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GdGuidePAP.book Page III Vendredi, 12.

mai 2006 6:56 18

LE

GRAND GUIDE

DE LIMMOBILIER

Marthe GALLOIS
Nathalie GIRAUD
Valrie SAMSEL
Laurent LAMIELLE
sous la direction de

Jean-Michel GUERIN

Groupe Eyrolles, 2006


De Particulier Particulier, 2006
ISBN : 2-7081-3608-9

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CHAPITRE 3

Les socits
civiles immobilires
Bien des ides fausses circulent au sujet de ces fameuses socits civiles immobilires. On
vous a peut-tre dj conseill de constituer votre propre SCI. Mais lorsquil sagit denvisager les raisons prcises dutiliser ce montage juridique plutt quun autre, les plus
convaincus des conseillers deviennent moins convaincants.
Certes, la SCI a sa raison dtre ; mais en ralit, cest une formule trop souvent utilise.
Elle a aussi ses contraintes, quil vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI nest pas une
formule miracle qui permettrait dluder droits de succession ou droits de mutation.
Ce chapitre a pour objet de vous clairer dans les mandres des diffrentes SCI et
dliminer quelques ides fausses.

Rgles gnrales des SCI


La SCI est avant tout une socit cre par deux personnes ou plus qui ont dcid de
mettre en commun des capitaux, des ides pour en partager les bnfices et, le cas
chant, les pertes qui peuvent en rsulter. La socit est titulaire dun patrimoine
(souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui reprsentent le capital
social.
Elle se distingue de la socit commerciale car elle ne peut avoir aucune activit ou objet
commercial (par exemple : lachat dimmeubles pour les revendre, la location meuble
sauf titre accessoire).
Il existe toute une palette de SCI :
La SCI de gestion ou de location est constitue principalement pour faciliter la transmission des patrimoines dans une famille. Limmeuble familial est acquis par la socit
et ses membres disposent de parts sociales (reprsentant le capital social) quils peuvent
cder ou lguer facilement.
La SCI dattribution se donne pour objectif dacqurir ou de construire un immeuble,
de le diviser en fractions et de le rpartir entre les associs qui disposent dun logement
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La transaction

en tant titulaires de parts reprsentatives de lappartement. On trouve encore sur le


march immobilier des appartements vendus sous cette forme. Mais elle a t
remplace aujourdhui par la SCI de construction-vente.
La SCI de multiproprit achte ou construit des immeubles et les gre. Limmeuble est
divis en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit la
jouissance dun logement pour une priode dtermine.
Les SCPI occupent une place particulire car elles collectent des fonds auprs du public
en vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles, pour les
louer.
Avant dvoquer les subtilits de ces SCI statut particulier, nous allons dtailler les rgles
gnrales de formation et de fonctionnement de la SCI.

Pourquoi crer une SCI ?


Les raisons qui peuvent pousser crer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement
plusieurs, faire un investissement locatif, grer ses locations, transmettre son patrimoine De plus, lide de monter une socit en famille ou entre amis pour raliser une
opration immobilire que lon ne pourrait pas mettre en uvre seul est en soi sduisante.
Or, sil apparat clairement quune SCI permet de transmettre des biens immobiliers avec
plus de facilit, son intrt est loin dtre vident dans les autres cas Jugez-en !
La gestion dun patrimoine familial

Une SCI pour acheter

Lintrt de constituer une SCI dans le but dacqurir un immeuble pour lhabiter est
limit. Du point de vue pcuniaire, on peut mme dire quil est dconseill dacheter sa
rsidence principale (ou secondaire) par ce biais. En dautres termes, on privilgiera
lacquisition en direct sauf peut-tre pour les concubins.
Une solution financirement discutable

En premier lieu, vous ne pouvez pas bnficier des crdits dimpts sur le revenu lies
lhabitation principale. Il sagit principalement des dpenses en faveur du dveloppement
durable ou de laide aux personnes ges ou handicapes. En effet, ces crdits dimpts ne
sont accordes quaux personnes physiques directement propritaires de leur rsidence
principale, et non la SCI personne morale, ni mme ses associs. Notez au passage
quil ny a plus dincidence en ce qui concerne les intrts demprunt contracts pour
lacquisition du logement puisque la rduction dimpt correspondante a t supprime.
En second lieu, vous navez pas la possibilit dobtenir un prt dpargne-logement pour
acqurir un bien sous le couvert dune SCI. De mme, vous ntes pas en mesure de solliciter loctroi dun prt taux zro %, dun prt conventionn (PC) ou encore dun prt
laccession sociale (PAS).

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Les socits civiles immobilires

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SAVOIR
Lexonration de limpt sur la plus-value lors de la vente de la rsidence principale
sapplique dsormais, mme si limmeuble en question est dtenu par lintermdiaire dune
SCI.

Une solution imparfaite pour les concubins

Vous vivez maritalement et vous envisagez dacheter un logement en commun. Alors,


vous vous poserez invitablement la question de savoir comment acheter . Et comment
assurer au survivant la conservation du logement. En fait, plusieurs solutions existent,
dont la SCI.

INDIVISION OU SCI ?
Si vous ne prenez aucune disposition particulire, le rgime de lindivision simpose vous de
manire automatique. Avec tous les inconvnients qui en dcoulent. Tout dabord, lunanimit est
requise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut tre lou ou vendu
sans laccord de tous les indivisaires. Do un risque de blocage vident qui oblige recourir au
tribunal pour rsoudre le conflit Ensuite, le partage de lindivision peut tre demand tout
moment par chaque indivisaire qui souhaite rcuprer sa part (article815 du Code civil). Do le
risque de voir le bien vendu aux enchres. Une prcarit qui ne peut tre attnue que par la signature dune convention dindivision dont la dure ne peut excder cinq ans. Objectif : faciliter la
gestion du bien (dsignation dun grant) et amnager sa transmission. moins que vous ne prfriez la SCI dont la dure de vie est au maximum de 99ans ! Avec cette formule, cest la rgle de la
majorit qui joue, et non lunanimit. En outre, vous pouvez prvoir dans les statuts diffrentes
modalits de retrait. Bref, vous jouissez dune grande libert pour viter les piges de lindivision !

Si vous dcidez de mettre en place une SCI, cette dernire achtera le logement et en
deviendra donc propritaire. Le cas chant et en complment des apports, la SCI
empruntera afin de runir les fonds ncessaires lopration. Lintrt dune telle formule
rside essentiellement dans sa souplesse dutilisation. Sans parler du fait que vous vitez
les contraintes de lindivision (voir encadr). En effet, il peut tre prvu dans les statuts
diffrentes modalits favorables aux concubins, visant faciliter leur retrait en cas de sparation, et surtout prserver les droits du compagnon survivant en cas de dcs (clause
dagrment, achat crois ou clause tontine). En pratique, le recours un professionnel
(notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rdiger ce
genre de clauses

Une SCI pour louer

On peut affirmer sans risque que la cration dune SCI pour grer ses logements ne
prsente pratiquement aucun intrt si ce nest davoir dbourser inutilement des frais
pour constituer ladite socit.
En effet, il ny a aucune diffrence de taxation des loyers. En tant quassoci, vous vous
trouvez donc dans la mme situation que si vous tiez propritaire en direct. savoir que
vous serez impos au titre des revenus fonciers hauteur de la quote-part de capital que
vous dtenez dans la socit. Autrement dit, cest la SCI qui dclare les revenus fonciers
mais ce sont les associs qui sont taxs limpt sur le revenu pour leur quote-part respec Groupe Eyrolles

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tive. Notez que vous serez impos mme si les bnfices tirs des locations ne sont pas
distribus, mais mis en rserve. Pour le reste, la SCI bnficie des dductions classiques
aux revenus fonciers (intrts demprunt, dpenses dentretien et de rparation, primes
dassurances, etc.). Enfin, ct dficit, la cration dune SCI nentrane aucun avantage
particulier.

SAVOIR
La cration dune SCI de location ne prsente dintrt que pour certains gros propritaires
fonciers (qui sont galement de gros contribuables), condition toutefois dopter pour
limpt sur les socits. examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste prfr

En rsum, si intrt il y a, il est plus dordre pratique que juridique. Il rside dans le fait
de pouvoir acqurir plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer,
sachant que cette opration aurait t impossible individuellement.

Une SCI pour transmettre du patrimoine

La cration dune SCI peut se rvler particulirement avantageuse si vous envisagez de


transmettre un patrimoine immobilier relativement important. En clair, cette formule
peut vous aider organiser votre succession et surtout en diminuer la facture fiscale.
En effet, depuis le 1er janvier 2006, vous pouvez transmettre tous les six ans et en franchise de droits, 50 000 par enfant et par parent. Ainsi, si vous avez trois enfants, votre
conjoint et vous pouvez leur donner 300 000 tous les six ans sans payer dimpt. Ces
sommes peuvent tre reprsentes par des parts de SCI, ce qui ne manque pas dintrt.
En premier lieu, la valeur des parts est gnralement infrieure la valeur de limmeuble
(du fait quelles sont plus difficiles vendre que limmeuble lui-mme). Ce qui a pour
effet de diminuer lassiette des droits de mutation. Ensuite, il est possible davantager sa
descendance par lintermdiaire dune SCI endette. En effet, les droits sont calculs sur
la base de lactif net de la SCI, cest--dire sur la valeur de limmeuble moins les dettes
(emprunt, avance en compte courant).
Enfin, notez que si la SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine de son
vivant, elle prsente les mmes intrts en cas de succession.
On peut donc affirmer quelle permet de recueillir une somme coquette sans verser des
droits de succession.

EXEMPLE
M. et Mme X. ont deux enfants. Ils dcident de constituer une SCI familiale avec un capital
de 16000. Chacun des enfants apporte en espces 4000 et les parents 8000. La
socit acquiert un immeuble grce au versement en compte courant de 200000 par les
parents.
Cinq ans aprs, les associs dcident de dissoudre la SCI. Comment se droule la
liquidation ? Le bien est vendu 500000. Le partage seffectue de la faon suivante :
chacun rcupre ce quil a vers. Les parents 8000 et 200000 (remboursement en
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compte courant). Premier enfant : 4000 (apport en espces). Deuxime enfant :


4000. Total : 216000.
La somme partager est donc calcule de la faon suivante : 500000 216000 =
284000. Elle se rpartit ainsi : Parents : 50%284000= 142000. Chaque
enfant : 25%284000= 71000.
Conclusion : les enfants obtiennent un profit identique celui de leurs parents alors que ces
derniers ont contribu plus de 96% pour lopration (versement en compte courant +
apports en espces).

Certes, cette plus-value est imposable mais elle fera lobjet dabattements (surtout dans le
cas o la liquidation intervient de longues annes aprs lacquisition de limmeuble).

PIGE
Ce systme est moins attrayant si les enfants ont une tranche dimposition leve.

La SCI et limmeuble de lentreprise

Ce montage permet de crer un patrimoine distinct de lentreprise et den faciliter la


transmission. Cette sparation rendra plus aise lorganisation de la succession.

