ILUSTRE MUNICIPALIDAD DEL CANTN LA LIBERTAD

CONSIDERANDO
Que, el Cantn La Libertad se cre mediante Ley # 23 publicada en el Registro
Oficial No. 168 del 14 de abril de 1993.
Que, la Ordenanza de Ornato y Fbrica, que fue aprobada en las sesiones del 24
de enero y 8 de febrero de 1994, est desactualizada y anacrnica y no cumple
actualmente con las finalidades y criterios tcnicos para la que fue emitida.
Que, es necesario elaborar un cuerpo de normas acorde a la realidad del Cantn,
que reglamente las edificaciones dentro de un contexto urbanstico adecuado.
Que, el Dr. Luis Benalczar, Subsecretario General Jurdico del Ministerio de
Economa y Finanzas mediante oficio No. 00429-SGJ-2003 del 31 de marzo de
este ao emite informe favorable a la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones del cantn La Libertad
En uso de las atribuciones que le concede la Ley
Expide:
ORDENANZA DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTN LA
LIBERTAD
CAPITULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES
OBJETO Y AMBITO DE APLICACIN
Art. 1. Objeto
Art. 2. mbito
Art. 3. Contenidos
Art. 4. Documentos Complementarios
Art. 5. Subzonas
Art. 6. Normas en Urbanizaciones y zonas Residenciales
Art. 7. Excepcin a las normas
7. 1. Inaplicabilidad de normas por condiciones de edificabilidad previa
7. 2. Rgimen de Excepcin
7. 3. Casos especiales
Art. 8. Responsabilidad
CAPITULO II

DE LAS NORMAS
a)
Normas Generales
Art. 9. Lnea de Construccin.- documentos:
9. 1. Tasa por servicios administrativos
9. 2. Levantamiento topogrfico del solar
9. 3. Copia de la escritura si el predio fuere propio
Art. 10. Salientes y Voladizos
10. 1. En edificios con soportal y a lnea de lindero
10. 2. En las edificaciones sin propiciar registro de vista a vecinos
b)
En edificaciones con retiro
c)
En edificaciones a lnea de lindero
d)
Edificaciones a lnea de lindero ubicadas en subzonas residenciales
10. 3. Hacia el subsuelo
Art. 11. Soportal
11. 1. Nivel de soportal
11. 2. Ancho de soportal
11. 3. Altura de soportal

De la Clasificacin de las Edificaciones

Art. 12. De las clasificaciones
12. 1. Edificaciones desarrolladas hasta lnea de lindero
a)
Edificaciones a lnea de lindero con soportal
b)
Edificaciones a lnea de lindero sin soportal
12. 2. Edificaciones con retiros
a)
Aislada
b)
Adosada
c)
Continua con retiro frontal
12. 3 Edificaciones terrazadas
12. 4. Edificaciones tipo torre
Art. 13. Conjuntos Habitacionales
13. 1. Conjuntos Habitacionales con patios (CHP)
13. 2. Conjuntos Habitacionales continuos (CHC)

De las Condiciones de Edificabilidad

Art. 14. Indicadores de edificabilidad
14. 1. Frente del lote o solar
14. 2. rea del lote o solar
14. 3. Densidad Poblacional
14. 4. Intensidad de edificacin
14. 5. Altura de la edificacin
14. 6. Retiros
14. 7. Plazas de estacionamiento
Art. 15. Indicadores Fundamentales
15. 1. Compensacin de coeficiente de ocupacin del suelo por altura
15. 2. Ocupacin parcial de retiros

15. 3. Intensificacin por fusin

Art. 16. Tolerancias

De los Usos de las Edificaciones

Art. 17. Usos
17. 1. Usos permitidos
17. 2. Usos condicionados
17. 3. Usos prohibidos
Art. 18. Tipos de compatibilidad de usos
Art. 19. Usos condicionados restrictivos
19. 1. En aquellos casos que se solicite un Registro de Construccin
a)
Industria pequea y de bajo impacto
b)
Gasolineras o estaciones de servicios
c)
Industria mediana y grande, de mediano y alto impacto
19. 2. En el caso de proyectos en predios vecinos a usos restrictivos ya
instalados

De la Habitabilidad
Art. 20. Habitabilidad
20. 1. Dimensionamientos mnimos
20. 2. Funcionalidad de las edificaciones
20. 3. Iluminacin y ventilacin natural
20. 4. Ventilacin y climatizacin
20. 4. 1. Ventilacin artificial
20. 5. Proteccin acstica
20. 6. Condiciones sanitarias
20. 7. Proteccin contra la humedad
20. 8. Depsito y preservacin temporal de desechos slidos
20. 9. Control de emisiones
Art. 21. De los retiros posteriores y patios de luz
Art. 22. Cubierta en los patios de luz
Art. 23. Divisin de un patio de luz

De la Seguridad
Art. 24. La seguridad se garantizar y verificar en el correspondiente Registro de
Construccin
Art. 25. Proteccin contra incendios
Art. 26. Accesibilidad para minusvlidos
Art. 27. Estabilidad estructural
Art. 28. Ascensores y Escaleras de escape
Art. 29. Normas en zonas industriales

Del Ornato
Art. 30. Integracin de los edificios a su entorno
Art. 31. Requerimientos de diseo para integrar edificios a su entorno

31. 1. Tipologa o emplazamiento

31. 2. Forma arquitectnica
31. 3. Materiales, color, textura y ornamentacin
31. 4. Cuando el edificio dominante no fuere coherente con el espritu del sector
Art. 32. Integracin y edificios torre
Art. 33. Cerramientos
Art. 34. Pavimentacin del soportal
Art. 35. De los accesorios de las edificaciones
35. 1. Toldos
35. 2. Marquesinas
35. 3. Directorio

De la Constructibilidad
Art. 36. Obras preliminares
Art. 37. Demoliciones
Art. 38. proceso constructivo
Art. 39. Materiales de construccin admisibles en suelo urbanizado y consolidado
Art. 40. Materiales de construccin admisibles en suelo urbanizado no
consolidado.
Art. 41. Trabajos en terrenos inclinados

Obras y Elementos Complementarios

Art. 42. Pasos de conexin entre edificios por encima o debajo de espacios
pblicos
Art. 43. Usos admisibles
Art. 44. Normas de diseo para pasos de conexin elevados
Art. 45. Cerramientos
Art. 46. Normas de cerramientos
46. 1. Zonas residenciales
46. 2. Zonas mixtas residenciales no consolidadas
46. 3. Zonas industriales
46. 4. Altura de los cerramientos
46. 5. Cerramientos esquineros
46. 6. Medidas de proteccin
o
Locales de reunin
Art. 47. Requisitos para salas destinadas a reuniones pblicas.
Art. 48. De las normas exigidas por el Cuerpo de Bomberos.
Art. 49. Teatros y salas de reunin que no tengan su sala principal en primer piso
Art. 50. Capacidad volumtrica de los locales
Art. 51. De los escenarios y camerinos
Art. 52. Grifos contra incendios
Art. 53. Locales destinados a talleres y habitaciones
Art. 54. De la techumbre del escenario
Art. 55. Instalacin de luz
Art. 56. Ancho de pasillos, puertas, corredores, escaleras y dems pasos y salidas
Art. 57. Las puertas de los locales destinados al pblico

57. 1. Puertas laterales y de escape

57. 2. Escaleras o rampas independientes de la sala misma
57. 3. De las escaleras
57. 4. Gradas o peldaos
Art. 58. reas de circulacin o similares que puedan originar corrientes
encontradas de trnsito
Art. 59. De los servicios higinicos
Art. 60. De la disposicin de los asientos para el pblico en salas (superior a 500
personas)
Art. 61. Instalaciones mecnicas de ventilacin
Art. 62. Instalaciones elctricas, de higiene, seguridad y otras
o
Hoteles, casas residenciales y de pensin
Art. 63. Disposiciones
Art. 64. De las escaleras
Art. 65. Establecimientos con ms de 50 dormitorios
Art. 66. Ancho de pasillos de pisos superiores
Art. 67. De las duchas, tinas y lavamanos
Art. 68. Establecimientos que suministren comidas a sus huspedes
Art. 69. De las instalaciones de agua
Art. 70. De los dormitorios
Art. 71. De las salidas secundarias
Art. 72. De los ascensores y montacargas
Art. 73. De las personas con discapacidad en sillas de ruedas
Art. 74. De los conductos de ventilacin
o
De los edificios y viviendas acogidos al
Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria
Art. 75. Disposicin general
Normas tcnicas
Art. 76. De las escaleras
Art. 77. Revestimientos de pasillos, escaleras y vestbulos de acceso
Art. 78. De los vanos
CAPTULO III
DE LOS PROCEDIMIENTOS

Requerimientos de Registro de Construccin

Art. 79. Trabajos que requieren Registro de Construccin
Art. 80. Intervencin profesional
Art. 81. De las obras menores
81. 1. Obras menores sin exigencia de Registro de Construccin
81. 1.1. Vivienda mnima
81. 1. 2. Reparacin, modificacin o cambios
81. 1. 3. Aperturas de puertas y vanos interiores
81. 1. 4. Muros de piedra base, cisternas, pozos spticos

81. 1. 5. Nivelacin, construccin y resanes de pavimentos exteriores, incluidos

aceras y soportales.
81. 1. 6. Construcciones temporales
81. 1. 7. Pintados y enlucidos
81. 1. 8. Obras urgentes
81. 2. Obras menores con exigencia de Registro de Construccin
81. 2.1. Vivienda tipo popular
81. 2. 2. En cualquier zona, aumento y anexos, en planta baja o en 1 erpiso alto
81. 2. 3. Cerramiento perimetral del solar.
81. 2. 4. Piscinas, canchas deportivas.
81. 2. 5. Cubiertas para garajes, bodegas o similares
81. 3. De las tasas para obras menores, con exigencia de Registro de
construccin
Art. 82. Requisito para obras menores

De las demoliciones y excavaciones

Art. 83. Demoliciones
Art. 84. Excavaciones

De la Consulta de Normas de Edificacin

Art. 85. Mecanismo opcional de consulta
Art. 86. Plazo y validez
Art. 87. Trmite

De la Aprobacin de Planos Arquitectnicos

Art. 88. Aprobacin de planos como paso previo y opcional
Art. 89. De no haberse obtenido previamente las normas de edificacin
Art. 90. Trmino para resolver la solicitud
Art. 91. Plazo de validez

Del Registro de Construccin

Art. 92. Obligatoriedad
Art. 93. Documentacin indispensable
Art. 94. Responsabilidad civil y penal
Art. 95. Pronunciamiento de la Direccin de Planificacin Urbana
Art. 96. Clculo de tasas para la aprobacin de planos
Art. 97. Plazo de validez del Registro de Construccin
Art. 98. Retiro de la responsabilidad tcnica
Art. 99. Listado mensual para efectos de control

De los Registros de Aumento, Remodelacin y Reparacin

Art. 100. Requisitos de trmite

De las Modificaciones Durante el Proceso de Construccin

Art. 101. Modificaciones que afectan al Registro de Construccin

De la Inspeccin del Proceso Constructivo

Art. 102. Inspecciones
Art. 103. Acta de inspecciones
Art. 104. Suspensin de la obra
Art. 105. Inspecciones mnimas
Art. 106. De las obligaciones durante el proceso de construccin

De la autorizacin de construccin para apertura de vas y obras de

infraestructura
Art. 107. Toda institucin del sector pblico, mixto y privado para la realizacin de
apertura de vas
Art. 108. Emisin de la autorizacin
Art. 109. Obligaciones

Del Registro Catastral

Art. 110. El catastro de la construccin como obligacin tributaria
Art. 111. El certificado de Registro de Catastral
Art. 112. Requisitos de trmite

Inspeccin Final y Certificacin de la Habitabilidad de la Edificacin

Art. 113. Terminado el proceso de edificacin
113. 1. Inspeccin final para edificaciones nuevas
113. 2. Inspeccin final de aumentos, remodelaciones y reparaciones
Art. 114. Objeto de la inspeccin final
Art. 115. Control de inspecciones finales
Art. 116. Construcciones no terminadas pero habitables
Art. 117. Construcciones inconclusas
CAPTULO IV
DISPOSICIONES VARIAS

Del Uso de Solares No Edificados

Art. 118. Solares no edificados
Art. 119. Condiciones de presentacin
Art. 120. Usos de los solares no edificados y otras condiciones
Art. 121. Estacionamiento de vehculos
CAPTULO V
DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Art. 122. Competencia de los comisarios


De las infracciones
Art. 123. Tipo de infracciones

De las sanciones
Art. 124. Suspensin de la obra
Art. 125. De las multas
Art. 126. Revocacin de la aprobacin de planos
Art. 127. Revocacin del Registro de Construccin
Art. 128. Demolicin de obras
Art. 129. Suspensin de los servicios de energa elctrica y telefona
Art. 130. Sanciones administrativas
Art. 131. Faltas graves de profesionales
Art. 132. Obras no terminadas y obras inconclusas
Art. 133. Modificacin del uso del suelo autorizado

Derogatorias y Reformas
Art. 134.
CAPTULO VI
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
CUADROS DE COMPATIBILIDAD DE USOS
CUADROS DE NORMAS DE EDIFICACIONES
GLOSARIO DE TERMINOS Y DEFINICIONES

CAPTULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES
OBJETO Y MBITO DE APLICACIN
Art. 1. Objeto.- La presente Ordenanza tiene como objeto establecer las normas
bsicas que sobre edificaciones y construcciones debern sujetarse las personas
naturales y jurdicas, nacionales o extranjeras, pblicas o privadas, y regular las
funciones tcnicas y administrativas que le corresponde cumplir a la Municipalidad
al respecto, de acuerdo a lo establecido por la Ley de Rgimen Municipal.
Art. 2. mbito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarn dentro
del permetro urbano del Cantn La Libertad, tal como este se encuentra definido
en la Ley No. 023 de creacin del Cantn La Libertad del 24 de marzo de 1993,
publicada en el Registro Oficial No. 168 del 14 de abril de 1993 y en la Ordenanza
que establece la delimitacin urbana de la Cabecera Cantonal de La Libertad,
publicada en el Registro Oficial No. 306 del 28 de abril de 1998.
Art. 3. Contenidos.- A ms de regulaciones de carcter general, esta Ordenanza
prescribe normas relativas a la clasificacin de las edificaciones, condiciones de
edificabilidad y de habitabilidad, constructibilidad o condiciones de uso de los
materiales, de seguridad y de ornato, cerramientos de los predios, y de las
edificaciones sujetas al Rgimen de Propiedad Horizontal.
Art. 4. Documentos Complementarios.- Para la aplicacin e interpretacin de
esta Ordenanza se tomar en cuenta el contenido de los documentos y planos de
la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano Cantonal de La Libertad.
Art. 5. Subzonas.- Para la aplicacin de la presente Ordenanza se utilizar la
divisin en subzonas propuesta y la derivada de desarrollos urbansticos
autorizados en el mbito geogrfico descrito en el Art. 2. Tal divisin corresponde
a:
5.1) Zona Residencial
ZR
5.2) Zona Central
ZC
5.3) Zona Industrial
ZI
5.4) Zona de Equipamiento Urbano
ZEU
5.5) Zona Mixta Residencial de Comercio y Servicios
ZMR
5.6) Zonas Especiales:
Zona Especial, Recreaciones y de Servicios al Turismo
ZET
Zona Especial Protegida
ZEP
Zona Especial de Riesgo y Vulnerabilidad
ZEV
Art. 6. Normas en Urbanizaciones y Zonas Residenciales.- Estas se regirn a
la Ordenanza que Regula la Planificacin y Ejecucin de Programas y Proyectos
9

Habitacionales en la modalidad de Urbanizacin del Plan de Desarrollo Urbano

Cantonal de La Libertad.
Art. 7. Excepcin a las Normas.- La exigibilidad parcial o total, de las normas se
exceptuar en los siguientes casos:
7. 1. Inaplicabilidad de normas por condiciones de edificabilidad previa.- Cuando la
tipologa de edificacin o condicin de ordenamiento prescrita para la subzona sea
distinta y/o conflictiva a la predominante en el sitio, el caso ser motivo de informe
particular y conjunto de la Direccin de Planificacin Urbana y la Direccin del
Plan de Desarrollo Urbano Cantonal a fin de determinar la clasificacin y/o
condicin de edificabilidad aplicables.
7. 2. Rgimen de Excepcin.- Los edificios que en razn de su volumen o
importancia para el desarrollo de la ciudad requieran de un Rgimen de Excepcin
podrn acogerse al mismo, para lo cual los interesados debern solicitarlo al
Concejo Cantonal, el mismo que resolver en base a los informes que, para cada
caso, presente la Direccin del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal y la Direccin
de Planificacin Urbana, los cuales sern previamente conocidos y aprobados por
la Comisin de Terrenos y Planificacin:
a)
Si se tratare de una intensificacin del nmero de usuarios o de la
edificabilidad admitidos, se debern incorporar los informes de las empresas
prestatarias de servicios de infraestructura bsicos, en el sentido de que es
posible o conveniente tal intensificacin, tal como se establece en el Art. 8.2 de la
Ordenanza del Plan Regulador de la Ciudad de La Libertad.
La Municipalidad consultar a los vecinos colindantes con el predio del caso, si
estn de acuerdo o no con las caractersticas del proyecto sometido a rgimen de
excepcin, de existir pronunciamiento negativo al respecto, lo harn conocer por
escrito, para que la Municipalidad tome la correspondiente decisin.
b)
Si se tratare de modificaciones a las condiciones de ordenamiento, que
implicaren cambios a las normas relativas al tipo de edificacin admisibles, sea en
los retiros o en general al Coeficiente de Ocupacin del Suelo (COS), el informe
de la Direccin de Planificacin Urbana deber incluir un anlisis de la volumetra
de los edificios existentes en la manzana del caso y de los ubicados en la
manzana frentista al predio del caso, de acuerdo a los indicadores de ornato que
constan en el Art. 30 y siguientes de esta Ordenanza.
El eventual incremento de la edificabilidad y/o de la densidad normada para la
subzona del caso, por corresponder a un beneficio adicional que obtendra el
interesado ser objeto de compensacin a favor de la Municipalidad en los
trminos prescritos en el Art. 37 de la Ordenanza del Plan Regulador de
Desarrollo Urbano de La Libertad.
La eventual autorizacin de la intensificacin y/o de la densidad normada genera
un sobrebeneficio que deber compensarse a la ciudad, de acuerdo a la cuanta o
valor de mercado de aquel, segn las siguientes alternativas:
a.
Cesin a la Ciudad, en un rea que la Municipalidad apruebe, de
terrenos con un valor equivalente al setenta por ciento (70%) del valor de mercado
del rea til incrementada por la intensificacin autorizada.

b.
Construccin y cesin a la Ciudad de un equipamiento comunal que
equivalga en valor el setenta por ciento (70%) del valor de mercado del rea til
incrementada por la intensificacin autorizada.
c.
Si el valor del rea til a lograrse por la intensificacin autorizada no
fuere suficiente para cumplir con lo prescrito en los artculos anteriores, aquel se
consignar como un depsito en dinero efectivo, en una cuenta especial que la
Municipalidad abrir para efecto de dotacin de equipamiento comunales; y,
d.
Ejecucin de un programa de vivienda de inters social a disposicin de
la Municipalidad, para efecto de actuaciones que requieran reubicacin de
poblacin. El clculo del valor de mercado lo realizar la Comisin de Terrenos y
Planificacin.
7.3. Casos Especiales.- Cuando, a propsito de un proyecto de rehabilitacin,
conservacin, remodelacin, o reversin urbanstica, se requieran normas
singulares, los sitios relacionados con tales casos debern tipificarse como Zonas
Especiales, de acuerdo a los tipos que se describen en el numeral 5.6 de esta
Ordenanza.
Art. 8. Responsabilidad.- Corresponde a las Direcciones Municipales lo
siguiente:

Direccin de Planificacin Urbana, autorizar los Registros de Construccin,

realizar inspecciones peridicas a la construccin, y la Inspeccin Final del caso.

Comisara, realizar inspecciones a fin de establecer si una edificacin

cuenta con el correspondiente Registro de Construccin y si aquella se sujeta a
ste y a las presentes normas, si ha realizado el Registro Catastral y la Inspeccin
Final del caso, y establecer las sanciones a que diere lugar si se infringieren las
normas de esta Ordenanza.

A las Direcciones Municipales, formular oportunamente las propuestas, que

sern procesadas por la Direccin del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal de La
Libertad, conducentes al mejoramiento y actualizacin de la presente Ordenanza,
con sujecin a las polticas y orientaciones que al respecto emita el Concejo
Cantonal.
CAPTULO II
DE LAS NORMAS
NORMAS GENERALES
Art. 9. Lnea de Construccin.- Toda edificacin que se realice frente a una va
pblica deber ajustarse a la lnea de construccin establecida por norma. De
existir dudas sobre sta, deber realizarse ante la Direccin de Planificacin
Urbana la consulta denominada Registro de Solar, para lo cual se presentar la
siguiente documentacin:
9. 1. Tasa por servicios administrativos.
9. 2. Levantamiento topogrfico del solar.

9. 3. Copia de la escritura si el predio fuere propio, o en su defecto certificado por

acto de dominio debidamente notariado, o copia del contrato de arrendamiento en
caso de ser terreno municipal, siempre que se encuentre vigente.
Art.10. Salientes y Voladizos.- a partir de la lnea de construccin hacia el
exterior se admitir elementos salientes bajo las siguientes condiciones:
10. 1. En edificaciones a lnea de linderos frontales se admitir voladizos hasta un
mximo de un metro (1 m.). A partir de una altura libre de 3,50 m. sobre el nivel
de la acera.
10. 2. En edificios con soportal y a lnea de lindero, a nivel de planta baja y hasta
4,50 m. de altura se admitir detalles de revoque de hasta mximo diez
centmetros (0,10 m.)
10. 3. En las edificaciones, sin propiciar registro de vista a vecinos, se regularn
los cuerpos salientes o voladizos en sus fachadas frontales, de acuerdo a los
siguientes casos:
a)
En edificaciones con retiro.- Equivaldrn a un treinta por ciento (30 %) del
retiro, medido a partir de la lnea de construccin.
b)
En edificaciones a lnea de lindero, sin retiros.- Se atender lo siguiente:

Se admitir voladizos o cuerpos salientes de hasta un metro (1 m.), a

partir de una altura de tres metros cincuenta centmetros (3,50 m.) sobre el nivel
de la acera que enfrenten.

Cuando sobre dicha acera se encuentren cables de energa

elctrica, se permitirn voladizos hasta el treinta por ciento (30%) del ancho de la
acera, restriccin que se dejar de aplicar a partir de los doce metros (12 m.) de
altura, y se colocaran, sobre los cables, las protecciones aisladoras necesarias y
aprobadas por la empresa elctrica.

En edificaciones a lnea de lindero, sin retiro, que enfrenten vas

transversales o de estacionamiento, se admitir voladizos que equivalgan al diez
por ciento (10%) del ancho de la va, hasta un mximo de un metro (1m.)
10. 4. Hacia el subsuelo no se admitir desarrollos fuera de la lnea de lindero,
pero s bajo las reas de retiro y de soportal.
Art. 11. Soportal.- Corresponde al rea cubierta en planta baja, de propiedad
privada y uso pblico para circulacin peatonal, el que se construir en atencin a:
a)
La superficie de circulacin peatonal ser construida con material
antideslizante y se desarrollar desde la lnea de lindero.
b)
En el rea de soportal solo se permitir la construccin de pilares o
columnas ubicadas a lnea de lindero.
11. 1. Nivel de Soportal.- A efectos de la determinacin del nivel de piso del
soportal, ste se definir en atencin al nivel del bordillo de la esquina de
manzana ms cercana al predio del caso. Tal nivel no podr exceder veinte
centmetros (0,20m.), medidos desde el nivel del bordillo.
El piso del soportal deber tener una pendiente hacia la acera que no exceda el
tres por ciento (3%) de su ancho.
11. 2. Ancho de Soportal.- En casos de edificios con soportal, los pilares
dispuestos a lnea de lindero y los detalles de revoque podrn disminuir hasta dos
1

metros cuarenta centmetros (2,40 m.) el ancho efectivo de aquel. Pero se

considera como norma alternativa el ancho de portal imperante en la cuadra y los
edificios vecinos.
11. 3. Altura de Soportal.- Los soportales tendrn una altura libre de 3,50 m. y
mximo de 6 m., para lo cual se atender lo dispuesto en el Art. 31 de esta
Ordenanza.
Las eventuales diferencias de altura que se presenten respecto de edificios
vecinos no debern hacerse evidentes en la respectiva fachada, por lo que se
utilizarn detalles de horizontalidad obligatoria que doten de continuidad al nivel
superior del soportal del caso.
En el caso de desniveles producidos por la topografa del terreno, la altura del
soportal no exceder a cuatro metros setenta centmetros (4,70 m.) sobre el nivel
de acera.
Si por razones funcionales o formales no convenga edificar sobre el espacio de
soportal, el proyecto arquitectnico asegurar la continuidad del nivel superior del
soportal a travs de la utilizacin de marquesinas, pasos cubiertos, prgolas o
cualquier otro detalle que convenga para tal propsito.
DE LA CLASIFICACIN DE LAS EDIFICACIONES
Art. 12. De las clasificaciones.- En atencin a la forma de ocupacin del lote, las
edificaciones se clasifican en:
12. 1. Edificaciones desarrolladas hasta lnea de lindero.- Se subclasifican en:
a)
Edificaciones a lnea de lindero con soportal.- El ancho del soportal ser de
tres metros (3,00 m.) o el imperante en la cuadra y los edificios vecinos y en
ningn caso inferior a dos metros cuarenta centmetros (2,40 m.) libres.
b)
Edificaciones a lnea de lindero sin soportal.- Estas se permitirn en los
siguientes casos:

En las reas tipificadas como Subzonas Residenciales (ZR2), en

solares de hasta 120 m 2 de rea, no admitindose en estos casos voladizos sobre
el espacio pblico.

Donde, en atencin al nmero de predios o al frente de la manzana

del caso, predomine este tipo de edificacin.
Tratndose de edificaciones a lnea de lindero sin soportal y esquineras, a efecto
de asegurar una adecuada visibilidad a los conductores de vehculos, el volumen
del edificio en la esquina de la planta baja se desarrollar: en ochava, medida al
menos un metro (1 m.) a partir de la esquina del solar; o, redondeando la esquina,
segn un radio no menor a dos metros (2 m.).
12. 2. Edificaciones con retiros.- Se admitirn en lotes medianeros y esquineros,
de al menos ocho metros (8 m.) de frente respectivamente, y que tengan ms de
ciento veinte metros cuadrados (120 m 2) de rea. Se desarrollarn segn las
siguientes variantes:
a)
Aislada: con retiros frontal, posterior y laterales.
b)
Adosada: con retiros frontal, posterior y un lateral.
c)
Continua con retiro frontal: sin retiros laterales, con o sin retiro posterior.

