Apunte: el enfoque neo-clsico de la organizacin espacial y el

mercado de suelo
Sara Garca Jimnez
Profesora adjunta de la Facultad de Arquitectura,
Universidad Nacional Autnoma de Mxico.
Texto preparado para el curso de Educacin a
Distancia sobre Mercados de Suelo Urbano en
Ciudades Latinoamericanas. Lincoln Institute of
Land Policy, marzo, 2005.

Entre las inquietudes de los estudiosos de las ciudades, est el explicar la organizacin del
espacio urbano; y de acuerdo al perfil de cada disciplina se han desarrollado distintas lneas de
pensamiento y enfoque para abordar el tema. Aqu se muestran slo algunas de ellas.
Entre las inquietudes sociolgicas est el enfoque ecolgico, cuyo anlisis esttico consiste en la
identificacin de la distribucin en el espacio de variables relacionadas con el estatus
socioeconmico o tnico. Esto es, que cada funcin urbana, cada forma de utilizacin del suelo y
cada grupo humano se agregan en funcin de la necesidad de interaccin econmica y social, y
esta es facilitada por la disminucin de la distancia, proceso que conduce a la segregacin.
Los modelos que se inscriben en este enfoque son varios, uno de los ms conocidos es el de los
crculos concntricos desarrollado por Burguess (1926), quien basado en las ideas de Von
Thnen y en diversos estudios empricos, identific que en torno al distrito central de negocios donde confluyen las vas de comunicacin- se agrupan densamente las viviendas de inmigrantes
recientes y minoras tnicas, en lo que denomin zona de transicin; que a la vez es rodeada
por zonas residenciales de mayor nivel econmico en tanto se alejan hacia la periferia. El
desarrollo de este proceso origina que las zonas que las clases acomodadas abandonan en su
desplazamiento hacia la periferia, sean ocupadas por grupos de menos recursos que sus
antecesores, dando origen al fenmeno de invasin y sucesin.
En esta misma lnea Hoyt (1933 y 1939) incorpor la presencia de ejes de trnsito, que hacen
ms deseables los terrenos aledaos a dichos ejes al beneficiarse de las rentas de situacin y
por tanto incrementan su valor. Esto genera que la ciudad tienda a engrosarse y crecer a lo largo
de los ejes de transporte. Hoyt comprob que las zonas residenciales tienden a ubicarse cerca
de los ejes viarios, protegidos de riesgos naturales y en localizaciones prestigiosas cercanas al

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centro, siempre que no predomine el uso comercial y de servicios. De acuerdo con este autor, el
espacio no se organiza directamente de forma concntrica, sino de forma sectorial.
Por su parte, Harris y Ullman (1959), encontraron diferencias en funcin de la edad de la ciudad,
donde las ciudades de mitad del siglo XX disponen de varios centros de atraccin vinculados
entre s por ejes de transporte. Donde todos los puntos de fcil acceso, que incluyen zonas
comerciales y de servicios e industriales, al ser generadores de flujos, dan una estructura
multinuclear de la ciudad; estos ncleos se conforman adems por factores tales como las
economas de aglomeracin, compatibilidad o incompatibilidad entre usos, y exclusin de ciertas
zonas en funcin de la superficie demandada y restricciones en la capacidad de pago.
Entre los estudios que abordaron el tema a partir de la distribucin de densidades, se encuentra
el de Park (1936) quin encontr que la densidad de ocupacin es consecuencia de la
cooperacin competitiva y decrece a medida que se aleja del centro de las ciudades. Mientras
que Clark (1951) -basado en principios de la Fsica- elabor un modelo matemtico de
distribucin de las densidades, donde la disminucin de la densidad es una funcin exponencial
negativa de la distancia al centro urbano, con resultados positivos en el caso de las ciudades de
los pases desarrollados, pero negativa en el caso de las ciudades de los pases en vas de
desarrollo. En tanto, Berry, Simmons y Tennant (1963) demostraron que la hiptesis anterior no
es esttica, sino que vara en funcin de la edad de la ciudad. Posteriormente B. E. Newling
(1969) en su trabajo emprico encontr que la densidad en el centro disminuye a causa de las
distintas utilizaciones del suelo.
En cuanto a la perspectiva econmica, sta se enfoca al anlisis de las preferencias y
necesidades de los consumidores individuales, para ello considera dos sectores: las familias y
las empresas. Las familias demandan bienes y servicios en cantidad y proporcin para satisfacer
sus preferencias, mientras que las empresas ofrecen bienes y demandan suelo, trabajadores y
capital, en cantidades y proporciones que les permitan maximizar sus ganancias. El anlisis
econmico neo-clsico parte de cuatro supuestos:
I. La produccin de bienes y servicios refleja las preferencias de los consumidores;
II. Todas las familias y empresas tienen informacin perfecta;
III. La base de la informacin perfecta es que las familias maximicen su utilidad y las
empresas maximicen sus ganancias; y
IV. La produccin es flexible, al ser los factores de produccin fcilmente intercambiables.

