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APPROCHE D'AUDIT D ES COMPTES


DE STOCKS
DES ENTREPRISES DE PROMOTION
IMMOBILIERE

Prparpar:
MonsieurOmarTOUKHSSATI

MembresduJury
PrsidentduJury
MonsieurKhalidMOUNTASSIR,ExpertComptableD.P.L.E.

DirecteurdeRecherche
MadameSihamALAMI,ExpertComptableD.P.L.E.

Suffragants
MonsieurAhmedNADIF,ExpertComptableD.P.L.E
MonsieurMohamedBELKHAYATZOUKKARI,ExpertComptableD.P.L.E.
Mai2010

A la mmoire de mon oncle et de mon frre, que


jai tant aims quils assistent ma soutenance
A mes parents, qui ont guid mon chemin et qui
m'ont donn un magnifique modle de labeur et de
persvrance
A ma femme, qui a su remplir mon cur de
bonheur et qui a toujours dpens pour moi sans
compter
A mes enfants, la joie de ma vie et lune des
plus belles choses qui ne me soit jamais arrives
A mes oncles, qui ont contribu mon ducation
A tous ces inconnus qui sans le savoir mont
indiqu la bonne voie
Je ddie ce mmoire

SOMMAIRE GENERAL

REMERCIEMENTS..............................................................................................................................4
AVANTPROPOS.................................................................................................................................5
INTRODUCTION.................................................................................................................................6
PARTIE1:ASPECTSSPECIFIQUESETDIFFICULTESDAPPRECIATIONDES
COMPTESDESTOCKSDESENTREPRISESDEPROMOTIONIMMOBILIERE................12
Introduction................................................................................................................................................13
Chapitre1:Analysedesparticularitsdesentreprisesdepromotionimmobilire.......................................16
Chapitre2:Dispositifcomptableappliquauxcomptesdestocksdesentreprisesdepromotionimmobilire
...................................................................................................................................................................47
Chapitre3:Difficultsdapprciationdescomptesdestocksparlauditeurexterne....................................66
Conclusion...................................................................................................................................................94

PARTIE2:CONCEPTIONETREALISATIONDESPROCEDURESDAUDIT....................96
Introduction................................................................................................................................................97
Chapitre1:Prisedeconnaissancegnraleducyclestocks.......................................................................102
Chapitre2:Evaluationducontrleinterne................................................................................................112
Chapitre3:Linventairephysique..............................................................................................................131
Chapitre4:Contrledescomptes.............................................................................................................138
Chapitre5:synthsedelamission............................................................................................................152

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Conclusion.................................................................................................................................................159

CONCLUSIONGENERALE...........................................................................................................161
SYNTHESE.......................................................................................................................................165
TABLESDESMATIERES..............................................................................................................179
ANNEXES.........................................................................................................................................189
BIBLIOGRAPHIE...........................................................................................................................211

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

REM ERC I EM ENTS

Jenepeuxcommencercerapport,sansrendrehommagetouteslespersonnesquimont
aiddeprsoudeloindanslaralisationdecemodestetravail.

JedsireexprimermareconnaissanceentoutpremierlieuMmeSihamALAMI,quiabien
voulumencadreretquimaguid,conseilletsoutenudansl'laborationdecemmoire.

EgalementjenepeuxpassersoussilencelapportdeM.FouadAKESBIpourlexprienceet
lesprcieuxenseignementsquejaipuacqurirauseinducabinetADAssocis.

Jevoudraisaussiexprimermasincregratitudetouteslespersonnesquiontdeprsoude
loinapportleurcontributioncetravail.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

AVANT PROPOS

Compte tenu des recommandations formules par le jury dans l'agrment du sujet du
prsent mmoire et des observations souleves au fur et mesure de ma rflexion, j'ai
apportquelquesmodificationsauplanagr.

Ces modifications qui concernent essentiellement la deuxime partie, ont consist en


modifierletitreetrestructurercertainsparagraphes,sanstoutefoisoprerdechangement
majeur.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

INTRODUCTION

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

LactivitdepromotionimmobilireestaucurdelactivitconomiqueduRoyaumeetau
centredesesproccupationspolitiques.Elleoccupedecefaitunrangimportantauseinde
lapolitiqueconomiqueetsocialenationale.
En effet, le secteur immobilier a t caractris au cours des annes 90 par un dficit en
matire de logement estim prs de 700.000 units accompagn dun sous quipement
qui concernait la mme poque 540.000 mnages. Ce dficit est le rsultat de plusieurs
facteurs dont les plus importants sont: la faiblesse de loffre foncire mobilisable, des
normesdurbanismeetdeconstructionquignrentdescotslevs,lafaibleimplication
du systme bancaire dans le financement du logement et limpact de la charge fiscale
supporteparlesecteur.
Lapolitiquegouvernementale,depuislesannes90,aclasslaproblmatiquedulogement
comme tant prioritaire, et de ce fait mis en uvre un ensemble dincitations fiscales et
daidesfinanciresparlebiaisduFondsdeSolidaritHabitatetduFondsHassanIIpourle
DveloppementEconomiqueetSocial.
Ces incitations ont permis dattirer des capitaux importants aussi bien marocains
qutrangers, permettant lmergence de grands groupes immobiliers: Groupe Addoha,
AlliancesDveloppement,ChaabiLiliskane,GroupeJamai,CGI,FadesaDunautrect,les
investissementsdirectstrangersdanslesecteurdelimmobilierontatteint7,3milliardsde
dirhamsen2007,contre1,69milliardsdedirhamsen2003,soituneaugmentationde330%.
Parailleurs,partirdelanne2006,lesorganismespublicsdelhabitatsesontrestructurs
autour dun Holding: Le Holding dAmnagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le
rsultat de la fusion de 3 institutions: lANHI (Agence Nationale pour lHabitat Insalubre),
Attacharouk (socit publique charge de la rsorption du bidonville de Ben Msiq
Casablanca)etlaSNEC(SocitNationaledEquipementetdeConstruction).

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

Cettepriodeatcaractrisepar:
-

La cration de quatre socits filiales du Holding Al Omrane: Al Omrane Al


Janoub pour les provinces du Sud, Al Omrane Al Boughaz pour la rgion
TangerTetouanetAlOmraneTamesnapourlavilledeTamesnaetlasocit
AlOmraneBeniMelalpourlargiondeTadlaAzilal;

La cration de la socit Idmaj Sakan, en partenariat entre le HAO et la


WillayaduGrandCasablanca;

LatransformationdesERAC(EtablissementRgionalpourlAmnagementet
laConstruction)ensocitanonymeetleurfilialisationauHAO.

Ainsi, la production de logement qui ne dpassait pas 70.000 units vers la fin des
annes90, est passe plus de 230.000 units en 2007, dont 121.000 units pour le
logement social. Cette augmentation a permis de gnrer des effets dentranements sur
dautressecteursnotammentlaconsommationdecimentsetduferbton.
Laconsommationducimentadoublen10ansentre1997et2008,passantde7millionsde
tonnes en 1997 14 millions de tonnes en 2008. Mme tendance pour lacier, dont la
consommationestpassede769millestonnesen20021.305millestonnesen2007soit
uneaugmentationde70%.
Lesecteurducimentetduferbtonnesontpaslesseulssecteursquiontbnficidece
dynamisme. Ce qui nous invite la rflexion suivante: Les Experts Comptables ontils pu
profiterdecedynamismeetdansquellemesurepeuventilstremiscontributiondansle
dveloppementdecetteactivit?

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

Les experts comptables jouent un rle central dans laccompagnement des promoteurs
immobiliersetcesurplusieursvolets:
-

Constitutiondesocits;

Tenuedecomptabilit;

Assistancefiscale;

Supervisioncomptable;

Contrledegestion;

Conseildivers;

Accompagnementdanslamiseenplacedenormesinternationales;

Auditetcommissariatauxcomptes.

Le prsent mmoire abordera le dernier volet prcit, savoir: laudit et le commissariat


aux comptes et plus particulirement laudit des stocks des entreprises de promotion
immobilire,carcepostereprsentelecurdumtierdespromoteursimmobiliers.
Cevoletestgalementprometteurpourlaprofessiondanslamesureolesecteurcompte
de plus en plus de grands groupes immobiliers: Addoha, Chaabi Liskane, CGI, Alliances
dveloppementsCesgroupessontintresssparlaboursedesvaleursetsontdecefait
soumisaucontrledelauditeurexterne.
Cette activit gnre souvent un chiffre daffaires suprieur au seuil de 50millions de
Dirhams, do lobligation de contrle par un commissaire aux comptes, quelque soit la
formedelasocit.
Par ailleurs les experts comptables peuvent contribuer amliorer limage de marque de
lactivit.Careneffet,lesecteurdubtimentettravauxpublicsetplusparticulirementla
promotionimmobilireatlonguementternieparuneimagengativeliaumanquede
transparencedecertainsprofessionnelsdelimmobilier.
Lesexpertscomptablesdoiventsaisirainsicetteopportunitetprendreenconsidrationla
ralit conomique et sociale de la promotion immobilire afin de rpondre aux besoins
actuels des promoteurs immobiliers et du public en gnral et anticiper dautres besoins
futurs.
Lapportdelaprofessionestindniablepourlespromoteursimmobiliers,carilpermetces
entreprisesdeleverdesfondsauniveaudelaboursedesvaleursetauprsdesinstitutions
decrditdefaongnraletoutenamliorantlimagedemarquedelactivit.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

Leprsentsujetapourobjectifdaiderlacomprhensiondelapprochedauditdesstocks
des entreprises de promotion immobilire tout en y apportant une simplification et une
harmonisation.
En pratique lauditeur est confront une activit juge complexe, pour plusieurs raisons
dontlesplusimportantessont:
-

Unematrisedifficiledelactivitparunepersonnetrangreausecteur;

Uneactivitmarqueparsonopacit;

Unefiscalitavecunpoidsimportant;

Uncycledeproductionlongquistalegnralementsurplusduneanne;

Desintervenantsdiversethtrognestoutaulongducycledeproduction.

Dans ce contexte, un ensemble dlments doit tre runi pour atteindre lobjectif de
certification des comptes des entreprises de promotion immobilire. Dans le cadre de la
dmarche gnrale daudit, il convient de commencer par la planification de la mission,
lidentification des zones de risques gnraux et spcifiques: risques inhrents et de
contrlepouraboutirladfinitiondunprogrammedetravailappliquer.
Lobjet de ce mmoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion
immobilire,unemthodologiedapprochedescomptesdestocks,quileurpermettraitde
menerbienlescontrlesspcifiquesdecescomptes.
Levoletdacceptationetdemaintiendelamissionnestpastraitcarilestindpendantde
lauditdesstocks.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Introduction

Lobjectifduprsentmmoireestdepermettreaulecteurdapprhenderaumieux:
-

lesparticularitstechniquesdusecteur;

lesprincipalesdifficultsrencontres;

leszonesderisques;

leslimitesdelamissiondauditdescomptesdestocksdecesentreprises.

Cette tude est limite aux seules spcificits daudit des comptes des entreprises de
promotion immobilire, en prenant en considration leurs incidences sur la dmarche
daudit, telle que dfinie par les normes aussi bien nationales quinternationales de la
profession.
Parentreprisedepromotionimmobilire,nousentendonslesentreprisesagissantenqualit
de matre douvrage, par opposition aux entreprises de promotion qui cumulent la
promotion immobilire avec lactivit dentreprise immobilire (c'estdire lactivit de
construction).

Cemmoireeststructuren2parties:
1) La premire partie traite des aspects spcifiques et des difficults
dapprciation des comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilire. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue densemble sur
lenvironnement et particularits de lactivit, le dispositif comptable
appliqu au secteur ainsi que les difficults dapprciation des comptes de
stocks.
2) La deuxime partie traite de la mise en uvre de lapproche, autrement dit
des techniques et outils mthodologiques mettre en uvre pour
apprhenderlescomptesdestocks.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET


DIFFICULTES DAPPRECIATION DES
COMPTES DE STOCKS DES
EN TREP RIS ES D E PRO MOTION
IMM OBI LI ER E

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

INTRODUCTION
Afindetraiterlesaspectsspcifiquesetdifficultsdapprciationdescomptesdestocksdes
entreprises de promotion immobilire, il convient de dfinir au pralable la notion mme
dactivit de promotion immobilire, qui na pas t clairement dfinie par le Code de
Commerce,carellefaitpartiedelactedecommerceengnral.
Le Code de Commerce dans son article 6 a dfini le commerant comme tant une
personnequiexercetitrehabituelouprofessionnellesactivitssuivantes:
1. Achatsdemeublescorporelsouincorporelsenvuedelesvendresoitennaturesoit
aprslesavoirtravaillsetmisenuvreenvuedeleslouer;
2. Lalocationdemeublescorporelsouincorporelsenvuedeleursouslocation;
3. Lachatdimmeubleenvuedelesrevendreenltatouaprstransformation;
4. Larechercheetlexploitationdeminesoudecarrires;
5. Lactivitindustrielleouartisanale;
6. Letransport;
7. Labanque,lecrditetlestransactionsfinancires;
8. Lesoprationsdassuranceprimesfixes;
9. Lecourtage,lacommissionettoutesautresoprationsdentremises;
10. Lexploitationdentreptetdemagasinsgnraux;
11. Limprimerieetlditionquellesquensoitlaformeetlesupport;
12. Lebtimentetlestravauxpublics;
13. Lesbureauxdagencesdaffaires,devoyages,dinformationetdepublicit;
14. Lafournituredeproduitsetservices;
15. Lorganisationdespectaclespublics;
16. Laventeauxenchrespubliques;
17. Ladistributiondeau,dlectricitetdegaz;
18. Lespostesettlcommunications.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Pourdautreslgislationslaproductionimmobilireestdistinctedelactedecommerce,car
lactivit immobilire englobe plusieurs mtiers: les agents immobiliers, les promoteurs
immobiliers,lesentreprisesdepromotionimmobilire
Le Code Gnral des Impts a ainsi retenu une classification des mtiers lis lactivit
immobilire,exposeauniveaudelarticle30:
-

Promoteur immobilier : toute personne qui procde ou fait procder


ldificationdunoudeplusieursimmeublesenvuedelesvendreentotalit
ouenpartie;

Lotisseur:toutepersonnequiprocdedestravauxdamnagementoude
viabilisationdeterrainsbtirenvuedeleurventeentotalitouparlot,quel
quesoitleurmoded'acquisition;

Marchanddebiens:toutepersonnequiralisedesventesd'immeublesbtis
et/ounonbtisacquistitreonreuxoupardonation.

Cette dfinition est importante car lauditeur externe dans sa dmarche daudit doit
commencerparuneprisedeconnaissancedelentitaudite.Cetteprisedeconnaissance
englobe en mme temps celle de lactivit en gnrale ainsi que celle de lorganisation
auditeetdesesparticularits.
Apartirdecettedfinitionetenabsencedestatistiquesclairesetpubliques,nouspouvons
considrer que la promotion immobilire sapparente plutt une dlgation de la
ralisationduprojetplusieurscorpsdemtiers.Lespromoteursimmobiliersexercenten
effettrsrarementlactivitdentrepriseimmobilire.
Cette Premire Partie traite des aspects spcifiques et des difficults dapprciation des
comptes de stocks des entreprises de promotion immobilire. Elle est subdivise en 3
chapitres:
1. Gnralitssurlesentreprisesdepromotionimmobilire.
Ce chapitre traite de lenvironnement gnral,lenvironnement juridique, conomique et
social,ainsiquedesparticularitsorganisationnelles,comptablesetfiscalesdelaprofession.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

2. Dispositifcomptableappliquauxcomptesdestocksdesentreprisesdepromotion
immobilire
Ce chapitre est consacr au dveloppement synthtique des notions comptables
rglementantlesstocksdesentreprisesdepromotionimmobilire.Nousnouspencherons
aussibiensurlesnormesmarocainesquinternationalesenlamatire,afindeprsenterune
ideglobaleaulecteursurlapratiquedecesnormesauseindecesentreprises.
Ltude des normes internationales vise anticiper sur la convergence ventuelle des
normesmarocainesverslesnormesinternationalesetrpondreaubesoindesentrepriseset
socitscotesquisontintressesparlapublicationdeleurscomptesennormesIFRS.
3. Difficultspratiquesdapprciationdescomptesdestock
Ce chapitre a pour objet de prsenter les principales difficults rencontres par lauditeur
lors de son contrle. Ces difficults sont organises suivant les objectifs gnraux de
lauditeur externe: questions lies lexhaustivit et la ralit de la comptabilisation du
stock,difficultsdvaluation,incidencefiscaleetproblmatiquedeloprationdinventaire
physique.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

CHAPITRE 1 : ANALYSE DES


PARTICULARITES DES ENTREPRISES
DE PROMOTION IMMOBILIERE
SECTION 1 : ETUDE GENERALE DE LENVIRONNEMENT DE LA PROFESSION

Ltude de lenvironnement gnral de la profession de promotion immobilire est


articuleautourde3axes:
A) Lenvironnementjuridique;
B) Lenvironnementconomique;
C) Lenvironnementsocial.
A. Environnement juridique

Lenvironnement juridique de la promotion immobilire est large, complexe et en


permanente mutation. Linventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette
tudenestpasdelanalyser.
Paradoxalement, lactivit de promotion immobilire nest pas rglemente en tant
queprofession,cependant,ellerestemalgrtoutunedesactivitsencadresparun
dispositifjuridiquequelonpeutqualifierdecomplet.
On peut dfinir lopration de promotion immobilire comme tant une opration
qui consiste acqurir une matire premire (terrain ou immeuble ancien),
transformer et commercialiser un produit nouveau (terrain amnag ou loti ou
construction neuve). On peut ainsi clairement dissocier 2 notions, dune part la
propritfonciredansleprocessusdacquisitionetdautrepartlacommercialisation
debiensimmeubles.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Parconsquent,lenvironnementjuridiquerelatiflapromotionimmobiliresarticule
autourde2axes:laLgislationFonciredunepartetleCodedelUrbanismedautre
part.

1. Lgislation foncire
La Lgislation Foncire marocaine peut tre qualifie de double, du fait quelle est
marque par la coexistence dun Droit Traditionnel rgi par les principes du Droit
Musulman et des coutumes locales et un Droit dImmatriculation Foncire ou Droit
ModerneintroduitauMarocdepuisledbutdusicledernier(1913)parledahirdu9
Ramadan1331(12aot1913).
Lergimetraditionnelbienquedeplusenpluslimitaumonderural,estrgiparles
pratiquesancestralesfonciresinspiresdudroitmusulmanetdescoutumeslocales
dontlapierreangulairerestelesAdouls.
Lergimedelimmatriculationfoncireatinstituparledahirdu9Ramadan1331
(12 aot 1913) complt et modifi par divers autres textes. Ce dahir a pour but de
dfinir et garantir le droit de proprit, les limites des immeubles ainsi que les
servitudesquisyrapportent.
Ce dahir dfinit la proprit comme tant linscription surdes registres spciaux dits
Livresfonciersdechaqueimmeublenettementdlimitsurleterrain,sousunnom
et un numro dordre unique avec les dterminations topographiques et juridiques
propres,etprcisantdemanireexacteetdfinitivelesdroitsdesonpropritaireet
desautresayantsdroits.
Le titre de proprit ou le titre foncier ainsi constitu est considr comme un tat
civildubienimmobilier.
Le titre foncier permet aux tiers dtre informs juridiquement sur lorigine de la
proprit,sonhistoireetsasituationjuridiqueexacte.Cetitreregroupeainsilesdroits
relsetlachargesfonciresgrevantlimmeuble.
Toutesmodificationsoumutationssontportesautitrefoncier.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ledahirrelatifaurgimefoncierfaitappelplusieursnotionsoufonctionsquenous
dfinironsciaprs:
-

Laconservationfoncire;

Lecadastre;

Lenotaire;

Lebornage;

Larquisition.

a. La conservation foncire
Laconservationfoncireassurelesfonctionssuivantes:
-

Limmatriculationdelapropritfoncire;

Lapublicationdesdroitsrelsetdeschargesfoncires;

Larponseauxdemandesdesclientsdelimmatriculationfoncire;

Laconservationdelapropritfoncire.

b. Le cadastre
Les services du cadastre ont pour rle de collecter et dlivrer les renseignements
relatifslapropritimmobilire.
Ilsvisentaussitablir,mettrejouretconserverlecadastrejuridiqueetlecadastre
national.
Ces services effectuent galement des travaux de contrle et de vrification des
travaux topographiques raliss pour le compte des administrations publiques, des
tablissementspublicsetdescollectivitslocalesetpermettentainsidecontribuerla
ralisationdesprogrammesdamnagementsfonciers.
c. Le notaire
Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de ltat de droit et
larbitreimpartialdelaconclusiondescontratsconclus.
Ilassureainsilamoralit(entrelesparties)etlascuritjuridique.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Sa mission est de rdiger les actes juridiques et daccomplir les diverses formalits
fiscalesetjuridiquesconformmentauxdispositionslgalesetfiscales.Ilsassureainsi
que les droits denregistrement, et autres impts et taxes ont t correctement
liquids.
Par la ralisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les
parties.
d. Le bornage
Le bornage fournit les bornes dimmatriculation ou triangulation de forme
rglementaire. Il est ralis par un ingnieur gomtre asserment par la dlgation
duconservateur.
e. La rquisition
La rquisition dimmatriculation est dlivre gratuitement par le service de la
Conservation Foncire. Cest une demande dimmatriculation qui peut tre rdige
danslesbureauxduservicefoncier.
Larquisitionnepeutsappliquerqudesimmeublescompossduneseuleparcelle
oudeparcellesformantcorps.

2. Lgislation de lUrbanisme
Silalgislationfoncireapourvocationdeprotgerlesdroitsdesdtenteursdetitres
etparricochetlespromoteursimmobiliers,lalgislationdelurbanismeestprsente
pluttcommeunhandicappourlespromoteursimmobiliers,puisquesonobjetestde
protgerlescitoyensfutursclientsdecespromoteurs.
Le Code de lUrbanisme est un dispositif technique et lgal qui a pour objet
dharmoniserlesvillesmarocaines,deveillerleuramnagementetoffriruncadre
deviedequalitpourlensembledescitoyens.
Il sapplique aux zones urbaines, et dfinit les documents lgaux qui rgissent les
rglesdelurbanisme.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

a. Schma directeur damnagement urbain


Cest un document qui planifie pour une dure de 25 annes au maximum,
lorganisationgnraledudveloppementurbaindunterritoiredterminetquipeut
concernerunouplusieurscanaux.
Ceschmaapourobjetnotammentdefixerlesoptionsdamnagementetdefixerla
destinationsocioconomiquedunezone:zonedinstallation,zonedhabitation,zone
agricoleetzoneindustrielle.
b. Plan de zonage
Ilapourobjetdepermettreladministrationetauxcollectivitslocalesdeprendre
lesmesuresconservatoiresncessaireslaprparationduplandamnagementet
prserverlesorientationsduschmadirecteurdamnagementurbain.
Il dfinit notamment, les zones dinterdiction de construction, localise les
emplacements rservs aux quipements principaux et sociaux tels que les voies
publiques,lesdispensaires,lesespacesverts
c. Le plan damnagement
Ildfinitlesrglesdutilisationdusol,lesservitudesetautresobligationsimposesen
vuedelaralisationdunamnagementordonnetcohrentainsiquelesrglesde
constructionapplicablesauterritoireconcern.
d. Les arrts dalignement et arrts dalignement emportant cessibilit
Cesarrtsfixentlalimitedudomaineroutierpublicaveclespropritsriveraines.
Lobjet de ces arrts est de dterminer les voies communales, les places et les
parkings communs, la modification de leur trac ou de leur largeur, ainsi que leur
suppressiontotaleoupartielle.Ilssontassortisdunplanindiquantladitevoirie.
Cesarrtspeuventemportercessibilitpourlaralisationdesoprationsfixes.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ledispositifactuelrglementantlurbanismesouffredesdfaillancessuivantes:
-

Gestionlocaleopaque;

Desinstrumentsdegestionsansrellevisionlongtermeetdpendant
deslectionscommunales;

Absencedecontrleefficaceetindpendant.

Cest ainsi que sur la base des instructions de Sa Majest le Roi Mohamed VI, une
rformeatentamepartirdumoisdoctobre2005.Cetterformeaaboutila
formulationdunprojetdeloiportantCodedelUrbanisme.
Cependant,ceprojetdeloinatoujourspastvotnipubli.
B. Environnement conomique1

Lactivit de promotion immobilire fait partie du secteur du BTP (Btiments et


TravauxPublics),quiparticiperaisonde9,4%delavaleurajoutegnreaucours
de lexercice 2008. Ce secteur bnficie dun coefficient de multiplication des plus
importantspournotrepays.Ilaainsiparticiplaugmentationdelaconsommation
de ciments de 9,9% pour atteindre 14,1 millions de tonnes et permis une
augmentationdelaconsommationduferbtondeprsde15%.
Par ailleurs, au niveau du domaine financier, le secteur a permis un dveloppement
spectaculairedelencoursdescrditsimmobiliersetuneaugmentationimportantede
linvestissement directe tranger dans le secteur de limmobilier. Ce dernier a
augmentde22,6%en2008,pourreprsenter33,3%dutotaldesIDE.
Ce secteur prsente manifestement un intrt social et ses perspectives de
dveloppement sont importantes et ce pour plusieurs raisons; notamment le
dveloppementdmographique.

1. Dveloppement dmographique
Lapopulationmarocainersidehauteurde55%danslesvilles.Cetteproportionna
cessdaugmenteraucoursdesderniresannes,passantde51%en199455%en
2004.

LasourcedesstatistiquesestlerapportdeBankAlMaghribpourlanne2008

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21

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Lvolution dmographique et le changement de la mentalit marocaine ont ainsi


gnr un dficit en matire de logement estim en 2007 1 million dunits2. Ce
dficit vient de loffre estime actuellement 124.000 logements annuels contre des
demandesannuelleslgrementsuprieurescetteproduction.
La population marocaine est estime 33 millions dhabitants, dont prs de 55%
rside en milieu urbain. Suivant les statistiques du Haut Commissariat au Plan, 60%
dtiennentleurproprelogement.
Lvolution dmographique combine aux facilits accordes par les banques ont
permisuneaugmentationdelaproductionimmobilire.

2. Evolution du financement bancaire


Laccroissementdelaproductionimmobiliresestaccompagnparunaccroissement
importantduconcoursbancaireimmobilier.Eneffet,lescrditsaffectslachatde
biensimmobilierssontpasssdeKMAD81.928en2006KMAD152.912en2008,soit
uneaugmentationde87%.
Lautoritgouvernementaleayantprisconsciencequelarsolutiondesproblmesde
logementspasseparuneaidedirecteouindirecte,amisenplaceaudbutdesannes
90,uneristournesurletauxdintrt.
Cette ristourne tait justifie par les taux dintrts levs de lpoque puisquils
oscillaient aux alentours de 13% voir 14%, rendant impossible laccs au logement
pourlapopulationdmunie.
Cependant,endpitdecettemesure,unetrancheimportantedelapopulationnapu
accderaulogement.CestainsiquedeuxfondsonttmisenplaceparleMinistre
delHabitat,partirdelanne2003:leFOGARIMetleFOGALEF.

Estimationdaprsledocument:Habitateturbanismebilan20032007etplandaction20082012
publiparleSecrtariatGnraldelaPromotionImmobilireduMinistredelHabitat,delUrbanisme
etdelAmnagementdespace

MmoiredExpertisecomptable

22

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

FOGARIM: Fonds de Garantie en faveur des populations revenus modestes et/ou


irrguliers3 est un Fonds de Garantie pour la couverture des prts octroys par les
tablissementsdecrditsauxpopulationsrevenusmodesteset/ounonrguliers,et
ce afin de leur permettre dacqurir ou de construire des logements sociaux. Les
objectifsdecefondssontlessuivants:
-

Garantir les crdits accords par les tablissements de crdit, pour le


financementdelacquisitionoulaconstructionparlesbnficiairesde
logementssociaux;

Scuriserlesbanquesafindelesincitersimpliquerdavantagedansle
financementdulogementsocial;

Apporterlappuiauxpopulationsrevenumodesteetirrgulierafinde
leurfaciliterlaccsaucrditbancairedesconditionsavantageuses,en
termesdetauxdintrts,dedureetdequotitdefinancement.

Le FOGALEF4 est un Fonds de Garantie des prts destins financer laccession la


proprit des adhrents de la Fondation Mohammed VI de Promotion des uvres
Sociales de lEducationFormation. Il sagit dun fonds qui a t mis en place par la
Fondation Mohammed VI, et qui est garanti par la Caisse Centrale de Garantie pour
soutenir le personnel de lenseignement et les aider dans le financement de leurs
proprits. Ce fonds est compos de deux volets: un volet garanti des crdits
bancairesetunvoletbonificationdestauxdintrt.
En mme temps, le secteur bancaire a t mis contribution, puisque les taux
dintrtsinterbancairesontsubiunebaissesuitelalibralisationdestauxetdufait
de la concurrence que se sont livres les banques, accusant ainsi une baisse
vertigineusedansunespacede34annes,passantde8%en2003unpeuplusde
5%en2007.
Par ailleurs, la dure du crdit immobilier sest considrablement rallonge et la
quotitdefinancementammedpassdanscertainscasles100%.
Ces mesures ont ainsi stimul la production immobilire, et attir de plus en plus
dintervenants.

La cration de ce fonds a t concrtise par la signature de conventions entre lEtat et la Caisse


CentraledeGarantie,endatedu26dcembre2003,dunepart,etentrelaCaisseCentraledeGarantie
etlesBanquesdautrepart.
4
Lefondsacommencenseptembre2003

MmoiredExpertisecomptable

23

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

3. Une volution de lconomie plus importante


Lapromotionimmobilireestunsecteurfortpotentieloffrantplusieursopportunits
de croissance, compte tenu du dficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur
l'conomie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur
d'autressecteursetdeparsacontributionlapromotionsocialetraverslacration
d'emploisetdelogementsdcentspourlescitoyens.
Encouragd'unepartparunesried'actionsentrepriseparl'Etatetd'autrepartpar
uneffortcommercialdesbanques,lesecteuraainsiconnuunereprisedepuislemilieu
desannes90.
Cetterepriseestpassedansunpremierlieuparunedfiscalisationdelhabitatsocial
avecleprogrammede200.000logements.
Sans aucun doute, ce programme a permis laccs au logement pour une tranche
importante de la population, permettant ainsi une augmentation significative de
laccessibilit au logement. Le pourcentage des mnages occupant leur propre
logementaenregistrunehaussede5pointspassantde56,5%en199861,5%en
20015.
Parailleurs,lacrationduFondsHassanIIpourlquipementquirappelonsle,at
alimentprincipalementpardesrecettesrecordsdeprivatisation,etsoninjectionde
fondssignificatifsapermisuneaugmentationdeleffortdinvestissementpublicdans
ledomainedulogement.
Le secteur contribue la Formation Brute de Capital Fixe pour plus de 50% depuis
2001,dmontrantainsiladynamiquedusecteur.Lemontantdesinvestissementsainsi
gnrestdeMMAD97,536etestestimprsdeMMAD111,66en2008.
Selon les prvisions du Ministre de lHabitat, ce secteur pourrait gnrer prs de
126,7MMADen2009.
La production de logements autoriss, a dpass les 110.000 logements en 2006, a
atteint prs de 117.400 logements en 2007 et est estime prs de 124.000
logementsen2008.

5
6

SelonlenquteduHautCommissariatauPlanpourlapriode20002001
Source:Ministredelhabitat,delurbanismeetdelamnagementdespace

MmoiredExpertisecomptable

24

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Lvolution du volume de vente de ciment, qui reste corrlativement attach


lvolutiondusecteurpermetdeconstaterlaplaceimportantequiloccupeauniveau
delconomienationale.Eneffet,lesventesdecimentsontatteint14,05millionsde
tonnesen2008,contre12,79en2007,Etendpitdelacrisequisvitdanslesecteur,
lespremiersindicesdelanne2009afficheunelgrebaissede0,78%finmai2009
avecuneconsommationde6,16en2009contre6,21millionsdetonnesen2008.

4. Perspectives prometteuses du secteur


Ledficitenmatiredelogementestestimplusdunmilliondunits7,alorsquil
ntaitquede700.000en2001,etceenraisondelapressiondmographiqueexerce.
Le Ministre de lHabitat et le Gouvernement de SM le Roi Mohamed VI ont mis en
place durant les deux dernires annes des mesures destines stimuler le
dveloppementdusecteuretlimiterleffetdelacrisefinancire:
-

Dveloppement dune nouvelle offre de logement dont la VIT ne doit


pasdpasser140.000MADpourlesmnagesfaiblerevenu;

Poursuite de la rsorption de lhabitat insalubre et notamment le


programmeVillesSansBidonvilles;

La mobilisation du foncier public pour prs de 3.853 hectares pour la


priode20092012etlouverturedenouvelleszonesdurbanisation;

Laconsolidationetledveloppementdufinancementhypothcaire.

LEtataaussimisenplaceunplanditAzurpourattirer10millionsdetouristes
lhorizondelanne2010.
Ceplanportesur6stationsbalnaires:
-

MediterraniaSadia(713Ha)

Inaugure en juin 2009, Mediterrania Sadia est situ 60 km au nord d'Oujda. Elle
comporte une Marina (port de plaisance, centre commercial, base nautique...), des
htels de hauts standings, des villas, des appartements, des rsidences touristiques,
des villages touristiques, 3 parcours de golf de 18 trous, un aquapark, un centre de
thalassothrapie, un palais des congrs, une clinique et des quipements sportifs
(piscine,stadedefootball,athltisme,courtdetennis...).

SelonlerapportdeBankAlMaghribpourlanne2008

MmoiredExpertisecomptable

25

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

MazaganBeachResort(250Ha)

Lesiteestsituquelquesminutesausudd'ElJadida.Ilestproposparlepromoteur
immobiliersudafricainKezner.Leprojetdevraitcomporterdeshtels,desvillas,des
appartementsetventuellementdesparcoursdegolf.
-

PortLixus(461Ha)

LesiteduprojetestsitudanslargiondeLarachequelqueskilomtresseulement
desruinesromainesdeLixusLeprojetestproposparlespromoteursbelgesThomas
& Piron et Colbert Orc. Il comporte une Marina, des villas, des appartements, des
htels, un parcours de golf et quelques quipements sportifs notamment un centre
questre.
-

MogadorEssaouira(580Ha)

Le site est situ quelques minutes d'Essaouira. Il est propos par les promoteurs
immobiliers de Port Lixus, savoir Thomas & Piron et Colbert Orc. Le complexe
comportedesvillas,2parcoursdegolf,deshtelsetventuellementuneMarina.
-

TaghazoutArganaBay(615Ha)

LesitesesitueprsdelastationbalnaireprisedeTaghazoutquelqueskilomtres
aunordd'Agadir.Ildevraittreprisenmainparlefondsd'investissementamricain
Colony Capital. Il comportera des htels, des appartements, des villas, une zone
commerciale,ungolf,deshtelsetuneventuelleclinique.
-

PlageBlancheGuelmim(632Ha)

Lesitesetrouvesurl'Atlantique,40kmdeGuelmim,etdisposed'uneplagevierge
de40km.LefuturpromoteurduprojetdevraittreFADESA.Cedevraittrele2me
plusgrandprojetaprsceluideSadiaMediterrania.
Ces sites sont ainsi dvelopps sur une superficie globale de 3.251 hectares. Les 2
premierssites(SadiaetElJadida)sontdjouvertsalorsquelessitesdEssaouiraet
Larachesontbienavancs.Lesautressitesconnaitrontunretarddelivraison.
En matire dinfrastructure, plusieurs projets devront voir le jour. Si en effet, les
grandes villes font lobjet de projets structurants tels que le projet de la valle du
Bouregreg ou encore la marina de Casablanca, les petites villes bnficient depuis
quelquesannesdeprogrammesderhabilitationdesquartierssousquips,cestle
casdevillescomme:OuledTaima,Chefchaouen,Ttouan
MmoiredExpertisecomptable

26

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Cesprojetspermettentdedynamiserlaprofessionetdemettreenvaleurlesproduits
immobiliers.
C. Environnement social

La promotion immobilire est un secteur de dynamisation de lconomie marocaine


danslamesureosacontributiondirectelconomieestimportanteetdufaitdes
effetsinduitsetindirectssurtoutelconomiemarocaine.
Auniveausocial,selonlesstatistiquesduMinistredelHabitat,en2008,lacration
nettedemploisdanslesecteurduBtimentsTravauxPublicsatde65.000postes
auniveaunationaldont39.000postesenmilieuurbain.LesecteurdesBTPaemploy
en 2008 prs de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une
progression de 7,4%; soit 8,02% de la population active occupe ge de 15 ans et
plus.
Parailleurs,entrelepremiertrimestredelanne2008etlepremiertrimestrede
lanne2009,lacrationnettedemploidanscesecteuraatteint53.000nouveaux
postesdemploisavec11.000postesenmilieuurbain.

SECTION

2:

PARTICULARITES

DE

LACTIVITE

DE

PROMOTION

IMMOBILIERE

Ltudedesparticularitsdelactivitdepromotionimmobilireestorienteverstrois
axes:
-

A.Particularitsorganisationnelles;

B.Particularitscomptables;

C.Particularitsfiscales.

