Prof. Dr.

lvaro Vidal Olivares

Derecho civil III

LA COMPRAVENTA
Regulacin. Libro IV, ttulo XXIII, artculos 1793 a 1896 del cdigo civil.
I CONCEPTO:
"La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y
la otra a pagarla en dinero"
(artculo 1793 )
II CARACTERISTICAS:
1.- Bilateral. Ambas partes se obligan recprocamente. El comprador a
pagar en dinero el precio de la cosa, el vendedor a entregar la cosa vendida. El precio
y la cosa son elementos de la esencia del contrato en estudio (vase artculo 1444
cdigo civil) y son el objeto de las obligaciones recprocas tambin denominadas, por
algunos, de la esencia.
Dado su carcter de contrato bilateral le son aplicables los efectos
particulares de esta clase de contratos, esto es, la excepcin de contrato no
cumplido; la resolucin por inejecucin y la teora de los riesgos. En la
regulacin de la compraventa hay normas especiales sobre los referidos efectos
particulares y que son aplicacin de las reglas generales (artculos 1489, 1550 y 1552
del cdigo civil). As, el artculo 1826 reconoce al comprador la facultad resolutoria
por la no entrega de la cosa e implcitamente la excepcin de contrato no cumplido
del vendedor (vase el inciso 3); el artculo 1873 regula la facultad del vendedor para
resolver el contrato por no pago del precio. En el caso del artculo 1820, debemos
considerar que es la nica norma del cdigo civil que se hace cargo del problema del
riesgo de la contraprestacin en los contratos bilaterales, instaurando como regla la
del res perit creditori. El artculo 1550 del cdigo civil establece una regla de
aplicacin general a las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto, cualquiera
sea su fuente.
2.- Oneroso. Se trata de un contrato que reporta una utilidad econmica para
ambas partes, gravndose cada una de ellas a beneficio de la otra. Con ocasin de
este contrato particular el legislador regula extensamente la obligacin de garanta,
propia de los contratos onerosos. En el derecho comparado, como se ha dicho, esta
obligacin de garanta constituye un elemento de la naturaleza de todos los contratos
onerosos. En el caso de la compraventa, el legislador dispone expresamente que el
vendedor se obliga al saneamiento de la eviccin y los vicios redhibitorios de la cosa
vendida, pudiendo las partes, en todo caso, eximir al vendedor de esta obligacin, eso
si, dentro de los lmites admitidos por la buena fe (vase los artculo 1837 y
siguientes)

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3.- Conmutativo. En este contrato las partes, el comprador y el vendedor, al

momento de su celebracin miran como equivalentes las prestaciones objeto de las
obligaciones que cada una de ellas contrae. Las partes, al momento de celebrar el
contrato, tienen la capacidad de anticipar con una cierta precisin los beneficios
econmicos que ste les reportar.
De cualquier forma, la conmutatividad del contrato de compraventa no es un
elemento de la esencia, sino de su naturaleza. En el caso de la venta de una cosa
futura, la regla general ser considerarla una compraventa sujeta a condicin
(compraventa onerosa conmutativa). Sin embargo, puede llegarse a la conclusin
que se trata de una compraventa cuyo objeto sea la suerte (vase artculo 1813 cdigo
civil). En este ltimo caso el contrato ser oneroso aleatorio.
En este contrato se regula uno de los aspectos que da trascendencia a los
contratos onerosos conmutativos: la lesin enorme. En efecto, la lesin enorme y sus
efectos se aplican a las compraventas voluntarias de inmuebles, cuando la
desproporcin de las prestaciones supera ciertos lmites, tomando como referencia el
justo precio de la cosa al tiempo del contrato (vase los artculos 1888 y siguientes)
4.- Principal. Este contrato subsiste por si solo y no tiene por objeto la
seguridad de una obligacin principal.
5.- Generalmente consensual. El contrato de compraventa se perfecciona
por el solo consentimiento de las partes, reputndose perfecto desde que las partes
han convenido en la cosa y en el precio (vase el artculo 1801 cdigo civil), no siendo
necesario, ni la entrega de la cosa, ni el pago del precio.
Esta es la regla general, ya que excepcionalmente la compraventa ser
solemne, siendo menester para su perfeccionamiento el cumplimiento de una
solemnidad objetiva o ad - solemnitatem, establecida en atencin a la naturaleza del
contrato (vase el artculo 1682 cdigo civil). Esta solemnidad consiste en el
otorgamiento de una escritura pblica, sta es la nica forma de manifestar la
voluntad en la compraventa.
La compraventa es solemne cuando tiene por objeto bienes races,
servidumbres, censos y una sucesin hereditaria. Si no se cumple con la solemnidad,
la compraventa ser nula de nulidad absoluta (vase artculo 1682 con relacin al
artculo 1444 del cdigo civil)
En el inciso 3 se establece una contra-excepcin a la norma del inciso 2 del
artculo 1801. Tratndose de bienes inmuebles por adherencia y por
destinacin la compraventa es consensual.

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Las solemnidades convencionales. El artculo 1802 del cdigo civil se

refiere a las llamadas solemnidades convencionales o voluntarias, cuya observancia
viene ordenada por el pacto en que las partes acuerdan que una compraventa
consensual no se repute perfecta hasta el otorgamiento de una escritura pblica o
privada. El efecto jurdico de este pacto es el derecho de retracto de las partes
mientras no se otorgue la respectiva escritura, o no haya principiado la entrega de la
cosa vendida. Por consiguiente, si la cosa se entrega antes del otorgamiento de la
escritura, se entiende que las partes han renunciado tcitamente a la solemnidad
convencional.
La circunstancia que las partes pueda cumplir con su obligacin (principio de
entrega), renunciando tcitamente a la solemnidad convencional, es seal suficiente
para concluir que el contrato ya se perfeccion conforme el artculo 1801 del cdigo
civil y que la solemnidad convencional constituye una modalidad del contrato de
compraventa que autoriza a cualquiera de las partes a retractarse (arrepentirse) de la
celebracin del contrato, sin ulterior responsabilidad, haciendo excepcin a las reglas
generales (artculo 1567, inciso primero, del cdigo civil).
No es acertado hablar de solemnidades convencionales, las
solemnidades son de derecho estricto, de necesaria consagracin legal y
su observancia es irrenunciable.
6.- Eficacia obligacional. En el ordenamiento jurdico chileno los contratos
slo producen derechos y obligaciones. La compraventa produce efectos personales y
no reales, constituye un "ttulo traslaticio de dominio"(vase el artculo 675 y 703 del
cdigo civil) y jams transfiere el dominio. La transferencia del dominio se va a
producir por la tradicin posterior de la cosa vendida, que opera como modo de
adquirir el dominio. Consecuentemente, la venta de cosa ajena es vlida segn lo
dispone el artculo 1815 del cdigo civil.
Con relacin a este carcter meramente obligacional, en el mensaje del cdigo
civil se expresa que un contrato puede ser perfecto produciendo derechos y
obligaciones entre las partes, sin embargo no transfiere el dominio, ya que para ello es
menester de la tradicin.
Pese a este carcter meramente obligacional de la compraventa, el legislador
no ha sido consecuente con ste en materia de la teora de los riesgos, ya que la regla
que recoge es la del res perit creditori, poniendo de cargo del comprador el riesgo de
la contraprestacin, que no es dueo, sino simplemente acreedor. La regla del riesgo
en los contratos bilaterales est contenida en el artculo 1820 del cdigo civil. Siendo
consecuente con el sistema contractual chileno la regla debi haber sido la del res
perit debitori, es decir el riesgo de cargo del vendedor.
Tambin, relacionado con el carcter obligacional de la compraventa, el
legislador en el artculo 1874 del cdigo civil dispone sobre el efecto que produce la
clusula de reserva de dominio, limitndolo slo a la demanda alternativa de
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resolucin o cumplimiento forzado (efecto particular del contrato bilateral), pero no

suspende la adquisicin del dominio. El dominio se adquiere por la tradicin
de la cosa, cualquiera sea la voluntad contractual de las partes. Aqu nos
encontramos con un caso en el que el legislador pasa por sobre el acuerdo de
voluntad de las partes (artculo 1545 cdigo civil) y asigna un efecto jurdico diverso al
querido por las partes.
La disposicin del artculo 1874 debe relacionarse con la del artculo 680, la
que en su inciso segundo prescribe: Verificada la entrega de la cosa por el
vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el
precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta
el cumplimiento de una condicin. (remisin a derecho civil II)
III COMPRAVENTA CON ARRAS (artculos 1803 a 1805 cdigo civil)
Pese a la ubicacin de la regulacin de las arras, esta institucin es de
aplicacin general a toda la contratacin de derecho privado. Por consiguiente, se
puede acordar la dacin de arras en el contrato de compraventa, sea consensual o
solemne, y en cualquier otro contrato.
Concepto de arras.
Las arras consisten en una suma de dinero o en una cosa mueble, que una
parte da a la otra al momento de la celebracin del contrato.
Clases de arras
En un primer momento, en el derecho romano las arras eran de una sola clase,
stas se daban como seal de haberse perfeccionado el contrato, actuando como una
verdadera formalidad de prueba de su conclusin. Sin embargo, con Justiniano las
arras de ser un simple medio de prueba del contrato vinieron a significar que las
partes, al darlas no han tenido la intencin de vincularse definitivamente, por el
contrario, la de reservarse la facultad de retractarse de su celebracin. Como afirma
Ortolan, las arras en vez de ser un signo de la conclusin del contrato pasaron a
ser un medio de retractacin.
Con la innovacin que introduce Justiniano, con la dacin de las arras, las
partes podan retractarse, perdindolas el que las hubiese dado y restituyndolas
dobladas el que las hubiese recibido. Esta regla viene recogida por nuestro cdigo
civil. En sntesis, este emperador hizo de las arras no un medio probatorio, sino un
medio para retractarse de la celebracin del contrato. La dacin de las arras, sin
ninguna otra estipulacin, importaba la facultad de retractarse incurriendo en la pena
sealada.
Nuestro cdigo civil, recogiendo las normas de las arras de las Siete Partidas
(Ley 7, Ttulo V de la Partida V), da un doble carcter a las arras.
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i.- Arras dadas en garanta. stas se otorgan con el objeto de

garantizar la celebracin o ejecucin del contrato de compraventa. Estas arras
producen el efecto de conferir a cualquiera de las partes la facultad de retractarse del
contrato (su celebracin o cumplimiento). Si alguna de las partes hace uso de su
derecho a retracto, la parte que las dio las pierde y la que las haba recibido deber
restituirlas dobladas. El profesor Alessandri denomina a esta clase de arras como
arras seal, porque en realidad son entregadas como seal que el contrato
puede llegar a celebrarse.
El derecho a retracto es la regla general en materia de efectos de las
arras en sede civil. La regla general son las arras en garanta.
En cuanto al plazo para ejercer este derecho de retracto, si las partes no
convienen en alguno, la ley suple este silencio, disponiendo que no podr ejercerse
despus de 2 meses desde la celebracin de la convencin, ni despus de otorgada la
escritura pblica de venta, o de principiada que sea la entrega de la cosa (vase
artculo 1804 cdigo civil)
Si ninguna de las partes ejerce el derecho de retracto y el contrato de
compraventa se perfecciona, el que recibi las arras deber restituirlas. Y si es el
comprador el que las dio, el vendedor deber imputar su importe al precio.
ii.- Arras prueba o parte del precio. Estas arras actan como un
medio probatorio del contrato. Cuando las partes convienen en esta clase de arras, la
venta queda perfecta, sin que las partes tengan derecho a retractarse. Estas arras
exigen de una declaracin expresa de que han sido dadas por este concepto. Para el
caso que las partes nada se expresen se presumir de derecho que las partes tienen
derecho a retractarse de la venta, esto es, que las arras han sido dadas en garanta
(vase inciso segundo del artculo 1805 cdigo civil)
Por consiguiente, la regla general en materia civil son las arras dadas en
garanta, a diferencia de lo que ocurre en sede mercantil. En efecto, en el cdigo de
comercio la regla es la contraria, esto es, se presume que las arras han sido dadas
como parte del precio o prueba de haberse celebrado el contrato, a menos que
expresamente las partes las hubieran dado en garanta y con derecho de retracto
(vase los artculos 107 - 108 cdigo de comercio)
Efectos de que se perfeccione el contrato de venta. En estas arras no
existe la posibilidad de retractarse, por lo que slo queda cumplir con el contrato. Una
vez cumplido el contrato, si las arras consisten en una suma de dinero se imputan al
precio y cuando son una cosa distinta, o se imputa al precio, si as lo convienen las
partes; o se devuelven, una vez pagado todo el precio. Si el que recibi las arras no
quiere restituirlas, el que las dio tiene accin en su contra para exigir su restitucin.
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Es importante tener presente, que cuando las arras no han sido dadas en
garanta y alguna de las partes se retracta de la celebracin del contrato, las normas
aplicables sern las generales en materia de de efectos anormales de las obligaciones
(incumplimiento del contrato de compraventa perfecto).
Desde luego, si el vendedor las dio y se retracta puede ser demandado de
ejecucin de la obligacin de entregar la cosa; igualmente, en el caso del comprador,
imputndose las arras al pago del precio insoluto. Segn Alessandri, si se produce el
incumplimiento del contrato, cabe la opcin propia de los contratos bilaterales, es
decir, o demandar la resolucin o el cumplimiento forzado de la obligacin, en ambos
casos, con derecho a indemnizacin de daos. En cualquiera de estos casos, las arras
se imputarn al precio o a los perjuicios a que el demandado sea condenado.
Con relacin a los contratos solemnes, el contrato no se perfecciona, sino hasta
que se otorgue la escritura pblica (artculo 1805, inciso segundo, cdigo civil)
Cabe precisar que el contrato consensual de compraventa se perfecciona segn
la regla del artculo 1801 y no por la entrega de las arras, como pareciere desprenderse
del artculo 1805; las arras constituyen un medio probatorio de un hecho: la
celebracin del contrato de venta. Las arras no son un requisito esencial del contrato
de compraventa, sino meramente accidental.
Normas del Cdigo de comercio
Artculo 108: oferta de abandonar las arras o de restituirlas dobladas no
exonera a los contratantes de la obligacin de cumplir el contrato perfecto
o de pagar daos o perjuicios.
Artculo 109: Cumplido el contrato o pagada una indemnizacin, las arras
sern devueltas, sea cual fuere la parte que hubiere rehusado el
cumplimiento del contrato.
Por consiguiente, a la luz de las disposiciones del cdigo civil, definiremos a las
arras como la suma de dinero u otra cosa mueble que una de las partes da
a la otra, como garanta de la celebracin del contrato para reservarse el
derecho a retractarse del mismo o como prueba de que ste se ha
celebrado definitivamente.
Arras dadas en garanta
En el caso de las arras dadas en garanta se discute si el contrato de compraventa se
encuentra perfeccionado, o no. Habra que distinguir segn sea el objeto de las arras;
o en garanta de la celebracin del contrato, o de su ejecucin.
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En el primer caso, las partes celebran un contrato que en realidad corresponde

a lo que nosotros estudiamos como precontrato o contrato preliminar y la celebracin
del contrato definitivo depende de una condicin suspensiva negativa: que ninguna
de las partes haga uso de la facultad de retractarse de la misma.
En cambio, cuando las arras caucionan el cumplimiento del contrato de
compraventa, esta ltima se ha perfeccionado, pero el vnculo jurdico a que da lugar
es precario, en tanto cualquiera de las partes puede retractarse del mismo, dejndole
sin efecto, perdiendo las arras o quedando obligado a pagar el doble de su importe.
Podramos estimar que el contrato se encuentra perfecto, pero que sus efectos quedan
sujetos a una condicin suspensiva negativa. La condicin, hecho futuro e incierto,
consistira en que cualquiera de las partes no haga uso de la facultad de retracto
dentro del plazo convenido o en la oportunidad fijada por la ley.
De cualquier forma, esta segunda modalidad de arras constituye una
verdadera caucin, cuyo objeto es el aseguramiento del cumplimiento de una
obligacin principal. Si cualquiera de las partes decide retractarse del contrato,
indirectamente decide incumplir con su obligacin contractual y el efecto de ello es
que perder las arras o deber restituirlas dobladas. Aqu las arras, en cuanto caucin,
se asimilan a la clusula penal (avaluacin anticipada de los daos). La otra parte, la
que persiste en el contrato, slo tiene derecho a apropiarse de las arras o exigirlas
dobladas, sin que tenga a su disposicin la accin la indemnizacin de daos en
contra del que se retract.
Si se produce el vencimiento del plazo convencional o legal para retractarse, el
contrato queda irrevocablemente celebrado (arras dadas en garanta de celebrarlo) o
se consolida el vnculo jurdico (arras dadas en garanta del cumplimiento del
contrato). En el primer caso, con la excepcin de las compraventas solemnes, en la
que se requiere, adems, del otorgamiento de la escritura pblica. Para Alessandri, en
las compraventas solemnes, la facultad de retractarse se extiende hasta el momento
mismo en que se otorga la escritura pblica, considerando el tenor literal del artculo
1804 cdigo civil. Si estimamos que las arras en garanta de celebrarse el contrato
constituyen un precontrato o contrato preliminar, no nos parece que despus de
vencido el plazo (cumplida la condicin suspensiva negativa) subsista la facultad de
retractarse, al contrario, creemos que nace la obligacin de otorgar la escritura
pblica. De cualquier forma se trata de una cuestin discutible.
Cabe tener presente que antes del vencimiento del plazo, las partes pueden
renunciar a la facultad de retractarse y ello ocurre cuando otorgan la escritura pblica
de venta o se principia la entrega de la cosa.
IV Gastos en materia de compraventa (vase el artculo 1806)
El artculo 1806 establece: Los impuestos fiscales o municipales, las costas de
la escritura y de de cualesquiera otra solemnidades de la venta, sern de cargo del
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vendedor; a menos de pactarse otra cosa. Norma que en la prctica, no se observa,

ya que siempre existe estipulacin diversa entre las partes que pone de cargo del
comprador todos los gastos que se deriven de la compraventa.
V Las modalidades y la compraventa (artculo 1807 cdigo civil)
El artculo 1807 prescribe que la compraventa puede ser pura y simple, o
sujeta a modalidad. Adems, se establece que puede tener por objeto dos, o ms cosas
alternativas. (Vase el artculo 1499 cdigo civil). El Inciso final reconoce el principio
de la especialidad en materia contractual.