Vous tes commerant

Vous envisagez dacqurir un local pour exercer votre activit.


Si vous achetez en nom propre (le bien entrera alors dans votre patrimoine priv), vous ne
pouvez vous accorder un bail vous-mme et, par consquent, vous ne pourrez dduire
les loyers des bnfices de la socit. Vous ne pourrez pas non plus amortir les constructions ou les frais dacquisition, cest--dire dduire chaque anne un pourcentage de la
valeur de limmeuble correspondant sa dprciation annuelle.
Une autre solution se prsente vous : vous devenez propritaire de limmeuble et
linscrivez au bilan de lentreprise. Vous ne pourrez toujours pas dduire le montant des
loyers mais il vous sera possible de dduire les frais dacquisition et les intrts demprunt.
Par ailleurs, la cessation de votre activit entranera un transfert de proprit, puisque
limmeuble passera du patrimoine professionnel votre patrimoine priv, et la plus-value
qui en rsulte sera impose (plus-value professionnelle).
La solution de la SCI se rvle alors particulirement sduisante : la SCI devient propritaire de limmeuble quelle loue lentreprise commerciale. Par consquent, vous pourrez
dduire le montant des loyers du revenu imposable. La cessation de lactivit nentrane
aucune imposition au titre des plus-values. Par ailleurs, ce systme facilitera la transmission du patrimoine vos descendants qui disposeront dun droit un certain nombre de
parts.
Cette scission entre le patrimoine professionnel et le patrimoine priv permettra aux hritiers non repreneurs de ne pas tre lss et de recevoir des revenus provenant de la location
des locaux lous.
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Vous tes grant dune entreprise commerciale

La gestion dun patrimoine professionnel est particulirement dlicate. On se doit


dviter toute gnralisation lorsque lon aborde cet aspect. Nanmoins, il est souvent
intressant de crer deux entits distinctes : dune part, la socit commerciale proprement dite et, dautre part, une SCI propritaire des locaux occups par lentreprise.
Voici quoi lon est confront en labsence de SCI : si le patrimoine de la socit
commerciale comprend des immeubles, son actif social (ce quelle possde) sera lev et la
charge financire risque dtre lourde pour des repreneurs. Par consquent, les acqureurs
ventuels, en cas de cession, pourraient tre moins nombreux face des prix excessifs.
Un autre cas de figure possible, cest que certains hritiers nauront peut-tre aucune envie
de reprendre lentreprise familiale alors que dautres seront prts continuer. La succession risque de poser un problme pour tous les hritiers si la socit commerciale est
propritaire de la quasi-totalit du patrimoine immobilier. Comment effectuer un tel
partage ? Par ailleurs, le prononc dune procdure de redressement ou de liquidation
judiciaire peut tre prjudiciable pour lensemble du patrimoine.
Une solution ces tracas : la SCI propritaire des immeubles. La cession des droits
sociaux de la socit commerciale sera faite au profit des seuls hritiers repreneurs et
vitera ainsi lclatement de ces parts entre tous. Les hritiers non repreneurs disposeront
alors des parts de la SCI et des revenus procurs par la location des locaux la socit
commerciale qui pourra les dduire de son revenu imposable.
Si la socit commerciale fait lobjet dune procdure de redressement ou de liquidation
judiciaire, les immeubles qui labritent nen sont pas affects (sauf si la SCI sest porte
garante au profit de la socit commerciale). Ils ne pourront donc tre alins ou faire
lobjet dune saisie immobilire la suite de ces procdures.
Cette solution prsente des avantages indiscutables. Toutefois, elle ne constitue pas un
remde miracle. Pourquoi ? Si la socit commerciale nest pas propritaire des immeubles
dans lesquels elle exerce son activit, elle offre ses cranciers des garanties quelquefois
insuffisantes. Ces derniers sont alors amens demander le cautionnement de la socit
civile afin de garantir les prts contracts par la socit commerciale. Cela risque par la
suite dentraner une confusion des patrimoines et, le cas chant, dtendre la SCI une
procdure de redressement judiciaire dclenche par la SARL.
CONSEIL
Avant de constituer une SCI, nous vous conseillons vivement de consulter les organismes
financiers afin de connatre les garanties exiges.

La dissociation entre, dune part, le patrimoine professionnel et, dautre part, le patrimoine immobilier entranera un formalisme plus lourd puisque lon sera en prsence de
deux socits : vous devrez prvoir deux assembles gnrales rgulires et tenir une
comptabilit dtaille pour chacune delles. Vous aurez par ailleurs matriser des rgles
de gestion propres chaque socit (fiscalit, rapports avec les associs) ; vous devrez
aussi prciser les conditions dans lesquelles la SCI louera la socit commerciale les
locaux dont elle dispose ; il sera par ailleurs ncessaire de fixer avec exactitude le montant
du loyer pour viter toute observation de la part de ladministration fiscale.
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Comment constituer une SCI ?

Sur le plan juridique, cette socit ne fait lobjet daucune rglementation particulire.
Elle est donc soumise aux dispositions gnrales qui rgissent les socits civiles (articles 1845 1870.1 du Code civil) :
Vous devez dfinir un ou plusieurs objectifs (par exemple : constitution dune SCI
pour la gestion dun patrimoine immobilier, mise disposition dune maison en
prvoyant les priodes de jouissance).
La constitution dune SCI ncessite, comme pour tout autre type de socit, ltablissement de statuts qui consistent en un document crit relatant les rgles de fonctionnement de la socit et ses objectifs.
Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires.
La forme des statuts

La loi, rappelons-le, impose la forme de lcrit (article 1835 du Code civil). Lintervention
du notaire est obligatoire si lapport comprend des immeubles. Pourquoi ? Lapport dun
immeuble une socit fait ncessairement lobjet dune publication la conservation des
hypothques et lacte constatant cet apport doit tre dress devant notaire. Il est donc
essentiel que le notaire se charge de lensemble des formalits relatives la constitution de
la socit.
Le contenu des statuts

Il est dfini larticle 1835 du Code civil. Il doit donc comprendre les mentions suivantes
qui vont permettre de bien identifier la socit et les raisons de son existence :
lobjet de la socit,
la dsignation (son appellation),
le sige social,
la dure,
les mentions concernant les associs,
la description des apports,
le capital social.

Lobjet de la socit

La socit ne doit pas avoir une activit commerciale. Toutefois, une SCI pourra, le cas
chant, faire de la location meuble si cette activit noccupe quune place trs rduite
par rapport la location de locaux vides. Bien entendu, lobjet social doit tre licite
(conforme lordre public et aux bonnes murs).
CONSEIL
Il faut bien prter attention au libell exact de lobjet social ; certes, il doit tre relativement
souple afin de pouvoir tre modifi au cours de la vie sociale si les associs prvoient
dautres orientations. Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du grant pour
engager la socit.
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Dsignation de la socit

Les statuts doivent dterminer lappellation de la socit, celle-ci tant connue sous une
raison sociale qui est gnralement compose du nom des associs. Toutefois, la socit est
plus frquemment identifie par une dnomination sociale (par exemple : SCI du 1, bd
Victor-Hugo). Le cas chant, vous avez la possibilit de la personnaliser davantage en
ajoutant le nom dun associ ou de la rsidence.
La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents manant de la socit et
destins aux tiers.

Le sige social

Sa mention est obligatoire dans les statuts. Il correspond au lieu o sexerce la direction
effective de la socit (lieu de runion des assembles).

La dure

Ds la constitution de la socit, vous devez dterminer sa dure qui ne pourra excder


99 ans. Le grand intrt de la SCI rside dans le fait que vous pouvez organiser vos
rapports entre associs pour une longue dure. Aussi, nous vous conseillons de prvoir
une dure relativement longue (plus de 50 ans), avec la possibilit pour chaque associ de
se retirer.
Les associs

Pour crer une SCI, il faut tre au moins deux.

Qui peut tre associ ?

Pour tre membre dune SCI, il faut avoir la capacit civile, cest--dire la possibilit de
mettre en uvre soi-mme ses droits et obligations (voter, signer des contrats, etc.), et
plus exactement ici de reprendre des dettes ventuelles de la socit sur ses biens personnels.
Seuls le majeur et le mineur mancip ont cette capacit.

Cas particuliers

Le mineur non mancip

Bien quil nait pas la capacit civile, il peut faire partie dune SCI. Toutefois, il ne pourra
agir personnellement : le contrat de socit sera sign par son reprsentant lgal qui
lassistera.
Les majeurs sous tutelle ou curatelle

Ils pourront faire partie dune SCI, mais ils seront assists par leur tuteur ou curateur.
Les poux

Deux poux peuvent tre membres dune mme SCI, quel que soit leur rgime matrimonial.
De Particulier Particulier

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Le capital social

La socit civile immobilire est dote de la personnalit morale. Que signifie avoir la
personnalit morale ? Cela implique que la socit est une entit qui a une existence
propre avec des droits et des obligations. Elle peut donc possder un patrimoine distinct
de celui des associs.
Ce patrimoine est constitu par les apports effectus par les associs. Par consquent, ce
patrimoine ou capital social est constitu par lensemble des apports en numraire
(somme dargent) et en nature (par exemple : un immeuble).
La loi na impos aucun capital minimal pour les SCI ; toutefois, il ne peut tre inexistant
puisque son montant doit figurer dans les statuts. Vous pourriez tre tent de fixer un
capital faible et dcider de verser les sommes complmentaires, ncessaires la constitution et au fonctionnement de la socit en ralisant des versements sur un compte
courant.
PIGE
En fixant un capital faible la SCI, vous risquez dtre confront une forte plus-value lors
de la cession des parts.

Les apports

Conformment larticle 1835 du Code civil, vous devez effectuer des apports pour
concrtiser votre participation dans la socit.

Le rgime juridique des apports

Cest en gnral une somme dargent ou un immeuble dont vous transfrez la proprit
au profit de la socit et en contrepartie desquels vous recevez des parts. Les apports sont
obligatoires pour tous les associs, mais il nest pas ncessaire quils soient dgale importance.
SAVOIR
dfaut dapport, le contrat de socit est entach de nullit.

Les diffrentes catgories dapport

Vous pouvez effectuer des apports en numraire (somme dargent). La date exacte de leur
ralisation est fixe dans les statuts.
SAVOIR
Si vous navez pas apport en temps voulu une somme dtermine, vous devenez de plein
droit dbiteur des intrts de la somme compter du jour o elle devait tre paye, avec le
risque dtre condamn verser des dommages et intrts.

