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Dfinition de la Vente dImmeuble en lEtat Futur dachvement (V.I.E.F.A.

) selon
le D.O.C.
Vente sur plan (VEFA)

La vente sur plan en ltat futur dachvement Dfinition de la Vente dImmeuble


en lEtat Futur dachvement (V.I.E.F.A.) selon le D.O.C.
Larticle 618-1 du D.O.C. dfinit la VEFA comme tant une convention par laquelle
le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur
sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux.

Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de matre de louvrage jusqu


lachvement des travaux de limmeuble.

Transfert de la proprit dans le cadre de la V.E.F.A

De la loi N44-00 il rsulte que le transfert de proprit du vendeur lacqureur


ne se fait que par linscription de lacte dfinitif la conservation foncire.

Contrairement la V.E.F.A. franaise o le transfert de proprit se fait fur et


mesure des paiements. Ainsi le promoteur reste propritaire de limmeuble
jusquau dernier moment et aprs rception de lintgralit du prix de vente.
Il faut prciser quau Maroc lacqureur dans une V.I.E.F.A. peut cder les droits
quil tient de ce contrat une tierce personne aprs en avoir notifi le vendeur
par lettre recommande avec accus de rception et condition que cette
cession soit effectue dans les mmes formes et conditions que lacte
prliminaire. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits
et obligations de lacqureur envers le vendeur (Article 618-13). A la lecture de
cet article il ressort que cette disposition nest pas dordre public et quelle peut
tre contourne par une clause de lacte prliminaire.

Contrat de V.E.F.A.

La V.E.F.A. fait lobjet dun contrat prliminaire et dun contrat dfinitif.

Le contrat prliminaire de V.E.F.A. ne peut tre conclu quaprs achvement des


fondations au niveau du rez-de-chausse (article 618-5 D.O.C.). Toute demande
ou acceptation de versement de quelque nature que ce soit, avant la signature
du contrat prliminaire est nulle et non avenue (article 618-8 D.O.C.). Comme
tout contrat portant sur un bien en coproprit les actes de la V.E.F.A. doivent
tre dresss soit par acte authentique soit par acte ayant date certaine dress
par un professionnel appartenant une profession juridique et rglemente
autorise dresser ces actes. A savoir que larticle 618-3 mme du D.O.C.
permet doffice aux avocats agres prs la cour suprme de dresser un tel acte.

Les mentions obligatoires du contrat prliminaire

Lacte en question et selon larticle 681-3 du D.O.C. doit comporter un certain


nombre de mentions obligatoires savoir :

- Lidentit des parties contractantes ;

- Le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet de la construction


prcisant, le cas chant, les droits rels et les toutes servitudes ;

- Le numro et la date de lautorisation de construire ;

- La description de limmeuble, objet de la vente ;

- Le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement ;

- Les dlais de livraison ;

- Les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le


cas chant.

Doivent tre joints audit contrat :

- les copies conformes des plans darchitectures ne varietur, du bton arm et du


cahier des charges ;

- le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des


fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse.

Paiement

Sauf stipulation contraire des parties, lacqureur est tenu de payer une partie du
prix de la construction selon les phases suivantes :

- lachvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau


du rez-de-chausse ;

- lachvement des gros uvres de lensemble de limmeuble,

- lachvement des travaux de finition.

Contrairement la lgislation franaise, la loi marocaine ne fixe pas de plafonds


des versements. Ainsi il est possible de ngocier au cas par cas les avances et
leur taux sans aucune obligation respecter.

De plus en cas de retard dans le paiement des versements, lacheteur est tenu
au paiement dune indemnit qui peut atteindre 1% par mois de la somme
exigible, sans toutefois dpasser 10% par an. Cette obligation est galement
valable pour le promoteur car le retard dans la construction ou la livraison
entrane pour lui le paiement des mmes indemnits que celle que supporte le
bnficiaire de lacte soit le taux maximal de 1% par mois de retard plafonne
10% par an.

La non ralisation du contrat par lune des parties donne droit la partie lse
une indemnit pouvant atteindre 10% du prix de vente (Article 618-14).

Garantie dans la V.I.E.F.A

Sans oublier les garanties de droit commun et qui sappliquent toute vente de
droit commun (garantie dviction, des vices cachs, dcennale,) la loi 44-00
exige en plus que le vendeur constitue au profit de lacqureur une caution
bancaire ou toute autre caution similaire ou assurance afin de lui garantir la
rcupration des versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin ltablissement du contrat dfinitif de vente. Mais le


D.O.C. ne fixe ni les seuils ni le montant de cette garantie.

Larticle 618-11 du mme texte en exonre les socits, dont le capital est
dtenu en totalit par une personne morale de droit public, de cette garantie
supplmentaire.

Rgles de dlais

La loi 44-00 pose plusieurs dlais dont ceux relatifs au paiement dj voqu
plus haut. Les principaux points de ces rgles se prsentent comme suit :

- en cas de retard dans la ralisation des travaux de construction dans les dlais
impartis par le contrat prliminaire, le vendeur est passible dune indemnit qui
ne peut excder 1% par mois de retard de la somme exigible, sans toutefois
dpasser 10% par an.

- La mme indemnit est prvue en cas de non paiement par le bnficiaire de


lacte prliminaire.

Il faut prciser que lindemnit ne peut tre applique quun mois aprs la date
de la rception par la partie dfaillante dune mise en demeure adresse par
lautre partie, par lune des voies prvue par le code de procdure civile.

Le vendeur est tenu ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de


conformit et dans un dlai de 30 jours de leur rception, den informer
lacqureur, par lettre recommande avec accus de rception, et de requrir
lclatement du titre foncier.

Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans
les 30 jours de la notification prvue ci-dessus (dans le mme paragraphe), la
partie lse peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat
dfinitif ou la rsiliation du contrat de vente prliminaire.

Source : http://www.darimaroc.com/service_actualite?id=20

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KHALFAOUI

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MessagePost le: Mer 4 Mai - 13:21 (2011)


en citant

Sujet du message: VEFA Rpondre

merci pour l'eclaircissemet, c'est en effet un sujet tres important, puisqu'il


entame la nouvelle procedure en matiere d'habitation, la loi de 44-00 vient pour
completer le dahir du 12 aout 1913 .
_________________
salut, je cherche des conversations juridiques.

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Zahra

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Inscrit le: 04 Sep 2012


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MessagePost le: Jeu 6 Sep - 13:52 (2012)


en citant

Sujet du message: VEFA Rpondre

Bonjour,

en effet sujet trs bien abord et trs clair pour une nophyte.

C'est aussi et surtout un bon moyen de devenir propritaire de son appartement


Perpignan http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/immobilierpyrenees_orientales-perp .
j'aime bien le principe des appels de fonds au fur et mesure de l'avance des
travaux, on prend un peu part la progression de l'immeuble.

j'ai une question cependant : si on juge un appel de fond injustifi, existe t-il des
procdure pour le contrler, le contester ?
Faut il faire appel un tiers de confiance ?

Si la livraison de l'immeuble prend un retard considrable, peut on exiger en


retour et rparation des indemnits / pnalit de retard ?
MessagePost le: Lun 26 Mai - 23:41 (2008)
prliminaire Rpondre en citant

Sujet du message: Le contrat

PLAN

INTRODUCTION

I-

LE CONTRAT PRELIMINAIRE: NATURE ET PORTEE

1-

LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE

2-

LES EFFETS DU CONTRAT PRELIMINAIRE

IILE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES PARTIES AU


CONTRAT DE VEFA

1-

LES CONDITIONS RELATIVES LETABLISSEMENT DU

CONTRAT PRELIMINAIRE

2-

LES OBLIGATIONS RESPECTIVES DES PARTIES

CONCLUSION

INTRODUCTION

Avec lvolution de la vie des affaires, les contrats de plus en plus complexes, et
aux enjeux de plus en plus importants, ncessitent la conclusion davant-contrats
afin de scuriser les transactions et de protger les intrts des parties. Ces
avant-contrats sont des actes prparatoires au contrat dfinitif de vente. Ils
peuvent tre prcds de ngociations ou de pourparlers comme ils peuvent
appartenir la grande famille des avant-contrats imposs par les
rglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et sappliquent dans
des domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires ,
contrats prliminaires , contrats pralables , promesses de contrats ,
accord de principe et autres. Cependant, il existe un secteur o ils acquirent
une importance particulire, et cest celui des ventes immobilires o, dans
plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient imprative.
Du fait de la complexit de la rdaction des contrats de ventes immobilires, et
en raison de la difficult du financement de ces ventes, des avant-contrats
comme les promesses de vente ou les pactes de prfrence, sont frquemment
conclus de nos jours. La promesse de vente, qui peut tre unilatrale ou
synallagmatique, a pour objet essentiel loption donne lventuel acqureur
pendant un temps dtermin. Le promettant sengage ne vendre personne
dautre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnit dimmobilisation
peut tre paye par le bnficiaire en amont, cest--dire au moment de la
conclusion de la promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre
considre comme contrepartie de limmobilisation en matire de promesse
unilatrale. La leve de loption par le bnficiaire transforme instantanment la
promesse en vente. Sagissant de la promesse synallagmatique, plus connue
sous le nom de compromis de vente, elle ne confre aucune des parties une
option. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf
dans le cas o une condition de ddit est prvue dans le contrat. Toutefois, celleci nimplique pas ncessairement la vente car elle peut tre conclue sous
condition suspensive et se transforme alors en vente conditionnelle. Le pacte de
prfrence quant lui, est une convention conclue entre le propritaire dun bien
et un bnficiaire, par laquelle le premier sengage, au cas o il vendrait sa
chose, donner la prfrence au bnficiaire du pacte sil paie le mme prix que
celui offert par les autres personnes intresses. Comme dans la promesse
unilatrale de vente, la Cour de cassation dcide que le droit du bnficiaire est
un simple droit de crance contre le promettant et non un droit rel sur le bien ; il
sagit plutt dun droit potestatif . Tous ces contrats deviennent dautant plus
utiles lors de la conclusion dun contrat de vente dimmeuble en construction ou
ce qui est plus connu sous le nom de vente dimmeuble en ltat futur

