TEMA 13 COMPRAVENTA Y PERMUTA

1. CONCEPTO Y CARACTERES.
La compraventa hay que encuadrarla entre los contratos traslativos
del dominio, que son aqullos que tienen por objeto la transmisin del
dominio de las cosas, ya sea a ttulo gratuito u oneroso.
La importancia del contrato de compraventa se debe a dos razones:
1. El contrato es la base del funcionamiento de la economa de
mercado, por lo que responde al intercambio de bienes.
2. Su extensa regulacin revela que constituye el contrato tipo de
los traslativos de dominio y alguno de su preceptos se aplican a
los contratos en los que existen prestaciones recprocas.
El CC establece en su art. 1445 que por el contrato de compra y
venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente.
De la definicin se pueden deducir los caracteres:
a) Tpico, es decir, regulado expresamente por ley.
b) Consensual, porque se perfecciona por el consentimiento de las
partes, de acuerdo con los art. 1445 y 1450 CC, que ponen de
relieve que el consentimiento lo que origina es que sean
exigibles los derechos y obligaciones. No se necesita, por tanto,
que la cosa se entregue ni que el precio se pague para la
perfeccin del contrato.
c) Bilateral, porque ambas partes se generan obligaciones
recprocas desde que nace el contrato.
Se deduce del art. 1445 CC y est confirmado por el art. 1503.2
CC, el cual se remite al 1124 CC que hace referencia a las
obligaciones recprocas.
Artculo 1445
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por
ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Artculo 1503
Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de
la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover
inmediatamente la resolucin de la venta.

Si no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el

artculo 1.124.
Artculo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en
las recprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la
resolucin de la obligacin, con el resarcimiento de daos y
abono de intereses en ambos casos. Tambin podr pedir la
resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento,
cuando ste resultare imposible.
El Tribunal decretar la resolucin que se reclame, a no haber
causas justificadas que la autoricen para sealar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros
adquirentes, con arreglo a los artculos 1.295 y 1.298 y a las
disposiciones de la Ley Hipotecaria.
d) Oneroso, por existir sacrificios o desplazamientos patrimoniales
y ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
e) Conmutativo, por regla general, en la medida en que existe
equivalencia de prestaciones de tal manera que el comprador
paga lo equivalente al valor de la cosa.
f) Traslativo del dominio, en la medida en que sirve de ttulo para
transmitir el dominio, si bien, de acuerdo con los arts. 609 y
1095 CC, ste no se adquiere hasta que la cosa se ha
entregado (traditio).
Por tanto, el contrato de compraventa no transmite la
propiedad, sino que sirve de ttulo para la transmisin de la
propiedad.
2.CONSTITUCIN DEL CONTRATO.
1. Sujetos: capacidad y prohibiciones.
Intervienen dos sujetos: comprador y vendedor.
Respecto a la capacidad para celebrar el contrato habr que
diferenciar entre la regla general y las prohibiciones:
a) La regla general establecida en el art. 1457 CC:

es que tienen capacidad para celebrar el contrato todas las personas

a quienes este cdigo autoriza para obligarse.
Sobre el particular art. 1263 CC seala que no pueden prestar
consentimiento los menores no emancipados y los incapacitados.
El legislador recuerda que cuando se trate de cnyuges pueden
celebrar, incluso, entre s, toda clase de contratos y venderse bienes
recprocamente (arts. 1323 y 1458 CC), superndose de esta forma
las prohibiciones que anteriormente existan para la venta de bienes
entre cnyuges.
b) Las prohibiciones, reguladas en el art. 1459 CC:
Obedecen a la existencia de intereses contrapuestos, en la medida en
que una parte ostenta una posicin de preeminencia y podra
perjudicas a la parte ms dbil.
Afectan, incluso, a la compra llevada a cabo a subasta pblica o
judicial, por s o por alguna persona intermedia.
El tutor no puede comprar bienes de sus pupilos.
2.Objeto.
El objeto del contrato de compraventa es doble: la cosa determinada
y el precio cierto:
A) La Cosa.
En cuanto a la cosa, puede ser objeto de contrato cualquier bien, de
manera que sea posible, lcito y determinado.
Si la cosa no tiene existencia real en el momento de perfeccin del
contrato, por ejemplo, una cosecha, caben dos modalidades de
contrato:
a) La compraventa de la cosa esperada: el vendedor tiene la
obligacin de llevar a cabo los actos tendentes a favorecer la
existencia de la cosa y el pago del precio queda condicionado a
dicha existencia.
Si la cosa no llega a existir no habr obligacin de pago del
precio; aunque si ellos es debido a culpa o negligencia del
vendedor, el comprador podr exigirle el resarcimiento de
daos por incumplimiento de la obligacin de entrega.
b) La compraventa de esperanza: se trata de una venta aleatoria y
atpica, aunque se articula como una compraventa, de tal

manera que el comprador se obliga a pagar el precio aunque la

cosa no llegue a nacer.
Por ejemplo la venta de la caza que obtendr el domingo.
B) El precio.
Respecto del precio, es la contraprestacin consistente en dinero o
signo que lo represente, que se entrega a cambio de la cosa.
Los requisitos del precio son:
a) Ha de consistir en dinero o signo que lo represente:
Cualquier documento o ttulo dirigido expresamente al pago del
precio ser vlido. Precisamente, esta caracterstica es que diferencia
la permuta de la compraventa.
Si la entrega como precio una parte de dinero y otra cosa, la
calificacin del contrato, de acuerdo con el art. 1446 se llevar a cabo
de acuerdo:
-

con la intencin que manifiesten los contratantes

A falta de sta la calificacin depender del mayor valor de la
cosa (permuta) o del dinero entregado (compraventa).

