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MINISTRE DE LENVIRONNEMENT DE LENERGIE ET DE LA MER

MINISTERE DU LOGEMENT ET DE LHABITAT DURABLE

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle


gnration des conventions d'utilit sociale

Rapport n 010269-01
tabli par
Pierre NARRING et Pascaline TARDIVON (coordonnatrice)

Mars 2016

Les auteurs attestent qu'aucun des lments de leurs activits


passes ou prsentes n'a affect leur impartialit dans la rdaction
de ce rapport.

Sommaire
Rsum......................................................................................................................4
Liste hirarchise des recommandations..............................................................9
Recommandations de niveau 1........................................................................................9
Recommandations de niveau 2........................................................................................9
Recommandations de niveau 3......................................................................................10

Introduction.............................................................................................................12
1. Conclues dans lurgence et perues parfois avec scepticisme, les CUS ont
progressivement rvl un certain nombre datouts...........................................14
1.1. Lances dans une certaine urgence, les CUS sinscrivent pourtant dans une
dmarche de longue haleine...........................................................................................14
1.1.1. Les plans stratgiques de patrimoine et les conventions globales de
patrimoine ont constitu les prmices dun dialogue stratgique entre ltat et les
bailleurs sociaux......................................................................................................14
1.1.2. Laffirmation du service dintrt conomique gnral (SIEG) rendu par les
organismes dHLM et les SEM seffectue travers les CUS....................................15
1.1.3. La loi n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de
lutte contre lexclusion (MLLE) a repris son compte les dmarches de
conventionnement mais les a inscrites dans un cadre plus contraignant.................16
1.2. Les conditions de mise en place ont affect le contenu et la qualit des CUS..........18
1.2.1. Le contexte de la politique du logement au moment de llaboration des CUS
a pes sur le contenu des conventions....................................................................18
1.2.2. Les sanctions prvues dans les textes ont crisp les organismes de logement
social et eu un effet contre-productif........................................................................19
1.2.3. Les dlais de signature ont limit la porte de la ngociation........................20
1.3. Malgr ces handicaps de dpart, lutilit des CUS est progressivement apparue aux
deux principaux partenaires.............................................................................................20
1.3.1. Lexercice a constitu pour les services de ltat une occasion de prciser les
enjeux de la politique du logement et dacqurir une vision globale des mtiers du
logement social........................................................................................................20
1.3.2. Les bailleurs pour lesquels le travail sest rvl trs lourd se sont
progressivement appropri loutil CUS et ont dvelopp des dmarches innovantes
................................................................................................................................. 21
1.4. La prise en compte des enjeux de territoire est reste faible....................................22
1.4.1. Larticulation entre CUS et PLH sest rvle impossible...............................23
1.4.2. Quoique formellement associes, les collectivits territoriales se sont
gnralement peu impliques..................................................................................23

2. Les valuations intermdiaires et les volutions institutionnelles survenues


depuis 2010 appellent revoir le contenu des CUS et leur mode dlaboration
...................................................................................................................................25
2.1. Les valuations intermdiaires ont mis en vidence les insuffisances de conception
initiale.............................................................................................................................. 25
2.1.1. Le contenu trs dtaill des CUS limite leur porte stratgique.....................25
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2.1.2. La plupart des indicateurs de la CUS ont demand un investissement lourd


aux bailleurs et se sont finalement rvls peu exploitables....................................25
2.1.3. Lusage que font les services de ltat de ces donnes nest pas perceptible 27
2.1.4. Les valuations ont fourni loccasion de revenir sur les enjeux stratgiques
mais leur priodicit est diversement apprcie......................................................28
2.2. Les EPCI et les mtropoles voient leur rle trs sensiblement renforc dans la
conduite des politiques de logement................................................................................29
2.2.1. La loi n 2014-173 du 21 fvrier 2014 de programmation pour la ville et la
cohsion urbaine comporte des innovations qui auront des consquences pour les
CUS......................................................................................................................... 29
2.2.2. La loi n 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR renforce la place des EPCI
dots dun PLH excutoire dans les dispositifs daccs au logement social.............30
2.2.3. Les lois MAPTAM et NOTRe dfinissent les comptences des mtropoles en
matire dhabitat......................................................................................................30
Larticle 43 de la loi n 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de laction
publique territoriale et daffirmation des mtropoles (MAPTAM) dtaille les
comptences obligatoires et optionnelles de la mtropole.......................................30
2.3. Les bailleurs sont confronts une multiplication des dispositifs contractuels.........31
2.3.1. Les collectivits et les EPCI ont de plus en plus tendance assortir dune
convention leur participation financire au logement social......................................31
2.3.2. ces conventions locales facultatives sajoutent celles que la rglementation
rend obligatoires......................................................................................................33
2.4. Lensemble de ces volutions nest pas sans consquences sur la nature et lchelle
des donnes demandes aux bailleurs...........................................................................34
2.5. Les ambitions portes par ltat en matire de mixit sociale appellent croiser
enjeux sociaux et patrimoniaux.......................................................................................35

3. Afin de garantir prennit et qualit lexercice, il convient de redfinir les


objectifs des CUS et leur mthode dlaboration et de mettre en place un
certain nombre doutils daccompagnement........................................................37
3.1. La multiplicit des contrats liant acteurs publics et bailleurs sociaux rend ncessaire
de rexaminer le fondement des CUS comme instrument de cadrage et de lgitimation
des missions dintrt gnral.........................................................................................37
3.1.1. La CUS constitue le lien contractuel principal entre ltat et chaque oprateur
de logement social...................................................................................................37
3.1.2 Les orientations possibles de la CUS.............................................................38
3.2. Le contenu des CUS doit tre profondment remani.............................................39
3.2.1. La CUS ne peut tre rduite des indicateurs..............................................39
3.2.2. Les indicateurs devraient tre moins nombreux et recentrs sur des enjeux
de moyen terme.......................................................................................................39
3.2.3. Certaines thmatiques devraient tre abordes ou approfondies.................40
3.2.4. Une dure de 6 ans est pertinente et une valuation triennale parat
suffisante................................................................................................................. 43
3.3. Llaboration des CUS doit associer plus fortement les parties prenantes pour en
faire de vrais outils de pilotage........................................................................................44
3.3.1. La structure de la CUS et ses modalits dlaboration doivent permettre
limplication des collectivits territoriales..................................................................44
3.3.2. Les systmes dinformation de ltat et des bailleurs devraient tre adapts
pour fournir les donnes aux chelles de gouvernance...........................................45

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3.3.3. La collaboration avec dautres partenaires, notamment lANCOLS, en amont


de lexercice, peut utilement renforcer la capacit de ngociation de ltat..............46
3.4. ltat doit garder la main pour garantir une vision cohrente mais ses modes
dintervention doivent tre renforcs................................................................................47
3.4.1. La dlgation de comptence aux mtropoles, prsentant plus
dinconvnients que datouts, devrait tre supprime...............................................47
3.4.2. La place et le rle des reprsentants des locataires pourraient tre largis. .48
3.4.3. La mthode de ngociation devrait tre adapte en fonction de la taille des
organismes et des enjeux quils reprsentent par rapport au territoire.....................48
3.4.4. Le pilotage national et rgional serait renforcer..........................................49
3.5. Le dlai de signature des nouvelles CUS doit tre report pour prendre en compte
limpact des rformes rcentes........................................................................................50
3.5.1. Les intercommunalits et les mtropoles ne sont pas encore en ordre de
marche .................................................................................................................. 50
3.5.2. Les dispositifs contractuels relatifs aux politiques dattribution se mettent
progressivement en place et leur agenda risque de se superposer au calendrier des
CUS......................................................................................................................... 50
3.5.3. Les rformes affectant les collectivits territoriales vont peser sur le
droulement de lexercice des CUS.........................................................................50

Conclusion...............................................................................................................52
Annexes...................................................................................................................54
1. Lettre de mission................................................................................................56
2. Liste des personnes rencontres.....................................................................60
3. Les indicateurs des CUS....................................................................................65
4. La segmentation du patrimoine effectue par les bailleurs sociaux............73
5. Dispositifs conventionnels entre collectivits et organismes de logement
social.........................................................................................................................75
6. Circulaire DHUP du 3 novembre 2015 relative aux attributions de logements
sociaux......................................................................................................................79
7. Glossaire des sigles et acronymes...................................................................88

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Rsum
Les volutions institutionnelles qui sont intervenues dans la dernire dcennie ont
accord une part croissante aux collectivits territoriales et leurs groupements
dans la conduite des politiques locales de lhabitat. travers des documents
programmatiques, comme les PLH, et contractuels, sous forme de conventions
bilatrales, un dialogue rgulier sest instaur entre ces collectivits et les
organismes de logement social, pour que les enjeux propres chaque territoire
soient mieux pris en compte dans la mise en uvre de la politique du logement.
Celle-ci na toutefois pas t dcentralise et ltat en reste un acteur
incontournable travers les subventions et avantages fiscaux quil accorde pour le
financement du logement social, mais surtout en tant que garant de laccs au
logement et des quilibres socio-spatiaux.
Il est donc apparu ncessaire au lgislateur de dfinir, ct des documents
conventionnels locaux, un cadre contractuel pluriannuel prcisant les enjeux et les
objectifs liant ltat et les organismes de logement social : cest lobjet des
conventions dutilit sociale (CUS) qui ont t institues par la loi de mobilisation
pour le logement et la lutte contre lexclusion vote en fvrier 2009 et promulgue
en mars 2009.
En 2011, plus de 700 de ces conventions ont t signes pour une dure de 6 ans.
A lapproche du renouvellement de ces conventions, la ministre charge du
logement a souhait que la place dvolue aux collectivits et leurs groupements
dans llaboration des CUS soit expertise. En effet des lois rcentes ont accord
aux mtropoles la facult den assurer le pilotage et la ngociation et, par ailleurs,
les EPCI se sont vu octroyer de nouvelles comptences en matire de gestion de
la demande de logement social et dattributions, ce qui nest pas sans
consquences par rapport au contenu des CUS.
La mission du CGEDD sest donc intresse la faon dont sest droul le
processus dlaboration et de ngociation des CUS ; elle a analys un chantillon
de ces documents et rencontr des lus et des techniciens de diverses
collectivits, des bailleurs sociaux et leurs associations nationales et rgionales,
des associations reprsentatives des intrts des locataires et enfin des services
de ltat pour recueillir leurs expriences et leur avis sur les volutions
souhaitables.
La mission a tout dabord constat que les conditions de lancement avaient pes
sur la qualit de lexercice et sur la perception de son bien fond, les dlais
impartis pour sa ralisation tant peu compatibles avec la complexit des donnes
renseigner, les indicateurs tant nombreux et les chelles de restitution des
donnes, multiples.
Les deux valuations intermdiaires des CUS ont t loccasion de surmonter les
difficults initiales en centrant les changes non plus sur la mthode mais sur les
enjeux que sont le dveloppement dune offre adapte, la rnovation thermique et
laccessibilit aux personnes mobilit rduite dans les projets de rhabilitation du
parc de logements, les conditions daccs au logement social des mnages
reconnus comme prioritaires.

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Aujourdhui les services de ltat, tout comme les organismes de logement social,
reconnaissent lintrt des CUS en tant que support dun dialogue priodique entre
eux, centr sur des sujets stratgiques. Ils saccordent galement reconnatre
quune place plus importante devrait tre faite aux collectivits locales, et en
particulier aux EPCI, en amont du processus.
Les rapporteurs de la mission, leur tour, confirment lapprciation positive porte
sur lutilit des CUS comme vecteur du dialogue entre les principaux acteurs
impliqus dans la politique du logement.
Toutefois, ils prconisent de relativiser le poids des indicateurs et den limiter le
nombre, pour laisser plus de place, en particulier sous forme qualitative,
lapprofondissement de thmatiques comme la politique sociale conduite par les
bailleurs, les loyers et les charges, les enjeux du dveloppement durable au-del
de la seule rnovation thermique, les dmarches visant amliorer la qualit du
service rendu ou la participation des locataires.
En outre, ils suggrent que le rythme biennal des valuations, qui laisse trop peu
de temps pour apprcier la mise en uvre de telles orientations, soit port trois
ans.
La mission considre ensuite que le primtre des EPCI comme territoires de
gouvernance est pertinent, ce qui suppose que certaines donnes relatives au
logement social soient dsormais traites cette chelle, pour faciliter
lappropriation des connaissances et nourrir les changes.
Elle prconise que des temps de travail, auxquels les services de ltat
sassocieraient, soient organiss avec les EPCI qui disposent sur leur territoire dun
parc social significatif. En revanche, elle ne fait pas de la signature de la CUS par
les EPCI une condition de leur validation, car elle estime ncessaire de rappeler
que le cadre de la ngociation est celui qui lie ltat et les organismes, autour
denjeux qui visent la prservation non seulement dquilibres sociaux et
territoriaux, mais aussi financiers, la prennit de chaque organisme tant en jeu.
Cest notamment pour ces raisons que la dlgation de comptence pour
llaboration des CUS, qui peut tre demande par les mtropoles, ne semble pas
pertinente ; lquipe de mission en recommande donc labandon.
Enfin, il semble aux rapporteurs que le calendrier de ngociation de la nouvelle
gnration de CUS, inscrit dans la loi, prvoyant une remise des projets de CUS
aux services de ltat avant le 1er juillet 2016 (pour une signature au 1 er janvier
2017) devrait tre substantiellement desserr et la signature des CUS reporte au
premier janvier 2019.
En effet, si lon veut associer les collectivits et leurs groupements aux rflexions
sur la place du logement social dans les politiques locales de lhabitat, il faut leur
laisser le temps de tirer les consquences des rformes territoriales (fusion de
rgions, cration des mtropoles dont la mtropole du Grand Paris et ses
tablissements publics territoriaux, schmas dpartementaux de coopration
intercommunale) en termes de gouvernance et pour permettre leur acculturation
aux problmatiques du logement.
Ce dlai pourrait tre utilement mis profit par ladministration centrale afin de
renforcer le pilotage et lanimation des services de ltat dans la conduite de
lexercice (adaptation des systmes dinformation, formation des agents,

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documents-cadres de restitution des lments recueillis aux niveaux national et


rgional).
Certaines de ces recommandations pourraient utilement sinsrer dans le projet de
loi en cours dlaboration, connu sous le nom de galit et citoyennet , dont
plusieurs articles traitent des enjeux dvelopps dans les conventions dutilit
sociale.

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Liste des recommandations


1.Affirmer le rle de la convention dutilit sociale comme dispositif
permettant chaque organisme de logement social de faire connatre
ses objectifs et ses ambitions et comme support du dialogue
stratgique avec ltat...............................................................................38
2.Redfinir le contenu de la CUS selon, dune part, un tronc
commun national exposant la stratgie du bailleur et ses objectifs
en permettant des consolidations, dautre part, des donnes et des
complments thmatiques pertinents selon les spcificits de
lorganisme ou les enjeux dun territoire donn (EPCI)........................40
3.Rduire et simplifier la liste des indicateurs obligatoires pour en
faire une srie exploitable et cohrente, en sappuyant sur les
enseignements issus de la premire valuation....................................40
4.Prendre en compte les engagements des bailleurs au titre du
renouvellement urbain dans les indicateurs lis au patrimoine..........40
5.tablir dans la CUS un lien entre les capacits financires des
bailleurs, les moyens mobiliss et les objectifs....................................41
6.Effectuer, pour chaque bailleur, et aux conditions actuelles (surface
corrige ou surface utile) une cartographie de son parc en fonction
des niveaux de loyers...............................................................................42
7.Initier une dmarche conjointe entre lUSH et la DHUP pour unifier le
systme de rfrence des loyers du parc social en gnralisant la
surface utile dici la fin de la deuxime gnration des CUS...............42
8.Prvoir dans le cahier des charges des CUS des dveloppements
qualitatifs relatifs la concertation, aux politiques sociales et au
dveloppement durable............................................................................43
9.Encourager la ralisation de dmarches communes des chelles
pertinentes (rgion, dpartement, bassins dhabitat) entre les bailleurs
confronts des enjeux identiques (ralisation dun diagnostic
commun des besoins et de la demande sur un territoire, mise en
uvre dune mthodologie unifie, coordination des dmarches).....43
10.Conserver la simultanit de lexercice dtablissement des CUS
pour rendre possibles des exploitations nationales ou rgionales
densemble et maintenir la priodicit de 6 ans.....................................44
11.Rduire le rythme des valuations 3 ans, en intgrant lors de
lvaluation intermdiaire des lments de prospective un horizon
de 6 ans, de faon voluer vers un exercice glissant ..................44
12.Prvoir une segmentation du patrimoine des bailleurs par
dpartement et par intercommunalit, de faon permettre aux
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pilotes des politiques locales de disposer dune dclinaison des


objectifs de la CUS et de ses indicateurs, sous rserve de leur
pertinence cette chelle (taille significative du patrimoine concern)
.....................................................................................................................45
13.Renforcer
la
procdure
associant les
collectivits
et
intercommunalits principalement concernes toutes les tapes
essentielles de llaboration et de lvaluation des conventions........45
14.Adapter les systmes dinformation pour permettre lalimentation
des CUS par toutes les sources existantes............................................46
15.Mettre en place un dispositif de formation et dchange
dexprience permettant aux services de ltat, voire aux collectivits
territoriales concernes, dapprhender les enjeux financiers des
oprateurs du logement social................................................................47
16.Solliciter lANCOLS pour fournir un appui de conseil et dexpertise,
en tant que de besoin, aux services chargs de la ngociation et de
lvaluation des CUS.................................................................................47
17.Conserver dans tous les cas ltat comme chef de file de la
ngociation et de lvaluation de la CUS et supprimer la possibilit de
dlgation aux mtropoles.......................................................................48
18.Impliquer davantage les reprsentants des locataires en amont de
la prparation des CUS et leur permettre de mieux apprhender la
stratgie du bailleur et de participer au suivi de sa mise en uvre....48
19.Pour les organismes denvergure nationale (organismes ou
groupes de plus de 100 000 logements), prvoir un cadre nonant le
cas chant la stratgie du groupe et mobiliser un groupe dappui
pour renforcer la capacit de ngociation des services de ltat........49
20.Prsenter un bilan rgional des CUS tous les 3 ans en comit
rgional de lhabitat et de lhbergement, conserver le principe dun
bilan national des CUS et prvoir la diffusion dun rapport publi tous
les 3 ans, sous la supervision dun groupe dappui..............................49
21.Prvoir la prolongation de deux ans de la dure des conventions
actuelles, assortie de lactualisation des objectifs quelles
contiennent, afin de pouvoir engager la deuxime campagne des CUS
en prenant en compte les volutions en cours......................................51

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Liste hirarchise des recommandations


Recommandations de niveau 1
Affirmer le rle de la convention dutilit sociale comme dispositif
permettant chaque organisme de logement social de faire connatre
ses objectifs et ses ambitions et comme support du dialogue stratgique
avec ltat

38

Rduire et simplifier la liste des indicateurs obligatoires pour en faire une


srie exploitable et cohrente, en sappuyant sur les enseignements
issus de la premire valuation

40

tablir dans la CUS un lien entre les capacits financires des bailleurs,
les moyens mobiliss et les objectifs

41

Initier une dmarche conjointe entre lUSH et la DHUP pour unifier le


systme de rfrence des loyers du parc social en gnralisant la
surface utile dici la fin de la deuxime gnration des CUS

42

Prvoir une segmentation du patrimoine des bailleurs par dpartement et


par intercommunalit, de faon permettre aux pilotes des politiques
locales de disposer dune dclinaison des objectifs de la CUS et de ses
indicateurs, sous rserve de leur pertinence cette chelle (taille
significative du patrimoine concern)

45

Renforcer la procdure associant les collectivits et intercommunalits


principalement concernes toutes les tapes essentielles de
llaboration et de lvaluation des conventions

45

Conserver dans tous les cas ltat comme chef de file de la ngociation
et de lvaluation de la CUS et supprimer la possibilit de dlgation aux
mtropoles

48

Prvoir la prolongation de deux ans de la dure des conventions


actuelles, assortie de lactualisation des objectifs quelles contiennent,
afin de pouvoir engager la deuxime campagne des CUS en prenant en
compte les volutions en cours

51

Recommandations de niveau 2
Redfinir le contenu de la CUS selon, dune part, un tronc commun
national exposant la stratgie du bailleur et ses objectifs en permettant
des consolidations, dautre part, des donnes et des complments
thmatiques pertinents selon les spcificits de lorganisme ou les enjeux
dun territoire donn (EPCI)

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Prendre en compte les engagements des bailleurs au titre du


renouvellement urbain dans les indicateurs lis au patrimoine

40

Effectuer, pour chaque bailleur, et aux conditions actuelles (surface


corrige ou surface utile) une cartographie de son parc en fonction des
niveaux de loyers

42

Prvoir dans le cahier des charges des CUS des dveloppements


qualitatifs relatifs la concertation, aux politiques sociales et au
dveloppement durable.

43

Encourager la ralisation de dmarches communes des chelles


pertinentes (rgion, dpartement, bassins dhabitat) entre les bailleurs
confronts des enjeux identiques (ralisation dun diagnostic commun
des besoins et de la demande sur un territoire, mise en uvre dune
mthodologie unifie, coordination des dmarches).

