Att Värdera Hållbarhet (Swedish)

ATT VRDERA
HLLBARHET
Den svenska versionen av denna presentation har versatts av
Medfinansierats av "Intelligent Energy Europe

program" i Europeiska unionen
Juni 2016
DELTAGANDE I DENNA KURS
Ufra mer kvalitativa utvrderingsrapporter.
GER ER KUNSKAP OM
Frebygga fel och felaktig prissttning av

tillgngar.
Spara tid och kostnader genom frbttrad
kunskap om relevanta informationskllor.
Frbttra konkurrenskraften och utka
konsultkompetensen.
MER SPECIFIKT
KOMMER DEN ATT
Hjlp till uppmrksamma pverkan frn

hllbarhet inom en bredare fastighetmarknad
och den kritiska roll yrkesmssiga vrderingar
har fr marknadsfrndringar.
En mer holistisk frstelse fr fastigheters
betydelse i relation till klimatfrndringar och
energiml och relevansen av det fr att
hantera risk fr era kunder.
MER SPECIFIKT
KOMMER DEN ATT
Frse er med ett antal frdelar och

mjligheter som energieffektiva/hllbara
byggnader skapar fr att tydligt kunna
beskriva affrsnyttan fr era kunder.
Ge en verblick ver aktuella
hllbarhetsrelaterade riktlinjer, vgledningar
och krav fr vrderingsproffessionen och
respektive tillvgagngsstt fr integrering av
energieffektivets- /hllbarhetsvervganden
i vrderingarna.
DET R VIKTIGT
ATT NOTERA
Denna kurs riktar sig till vrderare med en lg

eller mellanliggande kunskapsniv gllande
hllbarhetsaspekternas pverkan vid
fastighetsvrderingar.
Att vrderare eventuellt arbetar utifrn olika
sammanhang, som tex i ett stort fretag
eller som enskild konsult, vilket kan pverka
hur lngt de kan implementera de
rekommendationer som finns i kursen i deras
dagliga tjnsteutvande och i dialogen med
deras respektive kund.
DET R VIKTIGT
ATT NOTERA
Det kan finnas nationella och lokala variationer

fr hur vrderingar genomfrs i praktiken
som inte terspeglas i detalj.
Vrderingar av mer komplexa tillgngar med
hgre investeringsvolymer kan behva olika
och mer detaljerade metoder n de som
anges.
Fr regelbundet terkommande vrderingar
fr kommerciella kunder r det inte lmpligt
att anvnda den utkade "due diligence"
processen som rekommenderas i denna
utbildning.
INNEHLL
1. Introduktion
2.
3.
4.
5.
Logisk grund och affrsexempel

Energiprestanda
Kllor fr viktig information
Integration in i vrderingsmetodik och
vrderingsrapporter
6. Slutsatser
INTRODUKTION
Lrandeml
I denna sektion ingr fljande innehll/frgor:
versikt ver frekommande vgledning

Vrderingens och vrderarnas roll
Identifiering av nya utmaningar fr vrderare
Motivering fr vrderarnas vervganden
gllande mnesomrdena energieffektivitet och
hllbarhet
INTRODUKTION
Lrandeml
Vid slutet detta delmoment, kommer du att
kunna:
Frst vrderarnas ansvar/roll i relation till
mnesomrden energieffektivitet och
hllbarhet.
INTRODUKTION
Varfr vrderare har

en avgrande roll i
frndring av
marknaden
Vrderingar grs i nstan vilken fas

av fastighetens livscykel som helst.
Vrderare r informationsansvariga
i ofta vldigt icke transparanta
fastighetsmarknader.
Argumenten som anvnds i
frhandlingarna mellan kpare och
sljare r vanligtvis baserade p rd
frn vrderare som verkar p bda
sidor.
INTRODUKTION
Varfr vrderare har

en avgrande roll i
frndring av
marknaden
Vrderare kan inte "skapa" en

marknad, men deras rd och
karaktren och omfnget av
deras tjnster pverkar
fastighetsmarknadens utfall.
INTRODUKTION
Att vrdera hllbarhet r

inte raketforskning!
Att vrdera hllbarhet r inte

raketforskning. Det handlar om
att applicera kvantitativa bevis
och kvalitativ bedmning till nya
vrdepverkande funktioner och
frbttra effektiviteten p
marknaden genom att ge korrekt
information till marknaden.
Att vrdera hllbarhet r en
mjlighet och INTE ett hot mot
vrderaryrket!
INTRODUKTION
Men vad betyder det

fr din dagliga
utvning?
En brist p empirisk vrdering och

lmplig jmfrbar
frsljningsinformation krver att
yrkesverksamma
vrderingspersoner applicerar
kvalitativ bedmning fr att
bestmma i vilken utstrckning
hllbarhetsfunktioner pverkar
vrdet.
Du mste bestmma i vilken
utstrckning en vlinformerad
kpare frvntas ta hnsyn till dem
i den lokala fastighetsmarknaden.
INTRODUKTION
Men vad betyder det

fr din dagliga
utvning?
En kvalitativ bedmning krvs

inom alla vrderingsuppdrag fr
de flesta funktioner i byggnaden.
Funktioner fr hllbarhet r inget
undantag.
Emellertid, genom att leverera
en transparant vrderingsservice,
frvntas vrderare frklara
deras expertutltande av svl
frdelar av hllbar design som
riskerna med konventionell
design.
INTRODUKTION
Tillgnglig vgledande
information inom
hllbarhet
INTRODUCTION
RICS "rda" bok (2014)

Hllbarhet som en
potentiell drivkraft
och riskfaktor!
D kommersiella marknader blir alltmer

medvetna om hllbarhetsfrgor, kan de brja
komplettera traditionella vrdedrivande
faktorer, svl i termer om hyresgst
preferenser som i termer om kpares
beteende.
Drfr fresls vrderare att:
[] vrdera i vilken utstrckning mnet
egendom fr nrvarande uppfyller
hllbarhetskriterier och komma fram till
en vlgrundad uppfattning om sannolikheten
fr att dessa pverkar vrdet, det vill sga
hur en vlinformerad kpare skulle
ta hnsyn till dem nr de tar
ett beslut om pris
p erbjudandet, [].
Klla: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, sidan. 59
INNEHLL
1. Introduktion
2. Logisk grund och affrsexempel

