OPERAES IMOBILIRIAS

O CORRETOR DE IMVEIS:
Segundo

dicionrio

Aurlio

(1993) corretor

agente

comercial

especializado que serve de intermedirio na aquisio de bens e servios.

Hoje em dia o profissional que faz a intermediao de transao imobiliria
no somente um corretor, ele precisa ser um consultor. Para gerar negcios ele
precisa cada vez mais se profissionalizar, estando cada vez mais treinado,
preparado para um mercado que est em plena expanso.
O perfil do corretor antigo, se seus pais, tios ou avs forem corretores de
imveis ver que no estarei falando mentira, era abordar o cliente com uma
espcie de monlogo. Sempre muito bem treinado a derrubar qualquer tipo de
argumento do cliente e finalizar com uma proposta. O sucesso e fracasso eram
medidos conforme produo diria, ou seja, venda era sinnimo de sucesso.
Normalmente os antigos profissionais julgavam se como autodidatas.
Hoje ainda encontramos corretores de imveis que iniciam suas carreiras
aps fazerem suas inscries no conselho e o curso de TTI (Tcnicas em
Transaes Imobilirias), iniciam suas atividades profissionais somente com uma
calculadora, uma tabela e com muita fora de vontade de efetuar a primeira venda,
tornando apenas um tirador de pedido. O perfil do corretor atual, a qual foi imposta
pelo mercado, o profissional deve estudar o cliente para efetuar uma venda de
sucesso.
O PAPEL LEGAL DO CORRETOR DE IMVEIS:
Em resumo as principais atividades de um corretor de imveis so a da
compra, locao, permuta, venda e incorporao de imveis e a reunio de
documentos e papeis a serem usados na negociao, opinar quanto a
comercializao imobiliria, apresentao de imveis para a visitao do pblico,
bem como do projeto desenvolvido e dos arredores do imvel, a intermediao da
negociao e a verificao da correta construo do imvel. A responsabilidade do
corretor de imveis vai muito alm que intermediar uma negociao. Lembrando que
o corretor de imveis no vende imveis e sim faz a intermediao da negociao,

quem vende imvel o proprietrio do mesmo. O corretor tem a funo de

aproximar pessoas que pretendem contratar, e dever aconselhar a concluso do
negcio, informando as condies de sua celebrao, a fim de conciliar os
interesses.
O bom corretor de imveis aquele que realiza uma intermediao onde
todos ganham, conciliando tudo e ainda garantir um negcio seguro ao comprador
o dever do bom e tico corretor. Orientar o comprador oferecendo transparncia nos
prs e contras daquele determinado imvel.
Atualmente, com o surgimento de vrios sites de anncios de imveis, o
mercado aberto (parcerias) o trabalho do corretor de imveis se modificou. O
mesmo trabalha com um volume de imveis ofertados muito maior em relao ao
seu restrito banco de dados oferecidos pelas imobilirias e construtoras. Para
efetuar essa nova funo o corretor de imveis passa a assumir o papel de um
consultor imobilirio, passando a oferecer conselhos profissionais.
Para o profissional sair da posio de corretor e passar para a posio de
consultor o mesmo deve definir algumas habilidades, tais como: Compreender as
necessidades e objetivos do cliente; Escutar e promover um dialogo bilateral; Lidar
apenas com as caractersticas do produto que interessam ao cliente; Saber lidar
com a resistncia do seu cliente; Fechar a venda.
O consultor imobilirio antes de comear sua procura pelo imvel ideal para
seu cliente, o mesmo necessita fazer um diagnstico em relao ao que o seu
cliente procura. Por intermdio da pesquisa, ir identificar o imvel que apresenta as
caractersticas que mais interessam ao seu cliente. O consultor deve dominar a
regio, saber a posio do imvel quanto ao sol, a vizinhana do imvel, entender
de construo, saber a valorizao da regio.
O CLIENTE:
Compreender como os clientes tomam as suas decises proporciona uma
srie de benefcios aos corretores de imveis. Entre estes benefcios est o auxilio
no acompanhamento dos seus clientes no difcil processo decisrio a que se
submetem a comprar um imvel e o auxilio ao cliente na tomada da melhor deciso
de compra.

Como a compra de um imvel difere de outras compras pelas variantes

abaixo as quais devem ser cuidadosamente acompanhados pelos corretores de
imveis:
Resqucios antropolgicos: muitas pessoas pedem a ajuda de pais ou
pessoas mais experientes manifestem a sua opinio sobre determinado
imvel antes de efetuar a proposta;
Comit de compra: o cliente informa aos parentes, amigos, colegas... a
sua vontade de comprar um imvel e muitas vezes pedem que os
mesmos os acompanhem na visita do imvel, est formado ento o
comit de compra;
Deciso de alto envolvimento da famlia: a compra de um imvel
representa uma tomada de deciso, nessa hora os membros da famlia
discordam entre si em economizar ou investir, que tipo de imvel
comprar, localizao entre outros;
Fator tempo: com o excesso de informaes sobre os imveis, o cliente
aps visitar um novo imvel o mesmo fica confuso, pois os imveis
possuem dezenas de caractersticas que geram dvidas e incertezas;
Valores monetrios envolvidos: a deciso de compra de um imvel
implica em uma srie de medos que fazem o cliente fugir da ao de ter
que tomar uma deciso ou protel-la;
Preconceitos: com a introduo de cursos superiores para corretores de
imveis e os mesmos puderam evoluir nos conhecimentos relativos
formao profissional o preconceito foi minimizado, mas ainda existe.
O cliente que vai comprar um imvel alm das variantes o mesmo passa por
cinco etapas bsicas antes da deciso da compra:
Reconhecimento do problema a famlia percebe que precisa pensar
em um outro imvel;
Busca da informao a famlia pesquisa no jornal, na internet, e em
outras fontes;

 Avaliao de alternativas a famlia compara o imvel desejado de

acordo com os seus critrios;
Escolha do imvel a famlia decide por um que atende os seus critrios
de escolha;
Resultado as incertezas das decises tomadas.
Com todos os tipos de clientes, o corretor de imveis deve colocar em prtica
as suas habilidades, semelhantes s de um psiclogo, de um diplomata e de um
professor. Como psiclogo, o corretor precisar saber que as diferentes atitudes que
os clientes manifestam so formas que eles utilizam para se proteger. Como
diplomata, ir dar um atendimento atencioso e com muita dedicao. Como
professor, dever saber transmitir seus conhecimentos, respeitando a forma e o
contedo.
O IMVEL:
Voc corretor, no seu dia-a-dia vai notar que existem vrias nomenclaturas
para os apartamentos. Existem tambm hoje alm dos tradicionais condomnios
horizontais surgiram tambm os condomnios verticais, hoje chamados por algumas
construtoras de condomnios clubes por possurem uma diversidade de opes
dentro do condomnio.
Condomnio fechado um tipo de organizao habitacional em que diversos
prdios e casas em uma vizinhana cercam e fecham sob o sistema de vigilncia o
terreno a sua volta. Em condomnios e residenciais, normalmente paga uma taxa
de condomnio para o sndico do prdio realizar as obras de manuteno e
despesas do empreendimento. Tambm so feitas com frequncias ou quando
necessrias reunies de moradores para tomadas de decises a respeito de
melhorias, obras ou qualquer outro assunto relacionados ao empreendimento. Existe
uma diferena entre Condomnio e Residencial:
Condomnio: pode ser residencial, comercial ou misto depende da finalidade e
de utilizao do imvel.
Residencial: nomenclatura dada somente as edificaes com finalidade de
moradia.