Si se admitiere edificaciones adosadas, se podr autorizar edificaciones

aisladas, ms no edificaciones continuas. Si se admitiere edificaciones
continuas, tambin lo sern las aisladas y las adosadas.
12. 3. Edificaciones terrazadas.- Posibles o exigibles en terrenos con pendientes
iguales o superiores al diez por ciento (10%), las mismas procurarn mantener el
perfil y los drenajes naturales del terreno.
12. 4. Edificaciones tipo torre.- Estas se permitirn en los siguientes casos:

Se exigirn en las subzonas que as lo indiquen y en los solares que

cuenten con las dimensiones mnimas al respecto establecidas.

Solo sern posibles en casos especiales que beneficien a los sectores

considerados como posibles en los informes de la Direccin del Plan de
Desarrollo, Direccin de Planificacin Urbana,
Comisin de Terrenos y
Planificacin, y permiso aprobado por el Concejo Cantonal. Esta disposicin rige
solamente para solares cuyo frente sea de dieciocho metros (18,00 m.) o ms.
Art. 13. Conjuntos Habitacionales.- Corresponde a uno o ms grupos de
viviendas, construidos simultneamente y con tratamiento arquitectnico
integrado, que se desarrollan en un solar o cuerpo cierto, o en el resultante de la
integracin de stos, habilitados mediante la aplicacin de alguna forma de
desarrollo urbanstico.
En atencin a la forma de ordenamiento u ocupacin del suelo, a la intensidad de
edificacin y a sus alturas, los conjuntos habitacionales podrn ser, entre otros; los
siguientes:
13. 1. Conjuntos habitacionales con patios (CHP): conjuntos que incluyen
unidades adosadas por tres de sus lados, excepto uno que permite acceso desde
y hacia espacio pblico. Se permite su desarrollo hasta lnea de lindero y hasta un
mximo de dos (2) plantas.
13. 2. Conjuntos habitacionales continuos (CHC): desarrollos habitacionales
alineados y continuos que permiten la sobreposicin de unidades de vivienda,
hasta conformar conjuntos y hasta tres (3) plantas. Tendrn retiros frontales y
posteriores, pudiendo compartir acceso comn.
DE LAS CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
Art. 14. Indicadores de Edificabilidad.- Las condiciones de edificabilidad
constan en los cuadros Normas de Edificacin, anexos e inherentes a esta
Ordenanza y se desarrollan en atencin a los siguientes indicadores:
14. 1. Frente del lote o solar.-De acuerdo a frentes mnimos exigibles en las
diversas subzonas se regula la altura de las edificaciones. En caso de que los
lotes o solares existentes no satisfagan dichos mnimos, se permitir edificar hasta
tres plantas en aquellos medianeros y esquineros cuyos frentes sean de al menos
seis a ocho metros (6 a 8 m.), respectivamente, de acuerdo a los coeficientes de
la correspondiente subzona y consignados en los cuadros Normas de Edificacin.
14. 2. rea del lote o solar.- Constituye el indicador que permite tipificar una
subzona. En casos en que una subzona se encuentren lotes o solares con reas
menores a las tipificadas como propios de aquella, los mismos se acogern a las
Condiciones de Edificacin de la subzona en que tal tamao de lote o solar se
1

registre. Esta disposicin no constituir argumento para autorizar subdivisiones en

reas menores a las establecidas para la subzona de la que forman parte.
14. 3. Densidad Poblacional.- Permite cuantificar la utilizacin urbanstica del
suelo, para lo que se establecer el nmero de habitantes u ocupantes
permanentes de una edificacin, multiplicando el rea del lote o solar por la
densidad neta establecida para la correspondiente subzona.
Para la estimacin del nmero de habitantes imputables a un proyecto de
edificacin de uso residencial, el clculo de la densidad neta se realizar
estimando lo siguiente:

Dos personas para el dormitorio principal

Una persona por cada espacio habitable cuya privacidad est asegurada
por algn componente de cierre o puerta.
14. 4. Intensidad de edificacin.a)
Coeficiente de Ocupacin del Suelo (COS), correspondiente a la relacin
entre el rea mxima de implantacin de la edificacin y el rea de lote.
b)
Coeficiente de Utilizacin del Suelo (CUS), correspondiente a la relacin
entre el rea de construccin y el rea del lote; para el clculo de este
componente no se considerar la parte edificada hacia el subsuelo, ni las
destinadas a estacionamientos para sus residentes, ni las destinadas a
instalaciones tcnicas del edificio.
14. 5. Altura de la edificacin.- Se establecer multiplicando la dimensin
promedio de los frentes del lote por el correspondiente coeficiente especificado en
los cuadros que regulan este indicador.
Para la estimacin de tal altura no se tomar en consideracin:

Las instalaciones tcnicas y/o de servicios generales dispuestos sobre la

cubierta, tales como caja de escaleras y/o ascensores, depsitos de agua, cuartos
de mquinas, etc.

El volumen conformado por los planos de una cubierta inclinada.

14. 6. Retiros, se establecern de la siguiente manera:
14. 6. 1. Laterales, donde sea exigible, de acuerdo a los siguientes frentes de
lotes:
a)
Menores de ocho metros (8 m.), ochenta centmetros (0,80 m.)
b)
Entre ocho y diez metros (8-10 m.), un metro (1 m.)
c)
Entre diez y quince metros de frente (10-15 m.), un metro veinte
centmetros (1,20 m.)
d)
Para frentes mayores a quince metros (15 m.), multiplicando el frente del
lote por el coeficiente correspondiente; en ningn caso del retiro ser inferior a un
metro (1 m), no siendo exigible, a excepcin de los usos calificados como
restrictivos o peligrosos, ms de tres metros (3 m.)
14. 6. 2. Posteriores, donde sea exigible de acuerdo a los siguientes fondos
promedio:
a)
Menores de diez metros (10 m.), un metro (1 m.)
b)
Entre diez y quince metros (10-15 m.), un metro cincuenta centmetros
(1,50 m.)
c)
Entre quince y veinte metros (15-20 m.), dos metros (2 m.)
1

En fondos de ms de veinte metros (20 m.), multiplicando la profundidad

media del lote por el coeficiente correspondiente; no se exigir ms de tres metros
(3 m.), excepto los casos de usos calificados como condicionados restrictivos, o
peligrosos, donde se aplicar lo prescrito en el Art. 19 de esta Ordenanza.
e)
En edificaciones hasta lnea de lindero no ser exigible el retiro posterior en
las plantas en las que se desarrollen locales no habitables, o se satisfaga lo
prescrito en los Arts. 21 y 20.4.1 de esta Ordenanza.
14. 6. 3. Frontales: en las Subzonas Residenciales prevalecern los consignados
en los cuadros anexos.
a)
En Corredores Comerciales y de Servicios, en funcin del ancho de
la va, se aplicar lo siguiente:

Frente a vas de ms de treinta metros (30 m.) de ancho, el retiro ser

de cinco metros (5 m.)

Frente a vas de seis a treinta metros (6 30 m.) de ancho y

peatonales, retiro de tres metros (3 m.)

Frente de vas de menos de seis metros (6 m.) de ancho y peatonales,

retiro de dos metros (2 m.)
14. 6. 4. En casos de retiros laterales y/o posteriores, se admitir dimensiones
menores a las antes indicadas siempre y cuando se incorpore en la solicitud del
caso cartas notariadas, de acercamiento o adosamiento, suscritas por los
correspondientes propietarios de los predios colindantes. De ser tales retiros
menores de tres metros (3 m.), se deber prever medidas de diseo en ventanas,
balcones, terrazas, azoteas, miradores, etc., que impidan el registro de vista a los
vecinos.
14. 7. Plazas de Estacionamiento: Se determinarn espacios para
estacionamiento vehicular, en los proyectos de edificacin donde stos fueren
exigibles, en funcin del nmero de ocupantes de la edificacin y, o superficie de
los locales, tal como se indica en los cuadros anexos.
14. 7. 1. A efecto de la exigencia de estacionamientos, en Zonas Centrales y
Corredores Comerciales y de Servicios, se atender a las siguientes
caractersticas de los solares:
a)
Al menos 12 y 35 metros de frente y fondo, respectivamente
b)
Al menos 420 m2, en terrenos medianeros, y 500 m 2, en terrenos
esquineros
Sin embargo, en las indicadas subzonas, en los solares que no satisfagan los
requisitos de frente y rea descritos, se permitir construir edificaciones para uso
residencial de hasta tres plantas (planta baja y dos pisos altos), sin exigencia de
estacionamiento.
14. 7. 2. En el caso de edificios o locales que impliquen gran concentracin de
usuarios, tales como restaurantes, cinematgrafos, bancos, etc., se aplicarn las
normas que constan en esta Ordenanza.
14. 7. 3. Se podr admitir que el faltante de parqueo para un proyecto
determinado se lo supla en un edificio, construido o a construirse, destinado a
estacionamiento. Tal edificio deber ubicarse dentro de la misma manzana o en
una de las que son perifricas, en un radio de 300 m. respecto del edificio
proyectado.
d)

La vinculacin de estas construcciones, se las efectuar administrativamente en

Control de Construccin y en las Inspecciones Finales correspondientes, que
tendrn que realizarse en unidad de acto, no pudiendo desvinculrselos por
ningn motivo.
14. 7. 4. En edificaciones existentes que se sometan a remodelacin, implantadas
en solares cuyas reas y frentes no satisfagan las dimensiones mnimas descritas
en el numeral 14. 7. 1., no se exigir estacionamientos si aquellas se destinan
para uso residencial.
14. 7. 5. Si la remodelacin implicare cambio de uso de la edificacin, deber
atenderse los requerimientos de estacionamientos establecidos por esta
Ordenanza, los que se aplicarn en la totalidad del rea remodelada.
De implicar el proyecto, aumento y cambio de uso de la parte existente, se
aplicar lo dispuesto en el numeral anterior, con la excepcin descrita en el
numeral 14. 7. 4.
Art. 15. Indicadores Fundamentales.- Estn constituidos por la densidad neta, el
Coeficiente de Ocupacin del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilizacin del Suelo
(CUS). Tales indicadores establecen mximos de edificabilidad admisibles, no
debindose considerar como mnimos exigibles.
Los indicadores de altura y retiros, no restringirn la aplicacin de los
fundamentales, para lo cual se considerarn, entre otros, los siguientes casos:
15. 1. Compensacin de Coeficiente de Ocupacin del Suelo por Altura.- En
edificaciones que liberen parte del solar para uso pblico, en forma de plazoleta o
jardinera, se permitir compensar mediante el incremento del volumen de la
edificacin con su correspondiente altura equivalente al rea edificable en la
superficie de terreno liberada, multiplicada por el CUS aplicable.
Si el rea y el lado menor de la plazoleta o jardinera es igual, o excede, ochenta
metros cuadrados (80 m 2), y cinco metros (5 m.), respectivamente, la
compensacin se calcular multiplicando el rea edificable de la superficie de
terreno liberada, por el CUS aplicable incrementado en un diez por ciento (10%).
15. 2. Ocupacin Parcial de Retiros.- Los retiros exigibles podrn ser ocupados
parcialmente, excepto en predios frentistas a la Red Vial Fundamental y los
ubicados en Corredores Comerciales, siempre y cuando no se propicie registro de
vista a vecino, segn los siguientes propsitos y disposiciones:
a)
En las reas destinadas a retiros, y hasta un mximo del cincuenta por
ciento (50%) de cada uno de ellos se podr autorizar la construccin de
edificaciones auxiliares, destinadas a usos como: garajes, porteras y garitas de
vigilancia. Estas reas no podrn construirse en establecimientos independientes,
ni ocuparn ms de cincuenta por ciento (50%) del retiro previsto, ni podrn
sobrepasar tres metros (3 m.) de altura, ni se contabilizarn en el clculo de COS
y CUS.
b)
Si el vecino se hubiere previamente adosado, u ocupado parcialmente el
retiro lateral o posterior, se podr autorizar la ocupacin del retiro respectivo en la
misma localizacin y proporcin de volumen y altura, no necesitndose en este
caso carta de adosamiento o acercamiento, si el vecino persistiere en mantener
aquellos.
1

En Subzonas Residenciales, en solares medianeros y esquineros con reas

menores a 120 m2, sin sobrepasar las normas de densidad, el COS y el CUS, se
permitir la ocupacin de retiros frontales para usos habitacionales, servicios y
comercio de vecindario, stos ltimos con las limitaciones prescritas en la
Ordenanza de Uso del Espacio y Va Pblica.
15. 3. Intensificacin por fusin.- En casos en que la fusin de dos o ms
solares originaren uno que supere el mnimo admitido para la subzona del caso, la
Direccin de Planificacin Urbana podr conceder un incremento del CUS
prescrito, en atencin a los siguientes valores:
a)
En Subzona Central (ZC), el 10 %
b)
En Corredores Comerciales y de Servicios, el 10 %
c)
En Subzonas Residenciales (ZR)y Mixta Residencial (ZMR), el 10 y
15 %
c)

Art. 16. Tolerancias.- A efecto del control de las normas aplicables a un Registro
de Construccin en particular, se admitir una tolerancia de hasta cinco por ciento
(5%) en ms o menos, respecto de los valores mximos o mnimos
correspondientes a uno de los indicadores fundamentales de edificabilidad,
constantes en los respectivos cuadros anexos y aplicables a cada subzona.
DE LOS USOS DE LAS EDIFICACIONES
Art. 17. Usos.- Con el propsito de regular la utilizacin de los predios, de
acuerdo al plano de subzonas de la Ciudad de La Libertad y de sus reas, se
establecen usos permitidos, condicionados y prohibidos, que se definen de la
siguiente manera:
17. 1. Usos Permitidos, aquellos que estn expresamente admitidos en la
subzona y que pueden coexistir sin perder ninguno de ellos las caractersticas que
le son propias.
17. 2. Usos Condicionados, aquellos que requieren limitaciones en su intensidad
o forma de uso para constituirse en permitidos.
17. 3. Usos Prohibidos, los incompatibles con aquellos establecidos o previstos
en la subzona y entraan peligros o molestias a personas o bienes, o distorsionan
las caractersticas de aquella.
Estos usos constan en los cuadros de Compatibilidad de Usos, anexo a esta
Ordenanza.
Art. 18. Tipos de Compatibilidad de Usos.- Los cuadros de Compatibilidad de
Usos se tipifican de acuerdo a:
a)
La variedad de los permitidos para una subzona.
b)
Los usos que se admiten como complementarios, segn condicionamientos
que expresamente se establecen en dichos cuadros.
Art. 19. Usos Condicionados Restrictivos.- Corresponden a aquellos que por
naturaleza de sus actividades afectan al entorno inmediato, por lo que deber
preverse reas o medidas de amortiguamiento, de acuerdo a las siguientes
situaciones:
1

19. 1. En aquellos casos que se solicite un Registro de Construccin en un predio

no edificado para un uso calificado como restrictivo, el proyecto del caso deber
guardar los siguientes retiros respecto de los predios vecinos:
a)
Industria pequea y de bajo impacto; reparacin de automotores y de
maquinaria; lubricadoras; servicios de esparcimiento y clubes de deportes,
cubiertos y cerrados; al menos tres metros (3 m.)
b)
Gasolineras y estaciones de servicios; instalaciones de comunicacin y
transporte; centros comerciales que incluyan servicios comerciales y/o comercio al
detal; comercio al por mayor industria mediana de bajo impacto; instalaciones
deportivas abiertas, al menos 8 m.
c)
Industria mediana y grande, de mediano y alto impacto; depsitos de
combustibles; servicios de esparcimiento e instalaciones deportivas abiertas y de
concurrencia pblica al menos veinte metros (20 m.)
19. 2. En el caso de proyectos en predios vecinos a usos restrictivos ya
instalados, aquellos debern prever en la implantacin, forma o construccin de
sus edificios, medidas que mitiguen el impacto de aquel o aquellos. Tales medidas
se sustentarn en una memoria tcnica justificativa que se incorporar a la
respectiva solicitud de Registro de Construccin.
Los usos restrictivos se identifican en los cuadros de Compatibilidad de Usos,
anexo a esta Ordenanza, adjuntando entre parntesis una letra R.
DE LA HABITABILIDAD
Art. 20. Habitabilidad.- A ms de lo prescrito en esta Ordenanza, se atender las
normas de habitabilidad que, por tipo de edificacin, constan en las Ordenanzas
Municipales relativas a la preservacin de la calidad ambiental y que se detallan a
continuacin, las que se verificarn en la correspondiente Inspeccin Final.
20. 1. Dimensionamientos mnimos.- correspondientes a: reas de planta por
usuario; altura de piso a tumbado, por locales; ancho y altura de escaleras,
corredores y medios de egresos en general.
20. 2. Funcionalidad de las edificaciones.- normas que de cumplirse permitirn
calificar la aptitud del edificio para el uso declarado, o para la reclasificacin o
cambio de uso de una edificacin.
20. 3. Iluminacin y ventilacin natural.- relacin mnima entre rea de ventana
y la del piso para cada tipo de local; volumen de aire requerido por persona y
suministro de aire fresco.
20. 4. Ventilacin y Climatizacin.- En edificios en altura, destinados a usos
comerciales y de servicios, se podr prescindir del retiro posterior y, o patios de
luz, si se los dota de sistemas de ventilacin y, o climatizacin artificial. Los
locales no habitables, podrn ser ventilados por medio de ductos y extractores.
De igual manera, en edificios en altura se podr prescindir del retiro posterior en la
parte donde se desarrollen locales no habitables, tales como comercios y sus
ambientes de bodegaje, parqueos, instalaciones tcnicas.
El rea mnima de estas aberturas no ser inferior a la duodcima parte del rea
del piso del local.
Los locales comerciales que tengan accesos por galeras comerciales techadas y
que no cuenten con ventilacin directa al exterior, debern ventilarse mediante
1

conductos (shafts) de seccin no inferior a 0,80 m2 y con un lado mnimo de 0,20

m2. Cuando estos locales se destinen a preparacin y venta de alimentos,
reparaciones (elctricas, pticas, calzados), talleres fotogrficos, lavasecos u otros
usos que produzcan olores o emanaciones, dicha ventilacin deber activarse por
medios mecnicos durante las horas de trabajo.
20. 4. 1 Ventilacin artificial.- renovacin del aire (recirculacin, en m 3/ minuto /
persona); climatizacin artificial.
20. 5. Proteccin acstica- Normas relacionadas con el control del sonido y de
las vibraciones, para lo cual se atender a: la ubicacin de los locales; la
disposicin de las barreras y materiales de absorcin; y la utilizacin de elementos
para amortiguamiento de las vibraciones.
20. 6. Condiciones sanitarias.- dotacin de unidades sanitarias en atencin al
tipo de edificios y nmero de usuarios; estndares para redes.
20. 7. Proteccin contra la humedad.- control de la humedad ascendente y
proveniente del suelo, y aquello como producto de las precipitaciones.
20. 8. Depsito y preservacin temporal de desechos slidos: normas
relativas a la separacin de desechos en la fuente; dimensionamientos para el
rea de bodegaje temporal y/o de retiro de los desechos; localizacin y
caractersticas de las reas de depsito temporal; procesamiento preliminar en la
fuente, con control de humo, olores y partculas en suspensin.
20. 9. Control de Emisiones: Normas relativas al control de emisiones, tanto en
el proceso constructivo como en el funcionamiento de los edificios, relacionados,
entre otros, con partculas en suspensin, aceites, material radiactivo, humos,
olores, etc.
Se excepta la exigencia de estas normas a las edificaciones residenciales no en
serie, unifamiliares y bifamiliares.
Art. 21. De los Retiros Posteriores y Patios de luz.- En edificaciones destinadas
a uso residencial, se podr prescindir del retiro posterior, en los siguientes casos:
a)
En el caso de edificaciones de hasta tres plantas: si el rea
correspondiente es incorporada a un espacio libre central, el que debe tener como
lado menor una dimensin equivalente a un tercio de la altura de la edificacin
servida por aquel.
b)
En edificaciones de ms de tres plantas: si la ventilacin e
iluminacin de los espacios habitables se realiza por medio de patios de luz, cuyas
dimensiones mnimas atendern las disposiciones establecidas en esta
Ordenanza.
Art. 22. Cubierta en los patios de luz.- los patios de luz podrn ser cubiertos con
materiales traslcidos y resistentes al fuego. Si el patio del caso tiene como
propsito adicional la ventilacin natural, tal cubierta deber disponerse de tal
forma que posibilite el correspondiente flujo de aire.
Art. 23. Divisin de un patio de luz.- Si se requiere dividir un pozo de luz, la
misma se podr realizar en su base, con muros de hasta dos metros cuarenta
centmetros (2,40 m.) de alto, siempre y cuando el lado mnimo resultante sea de
un metro cincuenta centmetros (1,50 m.). Cada parte deber ser accesible para
2

una limpieza; no se podrn cubrir en forma permanente, admitindose la

utilizacin de un cerramiento superior con malla metlica o toldo corredizo.
DE LA SEGURIDAD
Art. 24. La seguridad de las edificaciones se garantizar y verificar en el
correspondiente Registro de Construccin y, posteriormente, en la Inspeccin
Final.
Art. 25. Proteccin contra incendios.- Los requisitos a exigirse obedecern a las
Ordenanzas, Reglamentos y Normas que exigiere el Cuerpo de Bomberos del
Cantn La Libertad.
Art. 26. Accesibilidad para minusvlidos.- Con el objeto de facilitar la
accesibilidad y desplazamiento de personas con discapacidad, todo edificio
acogido a la Ley de Propiedad Horizontal o que realice atencin de pblico,
deber cumplir con los siguientes requisitos mnimos:
a)
Al menos, una puerta de acceso al edificio deber ser fcilmente
accesible desde el nivel de la acera; tener un ancho libre mnimo de un metro (1
m.); una rastrera resistente al impacto de una altura no inferior a treinta
centmetros (0,30 m.), y no podr ser giratoria.
b)
Cuando el rea de ingreso se encuentre a desnivel con la vereda, deber
tener una rampa antideslizante o un elemento mecnico.
c)
Los desniveles que se produzcan entre los recintos de uso pblico se
salvarn mediante rampas antideslizantes o elementos mecnicos, los que sern
opcionales solo cuando existan ascensores o montacargas que cumplan la misma
funcin.
d)
Las rampas antideslizantes debern contar con un ancho libre mnimo de
un metro (1 m.) sin entrabamientos para el desplazamiento y consultar una
pendiente mxima de 10% cuando su desarrollo sea de hasta dos metros (2 m.).
Cuando requieran de un desarrollo mayor, su pendiente ir disminuyendo hasta
llegar a 8% en ocho metros (8 m.) de largo.
La pendiente mxima que la rampa deber consultar en funcin de su longitud se
calcular segn la siguiente formula:
i % = 13,14 0,57 L
i % = pendiente mxima expresada en porcentaje
L = longitud de la rampa
En caso de requerir mayor desarrollo, el largo deber seccionarse cada ocho
metros (8 m.), con descansos horizontales de su largo libre mnimo de un metro
cincuenta centmetros (1,50 m.)
Cuando la longitud sea mayor a dos metros (2 m.), las rampas debern estar
provistas al menos de un pasamanos continuo a noventa centmetros (0,90 m.) de
altura.
Cuando se requiera de juntas de dilatacin, stas no podrn ser superiores a dos
centmetros.
e)
Cuando se utilicen ascensores, la puerta de al menos uno de ellos
deber ser de un ancho libre mnimo de ochenta y cinco centmetros (0,85 m.) y
2

las dimensiones mnimas de la plataforma sern de un metro cuarenta

centmetros (1,40 m.) de profundidad por un metro diez centmetros (1,10 m.) de
ancho.
f)
El rea que enfrente a un ascensor deber tener una dimensin mnima
de un metro cuarenta centmetros (1,40 m.) por un metro cuarenta centmetros
(1,40 m.)
g)
Tanto los ascensores como los servicios higinicos pblicos para uso de
las personas con discapacidad debern sealizarse con el smbolo internacional
correspondiente.
h)
Cuando existan telfonos de uso pblico, al menos 1 de cada 5 de ellos,
con un mnimo de 1, deber permitir el uso por personas en sillas de ruedas.
Art. 27. Estabilidad estructural.- Los edificios debern atender las normas que
en atencin a la forma de los componentes bajo el nivel del suelo,
infraestructurales y estructurales, y al efecto de los elementos no estructurales,
garanticen la estabilidad de los edificios en condiciones normales y de sismo.
Art. 28. Ascensores y Escaleras de Escape.- En casos de edificaciones de ms
de cuatro plantas, stas debern contar tanto con sistemas electromecnicos de
circulacin vertical, como de escaleras de escape a prueba de fuego. El nmero y
dimensiones de estos elementos, deber sustentarse en estudios de circulacin.
Art. 29. Normas en Zonas Industriales.- Para edificaciones industriales de bajo,
mediano y alto impacto, se aplicarn las normas de seguridad prevista en esta
Ordenanza.
Para industrias peligrosas, ubicadas fuera de zona de veda, se aplicarn normas a
establecerse para cada caso e informe de la Direccin de Higiene Ambiental,
Salud y Servicio Pblico.
DEL ORNATO
Art. 30. Integracin de los edificios a su entorno.- A efectos de incorporar las
edificaciones a las caractersticas del entorno construido, se tomar en
consideracin las del edificio tipificado como dominante para la subzona. La
calificacin de dominante ser otorgada por la Direccin de Planificacin Urbana,
en base al estudio y anlisis de las edificaciones existentes en la cuadra y la
manzana.
Art. 31. Requerimientos de diseo para integrar edificios a su entorno.- Para
el efecto se atender lo siguiente:
31. 1. Tipologa o emplazamiento.- El edificio en proceso de autorizacin deber
adecuarse a las condiciones establecidas para la subzona del caso, esto es:

A lnea de lindero, con portal o sin portal, sean estos continuos, torre, o
conjuntos habitacionales con patios.