3. Energiprestanda
4. Kllor fr viktig information
5. Integration in i vrderingsmetodik och
vrderingsrapporter
6. Slutsatser
LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL
Lrandeml
Erknnande av rollen och betydelsen av
byggnader
Information om energi- och klimatmlen och
deras potentiella inverkan p byggsektorn
Frdelarna och mjligheterna med
energieffektiva/hllbara byggnader
Lrandeml
Vid slutet av detta delmoment, kommer du att
kunna:
Frst vikten av denna utveckling/frgor fr
deras dagliga tjnsteutvande
Frklara relevansen av hllbar utveckling fr
dina kunder
Din (marknad) milj

r under frndring
Klimatfrndring:
versvmningar, Extremt vder,
Torka
Miljrisker:
Luft-, vatten- och markfroreningar
Resursbrist:
Energibrare,mark, vatten,
material
Konsumenternas och
slutanvndares kande
miljmedvetenhet och ndrade
vrdesystem
Viktiga pverkansfaktorer:
... precis som

din kunds affrsklimat
Fretagens sociala
ansvarstagande (CSR) policy's
Rapporteringskrav inom
Hllbarhet
Ansvarsfulla/hllbara
investeringsstrategier fr
egendomar
Enligt IPCC, str byggnader fr:
Varfr det r viktigt

att frbttra
energiprestandan
p vra byggnader
~ 32 % av total global
energianvndning!
~ 19 % av energi relaterade
vxthusgasutslpp!
~ 33 % av kol-utslppen!
Med ett business as usual scenario, kan dessa siffror

dubbleras till 2050!
Internationella, EU
och nationella
policytgrder fr
byggnader
Internationell niv
Allt strngare globala klimat- och
energibesparande ml
EU: s fokus p att frbttra
energieffektiviteten inom
byggsektorn
EU:s direktiv om byggnaders
energiprestanda och
energieffektivitet
Internationella, EU
och nationella
policytgrder fr
byggnader
Nationell niv
Introduktion av certifikat fr
energiprestanda (EPCs)
Ekonomiska frdelar och
incitament
(som subventionsprogram)
En frbttring
motsvarande en niv
i EPC vrderingen
kan gra stor
skillnad!
Klla: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons and
IEEP, 2013, Energy performance certificates in
buildings and their impact on transaction prices
and rents in selected EU countries, Final report
prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.
Hantera risk och

framtidsskra
tillgngar:
frn grna premier till
bruna rabatter
Exempel: Skillnader i hyrespris fr

MINERGIE-mrkta bostder i
Schweiz
I Schweiz har hllbara/
energieffektiva byggnader blivit
norm vid nyproduktion.
Framver frvntas att nuvarande
prispremier fr hllbara byggnader
kommer att frvandlas till "bruna
rabatter" p priset fr
konventionella byggnader!
Hantera risk och

framtidsskra
tillgngar:
frn grna premier till
bruna rabatter
Exempel: Skillnader i hyrespris fr

MINERGIE-mrkta bostder i
Schweiz
Klla: Salvi, et. al, 2010,

Center for Corporate
Universitt Zrich
Der Minergie-Boom unter der Lupe,

Responsibility and Sustainability,
Hllbarhet som ett

bedmningskriterie
fr kreditrisk
Exempel: TEGoVAs Europeisk

Fastighets och Marknadsvrdering
4 kriterieklasser:
Marknad (nationell, regional)
Lge
Fastighet
Kvalite p fastighetens
kassaflde
Fastighets klassificering sub-kriterier:
Arkitektur/typ av konstruktion
Hyresgstanpassningar
Brande konstruktionens skick
Tomtens lge
Ekologisk hllbarhet
Lnsamheten fr byggkonceptet
En byggnads energiprestanda pverkar redan

frutsttningarna fr finansiering!
Option 1
moroten
Hgre andel hypoteksln

och frmnliga rntor fr
energieffektiva byggnader
med lga koldioxidutslpp
Option 2
piskan
Lgre andel hypoteksln

och ogynnsamma rntor
fr ineffektiva byggnader
med hga utslpp
INNEHLL
1. Introduktion
3. Energiprestanda

vrderingsrapporter
6. Slutsatser
ENERGIPRESTANDA
Lrandeml
Typisk energianvndning fr bostads- och
kontorsbyggnader
Grundlggande faktorer fr att frst
energiprestanda fr en byggnad
Innehll och viktiga delar av energicertifikat
(EPC)
ENERGIPRESTANDA
Lrandeml
Vid slutet av detta delmoment, kommer du att kunna:
Lsa och frst EPCs
Vara uppmrksam p funktionerna fr
energiprestanda nr platsbesk/
byggnadsinspektion utfrs
ENERGIPRESTANDA
Varfr ett specifikt

fokus p energi?
Energifrbrukning/efterfrgan
och tillhrande utslpp r den
mest greppbara (mtbara)
funktionerna fr hllbarhet
Den mest "robusta" basen
tillgnglig fr empiriska bevis
P grund av infrandet av EPCs,
r energidata mest lttillgnglig
Kundens medvetenhet r hgre
n fr andra funktioner inom
hllbarhet
Energifrbrukningen lnkar
direkt vidare till driftskostnader
ENERGIPRESTANDA
Exempel p typisk
energianvndning i
byggnader
En-familjs bostad och
kontorsbyggnad i Polen
2%
5%
uppvrmning
6%
varmvatten fr
hushll
15%
matlagning
belysning
72%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
hushllsutrustning
uppvrmning
kyla och ventilation
[PERCENTAG
E]
belysning
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
kontorsutrustning
annat
ENERGIPRESTANDA
Vilka r de viktigaste
faktorerna som
pverkar en byggnads
energiprestanda?
Byggnadsr och typ

Lufttthet
Mngd isolering (vggar, tak)
Uppvrmning, Ventilation,
Luftkonditionering (HVAC)
Varmvattenssystem
Brukarens beteende
Byggnadens styr- och
kontrollsystem
Frnyelsebara energikllor
ENERGIPRESTANDA
Avsljande tecken p
energiprestanda som du behver hlla
utkik efter
Konstruktionstyp och datum?