dachvement (VEFA), ou encore lors dune vente dimmeuble sous forme de


location accession. Do lintrt de leur tude. Lavant-contrat conclu dans les
VEFA est dit contrat prliminaire . En France, la vente dimmeubles
construire a vu le jour avant que le lgislateur ne la rglemente. En effet, celle-ci
mme ntant pas rglemente par le code civil, tait compatible avec les termes
de son article 1130 qui dispose que : les choses futures peuvent tre lobjet
dune obligation . Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des
garanties suffisantes, notamment lacheteur qui avait avanc des fonds pour
financer la construction, et qui se trouvait dsarm devant larrt de lopration
d la faillite du vendeur. De plus, au lendemain de la deuxime Guerre
Mondiale, lacheteur se trouvait dans une position de faiblesse face au
promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni dlai de livraison prcis, ni lexacte
dfinition de limmeuble construire ni mme une garantie efficace de bonne fin.
Ce nest quen 1967, quune loi instituant ce type de vente verra le jour le 3
janvier. Cette loi a dict un vritable statut ce nouveau type de vente. Au
Maroc, la vente en ltat futur dachvement plus connue sous le nom de vente
sur plan a galement t rgie, jusqu peu par les dispositions du DOC, droit
commun de la vente, ce qui posait dinnombrables problmes aussi bien pour le
promoteur que pour le futur acqureur. En effet, laccdant la proprit ne
bnficiait daucune garantie de lachvement de la construction ainsi que du
remboursement des sommes quil a verses dans le cas de larrt de lopration.
Afin de mettre un terme ce vide lgislatif et de remdier tous ces problmes,
le lgislateur a adopt la loi 44-00 qui complte le DOC, par Dahir du 3 octobre
2002,et entre en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi rgit les relations entre
le promoteur immobilier et lacqureur tout en dfinissant les droits et obligations
de chacun deux, comme elle vise instaurer de la discipline dans les relations
dachat et de vente des immeubles. Ainsi, larticle 618 alina 1er de la loi 44-00
dfinit la VEFA comme tant toute convention par laquelle le vendeur soblige
difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer
le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le contrat prliminaire
ou contrat de rservation est un contrat par lequel un ventuel vendeur (le
rservant) sengage rserver un ventuel acheteur (le rservataire) un
immeuble. La loi a soumis la formation du contrat prliminaire des conditions
particulires et trs prcise. Cette particularit est celle qui pousse se poser
des questions sur la nature juridique de ce contrat et sa porte ainsi que sur les
modalits de protections des parties notamment la plus faible dentre elles
savoir lacqureur. Dans un souci de rpondre ces questions ltude de ce
contrat sarticulera en deux parties essentielles : la nature juridique du contrat
prliminaire et sa porte (premire partie), puis le contrat prliminaire comme
outil de protection des parties au contrat de vente (deuxime partie).

PREMIERE PARTIE

CONTRAT PRELIMINAIRE : NATURE JURIDIQUE ET

PORTEE

La nature juridique du contrat prliminaire suscite une grande polmique (1),


mais il serait intressant de connatre les effets dun tel contrat (2).

1-

LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE

La nature juridique du contrat prliminaire est une question trs controverse.


Lunique vrit incontestable est que le contrat prliminaire est un avant-contrat,
mais la notion davant-contrat tant elle-mme ambigu, ceci ne clarifie pas la
nature juridique du contrat prliminaire. La controverse doctrinale apparut ds
ladoption de la loi franaise de 1967, et continue nos jours se prolonger
puisque la jurisprudence reste prudente sur la question. Il existe deux opinions
doctrinales en la matire, lune a une conception moniste de ce contrat, lautre
en a une conception dualiste.

Conception moniste

Pour certains des auteurs ayant cette conception du contrat prliminaire, ce


serait un pacte de prfrence . La jurisprudence a condamn cette analyse, aprs
avoir remarqu que le rservant na pas une libert discrtionnaire de ne pas
vendre contrairement au promettant du pacte de prfrence qui jouit de cette
libert. Pour dautres auteurs, le contrat prliminaire nest autre quune promesse
unilatrale de vente sous condition daccomplissement du programme .
Cependant, la Cour de Cassation ayant cass un arrt de la cour dappel de
Rennes, du 18 dcembre 1973 et qui avait reconnu que le contrat prliminaire
ntait quune promesse unilatrale de vente, parat avoir voulu carter cette
opinion. Enfin, pour dautres, le contrat prliminaire na quune valeur
exploratoire et non contraignante . Autrement dit, cest un contrat non
obligatoire.

Conception dualiste

Pour les auteurs ayant une conception dualiste du contrat prliminaire, la nature
du contrat change selon lintention du constructeur. C'est--dire quelle varie
selon si, au moment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non
lintention daccomplir lopration de construction ou pas . Ainsi, lorsque le
contrat prliminaire est conclu avant la mise au point dfinitive du projet de
construction, il est un simple test commercial constituant un contrat sui generis.
Dans ce cas, le rservant sengage uniquement rserver et nencourt aucune
responsabilit si le projet de construction nest pas ralis. Si par contre, il ralise
son projet mais sabstient de vendre au rservataire, il nengagera sa
responsabilit que sil est en faute ou sil le fait de mauvaise foi. Autrement dit, le
contrat prliminaire na plus de valeur obligatoire. Il devient similaire des
fianailles.
Si le contrat prliminaire est conclu aprs la mise au point dfinitive du projet de
construction, il est considr comme une promesse de vente car ce moment l
il peut prciser les conditions de la vente projete, savoir la description de
limmeuble promis, le prix et les modalits dexcution. Si en outre, le rservant
sengage vendre de faon actuelle et inconditionnelle, le contrat constitue alors
une promesse unilatrale de vente avec facult de ddit pour le rservataire.
Autrement dit, le rservataire aura le droit de changer davis contrairement au
rservant qui, en cas dinexcution de son obligation, aura soit payer des
dommages intrts au rservataire, soit en ralisant de force son obligation. Ceci
dit, cette dernire facult est plus incertaine. La pratique a ainsi compris le
contrat prliminaire. Tantt la construction est ltat de simple projet, et auquel
cas le contrat nindique que les mentions prescrites par la loi, le vendeur est
alors tenu au minimum dobligations et il peut librer sa responsabilit sil ne
donne pas suite son projet. Tantt, la construction est dcide et organise,
lacte dtermine dans ce cas avec prcision le prix et la chose, et le rservant
sengage fermement. La question souleve nest pas de savoir quels sont les
effets du contrat prliminaire dans chacun des deux cas prcits mais plutt celle
de connatre le pouvoir de la volont en la matire. cet effet, il est clair que les
rgles lgales forment un rgime de protection pour lacqureur. Cette protection
ne peut tre diminue par le contrat, mais elle peut augmenter en accroissant les
obligations du rservant. En effet, si la chose et le prix sont dtermins, celui-ci
peut mme sengager une vritable promesse unilatrale de vente. Le
rservataire quant lui ne peut jamais sengager dpasser le seuil maximum
lgal des dpts de garantie. Toutefois, si le rservant promet une chose
prcise et dtermine au moyen dun prix galement dtermin, lacte devrait
tre soumis aux rgles de la promesse unilatrale de vente tant dans ses
conditions (surtout lenregistrement obligatoire de lacte sous seing priv), que
dans ses effets (notamment la sanction de linexcution de ses obligations par le
promoteur).

Jurisprudence de la cour de cassation

La Cour de cassation na pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas
soumettre le contrat prliminaire larticle 1840 A du Code gnral des impts ,
elle sest borne dire quil ne constituait pas une promesse unilatrale de vente
et dcide quil sagissait dun contrat sui generis, et quil tait essentiellement
synallagmatique . Dans une autre dcision, elle a admis que les juges du fond
avaient pu qualifier le contrat de promesse de vente ferme (sans doute
unilatrale), en raison de la volont des parties.
En ralit les deux conceptions ne refltent pas la ralit car la loi nimpose pas
un seul type exclusif de contrat ni nen organise deux. Celle-ci se limite garantir
une protection minimum au rservataire que la convention ne saurait diminuer
mais quelle peut augmenter. Les contractants peuvent faire une promesse
unilatrale de vente, mais lindemnit dimmobilisation est toujours soumise au
rgime spcial des dpts de garantie.

2-LES EFFETS DU CONTRAT PRELIMINAIRE

Le contrat prliminaire est un avant-contrat provisoire et prparatoire la


conclusion dune vente dun immeuble construire, mais il noblige pas le
rservant conclure la vente, et cest cet gard quil se distingue le plus dune
promesse de vente. Conformment aux dispositions de larticle 618-18 de la loi
44-00 : Le vendeur est tenu ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat
de conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de
leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avec accus
de rception, et requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur
laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie
divise lorsque limmeuble est immatricul . Certains auteurs estiment que cette
disposition signifie que le rservant est tenu de vendre, ce qui parat attacher au
contrat prliminaire une porte excessive. En ralit, cette rgle a pour objet de
permettre au rservataire davoir le temps ncessaire de pour comparer le projet
de contrat dfinitif et le contrat prliminaire, afin den apprcier les ventuelles
diffrences. Mais le rservataire peut renoncer ce dlai et signer la vente avant
son expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait du
rservataire, justifiant la restitution du dpt. Si la vente a t conclue des
conditions diffrentes de celles prvues dans le contrat prliminaire mais que le
rservant avait fait figurer ces modifications sur le projet de contrat dfinitif
notifi au rservataire, lacheteur ne peut se plaindre du prjudice subit, en
prtendant ne pas avoir t spcialement prvenu des modifications par le
vendeur. Par contre, ce dernier peut tre tenu de payer des dommages intrts
lorsque la vente est conclue et limmeuble livr plus tardivement que le dlai
prvu par le contrat prliminaire.

