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Lhabitat collectif

AGIR !

Mener une rnovation


nergtique
en coproprit
conomies
dnergie, confort,
valorisation
du patrimoine

dition: mars 2015

sommaire

Objectifs, difficults et

perspectives

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

 cclrer la rnovation
A
nergtique

des btiments

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Les cls

dune rnovation
russie

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Quelles priorits pour


tre efficace?

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

10
17

Indispensable, le plan
de financement
20
. . . . . . . . . . . . .

LADEME

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

24

glossaire

introduction

Audit

Objectifs, difficults et

procdure danalyse de
prconisations ou de conseils,
confie un professionnel,
lauditeur.
Conseil syndical

ensemble des copropritaires lus


par lassemble des copropritaires
pour contrler la gestion du
syndic.
Rnovation thermique

amlioration des performances


nergtiques dun btiment
existant par des travaux
qui intgrent tous les
facteurs responsables de sa
sur-consommation nergtique.
Rpartiteur de frais
de chauffage

dispositif destin valuer


lnergie de chauffage consomme
dans un appartement chauff
collectivement. Il permet
lindividualisation des frais de
chauffage.
Syndic

personne physique ou morale


dsigne par lassemble gnrale
des copropritaires pour assurer
la gestion administrative et
financire de limmeuble
dpendant de la coproprit.

Tous les guides et fiches de lADEME


sont consultables sur:
www.ademe.fr/guides-fichespratiques

PERSPECTIVES
Le secteur du btiment est le premier consommateur dnergie en France et est lorigine de prs
dun quart des missions de gaz effet de serre.
Les logements existants, construits pour la plupart
dentre eux alors quaucune rglementation thermique nexistait, en sont largement responsables.
Or la France sest fixe un objectif ambitieux:
rduire de 38% les consommations dnergie des
btiments existants entre 2007 et 2020.
La rnovation thermique des btiments existants
est essentielle. Les rnovations sont moins frquentes dans lhabitat collectif que dans lhabitat
individuel, surtout dans le secteur priv car leur
mise en uvre y est plus complexe.
Les travaux raliser pour rendre un btiment performant nergtiquement dpendent de sa date de
construction, de sa localisation, de son tat initial,
mais aussi, en coproprit, de lengagement des
copropritaires et des gestionnaires du btiment.
Une rnovation bien mene conduit un triple
bnfice:
des conomies dnergie et donc des factures
moins leves,
un meilleur confort,
une augmentation de la valeur patrimoniale du
btiment.
Destin aux copropritaires en habitat collectif,
ce guide indique les tapes suivre pour mener
bien un projet de rnovation thermique.

Les guides peuvent tre


commands auprs de:
www.ademe.fr/contact

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

23

Acclrer la rnovation nergtique DES BTIMENTS

Acclrer la rnovation
nergtique

DES BTIMENTS
Les trois quarts des logements en coproprit ont
t construits aprs 1949, et de nombreux lont t,
alors quil nexistait pas encore de rglementation
thermique. Ils ne bnficient donc pas dune isolation
performante et dquipements nergtiques efficaces.
Il est important dy effectuer des travaux pour limiter
leur consommation dnergie, dautant que le cot
de celle-ci va augmenter dans les annes venir:
anticiper ce mouvement est indispensable.

Les copropritaires sont membres du syndicat des copropritaires qui sexprime par des dcisions votes dans des
assembles gnrales organises au moins une fois par an.
La coproprit est gre par un syndic, professionnel ou bnvole,
le plus souvent nomm pour 1 an (3 ans au maximum), renouvelable.
Elle dispose dun conseil syndical, compos dune partie des
copropritaires (lus par lassemble gnrale) qui contrle et
assiste le syndic.
Fiche Comprendre la rglementation Travaux en
coproprit: comment sont prises les dcisions?
Fiche de lANIL Le rglement de coproprit

Une large part de locataires


44% des occupants en coproprit sont des locataires.
Seulement 51% des propritaires sont occupants. Les propritaires non occupants (bailleurs, rsidences secondaires,
vacances) sont souvent moins enclins lancer des rnovations
importantes pour un logement quils nhabitent pas.

Des obligations rglementaires


lies lefficacit nergtique
La rglementation thermique
dans lexistant

La France compte 33 millions de logements: 18,6 millions de maisons


individuelles et 14,4 millions dappartements en logements collectifs.