43

Rduire le rythme des valuations 3 ans, en intgrant lors de


lvaluation intermdiaire des lments de prospective un horizon de 6
ans, de faon voluer vers un exercice glissant

44

Mettre en place un dispositif de formation et dchange dexprience


permettant aux services de ltat, voire aux collectivits territoriales
concernes, dapprhender les enjeux financiers des oprateurs du
logement social

47

Solliciter lANCOLS pour fournir un appui de conseil et dexpertise, en


tant que de besoin, aux services chargs de la ngociation et de
lvaluation des CUS

47

Pour les organismes denvergure nationale (organismes ou groupes de


plus de 100 000 logements), prvoir un cadre nonant le cas chant la
stratgie du groupe et mobiliser un groupe dappui pour renforcer la
capacit de ngociation des services de ltat

49

Prsenter un bilan rgional des CUS tous les 3 ans en comit rgional
de lhabitat et de lhbergement, conserver le principe dun bilan national
des CUS et prvoir la diffusion dun rapport publi tous les 3 ans, sous la
supervision dun groupe dappui

49

Recommandations de niveau 3
Conserver la simultanit de lexercice dtablissement des CUS pour
rendre possibles des exploitations nationales ou rgionales densemble
et maintenir la priodicit de 6 ans

44

Adapter les systmes dinformation pour permettre lalimentation des


CUS par toutes les sources existantes

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Impliquer davantage les reprsentants des locataires en amont de la


prparation des CUS et leur permettre de mieux apprhender la stratgie
du bailleur et de participer au suivi de sa mise en uvre

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Introduction
Le CGEDD a t sollicit par la ministre du logement, de lgalit des territoires et
de la ruralit pour valuer la pertinence et la faisabilit dune adaptation des
conventions dutilit sociale (CUS), en vue de faciliter leur articulation avec les
politiques locales de lhabitat.
La principale raison dtre de ces conventions est dnoncer, selon un dispositif
contractuel valuable, les objectifs stratgiques de chaque organisme de logement
social un horizon de 6 ans et de dcliner les modalits du service dintrt
gnral qui lui est confi en contrepartie des avantages, exorbitants du droit
commun, qui lui sont consentis par ltat.
Dans la perspective du renouvellement des conventions dans le courant de lanne
2016, la mission sest donc attache analyser leur contenu, au regard des
finalits qui leur avaient t assignes, et mettre ces finalits en perspective,
compte tenu des volutions sociales, conomiques et institutionnelles survenues
depuis leur signature.
En effet, lenvironnement du logement social a t fortement modifi depuis 2010 :
on a assist ces dernires annes la concentration des patrimoines des
organismes et au regroupement des collecteurs du 1 % logement, tandis que les
subventions publiques tendaient se rarfier et la population loge se
paupriser.
En outre, plusieurs lois, votes en 20141, ont accru le pouvoir des tablissements
publics de coopration intercommunale (EPCI) en matire de politique de lhabitat,
et plus particulirement dattribution de logements sociaux.
Loctroi de ces nouvelles comptences aux intercommunalits fait invitablement
merger la question de leur place, aux cts de ltat, dans le processus
dlaboration et de ngociation des futures conventions. La loi n 2014-58 de
modernisation de laction publique territoriale et daffirmation des mtropoles, dite
MAPTAM, a dailleurs prvu que les mtropoles qui le souhaitent puissent
demander la dlgation de comptence pour le pilotage et lvaluation des CUS.
Il est donc attendu de la mission quelle formule des propositions visant mieux
prendre en compte les enjeux des politiques locales de lhabitat, en amont de la
signature des CUS, sans que soit pour autant remis en cause le caractre
stratgique du document pour les bailleurs sociaux et pour ltat qui reste garant
dun certain nombre denjeux supra-territoriaux.
Pour rpondre cette commande, lquipe de mission a choisi de sintresser
spcifiquement aux CUS relatives au logement locatif social, et de ne pas prendre
en compte celles qui concernent les foyers et laccession la proprit. Les
premires reprsentent plus de 700 conventions. De plus, compte tenu de la
problmatique traiter, lquipe sest essentiellement centre sur les CUS des
offices publics de lhabitat dpartementaux, des entreprises sociales pour lhabitat
et dune socit dconomie mixte nationale (SEM), considrant que la prsence
des collectivits dans la gouvernance des offices publics de lhabitat communaux
1

Loi n 2014-173 du 21 fvrier 2014 de programmation pour la ville et la cohsion urbaine et loi
n 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR

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ou intercommunaux ou des SEM locales tait de nature faciliter la prise en


compte des politiques locales de lhabitat sur leur territoire dintervention.
La mission, qui sest droule doctobre 2015 janvier 2016, a effectu en
parallle :
un travail danalyse des CUS de bailleurs sociaux de diffrentes taille et
origine ;
des entretiens avec les acteurs institutionnels du niveau national : lUnion
sociale pour lhabitat et la Fdration des entreprises publiques locales,
lAssemble des communauts de France, la Direction de lhabitat, de
lurbanisme et des Paysages, Action logement, les associations
reprsentatives des locataires ;
des dplacements dans plusieurs rgions.
Le choix de lle-de-France sest justifi par le grand nombre dorganismes qui y
interviennent ; de plus, les services de lEtat ont une position particulire dans la
ngociation des CUS avec des bailleurs denvergure nationale qui ont leur sige
dans la rgion ; enfin, limminence de la cration de la Mtropole du Grand Paris et
les consquences que cette cration comporte en matire de politique de lhabitat
mritaient que lon sy attarde.
Des acteurs issus des rgions Lorraine et Pays-de-la-Loire ont galement t
rencontrs, car la premire gnration des CUS a t loccasion, linvitation des
associations rgionales dorganismes dHLM, dinitier des dmarches inter-bailleurs
intressantes et pour les directions rgionales de lenvironnement, de
lamnagement et du logement (DREAL) dexercer leur fonction danimation auprs
des directions dpartementales interministrielles sur ce mme sujet.
Enfin, la mission sest rendue dans trois dpartements o des dmarches de
contractualisation entre des collectivits territoriales ou leurs groupements et les
bailleurs fournissent un cadre de rflexion stimulant (Ain, Nord, Rhne).

Rapport n 01026901

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1. Conclues dans lurgence et perues parfois avec scepticisme, les


CUS ont progressivement rvl un certain nombre datouts
1.1. Lances dans une certaine urgence, les CUS sinscrivent pourtant
dans une dmarche de longue haleine
1.1.1. Les plans stratgiques de patrimoine et les conventions
globales de patrimoine ont constitu les prmices dun
dialogue stratgique entre ltat et les bailleurs sociaux
Le nouveau conventionnement, pratiqu par quelques bailleurs dans le cadre
dun protocole conclu entre ltat et lunion nationale des fdrations dorganismes
dHLM (UNFOHLM) en 1997, visait assouplir les modalits du conventionnement
tel quil tait pratiqu depuis la rforme de la politique du logement en 1977. Alors
que le conventionnement dsignait un contrat pass entre le bailleur social et ltat
pour chaque opration subventionne ou agre par ltat, consistant dfinir un
plafond de ressources pour les occupants du logement, un loyer plafond pour
chaque logement pendant toute la dure de la convention et le bnfice de laide
personnelle au logement pour le locataire, lexprimentation se traduisait par un
contrat global entre ltat et lorganisme. Les loyers plafonds pouvaient tre revus
en fonction de la classification des immeubles, celle-ci tant lie, non plus au
financement initial, mais au service rendu ; toutefois, la masse globale des loyers
plafonds devait rester constante. Lobjectif affich tait de mieux caler les loyers au
fonctionnement des marchs locaux de lhabitat et de donner plus de lisibilit aux
locataires sur le niveau de leur loyer.
Le Comit interministriel des Villes du 1er octobre 2001 a dcid dencourager
llaboration, par les bailleurs sociaux, de plans stratgiques de patrimoine
(PSP) visant fixer, sur le moyen et long terme, les volutions de leur patrimoine
dans le souci dune meilleure adaptation de loffre de logements la demande.()
Le PSP traite du devenir du patrimoine au regard des contraintes et des atouts de
son environnement et des capacits financires de lorganisme. Il doit prendre en
compte les objectifs de la puissance publique et les politiques mises en place
localement pour requalifier et renouveler les quartiers dhabitat social 2. Cette
dmarche visait notamment mettre fin la gestion au fil de leau de certains
organismes. Il a mme t dcid qu terme les organismes qui nauraient pas
engag de dmarche de PSP nauraient plus accs aux subventions Palulos3 ,
qualit de service ou dmolition .
La loi n 2004-809 du 13 aot 2004 relative aux liberts et responsabilits locales a
rendu caduque une vision exclusive des relations entre ltat et les bailleurs
sociaux en introduisant les dlgations de comptences pour la programmation
des aides la pierre (article 61), dlgations qui pouvaient tre demandes par les
dpartements ou les EPCI dots dun programme local de lhabitat approuv. De
plus, larticle 63 instaurait les conventions globales de patrimoine, faisant ainsi
passer le conventionnement global du statut de lexprimentation une procdure
de droit commun, facultative toutefois.

Circulaire n 2002-37/UHC/IUH2/14 du 3 mai 2002 Secrtariat dtat au logement

Palulos : prime amlioration des logements usage locatif et occupation sociale

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Cet article de loi avait t prcd dun rapport dinspection conjoint en 2002. 4 La
justification du conventionnement global reposait sur le constat dune inadquation
entre les enjeux locaux des politiques du logement et les modes de financement
trs administrs. La principale innovation consistait alors remettre en cause le
conventionnement au logement pour passer un contrat global entre lEtat et
lorganisme de logement social sur des objectifs et des moyens ngocis en
fonction des enjeux de territoire. Laccent tait notamment mis sur une plus grande
prise en compte du parc existant, les moyens dgager pour son entretien ou son
renouvellement, et la faon dont une politique des loyers revisite permettrait de
mieux servir les enjeux de mixit sociale.
En 2008, une mission relative au financement du logement social instaure dans le
cadre de la rvision gnrale des politiques publiques (RGPP) a prconis de
rendre obligatoire le conventionnement global de patrimoine, en contrepartie de
lexonration dimpt sur les socits ; finalement cette recommandation a t
abandonne, un contrat ne pouvant pas, par essence, tre obligatoire.

1.1.2. Laffirmation du service dintrt conomique gnral


(SIEG) rendu par les organismes dHLM et les SEM
seffectue travers les CUS
En application de la directive 2006/123/CE relative aux services, les tats de
lUnion europenne ont t amens prciser quelles aides ils accordaient aux
services publics en compensation des charges dcoulant de leurs obligations.
En France, les organismes dHLM bnficient de dispositions exorbitantes du
droit commun , notamment au regard de la fiscalit (taux de TVA rduit,
exonration de limpt sur les socits, exonration temporaire de taxe foncire sur
les proprits bties, etc.). Il fallait donc que lEtat justifie ces avantages au regard
des rgles de concurrence.
En 2004, la Cour de justice des communauts europennes (affaire C-280/00 arrt
Altmark) a confirm que le droit communautaire ne sopposait pas la mise
en place ou la subvention de services dintrt conomique gnral, mais a
dtermin quatre conditions remplir pour que ces subventions ne soient
pas considres comme des aides dEtat, ces conditions tant cumulatives :
des obligations de service public clairement dfinies ( le mandat ) ;
un calcul de la compensation des cots de service public objectif et
transparent ;
une compensation limite la couverture des cots occasionns par
lexcution des obligations de service public, en admettant mme le principe
dun bnfice raisonnable ;
le choix du bnficiaire sur la base dun appel doffres ou, dfaut, le calcul
du niveau de la compensation effectu sur la base des cots dune

Rapport dinspection conjoint IGF-CGPC sur le financement du logement social, Henri Guillaume,
Jean-Paul Paufique et alii, 2002. Le rapport dtaillait les principes de mise en uvre ; ils ont t
repris dans les textes dapplication de la loi : classement du patrimoine, cahier des charges de
gestion sociale, modalits de consultation des dpartements et des EPCI, convention unique entre
lorganisme et ltat.
4

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entreprise moyenne, bien gre et adquatement quipe pour excuter les


obligations qui lui sont confies.
La France, contrairement dautres pays de lUnion, disposait dj dun
corpus de textes et de conventions prcisant les attentes de ltat en matire
de logement social et dfinissant les obligations des organismes qui le
produisent et le grent : en tmoignent les nombreuses lois retranscrites
dans le code de la construction et de lhabitation.
Les agrments des oprations de construction ou de rhabilitation et les
conventions APL participaient galement de cet encadrement. Cet ensemble
pouvait ce stade constituer lacte officiel de mandat, mais la CUS est
venue, en quelque sorte, couronner ldifice. La contrainte europenne
justifiait aux yeux des pouvoirs publics un engagement de tous les
organismes dans la contractualisation5.

1.1.3. La loi n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le


logement et de lutte contre lexclusion (MLLE) a repris
son compte les dmarches de conventionnement mais les
a inscrites dans un cadre plus contraignant
Larticle premier de la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre
lexclusion reprend les grands axes contenus dans larticle 63 de la loi
relative aux liberts et responsabilits locales de 2004 et substitue aux
conventions globales de patrimoine les conventions dutilit sociale. Il prcise
les objectifs assigns aux CUS et rappelle que la premire pierre de ldifice
est le plan stratgique de patrimoine (PSP), qui devient ainsi obligatoire.
Aprs finalisation de ce plan, la CUS, conclue pour 6 ans, vise prciser
pour chaque organisme :
sa politique patrimoniale et dinvestissement ;
sa politique sociale, dveloppe dans le cahier des charges de gestion
sociale ;
sa politique en matire de qualit de service rendu aux locataires.
Elle prvoit en outre la possibilit de modulation du supplment de loyer de
solidarit , des drogations aux plafonds de ressources, ainsi que la
remise en ordre des loyers maximaux en fonction du service rendu, dite
ROLM. Cette redistribution des loyers suppose que soit effectu un
classement des immeubles en fonction de leur qualit intrinsque, de leur
environnement, de leur desserte ; ce travail de mise en cohrence des loyers
avec le service rendu est en outre accompagn dun calcul en fonction de la
surface utile (entendue comme la surface habitable augmente de la moiti
des surfaces annexes) qui se substitue la surface corrige ; celle-ci,
calcule partir de nombreux critres de confort, est hrite de la loi 481360 du 1er septembre 1948 sur les loyers.

Il nexiste pas de semblable contrat dans les autres pays de lUE. En Allemagne, lacte de mandat
est la convention signe entre loprateur et la collectivit de rfrence (agglomration) sous le
contrle du Land. Certains Lnder voquent le SIEG dans leur loi rgionale.

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Facultative dans la premire gnration de CUS, la ROLM doit devenir


obligatoire loccasion de leur renouvellement.
En termes de mthode, la loi de 2009 innove sur plusieurs points :
un calendrier unique : les conventions devront toutes tre signes avant le
31 dcembre 2010 ;
des indicateurs, dfinis par dcret en Conseil d'Etat, permettront de mesurer
latteinte des objectifs ;
les CUS deviennent obligatoires pour les organismes dHLM et les SEM de
logement social et des sanctions sont dtailles en cas de non respect du
calendrier pour la signature de la CUS ou de non atteinte des objectifs (voir
1.2.4) ;
des valuations intermdiaires seront ralises tous les 2 ans.
Ce passage dune logique exprimentale et fonde sur le volontariat (la convention
globale de patrimoine) une contractualisation obligatoire et gnralise (la CUS)
traduit la volont de ltat de sassurer de lengagement des organismes de
logement social dans la mise en uvre de ses objectifs.
Sont concerns par la conclusion dune CUS les offices publics de lhabitat, les
entreprises sociales de lhabitat et les SCOOP. 6 En ce qui concerne les socits
dconomie mixte (SEM) et les unions dconomie sociale (UES), elles ne sont
tenues signer une CUS que pour la partie du patrimoine sur laquelle elles
dtiennent un droit rel et pour des logements construits ou rhabilits avec des
aides publiques et conventionns avec le bnfice de laide personnalise au
logement.
Plusieurs interlocuteurs de la mission ont soulign que les dlgations de
comptence accordes aux collectivits en 2004 appelaient en parallle une
affirmation du rle de ltat comme garant des quilibres conomiques et sociaux
du logement social.
Le dispositif contractuel liant, dune part, les collectivits dlgataires des aides
la pierre et ltat depuis la loi n2004-809 relative aux liberts et responsabilits
locales et, dautre part, les organismes de logement social et les collectivits,
devait tre complt par un contrat liant ltat et les organismes. Dans son souci
de recentrer la production sur les zones les plus tendues, le ministre du logement
souhaitait que les CUS soient moins lies aux politiques locales de lhabitat que les
conventions globales de patrimoine ntaient susceptibles de ltre.7
De plus, tout en rappelant que la CUS tient compte des programmes locaux de
lhabitat , ltat se donne pour mission de veiller au maintien de la cohrence et
de la viabilit conomique de chaque organisme, en tant qu entreprise , face
aux attentes des locataires et aux exigences des collectivits territoriales.

socits anonymes coopratives de production et socits anonymes coopratives dintrt


collectif.

Entretiens avec la mission.

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Le dcret n 2009-1486 du 3 dcembre 2009, puis la circulaire dapplication


du 12 avril 2010 sont venus prciser le contenu des CUS et leurs modalits
dlaboration. Les CUS doivent comporter 4 parties :
un classement des immeubles ou ensembles immobiliers, dans la
perspective de la remise en ordre des loyers maximaux (ROLM). Le
classement du parc peut tre effectu par type de financement (PLAI, PLUS,
PLS et PLI) ou en fonction du service rendu, selon que le bailleur souhaite
sengager dans la rvision de la politique de loyers ou non ;
lnonc de la politique patrimoniale et dinvestissement, mesure travers
9 indicateurs (dveloppement de loffre locative sociale, dcompose en
logements familiaux et places dhbergement spcifique, entretien et
rnovation du parc existant, vente aux locataires) ;
les engagements sur la qualit du service rendu (6 indicateurs) ;
le cahier des charges de la gestion sociale qui rcapitule notamment les
engagements en matire dattribution de logements des personnes en
difficults et de prvention des expulsions (9 indicateurs) ;
la performance de la gestion apprcie par le taux de vacance et le cot de
fonctionnement par logement (2 indicateurs).

1.2. Les conditions de mise en place ont affect le contenu et la qualit


des CUS
1.2.1. Le contexte de la politique du logement au moment de
llaboration des CUS a pes sur le contenu des
conventions
Mme si linstauration des CUS sinscrit dans un processus de long terme, il est
indniable que le contexte dans lequel sest effectu leur lancement a pes sur la
perception quont pu en avoir les organismes de logement social et sur la faon
dont ils ont ralis lexercice.
En effet, la fin de la dcennie a t marque par une attitude volontariste de ltat
vis--vis des bailleurs sociaux sur des enjeux daccs au logement (avec le vote de
la loi instaurant le droit au logement opposable en 2007 et ses consquences en
matire de gestion du contingent prfectoral), de mobilit rsidentielle, en
favorisant la vente des logements sociaux aux locataires (protocole sign entre la
ministre du logement et lunion sociale pour lhabitat le 18 dcembre 2007) et
surtout de dveloppement de loffre dans le cadre du plan de cohsion sociale
(2005-2009).
Lanne 2010, au cours de laquelle les bailleurs sociaux ont commenc rdiger
les CUS, a t marque par des dbats trs vifs : lun portant sur la vente des
logements sociaux, le nouveau ministre du logement ayant plaid lors du congrs
HLM de Strasbourg pour que un pour cent du parc locatif social soit vendu chaque
anne, lautre sujet de tension tant la prparation de la loi de finances pour 2011
qui instaurait un prlvement sur le potentiel financier des organismes.

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1.2.2. Les sanctions prvues dans les textes ont crisp les
organismes de logement social et eu un effet contreproductif
Des pnalits significatives ont t imagines pour contraindre tous les bailleurs
sociaux se lancer dans lexercice : le code de la construction et de lhabitation
prcise au L 445-1 que si un organisme dhabitations loyer modr na pas
adress un projet de convention dutilit sociale au reprsentant de ltat du
dpartement de son sige avant le 30 juin 2010, le ministre charg du logement
peut lui retirer une ou plusieurs des comptences mentionnes aux articles L. 4211 L. 421-4, L. 422-2 et L. 422-3, pendant une dure qui ne peut excder cinq
ans.
Le ministre charg du logement peut, en outre, pour la mme dure, majorer la
cotisation due par cet organisme en vertu de larticle L. 452-4, dans une proportion
qui ne peut excder le quintuple du montant initialement d.
Pendant le droulement de la convention, si () le reprsentant de ltat
signataire de la convention constate que lorganisme na pas respect les
engagements dfinis par la convention, il le met en demeure de prsenter ses
observations et, le cas chant, de faire des propositions permettant de remdier
aux manquements constats dans un dlai dun mois. Si cet examen de la
situation de lorganisme dmontre que celui-ci a gravement manqu, de son fait,
ses engagements, le reprsentant de ltat propose au ministre charg du
logement de prononcer une pnalit son encontre8.
Le dcret du 3 dcembre 2009 prcise mme les sanctions infliges aux bailleurs
en cas de non respect des indicateurs relatifs laccueil des mnages ayant des
revenus infrieurs 60% du plafond PLUS (F1) et la mise en vente de logements
sociaux (D1).
En effet, afin de prendre en compte leurs contraintes de fonctionnement et affirmer
la dimension entrepreneuriale de la CUS, la Direction de lhabitat, de lurbanisme et
des paysages a fait le choix de laisser aux bailleurs sociaux le soin de
dcouper leur parc en fonction de leur organisation et de leur gestion ; le dcret
voque la notion de segment pertinent de patrimoine .
La circulaire dapplication prcise quun segment ne devrait pas dpasser 4 5
000 logements et que la taille maximale du segment est ncessairement lchelle
du dpartement.
Le rsultat larrive sest rvl extrmement htrogne (Voir annexe n 4)
Les informations dont disposaient les services locaux de ltat de la part de
ladministration centrale tant souvent imprcises, parfois contradictoires, leur
position sen est trouve affaiblie. Dans la ngociation quelles avaient avec les
bailleurs, les directions dpartementales des territoires (DDT) et les directions
rgionales de lenvironnement, de lamnagement et du logement (DREAL) ont t
8

Le montant de cette pnalit, proportionn lcart constat entre les objectifs dfinis par la
convention et leur degr de ralisation ainsi qu la gravit des manquements, ne peut excder
100 par logement sur lequel lorganisme dtient un droit rel, augment du montant de
lexonration de la taxe foncire sur les proprits bties dont il a, le cas chant, bnfici pour
une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu (). La pnalit est recouvre
au bnfice de la Caisse de garantie du logement locatif social, dans les conditions prvues
lavant-dernier alina de larticle L. 452-5.