Lorsque la vente nest pas conclue, il faut distinguer entre le cas o cest le
rservant qui refuse de vendre et celui o cest le rservataire qui nest plus
intress :

Refus imputable au rservataire

Si le rservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait


justificatif, le rservant a le droit de conserver le dpt de garantie, sans pouvoir
prtendre aucun dommage intrt supplmentaire, puisque le contrat est
unilatral, le rservataire ne stant aucunement engag acheter. Cependant,
une dcision a jug que si le dpt de garantie navait pas t vers lors de la
signature du contrat, le rservant sera alors fond demander la rparation de
tout le prjudice subi du fait de la rsolution du contrat, imputable au
rservataire.

Refus imputable au rservant

Lorsque le rservant refuse de conclure la vente avec le rservataire ou lorsque


ce dernier refuse de conclure la vente cause dun fait justificatif, labsence de
conclusion de la vente est impute au rservant. Les consquences de cela
diffrent selon que le contrat prliminaire est un simple contrat de rservation ou
que cest une promesse de vente ferme.
Sil sagit dun contrat de rservation, qualifi de contrat sui generis le rservant
sest simplement oblig rserver, il nest tenu ni de construire ni de proposer la
vente aux conditions prvues par le contrat prliminaire. Lorsque le refus de
conclure la vente lui est imputable, il doit restituer au rservataire le dpt de
garantie ; il peut tre tenu, en plus, des dommages intrts en cas de faute.
La restitution doit tre faite sans retenue ni pnalit et sans quaucune distinction
ne soit faite entre les dpositaires ; par consquent, le notaire dpositaire ne
peut, lors de la restitution du dpt, retenir sur le montant du dpt une somme
titre dhonoraires. Le rservataire doit obtenir la restitution du dpt de
garantie dans les trois mois de la demande quil adresse, par lettre recommande
avec demande davis de rception, au rservant et au dpositaire.
Outre la restitution du dpt, le rservant qui refuse de conclure la vente peut
tre tenu de dommages intrts supplmentaires en cas de faute de sa part et
dun prjudice prouv par le rservataire que sil na pas rpar la restitution du
dpt. La faute du rservant peut rsulter de ses atermoiements dans la
signature de lacte dfinitif ou le dpassement du dlai prvu dans le contrat

prliminaire pour la signature de lacte dfinitif. La faute peut aussi consister en


la modification de mauvaise foi dune des obligations essentielles du contrat
prliminaire. Toutefois, le rservataire ne peut obtenir la ralisation judiciaire de
la vente que le rservant ne veut pas signer. Il en est ainsi notamment lorsquil
est impossible de raliser le projet pour des raisons indpendantes de la volont
du rservant ou en raison de lexpiration du dlai de validit du contrat
prliminaire.
Si par contre le contrat prliminaire acquiert la qualification dune promesse de
vente ferme, le rservant est tenu de donner suite son projet sans pouvoir le
modifier sauf accord du rservataire. Il est alors responsable non seulement du
retard de livraison de limmeuble promis, mais galement du prjudice rsultant
de la diffrence de surface si le contrat dfinitif ne lavait pas mentionne.
Lune des raisons ayant pouss le lgislateur instituer le contrat prliminaire
dans les ventes dimmeubles en ltat futur dachvement est la protection des
parties au contrat. Dans quelle mesure ce contrat protge-t-il laccdant la
proprit et le promoteur immobilier ?

DEUXIEME PARTIE

LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES

PARTIES AU CONTRAT DE VEFA

La protection des parties au contrat de la vente dimmeuble en ltat futur


dachvement est concrtise par la conclusion du contrat prliminaire certes,
mais encore plus par les conditions imposes par la loi sa conclusion (1) dune
part, et par les obligations quil fait natre pour les deux parties (2) dautre part.

1-

LES CONDITIONS DE FORMATION DU CONTRAT PRELIMINAIRE

La lgislation rglementant la VEFA prvoit pour la conclusion du contrat


prliminaire, deux conditions de formation ; lune est de pure forme, lautre est
une rgle de fond assouplissant le rgime de la vente. Ainsi la loi 44-00
dtermine avec prcision les mentions que doit contenir lacte. Il faut noter que
lacte prliminaire ne peut tre conclu que lorsque lachvement des fondations
de la construction au niveau du rez de chausse a eu lieu au vu dune attestation

dlivre par un ingnieur ce qui constitue une garantie pour lacqureur. La loi a
galement exig que le contrat prliminaire doit tre tabli, sous peine de nullit,
soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dress par un
professionnel appartenant une profession lgale et rglemente, autoris
dresser cet acte par la loi rglementant ladite profession. Lacte authentique est
celui dress par un notaire ou reu par deux adouls. Quant aux professionnels
autoriss, il sagit des avocats agrs auprs de la Cour Suprme. Il sagit l
dune innovation importante apporte par la loi 44-00. Lauthenticit des actes
concernant la VEFA, devient une condition de forme. Cette rgle a pour objectif,
la prservation de la scurit des actes juridiques. Elle risque nanmoins, de
porter atteinte aux principes du consensuel et au libralisme contractuel. En
outre, la rdaction du contrat prliminaire est conditionne la fourniture de
certaines pices au rdacteur de lacte par le promoteur. Ces pices sont :
-

lautorisation de construire ;

les plans darchitecture ;

les plans de bton arm ;

le cahier de charges et le certificat de lingnieur attestant lachvement


des fondations de la construction au niveau du rez de chausse ;
-

la caution bancaire ou lassurance.

Par ces conditions, le lgislateur a voulu que lacqureur bnficie des conseils
clairs du rdacteur de lacte.
Dun autre ct, la loi 44-00 exige que le contrat prliminaire contienne peine
de nullit, les mentions suivantes :
-

lidentit des parties contractantes ;

le titre de proprit de limmeuble immatricul, les droits rels, les


servitudes foncires et autres charges pouvant grever limmeuble concern ;
-

le numro et la date de lautorisation de construire ;

la description de limmeuble objet de la vente ;

le prix dfinitif de la vente et les modalits de paiement ;

le dlai de livraison ;

les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance ;

lengagement du vendeur respecter les plans darchitecture, les dlais de


ralisation des constructions et dune manire gnrale, les conditions du cahier
de charges ;

laccord du vendeur sil y a lieu, pour requrir au conservateur de la


proprit foncire, la mention dune prnotation sur production du contrat
prliminaire de la vente.
Outres ces conditions qui contribuent la scurisation des transactions relatives
aux immeubles construire et visant protger les parties, ces dernires ont
chacune des obligations remplir et qui dcoulent du contrat mme.

2-

LES OBLIGATIONS RESPECTIVES DES PARTIES AU CONTRAT PRELIMINAIRE

La loi limite les obligations de lacheteur ventuel bien quelle ne soit pas claire
sur ce point, elle impose des obligations minimales au vendeur. Son but est de
protger le rservataire. En effet, la convention peut diminuer les obligations du
rservataire ou augmenter celles du rservant. Par contre, ce quelle ne peut pas
faire cest daugmenter les obligations du rservataire et de diminuer celles du
rservant.
Ainsi, les obligations du rservant sont :
dtablir un cahier de charges de construction prcisant la consistance du
projet, sa dsignation, la nature des prestations et des quipements de
limmeuble raliser et les dlais de ralisation et de livraison ;
de respecter les conditions de ce cahier de charges, notamment les plans
darchitecture, les dlais de ralisation des constructions. Il est prciser quun
dlai supplmentaire peut tre accord au vendeur aprs accord pralable de
lacqureur.
En outre, il sera tenu de dlivrer lacqureur une copie conforme du
cahier de charges ;
Le vendeur devra galement constituer une caution bancaire ou toute
autre caution similaire et le cas chant, une assurance afin de permettre
lacqureur de rcuprer les versements en cas de non application du contrat
tant prcis que cette garantie prend fin ds linscription de lacte de vente
dfinitif sur les livres fonciers ;
Obligation dinformation : le vendeur est tenu ds lobtention du permis
dhabiter ou du certificat de conformit dans un dlai nexcdant pas 30 jours
compter de leur dlivrance, den informer lacqureur par lettre recommande
avec accus de rception et requrir lclatement du titre foncier objet de la
proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de
chaque partie divise.
Fournir des garanties : outre la caution que le vendeur devra constituer en
faveur de lacqureur, ce dernier et aprs accord du vendeur, peut pour
conserver son droit, requrir du conservateur de la proprit foncire la mention

dune prnotation sur production du contrat prliminaire. La prnotation demeure


valable jusqu linscription dfinitive du contrat dfinitif de vente sur les livres
fonciers. Ainsi, il est interdit au conservateur de la proprit foncire, de dlivrer
au vendeur le duplicata du titre foncier. Enfin, le contrat dfinitif prend rang la
date de la mention de la prnotation.
Ceci pour ce qui est des obligations du rservant ou vendeur, sagissant des
obligations du rservataire ou acheteur, elles consistent principalement en le
paiement du prix. Toutefois, il faut prciser que la loi sur la VEFA a prcis les
modalits de paiement. En effet, le rservataire est tenu de payer le prix en trois
tranches :
une partie ds lachvement des travaux de construction des fondations au
niveau du rez de chausse ;
une deuxime partie ds lachvement des travaux de gros uvres de
lensemble de limmeuble ;
-

et enfin une troisime partie sera verse ds lachvement des finitions.

Il convient de noter que le lgislateur marocain, contrairement son homologue


franais na pas fix le pourcentage de chaque versement, laissant ainsi aux
parties la libert de les fixer. La seule intervention du lgislateur concernant le
prix, est quil a interdit au promoteur de percevoir des avances avant
lachvement de la construction des fondations au niveau du rez de chausse.
Cette intervention vise couper court aux fraudes et assurer la scurit de la
transaction. En cas dinobservation de cette rgle, le contrat est frapp de nullit.
La deuxime obligation de lacqureur est celle de la rception de la chose ; il
doit prendre possession de la chose vendue.

