28/5/2016

BienesComunesde"UsoExclusivo":Balcones

Derechos,ObligacionesyLmitesal"UsoExclusivo"

La propiedad del terreno siempre es "comn" porque sigue al condominio. El uso y goce, ms el mantenimiento de la cosa inmueble
como un patio, un jardn o un balcn, puede llegar a ser "de uso exclusivo" pero jams "privado".
Por eso en caso de vetustez, el Art. 16 de la 13.512 dice que ...la mayora que represente ms de la mitad del valor podr
resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.

Si hubiese "exclusividad" (lote privado) eso no sera posible, ergo, no sera posible el condominio y por lo tanto, no habra
"propiedad horizontal". Ambas cosas son intrnsecas e inseparables.Cada copropietario tiene el dominio de la cuota parte que le
pertenece.

Cmo se consideran "los Balcones"?

Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso comn del edificio.
Alberto Anbal Gabs dice en su Manual tericoprctico de propiedad horizontal Esta es una variedad de bien comn, la
denominadabienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los
copropietarios,su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente.
Es comn por ser continuacin o prolongacin del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la
que se encuentra por debajo. En consecuencia,tambin sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro.
En caso que el balcn de a una fachada, tambin reviste carcter comn por formar parte integrante de sta.
En cuanto al revestimiento (baldosas, cermicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcn. En consecuencia,
utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el "cubo de aire" interno que encerrara el balcn tambin es de
propiedad privada.
El uso exclusivo se otorga por una razn prctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello
no le quita el carcter comn, lo que implica que, el mantenimiento y reparacin y/o conservacin, estar a cargo del consorcio
con excepcin de la cobertura o revestimiento no estructural.
Por otra parte Eduardo Lapa en su libro Administracin de la propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones reflexiona
sobre este tema diciendo que Los balcones, las ventanas, las entradas de luz, la puerta de entrada, etc., se hallan involucrados,
precisamente, en el anlisis que puede dar lugar a diversas interpretaciones sobre su naturaleza jurdica".
Masdeu explica que las ventanas que sirven a una propiedad privada, con independencia que se hallen colgadas en un muro
comn, tienen la categora jurdica de privadas, al estar destinadas al uso y servicio de determinado codueo. Por su parte, Visco
es partidario de que sean de los propietarios de los pisos donde se hallan situadas.
En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, ste, al referirse al balcn, entiende que "es una forma de parte comn".
Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera comn en virtud de que constituye una "losa o continuacin de ella como
base de una unidad";es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontrara incluido dentro de lo que se
denomina "muros maestros y "techos, indicados en el inc. a del art. 2 de la ley 13.512".
http://www.grupocaixas.com/UsoExclusivo_Balcones.htm

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Sobre el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma legal, al hablar de "cosas de uso comn", slo hace
una enumeracin taxativa.
Aclara ms adelante el citado comentarista que el balcn, por tanto, no es un bien comn "de uso exclusivo". Consideramos que es
efectiva la apreciacin, coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha asignatura debe drsele tanto
al balcn que da al frente del edificio como a aquel que es interno.
Otros autores interpretan que los balcones, atento a la funcin que tienen asignada, constituyen "superficie aparte" del inmueble,
ya que forman parte de la estructura del edificio. Se agrega, al respecto, que el balcn es parte de las cosas comunes sealadas en
el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley 13.512, le est prohibido a
cada propietario "cambiar la forma externa del frente".
Por lo tanto:
Es correcto decir que el balcn es un espacio comn?
Si entendemos por "espacio" el lugar delimitado por piso, techo, paredes, ventanas e incluso el plano abierto delimitado por el
techo y el piso o pared o baranda, del lado externo, ese espacio es propiedad privada, privativo de quin lo compr para s, y por
supuesto,de su uso exclusivo, por lo tanto, no es un espacio comn.

Ahora bien: quin es el propietario del balcn?