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27

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

A. Particularits organisationnelles

Les entreprises de promotion immobilires au Maroc peuvent tre rparties en trois


grandescatgories:
-

Grandesentreprisesstructures;
PMEdetaillehumaines;
etpromoteursindividuels.

Si les derniers ne sont pas gnralement ou peu structurs et restent domins par
lomniprsence du dirigeant, les autres catgories sont plus ou moins organises
suivantlesstructuresetlimportancedechaqueentit.Ainsi,nousallonsnouslimiter
ltude des particularits organisationnelles des grands groupes immobiliers et des
PMEdetaillehumaine,quisontlesplusassujettislaudit.

1. Lorganisation des grands groupes immobiliers


Le secteur de la promotion immobilire a t jusqu une date rcente marqu par
limportancedesinvestisseursprivs,tantdonnqueltatintervenaitgnralement
surdesprojetsdimensionsocialeavecunefaiblerentabilitetunegestionbasesur
desconsidrationslectorales.
Cette hgmonie a permis lmergence de grands groupes prives tel que: Addoha,
Alliances Dveloppements, groupe Jamai, Chaabi Lilskane. Mais lEtat, conscient du
rle de rgulateur quil peut jouer, a procd une restructuration des entreprises
publiques.
Le dpartement ministriel charg de lhabitat a procd une restructuration des
entreprises publiques. Ces entreprises se sont ainsi structures autour dune holding
immobilire: AlOmrane, regroupant tous les OST (Organismes Sous Tutelle du
MinistredelHabitat):lesERAC,AttacharouketlANHI.
LaCDG,quiestunesocittatiqueuvrantdansledveloppementdelconomiea
crlaCompagnieGnraleImmobilire.
Cesgrandsgroupesimmobiliers,privsoupublicssontgnralementstructurssous
formedepledemtiersoladirectiontechniqueassureunrletrsimportant.

MmoiredExpertisecomptable

28

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Eneffet,cettedirection,enchargedetoutleprocessustechnique,delaplanification
etdeltudetechniquepralableduprogrammeimmobilierlalivraisonestlecentre
degravitdetoutelastructure.
Ledpartementtechniquedecesentreprisesassurelesfonctionssuivantes:
-

Gestiondelarservefoncire;

Ralisationdestudesdefaisabilitdesprogrammesimmobiliers;

Lancementdesappelsdoffredescorpsdemtierschargsdelassistancedela
socit:architectes,bureauxdtude,bureauxdecontrle;

Lancementdesappelsdoffrederalisationdestravaux;

Suivideralisationdestravaux;

Approbationdesfacturesdestravauxraliss;

Approbationetconstatationdelivraisonsdestravaux.

A ct de la direction technique, il existe une direction commerciale, une direction


administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction
financire.
La direction commerciale assure le volet commercialisation des produits, et dmarre
gnralementlamisesurlemarchaveclelancementdesappelsdoffrederalisation
detravaux.
La direction administrative est charge des moyens gnraux et de la gestion de
lespacedetravail.
Ladirectiongestiondesressourceshumainesestchargedelagestiondupersonnel,
delagestiondecarrireetdelagestiondelapaie.
La direction financire assure les fonctions financires, de gestion comptable, de
gestiondetrsorerieetdeltablissementdestatsfinanciers.

2. Organisation des structures de taille humaine


DanslesPME,lesystmedecontrleinterneestbassurlavigilanceetlefficacitde
contrle du dirigeant. Ce type de structure fait rarement appel aux services dun
expertcomptablepourlauditdesescomptes.
Cesstructuresrestentdominesparlesdirigeantsquimettentenplacedeshommes
deconfiancepourgrerlesaffairesauquotidien.

MmoiredExpertisecomptable

29

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Lesoutilsdesuivirpondentaubesoindudirigeantmaisrarementauxexigencesdes
auditeursexternes.
Ledirigeantfaitappelsespropresconnaissancesavecuneexprienceplusaumoins
adapte,maisquivolueavecledveloppementdelastructure.
B. Particularits comptables

Lobjectifduprsentmmoirentantpasunetudeapprofondieduplancomptable
immobilier,nousneprsentonsquunesynthsedesprincipalesparticularitsduplan
comptable.
Lesprincipauxapportsduplancomptableimmobilierpeuventtrersumsainsi:
-

Un plan des comptes adapts: notamment au niveau des comptes de stocks,


clients,avancesclientsetdescomptesdeTVA;

Des tats comptables supplmentaires au niveau de lETIC pour dtailler


davantagelesstocksetlesavancesclientsattributaires(tatsC6etC7);

Systme de comptabilisation bas sur le principe de linventaire permanent


comptable:leschargesdirectessontainsidirectementimputesauxcomptes
de stocks au fur et mesure de leur engagement alors que les charges
indirectessontimputesenfindexercice;

Principe dvaluation du stock plus tendu que le CGNC tenant compte de la


naturedelactivit.

1. Plan de comptes adapt


Le plan comptable du secteur immobilier dtaille certains postes utiliss par les
promoteursimmobiliers.
Ilsagitdescomptesdestocks,quisontdtaillsainsicommesuit:
-

Le stock de marchandises a t remplac par le stock de rserve foncire:


terrain;

Le stock de matires et fournitures a t dtaill pour tenir compte des


spcificitsdelactivit:stockciment,acier,sable,gravette

MmoiredExpertisecomptable

30

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Lestockdeproduitsencoursatsubdivisenbiensencours,constructions
promotionnelles,commercesetbureauxencours;

Le stock de produits finis comprend les lotissements, constructions,


commerces

Le plan a propos des comptes divisionnaires pour dtailler les avances clients par
opration. Par ailleurs, et puisque les promoteurs peroivent gnralement des
avances assujetties la TVA non encore factures, le plan comptable a propos des
comptespourlaconstatationdelaTVArgularisersurlesacomptesreus.

2. Etats comptables spcifiques


La liasse comptable des entreprises de promotion immobilire comprend outre les
tatsprvusparleplancomptabledesentreprises,2tatssupplmentaires:
-

EtatC6:Dtaildesstocksparprogramme;

EtatC7:Dtaildesavancesclients.

3. Systme de comptabilisation diffrent


Le systme de comptabilisation du secteur immobilier est bas sur le systme
dinventaire permanent comptable. Ainsi, toutes les charges engages sont
comptabilisesdirectementauxcomptesdestocksaulieudescomptesdecharges.
Alafindelexercice,lepromoteurimmobilierconstateleschargesengagesaucours
delexerciceparcontrepartiedescomptesdevariationdestock.
Cesystmeestlinversedusystmedecomptabilisationdesentreprisesdontlactivit
estditenormale.
Par ailleurs, les frais gnraux et les charges dintrts sont constats en charges et
activsenstocksparlebiaisdescomptesdetransfertdecharges.

4. Principes dvaluation plus tendue


Leplancomptabledusecteurimmobilierapermislaconstatationdescomposantesdu
cot qui sont gnralement non acceptes au niveau du plan comptable des
entreprises.

MmoiredExpertisecomptable

31

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ilsagittoutdaborddeschargescommercialestellesque:
-

Flchageetsignalisationdunchantier;

Achatdemaquette;

Amnagementdebureauxdeventeprovisoiresoudappartementtmoin;

Plaquettescommerciales;

Publicitdelancementdeprogramme.

Ilenestdemmedeshonorairesetfraishorsfonctionnementquisontnormalement
exclusducotdestockpourlesentreprisesindustriellesetcommerciales.Cenestpas
lecaspourlesentreprisesdepromotionimmobilirequiincluentlesfraissuivantssils
sontrattachsdesprogrammesencoursderalisationauniveauducotdesstocks:
-

Assurancesduprogramme;

Honorairesdesarchitectes;

Honorairesdesavocats;

Honorairesdesnotaires;

Fraisdecourtage;

Fraisdexpertise;

Fraisjuridiques;

Fraisdappelsdoffre.
C. Particularits fiscales

1. Impt sur les socits et sur le revenu professionnel


Les longues annes de morosit du secteur de promotion immobilire ont pouss le
lgislateurmettreenplaceunebatteriedemesuresdincitation.
La plus emblmatique de ces mesures reste manifestement larticle 19 de la Loi de
Finances99quiatabrogen2008avantdtretotalementrefonduaveclaLoide
Finances2010.

MmoiredExpertisecomptable

32

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

a. Logement social
Jusquau31dcembre2007,lespromoteursimmobiliersquiralisentdesprogrammes
sociaux, dont la valeur immobilire totale nexcde pas 200.000 MAD pour une
superficiequinedpassepas100m2taientexonrsdelimptsurlesbnficesau
titredecesprogrammes.
Pour pouvoir prtendre cette exonration, les promoteurs immobiliers doivent
satisfaireauxconditionssuivantes:
-

Conclusionavecltatduncahierdecharges;

Engagementderalisationdunprogrammedeconstructiondunminimumde
2.500 logements ramen 1.500 partir du 1er janvier 2008 sur une priode
maximalede5annes;

Tenuedunecomptabilitsparepourchaquersidence;

Prsentation avec chaque dclaration annuelle dun exemplaire du cahier de


charges et un tat des logements sociaux raliss et du chiffre daffaires
correspondantpourchaqueprogramme.

Enpratique,cettenotiondecomptabilitsparenestpasassezbiencompriseparles
diffrentsintervenants.MaisforceestdeconstaterquelePlanComptableduSecteur
Immobilier a facilit cette exigence dans la mesure o il a prvu pour chaque
programme,uncomptedestocks.
Enrevanche,lesuividesautrescomposantesduprogrammencessiteunretraitement
comptable par la cration dun compte de chiffre daffaires par programme, un
comptedempruntparprogrammeetunegestiondesrecettesparprogramme.
Pourlesexercices2008,2009et2010,lespromoteursimmobiliersnebnficientque
dune imposition au taux rduit de 17,5% au titre de lIS et de 20% au titre de lIR,
pourlesconventionsconcluesaucoursdecettepriode.
A partir du 1er janvier 2010, la Loi de Finances a propos un nouveau cadre pour le
logementsocial:
-

Lasuperficieatrestreinte,puisquelasuperficieminimaleestde50m2etla
superficiemaximaleestde100m2;

Leprixdulogementataugmentpourstablir250.000MADhorstaxesau
lieude200.000MADtoutestaxescomprises;

MmoiredExpertisecomptable

33

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Lenombredelogementminimalraliseratrduit500logements;

Le bnfice de cette exonration est accord pour la priode allant du 1er


janvier2010au31dcembre2020.
b. Programme social faible valeur immobilire totale

Paralllement limposition des promoteurs immobiliers qui ralisent des


programmesdelogementssociaux,leMinistredelHabitatsoucieuxdepromouvoir
loffre sociale en matire de logement a dcid de mettre en place un nouveau
produit: des logements sociaux de valeur immobilire nexcdant pas 140.000 MAD
pourunesuperficieallantde5060m2.
Ce programme bnficie de lexonration totale en matire dimpt sur le bnfice,
souslesconditionssuivantes:
-

ConclusionduneconventionaveclEtatassortiduncahierdecharges;

Ralisation dun programme de construction dau moins 500 logements en


milieuurbainet/ou100logementsenmilieurural;

Attribution des logements titre dhabitation principale pour la tranche de


populationdontlerevenumensuelnexcdepas1,5leSMIG(SalaireMinimum
Interprofessionnelgaranti);

Tenuedunecomptabilitsparepourchaqueprogramme;

Prsentation avec chaque dclaration annuelle dun exemplaire du cahier des


charges et un tat des logements sociaux raliss et du chiffre daffaires
correspondantpourchaqueprogramme;

Endpitdecetencouragement,ceproduittardevoirlejour.Ilatsurtoutinitipar
lesgroupesimmobilierspublics.

2. Taxe sur la valeur ajoute


a. Taux de TVA
Les produits de la promotion immobilire sont taxs au taux de 20%. Cependant au
regard de la loi, il faut distinguer deux types doprations: la vente de terrain et la
ventedesconstructionsproprementdite.

MmoiredExpertisecomptable

34

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

LaventedeterrainestsituehorschampsdapplicationdelaTVAalorsquelavente
desconstructionsestassujettieautauxde20%.
En pratique les promoteurs ne font pas cette distinction, par consquent, le prix de
ventengociestengnralunprixglobalforfaitaire.
Afin de palier cette insuffisance, lAdministration Fiscale a propos une dmarche
dapprciationducotduterrain.
En effet, la valeur du terrain exonre est calcule partir du cot dacquisition
actualis suivant les coefficients dactualisation dfinie par le Ministre des Finances
pourlapprciationduprofitfoncier.
Lavaleurainsidtermineestaugmenteducotdeviabilisationduterrain.
Exemplepratique:
-

Prixd'achatduterrain

:500000MAD

Fraisd'acquisition

:30000MAD

Cotdacquisitionduterrain

:530000MAD

Coefficientdactualisationappliqupourlannedacquisition=1,338

Prixduterrainactualis

:530000x1,338=709140MAD

Prixdecessiondelaconstruction:2000000MAD

Calculdelabased'applicationdelaT.V.A.

T.V.A.brute:1290860/(1+20%)x20%=215143MAD

2000000709140=1290860MAD

b. Prorata de TVA
Lespromoteursimmobilierseffectuentdesoprationshorschampsdapplicationdela
TVAetdesoprationstaxables:terrainsetconstructions.Parconsquent,ilsdoivent
normalement dduire la TVA sur les charges communes suivant un prorata de
dduction.

MmoiredExpertisecomptable

35

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ceproratanedoitpastreappliqupourlensembledeschargesdelasocit,carces
deux oprations sont clairement distingues, et on peut mme considrer que pour
chaquesecteurleslmentsentrantssontclairementdfinis.
En revanche pour les charges communes, elles ne reprsentent pas une proportion
significative.Cequiapousslapluspartdespromoteursnepasappliquerceprorata
dedductionetsembleraitilquelorsdescontrlesfiscaux,cettepratiquenapast
conteste.
c. Logements faible VIT
LelogementsocialetleslogementsfaibleVITsontexonrsdelaTVA,avecdroit
dduction.
CequisignifiequecesproduitsnesontpasassujettislaTVAalorsquelaTVAayant
grevlesdpensesenamontsontdductibles.
Par voie de consquence, ce crdit de TVA donne droit au remboursement dans les
conditionsdfiniesparvoierglementaire.
Lgalement, le dlai de remboursement est fix 3 mois depuis lanne 2008,
cependantconcrtementcedlaipeuttredpassdemaniretrssignificative.
d. Logements sociaux
LaLoideFinances2010,ainstaurunsystmederemboursementdelaTVApourles
logements dits sociaux, qui rpondent aux 2 conditions principales: superficie entre
50m2et100m2etunprixdeventenedpassant250.000MADhorsTVA.
Cette exonration qui est accorde lacqureur est subordonne aux conditions
suivantes:
-

Le logement doit tre acquis auprs de promoteurs ayant conclu une


conventionavecltat;

Lecompromisdeventeetlecontratdeventedoiventtreconclusdevantun
notaire. Ce dernier peroit le montant de la taxe auprs du receveur de
lAdministrationFiscale,surlabasedumontantdelataxeindiqueauniveau
ducontratdevente;

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36

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Le contrat de vente doit indiquer le montant du prix de vente ainsi que le


montantdelaTVA;

Lecontratdeventedoitindiquerlengagementdelacqureuraffecterledit
logement son habitation principale pour une priode de 4 annes. Cet
engagementfaitlobjetdunehypothquede1eroude2merangauprofitde
lEtat, en garantie du paiement de la TVA et des pnalits de retard y
affrentes.

LenotaireesttenuparailleursdeproduireaureceveurdelAdministrationFiscaleles
documentssuivants:
-

Copieducompromisdevente;

UnengagementdeproduireaureceveurdelAdministrationFiscaleunecopie
ducontratdeventedfinitif;

Uneattestationbancaireindiquantlerelev.

Sagissant dune prise en charge par lEtat, le promoteur encaisse la TVA et doit la
payerdanslecadredesdclarationsdeTVAquiltablit.Ildoitparcontredemander
lacqureur une attestation dlivre par lAdministration Fiscale attestant quil nest
pas assujetti limpt sur les revenus fonciers, la taxe dhabitation et la taxe de
servicescommunaux.

3. Droits denregistrement
a. Taxation des oprations immobilires normales
Toutes les oprations portant sur les biens immobiliers sont assujetties des droits
denregistrement proportionnels. Ce qui reprsente un surcot pour les promoteurs
immobiliers, car ils sont obligs detenircompte duncotalors que la plus part des
autresactivitsnysontpasassujetties.Ilfautdirequecesttoujoursleclientfinalqui
supportecetteimposition.
Ainsi,lesactesportantsurdesconstructionssontassujettisautauxde3%,alorsque
lesoprationsportantsurdesterrainssontassujettiesuntauxde6%.

MmoiredExpertisecomptable

37

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

En revanche, conscient de lincidence de ce cot fiscal sur les promoteurs et sur


lactivit immobilire en gnral, lEtat a rduit le taux des droits denregistrement
pour les constructions destines tre dmolies et rserves la ralisation
doprations de lotissements ou de construction de locaux usage dhabitation,
commercial,professionnelouadministratif.Cetauxaainsitrduit3%,sousune
doublecondition:
-

La ralisation de lopration dans un dlai de 7 ans compter de la date


dacquisition;

La production dune caution bancaire ou dune hypothque de 1er rang ou


ventuellementde2merangaprslestablissementsdecrdit.

La main leve nest octroye quaprs production de la ralisation dfinitive de la


ralisationetceparlaproductiondupermisdhabiter,lecertificatdeconformitoule
certificatderceptionprovisoire.
b. Oprations exonres
Au regard des droits denregistrement, 2 oprations restent exonres pour les
promoteursimmobiliers:
-

Laralisationdoprationsdeconstructiondelogementssociaux;
Etlaralisationdeslogementsfaiblevaleurimmobiliretotale.

Cesdeuxoprationsdoiventsatisfaireauxconditionsnoncescidessus.
Parailleurs,ledlaideralisationrestetoujourslemmesavoir5annes.Maisles
promoteursdoiventjoindregalementlactedacquisitionduterrain,soit:
-

Unecautionbancaire;

Soitunehypothquede1errangouventuellementde2merangaprscelledes
tablissementsdecrdit.

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38

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

D. Conservation foncire

En plus des droits denregistrement, les transactions immobilires tant dans


lobligationdelesporterauRegistredelaConservationFonciresontsoumisesun
droit dimmatriculation fix au taux de 1%. Ce qui augmente le cot des travaux
immobiliers.
Le conservateur dispose aussi dun pouvoir dapprciation des transactions
immobiliresluipermettantdecorrigerlavaleurdelatransaction.
Bienvidement,cecotestengaglorsdelacquisitiondelarservefoncireoudun
terraindestintreconstruit.Cedroitestsupportparlacqureurouautrementdit
parlepromoteurimmobilieraumomentdudmarrageduprojet.
AuniveaudelaConservationFoncire,touteslestransformationseffectues,quece
soit au niveau de la proprit ou au niveau de ltat des lieux sont assujettis au
paiementdedroitsdimmatriculation.
Ainsi, au moment de lacquisition le promoteur immobilier engage un droit de 1%.
Aprs achvement de la construction ou du lotissement la mise en conformit avec
ltatdeslieuxsupporteundroitde0,5%ducotdestravauxsupports.
Une fois les travaux raliss et avant le commencement des cessions, le promoteur
doitprocderaudmembrementdelaproprit8.
E. Fiscalit locale

Linstaurationdecettefiscalitlocale,rpondausoucidulgislateurdeproposerune
fiscalitsurmesureauprofitdespersonneschargesdelagestiondesaffaireslocales.
Ainsi,laloi4607relativelafiscalitlocaleportesurlensembledestaxesetimpts
institus au profit des collectivit locales et autres organismes chargs de la gestion
desaffaireslocales.

Ledmembrementestdfiniparlclatementdutitrefoncierinitial.

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39

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

AuMaroc,ilexistedeuxcatgoriesdimptslocaux:
-

LesimptsgrsparlAdministrationCentraledontlagestionestconfiela
DirectionGnraledesImpts.Ilsagissaitavantlapromulgationdelaloidela
patente, la taxe urbaine et taxe ddilit et aujourdhuide la taxe
professionnelle,taxedhabitationettaxedeservicescommunaux;

Lesimptsgrsparlautoritlocaleetquiportentsurlensembledesautres
taxesdelafiscalitlocale.

Bien videment, lautorit locale comprend aussi bien les communes urbaines et
rurales,quelesprfectures,provincesetrgions.

1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux


Enmatiredetaxeprofessionnelle,certainspromoteursimmobiliersbnficientdune
exonration,ilsagitdes:
-

Promoteursimmobiliers,pourlaralisationdelogementssociauxdanslecadre
deconventionconclueavecltatpourlaconstructionde2.500logements.(La
LoideFinances2008arduitcenombre1.500logements,etcellede2010a
rduit ce nombre 500 logements au titre de limposition lIS et IR. Ce
changementatintroduitauniveaudutextedeloirelatiflafiscalitlocale
par le biais de la loi 0510 modifiant et comptant la loi n4706 relative la
fiscalitdescollectivitslocales:Dahirn11022).

Cetteexonrationestsoumiseauxconditionssuivantes:
Tenirunecomptabilitspareparprogramme;
Joindreladclarationannuelleunexemplaireducahierdecharges
pourlapremireanneetuntatdunombredelogementssociaux
ralissdanslecadredechaqueprogramme;

Promoteursimmobiliersquiralisentdesrsidencesetcampusuniversitaires,
dau moins 500 chambres dans le cadre de convention conclue avec lEtat (la
Loi de Finances 2010 a supprim lexonration en faveur de ces promoteurs
maisnapasprocdlamiseenharmoniedutextedelafiscalitlocale).

Laproblmatiquedelaformulationdutextedeloiestquilnepermetpasdapprcier
cette exonration, notamment pour les promoteurs immobiliers effectuant plusieurs
activits.
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40

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

2. Taxe sur les terrains urbains non btis


a. Champ dapplication
La taxe sur les terrains urbains non btis est applique au propritaire ou au
possesseur (personne qui dispose du bien sans en tre propritaire), dun terrain
urbain non bti situ lintrieur du primtre urbain, lexclusion des terrains nus
affects une exploitation professionnelle ou agricole dans la limite de 5 fois la
superficieexploite.
Sont galement soumis cette taxe, les terrains dpendant des constructions
assujettislataxedhabitationdontlasuperficieestsuprieure5foislasuperficie
couvertedelensembledesconstructions.
b. Exonrations permanentes
Sontexonrsdemanirepermanente:
-

LesterrainsappartenantlEtatetcollectivitslocales,etauxHabouspublics;

Les bnficiaires de permis de recherche ou de concession dexploitation


dhydrocarbures;

Lesinstitutionsnommmentdsignesparletextedeloirelatiflaloisurla
fiscalit locale; notamment: la ligne nationale de lutte contre les maladies
cardiovasculaires, Fondation Hassan II, Fondation Mohamed V, universit Al
Akhawayne;

Les promoteurs immobiliers, pour la ralisation de logements sociaux dans le


cadre de convention conclue avec lEtat pour la construction de 2.500
logements. La Loi de Fianances 2010 a rduit ce nombre 500 logements au
titre de limposition lIS et IR. Ce changement a t introduit au niveau du
texte de loi relatif la fiscalit locale par le biais de la loi 0510 modifiant et
comptant la loi n4706 relative la fiscalit des collectivits locales: Dahir
n11022.Cetteexonrationestsoumiseauxconditionssuivantes:
Unecomptabilitspareparprogramme;
Lobligation de joindre la dclaration annuelle, un exemplaire du
cahierdechargespourlapremireanneetuntatdunombrede
logementssociauxralissdanslecadredechaqueprogramme.

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41

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Les promoteurs immobiliers qui ralisent des rsidences et campus


universitaires, dau moins 500 chambres dans le cadre de convention conclue
aveclEtat(laloideFinances2010asupprimlexonrationenfaveurdeces
promoteursmaisnapasprocdlamiseenharmonieletextedelafiscalit
locale).
c. Exonrations temporaires

Lesterrainsdpourvusdunrseaudedistributiondeauetdlectricit,auvu
dundocumentadministratif;

Lesterrainssitusdansleszonesfrappesdinterdictiondeconstruire;

Les terrains faisant lobjet dautorisation de construire ou de lotir pour une


durede3anscompterdu1erjanvierdelannequisuitcelledelobtention
deladiteautorisation;

Lesterrainsappartenantdespersonnesphysiquesoumorales,quifontlobjet
dautorisation damnagement ou de dveloppement durant les priodes
suivantes:
3 ans pour les terrains dont la superficie ne dpasse pas 30
hectares;
5 ans pour les terrains dont la superficie varie entre 30 et 100
hectares;
7anspourlesterrainsdontlasuperficiedpasse100hectares.
Alexpirationdecesdlais,lesredevablesquinontpasobtenulecertificat
deconformitoulepermisdhabitersonttenusdepayerlataxeduesans
prjudicedespnalitsetmajorations.
d. Taux et modalits de calcul de la taxe

Laloi4706relativelafiscalitlocaleafixdesfourchettescommesuit:
-

Zoneimmeublede420dhs/m2.

Zonevilla,zonelogementindividueletautreszonesde212dhs/m2.

Lautoritlocaledechaquevillefixelibrementcetauxenrespectantladitefourchette.

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42

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

e. Obligations des redevables


-

Lesredevablesdoiventsacquitterdelataxeauplustardle1ermarsdechaque
anne.

Lespropritairesoulespossesseursdesterrainsurbainsnonbtis,soumisla
taxe ou exonrs doivent dposer avant le 1er mars de chaque anne, une
dclarationdesditsterrainsauservicedassiettecommunal.

Encasdechangementdepropritaire,daffectationoudecession,leredevable
doitfournirauservicedassiettecommunaldansundlaide45jourssuivantla
datederalisationdelundeschangementsprcitsunedclarationcontenant
lesindicationsncessaireslaliquidationdelataxe.

3. Taxe sur les oprations de construction


a. Champs dapplication
La taxe sur les oprations de construction sapplique toutes les oprations de
construction, de reconstruction et dagrandissement de toute nature ainsi quaux
oprationsderestaurationquincessiteuneautorisationdeconstruire.
b. Exonrations
-

Les logements sociaux: superficie infrieure 100 m2 et valeur immobilire


totale infrieure 200.000 Dhs (la Loi de Finances 2010 a redfini les
caractristiques de ces logements mais na pas procd la mise jour du
textedeloirelatiflafiscalitlocale);

Leshabitationssituesdansleszonesrurales;

Les entreprises installes dans la zone franche du port de Tanger pour les
activitseffectueslintrieurdeladitezone;

Les institutions nommment dsignes par le texte de loi 4607 relatif la


fiscalit locale; notamment la ligne nationale de lutte contre les maladies
cardiovasculaires, Fondation Hassan II, Fondation Mohamed V, universit Al
Akhawayne

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43

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

c. Taux et modalits de calcul de la taxe


Laloi4706relativelafiscalitlocaleafixdesfourchettescommesuit:
-

Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeuble


usageindustriel,commercial,professionnelouadministratifde1020dhsle
mtrecarrcouvert;

Logementsindividuelsde2030dhslemtrecarrcouvert.

Pour les oprations de restauration, un montant de 100 dhs 500 dhs est d
(autorisationtaxe).
d. Obligation des redevables
-

La taxe doit tre paye au moment de la dlivrance de lautorisation de


construire.

Lesbnficiairesdecetteautorisationdoiventafficheravantledmarragedes
travaux,lesrfrencesdelautorisation,ainsiqueladatededlivrance.

4. Taxe sur les oprations de lotissement


a. Champs dapplication
La taxe sur les oprations de lotissement sapplique toutes les oprations de
lotissement.
b. Exonrations
Sontexonrsdecettetaxe,lesinstitutionsnommmentdsignesparletextedeloi
4607relativelafiscalitlocale,notammentlAgencedeLogementetdEquipement
Militaire,laSONADAC,lasocitSalaAlJadida,LAgencepourleDveloppementdu
Nord, lAgence pour le Dveloppement des Provinces du Sud, lAgence pour le
Dveloppement de la Rgion Orientale et lAgence dAmnagement de la Valle du
Bouregreg.

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44

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

c. Taux et modalits de calcul de la taxe


Letauxdelataxevarieentre3%et5%ducottotaldestravaux.
Lepaiementdecettetaxeintervientendeuxtemps:
-

75% du montant de la taxe exigible sur la base du cot total estimatif des
travaux,aumomentdeladlivrancedelautorisationdelotir;

Le solde du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel
destravauxeffectus,horsTVA,aprsachvementdestravaux.

Lecertificatderceptionprovisoireoulecertificatdeconformitnesontdlivrsau
redevablequaprspaiementdumontantintgraldelataxe.
d. Obligations des redevables
Les redevables de la taxe sont tenus de dposer auprs du rgisseur communal
comptentunedclarationcomportant:
-

Lecottotalestimatifdestravauxdquipementdulotissementaumomentdu
dptdelademandedautorisationdelotir;

Lecottotalreldestravauxprcits,aumomentdeladlivranceducertificat
deconformit.

5. Taxe sur lextraction des produits de carrires


a. Champs dapplication
La taxe sur lextraction des produits de carrires est applique aux quantits de
produitsextraitsdescarriressituesdansleressortterritorialdelacommune.Elleest
dueparlexploitantautoris.

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45

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

b. Taux et modalits de calcul de la taxe


Letarifdelataxeestfixcommesuit:
Catgoriesdeproduitsextraits

Tarifparmtrecubeextrait

Roches usage ornemental et De2030dhs


cosmtique,

vanadinite,

ghassoul,

agate,corailetsaphir.
Varitsdemarbre

De1520dhs

Sable et roches destins la De36dhs


constructionetrochesdestinesun
usage industriel (calcaire, argile,
pouzzolane).

Le montant de la taxe est vers spontanment la caisse du rgisseur communal


trimestriellementauplustardlemoissuivantlafindutrimestre.
c. Obligations des redevables
-

Les personnes assujetties doivent dlivrer chaque client un rcpiss


numrot tir dune srie continue au titre des quantits acquises, tabli
daprsunimprimmodledelAdministration;

Lesredevablesdoiventdposerunedclarationauprsduservicedassiettede
lacommunesurleterritoiredelaquellesontextraitslesproduitsdecarrires
avantle1eravrildechaqueanne.

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46

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

CHAPITRE 2 : DISPOSITIF COMPTABLE


APPLIQUE AUX COMPTES DE STOCKS
DES ENTREPRISES DE PROMOTION
IMMOBILIERE
Afin dapprhender au mieux les comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilire, il convient au pralable de dfinir le dispositif comptable qui leur est
appliqu.
Nousallonsapprhendersuccessivementledispositifcomptablemarocainainsiquele
dispositifinternational.
Ledispositifcomptablemarocainestactuellementappliqu,maisvuelaconvergence
international vers un rfrentiel unifi, on peutsattendre une mise en conformit
decedispositifaurfrentielinternational.
Demme,certainspromoteursimmobilierssontctsetsontparfoisdanslobligation
de prsenter des comptes consolids. Cest pour ces raisons que le prsent chapitre
comprenduneprsentationdesnormesinternationales.

SECTION 1 : NORMES COMPTABLES MAROCAINES

A. Contexte dadoption

Le plan comptable immobilier concrtise une longue rforme de lenvironnement


juridique et conomique de lentreprise en gnral et de lentreprise de promotion
immobilireenparticulier.

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47

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Le point de dpart de cette rforme est bien entendu la promulgation de la loi


comptable de 1992. Il sagit de la loi 988 relative aux obligations comptables du
commerant.
Senestsuivilapromulgationdelaloi1795relativeauxsocitsanonymesetlaloi5
96 relatives aux autres socits commerciales puis la loi 1597 relative au Code de
Commerce.
La rglementation comptable relative aux entreprises immobilires a t complte
parladoptionparlAssemblePlnireduCNC(ConseilNationaldeComptabilit),lors
desaruniondu11mars2003aprsexamenparlecomitpermanentduCNClorsde
sesrunionstenuesdurantlanne2002.
Lapublicationdeceplanatmotiveparlesparticularitssuivantes:
Uncycledeproductionassezlongavecunevaleurimportante;
Unbesoindecapitauxlevsgnrantdeschargesfinancires
importantes;
Laralisationdeventesentatfuturdachvement;
Ltalementdansletempsdesfraislislaproduction,lexistence
desfraisquipeuventtreengagspostrieurementlafindes
travaux.
Avant lentre en vigueur et la publication du plan comptable immobilier, les
organismes sous tutelle du Ministre de lHabitat et dUrbanisme (ERAC,
Attacharouk) appliquent la fin des annes 1998 comme rfrentiel comptable un
mmorandumdatantde1982quitaitspcifiquelactivitmaisquitaitdpass.
LeDpartementdelHabitatetdelUrbanismeontlaborunmanueldeprocdures
comptablespourlesorganismessoustutelleapplicablepartirdelexercice1999,et
ceciafindepalierlabsencederfrentieladaptetdansunobjectifdunificationdes
pratiquesdanslesecteurpublic.

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48

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

B. Evaluation du stock lentre

1. Terrain
La rserve foncire est value au cot complet qui comprend gnralement les
lmentssuivants:

Prixdacquisitionduterrain(prixdacquisition,valeurdapportsuivantlacte
dapport)
Fraisdecourtage,honorairesdavocat,fraisdenotaire;
Fraisdedchiffrageduterrain;
Imptsfonciersprisencharge;
Cotdedmolitiondesstructures;
Fraisdexpertisepourlamliorationduterrain;
Fraisjuridiques;
Cotdelamliorationduterrain;
Indemnitdexpropriation;
Fraisfinanciersgnrsparlesempruntsdefinancementdesacquisitions
foncires;
Cotsinternesdegestionconstitusdesfraisdefonctionnementquipeuvent
treraisonnablementrattachsauterrain.

Cette dfinition est plus large que les prescriptions du CGNC et de la loi comptable,
mais le plan comptable gnral et le plan comptable du secteur immobilier (PCSI)
convergentverslefaitquelescotsanormaux(dcoulantdegaspillageparexemple)
etlesfraisdadministrationgnralenedoiventpastrecomprisdanslvaluationdu
stockderservefoncire.
Leplancomptabledusecteurimmobilieraaussidfinilemomentoledstockagede
la rserve foncire doit intervenir. Cest dans le cas de survenance de lun des
vnementssuivants:

Approbationdelaconstructionoudulotissementparlesautoritsouorganes
comptents;
Demandesoumiseauxautoritspourcommencerlestravaux;
Autorisationdeconstruiredlivreparlautoritcomptente.

Ledstockageducomptederservefoncireintervientparlaconstatationdunstock
delotissementencoursoudeconstructionencours.

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49

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ledstockagepeutinterveniraussiencasdeventeduterrainnonamnag.
Dans le cas particulier dacquisition par voie dchange, la valeur dentre du terrain
correspond sa valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle nest pas
significativement diffrente de sa valeur comptable, cette dernire peut aussi tre
retenuecommevaleurdentre.
Lavaleuractuellepeutaussitreutilisedanslecasdeterrainacquistitregratuit.

2. Stock de lotissement et de construction


Lecotdeproductiondeslotissementsencoursestcomposdeslmentssuivants:

Lecotdachatduterrain;
Le cot des tudesconfies aux architectes, gomtres, mtreurs,
topographes,bureauxdtude;
Les travaux de lotissement et de viabilisationtel que les travaux
dassainissement, de voirie, dlectrification, dadduction de leau potable, de
rseauxtlphoniques,damnagementdesabords;
Leschargesfinanciresimputesdanslesconditionsmentionnesciaprs(voir
lepointcduparagraphe3cidessous);
Lescotsinternesdegestion.

Concernantlestockdeconstructionencours,lvaluationdecestravauxesteffectue
aucotcompletcomprenant:

Lecotdeproductiondulotissement;
Les cots dtudes ralises par les bureaux dtude, les mtreurs et les
architectes;
Lesdpensesrelativesauxtravauxdeconstructiontelsquelesgrosuvres,les
travauxdeplomberie,dlectricit,depeinture;
Leschargesfinancires;
Lescotsinternesdegestionconstitusdesfraisdefonctionnementqui
peuventtreraisonnablementrattachslaproduction.

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50

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Afin de dterminer le cot de production des projets achevs, il faut tenir compte
outrecesfrais,deschargessuivantes:

Les cots associs la structure des projets et aux installations communes y


comprislamnagementpaysageretlesinstallationsdechantier;
Les frais annexes tels que les impts et taxes pralables lachvement, les
fraisdepublicitdecommercialisation;
Leschargesfinancires;
Lescotsinternesdeproduction;
Les frais gnraux raisonnablement rattachs la production, travers
notammentunecommissiondintervention.

3. Traitement de certaines catgories spcifiques des composantes


du cot
a. Frais commerciaux
Les frais commerciaux, englobent gnralement tous les frais du projet titre de
publicitetpeutcomprendrelaffichage,lapublicitaudiovisuelleetmmelemobilier
delappartementtmoin.
Cesfraisnecomprennentpasenrevanchelapublicitgnriquevisantaccrotrela
notoritdupromoteuroulanotoritdelamarquedupromoteur.
Exempledefraisdecommercialisation:
-

Flchageetsignalisationdunchantier;

Achatdemaquette;

Amnagementdebureauxdeventeprovisoires;

Amnagementdappartementtmoin;

Plaquettecommerciale;

Publicitdelancementdeprogramme.

b. Frais dinstallation de chantier


Le promoteur a le choix de considrer les frais dinstallation ou de construction de
bureaux des ventes comme tant une immobilisation amortir sur la dure
dutilisation des dits bureaux. Cest le cas aussi pour les frais de publicit et de
prospection.CechoixdoittrevidemmentexpliquetjustifiauniveaudelETIC.