Con retiros, sea edificacin aislada y sus opciones villa, bloque o torre
conjunto habitacional continuo.
2

31. 2. Forma arquitectnica.- Para el efecto se respetarn las proporciones y las

caractersticas de ordenamiento de la fachada del edificio dominante del caso,
correspondientes a lneas de cornisas, dimensionamiento de prticos, tipo de
cubiertas, posicionamiento de balcones y remates.
31. 3. Materiales, color, textura y ornamentacin.- Se utilizar al menos una de
estas caractersticas del edificio dominante del caso en el diseo y construccin
de lo que se vaya a edificar.
31. 4. En el caso de que las condiciones del edificio dominante no fueren
coherentes con el espritu del sector. La Direccin de Planificacin Urbana podr,
mediante informe detallado, establecer nuevos requerimientos de diseo,
coherentes con esta Ordenanza y la Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano.
Art. 32. Integracin y edificios torre.- En los casos de subzonas o corredores
que cuenten con edificios patrimoniales y por ende procede la integracin de los
nuevos edificios a las caractersticas de aquellos, y la edificabilidad normada
permite construccin y altura mayores que las de los edificios patrimoniales, se
utilizar la tipologa torre de tal manera que la base satisfaga los requerimientos
de integracin, permitindose as el desarrollo de la parte restante de los edificios
sin transgredir los atributos que se sealan al el Art. 31 de esta Ordenanza.
Art. 33. Cerramientos.- El cerramiento de los solares no edificados y los
provisionales que hace referencia el Art. 45.2 de esta Ordenanza se ejecutarn en
atencin a las caractersticas de ornamentacin del edificio dominante del caso.
Art. 34. Pavimentacin del soportal.- Este se realizar en atencin al diseo del
sobrepiso aplicado al soportal del edificio dominante del caso.
Art. 35. De los accesorios de las edificaciones.
35. 1. Toldos.- El nivel inferior del toldo ser de al menos dos metros cuarenta
centmetros (2,40 m.) libres respecto del nivel del soportal o de la acera, segn
sea el caso. Podrn desarrollarse en voladizo hasta en un treinta por ciento (30%)
de la acera del caso. No podrn disponer de soportes verticales.
35. 2. Marquesinas y/o prgolas.- Se podr autorizar marquesinas proyectadas a
partir de una edificacin y hasta la lnea de lindero del respectivo predio, siempre y
cuando el nivel inferior de aquella se encuentre a no menos de dos metros
cuarenta centmetros (2,40 m.) del nivel de piso del acceso del caso.
35. 3. Directorio.- Toda edificacin multiusuario, de uso comercial o de servicios,
deber contar en el o los vestbulos de acceso con un directorio donde conste la
identificacin de las personas, naturales o jurdicas, que lo ocupen.
DE LA CONSTRUCTIBILIDAD
Art. 36. Obras Preliminares.- los trabajos de limpieza, preparacin del terreno,
obras de proteccin de los transentes y de las edificaciones vecinas, cerramiento
de construccin, caseta de bodegaje, vestidores y unidades sanitarias para
obreros, se denominan obras preliminares.
2

Art. 37. Demoliciones.- Previo a la demolicin parcial o total de la edificacin, y

con los informes de los Departamentos de Control de Construcciones y la
Comisin respectiva, el Concejo Cantonal declarar la obsolescencia y vetustez
de la edificacin.
Para efecto de demolicin parcial o total de edificaciones existentes se
comunicar tal intencin a la Direccin de Planificacin Urbana de acuerdo al
formulario Aviso de Inicio de Demolicin.
37. 1. El propietario y, o el responsable tcnico comunicarn a las empresas de
servicios sobre el inicio de las obras de demolicin, a efecto de las acciones de
precaucin que debern realizarse para la preservacin de las redes y
componentes de los sistemas de infraestructura.
37. 2. El predio de la demolicin deber estar cercado y contar, en cada uno de
sus frentes, con un letrero que diga PELIGRO, DEMOLICION.
37. 3. Si tal demolicin afectara a elementos de la nomenclatura urbana, los
mismos debern ser conservados a efecto de su ulterior colocacin en la
edificacin a construirse; si no est previsto de construir de inmediato, el o los
elementos de nomenclatura ser remitido a la Direccin de Obras Pblicas para
su custodia.
37. 4. Los escombros resultantes de la demolicin podrn ser depositados
provisionalmente de la siguiente manera:
a)
Podr hacrselo sobre aceras o calles en el caso de siniestro, situacin que
se admitir hasta por 24 horas en das laborables y hasta por 72 horas en das no
laborables.
b)
Se admitir en el lote del edificio o en el lote vecino, hasta por un mximo
de 5 das laborables.
37. 5. En caso de requerirse la ocupacin temporal de aceras en virtud de
procesos de construccin autorizados, aquella ser solicitada y autorizada por la
Comisara.
37. 6. Si se requiere paralizar temporalmente las obras de demolicin, deber
asegurarse stas con el objeto de evitar su colapso.
Art. 38. Proceso constructivo.- A efecto del control del proceso constructivo se
atender lo siguiente:
38. 1. Inspecciones: En todo predio donde se realicen construcciones se
permitir el acceso, previo presentacin de credenciales, a funcionarios
municipales con la finalidad de verificar el cumplimiento de las normas municipales
del caso.
38. 2. Actas de Inspecciones.- Para efecto de lo establecido en el artculo
anterior, en la obra, junto al Registro de Construccin se mantendr un Acta de
Inspecciones, en la que se registrarn stas y se consignarn las observaciones
del caso. Tal Acta constar de original y duplicado, el original deber mantenerse
en obra, en tanto que el duplicado se incorporar al expediente municipal
correspondiente.
El que no conste inconformidad en las inspecciones no releva de la
responsabilidad del caso al profesional encargado de la direccin tcnica de la
obra.
2

Art. 39. Materiales de Construccin Admisibles en Suelo Urbanizado y

Consolidado.- Se permitir exclusivamente construcciones con estructura sismo
resistente y con materiales, en pisos y paredes que, por su naturaleza o
tratamiento, sean resistentes al fuego.
Se permitir reparacin de edificaciones de construccin mixta, en tanto se mejore
su condicin general y su resistencia a sismos y fuego; previos informes de la
Direccin de Planificacin Urbana.
Art. 40. Materiales de Construccin Admisibles en Suelo Urbanizado No
Consolidado.- En reas urbanas que no cuenten con servicios bsicos
completos, se establece:
40. 1. En edificaciones de hasta dos plantas y sin entrepisos, se permitir
estructura, pisos y paredes de materiales de poca durabilidad.
40. 2. En caso de edificaciones adosadas o continuas, se exigir proteccin
mediante muro corta-fuego.
40. 3. Para edificaciones de ms de dos pisos, se aplicar las exigencias
establecidas para las otras subzonas.
Art. 41. Trabajos en terrenos inclinados.- En casos de terrenos con pendientes
iguales o superiores al diez por ciento (10 %), se respetar el perfil natural del
terreno y los drenajes naturales.
41. 1. Si las condiciones del terreno no lo permiten, se construirn las obras de
drenaje y estabilizacin que reemplacen a las naturales.
41. 2. Los taludes debern ser protegidos de su meteorizacin y contar con un
eficiente sistema de drenaje. Los taludes verticales debern ser resistentes al
empuje resultante.
41. 3. En terrenos con pendientes de ms de diez por ciento (10%), no
contemplados en el respectivo reglamento interno, se permitir la servidumbre de
paso al vecino de la cota superior por uno de los retiros laterales; los gastos que
implicare la instalacin de esta servidumbre sern a costa del proponente.
OBRAS Y ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS
Art. 42. Pasos de conexin entre edificios, por encima de espacios pblicos.Se admitir conectar edificios con pasos peatonales, en forma area, por encima
de espacios pblicos en las siguientes subzonas:
- Zona Central (ZC)
- Zona Especial Recreacional y de Servicios al Turismo (ZET). (Sern permitidos
de construir sobre las cuadras directamente perpendiculares al Malecn, en
ningn caso sobre la Av. 9 de Octubre).
- Zonas de Equipamiento Urbano (ZEU)
- Zonas Especiales en las que se admita edificar.
42. 1. Por corresponder a instalaciones a construirse sobre o debajo de espacios
pblicos, la autorizacin del caso deber ser realizada por el Concejo Cantonal,
previos pronunciamientos de la Comisin de Terrenos y Planificacin, Asesora
Jurdica, las Direcciones de Planificacin Urbana, Higiene Ambiental y Comisara.
2

Art. 43. Usos admisibles.- A ms de la circulacin peatonal, son admisibles los

siguientes usos en los pasos de conexin entre edificios:
- Locales para comercio al detal.
- Locales y oficinas para servicios comerciales.
- Bibliotecas, museos y galeras de arte.
El ancho y rea de los pasos areos que incorporen los usos indicados no
debern sobrepasar los mximos admisibles que se establecen en los numerales
44.4 y 44.5.
Los pasos de conexin entre edificios sern de uso exclusivamente peatonal.
Debern estar libres de obstculos y protegidos de la intemperie
Art. 44. Normas de diseo para pasos de conexin elevados.- El diseo y
construccin de los pasos no debern interrumpir el funcionamiento de vas, reas
verdes, estacionamientos vehiculares pblicos; para el efecto se atender las
siguientes normas.
44. 1. Se admitirn soportes verticales sobre aceras y parterres, cuando stos
(aceras y parterres) sean de al menos de tres metros (3 m.) de largo y un metro (1
m.) de ancho respectivamente.
44. 2. No se admitirn pasos cuando por el espacio pblico del caso atraviesan
lneas de alta tensin, poliductos y, o gasoductos u otros similares.
44. 3. Debern disponerse seales luminosas de seguridad, tanto al interior,
cuanto al exterior del paso.
44. 4. En caso de disponerse pasos elevados al mismo nivel y paralelos entre s,
se admitir mximo dos por tramo vial manzanero, debindose observar una
separacin entre pasos de al menos tres veces el ancho de aquellos.
44. 5. Ningn paso deber exceder, en ancho, un sexto de las fachadas que
enfrenta y conecta.
44. 6. De disponerse varios pasos elevados sobrepuestos, se separarn entre s al
menos diez metros (10,00 m.). En todo caso, la altura del paso inferior respecto
del nivel de las calzadas ser de al menos cinco metros (5,00 m.)
Art. 45. Cerramientos.- En la Jurisdiccin del Cantn La Libertad, se exigir
cerramiento en los predios no edificados, de acuerdo a las disposiciones
establecidas en el Captulo IV de esta Ordenanza.
45. 1. Para realizar cerramientos no se requiere Registro de Construccin. Sin
embargo deber solicitarse al Departamento de Planificacin la verificacin de los
lmites del predio.
45. 2. Cerramientos Provisionales.- Donde se produzca transicin de edificaciones
con retiro a edificaciones con soportal, se permitir que estos ltimos sean
dotados de cerramientos metlicos transparentes hasta que se consolide el nuevo
tipo de edificacin, debindose obtener la autorizacin correspondiente ante la
Comisara.
45. 3. Opcin Municipal: Si el contribuyente no edificare el cerramiento
correspondiente a su solar, la Municipalidad podr realizarlo, y su costo duplicado
ser cargado al dueo del inmueble. De no cumplir oportunamente con sta
obligacin, se iniciarn las acciones respectivas del caso.
2

Art. 46. Normas de cerramientos.- En funcin de la ubicacin del predio, los

cerramientos se podrn construir de acuerdo a las normas siguientes:
46. 1. En las Zonas Residenciales se podr utilizar materiales duraderos como
muros y rejas, cuidando que las mismas no sobrepasen la lnea de lindero.
46. 2. En Zonas Mixtas Residenciales no consolidadas, los cerramientos podrn
ser de cualquier material, siempre que no representen peligro a la integridad de
los transentes y vecinos.
46. 3. En las Zonas Industriales, los predios e instalaciones debern contar con los
cerramientos cuyas caractersticas y materiales estarn en funcin de los
requerimientos de seguridad que determine la peligrosidad de la actividad,
materiales e instalaciones.
46. 4. Altura de los cerramientos.- El cerramiento entre predios podr ser
construido con material no transparente hasta las siguientes alturas mximas:
a)
En retiros de hasta un metro (1 m.), dos metros (2 m.) de altura.
b)
En retiros de hasta un metro cincuenta centmetros (1,50 m.), dos
metros cuarenta centmetros (2,40 m.) de altura.
c)
En retiros de hasta dos metros (2 m.) o ms, tres metros (3 m.) de
altura.
d)
En retiros de tres metros (3 m.) o ms, cuatro metros (4 m.) de
altura.
Sobre las alturas indicadas el cerramiento se lo construir de tal forma que
permita el paso de aire y luz. El cerramiento sobre el o los lindero(s) frontal(es)
ser opcional.
46. 5. Cerramientos esquineros.- En solares esquineros, el cerramiento en su
esquina se construir atendiendo a cualquiera de las siguientes opciones:
a)
Transparente, hasta no menos de tres metros (3 m.) a cada lado de
la esquina.
b)
Redondeado, segn un radio no menor a dos metros (2 m.).
c)
En ochava, con distancia de un metro lineal (1 ml) a cada lado.
46. 6. Medidas de proteccin.- Los remates superiores de los cerramientos,
ubicados a una altura mnima de dos metros cuarenta centmetros (2,40 m.),
pueden consistir en elementos cortopunzantes, siempre que los mismos no
representen peligro para la normal circulacin de los transentes, ni se los coloque
invadiendo las reas de uso pblico.
Locales de Reunin (teatros, auditorios, discotecas y otros similares)
Art. 47. Los edificios destinados a teatros, salas de audiciones musicales y salas
de exhibiciones cinematogrficas, comprendidas todas ellas bajo la denominacin
genrica de teatros y otras salas destinadas a reuniones pblicas, deben cumplir
los requisitos siguientes:
a)
Los locales con cabida superior a 1000 personas deben tener acceso a dos
calles o bien a una calle de ancho no inferior a doce metros (12 m.) y a un espacio
libre que comunique directamente con una calle y que tenga un ancho superior a
tres metros (3 m.), siempre que los muros colindantes de este espacio sean
assmicos y con resistencia a la accin del fuego.
2

b)
Los locales con cabida mayor de 500 y menor de 1000 personas deben
tener un acceso principal directamente a una calle y, con acceso directo a calle
por medio de un espacio libre o patio de un ancho no menor de dos metros
sesenta centmetros (2,60 m.) siempre que los muros colindantes de este patio o
espacio libre sean assmicos y con resistencia a la accin del fuego.
c)
Los locales con cabida inferior a 500 personas deben tener su acceso
principal directamente a una calle o a un espacio libre de ancho no menor de
nueve metros (9 m.)
Art. 48. Los locales o salas destinadas a los usos a que se refiere el presente
captulo debern estar totalmente rodeados de muros cortafuego y atender a las
normas exigidas por el Cuerpo de Bomberos del Cantn.
Art. 49. Los teatros y salas de reunin que no tengan su sala principal en primer
piso debern cumplir los requisitos siguientes:
a)
Los vestbulos, pasadizos y escaleras que conduzcan a las salas de
espectculos y dems destinadas al pblico deben ser independientes de los
locales situados en primer piso.
b)
No podrn existir recintos bajo o encima del ocupado por la sala del teatro,
que puedan destinarse a depsito o para la venta de productos o materiales
inflamables, o que puedan originar incendios.
c)
Las escaleras que den acceso a los recintos del piso principal del teatro
sern de tramos rectos separados por descansos y tendrn un ancho no inferior a
dos metros (2 m.). No habr ms de 16 gradas por tramo y la contrahuella de sta
no ser mayor de 0,16 m. y la huella no inferior a treinta centmetros (0,30 m.),
debiendo mantenerse la condicin: 2h + a = 0,62 m. si se adoptaren cifras
distintas de esos lmites.
d)
El ancho total de los pasillos o zaguanes de salida, as como el de las
puertas de acceso a los recintos para el pblico, ser equivalente a un metro (1
m.) por cada 125 espectadores que puedan transitar por ellos.
Art. 50. La capacidad volumtrica de los locales destinados a los espectadores no
ser inferior a 3m 3 por persona, debiendo, en todo caso, establecerse la
ventilacin de manera que se aseguren las condiciones higinicas que prescriba
en la Direccin de Salud, Higiene Ambiental y Servicio Pblico. No obstante, podr
disminuirse esta capacidad cbica en caso de emplearse medios mecnicos
adecuados.
Art. 51. Los escenarios y los camerinos de los artistas tendrn acceso
independiente al de los espectadores. No se permitir otra comunicacin que la
boca del escenario entre aquellos recintos y la sala de espectculos.
51. 1. Los camerinos de los artistas no tendrn menos de 4 m 2 por persona;
podrn alumbrarse y ventilarse artificialmente, y estarn provistos de servicios
higinicos completos y separados para ambos sexos.
Art. 52. La Autoridad Municipal podr hacer instalar, por cuenta del propietario,
grifos contra incendios en la acera contigua al teatro o sala de reuniones de
2

cabida superior a 300 personas. Estos grifos se ubicarn a una distancia

aproximada y mxima de 50 m. de la puerta principal del edificio.
Art. 53. Los locales destinados a talleres y habitaciones de cuidadores debern
contar con acceso independiente a los de los espectadores.
Art. 54. En la techumbre del escenario se dispondrn claraboyas de cierre
hermtico, que puedan abrirse o romperse en caso de incendio. Estas claraboyas
tendrn una superficie equivalente a 1/10 del rea de dicho local.
Art. 55. Los teatros y salas de reunin estarn dotados de doble instalacin de
luz; una especial de seguridad, destinada a la sala de espectculos, vestbulos,
corredores, pasillos y puertas de escape, que se establecer con artefactos
protegidos y de manera que no quede expuesta a interrupciones por ninguna
causa de origen interno; y la instalacin general, que deber funcionar
independientemente de la anterior.
55. 1. Los generadores de emergencia deben instalarse en locales especiales,
construidos sin comunicacin alguna con la sala de espectculos, escenarios,
vestbulos, corredores y escaleras para el uso del pblico.
Art. 56. El ancho de los pasillos, puertas interiores, corredores, escaleras, puertas
de calles y dems pasos y salidas, ubicados en el trayecto que deben seguir las
personas al desalojar un teatro o sala de reuniones, se determinar a razn de un
metro (1 m.) por cada 125 personas que por ellos deban pasar, de acuerdo con la
cabida correspondiente.
Las puertas exteriores del frente principal y las de acceso a las salas de
espectculos de los teatros, cualquiera que sea su cabida, tendrn un ancho no
inferior a dos metros (2 m.) y la suma total de sus anchos deber cumplir con lo
dispuesto en el inciso anterior.
Art. 57. Las puertas de los locales destinados al pblico debern abrirse hacia
fuera y estar provistas de dispositivos de suspensin que permitan abrirlas o
eliminarlas con toda rapidez en los casos de zafarrancho o emergencia.
Estas puertas de acceso para las personas sern independientes de las que se
utilicen para el servicio de vehculos.
57. 1. Las puertas laterales y de escape, y las de pasillos y vestbulos que
conduzcan a las escaleras, tendrn letreros luminosos sobre su dintel con la
indicacin de salida.
57. 2. Se establecern escaleras o rampas independientes de la sala misma, para
las aposentaduras superiores o inferiores, sean stas balcones o galeras.
57. 3. Las escaleras deben cumplir con los siguientes requisitos:
a)
Entregarn al vestbulo que est en comunicacin directa con las
aposentaduras que sirvan y sern de ancho libre no menor a un metro veinte
centmetros (1,20 m.)
b)
Sern de tramos rectos, separados por descansos de longitud no inferior a
1,20 m. Los descansos en los cambios de direccin no tendrn un largo inferior al
ancho de la escalera.
2

c)
Cada tramo podr tener hasta 16 contrahuellas y cada una de stas no
tendr ms de 0,16 m. de altura, ni ancho menor de 0,30 m.
d)
Cuando el ancho de la escalera sea superior a tres metros (3 m), se deber
agregar, a los pasamanos laterales, un doble pasamanos central que la divida en
dos secciones paralelas.
e)
Las aposentaduras superiores o inferiores al primer piso, con cabida
superior a 500 personas, debern estar provistas de dos escaleras, ubicadas en
lados opuestos.
f)
Las escaleras y cajas de escaleras que sirvan los locales destinados al
pblico no podrn tener comunicacin alguna con los subterrneos o pisos en el
subsuelo del edificio.
57. 4. No podr haber gradas o peldaos en el piso de la sala principal ni el de los
vestbulos, pasillos y corredores ligados con ellos. Las diferencias de nivel se
salvarn con planos inclinados de pendiente no mayor de 10%. Para rampas de
ms de diez metros (10 m) de desarrollo, la pendiente disminuir
proporcionalmente.
Sin perjuicio de lo anterior, cuando el sistema de proyeccin corresponda a
pantalla panormica, regirn las siguientes disposiciones para el piso de la platea,
escaleras y escapes:
a)
El plano inclinado del piso de la platea tendr una pendiente mxima de
15%.
b)
Si se produjeran pendientes mayores se salvarn con gradas que se
distribuirn uniformemente en la parte del pasillo de mayor pendiente.
c)
Se permitirn soluciones mixtas de rampas y gradas, si se adoptan sistemas
especiales de iluminacin que sealen cada grada y comunicando,
separadamente, al escape, la zona de gradas y la zona de rampa.
d)
Los pasillos centrales de platea se comunicarn con el foyer, sin producir
cambios de direccin.
e)
Las escaleras tendrn una sola direccin y comunicarn directamente a la
calle o espacios pblicos comunicados con ella. Sus tramos sern rectos, de no
ms de 16 contrahuellas por tramo y en que se cumpla la relacin de 2h + a =
0,62 m.
Art. 58. No se permitirn pasillos, escaleras, corredores, o similares que puedan
originar corrientes encontradas de trnsito, ni instalaciones de kioscos,
mostradores, mamparas giratorias o no, o cualquiera otra instalacin que
entorpezca la fcil y rpida desocupacin de los locales en casos de incendio o
pnico.
Art. 59. Los teatros, locales de espectculos pblicos y de reuniones, debern
tener en cada piso servicios higinicos para ambos sexos, en la siguiente
proporcin, de acuerdo con su capacidad:
a)
Hasta 1000 personas, un inodoro por cada 125 personas y un urinario por
cada 70 personas.
b)
Sobre 1000 y hasta 2000 personas, un inodoro ms por cada 250 personas
y un urinario ms por cada 125.
3

Adems de los artefactos indicados en los literales a) y b), habr un lavamanos

por cada inodoro independiente y cuando estos estn agrupados en una sola
unidad, habr como mnimo un lavamanos por cada cuatro inodoros.
Los teatros y otros locales de reuniones, debern contar con un recinto
independiente destinado a servicio higinico para personas con discapacidad que
permita el ingreso y circulacin de una silla de ruedas y disponga de artefactos
adecuados, debiendo agregarse un recinto ms por cada 200 personas o fraccin
que exceda de esa cantidad.
Art. 60. La disposicin de los asientos para el pblico en salas con cabida superior
a 500 personas, deber cumplir con las siguientes prescripciones:
a)
Los pasillos interiores de platea tendrn un ancho mnimo de un metro
veinte centmetros (1,20 m.) en su punto ms cercano al escenario. Este ancho se
aumentar hacia los puntos de salida, en un mnimo de 0,025 metros por cada
metro de longitud de pasillo.
b)
Los pasillos de platea que sirvan asientos de un solo lado tendrn un ancho
mnimo de 0,65 metros en su punto ms prximo al escenario. Este ancho se
aumentar hacia los puntos de salida en un mnimo de 0,015 m. por cada metro
de longitud del pasillo.
c)
La distancia mnima entre respaldo y respaldo de los asientos de platea ser
de 0,90 m. y 1 m. para los de funciones rotativas.
d)
Las butacas tendrn los asientos plegables y un ancho libre entre brazos no
inferior a 0,45 m.
e)
No podrn ubicarse ms de 18 asientos en una fila de platea entre dos
pasillos, ni ms de 14 en los balcones o galeras.
f)
No podrn disponerse ms de 9 asientos por fila con acceso a un solo
pasillo de platea, ni ms de 7 en los balcones o galeras.
g)
La altura mnima entre el piso y el cielo, mediante en el eje del asiento ms
alto, no ser inferior a dos metros cincuenta centmetros (2,50 m.)
h)
La distancia horizontal entre el muro de boca y el asiento ms prximo,
destinado a los espectadores, no podr ser inferior a seis metros (6 m.) en los
teatros de representaciones, ni a cinco metros (5 m.) en las salas de audiciones
musicales o exhibiciones cinematogrficas y otras salas de reunin. La distancia
de la pantalla en las exhibiciones cinematogrficas al espectador ms prximo
ser de cinco metros (5 m.) como mnimo.
Art. 61. Las salas destinadas a los espectadores estarn provistas de dispositivos
eficaces o de instalaciones mecnicas de ventilaciones, proyectada en
consideracin a las condiciones climticas locales.
Art. 62. Ningn teatro, sala de baile o de reunin podr abrirse al uso pblico sin
la inspeccin y aprobacin previas de la construccin del edificio como de sus
instalaciones elctricas, de higiene, de seguridad y otras, por la Direccin de
Planificacin Urbana.
Hoteles, Casas Residenciales y de Pensin
3

Art. 63. Todo edificio que se construya para hotel o uso similar, como asimismo
las construcciones existentes que en el futuro se destinen a dichos usos, debern
cumplir con las dems disposiciones de esta Ordenanza que le sean aplicables,
prevaleciendo las disposiciones del presente captulo cuando se refieran a una
misma materia.
Art. 64. Las escaleras de hoteles, residenciales y pensiones debern cumplir con
los requisitos exigidos en el Art. 76 de esta Ordenanza.
Art. 65. Los establecimientos con ms de 50 dormitorios debern tener a lo
menos un acceso y una escalera cuando corresponda, ambos de servicio,
independientes del acceso y de la escalera principal correspondientes a los
huspedes.
Art. 66. El ancho mnimo de los pasillos de los pisos superiores ser de un metro
veinte centmetros (1,20 m.) no pudiendo exceder de treinta metros (30,00 m.) de
la distancia de la pieza ms alejada servida por el pasillo al primer escaln del
tramo descendente de la escalera.
Todo pasillo que sirva dormitorios, debe conducir directamente a la escalera
principal.
Art. 67. Las duchas, tinas y lavamanos de los hoteles y pensiones, debern tener
agua potable, fra y caliente.
67. 1. Cuando no existan salas de bao independientes y completas para cada
dormitorio, se deber disponer:
a)
Un lavamanos con agua corriente y desage en cada dormitorio.
b)
Una sala de bao con tina o ducha y lavamanos por cada cuatro
dormitorios; o por cada 5 personas que pueda hospedar el establecimiento.
c)
Un inodoro independiente por cada cinco dormitorios, deber existir en
todo caso, uno en cada piso como mnimo.
d)
Un urinario con llave de agua para cada veinte piezas o fraccin,
debiendo colocarse uno a lo menos en cada piso.
67. 2. En caso de existir salas de bao independientes para cada habitacin, stas
debern tener ducha, lavamanos e inodoro.
67. 3. Las salas de bao y dems recintos de servicios higinicos tendrn
pavimentos y zcalos impermeables, preferiblemente plstico o cermico, hasta
una altura de un metro veinte centmetros (1,20 m.), a lo menos.
67. 4. Los edificios destinados a hoteles deben contar, adems, con servicios
higinicos independientes para hombres y mujeres, destinados a las visitas del
establecimiento.
Art. 68. Todo establecimiento que suministre comidas a sus huspedes deber
contar con un recinto destinado a cocina de superficie equivalente a 1,50 m 2 por
cada uno de los primeros 20 dormitorios, ms 1m 2 por cada 5 habitaciones
suplementarias o fraccin de esta cifra. La superficie mnima de la cocina ser de
20 m2.
3

