2016

PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANAIS

LA PROTECTION DE LACHETEUR LORS

DE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE
DIMMEUBLE

EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT

( VIEFA)

Ce travail est encadr par :

Madame , Oulaji Imane

Ralis par les tudiants (tes) :

- ZOUHAIR OUNSY
- YOUSSEF SHAMIR
08/06/2016

- NEZHA KASSAB
- ASSALA MOUTAABID

Ddicace
cest avec profonde gratitude et sincres mots , que
nous ddions ce modeste travail de fin dtude nos chers
parents ; qui ont sacrifi leur vie pour notre russite et
nous ont clair le chemin par leurs conseils judicieux .

Nous esprons quun jour , nous pourrons leurs rendre

un peu de ce quils ont Fait pour nous , que dieu leur
prte bonheur et longue vie .

Nous ddions aussi ce travail nos frres et surs ,

nos familles , nos amis , tous nos professeurs qui nous ont
enseigner et tous ceux qui nous chers .

Remerciements
Au terme de ce travail, nous tenons exprimer notre gratitude et
nos remerciements pour toutes les personnes qui ont contribu
sa ralisation .

Nous tenons tout dabord remercier Madame . Oualji Imane ,

notre professeur et notre encadreur la facult de sciences
juridiques conomiques et sociales de Settat , pour son aide , ses
conseils , son encouragement et sa disponibilit dans ce projet .

Au-del de ce mmoire, nous avons galement une pense mue

envers toutes les personnes qui nous ont accompagn au cours de
la prparation de la licence fondamentale droit en franais
droit priv . En effet, lensemble de nos professeurs nous a
apport les bases essentielles pour pouvoir mener bien nos
futures missions. Nous saluons leur dvouement et leur
acharnement nous donner un bagage certes volutif mais
indispensable pour apprhender un environnement de travail
passionnant mais parfois prouvant.

Sommaire
INTRODUCTION .................................................................................................................................................6
PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE............................9
Jurisprudence de la cour de cassation ...................................................................................................... 10
DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES
PARTIES AU CONTRAT DE VEFA ........................................................................................................... 11
PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE DIMMEUBLE EN LETAT FUTUR
DACHEVEMENT ............................................................................................................................................. 12
CHAPITRE I : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RESERVATION. ..................................... 11
Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)......................................................... 11
Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente . ....................................................................... 11
Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00..................................................................................... 16
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel, commercial,
industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de droit priv. .................... 20
Section 3 : Mode de ralisation de VEFA ................................................................................................. 20
La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un mcanisme qui
s'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire et un contrat
de vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes et rgimes ? ................................................................... 20
CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF. ....................................................................................... 20
SECTION 1 : lachvement des travaux de construction ....................................................................... 20
Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA .................................................................. 21
Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA ..................................................................................... 21
Refus imputable au rservataire ............................................................................................................. 22
Refus imputable au rservant ................................................................................................................. 22
PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE LACHETEUR DANS VIEFA
CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA VENTE DIMMEUBLE EN ETAT FUTUR
DACHEVEMENT. ............................................................................................................................................. 23
SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du contrat ...................................... 24
Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction ............................................................ 24
CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT .................... 28
Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de remboursement ............................................. 28

SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement ................................................................................ 28

CONCLUSION :................................................................................................................................................. 28
-

Le projet de loi 107-1230

Le tableau comparatif DE LA VEFA ENTRE LA France ET LE MAROC31

LES REFERENCES .40

INTRODUCTION :
la vente est le mode juridique d'accession la proprit le plus naturel, puisque cette
opration a pour effet le transfert du droit du vendeur l'acheteur . Or le schma classique de
la vente a longtemps paru inadapt la commercialisation des immeubles neufs pour des
raisons tenant au financement de la construction car mme soutenus par les banques Avec
lvolution de la vie des affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contrats
deviennent de plus en plus complexes et, ncessitent la conclusion davant-contrats afin de
scuriser les transactions et de protger les intrts des parties. Ces avant-contrats sont des
actes prparatoires au contrat dfinitif de vente. Ils peuvent tre prcds de ngociations ou
de pourparlers comme ils peuvent appartenir la grande famille des avant-contrats imposs
par les rglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et sappliquent dans des
domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires , contrats
prliminaires , contrats pralables , promesses de contrats , accord de principe et
autres. Cependant, il existe un secteur o ils acquirent une importance particulire, et cest
celui des ventes immobilires o, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient
imprative. Du fait de la complexit de la rdaction des contrats de ventes immobilires, et en
raison de la difficult du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promesses
de vente ou les pactes de prfrence, sont frquemment conclus de nos jours. La promesse de
vente, qui peut tre unilatrale ou synallagmatique, a pour objet essentiel loption donne
lventuel acqureur pendant un temps dtermin. Le promettant sengage ne vendre
personne dautre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnit dimmobilisation
peut tre paye par le bnficiaire en amont, cest--dire au moment de la conclusion de la
promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre considre comme contrepartie de
limmobilisation en matire de promesse unilatrale. La leve de loption par le bnficiaire
transforme instantanment la promesse en vente. Sagissant de la promesse synallagmatique,
plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confre aucune des parties une
option. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf dans le cas o
une condition de ddit est prvue dans le contrat. Toutefois, celle-ci nimplique pas
ncessairement la vente car elle peut tre conclue sous condition suspensive et se transforme
alors en vente conditionnelle. Le pacte de prfrence quant lui, est une convention conclue
entre le propritaire dun bien et un bnficiaire, par laquelle le premier sengage, au cas o il
vendrait sa chose, donner la prfrence au bnficiaire du pacte sil paie le mme prix que
celui offert par les autres personnes intresses. Comme dans la promesse unilatrale de
vente, la Cour de cassation dcide que le droit du bnficiaire est un simple droit de crance
contre le promettant et non un droit rel sur le bien ; il sagit plutt dun droit potestatif . Tous
ces contrats deviennent dautant plus utiles lors de la conclusion dun contrat de vente
dimmeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente dimmeuble en

ltat futur dachvement (VEFA), ou encore lors dune vente dimmeuble sous forme de
location accession. Do lintrt de leur tude. Lavant-contrat conclu dans les VEFA est dit
contrat prliminaire .
En France, la vente dimmeubles construire a vu le jour avant que le lgislateur ne la
rglemente. En effet, celle-ci mme ntant pas rglemente par le code civil, tait compatible
avec les termes de son article 1130 qui dispose que : les choses futures peuvent tre lobjet
dune obligation . Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties
suffisantes, notamment lacheteur qui avait avanc des fonds pour financer la construction,
et qui se trouvait dsarm devant larrt de lopration d la faillite du vendeur. De plus, au
lendemain de la deuxime Guerre Mondiale, lacheteur se trouvait dans une position de
faiblesse face au promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni dlai de livraison prcis, ni
lexacte dfinition de limmeuble construire ni mme une garantie efficace de bonne fin. Ce
nest quen 1967, quune loi instituant ce type de vente verra le jour le 3 janvier. Cette loi a
dict un vritable statut ce nouveau type de vente.
Au Maroc, la vente en ltat futur dachvement plus connue sous le nom de vente sur
plan a galement t rgie, jusqu peu par les dispositions du DOC, droit commun de la
vente, ce qui posait dinnombrables problmes aussi bien pour le promoteur que pour le futur
acqureur. En effet, laccdant la proprit ne bnficiait daucune garantie de lachvement
de la construction ainsi que du remboursement des sommes quil a verses dans le cas de
larrt de lopration. Afin de mettre un terme ce vide lgislatif et de remdier tous ces
problmes, le lgislateur a adopt la loi 44-00 qui complte le DOC, par Dahir du 3 octobre
2002,et entre en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi rgit les relations entre le promoteur
immobilier et lacqureur tout en dfinissant les droits et obligations de chacun deux, comme
elle vise instaurer de la discipline dans les relations dachat et de vente des immeubles.
Ainsi, larticle 618 alina 1er de la loi 44-00 dfinit la VEFA comme tant toute convention
par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur
sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le contrat
prliminaire ou contrat de rservation est un contrat par lequel un ventuel vendeur (le
rservant) sengage rserver un ventuel acheteur (le rservataire) un immeuble. La loi a
soumis la formation du contrat prliminaire des conditions particulires et trs prcise. Cette
particularit est celle qui pousse se poser des questions sur la nature juridique de ce contrat
et sa porte ainsi que sur les modalits de protections des parties notamment la plus faible
dentre elles savoir lacqureur. Dans un souci de rpondre ces questions on sarticulera en
deux parties essentielles : la nature juridique du contrat prliminaire et sa porte (premire
partie), puis le contrat prliminaire comme outil de protection des parties au contrat de vente