ELEMENTOS LA ESENCIA DE LA COMPRAVENTA

1.- EL PRECIO DE VENTA (artculos. 1808 y 1809 cdigo civil)
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida y constituye el
objeto de su obligacin (vase el artculo 1793, segunda parte) Si las partes no
convienen en el precio, la obligacin de pagarlo carece de objeto y la de entregar la
cosa de causa y el contrato es nulo o degenera en otro distinto. Vase el artculo 1444
cdigo civil.
Requisitos del precio en la compraventa
i.- El precio debe ser determinado por las partes o por un tercero
designado por ellas (vase el artculo 1808 cdigo civil)
Este precio puede ser determinado, o determinable, debiendo, en este ltimo
caso, las partes acordar los medios o indicaciones que permitan su determinacin
(vase artculo 1808 cdigo civil) Asimismo, las partes pueden, inclusive convenir que
el precio lo fije un tercero (vase el artculo 1809 cdigo civil).
Con relacin al precio determinable, La Corte de Apelaciones de Temuco,
(Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1961, Tomo 58, seccin 1, p. 516) declar que
el acuerdo de voluntades por el cual el comprador se obliga a pagar a un tercero el
saldo de la cantidad de dinero que el vendedor adeuda a su vez, corresponde a la
fijacin del precio de la compraventa, no siendo necesario que se estipular
expresamente, ya que del mismo contexto del contrato aparece claramente
determinable. Otra sentencia de la Corte de Apelaciones de Iquique (Revista de
Derecho y Jurisprudencia, 1895, Tomo III, N 3.997, p. 511) falla que es vlida la
venta cuyo precio consiste en una determinada suma de dinero, obligndose el
comprador, si despus vende la misma cosa, a entregar al vendedor todo el exceso de
precio de la mencionada suma.
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Por lo tanto, el precio, o lo determinan las partes de comn acuerdo; o ellas

designan a un tercero para que lo haga.
En este ltimo caso, el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado
desde antes que el tercero fije o determine el precio del contrato. Si se tiene en cuenta
la disposicin del artculo 1809, se puede concluir que la venta, ya perfeccionada, est
sujeta a una condicin, que el tercero o su sustituto determine el precio. Si ello no
ocurre, la ley dispone el efecto: no habr venta. En efecto, en el precepto citado, si el
precio de venta debe fijarlo un tercero designado por las partes y ste no lo hace,
deber efectuarlo otro que las propias partes hayan convenido y si nada se ha
convenido para esta situacin, no habr venta.
La designacin del tercero puede hacerse, o en el mismo contrato, o por un
acto posterior de las partes. En ambos casos, se exige el acuerdo de las partes acerca
de la persona del tercero.
En todo caso, la obligacin de pagar el precio no es exigible sino desde el
momento que el tercero lo fije o determine.
Con relacin a la lesin enorme, el artculo 1889 no distingue sobre si el
precio se fij por las partes o por un tercero. Por ello, en cualquiera de los dos casos,
la venta podr rescindirse por lesin enorme. Sea que el precio lo fijen las partes o un
tercero, siempre est presente la idea del acuerdo de voluntades de los primeros sobre
el particular.
La ley excluye la posibilidad que la determinacin del precio de venta quede al
arbitrio de una sola de las partes contratantes.
En el cdigo de comercio, los artculos 139 y 140 disponen una regla distinta
a la del cdigo civil con relacin a la determinacin del precio de venta.
El principio instaurado por el artculo 139 es que no hay compraventa si los
contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Cabe precisar,
que en el cdigo de comercio a diferencia del cdigo civil, se prev una disposicin
que declara expresamente que el precio es un elemento de la esencia del contrato.
Sin embargo, si ya se ha efectuado la entrega de la cosa vendida, la ley presume
que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el da y lugar en que se
hubiere celebrado el contrato. Esta disposicin constituye una aplicacin de la regla
del inciso segundo del artculo 1808 del cdigo civil, y ello, porque en materia
comercial, generalmente el objeto de la compraventa son cosas fungibles que se
venden al precio corriente de plaza. Habiendo diversidad de precios en el mismo da
y lugar, el comprador deber pagar el precio medio. Esta ltima disposicin podra
aplicarse en el caso de una compra civil de una cosa fungible que se vende al precio
corriente de la plaza.

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El artculo 140, por su parte, se hace cargo de reglar el supuesto en que el

tercero encargado de fijar el precio no lo hiciese, cualquiera fuese el motivo. Aqu hay
que distinguir segn la cosa se haya entregado o no.
- Si no se ha entregado. Se aplica la regla supletoria del cdigo civil,
debiendo distinguir si se nombr o no, un sustituto que fije el precio. Si
no lo hay, no habr venta (artculo 139 cdigo de comercio).
- Si se ha entregado. El contrato se llevar a efecto (hay compraventa)
por el precio que tuviere la cosa el da de su celebracin y en caso de
variedad de precios, por el precio medio. Aqu se vuelve a la regla del
artculo 139, segunda parte.
Compraventa internacional
El artculo 55 de la Convencin de Viena sobre compraventa internacional de
mercaderas, adoptando una posicin extrema en lo que se refiere al precio de las
mercaderas, como elemento de la compraventa, dispone que si la compraventa se ha
celebrado vlidamente, pero las partes no han acordado ni expresa ni tcitamente el
precio de las mercaderas o medios para determinarlo, se entender, salvo pacto en
contrario, que las partes han hecho referencia implcitamente al precio generalmente
cobrado por tales mercaderas, en el momento de la celebracin del contrato,
vendidas stas en circunstancias semejantes en el trfico mercantil de que se trate.
ii.- El precio debe convenirse en dinero (artculo 1793 cdigo civil).
En este caso slo se exige que se pacte en dinero, pudiendo perfectamente
pagarse con una cosa distinta. Las partes pueden convenir en una dacin en pago,
dando una cosa distinta al dinero para solucionar la obligacin de pagar el precio.
Se puede pactar, tambin que el precio consista en una parte en dinero y otra
en especies, caso en el cual se entender que hay compraventa cuando el dinero vale
ms que la cosa, de lo contrario habr permuta (vase el artculo 1794 cdigo civil)
iii.- El precio debe ser verdadero o real.
El precio ser verdadero o real cuando no sea ficto o simulado, o sea, aquel en
que existe intencin de pagarlo por una parte y de exigirlo por la otra.
En algunos textos se habla de que el precio de ser serio, es decir, que ste no
sea irrisorio o ridculo y que ponga de manifiesto que las partes no han tenido la
intencin seria de pagarlo y exigirlo. Sin embargo, el exigirse que el precio no sea
irrisorio no quiere significar que ste deba ser justo, ya que el legislador chileno slo
considera el justo precio para apreciar si ha habido o no lesin enorme en las
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compraventas de inmuebles. Debe tenerse presente que en estas compraventas el

legislador no exige que el precio sea justo, sino que el justo precio de la cosa no sea
inferior a la mitad del precio que el comprador paga por ella (comprador sufre lesin
enorme); o que el precio que recibe el vendedor no sea inferior a la mitad del referido
justo precio (vendedor sufre lesin enorme).
2.- LA COSA VENDIDA (prrafo 4, artculos 1810 a 1816 cdigo civil)
La cosa consiste en el objeto de la obligacin del vendedor, si falta sta no
habr obligacin, y consecuentemente la obligacin de la otra parte carecer de
causa. El contrato sera anulable de nulidad absoluta por dos causas: falta de objeto y
de causa.
Este elemento es tan importante que sin l la compraventa no produce efecto
alguno, o degenera en un contrato de diversa naturaleza (vase artculo 1444 cdigo
civil) De cualquier forma, sabemos que la sancin por la omisin de los elementos de
la esencia de un contrato es la nulidad absoluta.
Artculo 1810: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales,
cuya enajenacin no est prohibida por la ley (relacionarse con el artculo 1464 del
cdigo civil)
Requisitos de la cosa
a.- La compraventa puede tener por objeto cosas corporales e
incorporales.
b.- La cosa vendida debe ser de aquellas cuya enajenacin no est
prohibida por la ley.
Como recordarn, el artculo 1464 dispone sobre las cosas cuya enajenacin
adolece de objeto ilcito. Sin embargo, debemos agregar, dentro de las cosas
incomerciables, la sucesin de una persona viva y, tambin, la totalidad de los bienes
de una persona, a menos que stos se individualicen por escritura pblica (vase el
artculo 1811 en concordancia con el artculo 2056 del cdigo civil).
c.- El objeto del contrato de compraventa debe ser una cosa
singular.
As se infiere del artculo 1811 en conexin con el artculo 2056, ambos del
cdigo civil. El artculo 1811 dispone que no se pueden vender todos, o una cuota, de
los bienes presentes, o fututos, de una persona. No obstante, la venta ser vlida si se
determinan por escritura pblica cules son los bienes que se estn vendiendo. A
nuestro legislador le repugna la venta de universalidades.

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Tambin cabe la venta de una cuota sobre una cosa singular, siendo aplicable la
norma del artculo 1812 del cdigo civil. Si una cosa singular es comn a dos o ms
personas proindiviso, sin que entre ellos exista sociedad, cada una de ellas podr
vender su cuota, aun sin el consentimiento de la otra. Esta venta ser consensual o
solemne, segn la naturaleza de la cosa singular.
d.- La cosa debe ser determinada, o al menos, determinable.
Si la cosa es determinable es exigencia que en el contrato se indiquen los
elementos necesarios para su determinacin. (vase el artculo 1461 cdigo civil). La
ley exige la determinacin de la cosa, al menos en cuanto a su genero. Ahora si se
trata de una cantidad, el contrato debe contener a lo menos los datos o reglas que
permitan su determinacin.
e.- La cosa debe ser real (realidad del objeto)
Esto significa que la cosa debe existir o esperarse que exista. El objeto de toda
obligacin debe ser real. La realidad del objeto en este caso, se refiere a la existencia
de la cosa vendida.
i.- venta de una cosa inexistente. El artculo 1814 dispone que la
venta de una cosa que al tiempo del contrato se suponga existente y no existe,
no produce efecto alguno (nulidad por falta de objeto). Por su parte, el inciso
segundo del precepto citado dispone para el caso en que la cosa existe slo
parcialmente, faltando una parte considerable de ella. En este caso el
comprador puede o desistirse del contrato o perseverar en l, pagando el
precio segn una justa tasacin de lo que se conserve de la cosa (valor de la
cosa que existe parcialmente).
Si el vendedor celebr el contrato a sabiendas que la cosa no exista
totalmente, o en una parte considerable, el comprador de buena fe tiene a su
disposicin una accin de indemnizacin en contra del primero. (vase el
artculo 1814, inciso segundo)
ii.- venta de una cosa futura. Una compraventa puede tener por
objeto una cosa que no existe al momento de su celebracin, pero que se
espere que exista, en cuyo caso se hablar de una compraventa de cosa futura.
Esta compraventa es vlida y puede revestir dos modalidades:
- venta de cosa esperada. Se espera que la cosa exista y se
entiende hecha bajo la condicin de existencia. Se tratara de una
compraventa condicional, y la condicin sera resolutoria. La venta tendr
este carcter condicional, a menos que las partes expresen lo contrario, siendo
la compraventa igualmente vlida.
- la venta de la suerte. Ello debe desprenderse de la propia
naturaleza del contrato en el sentido que aparezca que el comprador est
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comprando la suerte. Este contrato ser aleatorio, haciendo excepcin a la

regla general representada por los contratos de venta conmutativos. Por
ejemplo, se vende la produccin de huevos de un gallinero completo en una
suma alzada. En este caso se est en presencia de una compraventa de cosa
futura, pero lo que realmente se est comprando es un alea: la suerte de que
exista esta produccin (la cosa vendida); si nada se produce (la cosa no llega a
existir), el comprador pierde lo que pago, ya que compr la contingencia de
ganancia o prdida, si no ha pagado an el precio, igualmente estar obligado a
hacerlo, sin que pueda alegar la falta de objeto del contrato.
f- La cosa debe ser del vendedor o ajena, pero no puede ser propia
del comprador.
En este ltimo caso la compraventa es nula y el comprador tendr derecho a
que se le restituya lo que hubiere dado por ello (vase el artculo 1816 inc. 1, cdigo
civil).
Regla de los frutos naturales y civiles de la cosa. El inciso 2 del
artculo 1816 prescribe que pertenecen al comprador los frutos naturales, pendientes
al tiempo de la venta; y los naturales y civiles, que despus ella produzca. Esto se
entiende siempre que las partes no hayan acordado la entrega de la cosa, despus de
transcurrido un plazo o sujeta a una condicin, en cuyo caso los frutos pertenecen al
vendedor hasta el vencimiento del plazo, o el cumplimiento de la condicin. En ese
momento se aplicar la regla anterior.
El inciso final de la norma dispone que " todo lo dicho en este artculo puede
ser modificado por estipulacin expresa de los contratantes". Pese a los trminos
amplios del texto expreso de la ley, esta norma debe interpretarse restrictivamente,
(en contra de su texto) referido exclusivamente al inciso 2, que regula la situacin de
los frutos de la cosa, pero no al caso de la compra de cosa propia, ya que esa venta es
nula y la nulidad es una sancin de derecho estricto y de orden pblico, indisponible
por la voluntad de las partes.
g.- La venta de cosa ajena es vlida
El artculo 1815 del cdigo civil prescribe que esta venta es vlida, sin perjuicio
de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de
tiempo. Esta norma se explica porque en nuestra legislacin la compraventa por si
sola no transfiere el dominio, sino que nicamente genera derechos y obligaciones,
sirviendo de ttulo para adquirir el dominio (ttulo traslaticio de dominio).
La compraventa de cosa ajena es vlida, ya que este contrato no transfiere el
dominio y el efecto que produce es que al comprador a quien se le ha hecho la entrega
(tradicin), tiene un justo ttulo: la compraventa, que le habilita, concurriendo los
dems requisitos legales, para adquirir el dominio por prescripcin adquisitiva o
usucapin.