Isolering av tak och vggar?
Skick p byggnadens klimatskal?
Utvndig?
Invndig?
Ngra synliga skador?
Ngra tecken p fukt?
Typ, lder och kvalite p

fnstren?
Typ av ljusavskrmning (om det
finns)?
ENERGIPRESTANDA
Tecken p
energiprestanda som du behver hlla
utkik p
Typ och lder fr:
Vrmesystem?
Kllor fr Vrme/Kyla?
Belysningssystem?
Styr och regler system?
Niv av verensstmmelse med

aktuell lagstiftning?
Energideklaration EPC?
Tillgnglig?
Datum?
Rekommendationer?
Frnyelsebara energikllor (sol,

vind, markvrmepump)?
ENERGIPRESTANDA
Byggnades
energiprestanda
kan beskrivas
genom
(EPC) Energi-effektivitets
klass (A, B, C, etc.)
Exempel p Energideklarationer inom EU
ENERGIPRESTANDA
Byggnades
energiprestanda
beskrivs genom
Graden av verensstmmelse med

rttsliga lagkrav (t ex 20% under de
nationella miniminormen)
Kpt energi behov/frbrukning
beskriven i kWh/ma eller l/ma
Energifrbrukningsniv
Tekniska parametrar fr
klimatskalet och HVAC-systemen
ENERGIPRESTANDA
Varfr r det skillnader

mellan berknat behov
och faktisk
(frbrukning) niv?
Brister i berkningsmodellen/
rknefel
Skillnader i typ av anvndning,
klimatskal, byggsystem
Kvaliteten p byggprocessen
Verkligt klimat
Anvndningsomrde/anvndnings
intensitet
ndring av taxorna som anvnds
fr mtning
Mtfel
INNEHLL
1. Introduktion
3. Energiprestanda

vrderingsrapporter
6. Slutsatser
KLLOR FR VIKTIG INFORMATION
Lrandeml
Innebrden av ett utvidgat informationsbehov
och relaterade informationskllor
Presentation och frklaring av mjliga
informationskllor fr att mta utvidgat
informationsbehov
Lrandeml
Vid slutet av detta delmoment, kommer du att
kunna:
Identifiera och extrahera relevant
(byggnadsrelaterad) information frn olika
kllor
Frst och utvrdera kvaliten av olika
informationskllor
Utkat informationskrav
fr vrderare
Vrderare uppmanas att samla

lmpliga och tillrckliga
hllbarhetsdata som nr den blir
tillgnglig sparas fr framtida
jmfrbarhet ven om det fr
nrvarande inte pverkar vrdet.
Endast i fall dr bevis i marknaden
skulle stdja detta br
hllbarhetsegenskaper
tas med i en
vrderingsrapport.
Klla: RICS, 2013, Sustainability and

commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, p. 5
KLLOR
KEYFR
INFORMATION
VIKTIG INFORMATION
REKllaS
Frutom energidata , fr
att vrdera hllbarhet
mste man samla in
information om
Energifrbrukning
(Dricks-) vattenfrbrukning
Risker fr den lokala miljn
Byggnadens flexibilitet och
anpassning
Byggnadens tillgnglighet
Brukarens komfort och
inomhusklimat
RICS Checklista fr hllbarhet:

Inspektion och Underskning
KLLOR
FR
VIKTIG INFORMATION
KEY
INFORMATION
KllaS
Vilken/vilka r byggnadens:
Lge
Beaktande
tomten
Byggnad
Dokumentation
Utvrderad potentiell
energiprestanda, genom t.ex. Energi
Asset Rating eller liknande?
Faktisk energiprestanda (frbrukning
av icke-frnybara resurser under
anvndningen)?
Koldioxidutslpp?
Vilka energikllor som finns
tillgngliga och/eller anvnds?
Reparation/service i relation till lder
och effektivitet och framtida
frvntad livslngd?
Potentialen fr frnybar
energianvndning?
Sannolika risker fr utslpp etc i
den lokala miljn?
Vattenfrbrukning under drift?
Vattenbesparande tgrder eller
tgrder fr att frmja effektiv
vattenanvndning?
RICS Checklista fr hllbarhet:

Inspektion och Underskning
KLLOR
FR
VIKTIG INFORMATION
KEY
INFORMATION
KllaS
Vilken/vilka r byggnadens:
Lge
Beaktande
tomten
Byggnad
Dokumentation
Anlggningar som bidrar till minskade

avfallsmngder (t ex avfallssortering
p plats fr tervinning av avfallet)?
Rimlig motstndskraft mot
konsekvenserna av
klimatfrndringarna
(t ex stormskador, upprtthlla
anvndbarhet om
temperaturfrndringar intrffar )?
Hinderfri, tillgnglig milj till och inuti
byggnaden (t.ex. fr anvndare med
funktionshinder)?
Skerhet under extrema

frhllanden (t.ex. brand och
storm)?
hlsoeffekter relaterade till
byggnadsmaterial och
byggnadsegenskaper (dagsljus /
naturlig ventilation, etc)

