ASIGNATURA

PROYECTO I

TEMA:
ESQUEMA PLAN DE PROYECTO COMPLETO

TITULO:
DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN EL DISTRITO DE
SAN JUAN DE LURIGANCHO

ALUMNO:
PROFESOR:
SECCIN:

DIAZ YCOCHEA JEYSON

ING. JAVIER ARRIETA FREYRE

54I

LA MOLINA, 21 DE NOVIEMBRE DEL 2015

PROYECTO I

INDICE
INTRODUCCION.............................................................................................. 3
CAPTULO 1: ANTECEDENTES.........................................................................5
1.1.

Situacin Actual.................................................................................. 5

1.2.

Los efectos del Metro sobre el mercado inmobiliario............................6

1.3.

Factores que influyen en el Sector Inmobiliario....................................6

CAPTULO 2: SITUACIN PROBLEMTICA.......................................................8

2.1. Formulacin del Problema......................................................................8
CAPTULO 3: OBJETIVOS................................................................................ 8
3.1. General................................................................................................. 8
3.2. Especficos............................................................................................ 8
CAPTULO 4: JUSTIFICACIN..........................................................................9
CAPTULO 5: MARCO TERICO Y CONCEPTUAL............................................10
5.1. Marco Terico..................................................................................... 10
5.1.1. Inmobiliaria en el Per....................................................................11
5.2. Marco Conceptual................................................................................ 11
5.2.1. Definicin de Inmobiliaria................................................................11
5.2.2. La Burbuja Inmobiliaria...................................................................12
5.2.3. Glosario de trminos inmobiliarios..................................................13
CAPTULO 6: METODOLOGA........................................................................14
6.1. Estudio de mercado.............................................................................. 14
6.2. Estadsticas con el programa SPSS.......................................................15
6.3. Informacin de INEI.............................................................................. 15
6.4 Informacin primaria............................................................................. 15
CAPTULO 7: HIPOTESIS............................................................................... 19
CAPTULO 8: CONCLUSIONES.......................................................................20
CAPTULO 9: BIBLIOGRAFA..........................................................................20

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PROYECTO I

INTRODUCCION
Durante el 2014 el sector inmobiliario registr una importante desaceleracin.
Esta situacin se vio reflejada en un significativo descenso en la venta de
viviendas nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013 a cerca de 17
mil unidades en el 2014, segn cifras de la Cmara Peruana de la Construccin
(CAPECO). Los factores que incidieron en este resultado fueron: i) condiciones
ms estrictas para la obtencin de crditos hipotecarios, lo cual deriv en un
crecimiento del crdito hipotecario de 15% al finalizar el ao -20% en el ao
2013-; ii) la cada de la inversin privada cay 1.6% en el 2014- en lnea con
el descenso en el ndice de confianza empresarial afectando la creacin de
empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio sol/dlar desde mediados
del 2013, que influy en la decisin de compra de nuevas viviendas.
Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edificadora como
consecuencia del stock de cerca de 8 mil viviendas pendientes de venta al
cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registraran un
nivel similar al registrado en el 2014, pues se prev una gradual aceleracin de
la economa a partir del segundo semestre del 2015.
A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario contina siendo interesante
en la medida que la economa peruana se aproxime nuevamente a tasas de
expansin de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se refleja en el
importante dficit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de
unidades- y a la baja penetracin de los crditos hipotecarios -medido por el
ratio crdito hipotecario / PBI-. De otro lado, si bien el precio de las viviendas
ha mostrado una significativa alza en los ltimos aos -lo que ha permitido ir
cerrando la brecha respecto del promedio de Amrica Latina-, los indicadores
del mercado inmobiliario muestran que, en promedio, las viviendas se
encuentran en un rango de precios normales, lo que denota un potencial de
incremento en los prximos aos a un ritmo menor al de aos anteriores.
Actualmente el distrito de San Juan de Lurigancho encabeza las zonas con
mayor dficit de viviendas en Lima Metropolitana, ya que concentra el 15.56%
del total, segn informacin de Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de
Lima y Callao (PLAM 2035).
Se ha estimado que el dficit cualitativo (en Lima) est alrededor de 250,000
unidades y el dficit cuantitativo alrededor de 177,000, lo cual nos lleva a tener
que plantear distintas estrategias en el plan para poder no solo generar
vivienda nueva sino tambin mejorar las condiciones de las que ya existen,
declar el coordinador tcnico del PLAM 2035, Jos Garca.
Cabe sealar que el dficit cuantitativo corresponde a la necesidad de contar
con una vivienda nueva, mientras que el cualitativo se refiere a las condiciones
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PROYECTO I