68. 1. Las cocinas debern estar provistas de dispositivos de ventilacin natural o

artificial eficaces; el pavimento y zcalo, hasta una altura mnima de un metro
sesenta centmetros (1,60 m) deben ser impermeables preferiblemente cermicos,
y el resto de las superficies de muros y el cielo, pintados con material lavable.
Art. 69. Las instalaciones de agua potable, fra y caliente, debern permitir el
funcionamiento simultneo de una tercera parte de los artefactos, a lo menos.
Art. 70. Los dormitorios deben cumplir con las condiciones aqu establecidas.
70. 1. Debern tener, por lo menos, una ventana que permita la entrada directa de
aire y luz desde el exterior. La superficie de la ventana deber ser al menos el
10% de la superficie del dormitorio.
70. 2. Debern tener un lado mnimo de 2,40 m. y una superficie mnima,
excluyendo closets y baos, de 8 m 2 y una altura libre mnima de 2,20 m.
Art. 71. Todo edificio destinado a hotel, con ms de 50 dormitorios, deber tener
una salida secundaria con un ancho no menor de 1,20 m.
Art. 72. Los hoteles de ms de cuatro pisos estarn provistos de ascensores y de
montacargas independientes.
Art. 73. Todo edificio destinado a hotel con capacidad para ms de 30 camas
unipersonales, deber existir al menos un dormitorio con acceso a un bao
habilitado para el uso de personas con discapacidad en sillas de ruedas.
Art. 74. Las salas de bao, retretes, cocinillas y otras dependencias secundarias
podrn ventilarse mediante un conducto de ventilacin de seccin libre no
interrumpida y no inferior a 0,16 m 2. Este conducto colectivo exclusivo para
ventilacin ambiental deber indicarse en los planos de arquitectura y estructura
del proyecto.
La seccin mnima indicada puede reducirse en el caso de tiraje forzado, debiendo
justificarse la seccin proyectada.
En todo caso el cao deber sobresalir dos metros (2 m.) a lo menos, sobre el
nivel de toda cubierta situada a menos de cuatro metros (4 m.) de aqul.
De los Edificios y Viviendas Acogidos al Rgimen de Copropiedad
Inmobiliaria
Art. 75. Los edificios y viviendas en que exista propiedad comn del terreno, estn
o no acogidos a leyes especiales, debern cumplir con lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal, su Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal,
la Ordenanza de Rgimen de Propiedad Horizontal del Cantn La Libertad, con
las normas generales de la presente Ordenanza, y en especial con las
disposiciones de ste ttulo.
Normas Tcnicas
3

Art. 76. Las escaleras comunes, cuando sirvan una superficie no mayor de 1000
m2, tendrn un ancho mnimo de 1,20 m. Este ancho se aumentar en 3 cm por
cada 300 m2 o fraccin de mayor superficie.
Cuando la superficie til total de los pisos superiores al primero, sobrepase los
5000 m2, dispondrn dos escaleras independientes, una de ellas separada de los
vestbulos o pasillos por puertas no combustibles. Los tramos de las escaleras
comunes sern rectos con pasamanos en un costado a lo menos, y los peldaos
tendrn una huella no inferior a 28 cm. en proyeccin horizontal y una contrahuella
no mayor de 18 cm. ni menor a 17 cm.
Las escaleras comunes interiores entregarn y terminarn en el primer piso en un
vestbulo, galera o pasillo de un ancho mnimo de 1,80 m. La distancia mxima
desde la primera grada a la va de uso pblico o espacio libre exterior no ser
mayor de veinte metros (20,00 m.)
Las escaleras de uso comn debern ser incombustibles.
Art. 77. En edificios de tres o ms pisos, los revestimientos de pasillos, escaleras
y vestbulos de acceso o distribucin debern ser de material no combustible,
cuando su espesor sea superior a 1 mm.
Art. 78. Las fachadas de un mismo edificio, cuyos vanos se enfrentan, debern
conservar una distancia mnima de 6 m. Cuando los vanos enfrentan una fachada
sin vanos, dicha distancia podr reducirse hasta tres metros (3 m.).
Esta ltima posibilidad tambin ser aplicable cuando se enfrentan fachadas con
vanos, siempre que estos ltimos no se enfrenten entre s y estn distanciados en
proyeccin horizontal en una medida a lo menos igual al ancho menor de los
vanos citados.
Para los efectos del presente artculo, se entender como fachada con vano la
superficie vertical exterior de cada elevacin, la que incluye entrantes y salientes,
tales como puertas, ventanas, balcones, terrazas, azoteas, logias y pasillos
exteriores.
CAPTULO III
DE LOS PROCEDIMIENTOS
REQUERIMIENTO DE REGISTRO DE CONSTRUCCIN
Art. 79. Trabajos que requieren Registro de Construccin.- Se deber obtener
de la Municipalidad el documento de autorizacin denominado Registro de
Construccin en los siguientes casos:
- Construir nuevas edificaciones.
- Ampliar, remodelar y reparar edificaciones existentes.
- Abrir, cerrar o modificar vanos en fachadas de edificios patrimoniales, para lo
cual se atender en lo establecido en el Art. 100. 8 de esta Ordenanza.
- Modificar la estructura y forma de la cubierta si implica incremento de rea
habitable.
3

- Abrir vas pblicas y/o construir redes de infraestructura que no sean obras
municipales, en los trminos establecidos en los Arts. 107, 108 y 109 de esta
Ordenanza.
- Construir muelles, pistas y otras instalaciones aeroportuarias, portuarias y de
transporte terrestre.
- Construir depsitos de uso urbano o colectivo y ductos de agua, gas y
combustibles, plantas generadoras y estaciones de transformacin de energa
elctrica, e instalaciones de telecomunicaciones y similares.
Art. 80. Intervencin profesional.- Los trabajos de planificacin arquitectnica de
las edificaciones, as como los diseos especificados de ingeniera estructural,
sanitaria, elctrica, mecnica o de comunicaciones, sern ejecutados bajo la
responsabilidad de un profesional inscrito en el respectivo Colegio.
La ejecucin de obras autorizadas se realizarn con la supervisin de un
profesional al que se le denominar Responsable Tcnico. El nombre y nmero
del registro profesional de los responsables de los diseos y de la ejecucin de
obras debern consignarse en la documentacin del Registro de Construccin,
debiendo corresponder su especialidad a lo establecido en las correspondientes
leyes de ejercicio profesional.
Art. 81. DE LAS OBRAS MENORES.- Las obras menores, no requieren de
aprobacin de planos y pueden realizarse sin la supervisin de un Profesional,
bastando el aviso de Inicio de Obra.
81. 1. Obras menores sin exigencia de Registro de Construccin.81. 1. 1. Vivienda mnima.- es una vivienda unifamiliar de un mximo de 36 m 2 de
construccin de tipo popular con cubierta de cemento asbesto, zinc o similar (no
losa de hormign) y slo para los sectores signados como ZR1 en el Plan de
Desarrollo Urbano. En esta categora se incluyen las viviendas realizadas con el
Bono de la Vivienda.
81. 1. 2. Reparacin, modificacin o cambios de cubiertas, refaccin, reposicin y
reparacin de entrepisos, sin afectar elementos estructurales, sustitucin de
sobrepisos.
81. 1. 3. Aperturas de puertas de comunicacin interior, aperturas de vanos
interiores, si no afectan a elementos estructurales ni propicien el cambio de uso
del inmueble; limpieza, resanes, pintura y revestimiento en fachadas e interiores.
81. 1. 4. Muros de piedra base, pozos spticos y cisternas.
81. 1. 5. Nivelacin, construccin y resanes de pavimentos exteriores, incluidos
aceras y soportales, cuando no se requiera muros de contencin; ejecucin de
jardineras; y colocacin de rejas de seguridad.
81. 1. 6. Construcciones temporales para uso de oficinas, bodegas o vigilancia
durante la edificacin de una obra, incluidos los servicios sanitarios.
81. 1. 7. Pintar las fachadas y realizar enlucidos de culatas y fachadas.
81. 1. 8. Obras urgentes destinadas a remediar daos por accidentes, las que
debern ser informadas a la Direccin de Planificacin Urbana en un plazo
mximo de setenta y dos horas, contadas a partir de la iniciacin de las obras.
81. 2. Obras menores con exigencia de Registro de Construccin.3

81. 2. 1. Vivienda tipo popular de un mximo de 72 m 2 de construccin con

cubierta de asbesto cemento, zinc o similar (no losa)
81. 2. 2. En cualquier zona, aumento y anexos, en planta baja o en primer piso
alto, por una sola vez hasta 40 m 2 de construccin.
81. 2. 3. Cerramiento perimetral del solar.
81. 2. 4. Piscinas, canchas deportivas.
81. 2. 5. Cubiertas para garajes, bodegas o similares que sobrepasen los 150 m 2
de construccin.
81. 3. De las tasas para obras menores, con exigencia de Registro de
Construccin.81. 3. 1. Para lo estipulado en el numeral 81. 2. 1., el Dos por Mil del avalo de la
obra.
81. 3. 2. Para lo estipulado en el numeral 81. 2. 2., $ 8,00 USD.
81. 3. 3. Para lo estipulado en el numeral 81. 2. 3., $ 4,00 USD para sectores
marginales y $ 6,00 USD para los sectores cntricos del Cantn.
81. 3. 4. Para lo estipulado en el numeral 81. 2. 4. y 81. 2. 5., $ 12,00 USD.
Art. 82. Requisito para Obras Menores.- Para efecto de la realizacin de Obras
Menores el predio del caso no deber tener impuestos prediales vencidos,
debiendo adicionalmente atenderse lo siguiente:
82. 1. El propietario realizar la correspondiente solicitud de Obra Menor, en la
que describir las obras a realizarse, sealndose el inicio y la finalizacin de
stas. La Direccin de Planificacin Urbana certificar por escrito, en un trmino
de quince das, que tal edificacin constituye obra menor y no tiene afectaciones
de lnea de construccin, ni de proyectos municipales.
82. 2. Se ejecutarn los trabajos de construccin, ampliacin, adecuacin o
reparacin, de conformidad con las Normas de Edificacin correspondientes al
lote o solar en que se ejecuten las obras.
82. 3. Se proceder a la actualizacin del Registro Catastral, a ser realizada por la
Direccin de Planificacin Urbana.
DE LAS DEMOLICIONES Y EXCAVACIONES
Art. 83. Demoliciones.- Tratndose de demoliciones de edificios, el particular
deber ser comunicado a la Direccin de Planificacin Urbana, a travs del Aviso
de Inicio de Demolicin, en el cual se identificar el predio segn su cdigo
catastral y consignar el propsito de la demolicin.
Para el efecto se deber atenderse a lo establecido en el Art. 41 de la Ordenanza
del Uso del Espacio y la Va Pblica.
Art. 84. Excavaciones.- Adicionalmente a lo establecido para demoliciones, si se
requiriere excavar para construir stanos, o cimientos a profundidades mayores a
un metro (1 m.) respecto del nivel del bordillo, necesariamente deber contarse
para el inicio de obras con el correspondiente Registro de Construccin.
DE LA CONSULTA DE NORMAS DE EDIFICACION
3

Art. 85. Mecanismo opcional de consulta.- Para solicitar Normas de Edificacin

de un determinado predio, motivo de consulta, ste deber encontrarse registrado
en el catastro municipal; tal solicitud constituye un mecanismo opcional de
consulta que no autoriza la construccin.
Art. 86. Plazo y validez.- Cualquier interesado, podr solicitar las Normas de
Edificacin correspondiente a cualquier subzona o inmueble; las mismas tendrn
validez por un ao.
Las Normas de Edificacin no otorgan derechos al solicitante, y es de su
responsabilidad mantenerse informado sobre la evolucin de las normas que la
Municipalidad promulgare.
Art. 87. Trmite.- Para efectos del trmite se presentar, lo siguiente:
87. 1. Solicitud a la Direccin de Planificacin Urbana de las Normas de
Edificacin.
87. 2. Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
87. 3. Levantamiento topogrfico del predio motivo de la solicitud, con la firma de
responsabilidad tcnica.
Las respuestas a la solicitud, sern entregadas al interesado en el trmino de diez
das, a partir de la fecha de presentacin de la solicitud.
DE LA APROBACION DE PLANOS ARQUITECTONICOS
Art. 88. Aprobacin de planos como paso previo y opcional.- Opcionalmente
se podr solicitar la aprobacin de los planos arquitectnicos de edificacin, lo
cual no substituye la obligacin y efecto del Registro de Construccin. Para el
efecto, se presentar exclusivamente los siguientes documentos:
88. 1. Solicitud dirigida a la Direccin de Planificacin Urbana, suscrita por el
profesional responsable del proyecto.
88. 2. Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
88. 3. Opcionalmente, copia del documento de Normas de Edificacin
correspondiente al lote motivo de la solicitud, si ste hubiese sido tramitado.
88. 4. Dos copias de los planos arquitectnicos a escala 1:50, 1:75, o 1:100, en
cuya tarjeta de identificacin se registrar el cdigo catastral del predio; se
admitirn escalas ms reducidas cuando se justificare. En los mismos se graficar
al menos las plantas, las fachadas que miren a una va, una seccin longitudinal y,
o transversal, y la implantacin de la edificacin respecto de los linderos del solar
o lote.
Art. 89. De no haberse obtenido previamente las normas de edificacin, deber
presentarse copia del levantamiento topogrfico del terreno, con la
correspondiente firma de responsabilidad tcnica.
Art. 90. Trmino para resolver la solicitud.- La Direccin de Planificacin
Urbana resolver sobre la solicitud y documentacin presentada en el trmino de
quince (15) das de recibida.
3

Art. 91. Plazo de validez.- Una vez aprobados los planos y la correspondiente
documentacin, la Direccin de Planificacin Urbana archivar una copia del
expediente aprobado. Esta aprobacin tendr una vigencia de un ao calendario.
DEL REGISTRO DE CONSTRUCCION
Art. 92. Obligatoriedad.- Es obligatoria la obtencin de un Registro de
Construccin, previa toda edificacin o construccin que no sea considerada como
obra menor, de acuerdo a lo dispuesto en los Arts. 79 y 80.
Art. 93. Documentacin indispensable.- Para obtener el Registro de
Construccin, el predio no deber adeudar impuestos prediales (vencidos). Se
deber entregar en la Direccin de Planificacin Urbana, exclusivamente, la
siguiente documentacin:
93. 1. Solicitud de Registro de Construccin, firmado por el propietario o
arrendatario y el responsable tcnico de la edificacin, en el que constar el
cdigo catastral del predio.
93. 2. Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
93. 3. Copia de la Escritura Pblica de adquisicin del predio o carta de
autorizacin para construccin sobre el terreno ajeno, otorgada por el dueo, en
caso de que el solicitante no fuese el propietario del solar, o contrato de
arrendamiento para el caso de terrenos municipales.
Tal requisito no ser exigible en reas de ocupacin informal sometidas a
procesos de legalizacin de la tenencia, donde bastar un certificado de
responsabilidad civil por acto de dominio.
93. 4. Tres copias de los planos arquitectnicos a escala conveniente (1:50, 1:75,
1:100, 1:200), en cuya tarjeta de identificacin constar la clave catastral del
predio. En los mismos se graficar:
- Todas las plantas, incluida la de cubierta.
- Todas las fachadas.
- Al menos una seccin longitudinal y una transversal.
- La implantacin de la edificacin, en el que conste, vertical y horizontalmente,
sus dimensiones principales y los distanciamientos respecto de las lneas de
construccin y de lindero.
93. 5. De no haberse obtenido previamente las normas de edificacin, deber
presentarse copia del levantamiento topogrfico del terreno, con la
correspondiente firma de responsabilidad tcnica.
93. 6. Cuando la construccin tenga tres o ms plantas, se presentarn cartas de
responsabilidad tcnica, sobre estudios de suelo, diseos estructurales, sanitarios,
elctricos y telefnicos, debidamente autenticadas por un Notario del Cantn. Los
planos de especialidades debern ser entregados a la Municipalidad, junto a la
solicitud de Inspeccin Final. En caso de edificaciones de uso residencial, no en
serie, unifamiliares y bifamiliares, no se exigir carta de responsabilidad tcnica.
93. 7. Para edificaciones en terrenos con pendientes iguales o mayores al diez por
ciento (10%), se presentarn cartas de responsabilidad tcnica relacionadas con:
a)
Movimientos de tierra; y,
b)
Estructuras de contencin y proteccin del terreno
3

93. 8. En los casos de edificaciones que tengan tres o ms plantas, el responsable

tcnico del proceso de construccin, entregar copia de una pliza de seguro a
favor de terceros, que cubra todo riesgo del proceso de construccin, y por una
cuanta no menor al ocho por ciento (8%) del presupuesto de la obra, cuya
estimacin se realizar de acuerdo a los valores que para los distintos tipos
de construccin se hayan registrado en el ltimo boletn emitido por la
Cmara de la Construccin de Guayaquil.
93. 9. En proyectos de edificaciones industriales calificables como de mediano o
alto impacto, o peligroso, se adjuntarn los correspondientes Estudios de Impacto
Ambiental, elaborados por profesionales o empresas especializadas y acreditadas
en la Municipalidad.
93. 10. En las edificaciones a ser sometidas al Rgimen de Propiedad Horizontal,
donde se contemplen etapas o aumentos de construccin, deber incluirse la
totalidad de stos en los diseos a presentarse.
En lo sucesivo, la Direccin de Planificacin Urbana slo aprobar aumentos y
remodelaciones acordes de los diseos y planos inicialmente aprobados, o si los
mismos son solicitados de acuerdo a lo establecido en el correspondiente
Reglamento.
93. 11. La Direccin de Planificacin Urbana, se reserva la facultad de exigir
adicionalmente la presentacin parcial o total de planos y/o estudios tcnicos
relativos a los tems 6 y 7 de este artculo.
El interesado deber adjuntar copia del documento de Normas de Edificacin y de
Aprobacin de Planos, para agilizar el trmite respectivo.
Art. 94. Responsabilidad civil y penal.- Dado que la Municipalidad aprueba los
planos y diseos arquitectnicos, el requerimiento de presentacin de las cartas
de responsabilidad y estudios a que se refieren los artculos 93. 6, 93. 7 y 93. 9,
tienen por objeto establecer que los profesionales asumen la responsabilidad civil
y penal, a que hubiere lugar, con relacin a sus respectivos estudios y diseos.
Tales cartas de responsabilidad, no omiten las instancias de aprobacin de los
diseos por parte de las empresas de servicios correspondientes.
Art. 95. Pronunciamiento de la Direccin de Planificacin Urbana.- La
Direccin de Planificacin Urbana, no podr solicitar documentacin o informacin
adicional a la expresamente sealada en el Art. 93, debiendo pronunciarse en un
trmino no mayor de treinta das.
La Direccin de Planificacin Urbana podr detener la entrega del Registro de
Construccin, por una de las siguientes causas:
- Falta de la documentacin exigida en el Art. 93.
- Si del anlisis de la documentacin se observare que se quebranta alguna
disposicin contemplada en la presente Reglamentacin; en este caso, al negarse
el Registro, deber citarse expresamente el artculo correspondiente.
Sin embargo, la Direccin de Planificacin Urbana podr realizar observaciones
adicionales en el Registro, las mismas que sern controladas durante el proceso
de construccin, y sin cuyo cumplimiento no podr emitir el certificado de
habitabilidad a que hace referencia el Art. 114 de esta Ordenanza.
3

De estas disposiciones se exceptan los edificios de uso residencial, no en serie,

unifamiliares y bifamiliares.
Art. 96. Clculo de tasas para la aprobacin de planos.- Para el clculo de la
tasa para la aprobacin de los planos, la Direccin de Planificacin Urbana la
determinar sobre la base de los valores que para los distintos tipos de edificacin
que emite la Cmara de Construccin de Guayaquil, hasta que la Cmara de la
Construccin de Salinas emita peridicamente sus boletines. Los ndices de enero
y julio tendrn vigencia semestral. La Direccin de Planificacin Urbana se reserva
el derecho de realizar un avalo especial para los casos que considere
necesarios.
Los derechos que recibir el Municipio para la aprobacin de planos sern los
siguientes:
a)
0.0025% del S.B.U.(Salario Bsico Unificado) mensual del trabajador en
general por m2 de ocupacin de va pblica por das que ocupe el constructor.
b)
El 1% del S.B.U. mensual del trabajador en general, por metro lineal de
frente en el primer piso.
c)
1% del S.B.U. mensual del trabajador en general, por metro lineal de frente
en el segundo piso.
d)
0.5% del S.B.U. mensual del trabajador en general, por metro lineal de
frente en cada uno de los pisos restantes.
e)
Por concepto de estudios de los planos y las inspecciones de control de las
construcciones, el Municipio cobrar una tasa adicional que no exceda del dos por
mil del valor de la construccin, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 402 de la
Ley de Rgimen Municipal; y,
f)
Por concepto de inspeccin final, el Municipio cobrar una tasa equivalente
al 0.025% del avalo actualizado de la obra al momento en que se efecte la
inspeccin final. El valor mnimo a cobrar ser de $ 5,00 USD.
Art. 97. Plazo de validez del Registro de construccin.- Los Registros sern
otorgados a nombres de los responsables legal y tcnico, y tendrn un plazo de
vigencia, el cual ser determinado por la Direccin de Planificacin Urbana en
funcin de la magnitud de la obra a construirse. Se podr conceder la ampliacin
del plazo, previa solicitud del responsable tcnico.
En los casos en que no se haya iniciado los trabajos de construccin de la parte
estructural y caduque la vigencia del Registro, el mismo podr ser renovado,
siempre y cuando ste observare las normas vigentes a esa nueva fecha.
Art. 98. Retiro de la Responsabilidad Tcnica.- El propietario o el responsable
tcnico podrn comunicar a la Municipalidad el retiro de la responsabilidad tcnica
consignada en la solicitud y emisin del Registro de Construccin
correspondiente.
Para el efecto de la vigencia del Registro de Construccin del caso, el propietario
y el nuevo responsable tcnico debern comunicar a la Municipalidad la
sustitucin de la responsabilidad correspondiente, la que deber hacerse constar
en un certificado que ser emitido por la Direccin de Planificacin Urbana previo
pago de la tasa por servicios tcnicos correspondiente.
4

La sustitucin de la responsabilidad tcnica motivar, y por lo tanto ser exigencia

municipal, que el profesional del caso aparezca como el titular de la pliza a que
se hace referencia el Art. 93 de esta Ordenanza.
Art. 99. Listado mensual para efectos de control.- Es obligacin del
Departamento de Control de Construcciones remitir mensualmente el listado de
todos los Registros de Construccin y de Inspeccin Final y Certificados de
Habitabilidad, otorgados en ese lapso a la Comisara y al Departamento de
Avalos y Registro. De igual manera el Departamento de Avalos y Registro
remitir a estas dependencias el listado de los certificados de Registro Catastral
emitidos.
DE LOS REGISTROS DE AUMENTO, REMODELACION Y REPARACION
Art. 100. Requisitos de trmite.- Para realizar aumentos y remodelaciones o
reparaciones que no constituyan obras menores que no afecten a edificios
declarados patrimonio arquitectnico, el predio no deber tener impuestos
prediales vencidos. Para el efecto se deber obtener el Registro correspondiente,
para lo cual se deber presentar en la Direccin de Planificacin Urbana:
100. 1. Solicitud dirigida a la Direccin de Planificacin Urbana, en el formulario
diseado para el efecto, suscrita por el propietario y el profesional responsable del
proyecto.
100. 2. Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
100. 3. Copia de la Escritura Pblica de adquisicin del predio, y carta de
autorizacin del propietario en los casos que se vaya a aumentar, remodelar o
reparar sobre edificio ajeno. En casos de ocupaciones informales en proceso de
legalizacin, se deber presentar un certificado de responsabilidad por acto de
dominio del predio del caso.
100. 4. Cuando se tratare de aumentos o remodelaciones, se adjuntar tres
copias de los planos arquitectnicos a escala conveniente (1:50, 1:75, 1:100,
1:200), en cuya tarjeta de identificacin se registrar la clave catastral del predio.
En los mismos se consignar la edificacin existente y la que ser incrementada
y/o remodelada, y el plano de implantacin de la edificacin con el aumento que
pretende realizarse, en el que consten las dimensiones principales de su silueta y
distanciamientos respecto de las lneas de construccin y linderos.
100. 5. Cuando el aumento tenga tres o ms plantas, se presentarn cartas de
responsabilidad tcnica, debidamente autenticadas por un Notario del Cantn,
sobre estudios de suelo, diseos estructurales, sanitarios, elctricos y telefnicos.
100. 6. Para aumentos en terrenos con pendientes iguales o mayores al diez por
ciento (10%), se presentar cartas de responsabilidad tcnica relacionadas con:
a)
Movimientos de tierra; y,
b)
Estructuras de contencin y proteccin de los terrenos.
100. 7. En caso que el aumento, reparacin o remodelacin se realice en edificios
que tengan tres o ms plantas, el responsable tcnico del proceso de construccin
entregar copia de una pliza de seguro, a favor de terceros, que cubra todo
riesgo del proceso de trabajo, y por una cuanta no menor al ocho por ciento (8%)
del presupuesto de la obra, cuya estimacin se realizar de acuerdo de los valores
4

que para los distintos tipos de construccin se hayan registrado en el ltimo

boletn emitido por la Cmara de la Construccin de Guayaquil.
100. 8. Cuando se tratare de reparaciones y, o remodelaciones en edificaciones
catalogadas como patrimonio arquitectnico, la solicitud respectiva ser dirigida, a
travs de la Secretaria Municipal, a la Comisin de Terrenos y Planificacin, la que
resolver al respecto previo informe de la Direccin de Planificacin Urbana y la
Direccin del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal.
100. 9. Para casos de aumentos en edificios sometidos al Rgimen de Propiedad
Horizontal, se estar a los diseos previstos en el Registro de Construccin
original y a las disposiciones establecidas en la correspondiente Ordenanza.
DE LAS MODIFICACIONES DURANTE EL PROCESO DE CONSTRUCCION
Art. 101. Modificaciones que afectan al Registro de Construccin.- Cuando en
un proceso de construccin se requiera realizar modificaciones que afectaren: la
implantacin, las reas o volmenes, y el o los usos de la edificacin,
autorizados originalmente, el propietario y el responsable tcnico solicitarn a la
Direccin de Planificacin Urbana la autorizacin para efectuar las referidas
modificaciones.
Para el efecto se presentar la siguiente documentacin:
101. 1. Solicitud y tasa por servicios tcnicos y administrativos.
101. 2. Original y copia del correspondiente Registro de Construccin.
101. 3. Un juego de los planos arquitectnicos autorizados en el Registro de
Construccin original.
101. 4. Dos copias de los planos arquitectnicos en los que consten las
modificaciones a realizarse.
No se entendern como modificaciones que afectan el Registro de
Construccin otorgado, las que se refieran a desplazamiento de paredes y/o
reubicacin, tamao y utilizacin de ambientes, siempre y cuando no se
incremente el nmero de stos o se haga variar el clculo del nmero de
ocupantes permanentes.
DE LA INSPECCION DEL PROCESO CONSTRUCTIVO
Art. 102. Inspecciones.- Corresponde al Departamento de Planificacin
inspeccionar todo proceso de construccin, a fin de verificar que el desarrollo de
las obras se lleve a cabo de conformidad con los planos, diseos y
especificaciones aprobadas por la Municipalidad, que la obra cuente con el
Registro de Construccin, y que la edificacin respete los retiros y el nmero de
pisos establecidos en el Registro correspondiente.
Art. 103. Acta de Inspecciones.- Si en razn de los resultados de la inspeccin
se determinare que el propietario y, o el responsable tcnico deben concurrir a la
obra, tal situacin se consignar en el Acta de Inspeccin a que se hace
referencia en el Art. 38 de esta Ordenanza. En dicha acta se anticipar con dos
das hbiles, el da y la hora en que se requiere dicha presencia.
4