Vous prfrez apporter un immeuble : il sagit dun apport en nature. Gnralement, la


socit devient propritaire part entire des biens ; toutefois, il est possible de faire un
apport en usufruit ou en nue-proprit.
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Si vous napportez que lusufruit, vous gardez la nue-proprit et rsolvez de ce fait le


problme dune ventuelle imposition au titre de la plus-value lorsque le bien sort de
votre patrimoine. Par ailleurs, la socit aura la possibilit de dduire de ses bnfices les
rparations importantes et, le cas chant, les intrts demprunt.
On peut aussi rencontrer le cas particulier de lapport dun bien indivis : il est trs
frquent que plusieurs personnes propritaires dun mme bien (indivisaires) dcident de
crer une SCI. Pour quune telle opration se produise, il faut laccord de tous. Cet apport
permettra chacun dobtenir un nombre de parts quivalant ses droits indivis.
EXEMPLE
Soit une indivision entre 4 personnes (chacun possde 25% du bien) qui dcident de crer
une SCI comprenant 1000parts. Chaque associ obtiendra donc 250parts. Lindivision
prendra fin puisque chacun recevra un nombre de parts dtermines et individualises.

Vous avez la possibilit dapporter la quote-part que vous dtenez sur un bien immobilier
indivis.
Dans cette hypothse, les autres indivisaires ne disposent pas dun droit de premption
sur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 815.14 du Code civil).
En revanche, le droit de premption des collectivits publiques (le DPU) peut tre exerc.

Lapport dun bien par lpoux

Vous tes mari sous le rgime de la communaut

Vous pourrez apporter vos biens propres la socit sans obtenir aucune autorisation de
la part de votre conjoint (sauf si cest le logement de la famille). Les parts que vous
obtiendrez resteront des biens propres.
Vous tes mari sous le rgime de la sparation de biens

Vous tes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation
votre conjoint (sauf logement de la famille).

Le rgime fiscal des apports

Lenregistrement des apports

Tous les apports purs et simples des SCI (cest--dire les biens transmis la socit, en
contrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) nentranent plus le paiement
dun droit denregistrement.
SAVOIR
Il existe aussi des apports titre onreux . En contrepartie de ceux-ci, vous ne recevez pas
de parts sociales, mais une somme dargent ou la prise en charge dun passif (par exemple :
appartement en viager). Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires. Assez
rare dans le cas qui nous concerne, ce type dapport ne fera pas lobjet dautres dveloppements.
De Particulier Particulier

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Les plus-values sur les apports

Nous limiterons notre tude au rgime des plus-values des particuliers. Vous avez dcid
de crer une SCI et vous transfrez dans son patrimoine un immeuble que vous possdez.
Selon larticle 150UV du CGI relatif aux plus-values immobilires, lapport en socit
dun immeuble est assimil une opration de vente dgageant gnralement une plusvalue. Vous tes donc soumis limpt que vous auriez d acquitter si vous aviez vendu ce
bien (vous paierez cet impt avec vos fonds personnels).
Dans un certain nombre de cas, aucun impt nest d si :
vous faites apport de votre rsidence principale. Depuis la loi de finances pour 2004,
aucune dure de dtention nest exige pour bnficier de lexonration ;
vous dtenez le bien depuis plus de 15 ans ;
la valeur de limmeuble ne dpasse pas 15 000 .

Modalits dimposition

Si le bien apport nentre pas dans lune de ces catgories, vous serez soumis limpt sur
les plus-values (voir, pour leur calcul, le paragraphe Les plus-values , p. 60).
Les formalits

Les statuts rdigs devront tre signs par lensemble des associs. Mme si, ds la signature, la socit existe, de nombreuses formalits devront encore tre rgles afin dachever
le processus de formation.

Lenregistrement

Les statuts doivent tre enregistrs la recette des impts dans un dlai dun mois
compter de la date de lacte.
SAVOIR
Si lacte constate un apport dimmeuble, il doit tre dpos la conservation des hypothques du lieu de situation du bien pour la formalit de publicit foncire.

La publication dans un journal dannonces lgales

Si lacte de socit a t fait devant un notaire, linsertion devra tre signe par ce dernier
ou par lun des premiers associs ayant reu un pouvoir spcial lorsque le notaire nest pas
intervenu.
Un avis sera donc insr dans un journal habilit recevoir les annonces lgales dans le
dpartement du sige social.

Le dpt au greffe

Un certain nombre de documents doivent tre dposs au greffe du tribunal de


commerce du lieu du sige social :
deux copies des statuts, sils sont rdigs par un notaire, ou deux originaux sils sont
faits sous seing priv ;
deux copies des actes de nomination des organes de gestion.
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La demande dimmatriculation au registre du commerce

Cette demande est signe par le grant ou son mandataire, et dpose au greffe du
tribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs la socit).

Publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales)

Dans les huit jours de limmatriculation, le greffier doit faire paratre un avis au Bulletin
officiel dannonces civiles et commerciales. Ce dernier contient lensemble des lments
caractristiques de la socit (adresse de la socit, raison sociale, montant du capital, activit de la socit).

Dmarches auprs du centre des formalits des entreprises

Depuis le dcret du 30.5.1984, une dernire tape simpose avant lachvement des formalits de constitution auprs du centre des formalits des entreprises.
Dans un mme lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance),
vous pourrez souscrire sur un mme document toutes les dclarations auxquelles vous tes
tenu dans les domaines juridique, administratif, fiscal (le grant sen chargera). Ce
document vaut dclaration auprs du service des impts, de lUrssaf, des Assedic.

Le grant
La gestion de la SCI est obligatoirement assure par un grant (article 1846 du Code civil)
qui sera charg, entre autres, de runir les associs au moins une fois par an, de les
informer et dtablir un rapport comptable rgulier.
Le statut du grant

Nomination

Les statuts fixent le mode de dsignation du grant (rgles de majorit) qui est gnralement choisi parmi les associs.
CONSEIL
Pour viter toute formalit ultrieure, dsignez un grant quand vous tablissez les statuts.
Si le grant nest pas nomm dans les statuts, il est important de prvoir la possibilit de
nommer des grants non associs et dimposer des comptences professionnelles pour le
choix du grant. Toutefois, veillez ne pas imposer des critres trop contraignants afin
dviter tout risque de blocage.

Que se passe-t-il si aucun grant nest dsign ?


Chacun des associs pourra demander au prsident du tribunal de grande instance la
dsignation dun mandataire charg de runir les associs en vue de nommer un grant.
Si labsence de grant a perdur plus de un an, le tribunal pourra prononcer la dissolution anticipe la demande de tout intress.
On notera utilement que lexercice dune profession librale est incompatible avec les
fonctions de grant de SCI (cf. avocats, notaires, experts-comptables). Toutefois, on
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

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trouve gnralement des exceptions dans les textes qui rglementent ces professions pour
la gestion des socits de famille.

La cessation des fonctions

La rvocation

Elle est dcide par les associs selon les rgles prvues par les statuts (par exemple : majorit des 2/3, majorit des associs prsents ou reprsents lassemble gnrale). dfaut
de disposition particulire, le grant sera rvoqu par une dcision des associs reprsentant plus de la moiti des parts sociales.
Que se passe-t-il si le grant dispose de parts qui lui permettent dobtenir la majorit pour
viter la rvocation ? Celle-ci pourra tre demande en justice par les associs
(article 1851, alina 2 du Code civil).
SAVOIR
La rvocation du grant doit tre motive, sinon elle peut donner lieu au versement de
dommages et intrts au profit du grant si les associs ne peuvent invoquer un juste motif
(par exemple : incapacit notoire, non-respect des statuts).

La dmission

Le grant peut mettre fin ses fonctions tout moment sans avoir invoquer un motif
lgitime. Mais il sera tenu dindemniser la socit si sa dmission lui cause un prjudice.
CONSEIL
Prvoyez un dlai de pravis qui devra tre respect par le grant dans le cas o il souhaiterait dmissionner afin de prvenir tout risque de dpart inopin.

Autres causes de cessation des fonctions du grant

Ce peut tre lexpiration de son mandat, son dcs ou la survenance dune interdiction.
Les pouvoirs du grant

Organe essentiel de la socit civile, le grant est charg den assurer la gestion quotidienne (par exemple : il passe des contrats au nom de la socit avec des entreprises pour
la ralisation de travaux dans limmeuble, il prend linitiative de runir les associs).
De faon gnrale, il assume toutes les obligations ncessaires la bonne marche de la
socit.
Pour exercer sa mission, il est dot de pouvoirs tendus :
Dans ses rapports avec les associs, les statuts dfinissent dans la plus grande libert ses
prrogatives afin quil ait les moyens dassumer la gestion de la socit.
Dans ses rapports avec les tiers, ses pouvoirs sont dfinis par la loi et sont dordre public
(on ne peut y droger).
Groupe Eyrolles

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La transaction

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Le grant et les associs

Le principe

Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande lintrt de la socit, cest--dire
la fois des actes administratifs courants (par exemple : convocation des associs pour les
assembles, dclarations fiscales) et des actes de disposition (par exemple : vente de
biens sociaux).

Lamnagement du principe

Les termes de la loi tant imprcis, il est important de dfinir strictement les pouvoirs
dont dispose le grant pour exercer sa mission.
CONSEIL
Mieux vaut limiter les pouvoirs du grant lorsquil sagit dengager financirement la socit
(soumettre ces dcisions un vote de lassemble des associs) ou de vendre un bien social.
Nhsitez donc pas numrer les cas o le grant pourrait intervenir seul (petits travaux
dans limmeuble, demande de devis, appels de fonds) et ceux qui ncessitent lintervention
de lassemble (rfection dune faade, dune toiture).

Les prcautions prendre

Vous tes grant ou vous allez le devenir : quelles sont les prcautions prendre ? Afin de
bien connatre ltendue de votre mission, lisez trs attentivement les clauses qui fixent
vos pouvoirs. Votre responsabilit pourra tre mise en jeu si vous ne les respectez pas (le
non-respect de ces clauses peut aussi entraner votre rvocation). Les tablissements financiers demandent frquemment le cautionnement de la socit civile lorsque des emprunts
sont contracts ; cette dcision importante et dlicate doit faire lobjet dune tude approfondie avec un praticien avis.
Le grant et les tiers

Par principe, pour tous les actes qui entrent dans lobjet de la socit, le grant est engag
lgard des tiers.
Quels sont ces actes ? Ce sont tous ceux qui se rattachent la gestion courante de la
socit : lengagement du personnel, la fixation des rmunrations, la souscription ou la
rsiliation des polices dassurances, le paiement des sommes dues par la socit, les acquisitions ou les ventes dimmeubles.
Quant aux clauses insrer dans les statuts, vous aurez tout intrt dfinir avec prcision
cet objet afin de limiter ses pouvoirs et, par l mme, les engagements de tous les associs,
puisque le grant engage la socit chaque fois quil accomplit des actes conformes
lobjet (par exemple : la gestion dun immeuble, lachat dun terrain et la construction
dune maison).
SAVOIR
Les clauses qui encadrent ses prrogatives lgard des associs nont aucun effet sur les
tiers.
De Particulier Particulier

GdGuidePAP.book Page 51 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

Les socits civiles immobilires

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La responsabilit du grant

Conformment aux dispositions de larticle 1850 du Code civil, le grant est responsable
de toutes les infractions la loi et aux stipulations prvues dans les statuts (par exemple :
absence de communication dinformations aux associs, dfaut de convocation lassemble annuelle, tenue dune comptabilit incomplte).
Des actions en justice peuvent alors tre exerces par les associs : si la faute du grant
vous cause un prjudice, vous disposez dune action individuelle afin den demander la
rparation conformment aux dispositions de larticle 1832 du Code civil.
Si cest la socit elle-mme qui subit un prjudice, un ou plusieurs associs peuvent
intenter une action en responsabilit contre le grant (il pourrait alors tre condamn
verser des dommages et intrts la socit).
Vous avez aussi la facult de demander en justice (tribunal de commerce) la nomination
dun administrateur provisoire.