Existem vrias nomenclaturas que definem os tipos de apartamentos, so

elas:

Cobertura: apartamento localizado no ltimo andar do prdio;

Kitnet ou Quitinetes: apartamentos pequenos onde o cmodo integra

quarto e cozinha;

Loft: apartamento sem paredes divisrias e com mezanino, ou seja,

todos os ambientes da casa ficam em um nico espao trreo com
paredes de p direito duplo;

Flat: apartamento edificado com condomnio com sistema de hotel;

Studio: muito parecido com loft porm apresenta mais divises internas,
como quarto privativo;

Duplex: Apartamentos de dois andares;

Padro ou tipo: apartamento com divises internas muito bem definidas

como sala de estar / jantar, quarto, sala, cozinha, banheiro e rea de
servio. Pode ser de 1, 2, 3 ,4 ou mais quartos;

Garden ou Giardino: apartamentos trreos e possuem quintal.

Temos tambm os chamados stios de lazer, que so condomnios murados e

com segurana interna com lotes grandes, com ruas de cascalho, visando sempre a
rusticidade.
Existem outros tipos de imveis mais comuns: casas podendo ser trreas,
sobrados ou geminadas que so a casas com plantas idnticas, porm espelhadas
na viso da planta baixa, temos tambm chcaras, fazendas e terrenos.
O CONTRATO DE CORRETAGEM:
Contrato de corretagem o acordo entre duas pessoas sem qualquer relao,
se obriga, mediante a remunerao a obter para outrem um ou mais negcios,
consoante as instrues recebidas, ou a fornecer-lhe as informaes necessrias
visando a celebrao do contrato. Toda negociao imobiliria comea com um

contrato de opo de venda ou contrato de prestao de servios, depois um

contrato de compra e venda.
Contrato de prestao de servio ou contrato de exclusividade:
O corretor dever conscientizar os proprietrios da importncia da placa do
imvel e de que a exclusividade o meio mais seguro de o cliente ter o melhor
servio profissional. Para o profissional receber tal autorizao o mesmo dever
argumentar e ressaltar que est colocando a disposio os seguintes passos:
Servios profissionais a serem oferecidos: plantes em caso de
lanamento; placas; anncios, propagandas, colocar a equipe a
disposio, todo conhecimento, habilidade e competncia;
Segurana para o proprietrio do imvel: segurana para o proprietrio
que investiu em seu imvel atravs de um trabalho srio e de
profundidade;
Garantia para o comprador: o comprador tem a garantia e a certeza de
no perder a oportunidade de compra, tendo inclusive a prioridade;
Fiscalizao do Creci: o Creci realiza fiscalizaes inesperadas nessa
hora o profissional ou a imobiliria tem que apresentar toda o contrato
de exclusividade. Caso no ocorra so aplicadas multas ou at a
cassao do registro profissional em caso de reincidncia;
Empenho na venda: Nenhum corretor ou imobiliria ir se arriscar em
investir no imvel caso no tenha a exclusividade da venda;
Responsabilidades nas informaes prestadas: o profissional ou a
imobiliria tem um nome a ser preservado e valorizado, por isso tem a
responsabilidade de manter informado o proprietrio do imvel a
respeito do trabalho realizado;
Proposta de compra em consonncia com a autorizao: o fechamento
ocorre mais rpido, visto que a autorizao de venda favorece a
realizao de um trabalho mais objetivo e seguro;

 O proprietrio passa a ser o maior beneficiado: com o preo justo e

exclusividade o corretor desenvolver um trabalho seguro e anunciar
o imvel. Todo esforo de venda direcionado ao cliente que faz sua
opo com exclusividade.
O contrato de exclusividade beneficia tambm o corretor, que ficar amparado
pela Lei n 10.406/02:
Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,
nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito,
for ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito
remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua
mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Ao efetuar a venda do imvel a negociao tende a ter dois caminhos, sendo
eles, fazer a transferncia direta em cartrio ou elaborar um novo contrato que o
Contrato de compra e venda. A elaborao desse contrato visa transcrever o acordo
entre as partes interessadas (vendedores e compradores) a respeito da negociao
feita, sendo carter acessrio, posto que a sua existncia est atrelada a um outro
contrato (proposta com o aceite), o qual dever ser concludo. Esse contrato feito
caso haja algum parcelamento na forma de pagamento, ou seja negociaes
utilizando SFH (Sistema Financeiro Habitacional), permutas como parte do
pagamento, ou alguma documentao impea a transferncia imediata do bem.
O contrato bilateral, visto que gera obrigaes mtuas entre Promitente
Vendedor e Compromissrio Comprador, sendo que o vendedor se responsabiliza
com suas obrigaes tal qual o comprador. Ser oneroso, posto que no
adimplemento do contrato de mediao haver nus, vantagem e benefcio
patrimonial ambos os contraentes.
CONTRATO DE COMPRA
um contrato executado entre empresas e corretores ou imobilirias que
possuem exclusividade com a finalidade de contratao de servios profissionais de
intermediao. Neste contrato especifica-se o imvel que a contratante deseja, tem

um prazo para a contratada procurar o imvel e os honorrios so pagos atravs da

contratante.
Temos o contrato de permutas que visa a troca de imveis, cabendo as
duas partes incumbidas do pagamento de honorrios.
INCIO E TRMINO DA INTERMEDIAO IMOBILIRIA:
VENDA:
O trabalho do corretor de imveis inicia ao fazer a captao do imvel, com o
contrato de exclusividade. Ao fazer esse contrato o corretor deve reunir documentos
do imvel e do proprietrio. Os documentos relacionados ao imvel so: Cpia da
escritura, do talo do IPTU ou ITU, gua, energia, o nada consta da taxa do
codomnio caso tenha e certido Negativa de nus. Em relao ao proprietrio,
cpia do RG, CPF, comprovante de endereo, caso for solteiro certido de
nascimento, se for casado alm da documentao do cnjuge ser necessrio a
certido de casamento. Com essa documentao em mos o corretor dever
imprimir as seguintes certides, as quais so solicitadas via internet: Certido Civil e
Criminal, tanto estadual quanto federal (http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/paginainicial.htm),