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51

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

c. Frais financiers
Concernant le traitement des charges financires, les prescriptions du CGNC avait
permis lincorporation de ces charges au cot de production de stocks dont le cycle
normaldpasseunepriodede12mois.Toutefois,certainesconditionsdoiventtre
respectes:
-

Les emprunts ayant gnr ces charges financires doivent tre contracts
pour la ralisation du projet immobilier. Dans le cas o lemprunt finance
plusieursprojets,leschargessontrpartiesentrecesprogrammesenjustifiant
auniveaudelETIClesmodalitsderpartition;

Lincorporation des charges financires ne peut tre effectue audel de


lachvementdelaconstructionetdulotissement;

La date de dpart de cette incorporation est la date de matrialisation de la


dcision dacquisition du terrain pour la rserve foncire, alors que pour les
lotissements et constructions cest la date de dlivrance de lautorisation de
lotiroudeconstruire.
C. Charges engages aprs lachvement des constructions et
des lotissements

Une fois le permis dhabiter ou le certificat de conformit obtenu, les comptes de


stocksnesontplusalimentsparleschargesengages.
Gnralement, le promoteur engage des cots et des charges postrieurement
lachvementduprogramme.
Cesfraisnesontpas,enprincipe,chiffrslorsdelachvementduprogramme.Cestle
casparexemple:

Desrvisionsdeprixbasessurdesindicesnonencorearrts;
Destravauxdefinitionoudeparachvementdesouvragesdontlancessit
nestapparuequlafinduchantier;
Delarparationdemalfaonouautres;
Destravauxdamnagementdesabords.

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52

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ces charges sont comptabilises en provision. Le schma comptable na pas t


prsentauniveauduplancomptabledusecteurimmobilier,maisceschargesdevrait
tre constates suivant le mme schma que les achats de travaux, en dbitant le
comptedestocketencrditantlecomptedefournisseursfacturesnonparvenues.
D. Provisions

Comptetenudumodedecomptabilisationdescotsderevient,unevaluationdela
provisionconstaterdoittreeffectueaumoinsunefoisparan.
Cetteprovisionpeuttredterminetraverslacomparaisondescotsaveclestarifs
deventepratiqusdductionfaitedesfraisdecommercialisation.
Cetteprovisiondoitprendreenconsidrationlapossibilitderalisationduneperte
lafindelapriodeprvisionnelledachvement.
Lvaluation de cette provision doit tre effectue la fin de chaque anne par des
techniciens de mtiers afin dvaluer les cots prvisionnels restant engager et les
fraiscommerciaux.Ilsagitdhommesdeterrainquipeuventvaluerdefaonfiablele
prixprvisionneldevente.
Suivant le principe de prudence, la totalit de la perte doit tre comptabilise en
dtaillantentrelaprovisionpourrisquesetchargesetlesprovisionspourdprciation
desstocks.

SECTION 2 : NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES

LapplicationdesnormesIFRSviseunifierlharmonisationdesnormesdereportings
financiers pour mieux rpondre aux attentes du march en matire dinformation
financirepluscomplteetplustransparente.
Au Maroc, cette dmarche nest pas encore obligatoire pour les comptes sociaux et
reste facultative pour les comptes consolids. Cependant dans le contexte actuel de
mondialisation,cetteapplicationnedevraitpastardertregnralise.
Au cours de la prsente section, nous allons traiter lapplication des normes
internationalesenmatiredvaluationetcomptabilisationdesstocks.
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53

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Cette tude ne peut se substituer une tude plus exhaustive des normes
internationales.
A. Evolution des normes IFRS

Les normes IFRS ont t le rsultat de nombreuses annes dvolution chapeautes


parlIASC(InternationalAccountingStandardsComitee).
Linternational Accounting Standards Comitee IASC ou Comit International des
NormesComptablesatcreen1973Londres.
Acejour,cecomitapubliuncadrepourlaprparationetlaprsentationdestats
financiers:6IFRS,41normescomptableset33interprtations.Ltablissementdeces
normesacontribulamliorationetlharmonisationdelinformationfinancireau
niveaumondial.
Entre 1974 et 1986, les professionnels comptables de lAllemagne, lAustralie, le
Canada, les Etats unis, les Pays bas, le Japon, le Mexique, la Grande Bretagne et la
Francesesontainsidcidsunirleurseffortsafindtablirdesnormescomptables
internationales.
Dansunpremiertemps,cegroupementadfiniunenormerelativelinformationen
matiredeprincipescomptables,neselimitantpasauxnormesdebaseuniquement.
Cependant les normes tablies nonaient le plus souvent deux traitements
comptablesdunmmesujetetceciafinderespecterlesprincipescomptablesutiliss
danschaquepaysmembredugroupement.
Cest ainsi que les annes 87 94 ont t marques par la rdaction des options
ouvertesauniveaudesnormesmises,etceafindassurerlacomparabilitdestats
financiersdesEtatsmembres.
La priode allant de 95 99 a t marque par lapparition dune nouvelle notion
comptable: la juste valeur (fair value). Cette priode a t aussi marque par la
productionduncorpscompletdenormes.
Aucoursdelapriode9799,lIASC,ComitInternationaldesNormesComptablesa
entam une rorganisation qui a aboutit la fin de lanne 99 la dfinition et
ladoptiondunenouvellestructuresoutenueparlaSEC(SecurityExchangeComitee).

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54

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Apartirdelanne2000,beaucoupdvnementssesontsuccdsoctroyantlIASC
sa position actuelle de normalisateur international. Lorganisation internationale des
commissions de valeur a permis lIASC de dvelopper des normes aux entreprises
cotesauseindeplusieurspays.
Le 13 juin 2000, la Commission Europenne a annonc quelle proposait aux Etats
membresquelerfrentielcomptabledessocitseuropennescotessoitceluides
normesIASCauplustarden2005.
A lissue de sa restructuration, lIASC a chang de nom en IASB (International
AccountingStandardBoard)le1eravril2001.
LIASBestcomposdunConseildeSurveillancedontlesmembressontdesTrustees,
dun Comit Excutif (Board dsign sous le sigle IASB), dun Comit Permanent
dInterprtation(SIC)etdunComitConsultatifdeNormalisation(SAC).
Le Comit Excutif est compos de 14 membres dsigns par les Trustees. Son rle
oprationnelestessentiel,puisquilestchargprincipalementdeprparerlesnormes
comptables dornavant appeles IFRS au lieu de IAS. Les normes comptables
internationales nont pas trait de manire spcifique les stocks des entreprises
immobilires. Nanmoins certaines normes rgissent de manire gnrale
lapprciationdesstocks.Nousavonsainsidistinguentre:

Dunepart,lesstocksdeproduitsdestinslarevente;
Dautre part, les stocks de produits fabriqus par lentreprise de promotion
immobilire.

B. Stocks de produits destins la revente

Mmesicecasresterare,uneentreprisedepromotionimmobilirepeutdtenirun
stock en vue de la revente. Elle peut aussi agir en tant quentrepreneur de travaux
faisantappelleurspropresressourcestechniques,financiresethumaines.

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55

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Partie1

Lescatgoriesdestocksconcernssontlessuivantes:

Terrainsouconstructionsacquispourlareventeenltat;
Stocksdematrieldeconstruction:ciments,sables;
Provisions.

Au niveau des normes internationales, le cot de stocks fongibles et des biens ou


servicesproduitsaffectsdesprojetsspcifiquesdoittredterminenprocdant
uneidentificationspcifiquedeleurscotsindividuels.
Par consquent, et dans la mesure o les terrains et les autres produits immobiliers
sontclairementidentifiables,chaqueproduitestvaludemaniredistincte.
Dune manire gnrale, la norme IAS 2, dfinit le cot de stocks comme tant
lensembledescotsdacquisition,detransformationpouramenerlestocklendroit
etdansltatoilsetrouve.
Ainsi,lecotdachatcomprend:
-

Leprixdachat;

Lesdroitsdedouane;

Lestaxesautresquelestaxesrcuprables.

En revanche, les produits immobiliers sont spcifiques dans la mesure o ils font
lobjet de transactions immobilires spcifiques. Au Maroc, ces transactions sont
doublementtaxesauregarddesdroitsdenregistrementetdudroitlaConservation
Foncire.
C. Promotion immobilire, entreprise immobilire

Il sagit des promoteurs immobiliers qui excutent les travaux immobiliers de


construction.
Les stocks de ces entreprises sont caractriss par lexistence des catgories
suivantes:
-

Stockdematirespremires:terrains;

Matrieletfournitures:ciment,fer,peinture;

Produitsencours:projetsimmobiliersnonencoreachevs;

Produitsfinis:projetsimmobiliersfinis.

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56

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Quelquesoitlacatgoriedestock,lanormeIAS2dfinitlesstockscommetantdes
actifs:
Dtenuspourtrevendusdanslecoursnormaldelactivit;
Encoursdeproductionpourunetelleventeousousformedematirespremiresoude
fournituresdevanttreconsommsdansleprocessusdeproductionoudeprestation
deservice
Les biens ne rpondant pas ainsi cette dfinition ne peuvent en consquence tre
intgrs en stock. Cest le cas par exemple des pices de rechange ou de terrains
acquis dans un but spculatif (donc non destins la vente dans le cours normal de
lactivit).
Pourlvaluationdustock,lanormeIAS2napastraitdemanirespcifiquelestock
de produit immobilier. Nanmoins, travers lanalyse de cette norme nous allons
dvelopper:
-

Lvaluationlentre;

Lecotdeproduction;

Lvaluationladatedeclture;

Laprovision.

1. Evaluation lentre
La norme IAS 2 indique que le cot des stocks doit comprendre tous les cots
dacquisition,cotsdetransformationetautrescotsencouruspouramenerlesstocks
lendroitetdansltatoilssetrouvent.

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57

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Elleprciseainsi:
-

Les cots dacquisition des stocks comprennent le prix dachat, les droits de
douane et autres taxes (autres queles taxes ultrieurement rcuprables par
lentrepriseauprsdesadministrationsfiscales),ainsiquelesfraisdetransport,
de manutention et autres cots directement attribuables lacquisition de
produits finis, de matires premires et de services. Les rabais commerciaux,
remises et autres lments similaires sont dduits pour dterminer les cots
dacquisition.

Prixdachat:ilcorrespondauprixpayerlanciendtenteurdubien,quece
soit le terrain ou autres matires premires incorporables. Mme sil est rare
davoirdesmatirespremireset/oufournituresimportes,ilestpossiblepour
une entreprise de promotion immobilire dacqurir certains matriaux
ltranger.Danscecas,limportationestvalueaucoursdechangeladate
de transaction (cours de change appliquer si la socit devait procder au
rglement).
La norme IAS 21: effets de variation des cours de monnaies trangres
prcise les carts de change rsultant du rglement dlments
montairesoudelaprsentationdlmentsmontairesduneentreprise
des cours diffrents de ceux qui ont t utiliss pour les comptabiliser
initialement au cours de lexercice, ou pour les prsenter dans les tats
financiersantrieurs,doiventtrecomptabilissenproduitsouencharges
delexerciceaucoursduquelilssontsurvenus
La valeur comptable des actifs comptabiliss au cot historique (tels que
les immobilisations ou les stocks) reste value au cours de change la
datedelatransaction.
Cetraitementrestebienvidementletraitementderfrence.Cependant
lanormeIAS21autorisecommeAutretraitementautorislapriseen
compte des carts de change rsultant dune forte dvaluation ou
dprciation dune monnaie contre laquelle il est impossible en pratique
desecouvrir.

Droits de douane: impts et taxes obligatoires pour la rception du


produitimport;

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58

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Autres taxes lexclusion des taxes rcuprables: on peut ainsi inclure les
droitsdenregistrementdeConservationFonciresurterrainacquisdemme
quelataxergionale;

Frais de transport et de manutention: il sagit de tous les frais de transport


engags pour permettre aux produits dtre achemins sur le lieu de
production. Ainsi, si la socit dtient des centres de stockage o tous les
produits sont centraliss avant dtre rpartis sur les lieux de production, on
peuttenircomptedesfraisengagsentrelacentraledestockageetlessitesde
productionparexemple.

Autres cots attribuables lacquisition: il sagit des autres cots qui


rpondentladfinitiongnraleetquinontpastspcifiquementdsigns
au niveau de lexplication fournie. La question qui se pose ce niveau est:
quen estil du traitement des honoraires des notaires, courtiers ou
intermdiaires et des frais de dmolition? A notre avis les honoraires des
professions librales assurant des fonctions de support ne peuvent tre
incorporsquedanslamesureoilsassurentunefonctionobligatoiredeparla
loioulesusages:notairesparexemple,alorsqueleshonorairesperusparles
intermdiaires, correspondraient plutt des frais gnraux dachat dans la
mesure o la commission perue est la contre partie en gnral de frais de
recherchedeplusieursbiensetnonpasspcifiquementaubienacquis.

2. Cot de production
Le cot de production ou cot de transformation comprend les cots directs de
production,c'estdirelescotsdirectementlisauxunitsdeproductioncommepar
exemple: la main duvre directe, les frais gnraux de production aussi bien fixes
quevariablesengagspourlatransformationdesmatirespremiresenproduitsfinis.
Lesfraisvariablesdeproductionsontdescotsindirectsdeproductionquivarienten
fonctionduvolumedeproductiontelsquelesmatirespremiresetlamainduvre
indirecte.

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59

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

LanormeIAS2dfinitlesfraisgnrauxfixesdeproductioncommetantdescots
de production qui demeurent relativement constants indpendamment du volume de
production, tels que lamortissement, lentretien des btiments et de lquipement
industrieletlesfraisdegestionetdadministrationdelusine.
LanormeIAS2prcisequelesfraisfixessontimputsaucotdeproductionsuivantla
capacitnormaledeloutildeproduction.Cettedernirecorrespondlaproduction
moyennequelasocitsattendralisersuruncertainnombredexercicesdansdes
conditionsnormalesdactivit,entenantcomptedespriodesdentretienplanifies.Il
est possible de retenir le niveau de production relle sil est proche de la capacit
normaledeproduction.
Limputationdesfraisfixesesteffectueaussibienenpriodedesousactivitquede
suractivit,etceafindvaluerlesstocksuncotaussiprochedelaralit.
Lesentreprisespeuventutiliserlamthodeducotstandardensebasantsurlanotion
deproductionnormaleetfairelobjetdexamenpriodique.
Concernantlesecteurdepromotionimmobilire,lvaluationdestravauximmobiliers
est plus simple prciser, car en effet les composantes du cot de production sont
identifiables.Cependant,larpartitionparunitdeventeestplusproblmatique.

3. Evaluation la date de clture


Dans le cas des stocks non interchangeables et affects des projets spcifiques, le
cot doit tre dtermin en procdant une identification spcifique des cots
individuels.
En revanche, dans le cas contraire, deux traitements de rfrence peuvent tre
utiliss: la mthode du PEPS (premier entr, premier sorti) ou CMUP (cot moyen
pondr).
Pourlesecteurdelapromotionimmobilire,lestockdeproduitsencoursetproduits
finis nest pas interchangeable. Par consquent, lvaluation par unit doit tre
effectuedefaondistincte.Enrevanche,pourlesautrescatgoriesdestockonpeut
utiliserlesdeuxmthodesnonces.

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60

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

4. Provisions pour dprciation


Lvaluationdesstocksnepeuttreinfrieuresavaleurnettederalisation.
LanormeIAS2donneladfinitionsuivante:
Les estimations de la valeur nette de ralisation sont fondes sur les lments
probantslesplusfiablesdisponiblesladatelaquellesontfaiteslesestimationsdu
montant des stocks que lon sattend raliser. Ces estimations tiennent compte des
fluctuationsdeprixoudecotsdirectementlisauxvnementssurvenantaprslafin
delexercicedanslamesureodetelsvnementsconfirmentlesconditionsexistant
lafindelexercice.
Daprs cette dfinition, lentreprise doit comptabiliser une provision dans les cas
suivants: stocks endommags, stocks totalement ou partiellement obsoltes et si le
cot estim dachvement ou ncessaire la vente a augment de telle faon que
lentreprisenepeutrecevoirlatotalitdeschargesengagesouengager.Ilressort
ainsidecettedfinitionquelesprovisionspourrotationlentenesontpasacceptes
carnerespectantpascesconditions.
Bien entendu, il faut prendre en considration le but de dtention des stocks. Par
exemple:Lesstocksayantfaitlobjetdeventefermedoiventtreprovisionnssile
prixdeventeestinfrieuraucotdachat.
Lentreprise doit rester vigilante lgard de cette notion de valeur nette de
ralisation, surtout pour les projets en cours dont la valeur de ralisation est
totalementincertaine.
D. Contrats long terme

1. Dfinitions
Les entreprises de promotion immobilire sont caractrises par un cycle de
production assez long. De ce fait, les stocks de travaux devraient tre traits
conformmentlanormeIAS11:contratsdeconstruction.
La norme IAS 11, traite de la comptabilisation des produits et cots relatifs aux
contratsdeconstruction.
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61

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Cette norme dfinit le contrat de construction comme tant Un contrat


spcifiquement ngoci pour la construction dun actif ou dun ensemble dactifs qui
sonttroitementlisouindpendammententermedeconceptiondetechnologieetde
fonction,definalitsoudutilisation.
Autrementdit,lescontratsdeconstructionpeuventsapparenterauxcontratslong
termeauniveauduCGNC.
Lanormedistingueainsilescontratsforfaitdescontratsdergie.Eneffet,lepremier
estdfinicommetantuncontratdeconstructiondanslequelleconstructeuraccepte
un prix fixe pour le contrat, ou un taux fixe par unit de production, soumis dans
certains cas des clauses de rvision de prix, alors que le contrat de rgie est un
contratdeconstructiondanslequelleconstructeurestremboursdescotsautoriss
etperoitunermunrationfixeouvariabledfinieconformmentauxcotsengags.
Ce dernier mode de rmunration est utilis par les intervenants tatiques ou semi
tatiques chargs de la promotion immobilire dans le cas des projets grs pour le
comptedumatredouvrage.
Comptablement,uncontratportantsurplusieursactifsdoittrerpartiparactif,sous
lesconditionssuivantes:
-

Existencedunepropositionfinancirepourchaqueactif;

Ngociationsparepourchaqueactif;

Identificationdesproduitsetdescotspourchaqueactif.

Enrevanche,silesconditionsciaprssontrunies,unensembledecontratsdoittre
analyscommetantuncontratunique:
-

Lensembledescontratsfaitpartiedunmarchglobal;

Lexistence dune liaison troite entre les contrats, de telle faon quils font
partiedunprojetuniqueavecunemargeglobale;

Les contrats sont excuts simultanment ou la suite lun de lautre sans


interruption.

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62

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Par ailleurs, les avenants au contrat initial portant sur la construction dun actif
supplmentairedoiventtretraitsdemaniredistinctequand:
-

Lactifprsenteuneconception,unetechnologieouunefonctionsensiblement
diffrentedelactifoudesactifsobjetsducontratinitial;

Leprixestngociindpendammentduprixfixaucontratinitial.

2. Comptabilisation
a. Mthode du pourcentage davancement
Selon la mthode du pourcentage davancement, les charges et les produits sont
comptabilissenfonctiondudegrdavancementdelactivitducontratladatede
clture. Par consquent, le bnfice du contrat est comptabilis suivant le degr
davancementducontrat.
Les pertes encourues ou terminaison sont par contre directement intgres en
rsultat.
Dunefaongnrale,cettemthodepeuttreutiliselorsquelavantageconomique
ira lentreprise, le rsultat du contrat pouvant tre estim de faon fiable et
lvaluationdescotsclairementidentifiable.Concernantlescontratsforfait,ilfaut
en outre que les cots terminaison et le degr davancement la date de clture
soientvalusdefaonfiable.
Plusieursmthodespeuventtreutilisespourestimerledegrdavancement:
-

Rapportdescotsencourusaucottotalestim;

Examendestravauxexcuts;

Oulachvement,entermephysique,dunepartiedestravauxducontrat.

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63

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Leproduitducontratcomprendleslmentssuivants:
-

Lemontantinitialdesproduitsencourusdanslecontrat;

Les modifications dans les travaux du contrat, plus les rclamations, et les
primesdeperformancedanslamesureoilestprobablequellesdonnentlieu
desproduitset/ouellespeuventtrevaluesdefaonfiable;
Modificationdanslestravaux:suiteuneinstructiondonneparleclientqui
peut tre assortie dune augmentation ou dune diminution des produits du
contrat.
Rclamation:ddommagementdemandparleprestataireenvuedecouvrir
certains cots non inclus dans le prix du contrat, tel que laugmentation
inattendueduprixdachatdematirespremires,lesretardsoccasionnspar
leclient,deserreursdanslesspcifications
Primes de performance: supplments pays si le niveau de performance est
atteintoudpass.

Lecotdescontratsimplique:
-

Lescotsdirectementlisaucontrat:mainduvreduchantierycomprisla
supervision
cotsdesmatriauxutilissdanslaconstruction;
amortissementsdesinstallationstechniquesutilisspourlecontrat;
cots de mise en place dinstallations, dquipements et de matriaux
auchantier;
cotsdelocationdesinstallationstechniqueslisaucontrat;
cotsdeconceptionetdassistancetechniquelisaucontrat;
cotsestimsdestravauxdefinitionetdestravauxeffectustitrede
garantieycomprislescotsdegarantieattendus;
rclamationsprovenantdetiers.

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64

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Les cots attribuables lactivit du contrat en gnral et qui peuvent tre


affectsaucontrattelsquelassurance,lecotdeconceptionetdelassistance
technique, les frais gnraux de construction, les frais financiers quand
lemprunt est directement attribuable lacquisition, la construction ou la
production;

Tousautrescotsquipeuventtrespcifiquementfactursauclientselonles
termesducontrat.
b. Mthode lachvement

La mthode lachvement est applicable lorsque lestimation du rsultat nest pas


fiable:
-

Les produits ne sont comptabiliss que dans la limite des cots encourus et
probablementrecouvrables;

Lescotssontcomptabilissenchargesdanslexerciceaucoursduquelilssont
encourus.

Laformulationactuelledesnormesconduitconsidrerlapremiremthodecomme
tantlamthodederfrence.Cependantilestpossibledvaluerunmmecontrat
diffremmentunedatedeclturesuivantlapossibilitdestimationdursultatdu
contrat,conditiondeninformerlelecteuretdestimerlincidencedecechangement
surlescomptes.

3. Pertes terminaison
Danstouslescas,silestprobablequelecontrataboutisseunepertelafindeson
excution,lemontantdelaperteprobabledoittreimmdiatementcomptabiliseen
chargesindpendammentdelamthodeutilise,dudmarrageounonducontrat,du
degrdavancementducontrat,dumontantdesprofitsattendussurdautrescontrats.
Cette provision est rpartie entre une provision pour dprciation des comptes de
stocks,suivantleschmanormaldecomptabilisation,etuneprovisionpourrisque.
La rpartition est effectue conformment lavancement, et donc la perte se
rapportantauxstockscomptabilissestconstateenprovisionpourdprciationetla
pertesurlestravauxfutursetprovisionpourrisque.

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65

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

CHAPITRE 3 : DIFFICULTES
DAPPRECIATION DES COMPTES DE
STOCKS PAR LAUDITEUR EXTERNE
Avantdedfinirleplandemissionetunprogrammedetravailadapt,lauditeurdoit
apprcieraupralablelesdifficultsdapprciationdescomptesdestocks.
Cechapitretraiteracesdifficultsetseraorganisconformmentauxobjectifsdaudit,
savoir lexhaustivit et la ralit des comptes de stocks, les modalits dvaluation
ainsiquelesdifficultsliesloprationdinventairephysique.
Ce chapitre analysera galement les difficults lies aux incidences fiscales dans la
mesureolesecteurbnficiedavantagesfiscauxconsquents.

SECTION 1 : DIFFICULTES

LIEES A LEXHAUSTIVITE ET A LA REALITE DE

COMPTABILISATION DES STOCKS

A. Difficults dapprciation de la rserve foncire

1. La rserve foncire un bien immobilier


Le stock de rserve foncire comprend les terrains dtenus par la socit dans un
objectifdeconstructiondesprojetsimmobiliers.
Larservefoncireestconsidrecommetantlamatirepremirepourlactivitde
promotionimmobilire.Ellepermetdemesurerladuredeviabilitdelasocit.En
effet, le potentiel de la socit est apprhend par rapport au stock de rserve
fonciredtenuparlepromoteurimmobilier.
Etant un enjeu important, lauditeur externe doit sassurer que la rserve foncire
comptabiliseestexhaustiveetrelle.
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66

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ilconvientaupralablededfinircertainesnotionsquifigurentauniveaudescontrats
devente:lajouissanceetlaproprit.
Cesdeuxtermessontainsidfiniscommesuit:
-

Jouissance:ladatedejouissanceestladatepartirdelaquellecommence
sexercerundroitsurlaction,lobligationoulebien

Proprit: Le droit de proprit est un droit rel confrant toutes les


prrogatives que lon peut avoir sur un bien; traditionnellement on en
distinguetrois:

lefructus:droitderecueillirlesfruitsdubien,
l'usus:droitdel'utiliser,
l'abusus:droitd'endisposer,c'estdiredeledtruireentoutouen
partie,delemodifieroudelecderunautre.

Le contrle de la ralit de la rserve est plus vident, dans la mesure o les


transactionsimmobiliresfontlobjetdeprocduresdenregistrementrigoureuseset
faisantappelplusieursintervenants,lenotaire,leservicedelenregistrementetla
conservation foncire. En revanche, le contrle de lexhaustivit nest pas facile
apprhenderparlauditeurexterne.
Cette complexit vient de la nature de cette rserve qui est immobilire dont le
traitementnepeuttreassimilautraitementduneactivitclassique.Ainsi,pourune
activitclassiquedeproduction,gnralementlesfluxdentrefontlobjetdefichede
mouvements dont la traabilit est facilement tablie. Ce qui nest pas le cas des
mouvementsportantsurlesterrainsetrservesfoncires.Ilsfontlobjetdeprocessus
juridiquesansmouvementphysique.
Dansuneactivitdeproductionclassique,lentredelamatirepremiresetraduit
par la possession du bien physiquement, obligeant ainsi les personnes intervenant
dansleprocessusdintgrercefluxauniveaudusystmedinformation.Adfautde
cettemisejour,linventairephysiquedesstockseffectuenfindannepermetde
faireressortircetteincohrence.
Enrevanche,pourlapromotionimmobilire,lacquisitionduterrainnesetraduitpas
par la possession du bien c'estdire quil nest pas transport dans un site
appartenantaupromoteur,carleterrainestunbienimmeuble.

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67

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Cette discordance de traitement requiert une communication sans faille entre les
diffrentsintervenants.Laprocduredevraainsidfinirlesmodalitsetlesmodesde
communicationdesdiffrentesinformationsconcernantlestockderservefoncire.
Decefait,lexistencedunsystmedinformationperformantnestpassuffisanteetle
capital humain est en plus prpondrant par rapport une activit classique de
production.Ceciafindepouvoirdisposerdunegestionoptimaledesmouvementslis
larservefoncire.
Pour lauditeur, laccent doit tre mis sur le processus de traitement de lacquisition
foncire. Il doit ainsi sassurer que ce processus permet de traduire toutes les
transactionsimmobiliresrelativeslarservefoncireetquetouteslestransactions
traitesconcernentbienlentreprise.

2. La rserve foncire : un principe de comptabilisation ambigu


Lanaturedestransactionsimmobiliressuperposeplusieursdates:datedesignature
du contrat de vente par lacheteur, par le vendeur, date denregistrement, date
dinscription auprs de la Conservation Foncire. Ainsi sommes nous amens nous
interroger sur la date denregistrement comptable prendre en compte pour le
rattachementdelopration.Leprincipedecomptabilisationdunstockdunemanire
gnrale correspond la date de transfert de proprit. Dans le cas de la rserve
foncire,ilsagitdeladatedesignatureducontratparlacheteuretparlevendeur.
Le plan comptable immobilier na pas trait de manire claire le principe de
rattachement du stock de rserve foncire. Mais il faut dire que pour les grands
promoteurs, ce ne sont pas des oprations rptitives mais plutt des oprations
pluriannuellesquisedroulentponctuellement.Parconsquent,gnralementcene
sont que quelques oprations par anne et la question de sparation des exercices
nestpasgnralementpose.
Lauditeur ne doit pas sarrter la rsolution de cette question de date, car la
comptabilisation de cette rserve nest pas suffisante dans la mesure o il doit
sassurer que cette opration est opposable aux tiers. Il faut aussi que le contrat de
ventesoitenregistretlapropritporteauniveaudelaConservationFoncire.

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68

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

3. Une gestion de la rserve foncire tale dans le temps


Le stock de rserve foncire s'tale dans le temps. Par consquent lauditeur doit
sassurer la fin de chaque exercice que les terrains sont toujours la proprit dela
socitendemandantannuellement,deprfrenceunedateprochedellaboration
desonrapport,descertificatsdepropritquiluipermettentenmmetempsdelui
assurerqueleterrainesttoujourslapropritdelasocitetquilnestpasgrevde
servitudeoudengagementquidoittreportauniveaudelETIC.
La cration dune instance charge de la centralisation des proprits foncires de
lentitpermetdavoiruneinformationexhaustivesurtouteslespropritsfoncires
delasocit.

4. Risque de ralit des proprits foncires


Lestockconstatenrservefoncirepeutaussisouffrirdurisquederalitdustock
comptabilisetceciessentiellementpourdeuxraisons:
-

Gnralement, les entreprises de promotion immobilire sont sous forme de


groupe, gnrant ainsi un risque de confusion de patrimoine entre les
diffrentesentitsformantlegroupe;

Desconfusionspeuventexisterentrelesoprationsdepaiement,detransfert
de proprit et les documents juridiques correspondants, le compromis de
vente et le contrat de vente. Ainsi, en absence dune bonne connaissance de
ces diffrents documents, lacomptabilit peutse baser sur un compromis de
venteaulieuducontratdeventeparexemple.

Afin de limiter ce risque, lauditeur na pas dautres moyens que de procder par
sondagelexamendespicesjustificativesdeslmentscomptabiliss.
Pourrappel:
-

Lecompromisdeventenestquunengagementdevente;

Lecontratdeventematrialiselaventeduterrain.

Cependantlaconclusionducontratdeventenestpassuffisante,lenregistrementde
la vente tant obligatoire au service de lenregistrement et au niveau de la
ConservationFoncire.

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69

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ainsi,lauditeurdoitsassurerquetouteslesformalitslgalesaffrentesaustockde
rservefoncireontbientaccomplies,savoir:

Rdactionducontratparunnotairehabilit;
Enregistrementdansundlaide30jours;
EnregistrementauprsdelaConservationFoncire.

Sil est admis de constater le stock de rserve foncire, une fois le contrat de vente
sign,ilfautsassurerparlasuitequecesformalitssontbienaccomplies.
B. Difficults dapprciation lies au stock den cours

1. Systme de fonctionnement
Conformmentauplancomptabledusecteurimmobilier,lestockderservefoncire
esttransfraustockdeproduitencoursunefoislautorisationdeconstruiredlivre.
Le stock est ensuite augment des diffrents travaux raliss par la socit. La
problmatique ce niveau est de cerner lexhaustivit et la ralit des diffrents
travauxexcutsparlesprestataires.
Au pralable, il conviendrait de dfinir les diffrents intervenants au niveau du
processusdetravaux:
-

Larchitectetablitlesplans,veilleleurbonneexcution,veilleaurespectdes
plansdamnagementetsassurequelestravauxonttexcutssuivantles
rglesdelart;

Lebureaudtudeeffectueunetudetechniqueduprojet,veilleaurespectdes
rglesdurbanisme;

Lebureaudecontrleveilleaurespectdesrglesdurbanismeetaurespectde
laloisurlesbtiments;

Lentreprise de travaux est charge dexcuter les travaux suivant le plan


autorisparlautoritgouvernementale.

Ilfautajoutergalementlespersonneschargeseninternedupilotageduprojet.

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Partie1

Dufaitdelanaturedestravauxexcuts,quisontduneparttalsdansletempset
qui dautre part exigent une technicit et une connaissance du mtier, il est difficile
pour un auditeur dont la mission est ponctuelle et gnralement organise
indpendamment de lexcution des travaux, dapprcier convenablement le stock
dencours.

2. Problmatique de sparation des exercices


Lestravauximmobilierssontexcutsenfluxtendu,alorsquelafacturationestfaite
dun commun accord entre le fournisseur et le client, par arrts priodiques en
fonctiondelexcutiondestravauxetnonsuivantlesobjectifsdarrtsdescomptes.
Par ailleursle fait gnrateur delacomptabilisation est ltablissement des factures.
Cependant, lmission de la facture ne suffit pas pour apprcier lexcution des
travaux,etlrsidetoutelacomplexit,notammentladatedeclturedelexercice.
Enmatiredeprocdure,lafactureestprcdedundcompteoudunattachement
quidoittretabliparlestroisfonctionsprincipales:larchitecte,lebureaudtudeet
lebureaudecontrle.
Ledcomptematrialiselalivraisondestravauxunedatedtermine.Cettelivraison
neportepassurlatotalitdestravauxexcuter,ellepeutportersurunepartiedes
travaux.
Ainsi, lauditeur vrifie lexistence de lapprobation des factures par ces diffrentes
personnes et doit surtout sassurer quil existe une sparation et une indpendance
netteentreeux.
Ilestmmerecommanddtreassistparunexpertindpendantafindevrifierla
rgularitdestravauxcomptabiliss.Cestravauxpeuventcouvrirplusieursnaturesde
prestations:

Prparationduterrain:dmolition,terrassement;
Fondations:rmunrenmtrecubeconstruit;
Grosuvres:regroupantlesfondations,lesmursporteurs,lesdalles;
Plomberieetsanitaires;
Revtementdessolsetdesmurs;
Ebnisterie,menuiserie
Peinture

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71

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Partie1

Afin de limiter le risque li la sparation desexercices, une estimation des travaux


excuts devra tre effectue par des personnes habilites. A dfaut de cette
estimation,lauditeurdoitenestimerlincidencesurlersultatetventuellementsur
sonopinion.

3. Problmatique dexcution des travaux immobiliers


Les travaux immobiliers sont des travaux qui stalent sur une longue dure et
conditionnentlarentabilitduprojetimmobilier.Cestravauxfontainsilobjetdappel
doffreetdemarchdetravaux.
Lauditeurdoitveillerunerevuedesdossiersdappelsdoffre,notammentauniveau
delapartieadministrativequicomprendlesstatutsetlespouvoirsdesgrantsetilest
aussirecommanddedemanderuneattestationdindpendance.
Alaclturedelexercice,dessituationsdetravauxintermdiairesdoiventtretablies
etcontrlesparlebureaudtude.
Danslapratiqueilestdifficiledobtenirunesituationdestravauxladatedeclture,
etdonclidalestdedemanderlentreprisedetravauxladlivrancedundcompte
aussi proche de la date de clture. Dans le cas contraire il est recommand de faire
valuerlestravauxparlespersonneseninternechargesdelagestiontechniquedes
projets.
Onpeutainsirsumerlesdifficultsliesauxtravauxdestocksencoursauxlments
suivants:

Leplanningdestravaux:lestravauxsontexcutstoutaulongdelannealors
quelinterventiondelauditeurestponctuelle;
La nature des travaux: les travaux sont immeubles et disperss sur plusieurs
sites;
Lasparationdesexercices:ilestdifficiledobtenirunesituationdestravaux
ladatedeclture;
Lacomplexittechniquedestravauxncessitantunhommedemtier;
Lamultiplicationdesintervenants.

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Partie1

C. Difficults dapprciation lies aux stocks de produits finis

La promotion immobilire est une profession complexe dont le cur dactivit est
ncessairement tal dans le temps et sil est possible, si non prvisible, de grer le
stockdetravauxencours,ilestpratiquementimpossibledeprvoirlavanceladure
dcoulementdecestock.
Il est en revanche accept sous lune des 3 conditions suivantes, le reclassement du
stockdetravauxencoursauxcomptesdestocksdeproduitsfinis:

Larceptionprovisoiredulotissementsurlabaseduprocsverbaltabliparla
commission ou du certificat de conformit (rception par les services de la
municipalit);
Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du Conseil
Municipal;
En absence des documents cidessus, lachvement peut tre dclar si les
conditionsdhabitabilitoudeconformitsontrunies.

Sachant bien quau niveau des normes internationales et du fait de labsence dune
rglementationspcifiquedelactivit,aucuneprcisiondesmodalitsdedstockage
nesontprvusdustockdeproduitsencoursetproduitsfinis.Ilestcependant,admis
suivantunelogiqueconomique,quunefoistouslestravauxobligatoirespermettant
laventeduproduitsontachevs,ledstockagepeuttreralis.
Les transactions immobilires sont des transactions lourdes tales dans le temps et
ncessitent lintervention de professionnels de haut niveau pour veiller leur bonne
excution.Cestainsiquelaloiobligelaralisationdestransactionsimmobilirespar
unnotairedmenthabilitetdfautparlesAdouls,sousrservedauthentification
auprsduTribunal.
Pouruneactivitclassiquedeventedeproduitsindustrielsoudengoce,ilyaunbon
de livraison qui matrialise le transfert de proprit. En revanche pour lactivit de
promotionimmobilire,ilnyapasncessairementdebondelivraison.Letransfertde
propritintervientsuivantlestermesducontratdeventeetcegnralementlejour
dessignaturesdelacheteuretduvendeur.
La difficult ce niveau est que la transaction ne produit deffet lgard des tiers
quunefoislacteenregistretdposauprsdelaConservationFoncire.

