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PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANAIS 2015/2016

ANCADRE PAR MADAME OUALJI IMANE

LA PROTECTION DE LACHETEUR AU COURS


DE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE
DIMMEUBLE
EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT
( VIEFA)

REALSE PAR LES ETUDIANTS (TES) :


ZOUHAIR OUNSY
YOUSSEF SHAMIR
NEZHA KASSAB
ASSALA MOUTABID


INTRODUCTION.................................................................................................................. 4
PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE.....................6
Jurisprudence de la cour de cassation..................................................................................7
DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES PARTIES
AU CONTRAT DE VEFA..................................................................................................... 8
PARTIE I : LE RGIME JURIDIQUE DE LA VENTE DIMMEUBLE EN LTAT FUTUR
DACHVEMENT................................................................................................................. 9
CHAPITRE I : LE CONTRAT PRLIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RSERVATION..................................9
Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)...............................................9
Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente ...........................................................9
Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00...................................................................13
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou
artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de droit priv.................................15
Section 3 : Mode de ralisation de VEFA............................................................................ 15
La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un mcanisme qui s'chelonne
dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire et un contrat de vente dfinitif.
Donc Quels en sont les mcanismes et rgimes ?............................................................................15
CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DFINITIF......................................................................16
SECTION 1 : lachvement des travaux de construction........................................................16
Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA....................................................16
Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA...................................................................16
Refus imputable au rservataire...................................................................................... 17
Refus imputable au rservant......................................................................................... 17
CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES LA VENTE DIMMEUBLE EN TAT FUTUR
DACHVEMENT................................................................................................................. 18
SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du contrat..............................18
Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction...............................................19
CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES LA VENTE EN LTAT FUTUR DACHVEMENT................21
Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de remboursement....................................22
SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement...............................................................22
CONCLUSION :.................................................................................................................. 23
1- ENJEUX CONOMIQUES ET SOCIAUX DU SECTEUR DE LIMMOBILIER AU MAROC :........................25
2- ANALYSE CRITIQUE DU PROJET DE LOI................................................................................ 26
a . Rappel du mode de fonctionnement............................................................................... 26
2

b. Un projet de loi en remplacement dun texte initial peu probant..........................................26


c. Objectifs et porte du projet de loi n107-12.....................................................................27
3- RECOMMANDATIONS DU LE CONSEIL ECONOMIQUE, SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL CESE.........28
1. Recadrage de la loi autour de la vente dimmeuble usage dhabitation uniquement :.............30
2. Prise en compte de lensemble des cas particuliers potentiels :.............................................30
3. Renforcement de la garantie de remboursement existante...................................................31
ORGANISMES DE GARANTIE................................................................................................. 31
Simplification et clarification des procdures et tapes lies la vente......................................32
Contenu et modalits du contrat de rservation...................................................................32

INTRODUCTION
la vente est le mode juridique d'accession la proprit le plus naturel, puisque cette opration
a pour effet le transfert du droit du vendeur l'acheteur . Or le schma classique de la vente a
longtemps paru inadapt la commercialisation des immeubles neufs pour des raisons tenant au
financement de la construction car mme soutenus par les banques Avec lvolution de la vie des
affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contrats deviennent de plus en plus complexes et,
ncessitent la conclusion davant-contrats afin de scuriser les transactions et de protger les intrts
des parties. Ces avant-contrats sont des actes prparatoires au contrat dfinitif de vente. Ils peuvent
tre prcds de ngociations ou de pourparlers comme ils peuvent appartenir la grande famille des
avant-contrats imposs par les rglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et
sappliquent dans des domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires ,
contrats prliminaires , contrats pralables , promesses de contrats , accord de principe et
autres. Cependant, il existe un secteur o ils acquirent une importance particulire, et cest celui des
ventes immobilires o, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient imprative. Du
fait de la complexit de la rdaction des contrats de ventes immobilires, et en raison de la difficult
du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promesses de vente ou les pactes de
prfrence, sont frquemment conclus de nos jours. La promesse de vente, qui peut tre unilatrale ou
synallagmatique, a pour objet essentiel loption donne lventuel acqureur pendant un temps
dtermin. Le promettant sengage ne vendre personne dautre et il immobilise le bien sans
contrepartie. Une indemnit dimmobilisation peut tre paye par le bnficiaire en amont, cest--dire
au moment de la conclusion de la promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre considre
comme contrepartie de limmobilisation en matire de promesse unilatrale. La leve de loption par le
bnficiaire transforme instantanment la promesse en vente. Sagissant de la promesse
synallagmatique, plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confre aucune des parties
une option. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf dans le cas o une
condition de ddit est prvue dans le contrat. Toutefois, celle-ci nimplique pas ncessairement la vente
car elle peut tre conclue sous condition suspensive et se transforme alors en vente conditionnelle. Le
pacte de prfrence quant lui, est une convention conclue entre le propritaire dun bien et un
bnficiaire, par laquelle le premier sengage, au cas o il vendrait sa chose, donner la prfrence au
bnficiaire du pacte sil paie le mme prix que celui offert par les autres personnes intresses.
Comme dans la promesse unilatrale de vente, la Cour de cassation dcide que le droit du bnficiaire
est un simple droit de crance contre le promettant et non un droit rel sur le bien ; il sagit plutt dun
droit potestatif . Tous ces contrats deviennent dautant plus utiles lors de la conclusion dun contrat de
vente dimmeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente dimmeuble en ltat
futur dachvement (VEFA), ou encore lors dune vente dimmeuble sous forme de location accession.
Do lintrt de leur tude. Lavant-contrat conclu dans les VEFA est dit contrat prliminaire .
En France, la vente dimmeubles construire a vu le jour avant que le lgislateur ne la
rglemente. En effet, celle-ci mme ntant pas rglemente par le code civil, tait compatible avec les
termes de son article 1130 qui dispose que : les choses futures peuvent tre lobjet dune obligation
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. Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties suffisantes, notamment
lacheteur qui avait avanc des fonds pour financer la construction, et qui se trouvait dsarm devant
larrt de lopration d la faillite du vendeur. De plus, au lendemain de la deuxime Guerre
Mondiale, lacheteur se trouvait dans une position de faiblesse face au promoteur, au point de ne
pouvoir exiger ni dlai de livraison prcis, ni lexacte dfinition de limmeuble construire ni mme
une garantie efficace de bonne fin. Ce nest quen 1967, quune loi instituant ce type de vente verra le
jour le 3 janvier. Cette loi a dict un vritable statut ce nouveau type de vente.
Au Maroc, la vente en ltat futur dachvement plus connue sous le nom de vente sur plan a
galement t rgie, jusqu peu par les dispositions du DOC, droit commun de la vente, ce qui posait
dinnombrables problmes aussi bien pour le promoteur que pour le futur acqureur. En effet,
laccdant la proprit ne bnficiait daucune garantie de lachvement de la construction ainsi que
du remboursement des sommes quil a verses dans le cas de larrt de lopration. Afin de mettre un
terme ce vide lgislatif et de remdier tous ces problmes, le lgislateur a adopt la loi 44-00 qui
complte le DOC, par Dahir du 3 octobre 2002,et entre en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi rgit
les relations entre le promoteur immobilier et lacqureur tout en dfinissant les droits et obligations de
chacun deux, comme elle vise instaurer de la discipline dans les relations dachat et de vente des
immeubles. Ainsi, larticle 618 alina 1er de la loi 44-00 dfinit la VEFA comme tant toute
convention par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et
lacqureur sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le contrat
prliminaire ou contrat de rservation est un contrat par lequel un ventuel vendeur (le rservant)
sengage rserver un ventuel acheteur (le rservataire) un immeuble. La loi a soumis la formation
du contrat prliminaire des conditions particulires et trs prcise. Cette particularit est celle qui
pousse se poser des questions sur la nature juridique de ce contrat et sa porte ainsi que sur les
modalits de protections des parties notamment la plus faible dentre elles savoir lacqureur. Dans
un souci de rpondre ces questions on sarticulera en deux parties essentielles : la nature juridique du
contrat prliminaire et sa porte (premire partie), puis le contrat prliminaire comme outil de
protection des parties au contrat de vente (deuxime partie). La nature juridique du contrat prliminaire
suscite une grande polmique (1), mais il serait intressant de connatre les effets dun tel contrat (2).

PREMIERE
PRELIMINAIRE

PARTIE :

LA

NATURE

JURIDIQUE

DU

CONTRAT

La nature juridique du contrat prliminaire est une question trs controverse. Lunique vrit
incontestable est que le contrat prliminaire est un avant-contrat, mais la notion davant-contrat tant
elle-mme ambigu, ceci ne clarifie pas la nature juridique du contrat prliminaire. La controverse
doctrinale apparut ds ladoption de la loi franaise de 1967, et continue nos jours se prolonger
puisque la jurisprudence reste prudente sur la question. Il existe deux opinions doctrinales en la
matire, lune a une conception moniste de ce contrat, lautre en a une conception dualiste.
Conception moniste :Pour certains des auteurs ayant cette conception du contrat prliminaire, ce

serait un pacte de prfrence . La jurisprudence a condamn cette analyse, aprs avoir remarqu que le
rservant na pas une libert discrtionnaire de ne pas vendre contrairement au promettant du pacte de
prfrence qui jouit de cette libert. Pour dautres auteurs, le contrat prliminaire nest autre quune
promesse unilatrale de vente sous condition daccomplissement du programme . Cependant, la Cour
de Cassation ayant cass un arrt de la cour dappel de Rennes, du 18 dcembre 1973 et qui avait
reconnu que le contrat prliminaire ntait quune promesse unilatrale de vente, parat avoir voulu
carter cette opinion. Enfin, pour dautres, le contrat prliminaire na quune valeur exploratoire et non
contraignante . Autrement dit, cest un contrat non obligatoire.
Conception dualiste :Pour les auteurs ayant une conception dualiste du contrat prliminaire, la

nature du contrat change selon lintention du constructeur. C'est--dire quelle varie selon si, au
moment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non lintention daccomplir lopration de
construction ou pas . Ainsi, lorsque le contrat prliminaire est conclu avant la mise au point dfinitive
du projet de construction, il est un simple test commercial constituant un contrat sui generis. Dans ce
cas, le rservant sengage uniquement rserver et nencourt aucune responsabilit si le projet de
construction nest pas ralis. Si par contre, il ralise son projet mais sabstient de vendre au
rservataire, il nengagera sa responsabilit que sil est en faute ou sil le fait de mauvaise foi.
Autrement dit, le contrat prliminaire na plus de valeur obligatoire. Il devient similaire des
fianailles. Si le contrat prliminaire est conclu aprs la mise au point dfinitive du projet de
construction, il est considr comme une promesse de vente car ce moment-l il peut prciser les
conditions de la vente projete, savoir la description de limmeuble promis, le prix et les modalits
dexcution. Si en outre, le rservant sengage vendre de faon actuelle et inconditionnelle, le contrat
constitue alors une promesse unilatrale de vente avec facult de ddit pour le rservataire. Autrement
dit, le rservataire aura le droit de changer davis contrairement au rservant qui, en cas dinexcution
de son obligation, aura soit payer des dommages intrts au rservataire, soit en ralisant de force
son obligation. Ceci dit, cette dernire facult est plus incertaine. La pratique a ainsi compris le contrat
prliminaire. Tantt la construction est ltat de simple projet, et auquel cas le contrat nindique que
les mentions prescrites par la loi, le vendeur est alors tenu au minimum dobligations et il peut
librer sa responsabilit sil ne donne pas suite son projet. Tantt, la construction est dcide et
organise, lacte dtermine dans ce cas avec prcision le prix et la chose, et le rservant sengage
fermement. La question souleve nest pas de savoir quels sont les effets du contrat prliminaire dans
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chacun des deux cas prcits mais plutt celle de connatre le pouvoir de la volont en la matire.
cet effet, il est clair que les rgles lgales forment un rgime de protection pour lacqureur. Cette
protection ne peut tre diminue par le contrat, mais elle peut augmenter en accroissant les obligations
du rservant. En effet, si la chose et le prix sont dtermins, celui-ci peut mme sengager une
vritable promesse unilatrale de vente. Le rservataire quant lui ne peut jamais sengager dpasser
le seuil maximum lgal des dpts de garantie. Toutefois, si le rservant promet une chose prcise
et dtermine au moyen dun prix galement dtermin, lacte devrait tre soumis aux rgles de la
promesse unilatrale de vente tant dans ses conditions (surtout lenregistrement obligatoire de lacte
sous seing priv), que dans ses effets (notamment la sanction de linexcution de ses obligations par le
promoteur).
Jurisprudence de la cour de cassation

La Cour de cassation na pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas soumettre le contrat
prliminaire larticle 1840 A du Code gnral des impts , elle sest borne dire quil ne constituait
pas une promesse unilatrale de vente et dcide quil sagissait dun contrat sui generis, et quil tait
essentiellement synallagmatique . Dans une autre dcision, elle a admis que les juges du fond avaient
pu qualifier le contrat de promesse de vente ferme (sans doute unilatrale), en raison de la volont
des parties.
En ralit les deux conceptions ne refltent pas la ralit car la loi nimpose pas un seul type
exclusif de contrat ni nen organise deux. Celle-ci se limite garantir une protection minimum au
rservataire que la convention ne saurait diminuer mais quelle peut augmenter. Les contractants
peuvent faire une promesse unilatrale de vente, mais lindemnit dimmobilisation est toujours
soumise au rgime spcial des dpts de garantie.

DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE


PROTECTION DES PARTIES AU CONTRAT DE VEFA

OUTIL

DE

La protection des parties au contrat de la vente dimmeuble en ltat futur dachvement est
concrtise par la conclusion du contrat prliminaire certes, mais encore plus par les conditions
imposes par la loi sa conclusion (1) dune part, et par les obligations quil fait natre pour les deux
parties (2) dautre part .En signant le contrat prliminaire, une sorte davant-contrat lachat de la
proprit, lacheteur sengage faire lacquisition de la maison dsigne au contrat, procder sa
rception et en prendre possession ainsi qu payer le prix convenu, tandis que lentrepreneur est
tenu de construire la maison conformment aux spcifications contractuelles, de mettre lacheteur en
possession de la maison et de lui transfrer les titres de proprit. Le contrat prliminaire peut
galement tre cd, comme tout contrat qui nest pas conclu en intuitu personae et pour lequel une
clause dincessibilit na pas t stipule. Elle ne peut tre opposable au rservant que sil la accepte
dans un acte authentique ou si elle lui a t signifie. Cette cession devra tre effectue dans les mmes
formes et conditions du contrat prliminaire. Elle substitue alors de plein droit le cessionnaire dans les
droits et obligations de lacqureur envers le vendeur. Toutes ces conditions sont imposes par la
lgislation sur les ventes immobilires en ltat futur dachvement, qui vise certes la protection de
lacqureur et vite au promoteur de tomber dans des situations compliques .
Afin de rsoudre ce problme, il y a eu la proposition de faire participer au financement de la
construction d'immeubles ceux qui sont directement intresss par le programme, c'est--dire les
accdant la proprit. Mais cette proposition manquait du cadre lgal et juridique Pratique rpandue
au Maroc, la vente VEFA n'tait soumise aucune rglementation particulire jusqu une priode
rcente et labsence de rgles prcises en avait fait un terrain fertile toute sorte d'abus. Souvent, les
promoteurs immobiliers, aussi bien publics que privs, recourent aux avances des futurs acqureurs
afin de mobiliser des moyens financiers complmentaires au fur et mesure de l'avancement des
travaux de construction. Cette pratique, quoiqu'elle comporte des risques vidents pour l'acheteur et ne
repose sur aucune base juridique, est devenue un instrument de financement incontournable pour les
promoteurs en raison de la faible implication des banques dans le financement des logements, en
particulier le logement social. une question semble simposer avec force : doit-on protger les parties
au dtriment du principe de lautonomie de la volont ? Car il est clair quil se voit rduire son champ
dapplication.

PARTIE I : LE RGIME JURIDIQUE DE LA VENTE


DIMMEUBLE EN LTAT FUTUR DACHVEMENT
CHAPITRE I : LE CONTRAT PRLIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RSERVATION.
la vente sur plans et la vente en l'tat futur d'achvement sont les contrats les plus utiliss en
matire de promotion immobilire. La vente d'immeubles construire d'une manire gnrale a vu le
jour avant que le lgislateur n'intervienne pour la rglementer que ce soit en France ou au Maroc .
Cette rglementation s'est faite d'une manire progressive et, en France particulirement, c'est
seulement partir de 1967 (et plus tard en 1993 et 1994) qu'on a dcrt un vritable statut lgal ce
type de vente .
Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)

Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente .

La formation du contrat prliminaire de vente est encadre par des conditions de fond, de forme
et de publicit.
Conditions de fond :

Outre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de proprit de l'immeuble


immatricul ou les rfrences de la proprit de l'immeuble non immatricul et du numro et la date de
l'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doit comporter certaines clauses
obligatoires qui ont trait

* Aux conditions techniques de la vente ;


* Aux conditions financires de la vente ;
Clauses relatives aux conditions techniques de la vente :

S'agissant d'une vente portant sur un immeuble construire, l'acqureur doit pouvoir apprcier
ce qui lui va tre livr . D'o des prescriptions particulires quant :A la dsignation du bien vendu ; A
la description dtaille et exacte de l'immeuble objet de la vente(surface habitable approximative,
nombre de pices principales, pices de services, dpendances) ;La construction d'un immeuble
donne lieu la cration de documents graphiques ou crits nombreux et volumineux : plans, coupes,
lvations, plans de rseaux, devis descriptifs La loi permet que la description gnrale de
l'immeuble soit faite par rfrence un jeu complet de ces documents graphiques et techniques
dposs au rang des minutes d'un notaire ou d'un professionnel.
Doivent tre galement annexes au contrat :un cahier des charges portant les indications utiles
relatives la consistance et aux caractristiques techniques de l'immeuble, la nature et la qualit des
matriaux et des lments d'quipement ainsi que les dlais de ralisation et de livraison de
l'immeuble. ; des copies conformes des plans d'architecture et le certificat dlivr par l'ingnieur
attestant l'achvement des fondations au niveau du rez-de-chausse.
Le vendeur est en outre tenu de remettre l'acheteur :une copie du cahier des charges dment
sign par les parties (Article618-4 du DOC) ;le rglement de coproprit provisoire (Article 11 de la
loi sur le statut de la coproprit et Article 618-4, 3 alina de la loi n44-00)
Remarques !
1-Le promoteur garde la possibilit dapporter son projet des modifications mineures pour
l'adapter aux alas de sa commercialisation L'acqureur doit donc tre vigilant et tudier attentivement,
ds le stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.
2 -Le contrat doit indiquer le dlai de livraison.
Compte tenu des alas auxquels peut tre soumise la conduite du chantier, les actes
mentionnent plutt une priode de livraison (par exemple : tel trimestre de l'anne) qu'une date prcise.
Ce dlai de livraison peut tre prolong, mais aprs accord pralable de l'acqureur. En cas du nonrespect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de l'acqureur, le paiement d'une indemnit de 1%
par mois de la somme due plafonne 10% par an.

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3-Il est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de livraison, plutt qu'un
dlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura-t-elle plus de chance
d'aboutir. En vertu des rgles de droit commun, des causes de suspension lgitimes peuvent exonrer le
vendeur de toute responsabilit. Il en est ainsi :
* si le retard est d des intempries ;
* si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail ;
* si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont d tre raliss,, etc.
Clauses relatives aux conditions financires de la vente :

Dtermination du prix : Le contrat doit prciser le prix de l'immeuble, ou de la partie


d'immeuble, vendu ainsi que ses modalits de paiement .La fixation du prix doit tre dfinitive. Le prix
ne peut faire l'objet d'aucune rvision. Versement du prix : Deux principes le gouvernent :Premier
principe : Le vendeur ne peut exiger, ni mme accepter, aucun versement, quelque titre et sous
quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat prliminaire de vente. Second principe : Les
paiements ne peuvent tre exigs ou accepts qu' mesure et en fonction de l'avancement des travaux.
Ainsi, l'acqureur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
1-l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-dechausse ;
2-l'achvement du gros uvre de l'ensemble de l'immeuble ;
3-l'achvement des travaux de finition.
Remarque
Il n'y a pas comme en droit franais d'indication quant la quote-part du paiement du prix
affecte chacune des phases de ralisation de l'immeuble d'o une responsabilit accrue du notaire
marocain et un risque datteinte la crdibilit de la profession par des facilits trop gnreusement
accordes au promoteur.
-Pnalits sanctionnant le retard du paiement :
En cas de retard dans le versement du prix d'achat, la loi a prvu une indemnit de retard au
profit du vendeur limite 1 % par mois de retard de la somme due, sans quelle puisse dpasser 10%
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par an. Toutefois, cette indemnit nest encourue qu'un mois aprs une mise en demeure de payer rest
infructueuse adresse l'autre partie par lettre recommande ou par le secrtariat greffier du tribunal
de premire instance .
Les conditions de Forme

Le contrat prliminaire de vente doit tre tabli par crit. Il doit, sous peine de nullit, revtir
soit la forme d'un acte authentique sign devant un notaire ou d'un acte sous seing priv ayant date
certaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale. La liste nominative des
professionnels agres pour dresser lesdits actes sera fixe annuellement par le ministre de la justice.
Cest le cas des avocats agres auprs de la cour suprme. Leurs signatures sont lgalises non par un
officier communal mais par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire instance dans le
ressort duquel exerce l'avocat concern. Cette disposition apporte une innovation dans la mesure o,
auparavant, les actes de lgalisation taient toujours du ressort des officiers publics. Cependant, elle
vient encombrer un peu plus les tribunaux et notamment le service du secrtariat greffe Les conditions
de publicit Le vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est soumis des formalits lgales de
publicit. Lobjet de la publicit est de fournir une information fiable et exacte aux futurs bnficiaires
des lots ou logements quant la consistance de l'opration de construction. Le contenu de la publicit
doit faire rfrence aux documents de l'opration. La loi distingue sur ce point entre les immeubles
immatriculs et les immeubles non immatriculs.
Les immeubles immatriculs :
Ds l'obtention du permis de construire, le vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est
tenu de dposer la conservation foncire concerne des copies:
* du cahier des charges tabli et sign par l'architecte ;
* du plan d'architecture ne varietur ;
* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.
Les immeubles non immatriculs :
Le vendeur est tenu de procder l'inscription sur un registre spcial tenu au greffe du tribunal
de premire instance de la circonscription Ouse trouve l'immeuble et au dpt auprs dudit greffe des
copies :
* du cahier des charges ;
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* du plan d'architecture ne varietur ;


* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.
Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00
La spcificit de la VEFA est certaine. L'originalit de la loi nouvelle tient aux avantages qu'elle confre
tant au promoteur (vendeur) qu l'acqureur. Cependant, la loi sur la vente d'immeubles en l'tat futur
d'achvement (VEFA) n'est malheureusement pas exempte de certaines critiques .
Les atouts de la Vente en tat futur d'achvement :

La vente en tat futur d'achvement vise assurer :


-La scurit, la transparence et la moralisation du secteur de la promotion immobilire
-La clart et la transparence dans les rapports entre les parties concernes dans le cadre de la
VEFA permettent :de garantir les avances verses par les acqureurs pendant les travaux de
construction ; de protger l'acqureur contre les manuvres dilatoires qui entachent les transactions
immobilires et toute pratique dnotant la mauvaise foi des professionnels de la construction.
-L'avantage de la VEFA est d'assurer la scurit des accdant la proprit en ce qui concerne
les avances verses au vendeur au cours de la construction de l'immeuble en leur assurant le
remboursement des sommes par eux verses, en cas dinachvement des travaux de construction.
-Le financement des projets de construction : Le recours la VEFA prsente l'avantage pour le
vendeur(promoteur) de ne pas avoir contracter d'emprunts pour prfinancer en totalit les travaux de
construction. Le promoteur n'aura pas mobiliser des sommes trs importantes pour la ralisation de
ses projets, puisquil bnficiera du financement progressivement assur par les futurs acqureurs.
Ceci permettra donc la profession de raliser plus de logements et de contribuer la rsorption du
dficit actuel en logements qui se monte environ 1 million dunits.
-La VEFA contribue rduire le cot de la construction en facilitant la mobilisation des prts
d'accession la proprit au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteur dactivit un levier
permettant l'autofinancement des projets de la promotion immobilire. Il est noter que 95% des
ventes en France sont effectues avec le principe de la VEFA et que 15% seulement des20promoteurs
financent leurs oprations avec des fonds propres contre un minimum de 50% au Maroc.
La proprit des constructions

Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la proprit des constructions finances par
l'acqureur et ce jusqu' :
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-L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres fonciers pour les immeubles
immatriculs ;La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les immeubles non immatriculs ou en
cours d'immatriculation, La VEFA prsentera, donc, un avantage indniable pour le vendeur dans la
mesure o il va lui permettre de bnficier des avances verses par l'acqureur tout en gardant la
proprit des constructions.
La cession de la VEFA

L'achvement des travaux de construction entrane en effet le transfert de proprit. Dans cette
situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.(Cour de cassation, 3 chambre civ, 23 octobre
2002).
Les inconvnients de la VEFA

Malgr les avantages accords par la VEFA aussi bien l'acqureur qu'au vendeur, la loi sur la
vente d'immeubles en l'tat futur d'achvement (VEFA) prsente des insuffisances. La loi sur la VEFA
comporte en effet certaines lacunes, voire certaines contradictions avec d'autres textes de loi, et suscite
donc des rserves.
La qualification de la VEFA

A la lecture de l'article 618-1 de la loi n44-00, il ressort que la vente dont il est question, ne
semble pas correspondre une VEFA pour les raisons suivantes :
Dans la VEFA classique , le transfert de la proprit et le paiement du prix ont lieu au fur et
mesure de l'dification de l'immeuble. Or, si le prix doit tre pay au fur et mesure de l'avancement
des travaux comme le souligne l'article 618-6, le transfert de proprit et le droit de proprit n'ont lieu
quavec l'inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers conformment aux dispositions
de l'article 618/20.Nous sommes, donc, en prsence d'une Vente terme sans l'avantage essentiel
quelle devrait comporter dune transmission l'accdant la proprit de l'immeuble de manire
rtroactive. Cela pose le problme de la qualification de cette vente.
La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non immatriculs. Ce texte est en
contradiction avec d'autres textes lgislatifs notamment :Le dahir du 12 aot 1913 sur
l'immatriculation des immeubles qui encourage l'immatriculation ; et surtout le dcret royal du 17
dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'htellerie qui autorise
les tablissements de crdit octroyer des prts uniquement si l'immeuble est immatricul ou en cours
d'immatriculation.
Le Transfert de la Proprit

Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs n'est valable : qu'
partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente lorsque l'immeuble st non immatricul ou en cours
d'immatriculation ; et de l'inscription du contrat dfinitif sur les registres fonciers lorsque l'immeuble
est non immatricul (Article 618-20 de la loi sur la VEFA).
Cette disposition constituera un handicap pour l'acqureur ncessitant un crdit dans la mesure
o les prts ne sont consentis par les tablissements de crdits que sur la base d'une hypothque de
premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatricul, ou d'une promesse
d'hypothque si limmeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 du dcret royal portant loi n55214

67 du 17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'htellerie).


Ces financements impliquent que l'acqureur dispose dj de la proprit du bien vendu. Or, dans le
cadre de la VEFA, ledit acqureur ne deviendra propritaire du bien objet de la vente qu'aprs
l'achvement des travaux de construction et la conclusion du contrat dfinitif. Dans ces conditions,
comment l'acqureur peut-il alors prtendre un crdit ?
La loi autorise les dsistements

Lun des inconvnients de la VEFA tient la possibilit laisse aussi bien au vendeur qu'
l'acqureur de ne pas conclure le contrat dfinitif. Or, la VEFA na dintrt que si les dsistements
sont interdits.
En France par exemple, la VEFA implique un engagement ferme des deux parties, l'une pour
vendre et l'autre pour acheter, sans aucune possibilit de rtractation.
Le dlai d'achvement des travaux de construction

Le vendeur doit s'engager sur un dlai d'achvement des travaux, faute de quoi il sera expos
au paiement dindemnits de retard envers l'acqureur. Cette obligation parat contraignante et
exorbitante car elle peut aboutir injustement pnaliser le vendeur du fait de facteurs externes ou de
dcisions administratives non matrisables par lui.
La pr notation

Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent l'acqureur, pour la conservation de


son droit, la facult de requrir la pr notation au vu du contrat prliminaire et avant distraction des
titres fonciers individuels. Toutefois, la pr notation prsente linconvnient de ne pouvoir tre prise
qu'avec l'accord du vendeur. Cette disposition est en recul par rapport aux dispositions du dahir du 12
aot 1913 sur l'immatriculation des immeubles qui n'exige aucune condition pralable pour
linscription d'une pr notation ;Ensuite, cette disposition lgale napporte aucune protection
l'acqureur dans la mesure o le vendeur ne donnera jamais son accord sur une disposition qui entrave
directement lexercice de son droit de proprit.
La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de
droit priv.
Section 3 : Mode de ralisation de VEFA

La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un


mcanisme qui s'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire
et un contrat de vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes et rgimes ?
Signature du contrat prliminaire de vente

Le contrat d'une vente en tat futur d'achvement ne peut en aucune cas tre conclu avant
l'achvement des fondations de l'immeuble. Seul un contrat prliminaire de vente pourra tre envisag

15

ce stade et il ne pourra tre sign qu'aprs l'achvement des fondations au niveau du rez-de-chausse.
Ce contrat prliminaire est strictement encadr par la loi nouvelle.

CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DFINITIF.


Le contrat dfinitif de vente ne peut tre conclu avant l'achvement de l'immeuble. C'est ce
stade que s'effectuera le transfert de proprit du bien au profit de l'acqureur.
SECTION 1 : lachvement des travaux de construction

Un immeuble vendu en tat futur d'achvement est rput achev compter du jour de la
dlivrance au propritaire des constructions :
Du permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble usage d'habitation ; Du certificat de conformit
pour les autres constructions (Article 618-15 de la loi sur la VEFA et article 55 de la loi sur
l'urbanisme) Ou d'une attestation de conformit des constructions au cahier des charges dlivre par le
vendeur la demande de son acqureur. Le permis d'habiter et le certificat de conformit sont dlivrs
par le prsident du conseil communal suite la dclaration d'achvement de la construction par le
propritaire et aprs rcolement des travaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme). L'achvement des
travaux de construction de l'immeuble doit tre notifi par le vendeur l'acqureur par lettre
recommande avec accus de rception, dans les 30 jours qui suivent la date de l'obtention du permis
d'habiter ou du certificat de conformit.
Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA

Aprs le rglement intgral du prix de l'immeuble, ou de la fraction de l'immeuble, objet du


contrat prliminaire de la vente, le contrat dfinitif de vente est conclu dans le dlai de trente jours
compter de la date de la notification de l'achvement des travaux de construction. La formation du
contrat dfinitif de vente obit aux mmes conditions de fond et de forme que le contrat prliminaire
de vente. Quant aux conditions relatives aux formalits de la publicit foncire, le contrat dfinitif de
vente doit tre inscrit sur les livres fonciers lorsque l'immeuble est immatricul. Ainsi a ce stade il faut
faire Attention car Le contenu de l'acte dfinitif de vente doit tre identique celui du contrat
prliminaire.
A cet gard, l'acqureur doit s'assurer qu'il n'y a pas eu de modification dans l'immeuble et que
son tat effectif correspond bien la description du contrat prliminaire.
Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA

Le contrat prliminaire est un avant-contrat provisoire et prparatoire la conclusion dune


vente dun immeuble construire, mais il noblige pas le rservant conclure la vente, et cest cet
gard quil se distingue le plus dune promesse de vente. Conformment aux dispositions de larticle
618-18 de la loi 44-00 : Le vendeur est tenu ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de
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conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den
informer lacqureur, par lettre recommande avec accus de rception, et requrir lclatement du
titre foncier, objet de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de
chaque partie divise lorsque limmeuble est immatricul . Certains auteurs estiment que cette
disposition signifie que le rservant est tenu de vendre, ce qui parat attacher au contrat prliminaire
une porte excessive. En ralit, cette rgle a pour objet de permettre au rservataire davoir le temps
ncessaire de pour comparer le projet de contrat dfinitif et le contrat prliminaire, afin den apprcier
les ventuelles diffrences. Mais le rservataire peut renoncer ce dlai et signer la vente avant son
expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait du rservataire, justifiant la restitution
du dpt. Si la vente a t conclue des conditions diffrentes de celles prvues dans le contrat
prliminaire mais que le rservant avait fait figurer ces modifications sur le projet de contrat dfinitif
notifi au rservataire, lacheteur ne peut se plaindre du prjudice subit, en prtendant ne pas avoir t
spcialement prvenu des modifications par le vendeur. Par contre, ce dernier peut tre tenu de payer
des dommages intrts lorsque la vente est conclue et limmeuble livr plus tardivement que le dlai
prvu par le contrat prliminaire. Lorsque la vente nest pas conclue, il faut distinguer entre le cas o
cest le rservant qui refuse de vendre et celui o cest le rservataire qui nest plus intress :
Refus imputable au rservataire

Si le rservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait justificatif, le


rservant a le droit de conserver le dpt de garantie, sans pouvoir prtendre aucun dommage intrt
supplmentaire, puisque le contrat est unilatral, le rservataire ne stant aucunement engag
acheter. Cependant, une dcision a jug que si le dpt de garantie navait pas t vers lors de la
signature du contrat, le rservant sera alors fond demander la rparation de tout le prjudice subi du
fait de la rsolution du contrat, imputable au rservataire.
Refus imputable au rservant

Lorsque le rservant refuse de conclure la vente avec le rservataire ou lorsque ce dernier


refuse de conclure la vente cause dun fait justificatif, labsence de conclusion de la vente est
impute au rservant. Les consquences de cela diffrent selon que le contrat prliminaire est un
simple contrat de rservation ou que cest une promesse de vente ferme.
Sil sagit dun contrat de rservation, qualifi de contrat sui generis le rservant sest
simplement oblig rserver, il nest tenu ni de construire ni de proposer la vente aux conditions
prvues par le contrat prliminaire. Lorsque le refus de conclure la vente lui est imputable, il doit
restituer au rservataire le dpt de garantie ; il peut tre tenu, en plus, des dommages intrts en cas
de faute.
La restitution doit tre faite sans retenue ni pnalit et sans quaucune distinction ne soit
faite entre les dpositaires ; par consquent, le notaire dpositaire ne peut, lors de la restitution du
dpt, retenir sur le montant du dpt une somme titre dhonoraires. Le rservataire doit obtenir la
restitution du dpt de garantie dans les trois mois de la demande quil adresse, par lettre
recommande avec demande davis de rception, au rservant et au dpositaire.
17

Outre la restitution du dpt, le rservant qui refuse de conclure la vente peut tre tenu
de dommages intrts supplmentaires en cas de faute de sa part et dun prjudice prouv par le
rservataire que sil na pas rpar la restitution du dpt. La faute du rservant peut rsulter de ses
atermoiements dans la signature de lacte dfinitif ou le dpassement du dlai prvu dans le contrat
prliminaire pour la signature de lacte dfinitif. La faute peut aussi consister en la modification de
mauvaise foi dune des obligations essentielles du contrat prliminaire. Toutefois, le rservataire ne
peut obtenir la ralisation judiciaire de la vente que le rservant ne veut pas signer. Il en est ainsi
notamment lorsquil est impossible de raliser le projet pour des raisons indpendantes de la volont
du rservant ou en raison de lexpiration du dlai de validit du contrat prliminaire.
Si par contre le contrat prliminaire acquiert la qualification dune promesse de vente
ferme, le rservant est tenu de donner suite son projet sans pouvoir le modifier sauf accord du
rservataire. Il est alors responsable non seulement du retard de livraison de limmeuble promis, mais
galement du prjudice rsultant de la diffrence de surface si le contrat dfinitif ne lavait pas
mentionne.
Lune des raisons ayant pouss le lgislateur instituer le contrat prliminaire dans les ventes
dimmeubles en ltat futur dachvement est la protection des parties au contrat. Dans quelle mesure
ce contrat protge-t-il laccdant la proprit et le promoteur immobilier ?

