A nica maneira de o investidor obter liquidez por meio da venda de suas cotas no mercado secundrio.
As cotas so escriturais e nominativas e podem ser negociadas em mercados regulamentados, como Bolsa e mercado de balco organizado.
As cotas podem ser emitidas em sries, diferenciadas apenas pelo prazo de integralizao, e todos os demais direitos devem ser assegurados
igualmente a todos os cotistas, ou seja, no permitido diferenciao em relao a critrios de amortizao e resgate.
1.2 PRINCIPAIS PLAYERS
Administrador: a figura central dos FIIs, sendo atribudas a ele diversas responsabilidades. Dentre suas funes destacam-se a represen
tao do fundo perante os rgos de fiscalizao do Governo Federal (CVM ou BC) e cotistas, a divulgao de todas as informaes exigidas
pela regulamentao, a escriturao das cotas, a anlise e o acompanhamento de projetos imobilirios, a auditoria e a custdia de valores
mobilirios. Esses servios podem ser prestados diretamente ou via contratao de terceiros. Independentemente da contratao de terceiros, esses servios so de responsabilidade do administrador, cabendo a ele o acompanhamento, o controle e a superviso dessas atividades.
Gestor: o responsvel pela gesto do patrimnio do Fundo de Investimento, ou seja, cabe a ele a funo de prospectar, analisar e selecionar
os ativos, de acordo com a Poltica de Investimento e os critrios de diversificao da carteira de investimentos do fundo, previstos no Regulamento, na legislao e na regulamentao vigente, visando obter a melhor rentabilidade para o fundo.
Distribuidor: instituio integrante do sistema de distribuio de valores mobilirios.
Custodiante: o responsvel pela guarda dos ttulos que compem a carteira de investimento do fundo. Para os FIIs, o servio do custodi
ante ser necessrio sempre que o fundo aplicar mais de 5% de seu patrimnio em ativos financeiros.
Auditor Independente: responsvel por auditar as demonstraes financeira do fundo a cada 12 meses.
1.3 TIPOS DE FIIs
Os Fundos de Investimento Imobilirio podem ser classificados em trs principais categorias: (i) FIIs de Renda; (ii) FIIs de Desenvolvimento;
(iii) FIIs de Ttulos de Lastro Imobilirio.
FIIs de Renda: Os FIIs de Renda so caraterizados por possurem parte de seu patrimnio, ou a sua totalidade em empreendimentos corporativos, logsticos, shopping centers, entre outros, em sua maioria, j concludos, que geram renda ao investidor por meio do fluxo de aluguis.
FIIs de Desenvolvimento: Os FIIs de Desenvolvimento tm o objetivo de participar da incorporao de empreendimentos imobilirios ou
da aquisio de Sociedades de Propsito Especifico (SPEs) de mesma inteno, podendo se envolver em todos os processos do desenvolvimento do projeto e realizar lucro com a venda ou locao do empreendimento. Por todas essas caractersticas, este tipo de veculo possui
maior risco e, consequentemente, pode apresentar maior retorno.

01
XP Investimentos CCTVM S/A
Av. das Amricas, 3434 - Bloco 7 / 2 Andar
Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ
CEP: 22640-102
CNPJ: 02.332.886/0001-04

www.xpi.com.br
www.xpi.com.br/atendimento

Atendimento ao cliente: 4003 3710 (capitais e regies metropolitanas)


e 0800 880 3710 (demais regies). Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 19h30.
Ouvidoria: 0800 722 3710
Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 18h.

Produtos Imobilirios
Fundo Imobilirio (FII)