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amenes laborer ou accepter des adaptations, mais faute de capitalisation et de


pilotage au niveau national, ces adaptations pouvaient varier dune rgion lautre,
ce qui ne manquait pas de susciter linterrogation dorganismes supra-rgionaux et
poser des questions en termes dgalit de traitement.
1.2.3. Les dlais de signature ont limit la porte de la ngociation
La loi prcisait qu avant le 31 dcembre 2010, les organismes dhabitations
loyer modr concluent avec ltat, sur la base du plan stratgique de patrimoine
mentionn . Compte tenu des dlais de consultation des instances propres aux
bailleurs (le conseil dadministration devait approuver successivement le PSP puis
lengagement dans la procdure dlaboration de la CUS dans le cadre dune
dlibration laquelle devait galement prciser les modalits dassociation des
tablissements publics de coopration intercommunale dots dun PLH et des
dpartements et tre transmise au Prfet -, et enfin le projet de convention), on
peut affirmer que lexercice a t conu entre flou et prcipitation . Comme le
rappelle un chef de service de DREAL, on est pass dune vision trs cadrante
une obligation de signer dans un dlai trs court , ce qui ntait pas la meilleure
garantie dobtenir des documents de qualit.
En dfinitive, les dlais de signature ont t repousss de 6 mois, la date limite
ayant t reporte au 30 juin 2011.

1.3. Malgr ces handicaps de dpart, lutilit des CUS


progressivement apparue aux deux principaux partenaires

est

1.3.1. Lexercice a constitu pour les services de ltat une


occasion de prciser les enjeux de la politique du
logement et dacqurir une vision globale des mtiers du
logement social
La dlgation des aides la pierre aux EPCI et aux dpartements qui le
souhaitaient, puis, en 2010, la rorganisation de ladministration territoriale,
confiant le pilotage de la politique sociale du logement aux directions
dpartementales de la cohsion sociale (DDCS), ont considrablement rduit les
relations des directions dpartementales des territoires (DDT) avec les bailleurs
sociaux. Les deux directions dpartementales nont, chacune, quune vision
parcellaire de lactivit des organismes de logement social.
De ce point de vue, les CUS ont constitu pour elles une opportunit de travailler
ensemble pour prciser aux bailleurs les objectifs de politique publique dans le
dpartement, travers des notes denjeux, et de se doter dune vision globale de
lactivit des bailleurs.
Cet exercice a galement permis de raffirmer le rle des DDT dans leur mission
de contrle permanent des organismes.
Lchange avec ceux-ci sest rvl dautant plus intressant que cest au niveau
des directions que le dialogue sest institu : ce fut une occasion de crer un lieu
de dialogue dgal gal entre nous et les organismes . Pour reprendre
lexpression dun bailleur chacun a beaucoup appris de lautre . Il semble
toutefois que le ressenti des bailleurs ayant un patrimoine modeste soit moins

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positif car, dans leur cas, il est arriv que les changes avec les services de ltat
naient pas dpass le stade de lcrit.
Les directions rgionales de lamnagement et de lenvironnement (DREAL)
rencontres par la mission ont anim le rseau des directions dpartementales
interministrielles au moment de llaboration des CUS, ainsi qu celui des
valuations, et assur le lien avec les associations rgionales de bailleurs.
Du point de vue des DREAL et des DDT, la plus-value des CUS tient au processus
lui-mme - On repre des points de vigilance et on revient dessus intervalles
rguliers -, la vision globale de lorganisme quelles permettent, y compris sur
des sujets qui ne relvent pas des indicateurs (comme le fonctionnement de la
gouvernance) et au suivi dans le temps.
Ce dialogue cibl sur la stratgie permet galement de comparer les pratiques des
bailleurs, parfois trs diffrentes sur un mme territoire, en matire de gestion
locative ou de vente de logements, par exemple.

1.3.2. Les bailleurs pour lesquels le travail sest rvl trs lourd
se sont progressivement appropri loutil CUS et ont
dvelopp des dmarches innovantes
La complexit du travail demand aux bailleurs a t unanimement souligne, en
particulier lorsquil sest agi de renseigner certains indicateurs lchelle de soussegments (en zone tendue, par segment de patrimoine en ZUS et hors ZUS), ce
qui a ncessit une adaptation des systmes dinformation des bailleurs.
Si lun des acquis des CUS est davoir finalement oblig les derniers bailleurs qui
ne lavaient pas encore fait se doter dun plan stratgique de patrimoine 9,
dautres, les plus nombreux, qui disposaient dj doutils de pilotage, estiment que
la dure de 6 ans ne fait pas vraiment sens. Ils laborent gnralement des plans
moyen terme (sur 10 ans) qui sont revus rgulirement. La temporalit des CUS
vient donc, pour eux, se superposer des projections plus lointaines, sans relle
valeur ajoute. Ils soulignent en outre que la CUS ignore certains pans de leur
activit, tels que la politique daccession ou le renouvellement urbain.
Certains des organismes interrogs considrent, toutefois, que la CUS a constitu
une opportunit de revisiter lensemble de leurs activits, de leurs enjeux et de
leurs objectifs, dautant que les politiques visant une meilleure accessibilit des
personnes mobilit rduite et une moindre consommation dnergie (dans la suite
du Grenelle de lenvironnement ) appelaient une rvision des plans stratgiques
de patrimoine.
Les interlocuteurs de la mission ont soulign que les CUS ont engendr quelques
bnfices secondaires .
Le travail de formalisation effectu a permis de faire montre de plus de pdagogie
et de transparence vis--vis des administrateurs et des partenaires (tels que les
reprsentants des locataires et des collectivits territoriales). Ainsi lentreprise
sociale pour lhabitat Alliade labore-t-elle un tableau de bord, nourri des

Un document de travail de lUSH estimait en 2011 11 % la part de ces organismes (qui ne


dtiennent toutefois que 5 % des logements sociaux)

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indicateurs de la CUS, et le prsente chaque anne aux membres du conseil


dadministration.
Dautres organismes se servent de leur CUS comme dun outil de management
des quipes (Partenord). Le classement du patrimoine donne du sens au travail
des quipes pour programmer la politique dentretien et de rhabilitation (Alliade).
On cherche faire en sorte que la CUS napparaisse pas comme un exercice de
style et quelle soit utilise dans les mthodes dvaluation interne (Immobilire
3F) ou de reporting entre les agences et le sige par exemple, lorsque les
segments sont cals sur des units de gestion.
La prparation et la ngociation des CUS ont par ailleurs t lorigine de
dmarches inter-bailleurs, sous lgide des associations rgionales (Lorraine,
Normandie, Auvergne), ou dpartementale (Loire-Atlantique, Rhne, Loire) de
bailleurs sociaux, afin de dfinir des mthodes de travail ou des dispositifs
communs, en vue dadopter une dfinition commune des indicateurs lorsque ceuxci taient trop imprcis, de penser la communication en direction des EPCI, et
surtout de prparer la remise en ordre des loyers 10. Celle-ci, facultative pour la
premire gnration des CUS, na t mise en place que par une quarantaine de
bailleurs au niveau national.
Dans le Nord et en Loire-Atlantique, la DDT a cofinanc avec lassociation
rgionale des bailleurs une tude pour anticiper les consquences de cette
possible redistribution des loyers.

1.4. La prise en compte des enjeux de territoire est reste faible


Larticulation entre la dimension verticale de la CUS, qui affirme lunicit de la
stratgie du bailleur, et les politiques locales de lhabitat est une gageure. Comme
le rsume trs justement la DDT du Rhne : la ngociation dune CUS est le
croisement impossible entre un projet dentreprise pour laquelle les projets
politiques de territoires ne sont que des lments de contexte, et des projets
politiques de territoires (ports par ltat, les dpartements ou les EPCI) pour
lesquels les bailleurs sociaux ne sont que des contributeurs .
Bien entendu cet enjeu ne sapprcie pas de la mme faon selon que le bailleur
est rattach une collectivit, ce qui est le cas des offices publics de lhabitat
communaux ou intercommunaux et des SEM locales de logement social, ou bien
que son territoire de rfrence est plus large et moins soumis la gouvernance
locale (offices publics dpartementaux, ESH, SEM nationales). Les observations
figurant ci-aprs concernent en consquence les bailleurs de la seconde catgorie.

10

Cette redistribution des loyers en fonction du service rendu devait se faire sur la base dune
analyse du patrimoine et de son environnement et dboucher sur un classement des immeubles.
Or, il arrive assez frquemment que plusieurs bailleurs soient prsents sur un mme quartier. Il
est donc apparu ncessaire dharmoniser les critres de service rendu.

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1.4.1. Larticulation entre CUS et PLH sest rvle impossible


Bien que la loi MLLE 11 et ses textes dapplication recommandent aux services de
l'Etat de veiller la cohrence entre CUS et PLH 12, cet exercice sest rvl
impossible pour plusieurs raisons. Tout dabord, la segmentation de patrimoine
laisse linitiative des bailleurs ne permettait aucune agrgation : les bailleurs
prsents sur un mme territoire de PLH ayant dcoup leur parc en segments non
homognes, aucune comparaison ntait possible avec les objectifs des PLH.
De plus, lagenda de la CUS et celui du PLH ne sont pas articuls. En
consquence, leurs objectifs ne peuvent strictement concider, sauf ce que les
deux documents soient conclus en mme temps.
Enfin, le contenu irraliste de certains PLH incite parfois ne pas suivre cette
recommandation au pied de la lettre.
Toutefois, certains bailleurs ont fait le choix de dcliner leurs indicateurs par EPCI
ou groupes dEPCI, tels Partenord (OPDH du Nord), OSICA ou Immobilire 3F qui
a mme bti un systme dinformation spcifique pour cela, ayant choisi de ne
pas faire de CUS de groupe pour ne pas sloigner de lobjectif de
territorialisation .

1.4.2. Quoique formellement associes, les collectivits


territoriales se sont gnralement peu impliques
La loi MLLE de 2009 prcise que Les tablissements publics de coopration
intercommunale dots dun programme local de lhabitat et les dpartements sont
associs, selon des modalits dfinies par dcret en Conseil dtat, llaboration
des dispositions des conventions dutilit sociale relatives aux immeubles situs
sur leur territoire. Ils sont signataires des conventions dutilit sociale conclues par
les organismes qui leur sont rattachs et peuvent ltre pour les organismes
disposant dun patrimoine sur leur territoire .
Les modalits de cette association sont prcises dans la circulaire du 12 avril
2010 : ni concertation ni consultation formelle ; lassociation ne doit pas sentendre
au sens juridique mais plutt comme une mthode de travail qui ne donne aucun
pouvoir de blocage aux collectivits territoriales ou EPCI associs .
Lassociation des EPCI et des dpartements sest rvle trs lourde organiser
pour les bailleurs et la plupart dentre eux estiment quil ny a pas toujours eu
beaucoup de rpondant .
Dans le calendrier qui leur tait assign, les bailleurs ont eu procder la
consultation des collectivits sur une priode trs courte, qui sachevait, en tout
tat de cause, un mois avant la remise du projet de CUS au prfet. Ledit projet
devait, en outre, leur tre transmis un mois avant.
11

CCH Art.L. 411-9.-Les organismes dhabitations loyer modr laborent un plan stratgique
de patrimoine () en tenant compte des orientations fixes par les programmes locaux de
lhabitat

12

La circulaire du 12 avril 2010 prcise que la politique patrimoniale et dinvestissement de


lorganisme doit tre cohrente avec les besoins des territoires en particulier lorsquils sont
exprims dans les PLH mais elle ajoute que la relation juridique entre CUS et PLH nest pas
une relation de compatibilit ou de conformit. De plus, le PLH doit tre excutoire pour que cette
recherche de cohrence soit effectue.

Rapport n 01026901

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Les formes de lassociation ont t trs varies : face face lorsque le patrimoine
dtenu sur une commune ou une agglomration tait important, runions
regroupant plusieurs communes ou EPCI dans les autres cas.
titre dillustration, la Socit nationale immobilire (SNI) qui est prsente dans 55
dpartements a d organiser 17 runions en trois semaines pour rencontrer 115
EPCI et dpartements.
LUSH souligne que la participation des collectivits a t dautant plus intense que
ces dernires simpliquaient de longue date dans les politiques du logement et non
en fonction du seul exercice de la dlgation de comptences des aides la pierre.
Certains dlgataires comme Mtropole Europenne de Lille y ont vu loccasion
dchanger avec les bailleurs sur leur plan de patrimoine et de constituer une base
de donnes (SIG logement social) utile aux lus prsents dans les conseils
dadministration des 13 organismes prsents sur le territoire mtropolitain.
Lorsquils se sont dplacs, les lus rencontrs ont essentiellement fait porter les
changes sur le dveloppement de loffre y compris avec des exigences en termes
de typologie ou de surface. Certains bailleurs soulignent que les changes avec les
lus ont t loccasion dattirer leur attention sur la ncessaire mise en cohrence
des objectifs du PLH en matire de production avec leurs documents durbanisme
ou leur politique foncire.
Les autres centres dintrt ont t la rnovation thermique et la matrise des
charges, la vente aux locataires, les politiques de peuplement et ladaptation des
logements ou de la politique de mobilit au vieillissement de la population. Il a pu
arriver que des collectivits formulent des attentes en contradiction avec les
objectifs de ltat.

Rapport n 01026901

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2. Les
valuations
intermdiaires
et
les
volutions
institutionnelles survenues depuis 2010 appellent revoir le
contenu des CUS et leur mode dlaboration
2.1. Les valuations intermdiaires ont
insuffisances de conception initiale

mis

en

vidence

les

2.1.1. Le contenu trs dtaill des CUS limite leur porte


stratgique
Les bailleurs, et en particulier ceux qui staient dj engags dans les conventions
globales de patrimoine, ont t surpris en dcouvrant larchitecture du document
produire, tel que la dfinie la circulaire du 12 avril 2010. Tandis que les premires
visaient donner plus de marges de manuvre aux bailleurs, le cadre de la CUS
leur est apparu comme rigide et unilatral, puisquil ne comportait aucun
engagement du ct de ltat.
Les bailleurs reprochent dabord aux CUS le caractre normatif et national des
indicateurs, qui mconnat la diversit des situations locales : au moment o les
CUS ont t signes, la connaissance de la demande tait encore lie aux PLH et
lexistence de quelques observatoires locaux. Aussi, la focale mise sur loffre
nouvelle ne sest pas rvle partout opportune. Il en va de mme pour les
indicateurs relatifs laccueil des mnages bas revenus ou ceux qui sont
reconnus prioritaires au titre du DALO, mnages logs sans difficults dans les
zones peu tendues.
Le choix des indicateurs fait question, tant ceux-ci relvent de registres diffrents :
certains constituent des objectifs atteindre (production, rnovation thermique,
vente de logements) tandis que dautres sont plutt des indicateurs de gestion
(vacance, impays, cot moyen de fonctionnement).
Enfin, dans une priode de forte concentration du parc par rachat de patrimoine, il
na pas t permis de procder des avenants pendant la dure de la CUS ; outre
que cela amoindrit la porte stratgique du document, la qualit des indicateurs
renseigns en est affecte puisque les objectifs ont t ngocis sur une base
diffrente.
En revanche, la mission note que les engagements contenus dans les conventions
ne sont aucunement rfrs aux capacits de financement de lorganisme (sauf
lorsque le bailleur traite cette dimension, de son propre chef), ce qui ne peut
manquer dinterroger sur la porte relle de la convention.

2.1.2. La plupart des indicateurs de la CUS ont demand un


investissement lourd aux bailleurs et se sont finalement
rvls peu exploitables
La production de ltat des lieux initial pour chaque indicateur, partir duquel les
organismes devraient contractualiser avec ltat, a ncessit une adaptation des
outils informatiques des bailleurs, voire des traitements la main, car il ntait pas
possible de faire des extractions automatiques, compte tenu, notamment, des
dfinitions des indicateurs (diffrentes de celles utilises par les fdrations
Rapport n 01026901

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dorganismes, comme la vacance de plus de 3 mois ) ou des dcoupages


oprs (segments, ZUS, hors ZUS).
Lannexe 3 reprend les observations souleves par les services de ltat et les
organismes de logement social sur chacun des indicateurs. On mentionnera ciaprs les principales critiques.
La plupart des indicateurs renseigner devaient tre restitus en pourcentage, ce
qui empche toute agrgation lorsque, par chance, le territoire de rfrence est
homogne.
Les indicateurs lis au dveloppement et la gestion du patrimoine nont
globalement pas fait question sur le fond (mais parfois sur certaines dfinitions,
en particulier pour loffre dhbergement). Lindicateur C3 (nombre de DPE raliss
dans les 18 mois suivant la signature de la convention) a t trs critiqu, car la
fiabilit des diagnostics de performance nergtique (DPE) est conteste et
nombre de bailleurs ont prfr se rfrer dautres dispositifs (et notamment des
audits nergtiques). Paris, loffice public Paris-Habitat se rfre aux exigences
du Plan climat de la capitale, beaucoup plus contraignant.
Les indicateurs sociaux ont t particulirement remis en cause par les
bailleurs, car ces derniers considrent quils ne peuvent sengager sur des objectifs
dont ils nont pas la matrise : impays de loyers, vacance, mobilit des locataires.
Lchelle de restitution demande pour lindicateur relatif laccueil des mnages
bas revenus (60 % du plafond PLUS) a galement fait lobjet de vives critiques,
puisque le bailleur doit fournir les donnes selon une triple entre : par segment
/au sein de chaque segment, en fonction de la catgorie de classement de
limmeuble par niveau de service rendu /en ZUS et hors ZUS).
Les indicateurs de qualit de service ont t accepts dans leur principe, car
ils renvoient lactivit du bailleur. Si la prvention et le traitement des pannes
dascenseur ou de chaudire constituent un enjeu de taille, le renseignement des
indicateurs a constitu une gageure. Lun des bailleurs rencontrs a indiqu la
mission avoir rengoci les contrats des prestataires aprs llaboration de la CUS
et leur avoir demand dexercer un suivi des pannes en fonction des segments
figurant dans la CUS. Les organismes insistent beaucoup sur les dmarches visant
amliorer la qualit du service rendu, quils dveloppent en interne (chartes
qualit, normes ISO) et aussi dans le cadre des conventions conclues avec les
collectivits pour labattement de taxe foncire sur les proprits bties (voir 2.2).
La finalit des indicateurs de gestion est encore aujourdhui difficile percevoir,
sachant quils sont analyss par lagence de contrle du logement social
(ANCOLS) dans le cadre des contrles quelle effectue. De plus, les bailleurs
disposent de dispositifs de veille grce leurs fdrations et aux revues de
prvention avec la Caisse des dpts, leur principal prteur. Lorsquils sont
dclins lchelle du segment de patrimoine, ces indicateurs nont pas de sens,
de lavis mme de lagence nationale de contrle du logement social (ANCOLS) qui
estime quils devraient tre apprhends lchelle du bailleur.

Rapport n 01026901

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2.1.3. Lusage que font les services de ltat de ces donnes


nest pas perceptible
Eu gard au temps pass pour le recueil des donnes (et au cot induit), les
bailleurs dplorent de navoir eu aucun retour des services de ltat sur les
indicateurs () fournis .
De fait, dans la plupart des dpartements, les services de lEtat nont pas t en
mesure dexploiter le matriau considrable transmis par les organismes dHLM et
les SEM, en raison des lacunes mthodologiques de dpart mais aussi faute de
moyens humains et techniques. Lorsquils lont fait, ctait seulement usage
interne : certaines DDT ont mis en place des tableaux de bord partir des CUS
(Loire-Atlantique,
Maine-et-Loire,
Nord) ;
la
direction
rgionale
et
interdpartementale pour lhbergement et le logement dle-de-France a effectu
un travail de comparaison des cots de gestion avec la mdiane des bailleurs de la
mme famille prsents dans la rgion et avec les normes dfinies par les
fdrations dorganismes. La mission, de son ct, na pas eu connaissance de
donnes exploites par les services de ltat et rendues publiques lchelle
dpartementale ou rgionale.
Les outils la disposition des services de ltat se sont rvls insuffisants
pour apprcier les donnes fournies, tant au moment de ltat des lieux que lors
des valuations intermdiaires.
Dans la plupart des cas, ce sont les organismes qui ont transmis aux DREAL ou
aux DDT les documents destins servir de supports lvaluation.
Pour apprcier latteinte des objectifs indiqus dans la CUS, les services de lEtat
ont d procder la vrification des donnes.
Or les sources qui sont leur disposition ne leur permettent pas toujours de
raliser lexercice en temps rel : ainsi le rpertoire du parc locatif social (RPLS),
qui fournit un grand nombre de variables par logement, nest disponible pour les
services que 2 ans aprs le renseignement de linformation par chaque organisme.
Concernant les indicateurs de gestion, loutil de suivi BOLERO (base dobservation
du logement tude et rfrencement des organismes) donne des informations
dcales dans le temps (2 ans) et incompltes, puisque les socits dconomie
mixte ny figurent pas.
Enfin, CROCUS (collecte et rcolte des objectifs des CUS), conu spcifiquement
pour lvaluation des CUS, a certes fourni un cadre commun de recueil de
donnes, mais il ne permet de rentrer que les objectifs des bailleurs par segment
pour chaque indicateur, et non les rsultats. Il se rvle donc impossible deffectuer
des cumuls, des comparaisons ou des synthses. Cela reprsente un fastidieux
travail de saisie (deux mois et demi en le-de-France pour 142 CUS) que certaines
DREAL ont refus deffectuer, prfrant consacrer leurs moyens au dialogue avec
les bailleurs.

