El ABC de la inversin en el sector inmobiliario Ken McElroy

Aprender de un experto en su campo

Entre en cualquier librera y ver que hay muchos libros escritos sobre la inversin en bienes races. Usted,
como yo, puede haber ledo ya algunos de ellos. Y lo que es interesante: aunque las personas que escribieron
estos libros afirman que han logrado el xito financiero, siempre he notado que muchos de ellos no son
realmente profesionales en el campo.
Por ejemplo, un conocido autor que escribe sobre el tema de bienes races y gan mucho dinero en la venta
de estos libros, en realidad perdi una considerable inversin de capital en el sector inmobiliario. A pesar de
esto, todava sigue haciendo buen dinero mediante la venta de sus libros y la organizacin de seminarios.
Hace otro famoso escritor de la misma clase de unos pocos aos, trabaj como mecnico en un garaje. En el
sector inmobiliario se produjo despus de que fue despedido del trabajo.
Otro ejemplo libro escrito por un ex banquero que ahora est vendiendo secretos sobre cmo los bancos
vytsyganit hipotecas de propiedad irredento. Y, recientemente, me encontr con un ex asesor financiero,
quien lanz al comercio fondos de inversin tras el colapso del mercado de valores y ahora hace sus
seminarios, enseando los secretos de la inversin y dar conferencias a sus oyentes cmo invertir en su
propiedad altamente rentable.
Nuestra empresa "Padre Rico" se volvi a Ken McElroy con una propuesta para escribir este libro porque:
1. Ken es un profesional de alta gama de bienes races. Inmediatamente despus de graduarse de la
universidad, comenz una carrera como gerente de bienes races. Por el momento, Ken McElroy posee una
de las mayores empresas de gestin de la propiedad en los Estados Unidos Southwest. Ken tambin organiz
para el establecimiento de una propiedad comercial se estima en varios cientos de millones de dlares. l es
el presidente de la "Asociacin Multihousing Arizona
- Asociacin de propietarios de edificios de apartamentos, y toma parte activa en la labor del Congreso de
Estados Unidos, la defensa de los intereses de la industria de bienes races. negocios
La reputacin de Ken es bien conocido, y con frecuencia se sienten atrados por sus proyectos financieros
como socio de este tipo de grandes empresas financieras que operan en
bienes races como "Lehman Brothers".
2. Gestin de la propiedad - uno de los aspectos ms importantes de la inversin en bienes races. Muchas
personas no quieren hacer frente a la inversin en
inmobiliario - aunque, en mi opinin, es el mejor tipo de inversin en el mundo de hoy - simplemente
porque son repelidos este tipo de atencin, como la instalacin de inodoros
o constante jugando con los inquilinos, los inquilinos. Y yo puedo entender bastante de ellos. La experiencia
de Ken en la gestin de bienes races en este sentido son de gran valor.
3. Gestin de la propiedad - un proceso largo. Buscar vivienda, finanzas y venderlo - todo lo que necesita en
la mayora de los casos
relativamente poco tiempo. Pero si usted es un verdadero inversor, no un especulador, que rpidamente
comprar y vender la propiedad para el beneficio en
la diferencia de precios, la gestin de bienes races ser para usted un largo proceso. En otras palabras,
podemos decir que el proceso de control continuo
Es clave en el trabajo profesional con el sector inmobiliario.
4. La gestin de activos - que es algo en lo que las personas reciban los beneficios ms grandes o, por el
contrario, ms que perder. Mucha gente pierde dinero en
propiedad slo porque no pueden manejar correctamente. Si resulta que no son capaces de controlar sus
contribuciones a tiempo
residentes, as como los ingresos y gastos de su negocio rpidamente comienzan a rodar cuesta abajo. Pero
para los inversores lo ms altamente preferido - para comprar

la propiedad de aquellos que no pueden hacer frente a estos problemas. Por qu? S, porque en este caso se
puede comprar la propiedad en el precio ms razonable, y
a continuacin, ser dueo de una buena capacidad de gestin, la forma de aumentar rpidamente el flujo de
fondos proveniente de la propiedad y su valor de mercado.
5. Ken McElroy tiene unas maravillosas cualidades de los maestros. l es mi asesor cuando se trata de
inversiones en bienes races; y en algunos
del tiempo que estuvimos en este negocio como socios. Pero lo ms importante es que tiene las cualidades
de un maestro competente, conociendo a fondo el tema que
Dice. Ken menudo me acompaa en mis discursos en frente de grandes grupos de oyentes, dicindoles cmo
gestionar la propiedad como
analizar la calidad de las inversiones y cmo reconocer si el vendedor le est diciendo la verdad o corredor
con el que se va a hacer un trato. As que si
Alguna vez tiene la oportunidad de escuchar las enseanzas de Ken con respecto a las inversiones de
capital, tratar, en cualquier caso, no se pierda esta
capacidades.
Como ya he dicho, hay muchos libros sobre la inversin en bienes races y una gran cantidad de personas
que dicen que son expertos en esta materia. Pero este libro
distinguido, en primer lugar, que se dedica al aspecto ms importante de la inversin en bienes races gestin de la propiedad; y en segundo lugar, que
escrito por un experto para hacer este negocio.
La magia y mitos
En cualquier negocio, y hay personas que, como parece de cualquier rama de la economa, logran el xito
sin ninguna dificultad. Parece que estn familiarizados con
todas las personas adecuadas, en el momento adecuado, toman todas las decisiones necesarias y terminan en
el lugar correcto en el momento justo. Parece que estn destinados
predeterminada xito, independientemente de que se hacen intentos de hacer algo o no. Lo mismo puede
decirse de la inversin en bienes races. cada
una ciudad grande o una pequea ciudad sin duda tiene un "magnate", hizo su fortuna en el sector
inmobiliario.
Estas son personas que uno de sus ojos Permtase xito. Parecen estar seguros de s mismos, la gente muy
experimentados, dotados de sentido comn, y,
Me parece ver oportunidades donde otros no lo puedan ver. Pero, de hecho, todo parece tan fcil slo para ir
de fiesta
observadores que piensan que los logros de estos pocos afortunados son el resultado de la suerte al azar, o
algn tipo de magia. en realidad
buena suerte y la magia son completamente inocentes.
Hace unos quince aos, decid que iba a ser una de esas personas, de las que acabamos de hablar. Me decid
a tener xito, no depender de ningn
de cualquier persona, convertirse en su propio jefe y ganar la libertad financiera. Y a medida que el campo
elegido de la actividad de gestin de la propiedad. Se le puede llamar
impulso instintivo, puede - la pasin o el destino. Pero yo no iba a esperar hasta la vuelta un poco de buena
suerte o un milagro que va a pasar. yo
decidi hacer mi sueo realidad en que no importa qu, y por lo que comenz a actuar.
Al principio, cuando empec mi primera gestin de la propiedad y empec a tratar en el sector inmobiliario,
he hecho un montn de errores,

Sufri muchos contratiempos y comparti muchos errores que ocurren comnmente. Pero cada uno de estos
errores y equivocaciones me dio la oportunidad de aprender los diez
- lecciones y as, da tras da, yo estaba cada vez ms y ms inteligente. Empec a distinguir ciertos patrones,
frmulas y sistemas abiertos
construir una red de personas en el que poda confiar. Se tom el tiempo y esfuerzo, pero con gran tenacidad
que aspiraba al sueo, ms
sinti que la suerte flota en mis manos, y con ms frecuencia que meter una oportunidad verdaderamente
maravillosa.
Tal vez, en este xito y fue un poco de suerte y magia, pero era la suerte y la magia que se produce como
resultado del trabajo duro y el ms
una cuidadosa preparacin. Los talleres de Padre Rico, que a menudo hablo, veo constantemente que las
personas que hacen son slo los primeros pasos hacia su
xito futuro - al igual que lo que era hace casi veinte aos. Muchas personas tienen lo que necesitan en
primer lugar: la energa y la determinacin que
ayudarles a superar todos los obstculos y aprender cmo llevar a cabo sus asuntos.
Por desgracia, los seminarios tambin he visto algunas personas que simplemente no lo hacen. Estas son las
personas que quieren hacerse rico rpidamente, pero al mismo tiempo
poca o ninguna comprensin de lo que necesita compromisos a asumir para lograr el xito en los negocios.
Otros tienen un fuerte deseo, pero no lo hacen
limpiar suficientes habilidades tcnicas y conocimientos que se pueden obtener slo a travs de una larga
experiencia. Para ellos he escrito este libro. este libro
No se trata de "cmo hacerse rico rpidamente." Este no es un libro de motivacin, aunque espero poder
inspirar a usted para tratar de realizar sus sueos,
relativa a las inversiones inmobiliarias. No, este es un libro que va a revelar a usted una probada mtodos de
trabajo le ayudar a entender lo que no entiende, y
aprender rpidamente para hacer negocios cualquiera que optaron por invertir en bienes races como un
camino hacia la libertad financiera.
Antes de profundizar en la bsqueda de soluciones a los problemas -o cmo encontrar, comprar y
administrar las propiedades de inversin, vamos a tomar algn tiempo para
algo para deshacerse de ciertos mitos que, si se cree en ellos, le impide moverse libremente hacia adelante.
Creo que el siguiente
lista le resultar familiar. Tal vez usted o alguien que conoce ya es decir algo como eso? No tienen, si
ninguna de estas declaraciones en
su propia cabeza, que le impide avanzar? No se paralizan, provocando el miedo - a pesar de su falsedad?
As que vamos a
Nos deshacemos de ellos ahora! Es el momento de deshacerse de la chatarra!
Mito nmero 1: empezar a invertir en el sector inmobiliario, que tiene que ser rico
La gente piensa que con el fin de invertir en bienes races, debe tener una cantidad significativa de dinero.
Ellos piensan que este dinero debe ser
algo as como los ahorros, que por lo general se recogen para la compra de una primera vivienda, o lo que
puede hacer slo despus de que ya ha logrado alcanzar el xito
en algn otro campo. Tanto el rendimiento es muy lejos de la verdad. Usted no tiene cientos de miles de
dlares en el banco (por no mencionar el
millones) para invertir en el sector inmobiliario. Todo lo que necesitas - es encontrar y una buena oferta en
la propiedad, lo cual tendra sentido - en

principalmente en trminos de la posibilidad de obtener un beneficio, y, adems, es necesario que esta

operacin tena una slida base financiera.
Para entender esto, nos hemos asociado con los aos requeridos. Mi primera experiencia de invertir en el
sector inmobiliario ha sido un condominio, que compr con
muebles y va a tomar para generar ingresos en forma de renta. El apartamento tena dos dormitorios y se
exhibi como parte de un programa integral para
entrega de la vivienda en alquiler. Las personas que quieren alquilar un apartamento para el fin de semana, y
podra llamar a mi condominio para alquilar como uno de los cientos de terceros, expuestos al mercado en
en virtud de este programa. No estoy pestaear, he pagado 116 mil dlares, sacando 20 mil dlares de su
propio bolsillo. Aqu probablemente pens:
"Eso es todo, s que debe haber tenido algo de dinero para iniciar un negocio en este negocio!"
S, esto es cierto, que he presentado su dinero - pero slo porque no saba cmo organizar de manera
diferente. Muy a mirar de otro modo mi compra
182-complejo de apartamentos en Sun City, Arizona, me hizo mucho ms tarde. El costo total del complejo
fue de $ 9 millones.
No cierre el libro en este lugar, pensando que tales cantidades no corresponden a su "categora de peso", djame terminar mi historia. primero
el pago fue de $ 2 millones - el dinero que obtiene de otros inversores. De m slo se me dio una direccin
postal. La mayor parte de la propiedad
Le di las personas que dieron el dinero para el pago inicial; de hecho, podemos suponer que hemos formado
una asociacin con ellos. Mi capacidad para que la gente interesada
No tena nada que ver con. El papel principal fue interpretado por la calidad de la oferta - era tan baja que la
gente tena un fuerte deseo de entrar en la accin. este
caso me ha demostrado que vsescha hay muchas personas que estn listas para aprovechar las buenas ofertas
en el sector inmobiliario.
Por supuesto, hay quienes tienen una actitud negativa a la asociacin en los negocios, pero yo creo que la
asociacin - una cosa muy importante. En este caso, el riesgo
distribuido entre mucha gente que le da la oportunidad de tener una pequea participacin en la propiedad
de muchas instalaciones, en lugar de tener
la mayor parte - pero slo en un nico objeto. Por otra parte, se comprueba que un equipo grande se puede
hacer mucho ms trabajo. Y qu decir de
recompensar? Piense en qu tipo de acuerdo que prefiere? En el que usted tiene que pagar por una propiedad
por valor de 116 mil dlares a 20 mil de
propio bolsillo, o que, cuando no se est invirtiendo dinero, llegar al 10% del valor del inmueble de 9
millones? Por cierto, es 900
miles de dlares - y estoy con los ojos cerrados en cualquier momento del da o de la noche elegira esta
ltima.
Una vez que encuentre un trato adecuado en el sector inmobiliario, su siguiente tarea - para encontrar
inversores que; | desee obtener de sus inversiones es bueno
ingresos. \ Su primera transaccin, sin ninguna duda, es el ms difcil de todos, ya que no se conoce el
mundo de los negocios, pero toma mi palabra Este proceso ser ms fcil y ms fcil en la medida en que, como usted pone un negocio de xito tras otro.

Todas las cosas en este mundo puede ser difcil al principio, y luego llegar a ser fcil.

Hoy en nuestra puerta (mi y mi pareja) buk- 1 cola de Valenod de personas que quieren invertido! vivir su
dinero en nuestra prxima oferta de
bienes races. Esto no es porque tenemos algo especial, sino porque somos simplemente muy diligentemente
a cabo nuestro negocio. Se examina la lista entera
posibles ofertas y elegir slo aquellos que son viables desde el punto de vista financiero - al igual que el
acuerdo, que he descrito anteriormente. entonces
nos comunicamos con nuestros inversores y llego a la conclusin de un tratado con ellos - con honestidad,
sin ningn tipo de truco. Hacemos dinero en su dinero, y ellos tienen la oportunidad de
ganar dinero en nuestro trabajo.
Es posible que se sorprenda al saber que hay muchas personas interesadas en invertir en el sector
inmobiliario, especialmente ahora que otras reas
la inversin, tales como acciones y bonos de mercado, experimentando un estado de estancamiento o incluso
caer. Que acaba de visitar cualquier Seminario Padre Rico y
mirar a su alrededor. Y en cada ciudad en la que nos encontramos, podrs ver miles de personas que estn en
busca de las operaciones de inversin en el sector inmobiliario, en el cual
sera necesario invertir. Y cualquiera de los que acuden a los seminarios de Padre Rico, podra convertirse
en nuestro primer socio-inversor.
Mito nmero 2: Es necesario comenzar pequeo - gran cosa demasiado arriesgado
No hay nada malo empezar poco a poco. Tal vez usted est considerando la idea de comprar una casa para
una familia $ 250 mil dlares para
tomarlo y recibir el alquiler. O incluso una cabaa para dos familias de 320 mil. Pero por qu excluir de la
consideracin de la 50-apartamento casa por valor de 2
millones? Independientemente de si usted lo cree o no, ambos estn dentro de su capacidad.
La primera cosa que viene a la mente es, por supuesto: "No hay manera de que no puede firmar una hipoteca
por tanto como $ 2 millones." En cierto modo, tal vez,
tienes razn, pero se puede arreglar las cosas para que esta transaccin ser fcilmente disponibles para
usted. He aqu por qu. La hipoteca de la propiedad pequea casa tipo uno
familia casi siempre se debe garantizar la propiedad personal y los fondos de los que compra la hipoteca. Sin
embargo, puede que se sorprenda,
cuando se aprende que la garanta de prstamo est destinado a grandes inversiones en bienes races, es slo
este mismo prstamo. En otras palabras, estos no son 2,000,000
colgar sobre usted como la espada de Damocles, que amenaza con devorar a sus propios ahorros. Esto
significa que el riesgo se reduce significativamente.
Veamos de nuevo el ejemplo anterior. Condominio, que compr por 116 mil dlares, de los cuales $ 20 mil
establecidos a partir de su propia
bolsillo me impone el 100 por ciento de la responsabilidad y en trminos de la hipoteca, y en trminos de
gestin. Gran casa de 9 millones de dlares, de los cuales
Yo propiedad al 10%, pero para los que no he tenido que pagar de su bolsillo, de hecho, se ha asociado para
m con mucho menos riesgo,
porque no le puso ningn dinero en efectivo, y porque la gestin de la propiedad podra atraer a los
profesionales. la propiedad de
el primer ejemplo de mi propiedad en su totalidad - con todas las consecuencias positivas y negativas que
surgen de este hecho. Cinco aos despus de la compra
Lo vend por 121 mil dlares, con un beneficio de 5 mil dlares. Recientemente realizamos un edificio de
182 apartamentos procedimiento de refinanciacin, que posea menos

ao. De acuerdo con la nueva evaluacin de sus costos ascendieron a 11,3 millones de dlares, que es ms
de 2 millones ms alto que lo que una vez que pag por ella.
Y ya que poseen el 10% de la propiedad, y luego considerar que soy menos de un ao ha realizado ms de
200 mil dlares. He aqu un ejemplo de fortaleza, enraizada en la capacidad de comprar y
para garantizar una gestin correcta y buena de la propiedad.
Estos ejemplos son, entre otras cosas, tambin revelan los riesgos relacionados con la propiedad de
evaluacin. Al comprar una pequea casa o condominio y Prstamos
sus residentes, la evaluacin cambio de esta propiedad depende nicamente en el hecho de que la casa est
rodeada, por as decirlo, desde el entorno fsico y social
medio ambiente. Usted, por supuesto, tratar de tomar en cuenta este factor en la compra, pero entonces ya se
puede hacer casi nada para mejorar el valor de
su propiedad. Sin embargo, al evaluar una propiedad comercial, como urbanizaciones enteras o grandes
casas, todo es diferente - que se basa en
incluyendo los flujos de efectivo que se obtiene de esta propiedad. Cuanto ms dinero que gana en esto, por
lo que una gran cantidad de esta propiedad se estima. la
Esto significa que ahora se puede controlar completamente este factor! Cuando se aumenta el flujo de caja,
lo mismo sucede con el precio de mercado
propiedad. Es muy sencillo - el derecho a controlar su posesin, y por lo tanto aumentar su valor. Si se
administran mal, el precio se mantendr
en el mismo nivel o incluso disminuye.
Otro punto que eleva el coste de propiedad y reduce el riesgo asociado - es la cuestin de los ocupantes.
Cuando usted es dueo de una casa para una sola familia, si
alquil a cabo, lo que significa que la propiedad es utilizada por el 100%, pero si l no pone - se utiliza la
propiedad del 100%. En este ltimo caso,
obligado a pagar la totalidad de su costo de su propio bolsillo. En el caso de grandes objetos de la propiedad,
incluso si es una casa vosmikvartirnom, uno
apartamento desocupado no resuelve nada - todava hay siete apartamentos, el cual ser pagado el alquiler.
El riesgo asociado con los inquilinos, por lo tanto
manera disminuye a medida que el creciente nmero de habitantes, que est diseado para su propiedad.
Mito nmero 3: se puede superar una manera de xito "salto" o rpidamente llegar a ser rico sin gastar
dinero en ella
Muchas personas piensan que una propiedad especulativa (en otras palabras, por lo que comprar de forma
rpida y vender rpidamente a un gran precio) es un buen
manera de alcanzar la riqueza. Sucede que las personas que tenazmente siguen este camino, haciendo un
buen dinero, si tienen suerte. Pero, en mi
opinin, es como jugar a la bolsa de valores - es difcil y tambin muy arriesgado.
Si no quieres gastar dinero, en otras palabras, se puede expresar como un deseo de financiar la compra de la
propiedad del 100% en los prstamos. este
Esto significa que todo el ingreso principal de la misma (si no todo el ingreso de la totalidad) ir al pago
mensual de la deuda. Cuando una transaccin en la que no pasan
propio dinero, usted tiene que pagar intereses sobre el prstamo a la tasa ms alta, como en este caso, todo el
riesgo recae sobre el prestamista; tener ms
para pagar un prstamo y, de hecho, no tiene ningn sumas para invertir en la mejora de su propiedad o
incluso reparar,
si hay algo roto. En esta realizacin, la accin que tiene que conseguir el dinero, apuesta por un cambio en la
valoracin de su propiedad, y no en cualquier