Certido

junto

(http://www.trt18.jus.br/portal/#),

ao

site

do

Certido

(http://www.receita.fazenda.gov.br/)

no

Tribunal
site

Certido

Regional
da
da

Trabalhista

Receita
Receita

Federal
Estadual

(http://www.sefaz.go.gov.br/). Esses documentos so importantes no ato da

captao, pois detecta problemas do imvel ou do proprietrio caso haja. Evitando
problemas no ato do fechamento do negcio.
A etapa seguinte elaborao da proposta por escrito do comprador, pois
assim que o comprador elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo vendedor,
comea um compromisso de compra e venda entre as partes.
Aps a proposta feita e o vendedor ter aprovado a mesma, assinado o
aceite, inicia-se o processo de recolhimento de documentao do comprador, tais
quais: cpia do RG, CPF, comprovante de endereo, caso for solteiro certido de
nascimento, se for casado alm da documentao do cnjuge ser necessrio a
certido de casamento. Com essa documentao em mos o corretor dever
imprimir as seguintes certides, as quais so solicitadas via internet: Certido Civil e

Criminal, tanto estadual quanto federal, Certido junto ao site do Tribunal Regional
Trabalhista, Certido no site da Receita Federal e a Certido da Receita Estadual.
Dever tambm retirar novas certides do vendedor e do imvel caso necessrio,
visto que as certides tm validade entre 30 e 60 dias.
Depois dessa etapa concluda a negociao tende a ter dois processos,
sendo um a transferncia direta no cartrio, caso o haja como forma de pagamento
financiamento bancrio o processo ser a elaborao de um contrato de compra e
venda.
No processo de venda a vista, o passo seguinte a lavratura da Escritura
Pblica. A escritura pblica definida pela Lei como um ttulo translativo, isto , o
documento que a lei considera hbil para, ao ser registrado no cartrio de imveis,
efetivar a transferncia da propriedade do bem imvel. A escritura pblica
produzida em qualquer cartrio de notas (Tabelionato) e com base nesse documento
que ser realizado o registro do imvel.
O ltimo passo para a efetivao e formalizao da transao de compra e
venda com um processo de pagamento a vista o registro da Escritura no Cartrio
de Imveis competente passando a constar a transao na matrcula do imvel.
Podemos considerar a Matrcula do Imvel como uma carteira de identidade do bem.
Nela consta documentado a descrio detalhada do imvel (endereo e
caracterstica) e o histrico de todas as transaes realizadas com ele, tais como:
transferncias de propriedade, hipotecas, contratos de aluguel, etc. Portanto,
somente coma constatao na matrcula do imvel, por meio do registro da
escritura, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples
assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor no
suficiente para que o comprador se torne proprietrio.
Tendo a negociao como forma de pagamento o financiamento bancrio,
aps o recolhimento de documentos, emite-se o contrato de compromisso de
compra e venda. O Compromisso de Compra e Venda um contrato pelo qual as
partes se comprometem e efetuar um contrato de compra e venda. Pelo
compromisso de compra e venda uma das partes, o compromissrio comprador, se
compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente
vendedor, se compromete a vend-lo.

O processo de financiamento normalmente conduzido por correspondentes

bancrios parceiros de imobilirias ou corretores. Nessa etapa o papel do corretor
fiscalizar o processo, sempre deixando informadas as partes interessadas at o
momento da assinatura do contrato bancrio. O papel do corretor s termina aps o
comprador entregar o contrato devidamente registrado ao banco ou at a entrega
das chaves do imvel ao comprador conforme combinado.
LOCAO:
Na locao trabalho do corretor de imveis inicia tambm ao fazer a captao
do imvel, com o contrato de exclusividade entre as partes. Ao fazer esse contrato o
corretor deve reunir os mesmos documentos citados no processo de venda do
imvel e do proprietrio. Os documentos relacionados ao imvel so: Cpia da
escritura, do talo do IPTU ou ITU, gua, energia, o nada consta da taxa do
codomnio caso tenha e certido Negativa de nus. Em relao ao proprietrio,
cpia do RG, CPF, comprovante de endereo, caso for solteiro certido de
nascimento, se for casado alm da documentao do cnjuge ser necessrio a
certido de casamento. Esses documentos tambm so importantes no ato da
captao de locao, para constatar a veracidade de propriedade do imvel.
A etapa seguinte elaborao da proposta por escrito do locatrio, pois assim
que o locatrio elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo locador, comea um
compromisso de aluguel entre as partes.
Aps a proposta feita e o locador ter aprovado a mesma, assinado o aceite,
inicia-se o processo de recolhimento de documentao do locatrio, tais quais: cpia
do RG, CPF, comprovante de endereo, caso for solteiro certido de nascimento, se
for casado alm da documentao do cnjuge ser necessrio a certido de
casamento. Com essa documentao em mos o corretor dever imprimir as
seguintes certides, as quais so solicitadas via internet: Certido Civil e Criminal,
tanto estadual quanto federal, Certido junto ao site do Tribunal Regional
Trabalhista, Certido no site da Receita Federal e a Certido da Receita Estadual.
Dever tirar tambm uma certido junto a rgos do SPC (Servio de Proteo ao
Crdito) e Serasa (Centralizao dos Servios Bancrios) para proporcionar maior
credibilidade ao locatrio.

Aps a anlise de documentos o corretor elabora o contrato de locao,

providencia a vistoria do imvel e entrega as chaves ao locatrio. A administrao
do imvel cabe conforme acordo entre proprietrio e corretor ou imobiliria. Caso a
responsabilidade da administrao for do corretor o mesmo tem a responsabilidade
de cobrar e receber o aluguel, e fazer todo o processo caso haja o cancelamento do
contrato entre as partes.
A REMUNERAO DO CORRETOR DE IMVEIS
Segundo o Novo Cdigo Civil a respeito da remunerao do corretor de
imveis nos artigos 724, 725, 726, 727 e 728:
Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei,
nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do
negcio e os usos locais.
Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda
que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,
nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito,
for ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito
remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua
mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio
dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como
fruto da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo
se adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728. Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de
um Corretor de Imveis, a remunerao ser paga a todos em partes
iguais, salvo ajuste em contrrio.
A remunerao do corretor tambm no somente devida diante da efetiva
mediao do negcio, entenda-se que havendo acordo entre as partes, por escrito