Rappel sur le fonctionnement


dune coproprit
Une coproprit, cest quoi?
Une coproprit est une organisation juridique du droit de la
proprit dans laquelle chaque copropritaire est propritaire
dau moins un lot compos dune partie privative (appartement,
place de parking, cave, etc.) et dune quote-part de parties
communes (sol, cour, voie daccs, toiture, etc.), value en
tantimes (on parle en gnral de millimes).

Depuis novembre 2007, des exigences de performances nergtiques sont imposes lors de la rnovation des btiments
existants. Avec une logique de moyens pour les petits travaux, la
rglementation thermique lment par lment impose que lors
du remplacement ou de linstallation dun lment (disolation, de
chauffage, de production deau chaude, de refroidissement, de
ventilation ou dclairage), celui-ci rponde des performances
minimales. Ceci sapplique pour tous les btiments:
dont la surface est infrieure 1000m SHON (surface hors
uvre nette);
ou dont la surface est suprieure 1000m SHON mais dont
le cot des travaux de rnovation entrepris sur la thermique est
infrieur 25% de la valeur du btiment;
ou dont la date dachvement est antrieure 1948.
Dans tous les autres cas, cest la rglementation thermique
globale qui sapplique: la consommation dnergie primaire du
btiment aprs travaux doit tre infrieure une consommation
dnergie de rfrence.
coproprit
Mener une rnovation nergtique en

45

Acclrer la rnovation nergtique DES BTIMENTS

Laudit nergtique pour les


coproprits de plus de 50 lots
quipes dun chauffage collectif
Cet audit doit tre ralis avant le 1er janvier 2017 sur les
btiments dont la date de dpt de la demande de permis de
construire est antrieure au 1er juin 2001 (dcret n2012-111
du 27 janvier 2012).
Larrt dapplication du 28 fvrier 2013 rend oprationnel cet
audit et fixe ses modalits de ralisation:
en premier lieu, les copropritaires votent en assemble gnrale
la ralisation dun audit nergtique, la majorit simple,
aprs mise en concurrence, lauditeur est slectionn. Il recueille
auprs du syndic les informations (nergie consomme
par la coproprit, documents concernant les installations
collectives de chauffage, refroidissement, production dECS
et leur mode de gestion, contrats dexploitation, dentretien,
de fourniture dnergie, rapport de contrle de la chaudire,
carnet dentretien, plans du btiment) lui permettant
dapprcier la qualit thermique de la coproprit. Il procde
la visite du btiment*, enqute auprs des habitants et estime
les consommations nergtiques. Il ralise une simulation
nergtique de la coproprit met alors des recommandations
et des propositions de travaux,
lauditeur prsente en assemble gnrale un rapport synthtique
de laudit nergtique. Les copropritaires peuvent alors se
prononcer sur la ralisation des travaux dconomies dnergie.
noter : en cas de vente ou de location dun appartement,
le propritaire devra faire raliser un DPE lui permettant de
classer le logement sur ltiquette consommation nergtique
et ltiquette mission de gaz effet de serre
* Chaque btiment de la coproprit doit donner lieu un audit, sauf si elle
est constitue de plusieurs btiments accols relis la mme installation de
chauffage. Un seul audit peut alors tre ralis.

Qui peut raliser cet audit?


Le syndic et le conseil syndical
rdigent un cahier des charges
partir dun montant de travaux
fix par lassemble des copropritaires. Ils doivent ensuite
solliciter plusieurs bureaux
dtudes puis choisir celui qui
ralisera laudit.
Lauditeur retenu doit justifier
au syndic et au conseil syndical

dune exprience professionnelle dau moins 8 ans dans un


bureau dtudes thermiques
ou dun diplme adquat
assorti dune exprience
professionnelle dau moins 3
ans, dau moins 3 rfrences de
prestations similaires et de la
souscription dune assurance
civile professionnelle.

Le Diagnostic de Performance


Energtique collectif
Un Diagnostic de Performance Energtique (DPE) collectif doit
tre ralis dans les immeubles quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement (sauf ceux concerns
par lobligation de mise en uvre dun audit nergtique, voir
ci-dessus) avant le 1er janvier 2017.
La ralisation du DPE collectif doit tre inscrite lordre du jour
de lassemble gnrale des copropritaires.
Une fois ce DPE collectif ralis, il ne sera plus ncessaire pour
chacun des copropritaires de le refaire individuellement sil
souhaite louer ou vendre son logement . En effet, le DPE collectif
vaut pour chacun des lots.
Sur internet: www.legifrance.gouv.fr
pour consulter le dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012
Guide de lADEME Le