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En la venta de cosa ajena, si se efecta la tradicin de la cosa, sta es vlida,

pero no produce su efecto normal que es el de transferir el dominio, sino que por ella
el comprador adquiere la posesin de la cosa, quedando habilitado para adquirir el
dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva ordinaria, ello siempre y cuando se
haya encontrado de buena fe; de lo contrario, slo podr adquirir por prescripcin
extraordinaria.
Por consiguiente, si bien la compraventa de cosa ajena es vlida, sta no es
oponible al verdadero dueo quien podr reivindicar la cosa del poseedor no dueo
mientras este ltimo no haya adquirido el dominio de la cosa por prescripcin
adquisitiva.
Nuestro legislador incurre en una impropiedad al decir que el verdadero dueo
tiene derecho a reivindicar la cosa "mientras no se extingan por el lapso de tiempo",
ya que la accin reivindicatoria es una accin real propietaria que no se extingue
por el transcurso del tiempo, sino por la adquisicin del derecho que protege por el
poseedor no dueo de la cosa o el derecho real (vase el artculo 2517 cdigo civil).
En cuanto a los efectos de la venta de la cosa ajena, se debe distinguir:
1).- el vendedor ha entregado la cosa vendida. El contrato celebrado
entre el vendedor de cosa ajena y comprador es vlido, pero no es oponible al
verdadero dueo y la causa de esta inoponibilidad es su falta de voluntad. Este ltimo
puede reivindicar la cosa y ejercida la accin el comprador tiene derecho para
dirigirse en contra de su vendedor segn las reglas generales para el saneamiento de
la eviccin.
Pese a lo anterior, hay dos casos en que el verdadero dueo no se dirigir
contra el comprador a non domino:
a.- Cuando es ratificada la venta por el verdadero dueo (vase el
artculo 1818 cdigo civil). En otras palabras, concurre la voluntad del
verdadero dueo, ratificando lo obrado por el poseedor no dueo. Esta
situacin debemos relacionarla con la prevista por el artculo 898 inciso
2 del cdigo civil, disposicin ubicada en el ttulo de la accin
reivindicatoria y que regula la situacin del poseedor no dueo que
enajena la cosa y que dicha enajenacin haga difcil, o imposible, su
reivindicacin por el dueo. El dueo podr dirigirse en contra del que
enajen la cosa (vendedor a non domino) y si ste entrega el precio que
recibi por ella, se confirma o ratifica la enajenacin.
b.- Cuando el comprador adquiri por prescripcin. La venta de cosa
ajena constituye un justo ttulo para adquirir la posesin y,
consecuentemente, para ganar el dominio por prescripcin. La
extincin del derecho del verdadero dueo se produce por la
prescripcin adquisitiva del derecho y no por el solo transcurso del
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tiempo, como incorrectamente lo expresa la norma legal. En esta

hiptesis, el dueo igualmente se dirige en contra del comprador, pero
ste se defiende oponiendo la excepcin de prescripcin adquisitiva y
logra que la demanda sea rechazada.
2).- El vendedor no ha entregado la cosa al comprador. El verdadero
dueo puede ratificar la venta o reivindicar la cosa vendida de manos del vendedor.
En este ltimo caso, el vendedor de cosa ajena se ver imposibilitado de cumplir su
obligacin, pudiendo el comprador solicitar la resolucin del contrato con
indemnizacin de perjuicios.
En materia de efectos de la venta de cosa ajena, debe tenerse presente la
norma del artculo 1819 del cdigo civil, que prev la situacin del vendedor de cosa
ajena que adquiere su dominio despus de celebrada la compraventa. Si ello
acontece, la norma dispone que debe entenderse (ficcin legal) que el comprador, a
quien se le hizo la entrega, adquiri el dominio desde el momento de la tradicin de la
cosa. Esta norma concuerda plenamente con la del artculo 682 inc. 2 del cdigo
civil.
h.- Situaciones especiales que pueden darse con relacin al
consentimiento entre las partes respecto de la cosa vendida y que inciden
en el perfeccionamiento del contrato o en el riesgo de la misma.
Finalmente, con relacin a la cosa, elemento esencial de la compraventa, nos
corresponde referirnos a los artculos 1821, 1822 y 1823 CC. Los dos primeros se
refieren a la compra de gneros y el tercero a la venta de cosas a prueba.
a.- Venta de una cosa que suele venderse a peso, cuenta o medida (gneros) y
que se seala de manera tal que no pueda confundirse con otra porcin de la
misma cosa. El artculo 1821 del cdigo civil, da un ejemplo: las cosas que se
hallan en un determinado recinto o lugar, como el trigo contenido en un cierto
granero
Si las partes han convenido en el precio de la cosa vendida, el riesgo, pendiente
su entrega, se rige por la regla general del artculo 1820, es decir, pertenece al
comprador, aunque la cosa no se haya pesado, medido o contado. Si las partes
no han convenido en el precio, no hay venta. Se aplica la regla de las especies o
cuerpos ciertos, pese a que la cosa no ha sido identificada (artculo 1820 del
cdigo civil).
Esta regla se justifica por cuanto no hay posibilidad de confusin de la cosa con
otra. El objeto del contrato ya se encuentra determinado dentro del gnero y
ste no puede confundirse con otra porcin del mismo.
El inciso segundo del artculo 1821, se ocupa de una situacin diversa,
colocando el riesgo de cargo del vendedor. Aqu se ha vendido una cosa de
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aquellas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, y no se ha determinado

la parte o porcin que se est vendiendo. La ley habla de una parte
indeterminada de un gnero como diez fanegas de trigo de las contenidas en
cierto granero. Se vende un gnero, pero no se especifica qu parte de ste se
vende y por ello se aplica el artculo 1510 del cdigo civil, en cuya virtud la
prdida de una parte del gnero no extingue la obligacin del vendedor,
porque el gnero no perece. Conforme la disposicin, la traslacin del riesgo al
comprador se produce slo una vez que se haya fijado el precio y se haya
pesado, contado o medido la parte que se vende (identificacin de la cosa). Se
vuelve a la regla de las especies o cuerpos ciertos, porque ya no hay posibilidad
de confusin.
b.- Venta de un gnero en la que las partes convienen en el precio y en una
poca para realizar el peso, cuenta o medida de la parte del mismo que se
vende (artculo 1822 cdigo civil). El contrato de venta se encuentra
perfeccionado. Sin embargo, si una de las partes no concurre en la fecha
acordada, la otra tiene accin de resarcimiento de los perjuicios provocados
por la negligencia del que no concurri y, adems, si le conviene, tiene la
facultad de desistirse del contrato. Se debe tener en cuenta que para que
proceda la accin de perjuicios se requiere la no concurrencia en la fecha fijada
se haya producido por negligencia del que incumple, siendo este ltimo
encargado de probar el impedimento del cumplimiento de su obligacin. La
prueba de la diligencia o cuidado corresponde al que debi emplearlo.
c.- La venta a prueba (vase el artculo 1823 cdigo civil). Este precepto regula
la venta de una cosa a prueba. Cuando una cosa se vende a prueba, la ley
entiende que no hay contrato, mientras el comprador no declare que la cosa le
agrada. Hay aqu una compraventa que se celebra bajo una condicin
suspensiva y meramente potestativa dependiente de la voluntad del
comprador. En cuanto a los riesgos de la cosa que se entreg a prueba, como la
ley entiende que no hay compraventa mientras el comprador no manifiesta su
agrado, stos son de cargo del vendedor. El artculo 6, del Ttulo XXII del
Proyecto de 1842, dispone que si se estipula que se vende a prueba, se
entiende hacerse la venta bajo condicin suspensiva de agradar al comprador
la cosa vendida.
El inciso 2 dispone que sin necesidad de estipulacin, se entiende hacerse a
prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. La
jurisprudencia ha fallado que se acostumbra comprar a prueba los caballos
destinados a tiro de carruaje; lo mismo ocurre con las ventas segn muestras,
as si las cosas entregadas no guardan conformidad con las aqullas, el
comprador est autorizado a rechazar la entrega, sin que comprometa su
responsabilidad. Finalmente, se declara que el vino es una sustancia que se
acostumbra comprar al gusto.

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En la compraventa a prueba, el comprador se reserva la facultad de comprar o

no, por lo que tiene una verdadera opcin en orden a celebrar la venta. Desde
este ngulo podra asimilarse a un contrato de opcin.

LA CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA. (Prrafo 1 De la capacidad para

el contrato de venta. Artculos 1795 a 1799 cdigo civil)
En esta materia, el legislador junto con reiterar la regla del artculo 1446 del
cdigo civil, de general aplicacin, prev varias incapacidades especiales o
prohibiciones de celebrar contrato de compraventa que afectan a determinadas
personas.
En efecto, el artculo 1795 prescribe: Son hbiles para el contrato de venta
todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo (incapacidades
especiales) o para celebrar todo contrato (incapacidades generales).
Las incapacidades especiales de las que se habla no son sino prohibiciones de
celebrar contrato de compraventa a ciertas personas, atendido su estado, condicin o
circunstancias en las que se encuentra. Se trata de personas que tienen plena
capacidad de ejercicio, no obstante les est prohibido celebrar el contrato de
compraventa. La sancin por la trasgresin de la prohibicin es la nulidad absoluta
por objeto ilcito: acto prohibido por las leyes.
a.- Incapacidad especial para comprar y vender (vase el artculo
1796 cdigo civil). El precepto contiene la prohibicin de celebrar compraventa
entre los cnyuges no separados judicialmente y entre el padre o madre y el hijo
sujeto a patria potestad. Aqu se establece una prohibicin de comprar y vender. Esta
prohibicin se establece con la finalidad de proteger los intereses, tanto de los
cnyuges y los padres y sus hijos sujetos a patria potestad, como para proteger los de
los terceros.
Esta norma contiene un caso de auto-contratacin prohibida, ya que el padre
es representante legal de su hijo sujeto a patria potestad y cuando entre los
cnyuges hay rgimen de sociedad conyugal, el marido es quien tiene la
administracin de los bienes sociales, de sus bienes propios y de los propios de la
mujer. Por consiguiente, tambin habra auto-contratacin prohibida.
Con relacin a la venta entre cnyuges el legislador la permite slo cuando
estn separados judicialmente. La separacin judicial produce efectos en el rgimen
de bienes del matrimonio, poniendo trmino a la sociedad conyugal o a la
participacin en los gananciales que hubiere existido entre los cnyuges.

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En todo caso, la prohibicin est establecida con independencia del rgimen de

bienes que tengan los cnyuges, sea sociedad conyugal, separacin total de bienes o
participacin en los gananciales.
Esta disposicin del artculo 1796 del cdigo civil confirma la regla general que
consiste en la plena validez de la contratacin entre cnyuges. La excepcin estara
representada por la compraventa.
b.- Incapacidad especial para vender (vase el artculo 1797 cdigo
civil) La norma prohbe a ciertos funcionarios administradores de establecimientos
pblicos vender alguna parte de los bienes que administra, a menos que estn
expresamente autorizados por la autoridad competente. Segn algunos esta norma
debiera excluirse del cdigo civil, ya que pertenecera al derecho pblico y es
expresin del principio de legalidad que deben observar los funcionarios de la
Administracin del Estado.
c.- Incapacidad especial para comprar (vase el artculo 1798). En su
primera parte prohbe al empleado pblico comprar los bienes, sean stos pblicos o
particulares, que se vendan bajo su ministerio.
El mismo artculo, en su segunda parte, prohbe comprar a los jueces,
abogados, procuradores o Notarios los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se
vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta. Los
abogados, sin embargo, igualmente pueden celebrar un pacto de igualas o de
derechos litigiosos.
d.Auto-contratacin prohibida (vase el artculo 1799,
relacionado con el artculo 412, ambos del cdigo civil) Aqu se prev otro
caso de auto-contratacin prohibida. Si bien a los tutores y curadores se les prohbe
comprar para s cuando se trata de bienes inmuebles; en el caso de los muebles, slo
estn obligados a la observancia de formalidades habilitantes (autorizacin de los
dems guardadores o del juez). La importancia de la distincin se relaciona
estrechamente con la sancin que existe por la trasgresin de la norma; en el primer
caso, la sancin ser la nulidad absoluta (objeto ilcito), en el segundo, la relativa
(omisin de una formalidad habilitante).
e.- Incapacidad especial para comprar y vender (vase el
artculo 1800 cdigo civil) La incapacidad afecta a ciertas personas que
representan intereses ajenos, a las que se les exige para la compra o venta de las cosas
relacionadas con su cargo, la autorizacin del mandante segn el artculo 2144 del
cdigo civil. Con relacin al albacea deber aplicarse la norma del artculo 412
(remisin del artculo 1294 cdigo civil). Aqu se tendr que hacer la diferencia, segn
la cosa sea mueble o inmueble.

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LA COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL

El Ttulo II del Libro II del cdigo de comercio regula la compraventa
mercantil (artculos 130 a 160), previendo normas especiales que prevalecen con
relacin a las del cdigo civil. El artculo 96 del cdigo de comercio, ordena que las
prescripciones del cdigo civil relativas a las obligaciones y los contratos en general se
apliquen a los negocios mercantiles, salvas las modificaciones que se establecen en el
cdigo de comercio.
Lo anterior explica por qu el cdigo de comercio regula slo algunos aspectos
del contrato de compraventa, aqullos en que la ley mercantil se aleja de la
compraventa civil. En todo lo no reglado, debern aplicarse las normas del cdigo
civil; as lo ordena el principio de la especialidad.
Las diferencias que dan cuenta de la importancia de distinguir la compraventa
civil de la mercantil son, entre otras, las que se pasan a relacionar:
i. En la compraventa civil, si el precio no es determinado por el
tercero designado y no han designado otra persona que lo haga,
la venta se tiene por no celebrada. En cambio en la compraventa
mercantil, si se ha entregado la cosa y el tercero no fija el precio,
la compraventa se entiende perfeccionada y el precio se
determina por el valor que tiene la cosa en la plaza y si tiene
varios, por el valor medio.
ii. En materia de arras civiles la ley presume que las arras han sido
dadas en garanta, salvo estipulacin expresa de las partes. En
sede mercantil, la regla es exactamente la contraria, las arras se
presumen dadas como parte del precio y el derecho de retracto
(arras en garanta) exige de un pacto expreso entre las partes.
iii. En la compraventa civil rige el artculo 1709 que dispone que la
prueba testimonial no cabe cuando la compraventa ha debido
constar por escrito y no se ha observado esa formalidad. En
cambio, en la compraventa mercantil, se aplica el artculo 128,
que declara la admisibilidad de la prueba de testigos, sin
importar el valor de la obligacin que se trata de probar, salvo
que la ley exija escritura pblica.
iv. Con relacin a la compraventa de los bienes muebles, en materia
mercantil se aplica el principio del doble carcter de los actos
mercantiles, en virtud del cual una compraventa puede ser civil
para una de las partes, pero mercantil para la otra. En este caso,
las partes se regirn por las normas civiles o mercantiles, segn
corresponda.
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Derecho civil III

EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
Cuando hablamos de los efectos de la compraventa, estamos aludiendo a los
derechos y obligaciones que el contrato produce y las principales son: la obligacin de
entregar la cosa y la de pagar el precio, con sus derechos correlativos.
La doctrina, recurriendo a la distincin del artculo 1444 (elementos del
contrato), distingue tres clases de obligaciones en la compraventa, de la esencia, de la
naturaleza y accidentales:
i.- De la esencia. Obligacin de pagar el precio y entregar la cosa.
ii.- De la naturaleza. Obligacin de saneamiento de la eviccin y los
vicios redhibitorios.
iii.- Accidentales. Pacto comisorios y de retroventa.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

i.- Obligacin de la esencia. Obligacin de entregar la cosa.
(artculos 1793 y 1824, 1 parte).
Este contrato no produce la obligacin de dar la propiedad de la cosa que se
vende, ya que el contrato slo genera derechos y obligaciones. El vendedor se obliga a
efectuar la tradicin, en cuya virtud el comprador adquirir el dominio y no por el
solo efecto jurdico del contrato. Ahora si el vendedor no es dueo de la cosa, ste
cumple haciendo la tradicin al comprador, el que queda en posicin de adquirir por
prescripcin adquisitiva.
Esta obligacin se extiende, tanto a la entrega material, como a la jurdica.
Distincin que pasa desapercibida tratndose de los bienes muebles, no as de los
inmuebles. En efecto, si la cosa es mueble la entrega material se confunde con la
jurdica. En cambio, si se trata de bienes inmuebles la entrega material se distingue
claramente de la jurdica, ya que el modo de efectuarla es diverso. La entrega jurdica
se hace por la inscripcin en el Registro de propiedad del Conservador de Bienes
Races respectivo (tradicin de la cosa ex artculo 686 CC) y la entrega material de la
manera que se estime ms conveniente y que permita al comprador entrar en la
posesin material del inmueble que se est comprando.
Si en una compraventa de inmueble hay entrega jurdica, pero no material, se
estar ante un supuesto de incumplimiento de la obligacin de entregar y el
comprador, podr demandar, o la ejecucin forzada de ella o la resolucin del
contrato; y, en ambos casos, la indemnizacin de daos (artculo 1826 inciso segundo
cdigo civil).

