MINISTRIO PBLICO FEDERAL

Procuradoria Geral da Repblica

N 8642 RJMB / tvm

RECURSO EXTRAORDINRIO N 695.911 - RG / SP

RELATOR
: Ministro DIAS TOFFOLI
RECORRENTE: Teresinha dos Santos
RECORRIDA : Associao de Proprietrios Amigos da Porta do Sol APAPS

RECURSO EXTRAORDINRIO. DIREITO CONSTITUCIONAL. LIBERDADE

DE ASSOCIAO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAO DE
MORADORES. COBRANA DE TAXA DE MANUTENO E
CONSERVAO. POSSIBILIDADE. PRINCPIOS DE EQUIDADE E
ETICIDADE. PRINCPIO DE VEDAO DE ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA. REPERCUSSO GERAL RECONHECIDA NOS AUTOS.
1. O exerccio da liberdade de associao independente das obrigaes
decorrentes das limitaes do direito de propriedade, cujo uso
condicionado ao interesse coletivo e proibio de locupletamento ilcito.
2. Se de um lado h o interesse comum dos moradores de implementarem
infraestrutura e servios que venham a beneficiar a todos, embora no se
configure um condomnio nos termos estritos da lei e no seja ningum
obrigado a se associar, de outro, no razovel que prevalea o interesse
particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando
do esforo alheia.
3. O princpio da vedao do enriquecimento ilcito encontra amparo nos
objetivos da Repblica, como relevante fator na construo de uma
sociedade livre, justa e, principalmente solidria (art. 3, I, da CF). A
negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta
ainda o princpio constitucional da solidariedade, que impe a todos um
dever jurdico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um
todo.
4. Parecer pelo desprovimento do recurso extraordinrio.

Procuradoria Geral da Repblica

SAF Sul Quadra 4 Lote 3 CEP 70.050-900 Braslia/DF

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Parecer n 8642 / RJMB no RE 695.911-RG / SP

Trata-se de recurso extraordinrio fundamentado no art. 102, III,

alnea a, da Constituio Federal contra acrdo proferido pelo Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo, assim ementado:

Cautelar Loteamento Pagamento unicamente da taxa de

fornecimento de gua por associao de proprietrios e
impedimento de possvel corte por inadimplncia Declaratria
Inexigibilidade de cobrana de taxas de manuteno,
conservao de reas do loteamento e demais despesas pela
associao r Improcedncia Inconformismo Desacolhimento
Cerceamento de defesa afastado Ausncia de negao efetiva
quanto prestao dos servios, apta a desconstituir a prova
documental trazida pela r No alegado desconhecimento pela
autora da existncia da associao no momento da aquisio do
imvel Associao que atua em benefcio do loteamento
Figura que se assemelha ao condomnio Ausncia de violao
ao princpio da livre associao: Hiptese em que o morador
usufrui os benefcios oferecidos pela associao Insatisfao e
suposto desinteresse nos servios prestados que no isentam a
autora da obrigao Inegvel acrscimo patrimonial advindo do
trabalho da associao Ausncia de pagamento que constitui
enriquecimento ilcito Omisso na sentena no verificada
Apreciao de todas as questes relevantes Recurso adesivo
Indevida a majorao dos honorrios em razo da complexidade
da matria e do julgamento antecipado Injustificado, no atual
momento processual, o indeferimento da assistncia judiciria
autora Ausncia de fatos suficientes para alterar insuficincia
econmica alegada Sentena confirmada Recursos desprovidos.

O Tribunal de origem entendeu devido o pagamento de taxas de

manuteno e conservao de reas do loteamento fechado, cobradas por
associao de moradores criada com a finalidade de administr-lo.
Rejeitaram-se os embargos de declarao opostos.
O recurso extraordinrio suscita, preliminarmente, a repercusso
geral da matria dado o efeito multiplicador da controvrsia, pois envolve uma
universalidade de pessoas que esto sendo cobradas por taxas ilegais
institudas por associao para manuteno do loteamento, no estando
obrigada a custear despesas com as quais no concorda. Alega haver
bitributao, pois o municpio tambm cobra o IPTU para a manuteno de vias
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pblicas, coleta de lixo e segurana. No mrito, alega afronta aos princpios da

