DERECHO REGISTRAL

I.

DEFINICIN
Conforme al autor espaol ROCA SASTRE, el derecho
registral es el conjunto de principios, normas y reglas que
rige nuestra Constitucin de un territorio para regular la
organizacin, funcionamiento y fines del Registro en
determinados pases.
El derecho registral es una institucin jurdica que cumple
con una importante funcin de servicio pblico cuya finalidad
es garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos
segn sea la organizacin registral que le ampare, por
ejemplo el registro de Propiedad Inmueble, el registro de
Propiedad Vehicular.
El derecho registral es una norma, principio, y
jurisprudencias relacionadas con la publicidad registral a
efecto de garantizar el trfico jurdico. Segn CARNEIRO, Jos
es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen
por objeto regular la estructura orgnica de los entes
estatales encargadas de registrar personas, hechos, actos,
contratos derechos y obligaciones, as como la forma y modo
de practicarse tales inscripciones, sus efectos y
consecuencias jurdicas que se derivan de estas, orientado a
darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto
inscriptorio. 14 Segn la doctrina peruana define el derecho
registral como: el conjunto de normas, principios, doctrina,
jurisprudencia, que regulan la organizacin y funcionamiento
de los Registros Pbicos, os documentos inscribibles y su
relacin con terceros.
El Derecho Registral es una especialidad jurdica que se
encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que
emana una institucin denominada los REGISTROS
PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre,
confianza seguridad y verdad en relacin con los actos que
se emanan de los sujetos legitimados para de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el
Registro, permite que los usuarios del sistema, tener
confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad
sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad,
para que pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual
incentivar un desarrollo econmico tanto del propietario
como de un pas en general. En sentido estricto el derecho
registral es el estudio de las instituciones de carcter
registral, en su procedimiento, doctrina, sistemas, instancias

e instituciones que lo constituyen como una materia

autnoma.
II.

ELEMENTOS CONFIGURADORES DEL REGISTRO

La ciencia avanza progresivamente mediante el estudio de
problemas concretos, uno a uno, y que requieren
descomponerse en elementos que faciliten la investigacin.
Por tanto, la ciencia es fundamentalmente analtica, por la
cual utilizaremos esta idea para lograr una definicin
adecuada, pero siempre perfectible, de la institucin objeto
de estudio.
El registro busca proteger los derechos y asegurar las
adquisiciones, basndose en la publicidad de los actos, por
tanto, la seguridad jurdica es una sola, incardinada con el
valor justicia, por lo que comprende tanto el aspecto
dinmico como el esttico.
El registro, para ser tal, se compone de tres elementos
esenciales:
1. Archivo de actos y contratos referido a un sujeto o bien
especfico, que se utiliza como criterio ordenador para
agrupar las inscripciones.
2. Archivo pblico que permite el acceso de todos aquellos
que tienen inters en conocer la informacin que
contiene.
3. Archivo que otorga efectos jurdicos de derecho privado,
por lo cual se pone en situacin de ventaja al sujeto que
inscribe su derecho; y se perjudica a quien no lo hace.
Este es el caso, por ejemplo, de los principios de
inscripcin declarativa (art. 2022 CC), fe pblica registral
(art. 2014 CC) y prioridad (art. 2016 CC).

III.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

1. Principio de legalidad
Por este principio, todo ttulo que se trate de inscribir en
el Registro est sometido a un examen previo, tambin
llamado verificacin o calificacin, con el fin de que solo
tengan acceso a los asientos registrales, los ttulos vlidos
y perfectos; en otras palabras es el anlisis que realiza el
registrador respecto de la licitud del acto o contrato que
se desea inscribir o anotar preventivamente as como de
la compatibilidad de estos actos con las normas legales
vigentes y los asientos registrales ya existentes.
2. Principio de prioridad

3.

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5.

6.

7.

8.

IV.

