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DERECHOS REALES PARTE GENERAL

Buteler Cceres divide a los derechos subjetivos en:
I.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE A LA PERSONA y son
extrapatrimoniales. Ejemplo: derecho a la integridad fsica, a la intimidad,
etc.
II.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE AL PATRIMONIO:
Derechos Personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto
deudor y uno acreedor que puede exigir del primero la realizacin
de una prestacin de dar, hacer o no hacer. Estn reglados en el
libro segundo del cdigo civil.
Derechos Reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una
cosa. Estn reglados en el libro tercero (cuarto, hoy) del cdigo civil.
III.- MIXTOS: son los derechos intelectuales que poseen una faceta
susceptible de valuacin pecuniaria (referente a la explotacin econmica
de la creacin), el aspecto econmico; y otra que no lo es (aquella
potestad vitalicia para tutelar que la creacin no sea cambiada o
menoscabada), el aspecto moral.
Aclaremos algunos conceptos. (arts. 15 y 16 nuevo CC)
Bien Art. 2312 del Cdigo Civil (CC): los objetos inmateriales
susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto
de bienes de una persona constituye su patrimonio.
Cosa, segn el Art. 2311 del CC, es todo objeto material susceptible de
tener un valor (no necesariamente pecuniario, puede ser afectivo o de
otra ndole). A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 al
cdigo, las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y
fuerzas naturales susceptibles de apropiacin, tcnicamente no son cosas,
puesto que no son objetos materiales, simplemente siguen el rgimen de
stas.
Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn
su naturaleza y en bienes pblicos o privados, segn sea titular el Estado o
un particular.
ARTCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece
en este Cdigo.
ARTCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15
pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes materiales se
llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las
fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Sobre el particular nos explayaremos ms adelante.

Patrimonio, segn el art. 2.312 del CC: Los objetos inmateriales
susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman "bienes". El
conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio".
La presente asignatura se avoca al estudio de los derechos reales.
Desarrollaremos la definicin propuesta por la Dra. Mariani de Vidal en su
manual, siendo aconsejable la lectura del Art. 4973 y el prrafo final de su
nota, as como la nota al Ttulo IV del libro III.
DERECHO REAL CONCEPTO (art. 1882 nuevo CC)
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas,
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata que, previa publicidad,
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de
violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
ARTCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.

un derecho absoluto, porque es oponible erga omnes, es decir a

toda la comunidad, en contraposicin a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
de contenido patrimonial, en el sentido expresado supra (con un
valor para su titular).
cuyas normas, sustancialmente de orden pblico, porque en buena
medida, la organizacin y conservacin de la sociedad reposa sobre las
polticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los
derechos sobre patentes de invencin, inmuebles, bienes de dominio
pblico, entre otros.
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto),
cosa en el sentido del Art. 2311 (16), antes reseado. Como supuesto
de excepcin y una vez avanzada la asignatura, veremos el caso del
derecho real de prenda sobre un crdito y de usufructo sobre un
crdito o sobre un patrimonio.
una relacin inmediata y directa, debido a que el titular est en
contacto con la cosa, sin precisar de un intermediario como es el caso
de los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor
para poner al acreedor en contacto con el objeto de la relacin
jurdica.

que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos

reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. En virtud de ello es que los derechos reales se
publicitan; dicha publicidad tendr diferentes efectos segn el bien de
que se trate; en algunos casos basta la publicidad posesoria para
constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria
la inscripcin en los registros pertinentes (caso de los automotores).
En tal sentido, cabe mencionar la nota al Art. 577 del CC, en la que
Vlez afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce.
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de
violacin, una accin real. Las acciones reales son tres:
reivindicatoria, negatoria y confesoria y sern objeto de estudio
detallado ms adelante.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi.
Se denomina IUS PERSEQUENDI (derecho de persecucin) a la facultad
que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos
de quien la detente, con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada
facultad reipersecutoria.
Se denomina IUS PRAEFERENDI (derecho de preferencia) a aquella
facultad emanada del derecho real que tiene dos facetas:
1. La primera: ha sido considerada un privilegio en el sentido del Art.
3875 del CC, esto es, un derecho dado por la ley a un acreedor
para ser pagado con preferencia a otro. Este privilegio se refiere al
producido del bien en remate y se aplica a los derechos reales de
Hipoteca y Prenda.
2. La segunda: hace a la exclusin o prevalencia sobre otro derecho
real o personal. Se apoya en el principio qui prior est in tempore
potior est in iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho).
Significa que un derecho real correctamente constituido y
publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se
constituya sobre la misma cosa con posterioridad. Analicemos este
aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y
concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de
dominio sobre el inmueble. Al da siguiente, Pablo (quien tambin
compr a Pedro, vctima de una estafa de aqul, que vendi el
inmueble a dos personas) concurre a anotar su supuesto derecho de
dominio, siendo rechazada la inscripcin en virtud del principio

estudiado, pues dos dominios sobre la misma cosa no pueden

coexistir. Es una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que
primero en tiempo, mejor en derecho lo que bsicamente
significa: quien primero publicita su derecho, triunfa.
As, nuestro Cdigo Civil y Comercial indica en el art. 1886: El derecho real
atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real
o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a
inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con
que, el da anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. El embargo
triunfa sobre la inscripcin del dominio de Juan, pues se ha publicitado
primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal
sobre otro derecho personal, el mecanismo es distinto: all lo que cuenta
es la fecha del contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad
del derecho (puesto que el derecho personal no se publicita porque el
nico obligado ha participado del contrato y a l solo es oponible).
Distintas teoras que definen el derecho real
Teora clsica:
Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales,
basndose en el aspecto interno del derecho: la relacin entre la
persona y la cosa.
DERECHO REAL= PERSONA

COSA

Es la elegida por Vlez en la redaccin del CC, siguiendo a Demolombe, a

quien cita en la nota al ttulo IV del libro III; dice el eminente jurista:
derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relacin
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos
elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es
el objeto se llama, al contrario, derecho personal, a aquel que slo crea
una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona
que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera,
de modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la
persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es
el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.
Pothier es otro exponente de esta doctrina; nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa
y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.

En el mismo sentido Aubry y Rau, para quienes hay derecho real cuando
una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente, al poder de una
persona, en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otra
persona
Otras teoras:
Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,
mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
TEORAS MONISTAS: consideran a los derechos reales y personales una
misma categora, dividindose entre:
Personalistas obligacionistas (Planiol), afirman que todos los
derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant subrayan que las
relaciones jurdicas son siempre entre personas (nunca podran
darse entre una persona y una cosa) ya que el Derecho (conjunto de
reglas que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto
hay ms de una persona en juego. Estas teoras introducen como
novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos
miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstencin
respecto del titular del derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase) funden todos los
derechos patrimoniales dentro de la categora de derechos reales,
entendiendo como nica diferencia que en aqullos que la doctrina
clsica llama derechos reales el objeto es una cosa determinada,
mientras que en los derechos personales el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con ste en caso de
incumplimiento).
TEORA DE LA INSTITUCIN: (Hauriou) Reconoce una diferencia entre
derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciacin
propio que distingue tres categoras de actividad jurdica: la que lleva a
cabo el Estado a travs de la Ley, la que despliegan los particulares
mediante el contrato y una tercera que da en llamar fenmenos
institucionales; stos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que
se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas
por la comunidad. Los derechos subjetivos se diferencian segn el
contenido institucional que poseen; si es alto, su violacin se rige por el
derecho disciplinario, impuesto an sin consentimiento de los particulares
(este es el caso de los derechos reales); si es bajo, por normas de carcter
estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos personales).
Enumeracin

El CC enumera los derechos reales en los arts. 2503 y 2614, debiendo

adicionarse el incorporado mediante ley 13.512 (propiedad horizontal).
Son derechos reales: (Art. 1887 y 1888 nuevo CC) dominio, condominio,
usufructo, uso, habitacin, servidumbres, hipoteca, prenda, anticresis,
superficie forestal, censos y rentas (permitidos solo por cinco aos) y
propiedad horizontal. Cada uno de ellos, ser estudiado detalladamente
en el captulo respectivo.
ARTCULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:
a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e.
el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la
habitacin; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.
ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena.

El Art. 2614 ha sido vctima de varias crticas. Metodolgicamente no se

entiende por qu Vlez no incluy los derechos reales all enumerados en
el Art. 2503 y lo hizo ciento once artculos ms adelante. Por otro lado, su
redaccin es confusa y divide a la doctrina en relacin a algunos puntos.
Veamos cules son.
Derechos reales prohibidos:
(Leer nota al Art. 2503)
1. Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un
inmueble, enajena el dominio til del mismo (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensin o
canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros (usufructo a cambio
de una renta).
2. Superficie. Es el derecho real en virtud del cual se separa la
superficie y el subsuelo de las construcciones y plantaciones
efectuadas sobre stos. Puede adoptar dos modalidades a) segn la
primera, le es concedido a su titular el derecho de construir o plantar
en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado; b) la segunda
consiste en el derecho de adquirir una edificacin o plantacin ya
existente en forma separada de la propiedad del suelo. Es un derecho
real temporario. En nuestra legislacin, est prohibido el derecho real
de superficie stricto sensu, permitindose slo una modalidad
especfica: el derecho real de superficie forestal (ya no es cierto).
3. Vinculacin. Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo de
bienes a un orden sucesorio determinado; el ms tpico era el
mayorazgo, que consista en elegir un bien o conjunto de bienes para

que fueran heredados por quienes reunan condiciones especificadas

en la constitucin del vnculo (generalmente quien heredase un ttulo
nobiliario determinado, poda ser tambin el primer hijo varn de la
familia, o el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El objetivo
de la institucin (de origen noble o aristocrtico) era que el conjunto
de bienes no fuera dividido entre ms de un heredero pues as se
perda la fuerza de las fortunas familiares, los bienes quedaban
entonces vinculados entre s.
Otro caso comn de vinculacin era el de la capellana, all se afectaba (en
forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del
instituyente. Intervenan tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo
beneficio deban decirse las misas; el patrono, que es la persona que
gozaba del bien capellnico (generalmente una orden religiosa o el
Obispado) quien deba pagar al capelln sus servicios; en tercer lugar, el
capelln, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligacin de decir las
misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensin.
Derechos reales restringidos:
De acuerdo al Art. 2614 son dos. Censos y Rentas. La Renta es el
contrato por el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un
importe peridico; en el caso de que se afecte un inmueble determinado a
la garanta de esta carga, los obligados sern los sucesivos propietarios del
mismo y esa renta se denominar Censo. sta es la modalidad admitida
en el derecho argentino, aunque slo por cinco aos segn el Art. 2614.
Puede adoptar distintas formas: reservativo cuando se enajena el dominio
y el adquirente se obliga a pagar la renta o pensin quedando afectado el
inmueble; consignativo cuando, sin operarse la transmisin de la
propiedad, se constituye un censo sobre el inmueble afectando ste en
garanta (muy similar a la hipoteca). Un tercer tipo de censo era el
enfitutico, que es la enfiteusis antes definida y prohibida en nuestra
legislacin. (Dejaron de existir en el nuevo CCCN)

DIFERENCIAS ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL

ARTCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de
poder de la misma especie que se excluyan entre s.
ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
ARTCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.
ARTCULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular.
Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por
lo que falta al ttulo.
ARTCULO 1944.- Facultad de exclusin. El dominio es excluyente. El dueo puede excluir
a extraos del uso, goce o disposicin de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las
normas locales.

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ARTCULO 1945.- Extensin. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio areo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto
lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a
su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del
inmueble, si no se prueba lo contrario.

Numerus clausus. Nuestro sistema es de nmero cerrado, porque los

nicos derechos reales admitidos, son los enumerados en la ley. Esto se
refleja en el Art. 2502 (1884), que reza: los derechos reales slo pueden
ser creados por ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales o modificase los que por este cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como
tal pudiese valer. Por ejemplo, un derecho real inventado por las partes y
asimilable a un contrato de arrendamiento, valdr como tal si no es
contrario a la ley, moral o buenas costumbres.
ARTCULO 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y
extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

As como las partes no pueden inventar o adoptar de la legislacin

comparada o derogada derechos reales distintos de los que fija la ley civil
vigente, tampoco pueden derogar el rgimen de los derechos reales
existentes (vgr. establecer que el usufructo sea establecido a favor de una
persona jurdica por ms de veinte aos, cuando el Art. 2828 lo prohbe
expresamente). Algunos pases, como Espaa, tienen un rgimen abierto y
las partes pueden crear derechos reales no contemplados por la
legislacin, regulando su aplicacin mediante contratos o disposiciones de
ltima voluntad. Las razones para la adopcin de este sistema, se
encuentran en las notas a los arts. 2502 y 2503. Trascribiremos las partes
pertinentes:
Nota al Art. 2502: los autores espaoles se quejan de los males que
haban producido los derechos reales sobre una misma cosa se vea ser
uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en l estaban.
Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera y otro el de las
plantaciones que hubiesen hecho. La multiplicidad de derechos reales
sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de
pleitos y puede perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes y la libre
circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas, cuando por
las leyes de sucesin esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin

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poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran y

los pleitos nacen
Servidumbres. Excepcin al principio de numerus clausus?
Algunos autores ven en el derecho real de servidumbre una excepcin al
principio de nmero cerrado, pues -si bien este derecho real se encuentra
enumerado expresamente- segn el Art. 3.000 del CC (2162 2164
2171), este derecho real que se establece entre DOS (2) inmuebles [y]
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre
el inmueble sirviente ajeno, puede sujetarse a cualquier modalidad
el contenido que las partes pueden darle es infinito, creando as un
sinnmero de servidumbres distintas con el nico lmite de no infringir la
ley, la moral o las buenas costumbres. Por ejemplo, pueden las partes
determinar que el propietario del fundo sirviente tenga vedado encender
fogatas, cambiar el color de pintura de la propiedad, que deba tolerar el
traspaso de animales desde el fundo dominante, entre otros.
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
a) Segn la propiedad de la cosa: (art. 1888 nuevo CC)
1. sobre cosa propia: dominio - condominio - propiedad horizontal
superficie forestal
2. sobre cosa ajena: (cargas o gravmenes reales) usufructo - uso habitacin - servidumbres activas - hipoteca - prenda - anticresis
censos
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce (como
el usufructo) y otros de garanta (prenda, hipoteca y anticresis).
ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena.

b) Segn el rol: ya sea un derecho autnomo o dependiente de un

derecho creditorio al cual accede, (feneciendo en caso de que se
extinga el derecho principal). (art. 1889 nuevo CC)
1. principales: dominio - condominio - propiedad horizontal superficie forestal - usufructo - uso - habitacin - servidumbres
activas.
2. accesorios: hipoteca - prenda - anticresis - censos.
ARTCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda.

c) Segn su contenido:

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1. recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio

superficie forestal.
2. recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la
sustancia): condominio - propiedad horizontal - usufructo - uso habitacin servidumbres activas.
3. recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblica subasta para
cobrar el crdito garantizado): hipoteca - anticresis - prenda censos.
d) Segn las facultades de su titular:
1. facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2. facultades mermadas: resto de los derechos reales.
ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.

e) Segn su duracin:
1. perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no
ejercicio: dominio - condominio - propiedad horizontal servidumbres reales.
2. temporales: el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres
personales tienen como lmite la vida del beneficiario; la hipoteca,
prenda y anticresis tienen como lmite la duracin del derecho
creditorio al cual acceden; los censos, 5 aos.
ARTCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.

f) Segn exigencias de registracin del objeto del derecho real: (art.

1890)
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los
derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley
requiere la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan (declarativos o constitutivos). Son
registrables los derechos reales sobre inmuebles, automotores,
buques, aeronaves, etc.
El objeto de los derechos reales
El objeto del derecho real es la cosa; sta debe ser cierta,
individualmente determinada, encontrarse en el comercio y tener
existencia actual; lo expresado, se ve reflejado en el art. 1883: Objeto. El

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derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa

que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto
tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.
Es decir: algunos derechos reales como el dominio- se ejercen sobre
cosas solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un
vehculo o una casa. Otros, como el uso o la habitacin, pueden otorgarse
sobre una parte determinada de la cosa, materialmente demarcada; por
ejemplo, una parte del inmueble. Sobre una parte indivisa, se constituyen,
por ejemplo, el condominio o el cousufructo. Presuponen la existencia de
varios titulares, imputndose sobre cada uno una porcin inmaterial o
porcentaje sobre la cosa.
Por ltimo la ley cita el caso de un bien, trmino para el cual el
legislador tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal
supuesto toma lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un
derecho de crdito.
La mayora de los derechos reales se ejercen por la posesin. Los actos
posesorios constituyen el modo de exteriorizar la titularidad del dominio,
del condominio, de la propiedad horizontal, del usufructo, etc. y darles
publicidad. Podemos citar como ejemplos de acto posesorio el cultivo de
un inmueble, la destruccin, modificacin material de partes de la cosa
mueble o inmueble, e incluso su enajenacin. Todas estas acciones son
una plena manifestacin de la titularidad de un derecho real ejercido por
la posesin.
POSESIN Y TENENCIA
POSESIN
Las relaciones reales. Distintas categoras
1. Yuxtaposicin local: no aparece mencionada en el Cdigo Civil por no
tener valor jurdico; es una relacin de mero contacto fsico con la cosa
sin voluntad jurdica relevante, como cuando alguien coloca un sombrero
en la cabeza de otro sin que ste lo note.
2. Vnculo de dependencia: se configura cuando alguien detenta la cosa
en virtud de un vnculo laboral; por ejemplo, un pen con las
herramientas de labranza. Este tipo de relaciones es regido por el derecho
laboral.
3. Vnculo de hospedaje: existe un contrato de hospedaje con un hotel,
posada, pensin, etc. que pone al individuo en contacto con la cosa; por

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ej. con la cama en que duerme. La relacin es regida por el derecho que
regla el contrato respectivo.
4. Vnculo de hospitalidad: el sujeto es husped de una casa en virtud de
la buena voluntad de sus moradores; por ej. un amigo que pasa la noche
en casa de otro y entra en contacto con las cosas que all yacen.
5. Tenencia
6. Posesin

Relacin de
Poder

7. Derecho real.
Estas dos ltimas, sern objeto de un detallado estudio.
ARTCULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos
que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje
u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor de la posesin.

LA POSESIN EN EL CDIGO CIVIL ARGENTINO

Concepto
El cdigo civil utiliza el trmino posesin con distintas acepciones, a
saber: posesin de un crdito, posesin de estado (refirindose al
derecho de familia, vgr. estado de hijo o de cnyuge) e incluso trata en
varios artculos al mero tenedor como poseedor.
ARTCULO 1891.- Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los derechos
reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres y la
hipoteca.
ARTCULO 1909.- Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real,
lo sea o no.
ARTCULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos
materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga.

Etimolgicamente, posesin deriva del latn po (partcula que refuerza el

significado de la palabra que acompaa) y sedere (sentarse) y significa
insistir en sentarse, sentarse nuevamente sobre algo o establecerse en un
lugar. Al presente estudio incumbe especficamente el significado tcnico
de la palabra, en tanto alude a una relacin real. Podemos definir
entonces la posesin como la relacin real en virtud de la cual un sujeto
detenta el poder material sobre una cosa (corpus) comportndose como
titular de un derecho real (animus possidendi o domini).
En tal sentido, el Art. 2351 nos dice: Habr posesin de las cosas, cuando
alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con
intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. (art. 1909

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nuevo CC:

Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real,
lo sea o no.)

Analicemos detenidamente el contenido del artculo:

Habr posesin de las cosas: cosa en el sentido expresado antes,
es decir objeto material susceptible de valor.
cuando una persona tenga una cosa bajo su poder: esta posibilidad
de contacto material del sujeto con la cosa, es lo que llamamos el
corpus. No hace falta que se lleve a cabo, basta la posibilidad. Se
pierde con el abandono y con la destruccin de la cosa, as como
tambin con el extravo irremediable.
ARTCULO 1922.- Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder sobre una
cosa, sta debe establecerse voluntariamente:
b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.

con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de

propiedad.: intencin que se denomina animus domini e implica
comportarse frente a la comunidad como efectivo titular de
cualquier derecho real de aquellos que se ejercen mediante la
posesin y que son casi todos (dominio, condominio, usufructo, etc.),
aunque el artculo haga referencia solo al derecho real de propiedad
o dominio.
Resumiendo: POSESIN= CORPUS + ANIMUS DOMINI
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasi posesin a la
posesin cuando es ejercida en virtud de derechos reales distintos del
dominio (usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y
superficie forestal). La explicacin tiene un origen histrico, ya que en
Roma se identificaba al dominio con la cosa material y la posesin y a los
dems derechos reales con objetos no corporales (especficamente,
derechos intelectuales) sobre los que no conceban el trmino posessio
y por ello instituyeron el de quasi possessio, tradicin que sobrevivi
hasta nuestros das.
De este modo, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro
derecho real sobre la misma cosa, tcnicamente podemos hablar de un
poseedor (el dueo) y un cuasi poseedor (el usufructuario), aunque
normalmente nos referiremos a ambos como poseedores de distinta
naturaleza. A su vez, en el caso de que existan varios poseedores o cuasi
poseedores (dependiendo el derecho real de que se trate), hablaremos de
co-posesin (ejemplo: condminos) o co-cuasi posesin (ejemplo: varios
usufructuarios).

