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Interpretacin y aplicacin de los requerimientos

de valoracin establecidos en el Borrador de la


Circular del Banco de Espaa x/2013
Oct-2013

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Requerimientos de valoracin CBE x/2013

ndice del Documento

Normativa vigente sobre requerimientos de valoracin y revisin ................................................................... 3

Modificaciones que introduce el borrador de la Circular n x/2013 ................................................................... 3

Obligaciones de valoracin inmobiliaria segn la Circular n x/2013 ............................................................... 3


3.1

Metodologa aplicable a las valoraciones ........................................................................................................ 3

Obligaciones de revisin de las valoraciones inmobiliarias segn la Circular n x/2013 ............................... 4


4.1

Metodologa aplicable a las revisiones ............................................................................................................ 4

4.2

Frecuencia mnima de las revisiones .............................................................................................................. 5

Cuadros resumen. Obligaciones de revisin de las valoraciones segn Circular n x/2013 .......................... 6

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Requerimientos de valoracin CBE x/2013

Normativa vigente sobre requerimientos de valoracin y revisin

Las exigencias de valoracin en las operaciones de crdito que cuentan con activos reales inmobiliarios como
garanta, vienen fijadas en las siguientes Circulares del Banco de Espaa:

La Circular del Banco de Espaa 4/2004 (CBE-4/2004) de 22 de diciembre, sobre Normas de


informacin financiera pblica y reservada, y modelos de estados financieros, as como sus
modificaciones posteriores contenidas en la Circular del Banco de Espaa 3/2010 (CBE-3/2010) de 29
de junio, y la Circular 2/2012, de 29 de febrero.

La Circular del Banco de Espaa 3/2008 (CBE-3/2008) de 22 de mayo, a entidades de crdito, sobre
determinacin y control de los recursos propios mnimos.

Modificaciones que introduce el borrador de la Circular n x/2013

El borrador de la Circular n x/2013, para Entidades de Crdito y Sociedades y Servicios de Tasacin


Homologados, modifica las exigencias de valoracin requeridas por la normativa hasta el momento y sustituye
a la prctica totalidad de la normativa vigente en lo relativo a esta cuestin. Estas novedades pasarn a
incorporarse en el Anejo IX de la CBE-4/2004.
Por un lado, la CBE x/2013 plantea modificaciones a la Circular 4/2004 en los puntos relacionados con
la valoracin de los activos a efectos de la clasificacin contable de las operaciones. En este sentido,
prcticamente todos los requerimientos introducidos en esta Circular por la CBE-3/2010 van a ser
sustituidos.
En cuanto a la CBE-3/2008, ser suplida por el Reglamento (UE) n 575/2013 de 26 de junio de 2013,
sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crdito y las empresas de inversin. Lo referente
a los requerimientos de capital para operaciones con garanta inmobiliaria, ha sido transcrito de forma
prcticamente ntegra en el borrador de la Circular n. x/2013, incluyendo las frecuencias de las
valoraciones.
El objeto de esta nota es la interpretacin de los requerimientos establecidos en el texto del borrador, respecto
de la valoracin de los inmuebles que se constituyen en garanta de las operaciones de crdito y de la revisin
posterior del valor de las mismas. No se estudian en este documento el resto de novedades introducidas.

Obligaciones de valoracin inmobiliaria segn la Circular n x/2013

Segn el texto del borrador, existe obligacin de realizar una valoracin en las siguientes situaciones:
Para la concesin de nuevas operaciones hipotecarias
Para la adjudicacin o recepcin de bienes en pago de deudas

3.1 Metodologa aplicable a las valoraciones


Para estas valoraciones, debe realizarse una tasacin individual completa que cumpla con los siguientes
requisitos:
Debe haber sido realizada por una sociedad de tasacin homologada independiente
Debe aplicarse la metodologa de la ECO/805/2003, para la finalidad de Mercado Hipotecario
La valoracin no puede estar sujeta a ningn condicionante. Como excepcin, para el caso de
valoraciones que se realizan para la adjudicacin o recepcin de inmuebles en pago de deudas, se
admite nicamente el condicionante derivado de la falta de visita interior.
No puede ser anterior en ms de seis meses, a la fecha de la concesin de la operacin o de la
adjudicacin o recepcin del bien en pago de deudas.