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Incluso, cuando hay una venta forzada por el ministerio de la justicia, la

jurisprudencia ha fallado que al juez, como representante del vendedor, no slo le
corresponde cumplir con la obligacin de entrega jurdica, sino tambin con la
material y ello lo lograr mediante el procedimiento de ejecucin incidental de las
resoluciones judiciales, decretando el lanzamiento del que est ocupando la
propiedad. Al juez se le puede exigir que decrete el lanzamiento con auxilio de la
fuerza pblica, siempre que el ocupante del inmueble haya sido emplazado en el
juicio.
En la venta de cosa ajena, la tradicin de la cosa no produce el efecto jurdico
de transferir el dominio, sino que permite al comprador adquirir la posesin de la
cosa.
Lugar de la entrega de la cosa. En el ttulo de la compraventa, el legislador no se
pronuncia sobre este particular, siendo necesario acudir a las reglas generales en
materia de pago de las obligaciones, en especial, a las disposiciones de los artculos
1587 y 1588 del cdigo civil. De acuerdo a estas disposiciones la entrega debe
efectuarse en el lugar que las partes hayan estipulado, si se trata de un cuerpo cierto y
nada dicen las partes, en el lugar en que se encuentran, y en los dems casos en el
domicilio del vendedor.
poca de la entrega (vase el artculo 1826, inciso primero, del cdigo civil) La
entrega deber efectuarse inmediatamente despus de celebrado el contrato o a la
poca prefijada en l. Colocando el acento el legislador en el carcter de contrato de
ejecucin inmediata de la compraventa.
Ventas dobles ex artculo 1817 cdigo civil
La poca en que se ha hecho la entrega tiene importancia para determinar a
cul de los compradores de una misma cosa se prefiere cuando sta se ha vendido a
dos o ms personas (supuesto de ventas dobles) ( vase artculo 1817 cdigo civil).
Con relacin a las ventas dobles se debe distinguir tres situaciones:
i.- Slo uno de los compradores ha entrado en posesin de la cosa. El
comprador que est en posesin de la cosa se preferir respecto de los otros
compradores. Seguir en posesin de la cosa y es dueo de la cosa (a menos que se
trate de venta de cosa ajena).
ii.- Si se ha hecho la entrega a los dos. Debe preferirse a aqul a quien
se haya hecho primero la entrega.
iii.- Si no se ha entregado a ninguno. El ttulo mas antiguo prevalecer,
es decir la compraventa que tenga fecha de celebracin ms antigua se debe preferir
por sobre la posterior.

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Los gastos de la entrega (artculo 1825 cdigo civil) Se dispone que al

vendedor le corresponden naturalmente soportar los gastos de la entrega, sin
perjuicio de la estipulacin de las partes en un sentido diverso. Con relacin a los
gastos posteriores a la entrega, stos son de cargo del comprador. Esta norma es
consecuente con la del artculo 1806 del cdigo civil.
COSAS QUE COMPRENDE LA ENTREGA
Conforme el artculo 1828 del cdigo civil, el vendedor es obligado a entregar
todo lo que reza el contrato (cfr. con artculos 1568 y 1569 cdigo civil) El pago es la
prestacin de lo que se debe y ello se averigua recurriendo al ttulo que la contiene (el
contrato).
En el caso de los inmuebles, hay norma especial. En efecto, el artculo 1830,
disposicin que prescribe que en la venta de una finca se incluyen los inmuebles a que
se refiere el artculo 570 del cdigo civil, los que lo son por destinacin. Se reputan
inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, no obstante
puedan separarse sin detrimento.
LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA ARTCULO 1820 CDIGO CIVIL
Primeramente, cabe destacar que el vendedor, adems, de estar obligado a la
entrega de la cosa, sobre l pesa la obligacin de conservarla hasta la entrega, siendo
responsable de la prdida de la cosa y de los deterioros que se produzcan por su culpa
leve (vase artculo 1548 cdigo civil).
La mora del comprador en recibir la cosa. Sin embargo, si el comprador
se constituye en mora de recibir, ste deber abonar al vendedor los costos de la
custodia de la cosa, relevndosele de la culpa leve, siendo responsable nicamente de
la culpa grave o del dolo (vase el artculo 1827 con relacin con el artculo 1680 del
cdigo civil) El legislador habla de los costos de alquiler de almacenes, graneros o
vasijas en que se contenga lo vendido. En consecuencia, la mora del comprador en
recibir la cosa produce una alteracin de la regla de la diligencia exigible, se releva al
vendedor del cuidado ordinario en la conservacin de la cosa.
Por su parte, el artculo 1680 dispone que la destruccin de la cosa durante la
mora del acreedor de recibirla slo hace responsable al deudor de la culpa grave y del
dolo.
Con relacin a los riesgos de la cosa, el artculo 1820 reitera la regla del
artculo 1550, pero ahora para las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto
nacida de un contrato bilateral, poniendo de cargo del acreedor el riesgo de prdida o
deterioro de la cosa (res perit creditori). Si la cosa perece o se deteriora por un caso
fortuito o de fuerza mayor, el comprador, pese a la extincin total o parcial de la
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obligacin del vendedor (entregar la cosa) sigue obligado a pagar el precio

ntegramente.
Si la cosa se vende bajo condicin suspensiva y sta perece estando pendiente
la condicin, el riesgo ser de cargo del vendedor. La verdad es que en este caso la
regla no es la res perit debitori, sino la del res perit domino (la cosa perece para su
dueo), ya que la obligacin, pendiente la condicin, an no ha nacido. La norma del
riesgo de la cosa que se debe bajo una condicin suspensiva no es estrictamente una
excepcin a la regla del res perit creditori, sino ms bien una confirmacin de la
misma. Ello queda de manifiesto si se est en el supuesto en que la cosa se deteriora,
pendiente la condicin y sta ltima se cumple. Aqu el comprador est obligado
igualmente al precio ntegro.
Otro caso, que si es excepcin, se da cuando el vendedor se encuentra en mora
de entregar la cosa, o bien cuando se haya obligado a pagar con la misma cosa dos o
ms obligaciones distintas (vase artculo 1550 cdigo civil). Aqu debemos
remitirnos a lo estudiado a propsito de los efectos particulares de los contratos
bilaterales.
Podra resultarnos contradictorio el hecho que, por un lado, la obligacin de
conservacin sea de cargo del vendedor, pendiente la obligacin de entregar y, por
otro, el riesgo de la cosa, pendiente tambin la entrega sea, por regla general, de cargo
del comprador. La razn est en el elemento de la imputabilidad, en el caso del
vendedor ste deber indemnizar de todos los deterioros que se produzcan por su
culpa leve, pero si stos son a consecuencia de un caso fortuito, el riesgo de tales
deterioros ser de cargo del comprador. Lo mismo para el caso de la prdida de la
cosa.
Adems, con relacin a los riesgos cabe hacer presente que si el comprador ha
pagado el precio de la cosa antes de la entrega y la cosa perece por acaecer un caso
fortuito, pero durante la mora del vendedor, ste ltimo deber restituir el precio y el
comprador podr demandar los perjuicios derivados de la mora.
CASO ESPECIAL, DE LA COMPRA-VENTA DE PREDIOS RUSTICOS
Acciones por diferencia de cabida en la compraventa de un predio rstico
(artculos 1831 a 1834 cdigo civil)
En la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos el criterio de
distincin entre predio rstico y predio urbano, es el de la ubicacin, si se encuentra
dentro del radio urbano es predio urbano y si est fuera es rstico. Sin embargo, en
las disposiciones del cdigo civil que analizaremos, el criterio es el del destino del
predio.
De los artculos 1831 a 1834 del cdigo civil se infiere que los predios rsticos
pueden venderse de tres formas:
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1.- A cabida: (artculo 1831 inciso segundo) Cuando se vende a cabida, se

est vendiendo segn la superficie del terreno. El inciso segundo del artculo 1831
inciso 2 dispone: se vende con relacin a su cabida, siempre que sta se expresa de
cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer
diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida
que reza el contrato.
Por consiguiente, la regla en esta clase de venta es que las partes debern
responder por las diferencias que resulten de comparar la cabida real del predio que
se compra o vende, con la que se declara en el contrato (cabida declarada), dando
lugar a las acciones para pedir la rebaja o el aumento del precio segn corresponda
(derecho del comprador a la rebaja del precio o derecho del vendedor al aumento de
precio del vendedor).
Aqu el legislador intenta corregir las desproporciones en las prestaciones que
pueden seguirse de esta diferencia entre lo declarado en el contrato y lo que
verdaderamente se entrega. Lo interesante es que, con independencia de si el afectado
con la diferencia sea el vendedor o el comprador, la ley establece un lmite,
permitindole siempre al comprador, ms all de ese lmite, salirse del contrato
(desistirse) con derecho a indemnizacin de daos. El vendedor no se comporta de
modo diligente al declarar vender ms o menos de lo que realmente entregar, ello
justifica el derecho a la indemnizacin de daos que tiene en todo caso el comprador
que se desiste del contrato.
Los supuestos que se pueden dar son los que siguen:
a).- cabida real mayor que la cabida declarada (artculo
1832 inciso primero, cdigo civil). En esta hiptesis el comprador est obligado
a aumentar proporcionalmente el precio, salvo que el precio de la cabida
excedente supere la dcima parte de la cabida real. Si el precio supera este
lmite, el comprador puede a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el
precio; o desistirse del contrato. Si hace uso de esta ltima facultad, el
vendedor deber resarcirle los perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura
pblica de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 60 hectreas
(cabida declarada) a un precio de $ 1.000.000 por hectrea por un precio total
de $ 60.000.000 y, en realidad, se entregan 80 hectreas (cabida real). El
efecto es que el vendedor tiene derecho a un aumento proporcional del precio,
pero como el valor de la diferencia supera la dcima parte del precio del
contrato, al comprador le asiste una opcin: o consiente en el aumento del
precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnizacin de daos.
b).- cabida real menor que la declarada (artculo 1832
inciso segundo) Aqu el vendedor deber completar la cabida que falta, y si
esto no le fuere posible, o no se le exige por el comprador, deber disminuir
proporcionalmente el precio. Sin embargo, si el precio de la cabida que falta
excede la dcima parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a
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su arbitrio aceptar la disminucin del precio, o desistir del contrato, y si desiste

tendr derecho a que se indemnicen los perjuicios. Vgr. Se declara en la
escritura pblica de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 50
hectreas a un precio de $ 300.000 por hectrea lo que da un total de
$15.000.000 (cabida declarada) y, en realidad, el vendedor entreg 40
hectreas (cabida real). El efecto es que el vendedor debe completar la cabida
que falta, si ello le fuere posible y se le exigiere por el comprador. Si no es
posible o el comprador no lo exige, el comprador tiene derecho a una
disminucin proporcional del precio ($ 3.000.000). Pero como el precio de la
cabida que falta excede en ms de una dcima parte del precio de la cabida
completa (cabida declarada) al comprador le asiste una opcin: o consiente en
la rebaja del precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnizacin de
daos.
En cuanto a la prescripcin de las acciones a que dan lugar estas
situaciones, ellas prescriben en el plazo de un ao desde la entrega de la cosa
(artculo 1834 cdigo civil).
En cualquiera de estos supuestos, podramos estar en presencia de un caso de
lesin enorme, por ello el artculo 1836 del cdigo civil declara que adems de las
acciones a que se ha hecho referencia, compete a las partes la accin rescisoria por
lesin enorme, que prescribe segn las reglas generales.
El artculo 1835 reconoce a las partes las acciones de los artculos1832 y 1833
en todo contrato de compraventa que tenga por objeto un todo, o conjunto de efectos
o mercaderas. O sea, si se vende un conjunto de mercaderas, o un genero que se ha
determinado en cuanto a su extensin (artculos 1821 -1822), y despus resulta que la
cantidad o medida real, difiere de la declarada, las partes gozarn de las acciones de
disminucin o aumento del precio estudiadas, gozando en todo caso el comprador de
la opcin en caso que el precio de la diferencia supere la dcima parte del precio de la
cabida.
iii.- Ad corpus (artculo 1833 cdigo civil) esta es la regla general, si se
vende un predio ad corpus, es decir, como especie o cuerpo cierto, ninguna de
las partes tendr derecho a pedir aumento o rebaja del precio, sea cual fuere la
cabida del predio.
iv.- Ad corpus con sealamiento de linderos (artculo 1833 inciso
segundo cdigo civil) En este caso, el vendedor est obligado a entregar todo lo
comprendido dentro de los linderos. Si no se puede o no se exige, el comprador
tendr la accin del inciso segundo del artculo 1832, es decir, podr exigir o
la disminucin proporcional del precio o desistirse del contrato, con derecho a
indemnizacin de daos.

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OBLIGACION
DE
SANEAMIENTO
Y
PRIMERAMENTE
SANEAMIENTO POR EVICCION (prrafo VII art. 1837 a 1870)

DEL

El vendedor cumple con su obligacin entregando la cosa al comprador y

confirindole los derechos necesarios para el uso y goce de la misma. Desde este
ngulo el vendedor debe procurar y, ms precisamente, garantizar que la posesin de
la cosa por el comprador sea pacifica, tranquila y til, de modo que pueda ejercerla en
toda su amplitud y extensin.
El vendedor esta obligado a garantizar esa posesin pacfica, tranquila y til de
la cosa, que puede verse afectada, sea porque un tercero extrao pretenda derechos
de dominio u otro distinto sobre la cosa; sea a causa de defectos o vicios de la misma
que hagan que no sirva para el fin para el que fue comprada, o slo lo haga
imperfectamente.
Con el acaecimiento de cualquiera de estos hechos cesa la posesin pacfica,
tranquila y til, hacindose exigible el derecho del comprador para que el vendedor le
sanee la cosa vendida. Se hace exigible la obligacin de saneamiento de la cosa
vendida por parte del vendedor.
El artculo 1837 pone de cargo del vendedor esta obligacin de saneamiento, la
que comprende dos objetos. Primero, amparar al comprador en el dominio y posesin
pacfica de la cosa vendida, y segundo, responder de los defectos ocultos de sta,
llamados vicios redhibitorios.
Por lo tanto, el vendedor est obligado a defender al comprador de los ataques
de los terceros que pretendan algn derecho sobre la cosa y, adems, deber
indemnizar al comprador todos los vicios o defectos que la cosa adolezca.
Caractersticas de esta obligacin
1) Es una obligacin de la naturaleza, en tanto sin ser de la esencia de la
compraventa, se entiende pertenecerle sin necesidad de una clusula expresa. Al ser
una obligacin de la naturaleza, las partes, haciendo uso de su libertad contractual,
pueden modificarla e incluso derogarla, para el caso concreto. Del artculo 1839 del
cdigo civil se infiere que la obligacin de sanear las evicciones de la cosa es un
elemento de la naturaleza, al disponer en su parte final: "salvo en cuanto se haya
estipulado lo contrario". Por su parte, el artculo 1842 del cdigo civil permite todo
pacto que exima de la obligacin de saneamiento por eviccin, pero con un lmite:
siempre que en ste no haya habido mala fe del vendedor, en cuyo caso el pacto ser
nulo. Adems, pese a la plena validez del pacto, ste no alcanza la obligacin del
vendedor de restituir el precio en caso de eviccin (artculo 1852 cdigo civil).