acciones dirigidas a la mejora y la obtencin de dinero con el que el flujo de caja actual. Slo hay que
esperar que el mercado
seguir aumentando, es decir, se apuesta en el exterior, que no depende de los factores. Pero, como se detalla
a continuacin, su puntuacin
la propiedad estar bajo su control slo si puede afectar al tamao de la misma procedente del flujo de caja.
en la que A
tal efecto se excluye escenarios!
Como se puede adivinar a partir de estas palabras, yo no creo en los ingresos sin el coste y la propiedad
especulativa. Incluso en el caso en que se trataba de un complejo residencial
en Sun City al precio de $ 9 millones, que personalmente no poner un centavo, todos nosotros - como un
equipo de inversores - han invertido $ 2 millones en efectivo.
Creo que la compra y la propiedad de los activos que generan ingresos, tales como bienes races, contrato de
arrendamiento, es el camino correcto para crear riqueza. usted puede
decir, "Pero necesito un rendimiento del capital - activos adicionales que habra hecho en esta propiedad para comprar el siguiente, gran alquiler
Propiedad con una gran cantidad de inquilinos potenciales. Y eso significa que tengo que vender la primera
propiedad. "Con base en la experiencia personal, he llegado a
llega a la conclusin de que tales argumentos son errneos. Todo lo que necesitas para la conclusin de la
segunda transaccin - es que los inversores estn contentos con lo que
Que recibimos de la primera. Si es as, que le ayudar a encontrar el dinero para pagar por la segunda
propiedad, y se les recompensa por ello del dinero que esta
propiedad traer.
Recientemente hemos completado la construccin de la propiedad en 208 apartamentos, situados en
Gudiare, Arizona, que nos cost 13,8 millones
dlares. Inmediatamente despus de la finalizacin de su valor se fij en 16,3 millones. Hemos recibido
tantas propuestas para la compra de
propia , que los corredores son, literalmente, se alinearon frente a la puerta de nuestra oficina. No importa
lo tentador que fue el resultado de dos aos de trabajo para conseguir
$ 2,5 millones en efectivo, que han renunciado a la operacin. La razn era principalmente funciones
fiscales. Los ingresos de $ 2,5
millones de dlares, que se veran obligados una vez ms a poner todo el dinero en el mercado para evitar el
ataque feroz por el departamento de impuestos. Por supuesto,
el precio estaba frente a nosotros, pero no se olvid de cosas tales como los artculos de la legislacin
tributaria. Imagnese cuntos drags
impuesto del 30 por ciento en la cantidad de $ 2.5 millones. Esto significa que tirar por el desage en el pago
de impuestos tanto como 750 mil dlares.
Si quieres ahorrar dinero, no se debe vender. En su lugar, refinancia la propiedad, lo que reduce el tamao
de la mentira en su deuda. en
Sin embargo, no hay impuesto ser exigible de usted y nadie le obligar a invertir el dinero en alguna otra
inversin. En caso de que el objeto 208
apartamentos y nos van a hacer - para refinanciar la propiedad y reducir la mentira en su deber de obtener
ingresos para nuestros inversores. este
en mi opinin, una excelente aproximacin, y lo mejor de todo es que se guarda la propiedad, sigue
recibiendo de su flujo de caja en forma de renta, y
Adems, como el aumento de los precios de la construccin puede volver a las finanzas, recibiendo de esta
operacin, todos nuevos y nuevos ingresos sin tener que
pagar impuestos, y el dinero utilizado para las nuevas ofertas - Siempre voy a hacer precisamente eso.

En el 95% de la propiedad con un constante aumento en el precio con el tiempo, y no al revs. Sobre todo si
se siguen los mtodos descritos en este libro,
que ensee a elegir el derecho de propiedad, que se compra y luego hacer las mejoras necesarias, que a su
vez positivamente
afectar al medio ambiente en el que se encuentra su propiedad, - todo lo cual hace que sea muy atractivo
para los inquilinos que habitan
aqu para siempre. Tiene sentido hacer todo lo que aumenta el valor de la propiedad, ya que le permite
aprovechar las ocasiones del aumento a largo plazo en el costo de su
propiedad.
Mito nmero 4: las personas tienen un don francamente - un tacto de la mano para encender todo a su
alrededor en oro
Es fcil imaginar las cosas para que las personas que tienen xito en la inversin inmobiliaria, francamente
poseen un don especial de una
tocar las manos de convertir todo a su alrededor en oro. Pero, en realidad, no existe ningn don especial.
Estas personas son capaces de ver favorables
oportunidades y saben cmo ponerlas en prctica, mientras recibe ingresos.
Tome cualquier pedazo de tierra del tamao de 4 hectreas. Supongamos que el sitio est rodeado de objetos
significativos y venta al por menor
Muy cerca se encuentran grandes centros comerciales donde se puede comprar todo. Adems, hay una gran
empresa para la fabricacin
microchips, dando puestos de trabajo para miles de personas.
Pregunta empresarios dedicados a la construccin masiva de viviendas residenciales, y l le dir que l ve en
este rea de 4 hectreas cuarenta casas en un nico
familia. Pedir al constructor que trabaja en las rdenes, y l le dir lo que ve aqu diez villas de lujo. Hacer
negocios especializada en
la construccin de locales comerciales, y l le dir lo que ve aqu un nuevo hipermercado en el centro del
cual hay dos grandes almacenes, y alrededor
Una variedad de restaurantes y tiendas especializadas. Pedir al desarrollador, que trata de viviendas, y l le
dir lo que ve
aqu es una gran casa de 150 apartamentos con un club, piscina y gimnasio. Y otro empresario especializado
en centros de negocios, ver aqu
un edificio de oficinas de tres pisos. En otras palabras, todo el mundo ve que la propiedad a su manera y
cada uno de estos planes implica un diferente nivel de ingresos - y uno
nivel puede ser ms alto y el otro inferior.
El elemento ms importante de la capacidad de evaluacin tcnica es simplemente la presencia de sentido
comn. Aquellas personas que, como parece que otros tienen la capacidad de
con un solo toque para encender todo a su alrededor en oro, de hecho, slo tiene que utilizar su sentido
comn, teniendo en cuenta la posibilidad de utilizar
una u otra propiedad. En este ejemplo, el sentido comn me dice que construy casas caras sera difcil de
vender, ya que
Esta pequea seccin est rodeada de puntos de venta, causando la acumulacin constante de vehculos.
Casas tpicas en una familia puede
construir, excepto como un experimento. La construccin del centro comercial, tal vez, todava puede tener
sentido, pero slo si el desarrollador ser capaz de
el inters de los inquilinos de los lugares centrales de compras que superan la calidad de servicio de las
tiendas vecinas. Sin embargo, estos distribuidores no podrn

de encontrar, ya que ya estn muy arraigados y trabajar con xito en los centros comerciales cercanos. As
que en este ejemplo, las mejores opciones
hay dos: edificio de apartamentos o edificio de oficinas. Por qu? Debido a que en las inmediaciones hay
un montn de puestos de trabajo, mientras que la vivienda en la zona
est ausente; y tambin debido a la proximidad a los puntos de venta y la escasez de espacio de oficina. En
este caso, el desarrollador, que llevar a cabo la construccin de oficinas
o apartamentos, tiene la mejor oportunidad de xito, y por la gente sentir que tiene la capacidad de
convertir fcilmente en todo el oro.
Pero no hay magia aqu - slo sentido comn.
Pero, cmo saber que usted est buscando en una situacin en particular desde el punto de vista del sentido
comn? Es muy simple. Si cada persona con la que hable de su punto
punto de vista con respecto al uso de la propiedad, dice en una u otra dificultad, que slo puede significar
una de dos cosas: o bien su idea es
tan revolucionario, que la mayora de la gente simplemente no puede aceptar, o esa idea es tan malo que se
ve a nadie ms que a s mismo.
En 99% de los casos hay una segunda opcin. Recuerde que si se encuentra con dificultades al tratar de
explicar a la gente el beneficio de la utilizacin prevista
propiedad, los mismos desafos que se enfrentarn, y luego, cuando usted quiere vender objeto ya hecho! Y
en esta se puede perder mucho dinero.
Mito nmero 5: para grandes empresas necesitan un buen "punto de partida" que dan confianza
Mal. La gente tiende a subestimar a s mismos. Ellos estn constantemente escuchando los susurros de la
incertidumbre en las fuerzas, que susurra, y algunas veces
slo grita a ellos en la cabeza, causando una variedad de razones por las que no pueden hacer una o la otra,
as como la razn de por qu no deberan siquiera
trate de hacerlo. Me parece que cada uno de nosotros tiene dos de estas voces silenciosas de juicio y la
incertidumbre en sus propias capacidades. La primera - es la voz de
el sentido comn, y la segunda - la voz del pasado, lo que le impide entrar en el futuro.
En lo personal, he tomado una decisin consciente de no permitir que su pasado para llevar a cabo los
dictados de mi futuro. Crec en una casa pequea, tpica de los representantes
clase media. Y creo que es bastante normal. Desde mi punto de vista, que era para m, incluso una cosa
positiva. Todo lo que he conseguido, he logrado una
a travs del trabajo. Pero antes de que yo era un nio ha aprendido determinado sistema de valores
inviolables. Buena direccin dada a m por mis padres en este sentido. en
mi padre hasta el final de su carrera ha mostrado poco espritu de empresa. l era muy trabajador, pero no
corredor. La mayor parte de su vida
trabaj para la misma empresa, lo que le permiti establecerse firmemente en una posicin especfica y para
apoyar el nivel de vida, que es caracterstica de la clase media.
As que, mi hermano y dos hermanas tena una buena infancia.
Despus de graduarse de la universidad, decid seguir los pasos de su padre y tambin fui a trabajar en una
de las empresas. Sin embargo, en este trabajo, me encontr con personas que
Me mostraron otro ejemplo - el camino de la auto-empresarial. Ellos fueron mis mentores, y me han cogido
los conceptos bsicos de espritu empresarial. y
Luego combin los valores obtenidos de los padres, y este nuevo espritu empresarial juntos.
En mi formacin haba nada que pudiera me han preparado para el negocio en el que estoy haciendo ahora.
An as, los he participado y continan por el momento con xito. Creo que cada uno de nosotros es capaz
de tirar a la basura todos los recuerdos y traumas,

obtenido en el momento de los padres madres indiferentes, de mente-supercrticas propensas a la burla de

sus amigos y maestros que solan
la primera clase a colgar en su etiqueta. Cada uno de nosotros en la vida tienen cierta influencia negativa,
pero esto no debe impedir que cada uno de nosotros contar
el xito. Ver cmo est sucediendo en Hollywood. Echar un vistazo a la biografa de cualquier celebridad,
colocado en Internet - que habr, si la huelga
combatir y superar los obstculos? Las situaciones difciles son un reto para cada uno de nosotros podra
subir an ms, y las personas tienen xito, es
y llegar. Ellos deciden no depender de su pasado, sea la que sea. Eleg a tomar mi pasado, aprender de ella,
para tomar de
Tiene todo lo bueno que hay, y el uso de todas las cosas malas que pueden hacer que me hace ms fuerte.
Invertir en bienes races - que es un negocio donde tiene que ser capaz de ejercer su poder. Mi consejo buscar la fuerza no slo en todo lo que era bueno en
su vida, pero tambin se utiliza en los momentos difciles en los que se pueden beneficiar, a saber, para
fortalecer el carcter. Debido a que - a pesar de que
Creo que la mayora de la gente - todos nosotros estamos en constante deficiencia en cuanto estas
cualidades. Eso es todo lo que quiero decir acerca de la "posicin inicial" y el carcter. dems
parte de este libro est dedicado a cmo construir un negocio en el campo de las inversiones inmobiliarias.
Mito nmero 6: hay que hacer algo, debemos ante todo tener en este momento
Esta pregunta realmente se reduce a sus prioridades y lo que usted elija. Cuando tenemos que hacer lo que
debemos hacer o permanentemente
de vez en cuando: todos los das para ir a trabajar, cortar el csped, comer al perro - siempre estamos a
tiempo. Pero a menudo tenemos no es el momento,
para hacer lo que realmente queremos hacer: aprender cualquier idioma extranjero, hacer una estantera o
sobre una base voluntaria para trabajar
para su comunidad. Hay una diferencia significativa entre lo que hacemos y lo que queremos hacer. Por lo
tanto, a menudo hacemos lo que hacemos
es necesario y aplazar hasta ms tarde que queremos. Por desgracia, es la realizacin de nuestros deseos y es
lo que realmente enriquece nuestras vidas.
Negocio asociado a las inversiones en el sector inmobiliario, se refiere a algo tal que hay que querer hacerlo
y, al mismo tiempo que tiene que hacer. este
trabajo. Para alcanzar el xito sin duda, sobre todo al principio, es necesario sumergir la cabeza en el trabajo
diario para encontrar una propiedad adecuada
y su evaluacin, negociacin negociacin, supervisin de los trabajos de mantenimiento se especifica en el
contrato y, posiblemente, incluso a controlar esta
propiedad, cuando se convierte en el suyo. En honor, puedo decir de mi negocio es una cosa necesaria,
placer y tambin, por supuesto,
rentable.
Yo tambin era una vctima del mito sobre la falta de tiempo que puede gastar en s mismo, y aceptar
totalmente la culpa. Sharon Lechter y Robert Kiyosaki me pidieron
escribir este libro hace dos aos. Despus de mucho retraso, finalmente formulado por s mismo su idea en
m fue realmente un deseo de
verlo impreso. Sin embargo, un deseo no era suficiente. Slo se acerca fecha lmite me oblig a sentarse y
trabajar. Slo esto me hizo
centrarse en un solo objetivo y ha desarrollado la disciplina que se necesita para crear un libro. Como
resultado, el libro fue escrito.

Si todava no puede encontrar tiempo para que pueda empezar a invertir en bienes races, es posible que su
mente no est, de hecho, cuenta que
realmente necesario para hacerlo. Tal vez lo que desea es probar, y cuando el "deseo" - esto no es suficiente
para
realmente algo para empezar. Al final, si durante la semana de trabajo en algn otro trabajo, usted tiene que
lidiar con la bsqueda y evaluacin
Propiedad los fines de semana. Usted tiene que hacer llamadas de telfono de la empresa entre el trabajo
principal o en las noches. S, siempre hay una manera de ejercer
sus sueos ... si tan slo es la ms real, los sueos.
Mito nmero 7: tenemos que conocer a alguien que abrira el camino para nosotros en este negocio
De hecho, la familiaridad con algunas figuras clave en el mundo de los negocios, como agente de bienes
races, abogado o banquero, podr, dentro de
un poco de tiempo para mantenerse a flote, por lo que iniciar un negocio, usted no necesita saber nada ni
siquiera remotamente asociada con inversiones en
propiedad. En este libro encontrar referencias a las personas clave que debe tener como parte de su equipo.
Al mismo tiempo, se encuentra que los
metas que se pone delante de l, realmente tendrn que determinar la composicin de su equipo. Una vez
que determine lo que quiere alejarse de
su inversin de las empresas en el sector inmobiliario, inmediatamente se entiende, puede o puede no ser
ideal para su equipo son las personas con las que estn familiarizados con
momento.
Slo empezar este negocio, y usted se sorprender con cualquier nmero de personas que tiene que cumplir
y cunto se puede aprender de ellos. "Camaradas en
Negocio "vas a hacer antes de empezar a pensar en ello. Quieres explicar lo que estoy hablando? Por
ejemplo, hemos decidido hacer negocios en Portland,
Oregon. Yo mismo vivo y trabajo en Arizona. Portland no fue as, probablemente diez aos. Durante este
tiempo, he perdido contacto con todo el mundo saba una vez. En general, cualquier
Yo, ni nadie de mi empresa no conoca a nadie en Portland. Lo nico que sabemos de esta ciudad, es el
hecho de que se encuentra entre dos ros y que
hay muy alta tasa de desempleo. Lo anterior sugiere que las personas que tenan propiedades all, lo ms
probable, no pudieron hacer bueno en lo
dinero. Desde mi punto de vista, esto podra significar que existen oportunidades para comprar algo a un
buen precio. Pero tuvimos un gran problema: sabamos
algo acerca de esta ciudad, pero no conoca a nadie en esta ciudad. A pesar de esto, todava decidimos que
las condiciones que prevalecen en el mercado valen
gastar dinero en un avin y volar durante unos das en Portland.
Antes del viaje, nos dimos cuenta, lo que el equipo puede encontrarse en ayudar en esta ciudad antes, cmo
llegar. Fuimos en lnea y vimos listas
gerentes, funcionarios municipales, los corredores y todos los otros que podran ser tiles durante nuestro
viaje. No vamos a ir tan lejos
para pasar el rato y no encontrar a alguien que nos puede aportar claridad en cuanto al mercado local. Como
resultado, hemos conseguido
organizar dos das de diez o doce reuniones. Esto, por supuesto, tan pronto como se determina el costo del
desayuno y el almuerzo, pero como resultado,
Hemos sentado las bases de nuestro equipo comercial en la ciudad.