CONCLUSION
En signant le contrat prliminaire, une sorte davant-contrat lachat de la
proprit, lacheteur sengage faire lacquisition de la maison dsigne au
contrat, procder sa rception et en prendre possession ainsi qu payer le
prix convenu, tandis que lentrepreneur est tenu de construire la maison
conformment aux spcifications contractuelles, de mettre lacheteur en
possession de la maison et de lui transfrer les titres de proprit. Le contrat
prliminaire peut galement tre cd, comme tout contrat qui nest pas conclu
en intuitu personae et pour lequel une clause dincessibilit na pas t stipule.
Elle ne peut tre opposable au rservant que sil la accepte dans un acte
authentique ou si elle lui a t signifie. Cette cession devra tre effectue dans
les mmes formes et conditions du contrat prliminaire. Elle substitue alors de
plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de lacqureur envers le
vendeur. Toutes ces conditions sont imposes par la lgislation sur les ventes
immobilires en ltat futur dachvement, qui vise certes la protection de

lacqureur et vite au promoteur de tomber dans des situations compliques,


mais une question semble simposer avec force : doit-on protger les parties au
dtriment du principe de lautonomie de la volont ? Car il est clair quil se voit
rduire son champ dapplication.

ANNEXE
Vente d'immeuble construire
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 1 sur 19
Avis
sur la saisine relative au projet de loi n107-12 modifiant et compltant le
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des
Contrats
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 2 sur 19
Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a t saisi par le
Prsident de la Chambre
des Conseillers, en date du 29 avril 2014, afin quil mette un avis sur le Projet de
loi numro 107-12
modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant
Code des Obligations et
des Contrats. Conformment aux articles 2 et 7 de la loi organique relative
lorganisation et son
fonctionnement, le Bureau du Conseil a confi cette saisine la Commission
Permanente charge
des Affaires conomiques et des projets stratgiques.
Lors de sa 39me session ordinaire tenue le 26 juin 2014, lAssemble Gnrale
du Conseil Economique,
Social et Environnemental a adopt lunanimit le prsent avis.
Contexte gnral
Le secteur de limmobilier souffre de nombreux dysfonctionnements, avec, en
tte le dsquilibre
dans la relation entre le promoteur et lacqureur. En effet, plusieurs mauvaises
pratiques sont

releves : aucun cahier des charges des projets nest remis lacheteur, absence
dexpertise en
termes de normes de construction la rcupration du bien, pas de limite des
acomptes, superficies
qui changent entre lachat et la livraison, pratique du noir , tout cela sans
relles possibilits de
recours lgal.
Afin dencadrer un modle de vente courant, la vente sur plan, lEtat a introduit,
en novembre 2003,
une nouvelle loi n44-00 sur la vente dimmeuble en ltat futur dachvement,
visant rglementer
davantage ce type de vente et protger les parties concernes des abus
relevs.
Cette nouvelle rglementation na toutefois pas eu les effets escompts. En effet,
elle a t dcrie
pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectes.
Un nouveau projet de rforme de la loi a donc t labor, toujours dans lesprit
de mieux protger
le consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et
applicables que la loi
prcdente.
Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas
lunanimit. Elle risque
mme dengendrer de nouvelles distorsions dans le march de limmobilier.
Parmi les principaux
points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect des
dispositions de la loi, ce qui
peut encourager des comportements contraires lesprit de la loi, tels qu titre
dexemple des
retards prmdits dans une situation dimportantes hausses de prix, aboutissant
lannulation des
engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pour financer la
construction.
Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre des
Conseillers afin

dtudier les impacts conomique et social du projet de loi n107-12 modifiant et


compltant le
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des
Contrats. La saisine
concerne la Section IV du Code : de la vente dimmeuble en ltat futur
dachvement, articles 618-1
618-20.
Le traitement de la saisine sest bas sur quatre sources dexpertise et
dinformation : lanalyse
documentaire, les auditions des principaux intervenants concerns par la
thmatique, lanalyse
dexpriences internationales et lexpertise des membres du CESE impliqus
dans le domaine.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 3 sur 19
Liste des auditions
Rgulateurs
Ministre de lHabitat et de la Politique de la Ville
Ministre de la Justice et des Liberts
Agence Nationale de la Conservation foncire, du Cadastre et de la Cartographie
Promoteurs immobiliers
Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers
Holding Al Omrane
Compagnie Gnrale Immobilire
Union Gnrale des Entreprises et Professions
Acheteurs
Fdration Nationale des Associations du Consommateur (FNAC)
Intermdiaires
Groupement Professionnel des Banques du Maroc (GPBM) - CIH Bank et Wafa
Immobilier
Conseil National des Notaires du Maroc
Ordre National des Architectes

Crdit Foncier de France (CFF)


1- Enjeux conomiques et sociaux du secteur de limmobilier au
Maroc :
Le secteur de limmobilier occupe une place vitale dans la croissance de
lconomie marocaine et
compte parmi les secteurs les plus attractifs des IDE au Maroc : 11% des IDE
adresss au Maroc entre
2005 et 2012. Et le potentiel de dveloppement du secteur reste important : le
dficit actuel au
niveau national est estim 642 000 units, sachant que 125 000 nouveaux
mnages sont
demandeurs de logement chaque anne. Autrement, dit, pour rsorber le dficit,
il faut construire
plus de 125 000 logements par an.
Afin de satisfaire cette demande, lEtat a mis en place un dispositif spcifique
pour encourager la
construction immobilire, avec un ensemble daides fiscales (rductions et
exonrations), qui
comptent pour plus de 15% des aides fiscales totales de lEtat, mais aussi un
accs facilit au foncier
et au financement. Lobjectif, travers la politique de logement social lance en
2010, et plus
rcemment celle du logement pour les classes moyennes, est de faciliter laccs
la proprit et au
logement pour la population marocaine revenus faibles et/ou modestes, en
crant un meilleur
quilibre entre loffre et la demande, des prix raisonnables (250 000 dh pour le
logement social).
De manire globale, la politique de logement vise produire 270 000 units
sociales par an. En outre,
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 4 sur 19
la convention signe en avril 2013 entre lEtat et la Fdration Nationale des
Promoteurs Immobiliers

(FNPI) porte sur un engagement pour la construction de 20 000 units pour les
classes moyennes
horizon 2016.
La conjoncture actuelle montre toutefois un relatif essoufflement du secteur : la
valeur ajoute du
BTP, qui avait volu en moyenne de 8% sur la priode 2000-2008, na connu
quune croissance de
3,1% entre 2009 et 2012. Les ventes de ciment, principales jauges du
dynamisme du secteur, se sont
dgrades de 6% en 2013. De manire plus spcifique, lIndice des Prix des Actifs
Immobiliers (IPAI1)
a connu une dclration de son rythme dvolution, passant de +2,6% en 2012
1,1% en 2013,
mme si les grandes villes (Rabat, Casablanca et Marrakech restent peu touches
par ce phnomne
de baisse des prix). Le volume des transactions immobilires a connu un repli de
5,6%, aprs une
hausse de 4,8% en 2012. En effet, les crdits immobiliers nont connu quune
croissance de +3,5%
fin mars 2014, contre +7,1% fin mars 2013, en glissement annuel, avec une
baisse des crdits aux
promoteurs immobiliers, se traduisant par un accs plus difficile au crdit aux
acqureurs et une
baisse des mises en chantier2.
Cet tat des lieux ncessite une vigilance accrue dans lencadrement et
laccompagnement de ce
secteur, dont les enjeux la fois conomiques et sociaux sont critiques pour le
dveloppement du
pays et le bien-tre des citoyens.
Toute nouvelle rglementation ou rforme du secteur doit veiller prserver
limportance
structurelle de ce secteur dans lconomie et la politique sociale du pays.
2- Analyse critique du projet de loi
a. Rappel du mode de fonctionnement de la VEFA

1 Indice trimestriel produit conjointement par Bank Al Maghrib et lAgence


Nationale de la Conservation
Foncire du Cadastre et de la Cartographie
2 Source : Donnes Bank Al Maghrib
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 5 sur 19
b. Un projet de loi en remplacement dun texte initial peu probant
La loi n44-00 (compltant le Dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations
et des contrats)
dfinit la vente en ltat futur dachvement comme toute convention par
laquelle le vendeur
soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage
en payer le prix au
fur et mesure de lavancement des travaux . Elle a t adopte le 3 octobre
2002 et est entre en
vigueur le 6 novembre 2003, dans un souci de protection juridique des parties
prenantes lors de
lachat sur plan dun bien immobilier, en particulier lacheteur. En effet, par le
pass, labsence
dencadrement juridique de ce type de vente donnait lieu des abus, aussi bien
de la part des
promoteurs immobiliers publics que privs, qui peuvent tre rsums en quatre
grands cas de
figures :
- Non-conformit du bien livr avec le plan et le cahier des charges initiaux ;
- Livraison du bien sans apurement de la situation administrative, et donc non
possession des
titres de proprit ;
- Non achvement du programme immobilier, aprs encaissement des avances ;
- Non restitution des sommes payes en cas de dfaillance.
LEtat a donc voulu rguler la pratique de vente sur plan par la voie lgale. Elle
prvoit des
mcanismes de scurisation de lacheteur. Mais au-del du fait que ces
mcanismes ne couvrent pas

tous les cas de figure litigieux dans la relation entre lacheteur et le vendeur,
certains des principes
dicts ont but sur des aspects pratiques, rendant leur application difficile et
donc abandonne.
La mise en corrlation des appels de fonds avec ltat davancement des travaux
Le lgislateur a cherch mettre en adquation les priodes de paiement avec
les grandes phases
davancement des projets immobiliers, tout en laissant la libert au vendeur den
fixer les montants.
Trois phases dans la construction ont t retenues : lachvement des travaux
relatifs aux fondations
de la construction au niveau du rez-de-chausse, lachvement des gros oeuvres
de lensemble de
limmeuble et lachvement des travaux de finition. Bien que louable, cette
rglementation sest
rvle insuffisante car elle ne couvre pas lensemble du cycle de vente, jusqu
la remise des cls.
Qui plus est, en labsence de plafonds pour les montants payer, elle ne garantit
ni un appel de
fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un chelonnement quitable et
justifi des
paiements.
La possibilit de prnotation
Afin de prserver les droits de lacqureur, la lgislation prvoit la possibilit de
prnotation, sur
production du contrat prliminaire de vente, et aprs laccord du vendeur. Ds
lors, le vendeur ne
peut plus disposer dun duplicata du titre foncier. Or, dans la pratique, il est
difficile pour lacqureur
dobtenir laccord de principe du vendeur pour la prnotation. Qui plus est,
lclatement du titre
foncier en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise nintervient qu
la fin des travaux,
lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit.