(deuxime partie). La nature juridique du contrat prliminaire suscite une grande polmique
(1), mais il serait intressant de connatre les effets dun tel contrat (2).

PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT

PRELIMINAIRE
La nature juridique du contrat prliminaire est une question trs controverse.
Lunique vrit incontestable est que le contrat prliminaire est un avant-contrat, mais la
notion davant-contrat tant elle-mme ambigu, ceci ne clarifie pas la nature juridique du
contrat prliminaire. La controverse doctrinale apparut ds ladoption de la loi franaise de
1967, et continue nos jours se prolonger puisque la jurisprudence reste prudente sur la
question. Il existe deux opinions doctrinales en la matire, lune a une conception moniste de
ce contrat, lautre en a une conception dualiste.
Conception moniste :Pour certains des auteurs ayant cette conception du contrat

prliminaire, ce serait un pacte de prfrence . La jurisprudence a condamn cette analyse,

aprs avoir remarqu que le rservant na pas une libert discrtionnaire de ne pas vendre
contrairement au promettant du pacte de prfrence qui jouit de cette libert. Pour dautres
auteurs, le contrat prliminaire nest autre quune promesse unilatrale de vente sous
condition daccomplissement du programme . Cependant, la Cour de Cassation ayant cass un
arrt de la cour dappel de Rennes, du 18 dcembre 1973 et qui avait reconnu que le contrat
prliminaire ntait quune promesse unilatrale de vente, parat avoir voulu carter cette
opinion. Enfin, pour dautres, le contrat prliminaire na quune valeur exploratoire et non
contraignante . Autrement dit, cest un contrat non obligatoire.
Conception dualiste :Pour les auteurs ayant une conception dualiste du contrat

prliminaire, la nature du contrat change selon lintention du constructeur. C'est--dire quelle

varie selon si, au moment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non lintention
daccomplir lopration de construction ou pas . Ainsi, lorsque le contrat prliminaire est
conclu avant la mise au point dfinitive du projet de construction, il est un simple test
commercial constituant un contrat sui generis. Dans ce cas, le rservant sengage uniquement
rserver et nencourt aucune responsabilit si le projet de construction nest pas ralis. Si
par contre, il ralise son projet mais sabstient de vendre au rservataire, il nengagera sa
responsabilit que sil est en faute ou sil le fait de mauvaise foi. Autrement dit, le contrat
prliminaire na plus de valeur obligatoire. Il devient similaire des fianailles. Si le contrat
prliminaire est conclu aprs la mise au point dfinitive du projet de construction, il est
considr comme une promesse de vente car ce moment-l il peut prciser les conditions de
la vente projete, savoir la description de limmeuble promis, le prix et les modalits

dexcution. Si en outre, le rservant sengage vendre de faon actuelle et inconditionnelle,

le contrat constitue alors une promesse unilatrale de vente avec facult de ddit pour le
rservataire. Autrement dit, le rservataire aura le droit de changer davis contrairement au
rservant qui, en cas dinexcution de son obligation, aura soit payer des dommages intrts
au rservataire, soit en ralisant de force son obligation. Ceci dit, cette dernire facult est
plus incertaine. La pratique a ainsi compris le contrat prliminaire. Tantt la construction est
ltat de simple projet, et auquel cas le contrat nindique que les mentions prescrites par la loi,
le vendeur est alors tenu au minimum dobligations et il peut librer sa responsabilit sil
ne donne pas suite son projet. Tantt, la construction est dcide et organise, lacte
dtermine dans ce cas avec prcision le prix et la chose, et le rservant sengage fermement.
La question souleve nest pas de savoir quels sont les effets du contrat prliminaire dans
chacun des deux cas prcits mais plutt celle de connatre le pouvoir de la volont en la
matire. cet effet, il est clair que les rgles lgales forment un rgime de protection pour
lacqureur. Cette protection ne peut tre diminue par le contrat, mais elle peut augmenter en
accroissant les obligations du rservant. En effet, si la chose et le prix sont dtermins, celuici peut mme sengager une vritable promesse unilatrale de vente. Le rservataire quant
lui ne peut jamais sengager dpasser le seuil maximum lgal des dpts de garantie.
Toutefois, si le rservant promet une chose prcise et dtermine au moyen dun prix
galement dtermin, lacte devrait tre soumis aux rgles de la promesse unilatrale de vente
tant dans ses conditions (surtout lenregistrement obligatoire de lacte sous seing priv), que
dans ses effets (notamment la sanction de linexcution de ses obligations par le promoteur).
Jurisprudence de la cour de cassation

La Cour de cassation na pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas soumettre le
contrat prliminaire larticle 1840 A du Code gnral des impts , elle sest borne dire
quil ne constituait pas une promesse unilatrale de vente et dcide quil sagissait dun
contrat sui generis, et quil tait essentiellement synallagmatique . Dans une autre dcision,
elle a admis que les juges du fond avaient pu qualifier le contrat de promesse de vente ferme
(sans doute unilatrale), en raison de la volont des parties.
En ralit les deux conceptions ne refltent pas la ralit car la loi nimpose pas un
seul type exclusif de contrat ni nen organise deux. Celle-ci se limite garantir une protection
minimum au rservataire que la convention ne saurait diminuer mais quelle peut augmenter.
Les contractants peuvent faire une promesse unilatrale de vente, mais lindemnit
dimmobilisation est toujours soumise au rgime spcial des dpts de garantie.

DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE

PROTECTION DES PARTIES AU CONTRAT DE VEFA
La protection des parties au contrat de la vente dimmeuble en ltat futur
dachvement est concrtise par la conclusion du contrat prliminaire certes, mais encore
plus par les conditions imposes par la loi sa conclusion (1) dune part, et par les obligations
quil fait natre pour les deux parties (2) dautre part .En signant le contrat prliminaire, une
sorte davant-contrat lachat de la proprit, lacheteur sengage faire lacquisition de la
maison dsigne au contrat, procder sa rception et en prendre possession ainsi qu
payer le prix convenu, tandis que lentrepreneur est tenu de construire la maison
conformment aux spcifications contractuelles, de mettre lacheteur en possession de la
maison et de lui transfrer les titres de proprit. Le contrat prliminaire peut galement tre
cd, comme tout contrat qui nest pas conclu en intuitu personae et pour lequel une clause
dincessibilit na pas t stipule. Elle ne peut tre opposable au rservant que sil la
accepte dans un acte authentique ou si elle lui a t signifie. Cette cession devra tre
effectue dans les mmes formes et conditions du contrat prliminaire. Elle substitue alors de
plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de lacqureur envers le vendeur.
Toutes ces conditions sont imposes par la lgislation sur les ventes immobilires en ltat
futur dachvement, qui vise certes la protection de lacqureur et vite au promoteur de
tomber dans des situations compliques .
Afin de rsoudre ce problme, il y a eu la proposition de faire participer au
financement de la construction d'immeubles ceux qui sont directement intresss par le
programme, c'est--dire les accdant la proprit. Mais cette proposition manquait du cadre
lgal et juridique Pratique rpandue au Maroc, la vente VEFA n'tait soumise aucune
rglementation particulire jusqu une priode rcente et labsence de rgles prcises en avait
fait un terrain fertile toute sorte d'abus. Souvent, les promoteurs immobiliers, aussi bien
publics que privs, recourent aux avances des futurs acqureurs afin de mobiliser des moyens
financiers complmentaires au fur et mesure de l'avancement des travaux de construction.
Cette pratique, quoiqu'elle comporte des risques vidents pour l'acheteur et ne repose sur
aucune base juridique, est devenue un instrument de financement incontournable pour les
promoteurs en raison de la faible implication des banques dans le financement des logements,
en particulier le logement social. une question semble simposer avec force : doit-on protger
les parties au dtriment du principe de lautonomie de la volont ? Car il est clair quil se voit
rduire son champ dapplication.

