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- NEZHA KASSAB
- ASSALA MOUTAABID
Ddicace
cest avec profonde gratitude et sincres mots , que
nous ddions ce modeste travail de fin dtude nos chers
parents ; qui ont sacrifi leur vie pour notre russite et
nous ont clair le chemin par leurs conseils judicieux .
Remerciements
Au terme de ce travail, nous tenons exprimer notre gratitude et
nos remerciements pour toutes les personnes qui ont contribu
sa ralisation .
Sommaire
INTRODUCTION .................................................................................................................................................6
PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE............................9
Jurisprudence de la cour de cassation ...................................................................................................... 10
DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES
PARTIES AU CONTRAT DE VEFA ........................................................................................................... 11
PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE DIMMEUBLE EN LETAT FUTUR
DACHEVEMENT ............................................................................................................................................. 12
CHAPITRE I : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RESERVATION. ..................................... 11
Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)......................................................... 11
Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente . ....................................................................... 11
Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00..................................................................................... 16
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel, commercial,
industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de droit priv. .................... 20
Section 3 : Mode de ralisation de VEFA ................................................................................................. 20
La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un mcanisme qui
s'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire et un contrat
de vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes et rgimes ? ................................................................... 20
CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF. ....................................................................................... 20
SECTION 1 : lachvement des travaux de construction ....................................................................... 20
Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA .................................................................. 21
Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA ..................................................................................... 21
Refus imputable au rservataire ............................................................................................................. 22
Refus imputable au rservant ................................................................................................................. 22
PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE LACHETEUR DANS VIEFA
CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA VENTE DIMMEUBLE EN ETAT FUTUR
DACHEVEMENT. ............................................................................................................................................. 23
SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du contrat ...................................... 24
Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction ............................................................ 24
CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT .................... 28
Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de remboursement ............................................. 28
INTRODUCTION :
la vente est le mode juridique d'accession la proprit le plus naturel, puisque cette
opration a pour effet le transfert du droit du vendeur l'acheteur . Or le schma classique de
la vente a longtemps paru inadapt la commercialisation des immeubles neufs pour des
raisons tenant au financement de la construction car mme soutenus par les banques Avec
lvolution de la vie des affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contrats
deviennent de plus en plus complexes et, ncessitent la conclusion davant-contrats afin de
scuriser les transactions et de protger les intrts des parties. Ces avant-contrats sont des
actes prparatoires au contrat dfinitif de vente. Ils peuvent tre prcds de ngociations ou
de pourparlers comme ils peuvent appartenir la grande famille des avant-contrats imposs
par les rglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et sappliquent dans des
domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires , contrats
prliminaires , contrats pralables , promesses de contrats , accord de principe et
autres. Cependant, il existe un secteur o ils acquirent une importance particulire, et cest
celui des ventes immobilires o, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient
imprative. Du fait de la complexit de la rdaction des contrats de ventes immobilires, et en
raison de la difficult du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promesses
de vente ou les pactes de prfrence, sont frquemment conclus de nos jours. La promesse de
vente, qui peut tre unilatrale ou synallagmatique, a pour objet essentiel loption donne
lventuel acqureur pendant un temps dtermin. Le promettant sengage ne vendre
personne dautre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnit dimmobilisation
peut tre paye par le bnficiaire en amont, cest--dire au moment de la conclusion de la
promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre considre comme contrepartie de
limmobilisation en matire de promesse unilatrale. La leve de loption par le bnficiaire
transforme instantanment la promesse en vente. Sagissant de la promesse synallagmatique,
plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confre aucune des parties une
option. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf dans le cas o
une condition de ddit est prvue dans le contrat. Toutefois, celle-ci nimplique pas
ncessairement la vente car elle peut tre conclue sous condition suspensive et se transforme
alors en vente conditionnelle. Le pacte de prfrence quant lui, est une convention conclue
entre le propritaire dun bien et un bnficiaire, par laquelle le premier sengage, au cas o il
vendrait sa chose, donner la prfrence au bnficiaire du pacte sil paie le mme prix que
celui offert par les autres personnes intresses. Comme dans la promesse unilatrale de
vente, la Cour de cassation dcide que le droit du bnficiaire est un simple droit de crance
contre le promettant et non un droit rel sur le bien ; il sagit plutt dun droit potestatif . Tous
ces contrats deviennent dautant plus utiles lors de la conclusion dun contrat de vente
dimmeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente dimmeuble en
ltat futur dachvement (VEFA), ou encore lors dune vente dimmeuble sous forme de
location accession. Do lintrt de leur tude. Lavant-contrat conclu dans les VEFA est dit
contrat prliminaire .