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Naturaleza jurdica:
Teoras que consideran a la posesin como un hecho: Entre sus
exponentes figura Savigny, quien entiende que la posesin es un
hecho porque se basa en aquellas circunstancias fcticas que
constituyen el corpus; considera a ste un hecho con consecuencias
jurdicas, entre las que reputa en primer lugar la posibilidad de ejercer
las acciones posesorias cuando es turbado el ejercicio de la posesin y
en segundo lugar la posibilidad de usucapir (reunidos los dems
requisitos). Esta posicin es la que parece haber orientado a Vlez,
atendiendo las notas al Art. 2470 y al Ttulo II del Libro III del CC.6
Teoras que consideran la posesin un derecho: Lhering consideraba
derecho subjetivo a todo inters jurdicamente protegido;
consecuentemente consider a la posesin un derecho, ya que se
encuentra protegida por las acciones posesorias; dentro de los
derechos la ubic en la categora de los derechos reales, ya que en
stos existe una relacin directa e inmediata entre el sujeto y la cosa.
En tanto Molitor entiende que la posesin es un derecho de
naturaleza mixta (real y personal).
La posicin de nuestro codificador no se encuentra delimitada con
claridad pues, mientras del articulado parece desprenderse que la
posesin es un hecho (no estando comprendida en la nmina de los
derechos reales enumerados en los arts. 2503 y 2614), de las notas se
deriva que sera un derecho (ver notas arts. 2351 y 2470) (Hoy es una
relacin expresa, relacin de poder, art. 1908). La jurisprudencia no ha
ahondado demasiado en este debate por motivos prcticos, considerando
sta una discusin bizantina por encontrarse perfectamente regulada la
institucin en la normativa, sin que sea necesario recurrir al articulado
referente a otras instituciones para su aplicacin analgica.
ARTCULO 1908.- Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesin y la tenencia.

Elementos de la posesin
POSICIN DE SAVIGNY. Para este jurista, los elementos de la posesin son
dos:
CORPUS: al que define como la posibilidad de actuar sobre la cosa,
disponiendo fsicamente sobre ella y pudiendo defenderla
jurdicamente ante cualquier ataque contacto, posibilidad de
contacto
ANIMUS: es el elemento volitivo que acompaa al corpus y que
diferencia la posesin de la mera yuxtaposicin; de este modo, el

16

animus se ejerce negndose a reconocer que existe una persona

con una potestad mayor sobre la cosa, aunque de hecho exista
comportndose como titular de un derecho real (caso del ladrn
o del usurpador, que se comportan como dueos sabiendo que otra
persona es propietaria).
POSICIN DE LHERING. Este jurista, joven an cuando Savigny era ya un
erudito de renombre y avanzada edad, refut varios puntos de sus teoras,
especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera
Lhering que la inclusin del elemento animus hace que la prueba de la
posesin sea diablica. Argumenta que, al depender de un elemento
interno del sujeto, los particulares podran ser hoy poseedores, maana
tenedores y as sucesivamente, entregando la categora jurdica al
capricho de las partes. Para Lhering la posesin se prueba demostrando el
corpus (elemento objetivo) y, si la otra parte afirma que esa relacin real
es una tenencia deber demostrar que una disposicin legal expresa priva
a ese corpus de proteccin posesoria. Para l, la posesin tiene un solo
elemento, el corpus.

CORPUS. Lo define siguiendo un punto de vista econmico: la

relacin exterior que normalmente vincula al propietario de la
cosa segn el destino econmico de sta, con ms un mnimo de
voluntad que la diferencie de la mera yuxtaposicin local. As, las
monturas que yacen al pie del corral de los caballos no se consideran abandonadas
an cuando no estn en el terreno del propietario sino en la vereda, igualmente los
elementos necesarios para la conservacin de una barca que se encuentren en el
muelle del puerto, pero s se considerarn abandonados no existiendo este mnimo de
voluntad, cuando yacen en la plaza del pueblo, pues no es lo normal en las monturas ni
en los elementos relacionados a la conservacin de un barco que stos se hallen en las
plazas.

Causa de la posesin (Ttulo)

La causa, entendida como hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la
posesin (que en nuestra disciplina denominamos el ttulo), reviste
particular importancia pues va a calificar y a fijar el inicio del cmputo de
la posesin. De este hecho se derivan consecuencias jurdicas, facultades y
deberes para el poseedor, como la posibilidad de usucapir en el primer
caso o la responsabilidad por deterioro de la cosa en el segundo.
La posesin se adquiere cuando se asume el poder material sobre la
cosa, con la intencin de tenerla como suya (Art. 2373), con excepcin de
los bienes que componen la masa hereditaria en el caso de existir
herederos forzosos (cnyuges, ascendientes y descendientes), pues stos
adquieren la posesin por imperio de la ley al momento del fallecimiento

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del causante, segn lo normado por el Art. 3410 del CC, hacindolo
adems en idnticas condiciones a las que revesta aqul.
ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes: La tradicin posesoria es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesin.
ARTCULO 1909.- Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real,
lo sea o no.
ARTCULO 1911.- Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos
que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje
u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor de la posesin.
ARTCULO 1914.- Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo se presume que la
relacin de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se
indica.
ARTCULO 1917.- Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin de poder sobre una
cosa no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso
que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.
ARTCULO 1903.- Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.

Interversin del ttulo

El principio general relacionado a la causa de la posesin est fijado en los
arts. 2353 y 2354 (art. 1915 nuevo CC):
Art. 2.353: Nadie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del
tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como
propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se
pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo,
mientras no se pruebe lo contrario.
Art. 2.354. Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el
transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como
ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de
adquisicin.
Lo que el codificador quiso significar es lo siguiente: al momento de
adquirir la posesin (lo que tiene lugar a travs de un hecho o acto jurdico
-causa o ttulo-, vgr. contrato de compraventa, hurto, etc.), se califica a
sta e inicia el cmputo del plazo; para cambiar la causa, las cualidades o
el plazo de la posesin har falta un nuevo ttulo. Por ejemplo, el ladrn
(que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un poseedor de mala fe
vicioso desde esa fecha; si un mes despus, paga el precio acordado con el
propietario y ste brinda su conformidad, el ladrn adquiere por contrato
de compraventa (hacindolo el da 02.12.2000), ser poseedor legtimo
desde esa fecha, pero nunca podra por su sola voluntad (o sea
unilateralmente) ni por el transcurso del tiempo haber pasado de

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poseedor de mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el

ejemplo dado, porque existi un nuevo ttulo.
Existe, sin embargo, una excepcin al principio general antes enunciado y
es el caso de la interversin del ttulo, contemplada en el art. 2458.
Art. 2.458. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
ARTCULO 1915.- Interversin. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder,
por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Al decir especie, se quiere significar tenencia o posesin y tambin

el tipo de tenencia (interesada, desinteresada) o posesin
(legtima/ilegtima, de buena o mala fe, viciosa o no). As, al momento de
adquirir la relacin de poder (lo que tiene lugar a travs de un hecho o
acto jurdico, vgr. contrato de compraventa, de locacin, hurto, etc.), se
califica a esta e inicia el cmputo del plazo; para cambiar las cualidades o
el plazo de la relacin, har falta un nuevo ttulo.
Tal sera el caso del locatario que (una vez vencido el plazo de locacin)
impide la entrada del propietario al fundo o de quien est en contacto con
la cosa en virtud de un comodato y se niega a la restitucin de la cosa a
pesar de haber sido intimado por el dueo de sta. En tal caso, la calidad
de locatario o de comodatario (tenedor en ambos casos) se pierde para
asumir la de poseedor (ilegtimo, por cierto) al momento de ejercer los
actos posesorios que excluyen al poseedor anterior. La prueba de la
interversin del ttulo corre por cuenta de quien afirma su existencia.
Objeto y extensin de la posesin
El objeto de la posesin esta reglado en los arts. 2400 y siguientes del CC y
deben ser bienes con las siguientes caractersticas:
1. cosas (objetos materiales)

5. determinadas

2. en el comercio

6. principalidad

3. de existencia actual

7. singularidad

4. exclusividad

8. integrales

ARTCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa

determinada.

Cosas que se encuentren en el comercio

Art. 2.400: Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de
posesin. Los bienes que no fueren cosas, no son susceptibles de posesin.

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Ya hemos definido el trmino cosa; por exclusin, se entiende que los

bienes inmateriales (o sea los derechos), no pueden ser objeto de
posesin porque no son cosas. Las cosas estn fuera del comercio cuando
son inenajenables y pueden serlo por disposicin de la ley o por acuerdos
privados, en los casos y bajo los trminos permitidos por la normativa.
Ahora veamos cundo las cosas estn fuera del comercio:
Art. 2.336. Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no
fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin pblica.
Art. 2.337 (234). Las cosas estn fuera del comercio, o por su
inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son
absolutamente inenajenables:
1 Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida
por la ley, (tal el caso de los bienes de dominio pblico del Estado).
2 Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre
vivos y disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este cdigo permita
tales prohibiciones.
Art. 2.338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una
autorizacin previa para su enajenacin. (como los bienes de propiedad
de un menor o un demente, cuyos representantes legales deben pedir
autorizacin al juez respectivo).
El Art. 2336 debera decir cosas en el patrimonio y no en el comercio,
pues hay cosas susceptibles de posesin y que estn fuera del comercio
por un tiempo, en virtud de clusulas contenidas en actos jurdicos inter
vivos o de ltima voluntad. Del precepto se deriva que los bienes de
dominio pblico no pueden ser posedos (235); sern, en todo caso, objeto
de un derecho de uso, concesin, licencia, etc. reglados por el Derecho
Administrativo. S, en cambio, pueden poseerse las cosas que se
encuentran en el dominio privado del Estado (236); ya veremos ms
adelante la diferencia entre unas y otras.

De existencia actual
Esto es un corolario de los derechos reales, ya que la posesin es una
circunstancia fctica concreta; mal podra darse sobre un bien que no
existe. No podra, por ejemplo, haber posesin sobre los frutos que an no
han sido separados del rbol pues, en todo caso, se posee el rbol.

Exclusividad
Art. 2.401: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden
concurrir sobre la misma cosa. ARTCULO 1913.- Concurrencia. No pueden
concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan
entre s.

20

Sin embargo, dos o ms personas pueden poseer en comn una cosa, cada
una por una parte indivisa (sern co poseedores), pudiendo darse el caso
de que uno sea poseedor sea de buena fe y el otro de mala fe.

Determinadas
Art. 2.402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida
con otras, es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea
separada y designada distintamente.
Art. 2.410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es
indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente
determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
Dice el art. 1912 del Cdigo Civil y Comercial: El objeto de la posesin y de
la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas
sobre la totalidad o una parte material de la cosa. As, cuando la cosa
cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras es
indispensable, para la adquisicin de la posesin, que sea separada y
designada distintamente. Por ejemplo, no puedo poseer la mitad de los
granos que tengo en un silo, debo separarlos materialmente. Si la cosa no
fuera divisible, es menester determinar el porcentaje ideal que poseo; tal
sera el caso de alguien que pretendiese poseer slo la cocina de una
vivienda, esto es imposible y, en cambio, deber determinar el porcentaje
del total del inmueble por el que es coposeedor.

Principalidad
Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las
cosas accesorias a ella. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y
naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual
estn adheridas. Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto
disposicin legal en contrario.

Singularidad
Art. 2.404: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos
distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un
rebao, una piara, comprende slo las partes individuales que comprende
la cosa. En la nota, Vlez incorpora una cita donde aclara por tal motivo,
que si en un rebao hay animales ajenos, el dueo no los posee.
Art. 2.406: Si la posesin hubiese de tomarse de cosas que forman una
masa de bienes, no basta tomar posesin de una o alguna de ellas
separadamente: es indispensable tomar la posesin de cada una de ellas,
aunque la tradicin se hubiese hecho conjuntamente.

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No se puede poseer una universalidad (un rebao, por ejemplo); se

poseen individualmente los elementos que la integran (cada oveja) y debe
tomarse posesin de cada uno.
ARTCULO 1927.- Relacin de poder sobre universalidad de hecho. La relacin de poder
sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un
mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes individuales que
comprende la cosa.

Integralidad
Art. 2.405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una
parte de l, sin poseer todo el cuerpo. La relacin de poder puede
ejercerse sobre una parte indivisa del todo o sobre una porcin material
determinada, pero ello no afecta la unin e integralidad de la cosa, ni su
esencia Tampoco se posee un vagn del tren, se posee la mquina y todos
los vagones (es decir el tren).
Clasificacin de la posesin
Art. 2.355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un
derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este
cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena
para transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de la posesin de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
ARTCULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen
legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando no importan el
ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de
la ley.

POSESIN LEGTIMA: Bsicamente, lo que dice el art. trascripto es

que la posesin se juzga legtima cuando importa el ejercicio de un
derecho real, claro est, correctamente constituido (ya que en caso
contrario no habra derecho real) y dentro del espectro de derechos
reales que se ejercen por posesin.
POSESIN ILEGTIMA: Resulta redundante definir la posesin
ilegtima, pues lo ser toda la vez que el derecho real no exista ya
sea porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (que es
aquel que rene las formalidades que el ordenamiento prescribe
para adquirir un derecho real, por ejemplo por falta de formas o de
capacidad en los sujetos), o no se conform correctamente el
modo. Estos conceptos quedarn perfectamente dilucidados al
tratar la forma de adquisicin de los derechos reales, especialmente
el prrafo final acerca del boleto de compraventa inmobiliario.

22

Mientras que en la posesin legtima no hay distincin posible, pues sta

se presenta slo cuando hay un derecho real de trasfondo, en la posesin
ilegtima se traza una diferencia fundamental: sta puede ser de buena o
mala fe. Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son
distintos segn se posean muebles o inmuebles).
ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.

Veamos algunas reglas:

LA POSESIN SE PRESUME SI HAY CORPUS
La ley indica que se presume, a menos que exista prueba en contrario,
que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa (art.
1911).
INICIO Y EXTENSIN
Se presume que [toda] relacin de poder comienza desde la fecha del
ttulo y tiene la extensin que en l se indica (art. 1914)
PRESUNCIN DE LEGITIMIDAD
Las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de
la ley (art. 1916).
LA BUENA FE SE PRESUME, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO:
Todo aquel que alegue que hay posesin ilegtima, debe probarlo, salvo en
los casos en que la ley indica presumir la ilegitimidad. Art. 2.362: Todo
poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta
que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
La mala fe se presume, por ejemplo, de quien ha comprado una cosa
hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender
cosas semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla (art.
2771).
ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.
ARTCULO 1919.- Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a. cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas;

23
c. cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra
persona.

LA POSESIN VALE POR TTULO:

Art. 2.363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la
posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la
posesin. l posee porque posee. Esto significa que, salvo casos de
excepcin, el poseedor no est obligado a probar la causa o ttulo ante
individuos que ataquen su posesin, estando la carga de la prueba en
cabeza de quien ataca su derecho de poseer.
ARTCULO 1917.- Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin de poder sobre una
cosa no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso
que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.

LAS CUALIDADES DE LA POSESIN SE JUZGAN AL MOMENTO DE

ADQUIRIRLA:
Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la
posesin y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de
frutos percibidos. Esto es as en el caso de los frutos porque su existencia
jurdica como cosas muebles tiene inicio al momento de su percepcin (o
sea del desprendimiento o cosecha), ya que antes forman parte del
inmueble.
Art. 4.008: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en
el momento de la adquisicin.
ARTCULO 1920.- Determinacin de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al
comienzo de la relacin de poder, y permanece invariable mientras no se produce una
nueva adquisicin. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se
debe estar al da de la citacin al juicio.

LA BUENA FE DEBE TENER ORIGEN EN IGNORANCIA O ERROR DE

HECHO EXCUSABLE:
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es
de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se
persuadiere de su legitimidad. Esto implica que el poseedor tiene pleno
convencimiento de haber adquirido efectivamente un derecho real del
que no es titular; debe tener una razn excusable para errar, debe haber
sido diligente (vgr. haber averiguado los antecedentes registrales del
bien); en tal sentido:
Art. 929: El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razn para
errar, pero no podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado
de las cosas proviene de una negligencia culpable.
ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.

24

LA CALIFICACIN ES INDEPENDIENTE PARA CADA SUJETO:

Co-poseedores: Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en
comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su
posesin.
Personas jurdicas: Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y
sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus
miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de
buena fe fuere igual al nmero de los miembros de mala fe, la posesin es
de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe
de la privacin de la posesin. En la prctica, la buena o mala fe de la
persona jurdica se juzga en cabeza de su representante.
ARTCULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas
muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesin
son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el
mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

Vamos a la clasificacin de posesin:

LEGTIMA: es la que ostentan los titulares de derechos reales que se
ejercen por la posesin (todos menos hipoteca y servidumbre). El cdigo
reputa poseedores legtimos a los adquirentes por boleto de compraventa
de inmuebles, aunque no tengan un ttulo vlido ni hayan adquirido el
derecho real.
ILEGTIMA:
buena fe: 2356 (buena fe creencia), 929 (error de hecho excusable),
2363 (la buena fe se presume iuris tantum)1918: creencia basada
en error de hecho excusable. La buena fe se presume iuris tantum.
mala fe:
simple: no est definida en el ordenamiento y es (por exclusin) la
que carece de vicios. Sera el caso de quien ha sido negligente y por
ello no puede alegar buena fe, (pues entonces el error de hecho no
es excusable). Estos poseedores, a diferencia de los poseedores
viciosos, cuentan con las acciones posesorias propiamente dichas.
viciosa: la que tiene vicios en su origen, hay conciencia de la
ilegitimidad; los poseedores viciosos carecen de acciones
posesorias propiamente dichas y no pueden ejercer el derecho de
retencin sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cmputo
para la prescripcin adquisitiva el da que cesan los vicios.
Los vicios son:
muebles: hurto estelionato (estafa) abuso de confianza

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inmuebles: violencia clandestinidad abuso de confianza

Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles
adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y siendo de
inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y
siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza.
ARTCULO 1921.- Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas
muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza

I.- Muebles:
1. Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta
figura incluye el caso de robo (hurto con violencia) y no, en cambio, los
casos de estafa. Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es
aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un
abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de
engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario.
2. Estelionato: este vicio aparece cuando alguien recibe la posesin de
una cosa mueble como libre o propia del que la trasmite, a sabiendas
de que la cosa est gravada o no le pertenece al transmitente, quien
siempre deber tener buena fe (pues, caso contrario se configurara
otro de tipo de estafa, pero no estelionato); por lo tanto, este
poseedor vicioso se las arregla para engaar al transmitente, quien
ignora que la cosa no le pertenece o est gravada. Por ejemplo, el
transmitente se cree heredero de la cosa y en realidad el adquirente
sabe que no lo es, pues tiene conocimiento de un testamento
posterior que legaba a otro sujeto la cosa.
Art. 1178: El que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas
propias, si no hiciere tradicin de ellas, incurre en el delito de estelionato, y
es responsable de todas las prdidas e intereses.
Art. 1179: Incurre tambin en delito de estelionato y ser responsable de
todas las prdidas e intereses quien contratare de mala fe sobre cosas
litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen
libres, siempre que la otra parte hubiere aceptado la promesa de buena
fe.
Segn Moisset de Espans, el estelionato aparece cuando el poseedor
sabe que la cosa no era de quien se la transmiti, o que era litigiosa, o que
estaba pignorada o embargada, pues lo correlaciona con los arts. 1178 y
1179 (Segovia, Salvat, Lafaille, Ovejero, Dassen-Vera Villalobos), resalta
que en el estelionato siempre debe existir una parte que engaa y otra
que es engaada (estafa).

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3. Abuso de confianza: dice el Art. 2364: La posesin ser viciosa () de

inmuebles () siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de
confianza. Se denomina precaria la relacin real cuando la cosa se
tiene por una mera tolerancia de su dueo, quien puede requerirla en
cualquier momento; el poseedor incurre en el vicio cuando le es
requerida la devolucin y l se niega a efectuarla.
II.- Inmuebles:
1. Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho
tendientes a adquirir la posesin o mantenerla si se ha tomado en
ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio es quien ha sido
vctima de estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las
caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de pacfica
2. Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas
fundamentales de la posesin, la de pblica. Art. 2.369: La posesin
es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu
fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con
precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan
derecho a oponerse. Para evitar este vicio no es necesario que el
propietario de hecho conozca la posesin, sino que debe poder
conocerla.
3. Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los
muebles.
Importancia de la clasificacin: es de gran aplicacin prctica, como se
ver en los captulos sucesivos; por ejemplo, respecto de las cosas
muebles, la posesin de buena fe de cosas no robadas ni perdidas hace
presumir la propiedad (Art. 2412); asimismo, una vez vencido en juicio el
poseedor y ante el deber de devolver la cosa por reivindicacin o acciones
posesorias, el rgimen sobre mejoras hechas a la cosa y frutos percibidos
es diferente segn que el ex poseedor haya sido de buena o mala fe. As,
indica el cdigo civil que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de
buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la
cosa.
Purga de los vicios: si bien hemos estudiado que nadie puede cambiar
por s o por el mero transcurso del tiempo la causa de la posesin salvo
que intervierta el ttulo, tambin es cierto que las defensas posesorias del
anterior poseedor (vctima de los vicios) prescriben o caducan, segn el
caso, considerndose que con ello se purga el vicio y puede comenzar el

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cmputo de la usucapin. Ello surge del Art. 3959: La prescripcin de

cosas posedas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el da
en que se hubiere purgado el vicio de la posesin.
Adquisicin de la posesin
Principio general:
Art. 2.373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la
intencin de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de
las cosas por sucesin.
2.374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un
contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la
posibilidad fsica de tomarla
ARTCULO 1922.- Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder sobre una
cosa, sta debe establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez aos;
b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.