b) Debe ser cierto.

la indeterminacin en la cantidad no ser obstculo para la existencia
del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de
nuevo convenio entre los contratantes (art. 1273 CC).
Ello significa que la cuanta puede determinarse en un momento
posterior a la celebracin del contrato siempre que no sea necesario
un nuevo convenio.
El CC establece unas reglas que permiten cumplir este requisito:
1. Determinar el precio por referencia a una cosa cierta.
2. Para cosas fungibles, de acuerdo con el que tenga en un
determinado da, Bolsa o mercado.
3. Dejar su sealamiento al arbitrio de una persona determinada y
caso de sta no lo haga el contrato ser ineficaz.
c) Ha de ser verdadero o real.
los contratante deben tener intencin de pagarlo y de recibirlo,
porque la no existencia del precio supone la nulidad del contrato.

Este requisito es importante por la existencia de determinados

contratos que se disimulan bajo el de la compraventa.
1. Si se enmascara una donacin bajo la forma de compraventa se
producira una simulacin relativa y, en consecuencia, el
contrato vlido ser el disimulado.
2. Si el precio es real, pero resulta irrisorio, tambin se computa el
contrato como simulado.
3. Cuando el precio no sea justo, en estos casos ser vlido
porque en nuestro sistema rige la ley de oferta y de la
demanda, es decir, el precio de las cosas est en atencin a lo
que a uno le pagan.
4. Si el precio es irrisorio puede considerarse precio simulado.
En la actualidad hay que tener en cuenta el intervencionismo del
Estado en materia de fijacin de precios, como por ejemplo en las
viviendas de proteccin oficial, si se venden por un precio superior al
oficial deber sustituirse el precio pactado por el precio oficial.
3.Forma:
El contrato de compraventa, al ser tpicamente consensual, se
perfecciona por el mero consentimiento, sin exigirse ningn requisito
formal.
No requiere solemnidad del documento pblico.
3.PERFECCIN DEL CONTRATO.
la perfeccin del contrato, de acuerdo con el art. 1450 CC, se realiza
por el consentimiento de las partes ser obligatoria para ambos, si
hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Cabe, entregar una seal o arras en el momento en que se
perfecciona el contrato:
-

Esta cantidad suele ser un anticipo del precio total que se

entrega como prueba de la perfeccin del contrato
denominndose: arras confirmatorias.
Cumplen la funcin de constituir un medio lcito de desligarse
de un contrato.
Tambin cabe que se establezca de carcter penitencia o
penal. Garantizan el cumplimiento del mismo.

Convendr sealar en el contrato el carcter que tiene las arras y su

contenido, porque se otra forma se aplicar el art. 1454 CC, que da a
las arras un carcter penitencial al establecer que podr rescindirse

el contrato allanndose el comprador a perderlas o el vendedor a

devolverlas duplicadas.
La STS de 25 de febrero de 2013 establece las clases de arras:
-

Confirmatorias: son las dirigidas a reforzar la existencia del

contrato, constituyendo una seal o prueba de su celebracin, o
bien representado un principio de ejecucin.
Penales: su finalidad es la de establecer una garanta del
cumplimiento del contrato mediante su prdida o devolucin
doblada, caso de incumplimiento.
Penitenciales: son un medio lcito de desistir las partes del
contrato mediante la prdida o restitucin doblada.

As pues las arras se entienden confirmatorias y no penitenciales.

4. LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD.
Cuando una persona lleva a cabo un contrato de compraventa parece
evidente que su finalidad es transmitir la propiedad de la misma.
En el cdigo civil se establece que por el contrato de compraventa el
vendedor se obliga a entregar la cosa y el comprador a pagar el
precio (art. 1445 CC).
Siendo un contrato traslativo del dominio, en nuestro sistema legal el
mero contrato no trasmite la propiedad porque, de acuerdo con los
arts. 609 y 1095 CC, es indispensable el ttulo o traditio, es decir, la
entrega de la cosa.
es necesario que el vendedor transmita el dominio?: en principio
parece que el vendedor a lo que est obliga es a entregar y sanear la
cosa, en la medida en que el art.. 1461 CC seala que el vendedor
est obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta.
La cosa vendida se entiende entregada cuando se pone en poder y
posesin del comprador (1462 CC).
No impone expresamente la obligacin de transmitir el dominio y
responde, en virtud del saneamiento, de la posesin legal y pacfica
de la cosa (art. 1474 CC).
De acuerdo con las normas de eviccin no sera suficiente que el
comprador demostrase la falta de propiedad del vendedor, ya que no
podra interponer ninguna accin contra l hasta que materialmente
sea desposedo de la cosa.