Si entendemos por balcn no solo al espacio descrito en el prrafo anterior sino tambin atoda suestructura, el balcn le
pertenece a todos los copropietarios del edificio.
El dueo del departamento lo es del espacio, y todos, lo son de la estructura.
Desde este punto de vista el punto de vista de la propiedad el balcn es de propiedad comn y de uso exclusivo.

En consecuencia con lo anterior, los daos en la estructura (que no sean imputables a alguien en particular) deben ser solventados
por todos.
Los daos en el interior del balcn, incluyendo sus revestimientos, como ser mosaicos, pintura (del lado de adentro), etctera,
deben ser solventados por el dueo del departamento (dueo del departamento con balcn).

BalcnTerraza
En cuanto a la determinacin de las partes comunes de un inmueble en propiedad horizontal, el criterio con respecto a los balcones
terraza es que se trata de partes comunes de uso exclusivo, por cuanto el balcn forma parte de la pared perimetral y, por
razones de seguridad, es unaprolongacin de la losa que sirve de suelo a la unidad a la que pertenece y de techo a la inferior,
pudiendo hacerse la distincin entre la continuacin del plano horizontal comn la estructura que seguir siendo comn y los
revestimientos, espacio y superficie que encierra el balcn que sern de propiedad exclusiva, si as lo dispone el reglamento de
copropiedad, resultando, entonces, que la conservacin de la losa (estructura), est a cargo de la comunidad, mientras que la
conservacin de la parte superficial que pueda pertenecer al propietario estar a su cargo.
FERRETTI, Miguel Angel c/CONS.PROP.INMUEBLE AMENABAR 1739CAP.FED. s/ 31/03/87
C. 074483 Civil Sala V

Filtraciones por balcn al piso de abajo

Como ya se coment, el balcn es unbien comn de uso exclusivopues, el nico acceso a l, es a travs del departamento del
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Titular; sin embargo, al ser un espacio comn, surge la pregunta:A quin le corresponde su mantenimiento?
De acuerdo a los Artculos 2 y 8 de la 13.512, el consorcio tiene a su cargo el mantenimiento del sector comn y reparaciones de
los mismos, como tambin la responsabilidad por los daos que pudieran provocar las filtraciones.
Por lo tanto, y en base a ello, resulta importante determinar con precisin de dnde filtra agua al departamento de abajo.
. Si es a travs de la caera pluvial: Corresponde al consorcio.
. Si es a travs del piso y loza del balcn: Corresponde al propietario.
Si bien la loza de un balcn es comn, NO lo es el revestimiento colocado sobre sta, por lo tanto, su mantenimiento
(impermeabilizacin de cermicas o baldosas, sellado de juntas y zcalos, etc. ), correspondera al propietario del departamento.
Se ha visto en muchos casos que la sobrecarga del balcn con plantas y macetas en exceso, reuniones numerosas, parrillas, piletas,
etc., comprometen la estructura del sector y producen fisuras en juntas, frentines del balcn y hasta rotura de cermicas, lo cual,
al catalogarse como "mal uso del balcn, la responsabilidad recae sobre el propietario.

Qu es el Solado?
El Solado es la SUPERFICIE sobre la cual pisamos, cuando sta ha sido aplicada, por ejemplo, sobre la LOSA de hormign armado o
sobre la denominada "CARPETA" (lo que se superpone a la LOSA para otorgar el nivel adecuado a la superficie de uso).
Cierto Autor lo definen como "Revestimiento de un piso con ladrillo, losas u otro material anlogo".
Curiosamente el trmino "CONTRAPISO", que no figura en el diccionario, resulta equivalente a "CARPETA" y es el espacio que se
llena con mortero de composicin adecuada para brindar aislacin trmica, hidrfuga, antisonora o la que se desee, por encima de
la LOSA y sobre el cual se aplica el "SOLADO", que, reiteramos, es lo que "pisamos".

Por lo tanto: El mantenimiento del Solado corresponde al propietario del espacio comn de uso exclusivo.
Sin embargo, si se produjeran filtraciones por el contrapiso, le correspondera al Consorcio si se tratara de balcones terraza donde
el desage es pluvial.

http://www.grupocaixas.com/UsoExclusivo_Balcones.htm

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