de las viviendas existentes pero que son deficientes y tienen que ser mejoradas
en estructuras, servicios y habitabilidad.
El segundo distrito con mayor dficit total de vivienda es Ate con 32,607
unidades (8.46% del total), seguido de San Martn de Porres con 27,882
unidades (7.23%) y Comas con 27,004 unidades (7.02%).
Luego aparecen Villa Mara del Triunfo con un dficit de 25,777 viviendas
(6.56%), Villa El Salvador con 23,803 unidades (6.18%), San Juan de
Miraflores con 23,316 (6.05%), Puente Piedra con 15,777 unidades (4.09%) y
Carabayllo con 15,236 viviendas (3.95%).
En la parte final de la lista aparecen Chorrillos con un dficit de 13,242
unidades (3.44%), Lurigancho Chosica con 12,300 unidades (3.19%),
Independencia con 12,078 unidades (3.13%) y Los Olivos con 10,682 unidades
(2.77%).
Con el objetivo de reducir este dficit total de vivienda, Garca explic quen el
PLAM 2035 establecer una serie de alternativas para generar suelo nuevo
para captar inversiones en vivienda.

ESQUEMA PLAN DE PROYECTO

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PROYECTO I

TITULO

DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN

EL DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO

AUTOR

DIAZ YCOCHEA JEYSON

ASESOR

ING. CIVIL PERCY JORGE GARCIA CH.

CAPTULO 1: ANTECEDENTES
1.1.

Situacin Actual

El Distrito de San Juan de

Lurigancho, nace hace 47 aos,
nuestra ciudad ha ido creciendo
paulatinamente
en
su
configuracin, su poblacin ha ido
incrementndose cerca de ocho
veces en los ltimos treinta aos
en la actualidad se estima que
supera el milln de habitantes,
gracias al tesn y el esfuerzo
mancomunado
de
sus
ciudadanos, hombres, mujeres,
jvenes,
adolescentes,
etc
comprometidos con su distrito el
mismo que est reflejado en el
desarrollo distrito en los ltimos
tiempos como podemos observar,
el mismo que debe continuar
progresivamente , estos nuevos
cambios son reflejo del trabajo de cado uno de los conciudadanos con tanto
con un mejor habitad del Distrito de San Juan de Lurigancho; el progreso debe
continuar por eso nuestros conciudadanos no se conforman con ese conjunto
de caractersticas que tiene San Juan de Lurigancho por eso han participado
en el proceso actualizacin del Plan Desarrollo Concertado instrumento de
desarrollo local donde se plasma el sueo de cada uno los ciudadanos del
distrito, han aceptado el desafo de seguir construyendo el futuro de nuestro
distrito queriendo contar con un nuevo rostro siendo la nueva ciudad de Lima

1.2.

Los efectos del Metro sobre el mercado inmobiliario

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El gerente comercial de la consultora Tinsa Per, Eduardo Fiestas, seala que

la preferencia por una vivienda radica en el acceso que hay para llegar. Si se
genera este acceso con el Metro, se elevar el valor de la zona, ya que te
interconectas. Entonces, en una ciudad con el trnsito complicado como Lima,
alcanzar esta mejora es un valor importante.
Por su parte, el gerente general de la consultora Layseca Asociados, Gino
Layseca, dice que la conectividad hace que los precios de los terrenos en el
entorno de la lnea del Metro se reevalen y eso se ha dado, pero
lamentablemente ha coincidido con la desaceleracin del sector inmobiliario.
Aunque el alza en precios tampoco se justifica solo porque la lnea pase por tu
terreno. Por ejemplo, en Villa el Salvador, han llegado a valer sin mucha lgica
US$ 1.500 por m2.
Adems, el precio por metro cuadrado en San Juan de Lurigancho ha
incrementado en los ltimos tres meses. De costar US$1,184 en julio, pas a
US$1,329 en agosto y luego en setiembre a US$1,474, segn los datos de
urbania.pe. Este incremento coincide con las operaciones del tramo 2 de la
lnea 1 del Metro de Lima, el cual va de la estacin Grau (Cercado) hasta la
estacin Bayvar (San Juan de Lurigancho).