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Hurd (1903) reconoce la importancia del mercado de suelo en la organizacin del espacio
urbano, y considera que el valor del suelo depende de la renta econmica, sta de la
localizacin que a su vez depende de la conveniencia y sta de la proximidad, en sntesis, que
la distribucin de los precios del suelo est relacionada con la accesibilidad, es decir, la
proximidad al centro urbano y a las vialidades principales que lo enlazan.
Por su parte, Ely y Wehrwein (1928) encuentran que las actividades que no reportan lo
suficiente, ante la competencia entre diferentes usos del suelo, ceden su lugar a otras ms
lucrativas, fenmeno de sucesin analgico al de Burguess, salvo que en este caso la referencia
son los valores del suelo, los cuales decrecen a partir del centro hasta los lmites de la ciudad
donde se encuentra el nivel de precios del suelo agrcola.
Respecto a los modelos de localizacin residencial, este enfoque aborda la relacin ente el
consumo de espacio de vivienda y los costos de desplazamiento o traslado. La hiptesis general
es que las familias deciden entre los costos de transporte que se incrementan al alejarse del
centro de la ciudad- contra los costos de vivienda que disminuye al alejarse del centro de la
ciudad-, en un intento por maximizar sus recursos, generalmente limitados.
Haig (1926), incorpora el concepto de costo de friccin del espacio, que es la suma de la renta y
de los gastos de transporte, donde las familias al elegir vivienda buscan una buena accesibilidad,
minimizando los costos de friccin, a modo de optimizar sus recursos. Considera que al darse en
el centro una fuerte competencia por el suelo, ste se sobrevalora, lo que provoca el aumento de
la densidad.
Wingo (1961) estudi la influencia que la creacin de ejes de transporte tiene sobre los valores
del suelo, las densidades y el tamao de la ciudad. Para este autor, el espacio se estructura de
forma continua a travs de los costos de transporte -caractersticas tcnicas y distribucin
espacial, puntos de congestin y velocidad- y la decisin del consumidor basada en los costos
de transporte y las preferencias en espacio y densidad.
Por su parte Alonso (1964), basado en los trabajos de Christaller (1933), Lsch (1940) e Isard
(1960), estableci en su modelo que la ciudad corresponde a una organizacin que garantiza la
mxima ventaja global, regida por los mecanismos del mercado de bienes races. Su hiptesis
supone que el comercio y empleo se encuentran en el centro, el precio de las zonas de
residencia entorno al centro es ms elevado y decrece al alejarse de este punto; luego entonces,
la proximidad al centro implica reduccin de gastos en transporte para ir al trabajo o realizar
compras, esto implica que las familias al elegir donde vivir, deciden entre el gasto en vivienda y
los gastos en otros bienes y servicios. La disminucin de precios hacia la periferia de la ciudad