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Obligaciones de revisin de las valoraciones inmobiliarias segn la Circular n x/2013

Existe obligacin de realizar valoraciones al objeto de revisar el valor de los inmuebles en las siguientes
situaciones:
Cuando vaya a utilizarse el valor de las garantas reales inmobiliarias a efectos de la clasificacin
contable de las operaciones de cobertura de prstamos ya concedidos.
Inmuebles que las entidades se han adjudicado o han recibido en pago de deudas.
Cuando vaya a utilizarse el valor de cara a la reestructuracin o refinanciacin de una operacin.
Las revisiones debern efectuarse, independientemente de la metodologa utilizada, por sociedades de
tasacin homologadas independientes. Las sociedades de tasacin y los profesionales que realicen las
revisiones, deben ser diferentes en cada caso de las sociedades y profesionales que realizaron las
valoraciones iniciales o inmediatamente anteriores. Si en algn caso no pudiera cumplirse con alguna de estas
condiciones, deber dejarse constancia y justificarse en los antecedentes de la operacin.

4.1 Metodologa aplicable a las revisiones


Las revisiones de las tasaciones se realizarn por uno de los mtodos que se describen en este apartado.
El borrador indica las revisiones deben ser realizadas por Sociedades de Tasacin, pero son las entidades
las responsables de la eleccin de la metodologa a aplicar. Con carcter general, las entidades pueden
optar por realizar tasaciones individuales completas o utilizar modelos automticos de valoracin, salvo en
alguna de las circunstancias que se indican a continuacin. La utilizacin de los procedimientos estadsticos
muestrales se restringe a situaciones excepcionales.
Circunstancias en las que no son utilizables los modelos automticos de valoracin:
Cuando la norma haya establecido la realizacin de tasaciones individuales completas en funcin
de la clasificacin contable del activo, su naturaleza (uso y tipologa, estado constructivo), del
riesgo y del importe de la operacin (ver tablas de situaciones en el anexos del punto 5).
Que no se cumplan los requisitos para el uso de modelos automticos de valoracin.
Los mtodos previstos para la revisin de las tasaciones y sus requisitos particulares de utilizacin son:
Tasacin individual completa
Debe aplicarse la metodologa de la ECO/805/2003, para la finalidad de Mercado Hipotecario.
La finalidad expresa de los informes de tasacin debe ser la establecida en el apartado 1 i) del
anejo IX de la Circular del Banco de Espaa 4/2004, de 22 de diciembre.
Los valores no deben estar sujetos a condicionante salvo el necesario en los supuestos en los que
no resulte posible la visita al interior del inmueble.
La norma requiere a las necesariamente a las entidades la utilizacin de esta metodologa, para la
realizacin de las revisiones en las situaciones que se reflejan las tablas del punto 5 de este
documento, relacionadas con el nivel de riesgo de la operacin.
Modelos automticos de valoracin
Para su utilizacin, la sociedad de tasacin que realice la valoracin debe contar con modelos
metodolgicamente slidos y con una base de datos de inmuebles con la calidad y profundidad
suficientes para la aplicacin de dichos modelos. El nivel de confianza debe elevarse en las
situaciones en que los precios de los activos puedan estar experimentando disminuciones
significativas.
Requisitos para su utilizacin por parte de las entidades
El nuevo borrador establece que la utilizacin de modelos automticos por parte de la entidad
queda condicionada a que la misma:
o Cuente con un procedimiento que recoja las circunstancias en que podr utilizarse, los
requisitos mnimos de calidad exigibles a los modelos y los controles establecidos para
asegurar su cumplimiento.
o Disponga en sus bases de datos de informacin relevante fiable de los inmuebles a valorar.

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o
o

Se asegure de la calidad de los modelos automticos y de las bases de datos que utilizan
las Sociedades de Tasacin.
Revise la calidad de la informacin que se aporta a las sociedades de tasacin sobre los
inmuebles a valorar, incluyendo la existencia de tasaciones previas de cada uno de ellos.

Procedimientos estadsticos muestrales


Se extrapola el valor de los activos a partir de una muestra realizada con valoraciones individuales
completas, que permita asegurar un nivel de fiabilidad suficiente. La muestra debe contener un
nmero suficientemente representativo de inmuebles de la tipologa y mbito geogrfico en el que
estn localizados los inmuebles a valorar.
Requisitos para su utilizacin por parte de las entidades
Las entidades slo podrn utilizar esta metodologa en situaciones excepcionales. Podrn encargar
la revisin de valor por esta metodologa, en aquellos supuestos en que no se cumplan los
requisitos para el uso de modelos automticos y debido al elevado nmero de inmuebles afectados
no sea factible la realizacin de tasaciones individuales completas en todos ellos.