nergtique

diagnostic de performance

Le plan de travaux


dconomies dnergie
la suite de ces procdures (DPE, audit nergtique), les
copropritaires pourront dcider de raliser des travaux dconomie dnergie. Le syndic procdera alors la mise en
concurrence dentreprises. Ces travaux et devis seront prsents
en assemble gnrale et soumis un vote pouvant conduire
dcider un plan de travaux dconomies dnergie (les travaux
planifis doivent alors faire lobjet dun vote distinct), ou
conclure un contrat de performance nergtique.
Les travaux raliser peuvent porter sur les parties communes
mais aussi privatives.
Quest-ce quun contrat de performance nergtique?
Une entreprise charge des
travaux et de lexploitation
garantit sur la dure du contrat
un niveau de consommation
dnergie. En cas de dpassement de la consommation
garantie lors de lexcution du
contrat, la coproprit est
ddommage sur la base de

lcart entre la consommation


constate et la consommation
garantie, ce qui incite lexploitant
amliorer sa gestion.
Un cadre rglementaire pour le
CPE en coproprit est ltude.
Des CPE incluant des travaux
sur le bti de coproprits sont
en cours dexprimentation.

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

67

Acclrer la rnovation nergtique DES BTIMENTS

Les travaux dintrt collectif


raliss sur les parties privatives
Ds lors que des travaux dconomie dnergie ou de rduction
des missions de gaz effet de serre dintrt collectif raliss
sur les par ties privatives* sont vots, les copropritaires
concerns sont tenus de les raliser dans un dlai raisonnable
en fonction de la nature et du cot des travaux, sauf sils sont
en mesure de prouver la ralisation de travaux quivalents.
Il peut sagir de travaux disolation thermique des parois vitres,
de pose de robinets thermostatiques, ou dinstallation de
compteurs.
Comme les travaux dconomies dnergie sur les par ties
communes, ces travaux sur les parties privatives sont vots
la majorit absolue de tous les copropritaires. Si cette majorit
absolue nest pas atteinte, un second vote la majorit simple
peut alors tre organis selon les procdures habituelles.
* Leur nature et les conditions de leur ralisation sont fixs par le dcret
du 3/12/2012.

Des collectivits locales agissent


Depuis ces 10 dernires annes, de nombreuses collectivits se
sont lances dans des oprations de rhabilitation pour lensemble de leurs btiments, publics et privs. Certaines ont entam
des rnovations importantes, notamment dans le cadre doprations programmes damlioration thermique des btiments
(OPATB). Actuellement, les oprations damlioration de lhabitat
(OPAH) menes par les collectivits comportent obligatoirement
un volet intgrant la matrise de lnergie.
En janvier 2015, 467 collectivits et territoires staient dj
engags dans des plans climat nergie territoriaux afin de
rduire leurs missions de gaz effet de serre. Ils cherchent
notamment inciter les propritaires de btiments publics et
privs lancer des rnovations thermiques.
Cette dynamique va se renforcer puisque la loi rend obligatoire
la mise en place de ces plans pour toutes les rgions, dpartements et communes de plus de 50000 habitants.

Fiche Comprendre la rglementation Travaux en


coproprit: comment sont prises les dcisions?

Sur internet: www.legifrance.gouv.fr


pour consulter le dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012

Lindividualisation des frais de chauffage


Lindividualisation des frais de chauffage (et deau chaude
sanitaire) est obligatoire dans certains cas depuis 1974. Pourtant
elle nest applique que dans 10% des logements concerns. Le
non-respect de cette obligation ne fait lobjet daucune sanction
ou incitation, ce qui explique vraisemblablement le faible nombre
de logements quips de compteur individuel.
Le comptage individuel permet de rpartir plus quitablement les
frais de chauffage et, en responsabilisant les usagers, de diminuer
bien souvent les consommations globales de limmeuble.
Un dcret publi en aot 2012 prcise dans quels cas les rpartiteurs doivent tre installs. Pour les cas o linstallation nest pas
obligatoire, elle peut nanmoins tre dcide la majorit absolue.
Ce comptage individualis des frais de chauffage doit tre ralis
dans les immeubles collectifs avant le 31 mars 2017.
G
 uide de lADEME

Lindividualisation des frais de chauffage

Les btiments construits avant la publication de rglementations thermiques


ncessitent souvent des travaux de rnovation nergtique.