Veamos entonces los dos casos posibles:

I.- Mortis causa:
Art. 3.410: Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes,
descendientes y cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia
desde el da de la muerte del autor de la sucesin, sin ninguna formalidad
o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y
su llamamiento a la herencia.
Art. 3.412: Los otros parientes llamados por la ley a la sucesin no pueden
tomar la posesin de la herencia, sin pedirla a los jueces y justificar su
ttulo a la sucesin.
As, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o
cnyuge) se tiene la posesin de los bienes que componen la masa
hereditaria desde el momento del deceso y el juez, en la sentencia de
declaratoria de herederos, se limita a reconocer la posesin que los
herederos forzosos tienen por imperio de la ley, otorgando, en cambio,
la posesin a los no forzosos y a los legatarios, quienes debern concurrir
a tomar posesin de cada cosa, munidos de un oficio emanado del juez y
en compaa de un Oficial de Justicia.
II.- Inter vivos:
Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa con
nimo de tenerla para s; es en ese momento cuando, segn Savigny,
deben reunirse los dos elementos: corpus y animus. La importancia del

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acto adquisitivo radica en el hecho de que es all donde se exterioriza la

causa de la posesin, se plasman sus caracteres y comienza el cmputo de
la anualidad, condicin necesaria para ejercer las acciones posesorias
propiamente dichas. En los derechos reales que se ejercen mediante
posesin, sta tiene carcter constitutivo del derecho.
La posesin, en cuanto poder de hecho, slo puede ser asumida mediante
actividades del mundo fsico no bastando la mera declaracin contractual
del transmitente; asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente no
se transmite; lo que se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en
segundo lugar los derechos que emanan de la posesin.
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo
normado por el Art. 2474 sobre accesin de posesiones a los fines de
usucapir). La citada adquisicin puede consistir en un acto jurdico
unilateral o bilateral.
Adquisicin unilateral u originaria:
No hay vnculo jurdico entre un poseedor y el siguiente; basta la edad de
10 aos (Art. 2392 - 1922) para adquirir unilateralmente. Esta forma de
adquisicin puede producirse por:
Aprehensin: cosas muebles sin dueo, (ya que los inmuebles
nunca carecen de dueo). Reglada en el Art. 2.375: Si la cosa
carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la
ocupacin segn las disposiciones de este cdigo, la posesin
quedar adquirida con la mera aprehensin.
Ocupacin: cosas muebles con dueo o inmuebles y contra la
voluntad de ste. Reglada en el Art. 2.382: La posesin de cosas
muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas,
se toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa,
sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la
ocupacin, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o
clandestina.
Adquisicin bilateral o derivada: la tradicin
LA TRADICIN POSESORIA
En este caso, la posesin es transmitida por el poseedor anterior al
siguiente. Cada posesin tiene origen en la anterior y en ciertos casos
dichas posesiones pueden accederse o sumarse a los fines de adquirir el
derecho real por medio de la usucapin (Art. 2474).
La adquisicin bilateral se lleva a cabo por medio de la tradicin, que es el
acto jurdico bilateral por el cual una parte entrega a la otra la posesin

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de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un

acuerdo entre las partes y la posterior entrega.
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 18 aos. Segn el art. 2377
debe consistir en actos materiales que pongan al adquirente en posicin
de disponer fsicamente de la cosa, como la entrega de llaves del lugar
donde ella se encuentra. Estos actos no se suplen por meras
declaraciones verbales, tales como manifestaciones vertidas en la
escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se entrega la
posesin (art. 2378). S, en cambio, se podra hacer entrega efectiva en
frente del escribano dejando constancia en la escritura.
Los actos de toma de posesin pueden adoptar distintas modalidades.
Puede darse que una parte tome la cosa y la otra lo consienta (expresa o
tcitamente), o que el anterior poseedor la deje en poder del nuevo
poseedor y ste lo consienta o tambin que la cosa haya estado siempre
en poder de un tercero (tenedor), quien comenz a poseer a nombre del
nuevo poseedor. Veremos ms abajo algunos casos especiales.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no haya otro
supuesto poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama
posesin vacua y es un requisito especfico para este tipo de bienes.
En relacin a los ttulos de crdito (Art. 2391), se juzgar efectivizada la
adquisicin luego de que el deudor cedido haya sido fehacientemente
notificado del traspaso. Hablamos de ttulos nominativos, no de los
endosables (como un pagar o un cheque), pues en stos la calidad de
acreedor se transfiere con el mero endoso pasando as de mano en mano
sin que sea necesario celebrar un contrato de cesin de crdito.
ARTCULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren por la
tradicin. No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste pasa la posesin a quien la tena a su nombre (brevi manu), o cuando el que la posea
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde
que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor (por indicacin).
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y
constituyndose en representante del nuevo poseedor (constituto possesorio). La
posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra que
la recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a
terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de
recibirla.
ARTCULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la tradicin de
cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros
documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si son
remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envo.

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ARTCULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la posesin o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin
alguna.

Casos especiales de tradicin:

Traditio brevi manu (Art. 2387 1ra. parte): Quien debe recibir la
posesin de la cosa, ya la tena en su poder desde antes de
celebrado el acto jurdico por el cual debe realizarse el traspaso,
pasando de ser un mero tenedor a ser poseedor. Es el caso del
locatario (tenedor), que luego adquiere por compraventa.
Constituto posesorio: Quien era poseedor transmite a otro la
posesin pero queda en contacto con la cosa en calidad de tenedor.
Es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y contina
viviendo en l como locatario, tambin de quien se eriga en
poseedor pero luego reconoce esa calidad en alguien ms, hiptesis
que suele darse en los actos de constatacin de estado del
inmueble (Art. 2462 incisos 3 y 6 respectivamente).
Tradicin por indicacin: (2387 2da. parte) El tenedor (mandatario,
depositario, inquilino, etc.), que posea en nombre del anterior
propietario, ahora comienza a poseer a nombre del actual porque
as se lo indican.
Adquisicin por representante: La representacin puede ser legal
(incapaces personas jurdicas) o voluntaria (mandatarios o
gestores de negocios, cuando media ratificacin). La representacin
legal no merece complicacin, pues el incapaz y la persona jurdica
se reputan sin voluntad, juzgndose la validez del acto por la
capacidad y la intencin del representante. En el caso de
representacin voluntaria, es obligatorio que el mandante sea
capaz, siendo vlido el acto si el mandatario no lo es pues el
mandato puede otorgarse a incapaces (Art. 1897). Se presume iuris
tantum que el mandatario adquiere para su comitente, debiendo
manifestar expresamente si lo hace para s (Art. 2394) y, aunque
efecte tal manifestacin, mientras que el comitente desee adquirir
y el transmitente desee transmitir la posesin al comitente, es ste
quien adquiere la posesin y no el mandatario. En relacin a la
buena o mala fe, se tiene en cuenta la del representado (Art. 2397).
Conservacin y prdida de la posesin (arts. 2445-2459)
CONSERVACIN: Hemos mencionado anteriormente que para adquirir la
posesin era necesario reunir los elementos corpus y animus. Una vez
adquirida la posesin no es necesario estar en contacto permanente con
la cosa; el corpus se conserva mientras se tiene la posibilidad de acceder

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a ella y el animus se mantiene hasta que se expresa la voluntad en

contrario. De este modo, una persona puede olvidar temporalmente que
posee una cosa o en qu lugar la ha guardado, sin perder por ello la
posesin. En relacin a las cosas perdidas, se conserva la posesin
mientras haya esperanza de hallarlas. En este sentido:
Art. 2.445: La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de
continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La
voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se
haya manifestado una voluntad contraria.
La posesin se conserva tambin cuando es ejercida por representantes,
aunque stos manifiesten poseer para s (arts. 2446 y 2447) y aunque
abandonaren la cosa, fallecieren o devinieren incapaces (Art. 2447), as
como cuando sus herederos comenzaren a poseer pensando que les
correspondiere a nombre del representante fallecido (arts. 2448 y 2449).
ARTCULO 1929.- Conservacin. La relacin de poder se conserva hasta su extincin,
aunque su ejercicio est impedido por alguna causa transitoria.
ARTCULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba haberla
ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

PRDIDA: La posesin puede perderse por causas relativas a:

AL OBJETO: la cosa se destruye, transforma o (siendo animal)
muere (Art. 2451); si hay una imposibilidad fsica o jurdica de
ejercer actos posesorios (Art. 2452, 2459); tambin cuando se
pierde la esperanza de encontrar las cosas extraviadas.
VOLUNTAD DEL POSEEDOR: ya sea unilateralmente, mediante
abandono (para lo cual hace falta capacidad plena, por ser un acto
de disposicin) o bilateralmente mediante la tradicin.
ACCIN DE UN TERCERO: siempre que un tercero excluya al
poseedor en contra de su voluntad y con nimo de poseer; esa
posesin ser viciosa; los vicios son relativos, pues slo puede
alegarlos quien ha sido vctima.
ARTCULO 1931.- Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde el
poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extincin cuando:
a. se extingue la cosa;
b. otro priva al sujeto de la cosa;
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la
tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Efectos de la posesin

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La posesin cumple distintas funciones dentro del mundo jurdico, que

Lhering resume en tres tems:
1. es el contenido de la mayora de los derechos reales.
2. es condicin indispensable para que se constituyan o transfieran
los derechos reales.
3. otorga el derecho a su defensa, a protegerse en la propia
posesin ante posibles turbaciones, mediante las acciones que
otorga la ley, proscribiendo la justicia por mano propia.
En cuanto a las consecuencias jurdicas que surgen de ella, mientras que
Savigny reconoca como nica consecuencia las acciones posesorias y
Aubry y Rau la de hacer presumir la propiedad, tradicionalmente se han
enunciado las siguientes:
Acciones posesorias

HAYA BUENA

Derecho a usucapir

O MALA FE

Presuncin de propiedad en relacin a las cosas muebles

SI HAY

Derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles

BUENA

Frutos percibidos y devengados

FE

Derecho de retencin
Derechos y obligaciones inherentes a la posesin
Llamamos ius possidendi al derecho de poseer. Ostentan el ius possidendi
todos aquellos que, por algn ttulo o causa legtima, adquirieron la
facultad de ser instituidos en poseedores legtimos. Tal sera el caso de
quien adquiri un inmueble por escritura pblica y tiene derecho a que se
lo entreguen. En cambio, el ius possessionis se encuentra conformado por
los derechos que emanan de la posesin ya consumada.
Son obligaciones que surgen de la posesin de una cosa:
a. Exhibirla en juicio, toda vez que la autoridad judicial lo ordene (por
ejemplo, un comerciante que debe exhibir los libros de comercio en el
marco de un litigio).
b. Restituir la posesin por orden de un juez, (por ej. al culminar un
juicio de reivindicacin iniciado por el propietario).
c. Respetar las restricciones del Derecho Administrativo (como
servidumbres de electroducto o cdigos de urbanismo).
d. Respetar las restricciones propias del Art. 2418 del cdigo civil (que se
estudiarn en el acpite correspondiente al derecho real de dominio).

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e. Cumplir con las cargas pasivas que graven la cosa, tales como
servidumbre, prenda, anticresis y cargos (por ej. en el caso de una
donacin de un caballo de carrera, efectuada con el cargo de hacerlo
correr todos los aos una carrera).
f. Las obligaciones que surgen en cabeza de quien resulte poseedor de
una cosa en un momento determinado y se trasladan al siguiente
poseedor y as sucesivamente y se denominan obligaciones reales o
propter rem; se dice que stas siguen a la cosa y no a los sucesivos
poseedores (vgr. las expensas de un departamento).
ARTCULO 1933.- Deberes inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen el
deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contrado obligacin al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los lmites
impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro (Lmites al dominio, 1970-1982).

Son derechos que surgen de la posesin de una cosa:

a. Las servidumbres (en su faz activa), por ej. servidumbre de sacar agua
del fundo vecino.
b. Posibilidad de adquirir el dominio por usucapin, de cumplirse el
resto de los requisitos.
c. Aquellos derechos que surjan al poseedor en caso de reivindicacin
triunfante de un propietario, siendo en cabeza de ste resarcir al
poseedor reivindicado en varios casos, tal como sucede con los gastos
de conservacin de la cosa.
ARTCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesin. El poseedor y el tenedor tienen
derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
objeto. Tambin tienen derecho a exigir el respeto de los lmites impuestos en el Captulo
4, Ttulo III de este Libro (Lmites al dominio, 1970-1982)

Derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir

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12 Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede

reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un
ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario
la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una
indemnizacin proporcionada.
13 Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe,
cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas
responder de la buena o mala fe de su posesin.
Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe,
cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los
miembros de buena fe fuere igual al nmero de los miembros de mala fe, la posesin es de
mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la
posesin.
Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta
que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
Art. 4.006: La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del
poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Las disposiciones contenidas en el
Ttulo "De la posesin", sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este Captulo.
14 Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada
hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
Art. 2.361: En la percepcin de los frutos, la buena o mala fe del que sucede en la
posesin de una cosa, ser juzgada slo con relacin al sucesor, y no por la buena o mala fe
del antecesor, sea la sucesin universal o sea singular.

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Art. 2.432: El heredero del poseedor de mala fe, har suyos los frutos correspondientes a
su posesin de buena fe.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no
necesita probar su mala fe al tiempo de la adquisicin de la posesin y le basta probar su
mala fe sobreviniente.
Art. 2.443: No siendo posible determinar el tiempo en que comenz la mala fe, se estar
al da de la citacin al juicio.
15 Art. 2.423: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que
correspondiesen al tiempo de su posesin; pero no basta que correspondan al tiempo de
su posesin, si fueron recibidos por l, cuando ya era poseedor de mala fe.
Art. 2.424: Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los
frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se
llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce.
Art. 2.425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan
y separan. Los frutos civiles se juzgarn percibidos solamente desde que fuesen cobrados
y recibidos, y no por da.
Art. 2.426: Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario,
aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe, abonando al
poseedor los gastos hechos para producirlos.
16 Art. 2.427: Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor de buena fe. Son
gastos necesarios o tiles, los impuestos extraord inarios al inmueble, las hipotecas que lo
gravaban cuando entr en la posesin, los dineros y materiales invertidos en mejoras
necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.
Art. 2.428: El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta ser pagado de los gastos
necesarios o tiles; pero aunque no usare de este derecho, y entregase la cosa, dichos
gastos le son debidos.
17 Art. 2.429: El dueo de la cosa no puede compensar los gastos tiles o necesarios con
los frutos percibidos por el poseedor de buena fe; pero puede compensarlos con el valor
del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa y con
las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la posesin, si el
propietario justificare que las haba pagado.
18 Art. 2.430: Los gastos hechos por el poseedor de buena fe para la simple conservacin
de la cosa en buen estado, son compensables con los frutos percibidos y no puede
cobrarlos.
19 Art. 2.441: El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras tiles que hayan
aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. Estas
mejoras son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido percibir. Pierde
las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.
Art. 589: Si hubiere mejoras o aumento, que con su dinero o su trabajo, o con el de otros
por l, hubiere hecho el deudor que hubiese posedo la cosa de buena fe, tendr derecho a
ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o tiles, segn la avaluacin que
se hiciere al tiempo de la restitucin, siempre que no se le hubiese prohibido hacer
mejoras. Si las mejoras fueren voluntarias, el deudor aunque fuese poseedor de buena fe,
no tendr derecho a indemnizacin alguna. Si el deudor fuese poseedor de mala fe, tendr
derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.
Art. 591: Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada.
Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la conservacin de la cosa, sino
tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras
voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo.
20 Art. 2.431: El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la
cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la
concurrencia del provecho que hubiese obtenido, y slo est obligado a entregar la cosa en
el estado en que se halle. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, slo
est obligado a la restitucin del precio que hubiera recibido.

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21 Art. 2.444: Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben
restituir los productos que hubieren obtenido de la cosa, que no entran en la clase de
frutos propiamente dichos.
22 Art. 2.433: El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la
cosa, es responsable de los frutos percibidos desde el da en que se le hizo saber la
demanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero no de los que el
demandante hubiera podido percibir. El no responde de la prdida y deterioro de la cosa
causados por caso fortuito.
Art. 2.434: Cesa tambin la buena fe del poseedor para los efectos del artculo anterior
cuando tuvo conocimiento del vicio de su posesin.
23 Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe,
cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
24 Art. 2.438: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la
cosa que hubiese percibido, y los que por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los
gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos.
Art. 2.439: Est igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que
haban podido producir una cosa no fructfera, si el propietario hubiese podido sacar un
beneficio de ella.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no
necesita probar su mala fe al tiempo de la adquisicin de la posesin y le basta probar su
mala fe sobreviniente.
25 Art. 2.440: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos
necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio
no goza el que hubiese hurtado la cosa.
26 Art. 2.435: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque
hubiese ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, o
deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario.
27 Art. 2.437: Cuando el poseedor de mala fe ha dispuesto de objetos muebles sujetos a
la restitucin como accesorios del inmueble, est obligado a bonificar al propietario el
valor ntegro, aunque l no hubiese obtenido sino un precio inferior.
28 Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por
hurto, estelionato, o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por
violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de
confianza.
Art. 2.365: La posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho,
acompaadas de violencias materiales o morales o po r amenazas de fuerza, sea por el
mismo que causa la violencia sea por sus agentes.
Art. 2.366: La violencia existe, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o
que se ejecute con su consentimiento, o que despus de ejecutada, se ratifique expresa o
tcitamente.
Art. 2.367: Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el
verdadero dueo de la cosa, o contra el que la tena a su nombre.
Art. 2.368: La violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra
quien se ejerce.
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se
continu, fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para
sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Art. 2.370: La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor
ha tomado precauciones para ocultar su continuacin.
Art. 2.371: El vicio de la posesin clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor
solamente.
Art. 2.372: La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con
obligacin de restituirla.

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29 Art. 2.436: Si la posesin fuese viciosa, pagar la destruccin o deterioro de la cosa,
aunque estando en poder del dueo no lo hubiese ste evitado. Tampoco tendr derecho a
retener la cosa por los gastos necesarios en ella.

TENENCIA
Concepto
Art. 2.352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en
otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la
posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un
derecho. En la tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el
tenedor reconoce la propiedad en otro.
ARTCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

TENENCIA = CORPUS
Hay dos tipos de tenencia:
1. Tenencia pura o absoluta: tiene carcter autnomo, sin vnculo con
posesin alguna y se configura cuando los bienes no son susceptibles de
ser posedos por estar fuera del comercio; es por ello que el tenedor no se
encuentra poseyendo a nombre de otro. El caso tpico son los bienes del
Estado; en este caso, adems de existir una relacin real entre el sujeto y
la cosa (tenencia pura), existirn vnculos regulados por el Derecho
Administrativo entre el sujeto y el Estado, que pueden ser:
Uso comn: un sujeto annimo e indeterminado, en su carcter de
miembro de la comunidad, hace uso de bienes de dominio pblico
como una calle o una plaza. No existe un derecho subjetivo si la
persona es turbada en el uso por el Estado y puede incoar una
peticin o recurso interno, pudiendo en cambio interponer recursos
administrativos en sede judicial si la turbacin proviene de los
particulares.
Uso especial o privativo: el sujeto se encuentra individualizado y el
ordenamiento expresamente le otorga la facultad de uso sobre
ciertos bienes. Se adquiere de tres maneras: a) permiso de uso: el
Estado le confiere un derecho de uso precario, esto quiere decir que
puede revocarlo en cualquier momento sin causar agravio, por
razones de mrito, oportunidad y conveniencia. No crea derecho
subjetivo pero otorga recursos administrativos contra terceros
turbadores y puede generar obligacin de resarcir cuando el Estado
lo revoca; b) concesin de uso: el concesionario ha suscripto un
contrato con el Estado (generalmente con el fin de prestar un
servicio pblico), situacin que lo pone en contacto fsico con bienes

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pblicos (mquinas viales, vehculos, un predio, entre otros) en

virtud del citado contrato; el particular ha adquirido un derecho
subjetivo patrimonial, siendo por tanto oponible erga omnes (una
parte de la doctrina les llama derechos reales administrativos de
goce), existiendo derecho a indemnizacin en caso de revocacin,
con fundamento en el Art. 17 de la C.N., a ms de todos los recursos
administrativos que el ordenamiento prescribe contra el Estado y
las defensas reales, posesorias e indemnizaciones que prescribe la
ley civil en relacin a los terceros; c) prescripcin de uso: es el caso
de que una ley expresa autorice a adquirir por usucapin una cosa
dada en uso por el Estado (situacin excepcionalsima); una vez
cumplido el plazo de ley, el derecho que se otorga es similar a la
concesin.
2. Tenencia relativa: en este caso, el tenedor est poseyendo en nombre
de otro con quien lo une un vnculo jurdico, tal como un contrato de
locacin, comodato, depsito, etc.
La tenencia relativa puede clasificarse en:
Interesada: el tenedor est autorizado a servirse de la cosa, por ej.
comodatario, locatario (Art. 2462 Inc. 1).
Desinteresada: no debera servirse de la cosa (an cuando lo
hiciera), por ej. mandatario, depositario (Art. 2462 Inc. 2).
El art. 2462 contiene una enumeracin no taxativa de los supuestos, a
saber: los Inc. 1 y 2 ya han sido reseados; los inc. 3 y 6 regulan el
constituto posesorio (ver el punto adquisicin de la posesin casos
principales de tradicin); los Inc. 4, 5 y 6 contemplan situaciones donde el
sujeto tena un derecho a poseer que ya ha perdido, pero contina en
poder de la cosa (puede darse que ha fenecido el trmino del contrato
que vinculaba a poseedor y tenedor, que un juez haya declarado nula la
causa o ttulo de la posesin, o bien que el tenedor haya reconocido que
hay alguien con derecho a poseer distinto de su persona,
respectivamente).
Adquisicin de la tenencia
Al igual que la adquisicin de la posesin, la tenencia puede provenir de
un hecho voluntario unilateral o bilateral. En forma unilateral, mediante
apropiacin con animus tenendi; por ejemplo, una pen que caza
animales para el dueo del campo. En forma bilateral, mediante tradicin
(que es una forma de adquirir tanto la tenencia como la posesin); es de
hacer notar que, si bien el cdigo civil no prescribe formalidades para la

39

tradicin con fines de adquirir la tenencia, habr que estarse a las

clusulas del acuerdo entre partes, (contrato de depsito, mandato, etc.).
Derechos y deberes del tenedor
Tanto en el caso de los derechos como de los deberes del tenedor, si la
tenencia proviene de un acuerdo entre partes hay que estarse a sus
clusulas; por ejemplo, puede estipularse que el tenedor se har cargo de
mejorar la cosa, que responder por prdida en caso fortuito, etc. Ms all
de esto, hay algunos derechos y obligaciones contenidas en la ley, a saber:
Derechos: el tenedor puede reclamar los gastos de conservacin, los
gastos o mejoras necesarios e incluso le cabe el derecho de retencin
hasta ser resarcido.
Deberes: estn consignados en los arts. 2463 al 2465 y son bsicamente:
Conservar la cosa: con mayor o menor responsabilidad,
dependiendo del ttulo que dio origen a la tenencia; por ejemplo, el
deber de diligencia del depositario es mucho mayor que el del
locatario.
Nombrar al poseedor: este deber nace cuando el tenedor es
demandado por algn motivo referente a la cosa, como un juicio de
desalojo o de reivindicacin; en tal caso, deber manifestar en el
expediente a nombre de quin posee, con el fin de que sea citado a
juicio y la sentencia le sea oponible. En caso de que omita el
cumplimiento de este deber, las sanciones son dos: no podr hacer
responsable al poseedor por eviccin y deber indemnizar al
reivindcante ante cualquier perjuicio que ocasione.
Restituir la cosa: en los trminos pactados en el acuerdo de
voluntades celebrado entre tenedor y poseedor.
DEFENSA DE LA POSESIN Y LA TENENCIA
Principios consagrados en los arts. 2468 y 2469
En todo Estado de Derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no
puede ser privado de ella por vas de hecho (a salvo el caso
excepcionalsimo consagrado en el Art. 2470), ni siquiera por su
verdadero propietario quien deber recurrir a la justicia. En virtud de lo
expuesto, existe en la normativa un cmulo de acciones que protegen al
tenedor o poseedor turbado o desposedo.
El principio enunciado surge de los siguientes artculos:

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Art. 2.468: Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la

cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la
posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa:
debe demandarla por las vas legales.
Art. 2.469: La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no
pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr
accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar
sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
ARTCULO 2239.- Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido no da la
posesin o tenencia misma, sino un derecho (ius possidendi)a requerir el poder sobre la
cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe
demandarla por las vas legales.