La garantie de remboursement apporte par le cautionnement


La loi prvoit que le paiement de lavance par lacheteur doit tre assorti dune
caution bancaire ou
similaire, engageant le vendeur restituer les montants avancs sur demande.
Or, les banques nont
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 6 sur 19
pas adhr au principe de caution bancaire, en raison des risques encourus en
cas de dfaut. Et les
promoteurs se basant sur un financement sur fonds propres ont refus le recours
lintermdiation
de la banque. Rares sont les projets immobiliers qui, dans les faits, se sont
inscrits sous le rgime de
la VEFA et donc de lapport de la garantie bancaire. Lessentiel est rest sur la
pratique de lavance
sur la base de contrats de rservation.
La possible garantie de conformit
La loi considre que l'immeuble vendu n'est rput achev, bien que les
travaux de sa construction
soient termins, qu'aprs l'obtention du permis d'habiter, ou du certificat de
conformit, ou le cas
chant, lorsque le vendeur prsente, la demande de l'acqureur, un certificat
attestant que
l'immeuble est conforme au cahier des charges. La garantie de la conformit du
bien livr avec celui
achet sur plan reste donc partielle et non systmatique, dans la mesure o le
vendeur peut lui
substituer le permis dhabiter sans justifier des diffrences, et quelle reste
demander par
lacqureur.
La sanction des retards
La loi prvoit, en cas de retard de paiement de la part de lacqureur ou du
vendeur, une indemnit
de retard hauteur de 1% par mois au maximum de la somme due, sans quelle
puisse dpasser 10%

par an. Dans les faits, la lenteur des procdures judiciaires et les dlais
dexcution sont autant de
barrires au recours et lapplication effective de ces sanctions.
Comparatif entre la loi VEFA en France et la loi marocaine3
Contrairement au Maroc, la VEFA est le mode principal de vente en France, qui
offre, de manire
effective et efficace, tout un arsenal de dispositions mme de scuriser les
intrts de lacheteur.
En effet, la loi franaise prvoit toutes les tapes de la vente et mme les dlais.
Les deux points essentiels de diffrenciation sont les suivants :
En France Au Maroc
1- Transfert de proprit progressive Achat terme
Irrversibilit de lacte dachat Rversibilit de lacte dachat : le vendeur
conserve ses droits et attributions de matre de
louvrage jusqu lachvement des travaux (Atr.618-1)
2- Rle de la banque : Fort Rle de la banque : Faible
Garantie dachvement des travaux Garantie de remboursement travers une
et de lusage des fonds et des avances convention de cautionnement, peu
respecte
3 Cf le rcapitulatif du modle franais de la VEFA en annexe.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 7 sur 19
c. Objectifs et porte du projet de loi n107-12
Objectif 1 : Rtablir la confiance entre lacheteur et le vendeur en protgeant les
intrts
de lacheteur et rduisant les motifs de discorde
Les amendements apports la loi n44-00 visent couvrir les aspects
auparavant non considrs et
renforcer et corriger celles dj prvues dans la loi, savoir la garantie de
conformit et le montant
des pnalits encourues en cas de dfaut.
Ainsi, afin de systmatiser et de garantir la conformit du bien livr avec les
plans et le cahier des

charges initiaux, le projet de loi conditionne explicitement la signature du contrat


dfinitif de vente
la fourniture par le vendeur du certificat de conformit dlivr par larchitecte,
attestant de la fin des
travaux et de la conformit de la construction avec les plans et le cahier des
charges. Cette
responsabilisation de larchitecte, qui vient sajouter lengagement de sa
responsabilit dans la
garantie dcennale (art.769 du Code des Obligations et des Contrats), doit tre
accompagne dune
relle implication et marge de manoeuvre de larchitecte dans les travaux,
souvent cantonn
llaboration des plans de construction initiaux et nayant pas ncessairement la
main sur les
changements apports en cours de route par le promoteur. Par ailleurs, dans un
souci de conformit,
le projet de loi remplace, dans le contrat de vente prliminaire, le prix de vente
dfinitif global par le
prix de vente dfinitif du mtre carr, pour viter les msententes sur le lien
entre le prix et la
surface dfinitive livre, parfois infrieure ce qui tait initialement prvu.
Lindemnit payer en cas de rsiliation du contrat par l'une des parties a
galement t revue la
hausse, afin de dissuader les parties de se soustraire leurs engagements
respectifs : elle ne doit
dsormais pas dpasser 15% du prix de vente, au lieu des 10% prvus dans la loi
n44-00.
Objectif 2 : Unifier et clarifier la procdure de vente sur plan lchelle nationale
Alors que la loi n44-00 se limite fixer trois jalons pendant lesquels lacqureur
doit payer une
partie du prix global, le nouveau projet de loi, dans un objectif de clarification et
dharmonisation des
procdures, fixe les pourcentages payer pour chacune des phases considres,
largies au nombre

de cinq : 5% lors de la conclusion du contrat prliminaire, 75% rpartir en trois


temps (
l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du
rez-de-chausse,
l'achvement des gros oeuvres de l'ensemble de l'immeuble, l'achvement des
travaux de finition
et obtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit) et enfin 20% la
remise des cls.
Cette rpartition, qui permet dengranger 80% du montant avant lachvement
des travaux, nest pas
adapte aux projets de logements sociaux et aux modalits de financement
auxquelles ont recours
cette tranche dacqureurs.
Les amendements apports la loi initiale tendent rsoudre un certain nombre
de points noirs
reconnus par les professionnels et les consommateurs. Les changes et auditions
mens au sein du
CESE ont toutefois permis de relever des pistes complmentaires, mme de
satisfaire davantage les
deux parties, sans porter atteinte aux intrts des uns et des autres.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 8 sur 19
3- Recommandations du CESE
Trois grands objectifs structurent les recommandations du CESE, qui portent aussi
bien sur le fond
que sur la forme, et visent vritablement crer une relation plus juste entre
lacheteur et le
vendeur, en protgeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter
prjudice ou
contraindre les autres parties :
La garantie de lachvement des travaux. En effet, la vritable protection et
scurisation de
lintrt de lacheteur ncessite un changement de paradigme dans la loi : elle
doit reposer

sur la notion de garantie dachvement des travaux, en plus de la notion de


remboursement
ou de ddommagement ( travers lannulation ou les pnalits). Lacquisition
dun logement
constitue en effet un acte non seulement conomique mais un jalon important
dans la vie de
lacqureur. La satisfaction provient de la livraison du bien, et pas seulement
dans la
rcupration des montants investis.
La simplification et la clarification des procdures et tapes lors de la vente sur
plan. Seule
la clarification des procdures permettra une relle responsabilisation des uns et
des autres
et une matrise des dlais. Lensemble des tapes et scnarii de la vente en ltat
futur
dachvement doit tre couvert par le projet de loi, ce qui nest pas le cas
aujourdhui.
Lamlioration de lefficacit des possibilits de recours en cas de litige,
notamment par des
procdures acclres.
La mise en oeuvre de ces recommandations aura des effets bnfiques la fois
sur la vie des
citoyens et la structuration du march de limmobilier. Pour le citoyen en qute
daccs la
proprit, lacte dachat sera plus transparent et la livraison du bien sera
garantie, et ce dans des
dlais raisonnables, mme en cas de dfaillance du promoteur. Pour les
promoteurs immobiliers, le
nouveau cadre de la VEFA donne accs une gestion optimise du financement,
la fois travers un
chelonnement intelligent des avances, mais aussi travers le support apport
par les
tablissements de crdit et dassurance dans lacte de construction et de vente,
favorisant ainsi une

professionnalisation du secteur, et minimisant de ce fait les risques de


dfaillances.
Sur le fond :
Les recommandations sur le fond permettent de rpondre aux trois objectifs
assigns, savoir :
Le renforcement des mcanismes de protection de lacqureur, notamment
travers un
nouveau concept central et hautement stratgique : la garantie de lachvement
des
travaux ;
La simplification et la clarification des procdures et tapes lies la vente ;
Et lamlioration de lefficacit des traitements juridiques.
Renforcement des mcanismes de protection des intrts de lacqureur
Pour parvenir une relle protection de lacqureur, deux grandes actions sont
engager :
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 9 sur 19
Revue du primtre de la loi, en la ddiant aux particuliers en qute daccs la
proprit
pour le logement, et en spcifiant le traitement des cas particuliers, notamment
les
logements sociaux :
1. Recadrage de la loi autour de la vente dimmeuble usage dhabitation
uniquement :
revoir le primtre de la loi, en rservant son application la vente dimmeuble
en ltat
futur dachvement usage dhabitation, y compris les lotissements, et en
exclure les ventes
dimmeubles usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. En effet,
ce sont les
logements usage dhabitation qui requirent lattention du lgislateur, dans la
mesure o
cest dans ce primtre que lon retrouve lessentiel des abus et dsquilibres. En
gnral, les

relations entre le promoteur et les professionnels et socits cherchant acqurir


un bien
immobilier sont plus quilibres et mme, les inclure dans la loi sur la VEFA leur
serait plus
contraignant que bnfique.
Dailleurs, en France, la loi instaure une diffrenciation entre le secteur protg et
le secteur
libre, le secteur protg regroupant les ventes portant sur les locaux usage
dhabitation ou
usage mixte dhabitation et professionnel. Il bnficie dun rgime spcifique,
avec un
encadrement renforc des ventes, en termes de conclusion, de contenu et de
garanties
apportes dans le contrat de vente, pour une meilleure protection des
particuliers.
2. Prise en compte de lensemble des cas particuliers potentiels :
o Le cas des logements sociaux : le droit lacquisition dun logement social nest
constat que lors de lacte de vente dfinitif, lacqureur devant prsenter au
notaire
une attestation dligibilit. Or, dans certains cas, la situation sociale et
financire de
lacqureur peut changer et donc le rendre inligible laccs au logement
social,
alors que son intrt pour le logement reste marqu. Il est donc propos daider
ces
acqureurs finaliser leur achat, en prvoyant une clause dans le contrat
prliminaire autorisant lacqureur payer le diffrentiel entre le prix
rglementaire
de 250 000 dh et le prix de revient (en gnral suprieur : 40 000 dh en
moyenne).
Cette mesure ne peut que favoriser la mixit sociale et garantir laccs la
proprit
pour tous.