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

89

Les cls DUNE RNOVATION RUSSIE

Les cls

DUNE RNOVATION
RUSSIE
Bien souvent, loccasion dun changement de systme
de chauffage collectif, dun ravalement de faades, dune
rparation de la toiture ou encore lors du constat
de factures dnergie leves, les copropritaires
sinterrogent sur lintrt dentreprendre une rnovation
nergtique.
Pas de prcipitation, il faut sassurer de faire les bons
choix. Il faut avant tout runir les conditions et passer
par des tapes incontournables pour assurer le succs
dune opration de rnovation:
une analyse approfondie de la situation. Il faut
saccorder le temps de la rflexion;
ladhsion des copropritaires, du syndic et du
conseil syndical au projet;
un programme de travaux adapt la coproprit;
un plan de financement bien construit;
un accompagnement de la coproprit tout au long
de lopration de rnovation nergtique.

Respecter la marche suivre


Pour mener bien une rnovation, plusieurs tapes sont incontournables.
Il faut a priori au minimum 2 ans entre le moment o lon
dcide de lancer une rnovation et la ralisation des travaux.
Mais le dlai moyen est plutt de 4 5 ans.
ANNE 1

rflexion du conseil syndical e t du syndic, recherche


des informations e t prparation du projet

ANNE 1 OU 2

vote de laudit nergtique e n assemble gnrale

ANNE 2 OU 3

ralisation de laudit nergtique (si possible en


priode de chauffe)
prsentation aux copropritaires d
 es rsultats
de laudit e t du plan pluriannuel de travaux

ANNE 3 OU 4

vote de laccompagnement  la consultation


des entreprises des premiers travaux retenus

ANNE 4 OU 5

vote des premiers travaux

ANNE 4, 5, 6, OU +

ralisation des travaux

Les travaux peuvent stendre sur plusieurs annes afin dtaler


le financement.

Faire adhrer les parties


prenantes
 obiliser le conseil syndical et le syndic
M

Le ravalement de faade est souvent un moment propice pour entreprendre


galement une isolation par lextrieur.

Le syndic est plutt habitu grer des travaux ralisables


rapidement (sur la dure de son mandat, qui est fixe par
lassemble des copropritaires, pour 3 ans maximum renouvelables) et nest pas incit planifier des travaux sur le long terme.
Si vous tes copropritaire et si vous voulez mobiliser votre
syndic ou votre conseil syndical, proposez-leur de rencontrer
qui pourra leur
un conseiller des Espaces
apporter gratuitement des conseils techniques, leur prsenter
les aides financires disponibles et les accompagner lors des
diffrentes tapes du projet de rnovation.
Les Agences dpartementales dinformation sur le logement
(ADIL) peuvent aussi fournir des conseils sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux.

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

10 11

Les cls DUNE RNOVATION RUSSIE

 ieux informer les copropritaires


M
en amont des prises de dcisions
Le travail prparatoire dinformation des copropritaires et
laide la dcision sont des tapes incontournables pour russir
le projet de rnovation. Elles sont pourtant souvent ngliges,
ce qui pose problme.
En effet, le manque dinformation des copropritaires en amont
du projet ne leur permet pas de voter aisment des travaux qui
impliquent parfois des investissements lourds et des priodes
de travaux assez longues.
Les assembles gnrales sont peu frquentes et un vote ngatif
lors dune runion repousse souvent le dbat lanne daprs.
De plus, une partie importante des copropritaires peut tre
absente et certaines dcisions ne peuvent pas tre votes.
Fiche Comprendre la rglementation Travaux en
coproprit: comment sont prises les dcisions?
F iche de lANIL Les acteurs de la coproprit

 btenir ladhsion
O
du plus grand nombre
Les propritaires occupants sont souvent plus motivs que les
propritaires bailleurs car ils voient plus facilement les bnfices
quils peuvent en tirer: amlioration du confort, baisse de charges
Mais on note aussi des diffrences en fonction de lge et de
la situation financire des copropritaires: les propritaires
occupants primo-accdants ou retraits, ou encore ceux
ayant une stratgie de revente rapide peuvent tre plus rticents
se lancer dans de gros travaux.

Prvoir un programme
de travaux: limportance
dune approche globale
Les copropritaires envisagent bien souvent de se limiter des
travaux ponctuels qui peuvent tre mens individuellement.
Raliss au cas par cas sur un seul lment du bti, ces travaux
savrent malheureusement peu efficaces sur le plan nergtique.
Ils peuvent mme parfois conduire des dsordres du btiment.
Le remplacement des fentres existantes par des fentres
plus isolantes, ralis sans installer un systme de ventilation
efficace dans limmeuble, peut engendrer des moisissures ou
une mauvaise qualit de lair intrieur des logements, faute dune
aration suffisante.
De mme, changer son systme de chauffage sans agir par
exemple sur lisolation du btiment ne conduit pas systmatiquement une diminution significative des factures de chauffage,
les besoins restant inchangs.
La solution la plus efficace reste bien souvent la rnovation
globale de limmeuble, tale si ncessaire sur plusieurs annes
afin de rendre linvestissement possible pour lensemble des
copropritaires. Cela implique davoir un plan cohrent pour
rendre les travaux les plus efficaces possible. Par exemple, il
nest pas cohrent de changer dabord la chaudire puis de
raliser des travaux disolation, car la chaudire sera alors surdimensionne.