legalidade e da liberdade de associao, insculpidos no art. 5, incisos II e XX,
da Constituio Federal, pois no pode ser compelida a associar-se e a pagar as
obrigaes impostas pela r.
Recurso tempestivo. Contrarrazes em anexo.
Juzo prvio negativo de admissibilidade. Foi provido o agravo de
instrumento interposto.
Em sntese, os fatos de interesse.
Reconheceu-se, nos presentes autos, a repercusso geral da
controvrsia relativa possibilidade de cobrana de taxa de manuteno de
loteamento fechado, a despeito da recusa do recorrente em integrar a
associao que gere os interesses comuns dos moradores. Eis a ementa do
julgado:
DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AO DECLARATRIA DE
INEXIGIBILIDADE
DE
COBRANA
DE
TAXAS
DE
MANUTENAO E CONSERVAO DE REA DE LOTEAMENTO.
DISCUSSO ACERCA DO PRINCPIO CONSTITUCIONAL DA
LIBERDADE DE ASSOCIAO. MATRIA PASSVEL DE
REPETIO EM INMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA
ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS.
PRESENA DE REPERCUSSO GERAL.

Segundo o Ministro Relator Dias Toffoli, a controvrsia extrapolaria o

interesse subjetivo das partes, pois diria respeito correta aplicao, em tais
casos, do princpio da legalidade:
A matria suscitada no recurso extraordinrio, acerca da
efetividade do princpio da liberdade de associao a hipteses
como esta ora em discusso, com a consequente sujeio
cobrana de taxas em loteamentos imobilirios, de ndole
eminentemente constitucional, pois diz respeito correta
aplicao, em tais casos, do princpio da legalidade.
A questo posta apresenta densidade constitucional e extrapola
os interesses subjetivos das partes, sendo relevante para todas
as associaes constitudas nos moldes da recorrida e que esto
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a cobrar taxas anlogas de seus associados, estando sujeitas,

portanto, a deparar com situaes que demandem a apreciao
de pedidos semelhantes ao presente.

I)

PRELIMINAR:

INEXISTNCIA

DE

JUZO

DEFINITIVO

DE

CONSTITUCIONALIDADE

Preliminarmente, cabe notar que o recurso extraordinrio foi

interposto contra acrdo proferido em sede de cautelar. Ocorre, porm, que a
jurisprudncia iterativa do STF firmou entendimento no sentido de no caber
recurso extraordinrio contra deciso que concede ou denega cautelar, ante a
inexistncia de juzo definitivo de constitucionalidade (Smula n 735/STF), ou
seja, h a possibilidade da deciso ser modificada pelo juzo singular mediante
sentena.
Dessa forma, havendo bice intransponvel ao conhecimento do
recurso, parece recomendvel a indicao de outro recurso extraordinrio apto
a representar a controvrsia no mbito da repercusso geral. Alis, tal
providncia foi levada a efeito no RE n 630.147/DF, no qual, extinto o
processo sem julgamento de mrito, deliberou o Plenrio da Suprema Corte em
afetar a repercusso geral a outro RE versando sobre questo idntica.

II) MRITO: LIBERDADE DE ASSOCIAO E COBRANA DE

TAXAS DE MANUTENO E CONSERVAO DE LOTEAMENTO FECHADO

Preconiza a Constituio Federal de 1988 que a poltica de

desenvolvimento urbano tem por objetivo garantir o bem-estar dos habitantes
das cidades. O ideal seria que o Poder Pblico ordenasse o espao urbano com
a finalidade de minimizar o caos instalado nos grandes centros. No entanto, a
insegurana e a precariedade dos servios pblicos em geral leva os moradores
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de loteamentos a se agruparem sob a forma de associaes civis, visando