Rapport n 01026901

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2.1.4. Les valuations ont fourni loccasion de revenir sur les


enjeux stratgiques mais leur priodicit est diversement
apprcie
Si certains bailleurs expriment scepticisme et frustration, lorsque les changes
avec la DDT ont t limits une approche comptable , cible sur lvolution
dans le temps des indicateurs, dautres soulignent la qualit du dialogue, lorsque
lon voque les enjeux de territoire et que lon prend le temps de situer les chiffres
dans leur contexte. Comme le rsume une DDT : Les indicateurs nont servi
qu faire dmarrer la discussion, on les a ddramatiss .
Lapprciation des bailleurs se rvle assez diffrencie selon les territoires :
positive dans les dpartements urbains o les DDT disposent encore dagents
ddis au suivi des organismes, beaucoup moins favorable dans les dpartements
de taille moyenne, sans doute moins outills.
Dans toutes les rgions o sest rendue la mission, il se confirme que le dialogue a
essentiellement port sur les aspects patrimoniaux et les attributions.
Les objectifs de dveloppement de loffre ont t regards de prs par les services
de ltat. En le-de-France, compte tenu de la tension du march et des besoins en
logements, ce sujet a t au cur des ngociations initiales et des valuations :
pour tous les bailleurs qui relevaient de son niveau, la DRIHL a mesur leur taux
deffort , cest--dire le flux de nouveaux logements rapport au stock, ainsi que
lautofinancement net rapport aux loyers. Dans cette mme rgion, il sest parfois
rvl difficile dobtenir de certains bailleurs une dclinaison de loffre venir par
type de financement, voire de peser sur sa r-orientation (en faveur des PLA-I 13
notamment) ; lexercice a t pour la DREAL Nord-Pas-de-Calais loccasion
dinsister sur lobjectif daccessibilit financire des logements produire.
Les objectifs et moyens que se donnent les bailleurs sociaux en matire de
rnovation nergtique ont t le second thme sur lequel les changes se sont
concentrs.
Le respect des orientations visant accrotre laccs au logement des mnages les
plus modestes ou reconnus ligibles au DALO travers les politiques dattribution,
a constitu le troisime thme dchange privilgi.
cette occasion les DDCS, peu prsentes au lancement des CUS, ont pu faire
valoir les objectifs de la politique sociale ; nanmoins, la fragilit des indicateurs
sociaux a pu peser sur les changes et certains sujets tels que la prvention des
expulsions ou laccompagnement social nont pas t trs dvelopps, notamment
dans leur dimension qualitative.
En matire de politique de loyers, la modulation du supplment de loyer de
solidarit (SLS), importante pour les bailleurs qui souhaitaient en faire un outil de
mixit, na pas t un sujet trs souvent abord.
Si lexercice dvaluation a t globalement jug positif par les services de ltat,
ceux-ci disent en avoir parfois prouv les limites.
Dune part, compte tenu du travail que ces valuations occasionnent, dans un
contexte de dcrue rgulire des effectifs, le rythme biennal parat trs, voire trop
13

PLA-I : prt locatif aid dintgration

Rapport n 01026901

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rapproch.14 Ce constat est assez partag par les bailleurs qui pointent la lourdeur
de lexercice mais aussi sa pertinence relative, la production de certaines donnes
tous les deux ans ne faisant pas sens.
Dautre part, les modalits mises en place pour le suivi des CUS des bailleurs dont
le patrimoine se situe dans plusieurs dpartements ou rgions ne se sont pas
rvles trs opratoires. La coordination exerce, en principe, par la direction
dpartementale ou rgionale dont relve le sige de lorganisme na pas toujours
pu seffectuer, les directions des autres dpartements (ou rgions) o le bailleur est
implant ne lui ayant pas systmatiquement transmis les informations ou avis
prvus par les textes. Dans ces conditions, il tait difficile, pour la direction en
charge de la ngociation, davoir une vision globale des objectifs du bailleur sur les
diffrents territoires.
De plus, il semble y avoir quelque artifice prtendre quune direction de ltat,
mme rgionale, puisse vritablement ngocier avec un bailleur qui possde
plus de cent mille logements rpartis sur tout le territoire mtropolitain. Des
exemples cits la mission rendent compte dune certaine impuissance lorsquun
bailleur refuse de renseigner certains indicateurs ou de sengager sur des objectifs
demands par ltat.
Les griefs exprims par les bailleurs sociaux vis--vis du caractre dtaill des
CUS sont renforcs par la multiplication des cadres conventionnels qui leur sont
imposs.

2.2. Les EPCI et les mtropoles voient leur rle trs sensiblement
renforc dans la conduite des politiques de logement
En 2014 et 2015, plusieurs lois ont confi aux EPCI et aux mtropoles les moyens
de jouer un plus grand rle dans la conduite des politiques du logement.

2.2.1. La loi n 2014-173 du 21 fvrier 2014 de programmation


pour la ville et la cohsion urbaine comporte des
innovations qui auront des consquences pour les CUS
Tout dabord, larticle 6 de la loi confie le pilotage des contrats de ville aux EPCI (
lexception des territoires situs dans les DOM) ; il donne la possibilit un grand
nombre dacteurs locaux dtre signataires de ces contrats et, parmi eux, figurent
les organismes dHLM et les SEM.
La gographie prioritaire est revue de faon significative (article 5) et fait apparatre
un nouveau territoire dintervention : le quartier prioritaire de la politique de la ville
(QPV), dont le primtre est dfini en fonction dune mthodologie renouvele ; les
anciens zonages sont supprims, en particulier les zones urbaines sensibles
(ZUS).
Enfin, en vue de promouvoir une plus grande mixit sociale dans les
agglomrations, larticle 8 prvoit quune convention est conclue entre les
principaux acteurs concerns, ds lors quun contrat de ville comporte un ou
plusieurs QPV. Cette convention dfinit en particulier des objectifs de mixit sociale
lchelle intercommunale quil conviendra de mettre en uvre travers les
14

Lvaluation des conventions globales de patrimoine devait, elle, se faire tous les 3 ans.

Rapport n 01026901

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attributions et les mutations, ainsi que les cooprations instaurer entre


partenaires, tout particulirement entre rservataires de logements sociaux.
Depuis la publication de linstruction du gouvernement du 3 novembre 2015 15, cette
convention est communment appele convention dquilibre territorial .(voir
annexe relative aux dispositifs relatifs aux attributions).

2.2.2. La loi n 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR renforce


la place des EPCI dots dun PLH excutoire dans les
dispositifs daccs au logement social
En effet, larticle 97 leur confre la responsabilit dlaborer un plan partenarial de
gestion de la demande de logement social et dinformation des demandeurs de
logement social (PPGD), dont la mise en uvre repose sur un dispositif de
connaissance et de gestion et la mise en place dun service intercommunal
daccueil et dinformation des demandeurs.
En outre, facult est donne aux mmes EPCI de crer une confrence
intercommunale du logement dont le rle sera de dfinir, au niveau du territoire de
lEPCI, des objectifs dattribution et de mutation, ainsi que les modalits de
coopration entre les rservataires de logements sociaux, ce qui est tout fait
dans le droit fil des dispositions de la loi dorientation pour la ville, vote un mois
plus tt.
Deux autres articles de la loi ALUR intressent galement les bailleurs sociaux :
larticle 114 qui prvoit le rattachement des offices publics de lhabitat
communaux aux EPCI compter du 1er janvier 201716 ;
larticle 122 qui rend obligatoire la signature par les EPCI des CUS des
organismes possdant ou grant plus de 20 % des logements sociaux situs
sur leur territoire.
Les lois portant organisation du territoire contribuent galement au renforcement
des EPCI et des mtropoles dans la gouvernance des organismes et ouvrent la
porte de nouvelles dlgations de comptences, dont plusieurs concernent les
enjeux du logement social.

2.2.3. Les lois MAPTAM et NOTRe dfinissent les comptences


des mtropoles en matire dhabitat
Larticle 43 de la loi n 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de laction
publique territoriale et daffirmation des mtropoles (MAPTAM) dtaille les
comptences obligatoires et optionnelles de la mtropole.

15

Instruction du gouvernement relative la mise en uvre dune politique intercommunale des


attributions (NOR ETLL1523520J non publie au JO) : voir annexe 6

16

Un office ne peut plus tre rattach une commune, ds lors que cette dernire est membre
dun tablissement public de coopration intercommunale comptent en matire dhabitat. Ce
dlai est port quatre ans lorsque la commune de rattachement de loffice devient membre dun
tel tablissement public de coopration intercommunale ou bien lorsque cet tablissement se dote
de la comptence habitat

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Dans la premire catgorie figure la politique locale de lhabitat, dcline travers


le PLH, la politique du logement, lamlioration du parc de logements et la
rsorption de lhabitat insalubre, lamnagement et la gestion des aires daccueil
des gens du voyage.
Concernant les comptences dont la mtropole peut demander la dlgation, le
lgislateur a retenu lattribution des aides au logement, la garantie du droit un
logement dcent et la possibilit de disposer du contingent prfectoral cet effet,
le pouvoir de rquisitionner les logements, lenregistrement et la gestion de la
demande dhbergement, la dlivrance de lautorisation de vente des logements
sociaux et le pilotage des CUS aux diffrentes phases (laboration,
contractualisation, suivi et valuation).
La loi n 2015-991 du 7 aot 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la
Rpublique reprend les mmes dispositions pour les mtropoles dAix-MarseilleProvence et du Grand Paris. Pour cette dernire, les dispositions pourront devenir
effectives lorsque la MGP sera dote dun plan mtropolitain du logement de
lhbergement excutoire.

2.3. Les bailleurs sont confronts une multiplication des dispositifs


contractuels
2.3.1. Les collectivits et les EPCI ont de plus en plus tendance
assortir dune convention leur participation financire au
logement social
Bien souvent leur premire exprience de contractualisation a trouv sa source
dans les projets de renouvellement urbain, pour le relogement des mnages
habitant des immeubles promis la dmolition et la reconstitution dune offre de
logement.
Par la suite, des habitudes de travail en commun stant noues, des contrats
portant sur des objectifs cibls ont pu tre proposs aux bailleurs par les
dpartements ou les EPCI, que ces derniers soient dlgataires des aides la
pierre ou non.
La mission a identifi deux sortes de contrats : ceux qui sont proposs tous les
bailleurs qui souhaitent oprer sur le territoire de lEPCI ou du dpartement et ceux
qui sont passs avec des organismes relevant de la gouvernance locale.
Dans le premier cas, lenjeu est de favoriser le dveloppement de loffre tout en
encadrant les pratiques concurrentielles des nouveaux entrants ; la prise en
compte des besoins de publics spcifiques (personnes ges, tudiants, jeunes)
est largement aborde pour dfinir des objectifs dadaptation du parc ou de
cration de logements.
Dans le second cas, les conventions sont passes avec des organismes dans
lesquels les dpartements ou les EPCI sont actionnaires majoritaires : si le
dveloppement de loffre reste un enjeu majeur, la collectivit peut faire valoir ses
attentes en termes de gestion sociale, de coopration entre organismes, de cot
de gestion.
La mtropole de Lille souhaite se doter dun rfrentiel qualitatif qui pourrait
encadrer et orienter la production de logements sociaux en neuf et en acquisRapport n 01026901

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amlior ( travers des critres tels que la performance nergtique, la localisation


et linsertion urbaine, la qualit du service social, etc.). Dores et dj elle a obtenu
que les bailleurs sengagent respecter la charte des bonnes pratiques des ventes
HLM aux locataires, charte labore son initiative.
Les contreparties octroyes par la collectivit ou lEPCI se traduisent par des
subventions par logement (venant sajouter celles qui relvent du droit commun
lorsque ces collectivits sont galement dlgataires) ou des subventions globales
annuelles.
Lannexe 5 illustre les thmatiques traites dans quelques conventions. Le
dispositif conu dans lAin en donne une version particulirement aboutie.
Le contrat territorial de lAin

Le Conseil dpartemental de lAin est dlgataire des aides la pierre.


Institu par une dlibration en date du 14 novembre 2011, le contrat territorial de
dveloppement du logement social, dune dure de 4 ans, propose aux bailleurs
volontaires une sorte de petite CUS qui aborde les thmes suivants :
- gestion sociale prventive,
- gestion de proximit et qualit de service,
- qualit thermique des btiments,
- adaptation des produits aux besoins,
- insertion par lconomique,
- participation au dispositif local attribution des logements sociaux aux personnes
handicapes,
- accession et vente de patrimoine,
- participation un observatoire de lhabitat.
Les bailleurs sont nots sur ces diffrents items (pondrs), selon une grille qui leur
est communique, et les rsultats font lobjet dun commentaire crit.
Pour pouvoir contractualiser avec le conseil dpartemental, les bailleurs doivent avoir
une note dau moins 13/20.
Au terme de deux annes, lorsque seffectue lvaluation intermdiaire, ils doivent
avoir progress. Le niveau de la subvention est li au niveau de la progression.
Un certain nombre dengagements traduisent une forte ambition sociale : clause
dinsertion dans les marchs publics, cotisation au FSL de 6 /logement, objectifs en
matire daccueil des personnes ges et handicapes, coopration renforce avec
les services de la solidarit du conseil dpartemental pour la prvention des
expulsions, recrutement de travailleurs sociaux diplms par tranche de 2000
logements.
15 bailleurs sociaux ont sign ces contrats pour la priode 2012-2015.
Le bilan est pour le moment en demi-teinte : les EPCI que le conseil dpartemental
voulait impliquer sans leur demander de contrepartie ne se sont pas empars du
dispositif. Des confrences territoriales, auxquelles la DDT tait prsente, ont t
organises pour assurer le croisement avec les enjeux de territoire.
Du ct des bailleurs, si certains louent la clart des objectifs et du cadre
conventionnel (par diffrence avec la CUS), le manque de moyens humains pour
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assurer lvaluation mi-parcours et la difficult traduire en note les progrs


accomplis par les bailleurs ne permettent pas de donner au contrat toute la porte
voulue au dpart.

On mentionnera enfin, pour mmoire, les conventions que les bailleurs sociaux
peuvent tre amens conclure avec Action logement en vue de produire une offre
rpondant aux besoins des salaris des entreprises.

2.3.2. ces conventions locales facultatives sajoutent celles


que la rglementation rend obligatoires
Les bailleurs sont appels signer, avec ltat et les collectivits, nombre de
conventions sur des territoires spcifiques. Elles abordent une partie des sujets
traits dans les CUS mais pas toujours aux mmes chelles.
Elles portent, en particulier, sur les attributions de logements :
titre obligatoire, dans les conventions de rservation quils signent avec le
Prfet de dpartement et qui dfinissent les rgles dutilisation du contingent
prfectoral (article R 441-5 du code de la construction et de lhabitation) ;
de faon volontaire, dans les accords collectifs intercommunaux ou
dpartementaux, pour favoriser laccs au logement des publics identifis
dans le plan dpartemental daccs au logement et lhbergement des
personnes dfavorises.
En application des lois dorientation pour la ville et ALUR, ils seront dsormais, et
en sus, signataires de :
la convention dapplication permettant la mise en uvre du plan partenarial
de gestion de la demande dans toutes les agglomrations dotes dun PLH
excutoire ;
la convention dquilibre territorial dans les agglomrations signataires de
contrats de ville qui comportent un ou plusieurs QPV ; les objectifs de mixit
sociale qui y seront prciss sappliqueront sur lensemble du parc social
situ sur le territoire de lagglomration.
Lautre enjeu de contractualisation locale concerne la gestion de proximit :
la convention de gestion urbaine de proximit (GUP), obligatoire dans les
dmarches de renouvellement urbain, et fortement recommande dans les
nouveaux contrats de ville, prcise de quelle faon les bailleurs sociaux
prsents dans les quartiers concerns contribuent lamlioration des
conditions de vie des habitants, en agissant sur les problmatiques du
quotidien : propret, entretien des immeubles et des espaces extrieurs,
dveloppement du lien social, tranquillit publique, insertion par
lconomique, etc ;
la convention dabattement de taxe foncire sur les proprits bties (TFPB)
signe entre la commune et le bailleur permet ce dernier de bnficier dun

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abattement de 30% pour la partie de son patrimoine situ en QPV ( partir


du 1er janvier 2016 et jusquen 2020)17.
En contrepartie de cet abattement de 30%, lorganisme doit renforcer la qualit du
service rendu aux habitants par des actions spcifiques qui viennent sajouter sa
pratique de droit commun .
Des dispositifs dvaluation ont t travaills entre le ministre de la ville, de la
jeunesse et des sports et lUnion sociale pour lhabitat, dbouchant sur un cadre
national dutilisation de labattement de TFPB dans les quartiers prioritaires de la
politique de la ville pour la qualit de vie urbaine (sign le 29 avril 2015 par le
ministre en charge de la politique de la ville et le Prsident de lUSH). Certains
indicateurs sont proches de ceux figurant dans les CUS (voir annexe indicateurs).

2.4. Lensemble de ces volutions nest pas sans consquences sur la


nature et lchelle des donnes demandes aux bailleurs
Certains primtres de restitution des donnes ont t modifis depuis la parution
des textes dapplication de la loi de 2009 relatifs aux CUS. Cest le cas de la
gographie prioritaire de la politique de la ville qui a non seulement fait entrer dans
les dispositifs de nouvelles communes ou agglomrations (ainsi dans lAin, on
compte dsormais 12 contrats de ville au lieu de 7 contrats urbains de cohsion
sociale) mais a aussi modifi les contours des territoires sur lesquels les politiques
publiques devront se concentrer : la gographie des QPV npouse pas celle des
ZUS. La consultation de latlas de la politique de la ville, accessible sur le site du
commissariat gnral lgalit des territoires, permet une comparaison
instructive.
Si les indicateurs des CUS devaient tre maintenus en ltat, il conviendrait a
minima de revoir ceux qui sont dcliner en ZUS et hors ZUS
(pourcentage de logements rnovs -C4-, pourcentage de logements occups par
des mnages dont les ressources nexcdent pas 60 % des plafonds -F1-,
pourcentage dattribution de logements aux mnages reconnus prioritaires
reloger durgence dans le cadre du DALO -F3-).
Il semble toutefois la mission que le renseignement des rubriques doit tre
questionn de faon plus large, au regard de lensemble des conventions
prcdemment voques et des systmes dinformation crs rcemment par
ltat.
En effet, pour sassurer de la mise en uvre effective du droit au logement, ltat
sest dot doutils qui lui permettent de disposer dune connaissance territorialise
et, en temps rel, de la demande de logements sociaux, des attributions effectues
sur le contingent prfectoral et particulirement pour les mnages reconnus
prioritaires et reloger durgence dans le cadre du droit au logement opposable et
de la situation des mnages lencontre desquels une procdure dexpulsion a t
engage.
Le Systme national denregistrement de la demande de logement social (SNE)
permet de disposer dune vision en temps rel du nombre de demandeurs, de leur
localisation ainsi que des attributions effectues par chaque bailleur. Il est connect
17

Article 1388 bis du CGI : Cet abattement sapplique aux logements dont le propritaire (...) est
signataire, dans les quartiers concerns, dun contrat de ville prvu larticle 6 de la loi n 2014173 du 21 fvrier 2014 de programmation pour la ville et la cohsion urbaine -

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avec SYPLO (systme Priorit Logement) qui signale dans le SNE les mnages
qui font lobjet dune priorit ; celle-ci est dfinie nationalement (les mnages DALO
et les sortants dhbergement ) et localement (accords collectifs, critres dfinis
dans le cadre du PDALHPD). SYPLO est encore en cours de dploiement mais
devrait tre gnralis dici fin 2016. Le suivi des engagements des bailleurs pour
laccueil des mnages prioritaires est donc possible tout moment, sans quil soit
ncessaire de mobiliser la CUS cet effet, ce qui ne dispense pas dvoquer cette
problmatique au moment de la ngociation et des valuations.
Concernant la prvention des expulsions, un systme dinformation commun au
ministre de lIntrieur et au ministre en charge du logement, dnomm EXPLOC,
permet de suivre lavancement de la procdure dexpulsion pour les mnages
ayant fait lobjet dune rsiliation de bail pour impays de loyers.
A lheure actuelle, il permet seulement de connatre le type de parc do est issu le
locataire (priv ou public) mais une extension pourrait tre envisage pour identifier
le bailleur personne morale. Cette volution permettrait dclairer les pratiques des
bailleurs dans le traitement de limpay et aux diffrentes phases de la procdure
dexpulsion.
Enfin, la connaissance des caractristiques socio-conomiques des mnages
logs dans le parc social est possible depuis de nombreuses annes grce aux
enqutes annuelles relatives au supplment de loyer de solidarit (SLS) et
biennales pour connatre loccupation du parc (OPS) ; celle-ci, effectue tous les
deux ans, fournit des donnes sur les revenus, lactivit professionnelle et la
composition des mnages. Toutefois les conditions de leur exploitation et de leur
restitution taient jusquici trs restrictives. Des volutions rglementaires18 et
lgislatives19 sont engages pour permettre aux organismes, partir dune enqute
annuelle unique effectue auprs de leurs locataires, de traiter les informations
une chelle communale, voire infra-communale, pour mettre en uvre une plus
grande mixit sociale.
En effet, aux conditions actuelles, les restitutions ne peuvent tre effectues qu
lchelle dpartementale ou par unit urbaine de plus de 50 000 habitants. En outre
les donnes ne sont publiables que si 3 bailleurs au moins sont prsents sur le
territoire analys.