Mito nmero 8: Tienes que ser hombre de negocios, con experiencia en las negociaciones y de negocios
Una vez ms, esto no es cierto. La experiencia en el campo de los negocios puede ser menos incmodo es su
primera aparicin en la oficina de un inversor potencial, pero no ms.
El verdadero poder y la confianza no vendrn a usted de la experiencia previa. Pero es posible que provienen
del hecho de que usted es un socio de confianza en los negocios y tratan de
transaccin beneficia a todas las partes interesadas. Este libro le mostrar cmo su localizacin y evaluacin
de la propiedad, sin olvidar que el principal objetivo
Es para establecer el precio real de la compra, lo que har que el mximo de sus ingresos mensuales y
aumentar el valor de los activos. Encuentra este acuerdo
familia, y cualquiera que est dispuesto a participar en sus asuntos.
Con los aos, he frustrado una gran cantidad de transacciones, y es a menudo pasado que las negociaciones
comerciales no dieron ningn resultado. Una de esas ventas se referan
casa de 205 kvar-Tierney en Glendale, Arizona. Hace aproximadamente un ao, su precio oficial fue de 7,9
millones de dlares, y el corredor dijo que ya tena
tena otras ofertas de compra - el precio ms alto fijado por el comprador, fue de 7,2 millones de dlares.
Nos sentamos a trabajar en la evaluacin de la
propiedad y lleg a la conclusin de que el precio adicionales de $ 7,2 millones de habitantes podran
considerarse como un precio base justa, a partir de la que era posible
para comenzar a negociar la compra. Pero el vendedor rechaz todas las ofertas y tir con el nombramiento
de su precio oficial. Seis meses ms tarde, an
Pongo el nuevo precio oficial de este edificio - 8,1 millones de dlares. Francamente, si conservo un inters
en cualquier propiedad, entonces slo
Si su precio se basa en clculos reales. Y en este caso, el precio sigue siendo igual a m fue de 7,2 millones,
es decir,
coherente con la propuesta que hice al principio. Pero, al parecer, el vendedor me habra expulsado de su
cargo, as como cualquier
otra, que habra llegado a l con esta propuesta, basada en una evaluacin realista. Por lo tanto si una
sorpresa el hecho de que el edificio es todava todo
No ha vendido?
Utilizando el mtodo, consideramos en detalle ms adelante en este libro, se entiende fcilmente que el
propietario del precio designado oficialmente no tena sentido. conducir
negociar un acuerdo sobre esta base, y ms an a la conclusin de ese acuerdo signific para obtener
voluntariamente en problemas. Tenga en cuenta que en la mayora de los casos formalmente
los precios exhibidos vendidos - no es ms que en cualquier cosa que no est basada la opinin del vendedor
en cuanto a cunto es su propiedad. ellos
no se basa en una evaluacin realista. Lo que muchos ven como una reunin para negociar, prefiero ser
descrito como un estudio
reuniones. Es algo as como una presentacin, me imagino que algunos de determinacin del precio en mi
opinin, y es - mucho ms, a continuacin,
el vendedor suele hacer una oracin como "tener que dar, o salir." Entonces me arrojaron fuera de la oficina,
y, en verdad, en este camino
No estoy de acuerdo, porque en vista de las diferencias de las cantidades propuestas a hablar ms sobre qu.
Escupir sobre todo e ir - lo que es un estado placentero!
Mito nmero 9: usted tiene mucho que aprender sobre las propiedades inmobiliarias

Este mito es capaz, da tras da, por tiempo indefinido te detenga de tomar cualquier accin. La gente piensa:
para tener xito en cualquier empresa,
usted ya debe ser expertos en este caso - si estamos hablando acerca de la inversin en propiedades y
acciones o sobre la limpieza de la habitacin! Pero, sobre todo, hay que entender,
xito - un movimiento, no es algo que ya pre-determinado, y todas han sido personas de xito siempre
empiezan desde cero. Lleg un da en que se despiertan,
piernas arqueadas de la cama y bostez, tom cartas en el asunto.
Acaba de empezar a trabajar y seguir hacindolo todos los das durante un tiempo, puede convertirse en
expertos en su campo. Los tenemos
debido a la ganancia gradualmente experiencia. Despus de leer este libro, obtendr una base slida para
comenzar. Adems, obtendr los conocimientos suficientes
para presumir delante de sus amigos en una fiesta o un da de campo cuando se tiene una barbacoa al aire
libre. Pero casi no significa nada en comparacin
con la cantidad de conocimientos que ya han recibido como resultado de su primera transaccin. Una mucho
ms que se obtiene de la segunda operacin, an ms - en un tercio. Y en el cuarto obtendr an ms el
conocimiento que de los tres anteriores.
Cada nueva transaccin me ensea algo nuevo. Por ejemplo, algunos de los edificios, que recientemente
hemos comprado en la ciudad de Portland, construido en una vieja madera
el muelle, que fue construido en los aos treinta. Dime, quin habra adivinado que estoy recibiendo
involucrado en esta transaccin, voy a tener que llevar a cabo detallada
aprender todo lo relacionado con las caractersticas de diseo embarcaderos hace setenta aos? Y no slo a
m: todos ramos capaces de entender
este muelle antes fue all y compr esta propiedad. Yo vivo en el estado, la mayora de los cuales es desierto.
As que se puede imaginar
imaginar cmo algo inusual para m fue contratar buzos para comprar un barco y encontrar ingenieros que
podra poner a prueba la fortaleza
esta instalacin. Aqu est un ejemplo de cmo se puede aprender en el mundo real. En otros casos, me
encuentro constantemente algo nuevo. Esta es una de
razn por la que mi trabajo es siempre interesante para m.
La nica manera de aprender algo acerca de las propiedades inmobiliarias - es comenzar a trabajar con l.
Tan pronto como empiece a hacerlo, encontrar inmediatamente a las personas adecuadas, aprender
el mercado va a ver los estudios necesarios y empezar a entender las tendencias. Definitivamente va a tener
que lidiar con algo como esto setenta aos de edad,
muelle de madera, pero esto slo debe tener buena. Y antes de que usted entiende esto, causar una
verdadera sorpresa en las fiestas y das de campo porque su experiencia se extrae de la vida y no de los libros.

Mito nmero 10: no se debe tener miedo al fracaso

a mostrar este empresario, que no tenga miedo al fracaso, y yo puedo demostrar fcilmente que simplemente
est mintiendo! Cada temerario mantuvo - se
por supuesto, pero la verdad es la siguiente: cada uno de nosotros se tiene miedo al fracaso. La nica
diferencia es que algunos permiten este miedo les impide avanzar. a veces
El miedo nos impide asumir lo que fuera - y esto es muy malo. Si es as, decidir empezar poco a poco - para
mover un pie hacia adelante, haciendo

una llamada telefnica, una visita a una propiedad y luego otra ... y as sucesivamente. d. No es difcil, pero
puede parecer difcil, si
centrarse en el resultado final, en lugar de tomar una pequea - y es bastante factible - pequeos pasos, que
lleg hasta el final hasta
el resultado final.
A veces el miedo al fracaso cubre el hombre cuando llega el momento de tomar una decisin final con
respecto a la compra de la propiedad. Yo lo llamo "parlisis
estudio de la asignatura "y veo todo el tiempo, ya que esta enfermedad hace que la gente en torno a la vida.
Todos estaban estudiando y explorando la posibilidad de someterse a ellos, pero no lo hicieron
podr tomar una decisin final. Este libro puede ser particularmente til, porque va a mostrar a estas
personas que usted necesita saber exactamente cundo
estudiar posibles inversiones en propiedad, y lo que es superfluo. Una vez que tenga algunos nmeros, ya no
se necesita un anlisis ms detallado. Y entonces todo
miedos paralizantes sobre esta partitura retroceden en el pasado.
Otra razn es el miedo al fracaso - lamentar. En otras palabras, todo lo que sucede tak.- que hemos elegido,
pero luego se enfrentan con algunas dificultades (esto
siempre sucede) y como resultado comenz a lamentar la decisin y la energa gastada, preguntando: "Por
qu hice eso?" - En lugar de pedir
pregunta: "Cmo puedo superar el obstculo?" Este tipo de miedo es capaz de convertir las oportunidades
en muy malas inversiones. Por lo tanto,
mi vida nunca se arrepentir de las decisiones tomadas. Yo slo considero el lugar donde estoy en este
punto, como plataforma de lanzamiento, saltando de
lo que en cualquier momento puedo empezar a moverse a la siguiente xito.
Puedo admitir cuando me estaba empezando, tena un sentido muy agudo de miedo al fracaso. Pero, al
mismo tiempo - a diferencia de muchos - y luego me fina
Yo saba que si bajo la influencia del miedo escalofriante no va a hacer nada, asegrese de que no vaya.
Sent que la mejor oportunidad para el xito
presentarse slo a m, si yo slo voy a hacer paso a paso, poco a poco a la vez - en este caso, puedo usar un
poco favorable
oportunidad de obtener su recompensa. As que recuerde que si cedes a el miedo al fracaso, en lugar de
utilizarlo como un incentivo para
hacia adelante, sus miedos pueden as convertirse en una profeca autocumplida.
Mito 11: tiene que ser un sofisticado trucos comerciales
En su forma pura, en el mundo comercial, en general, no hay trucos especiales. Pero hay secretos del xito
en la vida. Y una vez que las entiende, se puede lograr
El xito en cualquier campo. La conclusin es la siguiente: primero debe establecer metas a ti mismo. Estos
objetivos sern la base para una hoja de ruta para su xito. tambin
le pedir que vendra con el fin de que se puede felicitarse por la suerte. Cada uno de nosotros necesita ser
reforzada en sus esfuerzos. No es casualidad
El siguiente captulo est dedicado a todo lo que se refiere a la declaracin de propsito.
En segundo lugar, usted tiene que perseverar. La victoria no va a lograr, evitar situaciones difciles. Durante
estos quince aos, he tenido cientos de casos, como cuando todo
dejar de fumar y dejar. Me he encontrado con una serie de problemas graves. La repentina escasez de dinero,
problemas con los empleados y escenas a veces francamente miedo
inquilinos. Pero aquellos que alcanzan el xito, siguen trabajando - a pesar de todo - y que pasa a travs de
ellos, que son incluso ms fuerte, ms

segura de s misma y ms preparados para los nuevos desafos. Y, cranme, ser todava abundan.
Y, por ltimo, debe comprender todo el proceso. Esta comprensin se debe dar a este libro. Se necesita
desde el principio hasta el final y en el medio
cada etapa. Desde el establecimiento de metas para organizar su equipo para encontrar una propiedad
adecuada para su evaluacin para determinar el precio de compra y de
Gestin compr la propiedad - hasta el final Te puedo ayudar proporcionando la oportunidad de
familiarizarse con la experiencia que fue para
quince aos. Y espero que este libro ser su gua para ayudar a alcanzar el xito.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LECTURA DE CAPTULO 1
o Entender los mitos que se describen en este captulo.
O Hgase la pregunta, si tiene alguna otra mitos.
o Decidir cules de sus ideas son verdaderas.
o Entender cul de los mitos son un obstculo para el xito.
o Hacer una decisin de deshacerse de mitos improductivas.
o Hacer un compromiso para explorar mtodos y creen que los milagros suceden.
Es deseable tener un propsito
El ttulo de este captulo se describen muy claramente mi actitud hacia los objetivos en el proceso de
inversin en bienes races. Tener un propsito no es necesario. ajuste
propsitos - es slo el primer paso en el proceso. En este captulo aprender cmo establecer una meta, lo
que es realmente el objetivo es similar
y lo que se debe establecer puntos de referencia en el camino hacia la consecucin de la misma. Usted va a
entender el valor de los beneficios derivados mediante la colocacin de un objetivo y descubrir
"Forzar objetivos", que puede ser la clave para el xito.
Cuando empec mi negocio, tena una meta. Yo quera ser su propio jefe. Estoy cansado de trabajar para
alguien ms, y por lo que quera hacer
por algo que podra ser en s mismo un dueo del negocio. Debo admitir que, si bien nunca se anotaba sus
metas en el papel y no las comparta con los dems
personas. De hecho, expres verbalmente este objetivo a s mismo. Pero si decimos que, ms exactamente,
me siento en ti mismo.
Slo muchos aos despus que yo he entendido realmente el poder del propsito, la fuerza, se empieza a
sentir, cuando se ponen delante de la meta, y concentrar toda nuestra atencin en
su logro. Esto le da la oportunidad de enfocar y genera determinacin. Y en ltima instancia le traer xito.
No s si ya se ha utilizado
nadie antes de m, el trmino "objetivos de fuerzas". Creo que esta expresin es simplemente el ms
precisin transmite el hecho de que en este momento es muy importante entender,
a saber, que la presencia de la diana te har ms fuerte.
Cul es el objetivo?
Terminologa - esta es un rea en la que es muy fcil quedar atrapado. Cul es el objetivo? Y eso significa
"para ver el objetivo?" Soy capaz de ver su meta objetiva?
Es mi misin en la tierra? En este momento tirar todo esto fuera de mi cabeza. Las definiciones precisas
son buenos para los libros, usted no debe preocuparse. El objetivo,
Segu en este libro - para crear el manual de mayor venta, que en un lenguaje muy simple para exponer todo
lo que se refiere a

proceso de inversin en la propiedad, donde se muestra cmo encontrar, comprar y administrar bienes, y por
eso, creo, mejor
para comenzar con la fijacin de objetivos.
EN objetivo real - es algo que va a lograr
Acaba de establecer por s mismo, que toda su meta - es algo que va a lograr. Tal vez su objetivo es comprar
una unidad
propiedades de inversin en el perodo de doce meses. O tal vez quiere dos aos crear un ingreso mensual en
la cantidad de 5 mil dlares.
Incluso puede fijarse un objetivo tan slida, como, por ejemplo, dentro de los prximos cinco aos para
convertirse en el mayor propietario de la propiedad arrendada
en su ciudad.
Cualquier meta que se establece debe ser un plan de accin. Nada es menos valiosa que la meta, que se
encuentra en la estantera y no conducen a ningn
accin. Este objetivo no es ms que un sueo. Un sueo, que no han seguido las acciones no tienen ningn
poder real.
Su objetivo debe ser fcil mensurabilidad
Su objetivo debe ser fcil de medir. Mi objetivo - para convertirse en el jefe de s mismo - de hecho, estaba
lejos de ser ideal. El hecho es que, como he dicho,
Tom aos para aprender cmo configurar adecuadamente los objetivos y la forma de utilizar la fuerza que
proporcionan. sera mucho mejor,
si mi primer gol incluido periodo de tiempo en el rango de un ao, para el que se supona que deba ser un
jefe usted mismo o conseguir ingresos
alrededor de 75 mil dlares al ao.
Incertidumbres objetivos difcil de lograr, pero es an ms difcil seguirlos. Si no se especifica ningn
periodo de tiempo, la cantidad de dlares o cualquier
otro indicador adecuado para la comparacin, como, por ejemplo, usted ser capaz de entender lo que ya es
"lleg" a su destino? Esto es realmente slo
imposible.
Un amigo mo de los inversores, que trabaja con los bienes races, se ha fijado como objetivo muy fcil de
medir: adquirir cada ao un objeto
propiedad de dos familias. El propsito de la otra - para comprar para el ao hasta diez casas. Comn aqu es
que hay y hay objetivos medibles y
alcanzable. Y con qu propsito le puso delante de l?
Su objetivo debe ser alcanzable
Sus objetivos deben ser realistas y alcanzables, de lo contrario va a suceder una de dos cosas: o bien se
proceder al archivo y nunca
dar lugar a ninguna accin; o en curso que tiene que cambiar estos objetivos de manera que sean ms
cercanas a la realidad. segunda realizacin
es aceptable, pero tenga en cuenta que las metas demasiado altas pueden hacer que se le cae y estado de
nimo derrotista tan pronto como se d cuenta de que no pueden
llegar. Por otro lado, si logras llegar a ellos, es extremadamente elevar su estado de nimo.

Mi primer objetivo - para convertirse en el jefe de s mismo - era, como ahora est claro, cuando se puede
mirar hacia atrs, es alcanzable. Sin embargo, aunque pareca
al igual que simplemente un sueo ambicioso. De hecho, tena un funcionamiento fiable, debido a que
podra pagar por una casa, un coche y vivir de la manera que sola hacerlo.
La decisin de poner todo en la tarjeta era bastante arriesgado, pero yo saba que tena que hacerlo. Este
objetivo, aunque en ese momento, y pareca demasiado
inalcanzable, sin embargo, era bastante factible. Y me dio esperanza, y el deseo de incentivos a cualquier
precio para lograrlo.
Establecer sus objetivos
Para establecer una meta, es necesario que usted sea honesto con uno mismo y reflejados en esta meta es lo
que realmente quiere en la vida. este
Esto significa que usted necesita tomar algn tiempo para pensar en qu es lo que est apuntando - con su
posicin personal y sus familias - en este
momento en los prximos aos y en el futuro lejano. Esto podra incluir incluso lo que quiere a sus hijos. Si
cree que se fija una meta en este nivel no es
ms que una prdida de tiempo, y luego con el tiempo es posible que desee cambiar este punto de vista.
El estudio de su obra, que, gracias a la participacin en la sociedad, denominada Organizacin de Jvenes
Empresarios (YEO), aprend sobre los dos simplemente es fantstica
programas con respecto a la fijacin de objetivos. Soy miembro de su oficina de Arizona y, desde mi punto
de vista, la entrada en esta organizacin se ha convertido en una de
las mejores soluciones en el campo de los negocios, lo que hice en el curso de su carrera.
El primer programa se llama "administrador estratgico" - organiz y llev a cabo Dan Sullivan. Este
programa se basa en la "Ley del Siete" para ganar
oportunidades para el crecimiento sostenible y la asistencia personal en el desarrollo de la vida del plan. "El
entrenador estratgica" se rene con usted una vez al trimestre para el
Para ver lo que ha hecho durante este tiempo en la direccin de lograr su objetivo.
Aqu estn siete de las leyes "del entrenador estratgica" para crecer durante toda la vida.
1. Siempre trate de asegurarse de que su futuro era mejor que su pasado.
2. Asegrese siempre de que su contribucin es su recompensa superiores.
3. Siempre trato de aprender algo que vaya ms all de su experiencia.
4. Siempre tratan de superar el rendimiento de una ovacin de pie, que se producirn.
5. Siempre trate de mantener su agradecimiento a su xito superior.
6. Siempre trate de disfrutar del trabajo fue superior a sus esfuerzos.
7. Coloque siempre la confianza de una mayor comodidad.
Hay todava otra magnfico programa denominado "Establecimiento de objetivos para toda la familia",
desarrollado por Cheryl y Barbara Dunlap. Este programa
concentrado en el establecimiento de la armona en el matrimonio, la familia y los negocios. Cuenta la
cantidad de tiempo que pasa en la planificacin de su da de trabajo? cuntos
el tiempo que adjudicar para crear un plan para su familia o el matrimonio? Tal vez usted, como yo, en la
preparacin de sus planes para poner el trabajo
primer lugar y slo una corta fines de planificacin asignar tiempo relacionados con su familia.
Despus me encontr con Cheryl y Barbara Dunlap, que tena un plan claro para mi mujer, la familia y el
trabajo. El trabajo en esta rea es ahora
Ocupa el tercer lugar - despus de que el matrimonio y la familia. Despus he desarrollado un buen plan
para estos valores, me di cuenta de que se haba vuelto ms xito
trabajar en el campo de los negocios, porque ahora mis objetivos personales combinan armoniosamente con
mis metas de trabajo.