1.3.

Factores que influyen en el Sector Inmobiliario

Los factores que actualmente influyen en un mayor o menor desarrollo del

sector inmobiliario seran los siguientes:

a. Por el lado de la demanda:

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PROYECTO I

La gran demanda potencial de vivienda: Es evidente el gran dficit de vivienda en nuestro pas, en Lima y provincias. Ello
representa un alentador escenario para el crecimiento del sector,
sin embargo se necesita conocer el comportamiento de otras
variables.

El poder adquisitivo de las familias: Segn informacin social

sobre las remuneraciones, sueldos y salarios, estos han crecido
de manera sostenida en la ltima dcada; sin embargo no al
mismo ritmo del precio por metro cuadrado en la mayora de
regiones de nuestro pas. Segn cifras recopiladas en un trabajo
publicado por el Banco Internacional de Pagos (BIS), Per
registra el mayor crecimiento de precios inmuebles entre el 2008
y 2012, con 121%; el cual comparado con el aumento de precios
de las viviendas en Londres es casi cuatro veces superior, pues
en esta ciudad el valor de los inmuebles se increment, entre
2008
y
2012,
en
35%.

El entorno macroeconmico estable: ste ha permitido la

captacin de recursos a tasas de inters menores, lo cual se
tradujo en un costo de crdito menor. La situacin actual presenta
mayor incertidumbre en comparacin de aos pasados, por la
desaceleracin econmica que presenta nuestro pas y la posible
subida de tasas de inters en Estados Unidos, lo cual elevara el
costo de nanciamiento para los prximos aos, as como una
subida del tipo de cambio, situacin que est sucediendo
actualmente.

b. Por el lado de la oferta

La rentabilidad que ofrece la inversin en el sector inmobiliario:

sta era realmente alta durante los ltimos aos, sin embargo,
tendr que disminuir pues la situacin econmica no es la de
hace unos aos. Los mrgenes de rentabilidad tendrn que
disminuir de la mano del menor crecimiento de la economa.

La nueva oferta inmobiliaria: Esta debe orientarse a sectores de

menores ingresos, donde se concentra el mayor dficit
habitacional, lo cual implica menores mrgenes de rentabilidad
para el sector inmobiliario.

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PROYECTO I

El bajo nivel de morosidad de la cartera hipotecaria: El ndice de

morosidad hipotecario es inferior a la de otros tipos de crdito y
menor al promedio de los pases de la regin (Colombia, Brasil,
Chile y Mxico); sin embargo el crecimiento del mismo en los
ltimos dos aos ha sido superior a su incremento entre 2008 y
2012, lo cual re-eja que algo estara sucediendo en el mercado
inmobiliario, lo cual va de la mano con la desaceleracin de la
economa peruana.

CAPTULO 2: SITUACIN PROBLEMTICA

Lima Metropolitana tiene un dficit total de vivienda, entre cuantitativo y
cualitativo, que asciende a 385,423 unidades, y los distritos de Lima Este
concentran la mayor parte de este dficit con 128,573 unidades.
Con un dficit total de viviendas de 59,979 viviendas, el distrito de San Juan de
Lurigancho encabeza las zonas con mayor dficit en Lima Metropolitana, ya
que concentra el 15.56% del total, segn informacin de Plan Metropolitano de
Desarrollo Urbano de Lima y Callao (PLAM 2035).

2.1. Formulacin del Problema

Podra ser factible la viabilidad de un proyecto inmobiliario que permita reducir
el dficit cuantitativo y cualitativo en el distrito de San Juan de Lurigancho
permitiendo mejorar la calidad de vida del sector?