Referido directamente al tiempo, por cuanto en el

reconocimiento de determinados derechos, tienen
prioridad los ms antiguos sobre los posteriores; se basa
en el apotema jurdico "prior tempore, potior iure"
(Primero en tiempo, mejor en derecho); as de acuerdo a
este Principio, los derechos que otorgan los registros,
estn determinados por la prioridad en el tiempo de la
inscripcin, esta prioridad en el tiempo se determina por
la fecha, da, hora y fraccin de hora en que determinado
ttulo se presenta al registro.
Principio de publicidad
En virtud de este principio, se presume que toda persona
est enterada del contenido de las inscripciones; es decir,
nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del
contenido de los asientos de inscripcin.
Principio de legitimacin
Segn este principio, se presume que el contenido de las
inscripciones, es cierto y produce todos sus efectos
mientras que estas no sean anuladas o rectificadas.
Principio de fe pblica registral
Por este principio, se busca proteger los actos jurdicos
que se hayan producido confiando en el contenido del
registro; es decir, ampara a los terceros adquirentes de
derechos, sobre la base de la informacin contenida en
los Registros.
Principio de tracto sucesivo
Tambin conocido como de "Tracto Continuo", por este
principio, ninguna inscripcin, salvo la primera, se llevar
a cabo sin que previamente est inscrito o se inscriba el
derecho de donde provenga.
Principio de especialidad
Tambin llamado de "Determinacin", tiene como
finalidad individualizar los derechos inscritos en los
Registros, en relacin a los bienes y a las personas, por
este principio, cada inscripcin se efecta en partidas
separadas.
Principio de oponibilidad
El propsito de este principio es impedir que se inscriban
derechos que se opongan o que puedan resultar
incompatibles con otro derecho previamente inscrito;
aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha
anterior al derecho inscrito.

SISTEMA REGISTRAL

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de

reglas, principios de derecho registral y administrativo,
relacionados entre s, formando un todo orgnico, un cuerpo
nico con finalidad u objetivos especficos y con jurisdiccin
dentro del mbito nacional de un estado.
CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS POR SUS EFECTOS
DECLARATIVO:
Llamado tambin potestativo, es aquel sistema registral,
por el cual se admite la existencia del acto a pesar de su
falta de inscripcin.
Este sistema es el que regula el derecho peruano para la
adquisicin de los bienes inmuebles.
Art. 949 C.C. "la sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de l salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario".
OBLIGATORIO:
Son aquellas que establecen sanciones para quienes no
cumplen con inscribir los actos correspondientes. Ejemplo:
hipoteca; empresa; asociaciones.- es decir el acto jurdico
puede realizarse fuera del registro, pero por mandato de la
ley, se obliga a la inscripcin.
Son aquellos sistemas que no admiten la existencia de un
acto si este no se ha inscrito. La inscripcin resulta un acto
de validez del acto jurdico.
Es decir, cuando los derechos de las partes nacen a partir
de la inscripcin y slo a partir de ello nacen los derechos y
obligaciones.
POR SUS METODOS:
TRANSCRIPTORIO.- Son Aquellos En Los Cuales Los
Ttulos Que Tienen Acogida Registral Son Transcritos
Literalmente En Los Archivos Del Registro Sin Abreviacin Ni
Omisin Alguna (Francia).
INSCRIPTORIO.- Son Aquellos En Los Cuales Se Extraen
Del Ttulo Materia De Rogatoria Los Elementos Esenciales Los
Cuales son Transcritos En El Asiento Inscriptorio (Per).
POR SUS TCNICAS:
FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se abre
una partida o un folio; la apertura de una partida se hace por