Droits et devoirs des associs


La SCI met en scne deux catgories dacteurs qui interviendront tout au long de sa vie :
les associs qui ont dcid de participer un mme objectif et un grant (ou plus) qui
coordonne lensemble des dcisions, en ayant la possibilit dagir au nom de la socit
dans certaines limites.
Lattribution de parts de SCI confre aux associs des droits mais aussi des obligations.
Les droits des associs

En contrepartie des apports que vous avez effectus, vous recevez des parts sociales qui
concrtisent vos droits dans la socit.
Un certain nombre dattributions vous sont alors confres par la loi (Code civil) et les
statuts qui prcisent leurs modalits dexercice.

La participation la vie sociale

Vous interviendrez ncessairement pour toutes les dcisions importantes concernant le


fonctionnement de la socit (dsignation du grant et dcisions excdant les pouvoirs de
celui-ci).
Le grant doit vous runir titre dassocis au moins une fois par an et vous communiquer lensemble des documents relatifs la socit (comptables et fiscaux) quinze jours
avant lassemble.
Par ailleurs, chacun de vous peut provoquer la runion dune assemble pour une question dtermine (la demande est faite par lettre recommande avec avis de rception)
laquelle le grant doit rpondre en convoquant lassemble ou en les consultant par crit.
SAVOIR
La possibilit dexercer votre droit de vote par crit doit tre expressment prvue par les
statuts.
Groupe Eyrolles

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La transaction

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Si la gestion de la socit suscite chez vous certaines interrogations, vous nhsiterez pas
poser des questions par crit au grant qui devra vous rpondre selon le mme procd.
Afin de participer pleinement la vie de la socit et son fonctionnement, vous avez la
possibilit de consulter au sige social tous les documents tablis par la socit ou reus
par elle (article 1855 du Code civil).
Sagissant des actions en justice, seul le grant est habilit entamer une action pour
dfendre les intrts de la socit.
Pour ce qui est de la modification des statuts, seuls les associs peuvent en prendre linitiative en les modifiant par une dcision dassemble. Il faudra alors respecter les rgles de
majorit prvues cet effet dans les statuts. dfaut, lunanimit est requise.

Le droit de participer aux bnfices

Grce aux apports que vous avez effectus, chacun de vous dispose dune partie du capital
de la socit. Ds linstant o la socit fait des bnfices (par exemple : revenus fonciers
provenant de la location de logements), il est normal que vous en profitiez au prorata des
droits que vous dtenez dans le capital social.
EXEMPLE
Vous disposez de 30% des parts dune SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permettent dobtenir 15000 au titre des revenus fonciers. Vous percevez donc 4500.

Quand seffectue la rpartition ?

Les statuts prvoient la priodicit et les modalits de rpartition des dividendes ;


dfaut, la rpartition seffectue une fois par an.

Que se passe-t-il quand une cession de parts intervient ?

dfaut de jurisprudence ce sujet, nous vous conseillons de prvoir le sort des bnfices
distribuer dans lacte de cession. Deux solutions sont alors possibles : soit les bnfices
reviendront au cessionnaire, soit ils seront attribus au cdant et au cessionnaire proportionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont t associs.

Le droit de cder vos parts sociales

Lagrment doit tre donn par tous les associs, car la SCI a t constitue en fonction de
chacun des individus qui composent la socit (contrat intuitu personae). Voil pourquoi
un nouvel associ ne peut tre tolr sans laccord des autres. Les statuts peuvent prvoir
que lagrment sera donn une majorit dfinie, ou accord par les grants.
Lagrment est donn par une dcision de lassemble ou dans lacte de cession des parts.
Si les associs ne se sont pas manifests pendant le dlai que vous leur avez accord, vous
bnficiez dun accord tacite.
Pralablement la dcision, vous devrez notifier le projet de cession aux associs avec la
demande dagrment du demandeur que vous proposez. Si cette rgle nest pas respecte,
la procdure est sanctionne par la nullit.
De Particulier Particulier

GdGuidePAP.book Page 53 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

Les socits civiles immobilires

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Plusieurs cas de figure sont distinguer.


Les associs refusent lagrment

Si cest en raison du prix, ce dernier sera dtermin par un expert (comptable, conseil
financier) dsign par les parties ou le prsident du tribunal de grande instance statuant
en rfr.
Si cest en raison de la personnalit du cessionnaire, les autres associs peuvent dcider de
racheter les parts ; ils ont alors 6 mois pour le faire. Un acqureur est propos lunanimit par les associs ou encore la socit dcide de racheter les parts en vue de leur annulation.
Les associs peuvent aussi dcider la dissolution anticipe (rare car coteuse). Par ailleurs,
le cdant pourra alors sy opposer en dcidant de ne plus cder ses parts.
Les associs donnent leur agrment

La cession est obligatoirement constate par un crit (sous seing priv ou authentique).
Elle est rendue opposable la socit aprs avoir t accepte par le grant dans un acte
authentique ou signifie par voie dhuissier (article 1690 du Code civil).
SAVOIR
Les statuts peuvent prvoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur les
registres de la socit que lon trouve ncessairement au sige social. Outre les formalits
qui viennent dtre dcrites, la cession est opposable aux tiers si lacte de cession est dpos
au registre du commerce et des socits (deux copies si lacte est authentique ou deux originaux si lacte est fait sous seing priv).

La transmission des parts par dcs

Vous avez constitu une SCI avec vos parents. Lun deux dcde. Que se passe-t-il ?
La socit nest pas dissoute par le dcs de lun des associs. Elle perdure avec les hritiers
et les lgataires. Toutefois, les statuts peuvent y droger en prvoyant que la socit continuera avec les seuls associs survivants ou avec les hritiers et lgataires agrs par les
autres associs (cas le plus frquent).
Vous tes hritier ou lgataire : on vous refuse la qualit dassoci. Quels sont vos droits ?
Si les statuts ont prvu ces restrictions, vous ne pouvez contester la dcision des associs.
Nanmoins, vous recevrez une somme qui correspondra la valeur de ces parts (dtermine au jour du dcs) et qui sera acquitte par les nouveaux titulaires des parts.
Les drogations

Vous avez intrt prvoir des rgles de majorit pour viter un blocage. La cession est
libre entre ascendants ou descendants et lassoci cdant. Toutefois, les statuts peuvent la
soumettre un agrment. Les statuts peuvent exclure lagrment pour une cession de
parts entre lassoci cdant et son poux.
Lagrment sera donn par les associs runis en assemble, laquelle sera convoque
quinze jours avant par le grant.
Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 54 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

La transaction

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Quel prix ?

Pour une vente classique dimmeuble, il suffit de faire une valuation du bien. Pour la
vente des parts dune SCI, la connaissance de la valeur vnale de limmeuble ne suffit pas ;
il sagit alors de faire une tude des comptes de la socit et de dterminer la valeur nette
comptable du patrimoine social, cest--dire de faire la diffrence entre la valeur actuelle
de limmeuble et les dettes contractes pour son acquisition.
EXEMPLE
Vous vendez vos parts (30% du capital social) dune SCI propritaire dun immeuble valu
500000. Or il reste un prt de 200000 contract pour son acquisition. La valeur
nette comptable slve donc : 500000 200000= 300000. Possdant 30%
des parts, vous pourrez dterminer la valeur de vos parts 30000030%= 90000.

Ayant bien lesprit toutefois que cette valuation est trs schmatique. Pour ajuster ce
montant, il faut ncessairement tenir compte des possibilits offertes au titulaire des
parts ; il savrera ncessaire de corriger sensiblement le montant si la socit est trs
ferme (lorsque les statuts limitent strictement la participation), si la rentabilit est faible,
ou bien lorsque la participation est minoritaire.
SAVOIR
Les droits denregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5%
depuis le 1erjanvier 2006.

Quels sont les droits acquitter sur les parts transmises aprs dcs ? Ce sont les droits de
succession sur la valeur des parts comme pour toute transmission titre gratuit.
Les prrogatives particulires des associs des socits dattribution vont tre dveloppes
dans la suite de cette section.
Les obligations des associs

Les apports

Nous ne reviendrons pas sur la ncessit de raliser les apports dans les conditions prvues
par les statuts. Si vous ne versez pas cette cotisation dans les dlais impartis, vous serez
condamn payer des intrts au taux lgal compter du jour o vous deviez excuter
cette obligation.

La responsabilit des associs

lgard des tiers, chacun des associs rpond indfiniment des dettes sociales
(article 1857 du Code civil). Autrement dit, les cranciers de la socit qui nont pas t
pays pourront se retourner contre les associs quand ils ont engag une action infructueuse contre la socit.
La rpartition de la dette se fera proportionnellement la part que lassoci possde dans
la socit. Le cas chant, le patrimoine personnel de celui-ci sera utilis pour acquitter
cette dette si ses avoirs dans la socit sont insuffisants.
De Particulier Particulier

GdGuidePAP.book Page 55 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

Les socits civiles immobilires

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EXEMPLE
Une SCI a une dette de 4000 quelle ne peut honorer. Aprs avoir vainement poursuivi la
socit, le crancier pourra se retourner contre vous (vous possdez 25% des parts). Il sera
donc en droit dexiger de vous une participation hauteur de 1000 qui pourra tre
prleve sur votre patrimoine personnel.

Par consquent, il est essentiel de connatre les points suivants avant de vous engager dans
la voie de la SCI :
Vous faites partie dune SCI ds sa constitution. Vous ne pourrez insrer dans les
statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation lgard des cranciers.
Seules des renonciations individuelles des cranciers loccasion de chaque contrat
conclu avec la socit sont en principe valables.
La SCI est dj constitue. Avant de prendre votre dcision, vous prendrez connaissance de ltat des engagements pris par la socit (engagements financiers rsultant de
prts, travaux importants dcids dans limmeuble social).

Dissolution
Les causes

Comme tout contrat de socit, la SCI est soumise aux dispositions de larticle 1844.7 du
Code civil qui numre les causes susceptibles dentraner la dissolution.

La socit est constitue pour une dure limite

lexpiration de celle-ci, la socit est dissoute. Toutefois, les associs auront la possibilit
de proroger la socit ( la majorit requise par les statuts ou, dfaut, lunanimit).

La socit a t cre pour un objet prcis

Si cet objet sest ralis (par exemple : construction de limmeuble par une SCI de construction) ou sil nexiste plus (par exemple : vente de limmeuble par une SCI de gestion),
la socit sera dissoute. L aussi, vous pourrez dcider par dcision de lassemble gnrale
de proroger la socit en tendant son objet.
SAVOIR
Cette assemble devra intervenir avant la ralisation ou lextinction de son objet.