Mettre en place un plan


de financement
Afin de garantir ladhsion des copropritaires et la ralisation des
travaux, il est capital de monter un plan de financement associant
les subventions, les aides fiscales et les prts mobilisables.
Sur internet:

www.ademe/financer-renovation-habitat
www.anil.org/aides-locales-eco-renovation
Guide Aides financires

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

12 13

Les cls DUNE RNOVATION RUSSIE

Se faire accompagner
toutes les tapes
Pour un syndic, ne pas travailler seul mais sentourer dacteurs
et de conseillers comptents est primordial pour russir
une rnovation. Le syndic et les conseillers syndicaux peuvent
ainsi tre forms et comprendre mieux le fonctionnement de
leurs installations de chauffage et de production deau chaude
ainsi que de leur btiment: ils pourront discuter et suivre plus
aisment les propositions techniques des professionnels quils
vont solliciter.
Cet accompagnement permet aussi de rassurer les diffrents
acteurs de la coproprit et facilite bien souvent la prise de dcision.
Vous pouvez trouver des conseils et un accompagnement auprs
de plusieurs organismes.

 e service public
L
de la rnovation nergtique
Pour vous accompagner dans votre projet de rnovation, les
pouvoirs publics ont mis en place un service public de la rno, les
vation nergtique qui runit les Espaces
ADIL et les interlocuteurs locaux de lAnah.

Une plateforme web gratuite pour mener


votre projet de rnovation nergtique
CoachCopro
accompagne les
copropritaires
de A Z dans la rnovation
nergtique de leur immeuble.
La plateforme propose un
parcours personnalis pour
mener son projet, un tableau de
bord commun toutes les
parties prenantes et un centre de
ressources rgulirement mis
jour. En consultant le compte de
la coproprit, les conseillers des

Points rnovation info service


peuvent fournir un conseil plus
personnalis aux copropritaires
en demande daccompagnement.
Actuellement, la plateforme est
prsente sur 5 territoires:
Paris, Est Ensemble,
Grand-Paris-Seine-Ouest,
la rgion Bourgogne et la
mtropole de Nantes. Elle
sera dploye dans 7 autres
territoires dici fin 2015.
www.coachcopro.com

 es associations de copropritaires
L
LUNARC (Union nationale des associations de responsables
de coproprits) propose ses adhrents des permanences par
tlphone, courriel, sur rendez-vous, avec tude de dossier (www.
unarc.asso.fr). LUNPI (Union nationale de la proprit immobilire),
lANCC (Association nationale de la coproprit et des copropritaires) proposent galement des informations et des conseils.

 es syndicats professionnels
L
La FNAIM (Fdration nationale des agents immobiliers), lUNIS
(Union des syndicats de limmobilier), le SNPI (Syndicat national
des professionnels immobiliers) peuvent soutenir les syndics
dans leur recherche dinformations juridiques et dans leurs
dmarches de rnovation.

Ne pas sauter dtape essentielle


 aire raliser des devis
F
et choisir les professionnels
Dans les 250 Espaces Info-nergie rpartis sur toute la France, des experts
accueillent les particuliers pour analyser leurs besoins et rpondre leurs
questions sur lefficacit nergtique.

En contactant ce service gratuit, neutre et indpendant, vous


serez mis en relation avec un conseiller dun Point rnovation
info service proche de chez vous.
Ce conseiller vous guidera pas pas dans votre projet et pourra
vous apporter toutes les informations utiles sur les techniques
de rnovation, la rglementation et les aides financires.

Le syndic prpare les cahiers des charges* et consulte plusieurs


entreprises afin de disposer de devis dbattre en assemble
gnrale. Depuis le 1er janvier 2015, le recours des professionnels RGE est obligatoire pour la ralisation de certains travaux
bnficiant daides financires de ltat.
* Le cahier des charges daudit ADEME est disponible dans les directions
rgionales de lADEME.
Guide de lADEME

Choisir un professionnel pour ses travaux


coproprit
Mener une rnovation nergtique en

14 15

Raliser un audit nergtique

Quelles priorits

Cet audit est payant et donc ncessairement vot en assemble


gnrale. Il est ralis par un bureau dtudes et permet:

POUR TRE EFFICACE?

de faire le point sur ltat actuel du btiment,


de prconiser des solutions damlioration.
Cest une tape incontournable et un outil indispensable daide
la dcision.
Pour mmoire, cet audit est obligatoire pour les btiments de
plus de 50 lots quips dun chauffage collectif.

