CAPTULO III

FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL

3.1 SISTEMA DE FOLIO PERSONAL

Este sistema consista en transcribir o copiar el documento en los libros que

llevaban las oficinas del Registro y en donde los ndices se formaban por
titulares, no existiendo una determinada exactitud de la ubicacin de los predios.
Es decir, este Registro se organizaba basndose en los nombres de las personas
que efectuaban la inscripcin.

Cada oficina del Registro llevaba los siguientes Libros:

1. Libro Diario de asientos de presentacin de propiedad;
2. Libro Diario de asientos de presentacin de hipotecas;
3. Libro Registro de la Propiedad, departamento de ...;
4. Libro Registro de Hipotecas, departamento de...;
5. Libro de Registro de anotaciones preventivas;
6. Libro ndice de la Propiedad por orden alfabtico;
7. Libro ndice de Hipotecas por orden alfabtico;
8. Libro de Sentencias;
9. Libro de visitas, Ordinaria y extraordinarias;
10. Libro de inventario, posesiones y excusas;
11. Libro de carteles o edictos; y
12. Libro de Conocimientos y sacas o devoluciones.

Una caracterstica en estos libros era en cuanto a su manejo y funcionamiento,

consista en que con excepcin del ndice, todas sus hojas a la izquierda tenan
un margen en blanco, igual a la cuarta parte del ancho de una foja. Articulo 12
del reglamento de RPRH

16

Toda inscripcin expresar las circunstancias prevenidas por la ley; y

originalmente era una copia manuscrita literal del texto del acto o contrato y al final se
hacia constar su conformidad con los documentos a que se refiere, con indicaciones de
su presentacin.

El Folio Personal presentaba al momento de inscribir, el problema de ser

sumamente lento, burocrtico e inseguro; por razn que el Registrador solo poda
atender pocos casos diariamente y esto causaba inseguridad y se daba en el momento
de prestar un libro a particulares, por el Principio de Publicidad que se daba donde se
llevaba la inscripcin del inmueble, ya que podra darse mal uso de estos.

Entonces el proceso de inscripcin tardaba meses y aos, la extensin de

cualquier certificacin Registral se tardaba varias semanas y hasta meses.
Otras de las desventajas de este sistema fueron los homnimos de las personas,
esto causaba confusin en un momento determinado de la inscripcin del inmueble, lo
que no garantizaba la seguridad jurdica que se buscaba en el Registro.
Esta es la razn fundamental para el cambio del Sistema de Inscripcin Registral
a Folio Real.

3.2 PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIN DEL FOLIO PERSONAL

Partiremos de la idea que el Procedimiento Registral que se llevaba acabo desde

la presentacin del documento hasta concluir con su debida inscripcin o denegacin
as como los servicios prestados por el Registro es el que detallamos a continuacin.
Haremos una mencin de como era la forma de inscribir en el sistema de Folio
Personal:

Presentacin

Anotacin en tomo diario

Marginacin y Presentacin

Control y distribucin

17

Confrontacin

Calificacin

Presentacin: El interesado lleva documentos a ventanilla, all se le designa un

nmero y se le entrega la boleta de presentacin a la persona llamada presentante,
cumpliendo con el Principio de Rogacin.

Anotacin en Tomo Diario: En esta etapa del proceso se relaciona con los
datos respectivos el tomo correspondiente. Lo cual se hace diariamente sin dejar algn
espacio o documento pendiente de anotar con el fin de darle cumplimiento a los
Principios de Publicidad y Prioridad Registral.

Marginacin y Presentacin: En el documento presentado se busca el

antecedente, posteriormente en dicho libro, sea este de prioridad, hipoteca, anotaciones
preventivas, etc., se margina el nmero, la fecha de presentacin y la rubrica del
marginador, de tal forma de no violentar el Principio de Publicidad, Prioridad Registral y
Tracto Sucesivo.