diante de documento hbil em que fixaram o preo, a sua forma de pagamento,

condio outra do negcio, terminado est o contrato de mediao, por se entender
que a formalizao do negcio em contrato uma mera determinao legal para os
contratantes e no para o corretor obter a outorga no recebimento de sua comisso.
A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e
outras situaes do negcio, caracteriza-se um pr-contrato assim como est escrito
no Novo Cdigo Civil entre os artigos 462 a 466, vinculando as partes a cumpri-la
integralmente. Mas caso uma das partes venha a se arrepender aps concluir a
proposta, o texto do artigo 725 da Lei 10.406 Novo Cdigo Civil, garante o direito do
Corretor de Imveis de receber a sua comisso.
Segundo o artigo 727, o corretor tem direito a receber a comisso mesmo que
o proprietrio venha a dispensar o corretor, ou em palavras do dia-a-dia, que o
proprietrio venha a concluir a negociao por fora. O mesmo ocorre caso a
negociao entre as partes no seja concluda naquele exato momento, mas fora do
prazo de vigncia do contrato. Normalmente o mercado trabalha com um perodo de
at 180 (cento e oitenta) dias aps o vencimento do contrato. Mas, aps o
vencimento do contrato de opo de venda simplesmente o profissional se afasta
no tendo direito sua remunerao.
O artigo 728 prev a diviso da remunerao para os profissionais envolvidos
na concluso da intermediao. Hoje o mercado aberto a parcerias, visando um
trabalho de consultoria ao cliente, e alguns corretores ou imobilirias retiram da
parceria um percentual entre 10% a 20%, de captao. Essa pratica legal visto que
o profissional que captou o imvel investiu na publicao do imvel.
A remunerao do corretor devida pelas partes, visto que usufruem
igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a concluso do negcio.
Vale apontar que no trata-se de obrigao solidria, mas entende-se que trata-se
de duas relaes distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua
quota. Porm, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o
negcio determinado, esta ser incumbida de pagar a referida remunerao. Mas se
a lei ou o contrato no determinar quem deve pagar a comisso de corretagem,
devemos buscar nos usos e costumes a soluo para tal. Quem paga a comisso
quem procura os servios do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra

e venda, o vendedor quem ter a referida incumbncia. A soluo adotada parece

ser a mais lgica, visto que aquele que contrata o corretor quem deve remunera-lo
pelo servio prestado, visto que o terceiro no estabelece nenhuma relao jurdica
com este.
Abaixo temos a tabela de honorrios, segundo fonte do CRECIGO:
Pela Venda, Compra ou Locao de Imveis
Imveis Urbanos, Comerciais, Industriais e Venda Judicial: 6% calculados
sobre o valor do imvel comercializado;
Imveis em cidades tursticas: 10% calculados sobre o valor do imvel
comercializado;
Imveis Rurais: 7% calculados sobre o valor do imvel comercializado;
Cotas de fundos de investimentos imobilirios ou equivalentes: 5% calculados
sobre o valor do imvel comercializado;
Lanamento de Loteamentos Fechados: 5% calculados sobre o valor do
imvel comercializado;
Lanamento de Loteamentos Abertos: 7% calculados sobre o valor do imvel
comercializado;
Lanamento de Condomnios Verticais e Horizontais (casas, sobrados ou
edifcios): 5% calculados sobre o valor do imvel comercializado;
Intermediao de locao de imvel (ocupao de imvel vago): 5% sero
calculados sobre a soma do valor total do contrato de locao e o valor do
fundo de comrcio, se houver;
Intermediao de locao por contrato (ocupao de imvel vago) de galerias
e shopping Center: 5% sero calculados sobre a soma do valor total do
contrato de locao e o valor do fundo de comrcio, se houver;
Intermediao de Locao de imvel por temporada (contrato at 90 dias).
20% sero calculados sobre a soma do valor total do contrato de locao e o
valor do fundo de comrcio, se houver;

Administrao da Carteira de Recebveis

Carteira de recebimentos de aluguis sem garantia de liquidao. 10%
calculado sobre o valor total do aluguel;
Carteira de recebimentos de loteamentos abertos. Livre negociao;
Carteira de recebimentos de condomnios horizontais fechados, condomnios
horizontais, loteamentos urbansticos ou assemelhados. Livre negociao;
Carteira de Taxas de Condomnio. Livre negociao
Revenda ou Terceiros - Participao entre Pessoa Fsica e Jurdica
Pessoa Fsica (distribuio conforme acordo entre as partes). 50%
calculados sobre o valor total dos honorrios;
Pessoa Jurdica. 50% calculados sobre o valor total dos honorrios;
Locao - Participao entre Pessoa Fsica e Jurdica
Pessoa Fsica (distribuio conforme acordo entre as partes). 40%
calculados sobre o valor total de recebveis do contrato de locao;
Pessoa Jurdica. 60% calculados sobre o valor total de recebveis do contrato
de locao;
Lanamentos

Verticais

Horizontais

Construdos

ou

Condomnios

Urbansticos Participao entre Pessoa Fsica e Jurdica

Pessoa Fsica (distribuio conforme acordo entre as partes). 30% calculados
sobre o valor total dos honorrios;
Pessoa Jurdica. 70% calculados sobre o valor total dos honorrios;
Loteamentos Populares, Abertos ou Similares Participao entre Pessoa
Fsica e Jurdica
Pessoa Fsica (distribuio conforme acordo entre as partes). 30% aplicados
sobre o valor da remunerao auferida pelo titular da autorizao de venda do
imvel, Contrato de Prestao de Servio de Venda ou similar, aps a devida

deduo dos impostos, a serem recolhidos referentes a aquela operao,

excluindo-se valores advindo de contratos de prestao de servios de
administrao de carteira ou recebveis. Corretores de imveis indicadores de
empreendimentos sero remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco
por cento) calculados sobre o valor destinado ao titular da autorizao de
venda, contrato de prestao de servios ou similar;
Pessoa Jurdica. 70% aplicados sobre o valor da remunerao auferida pelo
titular da autorizao de venda do imvel, Contrato de Prestao de Servio
de Venda ou similar, aps a devida deduo dos impostos, a serem
recolhidos referentes a aquela operao, excluindo-se valores advindo de
contratos de prestao de servios de administrao de carteira ou
recebveis. Corretores de imveis indicadores de empreendimentos sero
remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco por cento) calculados
sobre o valor destinado ao titular da autorizao de venda, contrato de
prestao de servios ou similar;
Demais Servios Inerentes ao Corretor de Imveis
Emisso por escrito de parecer de opinio de preo de mercado, em carter
extrajudicial. 0,5% ou o mnimo de R$ 500,00;
Assessoria, planejamento e viabilizao do crdito imobilirio junto a agentes
financeiros. 1,5%;
Assessoria, Planejamento, Organizao de lanamento de empreendimento
imobilirio, tais como, Loteamentos Fechados, Loteamentos Abertos,
Condomnios Urbansticos, Condomnios Verticais, Condomnio de casas ou
Conjuntos Habitacionais, sobre o valor total do empreendimento. 1%;
Hora tcnica de consultoria R$ 200,00;
Taxa de locomoo 20 UFIR's;
Os percentuais acima sero aplicados sobre o valor da avaliao tcnica de
preo de mercado e sobre o valor do financiamento contratado com o agente
financeiro. Os valores constantes em moeda corrente nesta tabela de honorrios