10

PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE

DIMMEUBLE EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT .
CHAPITRE I : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT
DE RESERVATION.
la vente sur plans et la vente en l'tat futur d'achvement sont les contrats les plus
utiliss en matire de promotion immobilire. La vente d'immeubles construire d'une
manire gnrale a vu le jour avant que le lgislateur n'intervienne pour la rglementer que ce
soit en France ou au Maroc . Cette rglementation s'est faite d'une manire progressive et, en
France particulirement, c'est seulement partir de 1967 (et plus tard en 1993 et 1994) qu'on
a dcrt un vritable statut lgal ce type de vente .
Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)

Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente .

La formation du contrat prliminaire de vente est encadre par des conditions de fond,
de forme et de publicit.

11

Conditions de fond :
Outre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de proprit de
l'immeuble immatricul ou les rfrences de la proprit de l'immeuble non immatricul et du
numro et la date de l'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doit
comporter certaines clauses obligatoires qui ont trait
* Aux conditions techniques de la vente ;
* Aux conditions financires de la vente ;

Clauses relatives aux conditions techniques de la vente :

S'agissant d'une vente portant sur un immeuble construire, l'acqureur doit pouvoir
apprcier ce qui lui va tre livr . D'o des prescriptions particulires quant :A la dsignation
du bien vendu ; A la description dtaille et exacte de l'immeuble objet de la vente(surface
habitable approximative, nombre de pices principales, pices de services, dpendances)
;La construction d'un immeuble donne lieu la cration de documents graphiques ou crits
nombreux et volumineux : plans, coupes, lvations, plans de rseaux, devis descriptifs La
loi permet que la description gnrale de l'immeuble soit faite par rfrence un jeu complet
de ces documents graphiques et techniques dposs au rang des minutes d'un notaire ou d'un
professionnel.
Doivent tre galement annexes au contrat :un cahier des charges portant les
indications utiles relatives la consistance et aux caractristiques techniques de l'immeuble, la
nature et la qualit des matriaux et des lments d'quipement ainsi que les dlais de
ralisation et de livraison de l'immeuble. ; des copies conformes des plans d'architecture et le
certificat dlivr par l'ingnieur attestant l'achvement des fondations au niveau du rez-dechausse.
Le vendeur est en outre tenu de remettre l'acheteur :une copie du cahier des charges
dment sign par les parties (Article618-4 du DOC) ;le rglement de coproprit provisoire
(Article 11 de la loi sur le statut de la coproprit et Article 618-4, 3 alina de la loi n44-00)
Remarques !

12

1-Le promoteur garde la possibilit dapporter son projet des modifications mineures
pour l'adapter aux alas de sa commercialisation L'acqureur doit donc tre vigilant et tudier
attentivement, ds le stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.
2 -Le contrat doit indiquer le dlai de livraison.
Compte tenu des alas auxquels peut tre soumise la conduite du chantier, les actes
mentionnent plutt une priode de livraison (par exemple : tel trimestre de l'anne) qu'une
date prcise. Ce dlai de livraison peut tre prolong, mais aprs accord pralable de
l'acqureur. En cas du non-respect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de l'acqureur,
le paiement d'une indemnit de 1% par mois de la somme due plafonne 10% par an.
3-Il est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de livraison, plutt
qu'un dlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura-t-elle plus de
chance d'aboutir. En vertu des rgles de droit commun, des causes de suspension lgitimes
peuvent exonrer le vendeur de toute responsabilit. Il en est ainsi :
* si le retard est d des intempries ;
* si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail ;
* si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont d tre raliss,,

Clauses relatives aux conditions financires de la vente :

Dtermination du prix : Le contrat doit prciser le prix de l'immeuble, ou de la partie
d'immeuble, vendu ainsi que ses modalits de paiement .La fixation du prix doit tre
dfinitive. Le prix ne peut faire l'objet d'aucune rvision. Versement du prix : Deux principes
le gouvernent :Premier principe : Le vendeur ne peut exiger, ni mme accepter, aucun
versement, quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat
prliminaire de vente. Second principe : Les paiements ne peuvent tre exigs ou accepts
qu' mesure et en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi, l'acqureur est tenu de payer
une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :

13

1-l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du

rez-de-chausse
2-l'achvement du gros uvre de l'ensemble de l'immeuble ;
3-l'achvement des travaux de finition.
Remarque
Il n'y a pas comme en droit franais d'indication quant la quote-part du paiement du
prix affecte chacune des phases de ralisation de l'immeuble d'o une responsabilit accrue
du notaire marocain et un risque datteinte la crdibilit de la profession par des facilits
trop gnreusement accordes au promoteur.
Pnalits sanctionnant le retard du paiement :
En cas de retard dans le versement du prix d'achat, la loi a prvu une indemnit de
retard au profit du vendeur limite 1 % par mois de retard de la somme due, sans quelle
puisse dpasser 10% par an. Toutefois, cette indemnit nest encourue qu'un mois aprs une
mise en demeure de payer rest infructueuse adresse l'autre partie par lettre recommande
ou par le secrtariat greffier du tribunal de premire instance .

Les conditions de Forme :

Le contrat prliminaire de vente doit tre tabli par crit. Il doit, sous peine de nullit,
revtir soit la forme d'un acte authentique sign devant un notaire ou d'un acte sous seing
priv ayant date certaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale. La
liste nominative des professionnels agres pour dresser lesdits actes sera fixe annuellement
par le ministre de la justice. Cest le cas des avocats agres auprs de la cour suprme. Leurs
signatures sont lgalises non par un officier communal mais par le chef du secrtariat greffe
du tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce l'avocat concern. Cette
disposition apporte une innovation dans la mesure o, auparavant, les actes de lgalisation
taient toujours du ressort des officiers publics. Cependant, elle vient encombrer un peu plus
les tribunaux et notamment le service du secrtariat greffe Les conditions de publicit Le
vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est soumis des formalits lgales de publicit.
Lobjet de la publicit est de fournir une information fiable et exacte aux futurs bnficiaires

14

des lots ou logements quant la consistance de l'opration de construction. Le contenu de la

publicit doit faire rfrence aux documents de l'opration. La loi distingue sur ce point entre
les immeubles immatriculs et les immeubles non immatriculs.
Les immeubles immatriculs :
Ds l'obtention du permis de construire, le vendeur (promoteur immobilier ou
lotisseur) est tenu de dposer la conservation foncire concerne des copies:
* du cahier des charges tabli et sign par l'architecte ;
* du plan d'architecture ne variateur ;
* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.
Les immeubles non immatriculs :
Le vendeur est tenu de procder l'inscription sur un registre spcial tenu au greffe du
tribunal de premire instance de la circonscription Ouse trouve l'immeuble et au dpt auprs
dudit greffe des copies :
* du cahier des charges ;
* du plan d'architecture ne varietur ;
* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.

Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00

La spcificit de la VEFA est certaine. L'originalit de la loi nouvelle tient aux avantages qu'elle
confre tant au promoteur (vendeur) qu l'acqureur. Cependant, la loi sur la vente d'immeubles en
l'tat futur d'achvement (VEFA) n'est malheureusement pas exempte de certaines critiques .

15

Les atouts de la Vente en tat futur d'achvement :

La vente en tat futur d'achvement vise assurer :
-La scurit, la transparence et la moralisation du secteur de la promotion immobilire
-La clart et la transparence dans les rapports entre les parties concernes dans le cadre
de la VEFA permettent :de garantir les avances verses par les acqureurs pendant les travaux
de construction ; de protger l'acqureur contre les manuvres dilatoires qui entachent les
transactions immobilires et toute pratique dnotant la mauvaise foi des professionnels de la
construction.
-L'avantage de la VEFA est d'assurer la scurit des accdant la proprit en ce qui
concerne les avances verses au vendeur au cours de la construction de l'immeuble en leur
assurant le remboursement des sommes par eux verses, en cas dinachvement des travaux
de construction.
-Le financement des projets de construction : Le recours la VEFA prsente
l'avantage pour le vendeur(promoteur) de ne pas avoir contracter d'emprunts pour
prfinancer en totalit les travaux de construction. Le promoteur n'aura pas mobiliser des
sommes trs importantes pour la ralisation de ses projets, puisquil bnficiera du
financement progressivement assur par les futurs acqureurs. Ceci permettra donc la
profession de raliser plus de logements et de contribuer la rsorption du dficit actuel en
logements qui se monte environ 1 million dunits.
-La VEFA contribue rduire le cot de la construction en facilitant la mobilisation
des prts d'accession la proprit au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteur
dactivit un levier permettant l'autofinancement des projets de la promotion immobilire. Il
est noter que 95% des ventes en France sont effectues avec le principe de la VEFA et que
15% seulement des20promoteurs financent leurs oprations avec des fonds propres contre un
minimum de 50% au Maroc.

La proprit des constructions

Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la proprit des constructions
finances par l'acqureur et ce jusqu' :

16

-L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres fonciers pour les immeubles
immatriculs ;La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les immeubles non
immatriculs ou en cours d'immatriculation, La VEFA prsentera, donc, un avantage
indniable pour le vendeur dans la mesure o il va lui permettre de bnficier des avances
verses par l'acqureur tout en gardant la proprit des constructions.

La cession de la VEFA
L'achvement des travaux de construction entrane en effet le transfert de proprit. Dans
cette situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.(Cour de cassation, 3 chambre civ,
23 octobre 2002).

Les inconvnients de la VEFA

Malgr les avantages accords par la VEFA aussi bien l'acqureur qu'au vendeur, la
loi sur la vente d'immeubles en l'tat futur d'achvement (VEFA) prsente des insuffisances.
La loi sur la VEFA comporte en effet certaines lacunes, voire certaines contradictions avec
d'autres textes de loi, et suscite donc des rserves.

La qualification de la VEFA
A la lecture de l'article 618-1 de la loi n44-00, il ressort que la vente dont il est
question, ne semble pas correspondre une VEFA pour les raisons suivantes :
Dans la VEFA classique , le transfert de la proprit et le paiement du prix ont lieu
au fur et mesure de l'dification de l'immeuble. Or, si le prix doit tre pay au fur et
mesure de l'avancement des travaux comme le souligne l'article 618-6, le transfert de
proprit et le droit de proprit n'ont lieu quavec l'inscription du contrat dfinitif de vente
sur les livres fonciers conformment aux dispositions de l'article 618/20.Nous sommes, donc,
en prsence d'une Vente terme sans l'avantage essentiel quelle devrait comporter dune
transmission l'accdant la proprit de l'immeuble de manire rtroactive. Cela pose le
problme de la qualification de cette vente.
La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non immatriculs. Ce texte
est en contradiction avec d'autres textes lgislatifs notamment :Le dahir du 12 aot 1913 sur
l'immatriculation des immeubles qui encourage l'immatriculation ; et surtout le dcret royal du
17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'htellerie
qui autorise les tablissements de crdit octroyer des prts uniquement si l'immeuble est
immatricul ou en cours d'immatriculation.

17

Le Transfert de la Proprit
Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs n'est valable
: qu' partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente lorsque l'immeuble st non
immatricul ou en cours d'immatriculation ; et de l'inscription du contrat dfinitif sur les
registres fonciers lorsque l'immeuble est non immatricul (Article 618-20 de la loi sur la
VEFA).
Cette disposition constituera un handicap pour l'acqureur ncessitant un crdit dans la
mesure o les prts ne sont consentis par les tablissements de crdits que sur la base d'une
hypothque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatricul, ou
d'une promesse d'hypothque si limmeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 du
dcret royal portant loi n552-67 du 17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la
construction et au crdit l'htellerie). Ces financements impliquent que l'acqureur dispose
dj de la proprit du bien vendu. Or, dans le cadre de la VEFA, ledit acqureur ne deviendra
propritaire du bien objet de la vente qu'aprs l'achvement des travaux de construction et la
conclusion du contrat dfinitif. Dans ces conditions, comment l'acqureur peut-il alors
prtendre un crdit ?

La loi autorise les dsistements

Lun des inconvnients de la VEFA tient la possibilit laisse aussi bien au vendeur
qu' l'acqureur de ne pas conclure le contrat dfinitif. Or, la VEFA na dintrt que si les
dsistements sont interdits.
En France par exemple, la VEFA implique un engagement ferme des deux parties,
l'une pour vendre et l'autre pour acheter, sans aucune possibilit de rtractation.

Le dlai d'achvement des travaux de construction

Le vendeur doit s'engager sur un dlai d'achvement des travaux, faute de quoi il sera
expos au paiement dindemnits de retard envers l'acqureur. Cette obligation parat
contraignante et exorbitante car elle peut aboutir injustement pnaliser le vendeur du fait de
facteurs externes ou de dcisions administratives non matrisables par lui.

La pr notation
Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent l'acqureur, pour la
conservation de son droit, la facult de requrir la pr notation au vu du contrat prliminaire et
avant distraction des titres fonciers individuels. Toutefois, la pr notation prsente

18

linconvnient de ne pouvoir tre prise qu'avec l'accord du vendeur. Cette disposition est en
recul par rapport aux dispositions du dahir du 12 aot 1913 sur l'immatriculation des
immeubles qui n'exige aucune condition pralable pour linscription d'une pr notation
;Ensuite, cette disposition lgale napporte aucune protection l'acqureur dans la mesure o
le vendeur ne donnera jamais son accord sur une disposition qui entrave directement
lexercice de son droit de proprit.
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public
ou de droit priv.

Section 3 : Mode de ralisation de VEFA

La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un
mcanisme qui s'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat
prliminaire et un contrat de vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes et
rgimes ?

Signature du contrat prliminaire de vente

Le contrat d'une vente en tat futur d'achvement ne peut en aucune cas tre conclu
avant l'achvement des fondations de l'immeuble. Seul un contrat prliminaire de vente pourra
tre envisag ce stade et il ne pourra tre sign qu'aprs l'achvement des fondations au
niveau du rez-de-chausse. Ce contrat prliminaire est strictement encadr par la loi nouvelle.

CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF.