KLLOR
KEYFR
INFORMATION
VIKTIG INFORMATION
REKllaS
Viktiga
informationskllor fr
energifrbrukning
Energiprestanda certifikat
(EPCs)
Grna/Hllbarhets
certifikat/mrking/bedmnig
fr byggnader
(BREEAM/LEED, etc.)
Planhandlingar
Due Diligence rapporter
Fltinspektioner/personlig
underskning
KLLOR
KEYFR
INFORMATION
VIKTIG INFORMATION
REKllaS
Viktiga
informationskllor fr
energifrbrukning
Rkningar fr
underhll/verktyg rliga
kostnader
Information frn
anlggningens frvaltning
Entreprenrsavtal och
garantier fr energiprestanda
Behandla dina kunders

brist p data som
potentiellt en ytterligare
riskfaktor
Vid genomfrandet av sina

underskningar br vrderaren
ocks be sina kunder att lmna
uppgifter (t ex om
energiprestanda).
Om kunderna inte kan (eller vill)
tillhandahlla data, ska detta
behandlas som en ytterligare
potentiell riskfaktor.
INNEHLL
1.
2.
3.
4.
Introduktion
Energiprestanda
llor fr viktig information
5. Integration in i
vrderingsmetodik och
vrderingsrapporter
6. Slutsatser
INTEGRATION IN I VRDERINGSMETODIK OCH VRDERINGSRAPPORTER
Lrandeml
Definitioner av vrde och respektive
tillvgagngsstt fr att integrera
energieffektivitet/hllbarhet vervganden i
vrderingar
Olika vrderingsmetoders lmplighet och deras
inmatningsparametrar fr att integrera
energieffektivitet/hllbarhets vervganden
Hur man tar ett helhetsgrepp gllande
vrderingsrapporternas byggnadsbeskrivningar
Lrandeml
Vid slutet av detta delmoment, kommer du att kunna:
Sammanstlla en utkad lista ver vrde-relevanta
byggnadsegenskaper och attribut
Frst hur man verstter tillgnglig
information/data till specifika vrderingsparametrar
Frbereda utkade/frbttrade
vrderingsrapporter
Vrderingar
baserade p
Marknadsvrde
Fr vrderingar baserade p
Marknadsvrde, behver
inmatningsparametrarna fr vrderingen
vara frn aktuell marknadsinformation.
Om hllbarhetsfaktorer har identifierats

som pverkande p vrdet, br de endast
inkluderas i berkningarna i den mn en
vlinformerad kpare svarar fr dem, som
belgg frn en marknadsanalys.
Vrderingar
baserade p
investeringsvrde
(Vrde)
Fr vrderingar baserade p
investeringsvrde, r
inmatningsparametrarna fr vrderingen
specifika fr investeraren, vilket betyder
att de utgr ifrn investerarens
frvntningar och preferenser.
Till vilken grad hllbarhetsfrgor ska

integreras beror p de subjektiva
investeringsmlen (som troligen formas av
strikta hllbarhetskrav). Drfr ska de
faktorer som nnu inte reflekteras i
marknadsvrdet men som kan pverkas
av investerares beslutsfattande bedmas
och lggas in i berkningen.
En byggnads
energiprestanda kan
lnkas direkt till olika relevanta

vrdepverkande faktorer!
En byggnads energiprestanda kan lnkas direkt till olika relevanta vrdepverkande faktorer!
Sljbarhet/
Uthyrningsbarhet
Marknadsfringshastighet
Tid till uthyrd
Reducering/avdrag fr
moderniserings/renoverings
behov
Anvndbar
ekonomisk
livslngd fr en
byggnad
Ekonomiska
nyttjande i
livslngden fr en
byggnad
Skatter, subventioner, tid till

erhllande av bygglov, etc.
Niv av
driftskostnader
Mjlig hyresniv
Tillkommande
inkomst/avkastning fr leverans
av verskottsenergi till
tredjepart
Profil/
Varumrke
(byggnaden och
garen)
Koldioxid skatter
Grad av frldrande/
avskrivningssatser
Utvidgade
hllbarhetsfaktorer som kan
lnkas till vrdeberkningar
Utvidgade hllbarhetsfaktorer som kan lnkas till vrdeberkningar
Byggnadens hllbarhetsfaktorer (exempel)
Lgre drifts- och undehllskostnader
Fljdeffekter
Frbttrad sljbarhet, lgre risk fr vakanser

och hgre stabilitet i kassafldet
Hgre hyrestillvxtpotential
Skadefrebyggande frmner och lgre risk
fr avbrott i verksamheten
Anvndare/brukares produktivitet och
hlsovinster
Minskade kostnader fr ersttning och
minskad risk fr rttstvister orsakade av
sjuka hus-syndrom
kad funktionalitet,
anvndbarhet,
tlighet och
anpassningsfrmga
Ltthet att genomfra

underhll, service och
tervinningsaktiviteter
Utkad komfort och

vlbefinnande fr
brukare
Marknadsvrde/Vrd /Lnevrde vid

inteckning
Energieffektivitet
Reducerad pverkan
p miljn
Antagen inverkan,
hllbarhets referenser
p viktiga
vrderingsingngsvariabler
Antagen inverkan, hllbarhets referenser p viktiga vrderingsingngsvariabler
KONVENTIONELL BYGGNAD
KONVENTIONELL BYGGNAD
HLLBAR BYGGNAD
HLLBAR BYGGNAD
- Tillvxtkomponent
- Tillvxtkomponent
Driftskostnader
relaterade till
hyresgster
+ Avskrivning
+ Avskrivning
+ Sljbarhet
+ Sljbarhet
Kostnad fr att finna

nya hyresgster
Underhll
Kostnad fr att finna

nya hyresgster
Marknadshyra
+ Milj /
hlsopverkan
Riskpremie
Riskpremie
+ Milj /
hlsopverkan
Driftskostnader
relaterade till
hyresgster
Underhll
Frvaltning/Administration
Frvaltning/Administration
+ Andra
egendomsrisker
+ Andra
egendomsrisker
Riskfri rnta
Riskfri rnta
PVERKAN P RISKPREMIE
Nettoinkomst
Nettoinkomst
INVERKAN P KASSAFLDET OCH NETTORESULTATET
Bild modifierad frn: Ito, M., 2009, "Embodiment of added value for green real estate", rapporten presenterad vid Tokyo Workshop 2009 fr "Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon
Antagen inverkan av
hllbarhets referenser
p viktiga vrderingsparametrar
Antagen inverkan av hllbarhets referenser p viktiga vrderingsparametrar