CAPTULO 3: OBJETIVOS
3.1. General
El presente trabajo tiene como objetivo mostrar las diferentes etapas del
desarrollo de un proyecto inmobiliario, analizando de una manera prctica
como las empresas definen el producto a ofrecer al mercado y la rentabilidad
esperada.
Es as que me motiva realizar este trabajo con la finalidad de ver aspectos no
solamente relacionados con la construccin sino con el desarrollo propio de
todas las etapas de un proyecto inmobiliario.
3.2. Especficos
Analizar la aceptacin del producto por parte del mercado objetivo.
Determinar si es una buena alternativa el construir este tipo de
departamentos dado el terreno con que se cuenta.
Disear la Arquitectura, estructura e instalaciones bsicas del inmueble
con el fin de satisfacer la demanda potencial.
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PROYECTO I

Formular patrones que guen a empresas nuevas emprendedoras en el

rubro inmobiliario.
Calcular estadsticas que sirvan como base de datos para la toma de
decisin del inmueble a disear y construir.

CAPTULO 4: JUSTIFICACIN

En primer lugar, el sector inmobiliario es esencial para la economa, pero

tambin es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. Por lo
tanto, si bien la reciente recuperacin de los mercados inmobiliarios a
escala mundial es un acontecimiento positivo, tenemos que tomar
precauciones para evitar otro auge insostenible.

En segundo lugar, la deteccin de sobrevaluaciones en los mercados

inmobiliarios sigue siendo ms arte que ciencia.Los indicadores de
carcter general, como las relaciones entre los precios de las viviendas y
los alquileres, son un primer paso. Pero para determinar si existe
sobrevaluacin se necesitan anlisis y dictmenes ms detallados.

En tercer lugar, el conjunto de herramientas de poltica para gestionar

los auges inmobiliarios an est en proceso de desarrollo. Se han
utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos
resultados a corto plazo. Pero es necesario realizar ms anlisis e
intercambiar ms experiencias acerca de las herramientas que
funcionan y las que no funcionan. Las conferencias como estas brindan
una oportunidad para ampliar nuestro acervo de conocimientos.

Alimentos, vestimenta, vivienda: estas son las necesidades que

tradicionalmente se han considerado bsicas para la humanidad; es decir, el
sector de la vivienda satisface una necesidad bsica. La vivienda es, desde
luego, un componente importante de la inversin. Y en muchos pases la
vivienda es el mayor componente de la riqueza. Por ejemplo, en Estados
Unidos, las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de
los activos totales en poder del sector privado no financiero. La mayora de los
hogares tiende a mantener su riqueza en su vivienda ms que en activos
financieros: en Francia, por ejemplo, menos de una cuarta parte de los hogares
es propietaria de acciones, pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.
La vivienda tambin desempea otras funciones clave; por ejemplo, los
mercados hipotecarios son importantes para la transmisin de la poltica
monetaria. Una vivienda adecuada tambin puede facilitar la movilidad dentro
de una economa y ayudar a las economas a adaptarse a shocks adversos. En
pocas palabras, para la salud general de la economa es vital que el sector
inmobiliario funcione bien. Y se prev que a medida que las economas se
desarrollan, los mercados inmobiliarios crezcan y se vuelvan ms profundos.
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PROYECTO I

CAPTULO 5: MARCO TERICO Y CONCEPTUAL

5.1. Marco Terico
Desde inicios de la presente dcada, el sector inmobiliario peruano ha
experimentado un auge significativo, en un entorno de expansin general de la
actividad econmica. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por
diversos factores:

el aumento de los ingresos de las familias,

mayores facilidades crediticias para adquirir una vivienda (tasas de
inters ms bajas y mayores plazos); y
el dficit habitacional que existe en Per.

Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario se muestra atractivo debido a:

la rentabilidad que ofrece y

la mayor proporcin de viviendas que se venden antes de terminadas, lo
que reduce el costo financiero del constructor.