PARTIE II : LES GARANTIES


LACHETEUR DANS VIEFA.

DE

PROTECTION

DE

Afin de rendre le contrat Viefa , un outil efficace et sur dans la promotion de ce secteur
dactivit , le lgislateur a donn une place prpondrante lacheteur au niveau des garanties de
protection de ce dernier , quon peut les aborder selon chapitres suivants ( chapitre 1 et 2 ).

CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES LA VENTE DIMMEUBLE EN


TAT FUTUR DACHVEMENT.
Gnralement, dans le droit commun de la vente, le vendeur se voit imposer une obligation de
dlivrance et une obligation de garantie. Lobligation de dlivrance et comme elle vise un objet
raliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de d'chance temporelle, d'difier cet objet dans un
dtail prcis. Elle est soumise une condition, bien sr, dans tous les contrats de vente : la conformit
aux principes et aux clauses contractuels initialement prvus au contrat prliminaire ou au contrat de
rservation sign au dbut de l'opration elle-mme .
SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du contrat

Le promoteur est oblig d'difier un immeuble conformment ce qui a t convenu au contrat


autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces, des matriaux, ou des
quipements. Ces particularits dpendent naturellement des obligations qui ont t inscrites au contrat
prliminaire lors de sa signature. Par contre dans le contrat de vente dfinitif, toutes les caractristiques
des devis et marchs sont reprises de telle faon que le promoteur ait la possibilit de s'riger contre les
entrepreneurs chargs de la ralisation du Bien en cas de dfaut de conformit.
Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa qualit de matre de l'ouvrage est
dans l'obligation de veiller de prs la conformit de l'immeuble aux prvisions du contrat, d'ailleurs,
18

dans le cas de la vente en l'tat futur d'achvement. Le vendeur conserve les pouvoirs de matre de
l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . Ce texte rappelle que la rception des travaux effectus
par les entrepreneurs est faite par les matres de l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, mme si
ces derniers ont droit y assister, mais cette prsence n'a ni valeur, ni effet juridique.
Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction

Cette garantie biennale concerne certains lments d'quipement qui peuvent tre
Dissocis de la construction et enlevs ou remplacs sans dtriorer le btiment : quipements
mnagers, portes, fentres, revtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc.
la garantie dcennale, les constructeurs garantissent les dsordres qui compromettent la solidit
de louvrage ou de lun de ses lments dquipement qui fait, indissociablement, corps avec les
ouvrages de viabilit, de fondation, dossature, de clos ou de couvert, quel que soit le vice lorigine
du dsordre. Autrement dit, la garantie dcennale sapplique, lexclusion des lments dissociables,
aux dsordres qui affectent un lment constitutif de louvrage, de telle sorte quils le rendent
impropre sa destination. Une fois sa responsabilit est tablie, le dbiteur de la garantie dcennale est
tenu de rparer les prjudices de toute nature, directement, causs par les dsordres ou de verser une
indemnit qui rpare intgralement ces prjudices. Il ne saurait, en revanche, tre contraint dexcuter
des travaux qui donneraient une plus-value louvrage. Le montant de lindemnit, verse au
bnficiaire de la garantie dcennale, doit prendre en compte la vtust de louvrage la date
laquelle les dsordres sont survenus.
Les constructeurs sont dbiteurs de la garantie dcennale dans la limite des dsordres qui
leur sont imputables. Toutefois, si ces constructeurs sont membres dun groupement dentreprises
solidaires, le bnficiaire de la garantie dcennale peut demander un ou plusieurs des membres de ce
groupement de rparer les dsordres, mme si ces derniers ne leur sont pas imputables. Par ailleurs,
durant la phase postrieure la rception, les constructeurs sont, malgr limprcision de larticle 769
du DOC, solidairement responsables des dgts entachant louvrage. Les constructeurs ne peuvent pas
prvoir une clause dexonration totale de leur responsabilit dcennale. Par contre, leur responsabilit
dcennale ne saurait tre engage pour des dsordres causs par un cas de force majeure, du fait dun
tiers ou encore limmixtion du matre douvrage.
A cet effet, la mise en uvre de la garantie dcennale dpond de lcroulement total ou
partiel de louvrage ou dun danger vident de scrouler. Cette prcision soulve la question de savoir,
est ce que la destruction partielle dit-elle tre d'une certaine importance pour mettre en uvre la
garantie des constructions ?
vrai dire, le lgislateur na pas prcis la gravit de la dgradation exigeant
lapplication de cette garantie. Face cette passivit, il est permis de dduire qu'une destruction mme
minime de l'ouvrage est suffisante pour engager la responsabilit des constructeurs. Ce raisonnement
est motiv par les termes de larticle 769 qui a donn droit au matre douvrage de dclencher laction
en garantie dcennale, si louvrage prsente un danger vident de s'crouler.
Quant aux personnes bnficiaires de la garantie, larticle 769 du DOC noffre ce droit
quau matre douvrage, et ce contrairement son homologue franais qui, dans larticle 1792 du code
civil, prend aussi lacqureur en considration. cet gard, ladite garantie, bien quelle soit, en
19

principe, une mesure protectrice attache la proprit de l'ouvrage, elle devient un accessoire de
celui- ci, susceptible dtre transmis corrlativement avec la garantie en question.
La transmission de l'action est, en principe, subordonne au transfert de la proprit. C'est
pourquoi seul le matre de l'ouvrage et tous ceux qui lui succdent cette proprit, comme par
exemple les acqureurs, peuvent en bnficier. Or, cette thse se trouve rfute, en labsence dune
dfinition prcise de la qualit du matre douvrage, dans la mesure o il a t tabli que lacquisition
de cette qualit nest pas lie, seulement, la proprit, mais elle peut tre attache dautres droits
rels immobiliers, tel que le bail dun terrain nu construire et lemphytose. La garantie dcennale
est, par ailleurs, une obligation qui forme larmature du droit commun. Sa finalit consiste tant
assurer une protection particulire au matre douvrage qu sauvegarder la scurit publique. Bref et
au bas mot, la garantie dcennale repose sur lide que les constructeurs doivent, en dpit de
lachvement des travaux, prendre en charge les dfauts et vices survenant postrieurement la
rception. Eu gard limportance et la complexit de la responsabilit dcennale des constructeurs,
le prsent sujet revt un double intrt, le premier est dordre thorique alors que le second est dordre
pratique.
Intrt thorique : qui tend exposer les caractristiques qui marquent le particularisme de la
garantie dcennale, en tant que mode visant la protection du matre douvrage vis--vis des
constructeurs inclus dans le processus de la construction. Intrt pratique : en vertu duquel, nous
mettons laccent sur les limites de larticle 769 du DOC, dcoulant de sa confrontation avec la ralit
de la pratique judiciaire, qui nest que lmanation des exigences du domaine de la construction. Do
la porte de ntre intervention qui consiste constater les lacunes entachant linstitution de la garantie
dcennale, tout en essayant de cerner les solutions capables de perfectionner ladite institution.

Dans cette perspective


on se demande comment et dans quelle mesure la garantie dcennale est-elle, suffisamment,
apte assurer une meilleure protection du matre douvrage et de ses ayants droit ?
Certes, la garantie dcennale constitue le centre nvralgique garantissant le risque de
lapparition de certains faits compromettant la solidit de louvrage. Toutefois, ce mcanisme marque
des insuffisances qui doivent tre combles.
En effet, comment llargissement du champ des personnes et des dfauts, concerns par la
garantie dcennale, peut contribuer la perfection du prsent dispositif ? De surcrot, il y a lieu de
noter que le lgislateur confonde, dans le cadre de la computation du dlai de la garantie dcennale,
entre la rception et lachvement des travaux. De ce fait, tout en sachant que les deux notions sont
distinctes lune de lautre .
on se demande pourquoi le lgislateur na pas rpar cette confusion ?
20

De mme, en matire de la responsabilit des constructeurs, les termes de larticle 769 susvis
ne prcisent pas, expressment, le caractre prsum ou solidaire de ladite responsabilit. Pour faire
face cette imprcision, le lgislateur ne doit-t-il pas insrer la solidarit , marquant la rponse
collective de tous les constructeurs, et la prsomption , dsignant le dchargement de la victime
dtablir la preuve du dommage, dans le texte de larticle objet de notre sujet , Sur un autre registre, la
recevabilit de laction en garantie dcennale soulve des problmes relatifs la dtermination de la
qualit du matre douvrage et au dlai daction.
alors Dune part, est ce que la qualit du matre douvrage sattache, uniquement, au
propritaire foncier ou bien elle vise la personne avec laquelle les constructeurs staient contracts ?
Dautre part, en tant que priode distincte de celle de la garantie dcennale, le dlai daction
commence-t-il courir partir du moment de la dcouverte pure et simple du vice par le matre
douvrage, ou bien il coule dater de la constatation officielle du dommage compromettant la solidit
de louvrage ?
Par ailleurs, la rparation du dommage, rsultant de la ralisation ou la menace vidente de
lcroulement total ou partiel de louvrage, constitue une autre faille suscitant, ainsi, le problme de
labsence dune rglementation des pourcentages qui organise la contrebalance des vices soulevs. La
prsente contrebalance est, en absence dune fixation lgale des pourcentages, soumise lapprciation
souveraine du juge.
cet gard, comment peut-on limiter ce pouvoir ?
En effet, lassurance obligatoire constitue lpine dorsale garantissant, ainsi, une meilleure
protection maints gards. Elle permet, dune part, au matre douvrage dviter lventuelle
insolvabilit des constructeurs, tout en limitant ltendue du pouvoir du juge en matire dapprciation
de lallocation de lindemnit, dautre part.
De ce fait, vue ses avantages considrables, la question est de savoir, pourquoi le lgislateur
marocain ne sest pas rendu compte de la valeur de cette institution ?
Afin de rpondre cette problmatique, il nous semble perspicace de diviser le prsent
mmoire en deux parties. En premier lieu, nous allons aborder les lments constitutifs de la garantie
dcennale et, en second lieu, nous allons aborder laction en garantie dcennale dirige contre les
constructeurs immobiliers.

21

CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES LA VENTE EN LTAT FUTUR


DACHVEMENT

Dans ce chapitre On peut distinguer :


les garanties lies la nature et aux caractristiques du logement, et qui concernent les vices,
cachs ou apparents, les dfauts d'isolation phonique, etc. Voir Dfauts du logement neuf : les
garanties.
les garanties lies l'opration elle-mme : la garantie de remboursement et la garantie
d'achvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de rservation sign par
l'acqureur.
Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de remboursement
La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accorde par un tablissement financier. En cas de


dfaillance du promoteur, si le logement n'est pas achev, l'acte est annul et l'acheteur rcupre
l'intgralit des paiements effectus .
La garantie d'achvement

La garantie d'achvement ne permet pas la rcupration des fonds verss, mais, comme son
nom l'indique, vise garantir l'acheteur que le logement lui sera bien livr et que les travaux seront
achevs dans les conditions prvues initialement.
On distingue la garantie d'achvement extrinsque et la garantie d'achvement intrinsque.
La garantie d'achvement extrinsque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achvement extrinsque fait intervenir


un tiers, gnralement un tablissement financier. En cas de dfaillance du promoteur ou du
constructeur, la banque ou la socit d'assurance concerne financera le droulement du chantier et
l'achvement des travaux.
Cest une garantie qui protge bien les intrts de lacheteur.
SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement

Contrairement l'extrinsque, la garantie d'achvement intrinsque ne repose pas sur les


capacits financires d'une banque ou d'une socit d'assurance mais sur celles du promoteur lui22

mme. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spcifique avec un tiers, le promoteur
apporte cette garantie intrinsque sur ses fonds propres.
Elle dpend donc essentiellement de la solidit financire du promoteur et prsente donc un
certain risque pour l'acheteur : en cas de dfaillance, et notamment en cas de dpt de bilan, les
travaux ne sont gnralement pas achevs et l'acqureur ne rcupre pas les sommes dj verses.
C'est pour cette raison que la rglementation a renforc les conditions dans lesquelles un
promoteur peut fournir une garantie intrinsque, qui ne peut tre dlivre que dans deux cas :
soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit termins) et aucun privilge ou gage ou
nantissement ne grve la construction
soit les fondations sont acheves et le projet financ hauteur de 75% de son montant total,
avec des fonds dposs sur un compte spcifique et destins exclusivement au financement de
l'opration.
En outre, pour protger les intrts de l'acheteur, les paiements sont davantage tals dans le
temps qu'avec la garantie extrinsque

