Independizacin de predio urbano con areas construidas.

Resolucin n
1655-2013-SUNARP-TR-L.
Tribunal
Resolucin
Fecha

n
de

emisin: 10

de

octubre

Registral
1655-2013-SUNARP-TR-L
de
2013

Extracto:
3. De lo expuesto, se aprecia que en la partida constan inscritos dos departamentos, los mismos que
producto de la divisin y particin efectuada, le corresponde un departamento a cada uno de sus
propietarios, unidades inmobiliarias que no tienen existencia registral independiente y que necesitan tenerlo
para
poder
inscribir
la
compraventa
respecto
de
una
de
ellas.
Al respecto, de conformidad con el artculo 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios 1
(RIRP), "para inscribir actos que impliquen variacin de titularidad dominial respecto de parte de
predios inscritos debe procederse a su previa ndependizacin, de conformidad con los requisitos previstos
en
este
Reglamento."
El artculo 58 del RIRP seala que la independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral
para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad
exclusiva
y
de
propiedad
comn.
En virtud a la independizacin, el referido bien constituir una finca registral y en consecuencia contar con
partida registral propia en la que podrn extenderse las inscripciones que a dicho bien se refieran,
conforme al sistema de folio real, base del principio de especialidad, acogido en el artculo 4 del RIRP que
tiene su correlato en el principio de especialidad recogido en el artculo IV del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, por cada bien se abrir una partida registral independiente,
en donde se extender la primera inscripcin de aqul, as como los actos o derechos relativos al mismo.
En virtud del principio registral de Especialidad para cada inmueble se debe abrir solamente una partida
registral en donde se extendern los asientos registrales relacionados al mismo inmueble, los cuales deben
ser redactados solamente en dicha partida registral. Este es el Principio de especialidad al que tambin se
le conoce como principio de determinacin especificacin. Este principio registral tiene por finalidad que la
publicidad de los actos y derechos se efecten de manera ordenada, completa y clara, de tal manera que
todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino tambin de sus alcances y
extensin.
4. Para proceder a la independizacin de los predios, debe cumplirse con ciertos requisitos, segn el tipo
de predio. El artculo 60 del RIRP, seala los requisitos para la independizacin de predios urbanos, entre
los que se encuentra la resolucin de subdivisin y los planos que forman parte de la misma. Vale decir, se
requiere de la aprobacin por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo.
Excepcionalmente, se ha establecido que en el caso de regularizacin de edificaciones proceder el
fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse de autorizacin municipal de subdivisin, ello en
atencin, a que de hecho ya se ha efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construccin
de edificaciones independientes y en algunos casos, por propietarios distintos, situacin que el legislador
incorpora a la legalidad mediante el procedimiento de regularizacin de edificaciones.
6. Por consiguiente, la subdivisin del predio en dos departamentos independientes con puerta a la calle se
ha producido, es una situacin de hecho que corresponde reconocer. Si bien no estamos ante un
procedimiento de regularizacin de edificaciones, el fundamento es el mismo, una divisin efectuada de
facto mediante la construccin de edificaciones independientes en un mismo predio matriz. Incluso, en el
presente caso, de manera indirecta la autoridad municipal ha aprobado la subdivisin, pues las reas
construidas cuentan con declaratoria de fbrica ya autorizada por la autoridad competente. As, la
Municipalidad ha evaluado integralmente no slo los requisitos de la declaratoria de fbrica sino tambin su
impacto en la normativa urbanstica, cuya observancia se pretende con el procedimiento municipal de
subdivisin.
Entonces, si dichas edificaciones cuentan con declaratoria de fbrica se debe a que los rganos
competentes han verificado el cumplimiento de los requisitos de la zonificacin y parmetros que
estuvieron entonces vigente a la fecha de su expedicin, y con ello se convierten en zonas consolidadas,
por
la
teora
de
los
hechos
cumplidos.
En consecuencia, no procede exigir la presentacin de los requisitos de la independizacin, entre los que
se encuentra la resolucin de subdivisin, mxime si se trata de unidades de vivienda cuyos linderos y
medidas perimtricas aparecen en la escritura pblica, cuentan con numeracin municipal asignada y de
cuyos antecedentes y documentacin presentada se desprende que no comparten zona comn alguna.