En France, la vente dimmeubles construire a vu le jour avant que le lgislateur ne la
rglemente. En effet, celle-ci mme ntant pas rglemente par le code civil, tait compatible
avec les termes de son article 1130 qui dispose que : les choses futures peuvent tre lobjet
dune obligation . Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties
suffisantes, notamment lacheteur qui avait avanc des fonds pour financer la construction,
et qui se trouvait dsarm devant larrt de lopration d la faillite du vendeur. De plus, au
lendemain de la deuxime Guerre Mondiale, lacheteur se trouvait dans une position de
faiblesse face au promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni dlai de livraison prcis, ni
lexacte dfinition de limmeuble construire ni mme une garantie efficace de bonne fin. Ce
nest quen 1967, quune loi instituant ce type de vente verra le jour le 3 janvier. Cette loi a
dict un vritable statut ce nouveau type de vente.
Au Maroc, la vente en ltat futur dachvement plus connue sous le nom de vente sur
plan a galement t rgie, jusqu peu par les dispositions du DOC, droit commun de la
vente, ce qui posait dinnombrables problmes aussi bien pour le promoteur que pour le futur
acqureur. En effet, laccdant la proprit ne bnficiait daucune garantie de lachvement
de la construction ainsi que du remboursement des sommes quil a verses dans le cas de
larrt de lopration. Afin de mettre un terme ce vide lgislatif et de remdier tous ces
problmes, le lgislateur a adopt la loi 44-00 qui complte le DOC, par Dahir du 3 octobre
2002,et entre en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi rgit les relations entre le promoteur
immobilier et lacqureur tout en dfinissant les droits et obligations de chacun deux, comme
elle vise instaurer de la discipline dans les relations dachat et de vente des immeubles.
Ainsi, larticle 618 alina 1er de la loi 44-00 dfinit la VEFA comme tant toute convention
par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur
sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le contrat
prliminaire ou contrat de rservation est un contrat par lequel un ventuel vendeur (le
rservant) sengage rserver un ventuel acheteur (le rservataire) un immeuble. La loi a
soumis la formation du contrat prliminaire des conditions particulires et trs prcise. Cette
particularit est celle qui pousse se poser des questions sur la nature juridique de ce contrat
et sa porte ainsi que sur les modalits de protections des parties notamment la plus faible
dentre elles savoir lacqureur. Dans un souci de rpondre ces questions on sarticulera en
deux parties essentielles : la nature juridique du contrat prliminaire et sa porte (premire
partie), puis le contrat prliminaire comme outil de protection des parties au contrat de vente
(deuxime partie). La nature juridique du contrat prliminaire suscite une grande polmique
(1), mais il serait intressant de connatre les effets dun tel contrat (2).
La Cour de cassation na pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas soumettre le
contrat prliminaire larticle 1840 A du Code gnral des impts , elle sest borne dire
quil ne constituait pas une promesse unilatrale de vente et dcide quil sagissait dun
contrat sui generis, et quil tait essentiellement synallagmatique . Dans une autre dcision,
elle a admis que les juges du fond avaient pu qualifier le contrat de promesse de vente ferme
(sans doute unilatrale), en raison de la volont des parties.