realizar benfeitorias e servios de interesses comuns. Tais agrupamentos
passam a comportar-se como condomnios: criam regulamentos, elegem
administradores, contratam funcionrios, fecham ruas, constroem portarias com
vigilncia e cobram pelas despesas decorrentes dos servios prestados.
A doutrina define tais loteamentos fechados como sendo aqueles
constitudos, inicialmente, sob a forma da Lei n 6.766/79, mas que se afastam
do loteamento tradicional por terem suas vias e logradouros acesso limitado ao
trnsito de moradores e visitantes, mediante permisso ou cesso de uso pela
municipalidade.1 Na maioria dos loteamentos fechados, no entanto, no h uma
desafetao formal e expressa das reas de uso comum do povo, mas omisso
por parte do poder pblico, que no regulariza as situaes j consolidadas.
Por outro lado, os loteamentos fechados no se confundem com os
condomnios propriamente ditos, pois enquanto naqueles as unidades so
individuais e as reas comuns so pblicas e concedidas por ato precrio do
Municpio; nestes a propriedade indivisa, e as vias internas so de uso comum
e exclusivo dos condminos. Por outro lado, os condomnios so regulados
pelos arts. 1.314 e seguintes do Cdigo Civil, mas os loteamentos fechados
carecem de legislao especfica.2
Quer dizer, se a legislao no acompanha os anseios da sociedade,
esta se adapta e procura novas solues que atendam suas necessidades,
surgindo da o fechamento irregular de loteamentos constitudos sob a gide da
Lei n 6.766/79, cujas reas de uso comum do povo tm sua circulao restrita,
com ou sem autorizao do Municpio.
As associaes de moradores, ao gerirem os loteamentos fechados,
independentemente de uma efetiva relao condominial, ou de desafetao
1

VIANNA, Marco Aurlio de S. Loteamento fechado e loteamento horizontal. Rio de Janeiro: Aide,
1991. p. 29.
2

Na I Jornada de Direito Civil do CJF foi aprovado o Enunciado n 89: O disposto nos arts. 1.331 a
1.358 do Cdigo Civil aplica-se, no que couber, aos condomnios assemelhados, tais como loteamentos
fechados, multipropriedade imobiliria e clubes de campo.
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expressa do Municpio, favorecem a valorizao da propriedade privada pela

agregao de bens e de servios de interesse comuns. Apesar disso, poder
haver moradores que, ancorados no princpio da liberdade de associao, no
aceitem participar do rateio das despesas respectivas.
De fato, a Constituio garante a plena liberdade de associao (art.
5, XVII, da CF), no podendo ningum ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado (art. 5, XIX, da CF). Canotilho afirma que os direitos
fundamentais, dentre eles a liberdade de associao, so direitos constitutivos
do prprio princpio democrtico, inerentes ao Estado Democrtico de Direito3.
O direito fundamental liberdade associativa, num contexto de
pluralismo e intersubjetividade, pressupe o respeito autonomia individual e
autodeterminao da pessoa, a qual est livre para se associar, ou no, e,
estando associada, de participar da vontade coletiva formada a partir das
decises colegiadas e da gesto do condomnio, podendo votar e ser votada, no
caso de pretender integrar a administrao correspondente. O princpio da
socialidade estabelece, no entanto, que no h direitos individuais absolutos,
cuja fruio seja realizada sem limites, mas antes os direitos devem ser
exercidos em benefcio da pessoa com vista convivncia social. 4
Segundo Virglio Afonso da Silva aplica-se a tcnica da ponderao
quando houver um conflito normativo, que se verifica diante da possibilidade
de aplicao, a um mesmo caso concreto, de duas ou mais normas cujas
consequncias jurdicas se mostrem, pelo menos para aquele caso, total ou
parcialmente incompatveis.5

CANOTILHO, J.J. Gomes. Direito constitucional e teoria da Constituio. 7 ed. Lisboa: Almedina,
[ s.d.] p. 290.
4

SANTOS, Romualdo Baptista dos. Princpios sociais contratuais: autonomia privada, funo social e
boa-f objetiva. In: Tartuce, Flvio; Castilho, Ricardo (Orgs.). Direito Civil: Direito Patrimonial e
Direito Existencial. So Paulo: Ed. Mtodo, 2006. p. 238.
5