Cheryl y Barbara dicen que sus objetivos deben cubrir todo, pero sobre todo, deben prestar atencin al hecho
de que estaba limpio. Esa es su
objetivos deben ser:
claramente la capacidad de entrega
Acordado y registrar la exacta
Definicin en trminos de tiempo de su ejecucin
Cheryl es tambin mi mentor personal, y que se renen una vez al mes. "El entrenador estratgica", Cheryl y
Barbara Dunlap y otros creadores
estas organizaciones cada ao, que ofrecen miles de sus nuevos programas. Las personas se fijan metas y
dan forma a sus vidas de acuerdo a su ...
intenciones. Si usted piensa que todas estas personas se ha vuelto loco, sabe que toda esta industria se
desarrolla y que hoy en da la gente usa en todas partes
proceso deliberado de establecer objetivos con el fin de realizar sus sueos.
Se dice que "la finalidad de que no est escrito, no es nada ms que una buena intencin." Tambin he odo
la frase: "el propsito de
la puesta en prctica de las cuales no se ha fijado un tiempo especfico, no es ms que un sueo. "Yo, por el
contrario, hace mucho tiempo decid no arriesgar su futuro,
Pulverizar sobre irrealizable. En lugar de ello, estoy usando Cheryl y Barbara prefieren simplemente para
hacer su tarea mediante el establecimiento de objetivos. Y usted tambin puede
establecer un objetivo en la familia, si se comunica con el programa "El establecimiento de objetivos para
toda la familia" en el ChadDunCo@aol.com Internet.
Estas personas le ayudarn a configurar la direccin correcta en su vida y vivir de acuerdo a ella. Por
supuesto, no tengo ninguna duda de que el camino se encontrar
momentos difciles ya veces hay que desviarse de su curso y cambian incluso intencionalmente. Pero, en
general, con el tiempo va a entender cmo se le dio mucho esfuerzo
a corregir estos objetivos.
SOBRE EL DESARROLLO DE SUS METAS se puede requerir algn tiempo
Despus de unos pocos aos como uno de los dos principales propietarios de la empresa ubicada en la
inversin de bienes races de Arizona, que nos
Compaero propia y ahora comenz a llegar a la conclusin de que mi meta en la que el tiempo ha
evolucionado significativamente. Ahora quiero algo ms que slo sea
el propio jefe. Llegu a comprender que mi deseo es libertad. La libertad financiera, lo que permitira que
haga en mi vida lo que me
Quiero. Por ejemplo, pasar tiempo con mis hijos. ensearles el juego del ftbol y viajar con toda la familia.
S que este objetivo se puede lograr a travs
la acumulacin de la riqueza, la riqueza, el valor de las cuales slo pueden ser evaluados despus de un
tiempo. Por lo tanto, con mi pareja, adems de la
Gestin de la propiedad comenz a invertir tambin en ella. Ahora tengo una meta medible en relacin con
la libertad financiera. No he llegado a ella, pero
trabajando activamente en l.
No hay nada malo en el hecho de que su objetivo despus de un tiempo comienza a cambiar en el curso de
su desarrollo interior. Si no lo hace
modificar sus objetivos, se le descansado al final de un callejn sin salida. Esto se llama la saturacin.
Despus de algn tiempo, ya que estn trabajando duro para lograr
su propsito, la experiencia adquirida le har ms fuerte. Puede ser que incluso empezar a ver muchas cosas
de una manera nueva. Como resultado de esta nueva comprensin

puede cambiar y su meta. Mi primer objetivo era convertirse en el jefe de s mismo. Ahora ese objetivo se ha
convertido en un nuevo deseo - para lograr
la libertad financiera y ayudar a otras personas que quieren lograr el mismo.
Hacerlo de modo que va a estar frente a alguien responsable para su objetivo
Cuando hace unos aos, me puse una meta de alcanzar de nuevo una buena forma fsica, soy muy consciente
de que las probabilidades de que aumentara en gran medida si
Voy a tener en este socio de negocios. Por supuesto, usted sabe que necesita a alguien con el que sera
posible cada maana para ir al gimnasio para hacer ejercicio. es decir
un hombre que me han instado a hacer otro ejercicio extra en un simulador. Alguien que va a estar
esperando para m exactamente a las 5:30 am en la carretera - y yo
Yo s - No me siento la fuerza para levantarse de la cama. Es decir, tengo que sentir la responsabilidad de
alguien es mucho ms fcil de alcanzar cualquier meta,
cuando una o ms personas apoyen y animen a lo largo del camino.
En mi empresa tengo una pareja, Ross McAleese ter. Ross nos ayudan mutuamente con firmeza en el curso
para nuestros planes estratgicos quinquenales. tambin
Compartimos este plan con los 150 empleados de nuestra empresa. El cuadro general est abierto a todos los
empleados para que pudiera saber cmo corresponde a este
foto. Tambin tenemos la responsabilidad de unos a otros y todos estamos trabajando en la misma direccin.
La persona a la que usted ser responsable, puede ser su socio de negocios, amigo, esposo o esposa, o
incluso a sus inversores y empleados.
El ms importante aqu - es encontrar un hombre que iba a apoyar su idea y le animo en el camino para
lograrlo. Esto no significa, por supuesto,
Esto significa que usted tiene que encontrar a alguien que acepte "hurra" todas sus decisiones. En su lugar,
usted debe buscar una persona que apoyara
su sueo, pero al mismo tiempo, una evaluacin sobria de la situacin real.
Alcanzar sus objetivos
El establecimiento de objetivos - esto es, por supuesto, un primer paso importante, pero qu se puede hacer
despus de una evaluacin realista del nivel de xito que se va a
en ltima instancia, lograr? En el proceso de consecucin de los objetivos que tena una muy buena para
hacer las cuatro cosas siguientes: informar a la gente con ese fin,
planificarlo, es difcil de lograr y mantener la concentracin en l. Veamos estos conceptos importantes en
ms detalle.
HAZ claro mensaje sobre SUS OBJETIVOS
Si se siente el temor de su objetivo, es decir, que tienen miedo de decirle a nadie sobre esto, porque piensa
que entonces no se puede llegar a ella,
resueltamente descartar todos estos sentimientos. Cuando se tiene una meta escrita en papel y ardor en el
alma, puedes compartirlo con nadie libre.
Lo vas a decir a su agente de bienes races, a su abogado, a sus amigos, miembros de la familia, compaeros
de trabajo -, literalmente, todo el que pueda.
Todas estas personas sern aquellos individuos que le ayudarn a lograr este objetivo. Y si todava no est
claro lo que estaba pasando aqu, voy a decir esto: no hay un propsito
dostigaetsya.v nunca solo. Por ejemplo, hay un objetivo hipottico:

En los prximos doce meses, queremos comprar una propiedad en las nueve familias de la ciudad de
Phoenix, que traer al menos 4000
dlares de ingreso anual promedio durante los prximos cinco aos.
Ese es el objetivo. Es medible y bien definida. Y mientras que, por supuesto, se puede lograr. Todo lo que
queda por hacer - es traducir este objetivo en prctica.
Pero la versin opuesta de la cantidad prevista de modo que no inspira, y no puede servir como un incentivo.
Quiero invertir en alguna propiedad, por lo que es necesario encontrar una buena oferta en una propiedad de
alquiler que me traer ingresos.
Este objetivo se ha situado muy vaga. Por lo tanto, es difcil de realizar en la realidad. Y entonces, todo lo
dems, tambin se olvida a alguien
decir! Pero, por desgracia, esto es un ejemplo de cmo la mayora de la gente formular e informar a otros
acerca de sus objetivos, si se puede llamar as la palabra "objetivo". este
realmente ms adecuado para el concepto de "sueos lenguaje vacas."
Si, como est escrito en el primer ejemplo, dividir su meta escrita en papel entre varios agentes de bienes
races, corredores de varios
para trabajar con hipoteca y varios gerentes de su crculo, a partir de mi propia experiencia puedo decir que
va a causar problemas. Con esto se obtiene
opcin adicional, ya que se puede decir de muchas cosas importantes, aprender lo que quiere y lo que tiene
un lmite en cuanto a la
tiempo. Si se llega a la misma gente con la registrada en el papel el objetivo como el que se muestra en el
segundo ejemplo, es probable que usted no tiene nada
Me pregunto, porque no es simplemente qu preguntar. Es decir, nada que aferrarse. Por lo tanto, se obtiene
un poco de ella, si nada en absoluto
obtenga, y todo lo que tiene que pensar por s mismo. Por lo tanto, antes de poner un objetivo vago, que est
actualmente acaba de agregar un trabajo innecesario.
Si su objetivo est bien formulada, a continuacin, contando a los dems, usted tiene la oportunidad de
enviar la informacin resultante de ellas en su propio beneficio. Usted es, por as decirlo,
orientar el intercambio de puntos de vista. En el segundo ejemplo, cuando alguien de los agentes de bienes
races y toma contigo en la conversacin, entonces van a empezar a hablar de ventas
propiedad, a partir de sus propios intereses, que no necesariamente coinciden con los suyos. Y el peligro de
que el acuerdo podra entrar en su
favorecer.
La medida en que su objetivo es concreto, se puede entender, escuchar lo que las palabras que dices. Si usted
dice frases como: "Si se entero de
nada por el estilo, que me haga saber ... "o" Avsame si usted no ha visto nada que me parece encajar ... ", a
continuacin, es necesario definir
su propsito en ms detalle. Despus de todo, estas palabras son signos claros de su incertidumbre objetivo.
Planificar y establecer hito en el extranjero
Tan pronto como se haya configurado peligro, medible, es necesario marcar el camino para lograrlo. Esto
significa que es necesario elaborar un proyecto de plan y
identificar los lmites de punto de referencia, para que pueda saber cundo hay que alcanzar los hitos
importantes en el camino.
Hay hitos bsicos que se relacionan con su libertad personal y financiera de la accin.
Lo que hay que cambiar o eliminar en sus actividades personales?

Lista de los cambios que deben hacerse en el mbito de la conducta personal

La misma ruta durante el trayecto
Desayuno ampliar el horario
Para ver la televisin todas las noches
El cambio de estos tres modelos simples de comportamiento personal puede ser considerado como un
importante hito hito en el camino hacia la consecucin de su objetivo. Al cambiar la ruta de viaje
al trabajo, usted ser capaz de ver nuevos lugares, por lo que ser capaz de ver lo que hay es propiedad y las
condiciones de su posible venta. este
Se le ayuda a convertir alejado de los patrones de larga data y abre nuevas perspectivas en nuevas reas.
Reducir a la mitad de una hora de tiempo para el desayuno, tienes que lanzar otro
Esta media hora de las llamadas telefnicas y conversaciones con los miembros de su equipo. Incluso puede
utilizar este tiempo para visitar las casas! la
Si eres constante en esto, entonces media hora todos los das durante un mes ascender a tanto como diez
horas. Por ltimo, si decide no ver la televisin
o, al menos, reducir el tiempo asignado en l, que va a perder innumerables horas de la tarde para trabajar en
su negocio. As que presta atencin a su
acciones diarias y tratar de cambiarlas, por lo que contribuye a su objetivo.
Cunto dinero se necesita hacer para ser financieramente libre, y que lo que necesita hacer para que esto
ocurra?
La lista de lo que se necesita para la libertad financiera
Calcule sus gastos personales
Determinar lo que puede cortar, lo que debe rechazar o
qu no hacer
Calcular la cantidad de bienes races que usted necesita comprar para cubrir todos estos costos
Con los aos he creado un sistema especfico que cada uso del tiempo. Es este sistema se encuentra en este
libro. Usted debe, entre otras cosas,
Hacer un mensaje claro acerca de sus lneas de seal a travs de su red de socios de negocios y a todos los
que conoce. No se puede saber quin ser capaz de sealar que
forma ideal para adquirir una propiedad, por lo que el ms detallado que describa las iniciativas, mejor.
La lista de lo que hay que hacer en el campo de los negocios
Elegir un equipo
Examine el mercado existente
Encontrar una propiedad slida
Tarifa esta propiedad
Desarrollar un plan para esta propiedad Desarrollar un plan de presupuesto para administrar su propio
En la elaboracin del plan para sus objetivos, utilizar esto como un rgimen de ayudas. Sea honesto consigo
mismo y anotar en su plan
slo lo que realmente quiere hacer.
La persistencia en la superacin de obstculos

Si alguna vez ha participado de una manera u otra en los negocios, o incluso, tal vez, tratando de crear algo
desde cero, a continuacin,
saben que los intentos de este tipo requieren el doble de tiempo de lo que pensaba inicialmente, as como el
doble de trabajo y los costos que mucho ms caro,
de lo que esperaba. As es la vida, y nunca me pregunto cuando veo de nuevo, por regla general, una vez
ms confirmado. Cualquier proyecto necesariamente
traer algunas dificultades. Todo lo que se relaciona con el trabajo, es slo un trabajo - si quieres ver las
cosas desde este punto de vista. o
Todo el inters es el hecho de que apoya este trabajo. Yo prefiero la segunda opcin.
La adquisicin del edificio situado en las orillas del ro en Portland iba a ser una de nuestras principales
inversiones. A su derecha est la orilla del ro
Will-METG, y parte del edificio, como dije, que se construye en el muelle. Pasa por alto dio el ro, y la
ejecucin completa del proyecto hizo posible
crear ms de 300 apartamentos independientes. No hay nada como que en esta ciudad ha tenido nunca. Todo
esto suena como una fantasa, encarnado en la realidad. Sin embargo, muchos
mirara a este proyecto, el sueo de otro, ms bien como el comienzo de una pesadilla. Nos encontramos
ante una gran cantidad de, como ustedes lo llaman, los problemas de ejecucin
la construccin de un estado a reordenamientos necesitan extensas debido a la falta de adecuacin del
edificio a su nuevo destino. Estos obstculos (como muchos otros)
si lo permitimos, nos podra hacer un centenar de veces para escupir en el caso. Pero en mi corazn todo el
tiempo que senta que esta propiedad se gasta en
sus esfuerzos. La superacin de todos estos obstculos ser compensado.
Y hemos encontrado la solucin, y los fondos necesarios para llevar este proyecto increble para su plena
aplicacin.
Cuando se trata de invertir en el sector inmobiliario, diciendo "donde hay voluntad, habr dos
oportunidades" es de particular importancia.
mantener la concentracin
Hay un punto muy interesante sobre las metas y el xito, a saber: cuanto ms se acerque a la consecucin de
este objetivo y el gran xito
luchando por, cuanto ms antes de abrir nuevas oportunidades. Usted comienza casi a diario expuesto a
tentaciones que pagar por una nueva mirada
propiedad o nuevas oportunidades en las empresas que prometen aumentar sus ingresos. Este "botn
verdaderos" momentneamente distraer la atencin de su
el objetivo principal.
Al menos eso es lo que ha pasado y todava me est pasando. Todas estas caractersticas son, por supuesto,
muy bien, pero no se debe dejar que se desven de la medida
su objetivo principal. Esto es lo que me pas. Despus de que hemos construido nuestro negocio en la
gestin de la propiedad y le ha puesto significativa
dimensiones, que comenzaron a buscar formas de aumentar sus ingresos, y entonces decidieron establecer
una empresa para limpiar las alfombras. Entonces pareci muy razonable; al final
todo, nos dimos miles de apartamentos en los que haba alfombras, que, por supuesto, tena que ser
limpiado. Entonces, por qu esta cuestin se dedica
alguna empresa de? Esta sola leccin me cost un cuarto de milln de dlares. Pero no se trata de dinero - es
el caso durante un ao o dos oscurecido
Mi objetivo principal. Esto fren el ritmo de nuestro crecimiento. Nuestra empresa sera mucho ms rpido
alcanz el objetivo establecido en frente de ella, si no es este "desvo".

Por lo tanto, creo que puedo decir que este fue el caso ms de una leccin.
Cuando las nuevas oportunidades en frente de usted, siempre hacerse la pregunta: "Cuntas pelotas de
malabares que al mismo tiempo si uhvachena
para este proyecto, si puedo seguir en el aire al mismo tiempo de diez bolas? Y lo ms importante, no sucede
que el proyecto evitar que mi movimiento para
goles? "Si su objetivo es comprar dentro de los cinco aos de propiedad en ocho familias y para recibir de l
una renta de cuatro mil dlares
por ao, ya que traer a la demasiado caliente para llegar a un acuerdo para comprar una casa unifamiliar, o
no? Ciertamente no, y de hecho, slo
desviar su atencin del propsito original, y como resultado, usted no ser capaz de crear condiciones para
cinco aos para la renta en 4000 dlares al ao. si
Apuntas a su objetivo (es decir, la forma en que debe ser), que significa que a veces tiene que perder las
buenas ofertas que no contribuyen a la
este objetivo principal. Enfoque requiere disciplina.
propsito de formulacin - no es una de las posibles opciones; es un requisito necesario para el xito. Y
cuanto antes lo haga, ms pronto
Va a estar listo para dar el siguiente paso - para empezar a crear su propio equipo.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LECTURA DE CAPTULO 2
o Entender el poder de las metas y creer en ella como un medio para la realizacin de lo que quiere.
O encontrar en s mismo y establecer una meta para su negocio de inversin en bienes races.
o Para superar el miedo al otro para informar a su destino asociado con el hecho de que usted tiene miedo al
fracaso.
o encontrar a alguien a quien se sienta responsable de la consecucin del objetivo.
o Para decirle a todos con los que cumple en su meta.
o Establecer hitos hito en el camino hacia la implementacin de sus objetivos, cada uno de los cuales sera
fcilmente realizable.
Lo que es necesario contar con un equipo
Uno de los grandes hombres dijo: "El hombre - un ser social." Ninguno de nosotros vive en una isla desierta;
cualquiera que sea el hombre, que es capaz de vivir en
la sociedad del siglo XXI slo porque no lo hacen solos, sin la ayuda de otros. Incluso cuando las estrellas
de cine reciben un premio de la Academia, que
de pie en el podio con una sonrisa y se volvi hacia la multitud, nunca diga: "Gracias Qu maravilloso es
que lo hice todo yo mismo." No, siempre gracias
cientos de personas que los ayudaron a lo largo del camino. Todo el mundo tiene algn tipo de comando.
Incluso el Llanero Solitario tena amigos - los indios Tonto y caballo de plata.
S, lo es, y en cuanto a la inversin empresarial en bienes races, entonces aqu que simplemente no puede
permitirse el lujo de ser el Llanero Solitario. En realidad, a su
riesgo es imposible alcanzar cualquier meta, cualquiera que sta sea. Y ninguno de vosotros que no puede
esperar. Muy por el contrario. Queremos que configura una extensa red de
y un equipo bien unido, que ser su recurso ms valioso.
Por qu necesita el equipo?
Tener un equipo de expertos en su campo, no es tan fcil y no es barato. Las dos razones principales por las
que tantos inversores sin experiencia

exponer al comienzo de la forma en que el mismo error - probar casi todo por su cuenta. Por supuesto, que
son capaces de ahorrar de manera que en primera
como algunos dlares, pero en ltima instancia, que estn en esto mucho ms que perder. No tener en su
equipo de personal experimentado, va a gastar mucho ms
tiempo en todas las etapas - a buscar bienes races, evaluacin y transacciones, y la prdida de tiempo que
implica la prdida de oportunidades. fabricacin
todo por ti mismo, que sin duda no podr contar con algunos detalles que notar inmediatamente los
expertos en su campo: falta importante contrato
pasivos defectos evidentes en la construccin de edificios, y cientos, si no miles, de otras cuestiones que
puedan llamar su atencin sobre un experimentado
experto.
La presencia del equipo de expertos que trabajan para usted, significar que se le enfrenta con muchos
menos molestas sorpresas en su camino a travs de la
aguas tormentosas de la adquisicin y administracin de bienes inmuebles. En trminos generales, las
sorpresas y las sorpresas son grandes para los cumpleaos, pero esas sorpresas,
que presenta una propiedad, es poco probable que nos causa un sentimiento de felicidad.
El caso de la vida
Un solo inversor de Seattle lleg a nosotros inmediatamente despus de la propiedad adquirida para un
centenar de apartamentos, para ayudarle en la gestin de
este objeto. La palabra clave en toda esta historia era "despus". Su propiedad se encuentra en Phoenix, y l
no ha hecho absolutamente ningn plan
acerca de qu hacer con l. Nunca fue a cualquiera de estos apartamentos y no dirigidos a cualquier persona,
para averiguar qu tipo de gente aqu
vivir. Asimismo, no est marcada, el entorno en el que est la propiedad / Mientras hablamos, se hizo
evidente que no haba pasado
ningn estudio en relacin con sus bienes inmuebles; que acaba de comprar sin mirar. Esta propiedad era
muy viejo - por lo ruinoso que es mejor
Sera demolerlo - y, peor an, que se sirve de refugio a todos los punks (de modo que incluso la ciudad de
Departamento de Polica de Phoenix recomienda no ir all
solo).
La pereza del hombre y su falta de voluntad para mirar hacia el futuro compra de sus propios ojos lo mucho
dinero cuesta. Me preguntaba, qu hacemos con ella
propuesta, pero al final decidimos firmar un contrato para la gestin de la propiedad de una suma bastante y
despus de algn tiempo atrs
el dueo de la propiedad en forma decente. Contratamos a los contratistas, abogados y otras partes
necesarias. Pasamos casi el desalojo de todos los inquilinos - puede
por ejemplo, la evacuacin de toda la poblacin en el pas - slo para deshacerse de los punkies que viven en
ella. Esto significaba que el propietario durante muchos meses deben
Tena que llevar a prdida muy importante, as como ir en un fabuloso gastos de marketing para atraer a
nuevos inquilinos de la propiedad. Todo esto
conmocin tom una buena parte del ao. Pero si el hombre tom el tiempo para hacer conexiones con
personas con conocimientos en este negocio de Phoenix antes
cmo comprar, lo iban a mostrar claramente las deficiencias de la propiedad o decide tener todos los
problemas asociados con ella, asesorar a incluir en el contrato
punto acerca de la posibilidad de volver a su antiguo propietario.
Esto es slo un ejemplo de muchos miles. La esencia de esto es que el inversor inteligente paga dinero slo
cuando es necesario - al principio y al final de la transaccin -