Vrderingsmetoder
Energiprestanda bestmmande faktorer
Golvareal/Volym
Typ och omfattning p

anvndning av frnybar
energi
Effektiviteten hos vrme
och annan
byggnadsutrustning
Jmfrbara
frsljningmetoder
Kostnad fr
byggnadskomponenter/
material
Tillvgagngsstt fr
ersttningskostnader
Mjlig hyra
Intktsperspektivet
Vrmekostnader
Vrmeisolering av
klimatskalet
Energiklla
Byggnadens egenskaper
Energifrbrukning/
koldioxidutslpp
Energiprestanda
Risk
Marknadsvrde
Uppfyllande av lagkrav
Mrkning/certifikat
Profil/sljbarhet
Marknadsjustering
Klla: NUWEL, 2011," Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und die Schweiz", publicerad av: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universitt Zrich
Vrderingsmetoder
Beroende p metoden kan du behva

verstta den p ett annat stt.
Olika vrderingsmetoder har olika
vrderingparametrar/ "justerskruvar
(t ex jmfrbar frsljning, kostnader,
hyror, avkastning, avskrivningstakt,
etc.)
Tillmpningen av olika
vrderingsmetoder r frknippad med
olika informationsbehov/krav
Fljaktligen finns det flera mjligheter att

"vrdera" energieffektivitet och
ytterligare hllbarhetsaspekter i
vrderingsprocessen!
Justeringsskruvar":
Jmfrbara frsljningsmetoder
Justeringsskruvar": jmfrbara frsljningsmetoder
Lgre/hgre driftskostnader fr
fastighetsgaren
Frre/fler utestende
underhllsarbeten gllande
energinormer
Frklaring:
Hgre jmfrbara frsljningar fr

hllbara byggnader
Lgre jmfrbara frsljningar fr
konventionella byggnader
: Viktning av justerade jmfrbara frsljningar
Justering med engngsbelopp p

grund av hgre/lgre
marknadsacceptans
orrigerande faktorer (t ex fr att justera fr skillnader i lge,

bygglov, layout, villkor, kvalitet p elektrisk installationer, osv
: Jmfrbara frsljningar
: Marknadskorrigeringsfaktorer (ska anvndas endast nr vrdepverkande

omstndigheter inte kan relateras till andra vrderingsparametrar)
Klla: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Praktiska
rekommendationer
fr jmfrbara
frsljningsanalyser
Flj ditt traditionella angreppsstt fr

jmfrbar frsljninganalys men vidga
omfattningen/bredden av din
underskning och utredning fr att
tcka ytterligare, potentiella
vrdepverkande faktorer.
Kontrollera i vilken utstrckning din
jmfrbara frsljningsinformation
redan innefattar energieffektivitet och
annan hllbarhetsrelaterad information.
Kontakta din lokala/anpassade
dataleverantr fr transaktionsinformation fr att aktivt begra
ytterligare hllbarhetsrelaterad
information.
Praktiska
rekommendationer
fr jmfrbara
frsljningsanalyser
Ta reda p om de
hllbarhetsrelaterade egenskaperna
och kvalitetsattributen i fastigheten
r under, ver eller lika med lokala
marknadsgenomsnittet .
Utvrdera fastighetens positionering
inom en konkurrensutsatt marknad i
relation till fastighetens
hllbarhetsfaktorer. Denna
utvrdering kan baseras bde p
kvantitativa och/eller professionella
bedmningar.
Praktiska
rekommendationer
fr jmfrbara
frsljningsanalyser
Undersk i vilken utstrckning en

avvikelse frn det lokala
marknadsgenomsnittet motiverar
justeringar av jmfrbara
frsljningsdata.
Om jmfrbara frsljningsuppgifter p
din lokala marknad r otillrckliga,
undersk jmfrelser utanfr den lokala
marknaden (dvs jmfrbara
marknader/regioner i ditt land).
Utnyttja ytterligare kllor:

publikationer, fallstudier,
pressmeddelanden, etc.
vervg att anvnda bevis som

presenteras i detta dokument fr
kundrdgivning och fr att rttfrdiga
justeringar/rttelser av jmfrbara
frsljningsuppgifter och andra
vrderingsparametrar ssom
terstende livslngd och
ldrande/avskrivningstakt.
Praktiska
rekommendationer
fr jmfrbara
frsljningsanalyser
Samarbeta med andra vrderare och

fastighets-/investeringsrdgivare fr
att frbttra ditt kvantitativa underlag
svl som dina kvallitativa bedmningar
av den lokala marknadens knslighet i
relation till energieffektivitet och andra
hlbarhetsfunktioner som en drivkraft
fr vrdefrndring och som riskfaktor.
"Justeringsskruvar":
investeringsmetod
"Justeringsskruvar": investeringsmetod
Frndringar i marknadsdeltagarnas
preferenser
Lgre andel av driftskostnaderna
fr hyresgster
Ltthet att genomfra underhll
och service aktiviteter
Lgre reparationskostnader
Mer stabilt pengaflde
Frbttrad sljbarhet
Kortare vakans perioder
Profil/frbttrat anseende
Andra faktorer
Frbttrad konkurrenskraft
kande energikostnader
"hllbarhets hajp
Lngre anvndbar ekonomisk
livslngd
Lngre uppfyllelse av allt striktare
miljlagstiftning
Frklaring:
GI: Brutto inkomst frn rlig uthyrning
OCT: Driftskostnad som inte r kopplat till
hyresgster
ri Riskfri rnta
rp Riskpremie
g Tillvxthastighet
d Avskrivningar
(ri + rp - g + d) Riskjusterad avkastning (ARY)
Klla: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property

Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Flj samma grundlggande process:

Utvrdera fastighetens
positioneringen p en
konkurrensutsatt marknad med
hnsyn till fastighetens
hllbarhetsfunktioner samt dess
egenskaper (frbrukningsvrden, grad
av driftskostnader, komfortniver ,
etc.).
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Som en ny verksamhets rutin, frga dina

kunder om ytterligare information
rrande fastighetsobjektet. Detta
inkluderar: Planhandlingar, inventeriefrteckning
Energicertifikat
Gllande grna/hllbara
byggnadscertifikat/mrkningar/
bedmningar
rsbokslut/konton relaterade till
frbrukningskostnader
Frbrukningsmngder
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Kontakta fastighetsfrvaltaren
eftersom de oftast fljer
frbrukningsvrden och driftskostnader
(de brukar ocks ha uppgifter om
vakanser och hyresgst
omsttningshastighet.
Frga lokala fastighetsrdgivare/
mklare om skillnader mellan
energieffektiva/hllbara och
konventionella byggnader nr det gller
upptagningshastighet , tid p
marknaden och/eller frsljningsgrad.
Undersk om det finns bevis p din
lokala marknad (eller jmfrbara
marknader) fr "grna-"
/hllbarhetspremier och/eller bruna
rabatter nr det gller hyror och
avkastning.
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Hur ser uppbyggnaden av grna

hyresavtal ut i ert land?
Vad r - om ngot -vanliga
arrangemang fr att dela kostnader
och frdelar med energieffektiva
ombyggnationer mellan hyresvrdar
och hyresgster?
Hur ser hyresprofilen fr
fastighetsobjektet ut i jmfrelse
med detta?
Representerar ditt val av riskpremie
och lmplig tillvxtniv p ett
passande stt fastighetens risk-/
mjlighetsprofil. (srskilt bedmd
mot de bevis/motiveringar som
presenteras i denna kurs)?
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Finns det bevis i din lokala (eller

motsvarande) marknad fr en
snabbare frldring av konventionella
byggnader?
terspeglar ditt val av
avskrivningstakt (eller terstende
ekonomisk livslngd) fr
fastighetsobjektet p ett lmpligt
stt den freskrivna risken fr
bristande verensstmmelse med allt
strngare miljlagstiftning?
Finns det gllande lagstiftning (eller
planerad) inom ditt land som
frbjuder hyresvrdar att hyra ut
byggnader med dlig prestanda?
Praktiska
rekommendationer
fr angreppsstt
investeringsmetod
Kvantifiera det potentiella

moderniserings-/
renoveringsbehovet som uppstr p
grund av dlig energiprestanda, dvs
renoveringskostnader fr
energieffektivisering och instalation
av anlggningar fr frnybar energi.
vervg mjligheten med frnybara
energikllor p plats, detta kan
inkludera ytterligare intkter frn
hyra av takytor (solenergi) och/eller
inmatning av verskottsenergi till
ntet.
ersttningskostnads inriktning
"Justeringsskruvar": ersttningskostnads inriktning
Ngot hgre ersttningskostnader

Lngre anvndbar livslngd
Mindre eftersatt underhll
Frklaring:
RC: Ersttningskostnader

:
= Avskrivningsfaktorer pga lder (linjr avskrivning)
D: Avskrivning pga byggnadsskador, defekter, eftersatt underhll
Frbttrad funktionalitet
Srskild teknisk
byggnadsutrustning
OVC: andra vrdepverkande omstndigheter (t.ex. funktionellt frldrad,

ekologiskt frldrad, etc ..)
Engngsjusteringar i och med hgre

marknadsacceptans
: marknadskorrigeringsfaktor (ska anvndas endast nr vrdepverkande

omstndigheter inte kan relateras till andra vrderingsparametrar)
LV: Markvrde
Klla: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676
Praktiska
rekommendationer fr
ersttningskostnadsmetoden
Undersk i vilken utstrckning din

nationella dataleverantr fr
byggkostnader har information om
ersttningskostnader fr
energieffektiva/hllbara byggnader
samt fr energieffektiva funktioner
och fr frnybar energikllor och
tillhrande utrustning. Begr aktivt in
sdan typ av kostnadsdata.
Frutsatt att dina nationella
avskrivningstabeller/andra
anvndbara tabeller fr frvntad
livslngd nnu inte terspeglar
energieffektiva/hllbara byggnader,
gr justeringar p en kvalitativ basis!
Praktiska
rekommendationer fr
ersttningskostnadsmetoden
vervg livscykelkostnadsanalys som

ett lmpligt verktyg fr att jmfra/
vervga ombyggnadstgrder som
behvs fr att bota olika former av
frldrande.
Om det r ndvndigt, vervg att
utfra kostnads-nyttoanalys fr vissa
typer av energispartgrder/
installation av anlggningar fr
frnybar energi.
Diskonterat Kassaflde (DCF)
"Justeringsskruvar": diskonterat kassaflde (DCF)
Frndringar i marknadsdeltagarnas
preferenser
Lgre andel av driftskostnaderna
fr hyresgster
"grn hyra
Ltthet att genomfra underhll
och serviceaktiviteter
Frbttrad sljbarhet
Kortare vakansperioder
Lgre omkostnader fr
modernisering
Lgre fastighetsrisker (inte nnu
uttryckligen beaktat i
modelleringen av fastighetens
kassaflde)
Explanation:
n: tidsram i r
GIe: Brutto hyresinkomst
OETz: Driftskostnader som inte kan hnfras till hyresgster i
r n
ME: Marknadsfringskostnader
Frbttrad konkurrenskraft
kande energikostnader
OE: Andra kostnader (t ex modernisering)
"hllbarhets hajp"
OI: Annan inkomst (t ex reklam p fastighetens fasad)
: Diskonteringsrnta
Lngre anvndbar ekonomisk
: Brutto hyresintkter i r n
livslngd
Lngre uppfyllelse av allt striktare Driftskostnader som inte kan hnfras till hyresgster i r n
miljlagstiftning
: Riskfri rnta
: Riskpremie
g: Tillvxthastighet
d: Avskrivningar
Mer stabilt pengaflde
Frbttrad sljbarhet
Lgre frsljningsrisker
Profil/frbttrat anseende
Potential fr kade hyror
( )
:
( + +)
Slutvrde av byggnaden i r n
Praktiska
rekommendationer
fr Diskonterat
Kassaflde (DCF)
Frutsatt att du har tillrckligt med