sero reajustados com base no IGP-M (Fundao Getulio Vargas), tendo como data
base a aprovao da tabela na assemblia do Sindimoveis - GO.
Uma infrao grave ao cdigo de tica institudo pela resoluo n 326/92 do
COFECI, a cobrana de percentuais ou valores superiores ao convencionado na
autorizao de venda ou contrato de prestao de servio de intermediao de
venda, compra ou locao. No caso de imveis com saldo devedor junto agentes
financeiros, consrcios ou diretamente com o proprietrio, os percentuais sero
aplicados sobre o valor total do contrato, ou seja, valor do direito mais o valor do
saldo devedor.
No caso de permuta de bens imveis, a remunerao do corretor ser paga
pelo vendedor e comprador na proporo de 50% cada um deles, salvo acordo por
escrito entre as partes. Caso h venda com parte de pagamento representado por
bens imveis, o vendedor pagar sobre o valor recebido em moeda corrente e o
comprador sobre o valor dos bens dados em pagamento. Essa prtica de receber
comisso do comprador em caso de pagamento como parte do imvel pouco
usada pelos corretores.
SINAL DE NEGCIO:
Uma das definies para a palavra sinal no dicionrio Aurlio (1993) :
dinheiro que o comprador d ao vendedor como garantia. Podemos dizer que no
somente dinheiro, mas tambm so usados como sinal de negcio bens mveis,
dada por um dos contratantes com a finalidade de firmar a presuno de acordo final
e tornar obrigatrio o contrato. No h uma determinao legal que estabelea o
valor de um sinal de negcio imobilirio. Portanto, cabe s partes, sob a mediao
do corretor de imveis, fixar o mesmo atravs de acordo. Podemos perceber a
importncia do corretor nesse momento, pois ele que precisar conduzir a
situao, equilibrando e ajustando o interesse das partes. O corretor ter que se
manter o mais imparcial possvel, de forma que tenha capacidade de defender os
interesses e as vontades dos dois lados do negcio (vendedor e comprador), mesmo
tendo sido contratado apenas por um deles. Importante saber que o corretor
somente pode receber o sinal em nome do proprietrio se estiver autorizado para
esse fim, expressamente, por meio de clusula especfica no Contrato de
Intermediao Imobiliria. No havendo essa previso contratual, o corretor estar

impedido de promover o recebimento, podendo, apenas, medi-lo, isto , no pode

receb-lo nem tomar nenhuma deciso a seu respeito. Caso o corretor de imveis
estiver autorizado a receber o sinal, o que lhe muito proveitoso, visto que, assim,
ser ele o administrador financeiro da transao, ter que ter todo cuidado e
responsabilidade com a prestao de contas ao proprietrio e, sobretudo, com o
repasse da parte que no lhe couber. Estando o corretor autorizado a receber o sinal
em nome do proprietrio dever combinar essa prerrogativa com outra possibilidade
muito importante, qual seja: estar autorizado, tambm por meio de clusula
contratual, a receber os seus honorrios a partir da deduo do sinal de negcio.
Com essas duas prerrogativas contratuais (poder receber o sinal e poder deduzir
seus honorrios do mesmo), o corretor de imveis elimina a possibilidade de no final
das contas uma das partes tentar deduzir os seus honorrios, ou pior, no receblos.
Sabemos que os honorrios da corretagem imobiliria so representados por
um percentual do valor total da negociao. Da mesma forma, o sinal de negcio
tambm representado por um percentual. Se o corretor de imveis estiver
autorizado a receber os seus honorrios a partir da deduo do sinal de negcio,
obviamente, esse sinal ter que ser, no mnimo, igual ao percentual dos honorrios.
Portanto, se os honorrios so de 6%, o sinal tambm ter que ser no mnimo igual.
O proprietrio ao procurar um corretor ele tem a inteno de que, a partir do trabalho
do mesmo, o bem seja vendido e, ento, possa ele receber o valor correspondente.
O sinal de negcio ideal, mnimo, aquele que pode ser dividido entre o corretor de
Imveis e o proprietrio. Nesse caso, sendo os honorrios de 6%, o sinal seria de no
mnimo 10%, de modo que tanto Corretor como proprietrio recebam partes da
importncia paga. Contudo, quanto maior o sinal de negcios, ou arras, maior
tambm ser a responsabilidade em relao ao negcio, tanto no que diz respeito
presso que o comprador far no corretor, para que a transao seja logo efetivada,
quanto na hiptese de uma eventual desistncia por uma partes, em especial, do
vendedor. Combinando todos esses ingredientes, pode-se dizer que o sinal de
negcio ideal aquele cujo percentual represente de 15% a 20% do total da
transao.
O Novo Cdigo Civil cita alguns artigos a respeito do sinal de negcio, em
relao ao direito de arrependimento, perdendo o sinal dado quem deu arras e no

executou o contrato e, se tal inexecuo partir de quem a recebeu, poder o outro

pedir sua devoluo em dobro. Caso no contrato no tem clausula de
arrependimento as arras so confirmatrias conforme podemos observar nos artigos
417, 418 e 419 do Novo Cdigo Civil.
Art. 417. Se, por ocasio da concluso do contrato, uma parte der
outra, a ttulo de arras, dinheiro ou outro bem mvel, devero as
arras, em caso de execuo, ser restitudas ou computadas na
prestao devida, se do mesmo gnero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras no executar o contrato, poder
a outra t-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecuo for de quem
recebeu as arras, poder quem as deu haver o contrato por desfeito,
e exigir sua devoluo mais o equivalente, com atualizao
monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos,
juros e honorrios de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenizao suplementar, se
provar maior prejuzo, valendo as arras como taxa mnima. Pode,
tambm, a parte inocente exigir a execuo do contrato, com as
perdas e danos, valendo as arras como o mnimo da indenizao.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou sinal tero funo unicamente
indenizatria. Neste caso, quem as deu perd-las- em benefcio da
outra parte; e quem as recebeu devolv-las-, mais o equivalente. Em
ambos os casos no haver direito a indenizao suplementar.
O artigo 420 so as penitenciais, que tem como funo pr-fixar perdas/danos
no arrependimento, no pode ser reduzida e h entrega previa de dinheiro. Essa
clausula penitenciria diferente da clusula penal, que tem como funo evitar o
inadimplemento, pode ser reduzida pelo juiz e no h entrega previa de dinheiro.
EXERCCIO ILEGAL DA PROFISSO
Interessante que quando falamos em exerccio ilegal de profisso nos vem
memria casos em que profissionais da rea da sade ou das engenharias

praticam tal contraveno. Talvez pelo fato de serem reas que lidam com a vida
individual ou coletiva, respectivamente. Esquece-se, porm, de profisses como a
do corretor de imveis, como nos foi proposto com muita coerncia. A profisso de
corretor de imveis quando praticada por pessoas desabilitadas causa danos
irreversveis de ordem econmica e at no bem-estar psicolgico. Um imvel algo
que adquiri-se com muito investimento de dinheiro e esperana de realizaes, uma
deciso dessas tem que ter a participao de um profissional habilitado.
Obviamente qualquer profissional que no esteja habilitado para exercer uma certa
profisso causa algum risco, independente das propores. No caso do corretor de
imveis o caso se agrava. No raro, em anlises empricas, observa - se pessoas
intermediando negcios imobilirios sem o mnimo preparo. Quando o correto seria
a atuao de um corretor de imveis com formao especfica para tal ato. Pois um
corretor tem competncias para analisar aspectos econmicos, de engenharia,
direito e arquitetura coisas que no podem ser analisadas de forma minuciosa por
quem no estudou para isso. Quem promove intermediao de imveis de terceiros
sem ser corretor de imveis, comete o ilcito penal de exercer ilegalmente a
profisso de Corretor de Imveis. Tal conduta est prevista na Lei de Contravenes
Penais como crime assim designado:
CAPTULO