Le contrat dfinitif de vente ne peut tre conclu avant l'achvement de l'immeuble.
C'est ce stade que s'effectuera le transfert de proprit du bien au profit de l'acqureur.

SECTION 1 : lachvement des travaux de construction

Un immeuble vendu en tat futur d'achvement est rput achev compter du jour de
la dlivrance au propritaire des constructions :
Du permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble usage d'habitation ; Du certificat de
conformit pour les autres constructions (Article 618-15 de la loi sur la VEFA et article 55 de

19

la loi sur l'urbanisme) Ou d'une attestation de conformit des constructions au cahier des
charges dlivre par le vendeur la demande de son acqureur. Le permis d'habiter et le
certificat de conformit sont dlivrs par le prsident du conseil communal suite la
dclaration d'achvement de la construction par le propritaire et aprs rcolement des
travaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme). L'achvement des travaux de construction de
l'immeuble doit tre notifi par le vendeur l'acqureur par lettre recommande avec accus
de rception, dans les 30 jours qui suivent la date de l'obtention du permis d'habiter ou du
certificat de conformit.

Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA

Aprs le rglement intgral du prix de l'immeuble, ou de la fraction de l'immeuble,
objet du contrat prliminaire de la vente, le contrat dfinitif de vente est conclu dans le dlai
de trente jours compter de la date de la notification de l'achvement des travaux de
construction. La formation du contrat dfinitif de vente obit aux mmes conditions de fond et
de forme que le contrat prliminaire de vente. Quant aux conditions relatives aux formalits
de la publicit foncire, le contrat dfinitif de vente doit tre inscrit sur les livres fonciers
lorsque l'immeuble est immatricul. Ainsi a ce stade il faut faire Attention car Le contenu de
l'acte dfinitif de vente doit tre identique celui du contrat prliminaire.
A cet gard, l'acqureur doit s'assurer qu'il n'y a pas eu de modification dans
l'immeuble et que son tat effectif correspond bien la description du contrat prliminaire.

Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA

Le contrat prliminaire est un avant-contrat provisoire et prparatoire la conclusion
dune vente dun immeuble construire, mais il noblige pas le rservant conclure la vente,
et cest cet gard quil se distingue le plus dune promesse de vente. Conformment aux
dispositions de larticle 618-18 de la loi 44-00 : Le vendeur est tenu ds lobtention du
permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours
compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avec
accus de rception, et requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur laquelle
est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise lorsque
limmeuble est immatricul . Certains auteurs estiment que cette disposition signifie que le
rservant est tenu de vendre, ce qui parat attacher au contrat prliminaire une porte
excessive. En ralit, cette rgle a pour objet de permettre au rservataire davoir le temps
ncessaire de pour comparer le projet de contrat dfinitif et le contrat prliminaire, afin den
apprcier les ventuelles diffrences. Mais le rservataire peut renoncer ce dlai et signer la

20

vente avant son expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait du
rservataire, justifiant la restitution du dpt. Si la vente a t conclue des conditions
diffrentes de celles prvues dans le contrat prliminaire mais que le rservant avait fait
figurer ces modifications sur le projet de contrat dfinitif notifi au rservataire, lacheteur ne
peut se plaindre du prjudice subit, en prtendant ne pas avoir t spcialement prvenu des
modifications par le vendeur. Par contre, ce dernier peut tre tenu de payer des dommages
intrts lorsque la vente est conclue et limmeuble livr plus tardivement que le dlai prvu
par le contrat prliminaire. Lorsque la vente nest pas conclue, il faut distinguer entre le cas
o cest le rservant qui refuse de vendre et celui o cest le rservataire qui nest plus
intress :
Refus imputable au rservataire

Si le rservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait justificatif,

le rservant a le droit de conserver le dpt de garantie, sans pouvoir prtendre aucun
dommage intrt supplmentaire, puisque le contrat est unilatral, le rservataire ne stant
aucunement engag acheter. Cependant, une dcision a jug que si le dpt de garantie
navait pas t vers lors de la signature du contrat, le rservant sera alors fond demander
la rparation de tout le prjudice subi du fait de la rsolution du contrat, imputable au
rservataire.
Refus imputable au rservant

Lorsque le rservant refuse de conclure la vente avec le rservataire ou lorsque ce

dernier refuse de conclure la vente cause dun fait justificatif, labsence de conclusion de la
vente est impute au rservant. Les consquences de cela diffrent selon que le contrat
prliminaire est un simple contrat de rservation ou que cest une promesse de vente ferme.
Sil sagit dun contrat de rservation, qualifi de contrat sui generis le
rservant sest simplement oblig rserver, il nest tenu ni de construire ni de proposer la
vente aux conditions prvues par le contrat prliminaire. Lorsque le refus de conclure la vente
lui est imputable, il doit restituer au rservataire le dpt de garantie ; il peut tre tenu, en
plus, des dommages intrts en cas de faute.
La restitution doit tre faite sans retenue ni pnalit et sans quaucune
distinction ne soit faite entre les dpositaires ; par consquent, le notaire dpositaire ne peut,
lors de la restitution du dpt, retenir sur le montant du dpt une somme titre dhonoraires.
Le rservataire doit obtenir la restitution du dpt de garantie dans les trois mois de la
demande quil adresse, par lettre recommande avec demande davis de rception, au
rservant et au dpositaire.

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Outre la restitution du dpt, le rservant qui refuse de conclure la vente peut

tre tenu de dommages intrts supplmentaires en cas de faute de sa part et dun prjudice
prouv par le rservataire que sil na pas rpar la restitution du dpt. La faute du rservant
peut rsulter de ses atermoiements dans la signature de lacte dfinitif ou le dpassement du
dlai prvu dans le contrat prliminaire pour la signature de lacte dfinitif. La faute peut
aussi consister en la modification de mauvaise foi dune des obligations essentielles du contrat
prliminaire. Toutefois, le rservataire ne peut obtenir la ralisation judiciaire de la vente que
le rservant ne veut pas signer. Il en est ainsi notamment lorsquil est impossible de raliser le
projet pour des raisons indpendantes de la volont du rservant ou en raison de lexpiration
du dlai de validit du contrat prliminaire.
Si par contre le contrat prliminaire acquiert la qualification dune promesse de
vente ferme, le rservant est tenu de donner suite son projet sans pouvoir le modifier sauf
accord du rservataire. Il est alors responsable non seulement du retard de livraison de
limmeuble promis, mais galement du prjudice rsultant de la diffrence de surface si le
contrat dfinitif ne lavait pas mentionne.
Lune des raisons ayant pouss le lgislateur instituer le contrat prliminaire dans les
ventes dimmeubles en ltat futur dachvement est la protection des parties au contrat. Dans
quelle mesure ce contrat protge-t-il laccdant la proprit et le promoteur immobilier ?

PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE

LACHETEUR DANS VIEFA.
Afin de rendre le contrat Viefa , un outil efficace et sur dans la promotion de ce
secteur dactivit , le lgislateur a donn une place prpondrante lacheteur au niveau des
garanties de protection de ce dernier , quon peut les aborder selon chapitres suivants (
chapitre 1 et 2 ).

CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA

VENTE DIMMEUBLE EN ETAT FUTUR DACHEVEMENT.
Gnralement, dans le droit commun de la vente, le vendeur se voit imposer une
obligation de dlivrance et une obligation de garantie. Lobligation de dlivrance et comme
elle vise un objet raliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de d'chance
temporelle, d'difier cet objet dans un dtail prcis. Elle est soumise une condition, bien sr,
dans tous les contrats de vente : la conformit aux principes et aux clauses contractuels

22

initialement prvus au contrat prliminaire ou au contrat de rservation sign au dbut de

l'opration elle-mme .

SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du

contrat
Le promoteur est oblig d'difier un immeuble conformment ce qui a t convenu
au contrat autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces, des
matriaux, ou des quipements. Ces particularits dpendent naturellement des obligations qui
ont t inscrites au contrat prliminaire lors de sa signature. Par contre dans le contrat de
vente dfinitif, toutes les caractristiques des devis et marchs sont reprises de telle faon que
le promoteur ait la possibilit de s'riger contre les entrepreneurs chargs de la ralisation du
Bien en cas de dfaut de conformit.
Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa qualit de matre de
l'ouvrage est dans l'obligation de veiller de prs la conformit de l'immeuble aux prvisions
du contrat, d'ailleurs, dans le cas de la vente en l'tat futur d'achvement. Le vendeur
conserve les pouvoirs de matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . Ce texte
rappelle que la rception des travaux effectus par les entrepreneurs est faite par les matres de
l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, mme si ces derniers ont droit y assister, mais
cette prsence n'a ni valeur, ni effet juridique.

Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction

Cette garantie biennale concerne certains lments d'quipement qui peuvent
tre Dissocis de la construction et enlevs ou remplacs sans dtriorer le btiment :
quipements mnagers, portes, fentres, revtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc.
la garantie dcennale, les constructeurs garantissent les dsordres qui compromettent
la solidit de louvrage ou de lun de ses lments dquipement qui fait, indissociablement,
corps avec les ouvrages de viabilit, de fondation, dossature, de clos ou de couvert, quel que
soit le vice lorigine du dsordre. Autrement dit, la garantie dcennale sapplique,
lexclusion des lments dissociables, aux dsordres qui affectent un lment constitutif de
louvrage, de telle sorte quils le rendent impropre sa destination. Une fois sa responsabilit
est tablie, le dbiteur de la garantie dcennale est tenu de rparer les prjudices de toute
nature, directement, causs par les dsordres ou de verser une indemnit qui rpare
intgralement ces prjudices. Il ne saurait, en revanche, tre contraint dexcuter des travaux
qui donneraient une plus-value louvrage. Le montant de lindemnit, verse au bnficiaire
de la garantie dcennale, doit prendre en compte la vtust de louvrage la date laquelle les
dsordres sont survenus.

23

Les constructeurs sont dbiteurs de la garantie dcennale dans la limite des

dsordres qui leur sont imputables. Toutefois, si ces constructeurs sont membres dun
groupement dentreprises solidaires, le bnficiaire de la garantie dcennale peut demander
un ou plusieurs des membres de ce groupement de rparer les dsordres, mme si ces derniers
ne leur sont pas imputables. Par ailleurs, durant la phase postrieure la rception, les
constructeurs sont, malgr limprcision de larticle 769 du DOC, solidairement responsables
des dgts entachant louvrage. Les constructeurs ne peuvent pas prvoir une clause
dexonration totale de leur responsabilit dcennale. Par contre, leur responsabilit dcennale
ne saurait tre engage pour des dsordres causs par un cas de force majeure, du fait dun
tiers ou encore limmixtion du matre douvrage.
A cet effet, la mise en uvre de la garantie dcennale dpond de lcroulement
total ou partiel de louvrage ou dun danger vident de scrouler. Cette prcision soulve la
question de savoir, est ce que la destruction partielle dit-elle tre d'une certaine importance
pour mettre en uvre la garantie des constructions ?
vrai dire, le lgislateur na pas prcis la gravit de la dgradation exigeant
lapplication de cette garantie. Face cette passivit, il est permis de dduire qu'une
destruction mme minime de l'ouvrage est suffisante pour engager la responsabilit des
constructeurs. Ce raisonnement est motiv par les termes de larticle 769 qui a donn droit au
matre douvrage de dclencher laction en garantie dcennale, si louvrage prsente un
danger vident de s'crouler.
Quant aux personnes bnficiaires de la garantie, larticle 769 du DOC noffre
ce droit quau matre douvrage, et ce contrairement son homologue franais qui, dans
larticle 1792 du code civil, prend aussi lacqureur en considration. cet gard, ladite
garantie, bien quelle soit, en principe, une mesure protectrice attache la proprit de
l'ouvrage, elle devient un accessoire de celui- ci, susceptible dtre transmis corrlativement
avec la garantie en question.
La transmission de l'action est, en principe, subordonne au transfert de la proprit.
C'est pourquoi seul le matre de l'ouvrage et tous ceux qui lui succdent cette proprit,
comme par exemple les acqureurs, peuvent en bnficier. Or, cette thse se trouve rfute, en
labsence dune dfinition prcise de la qualit du matre douvrage, dans la mesure o il a t
tabli que lacquisition de cette qualit nest pas lie, seulement, la proprit, mais elle peut
tre attache dautres droits rels immobiliers, tel que le bail dun terrain nu construire et
lemphytose. La garantie dcennale est, par ailleurs, une obligation qui forme larmature du
droit commun. Sa finalit consiste tant assurer une protection particulire au matre
douvrage qu sauvegarder la scurit publique. Bref et au bas mot, la garantie dcennale
repose sur lide que les constructeurs doivent, en dpit de lachvement des travaux, prendre

24

en charge les dfauts et vices survenant postrieurement la rception. Eu gard

limportance et la complexit de la responsabilit dcennale des constructeurs, le prsent
sujet revt un double intrt, le premier est dordre thorique alors que le second est dordre
pratique.
Intrt thorique : qui tend exposer les caractristiques qui marquent le
particularisme de la garantie dcennale, en tant que mode visant la protection du matre
douvrage vis--vis des constructeurs inclus dans le processus de la construction. Intrt
pratique : en vertu duquel, nous mettons laccent sur les limites de larticle 769 du DOC,
dcoulant de sa confrontation avec la ralit de la pratique judiciaire, qui nest que
lmanation des exigences du domaine de la construction. Do la porte de ntre intervention
qui consiste constater les lacunes entachant linstitution de la garantie dcennale, tout en
essayant de cerner les solutions capables de perfectionner ladite institution.

Dans cette perspective

on se demande comment et dans quelle mesure la garantie dcennale est-elle,
suffisamment, apte assurer une meilleure protection du matre douvrage et de ses ayants
droit ?
Certes, la garantie dcennale constitue le centre nvralgique garantissant le risque de
lapparition de certains faits compromettant la solidit de louvrage. Toutefois, ce mcanisme
marque des insuffisances qui doivent tre combles.
En effet, comment llargissement du champ des personnes et des dfauts, concerns
par la garantie dcennale, peut contribuer la perfection du prsent dispositif ? De surcrot, il
y a lieu de noter que le lgislateur confonde, dans le cadre de la computation du dlai de la
garantie dcennale, entre la rception et lachvement des travaux. De ce fait, tout en sachant
que les deux notions sont distinctes lune de lautre .
on se demande pourquoi le lgislateur na pas rpar cette confusion ?
De mme, en matire de la responsabilit des constructeurs, les termes de larticle 769
susvis ne prcisent pas, expressment, le caractre prsum ou solidaire de ladite
responsabilit. Pour faire face cette imprcision, le lgislateur ne doit-t-il pas insrer la
solidarit , marquant la rponse collective de tous les constructeurs, et la prsomption ,