La oferta inmobiliaria, sin embargo, se ha enfocado principalmente en la

provisin de viviendas para las familias de ingresos medios y altos, a pesar de
que el mayor dficit habitacional se observa en las familias de menores
ingresos.
Para inducir al sector privado a incrementar la construccin de viviendas
dirigida a los sectores econmicos de menores ingresos, el Estado viene
impulsando la construccin de megaproyectos habitacionales, otorgando
facilidades para la misma. Asimismo, el comprador tendra acceso a facilidades
de financiamiento a travs de programas estatales. De esta manera, el
constructor se asegura la demanda de las viviendas construidas y que la
inversin sea rentable, considerando la envergadura del proyecto. En los
segmentos de oficinas y de centros comerciales tambin se observa un
importante dinamismo. En el primer caso el incremento de la demanda ha
generado una reduccin de la tasa de vacancia, presionando al alza a los
precios. En cuanto a los proyectos de centros comerciales, se aprecia un
importante auge en la construccin de estos establecimientos en el interior del
pas.
Las perspectivas futuras del sector inmobiliario peruano son favorables. En
este sentido, se espera que la demanda efectiva de viviendas contine
elevndose en los prximos aos, de la mano del crecimiento econmico
previsto. Asimismo, se est abriendo una oportunidad de negocio atractiva a
partir del impulso estatal en el segmento de familias de menores ingresos.
Como toda actividad econmica, la inmobiliaria enfrenta riesgos. En este
sentido, cabe sealar que el sector es altamente procclico (e incluso ms
voltil que el PBI). Adicionalmente, an resta consolidar en el pas la
institucionalidad poltica, de tal manera que se reduzca la incertidumbre para
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ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca as el desarrollo del

sector.
5.1.1. Inmobiliaria en el Per
Gracias al auge econmico, en los ltimos veinte aos, el pas ha podido tener
un crecimiento en los niveles de construccin y desarrollo de proyectos
inmobiliarios, conocido tambin como Boom Inmobiliario. Asimismo, nuestra
capital ha incrementado su nmero de habitantes a ms de nueve millones; lo
que ha ocasionado que varias personas busquen un lugar dnde vivir.
Durante los ltimos aos, la poblacin de Lima ha incrementado. Debido a este
nuevo fenmeno, se han creado nuevas zonas en la ciudad, as como tambin
se ha reavivado antiguos distritos como Jess Mara, Pueblo Libre, Magdalena,
Santa Beatriz y San Miguel, los cuales ahora reciben el nombre de Lima
moderna. Siendo antes distritos de clase media-baja, han vuelto a recuperar
algo de lo que antes tenan debido al inters que las compaas constructoras
e inmobiliarias en el Per tienen sobre estos terrenos. El valor de estos distritos
ha aumentado gracias a los nuevos proyectos de vivienda, as como tambin el
incremento de la seguridad y el comercio.
Otra caracterstica de este nuevo fenmeno es la creacin de nuevos barrios, y
ese fue el inicio del auge de zonas como Surco, San Borja y La Molina. Estas
zonas, durante los aos ochenta, eran exclusivamente para personas con
mucho dinero, quienes queran alejarse del barullo que producan distritos ms
cntricos como San Isidro o Miraflores. Hoy en da, gracias al boom
inmobiliario, vivir en uno de estos distritos es mucho ms accesible, ya que
cada da aparece un nuevo edificio. Y as como ocurri en la Lima moderna,
tambin creci la seguridad y el comercio.
Por ltimo, el auge inmobiliario ha permitido que el sueo de la casa de playa
sea cada vez ms una realidad. Antes siendo solo privilegio de las familias con
mucho dinero, ahora tener un lugar frente al mar y con rpido acceso a la playa
es cada da una realidad para ms familias limeas y del resto del Per.
Asimismo, nuevos balnearios han abierto su acceso al pblico, siendo la ms
representativa la playa de Asia.