El esquema defensorio de la posesin y tenencia que plantea el cdigo

civil, puede resumirse de la siguiente manera:
1. defensa extrajudicial (Art. 2470)
2. defensa judicial:
2.1 acciones posesorias
a) policiales
b) propiamente dichas
c) obra nueva
2.2 accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido
2.3 acciones reales
a) reivindicatoria
b) negatoria
c) confesoria
d) de deslinde (agregada)
Veamos cada caso en particular. El ataque de la relacin de poder puede
consistir en dos hiptesis diferentes: se sustrae la cosa o se ejercen actos
de turbacin con el fin de sustraer la cosa, sin llegar a hacerlo. Son dos las
situaciones protegidas: turbacin y desposesin.
TURBACIN (art. 2496): quien ostenta el corpus es obstaculizado en el
ejercicio pleno de su posesin por alguien que realiza actos materiales
con el fin de tomarla, como romper un portn, almacenar mercadera en
el predio, afincar animales, etc. pero estos actos no llegan a excluir
totalmente al tenedor o poseedor, pues en tal caso habra desposesin.
DESPOSESIN (art. 2497) (hoy desapoderamiento): la desposesin puede
ser no viciosa, caso de quien ve la puerta abierta y ocupa un inmueble, o
tomarse ejerciendo vicios de violencia, clandestinidad o por abuso de
confianza, ya sea que se emplee para tomar la posesin o para

41

mantenerse en ella. La desposesin es absoluta (porque excluye

totalmente de la posesin), pero puede ser parcial (sobre una parte de la
cosa).
El art.2239 otorga la accin de adquirir la posesin o tenencia y son
legitimados para interponerla aquellos que ostentan un ttulo vlido para
ello, tales como un contrato de alquiler (tenencia) o la escritura de
compraventa (posesin). Esta accin es en realidad personal y lo que se
demandar en juicio es el cumplimiento de un contrato luego del cual va a
nacer el derecho real.
ARTCULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las
acciones posesorias segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder.
Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente produccin, ejecutados con
intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del
tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la
turbacin de la posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesin del
actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como
accin posesoria sino como accin de daos.

1. La defensa extrajudicial:
Art. 2.470: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la
posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran
demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia
autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la
propia defensa.
ARTCULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesin o
la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresin
con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad
judicial o policial llegaran demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa. Esta proteccin contra toda violencia
puede tambin ser ejercida por los servidores de la posesin.

Legitimacin activa: es la ms amplia, pueden servirse de este medio de

defensa los titulares de derechos reales, todos los poseedores (an
viciosos) y todos los tenedores (interesados o desinteresados) y los
servidores de la posesin.
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben cumplirse los siguientes requisitos:

42

Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando

o impidiendo el corpus y una defensa de ste por mano propia, sin
que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de
desposesin clandestina, sta se juzga consumada cuando estando
el propietario ausente se le impide tomar posesin a su retorno
(arg. nota al art. 2455). La inmediatez debe interpretarse segn el
contexto: puede mediar una hora, varias, etc. segn las
circunstancias; en general, se configura cuando el desposedo se
defiende apenas le sea posible.
Debe haber razonabilidad en la defensa, o sea que los medios
elegidos deben ser proporcionales cualitativa y cuantitativamente a
los empleados para la agresin. Ej. ambos amenazan con armas de
fuego, ambos utilizan la agresin fsica, uno de ellos amenaza con
arma blanca y el otro con un elemento cortante. Este requisito es
similar al exigido para la legtima defensa en Derecho Penal.
Los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; por ej. si la
desposesin tiene lugar en una zona rural, a muchos kilmetros de
la comisara ms cercana.
2. La defensa judicial:
Acciones posesorias:
Para incoar judicialmente cualquiera de las acciones posesorias, no se
requiere acreditar la causa o ttulo de donde surge la posesin. El
poseedor posee porque posee, expresa el Art. 2472: la posesin nada
tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las
acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o
demandado.. Tampoco es requisito tener buena fe, segn establece
expresamente el Art. 2473 in fine, bastando probar la posesin de la cosa
y la turbacin o el despojo, segn el caso.
En estos procesos, es intil la prueba del derecho real, salvo que sea el
nico modo de probar la posesin; recordemos que sta se presume si
hay ttulo. Lo que debe probarse es el hecho del despojo, la turbacin o
la obra nueva, mientras el actor se encontraba en posesin o tenencia.
As, se presume que ejerca la relacin de poder, al tiempo de la lesin,
quien acredita el contacto con la cosa de fecha ms prxima a la lesin. De
no producirse esta prueba, se juzga que es poseedor o tenedor quien
pruebe una relacin de poder ms antigua.
Si existen coposeedores sobre la cosa, cualquiera de ellos puede ejercer
las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros e
incluso puede iniciarlas en contra de estos, si lo excluyen o turban en el

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ejercicio de la posesin comn. Los tenedores pueden ejercer las acciones

posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que ste sea
reintegrado en la posesin y, si no quiere recibir la cosa, quedan
facultados para tomarla directamente.
El art. 2244, instituye la conversin. Esta institucin permite que, si
durante el curso del proceso se produce una lesin mayor que la que
determin la promocin de la accin, el afectado puede solicitar su
conversin en la que corresponde a la lesin mayor, sin que se retrotraiga
el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.
El objeto de las acciones posesorias puede ser defender la posesin tanto
de bienes muebles como inmuebles, pero en el caso de los primeros el art.
2488 indica que debe tenerse en cuenta la limitacin del art. 2412 (segn
el cual la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas
vale como presuncin de propiedad y otorga el poder de repeler las
acciones reivindicatorias), por lo que no podr ser demandado el
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida. El plazo de
prescripcin de las acciones posesorias es de un ao (Art. 4038).
Dentro del esquema que expondremos existen tres tipos de acciones:
posesorias policiales, posesorias propiamente dichas, de obra nueva,
accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido y las acciones reales
(estas ltimas sern estudiadas ms adelante). Los efectos de la sentencia
en litigios donde se ventilan las acciones posesorias propiamente dichas
y acciones reales son erga omnes (a salvo los poseedores de buena fe que
la ley expresamente excepta) y la legitimacin es ms acotada.
Inversamente, si se incoa una accin posesoria policial el efecto ser
entre partes y la legitimacin amplsima, sin embargo es limitado el
efecto reipersecutorio (posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien
se encuentre).
Puede darse que, respecto de una misma desposesin, tengan lugar dos o
ms litigios sucesivamente. El sistema funciona as: es posible impetrar la
accin posesoria policial probando solamente el corpus y la desposesin o
turbacin; supongamos que la sentencia ha sido desfavorable, una vez
que han sido resarcidos los gastos (Art. 2486), el vencido en juicio podr
(probando su condicin de poseedor anual no vicioso respecto del
demandado) impetrar accin posesoria propiamente dicha y as, una vez
vencido nuevamente y resarcidos los gastos del segundo juicio, podr
finalmente iniciar la accin real, para lo que deber acreditar titularidad
del derecho real.

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El art. 2482 establece que no se pueden acumular el juicio posesorio con

el petitorio (juicio que ventila la accin real); asimismo, una vez iniciado el
petitorio se pierde la oportunidad de iniciar el posesorio y el policial.
Muchas veces las acciones posesorias se han prescripto y es por ello que
se inicia el juicio petitorio; otras veces se busca mayor amplitud probatoria
(ya que tramita por va ordinaria y no abreviada como el posesorio). La
sentencia del petitorio que declara la titularidad del derecho real hace
cosa juzgada material, no pudiendo ya ser revisada y tiene efectos erga
omnes (aunque limitando las consecuencias en casos puntuales).
ARTCULO 2269.- Prohibicin de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con
las acciones posesorias.
ARTCULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es intil la
prueba del derecho real, mas el juez puede examinar los ttulos presentados para apreciar
la naturaleza, extensin y eficacia de la posesin.
ARTCULO 2271.- Suspensin de la accin real. Iniciado el juicio posesorio, no puede
admitirse o continuarse la accin real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
ARTCULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio
posesorio, no puede comenzar la accin real sin haber satisfecho plenamente las
condenaciones pronunciadas en su contra.
ARTCULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede
interponer la accin real que le compete o servirse de la accin posesoria; si intenta la
primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la accin posesoria
puede iniciar despus la real.

2.1 Acciones posesorias

a) acciones posesorias policiales
Remedio rpido contra desposesin o turbaciones, emanadas incluso del
verdadero poseedor o propietario; su objetivo es proteger el corpus
contra actos que atenten contra la paz social, impidiendo la justicia por
mano propia. El proceso sumarsimo, las consecuentes limitaciones
probatorias, la imposibilidad alegatoria y el conocimiento acotado que
brindan al juez, hacen que los efectos de la sentencia sean tambin
acotados. As es como la sentencia no hace cosa juzgada material y es
provisoria, en tanto la decisin puede ser revisada posteriormente si son
iniciadas acciones posesorias propiamente dichas y en una tercera va si se
inician acciones reales. En algunas provincias las acciones policiales siguen
un proceso general (como es en Crdoba, a travs del juicio abreviado) y
en otras los cdigos de procedimiento regulan un proceso especial (como
es en Buenos Aires, con los interdictos posesorios).
Legitimacin activa: es la ms amplia, pueden servirse de este medio de
defensa los titulares de derechos reales, sus sucesores universales y
particulares, todos los poseedores (an viciosos) y los tenedores
interesados; excluidos los servidores de la posesin.

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Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea, sus

sucesores universales y particulares de mala fe (arg. art. 2491).
Supuesto fctico:
Turbacin -----> accin de manutencin (accin de mantener)(Art. 2469)
Desposesin---> accin de despojo (Art. 2490)
En relacin a la accin de despojo, la doctrina est dividida entre quienes
piensan que cubre slo el caso de desposesin violenta y quienes (como la
Dra. Mariani de Vidal) opinan que abarca cualquier supuesto donde se
configure desposesin.
ARTCULO 2241.- Accin de despojo. Corresponde la accin de despojo para recuperar la
tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de
mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento.
La accin puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una obra que
se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la cosa o de la
universalidad, o la remocin de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.
ARTCULO 2242.- Accin de mantener la tenencia o la posesin. Corresponde la accin de
mantener la tenencia o la posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del
objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin y adoptar
las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.

b) acciones posesorias propiamente dichas

Legitimacin activa: se conceden titulares de derechos reales,
tenedores y a los poseedores no viciosos que han cumplido un ao en la
posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida (Art. 2473); si el
accionante ha tomado posesin con vicios, debe haber transcurrido un
ao desde que stos cesaron; a los fines del cmputo anual, cuando se
cumplen los requisitos de los arts. 2474/5/6, se puede unir la posesin con
la del antecesor. El requisito de anualidad desaparece cuando la posesin
es turbada por quien no es un poseedor anual (Art. 2477). La anualidad y
los vicios son relativos a un sujeto determinado, no siendo necesario
probar anualidad si se demanda a quien no es poseedor anual; asimismo,
se considera poseedor vicioso solamente a quien es demandado por quien
ha sido vctima de los vicios; esto quiere decir que el que ostenta la cosa
por haber desposedo en forma viciosa al antiguo propietario, no ser
poseedor vicioso respecto de los terceros, encontrndose legitimado para

46

interponer este tipo de acciones en su contra si fuere a su vez turbado o

desposedo. Los sucesores universales pueden unir su posesin a la del
antecesor, pues se reputa que continan la persona de ste; los sucesores
particulares podrn hacerlo, siempre que ambas posesiones no hayan sido
interrumpidas por una posesin viciosa y que procedan la una de la otra
(art. 2476).
Por disposicin expresa del art. 3944, la legitimacin activa de las acciones
posesorias se extiende a quienes estn en poder de la cosa en virtud del
derecho de retencin (por ej. el depositario que ha efectuado gastos de
conservacin y no ha sido resarcido).
Legitimacin pasiva: dem acciones posesorias policiales, solo que el
efecto reipersecutorio en caso de desposesin es ms amplio que en las
policiales, pues en principio tiene efectos erga omnes, detenindose solo:
en caso de muebles: ante terceros poseedores de buena fe de cosas
no robadas o perdidas, por imperio del art. 2488.
en caso de inmuebles: ante terceros poseedores de buena fe (art.
2491, contrario sensu)
Supuesto fctico:
Turbacin -----> accin de manutencin (art. 2487)
Desposesin---> accin de recobrar (art. 2487 y arts. 2495/6 en relacin a
inmuebles) (no est ms)
c) accin posesoria de obra nueva
Se ha dicho que la obra nueva o el comienzo de ejecucin de una obra
nueva, implican toda amenaza fundada sobre la cosa que es objeto de la
tenencia o posesin. Asimismo, cuando la obra ha llegado a su fin ya se
considera consumado el despojo.
2.2 Accin extra-posesoria, de obra vieja o dao temido
Esta accin se ha denominado extra-posesoria porque no depende de la
existencia de una relacin real con la cosa, pudiendo incluso ser
interpuesta por titulares de derechos personales (locatarios, acreedores
de un propietario, compradores por boleto de compraventa que no tienen
posesin an, etc.). El cdigo civil la incluy en el segundo prrafo del Art.
2499 con la reforma de la ley 17.711. Es una accin de naturaleza
cautelar, provisional y subsidiaria, que se otorga a quien tema un dao a
sus bienes; la posible exigencia de una contra cautela se ha dejado librada
a la interpretacin y a los cdigos procesales provinciales, as como el
plazo por el cual se otorga la medida, etc.

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Una vez lograda la cautela del derecho (por ej. apuntalada la obra ruinosa,
encerrado el animal peligroso, entre otros), se puede iniciar la accin
policial, posesoria o real que correspondiere. Asimismo, la cautelar debe
cesar cuando el peligro ha dejado de existir.
Legitimacin activa: titular de un bien (derecho real o personal, dentro
de stos podra tratarse de una acreencia o incluso de un derecho
personalsimo como la salud) sobre el cual tema un menoscabo.
Legitimacin pasiva: propietario o poseedor de la cosa que amenace
ruina o dao. Si bien la mayora de la doctrina entiende que debe tratarse
de un inmueble, el cdigo civil no distingue y por ello la amenaza podra
provenir de cualquier objeto mueble (como antenas de telefona o
semovientes). En caso de ser un inmueble, a pesar del nombre de la
accin, no es necesario que sea ruinoso.
Supuesto fctico: debe existir un dao posible, grave e inminente a los
derechos del accionante.
12 Art. 2.462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: 1 Los que
poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el
locatario, o comodatario; 2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la
cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; 3 El que transmiti la
propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente; 4 El que
continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista; 5 El que contina en
poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de
poseerla; 6 El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el
derecho de poseerla pertenece a otro.
13 Art. 2.488: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el
sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
14 Art. 2.491: El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la
desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
15 Art. 2.487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o
mantencin de la cosa.
16 Art. 2.495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un
inmueble, turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado.
Art. 2.496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor
del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no
resultase una exclusin absoluta del poseedor.
19 Art. 2.499Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes,
puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
(Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del
1 de julio de 1968.)

2.3 Acciones reales

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Se otorgan a los titulares de derechos reales y son tres: reivindicatoria,

confesoria y negatoria (y de deslinde, agregada). Estas acciones sern
objeto de estudio ms adelante.

49

50

DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales se adquieren por ttulo y modo.
1. TTULO: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho real
(origen de la posesin). Responde a la pregunta cmo vino a ser
titular del derecho? Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin
del objeto que no es de nadie), o un acto jurdico (compraventa,
constitucin de hipoteca, legado, etc.). El ttulo material es el negocio
contenido dentro del hecho o acto jurdico (compraventa, donacin).
El ttulo formal es el instrumento donde consta el acto jurdico
(escritura, instrumento privado). Uno es contenido y el otro es
continente.
2. MODO: el modo es el segundo elemento en la constitucin del
derecho real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado
el acto jurdico o en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico
que dan causa o ttulo al derecho, la cosa debe ser aprehendida,
tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio), o bien el
derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real
necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual recaiga.

51

En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Antes de la

inscripcin no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los
caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad
inmueble es declarativo y por ello la inscripcin slo otorga
oponibilidad, no ayuda a la constitucin del derecho ni sanea los
ttulos. El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se
toma a travs de la tradicin.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el
modo es la posesin continua por el tiempo de ley.
ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su
nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la
tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la

manera en la cual ste puede ser adquirido (la manera en que se origin la
causa o ttulo). Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a travs
de los modos de adquisicin del dominio; no obstante, al estudiar cada
derecho real en particular analizaremos las particularidades en la
constitucin de cada uno. Llamamos genricamente modo de
adquisicin de los derechos reales, a los hechos o actos jurdicos de los
que surge la constitucin de un derecho real en cabeza de una o ms
personas.
El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicin del
dominio, a saber:
Art. 2.524: El dominio se adquiere:
1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la
tradicin; 5 Por la percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los
derechos del propietario; 7 Por la prescripcin.
A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio:

52

- LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al

poseedor de buena fe, como ocurre en el supuesto del art. 2412 o el
caso de los tesoros.
- LA EXPROPIACIN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de
ciertos bienes a travs de una ley y previa indemnizacin.
Los modos de adquisicin antes reseados pueden ser sujetos a diversas
clasificaciones: a ttulo oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis
causa y originarios o derivados, siendo esta ltima la distincin ms
trascendente y se basa en la ligazn con el titular anterior.
En los modos de adquisicin originarios, la constitucin del derecho real
se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sin
consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no
(la aprehensin u ocupacin en la posesin).
En los modos de adquisicin derivados, el derecho proviene de un
antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas
limitaciones que recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se
apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin
limitaciones; pero si esa misma cosa estaba prendada y es el dueo quien
transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real que es el
derecho de prenda. El principio est consagrado en el art. 3270 y dice que
nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso
del que gozaba. Ello, en virtud del principio que indica que nadie puede
transmitir sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso del que
gozaba (nemo plus iuris).
ARTCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
ARTCULO 1914.- Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo se presume que la
relacin de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se
indica.
ARTCULO 1916.- Presuncin de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen
legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegtimas cuando no importan el
ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de
la ley.
ARTCULO 1917.- Innecesaridad de ttulo. El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa
no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.
ARTCULO 1937.- Transmisin de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a
su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesin sobre la cosa; pero el sucesor

53
particular responde slo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda
liberado, excepto estipulacin o disposicin legal.