SILVA, Virglio Afonso da. Direitos fundamentais: contedo essencial, restries e eficcia. 2 ed.
So Paulo: Malheiros Editores, 2012. p. 47.
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Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito,

regulam, na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que no so
excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio das
despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, no constituindo
consequncia do vnculo associativo.
Como se pode notar, o exerccio da liberdade de associao
independente das obrigaes decorrentes das limitaes do direito de
propriedade, cujo uso condicionado ao interesse coletivo e proibio de
locupletamento ilcito. No h, no caso, qualquer coliso entre interesses ou
direitos que justifique a aplicao da tcnica da ponderao.
Se de um lado h o interesse comum dos moradores de
implementarem infraestrutura e servios que venham a beneficiar a todos,
embora no se configure um condomnio nos termos estritos da lei e no seja
ningum obrigado a se associar, de outro, no razovel que prevalea o
interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se
locupletando do esforo alheia.
Os princpios da equidade e da eticidade so universais e se irradiam
por todo o ordenamento jurdico, tendo sido adotado em carter absoluto pelo
Cdigo Civil de 2002, sua finalidade fazer com que as pessoas, em seus
relacionamentos, valorizem ao mximo, o culto do aperfeioamento de sua
convivncia social.6
Um dos consectrios da eticidade o princpio da vedao de
enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 884 a 886 do Cdigo Civil/02, que
condena o incremento patrimonial sem fundamento em ttulo idneo a justific-lo.
O princpio da vedao do enriquecimento ilcito tambm encontra
amparo nos objetivos da Repblica, como relevante fator na construo de uma
sociedade livre, justa e, principalmente solidria (art. 3, I, da CF). A negativa
6

DELGADO, Jos Augusto. A tica e a boa-f no no Cdigo Civil. In: DELGADO, Mrio Luiz; ALVES,
Jones Figueiredo (Orgs.). Novo Cdigo Civil: questes controvertidas. So Paulo: Mtodo, 2006. p. 174.
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de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o

princpio constitucional da solidariedade, que impe a todos um dever jurdico
de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo.7
Em caso anlogo, o Ministro Seplveda Pertence ressaltou que,
mesmo havendo uma associao de moradores em lugar de um condomnio,
no seria admissvel o enriquecimento ilcito de alguns em detrimento do grupo.
Eis o teor do referido julgado:
DECISO : RE, a e c, contra acrdo que tem a seguinte
ementa: 'COBRANA CONDOMNIO HORIZONTAL
OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO DE COTAS PAGAMENTO
DECORRENTE DE SERVIOS PRESTADOS. Tendo o embargante
adquirido imvel em condomnio horizontal, em que as
contribuies recebidas so integralmente revertidas em favor
dos condminos, com a prestao de servios, inclusive de
conservao, cabe a todos o pagamento de sua quota-parte, sob
pena de haver enriquecimento ilcito por parte daquele que, sem
pagar sua parte, usufrui dos servios prestados coletividade.
Fazendo a Associao de Moradores "OFERTA" de prestao de
servios a todos aqueles que adquiriram imveis, que "ACEITA",
tacitamente, pela usufruio contnua daqueles
servios, que
foram institudos em benefcio de toda a coletividade, d-se entre
ambos, o que a doutrina moderna civilista denominou de
RELAO CONTRATUAL DE FATO.
No obstante inexistir obrigatoriedade de participao em qualquer
Associao, seja de que natureza for, em face da regra do artigo
5, inciso XX, da Constituio Federal de 1988, todos aqueles
que usufruem dos servios necessrios, por ela prestados, devem
efetuar a respectiva contraprestao, pagando o respectivo preo.
Rejeio dos embargos impostos.'
Alega-se, em suma, violao do art. 5, XX, da Constituio. Para
alterar a concluso do Tribunal a quo, no sentido da existncia
do condomnio, seria necessrio o reexame de provas e fatos em
que se fundamentou o acrdo recorrido. Firme a jurisprudncia
deste Tribunal no sentido de que o RE no se presta a tal
finalidade (Smula 279). Ademais, ainda que se pudesse admitir
a existncia de uma associao de moradores e no de um
condomnio, o art. 5, XX, da Constituio, no admite
enriquecimento ilcito por parte dos associados em detrimento do
grupo. Nego seguimento ao RE. RE 340561/RJ, Rel. Min.
Seplveda Pertence, DJ 01/02/2005) grifo nosso

MARTINS, Guilherme Magalhes. Condomnio de fato ou irregular: legitimidade da cobrana da

contribuio pela associao de moradores. Revista da EMERJ, v. 11, n 41, 2008. p. 169.
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Ante o exposto, opina o Ministrio Pblico Federal pelo desprovimento

do recurso extraordinrio.

Braslia, 18 de abril de 2013.

Rodrigo Janot Monteiro de Barros

Subprocurador-Geral da Repblica