En ralit les deux conceptions ne refltent pas la ralit car la loi nimpose pas un
seul type exclusif de contrat ni nen organise deux. Celle-ci se limite garantir une protection
minimum au rservataire que la convention ne saurait diminuer mais quelle peut augmenter.
Les contractants peuvent faire une promesse unilatrale de vente, mais lindemnit
dimmobilisation est toujours soumise au rgime spcial des dpts de garantie.
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Conditions de fond :
Outre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de proprit de
l'immeuble immatricul ou les rfrences de la proprit de l'immeuble non immatricul et du
numro et la date de l'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doit
comporter certaines clauses obligatoires qui ont trait
* Aux conditions techniques de la vente ;
* Aux conditions financires de la vente ;
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1-Le promoteur garde la possibilit dapporter son projet des modifications mineures
pour l'adapter aux alas de sa commercialisation L'acqureur doit donc tre vigilant et tudier
attentivement, ds le stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.
2 -Le contrat doit indiquer le dlai de livraison.
Compte tenu des alas auxquels peut tre soumise la conduite du chantier, les actes
mentionnent plutt une priode de livraison (par exemple : tel trimestre de l'anne) qu'une
date prcise. Ce dlai de livraison peut tre prolong, mais aprs accord pralable de
l'acqureur. En cas du non-respect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de l'acqureur,
le paiement d'une indemnit de 1% par mois de la somme due plafonne 10% par an.
3-Il est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de livraison, plutt
qu'un dlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura-t-elle plus de
chance d'aboutir. En vertu des rgles de droit commun, des causes de suspension lgitimes
peuvent exonrer le vendeur de toute responsabilit. Il en est ainsi :
* si le retard est d des intempries ;
* si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail ;
* si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont d tre raliss,,
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-L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres fonciers pour les immeubles
immatriculs ;La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les immeubles non
immatriculs ou en cours d'immatriculation, La VEFA prsentera, donc, un avantage
indniable pour le vendeur dans la mesure o il va lui permettre de bnficier des avances
verses par l'acqureur tout en gardant la proprit des constructions.
La cession de la VEFA
L'achvement des travaux de construction entrane en effet le transfert de proprit. Dans
cette situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.(Cour de cassation, 3 chambre civ,
23 octobre 2002).
La qualification de la VEFA
A la lecture de l'article 618-1 de la loi n44-00, il ressort que la vente dont il est
question, ne semble pas correspondre une VEFA pour les raisons suivantes :
Dans la VEFA classique , le transfert de la proprit et le paiement du prix ont lieu
au fur et mesure de l'dification de l'immeuble. Or, si le prix doit tre pay au fur et
mesure de l'avancement des travaux comme le souligne l'article 618-6, le transfert de
proprit et le droit de proprit n'ont lieu quavec l'inscription du contrat dfinitif de vente
sur les livres fonciers conformment aux dispositions de l'article 618/20.Nous sommes, donc,
en prsence d'une Vente terme sans l'avantage essentiel quelle devrait comporter dune
transmission l'accdant la proprit de l'immeuble de manire rtroactive. Cela pose le
problme de la qualification de cette vente.
La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non immatriculs. Ce texte
est en contradiction avec d'autres textes lgislatifs notamment :Le dahir du 12 aot 1913 sur
l'immatriculation des immeubles qui encourage l'immatriculation ; et surtout le dcret royal du
17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'htellerie
qui autorise les tablissements de crdit octroyer des prts uniquement si l'immeuble est
immatricul ou en cours d'immatriculation.
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Le Transfert de la Proprit
Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs n'est valable
: qu' partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente lorsque l'immeuble st non
immatricul ou en cours d'immatriculation ; et de l'inscription du contrat dfinitif sur les
registres fonciers lorsque l'immeuble est non immatricul (Article 618-20 de la loi sur la
VEFA).