Lannulation du contrat de socit

Le non-respect des rgles essentielles concernant la constitution de la socit entrane


lannulation du contrat de socit. Ainsi en est-il de labsence dapports, de lexclusion de
la contribution aux pertes (non-respect de larticle 1832 du Code civil).
Les formalits relatives la dissolution

La dissolution doit tre publie afin que les tiers puissent tre informs (article 1844.8 du
Code civil). dfaut, elle est cense poursuivre son activit.
Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 56 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

56

La transaction

Les formalits se dcomposent de la faon suivante :


Elle fait lobjet dune inscription dans un journal dannonces lgales dans le dlai de un
mois compter de la dcision de dissolution.
Les actes et procs-verbaux constatant la dissolution doivent tre dposs au greffe du
tribunal de commerce du lieu du sige social.
Une inscription modificative est effectue au registre du commerce du sige social.
Les effets de la dissolution : la liquidation

Aspect juridique

La dcision de dissolution est suivie dun ensemble doprations assures par un liquidateur choisi parmi les associs (il est frquent que le grant soit choisi). Ce dernier devra
raliser lactif, cest--dire transformer tout le patrimoine de la socit en une somme
dargent (par exemple : poursuivre le recouvrement des crances de la socit, vendre les
biens mobiliers et immobiliers). Il devra aussi rgler lensemble des dettes de la SCI.

Aspect fiscal

La dissolution dune SCI est une opration relativement coteuse pour les associs.
Vous serez soumis deux catgories dimpt :
les droits denregistrement ;
les plus-values.
Droits denregistrement

Lacte de dissolution qui a t rdig doit tre enregistr dans le dlai de un mois
compter de sa date (art. 635.5 CGI). Il est soumis un droit fixe de 375 lorsque la
socit a un capital de moins de 225 000 et 500 lorsque la socit a un capital au
moins gal ce montant (art. 811 CGI).
Si aucun acte de dissolution na t rdig, vous devez dposer une dclaration la recette
des impts dans le mois de sa ralisation. Le droit sera toujours de 375 ou 500 .
Quelle est la recette des impts comptente ?
celle du lieu de situation du notaire si lacte a t rdig en la forme authentique ;
celle du sige social pour les autres cas.
Le partage des biens entre les associs donne lieu au paiement de droits particuliers.
Plus-values

La dissolution de la SCI entrane une opration assimilable une cession.


Pour mmoire, si la SCI est propritaire dun immeuble, lors de la dissolution,
limmeuble sort du patrimoine de celle-ci pour tre attach un ou plusieurs associs, ou
vendu des tiers.
Cette opration est alors assimile la vente au regard de limposition sur les plus-values.
La plus-value est gale la diffrence entre la valeur de limmeuble la date du partage et
le prix dacquisition pay par la socit. Elle sera ensuite impose au nom des associs au
prorata de leurs droits au jour de la liquidation.
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

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Rgles particulires chaque SCI


Les socits civiles immobilires sont nombreuses et varies. Nous avons choisi de vous
prsenter en dtail celles que lon rencontre le plus souvent. Il sagit dabord des SCI de
location, cest--dire celles que lon constitue entre parents ou amis pour grer un patrimoine immobilier plus ou moins important.
Viennent ensuite les socits dattribution qui sont les plus proches des coproprits. On
en rencontre encore dans la pratique, mme si aujourdhui il ne sen cre plus. Les SCI
dattribution donnent droit pour chacun des associs la jouissance dun lot (appartement, par exemple). Elles ont t remplaces aujourdhui par les socits de constructionvente.
Les socits de multiproprit sont les plus rcentes et sappliquent surtout limmobilier
de loisir.

Les socits civiles immobilires de location


Fonctionnement

Les SCI de location sont les plus courantes. En mme temps, ce sont celles qui sont les
plus proches du rgime gnral des SCI que nous avons vu jusqu prsent.
Lobjet de la SCI de location est dacqurir et de grer un ou des immeubles. Elle permet
plusieurs personnes de sassocier pour raliser une acquisition que chacun ne pourrait
acqurir individuellement, ou dviter un partage lors dune succession.
Les immeubles de la SCI sont lous des personnes trangres la SCI ou mis la disposition (gratuite ou non) des associs.
Pour les rgles de constitution, vous pouvez vous reporter plus haut aux rgles gnrales :
il ny a pas de rgime spcial pour les SCI de location.
Lorsque la SCI achte un immeuble, elle doit payer les mmes droits quun particulier qui
en ferait lachat. Il faut donc payer les droits denregistrement au taux de 5,09 % depuis le
1er janvier 2006 (voir chapitre Les frais de notaire, p. 299). Sil sagit dacheter des logements neufs, la mutation est soumise TVA.
Les SCI de location peuvent bnficier des avantages fiscaux pour investissement locatif
selon le dispositif Robien ou Besson.
Les bnfices en principe sont imposables comme revenus fonciers. Quant aux ventuelles
plus-values lors de la vente des immeubles, elles sont imposables au nom de chaque
associ, pour la quote-part correspondant ses droits.
Pour ce qui est des cessions de parts, elles donnent lieu imposition des plus-values et
obligent en outre lacqureur verser des droits denregistrement au taux de 5 % depuis le
1er janvier 2006. En matire de dissolution et de partage, ce sont aussi les rgles gnrales
qui sappliquent.
Vous trouverez essentiellement dans cette rubrique des rgles fiscales ; mais le fait que la
SCI reprsente une entit supplmentaire par rapport aux associs nous oblige distinguer la fiscalit de la SCI de celle des associs.
Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 58 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

58

La transaction

Le rgime fiscal des bnfices

Les bnfices que produit la SCI, cest--dire essentiellement les loyers perus, sont
imposs directement pour chaque associ selon sa quote-part de droit dans la socit.
Chaque associ doit donc payer limpt sur le revenu au titre des revenus fonciers, dans
les mmes conditions quun particulier dtenant directement le bien lou sans lcran
dune socit (voir chapitre Les revenus fonciers, p. 527). Toutefois, lorsque lassoci est
lui-mme une socit passible de limpt sur les socits, cest ce rgime dimposition qui
sapplique.

Cas particuliers

Si un des associs est lui-mme une personne morale soumise limpt sur les socits, les
bnfices quil retire de la SCI sont imposs selon le rgime des bnfices industriels et
commerciaux (rgime rel).
Si les parts de la SCI sont affectes lusage dune profession librale, limposition se fait au
titre des revenus fonciers.
Si les parts de la SCI sont affectes lusage dune profession commerciale, limposition se
fait galement au titre des revenus fonciers.
Lorsquil est procd limposition selon le rgime des BIC, elle a lieu sur lanne civile,
quelles que soient les dates choisies pour la dtermination de lexercice. La dtermination
du bnfice seffectue partir de lensemble des loyers courus pendant lanne civile. Pour
les dpenses, il faut tenir compte de toutes les dpenses engages mme si elles nont pas
encore t acquittes. Les intrts des dettes de la SCI lgard des tiers sont galement
dductibles.
Si des sommes sont attribues la personne charge de la grance de la SCI, ces charges sont
dductibles.
Envisageons enfin lhypothse frquente o limmeuble est mis la disposition gratuite
dun des associs.
Logements laisss gratuitement lusage dun associ ou dune autre
personne

La socit peut dcider de laisser gratuitement lusage dun des logements lui appartenant
lun des associs. Ladministration considre quil nest pas ncessaire, dans ce cas, de
dclarer la valeur locative du logement dans les revenus de la SCI (instruction du
27 janvier 1976). Pour que cette solution soit admise, il faut toutefois que lassoci
dtienne les parts titre priv. Mais, en contrepartie, la SCI ne peut pas dduire les
charges affrentes ce logement.
Par consquent, le propritaire de parts sociales qui a lusage du logement ne peut pas
obtenir de rductions dimpt lies la rsidence principale : rductions pour intrts
demprunt, ravalement ou grosses rparations. De mme, on ne peut pas bnficier de
rductions dimpt pour investissement locatif dans limmobilier neuf.
De ce point de vue, il est donc plus intressant fiscalement dtre directement propritaire
de sa rsidence principale plutt que ltre par lintermdiaire dune SCI.
De Particulier Particulier

GdGuidePAP.book Page 59 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

Les socits civiles immobilires

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EXEMPLE : USAGE GRATUIT DUN LOGEMENT APPARTENANT UNE SCI


Monsieur et Madame X ont constitu la SCI rue de Naples avec leurs deux enfants Pierre
et Jacques. La SCI possde plusieurs appartements dont lun est occup gratuitement par
Jacques. La SCI ne doit pas dclarer comme revenu le loyer qui aurait pu tre peru si le
logement avait t lou. Lappartement ayant besoin dtre mieux isol, Jacques paie
3000 de matriaux disolation phonique. Il ne peut pas demander de crdit dimpt
pour dpenses en faveur du dveloppement durable car ce nest pas lui mais la SCI qui est
propritaire de sa rsidence principale. Un ravalement est vot dans limmeuble, la SCI paie
la facture, elle ne peut pas dduire la dpense des revenus de la socit.

Si lassoci qui occupe le logement paie un loyer mais qui ne correspond pas la valeur
relle, ladministration peut ragir. En effet, il peut tre tentant de louer le logement
lassoci pour un loyer faible, de faon retrouver la possibilit de faire des dductions de
charges et, le cas chant, de faire apparatre un dficit.
Ladministration considre alors que lassoci qui occupe le logement pour un loyer plus
bas bnficie en fait dun avantage en nature qui doit tre rintgr dans ses revenus.
PIGE
Attention au bail fictif ! Nous avons vu que si le logement de la SCI est lou, la SCI, aprs
avoir dclar en recettes les loyers, peut corrlativement en dduire les charges. Mais, dans
certains cas, ladministration considre que le bail peut avoir un caractre fictif et quil na
t prvu que pour permettre la SCI de dgager des dficits. Ladministration et les tribunaux peuvent dans ce cas rprimer ce quelles considrent comme un abus de droit (par
exemple, Conseil dtat, 6dcembre1972).

EXEMPLE : LOGEMENT DE LA SCI OCCUP PAR UN DES ASSOCIS MOYENNANT UN LOYER


ATTNU

La SCI avenue de Dantzig loue Charles, lun des quatre associs, un de ses appartements pour 1 500 . Chaque associ dispose dun quart du capital. La SCI dclare les
1 500 en recettes mais a des charges telles quil en rsulte un dficit de 2 000 rparti
par quart entre les associs. Charles dclare donc comme les autres un dficit de 500 .
Ladministration considre que la valeur locative est de 3 000 . En consquence, la diffrence entre le loyer peru et la valeur locative, soit 1 500 , doit tre attribue Charles
qui bnficie dun avantage en nature. Au lieu dun dficit de 500 , il doit avoir un revenu
de 1 000 .

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA sont deux rgimes qui sexcluent lun
lautre.