Art. 104. Suspensin de la obra.- Se suspender toda obra o parte de ella se

este ejecutando sin el correspondiente Registro de Construccin o de
inconformidad con ste, particular que se consignar en el Acta de Inspeccin.
Adicionalmente, la Municipalidad a travs del Comisario Municipal fijar un plazo
de seis semanas para que se resuelva la contravencin; si se tratare de
demolicin y sta no fuera resuelta en el plazo fijado, la misma ser realizada por
la Municipalidad a costa del propietario.
Art. 105. Inspecciones mnimas.- En toda edificacin o construccin el
Departamento de Planificacin realizar al menos las siguientes inspecciones de
acuerdo al avance de la obra:
- En la etapa de cimientos, para la verificacin de la lnea y nivel municipal de
construccin.
- En la etapa de estructura y albailera.
- Al final de la obra, o Inspeccin Final.
Art. 106. De las obligaciones durante el proceso de construccin.- En el lugar
de la construccin, dentro del predio del caso, deber disponerse:
a)
Letrero que permita identificar en forma pblica: la denominacin de la obra,
el responsable de la construccin; y, de no tratarse de obras menores, el nmero
de Registro de Construccin correspondiente.
b)
reas de vestidores y servicios sanitarios provisionales, para uso de los
obreros de la construccin.
c)
Sistemas de limpieza y de seguridad a vecinos y transentes, para edificios
de ms de dos plantas.
106. 1. Reposicin de obras destruidas.- Si durante el proceso de construccin se
causare daos a bienes de uso pblico como calzadas, bordillos, aceras,
parterres, parques, por el trnsito de equipos pesados de construccin, transporte
de materiales, etc., el responsable tcnico dar el mantenimiento del caso que
permita la adecuada utilizacin de tales bienes, y al finalizar la obra tendr la
obligacin de restituir o reparar, en forma definitiva, el dao ocasionado.
DE LA AUTORIZACION DE CONSTRUCCION PARA APERTURA DE VIAS Y
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
Art. 107. Toda institucin del sector pblico, mixto y privado para la realizacin de
apertura de vas y, u obras de infraestructura deber solicitar previamente la
correspondiente autorizacin Municipal. Para el efecto, deber presentar ante la
Direccin de Obras Pblicas una solicitud por escrito, adjuntando la
documentacin que describa el proyecto de ejecucin de la obra del caso.
Las Direcciones Municipales que tengan a su cargo la realizacin de obras,
tambin se obligan a informar a la Direccin del Plan de Desarrollo Urbano
Cantonal, para efectos de coordinacin, sobre la realizacin de las mismas.
Art. 108. Emisin de la autorizacin.- La Direccin de Obras Pblicas har el
estudio de la documentacin, y de ser el caso emitir la autorizacin aplicable a la
obra del caso.
4

Art. 109. Obligaciones.- Es obligacin de la institucin solicitante, y/o del

contratista encargado de la ejecucin de la obra, proveer de las obras
provisionales necesarias para suplir los servicios interrumpidos durante la
ejecucin de los trabajos.
La sealizacin del caso ser de exclusiva responsabilidad del solicitante.
Tambin se obligan a mantener el buen estado de los bienes de uso pblico, en
los trminos establecidos en el Art. 106. 1. de esta Ordenanza.
DEL REGISTRO CATASTRAL
Art. 110. El Catastro de la Construccin como Obligacin Tributaria.- El
Catastro de la Construccin es la declaracin formal a la que estn obligados el
propietario y el responsable de una construccin o ampliacin efectuado, para
efectos de la liquidacin de los impuestos prediales municipales correspondientes.
De no realizarse tal Registro Catastral, ste ser efectuado por la
Municipalidad, acto que no releva a los responsables de las sanciones
prescritas en los Art. 124 y 125 de esta Ordenanza.
La omisin de esta declaracin pasa a constituirse en un acto de evasin
tributaria, a partir de que la construccin o ampliacin pase a ser total o
parcialmente ocupada.
Art. 111. El Certificado de Registro Catastral como requisito indispensable
para la obtencin de los servicios definitivos de las empresas.- Dentro de los
treinta das subsiguientes al trmino de las obras de estructura y albailera que
determinan el volumen total de la construccin realizada, y antes de que caduque
el correspondiente Registro de Construccin, el propietario y el responsable
tcnico debern obtener en la Direccin de Planificacin Urbana el Certificado de
Registro Catastral correspondiente. Este Certificado de Registro Catastral es el
documento indispensable y nico, y sin el cual ninguna de las empresas de
servicio: de energa elctrica, alcantarillado, agua, y telefona, podrn prestar
servicios definitivos a la edificacin.
Art. 112. Requisitos de trmite.- Para proceder al Registro Catastral de una
construccin el predio del caso no deber tener impuestos prediales vencidos; se
deber presentar a la Direccin de Planificacin Urbana la siguiente
documentacin:
112. 1. Solicitud dirigida a la Direccin de Planificacin Urbana, en el formulario
diseado para el efecto, suscrito por el responsable tcnico y el propietario.
112. 2. Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
112. 3. Copia del Registro de Construccin, o de la certificacin de Obra Menor.
112. 4. Una copia de los planos arquitectnicos aprobados y vigentes, o de la
certificacin de obra menor.
112. 5. Para casos de edificios bajo Rgimen de Propiedad Horizontal, se
presentar una copia de la escritura de la declaratoria de incorporacin a dicho
rgimen, debidamente notariada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
4

La Direccin de Planificacin Urbana se pronunciar en un trmino no mayor de

quince das.
INSPECCION FINAL Y CERTIFICACION DE LA HABITABILIDAD DE LA
EDIFICACION
Art. 113. Terminado el proceso de edificacin, y en el trmino de diez das de
ocurrido este hecho, el propietario y el responsable tcnico notificarn este
particular a la Direccin de Planificacin Urbana, y solicitarn la Inspeccin Final.
En caso que el propietario, contribuyente o arrendatario presente la escritura de
entrega de obra sin haber realizado el trmite que consta en la presente
Ordenanza, el Departamento de Planificacin previo al Registro Catastral de la
escritura realizar la Inspeccin Final con los requisitos aqu estipulados:
113. 1. Inspeccin Final para edificaciones nuevas.- En estos casos se adjuntar
la siguiente documentacin:
a)
Copia del Registro de Construccin y de los planos arquitectnicos
actualizados, donde se incorporen sellos de aprobacin. En caso de obra menor,
bastar la declaracin emitida por la Direccin de Planificacin Urbana.
b)
Copia de la documentacin tcnica, aprobada por las empresas de servicio
correspondiente; se excepta al caso de edificaciones no en serie de uso
residencial, unifamiliares o bifamiliares, y el caso de obras menores.
c)
Copia de los planos estructurales, con la correspondiente firma de
responsabilidad tcnica; se excepta el caso de edificaciones no en serie de uso
residencial, unifamiliares o bifamiliares, y el caso de obras menores.
d)
Sello de aprobacin del proyecto, por parte del Benemrito Cuerpo de
Bomberos, en el caso de edificaciones que cuenten con cuatro o ms plantas,
bodegas, fbricas, lugares de concentracin de pblico y otros edificios
especiales.
e)
Para el caso de instalaciones industriales, el formulario original o copia
autenticada del certificado de AGUAPEN, sobre el control de afluentes y lodos
industriales.
f)
Certificado de Registro Catastral.
g)
Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
113. 2. Inspeccin final de aumentos, remodelaciones y reparaciones.- En
estos casos se adjuntar la siguiente documentacin:
a)
Copia del Registro de Construccin y de los planos arquitectnicos
actualizados, donde se incorporen sellos de aprobacin cuando se trate de
ampliaciones que no correspondan a obra menor. Tratndose de este ltimo caso,
bastar la copia de la declaracin de obra menor emitida por la Direccin de
Planificacin Urbana.
b)
Copia de la documentacin tcnica aprobada por las empresas de servicios
y de los planos estructurales, si el aumento es de tres o ms plantas. Tambin se
exigir tal documentacin si la remodelacin del caso cubriere la totalidad de una
edificacin de tres o ms plantas. Estos documentos no sern exigibles en casos
de obra menor.
c)
Sello de aprobacin del proyecto por el Benemrito Cuerpo de Bomberos,
en el caso de aumentos, remodelaciones y reparaciones efectuados en
4

edificaciones que cuenten con cuatro o ms plantas, o las realizadas en bodegas,

fbricas y lugares de concentracin de pblico.
d)
Para el caso de instalaciones industriales, el formulario original o copia
autenticada del certificado de AGUAPEN sobre el control de afluentes y lodos
industriales.
e)
Certificado del Registro Catastral.
f)
Tasa por servicios tcnicos y administrativos.
Art. 114. Objeto de la Inspeccin Final.- La inspeccin final, tendr por objeto
verificar y determinar:
a)
Si la construccin se ajusta a los planos, diseos y especificaciones
previamente aprobados, que sirvieron de base para otorgar el Registro de
Construccin.
b)
Si el catastro de la construccin es conforme con la declaracin efectuada.
c)
Si existen violaciones a las disposiciones contempladas en la presente
Ordenanza, debindose en caso de haberlas, establecerse las sanciones
respectivas a travs de la Comisara; y,
d)
Verificar en las edificaciones que no sean residenciales, unifamiliares y
bifamiliares, las condiciones de habitabilidad, seguridad, ornato y construccin
prescritas en esta Ordenanza.
La verificacin de las condiciones de habitabilidad ser objeto de una Certificacin
de Habitabilidad de la edificacin. Se exceptan de esta disposicin las
edificaciones de uso residencial, no en serie, unifamiliares y bifamiliares.
Art. 115. Control de Inspecciones Finales.- De no solicitar el propietario y/o el
responsable tcnico la Inspeccin Final, previa la caducidad del Registro de
Construccin de la edificacin del caso y en atencin a lo establecido en el Art.
114 de esta Ordenanza, la Municipalidad proceder a realizar la inspeccin final
presunta, cuyos resultados se incluirn en el sistema automatizado de control de
edificaciones y catastros de la Direccin de Planificacin Urbana.
A efectos de asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en el inciso anterior, la
Direccin de Planificacin Urbana emitir mensualmente un listado de las
inspecciones finales efectuadas y llevar adems control de los Registros de
Construccin otorgados. Este listado pasar a la Comisara, para que efecte los
controles correspondientes.
Art. 116. Construcciones no Terminadas pero Habitables.- Aquellos edificios
que por razones imprevistas no pudieren ser terminados de acuerdo al Registro de
Construccin, y respecto de los cuales el o los propietarios desearen ponerlos en
funcionamiento en forma parcial, podrn ser objetos de autorizacin para su
utilizacin de acuerdo a un trmite adicional denominado Inspeccin Final
Parcial.
Mediante tal trmite la Direccin de Planificacin Urbana consignar que:
a)
Los ambientes interiores de la edificacin cuentan con suficientes
condiciones de habitabilidad.
b)
No contrara a las normas exigidas en esta Ordenanza, en cuanto a su
volumen y altura.
4

c)
Su acabado exterior sea compatible con el ornato del sector.
Para el efecto se realizar:
a)
La emisin de un Certificado Catastral Parcial de la edificacin del caso
b)
Una inspeccin que permita emitir un Certificado de Conformidad con las
Normas respectivas y de Habitabilidad Parcial de la Edificacin del caso.
Los procedimientos y documentacin exigibles para estos dos trmites sern los
mismos que los establecidos para el Registro Catastral y la Inspeccin Final en
esta Ordenanza.
Art. 117. Construcciones inconclusas.- Son aquellas que teniendo Registro de
Construccin no han podido ser culminadas en su proceso de construccin, ni
renen condiciones de habitabilidad.
La declaracin que la Direccin de Planificacin Urbana realice respecto de una
construccin inconclusa ser comunicada a la Comisara a efecto del
cumplimiento de los requerimientos mnimos de seguridad, sanidad y ornato que
aquella debe cumplir.
CAPTULO IV
DISPOSICIONES VARIAS
DEL USO DE SOLARES NO EDIFICADOS
Art. 118. Solares No Edificados.- Se considera como solares no edificados,
aquellos sobre los cuales no se levante construccin alguna, o que tengan
edificaciones cuyo avalo no supere el treinta por ciento (30%) del avalo
comercial del terreno.
En urbanizaciones no ser aplicable la calificacin de solar no edificado, durante
un perodo de cinco (5) aos transcurridos a partir de la fecha en que el Concejo
Cantonal haya dado la correspondiente autorizacin para la venta de solares.
Art. 119. Condiciones de prestacin.- Los solares no edificados se dotarn de
cerramientos y se mantendrn limpios.
Los propietarios de todo solar no edificado, debern realizar la limpieza del mismo,
a fin de mantenerlo libre de basura, maleza, roedores y ms elementos extraos o
insalubres.
Art. 120. Usos de solares no edificados y otras condiciones.- Los propietarios
de solares no edificados, que desearen utilizarlos para la prctica de deportes al
aire libre, como rea de exhibicin, lugar de comercio ocasional y/o transitorio,
podrn solicitar la autorizacin correspondiente a la Direccin de Planificacin
Urbana, sujetndose a las normas que a continuacin se enuncian:
120. 1. Se deber dejar libres las reas de acera y soportal para uso pblico.
Estas reas de uso pblico tendrn un contrapiso de hormign simple y sobrepiso
antideslizante. El rea del soportal, en los casos que ste fuere exigible, deber
ser cubierta en su totalidad.
4

120. 2. No se admitir el uso de solares no edificados para comercio ocasional en

la subzona Comercial y de Servicios (ZC) y en Zonas Residenciales Uno y Dos
(ZR1-ZR2)
En el interior de los solares en los que se admita comercio ocasional, se deber
construir un servicio higinico para uso pblico diurno, al que deber darse
adecuado mantenimiento, que contenga inodoro, urinario y lavabo.
120. 3. El uso de solares no edificados para exhibicin temporal no ser admisible
en las subzonas Residenciales (ZR2), salvo que correspondan a viviendas modelo
o prototipo de la urbanizacin del caso.
Art. 121. Estacionamiento de vehculos.- Los propietarios que deseen utilizar
los solares desocupados exclusivamente para estacionamiento de vehculos,
podrn hacerlo solicitando la autorizacin correspondiente al Director de
Planificacin Urbana. Para este efecto, el solar deber ser pavimentado en su
totalidad y sujetarse a lo establecido en los numerales del artculo anterior.
Adems estarn obligados a:
- Presentar el proyecto de utilizacin del terreno, en el cual se deber indicar los
espacios destinados para estacionamiento y de circulacin de vehculos.
- Los espacios debern ser definidos claramente sobre el pavimento con pintura
amarilla.
- Los solares debern ser cercados hasta una altura no menor a dos metros
cuarenta centmetros (2,40 m.), en sus frentes no edificados.
- La circulacin dentro del predio, deber permitir la entrada y salida de vehculos
y, en ningn caso, se permitir estacionar en la zona de circulacin, soportales o
aceras.
- En el interior de los solares se deber construir un servicio higinico para uso
pblico diurno, al que deber darse adecuado mantenimiento, que contenga
inodoro, urinario y lavabo.
CAPTULO V
DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Art. 122. Competencia del Comisario.- Las personas naturales y, o jurdicas
propietarias o constructoras de edificaciones, que construyan infringiendo las
disposiciones de la presente ordenanza, sern sancionadas, a travs de su
representante, por parte del Comisario Municipal previa inspeccin fsica, que
permita determinar la infraccin.
DE LAS INFRACCIONES
Art. 123. Tipo de Infracciones.- Las infracciones que son sancionadas por la
presente Ordenanza son las siguientes:
a)
Construcciones que teniendo o no el respectivo Registro de Construccin,
hubieren realizado modificaciones u obras sin autorizacin municipal, pero que se
4

encuadran en las normas establecidas para la subzona del caso, conforme se

prescribe en el Art. 79, 92, 100 y 101 de la presente Ordenanza.
b)
Construcciones que no cuenten con el respectivo Registro de Construccin
y/o que no respeten las normas de edificacin establecidas para la subzona del
caso, conforme a lo prescrito en el Art. 79, 92, 100 y 101 de la presente
Ordenanza.
c)
Realizar Obras Menores que no cumplan las disposiciones establecidas en
el Art. 81 y 82 de la presente Ordenanza.
d)
Propietarios de construcciones que no designen un nuevo profesional que
sustituya al anterior, cuando ste ha comunicado a la Municipalidad el retiro de la
Responsabilidad Tcnica, conforme a lo establecido en el Art. 80 y 98 de la
presente Ordenanza.
e)
Edificaciones a las que se ha intensificado el rea de construccin,
respetando o excediendo las normas relativas a COS, CUS y densidad, segn lo
establece el Art. 14 y 15 de esta Ordenanza.
f)
Impedir u obstaculizar la inspeccin de una edificacin, a los tcnicos o
funcionarios de la Municipalidad, debidamente identificados.
g)
Construir, pese haber caducado por ms de treinta das el Registro de
Construccin, o cuando ste haya sido revocado, conforme a lo establecido en el
Art. 97 y 125.5 de esta Ordenanza.
h)
Ocupar o consentir la ocupacin de un inmueble sin haber tramitado la
inspeccin final, conforme a lo establecido en el Art. 113 y 116 de la presente
Ordenanza.
i)
Proporcionar los servicios de energa elctrica, alcantarillado, agua y
telefona en edificaciones que no hayan obtenido el Certificado de Registro
Catastral, conforme a lo establecido en el Art. 111 de esta Ordenanza.
j)
Falta de letrero de sealamiento (identificacin de obra), reas de
vestidores y servicios sanitarios provisionales para uso de los obreros o sistemas
de limpieza y de seguridad a vecinos y transentes conforme a lo establecido en
el Art. 106 de esta Ordenanza.
k)
Daos causados a bienes de uso pblico durante el proceso de
construccin, tales como calzada, bordillos, etc. conforme lo establece el Art. 106.
1 de esta Ordenanza.
l)
Otorgar Registros Municipales, planos, especificaciones y diseos, violando
disposiciones establecidas en las Ordenanzas Municipales, siempre y cuando esto
sea debidamente comprobado, conforme a lo establecido en el Art. 126 de esta
Ordenanza.
m)
Incumplir los plazos y las condiciones establecidos al propietario o
Responsable Tcnico, contenidos en el Art. 97, 104y 124 de la presente
Ordenanza, para que rectifique todo aquello que motiv la paralizacin de obra.
n)
Realizar construcciones sin las autorizaciones reglamentarias y de
autoridad municipal, que alteren o afecten la declaratoria de propiedad horizontal
conforme a lo establecido en la Ordenanza del Rgimen de Propiedad Horizontal,
93.10, 100.9 de esta Ordenanza
o)
Afectar el derecho de vista o de privacidad de terceros, conforme lo
establecen el Art. 14. 6 y 15. 2 de esta Ordenanza.
4

Faltas graves de profesionales, en atencin a las responsabilidades

establecidas, entre otros, en el Art. 80, 94, 98, 103, 106, 111, 113 y 115 de esta
Ordenanza.
q)
Atentar a la higiene y el ornato en las obras declaradas inconclusas, tal
como lo establece el Art. 117 de esta Ordenanza.
r)
Ocupar el espacio o va pblica con materiales o equipos de construccin,
sin contar con el permiso previo conferido por la Municipalidad de La Libertad. De
igual manera, ocupar el espacio o va pblica con mercaderas, vveres, alimentos
o cualquier otro bien que obstruya o dificulte el derecho de las personas al libre
trnsito peatonal o vehicular sin contar con el permiso municipal correspondiente.
En cualquiera de los dos casos la comisin de la infraccin ser sancionada con
multa de USD$500,00 dlares estadounidenses sin perjuicio de la aprehensin de
los bienes referidos anteriormente, los cuales solamente podrn ser devueltos por
el Comisario Municipal, previo el pago de la multa impuesta.
p)

DE LAS SANCIONES
Art. 124. Suspensin de la Obra.- Se suspender el proceso de construccin:
a)
Cuando la construccin no cuente con el correspondiente Registro de
Construccin.
b)
Cuando una construccin con Registro de Construccin, haya realizado
modificaciones no autorizadas, que afecten su implantacin, usos, rea y
volmenes consignados en el Registro correspondiente.
c)
Cuando se comprobare que el Registro de Construccin haya sido
otorgado, violando disposiciones establecidas en ordenanzas municipales.
d)
Cuando el propietario o el Responsable Tcnico comunique a la
Municipalidad su retiro de dicha responsabilidad, y el propietario de la
construccin no designe al profesional que lo sustituya.
e)
Cuando se hayan realizado obras menores sin haber procedido de acuerdo
a lo establecido en el Art. 81 de esta Ordenanza.
f)
Cuando el propietario y el responsable tcnico no hayan realizado el
correspondiente Registro Catastral, dentro del trmino prescrito en el Art. 111 de
esta Ordenanza.
Para el efecto, el Comisario Municipal atendern lo dispuesto en el Art. 104 y
125.5 de esta Ordenanza.
Art. 125. De las multas.- Las multas se las impondr indistintamente al
propietario o al responsable tcnico, de acuerdo a la naturaleza de la infraccin y
a la responsabilidad que algunos de ellos podra tener, en cada caso. Las multas
se calcularn, en todos los casos, de acuerdo a los valores que para los distintos
tipos de construccin emita la Cmara de la Construccin de Guayaquil, hasta que
la Cmara de la Construccin de Salinas emita peridicamente sus boletines; para
el efecto, se considerar siempre el ltimo boletn.
125. 1. El propietario y el responsable tcnico que contando con el Registro de
Construccin respectivo hubiere realizado modificaciones no autorizadas, sern
sancionados, segn sea el caso, con:
5

a)
Una multa equivalente al cinco por ciento (5%) del valor de mercado de lo
invertido en el rea no autorizada, si sta se encuadra en las normas establecidas
para las subzonas del caso.
b)
La demolicin del rea no autorizada que no se encuadre en las normas
establecidas para las subzonas del caso.
125. 2. El propietario y el responsable tcnico que hayan edificado sin contar con
el respectivo Registro de Construccin sern sancionados con una multa
equivalente al cinco por ciento (5%) del valor del mercado de la totalidad de lo
invertido y que se encuadren en las normas establecidas para las subzonas del
caso. Se sancionar con demolicin la parte o partes construidas sin autorizacin
y fuera de norma.
Iguales sanciones se aplicarn, segn sea el caso, en aquellas edificaciones que
no estando obligados a obtener la aprobacin de planos y el Registro de
Construccin, por tratarse de Obras Menores, construyeren al margen de las
Normas de Edificacin de la subzona del caso.
125. 3. Cuando se llegare a constatar que el propietario de una construccin ha
procedido a intensificar la edificacin, incrementando el rea de construccin y
el nmero de ocupantes autorizados en el respectivo Registro de Construccin,
pero no se ha sobrepasado el COS, y el CUS y la densidad establecidos por
norma, el Comisario impondr una multa que corresponder al cinco por ciento
(5%) del valor de mercado del rea de construccin no autorizada y dentro de
norma.
125. 4. El propietario y/o responsable tcnico que impidan u obstaculicen la
inspeccin de una edificacin, por parte de tcnicos o funcionarios de la
Municipalidad, sern sancionado con multa equivalente al cincuenta por ciento
(50%) del Salario Bsico Unificado vigente.
125. 5. El propietario y el responsable tcnico que construyan, pese a haber
caducado por ms de treinta (30) das, el Registro de Construccin, o cuando ste
haya sido revocado, sern sancionados, cada uno, con una multa equivalente al
cien por ciento (100 %) del Salario Bsico Unificado vigente, debiendo adems el
Comisario ordenar la suspensin de la obra hasta que se obtenga y se presenten
planos aprobados y Registro de Construccin actualizados.
125. 6. El propietario y el responsable tcnico que no hayan realizado el Registro
Catastral del caso, dentro del trmino prescrito en el Art. 111 de esta Ordenanza,
sern sancionados con una multa equivalente al cinco por ciento (5%) del valor
invertido. La aplicacin de esta sancin no los releva de la obligacin de realizar el
correspondiente Registro Catastral.
125. 7. El propietario y el responsable tcnico que no hayan solicitado la
Inspeccin Final y consecuentemente no hayan obtenido la correspondiente
Certificacin de Conformidad con Normas y de Habitabilidad de la Edificacin,
sern sancionados con una multa equivalente al cero punto cinco por ciento
(0.5%) del valor de mercado de lo invertido. La aplicacin de esta sancin no los
releva de la obligacin de obtener la correspondiente Certificacin de Conformidad
con Normas y de Habitabilidad de la Edificacin.
125. 8. En los casos en que las empresas proveedoras de energa elctrica,
alcantarillado, agua y telefona presten servicios a edificaciones que no cuenten
con el respectivo Certificado de Registro Catastral, aquellas, en cada caso, sern
5