5.2. Marco Conceptual

5.2.1. Definicin de Inmobiliaria
Una inmobiliaria es una compaa dedicada a la compra y venta de
propiedades, tales como casas, departamentos, oficinas, locales, entre otros.
Generalmente un comprador y un vendedor se ponen en contacto con ellos
para entrar en las negociaciones correspondientes. La compaa, en ese
sentido, acta de mediador entre ambos. Si la venta se concreta, la inmobiliaria
recibe una comisin.
Las compaas inmobiliarias se dedican a desarrollar proyectos determinados
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PROYECTO I

segn el espacio geogrfico, demogrfico y las facilidades de crecimiento de la

locacin. Son los encargados del concepto y la venta de cada una de estas
propiedades. Este servicio es de gran utilidad, ya que la empresa inmobiliaria
se dedica a las distintas gestiones relacionadas con las operaciones de
compra-venta, gestiones que posiblemente una persona no sepa hacer. Otra de
sus funciones es asesorar sobre las condiciones tcnicas del inmueble y las
diversas circunstancias que se relacionen con este, como por ejemplo, los
servicios de una zona, la topografa, los cambios relacionados con el clima,
entre otros.
El mercado inmobiliario nacional

Algunas de estas compaas se encargan tambin de la construccin de los

proyectos inmobiliarios que dirigen. Estas compaas se hacen llamar
constructora e inmobiliaria. Dichas empresas no se dedican a vender
inmuebles ajenos, es decir, no pueden actuar como intermediarios entre un
vendedor civil y un comprador; sino se dedican a la obra desde antes de su
concepcin. Por lo tanto, evalan el terreno, realizan los planos, eligen los
materiales y construyen la obra desde sus cimientos. Las compaas
constructoras e inmobiliarias conocen su trabajo mejor que nadie, el cual es la
venta total de todos sus inmuebles.
5.2.2. La Burbuja Inmobiliaria
Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes
inmuebles o bienes races, ocasionado generalmente por la especulacin.
En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razn
lgica. Su incremento se fundamenta bsicamente en la especulacin y en el
deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio,
aprovechando precisamente ese incremento de los precios.
Cuando suben los precios de los bienes races, muchos inversionistas quieren
invertir en este tipo de activos, empujando mediante el incremento de la
demanda la subida de los precios. Luego, para satisfacer las solicitudes de los
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PROYECTO I

inversionistas, las inmobiliarias y constructoras se dedican a construir ms y

ms activos para atender el mercado vido por ellos, formando un espiral
especulativo que crecer y crecer.
Cuando un bien sube de precio, se convierte en un bien muy atractivo para los
inversionistas, y muchos de ellos querrn tener ese bien, lo que lleva a un
exceso de demanda elevando con ello los precios.
Al incrementarse la demanda de un bien raz, la oferta se incrementar en
funcin de esa demanda que sigue creciendo por lo atractivo de su
rentabilidad. Todo el mundo quiere compran un inmueble con la esperanza y la
conviccin que luego lo vender a mejor precio.
Cuando se est en el fervor de la especulacin, donde los precios no paran de
subir, la firme decisin de los inversionistas de formar parte de la gran
oportunidad los lleva a ofrecer ms dinero por un determinado activo, pues
est seguro que el precio seguir subiendo y con ello ganar mucho.
En una burbuja, la oferta de bienes no se incrementa en funcin de las
necesidades reales de la sociedad sino en funcin de satisfacer al
inversionista. Es as por ejemplo que se llega a construir ms bienes de los que
la sociedad puede consumir, y cuando eso sucede es cuando toda la estructura
especulativa se viene abajo.
Supongamos que en una ciudad existe una necesidad de 1.000 viviendas. Al
presentarse una burbuja y para atender la sed de inversin especulativa se
llega a construir 1.500 viviendas. Cuando la situacin llega a ese punto, todo se
revierte y as como los precios subieron por exceso de demanda en su
momento, bajarn por exceso de oferta.