Lefficacit nergtique des travaux entreprendre est


conditionne par lapproche globale de la rnovation:
il est possible de viser demble une rnovation
quivalente au label btiment basse consommation
nergtique rnovation (BBC rnovation 2009),
savoir une consommation maximum de
80 kWh/m2/an en moyenne;
lors dune rnovation, il ne faut pas perdre de vue
la requalification thermique, mais aussi acoustique et
architecturale du btiment;
si la rnovation est ralise par tapes, il est ncessaire
deffectuer certains travaux en mme temps, pour ne
pas compromettre le succs de lopration et raliser
toutes les conomies dnergie possibles.

 oter les travaux en assemble gnrale


V
Il est important danticiper les discussions en assemble gnrale.
Lassemble gnrale est convoque par le syndic au moins
21jours avant sa tenue.Tous les points qui doivent y faire lobjet
dune dcision doivent tre intgrs lordre du jour, avec
tous les documents justificatifs (devis dtaills, plans, dure
des travaux, etc.).
Tout doit tre prt avant que la convocation ne soit imprime
pour tre envoye il faut donc sy prendre au moins deux
mois avant la tenue de lassemble gnrale.
Les rgles de vote des travaux dconomies dnergie
Les travaux de matrise
de lnergie sont dcids
la majorit absolue en
premire lecture (majorit
de tous les copropritaires
prsents, reprsents ou
absents) quelle que soit la
dure damortissement des
travaux.
Si la majorit absolue nest pas
atteinte, un 2e vote a lieu la
majorit simple des prsents
et reprsents.
Pour linstallation de compteurs

dnergie thermique ou
de rpartiteurs de frais de
chauffage, les rgles de majorit
sont assouplies (majorit
absolue puis majorit simple).
Par ailleurs, il est dsormais
possible de voter des travaux
sur des parties privatives
ds lors quils sont dintrt
collectif (changement de
fentres par exemple), ceci
la charge des propritaires
concerns, sauf si des travaux
quivalents ont t raliss.

F iche Comprendre la rglementation Travaux en


coproprit: comment sont prises les dcisions?

 uivre les travaux


S
Le conseil syndical, qui reprsente lensemble des copropritaires, reste linterlocuteur privilgi du Syndic et des
professionnels. Il prend part aux runions avant et pendant
les travaux et assiste la livraison. Cest le conseil syndical qui
informera lensemble des copropritaires.

Faire les choses dans lordre


Faites raliser lisolation
thermique extrieure et le
remplacement de fentres
ensemble, puis faites changer
la chaudire : vous viterez

que certains travaux


nuisent aux performances
dautres et vous ninstallerez
pas dquipement sur ou
sous-dimensionns.

Pour bien vendre ou bien louer un appartement,


la localisation, le prix, lesthtique comptent pour
beaucoup, mais le niveau des charges galement !
Un logement bnficiant dun bon classement sur
ltiquette nergie du DPE (B ou C) trouvera plus
facilement acqureur ou locataire car lusage, ses
charges seront moins leves.

Les parties communes


Intervenir dans les parties communes est indispensable pour
agir globalement sur le bti et sur les systmes de chauffage et
de production deau chaude. Cest un moyen efficace de raliser
dimportantes conomies dnergies.

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

16 17

Quelles priorits POUR TRE EFFICACE?

Principaux points dinterventions dans les parties communes


7
1

Les parties privatives


Si les travaux sur lensemble du bti sont toujours les plus efficaces,
ceux sur les parties privatives ne doivent pas tre oublis lors
dune rnovation, par exemple lorsque le chauffage est individuel.
Cest aussi le cas lorsque les travaux ne peuvent aboutir court
ou moyen terme au niveau de lensemble de la coproprit (vote
ngatif en assemble gnrale, budget trop important, etc.) mais
quils peuvent tre raliss en partie, de manire individuelle.
Exemple dinterventions possibles dans les parties privatives
2

3b
1
3a

1  remplacement des fentres (associ une bonne ventilation)

2 isolation thermique par lintrieur


3a en cas de chauffage lectrique, remplacement de vieux convecteurs
par des metteurs trs performants