Art. 1475 CC tendr lugar la eviccin cuando se prive al

comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra, de todo o parte de la cosa vendida.
La jurisprudencia del TS ha dado relieve a la finalidad traslativa del
contrato de compraventa y sealando que el contrato de
compraventa es perfecto y obligatorio si las partes convienen la
cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el toro se
hayan entregado.
El contrato se perfecciona por el mero consentimiento y no requiere
como elemento estructural la entrega de la cosa, por lo que
nicamente genera un ttulo obligacional de entrega.
La finalidad del contrato es transmitir el dominio, finalidad que se
consuma con la entrega de la cosa, en la media en que es sta la que
se produce la transmisin del dominio, aunque en ocasiones se lleve
a cabo un pacto de reserva de dominio, en supuestos como la
venta a plazos, en virtud del cual el vendedor transmitir el dominio
cuando el comprador pague la totalidad del precio convenido.
Si el vendedor no cumple la obligacin de entrega, el
comprador podr exigir el cumplimiento o la resolucin del contrato,
pero el contrato es vlido. Adems, por aplicacin de las reglas de la
buena fe art. 1258 CC cabe entender que el vendedor est obligado
a transmitir el dominio.
El trfico jurdico exige en la actualidad que el vendedor acredite la
titularidad dominical y caso de que el que vende resultara a posteriori
no ser propietario, podra aplicarse el art. 34 HP o el art. 464 CC, que
protegen al 3 siempre que cumpla los requisitos establecidos
legalmente.
1. Venta de cosa ajena.
Pudiera parecer contradictorio admitir la obligatoriedad del vendedor
de transmitir el dominio de la cosa al comprador y hacer referencia a
la figura de la venta de cosa ajena.
Sin embargo, tal contradiccin no existe, por el carcter meramente
obligacional del contrato de compraventa.
La STS 20 de marzo de 2007 seala que en el caso de que una
persona venda una cosa que antes ha transmitido a otra, existe una
venta de cosa ajena, cuya validez ha admitido la jurisprudencia y la
doctrina:

1. El vendedor puede adquirirla posteriormente y dejas como

definitiva la transmisin.
2. Puede darse la obligacin de saneamiento por eviccin
3. Puede dar lugar a la adquisicin a non dominio por el juego de
los arts. Mencionados.
Con posiciones doctrinales a favor y en contra de la admisin de esta
figura, destacan las siguientes hiptesis:
a) Venta de cosa ajena ignorndolo ambas partes: la venta es
vlida.
1.Si el vendedor tiene la cosa en su poder y se la entrega al
comprador ste podra adquirirla por:
- usucapin (1930 CC)
- resolverlo por carecer el comprador de poder de disposicin
sobre la cosa (1160 CC).
Si el verdadero propietario ejercita la accin reivindicatoria y el
comprador pierde la cosa, podra solicitar el saneamiento por eviccin
(art. 1475 CC).
2.Si el vendedor no tiene la cosa en su poder:
- podra adquirirla por cualquier medio legtimo y entregarla al
vendedor.
- si finalmente no la adquiere, al no podre cumplir el contrato
ste se resolver y se solicitarn los correspondientes daos y
perjuicios.
En todo caso cabr pensar en la posibilidad de que el contrato sea
anulable por existir un error ( art. 1261.1 CC) en la medida en que
ambas partes desconocan que la cosa era ajena.
b) Venta de cosa ajena, conocindolo slo el vendedor: la venta es
vlida.
1.Si posteriormente la adquiere el vendedor del legtimo propietario y
la entrega al comprador, la venta quedar consumada.
2. si existe dolo por parte del vendedor, el contrato es anulable por
existir un vicio del consentimiento (art. 1301 CC).
c) Venta de cosa ajena, conocindolo slo el comprador:

la venta es vlida, aunque el comprador antes de que se realice la

entrega podr solicitar la resolucin del contrato y la devolucin del
precio, sin derecho a indemnizacin de daos y perjuicios.
d) Venta de cosa ajena, conocindolo ambas partes:
la venta es vlida, pero condicionada a que el vendedor adquiera la
propiedad de la cosa.
2. Venta con pacto de reserva de dominio.
Cabe establecer un pacto en el contrato de compraventa en virtud del
cual se retrasa la transmisin de la propiedad hasta el momento en
que reproduzca una determinada circunstancia, que suele ser el pago
del precio.
Este pacto se lleva a cabo para garantizar precisamente al pago de
un precio aplazado y es muy frecuente en la venta de cosas muebles,
ya que respecto de bienes inmuebles ofrece mayores ventajas la
garanta hipotecaria.
Al comprador se le entrega la posesin de la cosa, el vendedor
contina como propietario de la cosa y la transmisin del dominio
depende del pago del ltimo plazo.
Cuando el comprador cumple su obligacin, automticamente, se
transmite la propiedad sin necesidad de acuerdo al respecto.
La reserva de dominio suele ir acompaada de una clusula en la que
se establece que si el comprador incumple la obligacin de pago de
cualquiera de los plazos, el vendedor podr quedarse con lo pagado y
retirar la cosa de la posesin del comprador.
Esto se configura como una indemnizacin por el uso de la cosa y por
el deterioro que sta haya podido sufrir.
Esta clusula es asimilable a la clusula penal, sometida al poder de
moderacin de los tribunales (art. 1154 CC). Por eso el vendedor
deber devolver parte de lo cobrado.
3. La doble venta.
El art. 1473 CC regula la doble venta.
La STS 9 de marzo de 2012 seala que el art. 1473 CC no altera
el sistema de transmisin de los derecho reales, basado en el ttulo y
modo, sino que, ante la anomala que supone la existencia de dos o
ms ventas de una misma cosa por parte de su propietario, es decir,

