4 de julho de 2014

A reproduo indevida, no autorizada, deste relatrio ou de qualquer parte dele sujeitar o infrator a multa de at 3 mil
vezes o valor do relatrio, apreenso das cpias ilegais, responsabilidade reparatria civil e persecuo criminal, nos
termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98

Criando Riqueza apresenta...

O FIM DO BRASIL

EDIO EXTRA: O ATIVO MAIS VALIOSO EM TEMPOS DE CRISE

O Ativo que pode salvar voc e sua famlia quando o cenrio mundial se
complicar
Caso as coisas assumam carter essencialmente negativo, conforme eu espero,
haver uma grande perda de valor para ativos de risco, afetando o patrimnio mdio
dos investidores.
Qual seria o melhor ativo para enfrentar essa crise e at mesmo, eventualmente,
fazer um bom lucro durante a prxima dcada?
Sem invenes e de forma bastante pragmtica, parte de seu patrimnio deve estar
em ativos tradicionais e amplamente conhecidos, como dlar e metais preciosos
(ouro e prata, notadamente).
Mas h uma alternativa ainda melhor: investimento em propriedades agrcolas.
Em longos perodos de tempo, o investimento em terras tem superado por larga
margem a aplicao em ouro e prata, que, por si, tambm foram aplicaes
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formidveis.

O grfico abaixo, feito para os EUA, onde a disponibilidade de dados muito maior,
ilustra o argumento:

O que h de to especial em terras? Basicamente, a ideia de se ter um ativo

imobilirio capaz de prover materiais bsicos, cuja escassez tende a aumentar em
tempos de crise, com contrapartida de escalada de seus respectivos preos.
Temos, portanto, uma proteo e tambm um diferencial sobre a inflao.
O retorno vem de maneira bivalente, por meio da prpria apreciao imobiliria e
pela possvel via dos alugueis da terra, numa combinao de ganhos de capital de
longo prazo com renda ao longo do processo.
Essa caracterstica de reserva de valor e capacidade de gerao de renda confere s
propriedades agrcolas o apelido nos EUA de gold with yield (ouro com renda).
Por que fazendas tendem a desempenhar melhor em termos relativos durante as
crises?
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Porque, normalmente, h interrupes na oferta de alimentos e outros insumos

bsicos, desencadeados por polticas econmicas heterodoxas, como tabelamentos
de preos e afins. Enquanto a oferta se restringe, no h impacto negativo sobre a
demanda: em crises ou momentos de euforia, temos exatamente o mesmo nmero
de bocas para alimentar.
Nmeros atestam a assertiva.
Comeando pelos EUA de forma a mostrar que no se trata de uma idiossincrasia
jaboticaba, se voc tivesse comprado um pedao de terra no incio dos anos 70, teria
visto seu patrimnio se valor, em termos reais (acima da inflao), 600%.
Para o Brasil, a valorizao em longo prazo tambm incontestvel. A valorizao
mdia das terras brasileiras em 36 meses de 65%, com picos de 700%. Ou seja,
descontando a inflao, o rendimento real do investidor foi de 35% - simplesmente
impressionante.
As imagens abaixo resumem a evoluo:

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A aquisio de fazendas nos momentos de crise algo consagrado entre grandes

investidores. Veja, por exemplo, o que o megainvestidor Barton Biggs fala em seu
bestseller Wealth, War and Wisdom, enaltecendo como fazendas, de forma nica,
salvaram famlias durante a ocupao de Frana, Polnia, Holanda, Alemanha e Itlia:
Uma fazenda que no represente ostentao, no muito grande, provavelmente
melhor. Tijolos e cimento podem ser expropriados ou bombardeados, mas a terra
sempre estar l. Sua terra no poder ser roubada ou transportada para um novo
lugar.

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Durante a Segunda Guerra Mundial, na maior parte dos pases sob ocupao, se voc
possusse uma fazenda autosuficiente, voc pode enraizar-se sobre ela e, com alguma
sorte, simplesmente assistir ao desastre. Na pior das hipteses, voc estaria
abastecido com comida enquanto o pas passava fome.
Uma fazenda produtiva protege tanto sua vida quanto seu patrimnio.
Doug Casey, investidor multimilionrio, vive repetindo:em tempos de crise, a melhor
coisa a se fazer comprar uma boa terra.
Meu entendimento de que as terras podem ganhar ainda mais atratividade nos
prximos 36 meses. Isso porque, conforme j narrado em verso e prosa, projeto
aumento importante da inflao (em caso de dvidas nesse sentido, recorrer a
relatrio anterior: O Problema da Inflao).
E h outros elementos em cena empurrando para cima o preo das propriedades
agrcolas, a saber: oferta apertada de terras, demanda crescente por gros,
incremento da procura por protena animal sobre na China e aumento das
commodities agrcolas.
Isso posto, recomendo fortemente que voc considere seriamente a hiptese de
comprar uma propriedade agrcola fsica.