5
6

3b remplacement dune vieille chaudire par une chaudire performante


4 installation dune rgulation du chauffage (thermostats programmables,
robinets thermostatiques)
5 installation dquipements permettant de diminuer les consommations deau
froide et chaude (conomiseurs deau sur les robinets et les douches)

1 isolation de la toiture
2 isolation thermique par lextrieur
3 isolation du plancher entre le rez-de-chausse et les caves
4 amlioration ou remplacement du systme de ventilation
5 amlioration ou remplacement du systme de chauffage
6  amlioration ou remplacement du systme de production
deau chaude sanitaire
7 installation dnergies renouvelables (panneaux solaires thermiques,
panneaux photovoltaques)
8 optimisation de diverses installations lectriques (clairage, ascenseur)

Les nergies renouvelables


en coproprit, cest possible!
Aprs avoir rduit les besoins nergtiques du btiment et install
des quipements performants, squiper en nergies renouvelables
peut tre conomiquement intressant pour une coproprit.
Cest aussi un bon investissement pour lenvironnement puisque
la coproprit rduira ainsi ses missions de CO2. Vous pouvez:
produire leau chaude sanitaire avec une installation solaire thermique,
chauffer et produire de leau chaude avec une chaudire au bois.
coproprit
Mener une rnovation nergtique en

18 19

Indispensable,

LE PLAN DE
FINANCEMENT
Le financement des travaux peut prsenter des
difficults pour les copropritaires. Cest dautant plus
vrai si les montants sont levs et si les travaux se
succdent sur plusieurs mois ou plusieurs annes.
Pour soutenir les particuliers dans leurs investissements,
plusieurs aides sont disponibles. Il est important
pour une coproprit de se faire accompagner pour
mettre en place un plan de financement efficace
associant les subventions, les aides fiscales et les prts
mobilisables aux diffrentes chelles.
Les aides prsentes ci-aprs sont celles en place en
2015. Attention, les aides financires peuvent voluer.
Renseignez-vous sur leur taux et leurs conditions
dattribution au moment ou vous les sollicitez.
S ur internet:

www.ademe.fr/financer-renovation-habitat

Le crdit dimpt pour


la transition nergtique
Depuis le 1er septembre 2014 et jusquau 31 dcembre 2015, les
locataires, propritaires occupants ou occupants titre gratuit de
logements achevs depuis plus de deux ans peuvent bnficier
dun crdit dimpt de 30% sur des dpenses pour certains
travaux damlioration nergtique.
Pour les dpenses relatives des quipements communs, le
crdit dimpt est dtermin selon la quote-part correspondant
au logement occup titre dhabitation principale. Le syndic
doit alors fournir chaque copropritaire une attestation tablissant formellement la quote-part et la date de paiement de
la dpense.

Lco-prt taux zro


Depuis le 1er janvier 2014, un co-prt taux
zro coproprits est disponible. Il peut tre
sollicit pour une seule action de travaux. Son
montant est alors de 10000 par logement
(jusqu 30000 si le syndicat de coproprit
dcide de raliser 3 actions). Ce prt permet
de financer des travaux sur les parties ou quipements communs
de limmeuble. Ils doivent tre raliss dans les 3 ans aprs
lobtention du prt.
Si votre coproprit bnficie dun co-prt taux zro coproprits, vous pouvez aussi souscrire un co-prt taux zro
individuel complmentaire dans un dlai dun an aprs lmission
de loffre de lemprunt collectif. La somme des deux prts ne
peut excder 30000 au titre dun mme logement.

La TVA 5,5%
Vous pouvez bnficier dune TVA taux rduit pour des
travaux visant amliorer ltat nergtique du btiment.
Ces travaux sont ceux ligibles au crdit dimpt pour la transition nergtique ainsi que les travaux indissociablement lis
(dplacement de radiateurs ou dpose de sols par exemple).
Les travaux et quipements doivent tre facturs par lentreprise qui vend le matriel et en assure la pose. Elle applique
directement la rduction de TVA.
Attention ! La TVA rduite ne sapplique pas sur les travaux
qui, sur une priode de 2ans, remettent ltat neuf plus
de 2/3 chacun des lments de second uvre* ou plus de la
moiti du gros uvre.
* Planchers non porteurs, installations sanitaires et de plomberie,
portes et fentres extrieures, installations lectriques, cloisons intrieures,
systmes de chauffage.

La contribution du locataire
aux travaux dconomies
dnergie
Depuis le 24 novembre 2009, dans le cadre de travaux damlioration de lefficacit nergtique dun logement, un bailleur
(social ou priv) peut demander son locataire de lui reverser
une partie des conomies de charges pour raliser les travaux.