por quien, en principio, tena poder de disposicin sobre aqulla,

ofrece una serie de soluciones, segn los casos.
A tenor del 1473 si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes
compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero
haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuera mueble.
Si fuera inmueble, la propiedad pertenecer al adquiriente que antes
haya inscrito en el registro.
Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de
buena fe, sea primero en la posesin y, faltando sta, a quien
presente ttulo de fecha ms antigua siempre que haya buena fe.
Cuando se perfecciones la segunda venta, la primera no ha de
haberse consumado todava, porque, si se ha pagado el precio y
entregado la cosa, estaremos ante la figura de la venta de cosa ajena.
Hay que seala que, aunque en la doble venta de bienes inmuebles el
art. 1473 CC establece que la propiedad pertenece al que
primeramente hubiera inscrito en el Registro, la jurisprudencia
aade, que ha de concurrir buena fe.
5.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: CONSERVACIN DE LA COSA
Y DOCTRINA DE LOS RIESGOS.
la primera obligacin que tiene el vendedor es conservar y custodiar
la cosa que ha de entregar. Esto lo encontramos en el art. 1094 CC el
obligado a dar alguna cosa lo est tambin a conservarla con la
diligencia propia de un buen padre de familia.
El problema se plantea si una vez perfeccionado el contrato de
compraventa la cosa sufre algn dao antes de entregarla. El art.
1452 CC seala que para determinar quien sufre el dao o provecho
de la cosa vendida hay que acudir a los arts. 1096 y 1182 CC.
Hay que distinguir dos situaciones:
a) Que la cosa se pierda, interviniendo culpa o negligencia del
vendedor, o que ste se constituya en mora:
El vendedor debe responder ante el comprador de dicha prdida.
b) Que la cosa pierda por caso fortuito o fuerza mayor:
Salvo pacto en contrario, quedar extinguida la obligacin de entrega
(1182 CC). Pero ha de entregar el precio el comprador?, quin
soporta los riesgos?:

1. Sistema germnico: que atribuye el riesgo al vendedor desde

que este perfecciona el contrato. El vendedor se ve privado de
la cosa y tambin del precio, porque el comprador al no recibir
la cosa queda liberado de pagar el precio.
2. Sistema latino: que atribuye el riesgo al comprador desde que
se perfecciona el contrato. El vendedor se ve privado de la
cosa, pero el comprador ha de pagar el precio.
La solucin de imputar los riesgos al comprador parece
deducirse por parte de la doctrina del art. 1452.3 CC,
interpretando que la presume que una vez perfeccionado el
contrato e individualiza la cosa, se presume, salvo prueba en
contrario, que sta se encuentra a disposicin del comprador y
si ste no la retira asume el riesgo.
Resulta tambin del art. 1095 CC, ya que si el acreedor
adquiere derecho a los frutos de la cosa desde que nace la
obligacin de entregarla, es lgico que soporte los riesgos.
el tribunal supremo se muestra favorable al sistema latino, imputando
los riesgos al comprador hasta que se realiza la entrega.
6.OBLIGACIN DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA.
La segunda de las obligaciones del vendedor es la entrega de la cosa
debida regulada en los arts. 1462 a 1473 CC.
1. Formas de entrega o traditio.
La entrega supone poner en poder y posesin del comprador la cosa
vendida (art. 1462 CC). No es necesario siempre el traslado
material de la cosa, por cuanto el legislador admite distintas formas
de entrega o traditio:
a) La entrega material de la cosa al comprador, en la que hay una
entrega efectiva.
b) La entrega simblica, que puede consistir en la entrega de
llaves para bienes muebles (art. 1463 CC) o en la puesta en
poder del comprador de los ttulos de pertenencia cuando se
trata de bienes incorporales (art. 1464 CC).
c) Que realmente no exista entrega material, bien porque el
vendedor sigue poseyendo el bien objeto de compraventa,
aunque en virtud de otro ttulo, bien porque el comprador ya
posea el bien (art. 1463 in fine CC).
d) La entrega instrumental o mediante escritura pblica, que
contempla el art. 1462.2 CC a tenor del cual cuando se haga
la venta mediante escritura pbica, el otorgamiento de sta
equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la

misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo

contrario.
Aunque no haya existido traspaso posesorio, con la escritura
pblica se cumple el requisito de entrega de la cosa y por ello el
comprador se convierte en propietario, aunque cabe la
posibilidad de que las partes pacten que no tiene efecto
traditivo.
2. Objeto y cantidad que han de ser entregados.
El objeto de la entrega es aquella cosa determinada que el vendedor
est obligado a dar al comprador.
El art. 1468 CC especifica que deber entregarse en el estado en
que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos
pertenecern al comprador desde el da que se perfeccion el
contrato.
Junto a la cosa principal hay que entregar todos sus accesorios
aunque no hayan sido mencionados. ( art. 1097 CC).
Respecto a la cantidad que ha de ser entregada, puede suceder,
cuando lo que se vende es un bien inmueble, que lo que se entrega
sea mayor, menor o de inferior calidad a lo estipulado.
En estos casos: seala el art. 1469 CC que debe entregarse todo lo
que expresa el contrato y establece una serie de reglas para estos
casos que parten del inters del comprados en conservar la cosa:
a) Que el inmueble se haya vendido a un precio alzado conjunto:
Si resulta de mayor o menor cabida no tiene relevancia, porque el
vendedor est obligado a entregar la finca (art. 1471 CC).
b) Que el inmueble se haya vendido por unidad de medida y
resulte mayor o menor cabida:
En el primer caso el comprador deber pagar el exceso o desistir el
contrato (art. 1470 CC).
En el segundo caso, podr exigir la entrega de lo expresado en el
contrato y, si no es posible, podr optar por una rebaja en el precio o
la rescisin del contrato en los trminos legales (art. 1469.3 CC).
Aunque el Cdigo civil hace referencia a la posibilidad de desistir o
rescindir , se trata en ambos casos de resolver el contrato.