Alternativa I
Agora, caso voc no tenha acesso a esse tipo de investimento, h alternativas, formas
de exposio indireta a propriedades agrcolas.
Se voc tiver a oportunidade de investir nas bolsas internacionais, minha
recomendao seria comprar aes da argentina Cresud - e voc pode fazer isso
atravs de uma conta nos EUA, posto que suas aes so listadas na Nasdaq, sob o
cdigo CRESY. Isso traz uma vantagem importante, de que seu investimento estar
em dlar.
Cresud a lder latino-americana em agribusiness, com presena forte em Argentina,
Bolivia, Paraguai e Brasil, esta ltima atravs da BrasilAgro. Seu principal negcio
atividade imobiliria com propriedades agrcolas. Compram-se terras desvalorizadas,
agregando valor e vendendo a preos mais interessantes, com lucro.
A localizao das propriedades aparece abaixo:
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Em paralelo, em terras cuja extenso monta a 1 milho de hectares, Cresud produz e

comercializa gros e oleoginosas, cria gado e produz leite. Sua rea plantada tem
sistematicamente aumentado, conforme demonstrado a seguir:

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Cresud ainda detm 64,5% da IRSA, que detm ativos imobilirios em reas urbanas
da Argentina, o que lhe garante, indiretamente, 19% do capital do Banco Hipotecario.
O racional aqui o mesmo: comprar barato, agregar valor e vender caro.
A companhia bem tocada e referncia na Amrica Latina em termos de
produtividade, com um portflio diversificado geograficamente. Olhando para frente,
vemos ambiente mais favorvel para preos e vendas nos prximos trimestres.
Em termos de valuation, vemos a companhia sendo negociada com a maior parte de
seus ativos a valor de livro (por quanto foram relacionados no balano), o que ignora
os preos atuais de mercado e a forte valorizao das terras nos ltimos anos.
Achamos que a companhia deve destravar bastante valor quando vier a negociar
esses campos. Entre 2011 e 2013, por exemplo, Cresud vendeu trs propriedades
agrcolas, com lucro de 160% sobre que estava marcado no balano.
O momento pode ser especialmente interessante: a empresa aprovou, em abril de
2014, recompra de aes equivalente a 5% do capital, o que refora a ideia de aes
cotadas a preos interessantes.
Cresud negocia sob uma relao de Enterprise Value sobre Ebitda (valor da empresa
sobre fluxo de caixa operacional) de 7,7x para 2014 e 6,8x para 2015, contra pares
mais prximos em at 15x e 12x, respectivamente. Estimamos que as aes possam
valer cerca de US$ 18,00 em 12 meses, o que representa potencial de valorizao da
ordem de 30% em dlares.

Alternativa II
E para quem no tem a opo de comprar propriedades agrcolas nem investir na
bolsa norte-americana, ainda h vida para ter exposio a terras. Recomendo a
compra das aes de Brasil Agro, listadas na Bovespa sob o cdigo AGRO3.
A forma de atuao da companhia bastante semelhante quela da Cresud, que
inclusive acionista da Brasil Agro, com 39,63% do capital. Trata-se de um excelente
veculo para surfar a esperada valorizao de terras nos prximos trimestres.

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Entendemos que, alm da dinmica setorial e macroeconmica favorvel, a ao

oferece uma combinao interessante de preos descontados e operacionais em
momento interessante.
Nesta nova safra recm-iniciada, j h cerca de 30 mil hectares de terras prontos para
serem vendidos, o que pode gerar uma receita de R$ 150 MM a R$ 200 MM no ano
cheio (isso para um valor de mercado de apenas R$ 550 MM).
Como referncia, as reas j desinvestidas pela companhia ofereceram taxas internas
de retorno mdia de 24%. Mesmo esperando uma queda nessa rentabilidade para
algo em torno de 17%, ainda seria um retorno formidvel.
Aes da companhia negociam abaixo do valor do patrimnio, com relao de preo
sobre valor de livro de 0,94x, e com desconto de 50% sobre o valor do ativo lquido
- achamos que, por conta do risco de liquidez, um desconto de at 20% poderia ser
razovel, mas no uma discrepncia da ordem de 50%. Baratas e num bom momento,
as aes merecem ser compradas.

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Analistas Responsveis

Assistentes de Anlise

Beatriz Nantes, CNPI

Joo Franolin

Felipe Miranda, CNPI

Gabriel Casonato, CNPI
Rodolfo Amstalden, CNPI*
Roberto Altenhofen, CNPI

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resultar conflito de interesses.
O analista Rodolfo Amstalden o responsvel principal pelo contedo do relatrio e pelo cumprimento do
disposto no Art. 16, pargrafo nico da Instruo ICVM 483/10.
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