2.5. Les ambitions portes par ltat en matire de mixit sociale


appellent croiser enjeux sociaux et patrimoniaux
Plusieurs dispositifs dvaluation de politique publique20 ont mis en vidence la
persistance de phnomnes de sgrgation socio-spatiale, malgr les moyens
dploys dans le cadre de la politique de la ville. Le gouvernement actuel
considre que les mcanismes dattribution des logements sociaux conduisent
spcialiser certains quartiers dhabitat social dans laccueil des mnages les plus
18

Cf dcret n 2016-150 du 10 fvrier 2016 modifiant larticle R 442-13 du code de la construction et


de lhabitation qui permet la transmission des donnes recueillies par les organismes de logement
social aux services de ltat lchelle communale (et non plus seulement dpartementale)

19

Un projet de loi en prparation prvoit dhabiliter les organismes traiter les donnes
personnelles recueillies pour crer des outils danalyse de loccupation sociale de leur patrimoine ;
un dcret en Conseil dtat devrait ensuite prciser les conditions de diffusion des tiers des
donnes agrges

20

Rapport annuel de lObservatoire national des ZUS

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modestes. La concentration qui en rsulte se rvlerait particulirement contreproductive pour linsertion conomique et sociale des personnes concernes.
La loi MLLE a prvu que la deuxime gnration des CUS serait loccasion de
gnraliser la remise en ordre des loyers (ROLM) en lien avec le niveau de service
rendu.
lapproche de cette chance, de nombreuses voix se sont leves pour pointer
les risques de cet exercice. En effet, on pouvait lgitimement penser que les
immeubles les mieux classs verraient leurs loyers augmenter, tandis que les plus
mal classs verraient les leurs baisser. Il y avait donc un risque daccentuer la
pauprisation de certains quartiers et daggraver des phnomnes plus anciens.
Un projet de loi en cours dlaboration cherche promouvoir un gal accs de tous
diverses opportunits, et notamment au logement social. Sans pouvoir anticiper
le contenu final du texte, lquipe de mission retranscrit ici quelques-uns des
principes et moyens destins favoriser la mixit dans le logement social.
Afin de favoriser laccueil des mnages les plus modestes lensemble des
logements, une disposition viserait attribuer chaque anne un quart des
logements des mnages relevant du dernier quartile de revenus dans des
quartiers qui ne soient pas des QPV.
La qualification des immeubles destins accueillir les mnages les plus modestes
hors QPV devrait seffectuer par un croisement entre des donnes portant sur la
qualit de limmeuble et de son environnement et sur la composition sociale des
mnages qui y sont dj logs.
Afin de pouvoir qualifier le profil social des immeubles, les bailleurs sociaux
seraient autoriss exploiter les donnes issues de lenqute occupation du parc
social . Ltat de loccupation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers
devrait galement figurer parmi les lments renseigner obligatoirement dans les
CUS de deuxime gnration.
*

*
*

Lensemble de ces volutions conduit redfinir la place spcifique des CUS dans
les contrats liant ltat et les organismes de logement social et proposer un
certain nombre damendements pour amliorer le suivi des engagements pris par
les bailleurs sociaux.

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3. Afin de garantir prennit et qualit lexercice, il convient de


redfinir les objectifs des CUS et leur mthode dlaboration
et de mettre en place un certain nombre doutils
daccompagnement
3.1. La multiplicit des contrats liant acteurs publics et bailleurs
sociaux rend ncessaire de rexaminer le fondement des CUS
comme instrument de cadrage et de lgitimation des missions
dintrt gnral
3.1.1. La CUS constitue le lien contractuel principal entre ltat
et chaque oprateur de logement social
La mise en uvre des politiques de lhabitat au niveau de territoires pertinents et
sappuyant sur les autorits ou acteurs concerns sest traduite, au cours des
dernires dcennies, par le dveloppement des comptences dlgues aux EPCI
ainsi que dun grand nombre de documents de cadrage tels que les programmes
locaux de lhabitat et les plans dpartementaux de lhabitat (PDH).
La politique du logement tant territorialise mais non pas dcentralise, ltat
conserve un rle et une responsabilit partir desquels il dveloppe des relations
avec le niveau local, principalement les EPCI. Ltat conserve, travers lANCOLS,
des missions de contrle et, travers la Caisse de garantie du logement locatif
social (CGLLS), daide aux organismes en difficults.
Sur le terrain, le lien entre ltat et les oprateurs, le troisime ct du triangle ,
sest attnu, mme sil subsiste de faon partielle ou indirecte sur des aspects
spcifiques, en matire de gestion du contingent prfectoral et surtout de politique
de la ville (implication des bailleurs dans les contrats de ville avec les conventions
dquilibre territorial, projets de renouvellement urbain financs par lagence
nationale de renouvellement urbain). Sil na plus besoin dtre dclin sur tous les
aspects du niveau oprationnel, ce lien doit tre maintenu et resitu au niveau
stratgique selon une vision globale du positionnement et des activits de chaque
oprateur.
Cest pourquoi, comme cela a t expos au dbut du prsent rapport, les modes
de contractualisation entre ltat et les oprateurs ont t progressivement
redfinis au cours des dernires annes : la CUS est ainsi devenue lexpression
principale, voire unique du fait de sa dimension globale, de laccord conclu entre
ltat et loprateur sur les missions dintrt gnral que ce dernier doit exercer et
prcise leur teneur, leurs objectifs, leurs modalits.

3.1.2 Les orientations possibles de la CUS


Le contenu des CUS, comme celui des dispositifs contractuels antrieurs, a fait
lobjet, lors de leur cration, de dbats rcurrents entre volont de se concentrer
sur lessentiel et tentation de dvelopper au sein du document un ensemble plus
dtaill dinformations et dindicateurs ; celles-ci peuvent apporter aux services de
ltat une meilleure connaissance des organismes, mais condition den assurer le

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caractre exploitable et dviter lexcs de complexit. Ce dbat est nouveau


ouvert loccasion de la reconduction du dispositif dans le contexte daujourdhui.
Un quilibre doit tre trouv pour disposer des informations ncessaires la
comprhension de la stratgie du bailleur et centres sur les lments et les
engagements rvlateurs du service dintrt conomique gnral (SIEG). Les
acteurs rencontrs, du ct des bailleurs comme des services de ltat,
saccordent sur les enjeux fondamentaux qui sont prendre en compte :
la gestion patrimoniale, laccroissement et ladaptation du patrimoine selon
les principes du dveloppement durable ;
les conditions dattributions propres au logement aid, comportant laccueil
des mnages les plus modestes dans un souci de mixit sociale ;
la qualit du service rendu, gage dun traitement quitable des populations
loges et dune rponse adapte leurs besoins.
Ces priorits tant poses, si lon veut mieux articuler les CUS avec les acteurs et
les dispositifs constitutifs des politiques locales de lhabitat, trois approches sont
possibles, selon ce que lon veut privilgier :
une dimension stratgique : il convient alors de limiter strictement la CUS
lexpression des orientations stratgiques globales de lorganisme, en vitant
des dclinaisons trop dtailles, en laissant perdurer en dehors de la CUS
dautres conventions et dispositifs mais en assurant les meilleures
connexions possibles ;
une dimension oprationnelle : articuler la CUS avec les outils de politique
locale et les systmes dinformation, en intgrant la CUS, autant que
possible, dautres conventions ou accords afin den faire un dispositif concret
le plus pertinent possible dans le pilotage des divers aspects des politiques
de lhabitat, ce qui conduit un outil plus complet mais aussi plus lourd ;
une dimension partenariale : il sagit alors de retravailler surtout les modes
dlaboration et dvaluation pour faire de la CUS un outil partag de
connaissance et de dialogue entre tous les partenaires des politiques
locales, ce qui le fait devenir le support essentiel du triangle tat,
collectivits territoriales, oprateurs.
Il ne sagit pas l de trois options ou scnarios, mais plutt dune prsentation
aidant loptimisation dun choix. Il parat difficile daller trop loin dans lapproche
oprationnelle, compte tenu du rle des collectivits territoriales et du risque de
complexit. La position de lquipe de mission est de donner la priorit aux deux
autres dimensions, en positionnant la CUS comme outil de dialogue
stratgique : il sagit de privilgier la lisibilit de la CUS et sa capacit dtre un
support dchange entre ltat et le bailleur sur le sens mme de son action, ce qui
suppose dallger le document de tous les dveloppements ou dclinaisons non
indispensables tout en permettant sa comprhension et son appropriation par les
acteurs locaux.
1. Affirmer le rle de la convention dutilit sociale comme dispositif permettant
chaque organisme de logement social de faire connatre ses objectifs et ses
ambitions et comme support du dialogue stratgique avec ltat

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3.2. Le contenu des CUS doit tre profondment remani


3.2.1. La CUS ne peut tre rduite des indicateurs
La CUS est tablie partir du plan stratgique de patrimoine de lorganisme,
document cadre actualis rgulirement. Lorganisme se caractrise par son
activit (gestion et dveloppement de son patrimoine), sa raison dtre (rpondre
des besoins en logement selon des conditions conomiques et sociales
appropries), sa manire de le faire (garantir une qualit de service pour tous). La
CUS doit tre lexpression de ces trois aspects indissociables en exposant
successivement la situation actuelle, les orientations, les objectifs, les moyens
internes et externes mis en uvre.
Les indicateurs, qui semblent avoir polaris lattention des services de ltat lors
des valuations, ne sont que des lments destins traduire les objectifs,
principalement ceux qui sont quantifiables et consolidables ; ils ne constituent pas
lessentiel de la CUS, mme sils sont ncessaires pour la rendre concrte et
valuable.
Une CUS bien construite doit permettre de donner une vision claire et globale de
lorganisme, en tant qu entreprise rpondant des besoins dans un cadre
conomique et financier soutenable et cohrent. Ainsi, en fonction de son histoire
et de ses actionnaires ou collectivits de rattachement, chaque oprateur occupe
un positionnement spcifique et met en uvre les moyens qui lui permettent de
rpondre plus particulirement tel ou tel type de besoin et de se dployer sur tel
ou tel territoire. Lapprciation globale de laction de loprateur ne peut donc se
limiter lexamen dune batterie dindicateurs mais doit se faire partir dune vision
densemble de la structure, au regard des caractristiques des territoires
dintervention ainsi que des capacits mobilisables et mises en uvre par les
responsables de la structure ; cela implique de limiter le nombre dindicateurs
quantitatifs et de prvoir certains dveloppements qualitatifs en complment.
Mme si cela na pas toujours t le cas lors du premier exercice, les services de
ltat affirment unanimement que le dbat avec les bailleurs doit porter dabord sur
leur stratgie et leurs objectifs, plutt que sur les indicateurs et les sanctions.

3.2.2. Les indicateurs devraient tre moins nombreux et


recentrs sur des enjeux de moyen terme
Ces considrations impliquent de reconfigurer la CUS en traduisant les finalits et
les engagements de loprateur selon un ensemble de thmatiques et en
redfinissant une srie simplifie dindicateurs. Les critres se rpartissent selon
les trois axes : dynamique patrimoniale, politique sociale, qualit de service. Les
indicateurs doivent alors tre conus pour constituer un tronc commun toutes les
CUS, permettant une vision densemble et des consolidations. Chaque CUS peut
ensuite faire lobjet de dveloppements complmentaires lis aux spcificits de
loprateur, de ses territoires daction, des types de besoins couverts et de produits
mis en uvre.
En consquence, lquipe de mission propose de faire voluer les indicateurs des
CUS selon les principes suivants :

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privilgier une vision de moyen terme pour le dveloppement du patrimoine


ainsi que sa transformation et son adaptation (afin de prendre en compte les
consquences du renouvellement urbain), en conservant des indicateurs de
programmation et des indicateurs de ralisation ;
faire voluer les indicateurs de gestion locative (attributions, loyers,
accompagnement social) en fonction des enjeux du droit au logement et de
la mixit sociale, ports par la loi dorientation sur la ville et dautres textes en
prparation, et des ajustements que cela implique en matire de politiques
dattributions et de loyers ;
reconfigurer les indicateurs de qualit de service, en sappuyant sur les
enqutes de satisfaction et sur des indicateurs de moyens tels que
lexistence de dmarches qualit ou de dispositifs participatifs ;
supprimer les indicateurs de gestion ou, du moins, les conserver comme
lments dinformation sans en faire des objectifs ;
adapter les chelles de restitution (voir infra 3.3.1).
Ces orientations devraient conduire un fort allgement du nombre des
indicateurs, mme si quelques ajouts sont proposs. Lanalyse dtaille des
indicateurs a t dveloppe ci-avant et les volutions prconises sont dtailles
dans lannexe 3 du prsent rapport.
La mise au point finale du dispositif devra tenir compte des rsultats du groupe de
travail runi cet effet par la DHUP.
2. Redfinir le contenu de la CUS selon, dune part, un tronc commun
national exposant la stratgie du bailleur et ses objectifs en permettant des
consolidations, dautre part, des donnes et des complments thmatiques
pertinents selon les spcificits de lorganisme ou les enjeux dun territoire
donn (EPCI)
3. Rduire et simplifier la liste des indicateurs obligatoires pour en faire une srie
exploitable et cohrente, en sappuyant sur les enseignements issus de la
premire valuation
4. Prendre en compte les engagements des bailleurs au titre du renouvellement
urbain dans les indicateurs lis au patrimoine

3.2.3. Certaines thmatiques devraient tre abordes ou


approfondies
Lanalyse dune vingtaine de CUS par lquipe de mission a mis en vidence une
certaine diversit dapproches mais aussi de forts contrastes de qualit dans les
documents produits (densit, lisibilit, ralit des engagements, etc.). Certains
aspects ou sujets devraient tre mieux pris en compte et davantage dvelopps,
(politiques sociales, dveloppement durable, renouvellement urbain) sans que lon
prne pour autant une prsentation normalise.

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La soutenabilit financire des engagements, compte tenu des moyens


spcifiques de loprateur (fonds propres, vente de patrimoine) et des aides
mobilisables, devrait tre a minima explicite dans la CUS. Si les services de ltat
chargs de ngocier les CUS, ne disposent pas des comptences suffisantes pour
valuer finement ladquation entre objectifs, moyens et situation financire du
bailleur, ces lments font partie du cadre de cohrence et seront utiles lors des
valuations et contrles mens par lANCOLS.
5. tablir dans la CUS un lien entre les capacits financires des bailleurs, les
moyens mobiliss et les objectifs
La question des loyers est centrale dans la politique du logement aujourdhui et
ne peut tre limite la redistribution des loyers telle quelle avait t envisage en
2009. En effet plusieurs tudes rcentes de lINSEE 21 montrent une croissance
significative du taux deffort des mnages locataires, y compris aprs APL, cette
tendance tant essentiellement imputable aux charges mais aussi aux loyers. On
observe que les loyers de nombre doprations neuves sont cals demble aux
loyers plafonds. Or, on constate la publication des rsultats de chaque nouvelle
enqute logement (ENL) une pauprisation des occupants du parc social22, tandis
que les objectifs assigns aux bailleurs en matire dattributions visent renforcer
laccueil des mnages les plus modestes parmi les demandeurs. Il y a donc un
moindre ajustement entre loffre et la demande qui se traduit par une monte
significative des impays de loyers et des risques de rsiliation de bail.
Lun des enjeux du dialogue entre les organismes de logement social, ltat et les
collectivits associes au processus doit donc porter sur les conditions du maintien
et de la production de logements loyers accessibles.
De plus, les responsabilits confies aux EPCI en matire de dfinition dobjectifs
dattributions et de mixit sociale impliquent quils disposent des lments de
connaissance sur les loyers pratiqus dans le parc locatif social situ sur leur
territoire. Or ces informations ne sont pas accessibles aujourdhui et les loyers de
rfrence calculs en fonction du mode de financement (PLAI, PLUS, PLS) ne
donnent quune vision thorique de la ralit des loyers pratiqus23.
A linstar de ce qui a t entrepris pour rendre exhaustive et transparente la
demande de logement social, il devient ncessaire de qualifier loffre, non
seulement en termes de typologie et de localisation mais aussi de quittance ,
cest--dire de loyer brut auquel sajoutent les charges (avant dduction de lAPL).
Si ces informations sont fournies aux commissions dattribution (CAL) lorsquun
logement doit tre attribu, elles ne sont pas communiques ailleurs.
Dans la mesure o les EPCI ont vocation devenir les territoires de rfrence pour
un certain nombre de sujets lis au logement, il serait souhaitable que les
organismes de logement social cartographient leur parc sur ces territoires en
fonction des niveaux de loyers pratiqus par m, au moins pour les EPCI dots
dune confrence intercommunale du logement. Les organismes renseignant
lenqute RPLS, ils disposent dj de toutes les donnes.
21

INSEE J. Accardo et E. Kranklader volution de taux deffort pour la dpense de logement entre
2005 et 2011 partir des donnes de lenqute conditions de vie

22

En 1973, seuls 12 % des mnages logs en HLM se situaient dans le premier quartile de la
distribution des revenus ; en 2006, ils taient prs de 40 %

23

Voir rapport MAP sur la prvention des expulsions locatives (CGEDD-IGAS-IGSJ-IGA) juin 2014

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Pour que cet exercice de territorialisation des donnes soit utilisable, il devrait tre
prcd dun travail de dfinition de mthodologies communes aux diffrents
bailleurs : il conviendrait, en particulier, que les classes de loyers soient arrtes de
manire homogne sur un mme territoire. De ce point de vue, les dmarches
dharmonisation portes par les associations rgionales dorganismes de logement
social devraient tre encourages, ainsi que limplication des services statistiques
des DREAL.
Dans ce contexte, la persistance de deux modes de calcul de la surface des
logements pour le calcul des loyers constitue un obstacle de taille (cf 1.1.3). Il
conviendrait donc que le ministre en charge du logement, qui a beaucoup uvr
pour accrotre la transparence des loyers dans le secteur priv en sattachant
llaboration dune mthodologie robuste et en sappuyant sur des observatoires
locaux, sempare de cet enjeu pour les loyers du parc social et contribue, avec le
concours de lUSH, llaboration dun dispositif unifi de mesure des surfaces
relles dici la troisime gnration des CUS. Il y a l un enjeu de progrs
significatif pour appuyer les choix volontaristes faits en matire de politique
dattributions.
6. Effectuer, pour chaque bailleur, et aux conditions actuelles (surface corrige ou
surface utile) une cartographie de son parc en fonction des niveaux de loyers
7. Initier une dmarche conjointe entre lUSH et la DHUP pour unifier le systme
de rfrence des loyers du parc social en gnralisant la surface utile dici la
fin de la deuxime gnration des CUS
Si les indicateurs relatifs la politique sociale ont t fortement critiqus, la
ncessit dinstaurer sur cet enjeu un dialogue approfondi et dobtenir des
engagements de la part des organismes ne fait pas question.
Lquipe de mission plaide pour un nombre resserr dindicateurs dans ce
domaine, car des donnes annuelles sont dsormais disponibles (cf supra 2.4.)
et le suivi quelles permettent semble plus adapt que ce que peuvent offrir les
CUS (valuations tous les 2 ans, susceptibles de passer 3 ans).
Deux axes paraissent devoir faire lobjet de dveloppements dans la CUS : il sagit
de la part prise par les organismes dans la politique daccs au logement ordinaire
des personnes hberges ou rsidant dans un logement adapt, et des actions
mises en place pour intervenir en amont des procdures contentieuses en cas
dimpays et viter que les situations ne saggravent.
Parmi les actions susceptibles dillustrer la contribution des organismes laccs
au logement des personnes hberges, on peut voquer les partenariats nous
avec des associations dinsertion par le logement pour mettre en place des baux
glissants, pratiquer des sous-locations, le recours laccompagnement social des
mnages les plus fragiles en recourant au financement doprateurs spcialiss.
En ce qui concerne la prvention des expulsions, il serait intressant de dfinir des
objectifs de progrs en termes qualitatifs : intgration de comptences sociales
dans les quipes par recrutement de travailleurs sociaux diplms ou par une
politique de qualification professionnelle, aides sur quittances, change de
logement pour abaisser le taux deffort de mnages ayant des revenus
structurellement bas.
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Les dmarches participatives, peu prsentes dans les CUS, pourraient


constituer un engagement, au titre de la qualit de service, si le bailleur souhaite
progresser ou innover dans ce domaine encore insuffisamment dvelopp en
regard des pratiques europennes voisines.
8. Prvoir dans le cahier des charges des CUS des dveloppements qualitatifs
relatifs la concertation, aux politiques sociales et au dveloppement durable.
Les actions lies la qualit de service pourraient tre davantage rfres
aux dmarches qualit qui se sont dveloppes dans les organismes de
logement social (enqutes de satisfaction, dispositifs de certification, engagements
au titre de la responsabilit sociale des entreprises RSE -, adhsion au dispositif
de labellisation QualiHLM mis en place par lUSH) ; elles peuvent soit tre
constitutives dun indicateur de qualit de service dans la limite de la comparabilit
des approches et des donnes, soit faire lobjet dun dveloppement spcifique sil
sagit dun pratique exprimentale intressante (et pas seulement la vrification de
la bonne mise en uvre de procdures et de processus internes que sanctionnent
les normes ISO).
Des approches conjointes permettant de bien articuler laction des bailleurs
avec les enjeux des territoires, linstar de celles menes en Lorraine ou en Paysde-la-Loire sur la base dun diagnostic territorial commun ( lchelle du bassin
dhabitat, du dpartement ou de la rgion), mritent galement dtre
encourages ; elles permettraient non seulement une dmarche plus cohrente
dlaboration des objectifs au sein des CUS mais aussi des approfondissements
qualitatifs la carte selon les territoires et les bailleurs concerns.
9. Encourager la ralisation de dmarches communes des chelles pertinentes
(rgion, dpartement, bassins dhabitat) entre les bailleurs confronts des
enjeux identiques (ralisation dun diagnostic commun des besoins et de la
demande sur un territoire, mise en uvre dune mthodologie unifie,
coordination des dmarches).