cada unidad inmobiliaria y no por la persona del titular. Es

una tcnica registral por la cual todos los datos de relevancia
registral relacionada a una propiedad, son aglutinadas en
una partida.
FOLIO PERSONAL.- en esta tcnica, la partida o el folio se
abre por la persona; ejemplo del registro de personas
jurdicas, el personal; de testamentos, mandatos y poderes,
de comerciantes, de sucesin intestada, etc., (todo lo
relacionado a una persona se consigna en la partida).
V.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Segn los estudiosos peruanos, sostienen la existencia de un
sistema registral peruano porque si bien en la tcnica, forma
de los asientos y efectos de la inscripcin se ha recogido el
sistema espaol que a su vez recepciona al sistema alemn,
el Per ha innovado el sistema registral, que en la mayor
parte de las legislaciones comparadas ordena un registro
inmobiliario. En el Per se ha desarrollado un sistema que
permite conocer en la misma sede registral, quienes son las
personas naturales o jurdicas que tienen limitaciones a sus
derechos de libre disposicin, quienes actan en
representacin de terceros debidamente facultados y
quienes representan a las personas jurdicas, tanto de
derecho privado, como pblico o de derecho comercial.

VI.

PUBLICIDAD REGISTRAL
1. Definicin
Es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y
extender el conocimiento de determinadas situaciones o
acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de
modo que tales situaciones, en cuanto objeto de
publicidad, adquirirn la calidad de pblicas (notorias,
manifiestas y patentes). Ejemplo: Para entablar cualquier
relacin jurdica se requiere el mximo de certeza; si se
va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueo y
que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el
vendedor.
Para
adquirir
esta
certidumbre
caben
dos
alternativas:
- Los particulares emprenden averiguaciones largas y
costosas.

- El Estado satisface esa necesidad a travs de la

organizacin de un sistema de publicidad. Esa
organizacin no valdra si los datos que ofrece no tienen
garanta de certeza. Coincidiendo con la opinin del
tratadista Pau Pedrn.
Mientras que, la publicidad jurdica registral, fue creada
por el Estado para reemplazar a la publicidad posesoria,
porque dej de ser adecuada para satisfacer la necesidad
de certidumbre en la contratacin y otorgar seguridad
jurdica a la misma. Si bien en el Registro se inscriben
actos jurdicos, lo que se publicitan son situaciones
jurdicas: propiedad del adquiriente, monto de capital de
la sociedad, afectacin jurdica, facultades del Gerente,
etc; puesto que, lo que interesa a los terceros no es el
acto jurdico inscrito; sino los efectos exteriorizados que
aquellos actos producen.
Por ello, los principios regstrales son las formas mediante
las cuales, el sistema de publicidad registral cumple sus
fines de seguridad jurdica, que se divide en:
1) Seguridad esttica: protege al titular del derecho de
los ataques de terceros que traten de desconocer su
titularidad. Garantiza la seguridad de la tutela de los
derechos.
2) La seguridad dinmica: el adquiriente de un derecho no
puede ver ineficaz su adquisicin en virtud de una causa
que no conoci o que debi conocer al tiempo de llevada
su adquisicin. Brinda proteccin a terceros involucrados
en la circulacin de la riqueza. Seguridad del trfico.
La publicidad registral, sera la exteriorizacin sostenida e
ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que
organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano
operativo para producir cognoscibilidad general respecto
de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad en el trfico de los mismos- Sunarp, para el
caso peruano.
Deduciendo de ello, las siguientes ventajas:
La certeza.
La seguridad jurdica de los derechos.
Transparencia en las transacciones, que conlleva la
limitacin de los conflictos.
La movilidad del trfico mercantil, o el fomento del
crdito
territorial
y
del
crdito
personal.

Informacin que sirve a los operadores que actan

en el mercado prestamistas o adquirentes- para
decidir la suerte del negocio que tienen en mente.
Finalidad cautelar.