sancionadas con una multa de cien (100) Salarios Bsicos Unificados, y si de la

falta de cumplimiento se deriva evasin tributaria en perjuicio de la Municipalidad,
las empresas sern responsables solidarias del valor de los tributos evadidos.
125. 9. Las infracciones cometidas durante el proceso de construccin,
referentes a letreros de sealamiento, reas de vestidores y precauciones, de
acuerdo a lo dispuesto en el Art. 106, sern sancionados con multas de dos (2)
Salario Bsico Unificado, pero de subsistir la infraccin por ms de treinta das, se
suspendern las obras de construccin hasta que se subsane la causa que motiv
la sancin.
125. 10. Si durante el proceso de construccin se causare daos a bienes de uso
pblico, tales como calzadas, bordillos, etc. el responsable tcnico ser
sancionado con una multa equivalente a un Salario Bsico Unificado vigente, si no
comunicaren a la Direccin de Planificacin Urbana, en el trmino de tres (3) das,
el dao ocasionado y el compromiso para subsanarlo.
La aplicacin de la multa no exime al responsable tcnico de la obligacin de
reparar el o los bienes de uso pblico daados. Si no se subsanaren los daos
indicados, la Direccin de Obras Pblicas los reparar o restituir por cuenta y
costo del propietario o responsable tcnico, a valor doblado, para lo cual, se
emitir inmediatamente el ttulo de crdito correspondiente.
Art. 126. Revocacin de la aprobacin de planos.- Cuando los planos,
especificaciones y diseos hayan sido aprobados violando las normas de la
presente Ordenanza, la Comisara, notificar al propietario y al responsable
tcnico con este particular, para lo cual solicitar a la Direccin de Planificacin
Urbana la revocacin de la aprobacin de los planos, especificaciones y diseos.
Art. 127. Revocacin del Registro de Construccin.- Cuando el Comisario,
haya dispuesto la suspensin de obra y hubiere establecido el plazo y las
condiciones para que el propietario o constructor rectifique todo aquello que
motiv la suspensin, y esto no se cumpliere, solicitar a la Direccin de
Planificacin Urbana se revoque el Registro correspondiente, en caso de haberse
otorgado; o se suspenda indefinidamente el proceso de construccin, si no se
hubiese obtenido dicho Registro, sin perjuicio de que se imponga las multas
establecidas en la Ordenanza de Usos del Espacio y Va Pblica.
Art. 128. Demolicin de Obras.- Siguiendo el procedimiento que establece el
inciso Segundo del literal l del Art. 161 de la Ley Orgnica de Rgimen Municipal,
independientemente a las otras sanciones que correspondieren, se ordenar la
demolicin en los casos siguientes:
Ocupacin del espacio pblico, a nivel del suelo o en forma subterrnea, y la que
se produzca en forma area en subzonas donde aquella no se admita.
a)
Ocupacin de retiros en oposicin a las normas que para el efecto se han
establecido en las respectivas subzonas.
b)
El rea o las reas intensificadas y no autorizadas que excedieran el
porcentaje admitido en el Art. 38 de la Ordenanza del Plan Regulador de
Desarrollo Urbano Cantonal de La Libertad.
5

c)
Si se hubiesen realizado obras clandestinas, o sin la debida autorizacin de
la asamblea copropietarios, que alteren o afecten la declaratoria de propiedad
horizontal, en los trminos que aquellos adquirieron sus alcuotas.
d)
Lo construido en exceso respecto de la altura mxima permitida en la
construccin y que afectare el derecho de vista o de privacidad de terceros.
e)
Si se continuare con la construccin luego de que haya sido revocado el
Registro de Construccin, o se haya suspendido indefinidamente aquella, tal como
establece el Art. 127 de esta Ordenanza.
128. 1. En casos que se prescriba demolicin y la accin hubiere prescrito en
atencin a lo establecido en el Art. 7, agregado al Art. 490 de la Ley Orgnica de
Rgimen Municipal, se aplicar una multa equivalente al cien por ciento (100%)
del valor presente de lo invertido. Tal multa podr ser exonerada solo si se
subsanare la infraccin con la demolicin del caso.
128. 2. La aplicacin de estas sanciones no releva al propietario y/o al
responsable tcnico de la edificacin del caso de la obligacin de realizar los
trmites de Registro Catastral y de Inspeccin Final prescritos en el Art. 110, 113 y
116 de esta Ordenanza.
Art. 129.- Suspensin de los servicios de energa elctrica y telefona.- El
Comisario solicitar a las empresas que prestan los servicios de energa elctrica
y telefona, la suspensin de los mismos, en los siguientes casos:
129. 1. Cuando hayan pasado ms de treinta das desde que el edificio est
habitado, sin que se haya obtenido la Inspeccin Final correspondiente.
129. 2. Cuando de la Inspeccin Final correspondiente se concluya que, la
edificacin no rene las condiciones de habitabilidad, seguridad, ornato y
construccin prescritas para las edificaciones que no sean residenciales,
unifamiliares y bifamiliares.
129. 3. Cuando dentro del Rgimen de Propiedad Horizontal, a solicitud del
condmino, la Direccin de Planificacin Urbana haya procedido a una
reinspeccin, de la cual se concluya que se han alterado las reas comunes, o se
hayan efectuado obras adicionales que pongan en peligro o afecten la
habitabilidad del edificio, o afecten las normas sobre usos e intensificacin de
suelo.
129. 4. Cuando en el edificio construido, se inhabilite para uso propio los espacios
de parqueo, que le eran obligatorios de acuerdo a lo dispuesto en la presente
Reglamentacin.
Art. 130. Sanciones administrativas.- El funcionario que infrinja las
disposiciones de esta Ordenanza, que se abstenga o retarde injustificadamente la
ejecucin de un acto que, por razn de sus funciones est obligado a informar,
ser sancionado de acuerdo a la gravedad de la falta, pudiendo ser destituido de
su cargo, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal que pudieran
reclamar los perjudicados.
Art. 131. Faltas graves de Profesionales.- Los responsables tcnicos que en
una edificacin hubiesen auspiciado o permitido actos o faltas calificadas como
graves por la Comisin de Terrenos y Planificacin, sern sujetos de una
5

comunicacin enviada al colegio profesional respectivo, para su sancin de

acuerdo al cuerpo legal correspondiente y de acuerdo a lo prescrito en el Ttulo VI
de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano Cantonal. En dicha
comunicacin constarn los detalles de los hechos que originan el pedido.
Art. 132. Obras no terminadas y obras inconclusas.- La obra no terminada,
pero declarada habitable, de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 116, pagar sus
impuestos prediales sobre la construccin con un recargo equivalente al
porcentaje que le faltare para cumplir las normas mnimas exigibles en el sector.
La obra declarada inconclusa y por ende no habitable, pagar impuestos prediales
de acuerdo al valor del solar y de lo edificado, debiendo mantener aceras y
cerramiento, y soportal si fuere el caso, en condiciones de limpieza y acabados
que no atenten el ornato del sector.
Art. 133. Modificacin del uso del suelo autorizado.- Si durante el proceso de
construccin o en la Inspeccin Final se constatare que se han realizado
modificaciones que propicien cambios al uso autorizado, las sanciones
correspondientes sern las prescritas en el Art. 125. Sin embargo, tales sanciones
y el eventual registro ante la Direccin de Planificacin Urbana de las
modificaciones realizadas regularizarn la situacin de la edificacin, ms no el
uso del suelo no conforme a norma; consecuentemente, no se emitir el permiso
de funcionamiento hasta que el particular sea subsanado.
Art. 134. Derogatorias y Reformas.- Derogase la Ordenanza de Ornato y Fbrica
del Cantn La Libertad, aprobada en las Sesiones de Concejo del 24 de enero y 8
de febrero de 1994, as como otras disposiciones constantes en diferentes
ordenanzas que se opongan a la presente.
Art. 135.- VIGENCIA.- La presente ordenanza entrar en vigencia al da siguiente
de su publicacin en el Registro Oficial.
CAPTULO VI
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- Forman parte integrante de esta ordenanza: Cuadros de
Compatibilidad de Usos, Cuadros de Normas de Edificaciones, Glosario de
Trminos y Definiciones
Dado y firmado en la sala de sesiones de la I. Municipalidad de la Libertad, a los
cuatro das del mes de febrero del ao dos mil tres.

Arq. Milton Barzola Segovia

VICEALCALDE DEL CANTN

Ab. Ral Villao Borbor

SECRETARIO GENERAL
MUNICIPAL

SECRETARA GENERAL MUNICIPAL DEL CANTN LA LIBERTAD

La Libertad, febrero 07 del 2003.- Las 14:10
CERTIFICO: Que la presente Ordenanza de Edificaciones y Construcciones del
cantn La Libertad fue discutida y aprobada por el Ilustre Concejo Cantonal
de La Libertad en las sesiones ordinarias del 12 de septiembre del 2002 y 04
de febrero del 2003, de conformidad con lo dispuesto en los Arts. 127 y 135
de la Ley de Rgimen Municipal vigente, ordenanza que en tres ejemplares
originales ha sido remitida al Sr. Alcalde del cantn La Libertad para su
sancin, conforme lo dispone el Art. 128 de la antes mencionada ley.

Ab. Ral Villao Borbor

SECRETARIO GENERAL
MUNICIPAL

ALCALDA DEL CANTN LA LIBERTAD

La Libertad, febrero 14 del 2003.- Las 09:33
En virtud que la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones del cantn La
Libertad fue discutida y aprobada por el Ilustre Concejo Cantonal de La
Libertad en las sesiones ordinarias del 12 de septiembre del 2002 y 04 de
febrero del 2003, esta Alcalda en goce de las atribuciones que le concede el
numeral 31 del Art. 72 y el Art. 129 ambos de la Ley Orgnica de Rgimen
Municipal vigente SANCIONA en todas sus partes la presente Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones del cantn La Libertad.- CUMPLASE.

Ing. Patricio Cisneros Granizo

5

ALCALDE DEL CANTN

SECRETARA GENERAL MUNICIPAL DEL CANTN LA LIBERTAD
La Libertad, febrero 17 del 2003.- Las 17:15
Provey y firm el decreto que antecede el Sr. Ing. Patricio Cisneros Granizo,
Alcalde del cantn La Libertad a los catorce das del mes febrero del ao dos mil
tres.- LO CERTIFICO.

Ab. Ral Villao Borbor

SECRETARIO GENERAL MUNICIPAL
SECRETARA GENERAL MUNICIPAL DEL CANTN LA LIBERTAD
La Libertad, abril 15 del 2003.- Las 15H30
RAZON: La Ordenanza de Edificaciones y Construcciones del cantn La Libertad,
discutida y aprobada por el Ilustre Concejo de este cantn en las sesiones
ordinarias del 12 de septiembre del 2002 y 04 de febrero del 2003, tiene el
dictamen favorable del Ministerio de Finanzas, conforme consta en el oficio
No.00429-SGJ-2003 fechado en la ciudad de Quito el 31 de marzo del 2003,
suscrito por el Dr. Luis Benalczar, Subsecretario General Jurdico.

Ab. Ral Villao Borbor

SECRETARIO GENERAL MUNICIPAL

CUADROS DE COMPATIBILIDAD DE USOS

Zona Comercial y Servicios (ZC)
CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos
Usos Condicionados
Servicios comerciales tales como:
En solares independientes no combinado con
oficinas, servicios jurdicos, contables otros usos, se admite:
y elaboracin de datos;
Seguridad, gobierno y administracin pblica y
servicios tcnicos y arquitectnicos; defensa, restringido a dependencias administrativas.
publicidad, finanzas, seguros.
Servicios de educacin y cultura, condicionados a
Servicios de reparaciones y limpieza normas de ley.
Servicios personales directos, tales
como peluqueras, salones de
Estaciones de radio y Tv. si se controlan emisiones
belleza, estudios fotogrficos, etc.
que afecten a vecinos.

Usos Prohibidos
Industria pequea, mediana y grande,
de bajo, mediano y alto impacto e
industria peligrosa.
Estaciones de servicios o gasolineras
y venta de gas.
Depsito, almacenamiento y empaque
de mercaderas.

Organizaciones religiosas, si se controlan emisiones Cabaas, moteles y casas de cita

Comercio al por menor o al detal:

productos alimenticios, textiles,
prendas de vestir y de cuero;
floristeras, joyeras, libreras,
muebleras (mnimo en rea de
240 m2).
Restaurantes y cafs y otros
establecimientos que expenden
comidas y bebidas, se desarrollarn
solamente en planta baja, en locales
no menores de 8 m de frente y 80 m2
de rea.

sonoras.

y otros establecimientos de alquiler

de habitaciones.

Productores teatrales y servicios de esparcimiento en

solares de 500 a 1000 m2 de rea y 25 - 50 m. de
Cantinas.
frente, si se controlan emisiones sonoras.
En un mismo solar combinado con otros usos,
se admite:
Salas de billar, videojuegos; etc, en locales de al
menos 36 m2.
Comercio minorista, se desarrollarn en planta baja,
en locales de al menos 40 m2.

Servicios comerciales de diversin y vivienda

turismo.
Hoteles, hosteras y otros lugares de Bares
alojamiento (excepto cabaas,
moteles, y casas de cita y otros
establecimiento de alquiler de
habitaciones).
Bibliotecas, museos y otros servicios
culturales.
Comercio al por mayor: productos
agrcolas, de caza, pesca y forestales
productos de la minera;
alimenticios y textiles; madera, papel
y derivados; sustancias qumicas,
industriales y para elaborar plsticos;
porcelanas, loza, vidrio y materiales
para la construccin;
motores, mquinas y equipos.

Zona Residencial Uno (ZR-1)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos
Vivienda

Usos Condicionados
usos, se admite:

Comercio al por menor de productos

alimenticios a escala vecinal.

Usos Prohibidos

En solares independientes no combinado con otros Industria pequea, mediana y grande,

de bajo, mediano y alto impacto e
industria peligrosa.
Educacin preescolar, en solares de 400 m2. Escuelas
primarias en solares de 1000 m2, retirados de los

Oficinas centrales de las empresas,

predios vecinos de 3 m, y si se controlan emisiones queadministracin pblica y defensa;

afecten a los vecinos.

deportes de asistencia masiva,

centros de salud especializados.

Lubricadoras, en locales de 160 m2 de rea y 12 m. de

frente, y vulcanizadoras, en locales de 120 m 2 de rea Comercio al por mayor.
y 10 m. de frente, si se controla emisiones que afecten
a vecinos.

Depsito, almacenamiento y
empaque de mercadera.

Organizaciones religiosas, si se controlan emisiones

sonoras.

Estaciones de servicios o gasolineras

Venta de gas

En un mismo solar combinado con otros usos, se

Instituciones e instalaciones de

admite:

bienestar general distintos a los

servicios comunales.

Servicios comerciales combinados con vivienda hasta

el 25% del rea de esta.
Venta de productos alimenticios y cigarreras, servicios
comerciales ( excepto lubricadoras y vulcanizadoras);
servicios sociales y comunales,
servicios personales diversos; servicios de
reparaciones, lavanderas y servicios de lavandera en
locales de al menos 30 m2.
Servicios de reparacin de bicicletas; servicios de
reparacin de relojes y joyas.

Zona Residencial Dos (ZR- 2)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos
Vivienda

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

En solares independientes no combinado con

Industria pequea, mediana y

otros usos, se admite:

grande, de bajo, mediano y alto

Comercio al por menor de produc- Lubricadoras, en locales de 160 m2 de rea y 12 m. de impacto e industria peligrosa.
tos alimenticios a escala vecinal

frente, y vulcanizadoras, en locales de 120 m 2 de rea

y 10 m. de frente, si se controla emisiones que

Oficinas centrales de las empresas,

afecten a vecinos.

administracin pblica y defensa;

Organizaciones religiosas, si se controlan emisiones

deportes de asistencia masiva,

sonoras.

centros de salud especializados.

Estaciones de servicios o gasolineras ( R), venta de

gas, si se cumplen medidas de seguridad previstas

Comercio al por mayor.

por Ley y Ordenanza de Gasolineras y Estaciones de

Servicios.

Depsito, almacenamiento y

Servicios de educacin y cultura: jardines de infantes

empaque de mercadera.

y parvularios, en solares de 400 m2, enseanza:

escuela primaria y secundaria, en solares de 1000 m2, Instituciones e instalaciones de
educacin secundaria, instalaciones nuevas en reas bienestar general distintos a los
planificadas para el efecto;

servicios comunales.

instalaciones existentes para educacin secundaria

se admitirn si cumple con las medidas de seguridad
contra incendios y sismo.
Depsito, almacenamiento y empaque de mercaderas
restringidos a bienes y productos acabados, en locales
de 300 a 1000 m2 de rea.
Comercio al por mayor de materiales para la construccin, en locales de 240 m2.
Servicios de esparcimiento ( R): cabarets y discotecas,
en solares entre 300 - 600 m2; bares y cantinas en
locales de 120 m2, distanciados de 100 m de establecimientos educacionales, culturales y de salud, y controlen emisiones de ruidos, olores y vibraciones.
En un mismo solar combinado con otros usos, se
admite:
Comercio al por menor: de productos alimenticios;
cigarreras;
servicios comerciales diversos (excepto lubricadoras y
vulcanizadoras) en locales de al menos 30 m2;
servicios sociales y comunales;
servicios personales diversos; servicios de
reparaciones, lavanderas y servicios de lavandera en
locales de al menos 30 m2.
Servicios prestados a empresas, cuya rea ser
mximo el 25% de la residencia unifamiliar, y hasta
400 m2 en plurifamiliares.
Artesanas, restaurantes y cafs en locales de
120 m2 de rea y 8 m. de frente.
Servicios mdicos y odontolgicos y otros servicios de

sanidad, en locales de al menos 30 m2 de rea

(excepto: hospitales, sanatorios y clnicas)

Zona de Equipamiento Urbano (ZEU)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos

Usos Condicionados
Usos Prohibidos
En solares independientes no combinado
con otros usos, se admite:
Industria pequea, mediana y
grande, de bajo, mediano y alto
impacto e industria peligrosa.

Institucional y para instalaciones

de bienestar general.
Seguridad, gobierno y administracin pblica y defensa, institutos de
investigacin, organizacin y
participacin comunitaria.

Comercio al por mayor.

Depsito, almacenamiento y
empaque de mercadera.

Servicios de salud, sanidad,

asistencia social. Centros mdicos
en solares de 600 m2 de rea, y
20 m. de frente; hospitales y similares, en solares de mnimo 2500 m2
de rea y 50 m. de frente.
Clnica veterinaria en locales de

Servicios relacionados con el

transporte.

En un mismo solar combinado con otros

usos, se admite:

160 m2 de rea y 12 m. de frente.

Servicios comunales de educacin,
cultura, culto, recreacin.
Bibliotecas, museos, galeras de
arte y servicios culturales.
Recepcin, despacho, traslado,
depsito temporal o espera de
bienes o personas, por sistemas
terrestres o areos.
Recepcin, conduccin o despacho
de informacin, alambrica o inalmbrica, por medios elctricos, mecnicos, electrnicos u pticos.
Instalaciones de electricidad, gas,
vapor y suministro de agua.

Zona Mixta Residencial (ZMR)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos
Vivienda

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

En reas planificadas y autorizadas, separadas

Industria mediana y grande de

con espacio pblico del uso residencial se

bajo, mediano y alto impacto e

admite:

industria peligrosa.

Centros comerciales ( R) que incluyan comercio al por

menor.

Comercio al por mayor.

En solares independientes no combinado con

otros usos, se admite:

Moteles y casas de cita y otros

Usos institucionales e instalaciones de bienestar

establecimientos de alquiler de

general.

habitaciones.

Depsito, empaque y almacenamiento de mercaderas

sin utilizar transporte de carga de mas de 10 m de lar- Cantinas
go y de mas de 15 toneladas de peso.
Organizaciones religiosas, si se controlan emisiones
sonoras.
Servicios de salud, sanidad, asistencia social.
Sanatorios y clnicas, en solares de 240 m2 de rea
y 12 m de frente. Clnica veterinaria en locales de
160 m2 de rea y 12 m. de frente.
Estaciones de servicios o gasolineras ( R), venta de
gas, si se cumplen medidas de seguridad previstas
por Ley y Ordenanza de Gasolineras y Estaciones de
Servicios.
Servicios de educacin y cultura: jardines de infantes
y parvularios, en solares de 400 m2, enseanza:
escuela y secundaria, en solares de 1000 m2,
educacin secundaria, instalaciones nuevas en reas
planificadas para el efecto; instalaciones existentes
para educacin secundaria se admitirn si cumplen
con medidas de seguridad contra incendios y sismo.
Servicios de esparcimiento en solares de 1000 a
5000 m2 de rea y 25- 50 m. de frente, si se controlan
emisiones sonoras.
Compra y venta de vehculos, en locales de 400 m2
Venta de fierro, madera y materiales de construccin
en locales de 240 m2.
Lubricadoras ( R) lavado, engrasado y pulverizado,
en locales de 200 m2 y controlan emisiones que
afecten a vecinos.
En un mismo solar combinado con otros usos, se
admite:
Comercio al detal y servicios comerciales, hasta el
50% del rea de la edificacin y si se controlan
emisiones (ruidos, olores y vibraciones)
Restaurantes, cafs y bares.
Hoteles y casas de huspedes (excepto moteles y
casas de cita)
Bibliotecas, museos, galeras de arte y servicios
culturales.

Zona Especial Turstica con borde de proteccin de playa (ZET-1)

6

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos
Predios frentistas al mar y, o al ma-

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

En solares independientes no combinado con Industria pequea, mediana y

lecn se admite: vivienda y servicios otros usos, se admite:

grande, de bajo, mediano y alto

comerciales de diversin y turismo

impacto e industria peligrosa.

turismo (estos ltimos si controlan

Productores teatrales y servicios de esparcimiento

emisiones ruidos, olores y

en solares de 500 a 1000 m2 de rea y 25 - 50 m. Estaciones de servicios o

vibraciones) que afecten a los

de frente, si se controlan emisiones sonoras.

gasolineras y venta de gas.

vecinos.
Depsito, almacenamiento y
Hoteles, y otros lugares de

empaque de mercaderas.

alojamiento (excepto cabaas,

moteles, y casas de cita y otros

En un mismo solar combinado con otros usos, Lubricadoras, plomero y hojalatero

establecimiento de alquiler de

se admite:

habitaciones)

Salas de billar, videojuegos; etc, en locales de al

Bibliotecas, museos y otros

menos 36 m2.
Comercio minorista, se desarrollarn en planta
baja, en locales de al menos 40 m2.

servicios culturales.

y vulcanizadoras.
Comercio al por mayor.

Cabaas, moteles y casas de

cita y otros establecimientos de

Restaurantes, cafs, y otros

alquiler de habitaciones.

establecimientos que expenden

comidas y bebidas, se desarrollarn
solamente en planta baja, en

Cantinas.

locales no menores de 8 m. de frente

y 160 m2 de rea.

Zona Especial Turstica y de Servicios (ZET 2)

(Ver Reglamento de Edificaciones y Construcciones del Malecn)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

Servicios comerciales de diversin y En solares independientes no combinado con

Industria pequea, mediana y

turismo, y servicios comunales de

grande, de bajo, mediano y alto

otros usos, se admite:

recreacin y cultura.

impacto e industria peligrosa.

Organizaciones religiosas, si se controlan emisiones

Hoteles, y otros lugares de

sonoras.

Estaciones de servicios o

alojamiento (excepto cabaas,

Productores teatrales y servicios de esparcimiento

gasolineras y venta de gas.

moteles, y casas de cita y otros

en solares de 500 a 1000 m2 de rea y 25 - 50 m.

establecimiento de alquiler de

de frente, si se controlan emisiones sonoras.

habitaciones)

Depsito, almacenamiento y
empaque de mercaderas.

Comercio al por menor o al detal

Lubricadoras, plomero y hojalatero

mnimo en rea de 240 m2.

En un mismo solar combinado con otros usos,

y vulcanizadoras.

se admite:
Bibliotecas, museos y otros

Salas de billar, videojuegos; etc, en locales de al

servicios culturales.

menos 36 m2.

Comercio al por mayor.

Comercio minorista, se desarrollarn en planta baja,

Restaurantes, cafs, y otros

en locales de al menos 40 m2.

Cabaas, moteles y casas de

establecimientos que expenden

cita y otros establecimientos de

comidas y bebidas, se desarrollarn

alquiler de habitaciones.

solamente en planta baja, en

locales no menores de 8 m. de frente

Cantinas.

y 160 m de rea.
2

Zona Industrial Uno (ZI-1)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

Industria pequea y mediana de

En solares independientes no combinado con

Industria mediana y grande de

hasta mediano impacto.

otros usos, se admite:

alto impacto.

Comercio al por mayor de motores, Depsito, almacenamiento y empaque de mercadera Comercio al detal.
mquinas y equipos.

si cuentan con medios de prevencin y control de

propagacin de fuego.

Servicios comerciales.

Servicios de reparacin y limpieza.

Servicios comunales.

Zona Industrial Dos (ZI-2)

CONDICIONES DE USO
Usos Permitidos

Usos Condicionados

Usos Prohibidos

Industria pequea, mediana y

En solares independientes no combinado con

Vivienda.

grande, de bajo, mediano y de alto otros usos, se admite:

impacto

Industrias peligrosas
Depsitos y almacenamiento de combustibles.

Comercio al por mayor de motores,

mquinas y equipos.

Todos los dems usos.

Tratamiento final de desechos, en reas autorizadas
y separadas con espacio de los usos permitidos.

Instalaciones de electricidad, vapor

y suministro de agua.

Estaciones de servicios a los automotores.

CUADROS DE NORMAS DE EDIFICACIONES

Zona Residencial Uno (ZR-1)

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE
C/Soportal S/Soportal

ZR- 1

Aislada

Adosada

Continua

rea

NETA
Frente

-----

-----

80 - 120 m2

-----

-----

120 - 200 m

-----

-----

201 - 350 m2

10 - 15 ml

400

-----

-----

Min. 500 m2

Min. 25 ml

habt./ has.

6 - 8 ml
8 - 10 ml

Mximo

v = variable

Zona Residencial Dos (ZR-2)

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE
C/Soportal S/Soportal

ZR- 2

Aislada

Adosada

Continua

rea

NETA
Frente

-----

-----

80 - 120 m2

6 - 8 ml

-----

-----

120 - 200 m2

8 - 10 ml

-----

-----

201 - 350 m2

10 - 15 ml

-----

-----

Min. 500 m2

Min. 25 ml

-----

-----

Mximo
650
habt./ has.

Zona Central (ZC)

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE
C/Soportal S/Soportal

ZC

Continua

rea

NETA

Aislada

Adosada

Frente

-----

-----

si

150-250 m2

6 - 8 ml

-----

-----

si

200 m2

8 - 10 ml

-----

-----

si

250 m2

10 - 12 ml

800

-----

-----

si

250-350 m2

10 - 12 ml

habt./ has.

-----

-----

si

350-450 m2

12 - 15 ml

-----

-----

si

450-600 m2

12 - 15 ml

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA
EDIFICACIN
COS
CUS

0.8

1.5

ALTURA SEGN
FRENTE DEL LOTE
Altura
Mximo
2 plantas

RETIROS
Frontal
Lateral
v
----v
----v
----v
----v
----v
----con o sin retiro frontal, segn
lo defina para cada barrio
la Municipalidad.

ESTACIONAMIENTOS
# DE PLAZAS
Posterior
-------------------------

1 cada dos unidades

habitacionales

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA
EDIFICACIN
COS
CUS

ALTURA SEGN
FRENTE DEL LOTE
Altura
Mximo
3 plantas

0.8

1.8

RETIROS

ESTACIONAMIENTOS
# DE PLAZAS

Frontal
Lateral
Posterior
v
--------v
--------v
--------v
--------v
--------v
--------v
--------con o sin retiro frontal, segn lo defina para cada
barrio la Municipalidad o el Reglamento interno de un
proyecto de urbanizacin autorizado.