5.2.3. Glosario de trminos inmobiliarios

Acreedor Hipotecario: La persona prestamista de la hipoteca.
Amortizacin: Devolucin parcial o total de un prstamo. En la mayora
de los casos se amortiza un prstamo mediante pagos peridicos del
capital, los intereses del financiamiento, las comisiones y los costos
administrativos del prstamo, entre otros.
Beneficiario: Grupo familiar previamente calificado, a quienes se les ha
asignado el Bono Familiar Habitacional (BFH).
Contrato de Compra-Venta: Contrato por el cual una de las partes se
obliga a entregar un determinado bien y la otra a pagar un precio
previamente acordado.
Crdito hipotecario: Contrato por el que una entidad financiera otorga
un crdito a una persona para adquirir o construir una vivienda. Dicho
crdito ser devuelto en los plazos y condiciones pactadas entre las
partes ofreciendo como garanta un bien inmueble.
Crdito complementario: Es el crdito otorgado por una Institucin
Financiera Intermediaria (IFI) que se destinar como complemento del
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PROYECTO I

ahorro y del BFH, aplicable tanto a un bien terminado como a un bien

futuro. Este financiamiento deber ser aprobado antes de solicitar la
asignacin del BFH.
Cuota de amortizacin: Suma de dinero conformada por la cuota de
capital ms los intereses correspondientes y otros gastos (seguro,
comisin de cobranza).
Dficit: Cantidad negativa que resulta cuando los gastos o dbito son
mayores que los ingresos o crdito. Carencia o escasez de algo que s e
juzga necesario.
Dficit cuantitativo: Corresponde a la necesidad de contar con una
vivienda nueva.
Dficit cualitativo: Se refiere a las condiciones de las viviendas
existentes pero que son deficientes y tienen que ser mejoradas en
estructuras, servicios y habitabilidad.
Financiamiento: Operacin que consiste en dotar de recursos
financieros (monetarios) a una persona interesada en adquirir o construir
una vivienda.
Gravamen: Carga u obligacin que pesa sobre una persona o un bien.
Ejemplo: Hipoteca o prenda.
Hipoteca: Gravamen inscrito en la partida registral de la vivienda que
asegura la promesa de pagar un prstamo.
Inmueble: Todos los bienes races: terrenos, construcciones, casas,
edificios, departamentos, oficinas, estacionamientos, locales comerciales
e industriales, predios agrcolas, parcelas, entre otros.
Pagar: Instrumento legal que demuestra que el prestatario est
obligado a pagar el prstamo.
Tasacin: Sistema por el cual se determina el valor de una propiedad. A
partir de ese valor se asigna un porcentaje de financiacin.
Titular: Igual a deudor hipotecario.
Ttulo de crdito hipotecario: Documento negociable que otorga el
titular a la Institucin Financiera Intermediaria (IFI) I en garanta de los
crditos directos que esta concede.

CAPTULO 6: METODOLOGA
6.1. Estudio de mercado
Se realizara el estudio de mercado para la viabilidad del proyecto inmobiliario y
a su vez determinara estadsticas que formen las bases de la toma de decisin
para el diseo del proyecto, adems se analizara la factibilidad y viabilidad del
proyecto y su construccin. Se estudiaran los desarrollos inmobiliarios de
caractersticas similares que estn enfocados al mercado objetivo, con el objeto
de determinar las virtudes que ms se destacan de los proyectos.

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PROYECTO I

Debemos determinar el mercado objetivo, estudiando la demanda, y determinar

las caractersticas ms valoradas de este mercado, para sacarle el mayor
provecho al proyecto.
6.2. Estadsticas con el programa SPSS
SPSS es un programa estadstico informtico muy usado en las ciencias
sociales y las empresas de investigacin de mercado. Es uno de los
programas estadsticos ms conocidos teniendo en cuenta su capacidad
para trabajar con grandes bases de datos y un sencillo interface para la
mayora de los anlisis.

6.3. Informacin de INEI

Se tomara como informacin los resultados hechos por el Instituto Nacional de
Estadstica e Informtica (INEI) para la realizacin del proyecto inmobiliario en
la presente. De acuerdo a ello se tomara como base de datos toda la
informacin requerida para la realizacin del proyecto inmobiliario.
6.4 Informacin primaria
Se realiz una encuesta (Anexo 01) a un grupo de personas determinadas
dentro de los estratos sociales C y D en distintas urbanizaciones del distrito
de San Juan de Lurigancho obteniendo una informacin primaria y aplicando
esta base datos en el programa SPSS para analizar los resultados obtenidos,
las cuales algunos de ellos fueron:
En qu distrito de lima moderna le gustara, adquirir su departamento?