25

dsignant le dchargement de la victime dtablir la preuve du dommage, dans le texte de

larticle objet de notre sujet , Sur un autre registre, la recevabilit de laction en garantie
dcennale soulve des problmes relatifs la dtermination de la qualit du matre douvrage
et au dlai daction.
alors Dune part, est ce que la qualit du matre douvrage sattache, uniquement, au
propritaire foncier ou bien elle vise la personne avec laquelle les constructeurs staient
contracts ?
Dautre part, en tant que priode distincte de celle de la garantie dcennale, le dlai
daction commence-t-il courir partir du moment de la dcouverte pure et simple du vice
par le matre douvrage, ou bien il coule dater de la constatation officielle du dommage
compromettant la solidit de louvrage ?
Par ailleurs, la rparation du dommage, rsultant de la ralisation ou la menace
vidente de lcroulement total ou partiel de louvrage, constitue une autre faille suscitant,
ainsi, le problme de labsence dune rglementation des pourcentages qui organise la
contrebalance des vices soulevs. La prsente contrebalance est, en absence dune fixation
lgale des pourcentages, soumise lapprciation souveraine du juge.
cet gard, comment peut-on limiter ce pouvoir ?
En effet, lassurance obligatoire constitue lpine dorsale garantissant, ainsi, une
meilleure protection maints gards. Elle permet, dune part, au matre douvrage dviter
lventuelle insolvabilit des constructeurs, tout en limitant ltendue du pouvoir du juge en
matire dapprciation de lallocation de lindemnit, dautre part.
De ce fait, vue ses avantages considrables, la question est de savoir, pourquoi le
lgislateur marocain ne sest pas rendu compte de la valeur de cette institution ?
Afin de rpondre cette problmatique, il nous semble perspicace de diviser le
prsent mmoire en deux parties. En premier lieu, nous allons aborder les lments
constitutifs de la garantie dcennale et, en second lieu, nous allons aborder laction en
garantie dcennale dirige contre les constructeurs immobiliers.

26

CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN LETAT

FUTUR DACHEVEMENT
Dans ce chapitre On peut distinguer :
les garanties lies la nature et aux caractristiques du logement, et qui concernent les
vices, cachs ou apparents, les dfauts d'isolation phonique, etc. Voir Dfauts du logement
neuf : les garanties.
les garanties lies l'opration elle-mme : la garantie de remboursement et la garantie
d'achvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de rservation
sign par l'acqureur.

Section 1 :
remboursement

la

garantie

extrinsque

dachvement

ou

de

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accorde par un tablissement financier. En cas de

dfaillance du promoteur, si le logement n'est pas achev, l'acte est annul et l'acheteur
rcupre l'intgralit des paiements effectus .
La garantie d'achvement

La garantie d'achvement ne permet pas la rcupration des fonds verss, mais,

comme son nom l'indique, vise garantir l'acheteur que le logement lui sera bien livr et que
les travaux seront achevs dans les conditions prvues initialement.
On distingue la garantie d'achvement extrinsque et la garantie d'achvement
intrinsque.
-La garantie d'achvement extrinsque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achvement extrinsque fait

intervenir un tiers, gnralement un tablissement financier. En cas de dfaillance
du promoteur ou du constructeur, la banque ou la socit d'assurance concerne financera le
droulement du chantier et l'achvement des travaux.

27

Cest une garantie qui protge bien les intrts de lacheteur.

SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement

Contrairement l'extrinsque, la garantie d'achvement intrinsque ne repose pas sur
les capacits financires d'une banque ou d'une socit d'assurance mais sur celles du
promoteur lui-mme. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spcifique avec
un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsque sur ses fonds propres.
Elle dpend donc essentiellement de la solidit financire du promoteur et prsente
donc un certain risque pour l'acheteur : en cas de dfaillance, et notamment en cas de dpt de
bilan, les travaux ne sont gnralement pas achevs et l'acqureur ne rcupre pas les sommes
dj verses.
C'est pour cette raison que la rglementation a renforc les conditions dans lesquelles
un promoteur peut fournir une garantie intrinsque, qui ne peut tre dlivre que dans deux
cas :
soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit termins) et aucun privilge ou gage ou
nantissement ne grve la construction
soit les fondations sont acheves et le projet financ hauteur de 75% de son montant
total, avec des fonds dposs sur un compte spcifique et destins exclusivement au
financement de l'opration.
En outre, pour protger les intrts de l'acheteur, les paiements sont davantage tals
dans le temps qu'avec la garantie extrinsque

CONCLUSION :

Le droit d'une manire gnrale et le droit immobilier d'une manire particulire sont un
domaine intressant et motivant en mme temps. Il est de mme pour la promotion
immobilire et particulirement la vente d'immeubles construire, notamment la vente sur
plan, ou la vente en l'tat futur d'achvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les

28

transactions immobilires. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utiliss en matire de
construction et de vente de logement.
Cependant le march immobilier n'a jamais cess d'attirer toutes sortes de catgories
d'acqureurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement
plus de confort.
Cette rue chez les promoteurs immobiliers provoque bien sr beaucoup de problmes
notamment en matire de vente sur plan o les acqureurs avancent des versements pour
l'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la ralisation avance en fonction des
sommes avancs.
Que ce soit en France o ce genre d'oprations date des annes 50 ou en Maroc o ce genre
d'activit est relativement rcent, les problmes sont pratiquement les mmes : retard de
livraison, surcots, problmes de conformit, vices apparents et vices cachs, absence de
garantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achvement ou de remboursement).
La lgislation en France ou au Maroc, a toujours essay et essaie toujours d'y faire face, la
seule diffrence quand mme que dans la juridiction Franaise, la rglementation en vigueur
s'est plus ou moins adapte au march de l'immobilier contemporain et a russi poser des
garde-fous pour parer la mauvaise foie ou la mauvaise volont de certains promoteurs
indlicats.

Le projet de loi n107-12 relative la vente dimmeubles en letat futur

dachevement :
Avis sur la saisine relative au projet de loi n107-12 modifiant et compltant le Dahir
du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats
Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a t saisi par le Prsident
de la Chambre des Conseillers, en date du 29 avril 2014, afin quil mette un avis sur le Projet
de loi numro 107-12modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913)
formant Code des Obligations et des Contrats. Conformment aux articles 2 et 7 de la loi
organique relative lorganisation et son fonctionnement, le Bureau du Conseil a confi
cette saisine la Commission Permanente charge des Affaires conomiques et des projets
stratgiques.
Lors de sa 39me session ordinaire tenue le 26 juin 2014, lAssemble Gnrale du
Conseil Economique, Social et Environnemental a adopt lunanimit le prsent avis.

29

Contexte gnrale secteur de limmobilier souffre de nombreux dysfonctionnements,

avec, en tte le dsquilibre dans la relation entre le promoteur et lacqureur. En effet,
plusieurs mauvaises pratiques sont releves : aucun cahier des charges des projets nest remis
lacheteur, absence dexpertise enfermes de normes de construction la rcupration du
bien, pas de limite des acomptes, superficies qui changent entre lachat et la livraison,
pratique du noir , tout cela sans relles possibilits de recours lgal.
Afin dencadrer un modle de vente courant, la vente sur plan, lEtat a introduit, en
novembre 2003,une nouvelle loi n44-00 sur la vente dimmeuble en ltat futur
dachvement, visant rglementer davantage ce type de vente et protger les parties
concernes des abus relevs. Cette nouvelle rglementation na toutefois pas eu les effets
escompts. En effet, elle a t dcrie pour ses conditions difficilement applicables et donc
peu respectes.
Un nouveau projet de rforme de la loi a donc t labor, toujours dans lesprit de
mieux protgerez consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et
applicables que la loi prcdente.
Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas lunanimit.
Elle risque mme dengendrer de nouvelles distorsions dans le march de limmobilier. Parmi
les principaux points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect des
dispositions de la loi, ce qui peut encourager des comportements contraires lesprit de la loi,
tels qu titre dexemple des retards prmdits dans une situation dimportantes hausses de
prix, aboutissant lannulation des engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pour
financer la construction.
Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre des
Conseillers afin dtudier les impacts conomique et social du projet de loi n107-12
modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des
Obligations et des Contrats. La saisine concerne la Section IV du Code : de la vente
dimmeuble en ltat futur dachvement, articles 618-1 618-20.Le traitement de la saisine
sest bas sur quatre sources dexpertise et dinformation : lanalyse documentaire, les
auditions des principaux intervenants concerns par la thmatique, lanalyse dexpriences
internationales et lexpertise des membres du CESE impliqus dans le domaine. Notamment :