La convalidacin
Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena
derecho a constituir o trasmitir, ello entra en colisin con el principio
latino nemo plus iuris. Es por ello que el acto jurdico celebrado sera
nulo para el ordenamiento. Aun as, razones de poltica legislativa en
proteccin del trfico mercantil inmobiliario, se ha sentado el siguiente
principio convalidante:
Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real
que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin
queda convalidada.
Vemoslo en un ejemplo: Juan le vende a Luis una coleccin de obras de
arte perteneciente a Mara el 06 de abril. Al momento de la venta, la
propietaria es Mara y por ende- esa venta debera ser nula. Sin embargo,
con fecha 15 de mayo, Luis le compra la misma a Mara. Por el fenmeno
de la convalidacin, cobra validez la venta efectuada por Juan y se reputa
que Luis es propietario de la coleccin desde el mismo da en que l piensa
haberla comprado vlidamente a Juan (06 de abril). As, la convalidacin
posee un efecto retroactivo.
A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en
particular.
1. APROPIACIN
Bsicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de
adquirir la posesin, con la nica particularidad que en este caso la
aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de ser
titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de
diez aos, no dementes) y la cosa debe ser mueble abandonada o sin
dueo y susceptible de apropiacin.
Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos
navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o
fluvial; 2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los
reclamare inmediatamente; 3 Las piedras, conchas u otras sustancias que
el m ar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4
Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que
cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los
reglamentos policiales; 5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y
objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya

54

indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones

de la parte especial de este cdigo, relativas a esos objetos.
Recordemos que si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del
Estado, es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar este
principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares.
ARTCULO 1947.- Apropiacin. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueo,
se adquiere por apropiacin.
a. son susceptibles de apropiacin:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
b. no son susceptibles de apropiacin:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario;
ii. los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios
para atraerlos;
iv. los tesoros.

Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito
donde usualmente se conservan (elemento objetivo) en virtud de un caso
fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que
excluye el caso de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con
dueo, por ello no son apropiables. En virtud de ello, se critica la tcnica
del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el captulo relativo
a la apropiacin. All se consigna el derecho a recompensa y devolucin de
gastos efectuados por el hallador, as como la facultad del dueo de
exonerarse de pagar dichas sumas si abandona la cosa en manos de aqul
(art. 2533). La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el
derecho a la recompensa, no debe existir una relacin entre el propietario
y el hallador por la cual ste se encuentre en condiciones de encontrar la
cosa, caso de la azafata de un avin, un taxista o el sereno de un local.
En relacin a la caza y la pesca (dos variantes especficas de apropiacin),
el cdigo civil es bastante casustico. Veamos. Respecto de la caza:
Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se
adquiere por apropiacin y se pierde, segn el art. 2605, cuando
recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de volver a la
residencia de su dueo.
Art. 2.540: La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal
bravo o salvaje, vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o
vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas puestas por l.
Art. 2.541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hiri, el
que lo tomase deber entregrselo.

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Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa tendra la

obligacin de entregarlo al cazador porque l tiene prelacin sobre ste;
cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de
aprehensin material.
Art. 2.542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos
ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y segn los
reglamentos de la polica.
Art. 2.543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o
plantados, o cultivados, sin permiso del dueo, pertenecen al propietario
del terreno, y el cazador est obligado a pagar el dao que hubiere
causado.
ARTCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad
natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no
desista de perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o
caiga en su trampa.
Pertenece al dueo del inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o
tcita.
ARTCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para
pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acutica que captura o extrae de
su medio natural.
ARTCULO 1950.- Enjambres. El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su
intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es
del dueo de ste.

El cdigo civil considera que los animales salvajes son res nullius; sin
embargo, en el caso que los terrenos donde se cazare estuvieren
cercados, plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un
poseedor) y fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la
ley le atribuye a aqul la propiedad de los animales, como una sancin
para el cazador.
Art. 2.544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su
libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo.
El codificador equipar con esta disposicin al animal domesticado que
recobra su libertad con los animales salvajes y le aplic al dueo que lo va
persiguiendo el mismo rgimen del cazador que va tras su presa.
En relacin a la pesca:
Art. 2.547: La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el
pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes.
Art. 2.548: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los
ribereos tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del ro o
del arroyo.
La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposicin antes
trascripta carece de sentido, pues en tanto sea libre pescar en la totalidad

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del ro para cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los

ribereos.
Art. 2.549. A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de
pescar est sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
El tesoro: concepto y requisitos el descubridor reivindicacin del
tesoro:
Art. 2.551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo
conocido, y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin
antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los
sepulcros, o en los lugares pblicos, destinados a la sepultura de los
muertos.
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y puede ser de
creacin reciente, slo que en este caso el art. 2565 establece la
presuncin iuris tantum de que es de propiedad del dueo del fundo
donde se encuentra, en tanto aqul hubiese fallecido en dicho fundo. La
doctrina entiende que tambin son tesoros las cosas escondidas en un
bien mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo
tome (art. 2554); debe haber encontrado el tesoro casualmente (art. 2561
1ra. parte) y debe hacerlo con autorizacin del dueo del inmueble o
efectuando trabajos en el mismo (art. 2562/2563); caso contrario y como
sancin la ley otorga la propiedad del tesoro al dueo del fundo (art. 2561
ltimo prrafo).
Como se dijera en el acpite anterior, en el caso de los tesoros hay una
adquisicin lege. Esto es as porque siendo cosas muebles correspondera
su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiacin;
sin embargo, el articulado nos da una solucin diferente. La mitad del
tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad al descubridor (art.
2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo, el
cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como
descubridor y el porcentaje restante por su calidad de dueo del fundo y
sera una apropiacin lege.
El art. 2553 contempla la llamada reivindicacin de tesoro; es el caso de
quien est seguro de que un tesoro de su propiedad se encuentra en un
fundo ajeno; en tal caso el dueo no podr negarse a permitir su
bsqueda, previa cautela.
ARTCULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra
en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectacin.

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ARTCULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que
lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Slo tienen
derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por
la posesin, con excepcin de la prenda.
ARTCULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa
propia, el tesoro pertenece al dueo en su totalidad. Si es parcialmente propia, le
corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que tiene en
la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueo de la cosa donde se hall.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueo de la
cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorizacin.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad
de encontrar un tesoro.
ARTCULO 1954.- Bsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que
tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo
sin consentimiento del dueo del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnizacin de todo dao al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al dueo del inmueble.

2. ESPECIFICACIN o TRANSFORMACIN
Art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin,
cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de
otro con la intencin de apropirselo.
En este supuesto una persona es duea de la materia prima con la que
otro sujeto elabora un producto, del cual quiere ser dueo; el legislador
debi resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del obrero u
artesano, perteneca a ste o al dueo de la materia prima. Para resolver
los diversos supuestos tendremos en cuenta la buena o mala fe del
especificador y la posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma
primitiva o no.
Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el
transformador que la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su
forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin
correspondiente.
Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo
saber el transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a
su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser
indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no
prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el
mayor valor que hubiese tomado por ella.
Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir
la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva
especie, pagando la especie de propiedad del transformador.

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En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias;

los sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la
materia prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante
el trabajo del especificador y por ello crean que era a ste a quien deba
pertenecer. Esta famosa polmica, es reseada por Vlez en la nota al art.
2567.
ARTCULO 1957.- Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin si
alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de
otra cosa, hace una nueva con intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al
estado anterior. En tal caso, slo debe el valor de la primera.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso
debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su
eleccin.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la
reversin.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior,
el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.

Actualmente, la polmica no reviste mayor importancia pues

prcticamente en todos los casos el poseedor de la cosa invocar el
rgimen del art. 2412 para esgrimir la propiedad de la cosa, importando
poco si era dueo de la materia prima o especificador.
3. ACCESIN
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa
mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se
adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos
diferenciar este fenmeno del de la propiedad de las cosas accesorias
(como los frutos del rbol), que nos pertenecen como un efecto del
dominio de la cosa principal, tal como explica Vlez en la nota al art.
trascripto.
ARTCULO 1958.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueos
acceden entre s sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueo de la que tena
mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible determinar qu cosa tena
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

El caso de la accesin de animales est regulado especficamente en los

arts. 2592 y 2593 y Vlez los divide en:
salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del
hombre; stos son los nicos susceptibles de apropiacin (Ej. peces
del mar, zorro plateado, elefante).

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domsticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente

viven en compaa del hombre (perros, canarios, etc.); a stos se les
aplica el rgimen del art. 2412. (siguen perteneciendo al dueo
original, no son susceptibles de apropiacin)
domesticados: son los animales salvajes que se han subyugado a la
dependencia del hombre, como un len amaestrado.
Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad,
emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo
de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de
algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna
para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin.
Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para
reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario,
tendr derecho a ser indemnizado de su prdida.
A su vez, el cdigo civil regula distintas hiptesis de accesin, veamos cada
una:
Aluvin: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos de
heredades colindantes con ros o arroyos debido a:
aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban
paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas.
aluvin por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare
a descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas
hacia la otra; podra darse, aunque el cdigo civil no lo contempla
expresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce
viejo o madrejn); en tal caso la doctrina aplica en forma analgica
las disposiciones del aluvin por abandono.
Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros
navegables y de los ros canalizados y cuyas mrgenes son formadas por
diques artificiales (art. 2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al
Estado por ser propietario de las riberas.
El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo
curso que lo provoc. Para saber hasta dnde llega el curso de agua y
dnde comienza la ribera, hay que estarse al art. 2577 que nos seala
como lmite la lnea a que llegan las ms altas aguas en su estado normal.
El fundamento de la atribucin de propiedad de estos trozos de terreno a
los propietarios de las heredades colindantes, reposa en el hecho de que
los cauces de agua son variables y, siendo que muchas veces los ribereos

60

pierden terreno por accin del agua, es justo tambin que otras veces lo
ganen.
ARTCULO 1959.- Aluvin. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble
confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentacin,
pertenece al dueo del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvin si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos.
No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueos, en
proporcin al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.
ARTCULO 1960.- Cauce del ro. No constituye aluvin lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los lmites del cauce del ro determinado por la lnea de
ribera que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias.

Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la

accin del agua es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el
dominio por el cual un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna
cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas y las
une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un campo inferior o a un
fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583).
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas
desligadas por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en
que fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la
cosa desprendida puede reivindicarla, pero tiene slo seis meses (art.
4039); pasados stos y consecuentemente prescripta su accin, el dueo
del fundo adquiere el dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un
conjunto de rocas) moleste al propietario del fundo y que el dueo de las
cosas desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte, no
es posible forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad
y no una obligacin. Para solucionar este supuesto, algunos autores echan
mano de una accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es interrogar al
propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no.
ARTCULO 1961.- Avulsin. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza sbita de las
aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueo del inmueble. Tambin le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueo puede reivindicarlo mientras no
se adhiera naturalmente. El dueo del otro inmueble no tiene derecho para exigir su
remocin, mas pasado el trmino de seis meses, las adquiere por prescripcin.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto
sobre las cosas perdidas.

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Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo de

adquisicin plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo que
siembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador,
sembrador o plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significado
literal en latn es la superficie accede al suelo, nos brinda la solucin
para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado,
restando determinar si hubo buena o mala fe de las partes en conflicto a
los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos (al edificador): el dueo del terreno
se hace propietario de las obras en todos los casos, pero adems se debe
distinguir:
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero debe adems debe pagar una
indemnizacin por daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se
hace pasible de una accin penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su
anterior propietario puede reivindicarlos.
2. Terreno ajeno con materiales propios (del edificador):
Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de los
materiales y de lo edificado o plantado previa indemnizacin por los
materiales y el mayor valor adquirido y el edificador no puede demoler
o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del
fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir la demolicin
o destruccin de las obras a costa del edificador y reposicin de las
cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe
abonar al edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la
propiedad (valor de los materiales + valor del trabajo). Cuando existe
mala fe de edificador y del dueo del terreno, se solucionan las
diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende
que hay mala fe por parte del dueo del fundo cuando fuere testigo de
la realizacin de las obras y no efectuare oposicin en tiempo
oportuno.
HIPTESIS NO CONSIDERADA EN EL CDIGO CIVIL: no est legislado el
supuesto de que slo una parte de la obra se asentara en terreno ajeno,
caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o los
lmites eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn
y portugus en tal sentido, es permitir al dueo de la obra la adquisicin

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de la franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha

pronunciado la generalidad de nuestros tribunales por haber entendido
que permitir la reivindicacin de la franja de terreno pertinente y la
correlativa demolicin de las obras implicara un abuso del derecho.
ARTCULO 1962.- Construccin, siembra y plantacin. Si el dueo de un inmueble
construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es
de mala fe tambin debe los daos.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero, los materiales
pertenecen al dueo del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el
tercero es de mala fe, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado
anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el
valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnizacin
del valor del inmueble y del dao.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efecta el trabajo o quien provee los
materiales no tiene accin directa contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero.
ARTCULO 1963.- Invasin de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero
de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo
construido, si ste no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor de la parte
invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisicin total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminucin
del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler
lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso inmediatamente de
conocida la invasin, ste puede pedir la demolicin de lo construido. Sin embargo, si
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y ordenar la
indemnizacin.

Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo de

adquisicin plantea el supuesto que dos cosas muebles se unen formando
un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueos (si hubiere
consenso, dara origen a un condominio sobre el nuevo producido). En la
nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no se da el requisito de la
unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro.
All, siendo separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.
ARTCULO 1958.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueos
acceden entre s sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueo de la que tena
mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible determinar qu cosa tena
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

ADJUNCIN: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un

portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos,
generalmente ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos,
se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la

63

principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin,

pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere.
Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de
la otra, es por su especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo de
ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn
deterioro de la cosa a que se ha incorporado.
Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que
se le devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la
que tena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe.
MEZCLA: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no
podrn separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a
B.
CONFUSIN: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre
cosas lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien
litros de gasoil pertenecientes a B.
Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen
confundido o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la
principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el
valor de la materia accesoria.
Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la
separacin se har a costa del que las uni sin consentimiento de la otra
parte.
Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de
la confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puede
pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la
unin.
Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo
las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario
adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda,
atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
Lo estudiado respecto de la especificacin, adjuncin, mezcla y confusin,
tiene aplicacin prctica en el caso de que haya mala fe o las cosas sean
robadas o perdidas, ya que en los dems supuestos se rigen por el art.
2412.
4. TRADICIN TRASLATIVA DOMINIAL
La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y
los derechos reales (excepto las servidumbres, que se adquieren con el
primer uso, la hipoteca y el censo consignativo pues all no hay entrega de

64

los inmuebles). Su origen se remonta al Derecho Romano, donde la

traditio era una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa.
Los requisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio jurdico por
el cual se trasmita deba ser una iusta causa o sea una causa reconocida
por el derecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la
entrega material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justiniano,
las otras dos modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio)
desaparecen, quedando la traditio como nica forma de traspasar la
propiedad de una cosa.
El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin
embargo, poco a poco la tradicin como acto material se fue
reemplazando con una clusula inserta en los contratos donde las partes
manifestaban el traspaso de la posesin; con el tiempo, la clusula se
entendi implcita y con ello el sistema pas a ser consensualista pues el
dominio se entenda traspasado con el mero contrato, sin ser necesario
realizar actos materiales para perfeccionarlo. El sistema se atemper
severamente pues las dificultades no tardaron en surgir; por ejemplo, se
venda el mismo inmueble a varias personas. Vlez formula una dura
crtica a este sistema en la nota al art. 577 del cdigo civil, cuya atenta
lectura recomendamos. Entiende el codificador que todos los sujetos de la
comunidad estn obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y,
para que esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su
existencia lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema la tradicin tiene dos funciones: la primera es
constituir el derecho real (modo constitutivo posesorio). Luego de
celebrado el negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada la tradicin
(modo), el derecho real queda constituido. La segunda es la de dar
publicidad a este traspaso o constitucin del derecho (publicidad
posesoria).
Requisitos: (arts. 2601/2603)
Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el
dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que
tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capaz de adquirir.
Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el
dominio.
Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin,
son los que son propios del que la hace.
Resumiendo:

65

1. Quien trasmite el derecho real debe ser el titular (ya sea que acte
por s o por apoderado)
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su
defecto, contar con representacin). Al ser un acto jurdico bilateral, se
exige la edad de 21 (18) aos y ausencia de incapacidades e
inhabilidades.
3. El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la
tradicin debe tener ttulo suficiente.
ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra que
la recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a
terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de
recibirla.
ARTCULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la tradicin de
cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros
documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si son
remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envo.
ARTCULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la posesin o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin
alguna.
ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su
nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la
tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Vamos a aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos trminos

relacionados:
Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los
requisitos de fondo que exige la normativa y que adems es el apto o
idneo para constituir o transmitir debidamente el derecho real de
que se trata. Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el
ttulo suficiente es la escritura pblica y no el boleto de compraventa o
un contrato verbal, pues no renen las formas exigidas por el art. 1184
del cdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble no es

66

ttulo suficiente, pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto

(para consignar un bien mueble como garanta es necesario constituir
una prenda). Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona
incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no reunir una
condicin de fondo (capacidad). En suma, ttulo suficiente es el que
rene todas las condiciones necesarias para constituir o transmitir el
derecho en cuestin.
Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir
un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades
exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la
persona de quien emana. Esto quiere decir que, de los elementos de
la relacin jurdica (sujeto-objeto-causa) hay una falla en el sujeto.
Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para
hacerlo (como el caso de un menor) o que le falte legitimidad (por no
ser titular del derecho). Este es el ttulo que sirve de base a la
usucapin breve o decenal.
ARTCULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto.

Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta un

poseedor que (por error o ignorancia de hecho excusable) est
convencido de que su ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad no lo
es porque: a) no existe ttulo, tal el caso del heredero aparente que
ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un
testamento posterior; b) el ttulo, si bien existe, es aplica a un objeto
diferente a la cosa poseda. Ocurre mucho en los loteos, que se toma
posesin de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal
ubicados los mojones. Este ttulo no sirve para la usucapin breve.
Boleto de compraventa: es aqul por el cual se busca trasmitir el
dominio sobre un inmueble pero no reviste la forma de instrumento
pblico exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de
celebrar escritura traslativa de dominio (art. 1185). A partir de la
inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto
ha abonado el 25% del valor pactado no le es oponible el concurso o
quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podr otorgar la
escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimo prrafo
(tambin incorporado por ley 17.711), se considera legtima la
adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe mediando boleto
de compraventa.

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ARTCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de
buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:
a. el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posicin jurdica
de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Adquisicin del dominio de cosas muebles:

El derecho real sobre cosas muebles se adquiere de igual forma que sobre
inmuebles: un negocio jurdico (ttulo) y la entrega (modo posesorio o
inscriptorio). El caso de algunos muebles registrables como los
automotores es diverso y ser estudiado ms adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que
dice ser el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la
propiedad de la cosa mueble se plantea porque en general stas carecen
de ttulo documentado; es necesario entonces establecer si pertenecen al
poseedor y, en caso contrario, en qu medida son reivindicables por el
verdadero propietario.
En Roma las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la
fecha en que se adquiriesen por usucapin. En el derecho germnico,
contrariamente, la posesin haca adquirir directamente la propiedad de
las cosas muebles (salvo que fuesen robadas o perdidas, en cuyo caso eran
reivindicables). Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no
tardando en reconocer las contras de este sistema que despojaba a las
transacciones de seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era
susceptible de ser reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo,
a partir del siglo XVII se retorna al sistema germano.
Vlez ha tomado como fuente al derecho francs, donde la posesin vale
por ttulo. Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea
a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder
de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido
robada o perdida.
Analicemos:
posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus; sin
embargo, muchos autores entienden que por imperio del art. 2363
(el poseedor posee porque posee), cuando hay corpus la posesin
se presume.

68

de buena fe la buena fe se presume en todos los casos en que

alguna norma no mandase a presumir mala fe; este principio est
contenido expresamente en el art. 2362.
cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse
desprendido voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio
del art. 2412 no se aplica.
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de
adquisicin de las cosas, pues al permitir repeler la reivindicacin es
equivalente a atribuir el dominio. El poseedor es ahora titular del derecho
real de dominio y es ste un derecho adquirido en forma originaria y
emanada de una disposicin legal (art. 2412) y por tanto se ha adquirido
libre de las cargas que antes tena la cosa (como por ejemplo usufructo).
Lo normal, cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el
mismo alcance del que tena bajo nuestra titularidad, ste es el principio
consagrado en el art. 3270: principio consagrado en el art. 399 Regla
general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas
Art. 3.270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede
adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena
aquel de quien lo adquiere.
Sin embargo, el artculo que sigue nos dice:
Art. 3.271: La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de
cosas muebles.
Esta disposicin slo se entiende a la luz de los razonamientos que
venimos haciendo. Sin embargo, en este caso, el tenedor que enajena
pareciera transmitir un derecho mejor que el que tiene: pero no es
realmente aquel quien lo ha transmitido, pues la causa de transmisin del
dominio debe buscarse en el imperativo legal, aplicacin de la teora de la
apariencia en pos de la seguridad jurdica en las transacciones.
ARTCULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto
que el verdadero propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de
quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y stos no son coincidentes.