4.2 Frecuencia mnima de las revisiones


La frecuencia mnima de las revisiones de valor de los inmuebles de las que deben disponer las entidades
depende, entre otras cuestiones, del tipo de operacin, y cuando sta se realiza a efectos contables, de la
clasificacin de las operaciones y de los activos. Con carcter general (en las tablas de situaciones del
punto 5 se muestran las excepciones), el borrador establece las siguientes frecuencias mnimas:
Revisiones para utilizar el valor de la garanta a efectos de la clasificacin contable de las
siguientes operaciones:
o Normales
Inmuebles comerciales, antigedad mxima de un ao
Resto de bienes, antigedad mxima de tres aos
o Subestndar
Inmuebles comerciales y residenciales terminados, antigedad mxima de un ao
Resto de bienes, antigedad mxima de tres aos (aunque en la casustica particular
queda limitado a un ao en prcticamente todas las situaciones)
o Dudosas
Antigedad mxima de un ao
Revisiones del valor contable de los inmuebles adjudicados y recibidos en pago de deuda.
Tasacin individual completa al menos una vez cada tres aos
Reestructuracin o refinanciacin de operaciones
La entidad deber de contar con una revisin de antigedad mxima un ao
Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, debern revisarse las valoraciones al menos con periodicidad
anual, siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los
activos puedan estar experimentando disminuciones significativas.

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Cuadros resumen. Obligaciones de revisin de las valoraciones segn Circular n x/2013

Clasificacin
contable

Tipologa

Frecuencia

Caractersticas
LTV < 50%

Comercial

< 1 ao

< 1 ao

NORMALES
Resto

Comercial

LTV > 50%


Singulares y/o
> 3 mill.euros
> 5% recursos propios
Excepto Resid.terminado + LTV > 50%

ECO
ECO

Residenciales terminados + LTV < 70%

Automtica o ECO
ECO

Singulares y/o
> 3 mill.euros
> 5% recursos propios

ECO

LTV < 50%

Automtica o ECO;
adicionalmente la ltima ECO < 3 aos

< 1 ao

LTV > 50%


Singulares y/o
> 3 mill.euros
> 5% recursos propios
Excepto Resid.terminado + LTV > 50%
Excepto Resid.terminado + LTV < 50%

TODAS

ECO

Excepto Resid.terminado + LTV < 50%

< 1 ao

Resid.terminados + LTV < 70%


Resid.terminados + LTV > 70%
Singulares
> 3 mill.euros
> 5% recursos propios

ADJUDICADAS
/ DAC.PAGO

Automtica o ECO;
adicionalmente la ltima ECO < 3 aos
ECO

< 3 aos (*) Residenciales terminados + LTV > 70%

SUBESTANDAR
o DUDOSAS
Resto

Metodologa

< 3 aos (*) Todas

ECO
ECO
ECO
Automtica o ECO;
adicionalmente la ltima ECO < 3 aos
Automtica o ECO
Automtica o ECO;
adicionalmente la ltima ECO < 3 aos
ECO
ECO

(*) Siempre que las condiciones de mercado y otras circunstancias puedan indicar disminuciones significativas,
las revisiones sern anuales

Otros aspectos no incluidos en la tabla:


i) En el momento de concesin, adjudicacin o recepcin de bienes en pago de deuda debe realizarse una
ECO.
ii) Para los casos de reestructuracin o refinanciacin, se debe contar con una revisin con una antigedad
mxima de 1 ao.
iii) Las revisiones deben realizarse por Sociedades de Tasacin / profesionales diferentes de los que hicieron la
tasacin inicial o la inmediatamente anterior.

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Con mayor nivel de detalle:
Clasificacin
contable

Revisin
del valor

Fija

Tipologa

Comercial

OPERACIONES NORMALES

Resto (Resid.)