-Tableau rcapitulatif des principales tapes de l'achat en VEFA au

Maroc ( en pratique et en droit) et en France ( titre comparatif)

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LA PRATIQUE DE LA VEFA AU MAROC

(Applicable Jusqu'au premier novembre 2003)

I- Schma de ralisation :
Premire tape :
1. Conclusion d'un contrat prliminaire de vente (compromis de
vente) :
(a) Un acte sous seing priv ;
(b) Pas dinscription sur les livres fonciers ;
(c) Prestations dsquilibrs : Pas de mentions obligatoires quant
l'tendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble, prix
dfinitif de vente, dlai de livraison, tablissements de plans,
etc..) ;
(d) Aucune garantie de remboursement en cas d'inachvement des
travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidation
judiciaire (pas de caution bancaire).
Deuxime tape :
1. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;
2. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
3. Eclatement du titre foncier ;
4. Signature du contrat dfinitif de vente ;
5. Inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers.

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II- Garanties (de droit commun)

Garantie des vices cachs :
1. La garantie annale (article 549 du DOC);
2. La garantie dcennale (article 769 du DOC);

Apprciation :

La pratique de la VEFA telle qu'elle se pratique aujourd'hui repose sur

L'article 61 du DOC relatif la vente portant sur des choses futures ;

Mais n'tant qu'un crancier personnel du promoteur, et non encore

propritaire au sens des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur

l'immatriculation foncire jusqu' l'inscription de la vente aux livres fonciers,
l'acqureur s'expose des dangers certains.
Aucune garantie ne le protge en cas :
_ d'inachvement des travaux d'dification ;
_ d'ouverture d'une procdure de redressement / ou de liquidation judiciaire l'encontre du
promoteur.

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LA VEFA AU MAROC APPLICABLE A PARTIR DU SEPT

NOVEMBRE 2003
(Date d'entre en vigueur de la loi n44-00)

I-

Schma de ralisation :

Premire tape :
2. Parachvement des fondations de l'immeuble ;

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3. Dpt la conservation foncire des copies du cahier

des charges,
du plan d'architecture "ne varietur" et du rglement de
coproprit provisoire le cas chant (618-4 ) ;
4. Remise l'acqureur :
a) Du cahier des charges du projet (article 618-4)
dment sign par
les parties ;
b) Et du rglement de coproprit provisoire (Article
11 de la loi n8.00 sur le statut de la coproprit et article
618.4, 3 alina) ;

Deuxime tape :
1. Caution d'un tablissement bancaire ou dune
compagnie d'assurances garantissant le remboursement des
sommes perues au titre du paiement du prix de vente ;
2. Contrat prliminaire de vente (Obligatoire);
3. Paiements chelonns du prix de vente en trois
parties correspondant :
a) l'achvement des fondations ;
b) l'achvement des gros oeuvres ;
c) l'achvement des travaux de finition.

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 Troisime tape
1. Mention d'une pr notation sur production du contrat
prliminaire, mais aprs accord pralable du vendeur ;
Quatrime tape :
6. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;
7. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
8. Eclatement du titre foncier ;
9. Signature du contrat dfinitif de vente ou constatation
du parachvement de l'immeuble ;
10. inscription du contrat dfinitif de vente ou du
jugement du tribunal de premire instance.
II- Garanties (de droit commun)
Garantie des vices cachs :
3. La garantie annale (article 549 du DOC);
4. La garantie dcennale (article 769 du DOC);
Apprciation :
La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride :
Elle tient de la vente terme : le transfert de la proprit na lieu quaprs
l'achvement de l'immeuble ;
Elle tient de la VEFA classique : en tant qu'elle permet le versement du prix de
vente chelonn au vendeur au cours de la construction de l'immeuble.

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 La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur efficace pour les
acqureurs en raison de l'Insuffisance de garanties offertes sur la bonne fin des travaux
de construction
.

- La vefa en France

I- Schma de ralisation :
Premire tape :
1. Signature d'un contrat de rservation (Facultatif) ;
2. Dpt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix de
vente
Deuxime tape :
1. Justification de lachvement des fondations de l'immeuble ;
2. Etablissement d'un rglement de coproprit - tat de division ;
3. Projet de contrat de vente ;
4. Notification du contrat de vente l'acqureur et du contrat de
prt ;
5. Signature du contrat de vente et du contrat de prt ;
6. Publication du rglement de coproprit et de la vente ;
7. Inscription sur bordereaux du privilge du prteur de deniers
rtroagissant au jour de l'tablissement de l'acte de prt ;
8. Versement nexcdant pas 35% (fondations), 70% (mise hors
d'eau) 95%
(rception des travaux), 5% restent affects en dpt de garantie
pour
vices cachs.

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 Troisime tape
1. Rception

des travaux c'est dire prise de possession par

l'acqureur.
Quatrime tape :
1. Libration

de la retenue de garantie de 5%

II- Garanties
Garanties de remboursement ou de parachvement de
l'immeuble :
Deux types de garanties dites extrinsques peuvent tre
dlivres par un
tablissement de crdit, une socit de caution ou une
compagnie
d'assurance :
1- Caution de remboursement exclusivement ;
2- Cautionnement pour financement de lachvement ou
ouverture de crdit pour financement de lachvement
.

37

 Garantie intrinsque d'achvement de l'immeuble

Deux garanties sont prvues :
1- Soit la mise hors d'eau (tanchit) en labsence de
privilge et
d'hypothques ;
2- Soit lachvement des fondations avec justification dun
financement de
l'immeuble 75% ou par fonds propres, ou par le produit ds
ventes dj
conclues ou par crdits confirms dj obtenus
Garantie de conformit de la construction
1- Vices cachs : 1 an, dcharge possible aprs un mois ;
2- Garantie dcennale couverte par une compagnie
d'assurances.
Apprciation :
Diversit de garanties intrinsques et extrinsques offertes l'acqureur
dans la VEFA ;
Protection renforce de l'acqureur ;
LES REFERENCES :
Ouvrages gnraux
1I C. ASTON La responsabilit des constructeurs , ditions Le Moniteur, mars 2000.
1I ATIAS Lexique du droit immobilier ditions DALLOZ 1994.
1I J. L. ALBERT Droit de la gestion de l'immeuble ditions DALLOZ 2000.

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1I M.BARAKAT-NUQ Devenir propritaire ditions EYROLLES 2005.

II. Ouvrages spciaux
1I B. AVRIL La promotion immobilire -construction pour autrui .
1I P. MALINVAUD Droit de la promotion immobilire DALLOZ 7me ditions 2004.
1I O.TOURNAFOND Vente d'immeuble construire ditions DALLOZ 2004.
III. Dcrets et lois
1. Lgislation franaise
1I Loi 67/03 du 03 janvier 1967 portant vente d'immeuble construire 1I Code civil
1I Loi 2006/872 du 13 juillet 2006 portant
1I Code de la construction et de l'habitation
1I Dcret 67-1166 du 22 dcembre 1967 modifi par le dcret 72- 489 du 13 Juin 1972,
portant application de la Loi 67/03 suscite.
2. Lgislation marocaine
-La loi 44-00 Relative au vente dimmeuble en letat futur dachevement
-Le code des obligations et contrats
-Le code de commerce
Site :
http://www.avocats-france-maroc.com/doc/vente-etat-futur.pdf

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