Ahora bien: en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se
repele la reivindicacin? La respuesta es negativa: cuando la reivindicacin

69

es entablada por el anterior propietario es necesario adems que la

adquisicin del poseedor actual haya sido a ttulo oneroso. Este requisito
surge de la regulacin especfica sobre la accin reivindicatoria (Ttulo X,
captulo I del libro tres). Veamos:
Art. 2.767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor
de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona
a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para
guardarla o para cualquier otro objeto.
Contrario sensu, se entiende que la reivindicacin s procede (an cuando
la impetre el verdadero propietario) cuando el poseedor hubo la cosa a
ttulo gratuito.
Confirma lo dicho el art. 2778:
Art. 2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete
contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese de un
enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante
estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del
comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
ARTCULO 2258.- Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables. En la
reivindicacin de cosas muebles no registrables:
a. si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el derecho de la que
primero adquiere el derecho real;
b. si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor ms antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se
remonta a una adquisicin originaria, aunque sea ms reciente;
c. si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la reivindicacin
si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque ste sea de buena fe.
ARTCULO 2260.- Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no
puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso
excepto disposicin legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle
todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en
su buena fe y en el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin intervencin del titular del
derecho.

Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no est consignado en

el art 2412 y por ello, en principio no es exigido; sin embargo, en las
ocasiones que hemos visto, quien alegue gratuidad en el ttulo de
adquisicin del poseedor y pueda probar esa gratuidad ser capaz de
reivindicar la cosa.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado,
brindaremos un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero
de confianza Pedro (B); ste se confunde y lo vende a Lucas (C).
Posteriormente, Juan quiere reivindicar su reloj de manos de Lucas, que

70

repele la accin alegando haberse hecho titular en virtud del art. 2412
(poseedor de buena fe de cosa mueble y a ttulo oneroso).
A ------------------------------B ---------------------------------C
1er. propietario _ tenedor poseedor de buena fe _ 2do. propietario
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la
reivindicacin de Juan procede en virtud de los arts. 2767 y 2778. Acerca
de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art. 2412
se han elaborado tres teoras:
1. es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido
origen en el hecho de que en el cdigo civil francs una disposicin
anloga a la nuestra est ubicada en el captulo dedicado a las
prescripciones; sin embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues
los trminos prescripcin e instantnea ya son de por s
contradictorios.
2. es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes
sostienen esta posicin es una presuncin iure et de iure, pues
mientras el ttulo de adquisicin sea oneroso no podr rebatirse.
3. es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida
(destacada doctrina sigue esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo,
etc.).
EXCEPCIONES AL ART. 2412:
1. SEMOVIENTES:
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero; por
ello se hizo necesario, desde pocas coloniales, la implementacin de
sistemas de marcacin y sealamiento del ganado que permitieran
identificar la propiedad de aqul. La constitucin nacional en 1853
atribuy al Congreso de la Nacin la potestad de dictar el cdigo civil y las
normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinacin de la
propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el
cdigo de Vlez no contena una sola norma al respecto; algunos afirman
que esto se debe a que el codificador lo consideraba una potestad del
poder del polica delegado a las provincias. Debido a este vaco legal,
segn el rgimen implementado por el art. 2412, el poseedor de buena fe
de un semoviente era dueo. Este rgimen es inaplicable al ganado; el
cdigo civil de Vlez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra
cosa mueble. Esto ocasion que las provincias dictaran sus leyes y cdigos
rurales. Algunos de estos cdigos contenan normas que iban ms all de

71

la potestad de poder de polica propia de las provincias, adentrndose en

la regulacin sobre propiedad del ganado a partir de la marca o seal:
eran normas claramente inconstitucionales.
La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de
marcas y seales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines
de aprobar el presente mdulo). La ley en su art. 6 establece la
obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular) y
sealar el ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca (art. 1)
es la impresin que se efecta sobre el animal de un dibujo o diseo, por
medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de cualquier otro
procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e indeleble que
autorice la Secretara de Agricultura y Ganadera y la seal es un corte o
incisin, o perforacin, o grabacin hecha a fuego, en la oreja del animal.
Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su
nombre el diseo que empleare para marcar o sealar (art. 5).
La norma ms importante es el art. 9, que nos dice: se presume, salvo
prueba en contrario que el ganado mayor marcado y el ganado menor
sealado pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la
marca o seal aplicada al animal. Aqu se ve en forma clara la diferencia
entre el rgimen comn de cosas muebles (art. 2412) y el de semovientes,
pues no es la posesin de buena fe sino el registro de marca o seal lo que
otorga la presuncin de propiedad del ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario,
que las cras no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la
madre. Para que esta presuncin sea aplicable, las cras debern
encontrarse al pie de la madre.
El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan
para reproduccin), no se marcan ni sealan. Segn el art. 11, la
propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en registros
genealgicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos
individuales que llevaren los animales (es una inscripcin constitutiva del
derecho real modo inscriptorio). Quedan excluidos los caballos de pura
sangre de carrera, pues estn regulados por la Ley 20.378. Los registros
genealgicos a que se refiere el artculo poseen una larga tradicin y
funcionan eficientemente. Han sido llevados por la Sociedad Rural
Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la
Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera
(stud book argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso
registro del pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son

72

registros privados y sus reglamentos a veces han sido cuestionados como

de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del Stud book
argentino que en su art. 61 dice: la propiedad de un caballo de pura
sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su
inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un
caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o entidades a cuyo
nombre est inscripta la propiedad. Esta disposicin, emanada no del
Congreso de la Nacin sino de una entidad privada, careca de potestad
para extraer estos animales del rgimen del art. 2412; sin embargo, con la
sancin de la ley 20.378 el problema qued resuelto, pues declara la
inscripcin del dominio constitutiva (es una inscripcin constitutiva del
derecho real modo inscriptorio) y oficializ los registros genealgicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
El artculo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado,
que recibe el nombre de orejano y del que tiene una marca o seal no
suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el
rgimen comn o sea es regido por el art. 2412 del cdigo civil y la
posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado
debe registrar los actos jurdicos mediante los cuales transfiera la
propiedad del ganado a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para
transportar el ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la
autoridad de aplicacin provincial.
En sntesis:
animales orejanos: rgimen cosas muebles _art. 2412
ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 _ marcas y seales
animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 _ registros genealgicos
2. AUTOMOTORES:
El Dec. Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores; es
necesaria una atenta lectura de todos los artculos para poder aprobar el
presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que
nazca el dominio en cabeza del nuevo propietario, retirndose as del
rgimen general de cosas muebles que plantea el art. 2412 pues no basta
la posesin de buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso (es una
inscripcin constitutiva del derecho real modo inscriptorio).
El artculo 2 indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el
registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el

73

poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si el automotor no

hubiese sido hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la
posesin es reemplazado por el de la inscripcin.
Cosas muebles - rgimen general: posesin + buena fe = propiedad (art.
2412)
Automotores - rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho
excusable y quien lo alegue deber acreditar que ha tomado todos los
recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias
registrales (nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en
los registros); por ende, para ser considerado de buena fe, debe adquirir
del titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del automotor, peticionar
del Registro el certificado de dominio y gravmenes que regula el art. 16
del Dec. Ley y efectuar la verificacin fsica del vehculo (que
generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con
los formularios correspondientes).
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores
(configurando una estafa), resultar propietario el comprador de buena fe
que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra
persona un vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un
ttulo nulo), pero el comprador es de buena fe y logra inscribir el vehculo,
se har propietario.
ARTCULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son
reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y posedos de
buena fe durante dos aos, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los
cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del vehculo.
ARTCULO 2259.- Derecho a reembolso Si se trata de una cosa mueble registrable robada
o perdida, y la inscripcin registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar
al reivindicado el importe abonado.
ARTCULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. La buena fe requerida en la relacin posesoria
consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.

Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y

donde constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo
y dems constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo
y debe llevar firmas certificadas por los encargados del Registro,
Escribanos Pblicos u otro funcionario pblico autorizado por la
reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y
se le asigna:

74

1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que

se denomina "Ttulo del Automotor; ste permite la individualizacin del
automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de
los gravmenes que lo afectan;
2) la cdula de identificacin (comnmente llamada tarjeta verde) y que
autoriza al portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y
perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse
de responsabilidad debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia o
efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta
comunicacin implica tambin la revocacin de la autorizacin para
circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son
atacables por medio de recursos administrativos que tramitan ante la
Cmara Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el
rgimen general de las cosas muebles stas quedaban al margen de lo
normado por el art. 2412; sera justo que tambin quedasen al margen del
rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin
de buena fe no hiciera adquirir el dominio. As es, efectivamente, veamos:
Art. 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario
podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo
resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y
conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su
vehculo se ha vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su
nombre, deber abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el
automotor; esta disposicin hace que la reivindicacin pierda valor, pues
muy pocos sern los interesados en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y
teniendo en cuenta el principio de la seguridad jurdica en las
transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un vehculo a
su nombre y tenga buena fe logre eventualmente la certidumbre de su
derecho, an cuando el automotor sea robado o perdido.
Art. 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o
robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos
de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de
buena fe y en forma continua. Entonces:

75

Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum

tabulas
Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor
de quien se halla inscripto como titular. Ahora bien: cul ser el plazo de
usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues ser el de veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese
que en este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral
se presume conocida por todos)
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas
Es de hacer notar que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran
parte de su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que
acorte en plazo de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de
mala fe (para la cual se exige 20 aos de plazo tambin).
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS:
Estas cosas no siguen la regla del art. 2412 pues son excluidas
expresamente por el art. 2765 (ya veamos antes, que en el derecho
germnico estaban excluidas tambin). Las cosas son perdidas cuando
salen del mbito del propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o
propio descuido) y son robadas cuando son extradas del dueo en contra
de su voluntad.
Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin
fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un
depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la
cosa del poder del propietario.
Las cosas robadas o perdidas son reivindicables an siendo posedas por
un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y el principio dice que el
verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a este
poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber
resarcirlo, son los siguientes:
Art. 2.768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida,
de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el
precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa
se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de
venta de objetos semejantes.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte
antigua robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe
abonar al comprador el precio que hubiese pagado.

76

Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena

fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin
de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una
cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente
recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin
proporcionada.
Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrn que luego fue vctima de
una inundacin por la cual la cosa hubiera perecido, salvndola de su
destruccin mediante la compra. As, su verdadero dueo para poder
reivindicarla, debe abonar al comprador una indemnizacin cuyo monto el
juez estimar y que generalmente incluir el precio y los gastos en que
haya incurrido aqul (tales como gastos de envo y conservacin).
El deber de reembolso que fijan las hiptesis planteadas por los arts. 2768
y 2422 hace que la reivindicacin de estos objetos en la prctica pierda
virtualidad.
Antes de la reforma del cdigo civil mediante la ley 17.711 no era posible
la prescripcin adquisitiva de muebles y, por ello, las cosas muebles
robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin reipersecutoria sine die.
Actualmente, con la incorporacin del art. 4016 bis, hay un lmite
temporal a la reivindicacin y es el de la prescripcin adquisitiva de la cosa
mueble de que se trate.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata
de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados
o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.
ARTCULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no est obligado a tomarla,
pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a ttulo oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la polica del lugar del hallazgo, quien debe dar intervencin al juez.
ARTCULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitucin de la cosa a quien tiene derecho a
reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijacin por el juez. Sin
perjuicio de la recompensa, el dueo de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitindole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa
debe venderse en subasta pblica. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservacin costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente
pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se hall.
ARTCULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos
reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez
aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.

77
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin
del justo ttulo.
ARTCULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y
continua.
ARTCULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable
robado o perdido de un poseedor de buena fe, ste no puede reclamarle al reivindicante el
precio que pag, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta
pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se
obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante
de mala fe.
ARTCULO 2260.- Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no
puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso
excepto disposicin legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle
todo o parte del precio insoluto.

5. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN

La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los
derechos: la extincin, en el caso de los derechos personales u
obligaciones (liberatoria) y el nacimiento, en el caso de los derechos
reales (adquisitiva).El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir se
rigen por los mismos principios, ya sea la prescripcin liberatoria o
adquisitiva.
Segn el art. 3948, la prescripcin adquisitiva es: un derecho por el cual el
poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la
continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. La
reforma implementada por ley 17.711 extendi la prescripcin adquisitiva
a las cosas muebles.
ARTCULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el
cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin
durante el tiempo fijado por la ley.
ARTCULO 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripcin en los trminos de los artculos 1897 y siguientes.

El fundamento de la prescripcin es consolidar la seguridad jurdica y con

ello promover la paz social dando certidumbre a situaciones de
inestabilidad, delimitando claramente el patrimonio de las personas. En el
caso de la prescripcin adquisitiva se agrega una funcin social de
introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos al no ser usados
por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los
hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u
ordinaria (requiere posesin por veinte aos) y corta o extraordinaria
(requiere posesin por diez aos, buena fe y justo ttulo).

78

Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin son de

variada ndole y no solamente el derecho de propiedad o dominio, como
parecera surgir del articulado. As, podr adquirirse por prescripcin la
propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el usufructo, etc.
ARTCULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos
reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez
aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin
del justo ttulo.
ARTCULO 1899.- Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena fe, el
plazo es de veinte aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni
la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.

Elementos y requisitos generales

Los elementos de la prescripcin son:
Posesin: la posesin implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera
tolerancia o buena vecindad tales como permitir el paso del vecino
al ro porque es ms fcil desde mi fundo; para usucapir es
necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento del
propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea NO VICIOSA, pues el art.
3959 indica: la prescripcin de cosas posedas por fuerza o por violencia,
no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la
posesin. (Ya vimos en el captulo anterior que los vicios se purgan al ao
o antes si cesaren). Debe ser asimismo PBLICA y PACFICA, aunque estas
caractersticas quedan englobadas en el concepto de no viciosa, ya que
lo contrario de pblica es clandestina y lo contrario de pacfica es violenta.
La posesin tambin debe ser CONTINUA Y NO INTERRUMPIDA. La
discontinuidad supone una omisin del poseedor y la interrupcin supone
una accin de un tercero. De este modo, la posesin ser continua
cuando el poseedor efecte los actos posesorios de acuerdo a la
naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deber
asentarse all en forma permanente y si es una casa de veraneo, bastar la
posesin durante las vacaciones. La posesin ser interrumpida de hecho
cuando hay desposesin del propietario o de un tercero y jurdicamente
cuando se interpone una demanda judicial.

79

Cabe destacar que la posesin que ha cumplido un ao slo se considera

interrumpida de hecho por una posesin de un ao, bastando para
interrumpir la posesin no anual, la realizacin de actos aislados que
impidan el pleno goce del bien (art. 2481, nota).
Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte aos, segn el caso,
para lo cual puede sumar su tiempo de posesin al de sus
antecesores, siempre que se cumplan los requisitos del art. 2476:
para que dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no
hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa y que procedan la
una de la otra; a esto se denomina accesin de posesiones.
ARTCULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y
continua.
ARTCULO 1901.- Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su causante. El
sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.

Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se

niega a restituirlo al dueo y ste lo ha consentido, habiendo prescripto
las acciones posesorias hace cinco aos (vicio purgado). Cede sus derechos
a la posesin de la vivienda a Pedro (mediante un instrumento pblico),
quien comienza a poseer a nombre propio y logra hacerlo por quince
aos. En este caso se suman ambos trminos, alcanzando los veinte aos
de la usucapin larga.
La nota al art. citado nos ilustra an ms: Si A hubiese ocupado por
violencia una cosa que despus hubiese abandonado, y que B hubiese
venido a ocuparla, B no podra prevalerse de la posesin de A: l no podra
invocar sino su propia posesin. De ah concluye Molitor que para que
haya lugar a la unin de dos posesiones, son necesarias tres condiciones:
1. Que las dos posesiones no sean viciosas;
2. Que se liguen inmediatamente, sin que estn separadas por una
posesin viciosa;
3. Que se liguen por un vnculo de derecho entre el autor y el sucesor.
Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin:
Art. 3.961: La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero,
tenedor de la cosa, comienza a correr desde el da de la adquisicin de la
posesin o de la cuasi posesin que le sirve de base, aunque la persona
contra la cual corriese, se encontrase, por razn de una condicin an no
cumplida o por un trmino aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio
efectivo de sus derechos.

80

Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de

compraventa que contiene una condicin suspensiva (con lo cual, an no
est autorizado a poseer hasta tanto aqulla se cumpla). Con el tiempo, C
usurpa el inmueble adquirido por A y comienza a usucapir. A los diez aos
de la nueva posesin, se cumple la condicin suspensiva y A est
autorizado a poseer el inmueble. A pesar de ello, el usurpador logra
continuar diez aos ms en la posesin y entabla una demanda por
usucapin. Es procedente computar los diez primeros aos que posey
en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble los
ltimos diez aos de la usucapin? En virtud de lo normado por el artculo
estudiado, la respuesta es afirmativa.
ARTCULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y
continua.
ARTCULO 1901.- Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su causante. El
sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
ARTCULO 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
ARTCULO 1903.- Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.

Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que
puedan adquirir, pueden prescribir. Por tanto, podrn hacerlo tanto
personas fsicas como jurdicas y dentro de estas ltimas no habra
bice para que fueran personas pblicas estatales (por ej. un ente
autrquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal). Slo deben
tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesin, ya
estudiadas.
Sujetos pasivos: dem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a
cualquier sujeto, en tanto sean cosas susceptibles de ser posedas.
No lo son los bienes que se encuentran fuera del comercio (ya sea
en forma transitoria, como aquellos sujetos a una condicin de
inajenabilidad permanente, como son las cosas que pertenecen al
dominio pblico del Estado).
Objeto: segn el art. 3952, pueden adquirirse por prescripcin
todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una
adquisicin. En el cdigo civil de Vlez slo era posible usucapir

81

bienes inmuebles; l consider los muebles suficientemente

reglados con lo dispuesto por el art. 2412, segn el cual la posesin
vale por ttulo. Sin embargo, las cosas robadas o perdidas son
excluidas expresamente del artculo y de esta forma quedaban
tambin imposibilitadas de ser usucapidas. Esto cambi con la ley
17711 que incorpora el art. 4016 bis, instituyendo la usucapin de
muebles robados o perdidos y no registrables en tres aos y
registrables, en dos.
A pesar del agregado efectuado por la reforma, an quedan casos sin
resolver. La Dra. Mariani de Vidal lo plantea claramente en su manual, a
travs del siguiente cuadro sinptico:
COSAS MUEBLES:
1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:
a. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: 2412.
b. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: primer
interrogante. Aqu el problema se suscita para armonizar los arts. 2778,
4015, 4016 y 4016 bis. Veamos:
Art.2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete
contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido
del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor,
aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la
hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la
cosa era propia de su autor. Si tenemos en cuenta este artculo, pareciera
que es imposible usucapir, pues mientras la adquisicin se realice a ttulo
gratuito, es posible reivindicar siempre.
Art. 4.015: Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems
derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de
tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del
poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya
prescripcin se necesita ttulo.
Art.4.016: Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna,
no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la
posesin. Segn el rgimen de estos dos artculos, pareciera que la
prescripcin de cosas muebles adquiridas a ttulo gratuito requiere de
veinte aos, pues el art. 4015 dice cosas inmuebles y dems derechos
reales, lo que parecera englobar derechos reales sobre muebles y no
distingue adquisicin a ttulo oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016 no

82

distingue entre cosas muebles o inmuebles, pareciendo incluir a todas en

la regulacin.
Art 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata
de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados
o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.
Este artculo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre
cosas adquiridas a ttulo oneroso o gratuito; si bien se refiere
expresamente a las cosas robadas o prdidas, por argumento a fortiori, se
podr incluir a las cosas no robadas ni perdidas, hiptesis menos gravosa.
Conclusin: POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO:
4016 bis (arg. a fortiori: 2/3 aos)
c. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: segundo
interrogante.
d. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: segundo
interrogante.
Veamos el caso del poseedor de mala fe, sea que adquiera a ttulo
oneroso o gratuito (hiptesis c y d). Corresponde para la autora citada, la
aplicacin de los arts. 4015 y 4016 (20 aos) por analoga, ya que las
hiptesis all planteadas engloban el caso de posesin de mala fe viciosa
de inmuebles, inclusive en ausencia de ttulo oneroso o gratuito.
2. ROBADAS O PERDIDAS:
a. cosas no registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (3 aos)
b. cosas registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (2 aos)
c. registrables o no, con posesin de mala fe: tercer interrogante. La
solucin es igual que en el caso del segundo interrogante, arts. 4015 y
4016 (20 aos).
As, vemos que siempre que haya mala fe en la posesin de cosas
muebles, ser necesario el plazo de 20 aos para usucapir.
Curso de la prescripcin y alteraciones: renuncia, suspensin,
interrupcin y dispensa de la aplicacin.
Renuncia o remisin de la prescripcin:
Nos dice el art. Art. 3.965: Todo el que puede enajenar, puede remitir la
prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.

83

Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho

adquirido sobre la cosa. Al ser un acto de disposicin, se necesita
capacidad plena (18 aos a partir de la reforma al cdigo civil del ao
2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo interesa al
mbito privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la
prescripcin futura, cuya prohibicin fundamenta Vlez en la nota al
artculo: Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto
mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente, puede
hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con
anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos una ley que interesa
al orden pblico.
La renuncia puede ser expresa o tcita (art. 3989). Analicemos un
ejemplo. Ante un juicio de reivindicacin del antiguo propietario de un
inmueble, el demandado (poseedor veinteal) opone excepcin de
prescripcin. Sin embargo, al efectuarse la constatacin de la vivienda,
cuando es interrogado por el oficial pblico, el poseedor contesta que es
el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. All, est
renunciando a la prescripcin cumplida. Asimismo, podra hacerlo por
escritura pblica.
ARTCULO 2535.- Renuncia. La prescripcin ya ganada puede ser renunciada por las
personas que pueden otorgar actos de disposicin. La renuncia a la prescripcin por uno
de los codeudores o coposeedores no surte efectos respecto de los dems. No procede la
accin de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la
prescripcin.