que, como resultado valdr la pena con creces. Estas tarifas son para el equipo de expertos de Phoenix,
emitida durante la inspeccin de la propiedad y sobre la base de este
uno o dos estados, que le costara al dueo de la miseria Seattle en comparacin con lo que tena que
desembolsar para traer a su posesin en orden.
La determinacin preliminar en relacin con la cantidad de trabajo y el coste de las adaptaciones necesarias
debe ser uno de los factores que se tienen en cuenta a la hora
teniendo en cuenta el precio de esta propiedad. Por lo tanto, crear un comando de anticipacin - por lo que se
ahorrar dinero y ser capaz de prepararse para cualquier
eventualidad que pueda venir su manera.
En todo esto, hay otro aspecto positivo. A menudo, un equipo que se crea se convierte en la base para una
ms amplia red de contactos con la derecha
personas. Y una red de este tipo podra ser vital para usted. Estas personas no slo le ayudar con las cosas
que ahora manivela, por lo general
se abre la segunda, tercera y cuarta oportunidades con respecto a la propiedad, con el que se trata especialmente si
que explic cuidadosamente a ellos, lo que es su objetivo (como se discuti en el captulo anterior). No hay
necesidad de hacer todo el trabajo usted mismo. usted
Slo necesita saber la gente bien informada. Estoy haciendo eso durante los ltimos aos y continuar a
hacerlo - Yo no soy sin su propio equipo de expertos
Me gustara ser capaz de hacer su trabajo.
Mi cuado - CPA
La gente tiene ideas muy diferentes sobre si debe o no tener como socios en las relaciones comerciales.
Algunos dicen que dan la bienvenida a esto porque
Tales enlaces son ms fuertes. Otros dicen que tratan de no hacerlo, ya que esto puede dar lugar a gastos
innecesarios. Desde mi punto de vista, la verdad se encuentra
en algn lugar en el medio. Creo que la inclusin de miembros de la familia en su equipo o incluso el
establecimiento de una asociacin con ellos en los negocios es una buena idea pero slo si se toma deliberadamente esta decisin y sabe muy bien lo que se vaya. Pero hay que mantener
las pestaas en la parte superior, ya que es necesario
salvar a esta gente una buena relacin. Hay muchas familias que son capaces de combinar las relaciones
personales y de negocios para que esto beneficiara a ambos.
Pero hay otras familias que no poseen esta habilidad. Y slo usted sabe de esto es su familia.
En general se puede decir que la entrada a los miembros de su equipo de la familia tiene tanto "s" y el "no"
y se resumen a continuacin.
"Para" y "en contra" trabajando en conjunto con los miembros de su familia
"Para":
o Es la forma ms fcil de recoger la gente para el equipo. Si mi cuado - contador pblico titulado, estoy
totalmente puedo confiar en ella
respecto a la ejecucin de este trabajo. Y no hay necesidad de perder tiempo en busca de otro especialista.
o El mantenimiento de la paz en la familia. En algunas familias, la renuencia a usar los miembros de la
familia en su negocio puede causar discordia.
o El bajo costo o sin necesidad de pagar algo. A menudo miembros de la familia estn dispuestos a ayudar a
los familiares en sus negocios de forma gratuita.
"Contra":
o Falta de objetividad. Es difcil llevar una conversacin de negocios duro (que es a menudo necesaria en los
negocios) con uno de los miembros de su familia sin el riesgo de forma permanente
estropear las relaciones con l.

o incapacidad de negociacin en relacin con las condiciones de pago. He revisado anualmente pagos y
bonificaciones que reciben mis proveedores -, sino miembros
familia tan fresco no hacer.
o Riesgo de destruir la buena relacin para siempre. Muchas familias se han roto debido a disputas sobre la
base de la General de Negocios.
Pero cualquiera que sea el camino que ha elegido - para usar en el negocio de los miembros de su familia o
no - ya sabes: el grado de su xito siempre ser proporcional a
su grado de honestidad y confianza hacia ellos. La gente siempre le gusta trabajar con el socio justo y
honesto. Este libro y los mtodos que yo
Se propone, en base a dichos valores. Utilizarlos, y te garantizo que va a dormir por la noche, y la gente va a
luchar por ese
para trabajar con usted.
Tener un socio - es bueno o malo?
En mi empresa tenemos con mi pareja Ross trabajando juntos casi desde el primer da de su fundacin. Su y
mis habilidades se complementan perfectamente. tiene
Se trata de la construccin y equipamiento del objeto, pero lo hago transacciones y gestin. Los dos estamos
involucrados en el proceso de adquisicin de la propiedad, y cada
Se pone en una perspectiva nica y la visin de la situacin. Se trata de una relacin muy seria entre dos
personas, y funciona, porque estamos en constante
Mostramos en relacin entre s la honestidad y el respeto. Tambin nos empujan entre s para lograr una
mayor, recomiendo hacerlo en
captulo anterior. Es muy importante - para tener a alguien con quien se sienta responsable de sus propios
asuntos. Juntos hemos sido capaces de hacer mucho ms,
que cualquiera de nosotros podra haber hecho solo.
Cualidades necesarias para un buen socio
En algunos casos, una asociacin desde el principio condenado al xito, mientras que en otros - estn
condenados al fracaso. Entonces, qu cementos o
destruye estas relaciones? Hay ciertas propiedades que generalmente se requieren con el fin de ser un buen
socio. Aqu estn.
o Capacidad para llevar a cabo discusiones, sin tener que ir a la persona. Antes de tomar cualquier decisin,
usted y su pareja tienen que estar solo, y todos los detalles
discutir.
o Disposicin para aceptar positivamente la idea de una pareja. No debe haber para que gastar su precioso
tiempo en intiles intentos de convencer a un socio para tomar
sus objetivos.
o Para ser fiable. Debe ser fieles el uno al otro y con sus objetivos.
o Tener un socio de valor similar.
o Ser responsable de su pareja. Tanto usted como su pareja deben empujar mutuamente para avanzar en la
direccin de sus objetivos.
Se debe sentir la responsabilidad de que el uno al otro.
Las cualidades mencionadas anteriormente ayudarn al sistema a su empresa una buena asociacin. Ahora
vamos a ver cmo construir alianzas
relaciones con personas fuera de su empresa, es decir, cmo crear un equipo.
Su equipo en su conjunto

La siguiente lista incluye todos los individuos y profesionales en su campo, que es muy probable que
necesitas como parte de su equipo. Adems, I
Estoy sealando cmo seleccionan y evalan. A primera vista, la inmensidad de la lista puede hacer una
impresionante impresin en usted, pero usted debe entender que
contacto con todas estas personas se establecer gradualmente, durante mucho tiempo, y que no necesita
todos estos especialistas
continua y simultneamente. Por ejemplo, no hay necesidad de establecer contactos con el representante de
la empresa que est construyendo la carretera, si no es necesario
cambiar el asfalto en el estacionamiento en frente de la propiedad adquirida. Para empezar necesita slo
unos pocos miembros clave del equipo, tales como
abogado, contador, corredor de bienes races y gerente de gestin de la propiedad. Pero, al mismo tiempo,
tenemos que empezar a ver una lista completa y para
con tiempo para reunir a todas estas personas.
SU EQUIPO DE NEGOCIO
Antes de hacer nada en los negocios, incluso si es slo para imprimir sus tarjetas de visita y membretes, lo
que necesita para llevar a cabo el procedimiento correctamente
la creacin de la empresa. Para ello, se tendr que discutir con su abogado que le dar el asesoramiento
necesario en el
el proceso legal de la organizacin. Ya sea que elija una corporacin, sociedad de responsabilidad limitada o
cualquier otra entidad legal,
Usted debe ser consciente de todos los "pros" y "en contra", respecto de cada uno de ellos para tomar la
decisin correcta. Pero, sin importar en cul de hacer su eleccin,
disponibilidad de empresas registradas legalmente le brindar la proteccin necesaria para su patrimonio
personal y dar incentivos fiscales a las empresas que confan. si
que necesita ms informacin antes de elegir su equipo de negocios, tendr que ponerse en contacto con los
siguientes expertos:
o su abogado. Esta persona ser necesita registrar documentos en la Comisin de corporaciones. Por
supuesto, se puede tratar de completar todos estos
los documentos por su cuenta, pero si claramente no sabe cmo hacerlo, no lo aconsejo y tratar;
o su contador personal. Esta persona ser capaz de darle consejos sobre los puntos principales en el mbito
de los impuestos, en funcin de su personal
la situacin en el campo de las finanzas.
Su equipo para utilizarse con ese aspecto propiedad adecuada
El comando est diseado para buscar la propiedad, incluyendo a las personas que estn ms cerca en
espritu. Yo recomendara para llevar a cabo entrevistas con varios
profesionales en todos los campos relacionados con l, hasta que vosotros no encontrar personas que
definitivamente se gustan, que conocen el mercado, con el fin
honesto, tal como eres, y va a entender que deben ayudarle a alcanzar su meta. Adems, tambin le puede
ayudar a encontrar
otros miembros de su equipo, especialmente aquellas que requieren que para estudiar una propiedad etapa,
que generalmente se conoce como la "debida diligencia"
si se utiliza un tipo de acuerdo de custodia. Estos incluyen:
? corredor de bienes races. un corredor de bienes races para ayudarle a entender las caractersticas del
mercado y para encontrar una propiedad adecuada para usted;

o Administrador de gestin de la propiedad. Esta persona le ayudar a evaluar la propiedad que desea
comprar, desde un punto de vista operativo
costes. Adems, se le puede dar una buena idea de la operacin en cuestin.
EQUIPO necesarios para las transacciones
Su equipo est diseado para encontrar una propiedad adecuada es probable que sea la fuente de la que usted
recibir recomendaciones para
parte o la totalidad de los expertos, una asistencia que usted necesita ms tarde. Esta es la siguiente razn
por la que es tan importante elegir un buen su
un corredor de bienes races y gerente. Ellos establecen el tono para todo el equipo, y por lo tanto la
direccin de su trabajo futuro. As Sea
la sabidura en la eleccin!
o Fiscal. Por supuesto, su abogado le proporcionar un apoyo crucial en la base de la empresa, sino que
continuar ayudando a entender
documentos sobre las propuestas, contratos y acuerdos para la compra de la propiedad.
o banquero o corredor, en colaboracin con la hipoteca. Encontrar un banquero o corredor de hipotecas que
est bien versado en la inversin empresarial en
propiedad. Ellos no slo proporcionarn prestas dinero, sino que tambin se puede mostrar la propiedad, que
se ofrece a la venta y puede que
verse y sentirse.
o inversores. Compartir sus metas y comenzar a construir el equipo, que ahora debe encontrar algunas
personas de entre los titulares de las acciones que han sido
He trado la idea de invertir en una propiedad de alquiler.
o Especialistas en la construccin y reparacin de edificios. Especialistas para la construccin de la
propiedad durante la inspeccin antes de comprar capaz de ver lo que usted y yo
No fuimos capaces de ver. Por lo tanto, antes de firmar cualquier contrato, que, junto con el experto
constructor de pasar la inspeccin detallada de la estructura, y entonces l
Es un informe que es necesario o conveniente para la reparacin.
Otros miembros del equipo
De vez en cuando va a necesitar la ayuda de estos profesionales en la preparacin de proyectos para el
futuro, su propia investigacin o despus de
que lo compr. Como es el caso con los especialistas de la lista anterior, los miembros de su equipo pueden
entrar en su campo de visin gracias a las recomendaciones.
o Contador. Su contador puede ayudarle no slo cuando se trabaja con los estados financieros de su
empresa, sino tambin en el clculo preliminar de la relacin
los ingresos, los gastos relacionados con la propiedad que usted est planeando comprar.
o El tasador. Estimador - un miembro importante del equipo y debe ser una persona que se especializa en el
tipo de mercado en el que trabaja, y en la evaluacin de
propiedad del tipo que se va a comprar. Este profesional le ayudar a determinar el costo estimado de la
propiedad como antes de la transaccin,
y posteriormente.
o Arquitecto. Algunas propiedades para comprar vendibles, en la necesidad de algo ms de la re-pintar y
recortar
arbustos en frente de la entrada. Un arquitecto le puede ayudar con el desarrollo de nuevas ideas para la
reconstruccin de la instalacin con el fin de aumentar su atractivo y
rentabilidad.

o agente de seguros. Un agente de seguros puede ayudarle adecuadamente protegido contra sorpresas su
propiedad recin adquirida. disponibilidad
garantizar el seguro a un precio justo, con la compra de una propiedad, es necesario.
o Consultor en impuestos a la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad - es una realidad de la consultora
de negocios y de impuestos puede
para asegurar que los impuestos que se pagan, devengados a usted precisa y justa.
o Consultor de impuestos sobre la renta. La legislacin fiscal es muy complejo, y por lo que siempre es
deseable tener la oportunidad de recibir asesoramiento de
alguien cuyo trabajo es conocer las leyes fiscales.
o planificador de las propiedades inmobiliarias. Como hacer crecer sus activos en el sector inmobiliario,
planificador de bienes races puede ayudarle a proteger ellos y
disponer de ellos en caso de enfermedad o muerte.
o Entorno de Proteccin del Medio Ambiente de la empresa o la higiene industrial. Si sospecha que el moho,
el asbesto puede estar presente en su propiedad
o cualquier otra cosa que contaminan el medio ambiente, que requiere los servicios de una de estas empresas
que mantienen las investigaciones pertinentes y, en caso
es necesario, un objeto a partir de los factores contaminantes.
o topgrafo. Al exponer el establecimiento con una alteracin importante, es posible que necesite un servicio
de topgrafo, para definir los lmites
sitio, su topografa y resolver problemas similares.
o Ingeniero Civil. Su contratista puede detectar un problema que amenaza la destruccin de todo el edificio.
En este caso, consulte el ingeniero de caminos,
que examinar la cuestin en detalle y emitir una recomendacin sobre cmo planificar la reconstruccin
de los edificios.
El equipo - es slo un grupo de personas que trabajan en conjunto para llegar a un resultado definitivo. Al
mismo tiempo, deben ser sus amigos y sentir,
que su xito - su xito. Continuamente buscar personas cuyos objetivos y mtodos en los negocios lo mismo
que el suyo, y no descansar hasta que los encuentra.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 3
o Entender que para tener xito en este negocio se necesita un equipo.
o Decidir si usted quiere tener un socio.
nominaciones o tasa para el papel en trminos de las cualidades necesarias para una buena asociacin.
o Organizar la parte inicial del equipo - para encontrar un abogado y un contador.
o Inicio de organizar la red, a travs del cual se poda encontrar a los otros miembros del equipo: para buscar
la propiedad de las transacciones, as como
otros miembros, es posible que necesite de vez en cuando.
CAPTULO 4
Puede buscar la propiedad de dar placer?
Los talleres de Padre Rico Robert Kiyosaki, en la que me hablan a menudo, los visitantes siempre me hacen
la pregunta: "Cmo puedo encontrar un buen establecimiento para
inversin "Esta pregunta se hace ms a menudo que otros - y que es una buena razn En esta tarea, hay algo
de una aguja en un pajar bsquedas, o al.
por lo que parece que la gente que nunca ha hecho esto antes. Qu sueles hacer: ver el peridico, tomar en
las oficinas de las hojas con comercial

propuestas, suben a Internet, conducir un coche por el barrio, en busca de bienes races? Un descubrimiento
xito parece una cuestin de azar. informacin
con respecto a los lotes de bienes races, as como maneras de conseguirlo. Tal vez incluso demasiado. Por
lo tanto, el conocimiento exacto de cul de estos recursos
La informacin es el ms valioso, y cmo acceder a ellos, puede ayudar a ahorrar tiempo y deshacerse de
muchas decepciones.
En este captulo, voy a mostrar la estrategia de bsqueda de propiedades, sin las cuales simplemente no se
puede lograr cualquier cosa. Familiarizarse con la forma en que estoy trabajando
un mercado inmobiliario de nueva construccin, que antes no saba nada, ver cmo el mtodo de bsqueda
de minas y que se pueden beneficiar de ella para
s mismos. En todo esto, en realidad, no hay absolutamente ningn truco. Simplemente significa entrar
activamente en el juego, abriendo el camino a la informacin disponible en el marco de
su mercado, saber dnde buscar y qu hacer.
Un estudio de mercado de bienes races es muy similar a los trabajos preparatorios antes de escribir curso en
la universidad. Tal vez todava recuerda la sensacin cuando
la primera vez que vino a la biblioteca. Mirando a su alrededor y ver todos los libros, revistas, bases de
datos, las computadoras y el microfilm (si est a punto de la misma
la edad, no s si existen microfilms ahora), es probable que se vieron sorprendidos. Saba usted que la
informacin que est buscando, es aqu en alguna parte;
el problema era cmo encontrar ella en todo este caos. Por lo tanto, el primer trabajo del curso probable que
se dio la ms difcil. Pero a medida que ha aprendido
usar la informacin de bsqueda en la biblioteca y se familiarizaron con los recursos del sistema que estn
ah fuera estn disponibles, el siguiente trabajo es llegar a todo lo que
ms fcil y ms fcil. (Por lo menos, me dijeron que esto es as.) Mis profesores universitarios estaran
orgullosos de m en este momento, porque estoy al final de
todo lo que aprend encuentro muy rpidamente la informacin que me necesita. Y, adems, he aprendido
cmo hacer que un juego y diversin. Pasamos un montn de
tiempo para estudiar los mercados y la propiedad, ya que, en mi opinin, no es suficiente utilizar los
recursos disponibles a nuestro alrededor, lo que permite
mucho ms rpido para obtener informacin y conocimiento sobre el tema. En este negocio, que significa:
hablar con la gente, para familiarizarse con el terreno, inspeccionar
propiedades - incluso cuando se trata de bienes races en su no-I 4 gran ciudad. Parece que suena razonable.
A continuacin, vamos! Empezamos a hablar de
mtodos.
- Hay tres mtodos especficos descritos en este captulo que le pueden ayudar con esto. En primer lugar, se
le dar una instantnea de los diferentes mercados
y sus subdivisiones de su ciudad. El ms diligente que llevar a cabo este estudio, ms brillante es la imagen.
En captulos posteriores,
Ves qu imagen ms viva obtenida por el momento, ser capaz de ahorrar tiempo y dinero en el futuro. En
segundo lugar, muestra este estudio
Usted, ya que el mercado va a afectar a su inversin en la propiedad. Y en tercer lugar, se puede tener tanta
suerte, se encontrar una buena propiedad ya
en esta fase de la investigacin de mercados (especialmente, pero no contar con ella). El resultado ms
importante es que se obtiene - esta es una imagen comn del mercado. propiedad
la misma vendrn ms tarde.
el grupo I los estudios que pasan en tres categoras bien definidas y claras. Una descripcin de cada uno de
ellos se coloca en las tres secciones siguientes.