CONCLUSION :
Avis sur la saisine relative au projet de loi n107-12 modifiant et compltant le Dahir du 9
ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats
Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a t saisi par le Prsident de la
Chambre des Conseillers, en date du 29 avril 2014, afin quil mette un avis sur le Projet de loi
numro 107-12modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des
Obligations et des Contrats. Conformment aux articles 2 et 7 de la loi organique relative
lorganisation et son fonctionnement, le Bureau du Conseil a confi cette saisine la Commission
Permanente charge des Affaires conomiques et des projets stratgiques.
Lors de sa 39me session ordinaire tenue le 26 juin 2014, lAssemble Gnrale du Conseil
Economique, Social et Environnemental a adopt lunanimit le prsent avis.
Contexte gnrale secteur de limmobilier souffre de nombreux dysfonctionnements, avec, en
tte le dsquilibre dans la relation entre le promoteur et lacqureur. En effet, plusieurs mauvaises
pratiques sont releves : aucun cahier des charges des projets nest remis lacheteur, absence
23

dexpertise enfermes de normes de construction la rcupration du bien, pas de limite des acomptes,
superficies qui changent entre lachat et la livraison, pratique du noir , tout cela sans relles
possibilits de recours lgal.
Afin dencadrer un modle de vente courant, la vente sur plan, lEtat a introduit, en novembre
2003,une nouvelle loi n44-00 sur la vente dimmeuble en ltat futur dachvement, visant
rglementer davantage ce type de vente et protger les parties concernes des abus relevs. Cette
nouvelle rglementation na toutefois pas eu les effets escompts. En effet, elle a t dcrie pour ses
conditions difficilement applicables et donc peu respectes.
Un nouveau projet de rforme de la loi a donc t labor, toujours dans lesprit de mieux
protgerez consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et applicables que la
loi prcdente.
Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas lunanimit. Elle
risque mme dengendrer de nouvelles distorsions dans le march de limmobilier. Parmi les
principaux points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect des dispositions de la
loi, ce qui peut encourager des comportements contraires lesprit de la loi, tels qu titre dexemple
des retards prmdits dans une situation dimportantes hausses de prix, aboutissant lannulation des
engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pour financer la construction.
Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre des Conseillers
afin dtudier les impacts conomique et social du projet de loi n107-12 modifiant et compltant le
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats. La saisine
concerne la Section IV du Code : de la vente dimmeuble en ltat futur dachvement, articles 618-1
618-20.Le traitement de la saisine sest bas sur quatre sources dexpertise et dinformation :
lanalyse documentaire, les auditions des principaux intervenants concerns par la thmatique,
lanalyse dexpriences internationales et lexpertise des membres du CESE impliqus dans le
domaine. Notamment :
Ministre de lHabitat et de la Politique de la Ville
Ministre de la Justice et des Liberts
Agence Nationale de la Conservation foncire, du Cadastre et de la Cartographie
Promoteurs immobiliers
Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers
24

Holding Al Omrane
Compagnie Gnrale Immobilire
Union Gnrale des Entreprises et Professions
Acheteurs
Fdration Nationale des Associations du Consommateur (FNAC)
Intermdiaires
Groupement Professionnel des Banques du Maroc (GPBM) - CIH Bank et Wafa Immobilier
Conseil National des Notaires du Maroc
Ordre National des Architectes
Crdit Foncier de France (CFF)

1- ENJEUX CONOMIQUES ET SOCIAUX DU SECTEUR DE LIMMOBILIER AU MAROC :


Le secteur de limmobilier occupe une place vitale dans la croissance de lconomie marocaine
et compte parmi les secteurs les plus attractifs des IDE au Maroc : 11% des IDE adresss au Maroc
entre2005 et 2012. Et le potentiel de dveloppement du secteur reste important : le dficit actuel au
niveau national est estim 642 000 units, sachant que 125 000 nouveaux mnages sont demandeurs
de logement chaque anne. Autrement, dit, pour rsorber le dficit, il faut construire plus de 125 000
logements par ans.
Afin de satisfaire cette demande, lEtat a mis en place un dispositif spcifique pour encourager
la construction immobilire, avec un ensemble daides fiscales (rductions et exonrations), Qui
comptent pour plus de 15% des aides fiscales totales de lEtat, mais aussi un accs facilit au foncire
au financement. Lobjectif, travers la politique de logement social lance en 2010, et plus rcemment
celle du logement pour les classes moyennes, est de faciliter laccs la proprit et au logement pour
la population marocaine revenus faibles et/ou modestes, en crant un meilleur quilibre entre loffre
et la demande, des prix raisonnables (250 000 dh pour le logement social).De manire globale, la
politique de logement vise produire 270 000 units sociales par an. En outre, la convention signe en
avril 2013 entre lEtat et la Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers(FNPI) porte sur un
engagement pour la construction de 20 000 units pour les classes moyennes horizon 2016.La
25

conjoncture actuelle montre toutefois un relatif essoufflement du secteur : la valeur ajoute du BTP,
qui avait volu en moyenne de 8% sur la priode 2000-2008, na connu quune croissance de3,1%
entre 2009 et 2012. Les ventes de ciment, principales jauges du dynamisme du secteur, se sont
dgrades de 6% en 2013. De manire plus spcifique, lIndice des Prix des Actifs Immobiliers
(IPAI1)a connu une dclration de son rythme dvolution, passant de +2,6% en 2012 1,1% en
2013,mme si les grandes villes (Rabat, Casablanca et Marrakech restent peu touches par ce
phnomne de baisse des prix). Le volume des transactions immobilires a connu un repli de 5,6%,
aprs une hausse de 4,8% en 2012. En effet, les crdits immobiliers nont connu quune croissance de
+3,5% afin mars 2014, contre +7,1% fin mars 2013, en glissement annuel, avec une baisse des crdits
aux promoteurs immobiliers, se traduisant par un accs plus difficile au crdit aux acqureurs et une
baisse des mises en chantier2.
Cet tat des lieux ncessite une vigilance accrue dans lencadrement et laccompagnement de
ce secteur, dont les enjeux la fois conomiques et sociaux sont critiques pour le dveloppement du
pays et le bien-tre des citoyens.
Toute nouvelle rglementation ou rforme du secteur doit veiller prserver limportance
structurelle de ce secteur dans lconomie et la politique sociale du pays.

2- ANALYSE CRITIQUE DU PROJET DE LOI


a . Rappel du mode de fonctionnement

En ce qui concerne cette partie nous recommandons vivement a le lecteur Intress de rviser
les l pages en haut
b. Un projet de loi en remplacement dun texte initial peu probant

La loi n44-00 (compltant le Dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et des
contrats)dfinit la vente en ltat futur dachvement comme toute convention par laquelle le
vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le
prix au fur et mesure de lavancement des travaux . Elle a t adopte le 3 octobre 2002 et est entre
en vigueur le 6 novembre 2003, dans un souci de protection juridique des parties prenantes lors de
lachat sur plan dun bien immobilier, en particulier lacheteur. En effet, par le pass, labsence
dencadrement juridique de ce type de vente donnait lieu des abus, aussi bien de la part des
promoteurs immobiliers publics que privs, qui peuvent tre rsums en quatre grands cas de figures :
- Non-conformit du bien livr avec le plan et le cahier des charges initiaux ;
- Livraison du bien sans apurement de la situation administrative, et donc non possession des
titres de proprit ;

26

- Non achvement du programme immobilier, aprs encaissement des avances ;


- Non restitution des sommes payes en cas de dfaillance.
LEtat a donc voulu rguler la pratique de vente sur plan par la voie lgale. Elle prvoit des
mcanismes de scurisation de lacheteur. Mais au-del du fait que ces mcanismes ne couvrent pas
tous les cas de figure litigieux dans la relation entre lacheteur et le vendeur, certains des principes
dicts ont but sur des aspects pratiques, rendant leur application difficile et donc abandonne. La
mise en corrlation des appels de fonds avec ltat davancement des travaux
Le lgislateur a cherch mettre en adquation les priodes de paiement avec les grandes
phases davancement des projets immobiliers, tout en laissant la libert au vendeur den fixer les
montants.
Trois phases dans la construction ont t retenues : lachvement des travaux relatifs
aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse, lachvement des gros uvres de
lensemble de limmeuble et lachvement des travaux de finition. Bien que louable, cette
rglementation sest rvle insuffisante car elle ne couvre pas lensemble du cycle de vente, jusqu
la remise des cls. Qui plus est, en labsence de plafonds pour les montants payer, elle ne garantit ni
un appel de fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un chelonnement quitable et justifi des
paiements. La possibilit de pr notation Afin de prserver les droits de lacqureur, la lgislation
prvoit la possibilit de pr notation, surproduction du contrat prliminaire de vente, et aprs laccord
du vendeur. Ds lors, le vendeur ne peut plus disposer dun duplicata du titre foncier. Or, dans la
pratique, il est difficile pour lacqureur dobtenir laccord de principe du vendeur pour la pr notation.
Qui plus est, lclatement du titre foncier en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise
nintervient qu la fin des travaux, lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit. La
garantie de remboursement apporte par le cautionnement La loi prvoit que le paiement de lavance
par lacheteur doit tre assorti dune caution bancaire ou similaire, engageant le vendeur restituer les
montants avancs sur demande. Or, les banques nont pas adhr au principe de caution bancaire, en
raison des risques encourus en cas de dfaut. Et les promoteurs se basant sur un financement sur fonds
propres ont refus le recours lintermdiation de la banque. Rares sont les projets immobiliers qui,
dans les faits, se sont inscrits sous le rgime de la VEFA et donc de lapport de la garantie bancaire.
Lessentiel est rest sur la pratique de lavance sur la base de contrats de rservation. La possible
garantie de conformit La loi considre que l'immeuble vendu n'est rput achev, bien que les
travaux de sa construction soient termins, qu'aprs l'obtention du permis d'habiter, ou du certificat de
conformit, ou le cas chant, lorsque le vendeur prsente, la demande de l'acqureur, un certificat
attestant que l'immeuble est conforme au cahier des charges. La garantie de la conformit du bien
livr avec celui achet sur plan reste donc partielle et non systmatique, dans la mesure o le vendeur
peut lui substituer le permis dhabiter sans justifier des diffrences, et quelle reste demander par
lacqureur. La sanction des retards La loi prvoit, en cas de retard de paiement de la part de
lacqureur ou du vendeur, une indemnit de retard hauteur de 1% par mois au maximum de la
somme due, sans quelle puisse dpasser 10%par an. Dans les faits, la lenteur des procdures
27

judiciaires et les dlais dexcution sont autant de barrires au recours et lapplication effective de
ces sanctions.
c. Objectifs et porte du projet de loi n107-12
Objectif 1 : Rtablir la confiance entre lacheteur et le vendeur

Rtablir la confiance entre lacheteur et le vendeur en protgeant les intrts de lacheteur et


rduisant les motifs de discorde Les amendements apports la loi n44-00 visent couvrir les aspects
auparavant non considrs et renforcer et corriger celles dj prvues dans la loi, savoir la garantie
de conformit et le montant des pnalits encourues en cas de dfaut.
Ainsi, afin de systmatiser et de garantir la conformit du bien livr avec les plans et le cahier
des charges initiaux, le projet de loi conditionne explicitement la signature du contrat dfinitif de vente
la fourniture par le vendeur du certificat de conformit dlivr par larchitecte, attestant de la fin des
travaux et de la conformit de la construction avec les plans et le cahier des charges. Cette
responsabilisation de larchitecte, qui vient sajouter lengagement de sa responsabilit dans la
garantie dcennale (art.769 du Code des Obligations et des Contrats), doit tre accompagne dune
relle implication et marge de manuvre de larchitecte dans les travaux, souvent cantonn
llaboration des plans de construction initiaux et nayant pas ncessairement la main sur les
changements apports en cours de route par le promoteur. Par ailleurs, dans un souci de conformit,
le projet de loi remplace, dans le contrat de vente prliminaire, le prix de vente dfinitif global
par le prix de vente dfinitif du mtre carr, pour viter les msententes sur le lien entre le prix et la
surface dfinitive livre, parfois infrieure ce qui tait initialement prvu.
Lindemnit payer en cas de rsiliation du contrat par l'une des parties a galement t revue
la hausse, afin de dissuader les parties de se soustraire leurs engagements respectifs : elle ne doit
dsormais pas dpasser 15% du prix de vente, au lieu des 10% prvus dans la loi n44-00.
Objectif 2 : Unifier et clarifier la procdure de vente sur plan lchelle nationale

Alors que la loi n44-00 se limite fixer trois jalons pendant lesquels lacqureur doit payer
une partie du prix global, le nouveau projet de loi, dans un objectif de clarification et dharmonisation
des procdures, fixe les pourcentages payer pour chacune des phases considres, largies au nombre
de cinq : 5% lors de la conclusion du contrat prliminaire, 75% rpartir en trois temps (
l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse,
l'achvement des gros uvres de l'ensemble de l'immeuble, l'achvement des travaux de finition et
obtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit) et enfin 20% la remise des cls. Cette
rpartition, qui permet dengranger 80% du montant avant lachvement des travaux, nest pas adapte
aux projets de logements sociaux et aux modalits de financement auxquelles ont recours cette tranche
dacqureurs.
28

Les amendements apports la loi initiale tendent rsoudre un certain nombre de points noirs
reconnus par les professionnels et les consommateurs. Les changes et auditions mens au sein du
CESE ont toutefois permis de relever des pistes complmentaires, mme de satisfaire davantage les
deux parties, sans porter atteinte aux intrts des uns et des autres.