information fr att modellera rliga
kassaflden ger DCF dig mjligheten (och
strre flexibilitet) att ta hnsyn till ett
brett spektrum av hllbarhetsrelaterade
frmner/risker genom subtila
justeringar av vrderingsparametrar p
ett transparent stt.
Utfr kvantitativa sub-finansiella
analyser (t ex kostnads-nyttoanalys,
hlso/produktivitetsfrdel analyser,
livscykelkostnad) som en ytterligare
informationsklla fr specifikation/
justering av DCF parametrar.
Praktiska
rekommendationer
fr Diskonterat
Kassaflde (DCF)
vervg noga valet av utgende

rntesats eftersom alla potentiella
lngsiktiga frdelar/risker mste
terspeglas hr.
Frsk att adressera s mnga
intkts/kostnads vervganden som
mjligt inom kassafldet och i
diskonteringen (kar transparensen).
vervg att utfra knslighetsanalys
/Monte-Carlo-simulering fr att
undvika intrycket av orealistiska
niver fr precision.
RICS frordning fr
vrderingsrapporter
RICS frordning fr
vrderingsrapporter
En tydlig beskrivning av hllbarhetsrelaterade

fastighetsegenskaper och attribut som har
samlats in, vilka kan i frekommande fall,
inkludera poster som inte direkt avspeglats i det
slutliga rdet om vrdet.
En redogrelse fr vrderarens uppfattning om

sambandet mellan hllbarhetsfaktorer och
vrderingsresultatet, inklusive kommentarer om
de nuvarande frdelar/risker som frknippas
med dessa hllbarhetfaktorer eller avsaknaden av
risker.
Ett yttrande av vrderaren om den potentiella

effekten av dessa frdelar och/eller risker fr
relativa fastighetsvrden ver tid.
Klla: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60
Utkade
byggnadsbeskrivning
ar som en del av
frbttrade
vrderingsrapporter
Lge och marknad

Kassaflde/kvalite p
kassafldet
Fysiska egenskaper och attribut
Prestanda/kvalitetsegenskaper
Hllbarhet br inte
behandlas som en add-on!
Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut av

byggnaden i vrderingsrapporter
4
Teknisk utrustning
vrme- och kylsystem (HVAC - del 1) inklusive

vrme- och varmvattenproduktion , alstring av
kyla
Energiproduktion fr internt bruk och/eller
tredje part (t ex. PV, etc ..)
Ventilationsystem (HVAC del)
Elektriskt system inklusive belysning
Hissar och intern transport
ICT
Vattenfrsrjning, distribution och
avloppsvatten (t ex effektiva vattenarmaturer,
regn- och grvatten anvndning, eget
reningsverk, regnvatten infiltration, etc ...)
Insamlingssystem fr avfall
Distributions ledningar (t ex inom
leverans/utrustningsschakt)
Kontollinstrument
Mtinstrument
Energikllor
Energiklla (fossil, frnybar) fr uppvrmning

Energikllor (vriga)
Byggnadsbeskrivning A
(volym och yta)
Storlek (m2) per anvnd zon

Volym (m3) och yta/volymfrhllande (m2/m3)
Yttre ytor och orientering (vggar, fnster) (m2)
enligt typ
Interna ytor (m2) efter typ
Tak/rums hjd
Storlek/typ av rum (t ex ppen planlsning
kontor, indelat kontor)
Drrbredd och korridorer
Storlek av anlggningar/toaletter med barrir-fri
tillgnglighet
Frhllandet mellan anvndbar (effektiv) golvyta
och trafikerad (vanlig) yta
Byggnadsbeskrivning B
(konstruktion och produkter)
Typ av konstruktion
Brande struktur och fundament
Brande reserv
Typ av externa vggar/klimatskal
Typ av fnster och glas
Typ av vggar inomhus
Material i externa ytor
Material i ytor inomhus
Andra material och produkter
Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut av

byggnaden i vrderingsrapporter
Samhllet
Kulturell och social
kvalite
Technical
Quality
Miljn
Cultural and social quality
Functional
Quality
Miljkvalite
Teknisk kvalite
Ekonomisk kvalite
Ekonomiskt
Strukturell skerhet
Brandskydd
Ljudskydd
Fuktskydd
Underhllbarhet
flexibilitet och anpassningsbarhet
Enkel rengring
Varaktighet
Motstndskraft mot naturlig och
mnsklig fara
Design fr dekonstruktion och
tervinning
Estetisk kvalite
Stadsdesign kvalite
Kulturellt vrde
Hlsa och vlbefinnande
Inomhusluft kvalite
Komfort (termisk, visuell,
akustisk, luktmssig)
Brukarens skerhet
Brukarens medverkan och kontroll
Tillgnglighet (till och inom
byggnaden)
Funktionell kvalite
Miljkvalite
Service (ndamlsenlighet,
anvndbarhet)
Yteffektivitet
Ekonomisk kvalite
Livscykelkostnad
Energiprestanda
Resursutnyttjande
Vxhusgasutslpp och Global
uppvrmningspotential
Annan pverkan p global och lokal
milj inklusive risker i den lokala
miljn
Frndring av landanvndning och
ttning
Vattenfrbrukning
Avfallsvatten
Avfall (konstruktioner och
relaterat till anvndare)
Praktisk rekommendation
fr vrderingsrapporter
Praktisk
rekommendation
Brja med en utkad/frbttrad

beskrivning av fastigheten
Frga kunden om vissa typer av
prestandainformation (t ex fr
energi, vatten etc.)
Knn dig inte skyldig/frvntad
att generera/samla all
hllbarhetsrelaterad information
sjlv. Om kunden inte kan leverera
efterfrgad information skriv in
det i vrderingsrapporten och
behandla som en ytterligare
riskfaktor.
Praktisk
rekommendation
Ange informationskllor som