Estudios de primer nivel

El primer nivel de la investigacin - esto es lo que yo llamo una recopilacin preliminar de material. En este
punto, usted ni siquiera tiene que salir de la casa. esta investigacin
realiza cuando usted no ha puesto su atencin en la propiedad. En nuestra prctica, como fue el caso con el
trabajo de una compra de bienes races en
orilla del ro en Portland, Oregn - incluso antes de llegar a esta ciudad. Tomo nota de que uno no debe ser
un negocio de manera que estamos justo al azar
sac de la chistera una nota con el nombre de "Portland". Antes de que decidimos iniciar un negocio en
Portland, hemos hecho nuestro objetivo de llevar a cabo correctamente
el primer nivel de estudio - para examinar todos los principales mercados de bienes races en el oeste de
Estados Unidos, para elegir la que mejor se adapte a nosotros. la
Esta vez nuestra compaa ha ampliado en gran medida de su negocio, y por lo tanto, naturalmente, surge la
pregunta: qu forma de ampliar ellos? Empezamos con el hecho de que
visto a travs de Internet todos los peridicos y revistas de negocios en cada ciudad importante en el oeste de
Estados Unidos. Sobre todo lo que nos llam la atencin, tratamos de encontrar
sitios individuales (utilizando los enlaces correspondientes en los sitios web de las publicaciones), y luego se
vieron estos sitios.
Por ejemplo, estamos usando un motor de bsqueda a cabo en cualquier ciudad como Denver y buscaron los
datos sobre el crecimiento de su poblacin. Si se las arreglaron para encontrarnos
abrir el sitio apropiado. A continuacin, nos fijamos en el sitio, por ejemplo, el enlace con respecto a la
informacin sobre la financiacin de las escuelas. Si lo era, abrimos
el sitio apropiado. Resultados de la bsqueda fueron muy interesantes, especialmente con respecto a la
ciudad de Portland. En primer lugar, hemos descubierto que el crecimiento de la ciudad
Se limit su lmite administrativo del territorio que nos sentimos debera haber estado en el futuro limitar las
oportunidades para la construccin de una nueva propiedad
alquilar. Desde nuestro punto de vista, que era muy bueno! En segundo lugar, se encontr que en la ciudad
de Portland, haba planes muy avanzados
el desarrollo de su negocio y del sistema de transporte: alta velocidad y tranvas convencionales, la red de
rutas de autobuses, taxis e incluso la introduccin de los taxis de agua en el futuro,
navegan en el ro Willamette. Tambin se encontr que en la parte central de la ciudad haba una gran
demanda de trabajo y la vivienda, mientras que el cuadro del desarrollo
empleo en el futuro se ve muy favorable. Comenz a tomar forma a los contornos de la imagen de nuestro
mercado futuro. Y la imagen se vea muy
atractiva.
Luego pasamos al estudio de los factores limitantes. Hemos aprendido que la tasa de desempleo en los
distritos urbanos lleg a tanto como 8.1%. Era muy importante
descubrimiento, porque cuando comparamos esto con el nivel de desempleo, que se llev a cabo en la zona
central de la ciudad, nos dimos cuenta de que el inters por nosotros
Es slo el centro o tal vez varias pequeas piezas separadas del territorio en los suburbios. Adems, la parte
central de la ciudad era
casi todos estn estrechamente construyeron y la posibilidad de adquirir una propiedad aqu eran incluso
peores que en las zonas suburbanas. As que nuestra tarea no va a ser
luz.
Toda esta informacin que han recibido menos de un da sin salir de mi escritorio en Phoenix, Arizona. En
general, aunque el mercado inmobiliario
Portland tuvo su lado negativo, nos sorprendi gratamente por sus capacidades, y nos fascina. Simplemente
no esperbamos encontrar un ejemplo favorable

oportunidad. Cuando empezamos a comprobar Portland, esperamos que ser una ciudad, golpeado por un
descenso masivo de la produccin, que sufre de una cada en
la silvicultura y la agricultura, a la que se aaden los efectos del desastre econmico actual como la cada del
mercado de valores y
los efectos de la tragedia del 11 de septiembre de 2001, que se produjo apenas cuatro meses antes. Nuestras
nociones preconcebidas de esta rea se basan en general
foto escabrosa creado por los medios de comunicacin, pero, mis amigos, como se vio despus, de hecho,
estaba completamente equivocado!
Hemos visto que Portland - una ciudad moderna de desarrollo dinmico, cuya gente est interesada en
mejorar su calidad de vida y tener un buen
planes de desarrollo tan pronto como sea y, en un futuro ms lejano. Adems, nos dimos cuenta de que ahora
es la parte central de Portland fue uno de los peores
en cuanto a los lugares de vivienda en todo el noroeste de los Estados Unidos.
En Portland falta todo: el positivo y el negativo, pero este ltimo no tiene miedo. Usted probablemente ha
escuchado que lo ms importante en el sector inmobiliario - es
comprar mientras que los precios son bajos y vender cuando suben al nivel ms alto. En la mayora de los
casos, la oportunidad de comprar a un precio bajo
Aparece cuando hay una baja actividad econmica, y cuando la prensa crea el ambiente adecuado, hablando
de esta ciudad
o algn distrito de mierda. Se trata de cmo eran las cosas en Portland.
No digo esto porque quiero animarle a correr a comprar una propiedad en Portland, pero porque quiero
explicarte que nunca hubiramos
Nos enteramos de la existencia de una situacin de este tipo, si no hubiera decidido celebrar el primer nivel
de estudios para la regin. Nunca hubiramos aprendido que
centro de la ciudad de Portland es un buen mercado de bienes races (debido al alto nivel de empleo en la
zona), que es una zona con un gran futuro, con
planes de mejora, de crecimiento progresivo, hay alto nivel de los precios y la demanda de vivienda. Todo
esto fue una gran noticia para los inversores inmobiliarios,
destinados a alquiler de vivienda - contrariamente a la imagen creada por los medios de comunicacin.
Sabemos que no se desperdicia tiempo para trabajar en Internet.
El segundo nivel de estudios
Por lo tanto, llegamos a Portland est bien armado con el conocimiento obtenido a travs de Internet - dos
habitantes del desierto de Arizona, muchos meses no han visto
La lluvia, por lo que los rboles en nuestra rea, todas las hojas se cayeron. Pero en Portland, todo el paisaje
brillaba tonos verdes, y el mismo verde y fuera de nosotros mismos. nosotros
se dej caer en el mercado, que no est en que nadie lo supiera. Pero estbamos listos para iniciar un
segundo nivel de estudios, para que un da comienza a construir en
Este hotel es el equipo que nos ayudar a entender el mercado local y, posiblemente, nos llevar a una buena
propiedad. La investigacin juega un papel importante en el fortalecimiento
posicin en el mercado y encontrar gente para ayudarle a hacer su negocio.
El segundo nivel de investigacin es en reuniones personales - y no perdi el tiempo. Incluso antes de llegar
a la ciudad, hicimos una serie de llamadas
telfono para ponerse de acuerdo sobre las reuniones con los administradores de bienes races, corredores,
los lderes bancarios, la concesin de prstamos, los funcionarios de
la gestin urbana y de negocios relacionados con nuestro mercado, tales como el editor del peridico local
con su seccin Anuncios de alquiler de apartamentos. a la llegada

Me encontr con cada una de estas personas. En primer lugar, estaban impresionados por el alcance y la
profundidad de nuestro conocimiento sobre su rea. Confirmaron nuestra
suposiciones y nos apoyan en nuestras ideas bsicas. Por ejemplo, confirmaron nuestra hiptesis de que la
escasez de nuevas viviendas en la parte central
Portland fue mayor que en cualquier otra regin de la ciudad, y que no hay existe una fuerte demanda de
vivienda y trabajo. Tambin se ha confirmado que
regin central era no slo una dinmica y orientada al futuro, y desde este punto de vista, apelando a los que
viven all, sino que tambin sirvi como
el objeto de atraccin para las personas que viven en otras reas - gracias a mercado de los sbados, un
festival de jazz, una variedad de entretenimiento, la realizacin de
diversas reuniones, el jardn de rosas, desfiles y mucho ms. En verdad aqu cruzada intereses de todos los
residentes de la ciudad.
el primer nivel de estudio todava no nos da una imagen completa - en cierto modo nos hemos equivocado.
Las personas con las que nos encontramos, a su vez, nos sorprendieron por
Dibujamos cuadro an ms sombro de la situacin en los barrios perifricos, lo que nos imaginamos que a
m mismo antes. No haba mucho ms en donada
alquiler de viviendas de lo que pensbamos. Las empresas "Nike" y "Intel" crearon una empresa muy
grande, pero otros trabajos fue prcticamente ninguna en estas reas.
As que el panorama general est claro que decir un alto grado de riesgo.
En el curso de las negociaciones hemos llegado a la conclusin acerca de la necesidad de reducir el rea a la
que ser enviada a nuestra atencin, y centrarse exclusivamente en
Lo que debe buscar desde el principio, es decir en el centro de la ciudad. En cualquier recesin econmica
siempre es aconsejable poner un pie en la zona del mercado, el cual
Dejar la primera crisis. Esto es cierto para cualquier negocio, si es el mercado de valores, la liberacin de
los bienes o la inversin en bienes races.
Por lo tanto, teniendo en cuenta una serie de mercados de bienes races regionales en Portland, decidimos
que los ms slidos en este punto es el centro - la econmica
la reactivacin de la ciudad comenzar exactamente de la misma. Esa es la conclusin a la que llegamos a,
basado en factores econmicos simples tales como la disponibilidad de la oferta y la demanda,
la presencia de una variedad de puestos de trabajo y la falta de espacio residencial. Nos dimos cuenta de que
si la recuperacin econmica comienza, lo har en primer lugar en el mercado
atribuible a la propiedad del centro de la ciudad.
Incluso en el perodo en que se realizaron reuniones de presentacin con los empresarios locales, que sin
duda les informamos acerca de su objetivo - para comprar en la ciudad de los vivos
un complejo de 200 apartamentos o ms - y les pidi que le ayudara a resolver una serie derivada de
cuestiones tales como las siguientes: qu, en su opinin, existe en la ciudad
buenos gestores de gestin de la propiedad, abogados pblicos, que podra recomendar a trabajar sobre el
registro de las transacciones y si supieran lo que algunos
Un buen contador. Se nos pidi que hacer recomendaciones con respecto a cada miembro del futuro de
nuestro equipo (de acuerdo con la lista, que se da en el captulo anterior). K
el momento en el que, dos das despus, dejando de Portland, que ya tena una imagen muy clara del
mercado inmobiliario local, y hemos reducido su bsqueda,
centrarse exclusivamente en la viabilidad de su segmento. Estbamos algunos buenos candidatos de entre los
que podran estar
los miembros de nuestro equipo, y recibieron informacin acerca de varios objetos de bienes races que
podran venir a comprar. Paralelamente a esto, hemos examinado el local de
atracciones, cena con nuestros nuevos amigos a los mejores restaurantes y en general contentos de haber
pasado un tiempo en este viaje a Portland.

Los estudios de tercer nivel

Cuando volvimos a Arizona, no slo estamos recordando lo que quisieran rboles verdes vistos en Portland,
pero que en esta ciudad hay
oportunidades de inversin. Sin embargo, con el fin de decidir llegado realmente a este mercado, todava
estamos un poco escaso
informacin. Fue entonces cuando es el momento de convertir los estudios de tercer nivel del juego. En
primer lugar, llamamos a cada uno de aquellos a los que
Nos recomendaron como un buen experto de nuestros nuevos amigos, y les pidi las mismas preguntas
formuladas por el pueblo, que se reuni por primera vez
en Portland. No nos limitamos a preguntar su opinin, les pedimos que nos muestran los sitios de Internet,
boletines analticos especiales organizaciones direccin
Desarrollo Econmico planificadores, representantes de las autoridades municipales y empresarios locales
influyentes, debido a lo cual pudimos
aadir los toques finales a nuestra imagen de la situacin en el mercado de bienes races en Portland, y
prepararse para atrapar la oportunidad como
Slo se introdujo. As que empezamos a entender exactamente que debe ser parte de nuestro equipo.
A travs de Internet, hemos suscrito a los boletines pblicos distribuidos por correo o correo electrnico, que
enumera los agentes
Los corredores de bienes races, los hombres de negocios que participan en prstamos, y otros profesionales,
que podran ser tiles para nosotros. Siempre lo ms importante - es crear una red.
Cuando se hace esto, no hay necesidad de buscar la informacin que necesita - obtendremos
automticamente una enorme cantidad de informacin.
A lo largo de este proceso, nos sentimos como detectives, reunir las pruebas ms pequeo hasta llegar a
alguna conclusin.
Sobre la base de otras personas, hemos sido capaces de obtener una visin objetiva de las cosas,
manteniendo el foco en su meta. Todo lo que nos llev un poco de
tiempo. Desde el costo efectivo, excluyendo los gastos de bolsillo, el mayor costo de los boletos de avin
eran "Alaska Airlines", que
l nos llev a Portland, y el dinero que pasamos una noche en una institucin en la Quinta Avenida. Pero en
cualquier caso, estamos hablando de algunas pequeas cosas.
Lo ms importante es que no hemos pagado un centavo por todos recibieron en el curso de esta informacin
de la investigacin. Y adems de todo lo dems, que todava tena un buen
tiempo. Por qu no tratas de hacer lo mismo?
En ltima instancia, nuestro proyecto del complejo residencial con apartamentos en alquiler transforma en
un proyecto de condominio de la reconstruccin. La investigacin nos ha ayudado
convertir nuestra visin ordinaria del futuro del proyecto en algo realmente extraordinario. Creemos que
pueden hacer una contribucin importante a
la reactivacin de la regin, proporcionando a sus residentes y la ciudad en su conjunto es exactamente lo
que necesitaban.
Nunca compro nada sin examinar en detalle el pre-mercado. Incluso en el mercado de bienes races de
Phoenix, que conozco muy bien, no tengo siempre
Voy antes de cualquier investigacin relacionada con la compra. Despus de todo, todo cambia: los
mercados y sus segmentos son luego hacia abajo y luego hacia arriba; proyectos a gran escala, como una
junta
autopista, altera la relacin mutua de la ciudad y los flujos de trfico entre ellos. Siempre ocurrir algo.

Hoy en da, gracias a Internet para llevar a cabo la investigacin ha llegado a ser mucho ms fcil, y este
proceso no requiere casi ningn tiempo adicional. todos
accesible a travs de un ordenador personal en lnea. Por lo tanto, lo que antes era tan duro que escribir el
primer libro de trmino en la universidad,
Era tan ligero como un paseo por la playa. Y es muy posible que, al mismo tiempo esperar para obtener la
puntuacin ms alta por su trabajo.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 4
o Aprender cmo trabajar fcilmente con la informacin disponible a travs de Internet, tales como:
Numero de sitios web de peridicos,
la publicacin de negocio,
los sitios oficiales de las autoridades locales,
n sitios de organizaciones comerciales.
o Entender que los funcionarios y los empleados estn trabajando para usted y con usted en que las
reuniones son una parte integral de su trabajo.
o Revisar su capacidad para la investigacin: tratar de ver la cantidad de informacin que pueda reunir sobre
la ciudad en la que vive, usando
ESTO:
Internet,
reuniones personales,
de telfono de contacto de seguimiento en profundidad.
CAPTULO 5
No comprar el terreno en el pantano

La prxima vez que vaya a trabajar o para tomar distancia de la escuela de su hijo o hija, en lugar de una
flecha vuela en la autopista, para lo cual
ya recorrido cientos de veces antes, y reduzca la velocidad y echar un vistazo a lo que se hace en la derecha
ya la izquierda de la carretera. Tal vez debera haber dicho de otro modo:
de vez en cuando me miro en el espejo retrovisor (y que, girando la cabeza de lado a lado, incluso se puede
estrellarse en algo). Pero lo ms importante - llegar
tiempo para mirar a su alrededor. Yo tambin, como usted, cometiendo todos los das en coche de la misma
manera. Y siempre pens que yo sepa lo que hay a ambos
bordes de los caminos. Es probable que tambin lo creo. Al final, no conduce a travs de todos los das entre
las mismas casas de campo, el mismo
tiendas, los mismos edificios de apartamentos; No se estacione la parte delantera del mismo edificio de
oficinas? S, es cierto, pero me gustara llamar su
atencin a lo siguiente. Este tipo de conocimiento que se obtiene al estar sentado detrs de la rueda en el
camino al trabajo, puede ser muy peligroso para ti, cuando
Quieres empezar a invertir en la propiedad. Las primeras impresiones y la apariencia externa de las calles
de la ciudad y todo lo que los rodea - en otras palabras, lo que puede ser
llamados mercados de bienes races o de sus subdivisiones - son a menudo engaosas.
As que usted puede comprar fcilmente algo, lo que no sabe nada. Usted probablemente ha escuchado la
historia (bastante precisa) de cmo un lote de terreno
sitios ubicados en el medio de la marisma, han sido vendidos a compradores desprevenidos - y no slo en
Florida, pero en casi todas las grandes ciudades y

una pequea ciudad a travs de Amrica. Cada ciudad tiene su "lodazal". Usted sabe que este pantano son
aquellas inversiones que le dibuja,
usted aspira a cabo todos sus recursos y no aportan nada a cambio. As que pasemos directamente a este
ejemplo para aprender a hacer conclusiones
Este cocodrilo negocio tipo de exponer y refutar arrastra para arriba en nosotros desde todos los lados.
Si tenemos algo que podemos aprender de todos estos pobres diablos que compraron humedales con la
esperanza de este hacerse rico rpidamente, por lo que es, en primer lugar,
porque:
El mercado es ms importante que la propiedad que est expuesto.
Siempre estoy sorprendido por la cantidad que acaba de saber acerca de cualquier mercado de bienes races,
aunque sea muy pequea - el tamao de slo unos pocos
trimestres. Lo que se ve en relacin con esta mirada superficial, no es ms que el principio. Fue slo cuando
s que he estudiado esta rea
muy bueno empieza algo claro. En este captulo, te voy a mostrar cmo ver lo que est detrs de la
apariencia de viviendas y tierras, para evitar
lugares "Swampy" y ver la imagen real de los bienes inmuebles, as como aquellas partes en que se divide. Y
en el proceso, aprender
visin objetiva de las cosas - una habilidad muy importante cuando se trata de invertir en el sector
inmobiliario.
El problema con el "sentido interno"
Hay demasiadas personas que compran la inversin de bienes races "en un capricho" o la obediencia a la
"primera impresin". Si bien es importante escuchar al interior
los impulsos instintivos, se debe entender que no son ms que el resultado de la experiencia, y no es algo
inherente a nosotros desde el nacimiento. Este ltimo no es
ms que la ficcin. Las personas no nacen con el conocimiento ya hecho. Creo que nadie puede, sin tomar
un solo intento en esta rea, basndose nicamente
en el conocimiento instintivo de entender de una transaccin respecto a la inversin de bienes races, es
mejor que el otro. No es fcil. De hecho, un ingenuo tales
la representacin que slo puede conducir a errores desde el principio de su actividad.
As que durante los primeros veinte aos de trabajo, yo le aconsejo que para mantener sus sentimientos
internos y tratar de no escuchar a ellos. buen comienzo
Debe incluir slo un elemento importante: el trabajo consciente para evaluar su mercado de bienes races y
de sus elementos. Hay que estudiar con detalle la regin,
ellas amenazas, y se convierten en este caso un verdadero conocedor - no para presumir de sus
conocimientos, y para encontrar finalmente su
la mejor propiedad que va a satisfacer todas sus necesidades y traer un ingreso estable por un largo tiempo.
Ese es el objetivo, a
el que deberamos luchar. Si puede hacerlo, el resto no ser difcil. Esto, a su vez, se reduce a atraer y retener
inquilinos y arrendatarios, de los cuales el flujo de caja y el beneficio inmediato y sern entregados.
Tengo mucho tiempo dedicado a los negocios, pero no dependa nicamente de los residuos en los ltimos
aos, "el instinto". Por ejemplo, antes
invertir en una zona costera de la ciudad de Portland, hemos trabajado duro con un compaero. Seguramente
has ledo lo que he dicho en el captulo anterior:

se realiz una bsqueda en Internet, visitamos varios sitios; la forma en que llevamos a cabo un maratn de
dos das sobre las reuniones con las personas adecuadas en el lugar, y
Campaa de seguimiento de llamadas telefnicas. Y para ser honesto, la eleccin - hacer o no hacer - no lo
hicimos. Sabiendo todo lo concerniente a Portland
el mercado inmobiliario y la zona costera de su vez, fue para m la nica oportunidad de hacer un plan
realista para la obtencin de futuro
Los ingresos procedentes de esta zona. Era la nica manera de invertir, donde me sent cmoda. Conocer el
mercado dentro y por fuera es la clave
punto a su proyecto result ser viable.
Recuperando los hechos reales es algo contrario ser "confiar en el sentido interno." En el captulo anterior,
cuando se habla de mi mtodo
la investigacin, toqu en varios conceptos importantes, lo que dar una definicin ms detallada a
continuacin. Estos conceptos son fundamentales para la comprensin
una imagen completa del mercado de bienes races y sus unidades.
Oferta y la demanda
Cuando se trata de invertir en bienes races de cualquier tipo, especialmente en el sector inmobiliario,
arrendamiento, mi primer objetivo es
para asegurarse de que saba exactamente todo sobre la oferta y la demanda en la zona. No estoy hablando
acerca de algunas evaluaciones complejas; todo el problema se refiere al uso de
los conceptos econmicos bsicos. La oferta se define como el nmero de objetos de alquiler que se ofrecen
para el mercado de bienes races, o de alguna
su distrito.
Idealmente, la propuesta debe ser baja, y la demanda - alta.
La demanda puede ser determinada por el nmero de personas que estn buscando para alquilar una casa.
Ofrece fcil de identificar. En Portland, hemos abordado esta cuestin a la gente
de nuestra empezando a crear el equipo, es decir, los intermediarios y gestores para trabajar con la
propiedad. Posean datos detallados,
incluyendo nombre de la propiedad, su tamao, ubicacin, direccin y fecha de construccin. Tambin debe
buscar la ayuda de este tipo, por qu haces todo esto
el trabajo usted mismo?
Por otro lado, la definicin de la demanda - que es un poco ms inteligente. Lo aprecio, en base a la altura de
los alquileres. Si cualquier
divisin del mercado se caracteriza por un alto nivel de este ndice, la demanda se puede considerar grande.
Si baja - la demanda es lenta. Otro indicador de la demanda es la prevalencia de incentivos especiales para atraer a los inquilinos. Si estn vendiendo constantemente
tales beneficios, por lo que la demanda de viviendas en la zona
Es baja, si la disposicin de la vivienda en alquiler no se acompae de toda la provisin de beneficios, por lo
que la demanda es grande. Estas son slo algunas de las
signos externos.
Otro factor que se debe considerar cuando se determina la relacin de oferta y demanda - esto es lo que la
naturaleza de la propuesta puede ser adquirido en
futuro. Con esto me refiero a cualquier posible nuevo inmueble destinado a arrendamiento, el cual se
encuentra actualmente en distintas etapas
la creacin - desde la planificacin inicial para obtener un permiso para iniciar la construccin. El futuro de
la propuesta es un indicador importante de lo
Ser la situacin con los bienes races en la regin en el largo plazo.

Si usted llev a cabo la investigacin muestra que la oferta supera a la demanda, a continuacin, usted debe
permanecer fuera del mercado o, al menos,
mirar nada mejor que el mercado. Debido a que en este caso, su trabajo es encontrar inquilinos, crear un
flujo de efectivo y mejorar la rentabilidad
usted era dueo de la propiedad en el mercado ser ms grave. Y recuerda que el aumento en el valor de los
inmuebles destinada a alquiler
se basa en el flujo de caja, que recibir de ella.
En la zona costera de Portland que hemos elegido para nuestro proyecto de crear un complejo residencial
con vistas al ro, la demanda supera definitivamente
la propuesta actual. Nosotros sabamos de l, sobre la base de nuestras conversaciones personales con los
lderes locales y el hecho de que en esta rea de prctica
era imposible alquilar una casa. Por el contrario, puedo dar un ejemplo de la pequea ciudad de montaa de
Fountain Hills, Arizona, donde la situacin es la contraria
carcter. La propiedad, diseado bajo el contrato de arrendamiento, incluyendo grandes complejos
residenciales y un gran nmero de casas de dos familias, condominios y casas de campo
unifamiliar, se encuentra aqu a cada paso. La mayora de ellos haban sido recientemente adquirida por
empresarios, inversores, que tomaron en el
que est lleno de esperanza brillante, y ahora con ferocidad lucha para ganar el favor de un nmero muy
pequeo de los inquilinos que deseen alquilar un apartamento o
casa. Las causas de tales mercado de la vivienda asimtricos plantean ningn misterio. Son muy fciles de
explicar. Si usted no entiende, voy a explicar todos los pequeos detalles.
Tres razones que mueven la oferta y la demanda
En pocas palabras, hay tres razones que impulsan todo el juego en los mercados de bienes races y sus
subdivisiones. Como inversor, se dedica a bienes races,
necesaria para mantener el enfoque de cada una de estas variables. Debido a que es un verdadero indicador
de los cambios de oferta y demanda.
EMPLEO
Este es el primero y tal vez el ms importante indicador del nivel de la demanda - y no por accidente. Si esta
propiedad en el mercado o en cualquier rea dentro de este
el mercado hay un gran nmero de puestos de trabajo, la gente sin duda tratar de venir aqu a tomar estos
puestos de trabajo. Es inevitable. Informativas - trabajadores
asientos tirados por un inquilino y los inquilinos, as como todo lo que le sigue, de modo que la propiedad se
encuentra cerca de los lugares de trabajo,
Es una gran demanda. Esto, por supuesto, no significa que las personas se sienten atrados slo para el
trabajo, pero no habitabilidad de una ciudad y el hecho de que no pueden
vivir en un lugar e ir a trabajar a otro. Es slo una de las condiciones del mercado.
Cuando usted est buscando indicadores que apuntara a nivel de la oferta y la demanda, prestar atencin al
empleo. En el caso de la ciudad
Fountain Hills, Arizona base de empleo es insignificante, no quiere decir que no existe en absoluto. Casi
todos los habitantes de la edad respectiva de la ciudad por su trabajo
En el exterior, en los pueblos vecinos, como Scottsdale. Por el contrario, Fountain Hills Scottsdale en
muchos puestos de trabajo. Y Fountain Hills y Scottsdale muy agradable, hermoso y cmodo para la vida de la ciudad. Pero Scottsdale est muy por delante en el
indicador de empleo, y debido a esto y el nivel de
la demanda de vivienda.

Gente realmente le gusta vivir en Fountain Hills - y muchos viven all. Pero la ausencia de cualquier gran
empresa - trabajo en "creador" - o
importante centro de oficinas constituir una violacin (de la ciudad), el equilibrio entre la oferta y la
demanda de vivienda en los prximos aos. La misma teora puede ser
atribuido a este tipo de negocio, venta al por menor y restaurantes, - la disponibilidad de puestos de trabajo
crea clientes para ellos.
Es un hecho que la poblacin alcanza para puestos de trabajo.
Decir que las personas llegan a donde hay puestos de trabajo, es absolutamente cierto. Esto confirma el flujo
de visitantes corriendo a Houston en Texas
la dcada de 1970 y principios de 1980 tarde, y en Phoenix, Arizona durante los ltimos veinte aos ms o
menos. Crear puestos de trabajo - y la gente vendr despus de ellos.
Alto nivel de empleo puede ser muy rentable en trminos de inversin en bienes races en alquiler, pero
primero hay que asegurarse de que usted
Hemos entendido en toda la pelcula en su conjunto. Incluso las ciudades con un montn de puestos de
trabajo puede seguir siendo sobresaturados edificios residenciales, y,
tan delicado equilibrio entre oferta y demanda se rompern en el lado de la oferta. En la ciudad de
Scottsdale, debido a su ubicacin, la propuesta
edificios de viviendas era limitado. Esto contribuy al hecho de que las vacantes eran muchos, y los
alquileres - alta. Por el contrario,
Fountain Hills, no experimentan dificultades en el crecimiento territorial, hecho posible la construccin de
una cantidad excesiva de casas, etc.
puestos de trabajo disponibles aqu fue mucho menor, y los precios de la vivienda fueron significativamente
ms bajos. Fountain Hills podra ser bastante seguro en trminos de
que recibe la ciudad de alquiler, incluso sin un gran nmero de puestos de trabajo, y as es como el caso y la
situacin era antes, antes de mediados de 1990
ningn auge de la construccin de viviendas. En ltima instancia, la ciudad est experimentando una gran
afluencia de visitantes cada invierno, y slo una parte del tiempo viviendo aqu
Puede ser visto como un buen mercado para la propiedad de la vivienda.
Tambin se debe considerar la cuestin de la estabilidad en el empleo. Cuando se piensa en el mercado de
bienes races y sus empresas asociadas en trminos de disponibilidad de los trabajadores
lugares, prestar atencin a la forma en que son estables. Hay que tiene una buena reputacin de la empresa?
El aumento se mantiene constantemente
la demanda de productos o servicios de estas empresas? Pertenecen a diversos sectores de la economa?
Todo esto puede indicar la estabilidad de los puestos de trabajo. vamos
mira desde este punto de vista sobre la ciudad de Houston en la dcada de 1980. Propiedad de la empresa
para la vivienda experiment un auge aqu en primer lugar, y luego, cuando el aceite
la industria se derrumb, es potaschilaza abajo bancos, hoteles, empresas especializadas en la construccin
de viviendas, y un montn de otra
empresas. A lo largo de la ciudad eran pisos vacos, y con el fin de atraer a los inquilinos, propietarios y
gestores ofrecen slo bolsas funny
beneficios adicionales, incluyendo por ejemplo, el derecho a no pagar el alquiler durante los primeros seis
meses, conexin gratuita y TV gratuita
proteccin. Una disminucin significativa en el empleo puede tener un gran impacto sobre la situacin
econmica en la regin.
POBLACIN

Si entre los muchos factores que tendr que elegir uno, es importante que - por favor, se puede formular de
la siguiente manera: todas las propiedades bajo la
alquiler slo existe porque hay personas que viven en ella! Como ya hemos establecido, necesita una base en
un nmero cada vez mayor de sostenible y
puestos de trabajo, pero tambin se deduce que es necesario que en esta zona habitada por muchas personas.
Despus de todo, estas personas son su potencial
clientes. Tal vez sea difcil de entender el inversor principiante, espera hacer un "gran acuerdo" para
comprar una casa para una familia que se encuentra en
la parte ms distante de la ciudad, incluyendo un todoterreno lleno. Pero este es el caso. A pesar de que la
casa de campo puede ser una maravillosa y al parecer el acuerdo parece muy
razonable, la realidad no tendra sentido, si no todo va a ninguna persona que se compromete a alquilarlo.
De este libro usted aprender que,
cuando se define el mercado, la clave del xito ser directamente en la propiedad, y su evaluacin es un paso
crucial, y que
Tiene que ser hecho con respecto a dicha propiedad - en trminos de cmo funciona ahora y cmo va a
funcionar en el futuro. Bajo esta evaluacin I
significar la siguiente definicin: la cantidad de ingresos puede traer la propiedad es lo que cuesta y lo que
es la relacin entre estos dos valores. Todo esto
Depende de los inquilinos del mercado.
Por supuesto, la gente se mueve hacia donde hay puestos de trabajo. Pero tambin se mueven y donde les
gusta vivir de acuerdo con sus preferencias personales y
intereses. Por lo tanto, cada mercado de bienes races es "la cara". Este es un concepto bastante vago, y yo
creo que es ms fcil de usar ejemplos,
que tratar de describir esto en factor de palabras. Si alguna vez has estado en Venice Beach en California, ya
sabes, es parte del mercado de bienes races
Los ngeles, que tiene su propia cara en particular y sus habitantes tpicos. En primer lugar, esta ciudad en
las playas de California, en una
la mencin de cuya imaginacin surgen de inmediato toda la diversin y libre modo de vida, que durante
dcadas se promociona por
anuncios publicitarios, pelculas y canciones gestin del turismo California, Hollywood y los "Beach Boys".
En segundo lugar, es la unidad de mercado
propiedad, que aun entre otras zonas tursticas de playa tiene una reputacin especial del rea de jvenes de
muy forma "moderna" de la vida.
Comprar una propiedad en la playa de Venecia, y todo se dice. Estilo de vida y "persona" la playa de
Venecia atraer constantemente una gran cantidad de personas muy determinadas
almacn. Como ejemplo contrario, el ejemplo de la Dobson Ranch, uno de los distritos de la ciudad de
Phoenix. Esto est muy bien desarrollada zona residencial,
pero no tiene una "cara" que atraiga a la gente a una categora en particular. Sin lugar a dudas, este es un
muy buen lugar para alojarse,
especialmente para aquellas familias con nios, pero no le transmite ninguna imagen particular que atraera
a los residentes de otros lugares. yo
ms que seguro de que ninguno de los lectores de este libro nunca han odo hablar de l.
Otras reas que vienen inmediatamente a la mente cuando pienso en su "cara especial" y el estilo de vida,
este Key West, Florida, y la isla de Coronado
California. Ambos son famosos centros tursticos y de moda. Otro ejemplo - se trata de Whistler en la
Columbia Britnica. Este nombre est inseparablemente
Se asocia con el esqu y el fantstico paisaje alpino. Gig Harbor, en el estado de Washington es una meca
para los amantes de la vela. Aspin

en Colorado - un lugar donde el esqu, y debido a esto es ampliamente conocido. Por ltimo, Scottsdale,
Arizona es conocido por brillantes
cspedes sol supuesto, la curacin de las aguas y buenas tiendas. Todos estos lugares famosos con su
caracterstica "cara", pero en casi todos
rea tiene sus propias reas con caractersticas similares, aunque no tan bien conocido en todo el pas, pero
ha atrado particular modo de vida de las personas
su regin.
Tomemos, por ejemplo, las reas que son reconocidos en todo el estado de Arizona en el: Litchfield Park,
que una vez fue famoso debido a su fuerza area
base Lucas y muchas granjas; aglomeracin de la ciudad de Phoenix, ahora conocido como un centro de
rpido crecimiento y desarrollo; centro deportivo en las inmediaciones
Glen Dale y tiendas en cada esquina. de Mill Avenue en el templo de Arizona, es bien conocido en su
juventud, diversin, centro de entretenimiento, conectado
de colegios situados aqu. Espero que estos ejemplos permiten comprender lo que es una "persona" y el
estilo de vida de cualquiera de la zona residencial.
Los lugares con marcado claramente como "cara" atraen a la poblacin es casi tan eficaz como nuevos
puestos de trabajo.
Cebo en forma de bellos edificios y expresar "su cara" en las ciudades que carecen de puestos de trabajo,
que incluso puede ser tentador
los inversores ms sofisticados, incluido yo mismo. Se puede tentar, pero no se darn cuenta de que el
gancho! Hermosos edificios son impresionantes, pero ellos tienen
atrado solamente donde hay una gran poblacin y en el que s que esta experiencia no va a desaparecer
inmediatamente despus de la conclusin de la transaccin. Fue entonces cuando
la construccin rentable, entonces puedo disfrutar de forma segura de su belleza. Por lo tanto, si usted no es
un jugador de Las Vegas, que interpreta al azar, mantenga
lejos de los mercados de bienes races que no tienen ningn atractivo para los seres humanos.
Ahora que ya conoce algunas de las condiciones en que los mercados de vivienda son atractivos para la
gente, usted debe aprender a determinar el nivel de
la poblacin de su rea. Este es otro caso en el que el juego debe unirse a su equipo. Hablar con los
funcionarios oficiales de la ciudad, visitar su
sitios en Internet y concertar una cita. Recuerde que, como contribuyente, usted da el dinero del que reciben
su paga. Usted es su cliente, por
qu servicio prestado. Hacer todo lo posible para obtener datos fiables sobre la poblacin, y si son para
hablar con usted acerca de algunos
nmeros irreales, piden que indicar los factores que se ven necesaria para el ptimo desarrollo de la escritura
del distrito.
Si cualquiera de estas fuentes, de acuerdo con los supuestos, tender a reducir la poblacin - que es una mala
seal. Pero por lo menos
Esto significa que una persona de la administracin municipal mostr hacia usted honestidad. Siempre estoy
en busca de una verdadera, en lugar de los nmeros fantsticos, y apreciar todo lo que yo
reportado en este punto. Adems de tener puestos de trabajo, o bien, las personas de peso especiales para
hacer frente a la ciudad puede prestar atencin a la
Los siguientes factores.
o Construccin de nuevas autopistas, o la ampliacin de los existentes. Esto conduce a un cambio en los
flujos de trfico y cambia la ubicacin relativa de los diversos

reas: lo que parecan distantes, de repente resulta ser estrecha. Al final, como hemos dicho antes, en
trminos de inversin, aunque sea muy
as, cuando cerca de la casa que pertenece a usted planifique la construccin de la autopista.
O bien diseados y zonas ajardinadas. Hay proyectos para construir grandes complejos - barrios enteros e
incluso pueblos donde
vivienda en armona con la disponibilidad de puestos de trabajo que puede atraer una gran afluencia de
personas. La creacin de tales complejos suele ir acompaada de fuertes
campaas publicitarias, que no escatiman el dinero, como lo fue con el Dobson Ranch, que he mencionado
al principio de este captulo.
o Nuevos instalaciones deportivas como estadios e instalaciones deportivas cubiertas. Muy a menudo el
corazn resurgimiento de la ciudad o rea urbana
conseguir algo importante instalacin deportiva. Estas estructuras son atrados a la zona de las decenas de
miles de personas y abierto a la inversin en
todo tipo de oportunidades de propiedad. La nueva pista de hielo para el equipo de hockey, Phoenix Coyotes
"" del ao en Glen Dale, fue uno
de los proyectos ms importantes implementadas recientemente en las proximidades de Litchfield Park, la
ciudad est experimentando un auge, de la que hablamos hace poco.
o Creacin de expansin nueva o de las instituciones de educacin superior existentes. instituciones de
educacin superior siempre han atrado a la gente y proporcionar esta
regin de un flujo constante de nuevos residentes - estudiantes, maestros y aquellos que trabajan en diversas
empresas que sirven las instituciones. Mill Avenue,
que es parte de la ciudad del templo, del que hemos hablado anteriormente, es a poca distancia de la
Universidad del Estado de Arizona.
o Las zonas en reconstruccin. Nuestro proyecto es la creacin de un complejo residencial en la orilla del ro
es un brillante ejemplo de la reconstruccin de la zona.
ubicacin en el centro, la actitud amistosa de las autoridades locales y el aura de "pendiente", que suele
rodear restaurado por la vendimia
objetos, transformar estos proyectos en los centros de gravedad de la poblacin. Las personas se sienten muy
atrados a la capacidad de asombro, que ocurre cuando la reconstruccin de
viejos, edificios histricos adquieren un nuevo "relleno" y el brillo moderno.
Casino. Casino atraer a masas de personas que, durante el fin de semana o simplemente por la tarde despus
del trabajo (y tal vez incluso para toda la noche) quiere poner en una buena suerte,
para ganar grandes cantidades de dinero. No en vano se dice que en el momento de la fiebre del oro en 1849
encontr una mina de oro real no son los que excavan el suelo, y aquellos
prospectores que pasaron la vivienda y les provean de vveres. Lo mismo puede decirse de los modernos
buscadores de oro - la gente que juega
el casino.
o bases militares. No todo el personal militar que preste servicio sobre la base de, que viven en su territorio.
Invertir en bienes races junto a
entidades grandes, de propiedad estatal a menudo trae un buen ingreso. Slo ten cuidado: no importa qu tan
cerca de la base, hasta que extirpen,
porque en nuestro tiempo, cuando el gobierno redujo el gasto militar, sucede muy a menudo.
O aeropuerto regional. Scottsdale City puede servir como un ejemplo perfecto de lo valioso que puede ser la
propiedad adyacente a
Aeropuerto. Airpark - cuartos, adyacente al edificio terminal, esto es un refugio para una gran variedad de
pequeas empresas, y ellos, a su vez,
atraer a la zona de los que construyen edificios de viviendas y casas de campo. No hacerles dao, y tambin
nueva, decoracin de publicidad, elegante vinculacin carretera

aeropuerto con el resto de la ciudad de Phoenix.