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73

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

De ce fait, sur une mme transaction, il y a juxtaposition de plusieurs dates (et par
consquentplusieurscontraintes):

Deuxdatespourlecompromisdevente;
Deuxdatespourlecontratdevente;
Datedenregistrementducontrat;
DatededptdesactesauprsdelaConservationFoncire;
Datedelivraisondebien.

Lecompromisdeventeoupromessedeventeestdfinicommetantunengagement
de vente du bien immobilier par le propritaire du bien. Il ne matrialise pas en
consquenceletransfertdepropritetconstitueunengagementhorsbilan.
Cest le contrat de vente, qui prescrit de manire prcise la date de transfert de
proprit,ditedanslejargonjuridique:datedejouissance.
Ainsi, le contrat de vente produit ses effets lgard des parties une fois sign, et
lgarddestiersunefoisenregistrauprsdelaConservationFoncire.
Pour le promoteur immobilier il convient de mettre en place un suivi des contrats
signsaucoursdelapriodeafindesassurerquelensembledestransactionsdela
priodeabientenregistrencomptabilit.
Ce suivi doit mettre en relief les dates de signature ainsi que la date de
lenregistrementainsiquecelledudptauprsdelaConservationFoncire.
Afindemieuxapprhendercesdifficultsonpeutidentifierleslmentssuivants:

Etalementdansletempsdesoprationsdevente;
Multiplicitdesdatespourletransfertdeproprit;
Ncessitdinstaurerunsuividesdatesdestransactionsetdesdatesdedpt
laConservationFoncire.

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74

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

SECTION 2 : DIFFICULTES LIEES A LEVALUATION DES STOCKS

A. Difficults dvaluation des valeurs brutes

1. Evaluation selon les normes marocaines


Le plan comptable du secteur immobilier a le mrite dadapter le Code Gnral de
Normalisation Comptable. Il souffre en revanche de quelques lacunes qui peuvent
prsenteruneincidencesignificativesurlescomptesdessocitsaudites.
Onpeutainsirecenserlesdifficultssuivantes:
-

Absencedobligationsdapplicationduplancomptabledusecteurimmobilier;

Leplancomptablencessiteunsuiviextracomptabledesprojetsgrsetdonc
gnrateurderisquederreur;

Absence de dfinition claire des modalits de rpartition des charges et


constructionscommunes;

Absence de dfinition claire des modalits daffectation des frais


dadministrationetdeschargesdefonctionnement(commissiondintervention
parexemple).
a. Obligation dadoption du plan comptable immobilier

Les avis du Conseil National de Comptabilit ne sont pas obligatoires en vertu dun
texte de loi. Par consquent, les entreprises de promotion immobilire ne sont pas
danslobligationdadopterceplan.
Cetteinsuffisancenestpasainsicombleparunedispositionfiscaleourglementaire
assujettissantcespromoteursceplan,commecestlecaspourleplancomptabledes
tablissementsdecrditouleplancomptabledesassurances.

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75

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Par ailleurs, la conception du plan na pas prcis de manire prcise les personnes
assujetties.Commerappelauparavant,laprofessiondepromotionimmobilirenest
pasuneprofessionrglementeparuneinstancedsigneparlaloi.LeCNCapubli
jusquprsentplusieursplanscomptables:
-

Leplancomptabledestablissementsdecrdit;

Leplancomptabledesentreprisesdassurance;

Leplancomptabledesassociations;

Leplancomptabledusecteurimmobilier.

Les deux premiers plans sont rendus obligatoires respectivement par arrt du
MinistredesFinancesn133199du23/08/1999,arrtduministredesfinancesetde
laprivatisationn149305du20octobre2005.
Ainsi labsence dune instance rglementant la profession ne facilite pas la
gnralisationdeceplan.
b. Ncessit de suivi extra comptable des comptes de stocks
Les projets immobiliers sont des projets intgrs, qui comprennent en mme temps
des logements avec diffrents standing, des locaux de commerce et des lots et
quipementssociauxculturels.
Normalement, il est facile de suivre les stocks de terrain ou den cours, cependant
partir du moment o ce stock est transfr aux stocks de produits finis, un suivi des
sortiesdevratreinstaur.
Ainsi le stock des entreprises de promotion immobilire ne peut pas tre suivi
uniquementauniveaucomptable,ildoittrespcialementeffectudemanireextra
comptableetcepourplusieursraisons:
-

Laconstructionimmobilireestassureparplusieurscorpsdemtierssurune
prioderelativementlongue;

Lesuividesstocksimpliquelerecueildeplusieursinformationsquinesontpas
ncessairement comptables(superficie dveloppe, superficie achete,
nombre dtages, quipement socio culturel), tat davancement, tranche,
superficie aprs bornage, date de fin des travaux, dates dacquisition du
terrain;

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76

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Partie1

Absence de dfinition des modalits de rpartition des charges communes et


desconstructionscommunes.

Le plan comptable du secteur immobilier na pas prcis les modalits ou les


propositionsdaffectationdeschargescommunesunprojet.
Par charges communes, on entend les charges affectes un projet particulier ou
unetrancheduprojet.Ceschargescorrespondentdeschargesindirectesduprojet;
ilsagitparexempledumurdeclturepourleprojet,desfraisdesurveillanceetde
gardiennageduchantier,delataxedoccupationdudomainepublic
Pourlesconstructionsdecommunes,ilsagitdesconstructionsquelepromoteurdoit
raliser en vertu du plan damnagement sans pour autant pouvoir revendre ces
constructions,telestlecasdescoles,desarrondissements,despostesdepolice,des
voiries,desjardinspublics
Leplancomptablenapasspcifisiceschargesetconstructionscommunesdoivent
tre rparties au prorata des superficies dveloppes ou plutt par unit, alors quil
serait plus opportun, pour limiter les interprtations, de proposer une modalit de
rpartitiondecestravaux.
c. Affectation des frais dadministration
Si le plan comptable a eu le mrite dintgrer les frais dadministration au cot de
production,ilsestlimitpourtantunereprisedesmthodesutilisesauparavantpar
lesorganismessoustutelle.
En effet, en labsence dun systme de comptabilit analytique, le plan propose une
affectationenfonctiondestravauxexcuts.
Cependant,leplanestrestassezpeuexpliciteetclairquantauxmodalitspratiques
decetteaffectation.
Ainsi, si le planpropose une estimation en fonction des engagementsde dpenses
raison dun prorata appliquer ces travaux, aucune limitation na t dfinie. Par
ailleurs,lapratiquedesorganismessoustutelleprnaientuntauxde7%appliquer
auxdcomptesdcaisssaucoursdelexerciceetnonsurlesdcomptesdetravaux
comptabilissaucoursdelexercice.

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77

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Ces frais seront ainsi comptabiliss directement sous forme de transfert de charges,
sansprendreenconsidrationlestimationrelledecesfrais.
Par ailleurs, la mthode de comptabilisation de ces frais gnre une discordance par
rapportauxdispositionsduCGNC,cardunepartlesdcomptesetfacturesdetravaux
sontdirectementcomptabilissenstocks.Aladatedeclture,lestravauxralissen
coursdelexercicesontainsicomptabilissenachatsencontrepartiedescomptesde
variationdestocks,etcesansprendreenconsidrationlesfraisdadministration.Par
consquent,lavariationdestocknecorrespondraitpasladiffrenceentrelestock
initialetlestockfinal.
d. Problmatique des honoraires
Conformment au plan comptable du secteur immobilier, diffrents honoraires sont
compris aux comptes de stocks; il sagit par exemple: des honoraires darchitecte,
honorairesdenotaires,honorairesdintermdiaires.
Ces honoraires sont ainsi directement constats en stocks. A la fin de lexercice, la
socitdoitreconstitueretcomptabiliserceshonoraires.
Conformment au plan comptable du secteur immobilier, tous les travaux sont
comptabilissenachatsdeprestationsdeservicesalorsquconomiquement,ilsagit
dhonorairesconstaterenautreschargesexternes.
Cetteproblmatiquenestpastraiteparleplan.Ceshonorairessontainsiconstats
enachatsdeprestationsdeservices.

2. Difficults dvaluation en normes internationales


a. Ambigut des normes pour le secteur
Les normes internationales nont pas trait de manire prcise les particularits du
secteurimmobilier.Ilconvientdoncenconsquencedappliquerlesnormestellesque
publies par lIASB. Labsence dune note prcise de traitement des stocks des
entreprisesimmobiliresestamplifieparlacohabitationde2normesquipourraient
rglementer ces stocks: la norme IAS 2 (stocks) et la norme IAS 11 (contrats de
constructions).

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78

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Partie1

Ainsi, la principale dfaillance ce niveau est que les normes sont gnrales et font
appel des notions qui nexistent pas pour le secteur immobilier. Cest le cas de
lvaluationdesmatirespremires.
Au niveau des normes internationales, tous les frais engags doivent tre
comptabilissdanslamesureoilspermettentdedisposerdesmatiresdansltat
oellessetrouventetdanslelieuoellessetrouvent.Cependant,lesterrainssont
immeublesparnature.Donc,onnepeutpasdanscecasappliquercettedfinition.
Par ailleurs, la rpartition stock de matires premires, stocks de matires et
fournitures,stocksdetravauxnesontpasclairementdistingues.

NormeIAS2(stocks)

ConformmentlanormeIAS2,lestockestdfinicommesuit:
Lesstockssontdesactifs:
-

dtenusenvuedelaventedanslecoursnormaldelactivit;

encoursdeproductionpourunetellevente;

sousformedematirespremiresoudefournituresdevanttreconsommes
dansleprocessusdeproductionoudeprestationdeservices.

Cependant, une lecture trs stricte voudrait que tous les travaux raliss et non
vendus ne soient pas intgrs au niveau de ce stock et considrs comme tant des
chargesdelexercice.Cestlecasdesmosques,descoles,desadministrations

NormeIAS11(contratsdeconstructions)

La norme IAS 11 nest pas rellement applicable pour lvaluation des stocks de
promotion immobilire car elle donne la dfinition suivante pour les contrats de
construction:
Un contrat de construction est un contrat spcifiquement ngoci pour la
construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs qui sont troitement lis ou
interdpendantsentermesdeconception,detechnologieetdefonction,oudefinalit
oud'utilisation.
Enrevanchelesprojetsralissparlespromoteursimmobiliersnefontpaslobjetde
contratdeventepralablementaudmarragedestravaux.

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79

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Partie1

Ceci gnre une grande ambigit dans la mesure o la norme IAS 11 devrait tre
applique alors que les travaux des entreprises immobilires ntablissent pas de
contratsdeventepralablementlaralisationdesprogrammesimmobiliers.
Le cot des stocks doit comprendre tous les cots dacquisition, cots de
transformation et autres cots encourus pour amener les stocks lendroit et dans
ltatoilssetrouvent.
Lescotsdacquisitiondesstockscomprennentleprixdachat,lesdroitsdedouaneet
autrestaxes(autresquelestaxesultrieurementrcuprablesparlentitauprsdes
administrations fiscales), ainsi que les frais de transport, de manutention et autres
cots directement attribuables lacquisition des produits finis, des matires
premires et des services. Les rabais commerciaux, remises et autres lments
similairessontdduitspourdterminerlescotsdacquisition.
Exemplesdecotsexclusducotdesstocksetcomptabilissenchargesdelapriode
aucoursdelaquelleilssontencourus:
-

montants anormaux de dchets de fabrication, de mainduvre ou dautres


cotsdeproduction;

cotsdestockage,moinsquecescotsnesoientncessairesauprocessusde
productionpralablementunenouvelletapedeproduction;

frais gnraux administratifs qui ne contribuent pas mettre les stocks


lendroitetdansltatoilssetrouvent;

etfraisdecommercialisation.
b. Modalit de traitement de certains frais et charges spcifiques

LaformulationdelanormeIAS2concerneessentiellementlesproduitsindustrielset
commerciauxetdonccertainsfraisquipeuventtrespcifiquesausecteurnesontpas
intgrsniclairementdfinis.
Parailleurs,lesfraisdecommercialisationspcialementengagssurlesprogrammes
ne sont pas inclus dans les charges alors quil sagit de frais directs rattach un
programmeparticulier.
Indpendamment du rfrentiel comptable utilis, la rpartition des frais et charges
communsposeunedifficultenmatiredaffectation.

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80

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Partie1

Enmatiredenormesinternationales,onnepeutpasaffecterlesfraisgnrauxquine
contribuentpaslavalorisationdesstocks.Ilestainsidifficilededlimitercechamp
oucettedfinitionpourlappliquerauxstocksdetravauximmobiliers,danslamesure
o ces stocks sont par dfinition immobiles. La dlimitation de ces charges sera en
consquenceuneoprationtrssubjective.
Unefoisceschargesdlimites,leurrpartitionparstockouprogrammeneserapas
vidente, car il nexiste pas de norme prcise pour la rpartition de ces charges,
dautant plus que les stocks de travaux immobiliers peuvent tre disparates et
prsenter des produits trs diversifis avec des marges et des potentiels trs
diffrents.
Ainsi,ilestdusagequelesproduitsdemoyenethautstandingprocurentuntauxde
margeplusimportantparrapportauxproduitsditsconomiques.Ilestaussidusage
quunerpartitionauproratadelasuperficiedveloppenesoitopportunelorsquun
mme projet comprend des logements et des locaux de commerce, car le prix au
mtrecarrdeslocauxdecommercepeutatteindreledoubledesprixdelogements.
En raison de ces difficults et en labsence dune clarification des normes, la
comparabilitdestatsfinanciersdesentitsnestpasvidentepourlesentreprises
oprantdanslesecteurimmobilier.
c. Discordance de traitement entre les normes marocaines et normes
internationales
Alors que les normes marocaines ont propos une rglementation prcise pour les
entreprisesdusecteurimmobilier,lesnormesinternationalesnelont pasfaitetpar
consquent,certainesdistorsionsexistententrecesdeuxnormes.
Eneffet,larglementationmarocaineattrslargeenpermettantlintgrationau
niveaudesstocksdelaplupartdeschargesengagesdanslamesureoellessontlies
la promotion immobilire: il sagit notamment des frais de commercialisation, des
frais dadministration qui peuvent tre estims partir des factures de prestations
engages
Ainsi, une estimation prcise de ces distorsions doit tre effectue afin dexiger un
traitementadquataumomentdeltablissementdescomptes.Toutefois,lesnormes
internationalespermettentdesdrogationsquidoiventtreexpliquesetchiffres.

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81

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Partie1

B. Difficults lies aux provisions

1. Normes marocaines
Bien que le volet provision nait pas t trait de manire approfondie, la notion de
provisionrestelielestimationetl'valuationdesopportunitsdumarch.
Il convient de distinguer les provisions sur stocks des provisions pour perte
terminaisonnondterminesetfixesdemanireprciseparlesnormesmarocaines.
LemarchdelimmobilierauMarocresteincertainetunevaluationterminaisonde
lvolution du march est dlicate, do la premire difficult de fixation du prix de
ralisationdesstocks.Danstouslescas,lauditeurdoitexigerquunevaluationsoit
faitecomptetenudesfraisengagsetdelvolutionfuturedumarch.Ilconvientde
recouriruneexpertisepardesprofessionnels,trssouvent,couteux.
Il peut aussi se baser sur son exprience et les vnements passs, comme par
exempleunetudederentabilitdesprojetsachevsetvendus.
Unefoiscettevaluationfaiteetenabsencederglementationprcise,lauditeurdoit
veiller au respect de la permanence de mthode pour la rpartition des provisions
pourdprciationetprovisionspourrisques.
Cette rpartition devra tre faite au prorata des comptes de stocks engags et
comptabiliss.

2. Normes internationales
Au niveau des normes internationales, les rgles de provisionnement sont plus
dtailles.
Ainsi, conformment la norme IAS 37(provisions, passifs ventuels et actifs
ventuels),uneprovisiondoittrecomptabiliselorsque:
-

Une entit a une obligation actuelle (juridique ou implicite) rsultant d'un


vnementpass;

Il est probable qu'une sortie de ressources reprsentatives d'avantages


conomiquesserancessairepourrglerl'obligation;
Lemontantdel'obligationpeuttreestimdemanirefiable.

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82

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Partie1

Sicesconditionsnesontpasrunies,aucuneprovisionnepeuttrecomptabilise.
En outre, au niveau de la norme IAS 11, si le contrat est estim dficitaire, une
provisiondoittreconstate.Cettenormenedtaillepasenrevanchelesmodalits
pratiquesdeconstatationdecetteprovision.

SECTION 3 : DIFFICULTES LIEES AUX INCIDENCES FISCALES

A. En matire dimpt sur les socits

Le Code Gnral des Impts en matire dIS a accord des exonrations aux
promoteurs immobiliers. Ces exonrations sont accompagnes des conditions
dexigibilitquelespromoteursdoiventrespecter.
Ainsilauditeurdoitsassurerenpermanencequecesconditionssontrespectes.

1. 1re condition : la comptabilisation


Leplancomptabledusecteurimmobilierpermetenprincipelacomptabilisationdun
comptedestockspcialementpourchaqueprogramme.Cependant,ladifficultce
niveaursidedanslacomplexitdesprogrammes,quiregroupentenmmetempsdes
logements sociaux, des logements faible valeur immobilire totale, des locaux de
commerceetdeslogementsdemoyenethautstanding.
Cette problmatique na pas t rsolue au niveau de la lgislation fiscale. Par
consquent,lestockdencoursdevracomprendrelensembledesdpensesetcharges
engages. Cependant une fois le permis dhabiter obtenu, une valuation doit tre
faitepourchaquecomposanteduprojettraversnotammentunerpartitionsuivant
lessuperficiesdveloppespourchaquecatgorie.
Au niveau des programmes de travail de lauditeur, il faut intgrer les contrles des
programmessociauxafindesassurerquelescomptesdestockscorrespondantssont
biencomptabiliss.

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83

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Partie1

2. 2me condition : superficie


Ilnestpasvidentpourlauditeurdesassurerprioridessuperficiesdveloppeset
vendues. Cependant, en pratique et vu le nombre dintervenants ce niveau, cette
conditionestplusfacilevrifierdumomentoilexisteunrglementdecoproprit,
quireprendleplanaprsbornage.
Ce rglement est obligatoire pour la Conservation Foncire, et par consquent, les
promoteursdisposentdecerglement.

3. 3me condition : prix de vente


Leprixdeventesapparenteplusunecaractristiqueduproduitquunecondition
dexonration.
Auniveaudusecteuretvusonopacit,ilestdifficiledapprcierleprixdeventedes
logements.
Pourtantlauditeurexternedoitsassurerqueleprixdeventecorrespondlalimite
fiscale. En pratique, le promoteur a tendance augmenter le prix de vente du
logement en justifiant cette augmentation par des travaux supplmentaires faisant
lobjetdunefacturedistincteducontratdevente.
Lauditeur doit ainsi tre attentif cette pratique qui peut tre conteste par
lAdministration Fiscale dans la mesure o le Code Gnral des Impts spcifie
clairement que le prix de vente intgre le prix du terrain, le cot de la construction
principale et des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement
d'lectricit.
B. Taxe sur la valeur ajoute

La TVA comporte une batterie de mesures, et est de ce fait manifestement un


handicappourlesecteur.

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84

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Partie1

1. Condition de dductibilit
Les oprations de vente de terrains sont considres comme tant des oprations
civiles et par consquent, des oprations hors champs dapplication de la TVA.
Cependant, cette mesure ne concerne que les ventes de terrains nus et donc les
ventesdelotissementssontimposables.
Pour les promoteurs immobiliers une nette distinction doit tre opre entre les
travauxdelotissementsetlestravauxdeconstruction.
Lorsquelepromoteurralisedesoprationsdeconstruction,toutesleschargesetles
dpenses engages sont dductibles de la TVA. En revanche, pour les travaux de
lotissement2optionspratiquessontgnralementretenues:
-

Considrer que toutes les charges engages sont toutes taxes comprises et
danscecaslaTVAnestpasrcuprableetnepeuttrefacture.

AppliquerlaTVAsurlestravauxdelotissementetlesrpartirsurlasuperficie
dveloppe,etchaquefoisquuneoprationdeventeestralise,unepartie
decetteTVAestpaye.EtceenconformitaveclesdispositionsduCGI,selon
lesquelles,lecotdeviabilisationesttaxable.

Bien que le premier choix soit contestable fiscalement, il reste la solution la plus
appliquepourlarsolutiondelaproblmatiquedetaxationdesterrains.
Pour lauditeur externe, ce choix doit tre consign au niveau du dossier permanent
afindassurerlapermanencedesmthodes.Danscecas,unevaluationannuelledu
risque doit tre faite par la socit audite et contrle par lauditeur afin den
mesurerlincidencesurlescomptesannuels.

2. Prorata de TVA
LaquestionduproratadeTVAestunequestionquinestpasencorersolue.
En effet, le Code Gnral des Impts stipule que les redevables qui ralisent des
oprations taxables et des oprations non taxables, en loccurrence les ventes de
terrains, doivent appliquer un prorata de dduction au niveau de la TVA dductible.
(Article104IduCGI).

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Partie1

Mais, il dispose aussi que la TVA qui a grev les lments du prix dune opration
imposable est dductible de la TVA applicable cette opration. (Article 1011 du
CGI).
A partir de ces deux articles, on comprend que la TVA engage pour les travaux de
construction est dductible et que la TVA sur les travaux de lotissement nest pas
dductible.Cetteproblmatiqueduprorataresteentirepourleschargescommunes
etlesimmobilisations.
Cependant,etdunefaongnraleleschargescommunes,quandellessonttaxables,
nesontpassignificativesetdonclincidencesurlescomptesannuellesnestsouvent
passignificative.

3. Incidence de la quote part terrain


DufaitqueleterrainestuneoprationhorschampsdelaTVA,uneestimationducot
duterraindevratrefaiteindpendammentducotdesconstructions.Cettemesure
napasdincidencenormalementsurlvaluationdesstocks.
Lauditeurdoitainsisassurerquecettedistinctionestfaite,quelleestfiableetquelle
fournituneinformationadquate.

4. Demande de remboursement
Lessocitsexonresavecdroitdductionpeuventprtendreauremboursement
ducrditdeTVA.
Pour les promoteurs, cette mesure concerne les ventes de logements sociaux.
LauditeurexternedoitsassurerquelecrditdeTVAserattachantcesproduitsest
un actif recouvrable. Il convient ainsi de sassurer que les demandes de
remboursement ont t dposes dans les dlais et de vrifier pour les demandes
liquides, que la TVA non rembourse ou rejete est reprise en charges ou
provisionne.

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86

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Partie1

C. Droit denregistrement

1. Dlai de ralisation des logements sociaux


Le promoteur immobilier dispose dun dlai de 5 ans pour raliser les logements
sociaux,passcedlai,lexonrationestremiseencause.
Lauditeurdoitainsivrifierpourlesstocksencoursdeslogementssociauxlerespect
decedlai.
De plus, pass ce dlai les droits denregistrement sont exigibles plus pnalits et
majorationsmaisestcequecesdroitsadditionnelscorrespondentunecomposante
ducotoupas.Lalogiquevoudraitquellessoientintgresauniveaudescots(hors
pnalitsetmajorations).
Parailleurs,auniveaudelISilestncessairedergulariserlimptimpayautitrede
cescrances.
Lauditeur doit ainsi intgrer au niveau de son programme de travail ce volet afin
dapprcierlincidencefiscalelieaunonrespectdecettedisposition.

2. Imposition au taux rduit


Cette mesure concerne aussi le stock en cours ayant bnfici dune imposition au
tauxrduit.
Lacquisition de terrain est passible dun taux de 6%, or pour les terrains destins
treconstruits,cetauxestrduitdemoiticonditionde raliserleprojetdansun
dlaide3annes.
Ainsiauniveaudesprogrammesdetravail,lecontrledudlaideralisationdoittre
effectu de manire systmatique pour le stock den cours dstock au cours de
lexercice.

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Partie1

Par ailleurs, et dans le mme ordre dide, le stock de rserve foncire destin la
construction bnficie dun paiement de droit denregistrement rduit, en contre
partiedelinscriptionauprsdelaConservationFonciredunehypothqueauprofit
duservicedelenregistrement.Ledlaideralisationprvuestde5ou7annes.Ilest
doncimportantdevrifierladatedeclture,sicestocknedoitpasfairelobjetde
rappelautitredecedroit,silepermisdhabiternestpasobtenu.
D. Fiscalit locale

Lataxelocalelaplusemblmatiquepourlesecteurrestemanifestementlataxesurles
terrainsurbainsnonbtis.
Pourrappel,lespromoteursimmobilierssontpluttconcernsparlestaxessuivantes:
-

Lataxeprofessionnelle;

Lataxesurlesservicescommunaux;

Lataxesurlesoprationsdelotissement;

Lataxesurlesoprationsdeconstruction.

Cestaxesnecomprennentpasspcialementdesengagementsparticuliersncessitant
unsuividelapartdecespromoteurs.
Cenestpaslecasdelataxesurlesterrainsurbainsnonbtisquiafaitlobjetdune
exonrationpourlesconstructionsencours,maispeutgnrerunechargefiscaleavec
rtroactivitpourlesretardsdachvement.
Eneffet,lespromoteursimmobiliersbnficientduneexonrationtemporairelimite
dansletempsunmaximumde7ans.Adfautderespectdecettecondition,lataxe
estdueautitredelataxeduesansprjudicedespnalitsetmajorations.
Uncontrleeninternedevraittreainsiinstaurpourlesuividesdlaisderalisation,
afindelimiterlerisquefiscallicettetaxe.

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Partie1

SECTION 4 : DIFFICULTES

LIEES AUX MODALITES DE LINVENTAIRE

PHYSIQUE

A. Prsentation gnrale de lopration dinventaire physique

LaloicomptableN988prvoitdanssonarticle5queleslmentsactifsetpassifs
delentreprisedoiventfairelobjetduninventaireaumoinsunefoisparexercice,la
findeceluici,tantentenduquelexercicecomptableaunedurede12mois.
Danslapratique,lesinventairessontralissdesdatesrelativementprochesdela
clturedelexercice.Lobjectifdeceuxciestdoubledanslamesureoilpermetde:
-

Sassurerdelaralitdeslmentsdactifinscritsdanslebilandelentreprise;

Contrlerquetouslesbiensrecenssaucoursdelinventaireetappartenant
lentreprisesontintgrsdanslescomptes.

L'inventaire de fin d'anne est souvent dterminant dans l'laboration des rsultats
annuelsd'unesocit,dufaitdel'importancerelativedustocketdeladifficultle
contrleretl'valueravecprcisiontoutaulongdel'anne.Uncomptagedustock
bienprparetsoigneusementconduitest,enconsquence,primordial.
En fonction de l'importance et de la complexit de l'inventaire, l'auditeur lgal doit
veillercequelaplupart,voiretouteslesprocduresdedroulementduninventaire
physiquefiablesoientsuivies,savoir:
-

Lesprocduresetinstructionsdinventairesdoiventtreclairementdfinieset
rdiges;

Lopration dinventaire physique de fin dexercice doit tre correctement


planifie : le management de la socit doit donc tablir un planning
dintervention pralablement arrt entre les diffrents responsables coiffant
cetteoprationetcommuniquauxdiffrentsintervenants;

Danslemmeordredides,lesdirigeantsdelasocitdoiventsassurerque
lorsdescomptages,lesmouvementsdestockssontrduitsaustrictminimum,
eu gard la difficult darrt de production, surtout dans des secteurs
dactivit aussi sensibles que celui dont il est ici question. Des documents
spcifiques doivent tre conservs et des contrles doivent tre effectus en
casdemouvementsinvitables;

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89

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Les diffrents sites de stockage doivent tre recenss et identifis afin de


sassurerquetouslesarticlesenstocksserontinventoris;

Lorganisation des stocks doit tre prpare de faon ordonne de manire


faciliter le droulement des comptages physiques; les lieux de stockage
doiventtreconvenablementtiquetspourpermettred'identifierlesproduits
ougroupesdeproduitsetfaciliterlepartagedesresponsabilitsdesquipesde
comptage. Une carte ou un plan apportant une vue d'ensemble des
localisationsdustockfacilitelatchedanslecasd'organisationscomplexes.

Les quantits en stock, les units de mesure, la description et l'tat des


marchandises doivent tre mentionns de faon prcise afin de permettre le
traitementcorrectdescomptages;

Les feuilles ou grilles de comptage doivent tre pr numrotes et un tat


rcapitulatif des numros de squences distribus aux quipes de comptage
doit tre tenu. Cet tat doit prciser quelles ont t les feuilles utilises et
retournesainsiquecellesnonutilisesouannules;

Ds que des articles du stock sont compts, ils doivent tre clairement
identifispourviterlesdoublescomptagesoulesomissions;

Les articles endommags, obsoltes ou inutilisables devront tre identifis de


faon approprie, et ce, dans le but de faire lobjet dventuelles provisions
pourdprciationdesstocks;

Les articles appartenant des tiers mais dtenus par le client (y compris les
articlesvendus)doiventtreentrepossdefaondistincteetsparedustock
du client et/ou clairement identifis. Ces articles doivent faire l'objet de
documentsspcifiques;

Lestockdoittrecorrectementprotgcontrelesintempries,levoloutoute
autreformededommage.

Dsignation et planification des quipes de comptage qui doivent


ncessairement contenir des membres indpendants de ceux qui grent
dhabitudelestockinventorier.

Loprationdinventairephysiqueestuneoprationdifficiledapprhensiondanstous
lessecteursolestockestundomainesignificatifetcedufaitquelauditeurexterne
intervientponctuellement.

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90

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

Linventaire physique de faon gnrale permet de vrifier la fiabilit de linventaire


permanentetpermetderecueillirdesinformationsquantlexistencedesstocksla
datedinventaireainsiquesursontat.
Laralisationdecetinventairedpenddeladfinitiondeprocduresfiables.
Lassistancedelauditeurloprationdinventaireluipermetderunirdeslments
probantssurlexistencedustocketsursontat.Ilestrappelerquecetteassistance
dpenddelimportancesignificativedesstocksetdurisqueassocicestock.
Pourlactivitdepromotionimmobilireetdufaitdelanaturedesproduitsvendus,
lobjetdelinventairephysiqueestdevrifierlexistenceetlapropritdubien.
Aladiffrencedesentreprisesindustriellesetcommerciales,linventairephysiquedes
stocksdesentreprisesdepromotionimmobilirenestpasperudelammemanire
carlanaturedesproduitsvendusnepermetpasgnralementdesdcalagesentrela
facturation,lalivraisonetlemouvementdestock.
La premire difficult, est de convaincre les dirigeants que cette opration est
indispensable,danslamesureoilsneperoiventpaslintrtdecetteopration,du
fait de la nature immobilire des produits vendus. Toutefois, cette opration est
importantecarcestleseulmoyendevrifierquelajouissancenapasttransfre
antrieurementlaralisationdelavente.
Parmilesdifficultsinhrentes,onpeutcitergalementladispersiongographiquede
cestocketltendudusondagequipeutnepastrereprsentatif.
Afindedfinirlesdifficultsliesloprationdinventairephysiquedesprogrammes
immobiliers,nousallonstraitersuccessivement:
-

Lesdifficultsliesaustockderservefoncire;

Lesdifficultsliesaustockdetravauxencours;

Lesdifficultsliesaustockdeproduitsfinis.
B. Difficults lies au stock de rserve foncire

Linventaire physique de la rserve foncire permet de vrifier si des travaux sont


excutsetsilajouissancenestpascompromise.

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91

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

La particularit de cette catgorie de stock, est quil sagit gnralement de terrains


nus difficilement identifiables par un auditeur externe. Ce qui nest pas le cas pour
linventaire des stocks des entreprises industrielles, o le stock est dpos
gnralementdansunezonedestockage.
Pourlestockderservefoncireetdanslamesureoilestnu,lajouissancenestpas
suffisanteetilfaudralacomplterpardescertificatsdeproprit.
C. Difficults lies au stock de produits en cours

Le stock de produits en cours est en gnral, la composante la plus importante au


niveaudesstocks.
Cette catgorie est bien videment difficilement inventorie. Par ailleurs, pour les
entreprisesdepromotionimmobilire,laralisationdecetinventaireestcouteuseen
termesdetempsetdargent.
En effet, linventaire du stock de produits en cours est un inventaire de dtail, qui
porte sur chacune des composantes des travaux de construction: quantit de mtre
cubedefondation,quantitdemtrecarrederevtementdessolsetdesmurset
bienvidement,cettequantificationprendbeaucoupdetempsetnestpasraliste.
En termes dargent de cot, cet inventaire doit tre ralis par des hommes de
lart,quisontrarementsalarisdespromoteurs.
Par consquent, cette catgorie est rarement inventorie. Ce qui pousse lauditeur
externedemanderuneconfirmationdelapartdesbureauxdtudeetdecontrle
surltatetsurlavancementduprojet.
D. Stocks de produits finis

Auniveaudustockdeproduitsfinis,cestlorganisationdelinventaireetlarigueurdu
personnelchargdecetinventairequiprsenteleplusderisque.

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92

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

En effet, il convient de dfinir clairement les modalits de ralisation de lopration,


les lments vrifier et la procdure suivre en cas danomalies. En termes de
rigueur, il sagit dune opration fastidieuse et il nest pas ais dorganiser des
oprationsdecontrles,notammentlorsqueleproduitestenphasefinaleetlesunits
sontdispersesgographiquement.
Gnralement les produits sont bien identifis. Un tat des articles et rfrences en
stockestbientabli.Ilfautenoutrevrifierquetouslesproduitsfigurantauniveaude
linventaire physique sont inoccups et que ces produits nont pas subi de
dtriorationncessitantdestravauxdemiseniveau.
Lauditeur sassure ainsi que les procdures sont clairement dfinies et quelles sont
correctement appliques. Il doit aussi observer le comptage pour sassurer de la
rigueurdespersonnesparticipantcetteoprationetlafiabiliser.

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93

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

CONCLUSION
Le secteur de promotion immobilire a connu ces dernires annes une euphorie
justifieparletauxderentabilitlevquiloffrait.Cedveloppementprsenteune
opportunitpourlesauditeursexternes,cequimotiveunetudedesspcificitstant
organisationnelles,conomiquesquefiscalesdusecteur.
Dune faon gnrale lauditeur ne peut dtenir la science exacte. De ce fait il doit
sinvestirpourcomprendrelenvironnementetlesspcificitsdecesentreprises.
Ces entreprises sont caractrises par une intensit capitalistique importante et par
des structures juridiques et organisationnelles trs disparates. Victime de son
dveloppementexponentieldecesderniresannes,lesecteuraconnulmergence
de grands groupes immobiliers vritables acteurs de dveloppement national mais
aussiuneaugmentationimportantedepromoteursdetaillehumaine.
Ces derniers ne sont pas en principe soumis au contrle dun auditeur. En revanche,
les grands groupes immobiliers et les socits moyennes de promotion immobilires
sesoumettenttantbienquemalcetexercice.
La nature de lactivit immobilire tant trs diffrente dune activit classique de
productionvente,leConseilNationaldeComptabilitatabliunplancomptablepour
le secteur immobilier qui a permis de mettre en valeur lactivit et dadapter la
mthodologiecomptableauxspcificitsdusecteur.
Le lgislateur a t trs soucieux par rapport aux spcificits du secteur et du rle
conomique quil pourra jouer. Cest ainsi quun ensemble dencouragements a t
mis en place pour dynamiser une partie de lactivit immobilire au point que le
secteur est considr parmi les principaux bnficiaires des dpenses fiscales. En
mmetemps,lactivitrestesoumiseunepressionfiscaleimportantepuisquellefait
partiedesactivitssoumisesplusieurstaxesetimpts:enplusdelIS,lactivitest
particulirement handicape par les droits denregistrement et les droits de
ConservationFoncireainsiquunensembledetaxeslocales.

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94

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie1

La promotion immobilire est une activit complique, et prsente de nombreuses


difficults pour lauditeur, que ce soit pour apprhender lexhaustivit, la ralit, les
mthodesdvaluationetlesdprciationsconstater.
Pralablementlacceptationetaumaintiendelamissiondauditdecesentreprises,
lauditeurprocdelanalysedecesdifficultsetapprciesilalesmoyenspourbien
matrisercesparticularits.