anvnts och deklarera data om
datakvalitet/tillfrlitlighet
(t ex energifrbruknings vrden
r baserade p EPC utfrd av en
expert r 2010).
Beskriv hur relevanta
hllbarhetsfaktorer i fastigheten
(eller avsaknad av) inverkar p
vrdet.
Ange justeringar av enskilda
parametrar i vrderingsrapporten.
Praktisk
rekommendation
Inkludera fljande mer komplexa

egenskaper/vrderingar:
Risk dokumentation:
illustrera grafiskt
hllbarhetsrelaterade risker
och mjligheter i fastigheten.
Knslighetsanalys/MonteCarlo-simulering: illustrera
hur frndringar i bde,

underliggande antaganden
och ramverkets villkor kan
pverka vrdet (vid
vrderingstillfllet och p
lngre sikt).
INNEHLL
1.
2.
3.
4.
5.
Introduktion
Energiprestanda
Kllor fr viktig information
Integration in i vrderingsmetodik och
vrderingsrapporter
6. Slutsatser
CONCLUSION
Slutord
Ingen okomplicerad eller

automatiserad formel fr att redogra
fr hllbarhetsfaktorer finns i
vrderingen.
Omfattningen och frhllningsstt
fr att reflektera hllbarhet i
uppskattningar av vrde r starkt
beroende av:
Den underliggande definitionen av vrde
Typ av fastighet
Regional och lokal marknadspraxis
Regionala och lokala
marknadsfrutsttningar
Tillgnglighet av jmfrbara belgg
Notera: Nya vgar att samla, processa

och presentera fastighetsrelaterad
information r ndvndigt!
Energieffektivitet
och andra
hllbarhetsfunktioner
mste bedmas
som en del av
vrderingsprocessen
fr att kunna
SLUTSATSER
Mta de yrkesutvandes
generella skyldigheter och krav
Spegla frndrade
marknadsfrhllanden
Undvika felaktig prissttning av
tillgngar (dvs. vrdering av
konventionella byggnader fr
hgt och hllbara fr lgt)
Uppfylla branschorganisationer
(t ex RICS) och behrighet fr
(exempelvis Tysklands)
obligatoriska vrderingskrav
Tillvarata nya
affrsmjligheter
Vad RENOVALUE r
Projektet
Anvndandet av fastighetsvrderingar
r en grundlggande aspekt i
fastighetens livscykel det r drfr som
frmjandet av energieffektivitet och
frnyelsebar energi mste brja hr.
Att vara kapabel till att redovisa
affrsidn till framtida kpare, sljare,
lngivare och investorer r en
ndvndig frutsttning fr
marknadsvergngen mot Nra
Nollenergihus (NZEB Nearly Zero Energy
Buildings).
Projektet
Dock r frmgan att pvisa denna

affrsid fr hllbara byggnader exakt
vad som saknas fr nrvarande.
Vrderare saknar svl frdighet och
kunskapen fr att konsekvent ta frgor
rrande energieffektivitet och frnybar
energi i tanke nr de rdger sina
kunder.
RenoValue siktar mot att fylla denna
proffessions kunskapsgap bland
vrderare. Genom att utveckla
utbildningsmaterial fr att trna
vrderare i att integrera frgor rrande
energieffektivitet och frnybar energi
in i vrderingsarbetet och rdge sina
kunder i enlighet drmed.
Partner
finansierat av
RenoValue r finansierat av Intelligent Energy
Europ Programme of the European Union och r
hanterad av Executive Agency for Small and
Medium sized Enterprises (EASME).
Innehllet i detta dokument terspeglar

inte officiella stllningstaganden i
Europeiska unionen. Ansvaret fr
information och uttryckta synpunkter
ligger helt hos frfattaren (s).
Kontakter
Hemisda
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU

Att Värdera Hållbarhet (Swedish)

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Att Värdera Hållbarhet (Swedish)

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

ATT VRDERA

Medfinansierats av "Intelligent Energy Europe

DELTAGANDE I DENNA KURS

Ufra mer kvalitativa utvrderingsrapporter.

Frebygga fel och felaktig prissttning av

Hjlp till uppmrksamma pverkan frn

Frse er med ett antal frdelar och

Denna kurs riktar sig till vrderare med en lg

Det kan finnas nationella och lokala variationer

Logisk grund och affrsexempel

versikt ver frekommande vgledning

Varfr vrderare har

Vrderingar grs i nstan vilken fas

Varfr vrderare har

Vrderare kan inte "skapa" en

Att vrdera hllbarhet r

Att vrdera hllbarhet r inte

Men vad betyder det

En brist p empirisk vrdering och

Men vad betyder det

En kvalitativ bedmning krvs

RICS "rda" bok (2014)

D kommersiella marknader blir alltmer

2. Logisk grund och affrsexempel

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Din (marknad) milj

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

... precis som

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Enligt IPCC, str byggnader fr:

Varfr det r viktigt

Med ett business as usual scenario, kan dessa siffror

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Hantera risk och

Exempel: Skillnader i hyrespris fr

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Hantera risk och

Exempel: Skillnader i hyrespris fr

Klla: Salvi, et. al, 2010,

Der Minergie-Boom unter der Lupe,

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Hllbarhet som ett

Exempel: TEGoVAs Europeisk

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

En byggnads energiprestanda pverkar redan

LOGISK GRUND OCH AFFRSEXEMPEL

Hgre andel hypoteksln

Lgre andel hypoteksln

4. Kllor fr viktig information

Varfr ett specifikt

Byggnadsr och typ

Konstruktionstyp och datum?

Typ, lder och kvalite p

Typ och lder fr:

Niv av verensstmmelse med

Frnyelsebara energikllor (sol,

Graden av verensstmmelse med

Varfr r det skillnader