1 por cada unidad

habitacional

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA
EDIFICACIN
COS
CUS

0.8

ALTURA SEGN
FRENTE DEL LOTE
Altura
Sin lmite, siempre y
cuando la relacin de
esbeltez de la
edificacin sea de mx. 4
veces la altura
respecto de su ancho menor

RETIROS
Frontal
---------

Lateral
---------

Posterior

ESTACIONAMIENTOS
# DE PLAZAS
*1 por cada unidad de vivienda.
*Comercio al por menor, 1 por cada 50 m2
de rea de venta. *Servicios comercia-

---------

---------

les 1 por cada 75 m2 de rea til.

*Servicios comerciales de turismo y

-------------

-------------

diversin, 1 por cada 20 m2 de rea til.

*Usos institucionales y para instalaciones de bienestar general (excepto preescolar y escolar) 1 por cada 30 m2 de
construccin.

Zona Mixta Residencial, Comercio y Servicios (ZMR)

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE

ZMR- 1

ZMR- 2

Continua

rea

NETA

C/Soportal

S/Soportal

Aislada

Adosada

Frente

-----

-----

-----

-----

si

80-100 m2

6 - 8 ml

-----

-----

-----

-----

si

101-200 m2

8 - 10ml

650

-----

-----

-----

-----

si

ms 500 m2

mnimo 20ml

habt./ has.

-----

-----

-----

-----

si

80-100 m2

6 - 8 ml

-----

-----

-----

-----

si

101-200 m2

8 - 10ml

800

-----

-----

-----

-----

si

ms 500 m2

mnimo 20ml

habt./ has.

Zona Especial Recreacional y de Servicios al Turismo (ZET)

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE
C/Soportal

S/Soportal

ZET-1

Continua

rea

NETA

Aislada

Adosada

Frente

-----

-----

si

150-250 m2

6 - 8ml

-----

-----

si

250-350 m2

10 - 12ml

-----

-----

si

350-450 m2

12 - 15ml

-----

-----

si

450-600 m2

ms de 15ml

si

-----

-----

ZET-2
ZET-2 (Normas especiales para cada proyecto especfico, los que sern emitidos
por la Municipalidad (ver Reglamento del Malecn)
Zona Industrial

SUB
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO
ZONA EN LNEA DE LINDERO
CON RETIROS

ZI- 1

ZI- 2

OTROS

CARACTERSTICAS

DENSIDAD

DEL LOTE

NETA

C/Soportal

S/Soportal

Aislada

Adosada

Continua

rea

Frente

-----

-----

si

-----

300 m2

-----

-----

si

-----

80 - 120 m

-----

-----

si

-----

1000 m2

mn. 20

-----

-----

si

-----

5000 m2

mn. 50 m.

-----

-----

si

-----

80 - 120 m2

6 - 8ml

-----

-----

si

-----

1000 m2

mn. 20

-----

-----

si

-----

5000 m2

mn. 50 m.

10ml
2

6 - 8ml

(*): Se admiten adosamientos laterales y posteriores, si las edificaciones cuentan con muros cortafuegos
que se prolonguen al menos 2m. sobre la cubiertas adosada.
Zona de Equipamiento Urbano (ZEU) Las normas a aplicarse sern definidas, para cada caso, por la Municipalidad;
a faltas de stas, se utilizarn las del CONADE o del INEN.

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA

ALTURA SEGN

RETIROS

ESTACIONAMIENTOS

EDIFICACIN
COS
0.8

0.8

CUS
1.8

4.0

FRENTE DEL LOTE

Altura
Igual que en la ZC

Igual que en la ZC

# DE PLAZAS
Frontal

Lateral

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

-----

Posterior
Igual que en la ZC

Igual que en la ZC

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA

ALTURA SEGN

EDIFICACIN

FRENTE DEL LOTE

COS
0.8

CUS
1.8

Altura
Tres plantas

RETIROS

ESTACIONAMIENTOS
# DE PLAZAS

Frontal

Lateral

Posterior A resolverse en el proyecto Malecn para

-----

-----

los frentistas al mar, para los predios

-----

-----

opuestos a stos y los que enfrentan hacia

-----

-----

calles transversales, las normas aplicables de la Zona Central

CONDICIONES DE EDIFICACIN
INTENSIDAD DE LA

ALTURA SEGN

EDIFICACIN

FRENTE DEL LOTE

COS

CUS

Altura

RETIROS

ESTACIONAMIENTOS
# DE PLAZAS

Frontal

Lateral

Posterior
1 por cada 100 m2 de construccin, ms

0.8

1.2

Mximo 10 m.

una plaza de estacionamiento por cada

unidad de transporte propio.
1 por cada 100 m2 de construccin, ms

0.5

0.75

Mximo 15 m.

1 por cada unidad de transporte propio.

GLOSARIO DE TERMINOS Y DEFINICIONES

A
ACERA: parte lateral de la va pblica comprendida entre la lnea de lindero y la calzada,
destinada al trnsito de peatones.
AFECTACIN: accin por la cual, la Autoridad competente asigna, parcial o totalmente
un terreno particular para obras o uso pblico.
ANLISIS DEL LUGAR: es la tcnica de organizar terrenos y actividades que encajen
con el propsito humano, el diseo de los sistemas de movimiento y de las formas

sensibles, los sensibles, los problemas de control y del propio proceso de diseo y
manipulacin del sitio.
ANCHO DE LA ACERA: es la medida ortogonal entre la lnea de lindero y el extremo del
bordillo.
ANCHO DE VA: distancia de la zona de uso pblico vial, tomada entre las lneas de
frente de lotes.
ALTURA DE LA EDIFICACIN: distancia vertical entre el suelo natural y un plano
paralelo al mismo, que defina la edificacin. Se medir a partir de la mitad del frente del
lote; en caso de terrenos con pendientes, la altura de la edificacin se referir al perfil
natural del terreno.
ALTURA DE LOCAL: distancia vertical entre niveles terminados de piso y la superficie
inferior de la losa o cielo raso.
REAS DE APORTACIN: se considerarn zonas aledaas a los sistemas de
recoleccin, incluyendo un rea adicional a la periferia del desarrollo urbano,
considerando las caractersticas del terreno, la categora de la urbanizacin y la
topografa.
REA BRUTA: superficie total de un terreno conforme a escrituras de propiedad y planos
de levantamiento topogrfico.
REA DE CIRCULACIN: sirve para relacionar o comunicar horizontal y verticalmente,
diferentes locales por razones de funcionalidad o comodidad como: vestbulos,
corredores, galeras, escaleras y rampas.
REA DE CONSTRUCCIN: es la suma de las reas edificadas por pisos, excluyendo
cubiertas.
REA DE PROTECCIN NATURAL: es aquella no edificable, destinada a la proteccin y
control ambiental tales como mrgenes de los ros, quebradas, canales de riego y
terrenos con pendientes pronunciadas, etc.
REA DE SERVICIOS O DE EQUIPAMIENTO: es la destinada al emplazamiento de
servicios comunitarios de acuerdo con la Ley de Rgimen Municipal y Ordenanzas
Municipales.
REA NO EDIFICABLE: es aquella que por restricciones fsicas o de zonificacin, no es
susceptible de construccin.
REA URBANA: es aquella comprendida dentro del lmite urbano.
REA UTIL: corresponde al rea bruta descontando el rea de afectacin, y para efectos
de clculo de uso del suelo, corresponde al 100% del rea de proyecto.
AUMENTO: incremento del volumen de una edificacin.
AUTORIDAD MUNICIPAL: es el organismo de gobierno local encargado de regular las
construcciones. Para el propsito de este reglamento puede autorizar a una comisin o a
un funcionario para que acte en su representacin.
B
BALCON: elemento exterior en voladizo, generalmente prolongacin del piso, accesible y
limitado por su parapeto.
BARRERA CORTAFUEGO: membranas continuas, horizontales o verticales, tales como
pisos y paredes, diseadas y construidas con capacidades especficas de resistencia al
fuego, medidas en horas o minutos, cuyo propsito es evitar la propagacin del fuego y
del humo.
BARRIO: rea habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad,
compuesta generalmente de un grupo de manzanas con caractersticas similares. La
Municipalidad ser la que lo reconozca como barrio.
BLOQUE: edificacin aislada, multiusuaria, de ms de tres pisos.
6

BORDE: es el lmite de un distrito. Puede ser: Natural (ro, estero, montaa, etc.), Artificial
(va, parque urbano, etc.), No Marcado (va peatonal, parque pequeo, etc.)
C
CALZADA: parte de una va pblica destinada al trnsito de vehculos.
CALLEJON: una va pblica secundaria que proporciona un medio de acceso a las
propiedades contiguas.
CAMBIO DE USO O CONVERSION: el cambio de uso de locales para un uso
determinado que requiera un permiso adicional de la autoridad municipal.
CATASTRO DE CONSTRUCCIN: declaracin formal a la que est obligada el
responsable de una construccin o reparacin efectuada para efectos de la liquidacin de
los impuestos prediales correspondientes.
CENTRO COMERCIAL: edificacin en uno o en ms niveles, pisos o plantas, destinadas
a servir de mercado permanente para la compraventa de mercaderas diversas, que
agrupa locales independientes, acogidos o no a la ley de propiedad horizontal, y los
mercados de abasto, ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros
similares.
CERRAMIENTO: obra menor de carcter permanente, que se levanta en el predio, a
partir de la lnea de lindero respecto de las reas de uso pblico o de predios colindantes,
y que tiene por objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo.
CIMENTACIN: la parte de la estructura situada bajo el nivel inferior del edificio, que
proporciona apoyo a la superestructura y que transmite las cargas al terreno.
CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: conjunto de normas relacionadas con el
dimensionamiento, forma, ubicacin y construccin de componentes arquitectnicos, cuyo
propsito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la
adecuacin con el entorno, de las edificaciones agrupadas por tipos. El cdigo incluye dos
tipos de normas: a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas,
denominadas criterios, que se organizan en forma de anexos.
COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): relacin entre el rea mxima de
edificacin en planta baja y el rea del lote.
COEFICIENTE DE UTILIZACIN DEL SUELO: relacin entre el rea de construccin y el
rea del lote. Para el clculo que este componente no se considerar la parte edificada
hacia el subsuelo.
CONCEJO: concejo Cantonal de La Libertad.
CONCEPTO: idea que concibe o forma el entendimiento (3). Es la definicin del uso con
el que esta palabra permanece a lo largo del desarrollo del Manual.
CONJUNTOS RESIDENCIALES: es la oferta simultnea de terrenos y edificaciones, sea
en solares individuales o, en rgimen de propiedad horizontal.
CONSERVACIN URBANA: involucra la conservacin y/o puesta en valor de bienes
patrimoniales arquitectnicos y urbanos con o sin modificacin de los usos originales.
CONSTRUCCIN ADOSADA: es aquella que permite la edificacin contigua a diversos
niveles de altura, en predios distintos.
CONSTRUCCIN AISLADA: es aquella que se emplaza en un lote, sin adosamiento a
las construcciones de predios ajenos a las medianeras.
CONSTRUCCIN SOBRE LINEA DE LINDERO: es aquella que se debe edificar,
levantando las fachadas frontales sobre el lmite del lote que da a la acera.
CONSTRUCTOR: ver: Responsable Tcnico.
COMPATIBILIDAD DE USOS: determinacin de usos complementarios respecto de
aquel predominante que caracteriza a una Zona. Los mismos se especifican como
Compatibles y Condicionados.
6

CORREDORES COMERCIALES Y DE SERVICIOS: corredores constituidos por los

predios frentistas a los ejes viales calificados como tales, a los que predominantemente
se asigna usos comerciales, de servicios y habitacionales, de mediana y alta intensidad.
CORREDORES DE ESTRUCTURACIN URBANA: corresponden a los desarrollos
urbansticos y componentes naturales lineales, que por su importancia delinean el
ordenamiento de la ciudad, tales como la red vial fundamental, los corredores para
infraestructura, y los ros y esteros.
CORTAFUEGO: componente constructivo que separa partes de un edificio, o edificios
contiguos, y que en caso de incendio impide o dificulta la propagacin del fuego.
CRITERIO: juicio o discernimiento (3). Los criterios que se establecen a lo largo del
desarrollo de Manual, son opinin y no son obligatorios ni para el Usuario, ni para el
Municipio. Si el Urbanizador utilizare criterios diferentes a los establecidos en el Manual,
deber sustentarlos en las Memorias de Proyecto y ser aprobados por el Departamento
Municipal correspondiente.
D
DEFINICIN: accin y efecto de difinir, proposicin que expone, con claridad y exactitud,
los caracteres genricos y diferencias de una cosa material o inmaterial (3)
DENSIDAD: nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros
cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectrea,
etc.).
DENSIDAD BRUTA: es la relacin entre habitantes y el rea total del predio a
urbanizarse, expresada en hectreas.
DENSIDAD DE POBLACIN: es el nmero de personas por hectrea.
DENSIDAD NETA: es la relacin entre el nmero de habitantes y el rea neta, de solar o
agregacin de stos, expresada en hectreas.
DENSIFICACIN: incremento del nmero de unidades por unidad de superficie
DEPOSITO: un edificio usado o considerado para usarse, total o parcialmente en el
almacenamiento de artculos, sea para su conservacin o para su venta, o para cualquier
propsito similar; pero no incluye las bodegas
DESARROLLISTA: persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera,
que promueve o ejecuta proyectos encaminados a acrecentar o mejorar la oferta de
bienes y/o servicios destinados al mejoramiento de la calidad de vida de poblacin.
DESARROLLOS URBANISTICOS: procesos de transformacin del Suelo Urbanizable
Programado, a Suelo Urbanizado, mediante obras de infraestructura vial, servicios
bsicos y equipamiento en atencin a un proyecto de urbanizacin autorizado por la
Municipalidad.
DESARROLLOS URBANISTICOS COMERCIALES Y DE SERVICIOS: son los que
proporcionan solares destinados a actividades de Comercio y Servicios, administrativas, o
bodegaje comercial.
DESARROLLOS URBANISTICOS ESPECIALES: son los que ofertan solares para la
edificacin de viviendas, distribuidos en reas de valor paisajstico o destinados a
complejos recreativos, deportivos o tursticos, o uso agrcola.
DESARROLLOS URBANISTICOS INDUSTRIALES: llamados, tambin, parques
industriales, son los que proporcionan solares para el asentamiento permanente de
industrias pequeas, medianas y grandes, de bajo, mediano y alto impacto, y, para
bodegaje industrial. Se excluyen de los mismos las industrias calificadas como peligrosas,
las que se localizan en sitios especiales, insertas en reas de veda, o en su defecto, fuera
de los lmites urbanos.

DESARROLLOS URBANISTICOS RESIDENCIALES: son los que proporcionan,

fundamentalmente, solares a ser utilizados para edificar vivienda, a su vez se clasifican
en ciudadelas o urbanizaciones y programas especiales de vivienda de inters social.
DOCUMENTACIN TCNICA: comprende formularios, solicitudes, planos, memorias,
especificaciones, presupuestos y otros presentados bajo firma de responsabilidad
profesional.
E
EDIFICIO: toda construccin destinada a la habitacin o en la cual una o ms personas
puedan desarrollar cualquiera labor, transitoria o permanente.
EDIFICIO COMERCIAL: el destinado principalmente al comercio de mercaderas.
EDIFICIO DE ESTACIONAMIENTO: el destinado a guardar uno o ms automviles u
otros vehculos motorizados.
EDIFICIO DE OFICINAS: el conformado por recintos destinados a la prestacin de
servicios profesionales, administrativos, financieros, de seguros, intermediacin de
intangibles y otros anlogos.
EDIFICIO DE USO PBLICO: aquel en donde se rene o atiende habitualmente un gran
nmero de personas, tales como: oficinas pblicas, bancos, estadios, cines, centros
comerciales, supermercados y otros anlogos.
EDIFICIO INDUSTRIAL: aquel en donde se fabrican o elaboran productos industriales.
EDIFICIO NUEVO: el que se construye desde sus funciones, sin utilizar ningn elemento
de construccin existente.
EDIFICIO TERRAZADO: construccin que se desarrolla en terrazas adaptndose al perfil
natural de terrenos en laderas.
EDIFICACIN: toda construccin, sea temporal o permanente, destinada a satisfacer las
necesidades y actividades humanas.
EDIFICACION AISLADA: la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las
distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamientos
que se determinen en el instrumento de planificacin territorial o, en su defecto, las que
establece la presente Ordenanza.
EDIFICACION CONTINUA: la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o
concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste, manteniendo un
mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la altura que establece el
instrumento de planificacin territorial.
EQUIPAMIENTO COMUNAL: todo proyecto de Urbanizacin contemplar reservas de
reas para el equipamiento del desarrollo urbanstico del caso. El equipamiento ser
satisfecho, obligatoriamente, en la denominada rea de Cesin Municipal y,
opcionalmente, en la denominada Comercial Vendible.
EQUIPAMIENTO: conjunto humano e instrumental que presta los servicios a la
colectividad.
EQUIPAMIENTO URBANO: instalaciones pblicas y, o privadas que facilitan servicios a
las personas o a la ciudad en general. Se clasifican en: a) equipamiento urbano comunal,
que comprende entre otros, servicios de educacin y cultura, culto, recreacin, salud,
sanidad, asistencia social, seguridad y administracin pblica; y, b) equipamiento urbano
especial, constituido de ncleos y, o corredores de estructuracin urbana, que comprende
entre otros, terminales de transporte de pasajeros y cargas, oleoductos, gasoductos,
instalaciones de escala urbana y zonal de electricidad, agua, telefona, telgrafo, radio,
televisin y correo.

ELEMENTO DE ESTRUCTURA: todo elemento resistente u orgnico de una

construccin, como cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres, torres y
otros anlogos.
ENTREPISO: planta parcial, relacionada funcional y fsicamente con el (los) piso (s)
inmediato (s) inferior y superior, limitada en su rea hasta un 75% de la superficie de uno
de aquellos. Tal el caso de los mezzanines, ubicados entre la planta baja y el primer piso
alto, refirindose al porcentaje indicado al rea de la planta baja.
ESPACIO LIBRE: es la naturaleza dentro o alrededor de la Ciudad.
ESPACIO URBANO: es el modelado por las fachadas de los edificios y el suelo de la
Ciudad.
ESPESOR DE UN MURO: grueso o la menor dimensin en la seccin que se considere.
ESTACIONAMIENTO: lugar destinado especficamente a acomodar a aparcar vehculos.
ESTACION DE SERVICIO O GASOLINERAS: local destinado al expendio de gasolina,
petrleo, diesel, kerosene, lubricantes u otros productos de similar naturaleza para
vehculos motorizados u otros usos sea que preste o no servicios tales como lavado,
lubricacin, revisin o mantencin de vehculos.
ESTRUCTURA: elementos que soportan las cargas permanentes y accidentales, y los
esfuerzos laterales de un edificio.
ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL: son estudios tcnicos que proporcionan
antecedentes para prediccin e identificacin de los impactos ambientales. Adems
describen las medidas para prevenir, controlar, mitigar y compensar las alteraciones
ambientales significativas.
EVALUACIN DEL IMPACTO AMBIENTAL: es el procedimiento administrativo de
carcter tcnico que tiene por objeto determinar obligatoriamente y en forma previa, la
vialidad ambiental de un proyecto, obra o actividad pblica privada. Tiene dos fases: el
estudio del impacto ambiental y la declaratoria de impacto ambiental. Su aplicacin
abarca desde la fase de prefactibilidad hasta la de abandono o desmantelamiento del
proyecto, obra o actividad pasando por las fases intermedias.
F
FACHADA: superficie que define exteriormente una edificacin.
FUNCIONALIDAD: conjunto de atributos que, referido al avance constructivo, distribucin
de ambientes y dotacin de reas, equipos y servicios de infraestructura, garantizan la
utilizacin adecuada y, o la habitabilidad de una edificacin.
FRENTE DE LOTE: es el lindero de lote de terreno hacia reas de uso pblico.
G
GALERIA: paso cubierto con acceso directo a una o ms vas o espacios pblicos.
GESTIN AMBIENTAL: conjunto, polticas, normas, actividades operativas y
administrativas de planeamiento, financiamiento y control estrechamente vinculadas, que
deben ser ejecutadas por el Estado y la Sociedad para garantizar el desarrollo
sustentable y una ptima calidad de vida.
H
HABITABILIDAD: condiciones mnimas, funcionales y constructivas, para que una
edificacin pueda constituirse el local habitable. Para el efecto, no es necesario que se
haya concluido trabajos de carpintera, de pintura al interior de la edificacin, cerramientos

u obras exteriores, siempre que tal situacin no represente riesgo a la seguridad de los
ocupantes.
HOTEL: un edificio usado como lugar de alojamiento temporal para ms de 15 personas,
con el servicio adicional de comidas.
I
IMAGEN URBANA: (o paisaje urbano) es resultado de la ecuacin siguiente: Redes +
Volmenes + Sociedad = Imagen Urbana.
IMPACTO AMBIENTAL: es la alteracin positiva o negativa del Medio Ambiente,
provocada directa o indirectamente por un proyecto actividad en un rea determinada.
INCOMBUSTIBLE: este trmino debe aplicarse solamente a materiales, un material
incombustible es el que no se quema ni emite vapores inflamables en cantidad suficiente
para arder en contacto con fuego.
INDICE DE HABITABILIDAD: relacin que expresa la cantidad de metros cuadrados de
vivienda por persona
INODORO: artefacto sanitario para evacuar orina y excrementos con dispositivo para
lavado con agua.
INSPECCIN FINAL: acto que lo ejecuta la Direccin de Planificacin Urbana, para
verificar y determinar que la construccin se ajusta a los planos, diseos y
especificaciones, y cumple con las disposiciones contempladas por ordenanza.
INTENSIDAD DE UTILIZACIN DEL SUELO: se regula segn la asignacin de densidad
poblacional bruta, del coeficiente de ocupacin del suelo, del coeficiente de utilizacin del
suelo, para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de
planificacin.
En trminos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar: a) desarrollos
urbanos intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b)
desarrollos urbanos no intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas.
INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: estudios de planificacin urbanstica aplicables
segn calificacin de suelo; son: Programa de Ordenamiento, Plan Parcial, Plan Especial.
Ver Plan Regulador.
L
LEGITIMACIN: es la capacidad que la ley confiere a una persona para presentar
acciones en una sede administrativa o judicial o ser considerando como parte de ella, en
defensa de intereses propios o de la colectividad.
LEGALIZACIN O REGULARIZACIN: procedimiento por medio del cual se regulariza
situacin anmala de edificaciones y fraccionamientos, respecto de ordenanzas
municipales, y relacionadas con el uso, las caractersticas y forma de ocupacin de los
lotes y las condiciones de edificabilidad. No se aplica a lotes y construcciones que afectan
a los espacios pblicos.
LICENCIA AMBIENTAL: es la autorizacin que otorga la autoridad competente a una
persona natural jurdica, para la ejecucin de un proyecto, obra o actividad. En ella se
establecen los requisitos, obligaciones y condiciones que el beneficiario debe cumplir para
prevenir, mitigar o corregir los efectos indeseables que el proyecto, obra o actividad
autorizada pueda causar en el ambiente.
LINDERO: lnea comn que define legalmente el lmite entre dos o ms lotes, o entre un
lote y un rea de uso pblico o comunal.
LNEA DE FABRICA O LINEA DE CONSTRUCCION: delimita el rea implantable de una
construccin en un lote, segn Normas Municipales.
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LNEA DE RETIRO: lnea paralela a un lindero de lote, trazada a una distancia

determinada por las autoridades municipales y delante de la cual no puede edificarse
en direccin al lindero correspondiente.
LNEA DE SOPORTAL: delimita el retiro que, en planta baja, debern observar los
edificios a construirse en zonas donde es exigido soportal.
LOCAL DE REUNIN: local, rea de piso o edificio diseado, considerado o usado para
acoger a varias personas, como sitio de reuniones, entretenimientos, enseanza, culto y
otros usos.
LOCAL HABITABLE: espacio cubierto, destinado normalmente a ser morada, lugar de
trabajo o permanencia de personas, como: almacenes, tiendas, negocios, despachos,
salas, estares, comedores, dormitorios, cocinas, etc. Se excluye: lavanderas, servicios
higinicos, despensas, espacios de circulacin, vestbulos, estacionamientos, ascensores
o similares.
LOTE: terreno limitado por otras propiedades, con acceso por una o ms reas de uso
pblico.
LOTE MNIMO: es el rea mnima de terreno establecido por la zonificacin para el
proceso de subdivisin.
LOTIZACIN: divisin de un terreno en lotes que hayan de dar frente y/o tener acceso a
alguna va pblica existente o en proyecto.
M
MANUAL: libro que contiene los ritos con que deben administrarse los sacramentos (3).
Es referido al dictado de reglas a cumplir sin permitir los excesivos anlisis critricos. Se
asimilan los usos concretos de los siguientes conceptos: Rito= Norma, requerimiento o
regla que debe ser exigida. Sacramento= Lo asimilamos como igual, para nuestro caso, a
Desarrollos Urbansticos. Hemos partido de definiciones tomadas del Diccionario de la
Real Academia Espaola que, utilizndolas figuradamente, nos arrojan una definicin
concreta de Manual, para cumplir con los objetivos de los trminos de referencia:
Manual= Libro que contiene los requerimientos mnimos que deben ser exigidos a
los emprendimientos de Desarrollos Urbansticos en el Cantn La Libertad.
MAMPOSTERIA: forma de construccin utilizando materiales colocadas en hiladas,
unidad por unidad y trabajos mediante morteros, puede ser de: ladrillo, piedra, elementos
cermicos, bloques de hormign, bloques de yeso, o similares, usados individualmente o
combinados.
MANZANA: es el rea dentro de un trazado urbano, limitada por espacios de uso pblico
generalmente calles.
MEDIO AMBIENTE: sistema global construido por elementos naturales o artificiales,
fsicos, qumicos o biolgicos, socioculturales y sus interacciones, en permanente
modificacin por la naturaleza o la accin humana, y rige la existencia y desarrollo de la
vida en sus diversas manifestaciones.
MARQUESINA: estructura en voladizo, que avanza sobre una entrada, sobresaliendo de
la fachada como proteccin climtica.
MEDIOS DE EGRESO: vas de salida continuas y sin obstculos, desde cualquier parte
de un edificio hacia un espacio abierto o hacia un espacio pblico. Se consideran medios
de egresos a los espacios cerrados o abiertos tales como corredores, pasadizos,
balcones, rampas, vestbulos, cajas de escaleras, patios, puertas, reas de retiros, etc.,
los cuales debern satisfacer distancias mximas admisibles y caractersticas de diseo y
construccin que aseguren la no propagacin del fuego y del humo a travs de ellos.