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95

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

PARTIE 2 : CONCEPTION ET
REALISATION DES PROCEDURES
DA UDIT

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96

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

INTRODUCTION
La dfinition des procdures daudit consiste tablir une liste de travaux raliser
parlauditeurdansunobjectifdecertificationdescomptesannuels.
Pourlauditdescomptesdestocks,lapprochevisedlimiterlescontrlesmettre
enuvrependanttoutelanne.Lescomptesdestockssontgnralementauditset
contrlsentroistemps:lecontrleinterne,linventairephysiqueetlecontrledes
comptes.
La premire partie du prsent mmoire a pour objet dassister lauditeur pour
dlimiterleszonesderisqueetidentifierlesprincipalesdifficultsdetraitementdes
comptesannuelsdesentreprisesdepromotionimmobilireengnraletdescomptes
destockdecesentreprisesenparticulier.
Une fois, les zones de risques identifis, lauditeur est mieux arm pour laudit des
comptes de stocks. Par la suite, il dfinit le programme de travail. Lobjet de la
deuximepartieestdedterminerlesprincipauxtravauxraliseretdeproposerun
guide mthodologique daudit des comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilire.
Laprsentepartieestsubdiviseenchapitres:
1. Chapitre1:laprisedeconnaissancegnrale
Lobjectif est de doter lauditeur dune part dune dmarche de recueil des
informations gnrales sur le circuit de traitement des mouvements et des
informations lies au stock, et dautres part doutils lui permettant une apprciation
prliminaire des procdures et de dlimiter les zones de risques pour la section de
stocks.

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97

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

2. Chapitre2:valuationdusystmedecontrleinterne
Ce chapitre est relatif aux travaux dintrim ou dvaluation du systme de contrle
interne.Cechapitreestsubdivisen3sections;lapremiretraitedelamiseenplace
deprocduredecontrle,ladeuximeproposedescanevasdecontrleetlatroisime
permettra lauditeur de faire le lien entre le contrle interne et le contrle des
comptes.
3. Chapitre3:oprationdinventairephysique
Lechapitre3estcentrsurlesprocduresdinventairephysique.Cechapitreassistera
lauditeurdanssestravauxetlorienterapourbienexploitercetteprocdure.
4. Chapitre4:Contrledescomptes
Les travaux de contrle des comptes sont traits dans le cadre du chapitre 4. Ce
dernieradaptelesprocduresdecontrlegnralementappliqueslasectionstock
auseindesentreprisesdepromotionimmobilire.Cechapitrecomprend4sections:
le contrle quantitatif, le contrle de la valorisation, le contrle de la provision et la
revueanalytique.
5. Chapitre5:Synthsedestravaux
Enfin,lasynthsedestravauxesttraiteauchapitre5.Cedernierdfinitlesprincipaux
lmentsquedoitcontenirlasynthsedelasectiondestockspourlesentreprisesde
promotionimmobilireetproposeunmodledesynthse.
Avant de dtailler lapproche daudit des comptes de stocks des entreprises de
promotionimmobilire,ilconvientaupralablededfinirsommairementladmarche
delaudit.Nousallonsdlimitersuccessivement:
-

LesprincipesgnrauxdelauditauMaroc;

Laplanificationdelamission;

Lesrisquesdaudit;

Ltenduedestravaux;

Lecaractresignificatif.

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98

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

PrincipesgnrauxdelauditauMaroc
Lobjectif de lauditeur externe est dexprimer une opinion sur les tats financiers.
Cette opinion porte sur la sincrit et la rgularit et limage fidle des comptes
prsentsauxtiers.
AuMaroc,cetauditestrservauxexpertscomptablesinscritsautableaudelOrdre
des Experts Comptables. La mission daudit doit tre ralise selon les normes de la
professionquisontconformesauxnormesinternationalesdaudit(normesISA).
Lauditdescomptesfournituneassuranceraisonnablesurlasincritetlimagefidle
descomptesprsentsauxtiers.Cettenotiondassuranceraisonnableestintimement
lielanotiondanomaliesignificative.
Lanomalie significative peut correspondre des erreurs, fraudes ou omissions ayant
uneincidencesurlinformationcomptableoufinancireetdontlimportanceesttelle
quellepeutinfluencerlejugementdelutilisateurdestatscomptablesoufinanciers
publisoumisladispositiondetiers.
Enplusdecetterestrictionlgale,dautreslmentsetcomportementsdoiventtre
observsetrespectsparlauditeur:
-

Lintgrit;

Lobjectivit;

Lacomptence;

Lindpendance;

Lesecretprofessionnel;

Lerespectdesrglesprofessionnellesetdontologiques.

Planificationdelamission
Laplanificationdelamissionestlapierreangulairedelamissiondaudit.Ellepermetla
ralisationefficaceetentempsvouludelamissiondaudit.
Laplanificationpeuttredfiniecommetantllaborationdunestratgiegnrale
daudit.Cestuneapprochedtaillequireprendlanature,lecalendrier,lesrisqueset
ltenduedestravauxdaudit.

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99

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Risquesdaudit
Le risque daudit est la possibilit que lauditeur externe exprime une opinion
diffrente de celle quil aurait mise sil avait identifi toutes les anomalies
significativessurlescomptes.
Le risque daudit peut tre subdivis en deux composantes: le risque danomalies
significativesetlerisquedenondtectiondanomaliesparlauditeur.
Le risque danomalies significatives est propre lentit audite. Il existe
indpendamment de laudit des comptes. Ces risques sont subdiviss en risques
inhrentsetrisqueslisaucontrle.
Lepremiertantlapossibilitquuneanomaliesignificativeseproduiseauniveaudes
comptesindpendammentdusystmedecontrleinternemisenplace.Alorsquele
deuxime est li aux anomalies significatives qui peuvent se produire sans quelles
naient t prvenues ou dtectes par le systme de contrle interne mis en place
parlentit.
Enrevanche,lerisquedenondtectiondanomaliesestproprelamissiondaudit.Il
correspond au risque que lauditeur ne parvienne pas dtecter une anomalie
significative.
Leniveaudurisqueexerceuneconsquencedirectesurlestravauxraliserainsique
surleurtendue.
Etenduedestravaux
Lauditeurexternedfinitlesdiligencesrequisespourlaralisationdelamission,selon
lesnormesprofessionnellesetdanslerespectdestexteslgislatifsetrglementaires
et aussi de certaines rgles dictes par des organismes de contrle tels que: le
CDVM,BankAlMaghribParfois,ilsagitdexigencesdelapartduclientoudugroupe
auquelilappartient.
Lauditeurdanslexcutiondelamissionquiluiestallouerecourtplusieursoutilset
techniques:
-

Sondages;

Observationsphysiques;

Circularisations;

Recoupementsetrapprochements.

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100

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Caractresignificatif
Le caractre significatif est intimement li au jugement professionnel de lauditeur
externe.
Lesnormesinternationalesdauditdfinissentceconceptcommesuit:
Uneinformationestsignificative,sisonomissionousoninexactitudeestsusceptible
dinfluencer les dcisions prises par les utilisateurs se fondant sur les comptes. Le
caractresignificatifdpenddelimportancedellmentoudelerreurestimedans
les circonstances spcifiques de son omission ou de son inexactitude. Le caractre
significatif dune information sapprcie par rapport un seuil plutt qu un critre
qualitatifquecetteinformationdoitpossderpourtreutile.

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101

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

CHAPITRE 1 : PRISE DE
CONNAISSANCE GENERALE DU CYCLE
STOCKS
Pralablementlardactionduplandemission,lauditeurcommenceparuneprise
deconnaissancedelentitaudite.Ildoitacquriruneconnaissancesuffisantepour
identifieretcomprendrelecircuitdetraitementdelinformation.
Cetteprisedeconnaissanceluipermetdejugerlimportancesignificativedeszonesde
risquesetdadaptersonapprocheauxcaractristiquesdelentit.
Ilconvientenpremierlieudecommencerparlerecueildinformationsgnralessurle
secteur dactivit et de lentit audite et ce pralablement lacceptation de la
mission.
Parlasuiteetunefoislamissionaccepte,lauditeuranalysechaquecycleoucircuit
detraitementafindidentifierleszonesderisques.

SECTION 1 : PRISE

DE CONNAISSANCE DU SYSTEME DINFORMATION ET

DE PROCEDURES

Laprisedeconnaissancedusystmedinformationetdeprocduresconsisteenune
collectedinformationssurlesmodalitsdetraitement,desintervenantsetducircuit
devalidationdesdocuments.
Lauditeurexternesebasesurplusieurssourcesdinformations:

Saconnaissancedelentitetdusecteur;
Lemanueldesprocdures;
Lentretienaveclepersonneldauditinterneetlexamendeleursrapports;
Lentretienaveclesdirigeants;
Lentretienaveclepersonnelintervenantauniveauduprocessus;
Lavisitedeslocauxet/ouchantiersdetravaux.

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102

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

A. Limportance du systme dinformation

De nos jours lutilisation dun systme dinformation performant est devenu


incontournable, car il permet de fluidifier la circulation des documents et gagner du
temps en matire de traitement et surtout de fournir une information de synthse
dansunlapsdetempstrsrduit.
Cependant, lexistence de ce systme ne veut pas dire que tous les risques sont
limins, mais inciterait plutt lauditeur raliser un audit informatique pour
sassurerdelafiabilitdusystmedetraitement.
Enrevanchelabsencedunteloutilinduitenprincipedestraitementsfastidieuxpour
laralisationetlaproductiondinformationdesynthseparlentitetdesprocdures
dauditapprofondiesafindeminimiserlerisquedanomaliessignificatives.
Lapprciation pralable du systme dinformation et notamment son absence doit
tre prise en considration par lauditeur pour lacceptation et le maintien de sa
mission, tout en informant les dirigeants de lentit sur limpact ventuel de cet
absencesursonopinion.
Lauditeurdoitaussiprteruneattentionparticulirelasourcedecesystme:sagit
ildunesolutionstandardoupluttdunesolutiondveloppeeninterne?
Lexamendusystmedinformationdoitrpondreauxquestionssuivantes:

Lesystmedarchivagedesinformations;
Lescodesdemodificationsetdesuppression;
Lecodesourcededveloppement;
Lascurisationduprogramme;
Ledegrdindpendancedesdveloppeursetdesinformaticiensengnral.

Dans le cas de solution dveloppe en interne, un audit informatique est


indispensable, soit par les soins de lauditeur sil en a les comptences ou par des
expertsexternesdontlecahierdeschargesdoittretabliparlauditeur.
AuMaroc,lessolutionsadaptesausecteursefontraresetmmedegrandsgroupes
immobiliers graient tout simplement leurs stocks manuellement ou mettaient en
placedesapplicationsdveloppeseninterne.

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103

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Cependant, depuis quelques annes ces grands groupes, disposant de moyens


financiers importants ont investi dans des systmes intgrs. Ces systmes sont
gnralementpersonnalisspourleursbesoins.
En revanche, pour les PME les outils spcialement adapts ne sont pas encore
commercialissdesprixabordables.
B. Prise de connaissance des procdures

Les procdures relatives aux stocks doivent tre compltes par les procdures
dengagement et de suivi des travaux, car au niveau du rfrentiel comptable
marocain,cesachatssontdirectementconstatsenstocks.
Cette description doit tre aussi dtaille que possible afin de permettre son
apprciation.Lespointsquidoiventtretraitsdanslecadredecettedescription:
1. Prliminaires:
-

Dfinitiondesintervenantsauniveaudelaprocdure;

Dfinitiondusystmedinformationutilis;

Existenceoupasdumanueldesprocdures;

Nature des stocks de la socit: logements sociaux, locaux de commerce,


lotissements;

Naturedesproduitsvendus.

2. Rservefoncire
-

Modalitsdechoixavantacquisition;

Validationdeschoixavantacquisition;

Suividesacquisitions;

Validationdesacquisitions;

Modalitsdesuiviaprsacquisition;

Modalitsdenregistrementcomptableetauniveaudusystmedinformation;

Modalitsderattachementetdidentificationdesfraisannexessuracquisition.

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104

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Partie2

3. Stocksdencours
-

Modalitsetjustificationdudstockagedesterrains;

Modalits dattribution des marchs: architectes, bureaux dtudes, bureaux


decontrle,entreprisesdetravaux;

Validationdeschoixdesprestataires;

Modalitsdengagementdestravaux;

Contrledessituationstabliesparlesprestataires;

Modalitsdenregistrementetdecomptabilisationdessituationsdetravaux;

Validationdupaiementdesprestataires.

4. Stocksdeproduitsfinis
-

Modalitsetjustificationdudstockagedustockdeproduitsencours;

Modalitsetvalidationdelarpartitionterrainsetconstructions;

Modalitsdedstockagedesproduitsfinis;

Modalitsdesuivideschargespostachvement;

Modalitsdenregistrementetdecomptabilisationdessortiesdestocks.

5. Dispositifcomptableetprincipalesparticularitsdvaluationdesstocks

6. Inventairephysique
-

Priodicit;

Prparationdessites;

Identificationdepersonnesintervenantes;

Modalitsdecontrledelinventaire;

Utilisationdelinventaire.

7. Arrtcomptable
-

Contrledelexhaustivitdestravauxraliss;

Contrledeladprciationdesstocks;

Valorisationdustockdeproduitsfinis.

8. Contrlesclsmisenuvre
La prise de connaissance se fait gnralement par le biais dentretiens avec des
personnesayantunevuetransversaledelaprocdure.Parlasuite,lauditeurprocde
unevalidationdecetteprocdureparlesintervenants.

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105

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Ilestncessairedeprocderparlasuiteuntestdevalidationdelaprocdureainsi
dcriteencollectantunexempleconcretpourchaquedocumentexpos.Cetestdoit
treensuiteclassdansledossierpermanent.

SECTION
2:
APPRECIATION
DINFORMATION ET DES PROCEDURES

PRELIMINAIRE

DU

SYSTEME

Lapprciation prliminaire consiste valuer les forces et les faiblesses de la


procdureauvuedeladescriptionfaite.
Lapprciationestbasesurlexpriencedelauditeur.Cependantdesquestionnaires
danalysepeuventtreutiliss.
Ltablissement des forces permet darrter les points de contrle sur lesquels
lauditeurpourrasappuyerdanslecasocespointsfortssontpermanents.
Lapprciationprliminairepermetdidentifierlesrisquesdanomaliespotentielleset
de prendre en considration les facteurs pouvant engendrer les risques danomalies
significativessurlecontrledescomptes.
Pourlefaire,lauditeurprendencompteleslmentssuivants:
-

Lenvironnement de contrle dune faon gnrale, c'estdire le


comportement des personnes aussi bien dirigeantes quexcutantes. Leur
degrdesensibilitetderigueurparrapportauxrglesdecontrleinterne;

Les moyens mis en place par lentit pour lidentification des risques et la
matrisedesoprations;

Les procdures de contrle interne ou les contrles cls mis en place par
lentit.

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106

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Partie2

A. Grille de sparation des fonctions

Lagrilledesparationdesfonctionsapourobjetdidentifierlescumulsdesfonctions
incompatibles.Ilsagitdesfonctionssuivantes:
-

Autorisation;

Enregistrement;

Engagement;

Contrle.

Lobjectifdelagrilleestdefaciliterladterminationdecesfonctions.Lecumuldeces
fonctions incompatibles prsente une zone de risque pour lauditeur et permet par
consquentdedterminerlesprocduresdauditadaptes.
B. Questionnaire danalyse des procdures

Le questionnaire danalyse des procdures est organis sous forme dobjectifs de


contrle.Ilpermetdefaciliterlidentificationdesforcesetdesfaiblesses.Ilregroupe
plusieursquestionsolesrponsesOuicorrespondentdesforcesetlesrponses
Nonindiquentdesfaiblesses.
Ilsagitdunepremireapprochedurisqueliaucontrle.Lequestionnairedoittre
ralisparlauditeurlorsdelaphasedeprisedeconnaissance,etdoitveniraprsque
lauditeuraitacquisuneconnaissancesuffisantedusystmecomptableetdecontrle
interne.
Cetoutilpermetlauditeurdeplanifiersamissionetlaideconcevoiruneapproche
efficace. Lanalyse prliminaire de la procdure est complte par une tude
approfondie aussi bien des forces que des faiblesses lors de la phase dexamen du
systmedecontrle.Lauditeurdtecteainsilesrisquesdenonmatrise.
Lvaluation prliminaire du risque li au contrle consiste valuer lefficacit des
systmescomptablesetdecontrleinternedelentitentermesdeprventionoude
dtection,puisdecorrigerdesanomaliessignificatives.

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107

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Partie2

SECTION 3 : IDENTIFICATION DES ZONES DE RISQUES

A. Dfinitions

Afindtreenmesuredadapterleniveaudesesdiligences,lauditeurdoitvaluerle
risquedanomaliessignificatives.Ladmarchedidentificationdesrisquesretenuepar
lauditeursarticuleautourde3tapes:
-

Dfinition des anomalies potentielles: il sagit derreurs ou domissions qui


peuventsubvenirenlabsencedecontrlepermettantdelesidentifieretdeles
corriger.Cesanomaliescorrespondentdesrisquesinhrents;

Dfinition des anomalies possibles: il sagit derreurs ou domissions qui


peuvent seproduire compte tenudes contrles misen place par lentit. Ces
anomaliescorrespondentaurisquedecontrle;

Evaluationdelimportancesignificativedesanomaliespossibles.

Lerisqueinhrentsesitueainsienamontdusystmedecontrleinternemisenplace
parlentit.Ilestlisonactivit,sonenvironnement,seschoixstratgiquesou
structurels.Pour le secteur immobilier,le principal risque inhrent est lemanquede
transparencetouslesniveauxetpourtouslesintervenants,partirdelacquisition
duterrain,jusqulaventeduproduitfinal.
Les composantes de ce risque sont apprhendes difficilement suivant lorganisation
professionnelle,enrevanche,onpeutdistinguerentre:
-

Les risques exognes lis lactivit ou la rglementation, comme par


exemplelemanquedetransparenceauniveaudusecteurimmobilier;

Lesrisquespropreslentit,quidpendentdelacomplexitdesoprations,
implantation dans des pays risque, vulnrabilit des actifs, niveau de
lencadrement,stratgiegnraledelentreprise.Cestlecasparexempledun
promoteur dont le personnel administratif et de contrle est insuffisant pour
effectuertouteslesoprationsdecontrledfiniesparlesystmedecontrle
interne.

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108

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

La dfinition du risque inhrent doit tre effectue lors de la prise de connaissance,


aprs que lauditeur ait acquis une comprhension du cycle stocks; le personnel
intervenantdanslecontrledesdcomptes,lacomptencedupersonnelcomptable
etdecontrle,ainsiquedudegrdimplicationdesdirectionstechniquesdanslesuivi
destravauxexcuts.
Lerisquedecontrledoittredfinicommelerisquequuneanomaliesignificativese
produise,sansquellenesoitprvue,nidtecteparlesystmedecontrleinterneet
parconsquentnoncorrigeentempsvoulu.
Lagestiondesrisquesdauditconsistedfinirlanatureetltenduedescontrles
mettre en uvre, autrement dit, le programme daudit, et ce en fonction du risque
derreurs lies aux tats de synthse. Ce programme doit donner une assurance
raisonnablequelescomptesnecomportentpasdanomaliessignificatives.
Laugmentation du risque derreurs associes aux tats de synthse entrane
logiquementlamiseenuvredediligencesrenforces.Inversement,ladiminutionde
cerisquepeutjustifierunallgementdecesdiligences.
B. Exemples de risques

Lidentificationdeszonesderisquesdpendbienvidementdechaquestructure,mais
au niveau de la promotion immobilire, on peut identifier quelques exemples de
risquesetdecontrleprsentscidessous:

1. Risques inhrents
a. Justification des dpenses
Si au niveau des grands groupes immobiliers, cette question de justification des
dpensesneseposepasavecacuitdufaitdeleurpoidsetdelacapacitgnrer
des synergies lies au volume des commandes, pour les promoteurs de taille
moyenne,laminimisationdescotstendanceprendreledessussurlajustification
desdpenses.

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109

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

En effet, le secteur regorge de prestataires et de main duvre bon march, pour


lesquels il est difficile sinon impossible de produire des pices justificatives pour les
travauxexcuts.
La problmatique pour lauditeur, est quil ne peut pas sassurer de la ralit ni de
lexhaustivit des travaux excuts et ne peut pas procder des demandes de
confirmationdesolde.
b. Risque li la dprciation des stocks
Ledlaidecommercialisationdesproduitsimmobiliersstalegnralementsurune
longue priode. Et mme si les prix de vente sont en gnral fixes, ils peuvent subir
quelques modifications. A contrario, les cots dachat ne sont pas totalement
matriss.
Le risque inhrent ce niveau voque la problmatique des prix de vente et de la
possibilit de vente qui restent totalement indpendants du systme de contrle
interne.
Il en est de mme pour les cots dachat, ce qui ncessite une tude et un contrle
approfondi des hypothses de travail tablies par la socit en vue dapprcier la
provisionpourdprciationdesstocks.
c. Csure des exercices
La justification des travaux raliss nest pas systmatiquement faite la date de
clture, se pose ainsi la question des travaux raliss entre la date de la dernire
situationdetravauxetladatedeclture.
Il sagit dune donne qui chappe totalement au systme de contrle interne.
Lauditeur doit porter une attention particulire aux modalits de traitement par le
systmedecontrleinterne.
d. Charges post achvement
Il est frquent quaprs achvement des projets, certaines dpenses, ou travaux ne
peuventpastreconstatsfautedejustification.Ilestainsiimportantpourlauditeur
danalyserlesmodalitsdidentificationetdesuividescescharges.

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110

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

2. Risques danomalies possibles


a. Modalits dincorporation des charges
Leplancomptabledusecteurimmobilierpermetdintgrerleschargesfinanciresau
cot de stocks. Cependant, les modles qui peuvent tre mis en place par les
promoteursimmobilierspeuventdissimulerdeserreursnondtectesparlecontrle
interne,etcedufaitquilmetenuvredescomptessansincidencesurlatrsorerie
(encasderreurdecalculoudaffectation,ilnestpaspossibledeconfirmerlescharges
calculesparunesourceexterne),dunepartetdautrepartdufaitquelesoutilsetles
instrumentsfinancierspeuventtretrsdiversifiscombinantdesprts,descrdits
courtterme,desavancesdesclientsetdesconcoursbancaires.
Decefait,lerattachementdeceschargesnestpasaisetpeutmmetremanipul
parlepromoteurimmobilierdansunsenscommedanslautre.
b. Erreurs de rattachement des travaux
Cest le cas dune erreur de rattachement des situations de travaux fournis par un
prestataire.Cetteerreurquiesttrspossiblepeutnepastredtecte.
Lauditeur doit porter une attention particulire aux modalits de contrle des
enregistrements.

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111

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

CHAPITRE 2 : EVALUATION DU
CONTROLE INTERNE
SECTION 1 : MISE

EN UVRE DES POINTS DE CONTROLE ET DEFINITION

DU PROGRAMME DE TRAVAIL

Conformment la norme ISA 400: valuation du risque et contrle interne; Le


systme de contrle interne est dfini comme tant lensemble des politiques et
procdures mises en uvre par la direction dune entit, en vue dassurer dans la
mesuredupossible,lagestionrigoureuseetefficacedesesactivits.Lesprocdures
impliquentlerespectdespolitiquesdegestion,lasauvegardedesactifs,laprvention
et la dtection des fraudes et des erreurs, lexactitude et lexhaustivit des
enregistrementscomptablesainsiqueltablissemententempsvouludinformations
financires, comptables et fiscales. Le systme de contrle interne sentend audel
desdomainesdirectementlisausystmecomptable,ilcomprend:
-

Lenvironnementgnraldecontrleinterne;

Lesprocduresdecontrle.

Lesobjectifsassignsausystmedecontrleinternesontlessuivants:
-

Les oprations ne peuvent tre effectues quavec autorisation gnrale ou


particuliredeladirectionoudelentithabilitceteffet;

Touteslesoprationsetlesvnementssontenregistrsrapidementdansles
comptesconformmentunrfrentielcomptableidentifi;

Laccs aux actifs et aux documents comptables nest pas possible sans
lautorisationdelorganehabilit;

Les actifs enregistrs sont compars aux actifs physiques existants des
intervallesrguliersetdesmesuresappropriessontprisesencasdcarts.

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112

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Lamiseenuvredespointsdecontrlesarticuleautourdesaxessuivants:
-

Sparationdesfonctions;

Contrledelexhaustivit;

Contrledelaralit;

Evaluationetcorrecteimputation;

Sparationdesexercices;

Autreszonesderisquesidentifies.
A. Sparation des fonctions

La fiabilit du systme de contrle interne dpend des personnes intervenant au


niveauducircuitdetraitement.
Le cumul des fonctions incompatibles met en pril la fiabilit et lefficacit des
procduresdecontrleetpeutainsignrerdeserreurs,desfraudesouencoredes
irrgularitsquipeuventgnrerdesanomaliessignificatives.
Lanalyse de la sparation des fonctions doit tre faite en essayant de dtecter les
cumuls des fonctions incompatibles. Lanalyse de cette sparation des fonctions
permetdedterminerlespersonnespouvantengagerlasocitetdedemanderpour
les personnes autres que les dirigeants, la source de leur pouvoir et vrifier la
justificationdecettedlgation.
Les personnes charges des oprations de contrle doivent tre indpendantes et
comptentes pour quece volet decontrle assure la matrise des processus et vite
leserreursetlesfraudes.
B. Contrle de lexhaustivit

Cecontrlevisevrifierquelesystmedetraitementcomprenddesoprationsde
contrle dexhaustivit denregistrement des travaux et des oprations lies aux
stocks.

MmoiredExpertisecomptable

113

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Danslecasocescontrlesexistent,lauditeurdoitsassurerquecesoprationssont
traites correctement et de faon permanente pendant toute la priode sous revue.
Lesobjectifsassignscecontrlesontlessuivants:
-

Lesacquisitionsdeterrainsdelexerciceonttconstats;

Les sorties de stocks: cessions de constructions ou de terrains ralises au


coursdelexerciceonttdstockes.

Indpendamment des contrles que lentit ralise, il est conseill lauditeur de


procder au contrle de lexhaustivit en ralisant les contrles suivantsdtaills ci
aprs.

1. Rserve foncire
Anotreavis2contrlessontindispensables:
1. Gnralement les dcisions dacqurir un terrain font lobjet de discussions
danslesrunionsducomitdedirectionouduConseildAdministration.Dece
fait, une revue rapide des comptes rendu du comit ou du conseil permet
davoirunepremireinformationsurlesacquisitionsdeterrainspotentielsde
lexercice;
2. Le dpartement foncier dispose gnralement dune base de donnes de la
rserve foncire de la socit. Par consquent lauditeur doit lexploiter pour
effectuer le rapprochement avec les donnes comptables. Il est vrai quau
niveaudesstructuresdetaillemoyenne,cettebasededonnesesttenuepar
le dpartement comptable, mais gnralement dans les grands groupes
immobiliers, cette information est tenue par un autre dpartement:
dpartementfoncierparexemple.

2. Stock de Travaux
Les situations de travaux sont rceptionnes gnralement par le dpartement
technique pour validation avant transmission au dpartement comptable pour
instructiondepaiement.Lessituationsdetravauxoudedcomptessontfourniespar
lesprestatairespartirdesattachements.Cedcompteestsoumislapprobationde
larchitecte,bureauxdtudesetdecontrleainsiqueledpartementtechniquedela
socit.

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114

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Il est important pour lauditeur de sassurer que ces situations de travaux sont
correctementenregistresetsurtoutexhaustivementcomptabilises.
Lorsquelentitauditedisposedunsystmedinformationadquat,lauditeurpeut
avoir accs plusieurs types dinformations; tels que les situations de travaux en
cours,lesdcomptesetlesfacturesvalids,lesdcomptesetlesfacturesnonvalids,
lesrservesderalisationdestravaux
Pour lauditeur, il convient de sassurer que le systme de contrle interne permet
lenregistrementexhaustifdecessituations.Ildoitaussisassurerquececontrleest
permanentetquilestsurtoutmatrialis.
Cecontrleprendlaformegnralementderapprochementglobalentrelesfactures
reuesetapprouvesetlestravauxcomptabilissparprogramme.
En absence de ce contrle, lauditeur doit sassurer que ces situations sont
exhaustivementcomptabilises.
Si la socit ne dispose pas de base de donnes, il faut tudier lopportunit
dexploiter le registre du courrier ou toute autre source dinformations sur les
situationsdetravauxexcutsaucoursdelapriode.

3. Sorties de Produits finis


Ilsagitdesproduitsvendusaucoursdelapriode.Lentitauditedoittreamene
mettre en place des procdures de rapprochement entre les sorties et les ventes
ralisesaucoursdelexercice.
Cerapprochementdoittreeffectuparrapportauxventesralises.
En absence de contrle, lauditeur peut apprcier ces sorties en faisant un
rapprochement entre les ventes en superficie et les sorties de stocks constates par
lentit. Cette dernire information est capitale et son absence peut avoir une
incidencesurlopiniondelauditeur.

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115

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

4. Dstockage des produits en cours


Lentreprise de promotion immobilire doit dfinir les rgles de dstockage,
notammentladatederalisationdecetteoprationetlesconditionsrequisespourle
dstockagedeproduitsencours,enproduitsfinis.
Du fait que le dstockage doit tre effectu essentiellement au moment de la
dlivrancedupermisdhabiterouducertificatdeconformitetpuisquecedocument
na pas gnralement dincidence sur la trsorerie, le dpartement comptable ou le
dpartementchargdelaralisationdudstockagepeutnepastreinformsurles
diffrentsprogrammesdstocker.
Decefait,lauditeurdoitessentiellementinsistersurlecircuitdetraitementdecette
information et effectuer des contrles par sondage sur les dlais de communication
pour apprhender au mieux ce risque. Par ailleurs, une revue du rythme de
comptabilisation des factures de travaux peut faire ressortir les programmes
susceptiblesdtreconcernsparcetteopration.
C. Contrle de la ralit

Lecontrlederalitportesurtouteslesoprationsetviserpondrelaquestion
suivante: est ce que les oprations comptabilises correspondent des prestations
relles?
Danslamesureolauditeurnestpasconstammentprsent,saseulegarantieestune
sparationclairedesfonctionsetunevalidationparlespersonnesappropries.
En principe, les prestations ralises devraient tre valides par les personnes
mandatesparlesactionnairesouassocisautrementditdelagranceouduConseil
dAdministration.

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116

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Danslapratique,ilexisteunehirarchiedespouvoirsquipeuttresynthtisecomme
suit:
-

Actionnaireouassocis;

GranceouConseildAdministration;

Directiongnrale;

Directionsoprationnels;

Responsablesdesdpartements.

Lecontrlederalitesteffectugnralementparsondage,dfautdeprocdure
systmatiqueinternelentit.Lobjetdececontrleestsurtoutdesassurerqueles
oprationscomptabilisesontbientvalides,etquelesdispositionscontractuelles
sontrespectes(prix,dlaisdelivraison).
D. Evaluation

Le plan comptable du secteur immobilier a dtaill les mthodes dvaluation des


stocks.Lesprocduresdfiniesparlasocitdoiventpermettredeseconformerces
mthodesdvaluation.
Lauditeur sassure que ces procdures sont fiables et respectent les mthodes
dvaluation. Il vrifie aussi par sondage que dans lapplication, cellesci sont bien
respectes.
Lesprocduresdoiventainsidfinirlesmodalitsdetraitementdecertainslments
spcifiques au secteur. Il sagit des charges et autres retenues effectues par le
fournisseur (la retenue de garantie au profit du promoteur). Lautre particularit qui
doittretraiteestlesystmecumulatifdesdcomptes,carilssontcumulatifsetpar
consquent,lesprocduresdoiventdfinirlesmodalitspratiquesdvaluationdeces
travaux.
En effet, chaque dcompte reprend lensemble des travaux excuts y compris ceux
ayantdjfaitlobjetdunpremierdcompte.

MmoiredExpertisecomptable

117

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Quant aux charges, il sagit gnralement de la participation du fournisseur aux


charges dinstallation du chantier sous forme de compte prorata ou encore
dassurancechantier.Ceslmentssontainsiconstatsenproduits.
Pour ses contrles, lauditeur doit sassurer que les procdures respectent bien ces
particularits et vrifier par sondage les modalits pratiques de comptabilisation de
ces cas particuliers. Lauditeur peut procder ces contrles partir des cahiers de
chargesoudesbonsdecommande.

MmoiredExpertisecomptable

118

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

E. Correcte imputation

Les factures et dcomptes fournis par les prestataires ncessitent une attention
particuliredanslamesureoleurprsentationestrarementconventionnelle.
Afindillustrercespropos,ciaprs2exemplesrels:
Exemple1:
Rf

Naturedetravaux

Montant

800

Terrassements gnraux, amnagement plate


forme

101

Terrassementscomplmentaires

102

Bton et bton arm en infrastructures


(Fondations)

103

Assainissement

292.816,40

104

Solsetdallages

976.496,43

105

Btonsetbtonarmenlvation

106

Maonnerieenlvation

7.680.292,55

107

Enduits

3.729.699,00

108

Posesetdivers

2.538.463,30

TotaltravauxgrosuvresTTC14%

37.521.180,83

1.102.457,95
149.850,00
3.457.707,62

17.593.397,58

Rvisiondeprix

1,022906

Totaltravauxaprsrvisiondeprix
(37.521.180,83x1,022906)

38.380.641,00

Retenuedegarantie10%

CB

Montantdestravauxrelatifsaudcompteprovisoiren1

14.746.801,93

38.380.641,0014.746.801,93=23.633.839,07
23.633.839,07/1,14x1,20=24.877.725,34

24.877.725,34

TotaldestravauxTTC20%(14.746.801,93+24.877.725,34)

39.624.527,27

Dduireavancededmarrage

5.377.913,31

Dduiremontantsdesacomptesperus

33.715.133,19

Montantdelacomptepercevoir

531.480,77

DontTVA20%

MmoiredExpertisecomptable

88.580,13

119

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Laprsentationdecettefacturenefacilitepaslacomptabilisationdestravauxraliss.
Avantdeprocderlacomptabilisationdecettefacture,untravaildeprparationdoit
treentreprisetcertainesinformationsdtailles:

LemarchavaittconcluavecuntauxdeTVAde14%;
Le premier dcompte a t tabli lorsque les travaux immobiliers taient
assujettisautauxde14%;
Le march a fait lobjet dune avance globale forfaitaire. Cette avance est
rpercutesurchaquedcomptesuivantleprorataderalisationdumarch;
Leprestatairedemandeenplusdesavancessansjustificationdolexistence
dacomptes perus. Le montant de ces avances = 33.715.133,1914
14.746.801,93=18.968.331,26;
Montanthorstaxesdudcompte1=14.746.801,93/1,14=12.935.791,17;
Montant hors taxes du dcompte 2 = 24.877.725,34/1.2+12.935.791,17=
33.667.228,95;
TVAsurprestationsrendusparledcompte2=
24.877.725,34/1.2x20%+12.935.791,17x14%=5.957.298,32

Leschmadelcriturecomptableestainsicommesuit:
31311TravauxVRD

33.667.228,95

3455EtatTVArcuprable

5.957.298,32

31311TravauxVRD

12.935.791,17

3455EtatTVArcuprable

1.811.010,76

3411Acomptededmarrage

5.377.913,31

34111Autresavancesreues

18.968.331,26

4411Fournisseur

531.480,77

MmoiredExpertisecomptable

120

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Exemple2:
Elments

Montant

Montantdestravauxhorstaxes

447.022,76

MontantTVA

89.404,55

Montantdestravauxtoutestaxescomprises

536.427,31

Adduireretenuedegarantie

53.642,73

Adduireavancededmarrage

66.273,09

Montantpayer

416.511,50

Leschmadelcriturecomptableestainsicommesuit:
31311TravauxVRD

447.022,76

3455EtatTVArcuprable

89.404,55

3411Fournisseuravancede

66.273,09

53.642,73

416.511,50

dmarrage

4413Fournisseursretenuesde
garantie

4411Fournisseurs

F. Sparation des exercices

Le promoteur immobilier doit mettre en uvre des procdures de sparation des


exercices. Le rle de lauditeur est de sassurer que ces procdures sont fiables et
quellessontrespectes.
Concernantlestravaux,ilestrecommanddedemanderaudpartementtechnique,
decommuniquertouslesdcomptesousituationsdeprestatairesrelatifslexercice,
ycomprisceuxayantenregistrsdesrserves.