o Le cas des recasements des mnages bidonvillois : les oprations de


recasement des
bidonvillois doivent faire lobjet dun traitement particulier, inscrire dans une
rglementation spcifique, et donc exclus du projet de loi sur la VEFA.
o Les cas des entreprises et tablissements publics : les problmes de retards de
livraison et de malfaon concernent aussi bien des promoteurs immobiliers privs
que ceux relevant de lEtat. De ce fait, lapplication de la loi devra couvrir les
deux
types de promoteurs, sans traitement particulier pour aucun des deux.
o Les cas de ramnagements en cours de route ou de changements des finitions
la
demande, ou lintroduction dun plan modificatif autoris, ne sont pas prvus.
Mise en place de mcanismes de garantie : pour le remboursement des avances
en cas de
problme, pour la livraison effective du bien immobilier, ainsi que pour la
protection des
droits de proprit :
3. Renforcement de la garantie de remboursement existante.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 10 sur 19
Le cautionnement bancaire prvu par la loi est consolid travers la suppression
de la
possibilit de cautionnement par des organismes ou entits en dehors des
banques et
socits dassurance. Cette garantie ne peut tre excute quen cas de
dfaillance du
promoteur, afin dviter les demandes de remboursement ou retraits abusifs. La
caution
devra tre dpose auprs dun professionnel agr (notaire), et son retrait sera
conditionn
par un justificatif de dfaillance du promoteur. En cas de refus dexcution par le
notaire,
lacqureur pourra recourir la voie judiciaire, via une procdure acclre.

La caution pourra tre subroge au profit dun autre tablissement financier


(transmission de
crance) afin de financer les acqureurs.
4. Mise en place dune nouvelle garantie pour lacqureur : la garantie
dachvement des
travaux.
Cette garantie doit primer dans lesprit de la loi car elle reprsente la seule vraie
garantie
attendue par lacqureur : se faire livrer son bien, dans le respect des dlais.
Organismes de garantie
Au vu de la lgislation existante et des cueils relevs dans son application, la
neutralit et
leffectivit de cette garantie doivent tre assures, et ce travers le
renforcement du rle
dintermdiation de la banque, des compagnies dassurance ou tout autre
organisme de
cautionnement reconnu par la loi. La banque ou compagnie dassurance doivent
tre
positionnes comme garantes de lachvement des travaux, et ce en veillant la
bonne
allocation des moyens financiers au dit projet immobilier, et en sengageant
prendre le
relais en cas de dfaillance ou empchement par le promoteur initial. Cette
garantie
procurera un double avantage : assurer lachvement des travaux et faire
respecter ainsi les
dlais de livraison.
Le promoteur ne sera plus en droit dapporter sa propre garantie dachvement,
comme
ctait le cas dans la loi n44-00 pour la garantie de remboursement, travers un
cautionnement bancaire ou similaire.
Modalits dapplication de la garantie
Le dtail des conditions dapplication et modalits dactivation de la garantie
dachvement

devra tre fix par voie rglementaire.


Une fois la garantie dachvement des travaux rglemente et mise en place par
les
organismes agrs, le promoteur sera en droit de substituer cette nouvelle
garantie la
caution dont il dispose.
5. Systmatisation et conditionnement de la possibilit de recours la
prnotation.
Lobjectif est dviter les spculations la fois de la part de lacqureur et du
vendeur.
Lacqureur est ainsi en droit, sans passer par laccord du vendeur, de demander
la
conservation foncire dinscrire les droits lis au titre son nom, protgeant de
toute
revendication de proprit dun tiers, mais seulement compter du paiement
dau moins
50% du prix de vente global.
A terme, et pour renforcer le mcanisme de garantie des droits de proprit, le
transfert de
proprit progressive devrait tre envisag. Cette mesure requiert une refonte de
la
rglementation relative la conservation foncire, mais viendrait renforcer, de
manire
effective, les garanties accordes lacqureur.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 11 sur 19
Simplification et clarification des procdures et tapes lies la vente
Le CESE a jug essentiel de rglementer deux moments phares dans la vente sur
plan : la
concrtisation de lacte dachat, souvent fait dans la prcipitation en raison du
dficit en logements
et de lengouement cr sur certains projets ; et le paiement des avances en
fonction de ltat
davancement des travaux.
6. Introduction dune nouvelle tape dans la vente : la phase de rservation.

Introduction dun dlai de rservation


Le droit de rtractation sans avoir supporter des frais supplmentaires figure
parmi les
droits fondamentaux dicts dans la loi n31-08 sur les mesures de protection du
consommateur. Le dlai de rtractation est fix 7 jours dans la loi (art.36) et
lorsque ce
droit est exerc, le fournisseur est tenu de rembourser le montant pay dans un
dlai de 15
jours maximum (art.38).
Cette facult de rtractation nexiste pas dans la forme actuelle de la loi. Son
rajout
permettrait dharmoniser le texte de loi avec les dispositions de la loi sur le
consommateur,
et de davantage protger les intrts de lacqureur. De ce fait, et afin dviter
de lser le
promoteur et de permettre au client potentiel de mrir son achat, il est propos
dintgrer
une nouvelle tape, relative la signature dun contrat de rservation, pralable
au contrat
prliminaire.
Contenu et modalits du contrat de rservation
Ce contrat de rservation ne pourra tre sign par les deux parties que sous
rserve
dobtention du permis de construire, dfaut, il sera considr comme nul. Il ne
ncessitera
pas lintermdiation dun professionnel du droit (notaire ou autre), mais devra
comporter a
minima les lments suivants :
- l'identit des parties contractantes ;
- la date doctroi et le numro de lautorisation de construire ;
-le prix de vente et les modalits de paiement ;
- la description du bien objet de la vente sous forme dun cahier de charges

dtaillant la nature des prestations prvues pour chaque corps dtat. Ce cahier
des
charges fera partie intgrante du contrat.
Paiement du droit de rservation
Lacqureur devra dposer un montant en acompte pour la rservation, qui
pourrait tre de
5% du montant global du prix de vente, et qui sera consign la banque, dans
un compte
sous squestre, tant que le contrat de vente prliminaire na pas t sign, pour
viter les
drapages ou abus. Et pour garantir la rcupration de la somme, mme en cas
de saisie des
comptes (procdure davis tiers dtenteur), le montant consign devra tre
considr
comme insaisissable et ne peut tre cd ni donn en nantissement ou toute
autre fin.
En change, il recevra un reu de paiement. Il sera toutefois en droit de se
rtracter dans un
dlai de trois semaines, compter de la date de signature du contrat, sur simple
signature
dun acte de dsistement auprs du promoteur. A la fin de ce dlai de trois
semaines,
lacqureur pourra ainsi soit procder la signature de lacte de vente
prliminaire, soit, en
cas de dcision de se rtracter, faire une demande de restitution sur prsentation
du
bordereau davance auprs du promoteur, pour rcuprer la totalit de la somme
avance,
premire demande, dans un dlai fix sept (7) jours. Le promoteur, lui, est libre
de
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 12 sur 19
revendre le bien pass le dlai des trois semaines, ds lors que le contrat de
vente
prliminaire na pas t sign.

Aucune avance financire ne peut tre demande ou octroye en dehors de celle


prcite.
Cette tape de rservation, mise en place pour le bnfice de lacqureur, reste
toutefois
optionnelle. Il peut choisir de confirmer ds le dpart lacte de vente avec la
signature du
contrat prliminaire.
7. Rglementation et revue de lchelonnement des paiements en fonction de
lavancement
des travaux.
La nouvelle tape de rservation impacte la structure des avances payer, qui
pourra tre
rpartie conformment aux taux de paiement suivants, exprims en cumul :
A la signature du contrat de
rservation
5% du prix de vente global
A la signature du contrat
prliminaire
15% du prix de vente global
A lachvement des travaux
relatifs aux fondations et du
gros-oeuvre du rez-dechausse
80% du prix de vente global,
rpartir librement entre
les trois phases
A lachvement du grosoeuvre
de lensemble de
limmeuble
A lachvement des travaux
de finition et lobtention du

permis dhabiter ou de
lattestation de conformit
A la remise des cls 100% du prix de vente
global
Amlioration de lefficacit du traitement juridique
Les recommandations proposes plus haut sont mme de rduire les cas de
litiges et de
dfaillances, et donc le recours la justice. Il nen demeure pas moins que ces
situations difficiles
doivent tre considres et traites, de la manire la plus efficace et la plus
rapide.
8. Amlioration du traitement juridique des cas de dfaillance du promoteur.
La procdure de redressement judiciaire, dans la lgislation relative au traitement
des
difficults des entreprises, prvoit, compter de la publication de linformation
dans un
journal dannonces lgales, un dlai dun mois pour les cranciers et tiers pour
dclarer leurs
crances et pouvoir ainsi arrter ltat des crances de lentreprise en difficult.
Pass ce
dlai, le droit de recours est perdu. Or, mme lorsque linformation est rendue
publique, elle
nest pas ncessairement accessible tous. A cet effet, il est propos que les
contrats
prliminaires donnent droit doffice linscription des avances en crances, pour
mieux
protger lacqureur en cas de dfaillance du promoteur. Ces contrats
bnficieraient ainsi
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 13 sur 19
dun statut de contrats protgs contre tous les alas des procdures de
redressement ou de
liquidation judiciaires, et le syndic dsign dans le jugement douverture de la
procdure
devra veiller la poursuite de lexcution des contrats prliminaires de vente.