Control y Distribucin: Este control se lleva en un libro detallando cada etapa

del proceso en que se encuentra el documento, a la vez se anota la persona encargada
del mencionado control, posteriormente se le asigna a un confrontador, con el objeto de
facilitar la bsqueda de ese documento.

Confrontacin: En esta fase del proceso hay una persona encargada de realizar
un estudio exhaustivo del documento, lo coteja o confronta con el antecedente,
consecuentemente hace un informe detallado en relacin al antecedente con el
documento presentado principalmente: lugar, fecha, hora de otorgamiento, titulares,
otorgantes, relacin, extensin superficial, descripcin del inmueble, colindantes,
gravmenes, traspasos, y especialmente advirtiendo u observando defectos o
elementos que impidan su inscripcin.

18

Calificacin: Significa la determinacin si el documento cumple con los

requisitos de forma y fondo, el Registrador utiliza de referencia el informe proporcionado
por el confrontador, y se encargaba de darle cumplimiento a la ley, basndose en ella
calificaba el documento de forma integral, ya sea inscribiendo, denegando u
observando la escritura, Principio de Legalidad.

En este tipo de sistema Registral basta con solo la presentacin del documento
en el Registro y que cumpla con los requisitos de forma y fondo para inscribir, modificar
cancelar ampliar o constituir fondos.

3.3 SISTEMA DE FOLIO REAL MANUAL

Desde el 26 de mayo de 1986, entro en vigencia el sistema Registral de Folio

Real manual, dicha vigencia se establece en los artculos 5 y 25 de la Ley de R.P.R.H
contenidas en el Decreto Legislativo, numero 292 del 13 de febrero de 1986 y Publicado
en el Diario Oficial N 40 BIS Tomo 290 del 28 de febrero de 1986. Cuyo propsito es
llegar a sustituir el Sistema de Folio Personal, como bien se justifica en el primer
considerando de la Ley, al expresar que el sistema Registral en su rama inmobiliaria a
dejado de cumplir con sus objetivos; pues el sistema jurdico que lo estructura ya no
satisfacen las necesidades. Se adopta el sistema de Folio Real tal como se expresa en
el artculo 5 de la Ley de R.P.R.H.
Una cantidad aproximada de 158,000 propietarios tenan inscritos sus derechos
de propiedad en este sistema, el resto aproximado de 500,000 propietarios tenan
inscritas sus derechos de propiedad en el sistema de Folio Real personal.

Este sistema consista en que cada finca o inmueble se le asignaba un nmero,

que se conservaba cualquiera que fuera su propietario, y en los libros de Registro se
mantena uno o varios folios en los que se anotaba por orden de fechas, los traspasos,
gravmenes, hipotecas y dems derechos reales que se constituan sobre inmuebles,
as como las cancelaciones de los mismos, todas estas anotaciones se redactaban en

19

forma extractada, quedando archivadas en las oficina de Registro y un testimonio del

instrumento en virtud del cual se hacia modificacin .

Es obvio, manifestar que en la primera inscripcin, que constituyen la matriz,

matricula o matriculacin, se expresaba en forma de notas.

La situacin y descripcin del inmueble, as como su naturaleza, su extensin,

linderos, nomenclaturas catastrales y planos si los hubiere, as como todos aquellos
datos que sean necesarios para su identificacin del inmueble.

Tambin se hace constar el nombre y dems datos personales del titular o

dueo del inmueble.

En las anotaciones sucesivas tambin se hace constar los datos personales de

los adquirientes o de los titulares de cualquier derecho que se constituya sobre el
inmueble. En caso de desmembracin de una parte del inmueble, esta ltima es objeto
de una nueva matriz.

Este sistema de inscripcin se da por dos tipos de Registro el territorial y el

Registro catastral.

El Registro Territorial. consiste en el control de inmuebles que se lleva por

predios o fincas, los cuales nacen con un nmero de matrcula que se incorpora en un
folio u hoja, segn sea el caso, a continuacin de ste y bajo ese nmero de
identificacin de la finca se anotan los datos ms importantes del contrato o acto
jurdico como son: clases del contrato, identidad de los contratantes, identificacin del
inmueble y otros; posteriormente se celebra otro contrato que afecte la inscripcin, se
asienta a continuacin de la misma y su nmero de inscripcin, ser correlativo y as
sucesivamente se asienta todo lo que afecta al inmueble.