FIIs de Ttulos com Lastro Imobilirio: Os FIIs de Ttulos com Lastro Imobilirio investem em ttulos e valores mobilirios de Renda Fixa e
Varivel, de emissores que exeram atividades preponderantemente permitidas aos FIIs e em ttulos de dvida privada com lastro imobilirio.
Entre os ativos em que os FIIs podem investir esto os:
1. Certificados de Potencial Adicional de Construo (Cepacs).
2. Cotas de outros FIIs.
3. Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) e de Fundos de Investimento em Participao (FIP) que tenham como
politica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FIIs.
4. Cotas de Fundos de Investimento em Aes setoriais cujos emissores invistam exclusivamente no setor de Construo Civil ou no Mercado Imobilirio.
5. Ttulos de divida lastreados em credito imobilirio: Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), Letras de Crdito Imobilirio (LCIs),
Letras Hipotecrias (LHs).
1.4 RENTABILIDADE
Os investidores de FIIs podem apurar ganhos atravs de:
Distribuio peridica de rendimentos: a regulamentao estabelece a obrigatoriedade de distribuio de no mnimo 95% dos lucros
auferidos a cada semestre, com base no balano semestral do fundo. Alguns fundos optam por distribui-los mensalmente, mas no h
obrigatoriedade neste sentido.
Valorizao das cotas: os ganhos com a valorizao das cotas de FIIs listados na Bolsa ou negociados em mercado de balco s sero efetivados com a venda da cota pelo investidor.
Ganho de capital com alienao de ativos: os valores dos ativos que compem a carteira do FII podem sofrer valorizao em relao ao valor
de aquisio e, quando da sua alienao, gerar ganhos para o fundo.

2. Principais Tipos de Oferta Pblica


OFERTA PBLICA
CVM 400: ofertas de valores mobilirios, com prospecto e registro obrigatrio na Comisso de Valores Mobilirios (CVM).
CVM 476: oferta pblica, mas com esforos restritos, destinada a investidores qualificados. Ser permitida a procura de, no mximo,
50 investidores qualificados, e os valores mobilirios ofertados devero ser subscritos ou adquiridos por, no mximo, 20 investidores
qualificados. Provavelmente, no ter prospecto. Dispensa registro na CVM.

3. Tributao
Imposto de Renda para Pessoa Fsica:
Os rendimentos oriundos das aplicaes financeiras em FIIs, realizadas por Pessoa Fsica, so isentos de IR, vlido quando as seguintes
condies forem cumpridas:
O FII possuir no mnimo 50 investidores e ter suas cotas negociadas em Bolsa, ou mercado de balco organizado.
O investidor Pessoa Fsica no possuir 10% ou mais das cotas do Fundo, ou seus rendimentos no representarem 10% dos lucros.
Imposto de Renda para Pessoa Jurdica
Os rendimentos produzidos por aplicaes financeiras em FIIs, realizadas por Pessoa Jurdica, so tributados a uma alquota de IR de 20%,
e devem ser includos no resultado da empresa para eventuais tributaes, como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

02
XP Investimentos CCTVM S/A
Av. das Amricas, 3434 - Bloco 7 / 2 Andar
Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ
CEP: 22640-102
CNPJ: 02.332.886/0001-04

www.xpi.com.br
www.xpi.com.br/atendimento

Atendimento ao cliente: 4003 3710 (capitais e regies metropolitanas)


e 0800 880 3710 (demais regies). Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 19h30.
Ouvidoria: 0800 722 3710
Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 18h.

Produtos Imobilirios
Fundo Imobilirio (FII)

O ganho de capital auferido na venda das cotas no mercado secundrio, tanto para Pessoa Fsica como para Pessoa Jurdica, tributado
a uma alquota de IR de 20%.
Imposto sobre Operaes Financeiras:
No incide.