En realidad, la relevancia de sta publicidad radica en la

oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el
Registro. En nuestro ordenamiento, cuando el titular de un
derecho inscribe su ttulo en los registros, no solo informa
a los dems de la existencia de su derecho, sino que
adems, en virtud de la presuncin del artculo 2012 del
CC, el cual elimina la posibilidad de que alguien
desconozca su derecho.
La publicidad registral confiere certeza y seguridad
jurdica al derecho real inscrito, al amparo del Principio de
la F Pblica Registral- art. 2014 CC. No resulta suficiente
la puesta en conocimiento de ciertos actos relevantes
para la vida del trfico, ya que el registro necesita
desencadenar oponibilidad eficacia sustantiva la
incidencia de los actos inscritos en la esfera jurdica de los
terceros en general. Puede decirse que el Registro es la
institucin y la publicidad es la esencia o contenido de la
institucin. El registro recibe, depura y ordena la
informacin, para hacerla pblica. Al gozar de publicidad,
recin se desencadena la oponibilidad. Sin embargo, el
registro no pretende publicar la propiedad de modo
absoluto, sino favorecer el trfico, facilitar la prueba y el
ejercicio de los derechos inscritos. El registro no se
pretende creador de la realidad, sino slo testigo
privilegiado y preferente de la misma. Sin perjuicio de lo
citado, en el Encuentro Latinoamericano de Consulta
Registral del 2008, se esboz: publicidad es la
manifestacin de un insoslayable servicio del Estado para
afianzar la seguridad jurdica y la Paz por medio del
Derecho en las relaciones humanas.
La Publicidad Registral, se clasifica en:
a. Publicidad material: Contenida en el enunciado, in
re del principio; nadie puede alegar su desconocimiento.
Artculo 2012 CC.
b. Publicidad formal: Se hace realidad con la
obligacin de los funcionarios de los Registros Pblicos de

informar a quien lo solicite del contenido

inscripciones, sin expresin de causa.

de

las

Innovaciones segn el Reglamento General de los

Registros Pblicos:
Exhibicin o lectura de ttulos en trmite.
Excepcin: Cuando la informacin afecte la
intimidad. Concordancia con el artculo 2 inc. 5) de
la Constitucin Poltica del Per.
Manifestacin de partidas electrnicas mediante
informacin en lnea.
Obligatoriedad de mencionar ttulos pendientes de
inscripcin.
Prohibiciones
en
la
publicidad
registral
o
excepciones:
Cuando la informacin afecte al derecho a la intimidad, se
excluyan por ley o por razones de seguridad. Siendo su
fundamento legal: el Artculo 2 inciso 5, 6 y 7 de la
Constitucin Poltica: toda persona tiene derecho: al
honor, a la buena reputacin, a la intimidad personal y
familiar, as como a la voz y a la imagen propia a que
los servicios informticos, computarizados o no, pblicos
o privados, no suministren informacin que afecten a la
intimidad personal y familiar. Ejemplo: art. 15 del
Reglamento de Testamentos. Y en un mismo sentido, en el
XII Congreso Internacional del Derecho Registral realizado,
del 19 al 23 de marzo del 2001 en Uruguay, se desarroll
el tema: La publicidad registral y el derecho a la
intimidad, indicndose: se intenta precisar si el principio
de proteccin pblica del mbito de la intimidad de la
persona debe limitar el derecho de todos los ciudadanos a
recibir informacin plena del contenido del Registro.
La Publicidad Formal, puede darse de dos maneras
o formas:
b.1. Directa: En las oficinas de los Registros, a la que
pueden acudir cualquier persona y pedir que le exhiban
los tomos, fichas y/o partidas electrnicas, con el requisito
de pagar los derechos, segn el arancel vigente.
b.2. Indirecta: El usuario puede solicitar cualquier
certificado: gravmenes, copia literal, etc, previa
presentacin de la solicitud correspondiente. Se
mencionarn los ttulos en trmite. El Certificado es el