Las acciones que se pueden interponer prescriben a los 6 meses,

contados desde el da de la entrega (1472 CC). La jurisprudencia
considera este plazo como plazo de prescripcin.
3. Lugar de entrega y pago de gastos.
El lugar de entrega viene determinado por pacto entre las partes y, a
falta de pacto, se aplicar el art. 1171 CC.
Respecto a los gastos que genera un contrato de compraventa, se
estar tambin al pacto de las partes. Si las partes no pactan nada los
gastos de entrega son de cuenta del vendedor y los de transporte o
traslacin de cargo del comprador (art. 1465 CC).
Si el contrato de compraventa se ha llevado a cabo en escritura
pblica, tambin hay libertad de pacto entre las partes.
A falta de pacto, los gastos de escritura los paga el vendedor y los de
primera copia y dems posteriores los paga el comprador. (art. 1455
CC).
-

El vendedor paga la plusvala municipal, la plusvala por los

beneficios obtenidos con la venta, que se paga cuando se
liquida la declaracin de la renta.
El comprador paga los gastos de inscripcin en el registro de la
propiedad si inscribe el ttulo y el ITPJ.

7. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
El saneamiento viene regulado en los arts. 1474 a 1499 CC y se
contempla como obligacin del vendedor en el art. 1461 CC, aunque
resulta aplicable, en general, a los contratos traslativos del dominio a
ttulo oneroso y, en ocasiones, al adquiriente a ttulo gratuito (art 860
CC).
Existen dos clases de saneamiento: art. 1478 CC:
1. Saneamiento por eviccin: el vendedor responde al comprador
de la posesin legal y pacfica de la cosa (arts. 1477 a 1479
CC).
2. Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde al
comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa
(art. 1484 a 1499 CC).
1. Saneamiento por eviccin.
El saneamiento por eviccin se produce, de acuerdo con el art. 1475
CC, cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de

un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa

comprada.
La eviccin es un acto que acarrea para el comprador la privacin de
la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un
tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud
de un derecho anterior a la compraventa.
La autonoma de la voluntad juega un importante papel en materia de
eviccin, pudiendo llevarse a cabo pactos para aumentarla,
disminuirla o suprimirla.
Es necesario tener en cuenta las siguientes reglas:
a) Si se establece un pacto que se exime al vendedor de
responder por eviccin y ste tiene mala fe, el pacto es nulo
(art. 1476 CC)
b) Si no se dice nada en el contrato, el vendedor responde de la
eviccin. (art. 1475.2 CC).
c) Si el comprador renuncia a la eviccin y se produce, el
vendedor slo deber entregar el precio que tuviere la cosa
vendida al tiempo de la eviccin, salvo que la renuncia alcance
tambin a los riesgos y consecuencias de la eviccin (art. 1477
CC).
La eviccin se puede definir como aquella responsabilidad que pesa
sobre el vendedor en los casos en que el comprador es privado, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de
todo o parte de la cosa comprada (art. 1475 CC).
A) Requisitos.
Los requisitos para que se pueda dar responsabilidad por eviccin son
:
a) Que se haya dictado sentencia firme en virtud de un derecho
anterior a la compra.
Ello significa que ya no exista posibilidad de revisin.
Se admite tambin la eviccin cuando la prdida se produce por
resolucin administrativa.
b) Que se notifique la demanda por eviccin al vendedor a
instancia del comprador para comparecer y contestar a la
demanda en los trminos que establece la LEC (art. 1481 y
1482 CC).
Si se demuestra que le vendedor ha colaborado con l en el
pleito, proporcionndole medios de defensa especficos y se

produce la privacin de la cosa comprada en todo o en parte, el

comprador tendr tambin derecho a la eviccin.
c) Que el comprador quede privado de todo o parte de la cosa
comprada.
Se trata de que con posterioridad a la entrega, el comprador
queda privado de todo parte de la cosa.
B) Efectos.
Se distinguen tres supuestos:
a) Eviccin, con prdida total de la cosa:
Cuando el comprador ha perdido totalmente la cosa (art. 1478 CC)
tendr derecho a exigir del vendedor:
1. La restitucin del precio que tenga la cosa al tiempo de la
eviccin, ya sea mayor o menos que el de venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se hubiere condenado a
entregarlos al que haya vencido en juicio.
3. Las costas de pleito que haya motivado la eviccin, y en su
caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador
5. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo
y ornato, si se vendi de mala fe.
El plazo para ejercitar por comprador la accin de saneamiento contra
el vendedor es de 15 aos (art. 1964 CC).
b) Eviccin parcial:
La eviccin parcial de la cosa se produce:
1. Cuando el comprador pierde una parte de la cosa vendida y
dicha parte en relacin con el todo es de tal importancia que sin
ella no la hubiere comprado.
2. Cuando se vende dos o ms cosas conjuntamente por un precio
alzado constando claramente que el comprador no habra
comprado la una sin la otra (art. 1479 CC).
La consecuencia jurdica que se establece para estos casos es la
posibilidad de pedir la rescisin del contrato, pero con la obligacin de
devolver la cosa sin ms gravmenes que los que tuviera al
adquirirla.
El plazo para interponer la accin es de 4 aos (art. 1299.1 CC)
c) Eviccin por cargas o gravmenes ocultos:

Regulado por el art. 1483 CC si la finca vendida estuviese gravada,

sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no
aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra
adquirido el comprador si hubiera conocido, podr pedir la rescisin
del contrato, a no ser que prefiere ala indemnizacin correspondiente.
Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr
el comprador ejercitar la accin rescisoria, o solicitar la
indemnizacin.
Transcurrido el ao slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un
perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga
o servidumbre.
Se refiere a bienes inmuebles y los requisitos son:
1. Que se venta una finca gravada con alguna carga o
servidumbre no aparente.
2. Que no se concrete la mimas en la escritura de transmisin.
Respecto de este requisito se plantea si puede considerarse
gravamen oculto aquel que consta en el registro de la
propiedad pero no se declara en la escritura.
El TS excluye el ejercicio de la accin de rescisin en los
supuestos de publicidad registral de la carga o gravamen,
dndoles prioridad frente a la buena fe del comprador.
3. Que deba presumirse que de haberla conocido no la habra
comprado.
El comprador podr optar entre:
1. Pedir la rescisin.
2. Solicitar una indemnizacin en los trminos sealados en el
1483 CC.
el plazo para interponerla ser de un ao. Art. 1299 CC.
2.Saneamiento por vicios ocultos.
Est regulado por los arts. 1484 a 1499 CC, obliga al vendedor a
responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere la
cosa en el momento de la venta, si la hacen impropia para el uso a
que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador, no la hubiera adquirido o habra dado menos
precio por ella (art. 1484 CC).
Se distinguen dos clases de vicios:

a) Los vicios de derecho o jurdicos, que son aquello que suponen

una grave perturbacin para el derecho del comprador.
b) Los vicios de hecho o vicios de la cosa misma, que la hacen
intil para su finalidad econmica.
Cabe que las partes estipulen que no regir el saneamiento por
defectos ocultos, siempre que el vendedor ignore los vicios o
defectos ocultos de lo vendido. (art. 1485 CC).
A) Requisitos.
La relevancia del vicio exige:
a)
b)
c)
d)

Que
Que
Que
Que

sea
sea
sea
sea

oculto
desconocido por el comprador
grave.
anterior a la venta.

B) Efectos.
Concurriendo tales requisitos con el art. 1486 CC permite al
comprador optar entre dos posibilidades:
a) La rescisin del contrato, a travs de la accin redhibitoria,
abonndosele al comprador los gastos que pag.
Si hay mala fe, es decir, conoca los vicios o defectos ocultos,
del vendedor, se le indemnizarn los daos y perjuicios (art.
1486.2 CC).
b) La reduccin de una cantidad proporcional del precio, a travs
de la accin estimatoria.
Las acciones procedentes de los vicios ocultos tienen un plazo de
caducidad de 6 meses, contados desde que realiz la entrega de la
cosa vendida (art. 1490 CC).
C) Reglas especiales:
Son:
a) Mala fe del vendedor
El comprador tiene las mismas opciones y si adems, opta por la
rescisin, tiene derecho a una indemnizacin de daos y perjuicios.
(art. 1486.2 CC).
b) Venta judicial:
No procede la indemnizacin, pero s la opcin entre la rescisin o
rebaja del precio (art. 1489 CC).

c) Prdida de la cosa:
Si el vendedor conoca los vicios ocultos y se pierde por efecto de los
mismos, el vendedor sufre la prdida y debe abonar al comprador el
precio, los gastos del contrato, y los daos y perjuicios causados (art.
1487 CC).
Si el vendedor no conoca los vicios ocultos y la coas se pierde por
caso fortuito o culpa del comprador, ste slo podr reclamar e precio
que pag con la rebaja del valor que la cosa tena al tiempo de
perderse (art. 1488 CC).
d) Venta de varias cosas:
Procede el saneamiento de cada una de ellas, a no ser que el
comprador no hubiera comprado las sanas sin la cosa viciosa (art.
1491 CC).
e) Venta de animales:
El saneamiento no procede cuando la venta se ha hecho en feria o
pblica subasta y las acciones deben interponerse dentro de los 40
das contados desde que se realiza la entrega.
Si el comprador opta por la accin redhibitoria, deber devolver el
animal en el mismo estado en que fue vendido y entregado, siendo
responsable de los deterioros debidos su negligencia.
Si el animal muere antes de los 3 das siguientes a la compra, ser
responsables el vendedor, siempre que sea por una enfermedad
anterior a la venta. (art. 1491 y ss CC).
8. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
1. Pago del precio.
A) Tiempo y lugar del pago.
El art. 1500 CC establece la obligacin del comprador de pagar el
precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y
si no se hubieran fijado en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega.
Cabe establecer un precio aplazado, en cuyo caso el comprador
deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa
y el pago del precio (art. 1500 CC):
a) Si as se ha estipulado
b) Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.

c) Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al 1100 CC.