3.2.4. Une dure de 6 ans est pertinente et une valuation


triennale parat suffisante
Aucune rserve na t formule par les acteurs rencontrs sur la dure de 6 ans
fixe pour les CUS, dure qui permet une bonne chance de projection pour les
organismes comme pour ltat, ni sur le caractre simultan du calendrier
dlaboration et dvaluation de lensemble des CUS, lintrt dune approche
synchronise primant sur les inconvnients lis la concentration de charge de
travail pour les services de ltat.
Les avis sont en revanche partags sur le rythme des valuations. Si le premier
exercice a pu tre dvaloris par une laboration des CUS trop administrative
puis par une valuation trop rapide ou limite lexamen des indicateurs, il est clair
que pour en faire loutil de dialogue principal entre ltat et chaque oprateur, il
serait bon de se donner un peu plus de temps et de recul. Cest pourquoi lquipe
de mission recommande un pas de 3 ans, donc une valuation mi-parcours. Les
rapporteurs suggrent aussi qu cette occasion lorganisme puisse faire part de
sa stratgie un horizon qui excde celui de la CUS, sans modifier les objectifs de
celle-ci pour autant.

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10.Conserver la simultanit de lexercice dtablissement des CUS pour rendre


possibles des exploitations nationales ou rgionales densemble et maintenir la
priodicit de 6 ans
11.Rduire le rythme des valuations 3 ans, en intgrant lors de lvaluation
intermdiaire des lments de prospective un horizon de 6 ans, de faon
voluer vers un exercice glissant

3.3. Llaboration des CUS doit associer plus fortement les parties
prenantes pour en faire de vrais outils de pilotage
3.3.1. La structure de la CUS
dlaboration
doivent
permettre
collectivits territoriales

et ses modalits
limplication
des

Afin de permettre larticulation des CUS avec les politiques locales de lhabitat et
laction des collectivits territoriales ou de leurs groupements, la segmentation des
donnes doit tre organise deux chelles : par dpartement et par EPCI.
Lchelle dpartementale, qui tait dj prise en compte dans les CUS, se justifie
du fait des comptences exerces ce niveau : programmation des aides au
logement par les services de lEtat ou les 26 conseils dpartementaux dlgataires
des aides la pierre24 et pilotage des dispositifs lis la politique sociale du
logement (PDALHPD, fonds de solidarit pour le logement, CCAPEX25). Quant aux
EPCI, ils constituent dsormais le niveau principal de mise en uvre des politiques
locales de lhabitat.
Larticulation des calendriers des CUS avec ceux des PLH ainsi que des
orientations intercommunales en matire dattribution pourrait prsenter un intrt
(toutefois limit, du fait que les PLH ont un objet plus large que le logement social)
mais semble difficile raliser, car les PLH ne sont pas cadencs
nationalement comme les CUS ; il serait ventuellement possible dy parvenir
ultrieurement en calant tous les exercices sur 6 ans lanne suivant les lections
locales.
Il nen demeure pas moins que la question de la place des EPCI dans llaboration
des CUS doit tre raffirme. Il est possible que leur apport et leur implication
soient variables selon les enjeux et leur degr de maturit en matire de politique
du logement. Leur association devra tre organise selon des modalits
permettant non seulement une information mais une relle participation. A cette fin,
les dispositions en vigueur doivent tre renforces, principalement en amont de la
dmarche, la fois pour sensibiliser tous les EPCI et pour permettre ceux qui ont
une connaissance du sujet et une politique affirme de communiquer les donnes
dont ils disposent, notamment sur les marchs immobiliers, et les orientations de
politique locale. Il pourrait tre procd en trois tapes :
une information aux EPCI ds le lancement du processus, leur permettant de
faire part de leurs attentes ltat et chaque organisme et de transmettre
24

Au 1er janvier 2015 (source DHUP)

25

CCAPEX : commission de coordination des actions de prvention des expulsions locatives

Rapport n 01026901

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tous lments utiles avant llaboration du projet (comme un porter


connaissance en matire de document durbanisme) ;
des modalits dassociation des EPCI dfinies par le bailleur, qui doivent
comporter au moins une runion dchange organise sur la base dun
avant-projet de CUS et laquelle ltat serait convi ;
la signature de la CUS par les EPCI disposant dun PLH excutoire, pour les
organismes dont le patrimoine reprsente au moins 20 % du parc de
logements sociaux de lintercommunalit : cette disposition, inscrite dans la
loi ALUR, serait maintenue sans toutefois que le refus ventuel de signer la
CUS puisse avoir un effet bloquant sur le processus ; la signature des CUS
demeurerait facultative pour les autres EPCI.
Concernant lvaluation, les EPCI devraient tre destinataires des documents
produits, invits faire part de leurs observations et convis une runion de
prsentation.
Un tel schma renforcerait la fois le pilotage de ltat et les changes entre les
trois catgories de partenaires.
12.Prvoir une segmentation du patrimoine des bailleurs par dpartement et par
intercommunalit, de faon permettre aux pilotes des politiques locales de
disposer dune dclinaison des objectifs de la CUS et de ses indicateurs, sous
rserve de leur pertinence cette chelle (taille significative du patrimoine
concern)
13.Renforcer la procdure associant les collectivits et intercommunalits
principalement concernes toutes les tapes essentielles de llaboration et
de lvaluation des conventions

3.3.2. Les systmes dinformation de ltat et des bailleurs


devraient tre adapts pour fournir les donnes aux
chelles de gouvernance
Cette question est cruciale pour la russite de lexercice dans de bonnes
conditions. Les systmes dinformation, tant ceux des bailleurs, souvent mal
adapts la connaissance du patrimoine, que de ceux de ltat, encore
insuffisamment fiables, ont fait lobjet damliorations significatives au cours des
dernires annes.
Il reviendra notamment la DHUP et aux services en charge des enqutes
obligatoires relatives au logement social de crer les conditions de diffusion des
donnes aux chelles pertinentes, ce qui ncessitera sans doute de revoir
certaines rgles prudentielles , en limitant les restrictions de diffusion (cf. rgles
figurant dans lenqute OPS qui ne permettent pas la diffusion de donnes sur un
territoire sil y a moins de 3 bailleurs).
Comme voqu supra, lorganisation des donnes doit permettre de produire une
segmentation des indicateurs des CUS une double chelle : dpartement et
EPCI. Dans le cas de lle-de-France, compte-tenu des rformes en cours, il sera
sans doute ncessaire de maintenir une segmentation plusieurs chelles : le

Rapport n 01026901

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dpartement, ltablissement public territorial26 au sein de la Mtropole du Grand


Paris, les EPCI dots de PLH approuv en grande couronne et les territoires
rsiduels entre ces EPCI et les dpartements.
Pour permettre des consolidations, tous les indicateurs devront tre produits en
valeur et non pas en pourcentage.
14.Adapter les systmes dinformation pour permettre lalimentation des CUS par
toutes les sources existantes

3.3.3. La collaboration avec dautres partenaires,


notamment lANCOLS, en amont de lexercice, peut
utilement renforcer la capacit de ngociation de ltat
La ncessit de faire le lien au sein des CUS avec les capacits financires des
bailleurs et les moyens quils peuvent mobiliser en interne et en externe a dj t
voque. La question concerne en particulier les fonds propres de loprateur, leur
degr dinvestissement dans les oprations, leur renforcement ventuel (prt
haut de bilan ). Ces aspects devraient figurer dans les conventions afin de
justifier le niveau des objectifs du bailleur et des aides attendues. Il serait
galement ncessaire de mieux apprhender les marges de manuvre dont
disposent les bailleurs, en fonction de leur patrimoine et de leur histoire, pour
proposer des populations pauvres davantage de logements de bonne qualit
loyer adapt.
Tout cela nest envisageable que si les services de ltat chargs de ngocier et
dvaluer les CUS disposent dune culture financire suffisante et quil est possible
dtablir un lien avec les missions de contrle qui relvent de lANCOLS, charge
entre autres dapprcier le risque de surcompensation des aides lgard des
principes du droit europen27. Une piste creuser serait dailleurs de remdier aux
surcompensations ou aux dfauts datteinte des objectifs noncs dans la CUS
par des contreparties, par exemple la baisse de loyers qui seraient jugs excessifs
au regard de la situation de populations modestes dans certains territoires.
A cette fin, il apparat ncessaire de renforcer la formation des services de ltat
(apport de comptence, change de bonnes pratiques) en sappuyant sur le savoirfaire de lANCOLS et de la Caisse des dpts, voire des fdrations
professionnelles des organismes de logement social, si elles souhaitent apporter
leurs comptences et leur vision du sujet, ou encore de cabinets dexperts
spcialiss, permettant aux DREAL et DDT de matriser a minima les
fondamentaux financiers du modle de gestion des organismes. Les services des
collectivits territoriales et des grands EPCI pourraient tre utilement bnficiaires
de ce mme dispositif.
De plus, il serait opportun que, comme cela a dj pu se faire certains endroits,
lANCOLS puisse apporter aux services qui lui en feraient la demande un appui de
conseil et dexpertise sur la sant financire des organismes et les quilibres

26

Leur liste et leur primtre ont t arrts par dcrets publis au JO le 13 dcembre 2015 ; ils
sont au nombre de 11

27

On dsigne par surcompensation, et en rfrence la directive de lUnion europenne sur la


concurrence, un niveau daide publique suprieur 100 % des cots nets de construction, de
gestion et de rnovation des logements sociaux ; cf. partie 1.1.2.

Rapport n 01026901

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conomiques prserver, en amont de la ngociation des CUS ou lors de leur


valuation, la sensibilit du sujet pouvant tre variable selon lorganisme.
Cette proposition se veut respectueuse des rles respectifs de chacun, lANCOLS
nayant pas dans ses missions lvaluation des CUS et encore moins leur
ngociation.
15.Mettre en place un dispositif de formation et dchange dexprience
permettant aux services de ltat, voire aux collectivits territoriales
concernes, dapprhender les enjeux financiers des oprateurs du logement
social
16.Solliciter lANCOLS pour fournir un appui de conseil et dexpertise, en tant que
de besoin, aux services chargs de la ngociation et de lvaluation des CUS

3.4. ltat doit garder la main pour garantir une vision cohrente
mais ses modes dintervention doivent tre renforcs
3.4.1. La dlgation de comptence aux mtropoles,
prsentant plus dinconvnients que datouts, devrait tre
supprime
Cette possibilit de dlgation, introduite par amendement 28, prsente davantage
dinconvnients que de bien-fond. Les organismes rencontrs, offices publics,
entreprises sociales pour lhabitat ou socits dconomie mixte, implants dans
une mtropole, estiment que cette dernire na pas de recul suffisant pour ngocier
avec eux une CUS, ni dailleurs dintrt le faire quand elle a dj mis en place
dautres outils de contractualisation avec les bailleurs, comme cela est
frquemment le cas (cf 2.3.1 et annexe 5). Pour les oprateurs intervenant sur
plusieurs territoires (OPD ou ESH) on voit mal comment une mtropole pourrait
disposer dune vision globale et dun positionnement ajust dans la ngociation de
leur CUS.
La ncessaire concertation avec les acteurs dautres territoires, dj peu aise
entre services de ltat qui relvent de la mme autorit, ne serait pas facilite par
lexistence plus que probable dintrts contradictoires entre les stratgies de
dveloppement de loprateur et les politiques locales de lhabitat des EPCI
concerns, autres que la mtropole de rattachement de la CUS. Ainsi, les
mtropoles, situes le plus souvent en zone tendue, pourraient tre tentes de
dissuader certains oprateurs dintervenir sur dautres territoires prsentant leurs
yeux moins de besoins ; linverse, des bailleurs cherchant simplanter sur une
mtropole pourraient en tre empchs afin quil ne soit pas port ombrage des
oprateurs locaux.
A ces arguments sajoutent des difficults juridiques qui ont t souleves par une
DDT interroge : dlguer au Prsident dune mtropole la comptence de
signer les CUS revient () lui dlguer des pouvoirs en dehors de son territoire,
y compris sur le territoire dautres mtropoles et, de plus : la CUS est signe
par le Prfet de la Rgion du sige de lorganisme, la dlgation de comptence
28

Dans la loi n 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et daffirmation des
mtropoles, dite MAPTAM

Rapport n 01026901

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est accorde par le Prfet de dpartement o se trouve la collectivit dlgataire.


Dlguer les CUS revient donc pour le Prfet de Dpartement dlguer un
pouvoir relevant du Prfet de Rgion .
17.Conserver dans tous les cas ltat comme chef de file de la ngociation et de
lvaluation de la CUS et supprimer la possibilit de dlgation aux mtropoles

3.4.2. La place et le rle des reprsentants des locataires


pourraient tre largis
Les locataires sont reprsents au conseil dadministration des organismes et ce
titre sont amens se prononcer plusieurs reprises sur les CUS. En outre, les
textes prvoient que les associations qui les reprsentent sont obligatoirement
consultes pour le classement des immeubles dans la perspective de la remise en
ordre des loyers maximaux. Toutefois, de lavis unanime de ces associations, la
CUS est un outil complexe quelles ont du mal apprcier dans sa globalit. Elles
ont tendance rduire la CUS la ROLM, disposition laquelle elles se sont
rgulirement opposes.
La nouvelle dmarche dveloppe dans le projet de loi en cours de rdaction
pourrait tre loccasion de les associer aux rflexions locales sur la mixit sociale et
ainsi dviter les effets pervers dune approche trop exclusivement nationale et
normative, condition de confronter leur point de vue celui des associations qui
militent pour le droit daccs au logement.
En tout tat de cause, llaboration des CUS et leur valuation pourraient faire
lobjet dun change avec les reprsentants des locataires pour mieux dfinir les
objectifs et les indicateurs, surtout en matire de gestion du parc (notamment
rhabilitation et restructuration urbaine) et de qualit de service.
18.Impliquer davantage les reprsentants des locataires en amont de la
prparation des CUS et leur permettre de mieux apprhender la stratgie du
bailleur et de participer au suivi de sa mise en uvre

3.4.3. La mthode de ngociation devrait tre adapte en


fonction de la taille des organismes et des enjeux quils
reprsentent par rapport au territoire
Ainsi que le montre notamment le retour exprim par la fdration des EPL, les
organismes de logement social de petite taille ont parfois eu du mal raliser
lexercice des CUS et sont dautant moins motivs que les services de ltat nont
pu leur accorder que peu de temps. Il serait souhaitable de nexiger des
organismes de petite taille (lapprciation du seuil tant laisse lchelon
rgional) que le renseignement du cadre commun toutes les CUS (expos
succinct de la stratgie et production des indicateurs et rubriques obligatoires). Des
dmarches communes pourraient aussi tre suggres lchelle du bassin
dhabitat ou du dpartement sous lgide des fdrations professionnelles,
notamment de leurs instances rgionales.
En ce qui concerne les organismes et groupes importants, une double difficult est
apparue aux rapporteurs : la capacit de ngociation des services de ltat face
des organismes puissants et la lisibilit de la stratgie de socits faisant partie
dun mme groupe mais tenues de raliser chacune leur CUS. De plus, la rforme
Rapport n 01026901

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dAction logement, qui contrle un parc de prs dun million de logements, a de


fortes chances de conduire de nouveaux regroupements et impliquera de toutes
manires de nouvelles formes de gouvernance.
Ceci conduit lquipe de mission suggrer deux mesures pour les groupes ou
organismes importants (grant par exemple plus de 100 000 logements) : dune
part, lnonc dun cadre stratgique commun, en amont des CUS, des socits
faisant partie dun groupe, dautre part, la constitution dun groupe dappui qui
serait consult par les services de ltat avant la signature de la CUS ; celui-ci
pourrait comporter au minimum un reprsentant de la DHUP et un membre du
CGEDD spcialiste du logement social.
Ce dispositif dappui pourrait jouer un rle plus large de contrle qualit des
CUS, en tant saisi au cas par cas par les services de ltat sur des projets de
CUS autres que ceux des organismes importants et, par ailleurs, en assurant une
supervision du bilan national des CUS que la DHUP a confi jusquici au CEREMA.
Pour lquipe de mission, un tel renforcement des capacits de ngociation de
ltat semblerait plus pertinent quune aggravation du dispositif de sanctions, telle
quelle semble envisage par la DHUP.
19.Pour les organismes denvergure nationale (organismes ou groupes de plus de
100 000 logements), prvoir un cadre nonant le cas chant la stratgie du
groupe et mobiliser un groupe dappui pour renforcer la capacit de
ngociation des services de ltat

3.4.4. Le pilotage national et rgional serait renforcer


On a vu que le premier exercice dlaboration et dvaluation des CUS a souffert
dune insuffisance dexprience, videmment comprhensible, et des hsitations
lies des priorits politiques variables (vente du patrimoine, dveloppement de
loffre, recherche de mixit sociale). Le rle du niveau rgional doit tre raffirm,
en termes tant de coordination que dappui, notamment lorsque les ressources
savrent fragiles au niveau dpartemental. Ladministration centrale doit formuler
des directives et des impulsions selon une mthode qui ne cre pas de doute sur
limportance de lexercice : tenue du calendrier dlaboration et dvaluation,
dispositif national dvaluation et surtout exploitation densemble que seules la
simultanit et la normalisation de lexercice rendent possible.
Les consolidations rgionales et nationales sont indispensables pour assurer la
crdibilit du dispositif et justifier les moyens qui lui sont consacrs par ltat et par
les organismes eux-mmes. Sous rserve de la prise en compte des
prconisations ci-dessus relatives aux indicateurs, il sera dsormais possible de
raliser des bilans rgionaux et nationaux avec une consolidation de quelques
donnes et indicateurs essentiels. Afin de renforcer cet aspect, il est suggr de
procder rgulirement ltablissement de ces bilans et la ralisation dun
rapport de synthse, communicable aux services de ltat, aux organismes de
logement social et leurs organisations reprsentatives et aux collectivits
signataires des conventions, sous le contrle du groupe dappui mentionn au
3.4.3.
20.Prsenter un bilan rgional des CUS tous les 3 ans en comit rgional de
lhabitat et de lhbergement, conserver le principe dun bilan national des CUS
et prvoir la diffusion dun rapport publi tous les 3 ans, sous la supervision
dun groupe dappui
Rapport n 01026901

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3.5. Le dlai de signature des nouvelles CUS doit tre report pour
prendre en compte limpact des rformes rcentes
3.5.1. Les intercommunalits et les mtropoles ne sont pas
encore en ordre de marche
Les primtres des intercommunalits sont en cours de finalisation et seront
stabiliss courant 2016 (le schma dpartemental de coopration intercommunale
doit tre arrt par chaque prfet avant le 31 mars 2016 et les primtres valids
fin 2016 pour une mise en uvre dbut 2017). Il faut toutefois compter un dlai de
mise en place et ensuite, pour nombre dentre elles, un temps de monte en
capacits techniques pour quelles soient mme de piloter tout ou partie des
politiques de lhabitat. Il en va de mme en ce qui concerne les grandes
mtropoles, principalement celle dAix-Marseille-Provence et du Grand Paris qui
ont t cres au 1er janvier 2016 et auront besoin dau moins deux annes pour
tre en situation de dfinir une politique de lhabitat.

3.5.2. Les dispositifs contractuels relatifs aux politiques


dattribution se mettent progressivement en place et leur
agenda risque de se superposer au calendrier des CUS
Les confrences intercommunales pour le logement, introduites par la loi ALUR, se
mettent progressivement en place. Organismes de logement social et EPCI vont
tre trs occups en 2016 la mise en place des plans partags de gestion de la
demande locative sociale, notamment pour lorganisation du recueil de la demande
et la dfinition dobjectifs dattributions, tout particulirement dans les territoires o
sapplique la convention dquilibre territorial.