MmoiredExpertisecomptable

121

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Cedispositifpeuttrecompltpardesdemandesauxfournisseurspourdlivrerune
situationdestravauxnonfactursladatedeclture.
Lauditeurcompltecedispositifparunerevuedesdcomptesreusaprsladatede
cltureetdesdcomptesdesfournisseursdontledernierdatedeplusde20jourspar
rapportladatedeclture.
Pour les livraisons de produits finis, lexamen des derniers contrats de vente,
lassistancelinventairephysiqueetunerevuedesbonsdelivraisondecls,permet
lauditeurdesefaireuneopinionsurlerisquedesparationdesexercices.
G. Autres zones de risques identifis

En plus de ces travaux, lauditeur doit dfinir les procdures de contrle


complmentaires. Sil identifie dautres risques, notamment les risques inhrents, en
sassurantquelesprocduresmisesenplaceparlasocitpermettentdelimiterces
risquesetquecesprocduressontcorrectementappliques.
Par exemple: si lauditeur identifie un risque li la justification des travaux, il doit
mettre en place des contrles supplmentaires, tel quune visite du chantier des
travauxafindidentifierdventuelsprestatairesnoncomptabiliss,faireunerevuedu
cahierduchantier

MmoiredExpertisecomptable

122

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 2 : MISES EN UVRE DE CANEVAS DE CONTROLE

A. Contrle de lexhaustivit de la rserve foncire


Objet:

Contrledel'exhaustividelarservefoncire

Apartirdesengagementsdudpartementfoncier
A remplir

Prixd'achatdesterrainsdel'exercice
Droitd'enregistrementdecesterrains
Contrledutauxdecesdroits

Zone remplir

DroitslaConservationFoncire
Contrledutaux
Honorairesnotaires
Contrledutauxdeshonoraires
Honorairesdesintermdiaires
Contrledutauxdeshonoraires
Autrescots
Totaldescotsd'acquisitiondesterrains
Montantdesterrainscomptabiliss
Ecart

Travauxeffectus:
Apartirdestatsdesuividudpartementfoncier,
procderaurapprochementdesengagementsde
cedpartementparrapportaumontant
comptabilis;
Contrlerlacohrencedescotsannexes:droit
denregistrement(3%),ConservationFoncire
(1%),honorairesdunotaire,intermdiaires(moins
de3%).
Conclusions:

MmoiredExpertisecomptable

123

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

B. Contrle de lexhaustivit des travaux immobiliers


Objet:

Contrledel'exhaustivitdestravauximmobiliers

Apartirdelabasededonnesdudpartementtechnique
MontantdestravauxHT
Janvier
Fvrier
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Aot
Septembre
Octobre
Novembre
Dcembre
Totaldestravauxengags
Montantdustockdetravauxcomptabilis
Ecart

Travauxeffectus:
Apartirdestatsdesuividestravauxdudpartementtechnique,
procderaurapprochementdesfacturesengagesparrapportau
montantcomptabilis;
Veilleraurecueildesfacturesengagesenhorstaxes,neutraliserla
retenuedegarantieetlescomptesdeprorata.
Conclusions:

MmoiredExpertisecomptable

124

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

C. Contrle de lexhaustivit des sorties de produits finis


Objet: Contrledel'exhaustivitdessortiesdePF

Programmes

Ventesen
superficie

Ventesenvaleurs

Cotunitairede
valorisationdu
stockdePF

Sortiesaucot
desventes

Totaldessorties
Montantdessortiesdestocksdeproduitsfinis
Ecart
Travauxeffectus:

Rcuprerparprogramme,dudpartementcommerciallesventesensuperficieetenprixde
vente;

Rcuprerlecotunitairedevalorisationdustockdeproduitsfinis;

Valoriserlessortiesaucotderevientdustock;

Rapprocherlesventesauprixdeventeauchiffredaffairesralis;

Rapprocherlessortiescalculesaumontantdessortiesdestockcomptabilises.

Conclusion:

MmoiredExpertisecomptable

125

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

D. Contrle dstockage des stocks d'encours et de rserve


foncire

Objet:

Contrledudestockagedesstocksd'encoursetderserve
foncire

Programme

Montant
dstock

Autorisationde Permisd'habiter
construireobtenue
obtenu

Total
Pourcentagedecontrle
Travauxeffectus
Apartirdumouvementdesstocksderservefoncireetdustockde
travauxencours,faireressortirlessortiesconstatesaucoursde
lexercice;
Vrifierlexistencedejustificatifpourcesoprations.
Conclusions:

MmoiredExpertisecomptable

126

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

E. Contrle de la ralit des acquisitions de terrains


Objet

Prog.

Contrlederalitdesacquisitionsdeterrains

Titrefoncier

Contrat
d'acquisition
notari

Montant

Validationdel'acteparle
DGouautrepersonne
Indicationdu
chargedeces
prix
acquisitions

Constatation
desDE

Constatationdes
droitsdela
Validationparle
conservationfoncire
CA

Observations

Totaldusondage
Pourcentagedecontrle

Travauxeffectus
Apartirdesacquisitionscomptabilisesaucoursdelexercice,
slectionnerdesterrainsetdemanderlesdossiersdacquisition
correspondant;
Vrifierlexistencedactesetdecontratsdacquisition;
Contrlerlesprocduresdengagementdecesacquisitions;
Faireressortirlepourcentagedecontrle.
Conclusions:

MmoiredExpertisecomptable

127

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

F. Contrle de la ralit des travaux comptabiliss


Objet

Contrledelaralitdestravauxcomptabiliss

Travauxeffectus:

Programme
Fournisseur
Date
MontantHT
Apartirdestatsdestockscomptabiliss,slectionnerlessituationsdetravaux
comptabiliss;

Conformitaucahier Validationdela Validationdu


descharges
DT
BE
(1)
(2)

Procderaurapprochementdelasituationparrapportaucahierdeschargesoubonde
commande;

Vrifierlavalidationdeladirectiontechnique,lebureaudtude,lebureaudecontrleet
larchitecte;

Vrifierquecessituationssontcorrectementcomptabilises,notammentlesystme
progressifdtablissementdesdcomptes,lesretenuesdegarantie,lecompteprorata

ValidationduBC
(3)

Validationde
l'architecte

Correctecomptabilisation

Conformitparrapportaux
tatsutilisspourlecontrle
del'exhaustivit

Conclusion:

(1)
(2)
(3)

DT:Directiontechnique
BE:Bureud'tude
BC:Bureaudecontrle

MmoiredExpertisecomptable

128

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 3 : PREPARATION DU CONTROLE DES COMPTES

Laphasedvaluationducontrleinternepermetdeprparerlecontrledescomptes.
Pour lauditeur, cette phase lui permet de complter sa prise de connaissance. Elle
permetaussidevrifierlampleurdeszonesderisquesprcdemmentidentifis.
Cette phase lui permet aussi didentifier les points de contrles ainsi que les points
faiblespouvantavoiruneincidencesurlaproductiondelinformationcomptable.
Lexamen du contrle interne doit tre une partie intgrante de lapproche et doit
faciliterleprogrammedecontrledescomptes.Ildoitfairelobjetdunesynthsedes
travauxeffectusainsiquedesconclusionstires.
Pour les anomalies, il doit les identifier, estimer limportance significative des
anomaliesreleves,lincidencesursonprogrammedetravaildecontrledescomptes
etlimpactsursonopinion.Enrevanche,pourlespointsforts,ildoitlesidentifieret
estimerleurincidencesurlallgementduprogrammedecontrledescomptes.
Bien videment, cette valuation ne doit pas carter les limites des systmes de
contrleinterneetceconformmentlanormeISA400:

Lecotduncontrleinternenedoitpasexcderlesavantagesescomptsde
cecontrle;
Laplupartdescontrlesinternesportentsurdesoprationsrptitivesetnon
passurdesoprationsrcurrentes;
Lerisquederreurshumainesdueslangligence,ladistraction,auxerreurs
dejugementoulamauvaisecomprhensiondesinstructions,quinepeuttre
totalementlimin;
Lapossibilitdchapperauxcontrlesinternesparlaccorddunmembredela
direction ou dun employ avec dautres personnes internes ou externes
lentit;
Lventualit quune personne charge de raliser un contrle abuse de ses
prrogatives. Par exemple un membre de la direction passant outre le
contrle;
La possibilit que les procdures ne soient pas adaptes en raison de
lvolutiondelasituationetdoncquellesnesoientplusappliques.

MmoiredExpertisecomptable

129

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Enfonctiondesrsultatsdestestsdeprocdures,lauditeurdterminesilescontrles
internessontconusetfonctionnentconformmentsonvaluationprliminairedu
risqueliaucontrle.Lexamendesdviationspeutleconduirerviserleniveaude
risquelicecontrle.
Dans ce cas, lauditeur modifie la nature, le calendrier et ltendue des contrles
substantifsprvus.
Cettevaluationpermetlauditeurdtreplusconfiantparrapportlaproduction
dinformationcomptabledequalit.Ilsassureaussiquelescontrlessontappliqus
toutaulongdelapriode.Ainsi,sileffectuesoncontrleunepriodeintrimaire,il
doitvrifierparailleursquecescontrlesonttappliqusenfonctiondeslments
suivants:

Rsultatsdestestseffectus;
Duredelapriodenoncouverte;
Modifications intervenues au niveau du systme comptable et de contrle
internedurantcettepriode;
Nature et montants des oprations des autres vnements et des soldes des
comptesconcerns;
Contrlessubstantifsdontlamiseenuvreestsouhaite;
Environnement gnral de lentreprise, en particulier les contrles aux
diffrentsniveauxhirarchiques.

Danstouslescas,unevaluationunniveaufaibledurisqueinhrentetdurisquede
contrlenliminepaslancessitdeffectuerdescontrlessubstantifs.Cesderniers
doivent tre mis en uvre par catgorie doprations et en fonction des soldes des
comptessignificatifs.
Enrevanche,pluslerisqueinhrentetdecontrlesontvalusunniveaulev,plus
lauditeurcompltecettevaluationpardautrestestsprobants.Lauditeurdtermine
sicescontrlesfournissentdeslmentsprobantsetsuffisantspourrduirelerisque
denondtectionetdonclerisquedauditunniveauacceptable.
Cependant,sicerisquenestpasmaintenuunniveauacceptable,lauditeurdoiten
tirersesconclusionssursonopinion.
Les rsultats et les dfaillances ainsi relevs mritent dtre communiqus la
directionetmmeaugouvernementdelentrepriseconformmentlarticle169dela
loi1795relativeauxsocitsanonymesetceparcritdeprfrence.

MmoiredExpertisecomptable

130

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

CHAPITRE 3 : LINVENTAIRE
PHYSIQUE
Lopration dinventaire est une partie intgrante de lvaluation du systme de
contrleinterne.Elleestcaractriseparleslmentssuivants:
-

Cestunmaillonimportantdessystmesdecontrleinterne;

Cest un lment indispensable pour les travaux finaux, puisquil permet de


quantifieretvaloriserlestockfinal;

Cest une opration qui conditionne au vu de lAdministration Fiscale la


rgularitdescomptes.

Loprationdinventairephysiqueconsistequantifierlestockdtenuparlasocit
unedatedtermine.
Elle doit tre ralise par des personnes qui nont pas de relation directe avec la
gestionquotidiennedecesstocks.Lafiabilitdecetinventairedpenddelaprocdure
dfinieetdelacomptencedupersonnelalloucetteopration.
La procdure dinventaire doit dfinir les modalits pratiques de ralisation de ces
oprations,enloccurrence:
-

Lessitesconcernsparcetteopration;

Leplanningderalisationdecetteopration;

Lidentitdespersonnesparticipantlopration;

Lesmodalitsdematrialisationdelinventaire;

Lecontrledelinventairephysique;

Lavalorisationdecetinventaire;

Lexploitationdecetinventaire;

Lavalidationdescartsdinventaire.

MmoiredExpertisecomptable

131

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

La procdure appliquer pour le secteur doit prciser par ailleurs des lments
additionnelstelsque:
-

Etatgnraldesprogrammesoudesprojetsinventoris:parexemple,estce
que des travaux de finition du projet sont raliss tels que les trottoirs, les
voiries,lenettoyage?

Sil sagit de programmes grs en tranche, prciser si des tranches sont en


coursdetravaux;

Quantilsagitderservesfoncires,estcequelesclturessontfaites?etest
cequedestravauxsontinitis?

Etat gnral des locaux: notamment si des travaux de rfection doivent tre
raliss;

Traitementsallousauxlocauxdontlaccsnapastpossible.

SECTION 1 : SELECTION DES PROGRAMMES A INVENTORIER

Lauditestbassurdessondages,partquelquesexceptionstrsrares.Ainsi,mme
pour lopration dinventaire physique, lauditeur doit procder des sondages pour
effectuersoncontrle.
Il existe plusieurs mthodes dchantillonnage dites scientifiques qui peuvent tre
utilises,maisgnralementcetteslectiondpenddelexpriencedelauditeuretde
sa comprhension des zones de risques ainsi que de sa connaissance de lentit
audite.
Lauditeur doit au pralable procder une analyse du risque dopration afin de
slectionnerlesprogrammesinventorier.Cettetapepralableestimportante,caril
nefautpasoublierqueseulslesprogrammesslectionnsferontlobjetdassistance
linventaireparlauditeur.

MmoiredExpertisecomptable

132

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Il est ainsi ncessaire doprer un choix judicieux puisquun promoteur ralise


plusieurs dizaines ou mmes centaines doprations disperses sur plusieurs zones
gographiques.Pourcefaire,nousproposonsdeprendreenconsidrationlesfacteurs
suivants:
-

Naturedesprogrammes;

Situationgographique;

Rythmedachvement;

Rythmedesventes;

Importancesignificativedesprogrammes.
A. Nature des programmes

Un lotissement est diffrent dune construction, et une construction individuelle est


diffrentedunimmeubleusagecollectif.
A notre avis, on peut classer ces programmes par nature de risque, comme suit, en
partantduplusrisquaumoinsrisqu:
-

Leslotissements:leslotissementstantdestinsdespersonnesquidoivent
lesconstruireetdufaitdelabsencegnralementdeclture,ouderestriction
daccs,leclientpeutduncommunaccordmettrelamainsurlebienacquis.

Larservefoncire:dufaitdelabsencederestrictiondaccsoudunmurde
clture, laccs cette rserve est libre et par consquent tre indisponible.
Cest le cas de certains bidonvilles occups injustement par une partie de la
populationalorsquilsagitdebiensprivs.

Laconstructioncollectivedelocauxdecommerce:puisquelesclientssontdes
professionnels, des ententes peuvent tre effectues pour une mise
dispositionanticipeaucontratdeventeparexemple.

La construction collective de logements: ces constructions prsentent


gnralement moins de risque puisque, il existe des cltures et des scurits
daccs.

Les constructions individuelles: ces constructions prsentent moins de risque


puisqueleclientestdfinietlarestrictiondaccsassure.

MmoiredExpertisecomptable

133

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

B. Situation gographique

Cestunfacteurprendreenconsidration,carparfoiscausedestensionssociales,
laccs certains programmes nest pas possible, notamment pour les programmes
dhabitatsocialoudersorptiondebidonvilles.
C. Rythme dachvement

Plus le rythme dachvement est lev, plus le risque de travaux raliser est
important, notamment en matire de finition. De mme, un rythme trop lent peut
gnrer des tensions sociales et peut mme rendre impossible la ralisation dun tel
inventaireetpeutentraverlaventeduprogramme.
D. Rythme des ventes

Les programmes dont la commercialisation na pas encore t entame prsentent


moinsderisquesqueceuxdontlacommercialisationestdjlance,cardunepart,la
ralisation de linventaire pour ces programmes est une opration plus fastidieuse
pourlquipedinventaireetdautrepartdufaitdurisquedecollusionquipeutnatre
entrelesclientsetlesdtenteursdecesstocks.
E. Limportance significative des programmes

Cette notion est primordiale dans la mesure o elle permet de slectionner les
chantiersimportantsquipeuventavoiruneincidencesignificativesurlescomptes.
Le recours au critre de limportance significative consiste pour lauditeur de
slectionnerlesprojetsprsentantunevaleursignificativesurlestockfinal.

MmoiredExpertisecomptable

134

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 2 : OBJECTIFS ET MODALITES DINTERVENTION DE LAUDITEUR

Lobjectifdelassistancedelauditeurloprationdinventairephysiqueestderunir
leslmentsprobantssuffisantsetapproprissurlajouissancedesproduitsconstats
enstockainsiquesurleurtat.
Cette assistance permet lauditeur de sassurer que les procdures dfinies par la
directionquecesoitaumomentdelaralisation,delenregistrement,decontrleet
delavalidationdecetinventairesontfiablesetquellessontrespectes.
Lavantage quoffre le secteur pour lauditeur est que les biens sont fongibles et par
consquent, lorsque lauditeur ne peut tre prsent la date initialement prvue
quelquessoientlescirconstances,ilpeuttoujourseffectueruncomptagephysique
uneautredateensappuyantsurlesmouvementsralissentrelesdatesdinventaire
et de contrle par lauditeur. Bien videment, cela suppose un systme de contrle
internefiable.
Enrevanche,laplanificationdecetteassistancedoitprendreencompteleslments
suivants:
-

La nature des systmes comptables et de contrle interne relatifs


linventaire;

Lerisqueinhrentdecontrleetdenondtection;

Lvaluationdesprocduresmisesenplaceetdesinstructionscommuniques
pourlaralisationdelinventaire;

Lesdatesderalisation;

Leslieuxdinventaire.

Lauditeurvrifiesilesinstructionsdinventairetraitent:
-

Lapplication des procdures decontrle: la collecte des fiches de comptage


utilises, lenregistrement de ces fiches ainsi que les procdures de
vrification;

Lidentificationdeltatdubienetsidestravauxcomplmentairesdoiventtre
effectus;

Laccsaubien.

MmoiredExpertisecomptable

135

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

En gnral, du fait quil est difficile de procder un sondage quantitatif, il est


prfrable pour lauditeur dassister une quipe dinventaire et de reporter les biens
inventoris.Ildoitaussivrifieretvisertouteslesfichesdecomptageutilises.
Une fois lopration dinventaire acheve, il est obligatoire de garder une copie des
fichesdecomptageutilisesauniveaududossierdetravail.
Lerreur ne pas commettre est de ne pas exploiter les documents ainsi collects, il
faut ainsi senqurir de ltat davancement de lexploitation de linventaire
notammentlescartsdinventaire,laprocduredetraitementdecescartsainsique
de leur validation. Sachant, quil sagit de biens fongibles, tout cart traduit une
dfaillanceauniveaudesprocduresdecontrleinternedelentit.
Concernant la dure de cette assistance, lauditeur doit recourir son jugement
professionnelpourdterminerladuredecetinventaire.

SECTION 3 : LIMITES DE LINTERVENTION DE LAUDITEUR

Lorsdeloprationdinventairephysique,lauditeurassisteetobservelaralisationde
lopration. Cette intervention est le plus souvent confie des auditeurs qui ne
disposent pas systmatiquement dune bonne connaissance du secteur, do la
ncessit dune formation adapte pralablement au dmarrage de lopration
dinventaire.
Par ailleurs, lactivit immobilire tant complexe, et lopration dinventaire
ncessitant un temps de ralisation plus important, lintervention de lauditeur est
limiteparleslmentssuivants:
-

Lopration dinventaire a trait des donnes ponctuelles, puisquil sagit


doprations traites dans un intervalle de temps trs espac: une fois par
anne,cequipeutgnrerdesrisquesderreurscarcetteoprationnestpas
bienassimilegnralementparlquipedinventaire;

MmoiredExpertisecomptable

136

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Lauditeurnepeutintervenirsurtouslessitesdestocks.Ilestdonclimitpar
sonsondagequipeutnepastrereprsentatifdelapopulation.Ainsilerisque
derreur humaine peut ne pas tre dtect. Lauditeur ne peut pas aussi
sassurer que cet inventaire a t effectivement ralis suivant la procdure
dfinie.Parailleurs,lapossibilitdecollusionentrelesquipesdinventaireset
lesresponsablesdestocksnepeutpastretotalementvince;

Lauditeur tant une personne externe, il est possible quil nait pas une
connaissanceadquatedesbiensinventorier.Ilnepeutpasgalementavoir
uneconnaissanceaussiprcisequecelledespersonnesgrantcesstocks;

Lepassageentrelinventairephysiqueetltatdustockfinalnestpasfacile
apprhender,danslamesureolinventaireportesurdesbiensfongiblesalors
queltatdestockestdfinignralementensuperficie;

Les fiches de comptage ntant pas informatises, leurs exploitation et leurs


rapprochementestuneoprationfastidieuseetaursultatimprcis.Eneffet,
lintgrationdecesfichesestconfiedespersonnesquipeuventtretentes
parlasolutionfaciledevaliderdirectementlinventairepermanent.

MmoiredExpertisecomptable

137

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Partie2

CHAPITRE 4 : CONTROLE DES


COMPTES
SECTION 1 : REVUE ANALYTIQUE

A. Objectifs de contrle

Leprincipalobjectifestdecomprendreglobalementlesvolutionsdelapriode.
B. Etendue des travaux effectuer

La revue analytique est une technique qui permet lauditeur dapprcier les
informationsfinancirespartir:
-

De leurs rapprochements avec dautres informations issues ou non des


comptes,ouavecdesdonnesantrieures,postrieuresetprvisionnellesde
lentit,oudentitssimilaires;

Delanalysedesvariationsoudestendancesinattendues.

Le contrle par le biais de la revue analytique permet de vrifier le niveau du stock,


dexpliquerlvolutiondesposteslisauxstocks.
La revue analytique est un outil qui permet lauditeur dorienter ses travaux et
gnralementdeconfirmerlesconclusionsdjtires.

1. Evolution des postes


Lobjetdececontrleestdapprcierlvolutiondetouslesposteslisauxstocks.
Il est plus opportun dtudier cette volution par catgorie de stock et non pas par
rapportlaclassificationcomptabledecescomptes.

MmoiredExpertisecomptable

138

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

2. Temps dcoulement
Cecontrleconsiste tudier le dlai de ralisation du stock. Le ratioest calculen
comparant le niveau annuel du stock (consommation de lexercice ou production de
lexercice)parrapportauniveaumoyendustock.
Cetempsdcoulementpeuttreanalysglobalementenlecomparantaveclexercice
prcdent. On peut avoir une estimation de la ncessit ou pas de comptabilisation
duneprovisionpourdprciationdesstocks.

3. Autres ratios
Parmilesratiosquipeuventtreutiliss,onpeutciter:
-

Cotmoyendechaquecatgoriedestocks;

Comparaisonducotmoyenparrapportaurfrentiel;

Rpartitiondustockparprogramme.

Il convient aussi dtudier les spcificits de chaque promoteur pour dterminer les
ratiosquirefltentaumieuxlanalysedesstocksdupromoteur.

4. Evolution des cots


Ce test consiste revoir lvolution des cots moyens par rfrence afin
dapprhenderlesvolutionsinhabituellesoulabsencedvolutionsprvisibles.

MmoiredExpertisecomptable

139

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 2 : CONTROLE QUANTITATIF DES STOCKS

A. Objectifs de contrle

Lesobjectifsducontrlequantitatifdesstockssont:
-

Sassurerquelinventairephysiqueatcorrectementreportaustockfinal;

Sassurer que les quantits reportes au stock final correspondent bien au


rsultatdelinventairephysiqueauquellauditeuraparticip;

Sassurerquelesquantitsenstocksontcohrentesparrapportauxoprations
ralisesaucoursdelexercice;

Sassurer que les quantits de stock par catgories ne comprennent pas


danomaliessignificatives.
B. Travaux effectuer

Afindatteindrecesobjectifs,uncertainnombredetravauxdoiventtreraliss.

1. Exploitation de linventaire physique


Lecontrleeffectuerceniveau,estdevrifierlesprocsverbauxderalisationde
linventaire, et de sassurer quils sont correctement tenus et reports aux tats de
stocksfinaux.
Lauditeur vrifie aussi que le comit de suivi de linventaire ou responsable de
linventaireavalidlesrsultats,quecespersonnessesontassuresquelestatsde
stockfinauxcomptabilisscorrespondentaursultatdelinventairephysiqueralis.
La matrialisation de ce contrle est importante. Elle prend la forme dun tat de
rapprochementdelinventairephysiquelinventairepermanent.
Lescartsdgagsdoiventaussitrevalidsparlegouvernementdentreprise,mais
surtoutexpliqusdanslecasolavalorisationdecetcartestsignificative.

MmoiredExpertisecomptable

140

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

2. Compilation du stock final


Lacompilationdelinventairephysiqueconsisteexploiterlassistancedelauditeur
linventairephysique.
Gnralement, ce contrle est effectu par sondage sur la base des articles
slectionnsetdesquantitsraliseslorsdelinventairephysiqueparlauditeur.
Lobjetdececontrleestdevrifiersilinventairephysiqueralisnapasfaitlobjet
demodification.
Lauditeur rapproche les quantits reportes par ses soins aux quantits figurant au
niveau de ltat de stock final, que ce soit au niveau du rsultat de linventaire
physique,ouauniveaudeltatdestockfinal.
Lescartsdgagssontvalorissparrapportausondagepourquelauditeuraitune
estimationdurisquederreur.Lapertinenceducontrleest,quantelle,mesurepar
lecalculdupourcentagedecontrle.

3. Contrle du stock de rserve foncire


Sagissantdeterrainsnus,lecontrleconsisteconfirmerlabsencedautorisationde
construire et de procder au rapprochement de la base de donnes tenue par le
dpartementfoncieretlestockcomptablederservefoncire.
Lecontrledecesstocksconsisteslectionnerlesmouvementsdelexercice:
-

Pour les stocks ajouts au cours de lexercice, demander les justificatifs


dacquisition et notamment les contrats dacquisition et surtout les certificats
depropritsdecesacquisitions;

Pour les diminutions de stocks; vrifier les justificatifs, notamment les


autorisations de construire et vrifier le reclassement effectu par lentit (la
diminutiondustockderservefonciredoitcorrespondrelaugmentationde
stocksdencours).

Nousrappelonsquelestockderservefoncirenecomprendpaslesterrainslotiset
quelesstocksdeterrainsrpartisparparcellessontintgrsenstockdencours.

MmoiredExpertisecomptable

141

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

4. Contrle du stock den cours


Entermedequantit,lestockdencoursnesubitnormalementpasdechangements,
decefait,lecontrledelauditeurselimitevrifierquecestocknapasconnude
variation.
Toutefois, les mouvements doivent tre contrls. Dune part les augmentations
doivent correspondre aux diminutions de stock de rserve foncire. Dautre part les
sortiesoudstockagedoiventcorrespondresoitdeslivraisonsdeproduitsfinisetpar
consquent des permis dhabiter, soit des ventes et dans ce cas un contrle des
sortiesenquantitsdevraittreeffectuparrapportauxcontratsdeventesralises.
Cederniercontrlepeutprendrelaformedunbouclageglobaldessortiesdestocks
par rapport aux ventes ralises en superficie, puisquil sagit et de lunit de
facturationetdelunitdexpressiondesstocks.
Ilestplusaispourlespromoteursquiproduisentdeslotsuniquestelsquelesvillas,
ouautresconstructionsindividuellesdeprocdercecontrle.Enrevanchepourles
constructions usage collectif, ce rapprochement dpend de la disponibilit des
informations:superficiedveloppeparexemple.
Lorsquondisposedinformationsadquatessousformedefichier,onpeutprocder
un rapprochement dtaill, et dans le cas contraire procder la reconstitution
globaledessortiesparlebiaisdemoyennedessuperficiesvendues.

5. Contrle du stock de produits finis


Lestockdeproduitsfinisestunstocktrssensible.Dansunpremiertemps,lauditeur
examine le fait gnrateur des stocks augments au cours de lexercice, qui
correspondentauxsortiesdencours.
Pourlesdiminutionsdestocks,lemmebouclagequepourlestockdencourspeut
treralis.

MmoiredExpertisecomptable

142

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Partie2

SECTION 3 : CONTROLE DE LEVALUATION DU STOCK

A. Objectifs de contrle

Lesobjectifsducontrledelvaluationdustocksontrsumscommesuit:
-

Sassurer que le stock des travaux immobiliers est correctement valu et ce


conformmentauplancomptabledusecteurimmobilier;

Sassurer que les charges financires et les frais administratifs sont


correctementvalus,comptabilissetintgrs;

Sassurerdurespectdelasparationdesexercices;

Sassurerqueleschargessontcorrectementcomptabilises;

Sassurer que limputation des dpenses communes est correctement


effectue.
B. Travaux effectuer

Le contrle de lvaluation du stock repose sur lvaluation du systme de contrle


interne.Eneffet,lorsdelintrim,lauditeursattardesurlessystmesdvaluationet
surlamthodedvaluationdustock.

1. Exploitation des travaux de contrle interne


Lauditeur exploite les travaux quil aura excuts lors de la phase dvaluation du
systmedecontrleinterne.
Labsence danomalies significatives au niveau du systme de traitement donne une
assurance quant la fiabilit de linformation comptable produite par le systme
dinformation.Enrevanche,lesanomaliessignificativespoussentlauditeurestimer
lincidence de ces anomalies lors du contrle des comptes lorsque linformation est
disponibleetquilestpossibledechiffrerlimpact.

MmoiredExpertisecomptable

143

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

2. Contrle de lvaluation du stock de travaux


Lestockdesentreprisesdepromotionimmobilirecorresponddesbiensfongibles,
par consquent, le promoteur doit procder lvaluation de chaque bien
indpendammentdesautresbiensdelammecatgorie.
Ainsi,leschargesrelativesunstockdtermindoiventtreexclusivementrserves
cebien.
Aceniveau,lauditeursassurequeceprincipeestrespectetquelepromoteurna
pasprocdunevaluationmoyenneouglobaledetouslesbiensintgrsenstocks.
Lauditeurdemandeledtaildecomposantesintgresaucotdelarservefoncire
etapprcieleurprincipederattachementconformmentaurfrentielcomptableen
vigueur.

3. Sparation des exercices


Ce contrle ne peut pas tre ralis lors de la phase dintrim puisque
chronologiquement,cettephaseestraliseencoursdanne.
Cecontrleestaccentusurlestockdeproduitsencours.Lecontrledoitinsistersur
la sparation des exercices en demandant pour chaque programme, la liste des
facturescomptabilisesetenapprciantsidestravauxsupplmentairesauraientt
excuts en absence de justification. Toutefois, les anomalies dtectes ce niveau
peuventavoiruneincidencesurlepatrimoinedelentitauditemaisgnralement
passurlasituationfinancire.Cequinestpaslecaspourlesproduitsfinisetachevs,
ounerevuedesfraisengagspostrieurementlachvementdestravauxdoittre
effectueafindapprhenderlasparationdesexercices.

MmoiredExpertisecomptable

144

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Partie2

4. Affectation des frais financiers et des charges administratives


Lesfraisfinanciersetleschargesadministrativesfontpartisdesdonnesponctuelles
et non des donnes rptitives. Par consquent, lauditeur doit porter une attention
particulire au calcul et laffectation de ces charges, et plus particulirement aux
lmentssuivants:
-

Lesempruntsdoiventtreaffects;

Leschargesfinanciresactivesdoiventprendreenconsidrationleniveaurel
engagetnonlemontantdesintrtspays.Parfois,lasocitdisposedune
lignedefinancementdbloqueentotalitalorsquesonutilisationnestque
partielle;

La dure dutilisation de la ligne de crdit et du financement correspondant


doiventaussitreapprhends;

Les programmes nayant pas fait lobjet dautorisation de construire ou les


produits achevs ayant fait lobjet de permis dhabiter ou de certificat de
conformit,nedoiventpasintgrercescharges.

Enrevanche,pourleschargesadministratives,leprincipedepermanencedemthode
de calcul et daffectation reste le contrle cl. Lorsque la socit opte pour une
affectationforfaitairesuivantuntauxpralablementtabli,toutchangementdansle
tauxoulamthodedecalculdevratrelersultatdunejustificationapprofondie.

5. Imputation des dpenses communes


Cefacteurdoittreprisencomptepourlestimationdelasuperficievendable,etpar
consquent, elle concerne essentiellement les produits achevs, qui peuvent faire
lobjetdedstockagepartielpourlivraisonauclientfinal.
Lesdpensescommunescorrespondentauxbiensconstruitsalorsquilsneserontpas
vendus; cest le cas des mosques, des postes de police, des arrondissements, des
voiries
Lauditeurvrifiesilessuperficiesintgresetutilisespourlecalculdecotunitaire
dumtrecarrnecomprennentpaslessuperficiesdesproduitsnonvendables.

MmoiredExpertisecomptable

145

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

6. Comptabilisation des charges


Lesystmedecomptabilisationpourlespromoteursimmobiliersestinvers.Decefait
toutesleschargesaffectesaustocksontdirectementconstatesenstock.Alafinde
lexercice,leschargesengagesaucoursdelexercicesontconstatesenchargesen
contrepartie du compte de variation de stocks de matires et fournitures ou de
produitsencours.
Lauditeursassureainsidurespectdecettergle.
Les critures lies aux comptes de stocks peuvent tre rpertories en 4 catgories
diffrentes:
-

Acquisitiondeterrainouachatsdetravaux;

Constatationdeschargesfinancires;

Constatationdeschargesadministratives;

Alafindelexercice.

1. Acquisitiondeterrainouachatsdetravaux
Cesoprationssontcomptabilisescommesuit:
31xxx Comptedestock

3455

EtatTVArcuprable

4411Fournisseurs

31xxx Comptedestock

2. Constatationdeschargesfinancires

7393Transfertdechargesfinancires

MmoiredExpertisecomptable

146

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Partie2

3. Constatationdeschargesadministratives
31xxx Comptedestock

7197Transfertdechargesdexploitation

4. Alafindelexercice
Lensembledesmouvementslisauxstocksestconstatenvariationdestockparla
contrepartie du compte dachats de matires premires ou la rserve foncire et
achatsdeprestationsdeservicepourlestravaux.
Exemple(enKMAD):

Achatsdeterrains: 10.000;
Travauxraliss: 8.523;
Chargesfinancires:825;
Chargesadministratives:250.
Totaldescotsengags:19.528

Achatsdeterrains
3121

Rservefoncire

4411

Fournisseurs

10.000
10.000

Dstockageterrain
3131

Constructionencours

10.000

7131

Variationdestocksdeproduitsencours

6124

Variation de stocks de matires et

10.000
10.000

fournitures
3121

Rservefoncire

10.000

MmoiredExpertisecomptable

147

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Achatsdetravaux
3131

Constructionencours

4411

Fournisseurs

8.523
8.523

Chargesfinancires
3131

Constructionencours

7393

Transfertdechargesfinancires

825
825

Chargesadministratives
3131

Constructionencours

7197

Transfertdechargesdexploitation

250
250

Alafindelexercice
6121

Achatsdeterrains

10.000

6126

Achatsdeprestationsdeservices

7131

Variationdestocksdeproduitsencours

8.523

6124

Variation de stocks de matires et

10.000

8.523

fournitures

7. Bouclage final du stock


Alafindelexercice,unbouclageglobaldoittreeffectuafindevrifierlacohrence
globaledesdonnesenstocks.
Cecontrlearithmtiquevisevrifiersilquationsuivanteestvrifie:
Stockinitial+/variationdestock=stockfinal.

MmoiredExpertisecomptable

148

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Etantentenduquelessortiessontenregistredansuncomptespcial(lechiffre9en
4meposition).
Afin de mieux apprhender les critures relatives ces dstockages, ciaprs un
exemplequicorrespondlacontinuitdelexempleprcdent.
a. Dstockage de produits en cours
Le dstockage de produit en cours est comptabilis une fois lautorisation de
construiredlivre.
Exemple:continuitdelexempleprcdent
7131

Variationdestockdeproduitsencours

3131

Constructionsencours

3151

Produitsfinis

7132

Variationdestocksdeproduitsfinis

19.528
19.528
19.528
19.528

Danslecasdeconstructionspartranche,lecomptecrditercomprendunnumro9
en4meposition,commeparexemple:3139.
b. Dstockage de produits finis
Ledstockagedeproduitfinisintervientaumomentdelalivraison.
Exemple: continuit de lexemple prcdent avec une cession dun appartement
dontlecotderevientestdeKMAD325.
7132

Variationdestockdeproduitsfinis

3159

Produitsfinis

MmoiredExpertisecomptable

325
325

149

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 4 : PROVISIONS POUR DEPRECIATION

A. Objectifs de contrle

Lecontrleportantsurlesprovisionsapourobjectif:
-

Sassurerquelavalorisationcomptabledesstocksestaumoinsgaleauprixde
ralisation;

Sassurer que les stocks et projets grs ne vont pas gnrer des pertes
prvisionnelles;

Sassurerquelesstocksnegnrentpasdepassiflatentcomptabiliser.
B. Contrle effectuer

1. Contrle du prix de ralisation


Compte tenu du temps dcoulement des stocks de produits immobiliers et de
linstabilitdesprixdevente,lauditeurdoitprocderaurapprochementdescotsde
revientauxprixdeventesralises.
Ce rapprochement se base sur le prix de vente actuel mais aussi des prix de vente
appliquspostrieurementladatedarrtdescomptes.
ConformmentauxdispositionsduCGNC,leprixdeventeestcorrigparlesfraisde
commercialisationengagsouengager.
Cecontrleesteffectuparprogrammeetpeuttreeffectuparsondage.Ilportesur
unrapprochementducotderevientauxprixdeventesappliques.

2. Pertes terminaison
Si le premier contrle est plus vident et facile mettre en uvre, le contrle des
pertesterminaisonestplusdlicat.Etceparcequelauditeurnepeutpasestimerde
manireefficaceleschargesengager.Ainsi,pourcecontrle,ilestplusimportantde
sattardersurlesprocduresmisesenplaceparlentitpourcernercespertes.
MmoiredExpertisecomptable

150

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Nanmoins, lauditeur doit procder au rapprochement du cot prvisionnel calcul


parrapportlhistoriquedevalorisationdustocketparrapportauxstandards.
Les pertes terminaison sont dtailles en provision pour dprciation et provision
pour risques. De ce fait, lanalyse de cette rpartition est aussi apprhende par
lauditeur. Cest ainsi quil est recommand dexiger un rapport dexpert la fin de
chaqueannedeprfrence.

3. Taxe sur terrains urbains non btis


La taxe sur terrains urbains non btis tant base sur les terrains non encore
totalement construits, lauditeur doit sassurer que cette taxe est correctement
honore.
Lauditeur demande la liste des terrains non encore construits afin de sassurer que
cettetaxe,sielleestdue,atprovisionne.Cettetaxeestbienvidemmentduesur
touslesterrainsnayantpasencorefaitlobjetdautorisationdeconstruireainsique
lesterrainsayantfaitlobjetdautorisationdeconstruire.Lauditeurdoitvrifieraussi
lerespectdudlaideralisation.
Cette taxe ne doit pas tre incluse dans le cot de revient des programmes dans la
mesure o son engagement nest pas li la ralisation du programmes et quelle a
tinstauredansunobjectifdelimiterleffetdespculation.