B)Garantas del pago del precio.
El legislador establece una serie de garantas del pago del precio,
unas convencionales y otras legales, para el supuesto de que el
comprador no pague inmediatamente o no lo haga ntegramente.
Son:
a) El pacto de reserva de dominio
b) El pacto de reserva de hipoteca
c) El derecho de retencin de la cosa:
Que se concede al vendedor cuando el comprador no le paga el
precio o no seala un plazo para pagarle.
O habiendo sealado un plazo, el vendedor descubre despus de la
venta la insolvencia del comprador (art. 1466 y 1467 CC).
d) El derecho a promover la resolucin de la venta en el caso de
bienes inmuebles:
Si el comprador tiene fundado motivo para temer la prdida de la
cosa inmueble vendida y el precio (art. 1503 CC). No existe, impago
del precio, porque entonces procedera la resolucin por
incumplimiento (art. 1124, 1504, 1505 CC).
El presupuesto es que la conducta del comprador produce en el
vendedor el temor de perder la cosa y el precio.
e) La posibilidad de suspender el pago del precio:
Cuando experimenta una perturbacin en la posesin o dominio de la
cosa o una amenaza de perderla.
Las perturbaciones deben proceder del ejercicio de una accin
reivindicatoria o hipotecaria. (art. 1502 CC).
2.El pacto comisorio o condicin resolutoria expresa en las
ventas inmobiliarias.
La falta de pago del precio produce, como efecto general de los
contratos bilaterales que generan obligaciones recprocas:
-

el derecho del vendedor a reclamar el precio

Solicitar la resolucin del contrato, con derecho en ambos
casos al resarcimiento de daos y perjuicios (art. 1124 CC).

El pacto comisorio o condicin resolutoria expresa: es una garanta

convencional consistente en una estipulacin que se establece en el
contrato en virtud de la cual la falta de pago del precio dar lugar a la
resolucin del contrato siempre que el vendedor haya requerido
notarial o judicialmente de pago al comprador.
Regulacin del cdigo civil respecto a los bienes inmuebles:
El art. 1504 CC establece que: en la venta de bienes inmuebles,
an cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en
el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del
contrato, el comprador podr pagar, an despus de espirado el
plazo, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.
Hecho el requerimiento, el juez no podr concederle nuevo trmino.
Los requisitos para que pueda aplicarse el pacto comisorio los ha
perfilado el TS:
a) Debe tratarse de una compraventa de bienes inmuebles con
precio aplazado.
b) Que se haya producido el impago del precio:
- Total
- Parcial
- Pago de intereses
c) Que el impago del precio se produzca de forma objetiva:
Aunque la jurisprudencia del TS exiga una voluntad
deliberadamente rebelde al cumplimiento, en la actualidad tan
slo exige el dato objetivo del impago siempre que tenga entidad
suficiente motivadora de la frustracin del fin del contrato.
d) Requerimiento judicial o notarial de resolucin del contrato:
El TS exige que se trate de un requerimiento resolutorio, por lo que
no se cumplira el requisito si se llevara a cabo un requerimiento
de pago.
La diferencia estriba en que el requerimiento de resolucin permite
que el pago posterior por parte del comprador sea rechazado.
El requerimiento de pago impide la accin resolutoria, si paga el
comprador.
e) Que el vendedor haya cumplido su obligacin
f) Aunque del 1504 CC se deduce que debe existir una
estipulacin expresa en el contrato de compraventa, en virtud
de la cual la falta de pago del precio da lugar a la resolucin de
la venta, se admite la aplicacin de este precepto a la

compraventa de bienes inmuebles sin existir pacto, siempre

que se cumplan los requisitos expuestos; y, aunque la norma
apunta que la resolucin tiene lugar de pleno derecho, si el
comprador no se allana a al resolucin, se precisar una
intervencin judicial para comprobar el efectivo incumplimiento.
Se estipula tambin que lo entregado por el comprador hasta el
momento de la resolucin quedar como comiso, aunque al ser una
clusula penal, quedar a la facultad moderadora del juez (art.1154
CC).
El art. 1504 CC es complemento respecto al 1124 CC, ya que ante el
impago del precio al vendedor, a tenor del 1124 CC puede optar
entre:
-

Exigir el cumplimiento
Resolver el contrato.

Si opta por la resolucin, se aplicar el art. 1504 CC. Existen una

serie de diferencias:
1. El art. 1124 CC se aplica a las obligaciones sinalagmticas o
recprocas mientras que el art. 1504 CC slo a la compraventa
de inmuebles a precio aplazado.
2. El art. 1124 CC no exige requerimiento fehaciente de
resolucin
3. El art. 1124 CC permite al juez conceder un nuevo
aplazamiento resolutorio, el juez no puede conceder nuevo
plazo para cumplir.
Los efectos que produce el pacto comisorio:
a) Que el comprador se allane o no conteste al requerimiento, en
cuyo caso quedar resulta la compraventa y, es frecuente,
pactar que el vendedor se quedar con todo o parte del precio
pagado.
b) Que se oponga el comprador al pago del precio. En este
supuesto deber solicitarse judicialmente la resolucin.
c) Si la condicin resolutoria expresa est inscrita en el Registro de
la Propiedad producir efectos en perjuicio de terceros.
Respecto a bienes muebles:
La condicin resolutoria explcita viene regulada en el art. 1505 CC,
al disponer que la resolucin de la venta tendr lugar de pleno
derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de
vencer el trmino fijado para la entrega de la cosa no se haya

presentado a recibirla, o presentndose, no haya ofrecido al mismo

tiempo el precio, salvo que para el pago de ste se hubiese pactado
mayor dilacin.
La resolucin, como se puede apreciar, tiene lugar sin necesidad de
requerimiento, de forma automtica y aunque no lo hayan pactado
las partes.
La aplicacin de este precepto queda limitada a dos supuestos:
1. No presentarse al comprador a tiempo para recibir la cosa o
2. Habindolo no ofrecer el precio
Para los dems supuestos ser necesaria la existencia de un pacto
resolutorio explcito.
9. COMPRAVENTAS ESPECIALES.
1. Compraventa a prueba o ad gustum.
Este tipo de contratos viene regulado en
dispone que la venta hecha en calidad de
cosa vendida, y la venta de las cosas que
probar antes de recibirlas, se presumirn
suspensiva.

