PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales explican el contenido y funcin del Registro Pblico

de la Propiedad.
Celestino Cano Tello, clasifica los principios registrales de la siguiente forma:

En relacin a la inscripcin, los principios registrales pueden clasificarse en:

Previos a la inscripcin: rogacin, consentimiento y calificacin;
contemporneos a la inscripcin: prelacin, especialidad, inscripcin y tracto
sucesivo; posteriores a la inscripcin: fe pblica registral legitimacin y
publicidad.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

El Registro Pblico de la Propiedad se cre para dar publicidad y seguridad

Jurdica frente a terceros, sobre la propiedad y posesin de bienes
inmuebles; garantas sobre muebles y sobre la constitucin de sociedades y
asociaciones civiles.
Publicidad Formal
Consiste en la posibilidad de consultar personalmente, los libros, folios o la
base de datos cuando se trata de folios electrnicos as como de obtener
del Registro Pblico de la Propiedad, las constancias y certificaciones de los
asientos y anotaciones.
La publicidad material est concebida como los derechos que otorga la
inscripcin, y estos son: la presuncin de su existencia o apariencia jurdica,
y la oponibilidad frente a otro no inscrito.
A quin como tercero registral para los efectos del registro? Es la
persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a ttulo
oneroso, de quien aparece como su titular en el Registro Pblico de la

Propiedad. Una vez inscrito su derecho, es oponible y preferente a cualquier

otro titular con derecho anterior pero no inscrito.
Se distingue al tercero registral del tercero negocial. Este ltimo es quien no
ha sido parte ni causahabiente de un contrato, siguiendo el principio de res
inter alios acta.
PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.

Al director del Registro Pblico de la Propiedad le corresponde de la fe

pblica registral. Los actos asentados, inscritos o anotados en los folios, son
documentos pblicos que tienen la presuncin de veracidad y exactitud.
Hacen prueba plena juris etjure y pueden ser destruidos por va de accin y
no de excepcin. La fe pblica es siempre documental. Produce los efectos
de un documento pblico con pleno valor probatorio.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIN.

La legitimacin es la posibilidad que da la ley para realizar

eficazmente, un acto jurdico. EI principio de legitimacin, conocido
tambin como de exactitud, es uno de los ms importantes de la
actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurdica
sobre la titularidad, trasmisin, exactitud y veracidad de los bienes
inscritos.
La legitimacin se clasifica en ordinaria y extraordinaria: la primera se
da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad
de hecho; la extraordinaria es un acto eficaz ejecutado por un autor
que no goza de la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la
esfera jurdica ajena. La ley Legitima ese acto basado en la apariencia
jurdica.
PRINCIPIO DE ROGACIN.
La inscripcin en el registro Pblico de la Propiedad se realiza a
instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la
inscripcin o cancelacin de los derechos reales, posesin,
gravmenes y limitaciones. El registro tiene una funcin declarativa
no constitutiva o sustancial.
PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO
Para que en los asientos del Registro exista una modificacin, es
necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo sustituya. En
sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento tcito o expreso. El inters jurdico del titular del
derecho para inscribir, no es excluyente de que otras personas
soliciten el registro, pues en algunos casos se podr admitir la
solicitud del gestor oficioso que busca el beneficio del gestionado y
cuya actuacin no lo perjudica.

PRINCIPIO DE PRELACIN, PRIORIDAD O RANGO

Analizado este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero
fundamental que existe la impenetrabilidad registral o sea, que dos
derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar un mismo lugar y
preferencia.
Anotaciones preventivas
Es una forma de dar publicidad y seguridad a los terceros registrales. stas
se asientan marginalmente en los libros si es el sistema a seguir, o en la
parte de anotaciones preventivas, cuando se trata del folio real. Las
anotaciones preventivas tienen la ventaja de que si los hechos o actos en
ellas consignados, se realizan cumpliendo los requisitos sealados por la
ley, sus efectos se retrotraen y el derecho queda inscrito en forma definitiva
desde la fecha de la anotacin.
PRINCIPIO DE CALIFICACIN

Este principio denominado tambin de legalidad, consiste en que todo

documento, al ingresar al Registro Pblico de la Propiedad, dentro de
su procedimiento de inscripcin, debe ser examinado por el
registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es
decir, si satisface todos los requisitos legales. A esta actividad se le
llama "calificadora", y es concurrente con la notarial.
Calificacin Fiscal
Los registradores tienen la facultad, obligacin y responsabilidad de
cuantificar el monto de los derechos que se tienen que pagar por la
inscripcin de un documento.
Calificacin desmedida

El exceso de calificacin atenta en contra de las finalidades del Registro

Pblico que son la publicidad, la seguridad jurdica y la rapidez en el trfico
de inmuebles.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio tiene como finalidad determinar perfectamente, los bienes
objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los
derechos.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Las inscripciones de propiedades inmuebles en el Registro Pblico de la

Propiedad, se efectan dentro de una secuencia o concatenacin entre
adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIN O DE MATERIALIZACIN

Para que un asiento o anotacin produzca sus efectos, debe constar en el

folio real, la base de datos o en el libro correspondiente. De esta manera el
acto inscrito surte efectos frente a Terceros. La solicitud de inscripcin en el
Registro Pblico de la Propiedad se realiza de oficio, es un acto potestativo
y rogado. La transmisin de la propiedad se verifica por mero efecto del

contrato, sin necesidad de traditio o de su inscripcin. Ahora bien, si se

desea que la adquisicin sea oponible frente a cualquier tercero, es
necesaria su inscripcin en el Registro Pblico.