20

El Registro Catastral, contiene la configuracin topogrfica del inmueble, con

indicacin de su naturaleza, situacin, extensin superficial y forma.
En l se anotan la descripcin tcnica, linderos colindantes, medidas lineales,
superficiales, ubicacin, naturaleza, segregacin o desmembracin de una porcin del
inmueble general o parcelacin.Entre ambos Registros hay una estrecha concordancia
y aprecia que ambos denotan todas las transformaciones que sufre el inmueble17.

Para el conocimiento de los distintos sistemas regstrales haremos una resea de

el Folio Personal y su inscripcin.

3.4 PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIN DEL FOLIO REAL MANUAL

Por medio de ste sistema de inscripcin, el Registro de los instrumentos se
realiza en razn de cada inmueble, de tal suerte que cada inmueble, se le asigna una
sola matricula en el Registro y como es obvio con ella se le identifica, articulo 5 y 7 de la
Ley de R.P.R.H y 48 y 49 del Reglamento de la Ley de R.P.R.H.

Registralmente hablando el procedimiento de inscripcin del sistema de Folio

Real es muy similar al de Folio Personal, con algunas excepciones, entre las cuales se
puede mencionar: cuando se encuentra en la clula marginal.

Marginacin

Calificacin

Hoja de Resumen de Inscripcin

Unidad de Fotocopia

Oficialia

Hoja de Resumen

Unidad de Microfilm

Catastro

17

Reglamento de Reestructuracin de la Propiedad Raz e Hipotecas. VSQUEZ LPEZ, Luis. 15 Edicin. El

Salvador, Editorial Jurdica Salvadorea. 2001, Pg.44. Artculos 4 y 5

21

Seccin de ndice

Despacho de Documento

Marginacin: en el antecedente se marginar si todava se encuentra en los

libros (Folio Personal) en cambio el Folio Real, se margina en hojas de anotacin de
presentacin de expediente de folio.

Calificacin: el Registrador es el encargado de calificar los documentos que

ingresan al Registro y observar si el documento adolece de errores, sean estos de
fondo o de forma; si detectan algn error en el envi al Archivo para que sea el
interesado quien subsane lo observado conforme al cumplimiento del articulo 13 del
Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas18, donde especifica que una vez subsanado el documento cumpliendo con
los requisitos de ley, se resuelve con la razn de inscrbase.

Hoja de Resumen de Inscripciones: en esta hoja, se asentar un extracto de

todas las inscripciones que se relaciones con el inmueble, as mismo las anotaciones
referentes a la finca o inmueble.

Inscrito el documento se elaborar el resumen del acto o contrato por parte del
Registrador, este resumen deber contener, como mnimo los siguientes datos19:

a) Nmero que corresponde al asiento de la hoja de resumen.

b) Tomo y asiento del acto de presentacin que le correspondi al
documento en el diario.
c) Naturaleza del acto o contrato que en el documento se relaciona.
d) Fecha de otorgamiento o de expedicin del documento.
e) Nombre del notario o funcionario autorizando.

18
RECOPILACIN DE LEYES NOTARIALES Y REGSTRALES. MENDOZA ORANTES, Ricardo, 15 Edicin. Editorial
Jurdica Salvadorea. 2004. Pg. 172

19

Ibidem. Pg. 16 de la Pg. 134

22

f) Nombre de las partes que intervienen en el acto o contrato y de los

adquirentes o beneficiarios de derecho que conste en el documento y su
Nmero de Identidad Tributaria.
g) Relacin del inmueble y nmero de inscripcin del antecedente, si el
asiento fuere el de la primera inscripcin de la finca en el Folio Real.
h) Extensin

superficial

del

resto

del

inmueble,

en

el

caso

de

desmembracin.
i) Naturaleza y extensin de los derechos que se inscriban.
j) Monto, plazo, condiciones suspensivas o resolutorias del contrato y
afectaciones sobre inmuebles.
k) Grado de Gravamen.
l) Fecha de caducidad de la anotacin preventiva, cuando la ley seale el
plazo.
m) Fecha en que se practica el resumen.
n) Nombre y firma del Registro que autoriza el resumen.
o) Rollo e imagen en que quedo microfilmado el documento que dio origen al
asiento.