el art. 1453 CC, que

ensayo o prueba de la
es costumbre gustar o
hechas bajo condicin

El contrato es perfecto, aunque sus efectos se suspenden hasta la

realizacin de la prueba o hasta haberla gustado.
El rechazo debe obedecer a unos criterios objetivos y no al libre
arbitrio de unas de las partes, porque ello ira contra el art. 1526 CC.
En la actualidad, no resulta tan claro que el comprador no pueda
rechazar el objeto del contrato sin necesidad de alegar razones
objetivas, dadas las normas de proteccin de los consumidores.
La normativa actual no exige razones objetivas para el rechazo de la
cosa vendida.
2.Compraventa por pacto de retro.
Viene regulada en el art. 1507 CC, cuando seala que tendra lugar
el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, mediante la entrega del precio, gastos del
contrato, gastos necesarios y tiles hechos en la cosa y cumplimiento
de todo aquello que se hubiera pactado. (art. 1518 CC).
El pacto de retroventa debe ser establecido al perfeccionarse el
contrato de compraventa.

El comprador adquiere la propiedad de las cosa (art. 1511 CC) y, si

el vendedor ejercita el derecho de recuperarla, se resolver la venta
con carcter retroactivo (art. 1519 y 1520 CC).
Se ha de ejercitar en el plazo pactado, que no puede ser superior a 10
aos o, a falta de pacto, en el de 4 aos (art. 1508 CC).
En la actualidad se puede entender en la prctica superada por el
sistema crediticio o hipotecario a travs del que opera el mercado.
3.Compraventa internacional de mercaderas.
La compraventa internacional de mercaderas es el acuerdo de
voluntades, celebrado entre partes domiciliadas en pases diferentes,
a travs del cual se transfiere la propiedad de mercancas que sern
transportadas a otro territorio, teniendo como contraprestacin el
pago de un precio.
El marco legal lo constituye la Convencin de las Naciones Unidas,
sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderas,
llevada a cabo en Viena el 11 de Abril de 1980.
El sistema de la convencin, que se acomoda a los principios
inspiradores del common law, distingue entre el incumplimiento
esencial y el accesorio.
10. LA PERMUTA.
1. Concepto y rgimen jurdico.
La permuta (arts. 1538 a 1541 CC) es un contrato por el cual cada
uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra
(art. 1538 CC).
Se trata de un contrato:
-

Consensual
Oneroso
Conmutativo
Traslativo de dominio

El objeto de la permuta pueden ser tanto las cosas materiales como

inmateriales.
Cabe tambin la posibilidad de que unas de las partes entregue una
cosa y algo de dinero. En este caso, la calificacin del contrato
depender de la intencin de los contratantes. No constando sta, se
tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio

excede al del dinero o su equivalente; y por venta, en caso contrario

(art. 1446 CC).
El contrato de permuta tiene una regulacin muy escasa, rigindose,
en todo lo especificado, por las normas de la compraventa. Existen
dos disposiciones especficas:
a) Permuta de cosa ajena:
Viene regulada en el art. 1539 CC, si uno de los contratantes
hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase
que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la
que l ofreci en cambio, y cumplir con devolver la que recibi.
b) Eviccin de la cosa recibida en permuta:
El que pierde por eviccin la cosa dada en permuta tiene la opcin de
reclamar la devolucin de la cosa que dio a cambio o una
indemnizacin de daos y perjuicios.
2.Permuta de solar por obra futura.
Es una figura actual en la que una de las partes, propietaria de un
solar transmite a la obra su propiedad para que construya y a cambio
le entregue viviendas, locales comerciales y/o plazas de garaje.
En la actualidad se considera ms un contrato atpico do ut des.
La permuta de solar por obra futura puede configurarse de forma que
la contraprestacin sea una mera obligacin personal o como un
derecho real.
Si se configura la contraprestacin de los futuros pisos con efectos
meramente obligatorios, slo vincular a las partes y el transmitente
del solar no adquirir la propiedad de los pisos hasta que se realice la
entrega por parte del constructor.
Esta solucin tiene inconvenientes por cuanto el que adquiere el
solar, como propietario puede disponer de l y el que debe recibir los
pisos tendr que esperar a que estn construidos para recibirlos con
los riesgos que se generan en caso de insolvencia del sueo del solar.
Cabra en estos casos la posibilidad de garantizar, la contraprestacin
con condicin resolutoria u otra garanta real, siendo estas garantas
inscribibles conforme al art. 11 LH.
Si se configura con alcance real, cabra llevar a cabo la escritura de
permuta, la de declaracin de obra nueva y la de divisin horizontal,

estableciendo una comunidad entre cedente y cesionario, para

delimitar los pisos o locales comerciales del edificio que se va a
construir, fijando incluso la cuota que tendr el que ha de recibir la
obra futura en el total del edificio y que percibir sin necesidad de
acto forma de entrega.
Esta situacin de cotitularidad podra tener acceso al Registro de la
Propiedad por el art. 2 LH, as el cedente del solar puede tener
mayores garantas, ya que podra inscribir registralmente su derecho
sobre las fututas vivienda y, ante una situacin de insolvencia de la
otra parte, quedara a salvo su cuota.