3.5.3. Les rformes affectant les collectivits territoriales


vont peser sur le droulement de lexercice des CUS
Les nouveaux excutifs rgionaux, en place depuis le dbut de lanne, sont
susceptibles de redfinir leurs orientations en matire damnagement du territoire
et les aides quelles apportent dans le cadre de leur soutien aux politiques locales
de lhabitat pour le dveloppement, la restructuration et la rhabilitation du parc de
logements sociaux notamment. La suppression de la clause de comptence
gnrale, couple un contexte trs tendu en matire de finances publiques,
pourrait amener nombre de conseils rgionaux et dpartementaux remettre en
cause leur implication financire dans le champ du logement social, ce qui ne
serait pas sans consquences sur les stratgies pouvant tre conduites par les
oprateurs.
De plus, la rorganisation des services de ltat, la suite des fusions de rgions,
induit des changements importants concernant notamment les DREAL (et,
indirectement, les DDT) qui supposent un temps certain de mise en uvre. Du
ct des organismes de logement social, des volutions sont galement
attendre, notamment pour ce qui est de la cartographie et du mode de
fonctionnement des associations rgionales.
En ltat des textes en vigueur, les projets de CUS devraient tre prsents ltat
avant mi-2016 pour signature avant la fin de lanne 2016, les nouvelles
conventions couvrant la priode 2017-2022. La prise en compte des volutions
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sus-mentionnes et le temps ncessaire dlaboration des nouveaux projets


rendent incontournable un dcalage de deux ans pour la signature des CUS. Il ny
a pas ncessit de procder marche force, lintrt de lexercice rsidant avant
tout dans la qualit du travail, du dialogue et des documents produits.
21.Prvoir la prolongation de deux ans de la dure des conventions actuelles,
assortie de lactualisation des objectifs quelles contiennent, afin de pouvoir
engager la deuxime campagne des CUS en prenant en compte les volutions
en cours

Rapport n 01026901

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Conclusion
Les volutions institutionnelles et conomiques qui sont intervenues au cours de la
dernire dcennie ont abouti une conduite partage de la politique du logement
social..
Les collectivits territoriales et leurs groupements, dlgataires des aides la
pierre ou non, tendent fixer aux organismes des objectifs en fonction des enjeux
socio-conomiques de leur territoire ; il y a fort parier que la rforme dAction
logement psera sur les conditions de cration de loffre en termes de moyens
accords et de localisation des oprations. Le mouvement de concentration des
organismes se poursuivra, parfois au service dune logique de groupe, ce qui ne
sera pas sans incidence sur la nature et le niveau du dialogue qui devra stablir
avec les services de ltat.
Ce constat appelle deux orientations majeures pour la prochaine gnration des
CUS.
Dune part, les collectivits territoriales et leurs groupements doivent tre plus
fortement associs en amont du processus de ngociation sans que leur signature
des CUS soit une condition supplmentaire de validation. Pour que leurs changes
avec les organismes de logement social soient fructueux, il convient que les
informations qui leur seront fournies soient traites lchelle des primtres de
gouvernance : cela concerne essentiellement leur stratgie patrimoniale et
loccupation sociale de leur parc de logements. Il est galement ncessaire que cet
change intervienne assez tt dans le processus dlaboration des CUS et quil soit
contextualis par un apport des services de ltat, dont la prsence apparat
souhaitable. En effet, il revient ceux-ci de rappeler les enjeux dont ils sont
garants : quilibre des territoires, solidarit sociale mais aussi sant financire des
organismes de logement social.
Dautre part, ltat doit repenser le processus dlaboration et de ngociation des
CUS dans une perspective plus stratgique et pour ce faire utiliser un ensemble de
leviers.
Le cadre de la CUS doit tre revu : en tant que support dun dialogue stratgique, il
faut viter den faire un fourre-tout qui viserait mesurer la prise en compte de
lensemble des problmatiques qui intressent le logement social. Il convient donc
de limiter le nombre dindicateurs et de renvoyer au droit commun le suivi de
certains objectifs, comme le permettent les systmes dinformation dploys
rcemment par le ministre en charge du logement.
Ensuite, il faut se donner les moyens de penser les enjeux du logement social de
faon plus systmique, ce qui suppose de croiser, en interne, les connaissances
produites par tous les services concerns au sein des DDT et des DDCS(PP),
quils soient chargs des politiques locales de lhabitat (suivi des PLH et des PDH,
observatoires), du suivi des organismes de logement social, du financement du
logement ou de la politique sociale du logement et de lhbergement.
Lquipe de mission recommande lassociation, dans cette phase, de lANCOLS
afin dclairer les services de ltat sur la soutenabilit financire des objectifs qui
pourraient tre assigns aux organismes. La vision consolide des enjeux sociaux
et territoriaux qui en rsultera, et qui nourrira les notes denjeux adresses aux
Rapport n 01026901

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organismes, sera enrichissante pour les services tout en les aidant situer le
dialogue au bon niveau.
Enfin, le positionnement des services pourrait tre renforc si des marges de
manuvre leur taient donnes en cas de non respect des engagements pris dans
les CUS et non justifiables. Plutt que des sanctions alimentant le fonds national
des aides la pierre, comme le prvoit le projet de loi en cours de rdaction, il
semble la mission que des compensations pourraient tre ngocies
localement sous forme dengagements complmentaires en fonction des enjeux
locaux.
Quelles que soient les dispositions qui seront retenues, les conditions de russite
du prochain exercice de ngociation sont un pilotage effectif et prcoce par la
DHUP, appuye par une ressource externe si ncessaire, et le dcalage du
calendrier de la signature des nouvelles CUS. Il est en effet indispensable que les
organismes et les services de ltat soient en mesure de procder la production
des donnes aux chelles pertinentes avant le lancement du processus de
concertation, et que les changes avec les associations de locataires et avec les
collectivits territoriales puissent se tenir dans des dlais qui ne rendent pas
lexercice purement formel.

Pascaline TARDIVON

Pierre NARRING

Inspectrice de
l'administration du
dveloppement durable

Ingnieur gnral
des ponts, des eaux
et des forts

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Annexes

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LISTE DES ANNEXES

Annexe 1 : lettre de commande


Annexe 2 : liste des personnes rencontres
Annexe 3 : les indicateurs des CUS
Annexe 4 : la segmentation du patrimoine
Annexe 5 : dispositifs conventionnels entre collectivits et organismes de logement
social
Annexe 6 : circulaire DHUP du novembre 2015 relative aux attributions de
logements sociaux
Annexe 7 : liste des sigles

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1. Lettre de mission

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2. Liste des personnes rencontres

Nom
BARRES

Prnom
Tristan

Organisme

Fonction

Cabinet de la ministre
du logement, de
lgalit des territoires
et de la ruralit

Conseiller technique

Date de
rencontre
6 octobre 2015
19 janvier 2016

MAZENC

Philippe

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Sous-directeur de la
lgislation de lhabitat
et des organismes
constructeurs (LO)

10 septembre
2015

LE POUPON

Ccile

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Adjointe au sousdirecteur de LO

10 septembre
2015

SEGAULT

Laurence

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Adjointe au chef de
bureau du suivi des
organismes
constructeurs (LO 4)

10 septembre
2015

MOIZO

Juliette

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Charge de mission
au bureau LO 4

10 septembre
2015

LUDMANN

Yann

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Sous-directeur des
politiques de lhabitat
(PH)

19 octobre 2015

ESNAULT

Christophe

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Chef du bureau des


politiques locales de
lhabitat, de la
programmation et du
renouvellement urbain
(PH2)

19 octobre 2015

OREFICI

Christine

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Adjointe au chef de
bureau PH2

19 octobre 2015

COUTON

Charlotte

Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages

Charge dtudes,
bureau PH 2

19 octobre 2015

De VEYRINAS

Marie-Dominique

IGADD honoraire

4 fvrier 2016

LANCO

Patrice

IGADD honoraire

8 janvier 2016

POUGET

Brigitte

Responsable du
groupe Habitat, ville et
socit

CEREMA

12 octobre 2015

BINET

Vincent

Charg dtudes dans


le groupe Habitat, ville
et socit

CEREMA

12 octobre 2015

MARTIN-GOUSSET

Pascal

Directeur gnral

Agence nationale de
contrle du logement
social (ANCOLS)

16 novembre
2015
27 janvier 2016

DAUVET

Daniel

Directeur gnral
dlgu

ANCOLS

16 novembre
2015

GUERIN

Benot

DGA charg du

ANCOLS

16 novembre

Rapport n 01026901

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Nom

Prnom

Organisme

Fonction

contrle et des suites

Date de
rencontre
2015

SUIRE

Philippe

Dlgu territorial lede-France

ANCOLS

16 novembre
2015
27 janvier 2016

PORTIER

Nicolas

Dlgu gnral

Assemble des
communauts de
France (ADCF)

19 novembre
2015

DELPECH

Claire

Responsable finances,
fiscalit, politiques
locales de lhabitat

ADCF

19 novembre
2015

DUDONNE

Patricia

AMALLIA

Directeur ple Action


logement

22 janvier 2016

BASCOUL

Simone

Confdration du
logement et du cadre
de vie

Vice-Prsidente en
charge de lhabitat

28 janvier 2016

ALLEGRE

Clment

Confdration du
logement et du cadre
de vie

Charg de mission
logement social

28 janvier 2016

BOCHATON

Alice

Confdration
nationale du logement

Secrtaire confdrale

28 janvier 2016

FUMET

Elodie

Confdration
syndicale des familles

Charge dtudes

28 janvier 2016

VIE

Jessica

AFOC

Charge dtudes

28 janvier 2016

PAUL

Frdric

Union sociale pour


lhabitat

Dlgu gnral

8 octobre 2015

BOUCAUX

Christophe

Union sociale pour


lhabitat

Directeur de la
matrise douvrage et
des politiques
patrimoniales

8 octobre 2015

(DMOPP)
HOORENS

Dominique

Union sociale pour


lhabitat

Directeur des tudes


conomiques

8 octobre 2015

LANDART

Denis

Union sociale pour


lhabitat

Responsable du
dpartement
production et
patrimoine

8 octobre 2015

FRICK

Pierre

Union sociale pour


lhabitat

Conseiller laction
professionnelle

8 octobre 2015

DMOPP
MORA

Batrix

Union sociale pour


lhabitat

Directrice des
politiques urbaines et
sociales

3 novembre 2015

GHEKIERE

Laurent

Union sociale pour


lhabitat

Directeur des affaires


europennes

6 janvier 2016

SALZGEBER

Franois

USH - Fdration
nationale des
associations
rgionales

Directeur

20 octobre 2015

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

Page 61/90

Nom

Prnom

Organisme

Fonction

Date de
rencontre

DE LA RONDE

Pierre

Fdration des EPL

Responsable du
dpartement
immobilier

16 dcembre
2015

JOUGLET

Marie-George

Socit nationale
immobilire (SNI)

Directeur de
lexploitation et de la
qualit

8 janvier 2016

CECCATO

Franck

Association rgionale
des organismes de
Lorraine (ARELOR)

Directeur

19 novembre
2015

NAUDIN

Sophie

DREAL Lorraine

Direction de lhabitat
et du logement social

11 dcembre
2015

BLAU

Audrey

Nantes Mtropole

Directrice de lhabitat

23 novembre
2015

BETTE

Alain

Communaut
dagglomration de
Saint-Nazaire
CARENE

DGA en charge de
lhabitat

24 novembre
2015

EVENOT

Mireille

USH des Pays de la


Loire

Directrice

24 novembre
2015

HERVE

Arnaud

DREAL Pays de la
Loire

Chef de la division
politiques de lhabitat

24 novembre
2015

GERGAUD

Sverine

DREAL Pays de la
Loire

Responsable de
lunit suivi des
bailleurs

24 novembre
2015

BARNETTE

Michel

DDT de LoireAtlantique

Chef du service
Habitat

1er dcembre
2015

DELORME

Jean-Martin

Direction
interdpartementale et
rgionale de
lhbergement et du
logement (DRIHL) dle
de France

Directeur

15 octobre 2015

COSTANTINO

Rmi

DRIHL

Chef du service du
dveloppement et de
lamlioration de loffre
de logement et
dhbergement
(SDAOLH)

15 octobre 2015

LOISY

Christian

DRIHL/SDAOLH

Chef de la mission de
suivi des organismes
dHLM

3 dcembre 2015

LE BOULCH

Patrick

DRIHL/SDAOLH

Mission de suivi des


organismes dHLM

3 dcembre 2015

BRAOUEZEC

Patrick

Communaut
dagglomration de
Plaine commune

Prsident

25 novembre
2015

LECOMTE

Axel

Communaut
dagglomration de
Plaine commune

Directeur de lhabitat

25 novembre
2015

VIDON

Jean-Luc

Association des
organismes de
logements social dle-

Prsident

25 novembre
2015

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

Page 62/90

Nom

Prnom

Organisme

Fonction

Date de
rencontre

de-France (AORIF)
RABAULT

Christophe

AORIF

Directeur

25 novembre
2015

HAGMANN

Ccile

AORIF

Charge des
politiques territoriales

25 novembre
2015

NASSIET-DAVID

Christine

RIVP

Direction des activits


de grance

16 dcembre
2015

JEANNEAU

Didier

Immobilire 3 F

DGA, Directeur
gestion du patrimoine

22 dcembre
2015

BRUHAT

Claire

Mtropole europenne
de Lille

Directrice de lhabitat

8 dcembre 2015

SORIN

Brengre

Mtropole europenne
de Lille

Charge des relations


avec les organismes
dHLM

8 dcembre 2015

BECUWE

Christophe

OPHD PARTENORD

Directeur gnral

8 dcembre 2015

DEROSIERE

Philippe

OPHD PARTENORD

Directeur de la
prospective et de
lvaluation

8 dcembre 2015

BUISSON

Dominique

DREAL Nord-Pas-deCalais

Responsable de la
division Habitat et
construction durable

9 dcembre 2015

LEDE

Emmanuel

DREAL Nord-Pas-deCalais

Charg de mission
pilotage des politiques
de lhabitat et du suivi
des HLM

9 dcembre 2015

BENHIMA

Amale

DDTM du Nord

Chef du service
Habitat

9 dcembre 2015

DESCAMPS

Nicolas

DDTM du Nord

Chef de la cellule de
suivi des organismes
dHLM

9 dcembre 2015

USEO

Pierre

Conseil dpartemental
de lAin

Directeur du logement

17 dcembre
2015

SIBOIS

Anne

OPHD DYNACITE

Directrice gnrale
adjointe

17 dcembre
2015

LE FAOU

Michel

Mtropole Grand Lyon

Vice-Prsident
urbanisme-cadre de
vie

18 dcembre
2015

AUBIN-VASSELIN

Corinne

Mtropole Grand Lyon

Directrice de lhabitat
et du logement

18 dcembre
2015

CAILLIOD

Brigitte

Ville de Lyon

Charge de mission
auprs de ladjoint au
Maire de Lyon

18 dcembre
2015

DUFFAIT

Pierre-Yves

DDT du Rhne

Responsable de
lunit logement social
et suivi HLM

18 dcembre
2015

TILLET

Patrice

ALLIADE Habitat

Directeur gnral

18 dcembre

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

Page 63/90

Nom

Prnom

Organisme

Fonction

Date de
rencontre
2015

DEVALMONT

lisabeth

AMALLIA

Directrice de la
prospective
patrimoniale (DPP)

18 dcembre
2015

ODDOZ

Julien

AMALLIA

Charg de mission
DPP

18 dcembre
2015

MARINIER

Michle

AMALLIA

Charg de mission
DPP

18 dcembre
2015

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

Page 64/90

3. Les indicateurs des CUS


Indicateur actuel

Segment
obligatoire

Observations

Proposition de la mission

chelle de restitution

1/ La stratgie patrimoniale
A I -Nombre de logements
locatifs donnant lieu des
dossiers de financement dposs
complets dans les services de
lEtat ou auprs des dlgataires,
par an et en cumul sur les six
ans, rpartis selon le mode de
financement initial : prt locatif
aid dintgration, prt locatif
usage social, prt locatif social

dpartement

La dcomposition par type de financement na pas


toujours t fournie.
Il apparat ncessaire de prendre en compte la
production lie la reconstitution de loffre dans le
cadre du PNRU car elle sinscrit dans la stratgie
de lorganisme et elle pse sur ses moyens
Voir si des objectifs en termes de typologie de
logements ne seraient pas pertinents, eu gard au
dsquilibre constat entre le profil de la
demande et celui de loffre

Garder cet indicateur mais en


distinguant ce qui relve du
renouvellement urbain
ventuellement dcliner par taille de
logement (en plus du type de
financement)

A.II Nombre de logements mis


en service par an et en cumul
sur les six ans, rpartis selon le
mode de financement initial

idem

La prvisibilit des livraisons est faible au-del de


deux ans aprs la signature de la CUS car les
alas peuvent tre nombreux mais pas forcment
du fait du bailleur

Pourrait tre supprim

La ralisation de cet objectif ne dpend pas es


capacits des bailleurs mais de la sollicitation des
associations et des crdits de fonctionnement qui
leur sont allous dans le cadre du programme
177.
En revanche il est ncessaire dvoquer dans la
CUS le partenariat nou entre le bailleur et les
associations uvrant dans le champ de linsertion
(CHRS, rseau UNAFO,etc)

Supprimer lindicateur mais introduire


une rubrique qualitative comportant
une description du partenariat nou
avec les acteurs de lhbergement

B I Nombre de places nouvelles dpartement


dhbergement et de logements
adapts donnant lieu des
dossiers de financement dposs
complets dans les services de
lEtat ou auprs des dlgataires
par an et en cumul sur les 6 ans

Rapport n 010269-01

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Par EPCI et par dpartement

dpartement

Page 65/90

B II - Nombre de places
nouvelles dhbergement et de
logements adapts livres par an
et en cumul sur les six ans

idem

idem

C I - Montant en euros (hors


taxe) par logement et par an en
investissement (travaux de
rhabilitation du parc et de
remplacement des composants

segment de
patrimoine

Lchelle du segment nest pas pertinente et tous


Modifier lchelle de restitution de cet
les logements ne relvent pas dun investissement indicateur et la temporalit : prvoir un
annuel.
pas de 2 3 ans plutt quannuel,
selon le choix qui sera fait pour la ou
les valuations intermdiaires

Ensemble du parc du bailleur +


chelle du dpartement

C II - Montant en euros (hors


taxe) par logement et par an en
exploitation (dpenses de
maintenance qui couvrent
lentretien courant et le gros
entretien)

idem

Voir observations ci-dessus

idem

idem

C III - Taux de ralisation des


diagnostics de performance
nergtique tablis lchelle du
btiment dans les 18 premiers
mois de la convention

idem

Compte tenu de lchance fixe pour lindicateur


(18 mois aprs la signature de la CUS) cet
indicateur est obsolte.
On a surtout besoin de connatre les rsultats des
DPE y compris sur le parc de logements
individuels qui peut tre significatif dans certaines
rgions.
De plus celui-ci tant parfois dot dun chauffage
lectrique, il faut pouvoir dfinir la politique du
bailleur en termes de traitement

Remplacer cet indicateur par


- nombre de logements ayant un DPE
en E, F et G restant traiter
- nombre de logements chauffs
llectricit et objectifs de rnovation
thermique pour ces logements (chiffres
+ dveloppements qualitatifs)

EPCI
dpartement

C IV - Pourcentage des
logements rnovs au sens du
premier alina du II de larticle 5
de la loi n 2009-967 du 3 aot
2009 de programmation relative
la mise en uvre du Grenelle de
lenvironnement

Segment de
patrimoine +en
zone
urbaine sensible
et hors zone
urbaine sensible

Cet indicateur a t mal renseign, car on ne


connat pas le point de dpart, lensemble du parc
nayant pas t diagnostiqu. Ne faudrait-il pas
mesurer la consommation du parc, selon une
mthodologie valide par tous, avant de dfinir
des objectifs ?
De plus, lindicateur a t construit de faon
diffrente selon les bailleurs, certains ayant pris

Nombre de logements classs en E, F


et G restant rnover (prciser) et
objectifs sur la priode de la CUS
Prvoir une rubrique prsentant les
initiatives des organismes en matire
de dveloppement durable (rduction
des gaz effet de serre,
consommation deau, etc)

EPCI
dpartement

Rapport n 010269-01

Idem

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

idem

Page 66/90

pour dnominateur lensemble du parc et dautres


seulement le parc rnover.
Il faudrait cibler les engagements sur les
logements en classe E, F et G mais tre plus
prcis sur ce que recouvre la notion de
rnovs .
La rnovation thermique npuise pas le champ
de la rnovation.
La distinction ZUS et hors ZUS napparat pas non
plus pertinente, et pas seulement du fait du
passage aux QPV : enjeu dquit de traitement.
Nouvel indicateur
Adaptation des logements

D I - Nombre de logements mis


effectivement en
commercialisation par an et en
cumul sur les six ans

Nouvel indicateur
Dmolitions

Rapport n 010269-01

Segment de
patrimoine

Il conviendrait dintroduire un objectif dadaptation


des logements pour les personnes mobilit
rduite (cf conventions passes entre bailleurs et
collectivits) et de dcrire les modalits de suivi
de ces logements

Nombre de logements accessibles aux


PMR

Les organismes ont renseign cette rubrique de


faon non homogne.
Pour permettre une agrgation des donnes il
convient de reprciser les dfinitions notamment
sur la date faisant rfrence pour les mises en
vente.
Un dveloppement qualitatif sur la stratgie de
vente de lorganisme et sur les dispositifs de
scurisation des acqureurs serait bienvenu

Dcomposer lindicateur en
EPCI
- stock de logements mis en vente au
dpartement
moment de la signature de la CUS
- flux de ventes annuel
Ne pas dcliner lobjectif par anne
mais 2 ou 3 ans (selon lchance de
lvaluation intermdiaire) et 6 ans
(fin de la CUS)
Prvoir un dveloppement qualitatif

Compte tenu de la mdiocre performance


thermique de certains btiments et des
phnomnes de dprise dmographique, la
dmolition doit figurer dans la stratgie
patrimoniale dun certain nombre dorganismes, et
pas seulement dans les sites de renouvellement
urbain

Introduire un indicateur ou une liste


EPCI en RU et hors RU
doprations
dpartement
contenant les objectifs de dmolition
en site de renouvellement urbain et
hors RU
Ne pas dcliner lobjectif par anne
mais 2 ou 3 ans (selon lchance de
lvaluation intermdiaire) et 6 ans

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Dpartement (avec
cartographie)

Page 67/90

(fin de la CUS)

2/ La politique sociale
E I - Nombre de mutations
internes rapport au nombre total
des attributions (en pourcentage)

dpartement

Dans la mesure o cet indicateur inclut les


relogements lis aux dmolitions du
renouvellement urbain, il nest pas pertinent en
ltat. En revanche il y a un vritable enjeu de
mobilit rsidentielle pour les locataires du parc.
La formulation dobjectifs dattributions dans le
cadre des confrences intercommunales du
logement permettra sans doute linstauration dun
dispositif de suivi pour les mutations

Maintenir lindicateur en le renseignant


hors relogement des programmes
dmolir
+ Prvoir un dveloppement qualitatif
explicitant la politique de lorganisme
vis--vis des mutations