instrumento pblico expedido por el registrador o

abogado certificador, el cual, publicita el contenido literal
o compendioso de un asiento de inscripcin, o ttulo que
ha dado mrito a ste y/o contiene la aseveracin, en
forma negativa o positiva de la inscripcin o anotacin
preventiva de un acto o contrato en el registro. Pueden
ser:
Literales: copia o impresin de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieran mrito
para extenderlos.
Compendioso: extracto, resumen o indicacin de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas
registrales, que podrn referirse a gravmenes, cargas,
etc. Se dividen:
Positivos: acreditan slo la existencia de determinada
inscripcin.
Negativos: acreditan slo la inexistencia de determinada
inscripcin.
De vigencia: acreditan la existencia del acto o derecho
inscrito a la fecha de su expedicin. El sustento de la
validez, se encuentra en el Principio de Prioridad
Preferente, contemplado en el art. 2016 del C.C.,
identificado con el aforismo latino: Primero en el tiempo,
poderoso en el Derecho.
La publicidad registral en la legislacin actual:
Artculo 2012 CC:
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. Presuncin absoluta de conocimiento, que
no admite pacto en contrario. Cmo se puede presumir
el conocimiento de una informacin inabarcable? En
realidad, los interesados cuentan con la posibilidad de
conocer la informacin registral (exteriorizacin continua
y organizada de titularidades al alcance del pblico).
Artculo I del RGRP:
Publicidad Material El registro otorga publicidad jurdica
a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de
inscripcin comprende tambin a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta
a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.

Artculo II del RGRP:

Publicidad Formal El Registro es pblico. La publicidad
registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento afectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del archivo
registral
VII.

FUNCIN DEL REGISTRO

El registro pblico es una institucin creada para realizar una
publicidad de los actos que puedan surgir en diferentes
mbitos, como el de las viviendas, el de los vehculos, entre
otros. Lo que se publica o se inscribe en los registros
pblicos son los actos pblicos, que se realizan ante
personalidades pblicas, ya sean jurdicas o administrativas.
Se realizan estas inscripciones para que exista una
constancia de los actos que pueden existir en relacin con un
determinado bien o con una determinada persona. Para
conocer el contenido de cada registro, nicamente se
necesita acercarse a la oficina de registro correspondiente,
de modo que puedan proveerte de la informacin que
necesites. Algunos actos se inscriben automticamente en
su correspondiente registro pblico, pero otros necesitan de
la aportacin del documento por parte de la persona
interesada, como en el caso del matrimonio realizado en el
extranjero o por cualquier rito religioso.
CONCLUSIONES
Se puede llegar a la conclusin de que la idea del registro
nace con la finalidad de evitar el riesgo de transferencias o
cargas ocultas que podran afectar a los terceros
adquirientes, pues ello simplemente paralizara el comercio y
la circulacin de la riqueza territorial, a causa de la falta de
certeza respecto a la situacin jurdica de los bienes
inmuebles.
Esta propuesta fundamental se ampla a otros rdenes
patrimoniales en donde tambin se necesita la notoriedad de
determinadas situaciones jurdicas, como ocurre con la
condicin jurdica de los bienes inmuebles y la situacin de
las personas jurdicas.

En efecto, la trascendencia del Derecho registral se

encuentra en otorgar publicidad de determinados actos o
negocios que son relevantes para la vida y el trfico
econmico de una sociedad, y eso debe ser catalogado como
materia del Derecho privado, pues se trata de situaciones de
la vida civil de cualquier ciudadano, tales como la
adquisicin de un inmueble, la constitucin de una sociedad
mercantil, el otorgamiento de un acto de apoderamiento,
entre otros.
Por tanto, el registro es un instrumento de publicidad, con
fines de garanta, que protege a los terceros en el momento
decisivo
de
circulacin
de
la
riqueza,
pero
fundamentalmente al propietario en la conservacin de su
derecho.
As pues, se entiende por Derecho registral, el conjunto de
principios y normas que regula la tutela de ciertas
situaciones jurdicas subjetivas a travs de un recurso de
tcnica jurdica consistente en la publicidad, organizada por
una institucin pblica, que produce diversos y determinados
efector jurdicos sustantivos de derecho privado y cuya
finalidad es dotar de seguridad y justicia al trfico de bienes
econmicos.
Por ello, la buena teora es aquella que considera el Derecho
registral como una parte del Derecho civil, dedicada al
estudio sistemtico de la tutela de los derechos por medio
del fenmeno publicitario. Prcticamente, todos los civilistas
europeos tratan el sistema