La contribution sur les revenus locatifs

La loi de finances pour 2006 a supprim cette contribution pour les bailleurs particuliers
compter des loyers perus en 2006. Rappelons que la CRL ntait due que pour les
immeubles achevs depuis plus de 15 ans. La contribution tait calcule au taux de
2,50 % sur le loyer hors charges peru au cours de lanne dimposition.
Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 60 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

La transaction

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SAVOIR
La CRL continue de sappliquer aux conditions antrieures pour les SCI dont un associ au
moins est soumis limpt sur les socits.

La TVA

Le rgime de la TVA dpend de la nature des immeubles qui sont lous par la SCI. En
matire de logement, la location est exonre de TVA, sans possibilit doption. En
revanche, pour les locaux commerciaux ou professionnels, la location est l encore
exonre mais il est possible dopter pour le paiement de la TVA.
Immeubles lous nus

En principe, il ny a donc pas de TVA payer (lexonration est prvue par


larticle 261 D-2 du CGI). Elle vise aussi bien les locations dimmeubles dhabitation que
ceux qui sont usage commercial ou industriel.
Il est possible dopter pour le paiement de la TVA (au taux de 19,60 %). Mais ce choix
nest possible que pour les personnes qui donnent en location des immeubles nus pour les
besoins de leurs activits ; autrement dit, pour la location dimmeuble usage commercial, industriel ou professionnel.
On valide cette option moyennant une dclaration crite jointe la dclaration dactivit,
laquelle doit tre tablie dans les quinze jours du dbut de lassujettissement. Cette option
peut tre intressante, notamment pour bnficier du systme des dductions de TVA.
Le rgime de la TVA permet de dduire de la TVA due la TVA paye au titre des oprations concernant ces locations, cest--dire la TVA paye pour lacquisition de limmeuble
ou sa construction, ou encore les services utiliss pour la ralisation de ces oprations.
Parkings

La location de parking est dsormais exonre de TVA moins que vous nen retiriez un
revenu suprieur 27 000 .
Nous venons de voir le rgime fiscal concernant les oprations habituelles des SCI. Il reste
examiner celui des plus-values, le plus dlicat.
Les plus-values

Limposition des plus-values regroupe en fait deux situations diffrentes. La SCI peut
vendre un immeuble quelle possde et raliser un bnfice, donc a priori une plus-value
imposable. Mais un associ pourrait dsirer cder ses parts. Il peut, dans ce cas aussi,
dgager une plus-value imposable.

Plus-value ralise par la SCI lors de la vente dimmeubles

Quand la SCI vend lun de ses immeubles, ce nest pas elle qui est soumise limpt sur
les plus-values, mais, en raison de la transparence fiscale, chacun des associs concurrence de sa fraction de parts dans le capital.
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

61

Chaque associ est impos selon le rgime des plus-values prives. Mais si les parts dun
associ sont inscrites lactif dune personne morale qui est soumise limpt sur les
socits, le rgime fiscal change, et les plus-values sont imposes selon le rgime des plusvalues professionnelles.
La rglementation des plus-values prives est dtaille dans le chapitre Les plus-values
immobilires, p. 335, auquel il convient de se reporter.
Ce rgime concerne les cessions titre onreux. Par l, il faut comprendre les ventes bien
sr, mais aussi les changes, les expropriations, les partages de socit, les apports en
socit et la dissolution des socits.
Dans le cas de dissolution de la SCI, on calcule la plus-value partir de la valeur relle des
biens lors de la dissolution et le prix dacquisition par la socit.
EXEMPLE : PRINCIPE DIMPOSITION DES PLUS-VALUES LORS DE LA VENTE DUN IMMEUBLE
PAR LA SCI
La SCI Alma-Austerlitz est constitue en 1996 par deux associs. Albert possde 60% des
parts et Bernard 40%. Les parts sont dune valeur de 61, il en est prvu 1000. La SCI
achte un appartement en 1997 au prix de 100000. En 2006, lappartement est vendu
pour le prix de 200000. La plus-value brute est de : 200000 100000=
100000. Cette plus-value est rpartie entre les deux associs au prorata de leurs parts
dans le capital de la SCI. Plus-value dAlbert : 10000060%= 60000. Plus-value de
Bernard : 10000040%= 40000.
Attention ! Ces chiffres reprsentent la plus-value brute avant les abattements et non le
montant de limpt payer.

Mais pour les associs qui ont acquis des parts au cours de la vie de la SCI, on admet que
le calcul peut se faire partir de la valeur quavait limmeuble lors de lachat des parts par
cet associ.
De mme, dans leur cas, on procde au calcul de la dure de dtention (en cas de dissolution de la socit) partir de la date dacquisition de leurs parts.
EXEMPLE DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE (CAS O UN ASSOCI EST ENTR DANS LA SCI
APRS LA DATE DACQUISITION DE LIMMEUBLE VENDU)
Reprenons la mme SCI Alma-Austerlitz constitue entre Albert et Bernard en 1996. Un troisime associ, Charles, entre dans la SCI en 2001. Il achte 10% des parts Albert et 10%
des parts Bernard. Lappartement achet en 1997 pour 100000 vaut, en 2006,
200000. Lors de la vente en 2006, la plus-value de 100000 (voir le calcul sur
lexemple prcdent) est en principe rpartie entre les trois associs au prorata de leurs parts
dans la SCI :
Albert : 50% ; soit 50000
Bernard : 30% ; soit 30000
Charles : 20% ; soit 20000
Mais Charles, qui nest associ que depuis 2001, peut demander que sa plus-value soit
limite la plus-value qua prise lappartement depuis quil est rentr dans la SCI, soit de
2001 2006.
Groupe Eyrolles

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La transaction

62

La plus-value pour Charles est calcule ainsi :


Valeur de lappartement en 2000 : 130000.
Plus-value : 200000130000=70000.
Plus-value de Charles : 7000020%=14000.
Charles est impos sur une plus-value de 14000 au lieu de 20000.

PIGE
Pour que ce rgime des plus-values prives soit admis par ladministration, il convient den
faire la demande expresse.

Les exonrations

Notez enfin quil existe toute une srie dexonrations. Vous les trouverez dans le chapitre
Les plus-values immobilires, p. 335.

Cession de titres par les associs de la SCI

La cession de parts de socit qui ne sont pas cotes en bourse et dont lactif est compos
principalement dimmeubles relve du rgime dimposition des plus-values dimmeubles.
Il sagit donc de socits dites prpondrance immobilire.
Pour savoir si une socit relve de ce rgime, il faut comparer :
la valeur des immeubles, sans tenir compte de ceux qui sont affects lexercice de
lactivit de la socit (location, gestion du patrimoine familial) ;
la valeur de tous les lments dactif y compris les immeubles.
Si le rapport excde 50 %, la socit est prpondrance immobilire, le rgime des plusvalues que nous avons envisag dans la rubrique prcdente (cession dimmeubles par la
SCI) sapplique aussi pour la cession des parts.
Pour les SCI de location, cest normalement le cas.
Pour le calcul de limpt sur la plus-value et les hypothses dexonration, vous pouvez
donc vous reporter aux rgles de la rubrique prcdente. Toutefois, il existe quelques
particularits.
Les exonrations

Pour les cessions de parts de SCI qui appartiennent des entreprises, le rgime des plusvalues prives ne sapplique pas. Les cessions relvent du rgime des bnfices professionnels.
Parts reprsentant une rsidence principale : Si vous vendez des parts de SCI et si votre rsidence principale appartient la SCI dans laquelle vous possdez des parts, vous pouvez
prtendre au bnfice de lexonration prvue pour la vente des rsidences principales.
Le calcul de la plus-value

Calcul de la dure de possession et du prix dacquisition : On calcule les dlais de possession


par priode de douze mois compter de lacquisition. Pour dterminer le dlai de possession des parts, on part de la date de constitution de la socit si lon est associ depuis
lorigine, ou bien de la date dacquisition des parts si on les a achetes ultrieurement.
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

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Pour le prix dacquisition, il faut tenir compte de la somme effectivement verse en


contrepartie de la remise des parts. Si vous avez obtenu vos parts en contrepartie dun
apport, le prix dacquisition est le suivant :
Vous avez fait un apport en numraire, le prix dacquisition est la valeur nominale des
parts (valeur initiale). cette valeur on peut ajouter le droit de souscription ou le
montant de la prime dmission.
Vous avez fait un apport en nature, le prix dacquisition est la valeur nominale des titres
ou leur valeur relle si elle est suprieure. La valeur de la cession est dtermine en
prenant en compte lactif au jour de la cession (valeur du patrimoine) dont on dduit
les dettes, et les sommes verses en compte courant. La plus-value est dtermine par la
diffrence entre le montant dfini plus haut et la valeur nouvelle des parts.
Aprs le calcul de la plus-value, il convient dappliquer un abattement de 10 % par anne
de possession au-del de la cinquime anne, puis deffectuer labattement gnral de
1 000 .
Enfin, une dclaration n 2048 doit tre dpose, comme dans le cas de la cession dun
immeuble par la SCI.
EXEMPLE : PLUS-VALUE EN CAS DE CESSION DE PARTS DE SCI
La SCI Delta est constitue en 1996 entre Monsieur Plan et Monsieur Phase. Le capital est de
1000 rparti ainsi :
Monsieur Plan : 30parts de 20 (60% des parts).
Monsieur Phase : 20parts de 20 (40% des parts).
La SCI achte un appartement dune valeur de 100000. En 2006, lappartement
vaut 150000. M. Plan revend ses parts pour une valeur de 90000, soit
15000060%.
Valeur des parts lors de la constitution : 2030parts : 600
Plus-value brute : 90000600= 89400.
Abattement de 10% par anne de possession au-del de la cinquime anne :
10% 5annes= 50%.
Donc, 8940050% = 44700. Autrement dit :
Plus-value nette : 8940044700 = 44700.
Abattement de 1000 : 447001000 = 43700. On obtient ainsi la plus-value
imposable.

PIGE
Plus le montant des parts est faible au dpart, plus la plus-value imposable est forte. Il est
donc important de ne pas prvoir un capital social trop faible au dpart.

Par ailleurs, lacheteur doit payer les droits denregistrement au taux de 5 % sur la valeur
des parts.
Question-rponse

Est-il plus coteux dacheter un appartement en crant une SCI ou en lachetant


directement ?
Groupe Eyrolles

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64

La transaction

Cela revient plus cher de passer par la cration de la SCI cause des frais de constitution
(frais de rdaction des statuts, formalits de publicit) de la SCI. Ceux-ci sont variables
mais il faut prvoir en gnral de 2000 3000 minimum.