Suspensin de la prescripcin:
El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo
del lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a
la suspensin. Slo puede ser invocada en beneficio de quien est
instituida o en perjuicio de quien se establece y no por o en contra de sus
cointeresados (art. 3981), a salvo lo dispuesto por el art. 3982 (caso de
derechos reales indivisibles, como la servidumbre). La prescripcin se
suspende en los siguientes casos:
1. MATRIMONIO:
Art. 3.969: La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn
separados de bienes, y aunque estn divorciados por autoridad
competente. Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y
luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso del matrimonio, se
suspende el cmputo de la prescripcin que es retomado en el caso de
que medie divorcio vincular o nulidad de matrimonio. El artculo trascripto

84

no se refiere al divorcio vincular (inexistente en la poca de la sancin del

cdigo civil) que s rompe el ligamen entre los ex cnyuges.
2. ACEPTACIN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO:
El beneficio de inventario, consiste en la posibilidad de los herederos de
asumir su condicin hacindose responsables del pasivo del difunto pero
slo hasta el lmite del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en
el inventario que se practica en el juicio sucesorio). Desde la reforma de
la ley 17.711, toda herencia se presume aceptada con beneficio de
inventario (art. 3363). Con este beneficio, el heredero conserva, contra los
bienes hereditarios, todos los derechos y acciones que tena contra el
difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero con los que
pertenezcan a la herencia (separacin de patrimonios); en tal sentido el
art. 3364 indica que su patrimonio no se confunde con el del difunto, y
puede reclamar como cualquier otro acreedor los crditos que tuviese
contra la sucesin.
Segn lo antes reseado, parecera que si un heredero se encontraba
usucapiendo un bien del difundo el plazo siguiera corriendo a pesar del
fallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una
suspensin del plazo:
Art. 3.974. El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la
prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que
administra. Y en la nota brinda los fundamentos: Porque l debe
efectuar todos los actos conservatorios en inters de los acreedores. No
existiendo un plazo legal, la doctrina entiende que el inicio de la
suspensin est dado por la muerte del causante y su fin, por la divisin
en hijuelas y su adjudicacin.
3. TUTELA Y CURATELA:
Por una cuestin de tica y orden social, los plazos de prescripcin entre
tutor y menor y curador-con el demente o inhabilitado no pueden correr
mientras dure el vnculo. Tal el principio consagrado en el siguiente
artculo:
Art. 3.973: La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores
contra los menores y las personas que estn bajo curatela, como tambin
las acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante la
tutela o curatela.
ARTCULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripcin se suspende:
a. entre cnyuges, durante el matrimonio;
b. entre convivientes, durante la unin convivencial;
c. entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores,
curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida
de apoyo;

85
d. entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de
fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo;
e. a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos
que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Dispensa de la prescripcin: Dice el artculo 3980:

Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn
autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de
la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su
cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el
trmino de tres meses.
ARTCULO 2550.- Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripcin ya cumplida al
titular de la accin, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan
temporalmente el ejercicio de la accin, y el titular hace valer sus derechos dentro de los
seis meses siguientes a la cesacin de los obstculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa
desde la cesacin de la incapacidad o la aceptacin del cargo por el representante.
Esta disposicin es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el
que es designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el
cargo.

En caso que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos) se

cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece
de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que
tal impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no
en la voluntad de quien invoca la dispensa y ya sea que tenga carcter
colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia de
representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por
ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendr tres meses (6 ahora)
desde que la causal cesare para presentarse ante un juez competente y
solicitar se lo dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo
indica que los jueces podrn liberar al propietario de los efectos, una
vez probados los hechos alegados, no podr dejar de otorgar este
beneficio si se cumplen los requisitos legales.
Interrupcin de la prescripcin: En este caso, se borra el tiempo
trascurrido y comienza el cmputo de la prescripcin otra vez. La
interrupcin puede ser NATURAL (desposesin de un ao) o CIVIL
(demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral). Veamos
cada caso:
INTERRUPCIN NATURAL. sta se produce cuando hay despojo de la cosa
que se est usucapiendo (ya sea por la accin del propietario contra quien
se est prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la
posesin, el despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien

86

estaba usucapiendo pierde las acciones posesorias que son ganadas por el
despojante. Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente
recupere la posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca
hubiera posedo. Contrariamente, si aqul ha ejercido sus defensas
posesorias en tiempo y ha recuperado la posesin, el plazo sigue
corriendo y se computa el plazo durante el cual estuvo desposedo.
Ejemplo:
A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:
- si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin y
el lapso de prescripcin contina como si nunca hubiera sido desposedo.
- si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere
la posesin) comenzar a usucapir de nuevo como si nunca hubiese
estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones
posesorias) y al propietario, pues es a quien conviene que el trmino se
tenga por no cumplido.
INTERRUPCIN CIVIL. Puede darse por tres causales, a saber:
I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripcin, an interpuesta
ante juez incompetente, defectuosa o sin capacidad suficiente del actor
(art. 3986). Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como
cualquier peticin judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o
embargo preventivo); inclusive se ha considerado interruptiva la demanda
dirigida contra un tercero y no contra el usucapiente, cuando ha mediado
un error de hecho excusable. El efecto interruptivo subsiste hasta que la
sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la mayora de
la doctrina, con la interposicin de la demanda (la minora inicia el
cmputo desde la notificacin).
Segn el art. 3987, en casos de absolucin del demandado (cuando la
defensa posesoria fracasa), as como de perencin de instancia (la que
implica el fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose
incoar la accin nuevamente), la interrupcin se tiene por no acaecida y,
por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso se computa para el plazo
de la usucapin.
II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: La prescripcin es
interrumpida por el reconocimiento, expreso o tcito, que el deudor o el
poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba.; es natural
que se interrumpa la prescripcin en este caso, pues el poseedor est

87

intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero tenedor, reconociendo en

otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: reza el art. 3988: El compromiso hecho en
escritura pblica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio
de rbitros, interrumpe la prescripcin.; la postura mayoritaria interpreta
el artculo en forma amplia, permitiendo otras formas distintas de la
escritura para el compromiso (por ej. acta judicial); adems, el
compromiso extendido en instrumento privado se ha considerado una
promesa de extender la pertinente escritura pblica.
La interrupcin civil favorece slo a quien la ha impetrado (efecto
relativo).
USUCAPIN DECENAL
En caso de que exista buena fe y justo ttulo, el plazo de usucapin de
inmuebles es de diez aos.
Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir
un derecho de propiedad y se encuentra revestido de las solemnidades
exigidas para constituir el derecho real que se intenta constituir, pero no
emana de su titular o (emanando de l) ste no tiene capacidad para
disponer; tambin aclaramos que el ttulo putativo (aqul que no existe o,
existiendo, se refiere a un objeto distinto de la cosa poseda) no sirve de
base para este tipo de usucapin. El justo ttulo puede referirse a
cualquiera de los derechos reales que se ejercen por posesin, no
necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse valer para usucapir
un usufructo.
Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que
se presume mala fe. Para calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene
en cuenta el momento de su adquisicin y, en el caso de frutos, el de su
percepcin. Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe pasa a
ser de mala fe desde el momento en que se le notifica la demanda de
reivindicacin y en tal sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras,
los riesgos de prdida de la cosa, etc. (ver cuadro al final del mdulo 1). La
mala fe se define por exclusin, toda vez que falta la buena fe.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua
e ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho
real que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve es de diez aos, y
a los fines de su cmputo podr efectuarse accesin de posesiones. Esta
institucin est regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la posibilidad

88

de unir dos o ms posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se

renan los siguientes requisitos:
- una debe provenir de la anterior
- deben estar unidas por un vnculo jurdico (por ej. un contrato por el
cual se ceden los derechos a la posesin del inmueble), an cuando sea
defectuoso.
- ninguna debe ser viciosa
- no deben estar separadas por un posesin viciosa
De lo expuesto se sigue que una posesin adquirida de un modo originario
nunca podr accederse a la anterior. A su vez, hemos dicho que para
calificar la posesin debamos estarnos al momento de su adquisicin;
pues bien, la primera de las posesiones (o sea aquella a la cual accede la
siguiente o las siguientes) es la que va a contar a los fines de la calificacin.
De este modo, si a una posesin ilegtima de mala fe viciosa de diez aos
se accede una posesin ilegtima de buena fe de tres aos, tendremos una
posesin ilegtima, de mala fe y viciosa de trece aos. Sin embargo, en el
caso de que la primera posesin fuese de buena fe y la segunda de mala
fe, siendo el segundo poseedor usucapiente, no podr hacer valer la
buena fe de la primera posesin a los fines de la usucapin corta,
requirindose adems que l tambin sea de buena fe.
USUCAPIN VEINTEAAL
Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de
veinte aos y la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, no
siendo necesaria buena fe ni ttulo. Puede un poseedor de mala fe vicioso
usucapir, pero el cmputo de los veinte aos requeridos comenzar el da
que se hayan purgado los vicios (al cesar aqullos o al ao, cuando el
propietario pierde las acciones posesorias). En este caso, a diferencia de la
usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable que el
usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En
relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que
para prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se
estudiarn en la parte especial, diremos por ahora que slo pueden
usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como
accin o como excepcin. La oportunidad para oponerla, segn el texto
del art. 3962, es al contestar la demanda o en la primera presentacin en
el juicio que haga quien intente oponerla. Para el caso de que se haga
valer como accin, se deben cumplimentar los requisitos exigidos por los
artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:

89

ARTCULO 24: En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la

posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y concordantes del
Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien
resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro,
Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del
inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la
demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como
titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que
los cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas
desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por
profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la
hubiere en la jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse
exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago,
por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble,
aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con
el representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a
quien afecte la demanda.
En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que
tanto los actos posesorios como el pago de impuestos acreditados harn
mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte
aos de posesin; no sera prueba idnea por ejemplo el pago de
impuestos de los ltimos veinte aos realizado el mes anterior al inicio de
la demanda.
USUCAPIN DE MUEBLES
Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando
solamente que en el texto primigenio del cdigo civil no estaba prevista la
usucapin de muebles, incorporndose con la reforma de la ley 17.711 el
art. 4016 bis.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata
de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados
o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.

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ARTCULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos
reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez
aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin
del justo ttulo.
ARTCULO 1899.- Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena fe, el
plazo es de veinte aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni
la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.

Definicin y anlisis de inoponibilidad

Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos,
segn la cual estos pueden hacerse valer frente a uno o ms individuos, o
incluso frente a la comunidad entera.
Por regla, los derechos personales son oponibles slo entre partes
(deudor-acreedor, que son los nicos que conocen el contrato) y sus
sucesores universales, pues estos son continuadores de la personalidad
jurdica del causante. As, el acreedor puede cobrar la deuda al deudor (y
si este fallece, comparecer a la sucesin). Estos derechos se denominan
relativos (su oponibilidad es relativa a un individuo determinado).
Por su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda
la comunidad). Es por ello, que nadie puede violar la propiedad privada de
otro. Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos los reales
son absolutos. La razn por la cual pueden oponerse a todos los individuos
de la comunidad tiene fundamento en la publicidad: todos los derechos
reales se publicitan a travs de la posesin o de la registracin (o ambas).
Si todos podemos conocerlos, todos debemos respetarlos.
Por ejemplo, sabemos que alguien es dueo de su ropa porque la lleva
puesta, o la cuelga en su ropero (publicidad posesoria); de la misma
forma, si el objeto del derecho real es un bien registrable, a partir de la
toma de razn por el registro respectivo, se reputa que toda la comunidad
est al tanto de la situacin jurdica asentada (publicidad registral).
Por el contrario, se denomina inoponibilidad a la imposibilidad de hacer
valer un derecho subjetivo frente a un individuo o un grupo de individuos
determinado. Es una causal de ineficacia parcial de los actos jurdicos
(mucho ms leve que la nulidad o la inexistencia). Tal sera el caso de las
enajenaciones efectuadas por el fallido a ttulo gratuito, dos aos antes de
la declaracin de quiebra si ya se encontraba en cesacin de pagos. Dichas
donaciones, seran inoponibles al conjunto de acreedores que se insinen

91

en el expediente falimentario. Otro ejemplo, lo constituye la enajenacin

de un bien ganancial sin asentimiento del cnyuge: en caso de divorcio, el
cnyuge que no prest la conformidad, podr reclamar su porcin
ganancial del bien, pues el acto es ineficaz frente a l (como si no hubiera
sido celebrado).
En nuestra materia, la teora de la oponibilidad se aplica a los derechos
reales registrables, en especial en materia inmobiliaria debido a que es
obligatorio registrar su constitucin, modificacin o extincin sobre
inmuebles. Si esta publicidad registral no se llev a cabo, decimos que la
mutacin real es inoponible a los terceros interesados, tales como
embargantes, acreedores, adquirentes en subasta o por boleto. Por tanto,
si alguien enajen un inmueble pero el comprador no inscribi el dominio
a su nombre, un acreedor del primer propietario podr vlidamente lograr
el embargo y posterior remate del bien. La enajenacin no ha sido
publicitada correctamente y le es inoponible: el nuevo propietario no
puede oponer su derecho frente al acreedor del dueo anterior.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA
Mientras que los derechos personales no se publicitan pues interesan a
las partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera
pues sta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad
significa hacer pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o
una situacin jurdica relevante para la comunidad. Al respecto, Vlez en
la nota al art. 577, expresa: el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que
estos signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se
concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no
conoce Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico
relevante; en la poca colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que
pregonaban las comunicaciones reales en lugares pblicos o bien se
pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades de publicidad
relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a
conocer las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por
posesin y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes
poblaciones. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por
Vlez slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda
en poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo.
En la nota al art. 3203, Vlez explica las causas por las cuales no adopta el

92

sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales.

Leamos algunos extractos:
se han creado registros pblicos en muchas naciones, en las cuales las
leyes mandan inscribir los ttulos traslativos del dominio de los inmuebles...
nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos
que solo deba hacerse lo ms indispensable: reglar de una manera precisa
los derechos hipotecarios () hasta que la experiencia y el ejemplo de
otras naciones nos enseen los medios de salvar las dificultades del
sistema de inscripcin la inscripcin no es ms que un extracto de los
ttulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La
inscripcin nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta
el valor de un ttulo existente () si fuese posible por este sistema la
legitimacin de la propiedad, el examen justificativo debera confiarse a
una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas
necesarias, pero entonces se transformara su jurisdiccin voluntaria en
contenciosa, sometindose la voluntad libre de las partes a una autoridad
que ellos no haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que
el inters de las partes venga a solicitar su intervencin? Entre tanto el
ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta
propiedad, an cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un pas como
el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte
de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara
un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan
tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad,
y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros
pblicos. Hoy en las diversas provincias de la Repblica sera difcil
encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro
de las propiedades, y sus mil mutaciones por la divisin continua de bienes
races que causan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a
gravmenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios
debidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos de propiedad.
A pesar de lo expresado por el codificador, con el afn de consolidar la
seguridad del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de
los registros de hipotecas (nicos previstos por el cdigo civil) a la
inscripcin de todos los actos jurdicos que causaban mutaciones en los
derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el registro de la
provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que
creaban los registros provinciales solan exigir la inscripcin de los ttulos a
los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada

93

el rgimen de adquisicin y prdida de la propiedad, etc.) eran

inconstitucionales.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al
respecto en numerosas ocasiones respecto de los requisitos exigidos por
los registros provinciales, tachando en todos los casos de
inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la
inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana anomala), el
requisito de registracin se generaliz en todo el pas al comprobarse sus
conveniencias prcticas (incluso algunos lo consideraban parte del poder
de polica no delegado); en casos extremos se lleg a dotar de carcter
constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre inmuebles
deshabitados (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas
administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la ley 17711 se modifica el art. 2505, agregando un
requisito a la transmisin de derechos reales sobre inmuebles: la
inscripcin.
Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de
los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a
terceros mientras no estn registradas.
La inscripcin de inmuebles es meramente declarativa, pues sabemos
que el derecho real nace con ttulo y modo (posesorio por tradicin) y su
efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley,
particularmente de su art. 20: Las partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar
registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Anloga
disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en el art. 3135:
La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha
hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto,
como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura
pblica, se considera registrada.

94

Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del

registro de la propiedad inmueble y de las consecuentes leyes registrales
provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta
forma, el nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la
propiedad inmueble provinciales, legitimndose el efecto de oponibilidad
que emana de la publicidad registral.
Fernando Lpez de Zavala define la publicidad registral como la
cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin
del pblico por los medios previstos por la ley. Vemos entonces que,
para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin
del pblico; asimismo ser permanente toda vez que el dato se encuentra
en el registro disponible en cualquier momento y es general porque est
destinada a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin
distinciones. Esta cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin
sealativa efectuada por el registrador, o sea el asiento que seala o
hace presente los datos que figuran en los ttulos presentados. Por
ltimo, los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibicin
directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno ms
adelante.
Los principios registrales y el registro inmobiliario
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que
inspiran la ley 17.801; no se encuentran consignados expresamente, son
elaboraciones doctrinarias.
La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad
de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como
base las conclusiones de la primera reunin de Directores de registros
provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao 1964. Los principios
citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la
reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de
hipotecas.
A) Prioridad: certificado registral y bloqueo reserva de prioridad
prioridad y autonoma de la voluntad
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore,
potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La
prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro

95

derecho real o una medida cautelar presentados para su inscripcin o

anotacin con posterioridad. Este principio cobra valor cuando hay un
conflicto entre dos o ms pretensiones.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un
orden jerrquico (hipoteca de primer grado y otra de segundo) o puede
haber una incompatibilidad que puede ser absoluta o excluyente cuando
slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos personas
reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y
sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si
el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una
situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes exista
un certificado pedido para vender el inmueble. La cautelar se anotar
condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo
podr efectivizarse). Vlez ya haba sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con
la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de la
hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata.
Art. 3.137: El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la
ley Nacional de registros de la propiedad.
Para la prenda:
Art. 3.210: Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con
tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la
posesin de la cosa empeada, o que ella sea puesta en manos de un
tercero por cuenta comn. El derecho de los acreedores sobre la cosa
empeada seguir el orden en que la prenda se ha constituido.
Curiosamente, en relacin al resto de los derechos reales se fijaron las
normas de preferencia en el libro segundo referido a obligaciones. Se
distingui entre muebles e inmuebles, aunque la solucin es idntica y
segn se haya o no hecho tradicin de la cosa.
Art. 592: Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de
transferir o constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor
hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin
de prenda, el acreedor aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr
derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de
mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del
deudor.
Art. 593: Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a
quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber

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hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo

sea de fecha anterior.
Art. 594: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a
otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho
contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor;
pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa.
Art. 596: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a
ninguno de ellos le hubiese hecho tradicin de la cosa, ser preferido el
acreedor cuyo instrumento pblico sea de fecha anterior.
En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa y
siempre que tenga buena fe, ser quien adquiera el derecho real y va a
tener preferencia sobre los dems acreedores, titulares de un derecho
personal. La prioridad temporal queda fijada en este caso por la
tradicin.
Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradicin a ninguno de los
acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y
triunfa quien tiene el ttulo ms antiguo.
La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a este precario sistema de
preferencias que el cdigo civil contena:
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de
que quien primero registra es preferido. Art. 19: La prioridad entre dos o
ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo. Con respecto a
los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea,
la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que sta sea compartida.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del
certificado registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en
llamar bloqueo registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de
la situacin jurdica registral del inmueble por el lapso de 15,25 30 das
corridos en los cuales se deber celebrar la escritura pertinente. Las

97

medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante

la vigencia del certificado se inscribirn o anotarn de manera
condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse
desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o
treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados
por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la
reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas.
Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer
plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio
El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los
escribanos estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Los
nicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos
con registro otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado
mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada en el
segundo certificado.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos
anteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar
otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del
plazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de
las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado.
Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de
quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.
Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5
o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del
Cdigo Civil.
Art. 18. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a
que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma:
a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia
de su presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La
forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto

98

de la inscripcin provisional; b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin

existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est
corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se
practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c)
Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de
la primera, el Registro informar la variacin producida. La advertencia o
informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a
quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral mediante
notificacin fehaciente.
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico, la
prioridad es directa inicial, pues el tiempo se determina por el asiento
efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en
el folio, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas
simultneamente, triunfa la primera que logra que se le practique el
asiento. Nuestro sistema es de prioridad directa final, no se tiene en
cuenta el momento del asiento definitivo, sino el momento de ingreso al
libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble
figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A
esto se ha dado en llamar retroprioridad endgena, porque el asiento del
folio real retrocede al momento del asiento en el libro diario.
PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exgena, porque va a tener
lugar fuera del registro; es el caso del art. 5 de la ley, cuando la escritura
es presentada para su registracin dentro de los 45 das de celebrada. En
ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de la celebracin de la
escritura, otorgando prioridad desde el da de su instrumentacin.
RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae an ms la fecha de la
prioridad; resulta de los certificados expedidos por el Registro que
producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener
inmutable la situacin jurdica registral del inmueble por el plazo de
validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn el caso (art.
24).
Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse
desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o
treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados
por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia.