3-

RECOMMANDATIONS
ENVIRONNEMENTAL CESE

DU

LE

CONSEIL

ECONOMIQUE,

SOCIAL

ET

Trois grands objectifs structurent les recommandations du CESE, qui portent aussi bien sur le
fond que sur la forme, et visent vritablement crer une relation plus juste entre lacheteur et le
vendeur, en protgeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter prjudice ou contraindre les
autres parties :
La garantie de lachvement des travaux. En effet, la vritable protection et scurisation de
lintrt de lacheteur ncessite un changement de paradigme dans la loi : elle doit reposer sur la notion
de garantie dachvement des travaux, en plus de la notion de remboursement ou de ddommagement
( travers lannulation ou les pnalits). Lacquisition dun logement constitue en effet un acte non
seulement conomique mais un jalon important dans la vie de lacqureur. La satisfaction provient de
la livraison du bien, et pas seulement dans la rcupration des montants investis.
La simplification et la clarification des procdures et tapes lors de la vente sur plan. Seule la
clarification des procdures permettra une relle responsabilisation des uns et des autres et une
matrise des dlais. Lensemble des tapes et scnarii de la vente en ltat futur dachvement doit tre
couvert par le projet de loi, ce qui nest pas le cas aujourdhui.
Lamlioration de lefficacit des possibilits de recours en cas de litige, notamment par des
procdures acclres. La mise en uvre de ces recommandations aura des effets bnfiques la fois
sur la vie des citoyens et la structuration du march de limmobilier. Pour le citoyen en qute daccs
la proprit, lacte dachat sera plus transparent et la livraison du bien sera garantie, et ce dans des
dlais raisonnables, mme en cas de dfaillance du promoteur. Pour les promoteurs immobiliers, le
nouveau cadre de la VEFA donne accs une gestion optimise du financement, la fois travers un
chelonnement intelligent des avances, mais aussi travers le support apport par les tablissements de
crdit et dassurance dans lacte de construction et de vente, favorisant ainsi une professionnalisation
du secteur, et minimisant de ce fait les risques de dfaillances.
Sur le fond :
Les recommandations sur le fond permettent de rpondre aux trois objectifs assigns, savoir :
Le renforcement des mcanismes de protection de lacqureur, notamment travers un
nouveau concept central et hautement stratgique : la garantie de lachvement des travaux ;
29

La simplification et la clarification des procdures et tapes lies la vente ;


Et lamlioration de lefficacit des traitements juridiques.
Renforcement des mcanismes de protection des intrts de lacqureur Pour parvenir une
relle protection de lacqureur, deux grandes actions sont engager :
Revue du primtre de la loi, en la ddiant aux particuliers en qute daccs la proprit pour
le logement, et en spcifiant le traitement des cas particuliers, notamment les logements sociaux :
1. Recadrage de la loi autour de la vente dimmeuble usage dhabitation uniquement :

revoir le primtre de la loi, en rservant son application la vente dimmeuble en ltat futur
dachvement usage dhabitation, y compris les lotissements, et en exclure les ventes dimmeubles
usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. En effet, ce sont les logements usage
dhabitation qui requirent lattention du lgislateur, dans la mesure o cest dans ce primtre que
lon retrouve lessentiel des abus et dsquilibres. En gnral, les relations entre le promoteur et les
professionnels et socits cherchant acqurir un bien immobilier sont plus quilibres et mme, les
inclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus contraignant que bnfique.
Dailleurs, en France, la loi instaure une diffrenciation entre le secteur protg et le secteur
libre, le secteur protg regroupant les ventes portant sur les locaux usage dhabitation ou usage
mixte dhabitation et professionnel. Il bnficie dun rgime spcifique, avec un encadrement renforc
des ventes, en termes de conclusion, de contenu et de garanties apportes dans le contrat de vente, pour
une meilleure protection des particuliers.
2. Prise en compte de lensemble des cas particuliers potentiels :

- Le cas des logements sociaux : le droit lacquisition dun logement social nest constat que
lors de lacte de vente dfinitif, lacqureur devant prsenter au notaire une attestation dligibilit. Or,
dans certains cas, la situation sociale et financire de lacqureur peut changer et donc le rendre
inligible laccs au logement social, alors que son intrt pour le logement reste marqu. Il est donc
propos daider ces acqureurs finaliser leur achat, en prvoyant une clause dans le contrat
prliminaire autorisant lacqureur payer le diffrentiel entre le prix rglementaire de 250 000 dh et
le prix de revient (en gnral suprieur : 40 000 dh en moyenne). Cette mesure ne peut que favoriser la
mixit sociale et garantir laccs la proprit pour tous.
- Le cas des recasements des mnages bidonvillois : les oprations de recasement des
bidonvillois doivent faire lobjet dun traitement particulier, inscrire dans une rglementation
spcifique, et donc exclus du projet de loi sur la VEFA.

30

- Les cas des entreprises et tablissements publics : les problmes de retards de


livraison et de malfaon concernent aussi bien des promoteurs immobiliers privs que ceux
relevant de lEtat. De ce fait, lapplication de la loi devra couvrir les deux types de promoteurs, sans
traitement particulier pour aucun des deux.
- Les cas de ramnagements en cours de route ou de changements des finitions la demande,
ou lintroduction dun plan modificatif autoris, ne sont pas prvus.
Mise en place de mcanismes de garantie : pour le remboursement des avances en cas de
problme, pour la livraison effective du bien immobilier, ainsi que pour la protection des droits de
proprit :
3. Renforcement de la garantie de remboursement existante.

Le cautionnement bancaire prvu par la loi est consolid travers la suppression de la


possibilit de cautionnement par des organismes ou entits en dehors des banques et socits
dassurance. Cette garantie ne peut tre excute quen cas de dfaillance du promoteur, afin dviter
les demandes de remboursement ou retraits abusifs. La caution devra tre dpose auprs dun
professionnel agr (notaire), et son retrait sera conditionn par un justificatif de dfaillance du
promoteur. En cas de refus dexcution par le notaire, lacqureur pourra recourir la voie judiciaire,
via une procdure acclre.
La caution pourra tre subroge au profit dun autre tablissement financier (transmission de
crance) afin de financer les acqureurs.
La Mise en place dune nouvelle garantie pour lacqureur : la garantie dachvement des
travaux Cette garantie doit primer dans lesprit de la loi car elle reprsente la seule vraie garantie
attendue par lacqureur : se faire livrer son bien, dans le respect des dlais.

ORGANISMES DE GARANTIE
Au vu de la lgislation existante et des cueils relevs dans son application, la neutralit et
leffectivit de cette garantie doivent tre assures, et ce travers le renforcement du rle
dintermdiation de la banque, des compagnies dassurance ou tout autre organisme de cautionnement
reconnu par la loi. La banque ou compagnie dassurance doivent tre positionnes comme garantes de
lachvement des travaux, et ce en veillant la bonne allocation des moyens financiers au dit projet
immobilier, et en sengageant prendre le relais en cas de dfaillance ou empchement par le
promoteur initial. Cette garantie procurera un double avantage : assurer lachvement des travaux et
faire respecter ainsi les dlais de livraison. Le promoteur ne sera plus en droit dapporter sa propre

31

garantie dachvement, comme ctait le cas dans la loi n44-00 pour la garantie de remboursement,
travers un cautionnement bancaire ou similaire.
Modalits dapplication de la garantie Le dtail des conditions dapplication et modalits
dactivation de la garantie dachvement devra tre fix par voie rglementaire. Une fois la garantie
dachvement des travaux rglemente et mise en place par les organismes agrs, le promoteur sera
en droit de substituer cette nouvelle garantie la caution dont il dispose. Systmatisation et
conditionnement de la possibilit de recours la pr notation. Lobjectif est dviter les spculations
la fois de la part de lacqureur et du vendeur. Lacqureur est ainsi en droit, sans passer par laccord
du vendeur, de demander la conservation foncire dinscrire les droits lis au titre son nom,
protgeant de toute revendication de proprit dun tiers, mais seulement compter du paiement dau
moins 50% du prix de vente global. A terme, et pour renforcer le mcanisme de garantie des droits de
proprit, le transfert de proprit progressive devrait tre envisag. Cette mesure requiert une refonte
de la rglementation relative la conservation foncire, mais viendrait renforcer, de manire effective,
les garanties accordes lacqureur.
Simplification et clarification des procdures et tapes lies la vente

Le CESE a jug essentiel de rglementer deux moments phares dans la vente sur plan : la
concrtisation de lacte dachat, souvent fait dans la prcipitation en raison du dficit en logements et
de lengouement cr sur certains projets ; et le paiement des avances en fonction de ltat
davancement des travaux. Introduction dune nouvelle tape dans la vente : la phase de rservation.
Introduction dun dlai de rservation Le droit de rtractation sans avoir supporter des frais
supplmentaires figure parmi les droits fondamentaux dicts dans la loi n31-08 sur les mesures de
protection du consommateur. Le dlai de rtractation est fix 7 jours dans la loi (art.36) et lorsque ce
droit est exerc, le fournisseur est tenu de rembourser le montant pay dans un dlai de 15jours
maximum (art.38).
Cette facult de rtractation nexiste pas dans la forme actuelle de la loi. Son rajout permettrait
dharmoniser le texte de loi avec les dispositions de la loi sur le consommateur, et de davantage
protger les intrts de lacqureur. De ce fait, et afin dviter de lser le promoteur et de permettre au
client potentiel de mrir son achat, il est propos dintgrer une nouvelle tape, relative la signature
dun contrat de rservation, pralable au contrat prliminaire.
Contenu et modalits du contrat de rservation

Ce contrat de rservation ne pourra tre sign par les deux parties que sous rserve dobtention
du permis de construire, dfaut, il sera considr comme nul. Il ne ncessitera pas lintermdiation
dun professionnel du droit (notaire ou autre), mais devra comporter a minima les lments suivants :
- l'identit des parties contractantes ;

32

- la date doctroi et le numro de lautorisation de construire ;