4. Principais Fatores de Risco


Riscos Macroeconmicos: por estarem ligados diretamente a setores predominantemente induzidos pelo crescimento econmico, os
FIIs so sensveis aos riscos decorrentes do baixo dinamismo macroeconmico, em especial pelos efeitos sobre os setores em que esto
empreendendo. O desemprego, a reduo da renda e a restrio de crdito, tpicos de momentos de desacelerao econmica, reduzem
a demanda por novos imveis, desaquecem o setor de construo civil e diminuem o interesse por renovaes ou novos contratos de
aluguel. A diminuio da renda desestimula os gastos dos consumidores em shoppings centers, hotis, e desaquece a produo industrial
e o setor corporativo. Alm de reduzir o interesse por novas incorporaes, esses fatores podem aumentar os nveis de inadimplncia dos
contratos de locao e prejudicar a absoro dos spreads de locao nas renovaes dos contratos.
Risco de Crdito: no caso dos FIIs de Renda, o risco de crdito est relacionado capacidade de pagamento dos locatrios. Existe tambm
o risco de crdito, no mbito dos FIIs de Ttulos com Lastro Imobilirio, associado ao no pagamento dos devedores em uma carteira
composta por ttulos de dvida privada. Alm disso, mudanas na percepo da qualidade do crdito dos emissores podem impactar no
preo desses ttulos, e, portanto, na rentabilidade das carteiras que os carregam.
As cotas dos FIIs NO CONTAM com a Garantia do Fundo Garantidor de Crditos (FGC).
Risco de Mercado: o fundo que mantm aplicaes em ativos financeiros pode sofrer alteraes no valor de suas cotas e de seu patrimnio
lquido, em funo de mudana nas condies de mercado. Mesmo sem a efetiva negociao desses ativos, as eventuais variaes nos
preos acabam refletindo no valor das cotas do fundo, em decorrncia da Marcao a Mercado (MaM) da carteira.
Em caso de ativos com liquidez, a MaM consiste em registrar todos os ativos na contabilidade do fundo, pelos preos observados no
mercado. Quando este preo no for observvel, utiliza-se a melhor estimativa de preo possvel, considerando uma eventual necessidade
de desfazer a aplicao nesses ttulos. Assim, mesmo nas hipteses de os ativos virem a no sofrer nenhum evento de no pagamento
de juros e principal ao longo do prazo de durao do fundo, as cotas podem sofrer oscilaes negativas de preo, o que pode impactar
desfavoravelmente na negociao pelo investidor que optar pelo desinvestimento.
Risco de Liquidez: caso o investidor necessite vender no mercado secundrio, poder ter uma perda devido indisponibilidade de um
comprador que esteja disposto a pagar o preo na curva do investidor ou acima desta. Todavia, o mercado secundrio vem crescendo no
pas e se tornando mais lquido.
Diferena entre Preo de Compra e Preo de Venda (bid/offer): normalmente, h uma diferena entre o preo que o comprador est
disposto a pagar pelo ativo e o preo que o vendedor est disposto a vender o ativo. Esta diferena deve se ajustar entre os dois
preos para que o negcio seja fechado, levando a uma perda relativa ao valor inicial esperado de compra/venda por ambas as partes.
Preo Unitrio (PU): quanto menor for o PU da cota do FII, maior tende a ser a pulverizao do ativo no mercado, o que mitiga o risco
de liquidez.
Tamanho da Emisso: quanto maior for o tamanho da emisso, maior tende a ser a pulverizao do ativo no mercado, o que mitiga
o risco de liquidez.
Oferta Pblica (ICVM 400): no h restrio quanto ao nmero de clientes que podem adquirir ou subscrever as cotas de FIIs.
O investidor no precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a no ser que seja uma exigncia da emisso.
Oferta Pblica com Esforos Restritos (ICVM 476): o risco de liquidez tende a ser maior, j que, de acordo com a legislao,
permitida a procura de, no mximo, 50 investidores que necessitam ser qualificados* e os ativos devero ser subscritos ou adquiridos
por, no mximo, 20 investidores qualificados.
*exceto se seguir o art. 15 da ICVM476

XP Investimentos CCTVM S/A


Av. das Amricas, 3434 - Bloco 7 / 2 Andar
Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ
CEP: 22640-102
CNPJ: 02.332.886/0001-04

www.xpi.com.br
www.xpi.com.br/atendimento

Atendimento ao cliente: 4003 3710 (capitais e regies metropolitanas)


e 0800 880 3710 (demais regies). Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 19h30.
Ouvidoria: 0800 722 3710
Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 18h.

Produtos Imobilirios
Fundo Imobilirio (FII)

Risco de Vacncia: corresponde ao risco de o imvel encontrar-se desocupado por um perodo, impactando negativamente a rentabilidade
do fundo at que um novo locatrio seja encontrado.
Variao de preo dos imveis: o risco de desvalorizao de imveis afeta diretamente os FIIs de Desenvolvimento, e indiretamente os
FIIS de Renda, j que a queda do preo dos imveis tende a causar presso baixista no preo dos aluguis.