Unidad de Fotocopia: una vez remitido a esta unidad, se fotocopia el

instrumento ya inscrito y se anexa al expediente, posteriormente se traslada a la
Oficialia de la Oficina Registral.

Oficialia: se le asigna un nmero de matricula el cual consta: de dos dgitos, que

se refiere al Cdigo del departamento a que pertenece el inmueble, luego seis dgitos
primarios, que son la matricula asignada al inmueble llamado tambin finca y
seguidamente tres dgitos, formando una submatrcula, que sirve para identificar cuando
el inmueble pertenece a una o varias personas.

Hoja de Resumen: hechos los resmenes en la hoja de los folios principales y

auxiliares en su caso, se remite a la unidad de fotocopias, donde se copia el

23

instrumento ya inscrito y vuelve seguidamente a la clula, anexando la copia al

expediente de Folio Real, que esta integrando por la Hoja de Prestacin y el Resumen.

Unidad de Microfilm: se descarga en esta unidad a fin de poder determinar la

autenticidad y conformidad de la literalidad del documento inscrito. Se remite a catastro
si el documento contiene un traspaso de dominio.

Catastro: se encarga de elaborar una Ficha Catastral, y posteriormente remite

esa ficha a la Seccin de ndice.

Seccin de ndice: esta unidad es la encargada de llevar control de las

propiedades, sea de personas naturales o jurdicas, luego se pasa a la seccin de
Catastro, y finalmente el documento pasa a la Unidad de Despacho.

Unidad de Despacho: al llegar a esta seccin, es cuando el documento puede

ser retirado por el Interesado.

Es de hacer notar los casos en los cuales existen documentos que no son ttulo
traslaticios de dominio, como la hipoteca o las anotaciones preventivas, estos no van a
catastro, si no que directamente lo remiten a la seccin de despacho para ser retirado.

3.5 CARACTERSTICAS PRINCIPALES DEL FOLIO REAL

Sus caractersticas principales son asignar la matrcula de inscripcin al

inmueble, y como base las fincas.

A su vez las matrculas del sistema de Folio Real son llevadas en un flder
por separado.

Este sistema funciona mediante dos registros un catastral y un territorial que

deben guardar entre si la debida concordancia.

24

Sistema de Folio Real, en el cual una matrcula nicamente puede legalizar

a un inmueble.

3.6 VENTAJAS DEL SISTEMA DE FOLIO REAL

Dentro de las ventajas que se encontraron en la investigacin fueron las

siguientes:

Hubo agilidad en los procesos de inscripciones, ya que la inscripcin se

realiza mediante el sistema de resumen.

Se da una mejor garanta ya que la inscripcin se realiza en razn de los

inmuebles y no en la persona, evitando as el problema que surga en el Folio
Personal de los homnimos.

Hay una mejor seguridad jurdica ya que para cada parcela o inmueble
existe un nico nmero de inscripcin, que identifica exclusivamente al
inmueble.

3.7 DESVENTAJAS Y EL PORQUE DEL CAMBIO DE SISTEMA REGISTRAL DE

FOLIO REAL A COMPUTARIZADO

En la actualidad la economa y los negocios jurdicos han crecido de una manera

exorbitante y son ms giles; esto conlleva que los Registros se saturaran de
documentacin,

por inscribirse de forma manual, ya que no responda a las

necesidades actuales y es por ello que se da el cambio de sistema de Folio Real a

sistema de Folio Real Computarizado; los dos sistemas son idnticos, con la distincin
que uno es a mano y para el otro se usa un sistema computarizado.