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De su lado, el artculo 1859 autoriza a las partes eximir al vendedor de su

obligacin de sanear los vicios ocultos, quedando excluidos aquellos vicios de que
tuvo conocimiento el vendedor al momento del contrato y de los cuales no dio noticia
al comprador. Pese al pacto, el vendedor igualmente estar obligado al saneamiento
de tales vicios.
2) Es una obligacin condicional. Como se ha expresado, la obligacin de
saneamiento slo es exigible por el acaecimiento de alguno de los hechos antes
mencionados: una reclamacin de un tercero; o la existencia de vicios ocultos. Por lo
tanto, si ninguna de estas circunstancias concurre la obligacin en estudio nunca se
har exigible. El artculo 1856 fija el plazo de prescripcin de la accin de
saneamiento por eviccin en lo tocante a la indemnizacin por los perjuicios que es de
4 aos; en lo relativo a la restitucin del precio se aplican las reglas generales de
prescripcin extintiva. La accin redhibitoria (vicios ocultos) prescribe en 6 aos en
las compraventas para bienes muebles y en un ao respecto de los inmuebles, salvo
estipulacin de las partes o de las leyes especiales (vase el artculo 1866: se autoriza a
las partes para ampliar o reducir el plazo de prescripcin).
3) Es una obligacin de garanta que no es exclusiva de la compraventa, ya
que se aplica en general a todos los contratos onerosos, por ejemplo, el contrato de
arrendamiento, la particin, las donaciones onerosas, el contrato de sociedad,
etctera.
Tarea. El alumno deber estudiar por su cuenta la regulacin de esta obligacin de
garanta fuera del contrato de compraventa.

OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION DE LA COSA

El objeto de la obligacin es amparar al comprador en el dominio y posesin
pacifica de la cosa vendida. Por lo tanto, lo que hace exigible esta obligacin es la
turbacin en la posesin y goce pacfico y tranquilo de los derechos que adquiri el
comprador. Se persigue defender al comprador de toda turbacin o molestia de
carcter legal y no de hecho, causadas por un tercero que cree tener un derecho sobre
la cosa; e indemnizarlo si la turbacin es acogida y la cosa resulta evicta.
El artculo 1838 del cdigo civil dispones: Hay eviccin de la cosa comprada,
cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial". Sin
embargo, la exigibilidad de la obligacin de saneamiento es anterior, al producirse la
turbacin o molestia a consecuencia de la demanda del tercero, demanda que podr
ser acogida o no. Si es acogida, segn el artculo 1838, habr eviccin y el vendedor
estar obligado a la indemnizacin de perjuicios, incluida la restitucin del precio de
compra.

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Requisitos que deben concurrir para que haya eviccin de la cosa.

i.- Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa. Ser
privado del todo cuando la cosa haya sido reivindicada por un tercero, tambin,
cuando el acreedor hipotecario, haciendo uso de su accin de desposeimiento, logra
realizar el inmueble y con el producto se paga de su crdito. Habr privacin parcial
de la cosa, por ejemplo, si sobre la cosa hay constituido un derecho real de usufructo,
o de uso o habitacin.
ii.- Que la eviccin provenga de un hecho anterior a la venta, segn el
artculo 1839. La causa de la eviccin debe ser anterior al contrato.
iii.- Que la privacin de todo o parte de la cosa sea por sentencia
judicial. Con base a este requisito se concluye que las perturbaciones que dan lugar a
la accin de eviccin deben ser de carcter legal o jurdica, y en ningn caso material
o de hecho, ya que respecto de estas ltimas existen las acciones posesorias y
protectoras del dominio de las que es titular el propio comprador.
Obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin
El objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin es doble. La obligacin
de saneamiento de la eviccin del vendedor comprende dos etapas o partes bien
definidas:
a.- Obligacin de hacer. El vendedor est obligado a defender en juicio al
comprador. La prestacin objeto de esta obligacin consiste en la realizacin de un
hecho material, tal es, ir en auxilio del comprador en un juicio iniciado por una
demanda de un tercero que reclama derechos sobre la cosa.
Segn el artculo 1840 inciso primero, esta obligacin de hacer es indivisible.
Dispone la norma citada que la accin de saneamiento en esta vertiente (obligacin
de hacer), es indivisible y puede ejercerse insolidum en contra de cualquiera de los
herederos del vendedor. El comprador puede solicitar la defensa en juicio, a su
arbitrio, a uno o a todos los herederos, sin que stos puedan oponer su cuota
hereditaria. Esta indivisibilidad se desprende de la sola naturaleza de la obligacin.
b.- Obligacin de dar. El vendedor est obligado a indemnizar al comprador
en caso que la cosa resulte evicta a causa de ser acogida la turbacin del tercero por
una sentencia judicial. La naturaleza de esta obligacin es de dar y por lo tanto, es
divisible, lo que viene confirmado por el mismo artculo 1840 inciso segundo. La
norma dispone que el comprador podr ejercer esta accin en contra de los herederos
del vendedor, quienes respondern a prorrata de su cuota hereditaria.

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Esta misma regla, haciendo la distincin entre obligacin de hacer y de dar se

aplica a las ventas en las que la parte vendedora est compuesta por varias personas
(vase el inciso final del artculo 1840 cdigo civil)
Prescripcin de estas obligaciones
i.- Obligacin de hacer. Se dice que esta obligacin no tiene plazo de
prescripcin, ya que, el vendedor en todo tiempo estar obligado a defender al
comprador de las turbaciones jurdicas que ste sufra en su dominio o posesin. Y
estar obligado, conozca o no las razones de las turbaciones del tercero al tiempo de
celebrarse el contrato. As, aunque el comprador pueda probar el dominio por la
prescripcin adquisitiva, recurriendo o no a la accesin de posesiones, el vendedor
estar igualmente obligado a concurrir, oponiendo las defensas necesarias para que
la pretensin del tercero sea rechazada.
ii.- Obligacin de dar. En esta materia se aplica el artculo 1856, que
dispone que la prescripcin es de 4 aos contados desde la sentencia que declare
evicta la cosa, pero en lo tocante a la restitucin del precio se aplican las reglas
generales de prescripcin, es decir, 5 aos desde que se hace exigible la obligacin. En
el caso que el vendedor se allane a la accin del tercero, no habiendo sentencia, el
plazo se contar desde la restitucin de la cosa evicta.
Aspectos importantes del ejercicio de estas acciones (derivadas de la
obligacin de hacer y de dar)
A)
Titularidad de la accin de saneamiento. El comprador que sufre
las perturbaciones (vase los artculos 1837 1839 cdigo civil). Sin embargo,
adems, podrn ejercerla sus sucesores universales y singulares. Respecto de los
sucesores singulares, debe tenerse presente que el comprador puede dirigirse en
contra del antecesor de su vendedor. (Vase el artculo 1841 cdigo civil).
En relacin a la titularidad de esta accin se ha dicho, por algunos
autores, que el comprador que se encuentra en mora de pagar el precio al vendedor
no podr ejercer la accin de saneamiento en su contra por aplicacin del artculo
1552 cdigo civil (la mora purga la mora o excepcin de contrato no cumplido). Sin
embargo, a nuestro juicio creo que la afirmacin no es exacta por cuanto nuestro
sistema de efectos del incumplimiento no es unitario, sino que dispone de efectos
particulares segn sea la obligacin incumplida. En el caso de la eviccin, los efectos
jurdicos estn delineados por el propio legislador y no son interdependientes del
cumplimiento de la obligacin de pagar el precio.
B)
Supuesto del ejercicio de la accin. La turbacin jurdica en la
posesin pacfica de la cosa, que se manifiesta en la reclamacin que hace un tercero

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que pretende un derecho sobre la misma. Turbacin de derecho o jurdica: tercero

pretende derecho sobre la cosa
C)
Con relacin a la obligacin de hacer. El comprador demandado
deber citar (Citacin de eviccin, artculos 584 a 587 CPC), dentro del juicio al
vendedor para que concurra en su defensa. Esta citacin es la nica forma de que el
vendedor tenga noticia sobre la turbacin del comprador en su posesin pacfica, a
causa de una demanda de un tercero.
Esta citacin de eviccin debe hacerse segn lo dispuesto en el artculo 584 del
cdigo de procedimiento civil, norma que dispone que la citacin deber hacerse
antes de la contestacin de la demanda. Para que se ordene la citacin por el
Tribunal, deben acompaarse los antecedentes que hagan aceptable la solicitud. Esta
citacin puede solicitarse en cualquier clase de procedimiento, sea ordinario, sumario
o especial.
D)
Efecto de la solicitud de citacin. El artculo 585 del Cdigo de
Procedimiento Civil dispone que si se decreta la citacin se suspendern todos los
trmites del juicio por el termino de diez das si la persona a quien se cita tiene su
domicilio en la comuna en que se sigue el juicio, y si tiene su domicilio fuera de sta,
tendr el aumento que establece el artculo 259 del cdigo de procedimiento civil que
se refiere al aumento de la tabla de emplazamiento.
Si vencen los plazos para efectuar la citacin y el demandado no ha hecho que
sta se practique podr el demandante a su arbitrio solicitar que se declare la
caducidad del derecho del demandado para exigir la citacin, o que se le autorice para
llevarla a efecto l mismo a costa del demandado (vase el artculo 585 inciso segundo
del cdigo de procedimiento civil)
Con todo, si el comprador omite citarlo y la cosa es evicta, el vendedor no ser
obligado al saneamiento (vase el artculo 1843, inciso tercero, cdigo civil)
E)

Contra quien se dirige la citacin de eviccin.

a.- el comprador puede citar al vendedor de la cosa (vase el

artculo 1843 inciso primero, cdigo civil)
b.- el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores en
el dominio, sin que stos puedan exigir que se cite primero a los otros. El citado podr
citar, a su vez, a su vendedor y as sucesivamente hasta llegar al causante de la
eviccin. Lo anterior se infiere del artculo 1841 del cdigo civil. Vase el artculo 586
del cdigo de procedimiento civil, en su parte final.
F)
Actitudes que puede asumir el citado (vase el artculo 1843 y
1844 del cdigo civil)

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Derecho civil III

a.- El citado no comparece. En este caso no habr sustitucin

procesal y el juicio prosigue en contra del comprador, quien debe continuar en el
juicio (vase el artculo 587, parte final, cdigo de procedimiento civil), y si la cosa es
evicta el vendedor ser responsable de la eviccin, surgiendo la obligacin de
indemnizar los perjuicios. Esta regla cede si el citado rebelde prueba que el
comprador dej de oponer alguna defensa o excepcin suya, y que por ello la cosa
result evicta; por ejemplo, habiendo transcurrido el plazo de prescripcin
adquisitiva, el comprador no la opone como excepcin (vase artculo 1843, inciso
tercero, cdigo civil)
b.- El citado comparece. En este caso, se produce la sustitucin
procesal del demandado por el citado; es decir, el juicio se sigue en contra del
vendedor citado, sin perjuicio de la actuacin del comprador demandado como
tercero coadyuvante, para velar por la conservacin de sus derechos (vase el artculo
1844 cdigo civil).
El citado comparece puede asumir distintas actitudes, todas con sus propias
consecuencias jurdicas.
1.- Se defiende,
saneamiento. Caben dos posibilidades:

cumpliendo

su

obligacin

de

i.- gana el juicio. No se produce la eviccin y por lo tanto,

el vendedor no es obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda
hubiere causado al comprador, salvo que la demanda se impute a un hecho o culpa
del vendedor (vase el artculo 1855 cdigo civil).
ii.- Pierde el juicio. La cosa resulta evicta conforme el
artculo 1838 cdigo civil) Aqu se pasa de una obligacin de hacer a la segunda etapa
de la obligacin de saneamiento que consiste en la indemnizacin de los perjuicios al
comprador (obligacin de dar) (vase los artculos 1838, 1839 y 1840; con relacin al
artculo 1847 del cdigo civil)
2.No se defiende o se allana a la demanda (vase el
artculo 1845 cdigo civil). En esta situacin el citado igualmente debe indemnizar al
comprador, ya que se estima que perdi, en tanto se produce la eviccin de la cosa. En
el caso que se allane, obviamente se acoge la demanda del tercero y la sentencia
ordenar la restitucin del bien.
Sin embargo, en estos ltimos casos, el comprador podr tomar
sobre s la defensa del juicio; pero, si es vencido, no tiene derecho a que el vendedor le
indemnice las costas en que hubiere incurrido con motivo de su defensa, ni tampoco
los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo de la cosa. Lo
anterior se explica porque el vendedor que se allan slo hubiera sido obligado al
pago de los frutos hasta la fecha de dicho allanamiento; entonces si el comprador
quiere seguir en el juicio y pierde posteriormente, ste se deber hacer cargo de los
frutos hasta la sentencia (vase el artculo 1845 cdigo civil).

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G)
Extensin de la obligacin de indemnizar. Una vez producida la
eviccin de la cosa al comprador, a la obligacin de hacer del vendedor sucede una de
dar:, indemnizar al comprador y en el caso de eviccin total de la cosa, ella
comprende los siguientes conceptos: (vase el artculo 1847 CC)
a.- El precio de la cosa, aunque sta hubiese disminuido de
valor al tiempo de la eviccin. Si el menor valor de la cosa proviene de un
deterioro respecto del cual el comprador ha obtenido algn provecho, deber
procederse al descuento del importe del provecho. Ejemplo. Si se tala un bosque, se
descontar ese provecho del precio (vase el artculo 1848 cdigo civil)
Restitucin del precio y los pactos que eximen del saneamiento de la eviccin
(artculos 1842 y 1852, cdigo civil) Como se sabe, la obligacin de saneamiento es un
elemento de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo que las partes pueden
modificarla, o eliminarla. Sin embargo, dicha exclusin no valdr si ha habido mala
fe de parte del vendedor.
En cuanto al alcance de los efectos de la clusula que exime al
vendedor de esta obligacin, el artculo 1852 inciso primero, dispone: La
estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin, no le
exime de la obligacin de restituir el precio recibido. O sea, que aun cuando el
pacto sea vlido, ste no alcanzar la obligacin de restituir el precio de la cosa,
conforme el artculo 1847, N1, del cdigo civil. Sin embargo, hay dos casos en que
el vendedor no est obligado, ni siquiera a la restitucin del precio de venta (vase el
artculo 1852, inciso 3, cdigo civil)
i.- cuando el comprador celebra el contrato de
compraventa a sabiendas que la cosa era ajena (asume tcitamente el
riesgo de la eviccin)
ii.- cuando el comprador, expresamente, tom sobre s el
riesgo de la eviccin, especificndolo en el contrato.
b.- Costas legales. Las costas legales del contrato de venta que hayan
sido de cargo del comprador.
c.- Frutos. El valor de los frutos a que el comprador hubiere sido
obligado a restituir al dueo, salvo el caso en que el comprador toma sobre s la
defensa, pese al allanamiento del citado (vase el artculo 1845 cdigo civil)
d.- Costas judiciales. Las costas en que el comprador haya incurrido
a consecuencia de la demanda del tercero, sin perjuicio de aplicarse la misma regla de
excepcin del numerando anterior (vase el artculo 1845 cdigo civil)
e.- Aumento de valor. El aumento de valor de la cosa en poder del
comprador, aunque ste se haya producido por causas naturales, o por el solo
transcurso del tiempo. Se excluyen las mejoras necesarias y las tiles en caso que el
tercero que obtuvo en el juicio haya sido condenado a pagarlas al comprador.
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Derecho civil III