9. Amlioration des mcanismes de recours en cas de litige.


Afin doptimiser les voies de recours judiciaire en cas de litige, il est propos de
permettre
laccs des procdures acclres, avec des dlais de traitement limits dans le
temps (un
mois, avec un maximum de six mois) pour fluidifier et clarifier les alternatives
actuelles de
mise en demeure pour le paiement des indemnits de retard et de procs en
justice pour un
jugement ordinaire pour la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du
contrat
prliminaire.
Pour tre efficace et respecte, cette procdure acclre devra s'appuyer sur
des
dispositions dterministes de la loi, qui ne soient pas sujet interprtation.
Le recours aux modes alternatifs de rglement des conflits, savoir la mdiation
et
larbitrage, doit tre envisag galement, afin dacclrer le traitement des
dossiers. Un
accompagnement juridique des acqureurs devra toutefois alors tre mis en
place au niveau
des centres de mdiation et darbitrage, vu que les promoteurs disposent
dexpertises
juridiques auxquelles les particuliers nont pas ncessairement accs.
Sur la forme :
Lensemble des recommandations ci-dessous visent simplifier et faciliter les
procdures lies la
VEFA.
10. La suppression de la lgalisation des signatures des actes est une
recommandation
ncessaire pour la simplification des procdures administratives au Maroc, de
manire
gnrale. En cas de maintien de la lgalisation, les contrats de rservation et
prliminaire

devraient tre exempts des frais de timbre et denregistrement.


11. Allongement des dlais dinformation et de notification, afin de tenir compte
des
contraintes ventuelles rciproques des vendeurs et acqureurs en termes de
gestion
administrative ou demplois du temps, et viter ainsi lacclration rapide des cas
de
dsaccords et litiges :
Une fois que le vendeur a obtenu le permis dhabiter ou le certificat de
conformit, il
dispose dun dlai de 3 mois (au lieu de 30 jours actuellement) pour en informer
lacqureur et requrir lclatement du titre foncier ;
De mme, le dlai passe de 15 jours 3 mois pour linformation sur lobtention
des
titres fonciers clats ;
En cas de retard, le dlai de versement des indemnits de retard est fix un
mois
de la date de rception de la notification envoye par lacheteur au vendeur ;
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 14 sur 19
En cas de refus dune des deux parties de conclure la vente aprs notification,
le
dlai accord avant de pouvoir rsilier le contrat ou recourir la justice passe de
30
60 jours.
Et afin dviter les problmes de non rception des informations et fluidifier les
changes
entre les deux parties, les adresses de notification seront obligatoirement
prcises dans le
contrat prliminaire, et tout changement dadresse devra tre notifi par courrier
recommand.
12. Maintenir dans le contrat de vente prliminaire le prix global, au lieu du prix
de vente du
mtre carr.

Le contrat de vente prliminaire doit spcifier le prix de vente global, en


respectant la
superficie globale prcise dans le titre foncier, conformment aux dispositions
de l'article
529 du code des obligations et des contrats ( Article 529 : Si la chose a t
vendue en bloc
ou comme un corps dtermin par son individualit, l'expression du poids, de la
mesure ou
de la contenance ne donne lieu aucun supplment de prix en faveur du
vendeur, ni
aucune rduction en faveur de l'acheteur, moins que la diffrence de la
quantit ou mesure
relle celle exprime au contrat ne soit d'un vingtime en plus ou en moins. Le
tout s'il n'y
a stipulation ou usage contraire. ), au lieu du prix au mtre carr comme
propos dans la
loi. En ou ". Qui plus est, mettre le prix global est plus adapt aux diffrents cas
de vente, en
particulier le cas des logements sociaux dont le prix global est plafonn.
13. Eclaircissement de certaines dispositions de la loi :
Une fois le cahier des charges sign par le vendeur et lacheteur, ce dernier doit
rcuprer une copie certifie conforme du document. La prise en charge de ce
document pourrait revenir au professionnel agr ayant dress lacte de vente
prliminaire ;
le cahier des charges peut, au besoin, tre accompagn dune fiche technique
synthtique signe par le vendeur, comportant la description des quipements
de
limmeuble (au lieu de la description dun local modle).
Suppression de la notion de nullit absolue de la vente en cas de nonrespect des
dispositions de la loi. La nullit de lacte de vente consiste en lannulation
rtroactive
du contrat, avec une rcupration, pour lacqureur, des sommes avances, et
du

promoteur du bien initialement cd, lorsquune des conditions de vente nest


pas
respecte. Cette disposition devrait tre remplace par une nullit relative ,
car
cette dernire couvre tous les cas de dfaut ou de litiges lis au contrat et la
vente,
et peut ne pas tre applique si les parties sentendent sur un accord lamiable,
alors que la nullit absolue concerne les cas o lintrt gnral na pas t
respect,
et ne peut donc tre annule mme si les deux parties se mettent daccord
(nullit
de droit vs susceptible dtre annule). Lacqureur doit bnficier des
dispositions
de la loi partir du moment o le contrat est considr comme une vente en
ltat
futur dachvement.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 15 sur 19
Recommandations plus larges : au-del du projet de loi :
En plus des recommandations directement lies la refonte de la loi sur la vente
en ltat futur
dachvement, le CESE estime que dautres mesures daccompagnement
devraient tre mises en
place, mme si elles nentrent pas dans le primtre de la loi en question. Ces
mesures portent
essentiellement sur laspect rglementaire global du secteur, notamment la
question des normes et
de la qualit des constructions.
14. Renforcement de la visibilit et de la force probante du projet de loi.
Tout comme la loi n44-00 compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot
1913) formant
Code des Obligations et des Contrats, le nouveau projet de loi vient modifier et
complter
ledit Code, et correspond larticle 618, subdivis en vingt points. Sortir la loi sur
la VEFA du

Code des Obligations et des Contrats, qui est gnral, et la mettre en loi
spcifique part, lui
confrerait une meilleure visibilit et lisibilit. En effet, en justice, la loi spcifique
prime sur
la loi gnrale et donc la protection des plaignants en cas de litige sera plus sre,
dautant
plus que le domaine de lurbanisme est rgi par une loi spciale, ce qui ne ferait
quharmoniser et mettre au mme niveau les deux textes.
15. Ncessit dacclrer la rglementation du secteur (refonte des codes de
lurbanisme et de
la construction, de la loi sur la conservation foncire, et dcrets dapplication)
et de veiller
la qualit des livrables. Lensemble de la lgislation relative aux dfauts de
conformit, aux
vices de construction et aux garanties (notamment dcennale) devra tre revue
dans le cadre
de la refonte en cours du code de la construction. Le lancement dun label
qualit,
Iltizam , par la Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) en
janvier 2014
marque une prise de conscience du besoin dassurer la fois la scurit dans les
chantiers et
la qualit des produits finaux. Cette initiative devra tre renforce par un cadre
rglementaire pour les normes et les garanties.
En particulier, pour les projets entrant dans le cadre de la VEFA, lassurance de la
garantie
dcennale doit tre rendue obligatoire.
En effet, la rglementation doit tendre les garanties au-del de la livraison du
bien, en
apportant la garantie pour lacqureur de la durabilit de son bien immobilier.
Cette garantie
est dj obligatoire aujourdhui pour les constructions destines au secteur public
(marchs
publics) ainsi que les projets immobiliers caractre commercial et industriel.

En effet, le fait dassurer la garantie dcennale auprs dune compagnie


dassurance
donne un recours certain lacqureur qui nest plus oblig de dployer des
efforts, souvent
vains, pour rechercher larchitecte ou lentrepreneur, dsigns par larticle 769 du
DOC
comme garants de la garantie dcennale . Du reste, faut-il rechercher
larchitecte ou
lentrepreneur ? Ou les deux, obligatoirement ?
Par ailleurs, le fait dassurer la garantie dcennale dclenche le processus
vertueux de la
qualit, car la compagnie dassurance va exiger le recours aux professionnels
de la
construction : architecte, bureau dtudes, bureau de contrle et entreprise
qualifie, pour
difier le projet en question.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 16 sur 19
16. Ncessit de mettre en place les mcanismes adquats pour mettre fin la
spculation et
aux abus, notamment en ce qui concerne lacquisition abusive de logements
sociaux par des
personnes non ligibles.
Le CESE considre que lensemble de ces recommandations est mme
dapporter une nouvelle
dynamique dans les relations entre promoteur et acqureur, base sur la
confiance et lintrt
mutuel. Et au-del de rpondre, de manire directe, travers la garantie
dachvement, la
proccupation citoyenne daccs la proprit dans les meilleures conditions, les
recommandations
relatives au projet de loi permettront, pour les professionnels du secteur, de
faciliter leur accs au
financement externe et de professionnaliser toute la chane dintervenants, pour
accompagner

durablement le dveloppement conomique du pays.