25

3.8 SISTEMA DE FOLIO REAL AUTOMATIZADO

Este sistema que se esta utilizando en la actualidad tiene como finalidad la

inscripcin y publicidad de derechos.

Los beneficiados en este nuevo sistema de inscripcin son los habitantes de:
tugurios, zonas marginales, lotificaciones desarrolladas sin autorizacin, proyectos de
vivienda o lotes con servicios urbanos y rurales y lotificaciones rurales desarrolladas por
el ISTA Y FINATA20.
Los pasos a seguir para una inscripcin son los siguientes:

Presentacin

Codificacin

Escaneo 1

Distribucin

Confrontacin

Calificacin

Escaneo 2

Archivo

Presentacin: este paso es cuando se presenta el documento por la persona

que desea inscribir el inmueble.

Codificacin: es donde se margina la matricula o libro.

Escaneo 1: es el paso donde escanean el documento por primera vez.

Distribucin: este paso es donde una persona se encarga en distribuir los

documentos al Confrontador y al Registrador.

20

VSQUEZ LPEZ, Lus. Derecho y Practica Notaria Editorial Lis. El Salvador. 2001. Pg. 161

26

Confrontacin: se confronta el documento presentado y observando, debe

llenar los requisitos de fondo y forma, a su vez debe aparecer en los precedentes y
antecedentes del documento.
Calificacin: En este paso el Registrador observa e inscribe el documento
presentado, en esta parte del proceso se nos presentan dos situaciones:

1. Si no tiene observaciones: se inscribe el documento y esto genera constancia de

la inscripcin.
2. Si tiene observaciones: se notifica al interesado que el documento tiene error
para su subsanacin, si ste no es subsanado en 30 das se niega la inscripcin
y se pierde la prioridad y no tendr valides jurdica.

Escaneo2: en esta parte del proceso solo se escanea la hoja de constancia que
el documento a sido inscrito.

Archivo: el documento es enviado a esta seccin hasta que la persona

interesada lo solicita y una vez solicitada el documento se entrega21.

3.9 VENTAJAS DEL SISTEMA DE FOLIO REAL COMPUTARIZADO

Reduccin de los procesos de Registro de meses a semanas.

Acceso a remoto a la informacin.

Aumento de productividad al permitir que la fuerza de ventas acceda a datos a

travs del auto servicio.

21
22

Administracin de Grandes cantidades de transacciones y de usuarios.

Garanta de alta disponibilidad22.

Centro Nacional del Registro Raz e Hipotecas. Seccin de San Vicente.

Centro Nacional del Registro.www.cnr.sv, Pgina principal.

27

3.10

DESVENTAJAS DEL SISTEMA DE FOLIO COMPUTARIZADO

Dentro de las desventajas que encontramos como grupo al sistema de Folio

Computarizado son las siguientes:
No existe la debida informacin al usuario, de parte de del Centro Nacional
del Registro Propiedad Raz e Hipotecas.
Los usuarios carecen de la debida atencin por parte del personal que
labora en el CNR.
La poblacin usuaria no conoce del sistema para ingresar y conocer acerca
de cmo se encuentra Registralmente el inmueble.
Poca capacitacin del personal, adems de la subsanacin de cualquier
vicio del instrumento al inscribir, no es pronta para el usuario.
Aunque el sistema sea computarizado los usuarios carecen de informacin
de cuanto es el arancel que se cobra por la inscripcin del inmueble.
Hay una mala organizacin logstica por parte del personal, porque el
usuario al iniciar los tramites tiende a confundirse.
A pesar de que existe el Folio Real Computarizado el trmite de recepcin
de documentos es muy tardado.

A pesar de las desventajas que antes mencionamos podramos decir que el

Centro Nacional del Registro busca actualmente con la tecnologa y los sistemas
computarizados, un mayor soporte de la informacin de los Registros inmuebles para
tener en si una mayor Seguridad Jurdica.

28