Cette disposition constituera un handicap pour l'acqureur ncessitant un crdit dans la
mesure o les prts ne sont consentis par les tablissements de crdits que sur la base d'une
hypothque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatricul, ou
d'une promesse d'hypothque si limmeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 du
dcret royal portant loi n552-67 du 17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la
construction et au crdit l'htellerie). Ces financements impliquent que l'acqureur dispose
dj de la proprit du bien vendu. Or, dans le cadre de la VEFA, ledit acqureur ne deviendra
propritaire du bien objet de la vente qu'aprs l'achvement des travaux de construction et la
conclusion du contrat dfinitif. Dans ces conditions, comment l'acqureur peut-il alors
prtendre un crdit ?
La pr notation
Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent l'acqureur, pour la
conservation de son droit, la facult de requrir la pr notation au vu du contrat prliminaire et
avant distraction des titres fonciers individuels. Toutefois, la pr notation prsente
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linconvnient de ne pouvoir tre prise qu'avec l'accord du vendeur. Cette disposition est en
recul par rapport aux dispositions du dahir du 12 aot 1913 sur l'immatriculation des
immeubles qui n'exige aucune condition pralable pour linscription d'une pr notation
;Ensuite, cette disposition lgale napporte aucune protection l'acqureur dans la mesure o
le vendeur ne donnera jamais son accord sur une disposition qui entrave directement
lexercice de son droit de proprit.
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public
ou de droit priv.
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la loi sur l'urbanisme) Ou d'une attestation de conformit des constructions au cahier des
charges dlivre par le vendeur la demande de son acqureur. Le permis d'habiter et le
certificat de conformit sont dlivrs par le prsident du conseil communal suite la
dclaration d'achvement de la construction par le propritaire et aprs rcolement des
travaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme). L'achvement des travaux de construction de
l'immeuble doit tre notifi par le vendeur l'acqureur par lettre recommande avec accus
de rception, dans les 30 jours qui suivent la date de l'obtention du permis d'habiter ou du
certificat de conformit.
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vente avant son expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait du
rservataire, justifiant la restitution du dpt. Si la vente a t conclue des conditions
diffrentes de celles prvues dans le contrat prliminaire mais que le rservant avait fait
figurer ces modifications sur le projet de contrat dfinitif notifi au rservataire, lacheteur ne
peut se plaindre du prjudice subit, en prtendant ne pas avoir t spcialement prvenu des
modifications par le vendeur. Par contre, ce dernier peut tre tenu de payer des dommages
intrts lorsque la vente est conclue et limmeuble livr plus tardivement que le dlai prvu
par le contrat prliminaire. Lorsque la vente nest pas conclue, il faut distinguer entre le cas
o cest le rservant qui refuse de vendre et celui o cest le rservataire qui nest plus
intress :
Refus imputable au rservataire
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Section 1 :
remboursement
la
garantie
extrinsque
dachvement
ou
de
La garantie de remboursement
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CONCLUSION :
Le droit d'une manire gnrale et le droit immobilier d'une manire particulire sont un
domaine intressant et motivant en mme temps. Il est de mme pour la promotion
immobilire et particulirement la vente d'immeubles construire, notamment la vente sur
plan, ou la vente en l'tat futur d'achvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les
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transactions immobilires. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utiliss en matire de
construction et de vente de logement.
Cependant le march immobilier n'a jamais cess d'attirer toutes sortes de catgories
d'acqureurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement
plus de confort.
Cette rue chez les promoteurs immobiliers provoque bien sr beaucoup de problmes
notamment en matire de vente sur plan o les acqureurs avancent des versements pour
l'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la ralisation avance en fonction des
sommes avancs.
Que ce soit en France o ce genre d'oprations date des annes 50 ou en Maroc o ce genre
d'activit est relativement rcent, les problmes sont pratiquement les mmes : retard de
livraison, surcots, problmes de conformit, vices apparents et vices cachs, absence de
garantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achvement ou de remboursement).