MEZZANINE: piso intermedio sobre la planta baja y conectado fsicamente con ella,
limitada su rea a dos tercios de dicha planta.
MEJORAMIENTO: es el incremento de la capacidad de un ecosistema para satisfacer
una funcin particular o para rendir un producto determinado.
MEMORIA: es la exposicin detallada del proyecto. Comprendiendo la recopilacin total
de los datos, estudios y clculos utilizados en la confeccin del Proyecto, presentando
una sntesis descriptiva que resume las premisas, condicionantes y soluciones al
problema que plantea al problema planteado. La idoneidad y exactitud quedan
garantizadas implcitamente por el profesional titulado autor del Proyecto.
MUNICIPALIDAD: se refiere a la Institucin como tal en su parte administrativa y de
gestin.
MUNICIPIO: se refiere al mbito poltico-geogrfico.
MURO CORTAFUEGO: el construido con estabilidad estructural, que cumple con el
tiempo mnimo de resistencia al fuego.
MURO DE DIVISIN: muro que separa dos ambientes y no soporta otra carga que su
propio peso.
MURO EXTERIOR: muro exterior o cerramiento vertical de cualquier edificio, que no sea
un muro divisorio, an cuando est contiguo al muro de otro edificio; tambin significa un
muro colindante con cualquier espacio abierto interior de un edificio.
MURO MEDIANERO: muro construido sobre terreno perteneciente a dos propietarios
vecinos.
N
NIVEL DE CALLE: la lnea oficialmente establecida o existente de la lnea central de la
calle a la cual tiene frente un lote. Rasante de la va.
NOMENCLATURA: sistema de ordenamiento y clasificacin de los nombres de calles y
espacios pblicos.
NORMA: regla que se debe seguir o a que se deben ajustar las operaciones (3)
NORMAS DE EDIFICACIN: Caractersticas tcnicas bsicas a las que debern
sujetarse las edificaciones.
NORMA DE EQUIPAMIENTO: se define como un ptimo valioso para un perodo de
tiempo y para un rea determinada. Es un Modelo o Patrn ms o menos permanente en
su objeto, su forma y su aspiracin. Es decir que las Normas de Equipamiento son de
diferente calidad o rigidez como consecuencia del carcter de los factores que se
consideran en su elaboracin.
O
OBRAS MENORES: son las complementarias a la edificacin principal, a la cual mejora,
sin comprometer su integridad ni contravenir normas municipales, as como las que se
realizan en solares no edificados, tales como: cerramientos, arreglos exteriores de la
jardinera, cisterna, pavimentos exteriores, pintura, etc.
OCHAVA: corte diagonal en la (s) esquina (s) de un predio enfrentado (s) a vas
vehiculares.
ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO: es la organizacin dirigida a la coordinacin
administrativa, a la aplicacin de polticas sectoriales, al logro del equilibrio regional y a la
proteccin del Medio Ambiente. Este proceso, programa y evala el uso del suelo y el
manejo de los recursos naturales en el Territorio Nacional y en las zonas sobre las que la
Nacin ejerce soberana y jurisdiccin.

P
PARED: ver muros.
PASAJE PEATONAL: rea de circulacin interior ubicada en o entre edificaciones,
destinada exclusivamente a peatones.
PASILLO: rea de circulacin horizontal.
PATIO: espacio exterior abierto limitado por paredes o galeras.
PARQUE: espacio libre de uso pblico arborizado, eventualmente dotado de instalaciones
para el esparcimiento, recreacin, prcticas deportivas, cultura u otros.
PERMISO O LICENCIA DE CONSTRUCCIN: documento otorgado por la Autoridad
Municipal competente, para ejecutar una obra fsica conforme normas.
PERSONA CON DISCAPACIDAD: toda aquella que, como consecuencia de una o ms
deficiencias fsicas, squicas o sensoriales, congnitas o adquiridas, previsiblemente de
carcter permanente y con independencia de la causa que las hubiera originado, vea
obstaculizada, en a lo menos un tercio, su capacidad educativa, laboral o de integracin
social.
PISO: superficie construida que horizontalmente brinda soporte a las actividades de una
edificacin. Las plantas se delimitan entre pisos y, o entre estos y la cubierta.
PLANO APROBADO: plano de edificacin autorizado por la Direccin de Planificacin
Urbana.
PLANTA: volumen edificado delimitado entre pisos: a efecto de su notacin, el
desarrollado a nivel del suelo se lo identificar con el nmero uno, asignndosele los
nmeros subsiguientes, en orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia
el subsuelo se identificarn con notacin negativa, en orden descendente.
PLANTA BAJA: piso de la edificacin localizada a nivel de la acera, con una tolerancia
de +/- un (1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de ste
ser de hasta ms veinte centmetros (+ 20 cm.) sobre el de la acera que enfrente.
PLANEAMIENTO DEL SITIO: es la organizacin del ambiente fsico externo para
acomodar en l, la variedad del comportamiento humano.
PLANOS: son la representacin grfica y exhaustiva de todos los elementos que plantea
un Proyecto. Constituyen la geometra plana de las obras proyectadas definiendo en
abstracto y completamente sus tres dimensiones. Presentan mediciones lineales,
superficiales y de volumen de todas las obras y acciones de tareas desarrolladas por el
Diseador.
PLAN DE DESARROLLO MUNICIPAL: instrumento de planificacin municipal que prev,
dirige, ordena y estimula el desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo del
Cantn.
PLAN REGULADOR: instrumento Municipal de planificacin que regula el crecimiento
fsico espacial a travs de, entre otros, la zonificacin y establecimiento del rgimen
urbanstico del suelo, la definicin de la estructura vial y de ncleos de equipamiento
urbano.
PLAN REGULADOR: documento promulgado mediante la Ordenanza del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano Cantonal de La Libertad, que establece normas y condiciones de
usos de suelo para su crecimiento fsico, y lineamientos para proyectos de desarrollo, y
estrategias de ejecucin progresiva.
PLANES PARCIALES: estudios de planificacin de inters sectorial especfico, a ser
formulados por la Municipalidad cuya aprobacin permite disponer de la normativa
urbanstica detallada, aplicable en la ejecucin de proyectos de urbanizacin.

PLANES ESPECIALES: estudios de planificacin de inters sectorial especfico, a ser

formulados por la Municipalidad, referidos a rehabilitacin, conservacin, remodelacin y
reversin urbanstica.
PLAZOS: perodos dimensionados en das o semanas consignados en las Ordenanzas y
relacionados con respuestas a solicitudes, entrega de informacin, notificacin de
trminos de procesos constructivos. Tratndose de das laborables, se denomina
Trmino.
PORTAL: superficie cubierta limitada por pilares de soporte o de otro modo, para el
acceso peatonal o vehicular a un edificio.
PRTICO: espacio cubierto delante de un edificio, con columnas o pilares.
PREDIO: ver lote.
PRESERVACIN DE LA NATURALEZA: es el conjunto de polticas, planes, programas,
normas y acciones destinadas a asegurar el mantenimiento de las condiciones que hacen
posible el desarrollo de los Ecosistemas.
PROCESO DE SUBDIVISIN Y URBANIZACIN DEL SUELO: se origina del
crecimiento urbano por extensin y del crecimiento urbano por densificacin. Comprende
las gestiones descritas como subdivisin del suelo y loteo del suelo. (Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones. Chile)
PROFESIONAL: arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su mbito profesional le
corresponde elaborar estudios, diseos, o dirigir la ejecucin de obras a que se refieren
las Ordenanzas.
PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO URBANSTICO: estudios de ordenamiento bsico
del suelo urbanizable no programado en reas urbanas y de expansin urbana,
propuestos por el sector privado y, o pblico a falta del correspondiente Plan Parcial, cuya
aprobacin permite su conversin a suelo urbanizable programado, y como tal permitir,
previa aprobacin de proyectos especficos, la habilitacin urbanstica.
PROMOTOR: que promueve una cosa haciendo las diligencias conducentes para su
logro.
PROPIETARIO: persona natural o jurdica que tiene derecho de propiedad sobre una
cosa y especialmente sobre bienes inmuebles.
PROTECCIN DEL MEDIO AMBIENTE: es el conjunto de polticas, planes, programas,
normas y acciones destinadas a prevenir y controlar el deterioro del Medio Ambiente.
Incluye tres aspectos: conservacin del medio natural, prevencin y control de la
contaminacin ambiental y manejo sustentable de los recursos naturales. La proteccin
ambiental, es tarea conjunta del Estado, la Comunidad, las Organizaciones No
Gubernamentales y Sector privado.
PROTECCIN DE ABERTURAS VERTICALES: se refiere a las barreras cortafuego
verticales, como paredes pirorresistentes que se desarrollan de pisos a piso, y cuyo
propsito es impedir la propagacin del fuego a travs de cajas de escaleras y
ascensores, pozos de luz y ductos de ventilacin o de instalaciones.
PROYECTO: -del latn proiectus- Se define como el conjunto de escritos, grficos y
dems geomtricos y clculos hechos para dar idea de cmo hacer y cunto ha de costar
una obra de Urbanismo, Arquitectura o Ingeniera.
PUERTA: vano en pared, cerca, desde el suelo hasta la altura conveniente, para entrar y
salir.
R
RASANTE: recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta en todos y
cada uno de los puntos que forman los deslindes y el eje de la calle que enfrenta el
predio.
7

RECONSTRUCCIN: volver a construir total o parcialmente un edificio.

REGISTRADO: un arquitecto, ingeniero o profesional inscrito en el registro municipal
correspondiente, para el ejercicio de su profesin.
REGISTRO DE CONSTRUCCIN: instrumento pblico otorgado por la Direccin de
Planificacin Urbana, que autoriza edificar conforme a normas tcnicas.
REGISTRO DE VISTA: prohibicin de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o
azoteas, den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos
que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano vertical ms saliente de
aquellos y la lnea de lindero comn.
REGULARIZACIN URBANSTICA: proceso de legalizacin de lotizaciones o
subdivisiones aprobadas por la institucin competente, o de aquellas que han devenido
de ocupaciones de hecho.
REHABILITACIN URBANA: implica actuaciones sobre reas deprimidas y predios
precariamente construidos, los que se refieren a la reedificacin y/o, eventualmente, la
consolidacin, inclusin o erradicacin de usos.
REQUERIMIENTO: acto judicial por el que se intima que se haga o se deje de hacer una
cosa (3). El uso de estos elementos es obligatorio tanto para el Usuario, cuanto para la
Municipalidad de La Libertad.
REMODELACIN: modificaciones, a edificaciones existentes, en rubros como:
distribucin interna; puertas y ventanas exteriores, paredes interiores. No se considera
remodelacin las obras como: apertura de ventanas o puertas de comunicacin interior,
adecuacin de jardines; enlucidos; pintura; revestimientos, reparacin de cubiertas, etc.
REPARACIN: sustitucin de elementos defectuosos de una edificacin que de
comprometer elementos estructurales, requieren de autorizacin por parte de la Direccin
de Planificacin Urbana. No ser aplicable a construcciones declaradas obsoletas.
RESPONSABILIDAD: es el cargo u obligacin moral que resulta para uno del posible
yerro en cosa asunto determinado. Obligacin de reparar y satisfacer, por s o por otro, a
consecuencia de delito de una culpa y de otra causa legal.
RESPONSABLE LEGAL: persona Natural o Jurdica, titular del dominio del predio a
desarrollar; o que dispone de expresa y fehaciente delegacin del Propietario, o en su
defecto expresa que asume la Responsabilidad Civil y Penal para fundir como tal para la
actuacin requerida.
RESPONSABLE TCNICO O CONSTRUCTOR: profesional legalmente competente que
tiene a su cargo la ejecucin de una obra sometida a las disposiciones vigentes de la
Ilustre Municipalidad de La Libertad. Se entender tambin como tal, la persona jurdica
cuyo objeto social comprenda la ejecucin de obras de construccin y urbanizacin y que
para estos efectos acte representado por profesional calificado.
RETIRO: distancia comprendida entre la lnea de fbrica y los linderos, medida horizontal
y perpendicular a stos. Se clasifica en: retiros frontales, cuando la distancia se refiere a
las reas de uso pblico; y , laterales, cuando la distancia se refiere a otros lotes. Para
casos de terrenos medianeros, el opuesto al frontal se lo considera posterior.
REVERSIN URBANSTICA: son actuaciones encaminadas a la recuperacin de
espacios pblicos en reas de esteros o ros, rellenadas total o parcialmente u ocupadas
con usos incompatibles.
REVOQUE O ENLUCIDO: recubrimiento de acabados aplicados a paredes, elementos
estructurales, instalaciones tcnicas, etc.
S
SALIDA: pasaje, corredor, tnel, pasillo, rampa o escalera, o medio de egreso de
cualquier edificio; piso o rea de piso a una calle u otro espacio abierto de seguridad.
7

SECTOR: para efectos de la Gestin Ambiental se considera sector al rea de gestin

relacionada con la conservacin de los ecosistemas y la biodiversidad, integracin del
Patrimonio Gentico, Control y Prevencin de la contaminacin ambiental,
aprovechamiento de los recursos naturales, ambiente humano, desarrollo de actividades
productivas y de servicio, mitigacin de riesgos y desastres naturales antrpicos y otros.
SECTOR DE PLANIFICACIN: componente del escalafn territorial que generalmente
coincide con una unidad de actuacin urbanstica, y cuya poblacin residente es de entre
veinte mil y cuarenta mil habitantes.
SEALIZACIN: sistema de seales indicativas de informacin, prevencin, restriccin y
servicios.
SOLAR: todo lote tendr la calificacin de solar cuando disponga de los servicios de
infraestructura bsica: agua potable, sistema sanitario y pluvial, y energa elctrica, que
permitan el adecuado funcionamiento de las edificaciones que, previa autorizacin
municipal, sobre l se realicen.
SOPORTAL: rea cubierta en planta baja, de propiedad privada y de uso pblico, para
circulacin peatonal, con superficie antideslizante, desarrollada a partir de la lnea de
lindero, en la cual solo se permite la construccin de pilares o columnas.
SOTANO: parte de una edificacin bajo la cota del terreno, tomada con referencia al nivel
de la planta baja. Podr contener locales que, por condiciones de ocupacin y
caractersticas de diseo, puedan localizarse en subsuelos.
SUBZONAS: divisin de las zonas en reas urbansticamente homogneas con el
propsito de establecer la compatibilidad de usos aplicable, las tipologas de edificacin
admisibles, y la forma de ocupacin, la densidad neta y la edificabilidad de sus lotes o
solares.
SBU: Salario Bsico Unificado.
SUELO URBANIZADO: territorio ocupado en el mbito de aplicacin y en los trminos
que define la Ordenanza del Plan Regulador. En atencin a la disponibilidad de servicios
bsicos, se clasifica en consolidado y no consolidado.
SUELO URBANIZABLE: espacios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial
estn destinados a convertirse en suelo urbanizado. Se clasifican en suelo urbanizable
programado, SUP, y suelo urbanizable no programado, SUNP.
SUELO NO URBANIZABLE: es aquel que tiene limitaciones de uso, pudiendo destinarse
a actividades extractivas, recreacionales, de proteccin, de reservacin ecolgica, o de
riesgo y vulnerabilidad.
T
TORRE: edificio aislado de sus colindantes, sujeto a normas de altura y retiros
determinadas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
U
UNIDADES DE ACTUACIN URBANISTICA O SECTORES: reas delimitadas por
polgonos donde se aplican los instrumentos de ordenamiento (Planes Parciales,
Especiales o Programas de Ordenamiento Urbanstico) prescritos en la Ordenanza del
Plan Regulador.
URBANISMO: es el orden Previsor para el desarrollo del espacio vital urbano
(Diccionario Ilustrado de la Arquitectura Contempornea)
URBANIZACIN: terreno urbano dividido en reas (lotes) mayores a diez unidades
destinadas al uso privado y pblico, dotadas de infraestructura bsica, apta para construir
de conformidad con las normas vigentes en la materia.
7

URBANIZAR: dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano, por
extensin o densificacin, de infraestructura vial, sanitaria y energtica, con sus obras de
alimentacin y desages; de plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio
del terreno; equipamiento y reas verdes proporcionales a las densidades fijadas por el
instrumento de planificacin territorial. (1)
USO DEL SUELO: tipo de utilizacin total o parcial asignada a un terreno.
USO PRIVADO: comprende actividades desarrolladas por los particulares o el sector
pblico en rgimen de derecho privado.
USO PUBLICO: comprende actividades desarrolladas por el sector pblico o privado en
rgimen de servicio pblico.
USOS DEL SUELO: actividades categorizadas que se asignan como predominantes y
caracterizan a las diferentes zonas y subzonas en las que se divide la ciudad para efectos
de planificacin. La predominancia de usos no es excluyente de otros permitidos y
condicionados que se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
USUARIO: persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera, que de
acuerdo a los lmites establecidos por la ley tiene derecho al usufructo de los bienes y
servicios de uso pblico.
V
VENTANA: vano hacia el exterior diferente de una puerta y que suministra toda o parte de
la luz natural requerida y/o ventilacin de un espacio interior.
VEREDA: un acceso peatonal construido con materiales como ladrillo, hormign, piedra,
asfalto, etc.
VESTIBULO: espacio que est en la entrada de un edificio que comunica o da acceso a
otros espacios en una vivienda.
VIVIENDA: un edificio o parte del mismo, el cual est diseado o usado total o
principalmente para uso residencial.
VIVIENDA BIFAMILIAR: es la edificacin con reas aptas para la residencia
independiente de dos familias.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR: es la edificacin con reas aptas para la residencia
independiente de tres o ms familias.
VIVIENDA UNIFAMILIAR: es la edificacin con reas aptas para residencia
independiente de una familia.
VA: lo que define una va es, ante todo, su carcter y no su dimensin.
VIALES: rutas principales y secundarias de circulacin vehicular o peatonal que utilizan
las personas para desplazarse. Constituyen elementos predominantes de la imagen que
ordenan y relacionan todos los componentes del medio ambiente urbano.
VOLADIZO: parte de la edificacin que sobresale de la fachada, en plantas altas.
Z
ZONA DE EXPANSIN URBANA: es la zona que circunda a la zona urbana.
ZONA URBANA: es la cuenta con servicios de infraestructura bsica: agua potable,
alcantarillado, energa elctrica, definicin del trazado vial o en su defecto con proyectos
de infraestructura para el futuro inmediato.
ZONA: unidad espacial urbana que, para efectos de la aplicacin de las Ordenanzas,
regula condiciones de edificabilidad, uso y materiales de las edificaciones.
ZONIFICACIN: norma urbana que establece la forma de ocupacin de los espacios
pblicos y privados.
ZONAS DE PLANIFICACIN: divisin de la ciudad en partes a efecto de la asignacin de
usos predominantes y de una racional dotacin de equipamientos y servicios bsicos. De
8

acuerdo al escalafn territorial, le corresponde una poblacin de entre doscientos mil y

cuatrocientos mil habitantes.
Fuentes:
(1) Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones de Chile.
(2) Diccionario Ilustrado de la Arquitectura Contempornea.
(3) Diccionario de la Lengua Espaola.

EL I. CONCEJO CANTONAL DE LA LIBERTAD

CONSIDERANDO
Que uno de los fines esenciales del Municipio es procurar el bienestar material y social
de la colectividad segn lo estipula el artculo 11 de la Ley Orgnica de Rgimen
Municipal.
Que el artculo 14 numerales 12 y 16 estipulan como funciones primordiales de los
municipios la planificacin de desarrollo cantonal y prevenir y controlar la
contaminacin del medio ambiente en coordinacin de las entidades afines.
Que en parte de la jurisdiccin del cantn La Libertad se encuentran pozos petroleros,
algunos en produccin y otros no, ocupando zonas urbanas y urbano marginales de esta
ciudad.
Que es deber de las Municipalidades regular el uso del suelo, planificar el desarrollo de
la ciudad y prevenir los potenciales riesgos que provienen de la explotacin de los pozos
petroleros.
En uso de las atribuciones que le confiere la Ley Orgnica de Rgimen Municipal,
EXPIDE
REFORMA A LA ORDENANZA DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES
Incluir en el Art. 93 como requisito adicional el siguiente:
93.12.- Para el caso de parcelaciones o divisiones de terrenos dentro de programas de
desarrollo urbanstico o conjunto habitacionales, o previa la aprobacin de programas de
desarrollo urbanstico o conjuntos habitacionales sean estos comerciales, de servicios,
especiales, industriales, residenciales o similares es requisito indispensable obtener la
certificacin de la Escuela Superior Politcnica del Litoral (ESPOL) o la entidad,
institucin o empresa encargada de la explotacin de los pozos petroleros o extraccin
hidrocarburfica en el cantn, que los proyectos o programas antes descritos no estn
afectados por la explotacin o extraccin de pozos de petrleo
Dado y firmado en la Sala de Sesiones de la I. Municipalidad de La Libertad, a los
diecisiete das del mes de mayo del ao dos mil ocho.

Sra. Elvira Canales Proao

VICEALCALDESA DEL CANTN

Srta. Ruth Segovia Illescas

SECRETARIA GENERAL
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MUNICIPAL (E)
SECRETARA GENERAL MUNICIPAL DEL CANTN LA LIBERTAD
La Libertad, mayo 22 del 2008.- Las 16:05
CERTIFICO: Que la presente Reforma a la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones fue discutida y aprobada por el Ilustre Concejo Cantonal de La Libertad
en las sesiones ordinarias del 25 de abril y 17 de mayo del ao 2008, de conformidad con
lo dispuesto en los Arts. 124 y 125 de la Ley de Rgimen Municipal vigente, ordenanza
que en 3 ejemplares originales ha sido remitida al seor Alcalde del cantn La Libertad
para su sancin, conforme lo dispone el Art. 126 de la antes mencionada ley.
Srta. Ruth Segovia Illescas
SECRETARIA GENERAL
MUNICIPAL (E)
ALCALDA DEL CANTN LA LIBERTAD
La Libertad, mayo 26 del 2008.- Las 11:00
En virtud que la Reforma a la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones fue discutida
y aprobada por el Ilustre Concejo Cantonal de La Libertad en las sesiones ordinarias del
25 de abril y 17 de mayo del ao 2008, esta Alcalda en goce de las atribuciones que le
concede el numeral 30 del Art. 69 y el Art. 126 ambos de la Ley Orgnica de Rgimen
Municipal vigente SANCIONA en todas sus partes la presente Reforma a la Ordenanza
de Edificaciones y Parcelaciones.- CUMPLASE.

Ing. Patricio Cisneros Granizo

ALCALDE DEL CANTN
SECRETARA GENERAL MUNICIPAL DEL CANTN LA LIBERTAD
La Libertad, mayo 27 del 2008.- Las 17:15

Provey y firm el decreto que antecede el Sr. Ing. Patricio Cisneros Granizo, Alcalde
del cantn La Libertad a los veintisis das del mes mayo del ao dos mil ocho.- LO
CERTIFICO.

Srta. Ruth Segovia Illescas

SECRETARIA GENERAL
MUNICIPAL (E)

ILUSTREMUNICIPALIDADDELCANTONLALIBERTAD
CONSIDERANDO
Que, la Constitucin de la Repblica del Ecuador, en todos sus niveles de
Gobierno, tiene por obligacin de garantizar el mejoramiento de viviendas
precarias.
Que,laLeyOrgnicadeRgimenMunicipalpermitealConcejoCantonalejercer
facultad legislativa y as reformar Ordenanzas que estime pertinente,
especialmentealinterscolectivo.
Que, la actual Ordenanza de Edificaciones y Construcciones del cantn La
Libertad,determinacomoviviendamnimaaquellacuyaconstruccinseahasta
32 metros cuadrados, limitando a muchos libertenses el acceso a mejores
proyectosdeviviendaeinclusoaccederaprogramashabitacionalesimpulsados
principalmenteporelGobiernoNacional.
EnusodelasatribucionesqueleconcedelaConstitucinylaLeyOrgnicade
RgimenMunicipal.
EXPIDE
LAREFORMAALAORDENANZADEEDIFICACIONESYCONSTRUCCIONES
DELCANTNLALIBERTAD
Art.1. EnelArt.81literal81.1.1cambiar36m2por60m2,acontinuacin
dondediceZR1agregueselosiguiente:conexcepcindelossectoresNo.75y
76delazonaZR1.
Art. 2. VIGENCIA. La presente Ordenanza entrar en vigencia a partir de su
publicacinenelRegistroOficial.
Dado y firmado en la Sala de Sesiones del Ilustre Concejo Cantonal de La
Libertad,alosveintedasdelmesdenoviembredeldosmilnueve.

Srta.JohannaAriasSnchez
VICEALCALDESADELCANTN

Srta.LuzMarinaSerranoTorres
SECRETARIAGENERALMUNICIPAL

SECRETARAGENERALMUNICIPALDELCANTNLALIBERTAD

LaLibertad,noviembre24del2009.Las10:15
8

CERTIFICO: Que la presente Reforma a la Ordenanza de Edificaciones y

Construcciones del cantn La Libertad, fue discutida y aprobada por el Ilustre
Concejo Cantonal de La Libertad en las sesiones ordinarias del 11 y 20 de
noviembredel2009,deconformidadconlodispuestoenlosArts.124y131dela
Ley Orgnica de Rgimen Municipal Codificada, ordenanza que en tres
ejemplares originales ha sido remitida al seor Alcalde del cantn La Libertad
parasusancin,conformelodisponeelArt.128delaantesmencionadaley.
Srta.LuzMarinaSerranoTorres
SECRETARIAGENERALMUNICIPAL
ALCALDADELCANTNLALIBERTAD
LaLibertad,noviembre27del2009.Las09:45
EnvirtudquelaReformaalaOrdenanzadeEdificacionesyConstruccionesdel
cantnLaLibertadfuediscutidayaprobadaporelIlustreConcejoCantonalde
La Libertad en las sesiones ordinarias del 11 y 20 de noviembre del 2009, esta
Alcaldaengocedelasatribucionesqueleconcedeelnumeral30delArt.64yel
Art.126ambosdelaLeyOrgnicadeRgimenMunicipalCodificadaSANCIONA
en todas sus partes la presente Reforma a la Ordenanza de Edificaciones y
ConstruccionesdelcantnLaLibertad.CUMPLASE.

Eco.MarcoChangoJacho
ALCALDEDELCANTN
SECRETARAGENERALMUNICIPALDELCANTNLALIBERTAD
LaLibertad,noviembre30del2009.Las13:50
Provey y firm el decreto que antecede el Sr. Eco. Marco Chango Jacho,
AlcaldedelcantnLaLibertadalosveintisietedasdelmesnoviembredeldosmil
nueve.LOCERTIFICO.

Srta.LuzMarinaSerranoTorres
SECRETARIAGENERALMUNICIPAL