Les socits dattribution


Quest-ce quune socit dattribution ? Cest une socit qui a pour objet dacqurir ou
de construire des immeubles pour les diviser par fractions destines tre attribues aux
associs en proprit ou en jouissance, et, accessoirement, de grer et dentretenir ces
immeubles.
En fait, ces socits ont vocation se transformer en coproprit : chaque associ peut
dcider de se retirer de la socit et il devient ainsi copropritaire, la socit tant ellemme copropritaire pour les lots qui sont toujours sous le statut de la socit dattribution.
Ce sont le plus souvent des socits civiles ou des socits anonymes. (Nous ne traiterons
ici que des socits civiles.) Ces socits sont rglementes par les articles L.212-1
L.212-13 du Code de la construction et de lhabitation (loi n 579 du 16 juillet 1971).
Cette forme de socit a t trs utilise dans le pass mais elle ne lest plus aujourdhui. Si
nous voquons nanmoins ces SCI, cest que vous pouvez tre amen acheter un appartement dont limmeuble est sous forme de socit dattribution.
Dans ce cas, vous achetez des parts de socits et non un appartement directement. Vous
devenez associ de la SCI et ce titre vous donne droit lutilisation dun appartement.
Constitution

Les apports des associs constituent le capital de la socit. En contrepartie de lapport,


vous recevez des parts sociales qui sont proportionnelles la valeur des fractions
dimmeuble auxquelles vous avez droit.
Les statuts de la socit dterminent les rgles de constitution de la socit, les obligations
des associs lors des appels de fonds, les modalits de mise en vente des parts lorsquun
associ est dfaillant.
Un tat descriptif de division vous permet de savoir exactement quelle fraction de
limmeuble vous avez droit : il dtermine les parties communes et les parties privatives.
Un rglement de jouissance organise la gestion et lentretien de limmeuble. Il fixe notamment la quote-part de charges de chaque associ. Tous ces documents sont tablis par un
notaire (hormis les statuts qui peuvent tre rdigs sous seing priv).
Transparence fiscale

Les socits dattribution sont normalement soumises au rgime de la transparence


fiscale. Cest--dire que du point de vue des impts, vous tes considr comme directement propritaire de lappartement et non comme porteur de parts (article 1655 ter du
Code gnral des impts).
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

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Il y a transparence fiscale car le but de la socit est dattribuer les lots aux associs (en
proprit ou en jouissance).
Fonctionnement

La socit est administre par un grant dont les pouvoirs sont fixs par les statuts.
Les dcisions qui dpassent les pouvoirs du grant sont prises par les associs runis en
assemble gnrale. Mais contrairement une coproprit, il est possible de prendre des
dcisions par un accord crit de tous les associs (articles 1853 et 1854 du Code civil).
Toutefois, certaines dcisions sont forcment prises par une assemble gnrale des associs. Il sagit de la vente force des parts des associs dfaillants, de la dissolution de la
socit, de la constatation de lachvement de limmeuble et de sa conformit avec ltat
descriptif.
Les statuts fixent les rgles de majorit. Mais pour les deux dcisions suivantes, il faut
runir une majorit renforce :
Vente force des parts des associs dfaillants : il faut la majorit des deux tiers du
capital social et, sur deuxime convocation, la majorit des deux tiers des parts dont les
associs sont prsents ou reprsents (sans tenir compte des voix des associs
dfaillants).
Dissolution de la socit : double majorit des deux tiers des associs et des deux tiers
des voix.
Les associs

Comme associ, vous avez un droit de jouissance exclusif sur la fraction de limmeuble
qui correspond vos parts. Vous pouvez donc utiliser vous-mme lappartement ou le
louer, sous rserve naturellement de respecter les clauses de votre rglement.
Mais par ailleurs, vous avez vocation lattribution dune part de limmeuble en
proprit. Cette attribution peut avoir lieu lors de la dissolution de la socit, mais vous
pouvez aussi dcider de vous retirer de la socit. Dans ce cas, vous devenez directement
propritaire de votre appartement et non plus associ de la socit dattribution.
Vous avez aussi des obligations en tant quassoci. Vous devez notamment rpondre aux
appels de fonds pour la construction de limmeuble. Les appels de fonds sont rpartis
entre les associs en proportion de leurs droits dans le capital (article L.212-3 du C.C.H.).

VOUS ESTIMEZ QUE VOTRE QUOTE-PART EST SUPRIEURE CE QUELLE DEVRAIT TRE ?
Vous pouvez rclamer le remboursement du trop-vers aux associs qui ont t avantags par la
mauvaise rpartition. Mais pour pouvoir agir, il faut que la contribution mise la charge dun
associ dpasse de plus de un quart celle quelle devrait tre.
Si vous pensez quun autre associ ne paie pas assez, vous pouvez aussi agir, mais les fonds qui sont
ainsi rcuprs sont verss la socit (articleL.212-5 du C.C.H.).

Groupe Eyrolles

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La transaction

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Votre situation fiscale en tant quassoci

Vous tes fiscalement considr comme tant directement propritaire du logement que
vous possdez en tant que porteur de parts. Cest leffet de la transparence fiscale.
Conclusion pratique :
si vous donnez cet appartement en location, vous percevez des loyers que vous dclarez
en principe dans la catgorie des revenus fonciers ;
si vous occupez le logement comme rsidence principale, vous pouvez obtenir des
rductions dimpt pour certaines dpenses (gros quipements, isolation thermique,
rgulation de chauffage, etc.) comme tout propritaire ou occupant dune rsidence
principale.
Par ailleurs, vous supportez les impts locaux directement.
La vente ou lachat des parts

Si vous dsirez vous sparer du logement pour lequel vous dtenez des parts, vous devez
faire une cession de parts. Ce contrat est trs proche dune vente ordinaire, mais il faut
aussi informer la socit (article 1690 du Code civil). Consultez les statuts sur les modalits de la cession.

quel droit donne lieu la vente de parts ?

Droits denregistrement : la cession des parts de socit dattribution est soumise au


mme rgime que la vente dimmeubles (article 728 du Code gnral des impts).
Lacqureur paiera des droits denregistrement un taux de 5,09 % (taux applicables
pour un immeuble dhabitation).
Lacheteur doit aussi payer les moluments du notaire. Leur montant est libre, mais le
plus souvent calqu sur le barme de lacquisition des logements (voir chapitre Les frais
de notaire, p. 299).
TVA : les ventes de logements neufs ou rcents (construits depuis moins de cinq ans)
sont exonres de droits denregistrement mais sont soumises TVA. Cest le vendeur
qui doit payer cette TVA.
Comme vendeur, vous pouvez avoir payer limpt sur la plus-value. Mais vous pouvez
vous considrer comme directement propritaire du logement dont vous possdez les
parts et bnficier des mmes exonrations (exonrations des plus-values sur les ventes de
rsidence principale).
SAVOIR
Si lacqureur dun logement exige de son vendeur, titulaire de parts de socit immobilire
dite transparente, quil lui vende les murs et non les parts reprsentatives du bien, ce
dernier devra se retirer de la socit (voir ci-aprs).

Lventuelle plus-value ne rsultera pas du partage ou du retrait qui ne sont en aucun cas
considrs comme une cession titre onreux donc non imposables, mais seulement de la
vente si elle a lieu.
De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

67

De plus, le partage ou le retrait seront considrs comme inexistants tant pour le calcul
des dlais relatifs aux cas dexonration de la plus-value que pour la dtermination de
celle-ci. Il conviendra de remonter lacte de cession des parts ayant fait rentrer le bien
dans le patrimoine du vendeur pour toutes les rgles touchant au prix de revient et aux
majorations dont il peut faire lobjet.
Enfin, les frais de notaire pays par le cdant lors du partage ou du retrait ne pourront
tre pris en compte pour la dtermination du prix de revient.
Le retrait dun associ

Comme associ, vous pouvez dcider de vous retirer de la socit dattribution. Vous
devenez copropritaire et non plus associ. La coproprit est alors constitue des
personnes qui se sont dj retires de la socit et de la socit dattribution qui subsiste
tant que tous les associs ne sen sont pas retirs. Vos parts sont annules et le capital de la
socit est corrlativement rduit.
Mais le retrait de la socit est ncessairement tabli sur acte authentique, donc par
lintermdiaire dun notaire. Il en rsulte des frais. Ces frais comprennent des moluments qui, bien que libres, sont le plus souvent calculs par rapport la valeur de lactif
partag auquel on applique alors le barme suivant :
Tranches de prix

Pourcentage

Calcul rapide ajouter

Jusqu 3 050

3,33 %

De 3 051 6 100

2,20 %

34,46

De 6 101 16 770

1,46 %

79,16

De 16 771 121 960

0,73 %

201,58

Au-dessus de 121 961

0,40 %

604,04

TVA sur moluments : ajouter 19,6 % du rsultat obtenu ci-dessus

Vous devrez aussi payer un droit fixe denregistrement et le salaire du conservateur lors de
la publication de lacte la conservation des hypothques. Avec les frais divers (timbres,
taxe de publicit foncire, copies, etc.), comptez environ 600 . Ces frais sont pays par
lassoci qui se retire de la socit.

Les socits civiles de construction-vente


Rglemente depuis la loi du 16 juillet 1971, la SCI de construction-vente apporte un
cadre juridique appropri aux oprations ralises par les promoteurs. Ces derniers la
constituent lorsquils dcident de construire et commercialiser un immeuble divis en lots
de coproprit avec laide financire dinvestisseurs professionnels. Chacun deux est
associ tout au long de la construction de limmeuble. Vous ne serez donc pas vous-mme
associ titulaire de parts reprsentant un appartement comme dans le cadre dune socit
dattribution. Mais vous allez acqurir directement un lot dans un immeuble en copro Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 68 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

La transaction

68

prit en bnficiant des garanties offertes par les constructeurs (garanties dcennale,
biennale et de parfait achvement). Nous ne reviendrons pas sur les rgles de constitution
et de fonctionnement qui sont similaires celles des socits tudies prcdemment.

Les socits de multiproprit (socits de jouissance


temps partag)
Vous pouvez acheter huit jours de vacances la mer ou une quinzaine la montagne. En
fait, vous ne devenez pas propritaire dun logement mais associ dune forme particulire
de socit civile. En tant que porteur de parts, vous avez le droit dutiliser le logement
correspondant pendant une priode de lanne.
Ces socits sont maintenant rglementes par la loi n 86-18 du 6 janvier 1986
complte par la loi n 98-566 du 8 juillet 1998. Leur nom officiel est socit civile
dattribution dimmeubles en jouissance temps partag. Dans la pratique, on utilise le
terme de multiproprit ou celui de proprit temps partag. Et pourtant, depuis la loi de
1986 modifie, il est interdit dans les documents publicitaires de faire rfrence au terme
de proprit. Larticle 33 de la loi du 6 juillet 1986 modifie cherche en effet ce que le
consommateur soit clairement inform quil ne devient pas propritaire, mais seulement
associ dune SCI.