Estado
Constructivo
(*)
Cualquiera

Terminado

No Terminado

Variables

Importe de
la operacin
<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Riesgo
Operacin

Antigedad
revisin de
valor

Metodologas
aplicables (1)

Producto
ST (2)

Valor Adopt.
(3) y (4)

Adems SI
LTV <= 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV <= 50%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Adems SI
LTV > 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Adems SI
LTV < 70%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV > 70%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Cualquiera

LTV <= 50%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

LTV > 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Singulares o no
reprod. (Comerc)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Singulares o no
reprod. (Resid)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Comercial

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Resto (Resid.)

Terminado

<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Adems SI
LTV < 70%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV > 70%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

No Terminado

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Singulares o no
reprod. (TODOS)

(*)

El valor de los inmuebles "No terminados" corresponde a su valor en Hiptesis de Edificio Terminado HET

(1)

Las revisiones se realizarn por uno de los siguientes mtodos


Tasacin individual completa [ECO]
Modelos automticos de valoracin [AVM] --> En est mtodo se incluyen los AVM-Datos y AVM-Series
Procedimientos estadsticos muestrales. [PEM]

(2)

Con carcter general se emplear:


Las entidades pueden optar por realizar [ECO] o [AVM] (salvo que los supuestos de la tabla establezcan otra cosa). Si
no se cumplieran los requisitos previstos para el uso del [AVM], se realizarn [ECO].
En la tabla se indica en producto de menor exigencia, pudiendo siempre la EF, si procede, optar por el superior.
Excepcionalmente, puede utilizarse metodologa [PEM]

(3)

Si el valor obtenido mediante el [AVM] o el [PEM] es superior al de la ltima ECO, a efectos de lo dispuesto en este
anejo se seguir considerando el valor obtenido en la ltima valoracin [ECO]

(4)

Cuando la entidad financiera no disponga de la revisin del valor (de acuerdo con los requisitos de este borrador)
deber reducir cautelarmente el valor del bien que utilice en un 20% sobre el valor de la ltima tasacin o revisin
disponible, sin perjuicio de su obligacin de proceder lo antes posible a efectuar la citada revisin. Si el retraso excede
de un ao sobre las frecuencias mnimas exigibles no tomar en cuenta el valor de la garanta.
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Requerimientos de valoracin CBE x/2013

Clasificacin
contable

Revisin
del valor

OPERACIONES SUBESTANDAR Y DUDOSOS

Fija

Tipologa

Comercial

Resto (Resid.)

Variables

Revisin
del valor

Fija

ADJUDICADOS
PAGO DEUDA

Cualquiera

Terminado

No Terminado

Importe de
la operacin
<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Riesgo
Operacin

Antigedad
revisin de
valor

Metodologas
aplicables (1)

Producto
ST (2)

Valor Adopt.
(3) y (4)

Adems SI
LTV <= 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV <= 50%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Adems SI
LTV > 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV > 70%

< 3 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Cualquiera

LTV <= 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

LTV <= 50%

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

LTV > 50%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Singulares o no
reprod. (Todos)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Comercial

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Resto (Resid.)

Terminado

<= 3 mill.euros
<= 5% recur.pro.

Adems SI
LTV < 70%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.
Mod.Aut.Val.

AVM

Menor
AVM-ECO-PEM

Adems SI
LTV > 70%

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

> 3 mill.euros
> 5% recur.pro.

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

No Terminado

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 1 ao

Tas.Ind.Comp.

ECO

ECO

Singulares o no
reprod. (Todos)

Clasificacin
contable

Estado
Constructivo

Tipologa

Estado
Constructivo

Importe de
la operacin

Riesgo
Operacin

Antigedad
revisin de
valor

Metodologas
aplicables (1)

Producto
ST (2)

Valor Adopt.
(3) y (4)

Comercial

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 3 ao

Tas.Ind.Comp.
ECO-VRN-Vcont

ECO

Revisin ECO
y VRN

Resto (Resid.)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 3 ao

Tas.Ind.Comp.
ECO-VRN-Vcont

ECO

Revisin ECO
y VRN

Singulares o no
reprod. (Comerc)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 3 ao

Tas.Ind.Comp.
ECO-VRN-Vcont

ECO

Revisin ECO
y VRN

Singulares o no
reprod. (Resid)

Cualquiera

Cualquiera

Cualquiera

< 3 aos

Tas.Ind.Comp.
ECO-VRN-Vcont

ECO

Revisin ECO
y VRN

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