99

Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si el
certificado se expidi el 05 de mayo, sern las 00:00 hs. de la noche
anterior. Este momento como inicio del cmputo genera inconvenientes,
pues dos personas que solicitan un certificado en el mismo da pueden
obtener la expedicin en fechas distintas y as puede darse que alguien
obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicit el
certificado el mismo da con varias hs. de antelacin. Asimismo, varias
personas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda claro
quin goza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros
provinciales, vemos que el bloqueo comienza el da de su expedicin en
algunas provincias y el da del ingreso de la solicitud de certificado en
otras (segn nmero de orden del libro diario).
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y
produce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de
buques (Ley 19.170). El nico que puede solicitar el certificado es el
Escribano que se propone autorizar un acto que causar una mutacin
en los derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutacin
real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial, no se pide
certificado sino Anotacin preventiva de subasta; el bloqueo que la ley
provincial 5771 establece en este caso es de 90 das, plazo en el cual debe
realizarse el remate y comunicarse al Registro; sin embargo las
resoluciones registrales han extendido el plazo a un ao. La anotacin
preventiva de subasta se presenta en un formulario especial firmado por
el tribunal y es el Martillero designado por el Juez quien debe diligenciarlo.
La comunicacin de subasta es un oficio comn que el juez emite, sin
formulario.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o
habitacin; haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes (vgr. en
los edictos previos) no hay inconveniente en proceder a la subasta. El
interesado adquirir el inmueble con las cargas reales que lo graven.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la
anotacin preventiva para subasta, brindan un informe sobre el estado
jurdico del bien y de los titulares (esto es, si estn inhibidos o
inhabilitados o pueden disponer libremente), pero no es la nica funcin
que cumplen sino que adems producen un bloqueo registral (art. 25) a
favor de quien requiera -dentro del plazo legal- la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no
quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de
anotacin o inscripcin en la matrcula; puede anotar embargos, inscribir

100

transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hasta anotar

preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o
inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr
vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada
posteriormente.
Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por
ejemplo, no ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de
subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo
tendrn prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o
cautelares sern plenamente vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo ha
perdido colocacin registral.
B) Autonoma de la voluntad
Todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser modificado
por pactos entre partes. Antes de la ley 17.801 la autonoma de la
voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en
lo que se ha dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135:
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del
acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad
en la prioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el
art. 19 de la ley, antes trascripto. De este modo, los interesados podrn
convenir la permuta de rango, posposicin de rango (cuando se conviene
perder la prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc.; si
existe un tercero registral perjudicado, se necesita su consentimiento,
por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al
primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deber
consentirlo.
C) Inscripcin: documentos que tienen acceso. Instrumentos privados
que acceden. Distintos tipos de asiento. Efectos de la inscripcin:
inscripcin y tradicin el tercero registral matriculacin.
Algunas definiciones terminolgicas:
Registracin: accin de asentar las situaciones jurdicas
registrables;
Inscripcin: las mutaciones en los derechos reales;
Anotacin alude a las medidas cautelares;

101

Asiento: instrumento pblico registral que consta en el libro

respectivo y donde se plasma por escrito la situacin jurdica
registrada.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre
inmuebles es optativa (por ejemplo Espaa), mientras que en nuestro pas
se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos:
Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y
concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y
dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn
o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el
Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en
la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn
las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern
consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.
De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados sale del comercio
jurdico. El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los
documentos que ingresen al registro:
Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior
puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o
administrativa, segn legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien est facultado para hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin,
sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento
practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn
ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma
de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o
funcionario competente.
Instrumentos privados que acceden: el principio es que slo ingresan
instrumentos pblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben

102

estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo

boletos de compraventa de lotes adquiridos en remate segn ley 14.005,
boletos de compraventa de Propiedad Horizontal (PH) ley 19.724 o
contratos de leasing (ley 25.248).
Los registros pueden ser:
1. de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados
fuera del registro, como el registro del automotor o el inmobiliario.
2. de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados
dentro del registro; por ejemplo el registro civil y de capacidad de las
personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas
all mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
a. transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento.
b. inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos
principales del documento, tal es el caso de nuestro registro de la
propiedad inmueble. El art. 12 reza: El asiento de matriculacin
llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la
base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones
resulten
necesarias
para
su
completa
individualizacin.
c. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo
abierto para la cosa registrada; es el caso de nuestro registro del
automotor.
Veamos ahora los distintos tipos de asiento:

Segn los efectos que puede tener la inscripcin:

constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del
registro del automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El
derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro.
Antes, no genera efectos ni para las partes.
declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la
inscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registracin. Es el caso del registro de la
propiedad inmueble, de buques (ley 19.170) o de aeronaves (art. 50
del cdigo aeronutico).

Segn las formas:

103

positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un

asiento. Tal, la inscripcin de una transferencia dominial o la
constitucin de una hipoteca.
negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la
cancelacin de hipoteca, extincin de servidumbres, levantamiento de
medidas cautelares.

Segn el tiempo:
primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble
y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la ley registral.
Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya existente.

Segn la situacin registrada:

inscripcin: se asienta una mutacin real
anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria
(por ejemplo de subsanacin de un error en una fecha o nombre en la
matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una matrcula
madre con las desmembraciones por subdivisin del inmueble);
tambin se usa el trmino para designar todos los asientos que obran
fuera de la matrcula, por ejemplo constancias del libro diario de
entradas.

Segn la funcin calificadora:

definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
provisional: cuando el documento es observado, se inscribe
provisionalmente hasta los 180 das desde su presentacin, a los fines
de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se inscribe
provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las inscripciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La registracin
definitiva es retroactiva.

Segn su relacin con el resto de los asientos:

condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, Si al
solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter
provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de
stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con
advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo tanto,
dependen del resultado de otra anotacin o inscripcin para producir
efectos.
incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de
los asientos relacionados.

104

Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral

inmobiliario:
En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene un
carcter puramente declarativo que se limita al perfeccionamiento
de la adquisicin del derecho para su oponibilidad a terceros; no
participa en la constitucin del derecho real ni convalida los ttulos
viciados.
La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real,
pero s menoscaba profundamente su valer, el carcter erga omnes
del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que haya
obtenido colocacin registral.
Se trata de un registro de ttulos (de recepcin y de inscripcin): la
funcin registral consiste en una toma de razn, mediante breves
notas, de los puntos principales que hacen a las personas, causa y
objeto de la situacin asentada.
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la
documentacin que le dio origen en los casos del art. 1011 del
Cdigo Civil, en los casos en que el protocolo notarial se hubiese
destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada
inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento
que servir para designarlo (Nmero de matrcula).
En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento
de las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento
y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones,
etc.).
Proceso inscriptorio:
La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin. Se trata del
primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese inmueble,
son asientos posteriores (Ej. transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el
Escribano Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de
constitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho real
sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto, la
ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que el certificado ha sido
expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se gener con la
solicitud).

105

Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la Ley citada, hay 45 das
para presentar el ttulo al registrador (distinto el caso de subasta, donde
el Tribunal debe comunicar su realizacin inmediatamente). Una vez
que el documento es presentado al Registro para la toma de razn, ste
da inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad del
instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:
Rechazarlo
Admitirlo y practicar la registracin definitiva
Admitirlo y observarlo, practicando registracin provisional que deja
en suspenso la suerte final de la inscripcin o anotacin que se
pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que
se observen.
Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado puede
desembocar ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad
del proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas
las observaciones practicadas.
El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina
practica una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de
validez de 180 das corridos desde la fecha de presentacin del
documento, ampliable o extensible mediante prrrogas legales o
facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales. Las
inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho
cuando se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su
vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos
procedimientos claramente diferenciados:
Aceptando la calificacin de la oficina y consecuentemente
subsanando los defectos.
Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla
por no compartir la observacin efectuada.
En cualquiera de los dos casos, deber practicarse un asiento que recoja la
registracin definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de la
registracin provisional.

106

Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso

inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el
documento. Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de
manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los
defectos no son manifiestos, no tendr forma de saber que su
informacin no es veraz y los inscribir (documentos anulables). Rezan
los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:
8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de
ellos y de los sistemas respectivos.
9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente
manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al
solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada
del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin
formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta
solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere
segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los
plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las
inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho
cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las
nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como
por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la

107

veracidad de los instrumentos pblicos; cuando un instrumento pblico

carece de firmas no hay certeza de su veracidad y las normas civiles lo
consideran nulo de nulidad absoluta; tambin cuando contienen actos
cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las
formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una
donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad
absoluta). La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un
acto jurdico nuevo de acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento est viciado de NULIDAD RELATIVA.
Esta especie de nulidad est establecida en defensa del inters de una
persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede
subsanarse. Un ejemplo tpico es el acto celebrado por un menor de edad,
es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fcilmente celebrando
un nuevo acto donde el representante legal del menor presta
conformidad y ratifica lo actuado por aqul.
En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable,
el Registrador deber inscribirlo, por ser plenamente vlido hasta que un
juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se
necesita de la investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por
ejemplo, si hubo amenazas o coaccin para celebrar el acto jurdico. El
vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento hay un plazo de 180 das para
subsanar las observaciones. Si bien puede reducirse porque dentro de los
primeros 30 el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la
observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo,
las leyes 17.801 y 5771 (de Crdoba) prevn varias prrrogas a tales fines.
Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo el
proceso inscriptorio habr finalizado con xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el
rechazo del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso,
la ltima parte del art. 9 antes transcripto habla de recursos. La encargada
de dar forma a estos recursos es cada Provincia (por ser ley adjetiva no
delegada). En Crdoba, los recursos estn contenidos en los arts. 15 al 19
de la ley 5771.
Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de la
Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el registrador
interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente por el trmino de
180 das. Dentro de ese trmino el interesado podr aceptar la

108

observacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin provisional por

90 das, la cual ser concedida por la Direccin General. En caso de
excepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevas
prrrogas de la inscripcin o anotacin provisional, las que sern
otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin
General, mediante resolucin fundada mencionando las causas que las
motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o anotacin provisional sin
que se hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo
o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artculo
siguiente, la inscripcin provisional caducar de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta ser
dispuesto por la Direccin General, suscribiendo el acto el titular o quien lo
reemplace a ese efecto. El interesado podr recurrir ante la Justicia en la
forma y plazo previstos en el artculo 19. El documento que fuere
rechazado, ser inscripto o anotado provisionalmente por el trmino
para interponer el mencionado recurso.
Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, el
interesado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante el
Registrador interviniente, dentro de los 30 das de haber sido notificado
formalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador resolver
la cuestin dentro de los 15 das. Los escritos en que se interpongan los
recursos previstos en este artculo y en los siguientes, debern reunir las
formalidades que establece la Ley de Procedimiento Administrativo.
Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del de
inscripcin o anotacin provisional, se contarn de acuerdo a lo
establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo.
La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30
minutos del horario administrativo del da hbil inmediato siguiente al del
vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la colocacin del
cargo respectivo en la oficina designada para la recepcin del documento.
Artculo 17. Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no
fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el interesado interponer
dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General,
quien deber dictar resolucin dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de
notificacin de la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o a
partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La resolucin
del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la
jurisdiccional.

109

Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de

apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o anotacin
provisional se convertir en definitiva. Si la resolucin mantuviere la
observacin del documento, para lograr su registro definitivo deber el
interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de
inscripcin provisional que deber fijar la resolucin denegatoria y que
ser de 60 das contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin
perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo
que establece el artculo siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y su prrroga,
sin que hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo
o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este captulo,
la inscripcin o anotacin provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19. Contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se
podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
de turno de la Capital. El recurso deber interponerse ante el Registro
General dentro de los diez das de notificada la resolucin denegatoria en
el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo
dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su
remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el recurso sin
sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera
extendido el plazo de la inscripcin o anotacin provisional.
Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en las
inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los antecedentes al
Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15
das en que se devolviere el documento al Registro General, para que
resuelva el conflicto, mantenindose la inscripcin o anotacin provisional
durante la sustanciacin del mismo. Los efectos y consecuencias de la
Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el artculo 18.
En resumen:
Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer
recurso de apelacin en el plazo de diez (10) das, acompaando
toda la prueba. Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales.
Contra la decisin del registrador de observar el documento, se
puede interponer recurso de rectificacin en el plazo de 30 das.
Puede que el registrador cambie de opinin e inscriba; pero en el
caso de no ser as, contra la decisin de mantener la observacin, se
puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del
Registro en el plazo de quince (15) das, acompaando toda la

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prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la va

jurisdiccional para que decida la Cmara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial que por turno corresponda.
Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento
ordenado por un juez, ste puede interponer recurso de
insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo Civil y Comercial en
turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la inscripcin
provisional.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters
legtimo en relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado
simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.
D) Especialidad y determinacin: aplicacin a cada uno de los
elementos de la relacin jurdica publicitada
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro,
deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relacin
jurdica (sujeto objeto - causa o el hecho jurdico plasmados en l). La
relacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o
la constitucin de una hipoteca y un hecho jurdico es, por ejemplo, la
muerte del usufructuario cuyo efecto es la extincin del usufructo.
En la matrcula del registro de Crdoba hay un casillero para la
determinacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, el tem
a) y all se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en
las escrituras pblicas (art. 1001 del cdigo civil), los datos de la causa
formal donde est contenido el acto o hecho jurdico (escritura, nmero,
fecha y nmero de registro del Escribano generalmente) y la causa
material contenida en el acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a
la determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la
matrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el
asiento de matriculacin pero, por analoga, se extiende a todos los dems
asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los
elementos de la relacin jurdica. El mismo reza:
Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador
responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la
ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su
nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura
correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia

111

real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio,
con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o
razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la
proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de
adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de
presentacin del documento en el Registro.
El caso especial de la hipoteca:
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta
incluye la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica
antes citados y adems la determinacin del crdito que garantiza y del
cual es accesoria. El asiento registral de una hipoteca, debe contener
estos mismos datos exigidos para que la hipoteca exista. Veamos cules
son.
Art. 3.109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin
cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su
valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o
si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el
nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones
relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin
legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del
contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de
la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere
urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad
cierta de la deuda.
Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del
inmueble que no necesariamente es el deudor del prstamo, ya que se
puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
Tracto sucesivo: concepto tracto abreviado carcter de la
enumeracin del art. 16 de la ley 17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada
asiento con los dems referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, la
cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la
constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el

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disponente figuraba como dueo y a la vez que no figuraba inhibicin a su

nombre en el folio personal, entre otros. El encadenamiento de
titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo:
Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente.
De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos
registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba
inscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existir
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales; son
aquellos casos que estn enumeradas en el art. 16. Se permite mediante
ellas realizar la inscripcin de una mutacin real en la cual el disponente
no es quien figura como titular del derecho real en la matrcula y el
fundamento es la economa inscriptoria pues, de no existir estas
excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertos adquirentes
al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor
particular. Sin embargo, la inscripcin practicada debe contener todos los
datos del tracto y esto incluye los del transmitente que no figuraba
previamente como titular. Veamos los casos:
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en
los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos
declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre, (El caso tpico es aqul donde el causante haba
firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa
de celebrar escritura, y los herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cnyuge; (Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia
adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus
derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios; (all los herederos, tambin en el marco de un juicio
sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en
lotes o sometimiento al rgimen de propiedad horizontal).

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d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma

simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar
la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignar en el folio respectivo. (En este caso,
quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone
simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde
se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se
pregunta la doctrina cundo los dos actos jurdicos se consideran
simultneos: Las opiniones son de lo ms variado, en un extremo se
ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos
son celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como
Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurdicos deben ser
celebrados en el transcurso de un da, pues es como el Derecho cuenta los
plazos segn el art. 24 del cdigo civil; otros, como Gustavo Bono, opinan
que la simultaneidad abarca todos los actos jurdicos celebrados bajo el
bloqueo de un certificado registral.
E) LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA: EXTENSIN
Y LMITES.
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern
sometidos a un examen o calificacin a los fines de controlar si son
vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deberfacultad que tiene el registrador se ha dado en llamar funcin
calificadora.
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de
ellos y de los sistemas respectivos.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida
(Moisset de Espans) interpreta literalmente el texto y estima que el
registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que
sea un instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con
sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia (Lpez de Zavala),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos
del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y,
asimismo, correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como
el folio personal, controlando que quien dispone no est inhibido. Una vez
que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das

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desde la presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo

observa o lo rechaza.
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su
subsanacin (contando 180 das desde su presentacin); tambin podr
presentar recurso de rectificacin en el trmino de treinta (30) das de
notificada la observacin; si es rechazado, se inscribir provisionalmente
por el plazo de diez (10) das para dar tiempo al presentante a interponer
recurso de apelacin en contra de la decisin.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente
manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al
solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del
documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada
del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin
formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta
solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin
provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o
impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya
sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales
deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil:
1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto.
a. de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo,
casos de objeto ilcito como venta de material gentico, o de nulidad
material de los instrumentos pblicos cuando no renen los requisitos
esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el
documento, que es inscripto provisionalmente (10 das) a los fines de dar
tiempo a la interposicin del recurso.
b. de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares;
por ejemplo, un acto de disposicin realizado por un menor o un supuesto
representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el
mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no
esencial en el acto), se establecen en proteccin del particular afectado y

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son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe

provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin; se puede
subsanar o interponer el recurso pertinente.
2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria
una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la
inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la
investigacin de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser
posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos
y un tercero se hace pasar por el disponente.
F) ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR
RECTIFICACIN DE ASIENTOS CANCELACIN Y CADUCIDAD

Este principio establece que la actividad del registrador debe ser

impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal
sentido:
Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su
intervencin.
Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden
establecer otros requisitos; veamos la ley 5771 de la provincia de
Crdoba:
Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber
formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o
autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del
documento. La inscripcin o anotacin de documentos privados se
efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o notario de
registro de la provincia
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin,
cancelacin, etc. que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los
ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada
registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son
las excepciones al principio, veamos los casos:
Rectificacin de asientos:

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Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que,
en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo
registrado y la realidad jurdica extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente
provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a
la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza
que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos
necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la
inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su
rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificacin de oficio en el
siguiente caso:
El Director ordenar de oficio la rectificacin, aclaracin o modificacin
de errores evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o
parcialmente destruidos o faltantes. Dejar constancia de los documentos
utilizados para ello.
Sera el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de
suscripcin de una hipoteca el 30.03.1190; el registrador podra, de oficio,
enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el
error es obvio y manifiesto. Sin embargo, en la prctica las rectificaciones
en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes
son peticionadas por las partes puesto que el registro est colapsado.
Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:
Artculo 48. La rectificacin de los asientos registrales inexactos por
error u omisin en el documento inscripto, respecto de la matriz o
expediente original, se efectuar mediante documento de la misma
naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el que motiv el asiento.
El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que
accede, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto a fin
de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en
consideracin el documento mismo. El error u omisin en el asiento
registral por diferir ste de la rogacin que acompa el documento
inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto
portando rogacin acorde con el mismo, la cual deber sealar la
diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.
De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:
el error se encuentra en el ttulo inscripto
el error se encuentra en el asiento
el error se encuentra en la peticin o rogacin

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Cancelacin y caducidad de asientos:

Segn Lpez de Zavala, cancelacin es la extincin de un estado jurdico
registral preexistente en virtud de la modificacin de la situacin
extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento negativo),
debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal como la
inscripcin de una hipoteca o un usufructo. Algunas cancelaciones
proceden por rogacin y otras de pleno derecho; veamos la ley nacional:
I. A peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin
de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del
derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o
derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusin; o por
sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura
pblica, sta deber contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de
usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin
del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de
los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la
reglamentacin local.
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la toma
de razn), las medidas cautelares (a los 5 aos de la toma de razn) y las
inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das de presentado el
ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los certificados del art. 24 si no
son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por
el transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso,
establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no
se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco
aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a
partir de la toma de razn.
Publicidad y fe pblica registral: publicidad directa por exhibicin de
libros los informes los certificados las llamadas fugas registrales
anlisis del art. 3147 del cdigo civil
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer
cognoscible una situacin jurdica real, que persigue como finalidad
primordial la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico y
puede ser:

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Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe que
se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa
al registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda el registro a travs de
sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia del folio
real, informes, etc. Est consagrada en el art. 21 de la Ley Registral (L.R.).
El certificado del art. 23 L.R. es una diligencia previa a todo acto jurdico
de disposicin sobre inmuebles y tiene una doble naturaleza. Est dotado
de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibicin, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en
averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma
en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin,
prdida o deterioro.
Fe pblica registral: un asiento es exacto cuando coincide con la
realidad jurdica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces
declararan llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales
presumen esta exactitud iure et de iure y cuentan con un sistema de
seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema esta
presuncin no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripcin no
es convalidante en nuestro sistema.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro
inmobiliario, a la presuncin de autenticidad de los documentos
emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos
pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditando reflejar los
asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo o
viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe y que su contenido
es el reflejado all, no sanear el ttulo.
Fugas registrales: Qu pasa si el Registro olvida informar un
embargo u otra cautelar o la titularidad de un dominio, etc., en el marco
de un informe o de un certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas:

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Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por
orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que
determinado inmueble est libre de gravamen.
Art. 3.147: El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de
razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable
tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus
certificados, de las inscripciones o tomas de razn existentes, o por negar
la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello.
Por ello es el Estado quien responder ante una omisin u error en las
registraciones o los informes. Ser, en el caso del Registro inmobiliario, la
Provincia donde est ubicado.