Frecuencia

Vlidos

Porcentaje

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

Surco

33,3

33,3

33,3

San Borja

33,3

33,3

66,7

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PROYECTO I
San Isidro

13,3

13,3

80,0

Miraflores

20,0

20,0

100,0

15

100,0

100,0

Total

Por qu razn prefiere dicho distrito?

Frecuencia

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

Por ser mas comercial

20,0

20,0

20,0

Por ser mas seguro

20,0

20,0

40,0

20,0

20,0

60,0

40,0

40,0

100,0

15

100,0

100,0

Por estar cerca de mi centro

Vlidos

Porcentaje

de trabajo
Por tener mayor
equipamientos urbanos
Total

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Le gustara que su departamento este cerca a ?:

Frecuencia

Vlidos

Porcentaje

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

Centros Comerciales

46,7

46,7

46,7

Parques

33,3

33,3

80,0

6,7

6,7

86,7

13,3

13,3

100,0

15

100,0

100,0

Paraderos de transportes
pblicos
Condominios
Total

Qu reas comunes debera contar el condominio:?

Frecuencia

Vlidos

Porcentaje

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

Jardines

46,7

46,7

46,7

Gimnasio Spa

33,3

33,3

80,0

Saln de usos mltiples

6,7

6,7

86,7

Piscina

13,3

13,3

100,0

15

100,0

100,0

Total

P g i n a 17 | 20

PROYECTO I

Para el financiamiento del departamento, Cul considerara un factor importante?

Frecuencia

Porcentaje

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

Facilidades con el precio

base (Monto cuota inicial del

53,3

53,3

53,3

6,7

6,7

60,0

40,0

40,0

100,0

15

100,0

100,0

10% accesible)
Descuento por pago al
Vlidos

contado
Planes de pago con
financiamiento de la
constructora
Total

P g i n a 18 | 20

PROYECTO I

Segn sus expectativas que rea debera tener el departamento que va adquirir?
Frecuencia

Vlidos

Porcentaje

Porcentaje

Porcentaje

vlido

acumulado

De 80 a 90 m2

6,7

6,7

6,7

De 90 a 100 m2

40,0

40,0

46,7

De 120 a 150 m2

53,3

53,3

100,0

15

100,0

100,0

Total

CAPTULO 7: HIPOTESIS
El desarrollo de una nueva infraestructura con paneles solares en el proyecto
inmobiliario cambiara la situacin actual del distrito en el mbito econmico y
moderno. Llevando a cabo un proyecto de tal ndole generara un menor costo
en el consumo de energa elctrica entre otros (disipacin de calor,
calentamiento de agua, etc.).
Por ende el aporte a entregar en esta investigacin es concluir que dicha
hiptesis generara los resultados asequibles a lograr en el proyecto
inmobiliario.

P g i n a 19 | 20

PROYECTO I

CAPTULO 8: CONCLUSIONES

El crecimiento de la economa peruana en los prximos aos permitir

alcanzar en distintos distritos de Lima el mejoramiento de la calidad de
vida
La gran demanda de viviendas y oficinas en San Juan de Lurigancho
genera una nueva oferta inmobiliaria.
Crdito con buenas condiciones para familias y desarrolladores.
Bajos niveles de morosidad de crditos hipotecarios, y baja penetracin
de los mismos.
Generacin de suelos urbanos para nuevos desarrollos.
Verticalizacin del distrito de S.J.L y otras ciudades.
Bsqueda de soluciones inmobiliarias en armona con el medio
ambiente.
Ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios fortalecern la oferta.

CAPTULO 9: BIBLIOGRAFA

Exposicin Mario Munailla Pinedo, del tema: hacia dnde va el sector

inmobiliario? Aceros Arequipa.
Tesis sobre La creacin de una empresa inmobiliaria y de construccin
civil. PUCP
Tesis sobre Estudios para el desarrollo y construccin de un proyecto
inmobiliario. PUCP
http://gestion.pe/
http://elcomercio.pe/

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