UNIVERSIDAD DEL CARIBE

Tema:
SISTEMA TORRENS EN REPUBLICA DOMINICANA

Asignatura:
DERECHO AGRARIO I

Sustentado por:
NEOLANGEL ULERIO
2011-4491

Facilitador:
ADALBERTO CASTILLO

Santo Domingo,D.N.
22 de abril de 2015

INDICE
INTRODUCCION...........................................................................................................1
SISTEMA TORRENS EN REPUBLICA DOMINICANA.................................................2
Caractersticas del sistema Torrens...............................................................................7
CONCLUSION...............................................................................................................8
BIBLIOGRAFIA..............................................................................................................9
ANEXOS

INTRODUCCION
El Sistema Torrens, deriva su nombre de su autor, Sir Robert Torrens, oriundo de
Australia del Sur; siendo un Proyecto de Ley denominado Real Property Act, que
Robert Torrens prepar en Inglaterra, de sus ideas, logr que se implantara en
Australia a partir del 21 de julio de 1859, luego de una serie de luchas, aunque la ley
fue aprobada el 27 de enero del mismo ao.
Este sistema estableci el rgimen legal de la tenencia de las tierras mas cientfico,
organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo, entre
los que podemos citar se encuentran el Sistema Informal, de origen Anglosajn, el
Sistema Judicial de origen Alemn y el Sistema Ministerial de origen Francs.
El Sistema Torrens se implant en la Repblica Dominicana no solo con el propsito
de organizar un mtodo realmente cientfico y seguro para el registro de tierras, sino
con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el
pas y que era un caos para la economa nacional, a la estabilidad social y al crdito
de la nacin, ya que algunas personas haban fabricado ttulos o acciones de pesos
falsos sobre todo en la Regin Este del pas, por lo que la ley es declarada de Orden
Pblico.

SISTEMA TORRENS EN REPUBLICA DOMINICANA

En el ao 1844 nace como Estado independiente la Repblica Dominicana y segn
se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue
el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban
sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino
que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales,
fundamentados en la buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las
contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser
propietario poda transferir a un tercero, que no tena como comprobar que su
vendedor no era el legtimo propietario.
El 21 de junio de 1890 se promulga en el pas la Ley Sobre Registro y Conservadura
de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema
Ministerial, de origen francs. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en
Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la nica diferencia que en aquel pas
europeo la transcripcin era obligatoria y en la Repblica Dominicana era facultativa.
La funcin del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos
por la ley. Era un sistema de Registro de Actos nicamente declarativo de derechos,
pues no depuraba los derechos que eran transcritos.
Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la
existencia de cualquier afectacin o transferencia sobre los objetos de registro. La
Transcripcin no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible
determinar quines eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo.
Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existan actos
previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero
era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones
antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de
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afectaciones despus de haber adquirido, ante la reclamacin de quien se vea

perjudicado por la operacin.
La ausencia, en este perodo, de una delimitacin real de los inmuebles era uno de
los problemas ms serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendan no
estaban mensurados en su mayora, siendo insuficientes las informaciones sobre la
extensin y los lmites de los mismos. Era frecuente que los lmites se establecieran
por apreciacin del titular o tomando como referencia, ros, arroyos, trochas, rboles,
cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar
las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para
establecer los lmites, produca confusin en la descripcin del objeto, lo que permita
que la misma cosa fuese transferida varias veces.
Como en todos los sistemas registrales, la inscripcin establece la fecha cierta de los
derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el
principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado
primero al registro, cumplindose con la mxima romana: Prior tempore, potior jure.
(Primero en el tiempo mejor en el derecho).
Como la trascripcin era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en
particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran
frecuentes los conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles.
En el ao 1911, se promulga la Ley sobre Divisin de Terrenos Comuneros, la cual
tena por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros,
propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso.
Esta situacin se presentaba en la mayora de los terrenos del pas, debido a que los
mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus lmites.
Con esta ley se pretenda determinar e individualizar los predios, estableciendo sus
lmites y la extensin superficial de los mismos, a travs de los trabajos de los
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agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente

con un notario realizaran el procedimiento de particin de los derechos, mensurando
los predios y dejando en manos de los titulares una copia autntica del procedimiento
de particin. La Ley sobre Divisin de Terrenos Comuneros es considerada el primer
gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la
Repblica Dominicana.
Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria segua siendo muy grave. El
Sistema Ministerial entraaba grandes riesgos para la el crdito territorial y la
movilizacin de los derechos. Puesto que en el pas operaban bandas de
falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y
Conservadura de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecan, por medio de
maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus
derechos a los legtimos propietarios.

Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamrica ocupan la Repblica
Dominicana, perodo en que procuran establecer un nuevo sistema registral que
garantice las inversiones inmobiliarias en el pas, ya que desde finales del siglo XIX y
comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se haban establecido en
el pas con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras
nacionales con el cultivo de la caa de azcar, por lo cual muchas operaciones de
estas compaas haban sido afectadas por el clima de inseguridad jurdica
imperante.
Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en
la Gaceta Oficial No. 3138 del citado ao. Con esta Ordenanza se establece el
Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la Repblica
Dominicana.

Este sistema tiene una presuncin de exactitud, puesto que el contenido del asiento
registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de
terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso.
El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de
todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el
saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente
adjudica la propiedad a quin corresponda, y ordena la emisin de un Certificado de
Ttulo, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es
su titular; este documento es un ttulo inatacable (principio de autenticidad
caracterstico del Sistema), y el derecho por l contenido es imprescriptible y goza de
la garanta del Estado.
En la exposicin de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones
que justifican la adopcin del Sistema, citamos:
"Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos ttulos de terrenos en Santo
Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del pas,
se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos
dueos se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y
alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno;
Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias
proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o ninguna
utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos,
con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas,
establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al
pas, es necesaria una medida enrgica que determine los verdaderos derechos de
propiedad de las tierras y obligue a su registro segn un mtodo cientfico; Por
cuanto: los tribunales existentes estn sobre cargados de trabajo, con asuntos
criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se
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ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los ttulos de propiedad a fin que

se resuelva de un modo satisfactorio."
Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la Repblica
Dominicana, crendose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la
propiedad inmobiliaria.
El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge
los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en
la Repblica Dominicana. Durante 58 aos esta ley fue la base del desarrollo
inmobiliario del pas.
El desarrollo de nuevas tecnologas tanto en materia de mediciones, como en
tcnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano,
de un marco normativo ms flexible que permitiera dar respuestas giles, seguras y
eficientes, adecuadas para la realizacin de negocios de manera pronta e
inequvoca.
Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23
de marzo del 2005, facilitando la incorporacin de modernas tecnologas y
procedimientos, tales como: la tcnica del folio real (por medio del Registro
Complementario), el uso del GPS para la ubicacin de las parcelas, implementacin
de sistemas informticos para el control y organizacin de archivos, publicidad de la
informacin y manejo de operaciones en los distintos rganos de la Jurisdiccin.
Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la
seguridad jurdica y la calidad de la administracin de justicia de la Repblica
Dominicana.

Caractersticas del sistema Torrens

La caracterstica esencial del Sistema Torrens es que cumple con los principios de
publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad; otra caracterstica es que crea una
jurisdiccin especializada, que es el tribunal de tierras, el cual tiene dos instancias
para que los asuntos recorran el doble grado de jurisdiccin, o sea el Tribunal de
Tierras de jurisdiccin original (Primer Grado), y el Tribunal Superior de Tierras
(Segundo Grado).

CONCLUSION
El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho
anglosajn, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios;
pero no brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto es as, que en
los pases que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de ttulos para dotar
de cierta garanta la propiedad de los bienes inmuebles.
Si bien el propietario que figura en la inscripcin no tendr que probar una cadena de
transmisiones con ttulo suficiente del bien inmueble en cuestin, existe, como
dijimos, la posibilidad de fciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros
mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los pases
ms desarrollados jurdicamente hablando, como es el caso de Espaa, Italia y
Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos sistemas, la persona de un
funcionario imparcial acta en la confeccin del acto o negocio jurdico, garantizando
as la libre voluntad de los contratante y la posibilidad de volver sobre las causas de
adquisicin y analizarlas respecto a su vala y veracidad, lo que no ocurre en los
sistemas anglosajones.

BIBLIOGRAFIA

Pagina web. Jurisdiccin Inmobiliaria. Repblica Dominicana.

Biaggi Lama, Juan Alfredo. 15 aos Jurisprudencias Dominicana de Tierras,

1988-2002. Ed. Jurdico Trajano Potentini. Santo Domingo, R.D. 2002.

Bonilla Atiles, J.A. Legislacin de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens. 2da.

Edicin, Editorial Librera Dominicana, Santo Domingo, 1974.-

ANEXOS

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