VI

DAS

CONTRAVENES

RELATIVAS

ORGANIZAO DO TRABALHO - Art. 47. Exercer profisso ou

atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as
condies a que por lei est subordinado o seu exerccio: Pena
priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa.
Conforme o artigo 38 do Decreto n 81.871, de 29 de Junho de 1978, o
corretor de imveis exerce a profisso ilegalmente se prejudicar por dolo ou culpa os
interesses que lhe forem confiados, fazer anncio atividade profissional sem
mencionar o nmero da inscrio, o corretor estagirio fica proibido de fazer
qualquer tipo de anuncio. A falta de pagamento da contribuio do Conselho
Regional tambm uma maneira ilegal de exercer a profisso de corretor de
imveis. Conforme a resoluo COFECI n 492/96 fica proibido anunciar
publicamente sem autorizao de exclusividade.

RESOLUO COFECI N 492/96 Estabelece multa aplicvel s

pessoas fsicas e jurdicas que anunciarem publicamente sem
possurem autorizao com exclusividade.
Exercer a profisso de corretor de imveis exige profundo conhecimento de
leis, experincia acumulada ao longo dos anos e, principalmente, tica e disciplina
para manter-se constantemente em atualizao. impossvel calcular o prejuzo que
pode ser causado por algum que realiza uma negociao sem qualquer know-how
tcnico, ou descumprindo a legislao e o cdigo de tica. Existem infraes que
podem levar ao cancelamento definitivo da inscrio. E, se por um lado isso retira o
mau profissional do mercado, em contrapartida mancha a imagem dos bons
profissionais, que so cumpridores de seus deveres.
EXERCCIO PBLICO DA PROFISSO
O corretor de imveis responde civil e penalmente por seus atos profissionais,
conforme o Artigo 5 da RESOLUO- COFECI n 326 /92:
Art. 5 - O Corretor de Imveis responde civil e penalmente por atos
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por
impercia, imprudncia, negligncia ou infraes ticas.
Conforme o Novo Cdigo Civil qualifica a profisso de Corretor de imveis da
seguinte maneira:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a
outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por
qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda
um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas.
Observa que o artigo supra mencionado inicia, justificando que a corretagem
se dar sempre por um contrato de prestao de servios, como j explicado
anteriormente neste material.
O artigo 723 do Novo Cdigo Civil referente s obrigaes do Corretor dispe:
Art. 723 O corretor obrigado a executar a mediao com a
diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente,

espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos

negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos,
prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de
valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia.
Assim, o Corretor tem como dever :
Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a
mediao do negcio, devendo agir sem que propicie a realizao de
contratos nulos e anulveis;
Prestar todas as informaes sobre o andamento dos negcios,
sempre de forma espontnea, visto que faz parte das suas atribuies
de intermediador de negcios;
Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurana ou risco do
negcio, as alteraes de valores, e demais fatores que possam influir
no resultado realizao do negcio, sob pena se no o fizer, de
responder por penas e danos causados em razo da omisso de
algum fator que estava ao seu alcance;
A corretagem pode configurar relao de consumo, e nesse compasso o
diploma regente a responsabilidade do corretor est sob o regime objetivo, o que
significa afirmar que ser irrelevante considerar sua conduta na produo da leso.
Neste caso o corretor tem responsabilidade civil perante o Cdigo de Defesa do
Consumidor. Conforme o artigo 14 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tudo o que
importa considerar o fato do dano:
Art.14 O fornecedor de servios responde, independentemente da
existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos prestao do servio, bem
como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua
fruio e risco.
Mas excepcionando a regra, o Cdigo de Defesa do Consumidor incorporou o
regime subjetivo para a hiptese de o prestador de servios atuar como profissional

liberal. Portanto, se o corretor pessoa natural for contratado diretamente pelo

comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer vinculo de subordinao
com uma empresa especializada no ramo de corretagem, atuando, portanto, como
profissional liberal, ficar submetido ao regime subjetivo. a norma preconizada
pelo pargrafo 4, do artigo 14:
4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser
apurada mediante a verificao de culpa.
Diante da exceo trazida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, poder-se-ia
indagar qual a vantagem ou diferena em se aplicar o sistema consumerista se o
Cdigo Civil tambm adota o regime subjetivo? A resposta reside no nus da prova,
no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema
protetivo do Cdigo de defesa do Consumidor o corretor quem tem nus de provar
que o servio prestado no padece de defeito, ou seja, que prestou os
esclarecimentos e informaes que estavam em seu alcance. Disso resulta que se
no conseguir demonstrar tal circunstancia, ter de indenizar.
Essa circunstancia traz ntida vantagem ao consumidor, j que pelas regras
do Cdigo Civil, no regime subjetivo, o nus da prova do comitente. E, diga-se a
propsito, que nem sempre fcil produzir essa prova, ante seu carter subjetivo.
A aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor na seara da
responsabilidade civil tem importantes desdobramentos prticos, alcanando at em
situaes em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem. O corretor ter que
cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou no no contrato de corretagem.
Conforme o Artigo 20 do Cdigo de Defesa do Consumidor o servio ser
considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi
efetivamente prestado, pois a oferta vinculante ao fornecedor.
Art. 20. O fornecedor de servios responde pelos vcios de
qualidade que os tornem imprprios ao consumo ou lhes diminuam
o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as
indicaes constantes da oferta ou mensagem publicitria, podendo
o consumidor exigir, alternativamente e sua escolha:

I - a reexecuo dos servios, sem custo adicional e quando

cabvel;
II - a restituio imediata da quantia paga, monetariamente
atualizada, sem prejuzo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preo.
1 A reexecuo dos servios poder ser confiada a terceiros
devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.
2 So imprprios os servios que se mostrem inadequados
para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles
que no atendam as normas regulamentares de prestabilidade.
Podemos analisar que o corretor de imveis possui responsabilidades em
duas frentes, uma relacionada informao, documentao e transao
imobiliria e a segunda sobre a propaganda do imvel.
Para o corretor ter uma informao segura para realizar uma transao bem
sucedida preciso que o mesmo recolha toda a documentao j citada no item do
Contrato de Corretagem. Conforme o Artigo 4 da RESOLUO- COFECI n 326
/92:
Art. 4 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de
oferec-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
cliente dos riscos e demais circunstncias que possam comprometer
o negcio;
III - recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de
valores ou documentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que

concludo o negcio, contas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do
negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar
pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papis de que no mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a
qualquer ttulo;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios
profissionais;
X - receber, somente de uma nica parte, comisses ou
compensaes pelo mesmo servio prestado, salvo se, para
proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os
interessados, ou for praxe usual na jurisdio.
O corretor tambm se responsabiliza oferta e a publicidade realizada, seja
por meios de classificados, e-mails, folders, banners ou propaganda de mdias
impressas ou televisivas. Conforme o Cdigo de defesa do Consumidor:
Art. 30. Toda informao ou publicidade, suficientemente precisa,
veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com relao
a produtos e servios oferecidos ou apresentados, obriga o
fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato
que vier a ser celebrado.
Art. 31. A oferta e apresentao de produtos ou servios devem
assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em
lngua

portuguesa

sobre

suas

caractersticas,

qualidades,

quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e

origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que
apresentam sade e segurana dos consumidores.

Pargrafo nico. As informaes de que trata este artigo, nos

produtos refrigerados oferecidos ao consumidor, sero gravadas de
forma indelvel. (Includo pela Lei n 11.989, de 2009)
Art. 32. Os fabricantes e importadores devero assegurar a oferta de
componentes e peas de reposio enquanto no cessar a
fabricao ou importao do produto.
Pargrafo nico. Cessadas a produo ou importao, a oferta
dever ser mantida por perodo razovel de tempo, na forma da lei.
Art. 33. Em caso de oferta ou venda por telefone ou reembolso
postal, deve constar o nome do fabricante e endereo na
embalagem, publicidade e em todos os impressos utilizados na
transao comercial.
Pargrafo nico. proibida a publicidade de bens e servios por
telefone, quando a chamada for onerosa ao consumidor que a
origina. (Includo pela Lei n 11.800, de 2008).
Art. 34. O fornecedor do produto ou servio solidariamente
responsvel pelos atos de seus prepostos ou representantes
autnomos.
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou servios recusar
cumprimento oferta, apresentao ou publicidade, o consumidor
poder, alternativamente e sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forado da obrigao, nos termos da oferta,
apresentao ou publicidade;
II - aceitar outro produto ou prestao de servio equivalente;
III - rescindir o contrato, com direito restituio de quantia
eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e
danos.

O corretor s poder anunciar, conforme a Resoluo COFECI n 458/95:

Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de
Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 - Dos anncios e impressos constar o numero da inscrio
de que fala o Artigo 4 da Lei n 6.530/78, precedido da sigla CRECI,
acrescido da letra "J" quando se tratar de pessoa jurdica.
Art. 3 - Nos anncios de loteamentos e imveis em condomnios
colocar-se- em destaque, tambm, o nmero do registro ou da
incorporao no respectivo cartrio imobilirio.
Assim entende-se que o profissional liberal atualmente desenvolve tanto
atividades tpicas de natureza intuitu personae (motivo que determina a vontade ou o
consentimento de uma pessoa para com outra, a quem quer favorecer, ou com
quem contrata) com base na confiana, quanto a atividade de prestao de servio
profissional que no tem mais essa caracterstica, passando a ter responsabilidade
civil objetiva.
AVALIAO DE IMVEIS
A avaliao da propriedade imobiliria visa a estimar o seu valor e, pode ter
entre outros fins, a partilha dos bens de uma herana, a compra ou venda de
imveis, o financiamento hipotecrio na compra ou construo de um imvel, o
estudo econmico e financeiro de um projeto de investimento, o clculo de
indenizao por expropriao, a determinao do valor para efeitos fiscais etc. A
avaliao a definio tcnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de
direitos sobre eles (intangveis). Esta definio feita dentro de procedimentos
tcnicos para a realizao das anlises de valor.
Os corretores de imveis podem determinar o valor de mercado de um
imvel, atribuio que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos A avaliao
de imveis com fins de compra e venda, e anlise de mercado essa pode ser feita
por qualquer corretor profissional, devidamente registrado no Creci. Para uma

avaliao imobiliria para questes judiciais o caminho correto procurar

um corretor de imveis avaliador credenciado pelo COFECI, s ele poder lhe
fornecer o PTAM Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica, autenticado pelo
CRECI. A legitimidade foi atribuda pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis
(Cofeci), que disps na resoluo 957/2006 a competncia do corretor de imveis
para elaborar parecer tcnico de avaliao imobiliria. A lei 6530/78 j definia a
competncia do profissional para opinar quanto ao valor de comercializao de
imveis, porm no eram definidos os critrios para a elaborao do parecer tcnico
de avaliao mercadolgica. Com a resoluo, o Cofeci no apenas definiu os
requisitos bsicos do documento como estabeleceu a formao necessria para o
corretor de imveis atuar na atividade.
Existem vrios mtodos para se encontrar o valor de mercado de uma
propriedade. O melhor caminho a comparao ou amostragens com dados de
transaes de imveis semelhantes, efetuadas na mesma poca em que se
necessita encontrar o valor. Nem sempre isto possvel, principalmente quando se
trata de imveis singulares, tais como grandes prdios comerciais e industriais.
Nestes casos, devem ser aplicados outros mtodos. A avaliao poder estar
enquadrada em um dos seguintes nveis de rigor: Nvel Expedito: baseado no
"sentimento" ou na experincia do avaliador, sem justificativa matemtica ou
estatstica; Nvel Normal: homogeneizao de fatores ou Nvel Rigoroso: inferncia
estatstica.
Qual a diferena entre valor e preo? O valor intrnseco ao bem e depende
das variveis de mercado, de ambiente e das tcnicas adotadas para sua
determinao. Pressupe uma situao de negcio entre duas partes envolvidas e
que no haja qualquer presso externa sobre elas. O preo depende da situao do
negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituies envolvidas
no processo e sofre presses externas. Deve ser lembrado que o valor nico, para
um determinado momento e situao de mercado. O valor a ser determinado
corresponde sempre quele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a
finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao preo que se definiria
em um mercado de concorrncia perfeita. O valor no caracterstica do bem a ser
avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele nico. O
preo, ao contrrio, mltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da

negociao, e tambm est sujeito a flutuaes de curto prazo, tais como as

decorrentes

de

situaes

econmicas,

campanhas

publicitrias,

novos

empreendimentos ou perspectiva de alteraes na legislao. Os nmeros obtidos

nas pesquisas de transaes consistem, na verdade, de uma faixa de preos, cuja
mdia ou "valor mais provvel" o que chamamos de "valor de mercado".
LOCAO DE IMVEIS
Como j falamos o corretor de imveis tambm tem responsabilidade sobre
uma locao de imvel. Primeiramente necessrio documentar a negociao por
meio de um contrato. O corretor deve orientar o inquilino ler atentamente todas as
suas clusulas, guardando uma cpia junto com os recibos de pagamento do
aluguel e encargos. A lei que cuida dos aluguis a Lei 8245 de 18 de outubro de
1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. Contrato de locao o ajuste firmado
onde o locador entrega imvel para uso do locatrio, mediante pagamento (aluguel).
Locador o representante ou proprietrio do imvel (senhorio), locatrio aquele
que aluga o imvel (inquilino).
O corretor precisa verificar as condies do imvel pessoalmente anotando o
estado de conservao do imvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando
problemas futuros.
No contrato de locao o proprietrio poder exigir que o inquilino oferea
alguma garantia para a locao, podendo ser:
Cauo: Pode ser de bens mveis ou imveis. Normalmente em
dinheiro, no podendo exceder ao valor de trs aluguis. No final do
contrato, no havendo dvidas, o inquilino dever receber o total de
volta;
Fiana: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos
encargos da locao (fiador);
Seguro-fiana: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia
seguradora.