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

20 21

Indispensable, LE PLAN DE FINANCEMENT

Ces travaux doivent bnficier directement au locataire et lui


tre justifis. Ils peuvent concerner:

Le fonds de travaux

lisolation thermique des toitures,

La loi ALUR du 24 mars 2014 rend obligatoire la cration dun


fonds de travaux compter du 1er janvier 2017. La cration de
ce fonds nest pas obligatoire si la coproprit comprend moins
de 10 lots ou si le diagnostic global technique fait apparatre
labsence de besoin de travaux dans les 10 ans.

lisolation thermique des murs donnant sur lextrieur,


lisolation thermique des parois vitres et portes donnant sur
lextrieur,
linstallation ou le remplacement dun systme de chauffage
(associ le cas chant un systme de ventilation performant)
ou dune production deau chaude sanitaire,
linstallation dun systme de chauffage utilisant une source
dnergie renouvelable,
linstallation dune production deau chaude sanitaire utilisant une
source dnergie renouvelable.
Ce dispositif est gagnant/gagnant: le locataire voit sa facture
nergtique baisser et le bailleur ne supporte pas seul le cot
des travaux.
La contribution du locataire ne peut pas dpasser la moiti
des conomies estimes sur les charges et est dune dure de
15 ans maximum.

Les aides des collectivits


territoriales
Pour certains travaux (isolation, fentres et quipements utilisant
les nergies renouvelables), la plupart des rgions, dpartements
ou communes accordent des aides.

Les propositions des banques


Certains tablissements bancaires attribuent des prts ddis
aux conomies dnergie des taux intressants, dans la cadre
du livret dveloppement durable.

Dautres aides et prts


Certains organismes peuvent vous proposer des prts intressants ou des offres financires: les distributeurs dnergie, les
professionnels du chauffage et de lisolation.
En contrepar tie des incitations financires (prime pour
lacquisition dun quipement, aides aux travaux, services de
prfinancement, diagnostic gratuit) dont les fournisseurs et
distributeurs dnergie font profiter les particuliers, ils reoivent
de ltat des certificats dconomie dnergie.
Sur internet:

www.ademe.fr/financer-renovation-habitat


Sur internet: www.anil.org/aides-locales-eco-

renovation

Les aides de lAnah


tablissement public dtat, lAgence nationale de lhabitat (Anah)
a pour mission de mettre en uvre la politique nationale de
dveloppement et damlioration du parc de logements privs
existants.
Pour atteindre cet objectif, elle accorde notamment des subventions pour lamlioration des rsidences principales des
propritaires occupants modestes ou de logements locatifs de
propritaires bailleurs privs, en change de contreparties sociales.

Nous remercions lANIL et lUNARC pour leur appui la ralisation de ce guide.


conception graphique Atelier

S ur internet: www.anah.fr
ou au tlphone, au 0 820 15

15 15 (0,12 TTC/min)

des Giboules | rdaction Hlne Bareau


| photos ADEME: O. Sbart (p. 4, 14); MEDDE: L. Mignaux (p. 9), A. Bouissou (p. 10)
| illustrations Olivier Junire, Agns Graud

coproprit
Mener une rnovation nergtique en

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LADEME
LAgence de lEnvironnement et de la Matrise de lnergie (ADEME)
participe la mise en uvre des politiques publiques dans les
domaines de lenvironnement, de lnergie et du dveloppement
durable. Afin de leur permettre de progresser dans leur dmarche
environnementale, lAgence met disposition des entreprises,
des collectivits locales, des pouvoirs publics et du grand public,
ses capacits dexpertise et de conseil. Elle aide en outre au
financement de projets, de la recherche la mise en uvre et ce,
dans les domaines suivants: la gestion des dchets, la prservation
des sols, lefficacit nergtique et les nergies renouvelables, la
qualit de lair et la lutte contre le bruit.
LADEME est un tablissement public sous la tutelle du ministre
de lcologie, du Dveloppement durable et de lnergie et du
ministre de lducation nationale, de lEnseignement suprieur et
de la Recherche.

www.ademe.fr
www.ademe.fr
gratuitement pour diminuer vos consommations
dnergie. Pour prendre rendez-vous avec un
conseiller et tre accompagn dans votre projet :

ISBN 979-10-297-0048-4

8485

Mars 2015

Ce guide vous est fourni par:

Imprim par ICL avec des encres vgtales sur papier certifi colabel Europen

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