-le prix de vente et les modalits de paiement ;
- la description du bien objet de la vente sous forme dun cahier de charges
dtaillant la nature des prestations prvues pour chaque corps dtat. Ce cahier des charges
fera partie intgrante du contrat. Paiement du droit de rservation Lacqureur devra dposer un
montant en acompte pour la rservation, qui pourrait tre de5% du montant global du prix de vente, et
qui sera consign la banque, dans un compte sous squestre, tant que le contrat de vente prliminaire
na pas t sign, pour viter les drapages ou abus. Et pour garantir la rcupration de la somme,
mme en cas de saisie des comptes (procdure davis tiers dtenteur), le montant consign devra tre
considr comme insaisissable et ne peut tre cd ni donn en nantissement ou toute autre fin. En
change, il recevra un reu de paiement. Il sera toutefois en droit de se rtracter dans un dlai de trois
semaines, compter de la date de signature du contrat, sur simple signature dun acte de dsistement
auprs du promoteur. A la fin de ce dlai de trois semaines, lacqureur pourra ainsi soit procder la
signature de lacte de vente prliminaire, soit, en cas de dcision de se rtracter, faire une demande de
restitution sur prsentation du bordereau davance auprs du promoteur, pour rcuprer la totalit de la
somme avance, premire demande, dans un dlai fix sept (7) jours. Le promoteur, lui, est libre de
revendre le bien pass le dlai des trois semaines, ds lors que le contrat de vente prliminaire na pas
t sign. Aucune avance financire ne peut tre demande ou octroye en dehors de celle prcite.
Cette tape de rservation, mise en place pour le bnfice de lacqureur, reste toutefois optionnelle. Il
peut choisir de confirmer ds le dpart lacte de vente avec la signature du contrat prliminaire.
Rglementation et revue de lchelonnement des paiements en fonction de lavancement des travaux.
La nouvelle tape de rservation impacte la structure des avances payer, qui pourra tre rpartie
conformment aux taux de paiement suivants, exprims en cumul :A la signature du contrat de
Rservation 5% du prix de vente global A la signature du contrat Prliminaire 15% du prix de vente
global A lachvement des travaux relatifs aux fondations et du gros-uvre du rez-de-chausse 80%
du prix de vente global, rpartir librement entre les trois phases A lachvement du gros uvre de
lensemble de limmeuble A lachvement des travaux de finition et lobtention du permis dhabiter ou
de lattestation de conformit A la remise des cls 100% du prix de vente Global Amlioration de
lefficacit du traitement juridique Les recommandations proposes plus haut sont mme de rduire
les cas de litiges et de dfaillances, et donc le recours la justice. Il nen demeure pas moins que ces
situations difficiles doivent tre considres et traites, de la manire la plus efficace et la plus rapide.
Amlioration du traitement juridique des cas de dfaillance du promoteur. La procdure de
redressement judiciaire, dans la lgislation relative au traitement des difficults des entreprises,
prvoit, compter de la publication de linformation dans un journal dannonces lgales, un dlai dun
mois pour les cranciers et tiers pour dclarer leurs crances et pouvoir ainsi arrter ltat des crances
de lentreprise en difficult. Pass ce dlai, le droit de recours est perdu. Or, mme lorsque
linformation est rendue publique, elle nest pas ncessairement accessible tous. A cet effet, il est
propos que les contrats prliminaires donnent droit doffice linscription des avances en crances,
pour mieux protger lacqureur en cas de dfaillance du promoteur. Ces contrats bnficieraient ainsi
dun statut de contrats protgs contre tous les alas des procdures de redressement ou de liquidation
33

judiciaires, et le syndic dsign dans le jugement douverture de la procdure devra veiller la


poursuite de lexcution des contrats prliminaires de vente. Amlioration des mcanismes de recours
en cas de litige. Afin doptimiser les voies de recours judiciaire en cas de litige, il est propos de
permettre laccs des procdures acclres, avec des dlais de traitement limits dans le temps (un
mois, avec un maximum de six mois) pour fluidifier et clarifier les alternatives actuelles de mise en
demeure pour le paiement des indemnits de retard et de procs en justice pour un jugement ordinaire
pour la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat prliminaire. Pour tre efficace et
respecte, cette procdure acclre devra s'appuyer sur des dispositions dterministes de la loi, qui ne
soient pas sujet interprtation. Le recours aux modes alternatifs de rglement des conflits, savoir la
mdiation et larbitrage, doit tre envisag galement, afin dacclrer le traitement des dossiers. Un
accompagnement juridique des acqureurs devra toutefois alors tre mis en place au niveau des centres
de mdiation et darbitrage, vu que les promoteurs disposent dexpertises juridiques auxquelles les
particuliers nont pas ncessairement accs.
Sur la forme :Lensemble des recommandations ci-dessous visent simplifier et faciliter les

procdures lies la VEFA. La suppression de la lgalisation des signatures des actes est une
recommandation ncessaire pour la simplification des procdures administratives au Maroc, de
manire gnrale. En cas de maintien de la lgalisation, les contrats de rservation et prliminaire
devraient tre exempts des frais de timbre et denregistrement. Allongement des dlais dinformation
et de notification, afin de tenir compte des contraintes ventuelles rciproques des vendeurs et
acqureurs en termes de gestion administrative ou demplois du temps, et viter ainsi lacclration
rapide des cas de dsaccords et litiges :
Une fois que le vendeur a obtenu le permis dhabiter ou le certificat de conformit, il dispose
dun dlai de 3 mois (au lieu de 30 jours actuellement) pour en informer lacqureur et requrir
lclatement du titre foncier De mme, le dlai passe de 15 jours 3 mois pour linformation sur
lobtention des titres fonciers clats ;
En cas de retard, le dlai de versement des indemnits de retard est fix un mois de la date
de rception de la notification envoye par lacheteur au vendeur
En cas de refus dune des deux parties de conclure la vente aprs notification, le dlai
accord avant de pouvoir rsilier le contrat ou recourir la justice passe de 30 60 jours. Et afin
dviter les problmes de non rception des informations et fluidifier les changes entre les deux
parties, les adresses de notification seront obligatoirement prcises dans le contrat prliminaire, et
tout changement dadresse devra tre notifi par courrier recommand. Maintenir dans le contrat de
vente prliminaire le prix global, au lieu du prix de vente du mtre carr. Le contrat de vente
prliminaire doit spcifier le prix de vente global, en respectant la superficie globale prcise dans le
titre foncier, conformment aux dispositions de l'article529 du code des obligations et des contrats (
Article 529 : Si la chose a t vendue en bloc ou comme un corps dtermin par son individualit,
l'expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu aucun supplment de prix en
faveur du vendeur, ni aucune rduction en faveur de l'acheteur, moins que la diffrence de la
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quantit ou mesure relle celle exprime au contrat ne soit d'un vingtime en plus ou en moins. Le
tout s'il n'y a stipulation ou usage contraire. ), au lieu du prix au mtre carr comme propos dans la
loi. En ou ". Qui plus est, mettre le prix global est plus adapt aux diffrents cas de vente, en
particulier le cas des logements sociaux dont le prix global est plafonn. Eclaircissement de certaines
dispositions de la loi :
Une fois le cahier des charges sign par le vendeur et lacheteur, ce dernier doit rcuprer
une copie certifie conforme du document. La prise en charge de ce document pourrait revenir au
professionnel agr ayant dress lacte de vente prliminaire .
le cahier des charges peut, au besoin, tre accompagn dune fiche technique synthtique
signe par le vendeur, comportant la description des quipements de limmeuble (au lieu de la
description dun local modle).
Suppression de la notion de nullit absolue de la vente en cas de non-respect des
dispositions de la loi. La nullit de lacte de vente consiste en lannulation rtroactive du contrat, avec
une rcupration, pour lacqureur, des sommes avances, et du promoteur du bien initialement cd,
lorsquune des conditions de vente nest pas respecte. Cette disposition devrait tre remplace par une
nullit relative , car cette dernire couvre tous les cas de dfaut ou de litiges lis au contrat et la
vente, et peut ne pas tre applique si les parties sentendent sur un accord lamiable, alors que la
nullit absolue concerne les cas o lintrt gnral na pas t respect, et ne peut donc tre annule
mme si les deux parties se mettent daccord (nullit de droit vs susceptible dtre annule).
Lacqureur doit bnficier des dispositions de la loi partir du moment o le contrat est considr
comme une vente en ltat futur dachvement.
Recommandations plus larges : au-del du projet de loi :

En plus des recommandations directement lies la refonte de la loi sur la vente en ltat futur
dachvement, le CESE estime que dautres mesures daccompagnement devraient tre mises en place,
mme si elles nentrent pas dans le primtre de la loi en question. Ces mesures portent
essentiellement sur laspect rglementaire global du secteur, notamment la question des normes et de
la qualit des constructions. Renforcement de la visibilit et de la force probante du projet de loi. Tout
comme la loi n44-00 compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des
Obligations et des Contrats, le nouveau projet de loi vient modifier et complter ledit Code, et
correspond larticle 618, subdivis en vingt points. Sortir la loi sur la VEFA du Code des Obligations
et des Contrats, qui est gnral, et la mettre en loi spcifique part, lui confrerait une meilleure
visibilit et lisibilit. En effet, en justice, la loi spcifique prime sur la loi gnrale et donc la protection
des plaignants en cas de litige sera plus sre, dautant plus que le domaine de lurbanisme est rgi par
une loi spciale, ce qui ne ferait quharmoniser et mettre au mme niveau les deux textes. Ncessit
dacclrer la rglementation du secteur (refonte des codes de lurbanisme et de la construction, de la
loi sur la conservation foncire, et dcrets dapplication) et de veiller la qualit des livrables.
Lensemble de la lgislation relative aux dfauts de conformit, aux vices de construction et aux
garanties (notamment dcennale) devra tre revue dans le cadre de la refonte en cours du code de la
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construction. Le lancement dun label qualit, Iltizam , par la Fdration Nationale des Promoteurs
Immobiliers (FNPI) en janvier 2014marque une prise de conscience du besoin dassurer la fois la
scurit dans les chantiers et la qualit des produits finaux. Cette initiative devra tre renforce par un
cadre rglementaire pour les normes et les garanties. En particulier, pour les projets entrant dans le
cadre de la VEFA, lassurance de la garantie dcennale doit tre rendue obligatoire.
En effet, la rglementation doit tendre les garanties au-del de la livraison du bien, en
apportant la garantie pour lacqureur de la durabilit de son bien immobilier. Cette garantie est dj
obligatoire aujourdhui pour les constructions destines au secteur public (marchs publics) ainsi que
les projets immobiliers caractre commercial et industriel.
En effet, le fait dassurer la garantie dcennale auprs dune compagnie dassurance donne
un recours certain lacqureur qui nest plus oblig de dployer des efforts, souvent vains, pour
rechercher larchitecte ou lentrepreneur, dsigns par larticle 769 du DOC comme garants de la
garantie dcennale . Du reste, faut-il rechercher larchitecte ou lentrepreneur ? Ou les deux,
obligatoirement ?
Par ailleurs, le fait dassurer la garantie dcennale dclenche le processus vertueux de la
qualit, car la compagnie dassurance va exiger le recours aux professionnels de la construction :
architecte, bureau dtudes, bureau de contrle et entreprise qualifie, pour difier le projet en question
il est ncessaire de mettre en place les mcanismes adquats pour mettre fin la spculation et aux
abus, notamment en ce qui concerne lacquisition abusive de logements sociaux par des personnes non
ligibles.
Le CESE considre que lensemble de ces recommandations est mme dapporter une
nouvelle dynamique dans les relations entre promoteur et acqureur, base sur la confiance et lintrt
mutuel. Et au-del de rpondre, de manire directe, travers la garantie dachvement, la
proccupation citoyenne daccs la proprit dans les meilleures conditions, les recommandations
relatives au projet de loi permettront, pour les professionnels du secteur, de faciliter leur accs au
financement externe et de professionnaliser toute la chane dintervenants, pour accompagner
durablement le dveloppement conomique du pays.
Rcapitulatif du modle de la VEFA en France

Le march immobilier franais se rpartit de manire relativement quitable entre la proprit


et la location, do limportance accorde la rglementation de la VEFA. Lanc en 1967, le dispositif
franais de la VEFA reste relativement rcent. Il rsulte de la volont de crer un quilibre entre les
diffrents acteurs, travers un systme oprationnel et fluide, mme de lever lamiable les
difficults lies lacte de vente sur plan, faisant des solutions judiciaires lultime recours. Il constitue
galement un instrument trs largement adopt de financement des projets immobiliers nationaux.