F I - Pourcentage des logements


occups par des mnages dont
les ressources nexcdent pas 60
% des plafonds prvus au
premier alina de larticle R. 33112

par catgorie de
classement en
zone tendue,
en zone urbaine
sensible et hors
zone urbaine
sensible

Lobjectif de la segmentation exige pour cet


indicateur tait de suivre le peuplement des
logements dont les loyers avaient t revus la
hausse dans le cadre de la ROLM. Compte tenu
du faible nombre dorganismes pratiquant la
ROLM et du cas des bailleurs qui ont class leur
patrimoine par type de financement, cette
segmentation na plus de sens.
Par ailleurs les revenus des mnages entrants
sont dores et dj bien infrieurs aux plafonds
figurant dans cet indicateur

Modifier lindicateur
stock de logements occups par des
mnages ayant des revenus infrieurs
40 % du plafond PLUS
(NB : la mission carte la rfrence au
dernier quartile des revenus constats
dans le systme national
denregistrement de la demande car ce
pourcentage est par nature moins
stable que les rgles daccs au
PLUS)

F II - Pourcentage dattributions
de logements aux mnages
prioritaires du CCH dclins par
le plan dpartemental dactions
pour le logement des personnes
dfavorises et les accords
collectifs

dpartement

Il semble que les accords collectifs fassent plus


rfrence pour lidentification des publics
prioritaires. Le nombre de mnages relogs
chaque anne par rapport aux engagements pris
dans les accords intercommunaux et
dpartementaux doit tre suivi dans le cadre du
PDALHPD en sappuyant sur les donnes issues
de SYPLO et du SNE

A ne maintenir (en demandant les


chiffres en valeur absolue plutt quen
pourcentage) que si cette donne nest
pas traite dans la majorit des
PDALHPD

dpartement

F III - Pourcentage dattributions


de logements aux mnages

Segment de
patrimoine +

Le systme dinformation SYPLO permet un suivi


en temps rel des attributions de logements des

supprimer

Sans objet

Rapport n 010269-01

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Dpartement

Supprimer la segmentation pour


ne garder que lobjectif
lchelle des EPCI et des
dpartements, les objectifs de
mixit en et hors QPV tant
suivis travers les conventions
dquilibre territorial

Page 68/90

reconnus par la commission de


mdiation prvue larticle L.
441-2-3, comme prioritaires et
devant se voir attribuer un
logement en urgence

part en zone
urbaine sensible

mnages reconnus prioritaires et reloger en


urgence au titre du DALO.
En outre, les difficults de relogement ne
concernent quune minorit de dpartements et ne
peuvent tre imputes exclusivement aux
bailleurs

F IV - Nombre de logements
locatifs attribus aux personnes
ou mnages sortant
dhbergement ou de logement
adapt

Segment de
patrimoine

Le suivi des attributions peut seffectuer travers


les statistiques des SIAO. Il est plus utile de
connatre les cooprations dveloppes avec les
acteurs de linsertion pour faciliter laccueil des
sortants dhbergement en logement ordinaire
(ex. :sous-location, recours lAVDL)

Dveloppement qualitatif

dpartement

F V - Pourcentage dattributions
de logements au titre du
contingent prfectoral, lorsquil
est gr en flux

idem

La distinction entre gestion en stock ou en flux


napparat pas pertinente. Par ailleurs les
organismes signent avec les Prfets des
conventions de gestion. Le SI SYPLO permet
deffectuer ce suivi.

A supprimer

Sans objet

G I - Nombre de mnages en
impays de plus de trois mois
rapport au nombre total des
mnages en impays ou retards
de paiement (en pourcentage)

idem

La dfinition de lindicateur serait revoir aprs en A supprimer


avoir redfini la finalit : mesure de la qualit de
gestion du bailleur ou de la pauvret de ses
locataires ? En effet, laugmentation du taux ne
traduit pas forcment la politique du bailleur.
De plus les organismes ont des mthodes
diffrentes de comptabilisation des impays et des
retards de paiement
Au minimum il faudrait rapporter le nombre
dimpays de plus de 3 mois au nombre de
locataires

Sans objet

G II - Nombre de mnages
bnficiant de mesures
daccompagnement
finances par lorganisme
rapport au nombre de mnages

dpartement

Cet indicateur est mal formul compte tenu de


lhtrognit des pratiques. Il faut sur le sujet de
la prvention des expulsions dvelopper une
approche qualitative
Nanmoins, afin de mieux connatre les pratiques

dpartement

Rapport n 010269-01

Moyens mis en uvre pour prvenir


les impays et les expulsions
(exemples : rductions de quittance,
mutation dans un logement plus
adapt, recours lAVDL)

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Page 69/90

en impays de plus de trois mois


(en pourcentage)

des organismes en matire dintervention sociale,


on peut envisager un indicateur donnant voir les
moyens mis en uvre pour accompagner les
mnages, soit par recrutement de travailleurs
sociaux soit par convention passe avec des
associations pour le mme objet

Indicateur : nombre de travailleurs


sociaux diplms (AS ou CESF) pour
1000 logements ou montant en des
missions de sous-traitance

idem

Cf observations pour G II

A supprimer

H I- Processus oprationnel de
traitement des rclamations :
mode de dpt, lieu de dpt,
accus de rception, traabilit,
suivi du chanage des
interventions (OUI/NON)

idem

Le fait de devoir rpondre par oui ou non na pas


dintrt, dautant que la majorit des organismes
sont engags dans des dmarches qualit qui
comprennent toutes ce sujet

H II - Pourcentage des
rclamations prises en compte
(enregistrement, accus de
rception et rponse au locataire,
envoi de lordre de service
dintervention) dans un dlai de
trente jours

idem

Prvoir un dveloppement qualitatif sur la prise en


charge des plaintes (ex :dmarches de
certification AFNOR pour les relations avec les
clients, label Quali HLM)

H III - Bon fonctionnement des


ascenseurs et des chaudires
collectives : nombre darrts de
plus de n heures par appareil et
par an et typologie des causes
darrt (dfaillances techniques,
usage anormal, malveillance)

Segment de
patrimoine

Lenjeu de bon fonctionnement de ces


quipements est rel mais cet indicateur et le
suivant se sont rvls inexploitables

G III - Nombre de plans


dapurement amiable rapport au
nombre de mnages dclars en
impays de plus de trois mois (en
pourcentage)

Sans objet

3/ Qualit de service

Rapport n 010269-01

A supprimer

Approche qualitative plutt quun


indicateur

A supprimer

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Sans objet

bailleur

Sans objet

Page 70/90

H IV - Bon fonctionnement des


ascenseurs et des chaudires
collectives : gnralisation de
lengagement contractuel avec
chaque prestataire dun nombre
de pannes annuel infrieur 8
par appareil (hors cas dusage
anormal ou de malveillance)

idem

Idem
Si lon veut maintenir un indicateur il conviendrait
de se caler sur ce qui est prvu dans la
convention dabattement de TFPB, savoir cot
du contrat de maintenance par an et par
quipement

H V - Nombre total de logements


de lorganisme rapport
leffectif de personnel de
gardiennage ou de surveillance,
selon la dfinition de larticle R.
127-2

idem

Cette disposition est dj encadre par la


rglementation
ventuellement reprendre lindicateur de la
convention cadre dabattement de
TFPB : nombre de personnes charges du
gardiennage ou de la surveillance pour 100
logements

H VI - Propret des parties


communes : valeur de lindice de
satisfaction des locataires, en
zone urbaine sensible et hors
zone urbaine sensible

idem

Il y a un dcalage dans le temps entre les


enqutes triennales de satisfaction qui permettent
de renseigner cet indicateur et la priode de
ngociation des CUS.
En outre, on peut se demander pourquoi
privilgier ce critre plutt quun autre.
Il serait instructif de regarder les critres figurant
dans la convention dabattement de TFPB :
exemples
cot moyen/an/logement du nettoyage des
parties communes et des abords
cot moyen/an/logement de la maintenance
des parties communes et des abords
ou dans les dmarches qualit des organismes

Rapport n 010269-01

A supprimer de prfrence

Sans objet

A modifier

Par bailleur

Regarder plutt comment volue le


taux de satisfaction dans le temps

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Page 71/90

Nouvel indicateur
Relations avec les
associations de locataires

Il sagit de mettre en lumire les actions


entreprises pour faciliter limplication des
locataires dans la stratgie de lorganisme. Cela
se traduit difficilement par un indicateur mais
figure dans un certain nombre de dmarches de
responsabilit sociale des entreprises (RSE)
Exemples :
soutien financier des projets ports par
des associations de locataires
locaux mis disposition

A dvelopper sous forme qualitative

bailleur

4/ Indicateurs de gestion
F VI - Taux de la vacance (hors
vacance technique) suprieure
trois mois (en pourcentage)

idem

Ce taux est dj disponible dans RPLS et chaque


organisme positionn au regard de cet indicateur
dans les dispositifs de suivi des fdrations
dorganismes. Quelle est sa finalit dans le cadre
de la CUS ?

A supprimer

Sans objet

I I - Cot de fonctionnement,
savoir dpenses dexploitation et
de personnel, par logement gr

Dpartement

Cet indicateur est dj contrl par l'ANCOLS. En


outre, il doit sapprcier au niveau de lorganisme

A supprimer

Sans objet

Rapport n 010269-01

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

Page 72/90

4. La segmentation du patrimoine effectue par les bailleurs


sociaux
Pour le renseignement de certains indicateurs, la circulaire du 2 avril 2010 impose,
ct de lchelle du dpartement, un dcoupage du patrimoine par segment
pertinent . Il est en effet considr que les indicateurs de performance seront
dautant mieux appropris quils seront utilisables pour les organismes parce que
cals sur leur organisation. Cest ainsi que certains bailleurs, dont la gouvernance
est troitement lie au monde de lentreprise, ont dcoup leur parc en fonction de
lorganisation de celle-ci : les segments pertinents ont t dans des cas extrmes
les dpts dautobus ou les centres de tri postal.
Plus classiquement, les bailleurs ont privilgi la logique de gestion et nombre
dentre eux ont choisi de renseigner les indicateurs lchelle de leurs centres de
gestion ; lorsque ceux-ci prenaient en charge un volume important de logements,
les services de ltat ont demand que soit effectue une sous-segmentation.
Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille), le parc est souvent divis en
plusieurs entits, tandis que l o le patrimoine est peu important, plusieurs
dpartements ou rgions sont regroups en un segment. La logique de gestion
amne ainsi des dcoupages particuliers : ainsi une ESH a dcoup le
patrimoine quelle gre dans une grande ville en 3 segments : les programmes dits
trs sociaux , un ensemble immobilier correspondant un quartier, et enfin les
autres programmes.
Il convient de signaler que parmi les CUS analyses, la mission a trouv deux cas
de bailleurs qui ont fait le choix de prendre en compte les EPCI comme segments.
Dans le cas de lESH I3F, lorsque le parc dtenu tait significatif, le segment tait
identique lchelle de gouvernance (syndicat dagglomration nouvelle,
communaut de communes ou dagglomration) ; lorsque les logements taient en
petit nombre, des intercommunalits de proximit ont t regroupes.
LOPHD Partenord a fait le choix de renseigner les donnes deux chelles : pour
la CUS ngocie avec ltat, les segments sont ceux des centres de gestion mais
toutes les donnes sont galement traites lchelle des EPCI dotes dun PLH
approuv.
Le tableau ci-aprs illustre lhtrognit de la segmentation ; les chiffres ne
portent que sur les logements familiaux et la taille du parc est celle de 2010.
Bailleur

Parc en 2010

nombre de
dpartements
dimplantation

Critre de
segmentation

nb de
segments

Segment
mini/maxi en
nombre de
logements

National (ERILIA)

48 000

23

Centres de
gestion

12

NS

National
(SNI)

13 300

55

Agences +
16 (13
territoires en Ile de agences + 3
France
territoires en
IdF)

245/2000

28 000

Non explicit

88/9300

Inter-dpartemental
Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

7 dans le
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(VALOPHIS)

dpartement
du sige et
1/dparteme
nt ailleurs
soit 11

Intercommunal
(PLAINE COMMUNE
HABITAT)

15 500

agences

Rgional
(I3F ILE DE FRANCE)

103 000

10

Agences
10 + 65 sous- NS
dpartementales + segments
EPCI en grande
couronne IdF

Dpartemental
(PARTENORD)

37 000

Direction de
territoire + EPCI
avec PLH
approuv

10

2600/4700

Inter-Dpartemental
(DYNACITE)

22 600

agences

3000/5200

Inter-Dpartemental
(SEMCODA)

22 000

agences

13

44/2600

Rgional
(ALLIADE)

29 500

Ples
locatifs/territoires

10 000/NS

Intercommunal
(GRAND LYON
HABITAT)

22 000

agences

3000/5000

Dpartemental
(OPH 69)

35 000

territoires

9900/11800

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

2500/4500

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5. Dispositifs conventionnels entre collectivits et organismes de logement social


thmatique

collectivit

objectifs

Indicateurs/engagements

Indicateur CUS

La dimension patrimoniale
Dveloppement de l'offre

Lyon :

*1550 logements par an pour les 3 BS ; c'est un


plancher

Production par bailleur rpartie entre PLAI (30%


minimum), PLUS (40 % mini) et PLS

A et A 2

*viter la concurrence : localisation de l'offre


nouvelle par bailleur
*produire 6000 logements/an dont 20% en PLAI

Lille

*PLAI raliss en AA/en logements familiaux et en


structures collectives
* logements pour jeunes et pour tudiants (PLS)

700 logements/3 ans dans les territoires des


dlgataires et 210 dans les autres territoires
CG 59 (2009-2011)
*qualit et accessibilit conomique des logements

* surfaces des logements

CARENE
jusqu'en 2015

CG 01

* au moins 30% de PLAI


* respect des normes BBC

*80% des oprations programmes en 2012 doivent


tre en BBC ; partir de 2013, qqs exp nergie +
* 25% de PLAI dans les oprations de plus de 4
logements

respect de l'objectif fix dans le contrat avec chaque


bailleur
idem

Adaptation de l'offre

Lille

*Offre adapte au vieillissement et au handicap

* Adaptation de x logements dans le parc existant

*Offre adapte au handicap psychique

* reprage du parc de logements adapts pour


alimenter une CAL de logements ddis aux PMR
* production de logements adapts au handicap psy
en partenariat avec une asso spcialise
* respect de l'objectif fix dans le contrat avec
chaque bailleur

*prise en compte de la dpendance et financement

Rapport n 010269-01

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

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du surcot pour les logements entirement adapts

Rnovation du parc

Vente de logements

CG 01

*participation au dispositif dptal de recensement des


logements accessibles/adapts/adaptables
(ADALOGIS)

*nombre de logements recenss

Lyon

1150 logements rhabiliter/3 ans

Lille

1100 logements/an

CG 59

en fonction du PSP

CG 01

au moins 2 oprations en BBC sur la dure de la


convention

respect de l'objectif fix dans le contrat avec chaque


bailleur

Lille

Dfinition d'un maximum de logements vendus par


bailleur sur la dure de la convention

Engagement sur

C4

D1

- un nombre maximum de ventes


- respect de la charte des bonnes pratiques
- respect de la charte de scurisation des
acqureurs

CG 01

Favoriser l'accession sociale y compris travers la


vente HLM

* nombre de ventes des locataires


* cartographie des ventes par anne
* DPE des logements vendus
* procdure de scurisation mise en place

Les attributions
Parcours rsidentiels (mutations)

Lille

Amlioration des parcours rsidentiels

Accs des mnages les plus modestes

Lille

3000 attributions/an aux mnages prioritaires

E1
*Accueil des mnages prioritaires de l'accord
collectif intercommunal

F1, F2, F3 et F5

*Mise en uvre des chartes CAL et relogement


inter-bailleurs
*Transmission des donnes sur l'occupation sociale
du parc
Accueil des sortants d'hbergement

Lille

Renforcement de la dimension qualitative du


partenariat avec les gestionnaires de structures
d'hbergement

F4

La gestion locative

Rapport n 010269-01

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

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Prvention des impays


Prvention des expulsions

G1
CG 01

G2 et G3

*Participation au FSL hauteur de 6 par logement


*Obligation d'avoir un conseiller social par tranche
de 2000 logements

* Prsence d'un service social chez le bailleur (0/N)


* Prsence d'un conseiller social par tranche de
2000 logements
* Nombre de CESF
* Missions attribues aux conseillers sociaux
* Positionnement du service social dans
l'organigramme

*coopration renforce entre travailleurs sociaux de


l'organisme et ceux du CG 01

* Nombre de rencontres entre les travailleurs


sociaux

* recours possible un fonds social pour apporter


une aide ponctuelle aux mnages en difficults

* mise en place d'un fonds social


* montant des aides octroyes

Loyers et charges
vacance

Lyon

Taux de vacance commerciale > 3 mois

F6

Cot de gestion par logement

Lyon

Montant des cots de fonctionnement par logement


gr

I1

Lille

Promotion de l'habitat intergnrationnel

dveloppement de la colocation intergnrationnelle

La qualit de service

H6

propret
tranquillit

H2

Suivi des rclamations


Gestion de proximit

Rapport n 010269-01

CG 01

*Prsence de personnel de gardiennage ou de


surveillance par tranche de 100 150 logements

Nombre de personnes assurant le gardiennage ou la


surveillance et rpartition territoriale

*formation du personnel

Nombre de jours de formation par agent ; nature de


la formation

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

H5

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*existence de services de proximit

mise en place ou organisation de services de


proximit

Dploiement de la fibre optique

Nombre de logements raccords

Autres
Lille
Lyon

* Potentiel financier par quivalent logement :


Montant terminaison de la convention /valeur de
rfrence au moment de la signature
*contribution la mise en place du ple public
de l'habitat : propositions de travail remises par le
bailleur

Lien avec le PDH et PLH

CG 01

territorialisation/typologie des logements/insertion


dans un projet d'ensemble

Fiche renseigner dans le cadre de la


programmation

contribution aux observatoires de l'habitat

RSE
clauses d'insertion dans les marchs
publics

CG 01

*Nombre de clauses d'insertion mise en place


*Nombre de marchs avec clauses d'insertion/total
des marchs passs
*volume d'heures ddies l'insertion

Participation des habitants

Lille

Relations avec les associations de


locataires

Lille

Gouvernance

Lille

Rapport n 010269-01

promotion de l'habitat participatif

Favoriser la participation de la mtropole la


gouvernance des organismes avec une valeur
ajoute

Transmission des documents du CA ou du conseil


de surveillance au VP charg du logement

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale

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6. Circulaire DHUP du 3 novembre 2015 relative aux attributions


de logements sociaux

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

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conventions d'utilit sociale

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7. Glossaire des sigles et acronymes


Acronyme

Signification

ANCOLS

Agence nationale de contrle du logement social

ANRU

Agence nationale pour la rnovation urbaine

APL

Aide personnalise au logement

BOLERO

Base dobservation du logement tude et rfrencement des organismes

CEREMA

Centre dtudes et dexpertise sur les risques, lenvironnement, la mobilit et


lamnagement

CGEDD

Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable

CRHH

Comit rgional de lhabitat et de lhbergement

CROCUS

Collecte et rcolte des objectifs des CUS

CUS

Convention dutilit sociale

DALO

Droit au logement opposable

DDCS

Direction dpartementale de la cohsion sociale

DDCS(PP)

Direction dpartementale de la cohsion sociale et de la protection des populations

DDT

Direction dpartementale des territoires

DHUP

Direction de lhabitat, de lurbanisme et des paysages

DOM

Dpartement doutre-mer

DPE

Diagnostic de performance nergtique

DREAL

Direction rgionale de lenvironnement, de lamnagement et du logement

DRIHL

Direction rgionale et interdpartementale de lhbergement et du logement

ENL

Enqute nationale sur le logement

EPCI

tablissement public de coopration intercommunale

EPL

Entreprise publique locale

EPT

tablissement public territorial

ESH

Entreprise sociale pour lhabitat

GUP

Gestion urbaine de proximit

HLM

Habitation loyer modr

INSEE

Institut national de la statistique et des tudes conomiques

MGP

Mtropole du Grand Paris

OPDH

Office public dpartemental de lhabitat

OPS

Occupation du parc social

PALULOS

Prime amlioration des logements usage locatif et occupation sociale

Rapport n 01026901

Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des


conventions d'utilit sociale

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OPDH

Office public dpartemental de lhabitat

PDALHPD

Plan dpartemental daction pour le logement et lhbergement des personnes


dfavorises

PDH

Plan dpartemental de lhabitat

PLAI

Prt locatif aid dintgration

PLH

Programme local de lhabitat

PLI

Prt locatif intermdiaire

PLS

Prt locatif social

PLUS

Prt locatif usage social

PPGD

Plan partenarial de gestion de la demande

PSP

Plan stratgique de patrimoine

QPV

Quartier prioritaire de la politique de la ville

RGPP

Rvision gnrale des politiques publiques

ROLM

Remise en ordre les loyers maximaux

RPLS

Rpertoire du parc locatif social

RSE

Responsabilit sociale des entreprises

SC

Surface corrige

SCOOP

Socit anonyme coopratives de production /socit anonyme cooprative


dintrt collectif

SEM

Socit dconomie mixte

SIEG

Service dintrt conomique gnral

SISAL

Systme dinformation sur les aides au logement

SLS

Supplment de loyer de solidarit

SNE

Systme national denregistrement

SNI

Socit nationale immobilire

SU

Surface utile

SYPLO

Systme priorit logement

TFPB

Taxe foncire sur les proprits bties

UE

Union europenne

UNFOHLM

Union nationale des fdrations dorganismes dHLM

USH

Union sociale pour lhabitat

ZUS

Zone urbaine sensible

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http://www.developpement-durable.gouv.fr/

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