Tratndose de las mejoras voluptuarias, si el vendedor estuvo de mala fe, ser

condenado a pagarlas, salvo que el comprador haya optado por retirarlas (vase los
artculos 911 y artculo 1849, ambos del cdigo civil)
Esta regla del aumento de valor reconoce una limitacin al quantum del
aumento de valor de la cosa, contenida en el artculo 1850 del cdigo civil, disposicin
que prescribe que el vendedor no ser obligado a pagar el exceso de precio producido
por causas naturales, o por el transcurso del tiempo, que supere la cuarta parte del
precio de venta, a menos que el vendedor estuviese de mala fe, caso en el cual ser
condenado a pagar todo el aumento, sin ninguna limitacin (vase artculo 1849
cdigo civil).
Reglas especiales con relacin a los efectos de la eviccin y a su
extensin.
1.- Regla de excepcin para el supuesto de eviccin como consecuencia de una
venta forzada por el ministerio de la justicia. ( vase el artculo 1851 cdigo civil) En
esta clase de compraventas el vendedor no ser obligado para con el comprador, sino
a pagar el precio producido en la subasta. La extensin de las prestaciones se limita al
importe del precio de venta.
2.- Rescisin de la compraventa por eviccin parcial de la cosa (vase
artculos1852 inciso final, 1853 y 1854, todos del cdigo civil)
Si la eviccin no recae sobre la totalidad de la cosa y la parte evicta es tal que
haga presumir que el comprador no habra comprado la cosa sin ella, en ese caso, el
comprador tiene derecho para pedir la rescisin de la venta. ( el legislador debi
hablar ms propiamente de resolucin del contrato) En virtud de esta rescisin el
comprador debe restituir al vendedor la parte no evicta y este ltimo deber restituir
el precio y abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a
restituir con la parte evicta, as como indemnizar cualquier otro perjuicio que hubiese
resultado de la eviccin de la cosa. Para estos efectos, el comprador ser tratado como
un poseedor de buena fe, a menos que se rinda prueba en contrario (vase artculo
1853 cdigo civil)
En el caso que la parte evicta no sea de tanta importancia (1) o que el
comprador no pida la resolucin de la venta (2) (vase artculo 1854 cdigo civil), este
ltimo tendr derecho a exigir el saneamiento de la eviccin parcial, segn las reglas
generales (artculos 1847 y concordantes)
El profesor Alessandri estima que en este caso la accin que se le concede al
comprador es la resolutoria, y no de rescisin. En efecto, no existe ningn vicio de
nulidad. El comprador afectado por la eviccin parcial deber optar, o por la
resolucin del contrato, o por la indemnizacin derivada de la obligacin de
saneamiento. Opcin, o resolucin o indemnizacin de los daos asociados a la
eviccin de la cosa. En el caso de eviccin parcial de escasa importancia, el comprador
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slo tiene derecho a exigir la indemnizacin conforme las reglas generales (vase el
artculo 1847 cdigo civil)
Extincin de la obligacin de saneamiento
1.- Por la convencin de las partes. Sin embargo, debe tenerse presente
que la ley limita los efectos de ese acuerdo en el sentido de que el vendedor igual
deber restituir el precio, salvo que el comprador haya tomado sobre s el riesgo de la
eviccin especificndolo en el contrato o haya comprado a sabiendas que la cosa era
ajena.( vase artculo 1852 cdigo civil). El legislador, como se ha explicado, prev
una causa especial de nulidad de esta convencin cuando el vendedor est de mala fe.
Por consiguiente, la clusula que exime del saneamiento de la eviccin libera
al vendedor de la obligacin de hacer y la de dar en lo que se refiere a las partidas de
la indemnizacin distintas a la restitucin del precio.
2.- Prescripcin de la obligacin de dar (vase el artculo 1856 cdigo
civil) En esta materia debe distinguirse entre la obligacin de indemnizar y la de
restituir el precio. Con relacin a la primera el plazo de prescripcin es de cuatro aos
y a la segunda de cinco aos segn las reglas generales. El plazo se cuenta, o desde la
fecha de la sentencia de eviccin, o desde la restitucin de la cosa.
3.- Negligencia del comprador en la defensa en juicio. En el caso que el
vendedor no comparezca y se produzca la eviccin de la cosa como consecuencia de
que el comprador fue negligente y no opuso una defensa o excepcin personales que
hubiese enervado la accin (vase el artculo 1843 inciso 3, parte final)
4.- Casos especiales. El artculo 1846 del cdigo civil prev dos casos
especiales en los que la obligacin de sanear la eviccin cesa.
a.- cuando el comprador y el demandante de eviccin se someten a un
juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y el rbitro falla contra el comprador.
b.- cuando el comprador pierde la posesin por su culpa y de ello se
sigue la eviccin.

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OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS:

Cuando una persona compra una cosa lo hace para que sta le preste una
utilidad o le brinde un determinado beneficio. Por lo tanto, surge como una
consecuencia lgica que el vendedor est obligado a asegurar una posesin til de la
cosa vendida y ella desaparece cuando la cosa adolece de un vicio que disminuye, o
elimina, la utilidad que se pretenda obtener con la cosa comprada.
Con relacin a la ratio de esta obligacin, la jurisprudencia ha expresado que
las cosas se adquieren para proporcionar al adquirente una utilidad. En efecto,
contina el sentenciador, el comprador que adquiere una cosa lo hace con el fin de
que ella le preste una utilidad conforme a su destino, de modo que para que el
vendedor cumpla su obligacin no debe limitarse slo a la entrega de la cosa al
comprador y proporcionarle la pacfica posesin, sino tambin su posesin til. Si as
no lo hace, el vendedor no cumple su obligacin y frustra las expectativas del
comprador. La ley, entonces, viene en auxilio del comprador y le suministra los
medios para conseguir del vendedor, el saneamiento de los vicios de la cosa,
mediante la accin que consagra el artculo 1867 del cdigo civil. (Corte de
Apelaciones de Concepcin, 3 de abril de 1989, Revista de Derecho y Jurisprudencia,
Tomo 86, Seccin 2, p. 12, considerando 4)
Estos vicios se llaman ocultos o redhibitorios y son vicios o defectos que,
existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la
cosa sea impropia para su uso natural o que slo sirva imperfectamente.
Se trata de una obligacin de la naturaleza que hace responsable al vendedor
de todo vicio o defecto oculto de la cosa y que exista al tiempo de la venta.
Los efectos jurdicos de los vicios redhibitorios consisten en poner a
disposicin del comprador las llamadas acciones redhibitorias o edilicias, que se
concretan en la accin de rebaja de precio y en la rescisoria de la compraventa (vase
artculos 1857 y 1860 del cdigo civil).
El comprador tiene, en realidad, dos acciones que puede ejercer a su arbitrio:
la primera de ellas, la rescisoria en virtud de la cual demanda que se deje sin efecto la
venta; y, la segunda, la actio quanti minoris, cuyo objeto es la rebaja proporcional del
precio de la cosa.
A pesar de lo anterior, el cdigo civil, en su artculo 1857, no distingue y se
refiere a ellas, indistintamente, como accin redhibitoria. El artculo 1866, por su
parte, identifica la accin redhibitoria con la accin rescisoria, ello se infiere del
artculo 1867, cuando dispone que habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr
derecho todava el comprador para pedir la rebaja del precio, cuyo plazo de
prescripcin est establecido en el artculo 1869.

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Derecho civil III

Concepto y requisitos del vicio para que tenga el carcter de redhibitorio

(vase el artculo 1858 cdigo civil)
El cdigo civil no define los vicios redhibitorios, slo se limita a establecer los
requisitos que deben concurrir para que stos tengan el carcter de tal.
La jurisprudencia (Corte de Apelaciones de Santiago, 10 de marzo de 1988,
Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 85, seccin 2, p. 18, considerando 3) ha
fallado que los vicios o defectos ocultos redhibitorios de las cosas corporales que
habilitan para pedir la rescisin de la venta son los fsicos, inherentes a la cosa misma
y de tal naturaleza que impiden que la cosa vendida sirva para su uso natural o slo
sirva imperfectamente, como si una persona que compra trigo blanco lo recibe
realmente, pero apolillado o con mucha semilla; si una persona compra caballos y los
recibe enfermos; en los casos de venta de una mquina de funcionamiento
defectuoso, de perlas finas coloreadas artificialmente para disimular sus defectos. Se
refieren estos defectos, agrega el sentenciador, a la mala calidad de la cosa vendida
que impide o dificulta su uso natural y no a los defectos jurdicos relacionados con
posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados
con otros remedios jurdicos, como la accin ordinaria de nulidad.
Los requisitos que deben concurrir para estar en presencia de un vicio
redhibitorio son los que se pasan a relacionar (artculo 1858 cdigo civil)
i.- Que el vicio haya existido al tiempo de la venta. Esto no quiere decir que el
vicio redhibitorio exista en toda su magnitud y dimensin al momento de la venta,
sino al menos, que exista un germen del vicio en el referido momento. La
jurisprudencia ha fallado, con relacin a este requisito, que procede declarar la
rescisin de una venta de caballo, si ste al celebrarse el contrato, tiene una
enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar
los servicios a que est destinado, lenta y fatalmente lo inutilizar. En este caso
jurisprudencial, la existencia del germen del defecto al tiempo del contrato, se
acredita mediante presunciones judiciales, sealndose en el fallo que las
reclamaciones del comprador hechas tres o cuatro das despus de efectuada la
compra, la circunstancia de existir la enfermedad del caballo comprado en el mismo
lugar en que se not la lesin que los testigos y el comprador creyeron rasmilladura
insignificante y la de ser el galpago una enfermedad muy lenta en sus progresos y
que pocas veces se puede observar, a menos que sea antigua, establecen la presuncin
de que dicha enfermedad exista en el caballo al tiempo en que fue comprado. (Corte
de Apelaciones de Santiago, 19 de agosto de 1884, Gaceta Jurdica de 1884, N 2.030,
p. 1244, considerando 9 y 13)
ii.- Que el vicio sea grave. Que el vicio sea de tal gravedad que la cosa no sirva
para su uso natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que haga presumir que
si el comprador hubiese conocido la existencia de dicho vicio, o no hubiese comprado
la cosa; o la hubiese comprado a un precio mucho menor.

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Derecho civil III

iii.- Que el vicio sea oculto. El vicio no debe haber sido manifestado por el
vendedor y ser de tal naturaleza que el comprador pudo ignorarlo sin negligencia
grave de su parte, o que no los haya podido conocer fcilmente, en razn de su
profesin u oficio.
Con relacin a este ltimo requisito y, en especial, a la ignorancia del vicio por parte
del comprador, la jurisprudencia ha fallado lo siguiente:
a.- No es verosmil que el dueo de una panadera, como persona prctica, no
conozca la calidad de la harina que compra para dedicarla a su industria o
que, no conocindola, no la someta a prueba antes de utilizarla. (Corte de
Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1881, Gaceta Jurdica N 1278, p. 762)
b.- El comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar,
sin negligencia grave de su parte, la existencia de la enfermedad de galpago
en un caballo, si ste, al tiempo de la venta, slo presentaba una rasmilladura
insignificante (sentencia arriba citada)
Vicio elevado a la categora de redhibitorio por voluntad de las partes. Sin perjuicio de
lo anterior, las partes pueden hacer redhibitorios vicios que a la luz de los requisitos
antes vistos no lo sean. Aqu encontramos un reconocimiento por parte del legislador
que esta obligacin constituye un elemento de la naturaleza del contrato de
compraventa (vase el artculo 1863 cdigo civil). La libertad contractual puede elevar
vicios a la categora de redhibitorios, pese a que no renan los requisitos del artculo
1858 del cdigo civil. As, por ejemplo, podra suceder que al comprador le interese
utilizar la cosa para un fin especial que no coincide precisamente con su uso natural y
logra incluir una clusula que declare que si la cosa no sirve para ese fin especial, se
entiende que adolece de un vicio oculto o redhibitorio, disponiendo de la accin
redhibitoria conforme la ley. Se trata de un caso en que la cosa, pese a su defecto sirve
para su uso natural, sin embrago es intil para el uso que verdaderamente motiv la
celebracin del contrato por parte del comprador.
Vicios redhibitorios y error sustancial.
Estas son dos instituciones distintas, pero que en la prctica pueden llegar a
confundirse. No resulta indiferente afirmar que se est en presencia de un error
sustancial o un vicio redhibitorio, ya que las sanciones en uno y otro caso son diversas
y lo mismo con relacin a los plazos de prescripcin. Por su parte, el profesor
Alessandri, seala como criterio de distincin entre una y otra institucin, el que el
error sustancial no impide el uso de la cosa; en cambio, el vicio redhibitorio hace
inservible la cosa para su uso natural o que slo sirva imperfectamente.

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REMEDIOS DEL COMPRADOR FRENTE AL VICIO REDHIBITORIO DE

LA COSA
El comprador afectado por un vicio redhibitorio podr solicitar, a su arbitrio, o
la rescisin de la venta; o la rebaja proporcional del precio (actio quanti minoris)
(vase el artculo 1860 cdigo civil). Es decir, el comprador dispone de las
denominadas acciones redhibitorias o edilicias (vase el artculo 1860 cdigo civil)
Los titulares de estas acciones, son el comprador, los herederos y los legatarios.
Los sucesores del comprador a ttulo singular entre vivos no tienen esta accin,
simplemente porque no existe norma expresa, a diferencia de lo que acontece con
relacin a la accin de saneamiento de la eviccin conforme el artculo 1841 del cdigo
civil.
Extensin de la obligacin de sanear los vicios redhibitorios
Por efecto de la accin de rebaja del precio, el vendedor estar obligado a
restituir el exceso de precio que haya resultado de la declaracin de la existencia de un
vicio redhibitorio.
Si se ejerce la accin rescisoria o resolutoria, el vendedor estar obligado a la
restitucin del total del precio y el comprador a la de la cosa defectuosa. Y estar el
vendedor, adems obligado a indemnizar los perjuicios cuando conoca de los vicios y
no los declaro, o si stos eran tales que no deba haberlos ignorado por razn de su
profesin u oficio (vase artculo 1861 cdigo civil). Aqu surge como otro efecto de la
infraccin de la obligacin de garanta por vicios ocultos, el de la obligacin de
indemnizacin los perjuicios al comprador. La jurisprudencia ha fallado que la accin
de indemnizacin de daos no es una tercera accin de que dispone el comprador,
sino que es accesoria a la rescisoria o de rebaja de precio, en el caso que el vendedor
haya estado de mala fe (conociendo o debiendo conocer el vicio oculto de la cosa)
(Corte Suprema, 13 de enero de 1944, Gaceta Jurdica 1944, Primer semestre, N 5, p.
74) Si se estima que esta accin es accesoria a la redhibitoria, el plazo de prescripcin
de ella depender si el comprador ejercer la accin rescisoria o la de rebaja de precio.
Si estimamos que es una accin de ejercicio principal, habra una laguna en las
normas sobre compraventa con relacin a su plazo de prescripcin, debiendo aplicar
las reglas generales de la prescripcin extintiva.
Reglas especiales relacionadas con la extensin de los efectos de los
vicios redhibitorios
Caso en que perece la cosa (vase el artculo 1862 cdigo civil).
En caso que la cosa viciosa perezca, despus de perfeccionado el contrato de
venta, el comprador tiene igualmente derecho a pedir rebaja del precio, aunque la
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cosa haya perecido en su poder y por su culpa. Pero, si la cosa perece como efecto de
un vicio inherente a la cosa, el comprador podr pedir la restitucin del precio y si el
vendedor conoca, o no deba ignorar el vicio, y adems, la indemnizacin de
perjuicios.
Caso en que se compran dos o ms cosas como un conjunto (vase el artculo1864
cdigo civil).
En este caso, el comprador slo tendr derecho a la accin redhibitoria por la
cosa viciosa y no por el conjunto, sin importar si pago un precio por el total de las
cosas o por cada una de ellas separadamente. Podr, sin embargo, ejercer la accin
redhibitoria por el total, en aquellos casos en que aparezca que el comprador no
habra comprado el conjunto, sin esa cosa, por ejemplo, cuando se compra un juego
de muebles. En esta norma el legislador habla de la accin redhibitoria
identificndola con la rescisoria.
Caso de las ventas forzadas (vase artculo 1865 cdigo civil)
En el caso de las ventas forzadas hechas por el ministerio de la justicia no
procede el ejercicio de la accin redhibitoria, salvo cuando se trate de vicios que el
vendedor conoca, o deba conocer y no los declar cuando el comprador se lo solicito.
En esta ltima situacin proceder la accin redhibitoria y la indemnizacin de
perjuicios.
Quedan excluidas del mbito de esta disposicin las ventas voluntarias hechas
en pblica subasta, como por ejemplo, cuando el guardador pretende vender un
inmueble de propiedad del pupilo (artculo 394 cdigo civil)
Sobre este particular la jurisprudencia ha fallado que la disposicin del
artculo 1865 del cdigo civil se aplica slo a las ventas forzadas hechas por la
autoridad de la justicia, pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta
pblica a solicitud o por determinacin del dueo, como en el remate pedido por los
albaceas de la sucesin de ste con una tasacin presentada por ellos mismos. (Corte
de Apelaciones de Santiago, 2 de agosto de 1865, Gaceta Jurdica, 1865, N 1519, p.
632)
Caso en que el vicio no es grave en los trminos del artculo 1858 N 2.
Cuando el vicio no rene el requisito del numeral 2 de artculo citado, el
comprador slo tendr derecho a pedir la rebaja del precio, quedando excluido el
ejercicio de la accin de rescisin (vase el artculo1868 cdigo civil).