4. Autres taxes exigibles


Unerevuedesprogrammesencoursdoittreeffectueafindevrifiersiledlaide
ralisation est conforme au dlai dexonration obtenu pour les droits
denregistrement.
Cesdroitssupplmentairesdoiventtreprovisionnspartirdumomentolasocit
risquedhonorercesdroitsaccompagnsdepnalitsderetardnonincorporesaux
stocks
Cesprovisionsnedoiventpastrenormalementconstatesenstocksmaisplutten
charges,puisquellessapparententpluttdescotsanormauxdegestion.

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151

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

CHAPITRE 5 : SYNTHESE DE LA
MISSION
SECTION 1 : PRESENTATION

Lasynthsedestravauxestunepicematressedelamissionetdudossierannuelde
contrle de lauditeur. En effet, les travaux sont gnralement excuts par une
quipe dauditeurs, et le signataire du rapport daudit fait souvent appel dautres
comptencesetdautresexperts.Ilenrsultequepourtablirunrapportdauditdes
comptes, lauditeur se base sur la synthse des travaux excuts conformment au
programmedetravailarrtparsessoins.
Lasynthseestundocumentquireprendlensembledesanomalies,significativesou
non,releveslorsdelexcutiondesdiffrentesprocdures.Ilconsignegalementla
suite donne sur les points remonts par lquipe daudit. Il doit faire apparatre les
ajustementsrelevspourassurerlesuividuseuildesignification.
Lasynthsepermetdecernerlasectionetdesassurerquetouteslesassertionsont
tralisesetquelesprincipalesconclusionsonttremontes.
La synthse permet au signataire de se forger une opinion sur la rgularit et la
sincritdescomptesannuels.Elledoitreprendreleslmentssuivants:

Conclusionsrelativeslarevueanalytiqueafindepermettredecomprendreles
principalesvolutionsetexpliquerlesvariations;

Synthseducontrleinternesavoir.

Lesanomaliesreleves;

Lanaturedutravaileffectupermettantderemonterlesanomalies;

Lerisqueassoci;

Lincidencesurlestravauxdecontrledescomptes;

Lincidenceventuellesurlopinion.

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152

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Lasynthsedeloprationdinventairephysiqueoummodinventaire:

Revuedelaprocduredinventaire;

Prparationdelinventaire;

Droulementdelinventaire;

Respectdelaprocduredinventaire;

Sondageseffectus;

Opinionparrapportlafiabilitdelopration.

Lasynthsedestravauxdecontrledescomptesquireprend:

Lestravauxeffectus;

Lesconclusionsreleves;

Lednouementdeszonesderisqueidentifieslorsducontrleinterne;

Lasynthsedesajustements;

Lespointsdauditsignificatifs;

Lespointsensuspens.

La synthse des travaux de contrle des comptes doit reprendre notre avis un
rsumdesprincipalesmthodesdvaluationdesstocks.

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153

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

SECTION 2 : MODELE DE NOTE DE SYNTHESE

A. Synthse contrle interne

Synthsecontrleinterne

Rf

Contrle
effectu

Anomaliereleve

Risqueidentifi

Lesstocksdetravauxencourssont
Contrlederalitdes
sousestims,demmequeles
marchsdetravaux Lesretenuesdegarantiesetles
comptabiliss
comptesproratanesontpasconstats comptesdepassif(fournisseurs)

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154

Niveaudu
risque

Incidencesurles
travauxdecontrle
descomptes

Incidencesur
l'opinion

Moyen

Vrifiersil'anomaliea
trsolueetdansle
cascontraireestimer
l'incidenceglobalesur
lescomptes

Rserveen
cas
d'incidence
suprieurau
seuil

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Partie2

B. Mmo dinventaire

1. Analyse de la procdure crite dinventaire


Lasocitatabliuneprocduredinventairequidfinit:
-

Lesprogrammesinventorier;

Lacompositionetlaffectationdechaquequipedinventaire;

Lessupportsdenregistrementdesquantitsinventories;

Lestraitementseffectuerpourlexploitationdelinventaire;

Leplanningdeloprationdinventaire.

Les stocks de produits en cours ne vont pas faire lobjet dun inventaire mais des
confirmationsdelapartdesbureauxdtudeetdecontrlevonttrefournies.

2. La prparation dinventaire
-

Lesbadgesdesquipesdinventaireonttfournispourfaciliterlaccs
auxzonesdestockage;

Les cls des constructions ont t mises disposition aux quipes


dinventaire.Pourlesterrains,desplanssimplifisonttdiffusspour
faciliterlecomptage;

Les ventes de produits finis ont t entirement intgres au systme


dinformation;

Leplanningdinventaireatdiffus;

Tous les intervenants sont informs du dmarrage de linventaire


physique.

3. Le droulement de linventaire et sondages effectus


-

Laprocduredinventaireatrespecte;

Les btiments suivants sont dtriors et ncessitent des travaux de


rparation: B25, C45, I6. Les quipes dinventaire ont identifis ces
biensauprocsverbalpourpriseencomptedelapartdeladirection
technique;

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155

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Partie2

Laccs au projet RIAD 4 a t bloqu par les habitants. Ce projet


comprendunlogementnonencorevenduvaluau31dcembreun
montantdeKMAD125;

Laccs3locauxdecommerceet6appartements,nestpaspossible,
cause de la perte des cls douverture. Une commission compose du
responsabledinventaireetdunmembredeladirectiontechniqueont
prvudansles3jours,derefairelesserrurespourraliserlecomptage
decesbiens.CesbienssontestimsenstocksKMAD650.Nousavons
prvudaccompagnercettecommissionpourapprciercesbiens.

Lassistance linventaire physique a port sur 5 programmes


reprsentant24%dutotaldustockdeproduitsfinis.

4. Lexploitation de linventaire
-

A la fin de lopration dinventaire, un procs verbal a t rdig et


signparlesmembresdechaquequipe.

Ces procs verbaux sont contrls par le dpartement audit qui a


procdaurapprochementdelinventaireaustockpermanent.

Les carts ont t communiqus et expliqus par les diffrentes


quipes.

5. Conclusions
Lassistance lopration dinventaire physique na pas rvl danomalies
significatives.

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156

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Partie2

C. Synthse contrle des comptes

1. Travaux effectus
-

Exploitationdestravauxdecontrleinterne;

Compilationdelinventairephysique;

Contrledelasparationdesexercices;

Bouclageglobaldesstocks;

Bouclagedtailldesstocks;

Contrledesdstockagesdelexercice;

Rapprochement des sorties (ventes) en superficie par rapport au


comptededstockagedestocks;

Contrle de laffectation des charges financires et des charges


administratives.

2. Conclusions releves
-

Lescartsdinventaireonttexpliqusetjustifis;

Le contrledu respectdu principede sparation des exercices na pas


rvldanomalies;

Lebouclageglobaldesstocksnapasrvldanomalies;

Le bouclage dtaill des stocks a permis de constater un cart de


KMAD234, non encore expliqu (montant non significatif par rapport
auseuildesignificationdeKMAD1.000);

Le rapprochement des dstockages a permis de constater une


insuffisancedessortiesde434m2,valusKMAD687.Cetcartest
expliqu par des ouvrages non vendables (jardins, poste de police et
commune) dont la sortie a t constate alors quils nont pas t
vendus;

La socit ne dispose pas dune comptabilit analytique, les charges


administrativessontestimesautauxde5%desdcomptesengagsau
coursdelexercice.CettedrogationatportauniveaudelETIC,et
lapermanencedesmthodesestrespecte;

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157

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Les charges financires ont t correctement calcules et


comptabilises.

D. Dnouement des zones de risque


Lors du contrle interne, les travaux ont permis de relever le risque suivant: Les
stocks de travaux en cours sont sous estimes, de mme que les comptes de passif
(fournisseurs).
Lestravauxdecontrledescomptesontpermisdeconstaterquecetteanomalieat
rsolueparlasocit.
E. Synthse des ajustements
Nostravauxnontpasrvldajustements.
F. Les points daudit significatifs
Nostravauxnontpasrvldepointsignificatif.
G. Points en suspens
Nant.

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158

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

CONCLUSION
Laudit est une dmarche conduite et ralise par un professionnel. Elle doit obir
une mthodologie gnrale adapte en fonction des spcificits de chaque secteur
dactivitetdeszonesderisquesidentifies.
Cesderniressontidentifiesenpremierlieuparuneprisedeconnaissancegnrale
delentit.Cetteprisedeconnaissancedoittreadapteetorienteverslesobjectifs
de lauditeur savoir la certification des comptes annuels. Lauditeur recourt des
entretiensetdesquestionnairesdaidelanalysedesprocdures.
Lidentification prliminaire des zones de risque est ensuite confirme par la phase
dvaluationducontrleinterne.Aucoursdecettephaselauditeurtestelesystme
dinformation et le circuit de validation et denregistrement des documents
comptables de lentit. Il sassure que les procdures mises en place par lentit
permettentdatteindrelobjectifdimagefidle.
Pourlestock,laphasedobservationphysiquetientunegrandeimportance,carcest
le moyen le plus efficace pour sassurer que le stock comptable existe bien et
appartientlentreprisedunepartetdautrepart,cetteobservationphysiquepermet
dapprcierlafiabilitdusystmedetraitementdesinformationsliesauxstocks.
Acetitrelinterventiondelauditeurdoitrpondredesquestionsprcises:lestock
comptableappartientillentit?Desdprciationsdevraientellestreconstates?
Lestockinventoriseratilcorrectementreportauniveaudescomptesannuels?
Cesquestionssonttraitesdanslecadredelaphasedecontrledescomptes,dont
lobjet pour lauditeur est de certifier lexactitude des quantits et des valeurs
comptabilises. Il ralise cet effet, ces contrles et ces recoupements et sappuie
galementsursesconclusionssurlecontrleinterne.

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159

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Partie2

Indpendamment des contrles effectus, la revue analytique permet de valider


globalement les conclusions de lauditeur. Plusieurs ratios peuvent tre utiliss,
notamment le ratio de temps dcoulement, lvolution du cot moyen au mtre
carr
Le travail de lauditeur tant essentiellement un travail de synthse, la note de
synthsedelasectiontientunrlecentral.Elledoitreprendrelesconclusionstireset
lincidenceventuelledesanomaliesrelevessurlopiniongnraledelauditeur.

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160

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Conclusiongnrale

CONCLU SIO N G ENER ALE

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161

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Conclusiongnrale

Dune faon gnrale, le secteur de la promotion immobilire est un secteur


prometteur.Ilabienvoluaucoursdecesderniresannesetapuchapperau
marasme conomique dont les entreprises industrielles ont t victimes. Ceci en
raisondesarelativedconnexiondumarchinternationaletenraisongalementde
lamentalitducitoyenmarocaintrsliauxinvestissementsimmobiliers.
Lesentreprisesoprantdanslesecteurpeuventtrerpartiesen3catgories:
-

Les grandes entreprises structures: Al Omrane, ADDOHA, CGI Ces


entreprises ralisent une part importante des logements sociaux
puisquellesdisposentduneassisefinanciresolide;

Les entreprises de taille moyenne: Groupe Palmeraie dveloppement,


Jet SAKAN Ces entreprises nont pas une assise financire aussi
importante que la premire catgorie, et produisent essentiellement
deslogementsdestandingmoyenethautstanding;

Les promoteurs immobiliers qui ralisent des programmes de faible


importanceavecunendettementimportant.

Sous lgide de la Confdration Gnrale des Entreprises du Maroc (CGEM), les


promoteurs immobiliers se sont regroups au sein de la Fdration Nationale des
PromoteursImmobiliers(FNPI).
La FNPI ralise un travail de fonds pour la restructuration des entreprises de
promotion immobilire. Elle a tabli une charte dthique et de dontologie
professionnelleetainitidesngociationsauprsdelaDirectiondesImptspourune
meilleuretransparencedusecteur.
Dans ce cadre, les auditeurs et les commissaires aux comptes peuvent jouer un rle
central dans laccompagnement de ces promoteurs vers la transparence.
Lintervention des auditeurs sera de plus en plus importante et permettra
certainementdeparticiperlassainissementdesoprationsimmobilires.
Lobjet du prsent mmoire est de fournir lauditeur des stocks des entreprises de
promotionimmobiliretouslesoutilsindispensablespourunebonneconnaissancedu
secteur,pourluifaciliterlexcutiondesestravauxdemanireefficienteetleprvenir
decertainesdifficultsparticuliresausecteur.

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162

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Conclusiongnrale

Comme dit le proverbe: la comprhension de la question est la moiti de la


rponse.Ilestdoncimportantdedfinirlenvironnementgnraldelactivitdela
promotion immobilire, de dlimiter le dispositif comptable et danalyser les
particularitsfiscales.
Unefoiscetenvironnementapprhend,lauditeurauradfinirleszonesrisqueset
lesprincipalesdifficults.Auniveauduprsentmmoire,cetteanalysederisqueetsa
dfinitionattraitepourfaciliterleuridentificationparlauditeur.
Ces aspects ont t traits au niveau de la premire partie, alors que la deuxime
partieaprsentladmarchedauditsuivre.
Cette dmarche a t labore conformment aux normes publies par lOrdre des
Experts Comptables, qui rappelons le, sont conformes aux normes daudit
internationalISA.
Elleatdveloppesuivantlordrechronologiquedudroulementdelamissionafin
de permettre lauditeur une application de la dmarche dans les meilleures
conditions;savoir:

Prisedeconnaissancegnrale:lestravauxeffectueretleszonesdombre
lever;

Evaluation du contrle interne: travaux effectuer et dlimitation des


incidencesdeszonesrisques;

Inventairephysique:conditiondedroulementettravauxeffectuer;

Contrledescomptes:dnouementdeszonesrisques;

Synthse:Lopiniondelauditeurparrapportlasection.

Ilestvraiquedanslensemble,ladmarchedauditrestetoujourslammemaisilfaut
nanmoins ladapter aux circonstances daudit des entreprises de promotion
immobilireengnraletspcialementpourleurscomptesdestocks.
Le prsent mmoire a pour ambition de faire gagner du temps au commissaire aux
comptesetlauditeurengnral,enmettantsadispositionunedmarchedaudit
adapteauxspcificitsetauxparticularitsdusecteurimmobilier.

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163

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Conclusiongnrale

Leprsentmmoirenetraitepasdemanireexhaustivelensembledesdifficultsque
peutaffronterunauditeurmaisilluipermettracertainementdavancersurlessentiel
desquestionsquirisquentdeluitreposes.
Cependant,audeldeladmarchedauditdcritedanslecadreduprsentmmoire,
certainesquestionsrestentencoresansrponses,tellesque:

Quelest lerle de lauditeur, face des promoteurs opaques? Ne doitil pas


aller audel de son rapport et signaler ces agissements une autorit
judiciaire?

Comment faire face des promoteurs qui se refusent dappliquer le plan


comptabledusecteurimmobilier?Estcequelauditeurdisposeduntextelui
permettantdobligercepromoteurappliquerceplan?

EstcequilnefautpasredfinirlerleduCNC?

Nedoittonpasliminercetteparticularitduplanimmobilieretnousaligner
surlarglementationcomptableinternationale?

Ces questions ne sont pas traites dans le cadre du prsent mmoire mais
mriteraientdtreanalysspardautresfutursconfrres.

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Synthse

SYNTH ESE

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Synthse

LactivitdepromotionimmobilireestaucurdelactivitconomiqueduRoyaume
etaucentredesesproccupationspolitiques.Elleoccupedecefaitunrangimportant
auseindelapolitiqueconomiqueetsocialenationale.
La politique gouvernementale, depuis les annes 90, a class la problmatique du
logement comme tant prioritaire, et de ce fait mis en uvre un ensemble
dincitationsfiscalesetdaidesfinanciresparlebiaisduFondsdeSolidaritHabitatet
duFondsHassanIIpourleDveloppementEconomiqueetSocial.
Ces modifications ont permis dattirer des capitaux importants et de pousser les
entreprisespubliquesdepromotionimmobilirelarestructuration.
Ce dveloppement prsente une opportunit pour les experts comptables. Ces
derniersdoiventprendreenconsidrationlaralitconomiqueetsocialedelactivit
afin de rpondre aux besoins actuels de ces promoteurs et anticiper sur dautres
besoinsfuturs.
Lecodedecommercenapasclairementdfinitlactivitdepromotionimmobilire.
EnrevancheleCodeGnraldesImptsaclairementdfinitlapromotionimmobilire
enladistinguantdelactivitdelotissementetdumarchandsdebienimmobilier.
LeCodeGnraldesImptsaainsiretenuuneclassificationdesmtierslislactivit
immobilire,exposeauniveaudelarticle30:
-

Promoteurimmobilier:toutepersonnequiprocdeoufaitprocder
ldification dun ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en
totalitouenpartie;

Lotisseur : toute personne qui procde des travaux damnagement


oudeviabilisationdeterrainsbtirenvuedeleurventeentotalitou
parlot,quelquesoitleurmoded'acquisition;

Marchanddebiens:toutepersonnequiralisedesventesd'immeubles
btiset/ounonbtisacquistitreonreuxoupardonation.

Leprsentmmoireestsubdivisen2parties.
La premire partie traite des aspects spcifiques et de difficults des stocks des
entreprisesdepromotionimmobilire.Cettepartieatrpartieen3chapitres:
-

Particularitsdesentreprisesdepromotionimmobilires;

Dispositifcomptableappliqu;

Difficultspratiquesdapprciationdesstocks.

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166

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Synthse

Lanalyse des particularits des entreprises de promotion immobilire passe par une
tude gnrale de lenvironnement de la profession et une prsentation des
particularitsdelactivitdepromotionimmobilire.
Lenvironnement juridique de la promotion immobilire est large, complexe et en
permanentemutation.Paradoxalement,lactivitdepromotionimmobilirenestpas
rglemente en tant que profession. Cependant elle reste malgr tout une des
activitsencadresparundispositifjuridiquequelonpeutqualifierdecomplet.
Lenvironnement juridique relatif la promotion immobilire sarticule autour de 2
axes:laLgislationFonciredunepartetleCodedelUrbanismedautrepart.
La Lgislation Foncire marocaine peut tre qualifie de double, du fait quelle est
marque par la coexistence dun Droit Traditionnel rgi par les principes du Droit
Musulman et des coutumes locales et un Droit dImmatriculation Foncire ou Droit
ModerneintroduitauMarocdepuisledbutdusicledernier(1913)parledahirdu9
Ramadan1331(12aot1913).
Lergimetraditionnelbienquedeplusenpluslimitaumonderural,estrgiparles
pratiquesancestralesfonciresinspiresdudroitmusulmanetdescoutumeslocales
dontlapierreangulairerestelesAdouls.
Lergimedelimmatriculationfoncireatinstituparledahirdu9Ramadan1331
(12 aot 1913) complt et modifi par divers autres textes. Ce dahir a pour but de
dfinir et garantir le droit de proprit, les limites des immeubles ainsi que les
servitudesquisyrapportent.
Ledahirrelatifaurgimefoncierfaitappelplusieursnotionsoufonctionsquenous
dfinironsciaprs:
-

Laconservationfoncire;

Lecadastre;

Lenotaire;

Lebornage;

Larquisition.

Silalgislationfoncireapourvocationdeprotgerlesdroitsdesdtenteursdetitres
etparricochetlespromoteursimmobiliers,lalgislationdelurbanismeapourobjet
deprotgerlescitoyensfutursclientsdecespromoteurs.

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167

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Le code de lurbanisme sapplique aux zones urbaines et dfinit les documents qui
rgissentlesrglesdelurbanisme.Ildfinit:
-

Lesschmasdirecteursdamnagementurbain;

Lesplansdezonage;

Lesplansdamnagementetarrtsdalignement.

Le poids conomique de lactivit de promotion immobilire est indniable, puisque


elle participe hauteur de 9,4% de la valeur ajoute gnr par lensemble des
secteursdactivits.
Lesecteurestdynamisparledveloppementdmographique,lesincitationsfiscales
etdesincitationslinvestissementvianotammentleplanAzur.
Les banques participent directement et indirectement ce dveloppement: direct
travers les facilits dinvestissements accordes, et indirects par le biais de la
participationlaccessionaulogementparlescitoyens.Eneffet,lescrditsaffects
lachatdebiensimmobilierssontpasssdeKMAD81.928en2006KMAD152.912en
2008.
Auniveausocial,selonlesstatistiquesduMinistredelHabitat,en2008,lacration
nettedemploisdanslesecteurduBtimentsTravauxPublicsatde65.000postes
auniveaunationaldont39.000postesenmilieuurbain.LesecteurdesBTPaemploy
en 2008 prs de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une
progression de 7,4%; soit 8,02% de la population active occupe ge de 15 ans et
plus.
Ltudedesparticularitsdelactivitdepromotionimmobilireestorienteverstrois
axes:
-

Particularitsorganisationnelles;

Particularitscomptables;

Particularitsfiscales.

Les entreprises de promotion immobilire au Maroc peuvent tre rparties en trois


grandescatgories:
-

Grandesentreprisesstructures;
PMEdetaillehumaine;
Etpromoteursindividuels.

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Synthse

Silesderniersnesontpasgnralementpasoupeustructursetrestentdominspar
lomniprsence du dirigeant, les autres catgories sont plus ou moins organises
suivantlesstructuresetlimportancedechaqueentit.Ainsi,nousallonsnouslimiter
ltude des particularits organisationnelles des grands groupes immobiliers et des
PMEdetaillehumaine,quisontlesplusassujettislaudit.
Conscientdesparticularitsdusecteurimmobilier,leCNCalaborunplancomptable
adapt,dontlesprincipauxapportssont:
-

Un plan des comptes adapts: notamment au niveau des comptes de stocks,


clients,avancesclientsetdescomptesdeTVA;

Des tats comptables supplmentaires au niveau de lETIC pour dtailler


davantagelesstocksetlesavancesclientsattributaires(tatsC6etC7);

Systme de comptabilisation bas sur le principe de linventaire permanent


comptable:leschargesdirectessontainsidirectementimputesauxcomptes
de stocks au fur et mesure de leur engagement alors que les charges
indirectessontimputesenfindexercice;

Principe dvaluation du stock plus tendu que le CGNC, tenant compte de la


naturedelactivit.

Comme expos auparavant, le dveloppement du secteur est pass par une fiscalit
avantageuse.Lespromoteursimmobiliersfontpartisdesplusgrandsbnficiairesde
ladpensefiscale,surtoutenmatiredeTVA.
Toutefois,cettedpenseestenbaissedufaitdelasuppressiondelexonrationtotale
de lIS accord aux promoteurs dans le cadre de larticle 19 de la Loi de Finances
99/2000.
Paradoxalement le Ministre de lHabitat soucieux de promouvoir loffre sociale en
matiredelogementadciddemettreenplaceunnouveauproduit:deslogements
sociauxdevaleurimmobilirenexcdantpas140.000MADpourunesuperficieallant
de5060m2.
En matire de droits denregistrement, lactivit est pnalise par ces droits qui
doiventtreacquittsloccasiondechaqueachat.

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Synthse

Comptetenudesparticularitssuivantes:
Uncycledeproductionassezlongavecunevaleurimportante;
Unbesoindecapitauxlevsgnrantdeschargesfinancires
importantes;
Laralisationdeventesentatfuturdachvement;
Ltalementdansletempsdesfraislislaproduction,lexistence
defraisquipeuventtreengagspostrieurementlafindes
travaux.
Le CNCa ainsi procd aprs examen du Comit Permanent la publication du Plan
ComptableduSecteurImmobilier.
Les modalits dvaluation des travaux immobiliers sont ainsi plus larges que les
prescriptionsduCGNC.Cestravauxincluentainsitouslesfraisethonorairesengags
envuedelacquisitionoularalisationdestravaux.
Lecotdacquisitionduterraincomprendainsi:

Prixdacquisitionduterrain(prixdacquisition,valeurdapportsuivantlacte
dapport)
Fraisdecourtage,honorairesdavocat,fraisdenotaire;
Fraisdedchiffrageduterrain;
Imptsfonciersprisencharge;
Cotdedmolitiondesstructures;
Fraisdexpertisepourlamliorationduterrain;
Fraisjuridiques;
Cotdelamliorationduterrain;
Indemnitdexpropriation;
Fraisfinanciersgnrsparlesempruntsdefinancementdesacquisitions
foncires;
Cotsinternesdegestionconstitusdesfraisdefonctionnementquipeuvent
treraisonnablementrattachsauterrain.

Pourlestockdeconstruction,ilfaudraajoutercecot,toutesleschargesengages
ainsiquelecotdestravaux.
Comptetenududlaideralisation,leschargesfinanciressontimputesauxstocks
en respectant certaines conditions et les cots internes de gestion raisonnablement
valuessontintgrsauxstocks.
Endfinissant,lesconditionsdedstockagedustockderservefoncire,destocken
coursetdeproduitsfinis,lestocknepeuttrealimentaprsladatedachvement.

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Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Lespromoteursimmobilierssontainsiinvitsconstateruneprovisionpourcharges
postachvementaumomentdudstockage.
Alafindechaqueexercice,unevaluationduprixderalisationdesprojetsencours
est effectue par des techniciens de mtiers et de prfrence par des experts afin
dapprciersiuneprovisionpourdprciationet/ourisquedevraittrecomptabilise.
Les normes internationales nont pas trait de manire prcise les stocks des
promoteurs immobiliers. De ce fait, les normes appliquer sont: IAS 2 et IAS 11
principalement.
Dune manire gnrale, la norme IAS 2, dfinit le cot de stocks comme tant
lensembledescotsdacquisition,detransformationpouramenerlestocklendroit
etdansltatoilsetrouve.
Ainsi,lecotdachatcomprend:
-

Leprixdachat;

Lesdroitsdedouane;

Lestaxesautresquelestaxesrcuprables.

La norme IAS 11, traite de la comptabilisation des produits et cots relatifs aux
contratsdeconstruction.Lesentreprisesdepromotionimmobiliresontcaractrises
paruncycledeproductionassezlong.Decefait,lesstocksdetravauxdevraienttre
traitsconformmentlanormeIAS11:contratsdeconstruction.
Cette norme dfinit le contrat de construction comme tant Un contrat
spcifiquement ngoci pour la construction dun actif ou dun ensemble dactifs qui
sonttroitementlisouindpendammententermedeconceptiondetechnologieetde
fonction,definalitsoudutilisation.
Deuxmthodesdecomptabilisationsontproposes:
-

Mthodederfrence:mthodedupourcentagedavancement;

Autremthodeaccepte:mthodelachvement.

Danstouslescas,silestprobablequelecontrataboutisseunepertelafindeson
excution,lemontantdelaperteprobabledoittreimmdiatementcomptabilisen
chargesindpendammentdelamthodeutilise,dudmarrageounonducontrat,du
degrdavancementducontrat,dumontantdesprofitsattendussurdautrescontrats.
Avantdedfinirleplandemissionetunprogrammedetravailadapt,lauditeurdoit
apprcieraupralablelesdifficultsdapprciationdescomptesdestocks.

MmoiredExpertisecomptable

171

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Cesdifficultsontttraitesdanslecadreduchapitre3,etonttsubdiviscomme
suiten3sections:
-

Difficults lies lexhaustivit et la ralit de comptabilisation des stocks:


ces difficults ont t dtailles par nature de stocks. Il sagit en effet de la
complexit dapprhension due la nature immobilire, du principe de
comptabilisation ambigu (plusieurs dates de ralisation), talement dans le
tempsdelaralisationduprojetimmobilier,problmatiquelielasparation
desexercices;

Difficults lies lvaluation des stocks: ces difficults ont t analyss par
rfrentielcomptable;

Difficults lies aux incidences fiscales: notamment les conditions


dexonrationquidoiventtrerespectequecesoitenmatiredIS,deTVAou
dedroitdenregistrement.

Une deuxime partie traite de la conception et de la ralisation des procdures


daudit.Cettepartieatrpartieen5chapitres:
-

Chapitre1:laprisedeconnaissancegnrale

Chapitre2:valuationdusystmedecontrleinterne

Chapitre3:oprationdinventairephysique

Chapitre4:contrledescomptes

Chapitre5:synthsedestravaux

Lobjectif de lauditeur externe est dexprimer une opinion sur les tats financiers.
Cette opinion porte sur la sincrit et la rgularit et limage fidle des comptes
prsentsauxtiers.
Lauditdescomptesfournituneassuranceraisonnablesurlasincritetlimagefidle
descomptesprsentsauxtiers.Cettenotiondassuranceraisonnableestintimement
lielanotiondanomaliesignificative.

MmoiredExpertisecomptable

172

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Enplusdecetterestrictionlgale,dautreslmentsetcomportementsdoiventtre
observsetrespectsparlauditeur:
-

Lintgrit;

Lobjectivit;

Lacomptence;

Lindpendance;

Lesecretprofessionnel;

Lerespectdesrglesprofessionnellesetdontologiques.

Pralablementlamiseenuvredelapproche,nousavonsprocdsuccessivement
ladfinitiondecertainstermesgnralementutilissparlesauditeurs.Ilsagitdes
termessuivants:
-

Planificationdelamission;

Risquesdaudit;

Etendudestravaux;

Caractresignificatif;

Ladmarchegnraledelauditsarticuleautourdestapessuivantes:
-

Prisedeconnaissance;

Evaluationducontrleinterne;

Inventairephysique;

Contrledescomptes;

Synthse.

Laprisedeconnaissancedusystmedinformationetdeprocduresconsisteenune
collectedinformationssurlesmodalitsdetraitement,desintervenantsetducircuit
devalidationdesdocuments.
Lauditeurexternesebasesurplusieurssourcesdinformations:

Saconnaissancedelentitetdusecteur;
Lemanueldesprocdures;
Lentretienaveclepersonneldauditinterneetlexamendeleursrapports;
Lentretienaveclesdirigeants;
Lentretienaveclepersonnelintervenantauniveauduprocessus;
Lavisitedeslocauxet/ouchantiersdetravaux.

MmoiredExpertisecomptable

173

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Les procdures relatives aux stocks doivent tre compltes par les procdures
dengagement et de suivi des travaux, car au niveau du rfrentiel comptable
marocain,cesachatssontdirectementconstatsenstocks.
Cette description doit tre aussi dtaille que possible afin de permettre son
apprciation.
Cette prise de connaissance permet dans un premier temps de procder une
apprciationprliminaire.
Lapprciation prliminaire consiste valuer les forces et les faiblesses de la
procdureauvuedeladescriptionfaite.
Lapprciationestbasesurlexpriencedelauditeur.Cependantdesquestionnaires
danalysepeuventtreutiliss.
Afindtreenmesuredadapterleniveaudesesdiligences,lauditeurdoitvaluerle
risquedanomaliessignificatives.Ladmarchedidentificationdesrisquesretenuepar
lauditeursarticuleautourde3tapes:
-

Dfinition des anomalies potentielles: il sagit derreurs ou domissions qui


peuventsubvenirenlabsencedecontrlepermettantdelesidentifieretdeles
corriger.Cesanomaliescorrespondentdesrisquesinhrents;

Dfinition des anomalies possibles: il sagit derreurs ou domissions qui


peuvent seproduire compte tenudes contrles misen place par lentit. Ces
anomaliescorrespondentaurisquedecontrle;

Evaluationdelimportancesignificativedesanomaliespossibles.

La dlimitation des zones de risques permet dorienter les travaux de contrle des
comptes.

MmoiredExpertisecomptable

174

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Conformment la norme ISA 400: valuation du risque et contrle interne; Le


systme de contrle interne est dfini comme tant lensemble des politiques et
procdures mises en uvre par la direction dune entit, en vue dassurer dans la
mesuredupossible,lagestionrigoureuseetefficacedesesactivits.Lesprocdures
impliquentlerespectdespolitiquesdegestion,lasauvegardedesactifs,laprvention
et la dtection des fraudes et des erreurs, lexactitude et lexhaustivit des
enregistrementscomptablesainsiqueltablissemententempsvouludinformations
financires, comptables et fiscales. Le systme de contrle interne sentend audel
desdomainesdirectementlisausystmecomptable,ilcomprend:
-

Lenvironnementgnraldecontrleinterne;

Lesprocduresdecontrle.

Lesprincipauxcontrlesralisersont:
-

Contrledelasparationdesfonctions;
Lafiabilitdusystmedecontrleinternedpenddespersonnesintervenant
auniveauducircuitdetraitement.
Lecumuldesfonctionsincompatiblesmetenprillafiabilitetlefficacitdes
procdures de contrle et peut ainsi gnrer des erreurs, des fraudes ou
encoredesirrgularitsquipeuventgnrerdesanomaliessignificatives.

Vrificationdelexistencedecontrledexhaustivit;
Ce contrle vise vrifier que le systme de traitement comprend des
oprations de contrle dexhaustivit denregistrement des travaux et des
oprationsayanttraitauxstocks.

Vrificationdelexistencedecontrledelaralit;
Le contrle de ralit porte sur toutes les oprations et vise rpondre la
question suivante: est ce que les oprations comptabilises correspondent
desprestationsrelles?

Vrificationdesmthodesdvaluation;
Lauditeursassurequecesprocduressontfiablesetrespectentlesmthodes
dvaluation. Il vrifie aussi par sondage que dans lapplication, cellesci sont
bienrespectes.

MmoiredExpertisecomptable

175

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Contrledurespectdelasparationdesexercices
Lepromoteurimmobilierdoitmettreenuvredesprocduresdesparation
des exercices. Le rle de lauditeur est de sassurer que ces procdures sont
fiablesetquellessontrespectes.

Nousavonsainsiproposdescanevasdecontrlepourfaciliterlacomprhensiondes
travauxdemands.
Laphasedvaluationducontrleinternepermetdeprparerlecontrledescomptes.
Pour lauditeur, cette phase lui permet de complter sa prise de connaissance. Elle
permetaussidevrifierlampleurdeszonesderisquesprcdemmentidentifies.
Cette phase lui permet aussi didentifier les points de contrles ainsi que les points
faiblespouvantavoiruneincidencesurlaproductiondelinformationcomptable.
Lesstockssontcaractrissparlerecourslobservationouinventairephysique.
Loprationdinventaireestcaractriseparleslmentssuivants:
-

Cestunmaillonimportantdessystmesdecontrleinterne;

Cest un lment indispensable pour les travaux finaux, puisquil permet de


quantifieretvaloriserlestockfinal;

Cest une opration qui conditionne au vu de ladministration fiscale la


rgularitdescomptes.

Lauditeur doit au pralable procder une analyse du risque dopration afin de


slectionnerlesprogrammesinventorier.Cettetapepralableestimportante,caril
nefautpasoublierqueseulslesprogrammesslectionnsferontlobjetdassistance
linventaireparlauditeur.
Il est ainsi ncessaire doprer un choix judicieux puisquun promoteur ralise
plusieurs dizaines ou mmes centaines doprations disperses sur plusieurs zones
gographiques.Pourcefaire,nousproposonsdeprendreenconsidrationlesfacteurs
suivants:
-

Naturedesprogrammes;

Situationgographique;

Rythmedachvement;

Rythmedesventes;

Importancesignificativedesprogrammes.

MmoiredExpertisecomptable

176

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Lobjectifdelassistancedelauditeurloprationdinventairephysiqueestderunir
leslmentsprobantssuffisantsetapproprissurlajouissancedesproduitsconstats
enstockainsiquesurleurtat.
Cette assistance permet lauditeur de sassurer que les procdures dfinies par la
directionquecesoitaumomentdelaralisation,delenregistrement,decontrleet
delavalidationdecetinventairesontfiablesetquellessontrespectes.
Par ailleurs, lactivit immobilire tant complexe, et lopration dinventaire
ncessitant un temps de ralisation plus important, lintervention de lauditeur est
limiteparleslmentssuivants:
-

Loprationdinventaireatraitdesdonnesponctuelles;

Lauditeurnepeutintervenirsurtouslessitesdestocks;

Lauditeur tant une personne externe, il est possible quil nait pas une
connaissanceadquatedesbiensinventorier;

Lepassageentrelinventairephysiqueetltatdustockfinalnestpasfacile
apprhender;

Les fiches de comptage ntant pas informatises, leurs exploitation et leurs


rapprochementestuneoprationfastidieuseetaursultatimprcis.

Le contrle des comptes constitue ltape ultime de validation des zones de risques.
Nous avons propos de lorganiser suivant la nature des travaux gnralement
excutscommesuit:
-

Contrlequantitatif;

Contrledelvaluation;

Contrledelaprovision;

Revueanalytique.

Pourlecontrlequantitatif,nousavonsproposlestravauxsuivants:
-

Exploitationdelinventairephysique;

Compilationdustockfinal;

Contrledustockderservefoncire;

Contrledustockdencours;

Contrledustockdeproduitsfinis(sorties).

MmoiredExpertisecomptable

177

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Synthse

Lecontrledelvaluationdesstockssorienteraautourdescontrlessuivants:
-

Exploitationdestravauxdecontrleinterne;

Contrledelvaluationdustockdetravaux;

Contrledelasparationdesexercices;

Contrledelaffectationdesfraisfinanciersetdeschargesadministratives;

Contrle des imputations des dpenses communes et du systme de


comptabilisation.