A cobrana antecipada do valor do aluguel (ms a vencer) somente poder

ser exigida pelo proprietrio, caso o inquilino no oferea uma das garantias acima
descritas.
DIREITOS E DEVERES NA LOCAO
Deveres do proprietrio (locador):
Entregar o imvel em condies de uso. Se o inquilino perceber
qualquer problema aps a locao, dever comunicar o corretor ou ao
proprietrio e solicitar o conserto, por escrito;
Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
Pagar os impostos (IPTU), taxas e prmios de seguro complementar
contra incndio. Porm, se no contrato constar que essa obrigao do
inquilino, ele ter que cumprir o que foi estabelecido;
No caso de apartamento, cabe ao proprietrio pagar as despesas
extraordinrias do condomnio: reformas no prdio, fundo de reserva,
troca de cabo de elevador etc;
Deveres do inquilino (locatrio):
Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
Utilizar o imvel conforme determinado em contrato (se para fins
residenciais, no poder ser utilizado para comrcio);
Restituir o imvel, no final da locao, no estado em que o recebeu;
No modificar o imvel sem o consentimento prvio, e por escrito, do
proprietrio;
No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinrias
do condomnio: luz, gua, limpeza, salrios dos empregados.
REAJUSTE DO ALUGUEL
O reajuste dos aluguis passou a so anuais, com base no ndice
determinado em contrato. Normalmente esse ndice o IGPM (INDICE GERAL DE

PREO DE MERCADO). No pode ser utilizada variao do salrio mnimo ou de

moeda estrangeira.
A cada trs anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preo de mercado.
A reviso pode ser solicitada tanto pelo proprietrio quanto pelo inquilino.
conveniente que as partes faam um acordo amigvel no momento da revisional,
evitando discusses judiciais longas e dispendiosas. A reviso pode aumentar ou
diminuir o valor do aluguel.
DESOCUPAO DO IMVEL PELO INQUIINO
Ao desocupar o imvel, o inquilino aps o cumprimento de sua obrigaes e
resguardados seus direitos, deve solicitar imobiliria, ou ao proprietrio, o
comprovante de quitao e entrega das chaves.
RECISO DE CONTRATO
O inquilino poder deixar o imvel antes do prazo, desde que pague a multa
estabelecida em contrato (geralmente trs meses de aluguel). Entretanto, essa multa
deve ser proporcional ao tempo restante da locao; por exemplo, se o inquilino
cumpriu 20 meses de uma locao com prazo total de 30 meses, o proprietrio s
poder cobrar a multa proporcional ao perodo restante, ou seja 10 meses. Assim se
a multa estipulada equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino s pagar o valor
relativo a 1 ms de aluguel.
Problemas que podem surgir durante a locao:
Atraso ou falta de pagamento do aluguel: O aluguel no pago no
vencimento pode sofrer acrscimo de at 1% de juros e multa prevista
em contrato; O proprietrio poder ingressar com ao de despejo,
mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de no pagamento do
aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poder evitar o
despejo, pagando o dbito integral atualizado, encargos, multas,
penalidades, custas e honorrios advocatcios.
Recusa do proprietrio em receber o aluguel com o reajuste
determinado por lei: Quando isso ocorrer, o inquilino no poder deixar
de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a

consignao junto ao Poder Judicirio, nos termos da lei. O inquilino

carente poder recorrer s assistncias jurdicas gratuitas, inclusive da
Procuradoria Geral do Estado. Poder tambm ser feita a consignao
extrajudicial atravs de banco oficial, informe-se previamente sobre as
implicaes da escolha desse procedimento.
VENDA DO IMVEL ALUGADO
fundamental o registro do contrato de locao, no Cartrio Imobilirio, no
mnimo 30 dias antes da venda. O proprietrio que pretender vender o imvel ter
que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferncia na compra. Se no
feita a comunicao o inquilino poder exercer seu direito de preferncia. Se o
imvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo
proprietrio respeitar o prazo restante da locao desde que o contrato esteja
registrado no Cartrio Imobilirio e tenha clusula de vigncia (estipulao contratual
que obriga a manuteno da locao em caso de venda).
RETOMADA DO IMVEL PELO PROPRIETRIO
O proprietrio pode pedir que o inquilino desocupe o imvel em algumas
situaes. As principais so:
Contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imvel poder ser
retomado por "denncia vazia" (sem qualquer justificativa) no fim do
prazo contratado ou a qualquer momento aps esse prazo. O inquilino
ter 30 dias para a desocupao;
Contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietrio que no tiver
outro imvel, poder pedi-lo nos seguintes casos:
- Para uso prprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais,
avs);
- necessidade de reparao urgente, determinada pelo poder pblico;
- Para demolio ou obras aprovadas;
- Aps cinco anos de locao com o mesmo inquilino.

Se o proprietrio entrar com ao para a retomada do imvel o inquilino

poder, no prazo de contestao e atravs de advogado, manifestar-se concordando
com a desocupao. Sero, ento, concedidos seis meses para a sada.
HABITAO COLETIVA (Multifamiliar)
Entende-se

como

habitao

multifamiliar,

a(s)

rea(s)

de

imvel(is)

subdividida(s) para utilizao por diversas famlias. A legislao confere proteo

especfica aos inquilinos de habitaes multifamiliares. importante que o contrato
seja escrito deixa claro como sero divididas as despesas comuns do imvel (gua,
luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo
locador.
interessante destacar que melhorias feitas por quem aluga podem ser
descontadas do aluguel, desde que o dono concorde. Toda a benfeitoria que
agregar valor ao imvel como, por exemplo, a individualizao de gua, corre por
conta do proprietrio. J a instalao e a manuteno so por conta do inquilino.

BIBLIOGRAFIA:
FERREIRA, AURLIO B. DE HOLANDA. Minidicionrio da Lngua Portuguesa. 3
Edio revista e ampliada. 2 impresso. Rio de Janeiro - RJ: Ed. Nova Fronteira,
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