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Derecho civil III

Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios

Prescripcin de la accin redhibitoria
Primero que todo, debemos tener presente que si bien el legislador fija los
plazos de prescripcin de la accin redhibitoria - rescisoria y de rebaja de precio cuya extensin depende de si la compraventa tiene por objeto una cosa mueble o
inmueble, el mismo cdigo en su artculo 1866 reconoce a las partes la libertad para
ampliar o restringir estos plazos.
Recurriendo a la reglas del cdigo civil, para averiguar sobre la extensin de los
plazos de prescripcin, debemos distinguir segn el vicio redhibitorio afecte a un
bien mueble o inmueble (vase los artculos 1866, 1867 y 1869, todos del cdigo civil)
i.- bienes muebles
- accin rescisoria: seis meses
- accin quanti minoris: doce meses
ii.- bienes inmuebles:
- accin rescisoria: doce meses
- accin quanti minoris: 18 meses
Los plazos anteriores se cuentan desde la entrega real de la cosa. La regla
anterior admite una excepcin para la accin de rebaja de precio, cuando la compra
de bienes muebles se hizo para remitir la cosa a un lugar distante, puesto el plazo se
cuenta desde la entrega al consignatario aumentado con el termino de emplazamiento
que corresponda (vase el artculo 1870 cdigo civil)
Con relacin a la prescripcin de la accin de daos, debemos considerar lo
expresado en las lneas anteriores.
Con relacin a estas disposiciones, las del artculo 1866 y la del 1869, debe
tenerse presente la del artculo 1867, que sirve para vincular la prescripcin de la
accin rescisoria con la de rebaja de precio y de ella se infiere que la accin de daos,
puede ejercitarse en conjunto, o con la primera o con la segunda..
Pacto que exime al vendedor de su responsabilidad por los vicios ocultos (vase el
artculo 1859 cdigo civil)
Si las partes estipularon que el vendedor no est obligado a responder por los
vicios ocultos de la cosa vendida, dicha estipulacin produce sus efectos, salvo
respecto de aquellos vicios que el vendedor conoca al momento de la venta y de que
no le dio noticia al comprador, debiendo responder igualmente. Esta ineficacia de
plano del pacto exige que el comprador pruebe en juicio el conocimiento real o
efectivo del vicio de parte del vendedor.
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OBLIGACIONES DEL COMPRADOR (prrafo IX, artculos 1871 a 1876

cdigo civil)
La principal obligacin que contrae el comprador es la de pagar el precio. As
lo declara el artculo 1871 del cdigo civil, que seala: " La principal obligacin del
comprador es la de pagar el precio convenido".
En opinin del profesor Alessandri, la redaccin de la norma del artculo 1871
deja entrever que la obligacin de pagar el precio no es la nica obligacin que
contrae el comprador, sino que est, adems, obligado a recibir la cosa comprada,
obligacin que sera una consecuencia lgica de la obligacin del vendedor a entregar
la cosa vendida, cuya prestacin requiere de la actividad del comprador.
Lugar y tiempo del pago (vase el artculo 1872 cdigo civil). El pago debe hacerse
en el lugar y tiempo convenido por las partes (autonoma de la voluntad), sin
embargo, a falta de estipulacin, ste se har en el lugar y tiempo de la entrega. Esta
norma aparentemente hace una excepcin al artculo 1588 del cdigo civil, toda vez
que prescribe que el pago debe hacerse en lugar en que el cuerpo cierto existe y si es
otra cosa se har en el domicilio del deudor. Y decimos que es aparente porque el
lugar donde debe hacerse la entrega, al no existir estipulacin de las partes, se rige
por el mismo artculo 1588.
El artculo 1872, en su inciso segundo, se hace cargo de regular el caso en que
al comprador se le entrega la cosa antes de pagar el precio y ste es turbado en su
posesin, o bien prueba que existe entablada una accin real de que el vendedor no le
haba dado noticia al momento de la compra. En este caso, el comprador podr, con
autorizacin de la justicia, depositar el precio y mantener el depsito hasta que el
vendedor haga cesar la turbacin, o afiance las resultas del juicio.
Algunos estiman que el precepto prev un caso de derecho legal de retencin a
favor del comprador. Sin embargo, no apoyamos esta opinin por varias razones:
i.- el derecho legal de retencin en Chile no es una institucin de
aplicacin general.
ii.- slo existe este derecho cuando el legislador expresamente lo
establece a favor del acreedor afectado, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento
(artculo 1937 cdigo civil), de mandato (artculo 2162 cdigo civil), de depsito
(artculo 2134 cdigo civil) y de comodato (artculo 2193 cdigo civil).
iii.- el derecho legal de retencin supone que el deudor est autorizado
para tener la cosa en su poder mientras no se le satisfaga o asegure su acreencia. En
este caso el precio no queda en poder del comprador, sino que en manos de un
tercero, un depositario judicial.
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Derecho civil III

Distinto es el supuesto del inciso cuarto del artculo 1826 del cdigo civil,
con relacin a la obligacin de entregar la cosa. Esta norma prescribe que si el
comprador ve disminuida considerablemente su fortuna, de modo de que el
vendedor peligre perder el precio, el primero no podr exigir la entrega de la cosa
aunque se haya estipulado plazo para pagar, a menos que pague el precio o asegure
su pago. En este caso, a diferencia del anterior, s se est en presencia de un
derecho legal de retencin a favor del vendedor que se ve en peligro de perder el
precio.
Efectos del incumplimiento de las obligaciones del comprador
1.- Incumplimiento del comprador de pagar el precio. (artculo 1873 cdigo
civil)
El artculo 1873 reitera la norma del artculo 1489, reconociendo al vendedor la
opcin de solicitar, o la resolucin del contrato, o su ejecucin forzosa, en ambos
casos con derecho a la indemnizacin de daos.
Llama la atencin que la disposicin exige la mora del comprador, pudiendo
pensarse que aqu la mora y, por consiguiente, la imputabilidad del incumplimiento,
constituye un requisito para el ejercicio de la facultad resolutoria, la que, como hemos
dicho, prescinde de la culpa del deudor.
A nuestro juicio, interpretando
armnicamente esta norma con la del artculo 1489, la mora del comprador no juega
como requisito de la facultad resolutoria, sino slo con respecto a la indemnizacin de
daos a la que tiene derecho el vendedor afectado por el incumplimiento del
comprador.
Para que proceda el ejercicio de la facultad resolutoria, sea en la compraventa,
o en cualquier otro contrato bilateral, basta que se produzca el incumplimiento
resolutorio. La mora slo interesa para efectos de la indemnizacin de daos.
Resolucin de la compraventa por no pago del precio (vase el artculo 1875
cdigo civil)
Una vez declarada la resolucin de la compraventa tienen lugar las
prestaciones mutuas entre las partes.
Si hubo entrega de la cosa, sta deber ser restituida y si existan arras, el
vendedor tendr derecho a retenerlas o a exigirlas dobladas (en garanta) El vendedor
tendr, adems, derecho a pedir que se le restituya el valor de los frutos en su
totalidad si no se le pago ninguna parte del precio; o, en caso de pago parcial, la
proporcin que corresponda a la parte no pagada. Por su parte, el comprador tiene
derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado.

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Derecho civil III

Por ltimo, para el abono de las expensas al comprador y de los deterioros al

vendedor, el comprador se considerar como poseedor de mala fe, salvo que pruebe
haber sufrido en su fortuna, sin culpa suya, menoscabos tan grandes que le hayan
hecho imposible cumplir lo pactado. Podra estimarse que esta norma es ms bien de
detalle o de suyo reglamentaria; no obstante, creemos ver en ella una manifestacin
ms del carcter objetivado del remedio de la resolucin por incumplimiento, porque
si bien regula la extensin de las prestaciones que se deben las partes luego de
declarada la resolucin del contrato, reconoce que puede haber resolucin pese a que
el incumplimiento no sea imputable al deudor (sin culpa del comprador se haya
hecho imposible cumplir lo pactado).
Con relacin a los efectos de la resolucin respecto de terceros. El vendedor
tiene derecho contra terceros poseedores segn las reglas generales de los artculos
1490 y 1491. Sin embargo, no tendr esta accin contra terceros poseedores cuando
en la escritura de venta se exprese que se ha pagado el precio, a menos que se pruebe
la nulidad o falsificacin de la escritura (vase artculo 1876 cdigo civil).
Ahora bien, la Corte Suprema en su fallo del 11 de junio de 2003, Ana Mery
Tapia Daz con Empresa de Servicios Integrales Alpes Ltda.. Ha sealado que el
artculo 1876 inciso 2, no solo se aplica frente a terceros poseedores, sino tambin
cuando la falta de pago del precio de la compraventa es cuestin controvertida
directamente entre vendedor y comprador.
2.- Incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa (artculo 1827 cdigo
civil)
El efecto jurdico de la mora del comprador de recibir la cosa (vase el artculo
1827 cdigo civil) ste consiste en poner de cargo del comprador los gastos de
conservacin de la cosa vendida y, adems, altera el grado de diligencia exigible al
vendedor en su obligacin de conservar la cosa pendiente la entrega. La disposicin
ordena al comprador abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o
vasijas en que se contenga la cosa y releva al vendedor de la diligencia o cuidado
ordinario, hacindolo responsable nicamente de dolo y la culpa grave.
Segn Alessandri el incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa del
comprador, no slo acarrea las consecuencias ya descritas, sino tambin dara
derecho al vendedor para solicitar la ejecucin forzada o la resolucin del contrato en
los trminos del artculo 1873 del cdigo civil. Sin embargo, en nuestra opinin, la
obligacin de recepcin de la cosa no es una obligacin interdependiente de la de
entregar la cosa, por lo cual no cabe aplicar el efecto particular de los contratos
bilaterales del artculo 1489 y mucho menos la norma del artculo 1873 que se refiere
exclusivamente al incumplimiento de la obligacin de pagar el precio. Los nicos
efectos que produce la mora del comprador son los descritos por la norma del artculo
1827 del cdigo civil. La obligacin de recibir la cosa es una obligacin accesoria, en
contraposicin a la de pagar el precio que es una obligacin principal, segn el propio
artculo 1871 del cdigo civil.

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Derecho civil III

RESCISION DE LA COMPRAVENTA POR LESION ENORME (prrafo

XII, artculos 1888 a 1896 cdigo civil)
La rescisin por lesin enorme es una sancin de derecho estricto cuyo objeto
es la rescisin de las compraventas voluntarias de bienes inmuebles en las que exista
una desproporcin enorme entre las prestaciones de las partes.
La lesin enorme no es una institucin de aplicacin general, sino que se aplica
a los casos expresamente establecidos por el legislador y, adems, dentro de estos
casos, la ley no sanciona cualquier desproporcin de las prestaciones, sino aqullas
que el legislador considera enormes.
En materia de compraventa, la nica sancin que trae aparejada la lesin
enorme es la rescisin del contrato, a diferencia de lo que acontece en otros casos de
lesin diseminados en el cdigo civil y en leyes especiales (remisin al curso de
derecho civil I), en los que la sancin consiste en la rebaja de la prestacin excesiva.
Otra cosa es que luego de declarada la rescisin, por lesin enorme, en contra de
cualquiera de las partes, sta pueda hacer subsistir el contrato, o restituyendo el
exceso recibido (vendedor), o completando el justo precio (comprador) (vase el
artculo 1890 cdigo civil)
Requisitos
1.- Que la lesin sea enorme segn los trminos del artculo 1889 del cdigo
civil.
2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme.
1.- La lesin debe revestir una cierta gravedad. Como se sabe, todo contrato
envuelve naturalmente un pequeo margen de especulacin y desproporcin, que se
traduce en el beneficio para alguna de las partes contratantes y en la prdida
correlativa para la otra. Sin embargo, tratndose de ciertas compraventas, el
legislador pone un lmite al margen de ganancia que provenga del negocio y es por
eso que cuando la lesin es enorme autoriza a la parte afectada a solicitar que se
rescinda el contrato.
Para decidir sobre la gravedad de la lesin, el legislador recurre a un dato
objetivo, el justo precio de la cosa al tiempo de la celebracin del contrato (artculo
1889, inciso segundo), comparndolo con el precio del contrato, el convenido por las
partes. Segn sea la diferencia entre el dato objetivo (justo precio) y el concreto o
subjetivo (precio del contrato), habr lesin enorme o no. Por consiguiente, el criterio
en que se inspira la ley, es el mismo para ambos contratantes.

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Derecho civil III

El justo precio de la cosa se refiere al valor de cambio de la misma, a su valor

comercial y no a un valor de afeccin; y se determina, tal como lo seala el artculo
1889 inciso final, al tiempo de la celebracin del contrato. Esta regla resulta lgica,
puesto que es en esa poca cuando se manifiesta la voluntad por las partes.
La lesin enorme puede ser invocada, tanto por el vendedor, como por el
comprador. El artculo 1889 se encarga de determinar cundo hay lesin enorme:
i.- El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. Ejemplo: el vendedor recibe $
45.000.000 y el justo precio asciende a la suma de $ 100.000.000.
ii.- El comprador: sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Ejemplo: el justo precio
de la cosa asciende a $ 35.000.000 y el precio que paga el comprador asciende a la
suma de $ 75.000.000.
Los lmites legales son estrictos, de manera que si no se da esta falta de
equivalencia, no habr lesin enorme. El legislador admite todo aquello que no
supere esta desproporcin.
La Corte Suprema ha resuelto que la determinacin de que si existe, o no,
lesin enorme es una cuestin de hecho y, por lo tanto, queda entregada a los
Tribunales del fondo y no es susceptible de recurso de casacin en el fondo.
Esta norma ha dado origen a mltiples conflictos, sobre todo con relacin a los
contratos de promesa de compraventa en que el precio se ha pagado ntegramente, o
fraccionadamente, antes de la celebracin de la compraventa definitiva. En estos
casos, el promitente vendedor se ha negado a celebrar el contrato definitivo fundado
en que ha existido una lesin enorme con relacin al precio. El contrato de promesa,
como se sabe, es un contrato preparatorio distinto e independiente de la compraventa
y la figura de la rescisin por lesin enorme no es de aplicacin general, por lo tanto
no podra aplicarse a este contrato (remisin a lo estudiado a propsito del contrato
de promesa)
2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme (vase
artculo 1891 cdigo civil). Este requisito resulta de la interpretacin a contrario
sensu del artculo 1891 que dispone: No habr lugar a la accin rescisoria por
lesin enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el
ministerio de la justicia. Por lo tanto, slo se aplica a la compraventa voluntarias de
bienes inmuebles.
En cuanto a la expresin "ministerio de la justicia", sta debe entenderse en un
sentido amplio, es decir, comprensiva de las ventas forzadas en juicio ejecutivo, o de
quiebra, y las voluntarias realizadas en pblica subasta por el ministerio de la justicia.
Ello por las siguientes razones:
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i.- Al estudiar el saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios

vimos que se excluan las ventas forzadas; en cambio, en este caso el legislador habla
en trminos amplios de las ventas realizadas por el ministerio de la justicia, dentro de
las cuales se incluyen, tanto las forzadas, como las voluntarias, realizadas bajo su
ministerio.
ii.- Al haber pblica subasta e intervencin del ministerio de la justicia
se est garantizando que no existirn abusos de parte del comprador, ni del vendedor.
No estaran incluidas dentro de la expresin ventas hechas por el ministerio
de la justicia aquellas celebradas por el juez en representacin del deudor de una
obligacin de hacer: suscribir un documento, dentro de un juicio ejecutivo.
La lesin enorme slo se aplica a los contratos onerosos conmutativos,
quedando excluidas aquellas compraventas de inmuebles de carcter aleatorias.
LA ACCIN RESCISORIA
Esta accin corresponde, tanto al vendedor, como al comprador, sus
cesionarios y herederos. Es una accin transferible, transmisible y prescriptible, pero
irrenunciable.
En cuanto a la posibilidad de su renuncia, ella no es procedente segn lo
dispone el artculo 1892, que prescribe: "si se estipulare que no podr intentarse la
accin rescisoria por lesin enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del
vendedor se expresare la intencin de donar el exceso, se tendr esta clusula por
no escrita.
La accin rescisoria prescribe en cuatros contados desde la fecha del contrato,
as lo dispone el artculo 1896 del cdigo civil.
EFECTOS DE LA LESIN ENORME
El artculo 1890 del cdigo civil regula los efectos de la lesin enorme y otorga,
tanto al comprador, como al vendedor contra quien se haya pronunciado la rescisin
por lesin enorme, la posibilidad de hacer subsistir el contrato de compraventa. Esta
opcin se explica porque la compraventa es vlida, sin embargo adolece de un vicio
objetivo: la desproporcin de las prestaciones. As entendido, es comprensible que la
parte condenada pueda hacer subsistir el contrato si hace desaparecer el vicio, esto es,
la desproporcin de las prestaciones. Se presentan dos situaciones:
i.- El comprador puede, a su arbitrio, consentir en la rescisin, o completar el
justo precio con deduccin de una dcima parte. En este caso, la lesin enorme la ha
sufrido el vendedor, el que ha vendido la cosa en menos de la mitad de su justo precio,
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as se vende en 40 millones y la cosa vale 100 millones. En tal caso el comprador

puede hacer subsistir el contrato completando al vendedor el justo precio (100
millones) con deduccin de una dcima parte (10 millones). Entonces, el comprador
paga 50 millones, enterando 90 millones (justo precio con deduccin de una dcima
parte)
As lo confirma el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, del 12 de marzo
de 2003, Gonzalo Cruz Snchez con John F. Torres Daz, al establecer en su
considerando 2: Que el comprador est en situacin de ejercer su derecho optativo
pronunciada que sea la rescisin, vale decir, una vez acogida la demanda rescisoria e
incluso, despus de ejecutoriada la sentencia que da lugar a dicha accin. Y en su
considerando 3: Que, por consiguiente, la rescisin por lesin enorme slo
producir sus efectos propios si el comprador consiente en ella, quedndole a salvo su
derecho de completar el precio de la cosa vendida mediante la manifestacin de su
oposicin al cumplimiento del fallo declarativo de la rescisin, en su etapa de
ejecucin.( Revista de Derecho y Jurisprudencia 2003, seccin 2, pginas 25 y 26).
La deduccin de la dcima parte se ha establecido por el legislador como un
pequeo margen de ganancia a que tienen derecho las partes en un contrato.
ii.- El vendedor puede, a su arbitrio, consentir en la rescisin, o hacer subsistir
el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una
dcima parte. En este caso quien sufre la lesin enorme es el comprador, y el
vendedor tiene el mismo derecho alternativo, o consentir en la rescisin, o hacer
subsistir el contrato. Por ejemplo, por una cosa, cuyo justo precio asciende a 40
millones, el comprador paga 100 millones. Si el vendedor quiere hacer subsistir el
contrato, deber devolver al comprador el exceso recibido respecto del justo precio
(40 millones), aumentado en una dcima parte (4 millones), esto es, la suma de 56. El
exceso pagado es 60 millones, admitindose un margen de ganancia de 4 millones.
Efectos de la declaracin de rescisin
En cuanto a los efectos de la rescisin, stos son iguales a los de la rescisin o nulidad,
con tres diferencias:
a) Artculo 1890, inciso segundo, del cdigo civil.
"El
comprador no est obligado a devolver los frutos, ni
intereses, sino desde la demanda, ni tampoco podr pedirse
cosa alguna en razn de las expensas que haya ocasionado el
contrato". La norma regula el alcance de las prestaciones
mutuas a que da lugar la rescisin del contrato.
b) Artculo 1894 del cdigo civil. El comprador nada debe pagar
al vendedor por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo
en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.

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c) En el caso de la lesin enorme hay una excepcin con

relacin a los efectos de la rescisin respecto de terceros. El
artculo 1895 del cdigo civil obliga al comprador a purificar
las hipotecas y dems derechos reales que se hubiere
constituido sobre la cosa. Esta exigencia se explica porque la
sola rescisin del contrato no produce este efecto respecto de
terceros. Es el comprador el que, previo a la restitucin de la
cosa, tendr que obtener el alzamiento y cancelacin de los
gravmenes que la afecten. Adems, con relacin a este
punto, cabe precisar que la accin de rescisin por lesin
enorme no procede en aquellos casos en que el comprador
haya enajenado la cosa a un tercero. (artculo 1893, inciso
segundo, cdigo civil)
Extincin de la accin de lesin enorme:
i.- Destruccin de la cosa (vase artculo 1893, inciso primero,
cdigo civil) Cuando la cosa se destruye en poder del comprador, ninguno de los
contratantes puede solicitar la rescisin por lesin enorme.
ii.- Enajenacin de la cosa (vase artculo 1893, inciso segundo,
cdigo civil) Cuando el comprador hubiera enajenado la cosa, reconocindosele al
vendedor una accin personal, si el comprador hubiere obtenido un mejor precio en
la venta, para que le restituya el exceso al vendedor, pero slo hasta la concurrencia
del justo valor y con una deduccin de la dcima parte. La jurisprudencia ha fallado
que esta accin prescribe en cuatro aos desde la segunda venta. En cambio,
Somarriva estima que frente al silencio de la ley esta accin prescribira segn la regla
del art. 1896, es decir, dentro de los cuatro aos desde la celebracin de la
compraventa.
iii.- Prescripcin .El artculo 1896 cdigo civil establece: La accin
rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos contados desde la fecha del
contrato.

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PACTOS ACCESORIOS EN LA COMPRAVENTA (artculos 1877 a 1887

cdigo civil)
Reconocimiento de la libertad contractual para la inclusin de pactos
accesorios (artculo 1887 cdigo civil)
El artculo 1887 del cdigo civil prev una norma de cierre que contiene un
reconocimiento expreso de la libertad contractual de las partes en contrato de
compraventa y de la naturaleza dispositiva de parte importante de las normas del
ttulo XXIII.
El precepto antes dicho dispone: Pueden agregarse al contrato de venta
cualesquiera otros pactos accesorios lcitos; y se regirn por las reglas generales de
los contratos. En consecuencia, fuera de los pactos accesorios tpicos (regulados
especialmente) las partes pueden agregar otros atpicos, con tal que ellos cumplan
con los requisitos generales a todo acto o contrato (artculo 1445 cdigo civil).
Dentro de los pactos accesorios tpicos del contrato de venta, debemos
considerar: el pacto comisorio (artculos 1877 y siguientes), el pacto de retroventa
(artculo 1881 y siguientes), el de retracto (artculo 1886), las arras (artculos 1803 y
siguientes) y las formalidades convencionales (artculo 1802).
PACTO COMISORIO: (artculos 1877 a 1880 cdigo civil) (remisin al
curso de derecho civil III)
Concepto. Es la condicin resolutoria tacita de no pagarse el precio por el
comprador expresada en el contrato de compraventa (artculo 1877 cdigo civil). El
citado artculo dispone que: "por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no
pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta"
Clases
i.- Pacto comisorio simple. Es la condicin resolutoria tcita del artculo 1489 cdigo
civil expresada por las partes en el contrato (artculo 1877 cdigo civil)
ii.- Pacto comisorio calificado. Es el mismo pacto comisorio, pero en el que las partes
convienen que si el comprador incumple su obligacin de pagar el precio, el contrato
se resolver inmediatamente, ipso facto.
Efectos
i.- El pacto comisorio no priva al vendedor de la eleccin de las acciones que le
concede al artculo 1873, es decir, puede igualmente pedir, o la resolucin del
contrato, o la ejecucin forzada de la obligacin, en ambos casos con derecho a la
indemnizacin de daos.
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ii.- En el caso del pacto comisorio calificado, el legislador pasa por sobre el acuerdo de
las partes y dispone que el contrato no se resuelve de inmediato, sino que el
comprador podr hacerlo subsistir pagando el precio a mas tardar las 24 horas
siguientes a la notificacin judicial de la demanda. ( vase el artculo1879 cdigo civil)
Con relacin a esta norma y considerando su carcter excepcional y, por
consiguiente, de aplicacin estricta, debe tenerse presente que si las partes agregan
un pacto comisorio con resolucin ipso facto por el incumplimiento de una obligacin
diversa a la de pagar el precio, debe respetarse el acuerdo de voluntad de las partes,
sin que la parte incumplidora pueda hacer subsistir el contrato luego de producido el
incumplimiento. En estos casos rige plenamente el artculo 1545 del cdigo civil.
Lo anterior, se entiende con mayor razn en el caso de un pacto comisorio
calificado convenido en un contrato diverso al de la compraventa.
Prescripcin. La diferencia entre la condicin resolutoria tcita y el pacto comisorio
est en el plazo de prescripcin. En la primera, rige la regla general de 5 aos, en
cambio el pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes, siempre que ste
no exceda de 4 aos contados desde la fecha del contrato. Transcurridos estos cuatro
aos prescribe esta accin aunque se haya estipulado un plazo mayor o ninguno
(vase el artculo 1880 cdigo civil)
Fuera de los casos de pacto comisorio por incumplimiento de pagar el precio,
rige la regla general en materia de prescripcin. As, si las partes agregan un pacto
comisorio por incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa, el plazo de
prescripcin ser el general de los 5 aos contados desde que la obligacin se hizo
exigible.

PACTO DE RETROVENTA: (artculos 1881 a 1885 cdigo civil)

Concepto. Consiste en una estipulacin en virtud de la cual el vendedor se reserva la
facultad de recobrar la cosa vendida, pagando al comprador la suma de dinero
convenida o, a falta de acuerdo, reembolsndole el precio que pag por ella. El
vendedor se reserva la facultad de hacer volver la cosa a su poder pagando a cambio la
suma convenida o reembolsando el precio que se le pag.
Naturaleza jurdica del pacto de retroventa
1-. Venta de regreso o de vuelta. Para algunos se estara en presencia de una
venta de regreso o de vuelta, en virtud de la cual el vendedor hace ingresar la cosa que
sali de su patrimonio por la compraventa, todo ello en virtud del pacto.
En consecuencia, si se trata de dos contratos de compraventa uno de ida y otro
de regreso, el vendedor no tendra accin directa para exigir la restitucin de la cosa.
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El pacto de retroventa pone a disposicin del vendedor una accin para exigir la
celebracin de segundo contrato (venta de regreso), en virtud del cual el comprador
original queda obligado a entregar la cosa y el vendedor original a pagar la suma
convenida o a rembolsar el precio recibido. El regreso de la cosa sera un efecto de la
celebracin de la segunda venta.
El profesor Fueyo afirma que la primera compraventa, la que incluye el
pacto, sera una especie de contrato preparatorio de la venta de vuelta o de regreso.
2-. Compraventa sujeta a condicin ordinaria, meramente potestativa. La
segunda opinin es la de considerar el pacto de retroventa como una sola
compraventa sujeta a una condicin resolutoria ordinaria y meramente potestativa. A
esta opinin se llega luego de examinar las disposiciones del prrafo 11 del Ttulo
XXIII, las que junto con referirse a un solo contrato, hacen remisin expresa a las
normas que regulan los efectos respecto de terceros de la condicin resolutoria
cumplida(vase el artculo 1882 cdigo civil ).
Se trata de un supuesto de compraventa en que las partes han introducido un
elemento accidental que altera sus efectos normales, en la especie, una condicin
resolutoria. Y es una condicin resolutoria ordinaria porque ella consiste en el
incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato, sino un hecho voluntario
del vendedor. Adems, esta condicin es meramente potestativa, que depende del
mero arbitrio del vendedor.
Esta condicin resolutoria ordinaria meramente potestativa cumplida confiere
al vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida. Si la condicin resolutoria falla, es
decir, el vendedor no pide la restitucin de la cosa dentro del plazo pactado, el
derecho del comprador se consolida. El artculo 1885, inciso primero establece un
plazo mximo para la accin de retroventa de 4 aos desde la fecha del contrato.
Los artculos 1882 y 1883 confirman el carcter de condicin resolutoria al
regular qu ocurre cuando se cumple la condicin y cmo se efecta la restitucin.
3.- Nuestra opinin. A nuestro juicio y compartiendo la opinin mayoritaria de la
doctrina, la compraventa con pacto de retroventa es una compraventa sujeta a
modalidad, en la especie, a una condicin resolutoria ordinaria meramente
potestativa, cuyo cumplimiento produce la resolucin del derecho del comprador y
ello constituye la causa de su obligacin de restituir la cosa vendida al vendedor.
El hecho en que consiste la condicin es la declaracin del vendedor de su
intencin de recobrar la cosa.
Efectos
1.- Plazo para que el vendedor ejerza su facultad que deriva de la retroventa ( artculo
1885 cdigo civil). El vendedor puede hacer uso de su facultad dentro del plazo que
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fije de comn acuerdo con el comprador, el cual no podr exceder de 4 aos contados
desde la fecha de la celebracin del contrato. Sin embargo, el comprador tiene
derecho a que se le d aviso con una anticipacin de seis meses, a lo menos, en el caso
de los bienes races y de 15 das para los muebles. Si trata de cosas fructferas de
tiempo en tiempo y si se hubiesen efectuado trabajos e inversiones preparatorias en la
cosa, no podr solicitarse la restitucin, sino despus de la prxima percepcin de los
frutos.
2.- El derecho de opcin que surge del pacto de retroventa no puede cederse, pero si
es transmisible por causa de muerte (artculo 1884 cdigo civil)
3.- Caso en el cual el vendedor ejerce su facultad y pide la restitucin de la cosa
vendida.
A.- Efectos entre las partes
a.- El vendedor tiene derecho a la restitucin de la cosa vendida, pero est obligado a
pagar al comprador la suma convenida, o a falta de estipulacin expresa, a rembolsar
el precio de la venta.
b.- El vendedor tiene derecho a la restitucin de las accesiones naturales de la cosa.
(art. 1883 inc.1)
c.- El vendedor tiene derecho a que se le indemnice de los deterioros imputables a
hecho o culpa del comprador. ( vase el artculo 1883 inciso segundo, cdigo civil)
d.- El vendedor est obligado al pago de las mejoras necesarias, y tambin de las
tiles o voluptuarias cuando stas se haya hecho con su consentimiento. ( vase
artculo 1883, inciso tercero, cdigo civil)
B.- Efectos respecto de terceros
Como se ha expresado, el artculo 1882 del cdigo civil se remite expresamente a las
normas de los artculos 1490 y 1491, que regulan los efectos respecto de terceros de la
condicin resolutoria tcita cumplida, segn se trate de una cosa mueble o inmueble.
Problema.
Qu relacin existe entre el pacto de retroventa y los llamados contratos
pignoraticios?

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PACTO DE RETRACTO (artculo 1886 cdigo civil)

Concepto. Es una estipulacin por la cual la compraventa queda resuelta si dentro
de un plazo, que no podr exceder de un ao, se presenta un nuevo comprador
ofreciendo condiciones ms favorables.
Esta resolucin se producir a menos que el comprador o el tercero a quien se
le hubiere enajenado la cosa se allanen a ofrecer esas mismas condiciones ms
favorables.
En esta materia, rigen las mismas reglas de la retroventa contenidas en los
artculos 1882 y 1883 del cdigo civil.
El pacto de retracto es una condicin resolutoria ordinaria que consiste en que
se presente un nuevo comprador, dentro del plazo convenido o el mximo legal,
ofreciendo condiciones contractuales ms favorables.

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