5. Evoluo do Mercado de FIIs


5.2 N DE FIIs REGISTRADOS NA CVM*

5.1 EVOLUO DO NMERO DE INVESTIDORES*


120.000

250

217

94.269

100.000

200

176

80.000
120.000
60.000

250

100

150

50

Jun/14

Abr/14

Fev/14

Dez/13

Out/13

Ago/13

Jun/13

Abr/13

Fev/13

Dez/12

Out/12

Ago/12

20.000

200

100

Jun/12

217

101

227

176
142

101

089

2009

2010

2010

2011

2011

2012

2013

2014

50

29

32

33

29

30
40

25

35

20 30 29

30

15

25

10

20

31

30

29

29

29

30

29

27

36
28

27
37

35
27

27

37

35
27

27

34

34

34

33

33

2012

2013 Fonte:
2014BM&FBovespa
*Atualizado em 05/08/2014

34

34

34

31
35
5.3 EVOLUO
(EM R$ BILHES)*
30DO
30DE MERCADO
30
29 PATRIMNIO LQUIDO E DO
29 VALOR
29

2009

Jun/14

Abr/14

Fev/14

Dez/13

Fonte: BM&FBovespa

*Atualizado em 05/08/2014

33

33

33

32

Out/13

Ago/13

Jun/13

Abr/13

Fev/13

Dez/12

Out/12

Ago/12

Jun/12

40

36
28

35
28

28

35
28

28

Mai/14
Jun/14

Jun/14

Abr/14
Mai/14

Fev/14

Jan/14

Dez/13

Nov/13

Out/13

Set/13

Jun/13

Ago/13

10

Jul/13

15

89

Mar/14

40.000

142

150

94.269

100.000
40.000
80.000
20.000
60.000

227

PL (em R$ bilhes)

Abr/14

Mar/14

Fev/14

Valor de Mercado

Jan/14

Dez/13

PL (em R$ bilhes)
Nov/13

Out/13

Set/13

Ago/13

Jul/13

Jun/13

Valor de Mercado
Fonte: BM&FBovespa
*Atualizado em 05/08/2014

XP Investimentos CCTVM S/A


Av. das Amricas, 3434 - Bloco 7 / 2 Andar
Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ
CEP: 22640-102
CNPJ: 02.332.886/0001-04

www.xpi.com.br
www.xpi.com.br/atendimento

Atendimento ao cliente: 4003 3710 (capitais e regies metropolitanas)


e 0800 880 3710 (demais regies). Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 19h30.
Ouvidoria: 0800 722 3710
Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 18h.

Produtos Imobilirios
Fundo Imobilirio (FII)

5.4 PONTOS RELEVANTES


Isento de IOF.
Isento de IR sobre o rendimento para Pessoa Fsica (vide item Tributao).
Entre os investidores de FIIs prevalecem as Pessoas Fsicas.
Liquidez est concentrada na Bolsa (cerca de 90% do volume).

Fontes: Anbima.

Disclaimer
1. Este material foi elaborado pela rea de Renda Fixa da XP Investimentos CCTVM S/A (XPI) em maro de 2014 e seus representantes e no configura um relatrio de anlise de valores
mobilirios. As informaes e condies aqui contidas so meramente indicativas e informativas, e no constituem ou devem ser interpretadas como publicidade, oferta ou solicitao
de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participao em qualquer estratgia de negcios especfica. Qualquer informao contemplada neste material deve ser
confirmada quanto s suas condies, previamente concluso de qualquer negcio. A XPI no declara ou garante a integridade, confiabilidade ou exatido de tais informaes que
esto atualizadas at a data de emisso deste material.
2. Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem no ser adequados para todos os investidores. Este material no leva em considerao os objetivos de investimento,
situao financeira ou necessidades especficas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientao financeira independente, com base em suas caractersticas pessoais,
antes de tomar uma deciso de investimento baseada nas informaes contidas neste material. expressamente recomendada a leitura do Regulamento, prospecto, edital e demais
materiais de divulgao antes da deciso de investimento, com especial ateno aos fatores de risco. A rentabilidade passada no garantia de rentabilidade futura. A XPI se exime
de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuzos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilizao deste material ou seu contedo. Para maiores informaes sobre
produtos, consulte o site da Corretora: http://www.xpi.com.br/produtos/aplicacoes-financeiras.aspx
3. Este material no pode ser reproduzido ou redistribudo para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propsito, sem o prvio consentimento por escrito da
XPI. Informaes adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste material se encontram disponveis quando solicitadas. Para reclamaes, contate nossa Ouvidoria no
telefone n 0800-722-3710.

XP Investimentos CCTVM S/A


Av. das Amricas, 3434 - Bloco 7 / 2 Andar
Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - RJ
CEP: 22640-102
CNPJ: 02.332.886/0001-04

www.xpi.com.br
www.xpi.com.br/atendimento

Atendimento ao cliente: 4003 3710 (capitais e regies metropolitanas)


e 0800 880 3710 (demais regies). Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 19h30.
Ouvidoria: 0800 722 3710
Dias teis, de segunda a sexta-feira, das 9h s 18h.