Compte tenu du temps dcoulement des stocks de produits immobiliers et de


linstabilitdesprixdevente,lauditeurdoitprocderaurapprochementdescotsde
revientauxprixdeventesralises.
Nousavonsainsiproposdeffectuerlestravauxsuivants:
-

Contrleduprixderalisation;

Contrledespertesterminaison;

Contrledespassifsfiscauxpouvantgnrerunedpensefiscale.

Lasynthsedestravauxestunepicematressedelamissionetdudossierannuelde
contrle de lauditeur. En effet, les travaux sont gnralement excuts par une
quipe dauditeurs, et le signataire du rapport daudit fait souvent appel dautres
comptencesetdautresexperts.Ilenrsultequepourtablirunrapportdauditdes
comptes, lauditeur se base sur la synthse des travaux excuts conformment au
programmedetravailarrtparsessoins.

MmoiredExpertisecomptable

178

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

TABLES DES MATIERES

MmoiredExpertisecomptable

179

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

REMERCIEMENTS4
AVANTPROPOS5
INTRODUCTION6
PARTIE1:ASPECTSSPECIFIQUESETDIFFICULTESDAPPRECIATIONDES
COMPTESDESTOCKSDESENTREPRISESDEPROMOTIONIMMOBILIERE12
Introduction13
Chapitre1:Analysedesparticularitsdesentreprisesdepromotionimmobilire16
Section1:Etudegnraledelenvironnementdelaprofession16
A.

Environnementjuridique16
1.

Lgislationfoncire17
a.

Laconservationfoncire18

b.

Lecadastre18

c.

Lenotaire18

d.

Lebornage19

e.

Larquisition19

2.

B.

C.

LgislationdelUrbanisme19
a.

Schmadirecteurdamnagementurbain20

b.

Plandezonage20

c.

Leplandamnagement20

d.

Lesarrtsdalignementetarrtsdalignementemportantcessibilit20

Environnementconomique21
1.

Dveloppementdmographique21

2.

Evolutiondufinancementbancaire22

3.

Unevolutiondelconomieplusimportante24

4.

Perspectivesprometteusesdusecteur25
Environnementsocial27

Section2:Particularitsdelactivitdepromotionimmobilire27
A.

Particularitsorganisationnelles28

MmoiredExpertisecomptable

180

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

1.

Lorganisationdesgrandsgroupesimmobiliers28

2.

Organisationdesstructuresdetaillehumaine29

B.

Particularitscomptables30
1.

Plandecomptesadapt30

2.

Etatscomptablesspcifiques31

3.

Systmedecomptabilisationdiffrent31

4.

Principesdvaluationplustendue31

C.

Particularitsfiscales32
1.

Imptsurlessocitsetsurlerevenuprofessionnel32
a.

Logementsocial33

b.

Programmesocialfaiblevaleurimmobiliretotale34

2.

Taxesurlavaleurajoute34
a.

TauxdeTVA34

b.

ProratadeTVA35

c.

LogementsfaibleVIT36

d.

Logementssociaux36

3.

Droitsdenregistrement37
a.

Taxationdesoprationsimmobiliresnormales37

b.

Oprationsexonres38

D.

Conservationfoncire39

E.

Fiscalitlocale39
1.

Taxeprofessionnelleettaxedeservicescommunaux40

2.

Taxesurlesterrainsurbainsnonbtis41
a.

Champdapplication41

b.

Exonrationspermanentes41

c.

Exonrationstemporaires42

d.

Tauxetmodalitsdecalculdelataxe42

e.

Obligationsdesredevables43

3.

Taxesurlesoprationsdeconstruction43
a.

Champsdapplication43

b.

Exonrations43

c.

Tauxetmodalitsdecalculdelataxe44

d.

Obligationdesredevables44

4.

Taxesurlesoprationsdelotissement44
a.

Champsdapplication44

MmoiredExpertisecomptable

181

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

b.

Exonrations44

c.

Tauxetmodalitsdecalculdelataxe45

d.

Obligationsdesredevables45

5.

Taxesurlextractiondesproduitsdecarrires45
a.

Champsdapplication45

b.

Tauxetmodalitsdecalculdelataxe46

c.

Obligationsdesredevables46

Chapitre2:Dispositifcomptableappliquauxcomptesdestocksdesentreprisesdepromotion
immobilire47
Section1:Normescomptablesmarocaines47
A.

Contextedadoption47

B.

Evaluationdustocklentre49
1.

Terrain49

2.

Stockdelotissementetdeconstruction50

3.

Traitementdecertainescatgoriesspcifiquesdescomposantesducot51
a.

Fraiscommerciaux51

b.

Fraisdinstallationdechantier51

c.

Fraisfinanciers52

C.

Chargesengagesaprslachvementdesconstructionsetdeslotissements52

D.

Provisions53

Section2:Normescomptablesinternationales53
A.

EvolutiondesnormesIFRS54

B.

Stocksdeproduitsdestinslarevente55

C.

Promotionimmobilire,entrepriseimmobilire56
1.

Evaluationlentre57

2.

Cotdeproduction59

3.

Evaluationladatedeclture60

4.

Provisionspourdprciation61

D.

Contratslongterme61
1.

Dfinitions61

2.

Comptabilisation63
a.

Mthodedupourcentagedavancement63

b.

Mthodelachvement65

MmoiredExpertisecomptable

182

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

3.

Tabledesmatires

Pertesterminaison65

Chapitre3:Difficultsdapprciationdescomptesdestocksparlauditeurexterne66
Section1:Difficultslieslexhaustivitetlaralitdecomptabilisationdesstocks66
A.

Difficultsdapprciationdelarservefoncire66
1.

Larservefoncireunbienimmobilier66

2.

Larservefoncire:unprincipedecomptabilisationambigu68

3.

Unegestiondelarservefonciretaledansletemps69

4.

Risquederalitdespropritsfoncires69

B.

Difficultsdapprciationliesaustockdencours70
1.

Systmedefonctionnement70

2.

Problmatiquedesparationdesexercices71

3.

Problmatiquedexcutiondestravauximmobiliers72

C.

Difficultsdapprciationliesauxstocksdeproduitsfinis73

Section2:Difficultslieslvaluationdesstocks75
A.

Difficultsdvaluationdesvaleursbrutes75
1.

Evaluationselonlesnormesmarocaines75
a.

Obligationdadoptionduplancomptableimmobilier75

b.

Ncessitdesuiviextracomptabledescomptesdestocks76

c.

Affectationdesfraisdadministration77

d.

Problmatiquedeshonoraires78

2.

B.

Difficultsdvaluationennormesinternationales78
a.

Ambigutdesnormespourlesecteur78

b.

Modalitdetraitementdecertainsfraisetchargesspcifiques80

c.

Discordancedetraitemententrelesnormesmarocainesetnormesinternationales81

Difficultsliesauxprovisions82
1.

Normesmarocaines82

2.

Normesinternationales82

Section3:Difficultsliesauxincidencesfiscales83
A.

Enmatiredimptsurlessocits83
1.

1recondition:lacomptabilisation83

2.

2mecondition:superficie84

3.

3mecondition:prixdevente84

MmoiredExpertisecomptable

183

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

B.

Tabledesmatires

Taxesurlavaleurajoute84
1.

Conditiondedductibilit85

2.

ProratadeTVA85

3.

Incidencedelaquotepartterrain86

4.

Demandederemboursement86

C.

Droitdenregistrement87
1.

Dlaideralisationdeslogementssociaux87

2.

Impositionautauxrduit87

D.

Fiscalitlocale88

Section4:Difficultsliesauxmodalitsdelinventairephysique89
A.

Prsentationgnraledeloprationdinventairephysique89

B.

Difficultsliesaustockderservefoncire91

C.

Difficultsliesaustockdeproduitsencours92

D.

Stocksdeproduitsfinis92

Conclusion94

PARTIE2:CONCEPTIONETREALISATIONDESPROCEDURESDAUDIT96
Introduction97
Chapitre1:Prisedeconnaissancegnraleducyclestocks102
Section1:Prisedeconnaissancedusystmedinformationetdeprocdures102
A.

Limportancedusystmedinformation103

B.

Prisedeconnaissancedesprocdures104

Section2:Apprciationprliminairedusystmedinformationetdesprocdures106
A.

Grilledesparationdesfonctions107

B.

Questionnairedanalysedesprocdures107

Section3:Identificationdeszonesderisques108
A.

Dfinitions108

B.

Exemplesderisques109
1.

Risquesinhrents109
a.

Justificationdesdpenses109

MmoiredExpertisecomptable

184

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

b.

Risqueliladprciationdesstocks110

c.

Csuredesexercices110

d.

Chargespostachvement110

2.

Risquesdanomaliespossibles111
a.

Modalitsdincorporationdescharges111

b.

Erreursderattachementdestravaux111

Chapitre2:Evaluationducontrleinterne112
Section1:Miseenuvredespointsdecontrleetdfinitionduprogrammedetravail112
A.

Sparationdesfonctions113

B.

Contrledelexhaustivit113
1.

Rservefoncire114

2.

StockdeTravaux114

3.

SortiesdeProduitsfinis115

4.

Dstockagedesproduitsencours116

C.

Contrledelaralit116

D.

Evaluation117

E.

Correcteimputation119

F.

Sparationdesexercices121

G.

Autreszonesderisquesidentifis122

Section2:Misesenuvredecanevasdecontrle123
A.

Contrledelexhaustivitdelarservefoncire123

B.

Contrledelexhaustivitdestravauximmobiliers124

C.

Contrledelexhaustivitdessortiesdeproduitsfinis125

D.

Contrledstockagedesstocksd'encoursetderservefoncire126

E.

Contrledelaralitdesacquisitionsdeterrains127

F.

Contrledelaralitdestravauxcomptabiliss128

Section3:Prparationducontrledescomptes129
Chapitre3:Linventairephysique131
Section1:SlectiondesprogrammesInventorier132
A.

Naturedesprogrammes133

B.

Situationgographique134

MmoiredExpertisecomptable

185

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

C.

Rythmedachvement134

D.

Rythmedesventes134

E.

Limportancesignificativedesprogrammes134

Section2:Objectifsetmodalitsdinterventiondelauditeur135
Section3:Limitesdelinterventiondelauditeur136
Chapitre4:Contrledescomptes138
Section1:Revueanalytique138
A.

Objectifsdecontrle138

B.

Etenduedestravauxeffectuer138
1.

Evolutiondespostes138

2.

Tempsdcoulement139

3.

Autresratios139

4.

Evolutiondescots139

Section2:Contrlequantitatifdesstocks140
A.

Objectifsdecontrle140

B.

Travauxeffectuer140
1.

Exploitationdelinventairephysique140

2.

Compilationdustockfinal141

3.

Contrledustockderservefoncire141

4.

Contrledustockdencours142

5.

Contrledustockdeproduitsfinis142

Section3:Contrledelvaluationdustock143
A.

Objectifsdecontrle143

B.

Travauxeffectuer143
1.

Exploitationdestravauxdecontrleinterne143

2.

Contrledelvaluationdustockdetravaux144

3.

Sparationdesexercices144

4.

Affectationdesfraisfinanciersetdeschargesadministratives145

5.

Imputationdesdpensescommunes145

6.

Comptabilisationdescharges146

7.

Bouclagefinaldustock148

MmoiredExpertisecomptable

186

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

a.

Dstockagedeproduitsencours149

b.

Dstockagedeproduitsfinis149

Section4:Provisionspourdprciation150
A.

Objectifsdecontrle150

B.

Contrleeffectuer150
1.

Contrleduprixderalisation150

2.

Pertesterminaison150

3.

Taxesurterrainsurbainsnonbtis151

4.

Autrestaxesexigibles151

Chapitre5:synthsedelamission152
Section1:prsentation152
Section2:Modledenotedesynthse154
A.

Synthsecontrleinterne154

B.

Mmodinventaire155
1.

Analysedelaprocdurecritedinventaire155

2.

Laprparationdinventaire155

3.

Ledroulementdelinventaireetsondageseffectus155

4.

Lexploitationdelinventaire156

5.

Conclusions156

C.

Synthsecontrledescomptes157
1.

Travauxeffectus157

2.

Conclusionsreleves157

D.

Dnouementdeszonesderisque158

E.

Synthsedesajustements158

F.

Lespointsdauditsignificatifs158

G.

Pointsensuspens158

Conclusion159

CONCLUSIONGENERALE161
SYNTHESE165

MmoiredExpertisecomptable

187

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

Tabledesmatires

TABLESDESMATIERES179
ANNEXES189
Annexe1:ETATC6DETAILDESSTOCKSPARPROGRAMME190
Annexe2:ETATC7DETAILDESAVANCESCLIENTS191
Annexe3:Questionnairedanalysedesprocdures192
Annexe4:programmedetravailducontrleinterne204
Annexe5:programmedetravailcontrledescomptes206
Annexe6:plandescomptesdestocksconformmentauPCSI209

BIBLIOGRAPHIE211
Textesdelois212
Documentationprofessionnelle212
Manuels,guidesetouvrages212
Mmoires213

MmoiredExpertisecomptable

188

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEX ES

MmoiredExpertisecomptable

189

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEXE 1 : ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME


Stockbiland'ouverture

1.Rservesfoncires

Montants
bruts

Stockfinal

Montants
nets

Provisions

Montants
bruts

Montants
nets

Provisions

TerrainA

TerrainB

Etc

Total

2.Stocksencours

2.1Lotiss.Encours

LotissementA

LotissementB

Etc.

2.2Const.Prom.encours

ProgrammeA

ProgrammeB

Etc.

2.3Com.&bur.encours

ProgrammeA

ProgrammeB

Etc.

2.4Const.Eco&socencours

ProgrammeA

ProgrammeB

Etc.

2.5Autresproduitsencours

Total

3.Stocksproduitsfinis

3.1Lotiss.Achevs

LotissementA

LotissementB

Etc.

3.2Const.Prom.acheves

ProgrammeA

ProgrammeB

Etc.

3.3Autresproduitsachevs

Total

MmoiredExpertisecomptable

190

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEXE 2 : ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS


Variationsexercice

Projet

Montant
bilan
d'ouverture

Montants
encaissements

Remboursements
clients

Imputationssurventes

Montantenfin
d'exercice

1Rservesfoncires
Lotissements

Constructions

Total

Lotissements

Constructions

Total

Lotissements

Constructions

Total

TotalGnral

2Stockencours

3Stockachev

MmoiredExpertisecomptable

191

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

ANNEXE 3 : QUESTIONNAIRE DANALYSE DES PROCEDURES

OBJECTIFSDECONTROLE

A.
B.
C.
D.

S'assurerquelessparationsdefonctionssontsuffisantes.
S'assurerquetouslesmouvementsdestockssontsaisisetenregistrs(exhaustivit).
S'assurerquelesstocksenregistrsexistentetappartiennentl'entreprise(ralit)
S'assurerquelesstockssontcorrectementvalus.

Etablissementetmisejour:

Supervision:

Etabliparle..

parle.

Misjourparle..

parle.

Misjourparle..

parle.

MmoiredExpertisecomptable

192

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

A.Sassurerquelessparationsdefonctionssontsuffisantes.

Ref.

OBJECTIFDECONTROLE

GRILLEDESEPARATIONDEFONCTIONSSTOCKS

Personnelconcern

1. Dcisiondesprogrammeslancer

2. Propositiondesterrainsacqurir

3. Choixdesterrainsacqurir

4. Validationdesterrainsacquis

5. Enregistrementdesterrainsacquis

6. Lancementdesappelsdoffrerelatifsauxtravaux

7. Validationdesprestataireschargsdestravaux

8. Rceptiondestravaux

9. Validationdesfacturesdetravaux

10. Contrledestravauxeffectusparlessoustraitants

11. Paiementdessoustraitants

Fonctions

MmoiredExpertisecomptable

193

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Personnelconcern

12. Imputationcomptable

13. Contrledelimputationcomptable

14. Bonpayer

15. Centralisationdestravaux

16. Signaturedesmoyensdepaiement

17. Acceptationdeseffets

Fonctions

18. Dcisiondesdstockagesderservefoncire
19. Dcisiondedstockagedetravauxencours
20. Constatationdessortiesdeproduitsfinis
21. Rapprochementdesventesdeproduitsfinisau
dstockagedeproduitsfinis
22. Annulationdespicesjustificatives
23. Suividesavoirsetdesavoirsrecevoir

MmoiredExpertisecomptable

194

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

OBJECTIFDECONTROLE

B. Sassurer que tous les mouvements de stocks sont

saisisetenregistrs(exhaustivit):

Questions

COMMENTAIRES Programme

OUI

De

OU NO
N/A

Rfrence

vrification

Des
procdures
1. Les
acquisitions
de
terrains
sontelles
communiques aux services chargs du suivi des
stocks par des documents standards reprenant
lensembledesinformationssuivantes:
a Affectation (villa, appartements, locaux
commerciaux);
b Prix;
c Superficies;
d Fraisdapproche;
e Rfrenceduprogrammedeconstruction.
2. Cesdocumentssontilsutilisspourlesuividustock

derservefoncire?

3. Ces documents accompagns des pices


justificatives sontils communiqus au dpartement
comptablepourenregistrement?

MmoiredExpertisecomptable

195

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Questions

OUI
OU
N/A

Rfrence

COMMENTAIRES

Programme

NO

De

vrification
Des
procdures

4. La concordance des pices justificatives aux


documentsservantlalimentationdesstockssont:
a Contrlsparunepersonneexternes;
b Utilisspourcontrlerlexhaustivit.
5. Uncontrlepriodiqueestileffectupourvrifierla
concordance des donnes comptables aux donnes
destocks.
6. Uninventairephysiquedustockderservefoncire

estileffectuannuellementpourvrifier:
a. Labsencedoccupationdesbiens;
b. Labsencededtriorationconstater;
c. Labsence de changement de plan dorigine
pouvant avoir une incidence sur la rserve
foncire.
7. Les autorisations de construction sontelles
communiques sans dlais au dpartement charg
dusuividesstocks.
8. Un contrle estil mis en place pour vrifier que
toutes les autorisations de construire reues au
coursdelexerciceontttraites.
9. Les factures des prestataires chargs de lexcution
des diffrents corps dtat sontelles enregistres
sans dlai sur un registre ou systme dinformation
permettantunsuivichronologiquedecesfactures.
10. Ces factures sontelles numrotes ou identifies
pour permettre un contrle dexhaustivit
denregistrement de ces prestations aux stocks en
cours.

MmoiredExpertisecomptable

196

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Questions

OUI
OU
N/A

Rfrence

COMMENTAIRES

Programme

NO

De

vrification
Des
procdures

11. Un contrle priodique estil mis en uvre pour


vrifierlexhaustivitdesfacturesdesprestataires.

12. Les permis dhabiter obtenus sontils communiqus


sans dlai au dpartement charg du suivi des
stocks?

13. Le dtail des superficies aprs bornage estil


communiqu en mme temps que le permis
dhabiter?

14. La communication du permis dhabiter permetelle

didentifierlesprogrammesconcerns.

15. Les cessions de constructions fontelles lobjet de

documentsdelivraisonprnumrots?

16. Ces documents reprennentils les informations

suivantes:
a. Dsignationdubienobjetdelacession;
b. Superficievendue;
c. Projetsconcerns.
17. Ces documents sontils utiliss pour le mouvement

desstocks?
18. Un rapprochement priodique estil effectu pour
vrifierlaconcordancedessortiesdelapriodeavec
lesventesralises?

MmoiredExpertisecomptable

197

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

OBJECTIFDECONTROLE

C.Sassurerquelesstocksenregistrsexistentetappartiennent

lentreprise(ralit):

Questions

OUI

Rfrence

COMMENTAIRES Programme

OU NON

De
vrification

N/A

Des
procdures
1. Les dcisions de lancement dacquisition de terrains font
elles lobjet de dcision de la part du Conseil
dAdministration?

2. Lavalidationduchoixetlaralisationdelacquisitionsont
elles la comptence du Conseil dAdministration ou une
autrepersonnemandateparluiceteffet?

3. Les factures de travaux fontelles lobjet de validation par

lespersonnesouservicessuivants:
a. Bureaudtude;
b. Bureaudecontrle;
c. Dpartementtechnique;
d. Architecte.
4. Un contrle pralable lenregistrement et au paiement
estil effectu sur ces factures avant enregistrement pour
vrifierlexistencedevalidation?
5. Des inventaires physiques priodiques sontils raliss

priodiquement?

MmoiredExpertisecomptable

198

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Questions

OUI
OU

Rfrence

COMMENTAIRES Programme
De

NON

vrification

N/A

Des
procdures
6. Ces inventaires sontils exploits et les carts clairement

chiffrsetressortis?

7. Les carts dgags sontils valids par une personne

mandateparlesdirigeantsspcialementceteffet?

8. Lesfacturesdetravauxnonvalidessontellesenregistres

pourassurerleursuivi?

MmoiredExpertisecomptable

199

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

OBJECTIFDECONTROLE

D.Sassurerquelesstockssontcorrectementvalus

Questions

OUI

Rfrence

COMMENTAIRE Programme
S

OU NON

Devrification
Des

N/A

procdures
Gnralits

2. La socit adoptetelle le plan comptable du secteur

immobilier?

1. Lasocitdisposetelledunecomptabilitanalytique?

3. La socit disposetelle dune procdure de contrle


desfacturesdetravauxreuspourpermettredetraiter
les retenues de garanties, les comptes prorata, les
retenues davance et autres spcificits du secteur
immobilier?

Chargescommunes
4. En cas dabsence de comptabilit analytique
permettantlaffectationdeschargescommunes,estce
que la socit dispose dune mthode daffectation de
ceschargessuivantdesclsderpartitioncohrente?

MmoiredExpertisecomptable

200

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

Section:

ANNEXES

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Questions

OUI
OU

Rfrence

COMMENTAIRES Programme

NON

Devrification

N/A

Desprocdures

5. Les charges financires sontelles incorpores aux


stocks?
6. Ces charges sontelles identifies en fonction de la

ralisationdestravaux?

Chargesfinancires

Chargesadministrativesdefonctionnement

7. Les charges administratives sontelles values


suivantunecomptabilitanalytique?
8. Danslecascontraire,utilisetonuntauxenfonction

detravauxengagsaucoursdelapriode?

9. Ce taux atil t dtermin suivant une tude ou

apprciationcohrente?

11. A la date dobtention du permis dhabiter, une


estimationdeschargesrecevoirestelleeffectue?
12. Ceschargessontellescomptabilisesdansuncompte

defacturesnonparvenues?

10. Letauxutilisrestetilfixedunexercicelautre?

Provisionpourchargesrestantengager

MmoiredExpertisecomptable

201

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

Questions

Rfrence

OUI

COMMENTAIRES Programme

OU

NON

Devrification
Desprocdures

N/A
13. Les droits denregistrement sont ils contrls la fin
dechaqueannepourvrifierlacomptabilisationdes
rappelsdedroitsetdespnalitsderetard?

14. Une valuation annuelle de la rentabilit de chaque


projetestelleeffectue?
15. Lvaluation estelle effectue par des techniciens et

hommesdemtiers?

16. Cette valuation tientelle compte des frais restant

engager?

Provision

17. Pourlacomptabilisationdelaprovisiondistingueton
entrelaprovisionpourdprciationetprovisionpour
risques?
18. Pour la rserve foncire existetil une procdure de

contrleduniveaudesprix?

MmoiredExpertisecomptable

202

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

QUESTIONNAIREDECONTROLEINTERNE

ANNEXES

Section:

Folio
Stocks

Client:

Exercice:

Ref.

OBJECTIFDECONTROLE

E.Sassurerqueleprincipedesparationdesexercicesest

respect

Questions

OUI

Rfrence
COMMENTAIRES Programme
De

OU NON

vrification

N/A

Des
procdures
1. Lasocitdisposetelleduneprocduredecontrle

delasparationdesexercices?

2. Cette procdure traitetelle des acquisitions de

terrainsralissaucoursdelexercice?

3. Cette procdure dfinitelle les modalits de


communication et de recherche des factures de
travauxralissmaisnonencorevalides?

4. Cette procdure dfinitelle les modalits de


traitement des travaux raliss mais non encore
factursparlesprestataires?

5. Un contrle de toutes les livraisons de construction


estileffectulafinde chaqueannepourvrifier
le respect de la sparation des exercices en matire
delivraison.

MmoiredExpertisecomptable

203

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEXE 4 : PROGRAMME DE TRAVAIL DU CONTROLE INTERNE

Prisedeconnaissance

Rf
F/T

Prendre connaissance de la procdure de suivi des stocks partir dentretien

aveclesresponsablesdelaDirectionTechniqueetlaDirectionAdministrativeet
Financire.Etablirlenarratifainsiqueletestdecheminement.
Faire ressortir les points faibles de conception des procdures. Utiliser le cas

chantlequestionnairedanalysedesprocdures.
RalitExhaustivitEntresenstocks

Demander la liste des dcomptes tablis au cours de lexercice la Direction

Technique,etprocderaurapprochementdecettelisteaumontantdesentres
enstocks.Crossrfrenceraveclasectionachats.
Concernant les travaux non encore excuts, vrifier lexistence de
correspondances signes adresses tous les intervenants au niveau de la
procdurepourlenvoidesdcompteseninstance.Noterleurpriodicitetsi
desrponsesdecesunitssontreuesetconfirmes.

Fait
par

RalitExhaustivitSortiesdestocks

Demander la liste des livraisons de cl par programme ralises au cours de

lexercice.Procderauxcontrlessuivants:
- Demanderlessuperficiescorrespondantesceslivraisons;
- Demander les cots au mtre carr des programmes livrs au cours de
lexercice;
- Vrifierquelemontantdustockdstockcorrespondauproduitdelasuperficie
livrparlecotderevientaumtrecarrduprogramme.

MmoiredExpertisecomptable

204

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

Bouclagedustock

Rf
F/T

Fait
par

A partir des tats dentres et de sorties de stocks prcdemment exploits,


procderunbouclageglobaldesstocks(SI+EntreSorties=SF).

Evaluationdustockdetravaux

Demanderlesfichesdecalculsdescotsderevientparprogrammeetprocder

auxcontrlessuivants:
- Vrifier que la superficie globale est conforme au registre des ventes et/ou
autresdocumentsmanantdelaDirectionTechnique;

- Vrifier que lvaluation tient compte aussi bien des dcomptes dcaisss, que

les dcomptes en instance, ainsi que les travaux raliss non encore facturs,
attestsparlaDirectionTechnique.
Vrifierlescalculsarithmtiques;
Vrifier que les cots au mtre carr des programmes ont t correctement
intgrsauniveaudulogicieldegestiondelinterface.
Vrifierlecalculdeschargesadministratives;
Vrifierlecalculetlacomptabilisationdeschargesfinancires;
Vrifierlecalculdelaprovisionpourdprciationdustockdeproduitsfinis.

Conclure

MmoiredExpertisecomptable

205

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEXE 5 : PROGRAMME DE TRAVAIL CONTROLE DES COMPTES

Prisedeconnaissance:

Rf

Fait

F/T

par

2. Prendreconnaissancedestravauxexcutsaudossierdelexerciceprcdent.

3. Releverlesanomaliesremonteslorsducontrleinterneetvrifierquecellesciont

1. Consulterlasynthsesurlecontrledescomptespourlexercice.

t rsolues. Sinon relever ces anomalies au niveau de la conclusion de la section.

Procderlactualisation,lecaschant,decesanomalies(impactsurcomptesde
stockousurprovisionstock,impactsurlasituationnettedouvertureetdecltureet

impactsurrsultat).
Contrleinterne:

4. Consulterlasectionstockauniveaududossierdecontrleinterne.

5. Releverlesanomaliesdecontrleinterneayantuneincidencesurlescomptes.

6. Estimerlimpactdecesanomaliessurlescomptesdelexercice.

In

Inventairephysique:compilationdelinventaire

7. Demander au responsable comptable le dtail du stock ayant servi la


comptabilisation.
8. Procder au rapprochement des quantits releves lors de linventaire physique
et/oufichesdecomptagescontrleslorsdecetinventaireauxquantitsfigurantsur
ltatdestockdfinitifcomptabilis.
9. Si la date dinventaire ne concide pas avec la date de clture de lexercice, vrifier
parsondagelespicesjustificativesdesmouvementsralissentrelesdeuxdates.

MmoiredExpertisecomptable

206

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

10. Dgagerlescartssousformedetableau,communiquerauresponsablecomptable

Rf

Fait

F/T

par

11. Demanderlespicesjustificativesdesterrainscomptabilissaucoursdelexercice.

12. Pour les dstockages du stock de terrain, demander les autorisations de construire

13. Vrifierlabsencedechangementauniveaudelaquantitdustockencours.

14. Vrifierquelesdiminutionsdustockdencoursontfaitlobjetdepermisdhabiteret

16. Vrifierquechaqueprojetoucatgoriedestockatvalueparbien

17. Vrifier que la socit a procd lvaluation des travaux raliss par les

18. Calculerlescalculsdeschargesfinanciresetleuraffectationcomptable

19. Contrlerlecalculetlacomptabilisationdeschargesadministratives.

et/ouresponsabledestockinventairephysique:
-

Valoriserlescartsafindavoiruneidesurlerisquederreur,

Demanderlesexplicationssurcescarts,

Remonterensynthse.

Contrlequantitatif

correspondantes.

quelestockdeproduitsfiniscorrespondantatactiv.
15. Effectuer un bouclage des dstockages des stocks de produits finis par rapport aux
superficiesdebiensvendusaucoursdelexercice.

Contrledelvaluation

prestatairesentreladatedeladerniresituationreueetladatedeclture.

MmoiredExpertisecomptable

207

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

20. Vrifier que lcriture de constatation des variations de stock a t constate.

Rf

Fait

F/T

par

Procder au bouclage global: Stock initial +/ variation de stock et transfert de


charges=Stockfinal.

Provisionspourdprciation

21. Procderaurapprochementdesprixdeventeappliqusaprsladatedecltureaux
cots de revient du stock de produits finis. Demander le cas chant une expertise
desprixdeventeprvisionnels.
22. Demanderpourtouslesterrainsencours,ladatedacquisitionetvrifierqueledlai
dexonrationautitredesdroitsdenregistrementesttoujoursrespect.
23. Vrifierpourtouslesstocksencoursdstockenproduitsfinis,siunevaluationdes
chargespostachvementateffectueetcomptabilise.
Revueanalytique

24. Procder une revue analytique des comptes de stocks: volution des postes,
volutionsdescotsunitaires,volutiondutempsdcoulement.

Conclure

MmoiredExpertisecomptable

208

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

ANNEXE 6 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORMEMENT AU PCSI

31.STOCKS
311.Terrains
3111.Rservesfoncires
31.119.Cotdesterrainssortisdustock
312.Matiresetfournituresconsommables
3120.Terrains
3121.Matirespremires
31211.Ciment
31212.Acier
31213.Sable
31214.Gravette
3122.Matiresetfournituresconsommables
312201.MatiresconsommablesA
312202.MatiresconsommablesB
312203.Combustibles
312204.Produitsdentretien
312205.Fournituresdatelieretdusine
312206.Fournituresdemagasin
312207.Fournituresdebureau
3123.Emballages
3128.Autresmatiresetfournituresconsommables.
313.Produitsencours
3131.Biensencours
31311.Lotissementsencours
31311xxxx(Codeprogramme)01Terrains
31311xxxx02TravauxVRD
31311xxxx04Fraisannexes
31311xxxx05Commission
31311xxxx06Fraisfinanciers
31311xxxx07Honoraires
31311xxxx08Impts
31311xxxx09TVA
31311xxxx10Quotepartdesfraisgnrauximputs
31312.Constructionspromotionnellesencours
31312xxxx(codeprogramme)01terrains
31312xxxx02travauxVRD
31312xxxx03constructions

MmoiredExpertisecomptable

209

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

31312xxxx04Fraisannexes
31312xxxx05Commission
31312xxxx06Fraisfinanciers
31312xxxx07Honoraires
31312xxxx08Impts
31312xxxx10Quotepartdesfraisgnrauximputs
31313.Commercesetbureauxencours
31313xxxx(codeprogramme)01terrains
31313xxxx02TravauxVRD
31313xxxx03Constructions
31313xxxx04Fraisannexes
31313xxxx05Commission
31313xxxx06FraisFinanciers
31313xxxx07Honoraires
31313xxxx08Impts
31313xxxx10Quotepartdesfraisgnrauximputs
31314.Constructionsconomiquesetsocialesencours
31314xxxx(codeprogramme)01terrains
31314xxxx02TravauxVRD
31314xxxx03Constructions
31314xxxx04Fraisannexes
31314xxxx05Commission
31314xxxx06Fraisfinanciers
31314xxxx07Honoraires
31314xxxx08Impts
31314xxxx10Quotepartdesfraisgnrauximputs
3138.Autresproduitsencours
3139.Produitsencourssortis
315.Produitsfinis
3151.Produitsfinis
31511.Lotissementsachevs
31512.Constructionspromotionnellesacheves
31513.Commercesetbureauxachevs
31514.Constructionsconomiquesetsocialesacheves
31515.Autresproduitsfinis
3159.Produitsfinissortis(Dstocks)

MmoiredExpertisecomptable

210

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

BIB LIOG RAPHIE

MmoiredExpertisecomptable

211

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

TEXTES DE LOIS

CodeGnraldesImpts;

Loi4706relativelaFiscalitdesCollectivitsLocales;

CodeGnraldeNormalisationComptable;

Loi988relativeauxObligationsComptablesdesCommerants;

CodedeCommerce;

Loi1795relativeauxSocitsAnonymes.

DOCUMENTATION PROFESSIONNELLE

ManueldesNormesdAuditdelOrdredesExpertsComptables(conformeaux
normesISA);

GuidepratiquedAuditdelOrdredesExpertsComptables;

PlanComptableduSecteurImmobilier;

NormesdAuditInternationales(ISA);

NormesComptablesInternationales;

MANUELS, GUIDES ET OUVRAGES

Mmentoauditetcommissariatauxcomptes,AntoineMERCIER,PhilippeMERLE
etClaudineFLAHAUTJASSON,ditionFrancisLefebvre2006;

Audit:gestiondesrisquesdentrepriseetcontrleinterne.NormeIAS200,315,330
et500,MohamedHAMZAOUIetBenotPIGE,ditionPearsonEducation2005;

Audit et commissariat aux comptes: A jour des normes dexercice professionnel


NEP,GrardLEJEUNEetJeanPierreEMMERICH,Gualinoditeur2007;

Audit comptable et financier, Bernard FRAND et Bernard VERDALLE, Economica


2medition2006;

MmoiredExpertisecomptable

212

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

Auditetrvisionlgale,SilleroALBERTO,ditionESKA2000;

Guide juridique et pratique de la proprit immobilire, El Mostafa NASSIRI,


dition2007;

Grand guide de limmobilier et de la construction (tome I et tome II), El Mostafa


NASSIRI,dition2009.

MEMOIRES

Le commissariat aux comptes dans lentreprise marocaine, Mohamed Khalid


BENOTMANE,Mmoiredexpertisecomptable,Maroc1996;

Conceptionetmiseenplacedunsystmedecomptabilitanalytiquepourlactivit
de promotion immobilire, Jamal KHOUMRI, Mmoire dexpertise comptable,
Maroc2000;

Aspects juridique, fiscal et comptable de lactivit de promotion immobilire: cas


des entreprises privs, Hanae BENCHEKROUN, Mmoire dexpertise comptable,
Maroc2006;

Les normes IFRS et le secteur immobilier: de nouveaux enjeux pour lauditeur


externe,HafssaMANAR,Mmoiredexpertisecomptable,Maroc2009;

Approche daudit des stocks des entreprises produisant par lots des commandes
uniquesetspcifiques:caspratiqueappliqulafabricationdeboitiersspcifiques
chaque commande pour composants lectroniques, Laure FEDI, Mmoire
dexpertisecomptable,France1999;

LApproche par les risques dans la conduite dune mission daudit dune socit
anonyme de promotion immobilire construisant en vue de la vente, JeanPierre
GUENARD,Mmoiredexpertisecomptable,France,1990;

Le commissaire aux comptes et les enjeux de lapplication de la norme IAS 14


Information sectorielle proposition doutils pour la ralisation de sa mission,
SolangeVINATY,Mmoiredexpertisecomptable,France,2004;

Laconstructionetlagestiondunersidencedetourisme:tudejuridique,fiscaleet
financire,LaureVALETTE,Mmoiredexpertisecomptable,France,2003;

Oprationsimmobilirespouruneimageplusfidledeleursrsultats:lamthode
lavancement,AnneROBIN,Mmoiredexpertisecomptable,France,2002;

MmoiredExpertisecomptable

213

Approched'auditdescomptesdestockdesentreprisesdepromotionimmobilire

ANNEXES

Lopration de promotion immobilire prive: matrise des particularits dans le


cadre dune mission daudit, Philippe GARNIER, Mmoire dexpertise comptable,
France,1999;

Approche conomique et financire de lactivit immobilire des promoteurs


constructeurs vendeurs, Pascal LEVENE, Mmoire dexpertise comptable, France,
1995;

Linformation financire communique par les comptes annuels des promoteurs


immobiliers estelle suffisante pour apprcier la situation des entreprises? Analyse
applique au traitement des charges et produits financiers, propositions
damliorations,BernardANDRES,Mmoiredexpertisecomptable,France,1994;

Lexpert comptable gnraliste: face lapproche par les risques de la PME de


promotion immobilire, laboration dun guide pratique spcifique, Yasmine DO
REGO,Mmoiredexpertisecomptable,France,1993;

MmoiredExpertisecomptable

214