UNE LOI PLUS PROTECTRICE


La rglementation sur la multiproprit, qui rsultait initialement dune loi du 6janvier1986, a t
complte par la loi n98-566 du 8 juillet 1998. La loi franaise de 1986 tait lune des rglementations les plus protectrices des intrts de lacqureur Pour autant, les problmes surgissaient ds
lors que le logement en question se situait, non pas en France, mais ltranger. La loi franaise
ntait plus applicable, et les rglementations trangres, supposer que les acqureurs en aient
connaissance (ce qui est loin dtre le cas), ne protgent pas toujours le consommateur. Enfin, le
tribunal comptent tait celui du lieu de limmeuble. Autant dire que lacqureur qui investissait
ltranger, loccasion de ses vacances, se trouvait fort dmuni en cas de problme.
La nouvelle loi quant elle sapplique tout contrat consenti titre onreux, par lequel un professionnel confre un consommateur la jouissance dun bien usage dhabitation pour une priode
donne et pendant au moins trois ans. La loi entend ici sappliquer toutes les situations juridiques,
la multiproprit nayant pas les mmes fondements dans tous les pays. Pour autant, la loi de 1986
continue sappliquer aux cessions de parts de socits dattribution dimmeubles en jouissance
temps partag, en clair la multiproprit la franaise . Sans rentrer dans le dtail du nouveau
dispositif, notez quil renforce la protection de lacqureur : par une information accrue du
consommateur ; par des mentions obligatoires dans le contrat qui doit tre rdig dans la langue
de lacqureur ; par un dlai de rflexion de sept jours pour lacceptation de loffre ; par la possibilit de se rtracter pendant dix jours. Le non-respect de ces obligations entrane, selon le cas, la
nullit du contrat ou des sanctions pnales (amende). Enfin, et ctait primordial, la loi de 1998
dtermine la loi applicable selon la situation du bien et la nationalit de lacqureur. Lobjectif poursuivi, cest que le consommateur bnficie dune protection quivalente, quel que soit le pays dans
lequel le bien est implant.

De Particulier Particulier

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Les socits civiles immobilires

69

Constitution

Lobjet particulier de ce type de socit est de construire ou dacheter des immeubles, de


les amnager, de les administrer et de les grer. Limmeuble est divis en lots auxquels sont
affects des groupes de parts donnant vocation la jouissance de ces lots pendant une
priode dtermine.
Lorganisation dune telle socit est donc ncessairement plus complexe que celle dune
SCI ordinaire, et, afin que chacun sache exactement quoi il a droit, des documents
prcis sont tablis :
Les statuts : en dehors des mentions habituelles, il doit y avoir des mentions sur les
obligations des associs en cas dappel de fonds, les conditions de vente des parts des
associs qui ne paient pas les sommes dont ils sont redevables, les engagements des
associs au passif social, lexistence dun reprsentant de priode et les conditions de
nomination et de rvocation des grants.
Un tat descriptif de division qui dlimite les parties communes et les parties privatives. Il doit y avoir en outre un tableau daffectation des groupes de parts, ce qui
permet de savoir exactement quelle personne a le droit doccuper le logement pendant
une priode donne.
Un rglement qui prcise les modalits dutilisation des locaux et la rpartition des
charges.
Fonctionnement

Les associs runis en assemble doivent dsigner un grant, (le vote a lieu la majorit
des parts sociales). Le grant travaille sous le contrle dun conseil de surveillance, lequel
est aussi dsign par lassemble gnrale. Le conseil donne son avis sur lensemble des
questions qui intressent la vie de la socit, il a accs tous les documents intressant la
socit. Un commissaire aux comptes est charg du contrle des comptes de la socit.
Les dcisions importantes sont prises par lassemble des associs. Mais du fait du nombre
des associs, la loi a prvu un systme original de reprsentation. Tous les associs dune
priode choisissent un reprsentant de priode. Par exemple, tous les associs de la
premire semaine de janvier dsignent parmi eux un reprsentant de la premire semaine
de janvier. Le reprsentant de priode vote lassemble pour tous les associs quil reprsente sauf pour ceux qui sont prsents lassemble, lesquels votent pour eux-mmes.
Toutefois, pour quelques dcisions particulirement importantes, les reprsentants de
priode nont pas le pouvoir de voter, les associs devant y procder eux-mmes ; il sagit
de la modification des statuts, de ltablissement ou de la modification du rglement et,
enfin, de la modification de la rpartition des droits des associs et du tableau daffectation des lots.

quelle majorit faut-il adopter les dcisions ?

Elles sont prises, en principe, la majorit des voix des associs prsents ou reprsents.
Toutefois, pour des dcisions particulires, la loi demande des majorits renforces.
Groupe Eyrolles

GdGuidePAP.book Page 70 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

70

La transaction

Majorit de plus de la moiti des parts sociales :


nomination et rvocation du grant.
Majorit des deux tiers des voix des associs prsents ou reprsents :
transformation dlments dquipement existants ;
adjonction dlments nouveaux ;
amnagement ou cration de locaux usage commun.
Majorit des deux tiers des voix des associs :
modification des statuts ;
tablissement ou modification du rglement ;
actes de disposition sur des biens immobiliers ;
prorogation ou dissolution anticipe de la socit ;
fixation des modalits de la liquidation.
Majorit des deux tiers des voix des associs prsents ou reprsents et accord de chacun
des associs concerns :
modification des droits attachs aux groupes de parts et du tableau daffectation.
Majorit des deux tiers du capital sur premire convocation et majorit des deux tiers des
parts dont les titulaires sont prsents ou reprsents (sans tenir compte des voix des associs dfaillants) :
vente force des droits des associs dfaillants.
Les associs

En tant quassoci, vous avez le droit de jouissance sur le lot correspondant vos parts
pendant la priode considre. Cela vous donne le droit doccuper vous-mme le logement, mais aussi de le prter ou de le louer. Lorsque vous arrivez dans le logement, vous
devez tablir un tat des lieux en prsence du grant. La mme formalit doit tre accomplie lors de votre dpart.
Certaines socits organisent des services annexes tels que des bourses dchange. Vous
pouvez ainsi aller dans une autre station de vacances sans avoir payer de somme complmentaire.
Votre droit nest donc pas un droit de proprit : vous bnficiez dun droit comme
associ uniquement. Ces droits supposent en contrepartie que vous respectiez un certain
nombre dobligations.

Les charges

Vous devez rpondre aux appels de fonds pour la construction ou les rparations de
limmeuble et participer aux charges de limmeuble.
On distingue deux catgories de charges :
Les charges gnrales

Ce sont les dpenses dentretien, de conservation et dadministration de limmeuble et les


dpenses de fonctionnement de la socit. Ces charges sont rparties en fonction du
nombre de parts de chaque associ.
De Particulier Particulier

GdGuidePAP.book Page 71 Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

Les socits civiles immobilires

71

Les charges rsultant des services collectifs de limmeuble

Ce sont les services collectifs analogues ceux dune coproprit (ascenseur, chauffage,
etc.), mais aussi ceux qui sont spcifiques la multiproprit (tablissement des tats des
lieux et des inventaires). Parmi ces charges, le rglement doit fixer les charges communes
et les charges lies loccupation (article 9 de la loi du 6 janvier 1986 modifie). Seules les
charges communes doivent tre payes en toutes circonstances. Mais les charges lies
loccupation ne sont pas dues si le logement reste vide.
En cas de dfaillance dans le paiement des charges ou des appels de fonds, la socit peut
exercer des poursuites. Mais il est possible galement de dcider de la vente force des
parts de lassoci dfaillant. Le grant doit alors adresser une mise en demeure de payer
par acte dhuissier. Cette mise en demeure est valable un mois. Si elle est infructueuse, le
grant doit convoquer lassemble. Celle-ci dcide alors la mise en vente des parts de
lassoci dfaillant qui dtermine la mise prix. La dcision doit tre prise la majorit
des deux tiers du capital et, sur deuxime convocation, la majorit des deux tiers des
parts des associs prsents ou reprsents (pour ce calcul, on ne tient pas compte des associs dfaillants). Puis la dcision est notifie lassoci dfaillant (par lettre recommande
avec accus de rception). La vente a alors lieu par adjudication, donc devant le tribunal.
La vente des parts

Si vous avez puis les charmes de votre tranche temporelle de proprit, vous pouvez
dcider de revendre vos parts. Il faut dans ce cas rdiger un acte de vente. Ce contrat peut
tre aussi bien un acte sous seing priv quun acte ralis devant un notaire. Mais vous
devez imprativement prciser les mentions suivantes dans le contrat de vente.
Vous devez indiquer la nature des droits attachs la possession des parts. En clair, il faut
que lacqureur sache sans aucune ambigut quil ne devient pas propritaire dun logement mais quil se borne acqurir des parts de socit. Le contrat prcise la priode de
jouissance attache aux parts, le prix de vente, la situation comptable du vendeur et la
rfrence au dpt chez un notaire du contrat dorigine (vente dimmeuble construire,
ou acte de vente prcdent).
De plus, il faut fournir lacheteur une liste de documents : les statuts de la socit, ltat
descriptif de division, le tableau daffectation des parts, le rglement et une note
sommaire indiquant les caractristiques essentielles de limmeuble. Il faut enfin prciser le
montant des charges de lanne prcdente et le bilan du dernier exercice.
La fiscalit

La fiscalit intervient pour vous lorsque vous achetez les parts de socit de multiproprit, et lorsque vous dcidez de revendre les parts. De manire gnrale, il faut savoir
que ces socits ne bnficient pas de la transparence fiscale (article 35 de la loi du
6 janvier 1986 modifie).
Si vous achetez des parts aprs les cinq ans qui suivent lachvement, vous devez acquitter,
en plus du prix, des droits denregistrement au taux normal. Si, au contraire, vous achetez
des parts correspondant un logement neuf ou rcent (achev depuis moins de cinq ans),
la vente est soumise TVA. Cest le vendeur qui paie la TVA, tandis que lacqureur
Groupe Eyrolles

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La transaction

bnficie des frais de notaire rduits. Bref, il ny a l rien de spcifique aux socits dattribution en jouissance temps partag.
Pour revendre vos parts, vous devez payer une TVA rsiduelle si le logement correspondant vos parts sociales a moins de cinq ans.
Quen est-il des plus-values ? Vous vendez les parts de socit de multiproprit et, par
hypothse, vous vendez plus cher que vous navez achet. Vous ralisez donc une plusvalue imposable.
Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values de cessions de titres de socits non transparentes passibles de limpt sur les socits ne relvent plus du rgime des plus-values
dimmeubles, mais du rgime des plus-values de valeurs mobilires. En dautres termes, si
la socit dattribution en question est soumise lIS, en cas de vente de vos parts, vous
tes impos comme pour la vente de valeurs mobilires. Ainsi, si le prix de vente ne
dpasse pas 15 000 , vous ne payez pas dimpt sur la plus-value. Au-del de ce
montant, la plus-value est impose au taux de 27 %.
En revanche, si la socit nest pas soumise limpt sur les socits, le rgime des plusvalues dimmeubles continue sappliquer. Dans ce cas, pour le dtail des modalits
dimposition, vous pouvez vous reporter aux prcisions donnes pour les SCI de location.
Quant aux impts locaux, que ce soit la taxe foncire ou la taxe dhabitation, ils sont le
plus souvent tablis au nom de la socit et pas au nom des associs. Le grant les intgre
dans les charges.

De Particulier Particulier