Saisine relative la loi sur la VEFA Page 17 sur 19
Annexe
Rcapitulatif du modle de la VEFA en France
Le march immobilier franais se rpartit de manire relativement quitable
entre la proprit et
la location, do limportance accorde la rglementation de la VEFA. Lanc en
1967, le dispositif
franais de la VEFA reste relativement rcent. Il rsulte de la volont de crer un
quilibre entre les
diffrents acteurs, travers un systme oprationnel et fluide, mme de lever
lamiable les
difficults lies lacte de vente sur plan, faisant des solutions judiciaires lultime
recours. Il
constitue galement un instrument trs largement adopt de financement des
projets immobiliers
nationaux.
Un transfert immdiat de la proprit lacqureur
Comme le stipule la dfinition mme de la VEFA, la proprit du bien revient
lacqureur, et ce ds
la signature :
La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur
transfre immdiatement
l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions
existantes. Les ouvrages
venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur
excution ; l'acqureur est
tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur
conserve les pouvoirs de
matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . (Code Civil)
Un contrat prliminaire de rservation norm et obligatoire
Lacqureur doit signer deux contrats pendant la VEFA : un contrat prliminaire
de rservation et le

contrat de vente.
Le contrat prliminaire de rservation se fait directement entre les deux
contractants, sans passer
par un notaire ou autre professionnel agr (acte sous seing priv), mais reste
norm, avec une
obligation lgale dinformations minimales intgrer dans le contrat. Il se traduit
par un dpt de
garantie de 5% dans un compte rservataire (en gnral une banque). Ces 5% ne
sont dbloqus que
lors de la signature de lacte de vente final. Pendant cette priode, les parties
restent libres.
La commercialisation et donc la signature du contrat prliminaire nest pas
conditionne
lobtention du permis de construire. Mais dans la pratique, tous les projets
disposent du permis de
construire avant la commercialisation.
Le contrat authentique de vente est une phase trs importante de la VEFA car
signe le dbut du
transfert progressif de proprit. Il peut tre sign trs en amont, ds que les
garanties financires
dachvement ou intrinsque dont disponibles.
Un mcanisme dachvement obligatoire des travaux
La loi impose un mcanisme de garantie dachvement, avec deux types :
- Une garantie extrinsque : porte par un tiers (une banque, compagnie
dassurance ou
tablissement financier), elle garantit lacqureur lachvement du bien. Cette
garantie est
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 18 sur 19
entre lorganisme qui la dlivre et lacqureur, et reste donc valable mme en cas
de
dfaillance du promoteur ;
- Une garantie intrinsque : dans certaines conditions uniquement :
o cas de limmeuble hors deau (clos et couvert)

o Ou lorsque les fondations sont faites et le promoteur est capable de dmontrer

lacqureur que le financement de lopration est couvert (75% du prix de vente


total
de lopration, compos librement des fonds propres, ventes passes, et/ou
crdits
consentis par une banque)
Mais partir du 1er janvier 2015, il ne pourra plus y avoir de garantie
intrinsque.
La suppression de cette garantie intrinsque tient au fait quelle gnrait la
majorit des cas de
dfaillances et litiges : le fait que le gros oeuvre soit termin (hors deau) ne
garantit pas
lachvement, de mme que la disponibilit de 75% du financement ne rduit
pas le risque si
lessentiel de cette part est couvert par les fonds propres par exemple.
La garantie de remboursement existe aussi, mais dans la pratique, cest le
recours au
mcanisme de garantie dachvement qui est privilgi.
En gnral, les banques franaises exigent que le promoteur cre une socit ad
hoc (une
socit civile immobilire- SCI en gnral) pour assurer un financement du projet
en question
(une structure par opration).
Modalits de prise contrle dans le cadre de la garantie extrinsque, en cas de
dfaillance du
promoteur :
La prise de contrle reste exceptionnelle, mais lorsquelle arrive, deux cas se
prsentent :
- Une prise de contrle en total accord avec le promoteur et en dehors de toute
procdure
judiciaire : Les contrats sont maintenus et le contrat de matre douvrage est
sign entre le

promoteur et le matre douvrage dlgu propos par lorganisme garant


(banque,
assurance), avec des avenants ventuellement avec les autres acteurs.
La banque ou compagnie dassurance na pas dingrence dans les contrats, elle
propose des
noms pour les matres douvrage.
- Si la prise de contrle nest pas lamiable (promoteur en situation de difficult)
: la
dmarche de redressement ou liquidation judiciaire est mene au tribunal, et la
banque
formule une demande au conciliateur de mettre en place un matre douvrage
dlgu. Et
cest donc le conciliateur qui sen charge.
Le modle de garantie franais
La lgislation franaise relative la VEFA prvoit deux types de garantie : la
garantie
dachvement de limmeuble et la garantie de remboursement des sommes
avances.
La loi autorise le promoteur-vendeur et son garant substituer la garantie
dachvement et
la garantie de remboursement, et vice-versa, au cours de lexcution du contrat
de vente,
condition que cette possibilit soit prvue dans le contrat de vente et que cela
soit notifi
lacqureur.
Saisine relative la loi sur la VEFA Page 19 sur 19
La garantie financire dachvement
La garantie financire dachvement est extrinsque : elle est donne par une
banque, une
socit dassurance ou un tablissement financier. Elle permet de financer
lachvement des
travaux, soit par un engagement douverture de crdit au profit du promoteurvendeur, soit

par lobligation de payer les sommes ncessaires aux termes dune convention
de
cautionnement.
Cette garantie financire ne peut tre invoque que dans les hypothses o le
promoteurvendeur
na pas les fonds ncessaires pour terminer la construction (mme en cas de
redressement ou de liquidation).
Une garantie intrinsque (lie au promoteur et des conditions particulires du
projet)
existait mais a t supprime. Cette dcision sera oprationnelle compte du
1er janvier
2015.
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement porte sur les sommes verses au promoteur (sans
les intrts
ni pnalits). Elle prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes
de laquelle
la caution, en gnral une banque, sengage rembourser les sommes verses
par
lacqureur en cas de rsolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de
dfaut
dachvement.
Source : Note CFF

Restitution de l'acompte dans un contrat prliminaire une vente d'immeuble


construire

3me Chambre civile, 6 fvrier 2002 (Bull. n 2Cool

L'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, qui se situe dans


le chapitre relatif au contrat prliminaire sign avant la conclusion de la vente
d'immeuble construire, prvoit la restitution du "dpt de garantie" (il s'agit en
fait d'un acompte) si le ou les prts prvus au contrat prliminaire ne sont pas
obtenus. Cet article renvoie l'article R. 261-26 qui prcise que le contrat
prliminaire doit indiquer, s'il y a lieu, "les prts que le rservant dclare qu'il
fera obtenir au rservataire ou dont il lui transmettra le bnfice". Dans le cadre
lgal du contrat prliminaire seuls sont prvus et rglements, au point de vue
de la restitution de l'acompte, les prts entrant dans le cadre de ce type de
contrat, c'est dire ceux que le rservant s'engage faire obtenir au
rservataire.
Mais s'il n'en est pas ainsi, et si le rservataire a dclar faire son affaire
personnelle de l'obtention des prts, la rglementation des articles R. 261-25 et
suivants du Code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable. On se
retrouve alors dans le droit commun de la vente d'immeuble construire, et
notamment des contrats prvus de ce chef par l'article L. 261-10 du Code de la
construction et de l'habitation. Cependant, si l'on veut donner satisfaction au
candidat l'acquisition qui n'a pas obtenu son prt et cherche rcuprer son
acompte, on va surtout chercher du ct des dispositions rglementant le crdit
immobilier, dans un souci de protection du consommateur. On trouve alors la loi
du 19 juillet 1979, dont l'article 17, actuellement codifi dans l'article L. 312.16
du Code de la consommation, dispose : "lorsque l'acte (crit, tel que prvu par
l'article prcdent L. 312-16) indique que le prix est pay... l'aide d'un prt, cet
acte est conclu sous la condition suspensive d'obtention du prt... lorsque la
condition suspensive n'est pas ralise toute somme verse d'avance par
l'acqureur.....est immdiatement remboursable".
Cependant l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, dans
son dernier alina, dispose : "lorsque la vente a t prcde d'un contrat
prliminaire.... seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles
16 18 de la loi du 13 juillet 1979". L'article 17 de cette loi, devenu L. 321-16 du
Code de la consommation, se trouvant compris dans l'exception prvue, le
remboursement de l'acompte ne peut tre accord au rservataire ayant vers
celui-ci dans le cadre du contrat prliminaire exclu des termes gnraux et
gnreux de la loi de 1979.
La troisime Chambre l'a dcid plusieurs reprises, notamment le 23 fvrier
1977 (Civ. 3me Bull. n 97), le 16 dcembre 1987 (Civ.3me, Bull. n 205) et
plus rcemment le 20 dcembre 1994 (non publi), sous le regard critique de la
doctrine. L'arrt du 6 fvrier 2002 va dans le mme sens. Il est certain que le
lgislateur n'a srement pas voulu que les rservataires ayant recherch par euxmmes le financement de leur acquisition dans le cadre du contrat prliminaire
ne puissent obtenir restitution de leur acompte lorsque le contrat en question n'a
pas t suivi du contrat de vente et que le prt n'a pas t obtenu. Il s'agit d'une
inadvertance qui pourrait tre corrige par la suppression du dernier alina de
l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, ce qui ncessite
l'intervention du lgislateur.

BIBLIOGRAPHIE
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dition refondue, Editions juridiques associes, Defrnois, Paris 2005, 695 pages.
BENABENT Alain, LES CONTRATS SPECIAUX CIVILS ET COMMERCIAUX,
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DECROUX Paul, LE DROIT FONCIER MAROCAIN, dition La Porte, Rabat,
2002
ENCYCLOPDIE DALLOZ, VENTES DIMMEUBLES CONSTRUIRE , 1re
dition partir de 1951 pour le Droit Civil, Paris.
MALINVAUD Philippe et JESTAZ Philippe, DROIT DE LA PROMOTION
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DAHIR DES OBLIGATIONS ET DES CONTRATS, dition LEGISPLUS,
Casablanca 2001.
MME. OUAZZANI Loubna, Cours des contrats immobiliers, semestre 5 de
licence en droit priv des affaires, facult des sciences conomiques et sociales
Souissi-Rabat, anne universitaire 2006-2007.
-

www.bcf.ca

www.jurisprudentes.com

www.lexinter.fr

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