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Un transfert immdiat de la proprit lacqureur Comme le stipule la dfinition mme de la


VEFA, la proprit du bien revient lacqureur, et ce ds la signature :
La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur transfre
immdiatement l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes.
Les ouvrages venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur excution ;
l'acqureur est tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les
pouvoirs de matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . (Code Civil)
Un contrat prliminaire de rservation norm et obligatoire Lacqureur doit signer deux
contrats pendant la VEFA : un contrat prliminaire de rservation et le contrat de vente. Le contrat
prliminaire de rservation se fait directement entre les deux contractants,
sans passer par un notaire ou autre professionnel agr (acte sous seing priv), mais reste
norm, avec une obligation lgale dinformations minimales intgrer dans le contrat. Il se traduit par
un dpt de garantie de 5% dans un compte rservataire (en gnral une banque). Ces 5% ne sont
dbloqus que lors de la signature de lacte de vente final. Pendant cette priode, les parties restent
libres. La commercialisation et donc la signature du contrat prliminaire nest pas conditionne
lobtention du permis de construire. Mais dans la pratique, tous les projets disposent du permis de
construire avant la commercialisation.
Le contrat authentique de vente est une phase trs importante de la VEFA car signe le dbut du
transfert progressif de proprit. Il peut tre sign trs en amont, ds que les garanties financires
dachvement ou intrinsque dont disponibles. Un mcanisme dachvement obligatoire des travaux
La loi impose un mcanisme de garantie dachvement, avec deux types :
- Une garantie extrinsque : porte par un tiers (une banque, compagnie dassurance ou
tablissement financier), elle garantit lacqureur lachvement du bien. Cette garantie est entre
lorganisme qui la dlivre et lacqureur, et reste donc valable mme en cas de dfaillance du
promoteur ;
- Une garantie intrinsque : dans certaines conditions uniquement :
- cas de limmeuble hors deau (clos et couvert)
- Ou lorsque les fondations sont faites et le promoteur est capable de dmontrer lacqureur
que le financement de lopration est couvert (75% du prix de vente total de lopration, compos
librement des fonds propres, ventes passes, et/ou crdits consentis par une banque)

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Mais partir du 1er janvier 2015, il ne pourra plus y avoir de garantie intrinsque. La
suppression de cette garantie intrinsque tient au fait quelle gnrait la majorit des cas de
dfaillances et litiges : le fait que le gros uvre soit termin (hors deau) ne garantit pas lachvement,
de mme que la disponibilit de 75% du financement ne rduit pas le risque si lessentiel de cette part
est couvert par les fonds propres par exemple. La garantie de remboursement existe aussi, mais dans la
pratique, cest le recours au mcanisme de garantie dachvement qui est privilgi.
En gnral, les banques franaises exigent que le promoteur cre une socit ad hoc (une
socit civile immobilire- SCI en gnral) pour assurer un financement du projet en question(une
structure par opration).
Modalits de prise contrle dans le cadre de la garantie extrinsque, en cas de dfaillance du
promoteur :
La prise de contrle reste exceptionnelle, mais lorsquelle arrive, deux cas se prsentent :
- Une prise de contrle en total accord avec le promoteur et en dehors de toute procdure
judiciaire : Les contrats sont maintenus et le contrat de matre douvrage est sign entre le promoteur et
le matre douvrage dlgu propos par lorganisme garant (banque, assurance), avec des avenants
ventuellement avec les autres acteurs. La banque ou compagnie dassurance na pas dingrence dans
les contrats, elle propose des noms pour les matres douvrage.
- Si la prise de contrle nest pas lamiable (promoteur en situation de difficult) : la
dmarche de redressement ou liquidation judiciaire est mene au tribunal, et la banque formule une
demande au conciliateur de mettre en place un matre douvrage dlgu. Et cest donc le conciliateur
qui sen charge.
Le modle de garantie franais
La lgislation franaise relative la VEFA prvoit deux types de garantie : la garantie
dachvement de limmeuble et la garantie de remboursement des sommes avances. La loi autorise le
promoteur-vendeur et son garant substituer la garantie dachvement et la garantie de
remboursement, et vice-versa, au cours de lexcution du contrat de vente, condition que cette
possibilit soit prvue dans le contrat de vente et que cela soit notifi lacqureur.
La garantie financire dachvement
La garantie financire dachvement est extrinsque : elle est donne par une banque, une
socit dassurance ou un tablissement financier. Elle permet de financer lachvement des travaux,
38

soit par un engagement douverture de crdit au profit du promoteur-vendeur, soit par lobligation de
payer les sommes ncessaires aux termes dune convention de cautionnement.
Cette garantie financire ne peut tre invoque que dans les hypothses o le promoteur
vendeur na pas les fonds ncessaires pour terminer la construction (mme en cas de redressement ou
de liquidation).Une garantie intrinsque (lie au promoteur et des conditions particulires du
projet)existait mais a t supprime. Cette dcision sera oprationnelle compte du 1er janvier 2015.
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement porte sur les sommes verses au promoteur (sans les intrts ni
pnalits). Elle prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution,
en gnral une banque, sengage rembourser les sommes verses par lacqureur en cas de rsolution
amiable ou judiciaire de la vente pour cause de dfaut dachvement.
Source : Note CFF

-Tableau rcapitulatif des principales tapes de l'achat en


VEFA au Maroc ( en pratique et en droit) et en France ( titre
comparatif)
LA PRATIQUE DE LA VEFA AU MAROC
(Applicable Jusqu'au premier novembre 2003)
I- Schma de ralisation :

Premire tape :

1. Conclusion d'un contrat prliminaire de vente (compromis de vente) :

(a) Un acte sous seing priv ;


(b) Pas dinscription sur les livres fonciers ;
(c) Prestations dsquilibrs : Pas de mentions obligatoires quant
l'tendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble, prix
dfinitif de vente, dlai de livraison, tablissements de plans, etc.) ;
(d) Aucune garantie de remboursement en cas d'inachvement des
travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidation
judiciaire (pas de caution bancaire).
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Deuxime tape :

1. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;


2. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
3. Eclatement du titre foncier ;
4. Signature du contrat dfinitif de vente ;
5. Inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers.

II- Garanties (de droit commun)

Garantie des vices cachs :

1. La garantie annale (article 549 du DOC);


2. La garantie dcennale (article 769 du DOC);

Apprciation :

La pratique de la VEFA telle qu'elle se pratique aujourd'hui repose sur


L'article 61 du DOC relatif la vente portant sur des choses futures ;

Mais n'tant qu'un crancier personnel du promoteur, et non encore


propritaire au sens des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur
l'immatriculation foncire jusqu' l'inscription de la vente aux livres fonciers,
l'acqureur s'expose des dangers certains.

Aucune garantie ne le protge en cas :

_ d'inachvement des travaux d'dification ;


40

_ d'ouverture d'une procdure de redressement / ou de liquidation judiciaire


l'encontre du promoteur.
ISchma de ralisation

Premire tape

:
2.

Parachvement des fondations de l'immeuble ;


LA VEFA AU MAROC APPLICABLE A PARTIR DU SEPT NOVEMBRE
2003 (Date d'entre en vigueur de la loi n44-00)
3. Dpt la conservation foncire des copies du cahier des charges, du
plan d'architecture "ne varietur" et du rglement de coproprit provisoire le
cas chant (618-4 ) ;
4. Remise l'acqureur :
a) Du cahier des charges du projet (article 618-4) dment sign par les
parties ;
b) Et du rglement de coproprit provisoire (Article 11 de la loi n8.00
sur le statut de la coproprit et article 618.4, 3 alina) ;

Deuxime tape :

1. Caution d'un tablissement bancaire ou dune compagnie d'assurances


garantissant le remboursement des sommes perues au titre du paiement du
prix de vente ;
2. Contrat prliminaire de vente (Obligatoire);
3. Paiements chelonns du prix de vente en trois parties correspondant :
a) l'achvement des fondations ;
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b) l'achvement des gros uvres ;


c) l'achvement des travaux de finition.

Troisime tape

1. Mention d'une pr notation sur production du contrat prliminaire, mais


aprs accord pralable du vendeur ;

Quatrime tape :

6. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;


7. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
8. Eclatement du titre foncier ;
9. Signature du contrat dfinitif de vente ou constatation du
parachvement de l'immeuble ;
10. inscription du contrat dfinitif de vente ou du jugement du tribunal de
premire instance.

II- Garanties (de droit commun)

Garantie des vices cachs :

3. La garantie annale (article 549 du DOC);


4. La garantie dcennale (article 769 du DOC);
REMARQUES :

La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride :

Elle tient de la vente terme : le transfert de la proprit na lieu


quaprs l'achvement de l'immeuble ;

Elle tient de la VEFA classique : en tant qu'elle permet le versement


du prix de vente chelonn au vendeur au cours de la construction de
l'immeuble.
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La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur
efficace pour les acqureurs en raison de l'Insuffisance de garanties offertes
sur la bonne fin des travaux de construction
- La vefa en France
I- Schma de ralisation :

Premire tape :

1. Signature d'un contrat de rservation (Facultatif) ;


2. Dpt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix de vente

Deuxime tape :

1. Justification de lachvement des fondations de l'immeuble ;


2. Etablissement d'un rglement de coproprit - tat de division ;
3. Projet de contrat de vente ;
4. Notification du contrat de vente l'acqureur et du contrat de prt
5. Signature du contrat de vente et du contrat de prt ;
6. Publication du rglement de coproprit et de la vente ;
7. Inscription sur bordereaux du privilge du prteur de deniers
rtroagissant au jour de l'tablissement de l'acte de prt ;
8. Versement nexcdant pas 35% (fondations), 70% (mise hors d'eau) 95%
(rception des travaux), 5% restent affects en dpt de garantie pour
vices cachs.

Troisime tape

1. Rception des travaux c'est dire prise de possession par l'acqureur.


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Quatrime tape :

1. Libration de la retenue de garantie de 5%


II- Garanties

Garanties de remboursement ou de parachvement de l'immeuble :

Deux types de garanties dites extrinsques peuvent tre dlivres par un


tablissement de crdit, une socit de caution ou une compagnie
d'assurance :
1- Caution de remboursement exclusivement ;
2- Cautionnement pour financement de lachvement ou ouverture de
crdit pour financement de lachvement
.

Garantie intrinsque d'achvement de l'immeuble

Deux garanties sont prvues :


1- Soit la mise hors d'eau (tanchit) en labsence de privilge et
d'hypothques ;
2- Soit lachvement des fondations avec justification dun financement de
l'immeuble 75% ou par fonds propres, ou par le produit des ventes dj
conclues ou par crdits confirms dj obtenus

Garantie de conformit de la construction

1- Vices cachs : 1 an, dcharge possible aprs un mois ;


2- Garantie dcennale couverte par une compagnie d'assurances.

Apprciation :

Diversit de garanties intrinsques et extrinsques offertes l'acqureur

dans la VEFA ;
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Protection renforce de l'acqureur ;

LES REFERENCES :
Ouvrages gnraux
1I C. ASTON La responsabilit des constructeurs , ditions Le Moniteur,
mars 2000.
1I ATIAS Lexique du droit immobilier ditions DALLOZ 1994.
1I J. L. ALBERT Droit de la gestion de l'immeuble ditions DALLOZ
2000.
1I M.BARAKAT-NUQ Devenir propritaire ditions EYROLLES 2005.
II. Ouvrages spciaux
1I B. AVRIL La promotion immobilire -construction pour autrui .
1I P. MALINVAUD Droit de la promotion immobilire DALLOZ 7me
ditions 2004.
1I O.TOURNAFOND Vente d'immeuble construire ditions DALLOZ
2004.
III. Dcrets et lois
1. Lgislation franaise
1I Loi 67/03 du 03 janvier 1967 portant vente d'immeuble construire 1I
Code civil
1I Loi 2006/872 du 13 juillet 2006 portant
1I Code de la construction et de l'habitation
1I Dcret 67-1166 du 22 dcembre 1967 modifi par le dcret 72- 489 du 13
Juin 1972, portant application de la Loi 67/03 suscite.
45

2. Lgislation marocaine
-La loi 44-00 Relative au vente dimmeuble en letat futur dachevement
-Le code des obligations et contrats
-Le code de commerce
Site :
http://www.avocats-france-maroc.com/doc/vente-etat-futur.pdf

46

Protection renforce de l'acqureur ;