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origina en este modelo, la posibilidad de comprar superficies mayores en esta rea que en el
centro. En el anlisis de otras actividades, W. Alonso considera que en los criterios de
localizacin de las empresas se tomarn en cuenta el volumen de los negocios, la distancia al
mercado y la superficie de terreno necesaria. Tambin comprob que las densidades y los
precios del suelo aumentan al acercarse a los centros de empleo de las ciudades, como
resultado de una competencia entre los usuarios potenciales de ese espacio.
La teora del equilibrio espacial de Alonso, basada en la teora de los juegos, supone la
satisfaccin de todas las demandas y la ocupacin de todo el terreno: Los pobres al disponer de
escasos recursos para el transporte se ubican cerca del centro, en zonas densas para cubrir el
costo de los terrenos; mientras que los grupos de altos ingresos residen en las periferias,
ocupando amplios terrenos de bajo costo, pero gastan ms en transporte. Para dinamizar su
teora, Alonso incorpor otros escenarios: uno en que se incrementa el poder econmico y cuyo
resultado es slo el incremento del rea urbanizada; otro donde el incremento de poblacin
genera el incremento de los precios del suelo; y uno ms donde la automovilizacin provoca la
subida de los precios de los lotes perifricos.
Por otra parte Muth (1969), incorpora a su anlisis el comportamiento de los productores de
vivienda. La disminucin del precio del suelo a partir del centro de la ciudad, segn este autor,
resulta porque los constructores usan ms suelo en relacin con otros factores de produccin al
alejarse del centro; esto a su vez origina las bajas densidades de poblacin en estas zonas.
En tanto Evans (1973) propone la inclusin del factor tiempo libre en la funcin de utilidad, pues
las familias estn sujetas a limitaciones de tiempo como de recursos, de esto resulta que la
funcin de la demanda descienda en tanto que el gradiente del valor del suelo y los precios de la
vivienda se alejan del centro de la ciudad. La relacin entre costos de transporte, vivienda e
ingresos, se conjugan en este enfoque para pronosticar la localizacin de las familias y los
diferentes grupos de ingreso en la ciudad. S la capacidad de pago de una familia se incrementa
y s la demanda de espacio no vara, entonces la familia podr localizarse ms cerca del centro
de la ciudad. El mismo patrn ocurre si la demanda es constante y la familia valora ms su
tiempo libre, entonces se localizar ms cerca del centro y disminuir su tiempo de transporte
para incrementar su tiempo libre. S adems, la capacidad de pago y la valoracin del tiempo
libre no varan, pero la demanda por espacio se incrementa, entonces la familia se alejar del
centro de la ciudad, para obtener un vivienda relativamente ms barata.
La distribucin de familias con diferentes ingresos se explica tambin por las preferencias de
densidad, valoracin del tiempo y elasticidad de la demanda por espacio y vivienda. En una
simplificacin, los grupos de altos ingresos tienen la opcin de vivir cerca del centro de la ciudad
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y as reducir costos de transporte, pero incrementan el costo de la vivienda; alternativamente

estos grupos toman una vivienda ms barata en la periferia de la ciudad incrementando su costo
y tiempo de transporte. Esto pretende explicar la distribucin de los grupos de altos ingresos en
la periferia, pues este enfoque asume que la elasticidad de ingreso para vivienda y espacio es
positiva y que los grupos de altos ingresos prefieren vivir en zonas de baja densidad, en tanto
que los grupos de bajos ingresos viven cerca del centro de la ciudad, consumiendo vivienda de
elevado costo. En este modelo hay dos puntos de atencin: el nfasis en la estructura de la
demanda de vivienda, pues son las unidades familiares la principal unidad de observacin,
mientras que la estructura de las preferencias de las familias es la principal variable explicatoria.
Como se puede ver, la renta del suelo que subyace en todos estos modelos, es abordada como
un fenmeno asocial, como un mecanismo de distribucin racional que asigna el suelo al mejor
postor, y ste, sean familias o empresas, no es visualizado como un ente social, sino solamente
como un ente productivo. El suelo es distribuido a las familias en funcin de su mxima oferta. La
renta en los modelos neo-clsicos es nicamente una funcin de la accesibilidad. La
competencia por sitios accesibles origina que en ellos las rentas sean altas, y las diferencias en
las rentas entre diferentes localizaciones, reflejan las diferencias de accesibilidad de esas
localizaciones. Con este esquema de familias atomizadas que realizan libremente sus
preferencias y en un mercado de suelo urbano dominado por la renta diferencial, los modelos
neo-clsicos buscan demostrar cmo el mercado de vivienda alcanza un equilibrio.

Bibliografa
Bailly, Antoine S. 1978. La organizacin urbana: teora y modelos. Madrid: Instituto de Estudios
de Administracin Local.
Basset, Keith, y John R. Short. 1980. Housing and residential structure. London: Routledge &
Kegan Paul Ltd.
Di Pasquale, Denise, y William C. Wheathon. 1996. Urban economics and real estate markets.
Englewood Cliffs, N. J.: Prentice Hall.
Wingo Jr, Lowdon. 1961. Un modelo econmico de la utilizacin del suelo con fines
residenciales. En Bernardo Secchi, 1968, recopilador, Anlisis de las estructuras
territoriales, 279-299. Barcelona: Gustavo Gili.

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