La lgislation en France ou au Maroc, a toujours essay et essaie toujours d'y faire face, la
seule diffrence quand mme que dans la juridiction Franaise, la rglementation en vigueur
s'est plus ou moins adapte au march de l'immobilier contemporain et a russi poser des
garde-fous pour parer la mauvaise foie ou la mauvaise volont de certains promoteurs
indlicats.
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I- Schma de ralisation :
Premire tape :
1. Conclusion d'un contrat prliminaire de vente (compromis de
vente) :
(a) Un acte sous seing priv ;
(b) Pas dinscription sur les livres fonciers ;
(c) Prestations dsquilibrs : Pas de mentions obligatoires quant
l'tendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble, prix
dfinitif de vente, dlai de livraison, tablissements de plans,
etc..) ;
(d) Aucune garantie de remboursement en cas d'inachvement des
travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidation
judiciaire (pas de caution bancaire).
Deuxime tape :
1. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;
2. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
3. Eclatement du titre foncier ;
4. Signature du contrat dfinitif de vente ;
5. Inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers.
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Apprciation :
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I-
Schma de ralisation :
Premire tape :
2. Parachvement des fondations de l'immeuble ;
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Deuxime tape :
1. Caution d'un tablissement bancaire ou dune
compagnie d'assurances garantissant le remboursement des
sommes perues au titre du paiement du prix de vente ;
2. Contrat prliminaire de vente (Obligatoire);
3. Paiements chelonns du prix de vente en trois
parties correspondant :
a) l'achvement des fondations ;
b) l'achvement des gros oeuvres ;
c) l'achvement des travaux de finition.
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Troisime tape
1. Mention d'une pr notation sur production du contrat
prliminaire, mais aprs accord pralable du vendeur ;
Quatrime tape :
6. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;
7. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
8. Eclatement du titre foncier ;
9. Signature du contrat dfinitif de vente ou constatation
du parachvement de l'immeuble ;
10. inscription du contrat dfinitif de vente ou du
jugement du tribunal de premire instance.
II- Garanties (de droit commun)
Garantie des vices cachs :
3. La garantie annale (article 549 du DOC);
4. La garantie dcennale (article 769 du DOC);
Apprciation :
La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride :
Elle tient de la vente terme : le transfert de la proprit na lieu quaprs
l'achvement de l'immeuble ;
Elle tient de la VEFA classique : en tant qu'elle permet le versement du prix de
vente chelonn au vendeur au cours de la construction de l'immeuble.
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La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur efficace pour les
acqureurs en raison de l'Insuffisance de garanties offertes sur la bonne fin des travaux
de construction
.
- La vefa en France
I- Schma de ralisation :
Premire tape :
1. Signature d'un contrat de rservation (Facultatif) ;
2. Dpt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix de
vente
Deuxime tape :
1. Justification de lachvement des fondations de l'immeuble ;
2. Etablissement d'un rglement de coproprit - tat de division ;
3. Projet de contrat de vente ;
4. Notification du contrat de vente l'acqureur et du contrat de
prt ;
5. Signature du contrat de vente et du contrat de prt ;
6. Publication du rglement de coproprit et de la vente ;
7. Inscription sur bordereaux du privilge du prteur de deniers
rtroagissant au jour de l'tablissement de l'acte de prt ;
8. Versement nexcdant pas 35% (fondations), 70% (mise hors
d'eau) 95%
(rception des travaux), 5% restent affects en dpt de garantie
pour
vices cachs.
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Troisime tape
1. Rception
l'acqureur.
Quatrime tape :
1. Libration
de la retenue de garantie de 5%
II- Garanties
Garanties de remboursement ou de parachvement de
l'immeuble :
Deux types de garanties dites extrinsques peuvent tre
dlivres par un
tablissement de crdit, une socit de caution ou une
compagnie
d'assurance :
1- Caution de remboursement exclusivement ;
2- Cautionnement pour financement de lachvement ou
ouverture de crdit pour financement de lachvement
.
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