o Moviendo las instalaciones de produccin de las grandes empresas. Cuando la empresa "Boeing" ha
trasladado sus instalaciones de Seattle a Chicago, junto con esto hay
cambiado y miles de puestos de trabajo. Era muy malo para Seattle, pero est bien para Chicago. Dicho
movimiento conduce al instante con el crecimiento demogrfico.
o Principales acontecimientos de importancia nacional. En 1962, la Feria Mundial de Seattle revivi la parte
central de la ciudad y fue detrs de una
herencia, como la famosa Torre "Aguja Espacial", que ahora, 40 aos despus, la masa atrae a los turistas.
Juegos Olmpicos tambin se puede cambiar
la vida de ciudades enteras, como lo fue con los Juegos de Atlanta 1996 y 2000 - en Salt Lake City. Incluso
este tipo de eventos que se repiten todos los aos, como la celebracin
Super Bowl, puede revivir plenamente la situacin econmica en cualquier ciudad o distrito con el nuevo
flujo de dinero desde el exterior.
Estos son slo algunos de los factores que pueden atraer a la gente, y si usted ve, escucha o lee algo acerca
de estas oportunidades, usted debe saber que
Este buen desempeo - los precursores de crecimiento futuro.
Este tipo de proyectos y desarrollo por lo general conducen a un cambio en el aspecto de una ciudad, y estos
cambios tienden a ser rentable para los inversores,
hacer contribuciones a la propiedad. Pero tener en cuenta en este caso algunos puntos adicionales que se
enumeran a continuacin.
o Flexibilidad del mercado. Asegrese de que el crecimiento del mercado de bienes races o de sus empresas
asociadas no son demasiado fija en cualquier un solo factor. otro
Es decir, si slo hay una importante fuente de empleo, la creacin de casi todos los puestos de trabajo en la
regin, antes de invertir, con cuidado
Piense. Porque si este es el nico creador de puestos de trabajo piensa en mudarse a otra ciudad, junto con
l, y dejar todos los beneficios de la inversin. usted
Tambin necesitamos un mercado que podra contrarrestar eficazmente cualquier eventualidad. De esta
manera, hace algn tiempo la empresa "Motorola"
Me duele en Phoenix - a muchas otras ciudades que sera realmente devastadores. Pero una economa fuerte
y diversa y
una accin vigorosa de las pequeas empresas fueron capaces de reducir al mnimo las consecuencias
negativas de estos acontecimientos.
oDiversifitsirovannaya economa. Trato de no tener nada que ver con las regiones, cuyas economas estn
llevando un carcter unilateral, no diversificada. Ms de una vez
ocurrido y seguir siendo los casos en que cae el mercado inmobiliario, la vctima de cualquier sector de la
industria, de repente sufrir una
colapsar. As fue con Pittsburgh, Houston, como fue el caso con Detroit y ms recientemente en las reas
adyacentes a la Baha de San Francisco, el estallido de la "burbuja"
empresas que operan en Internet.
o el desarrollo de la regin. Pioneros permanecen en la historia, cubierto de gloria romntica, pero por
alguna razn nunca que quera ser uno de ellos.
Subir en el "desierto" puede ser demasiado costoso y arriesgado. Nunca intento de crear ninguna "ola", y
simplemente buscando y buscando desde hace algn tiempo,
cuando se alcanza el poder de tomar ventaja de ello - y luego comenzar a construir.
o Las oportunidades de la poblacin. Siempre que estudio cuidadosamente las oportunidades econmicas de
la poblacin respecto de los bienes en un mercado en particular. Si uno Cottages
familia son demasiado caros para la mayora de los habitantes de esta zona, entonces se convierte en una
buena opcin para invertir en edificios de apartamentos. Este es el caso en

grandes ciudades como Nueva York y San Francisco, que atraen a una gran cantidad de personas, la mayora
de los cuales no pueden permitirse el lujo de comprar o alquilar
casa de campo independiente. Busque estos mercados en los que el costo de la vivienda es mucho ms alto
que el valor de la locacin. Estn ms cerca entre s, estos dos nmeros, el
usted ser ms difcil de encontrar y retener a los inquilinos.
Ubicaciones
Cuando se trata de bienes races, la ubicacin es considerado uno de los factores ms importantes - por lo
menos, por lo que dice la mayora de los expertos. y yo
Estoy de acuerdo. Pero, en mi opinin, este factor debe medirse no slo en trminos de geografa, sino
tambin sobre la base de factores tales como la relacin de
la oferta y la demanda. Solamente tras la evaluacin del distrito tena una posicin a criterios tales como las
buenas perspectivas para el empleo y el crecimiento
poblacin, yo a los factores fsicos ms importantes, que, como demuestra la experiencia, afectan al valor de
la propiedad.
o De gran importancia es el hecho de que su propiedad era claramente visible desde los coches que pasan.
Los coches ms pasarn y la
un creciente nmero de conductores ver el cartel de "Se alquila", las mayores posibilidades de xito.
Anuncios dirigidos a los automovilistas - uno de los ms
efectiva y, por supuesto, una de las posiciones ms rentable. Si su propiedad se encuentra en la calle que no
viaje, le
tendr que recurrir a otros, ms caros y menos eficaces mtodos de publicidad. Y es casi inevitablemente
reducir sus ingresos, debido a que la peor es la publicidad, la
un menor nmero de habitantes y un menor nmero de inquilinos, el flujo de caja inferior.
o Es aconsejable que su propiedad estaba funciones individuales brillantes. Tiene que haber algo que no se
puede encontrar en cualquier lugar y en todas partes.
Por ejemplo, nuestro proyecto en Portland se caracteriza por el hecho de que l era el nico objeto de los
bienes inmuebles, que se encuentra justo al lado del ro, en una zona que
muy popular entre los locales. Es como una isla que cada uno de nosotros quiere encontrarse a s mismo.
Aqu es un buen ejemplo de un factor que
Estoy hablando.
o Buena a la propiedad situada en una zona donde ya hay una gran demanda de vivienda. Algunos
inversores creen que no pueden permitirse el lujo
permiten siquiera mirar a las propiedades ubicadas en estas reas, ya que de-que no pueden permitirse. A
menudo escucho tales declaraciones en los seminarios ricos
Papa. Pero, de hecho, nada es imposible no aqu - cualquier propiedad inmobiliaria se lo puede permitir,
incluso en las zonas ms caras - si se compra a precios razonables
calculado en base a la forma de trabajar con l, el precio ms que el precio que entr en nuestras cabezas
para nombrar el vendedor. En los siguientes captulos se
Usted ser capaz de aprender ms acerca de cmo hacer esto, pero ahora se sabe que nunca se debe descartar
la posibilidad de la adquisicin de la propiedad en los ms prestigiosos
reas.
Si una mirada diferente a estos tres factores a considerar al comprar una propiedad, es fcil darse cuenta de
que todos ellos se reducen a uno
simple verdad: necesitamos una alta demanda y baja oferta. Esta es la esencia de la evaluacin del mercado
de bienes races. A travs del anlisis, permanecer en el suelo y lo real Saber
ver con precisin el desarrollo futuro del mercado, en funcin de su posicin actual. Tiene que pagar el
capital invertido, tanto ahora como en el

futuro. As que ese es el primer paso hacia la conclusin de un buen negocio - sepa su mercado mejor que
nadie.

La capacidad de centrarse en un objetivo especfico dentro de su mercado

Despus de todo lo que se ha dicho y hecho, usted debe estar armado con la informacin de reducir su
destino lo ms posible en un mercado determinado. En una anterior
Jefes hemos hablado de la fijacin de metas. A continuacin, como ejemplo, he propuesto encontrar en
Phoenix propiedades inmobiliarias a ocho familias. Este objetivo fue el siguiente
manera.
Queremos comprar una propiedad de ocho familias de la ciudad de Phoenix y sus alrededores durante los
prximos doce meses, y esto
propiedad durante los prximos cinco aos debe traer por lo menos 4 mil dlares por mes de ingresos.
Despus de leer este captulo, usted probablemente ya sabe que "la ciudad de Phoenix y sus alrededores" esto es una definicin demasiado amplia para el mercado de bienes races. su
debe ser reducido significativamente. A medida que estudia el mercado de bienes races, se ver con mayor
precisin su objetivo y el mbito de su bsqueda
Ser ms estrecha. Pero la forma en que debera ser. Esta atencin se centra gradual en la necesidad de
reducir la meta, y el que no lo hace,
Se puede tener xito en gran medida ... para encontrar una gran cantidad de trabajo extra y dolor de cabeza.
As que vamos en esta etapa se centran en el campus de Scottsdale, que se encuentra en las inmediaciones
del Fnix. Esto ya es mucho mejor. Mejor an,
lo har, si nos centramos slo en una parte del mercado de bienes races de Scottsdale - el llamado casco
antiguo. Ahora s que en mi campo
vista ser slo cientos de casas, en lugar de decenas de miles de personas. Ahora va a entender lo que quera
decir con las palabras "trabajo extra"? habilidad
centrarse en un objetivo especfico puede aliviar significativamente el problema que est enfrentando.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 5
o Elija un mercado especfico de bienes races en su estado, preferentemente en las proximidades de su casa,
que es capaz de interesarle.
o Hacer una lista de todos sus departamentos o distritos individuales.
o Identificar y una descripcin precisa de la disponibilidad de trabajos de pintura en la zona.
o Identificar y una descripcin precisa de la "cara" especial de la zona.
o Determinar la relacin entre la oferta y la demanda de bienes races, el uso de los miembros de preguntas
orales de su equipo y la definicin de este factor por el claro
signos, que se describen anteriormente.
o Revisar los resultados de los ejemplos que he dado en este captulo.
divisiones o Ritmo de la misma forma en que el mercado inmobiliario.
o Seleccione la parte del mercado de bienes races, el lugar donde desarrollar su negocio.
CAPTULO 6
Encontrar un diamante entre la grava

Encuentra la propiedad, que valdra la pena invertir, es como encontrar un compaero de vida. Usted
necesita saber que usted ha tomado la sabia eleccin
porque entonces usted tiene que invertir en este negocio una gran cantidad de tiempo, energa y dinero - y
nada ser imposible dar marcha atrs. Que tendr que invertir en este
la propiedad de tu corazn; se relacionar sus sueos - tal vez por un tiempo muy largo, como ocurre en el
matrimonio. Y la hora de elegir una pareja para casarse, y
la hora de elegir una propiedad, puede pasar mucho tiempo que perder y mucho dinero. Lo digo con
conocimiento de la materia, en base a la experiencia amarga
Tena en este y en el otro.
Despus de leer los cinco captulos anteriores, que ya ha entendido, que requiere una eleccin razonable:
establecer un objetivo, crear un equipo, y para estudiar el mercado y elegir
en l para su posterior accin de algn rea relativamente pequea. Se necesita una gran preparacin antes
de que realmente selecciona Propiedades. Y entonces,
que usted debe buscar, no necesariamente ser como el ganador de un concurso de belleza ms bien su
objetivo - para encontrar un diamante en un montn de grava. a saber
propiedad de este tipo ofrece el mayor potencial - y estas oportunidades a medida que poymege captulo
posterior, traducidos a dlares en efectivo
corriente que fluye en su bolsillo.
Y una y otra vez los inversores a tomar en esta etapa el mismo error - que trabajan duro para encontrar una
propiedad, pero no tiene en
clculo de los trabajos preparatorios necesarios en la etapa anterior. Es por eso que la palabra "riesgo" tan a
menudo asociado con el negocio de inversin en bienes races.
La seleccin de la propiedad debe tener lugar slo despus de haber reunido a un equipo capaz de
proporcionarle la asistencia de expertos, que se define su propsito y
Hicimos todo el trabajo en el estudio de mercado de bienes races y sus unidades ms pequeas. Nunca ir a
su propia bsqueda antes de que todo
Va a pasar. Las personas quieren y necesitan confiar en sus instintos, pero siempre prefieren seguir el viejo
dicho:
"Confiar por verificar".
Pero a determinar su mercado inmobiliario y que su divisin o divisiones, en el que se trabaja. El siguiente
paso que des - de encontrar
propiedad dentro del rea seleccionada; una propiedad que cumpla con sus objetivos de ingresos y la
rentabilidad. En este captulo
Se ve cmo se puede hacer. Para ello, voy a guiar a travs de los mismos pasos que yo mismo uso en la
bsqueda de la propiedad. En cuanto a la evaluacin
Este establecimiento, el asunto se pospondr hasta el captulo 7.
Estos dos captulos son cruciales en trminos de su xito en este negocio, porque este libro est escrito no
slo sobre cmo comprar
bienes races, sino tambin acerca de cmo comprar un derecho de propiedad. As es - esto significa: por el
precio correcto, en el rea de la derecha y de acuerdo con
configurar correctamente meta. Slo adquirir bienes inmuebles de esta manera, y la razn de esto es simple.
Cuando ests haciendo las cosas bien, se sabe que no en vano
pasar el tiempo - es como cultivar cuidadosamente su jardn, sabiendo firmemente que en algn momento va
a llegar la cosecha, - de lo contrario su
el trabajo ser similar a la pila de grava sin sentido cavar. No se olvide, nuestra vida es corta.
El establecimiento de los parmetros de su bienes inmuebles futuros

Volvamos ahora a nuestro objetivo hipottico de adquisicin de bienes inmuebles por ocho familias. En el
captulo anterior, hemos limitado nuestra
el mercado de bienes races en el casco viejo es de Scotts Dale. Ahora es el momento de definir los
parmetros de nuestra futura propiedad. Nuestro objetivo en este
el tiempo se puede escribir como sigue:
Queremos que dentro de los prximos doce meses para comprar una propiedad en ocho familias en el casco
antiguo en Scottsdale con el objetivo de conseguir que l
mensuales de al menos 4 mil dlares en ingresos en cinco aos.
Sabe usted qu hacer a continuacin? Tenemos que definir con mayor precisin lo que queremos decir con
las propiedades a ocho familias. el trmino
an demasiado incierto. Cuando empec en este negocio, que estaba buscando para las propiedades
inmobiliarias por cuenta propia. Ahora contratar a alguien que ha protegido
todos han puesto a la venta objetos (as como aquellos que no estn expuestos oficialmente) y se seleccionan
aquellas que coinciden con los parmetros especificados de m. usted
Usted puede decidir que es un lujo innecesario que puede permitirse el xito slo los inversores ya han
llegado. Pero no es as. Una persona que trabaja
para m - el corredor se le paga por su trabajo slo despus de que encuentre una propiedad con respecto a la
que se lleg a la conclusin de la transaccin. tal
Se puede usar cualquier ayuda. Y al mismo tiempo eliminar el beneficio a los dos. Trabajar con un corredor,
que son capaces de pasar ms intensamente
bsqueda, se apoyan entre s un sentido de responsabilidad y por lo tanto aumentar nuestras posibilidades de
xito. Por el momento, estamos cumpliendo con mi corredor de cada
y pasamos una semana en este encuentro tan slo una hora. El tiempo no pasaba tanto, y ayudar con el
trabajo obtenido muy significativo.
Me ayuda a obtener informacin ms precisa acerca de esa propiedad, lo que me interesa. Al mismo tiempo
estoy ahorrando una gran cantidad de tiempo, el apoyo
un alto nivel de concentracin en el objetivo en s mismo, y en mi corredor y dar su trabajo ms centrado y
racional. S muy bien,
qu tipo de propiedad que desea ser considerado como una opcin para comprar. Por ejemplo, slo por el
momento, se considera uno de los mercados
de bienes races por ms de 150 apartamentos complejo residencial, construido a partir de 1988, y situado en
una ubicacin muy buena - es perfectamente claro para cualquier persona que
viaja en coche en una de las grandes calles. Puedo estrechar an ms la bsqueda de direccin - Estoy
buscando una propiedad, lo que ira
propietarios y estos propietarios o el propietario hubieran vivido fuera de nuestro estado. Es muy posible
que, en toda la ciudad slo hay uno o dos objetos
propiedad que cumplir con estos requisitos.
Todos estos parmetros y requisitos no son tomadas por m desde el techo. Necesito esta propiedad, que
sera lo suficientemente grande como para que nos podemos permitir
contratar a un gerente de administracin de propiedades profesional que llevara todo el caso actual. Se
utiliz para actuar siempre en nuestra empresa, y esto
el sistema funciona bien. Fecha de construccin - desde 1988 - es esencial, como una propiedad de los
edificios antiguos requiere considerablemente
ms dinero para las reparaciones para su armonizacin con la norma para el estado de nuestro distrito
adoptado para edificios multifamiliares. Usted, por supuesto, teniendo en cuenta que esta
normales: despus de comprar la casa para reemplazar el techo, pintar, poner nuevas alfombras, etc. Pero si
todas las casas de la zona equipada con lavadora ..

mquinas y TV por cable, y usted no tiene, entonces usted tiene que gastar un montn de dinero para la
reconstruccin del edificio y la instalacin de todo esto supletoria
de hardware (si es que todava sera posible), o debidamente reducir la renta. Ni el uno ni el otro no puede
ser llamado una buena alternativa.
As que recuerda lo que dije ms arriba relativamente buen conocimiento de las condiciones de su mercado
de bienes races.
Fijado el objetivo de encontrar una propiedad que sera administrado por su propietario, que vive fuera de
nuestro estado, tena la esperanza de que esta
propiedad en lugar de cualquier otro es en absoluto una mala gestin, por lo que esto no se puede realizar
todo el potencial inherente a ella
capacidades. Y por eso, tuve una serie de razones - porque en este caso los siguientes factores entran en
accin.
o en movimiento. La mayora de las personas estn comprando propiedades inmobiliarias en los mercados
"calientes" (es decir, aquellos en los que se sienten atrados por motivos especulativos), que se encuentra
lo suficientemente lejos de los lugares donde viven, mientras que subestimar la cantidad de tiempo y
esfuerzo necesario para la gestin de la finca. aumentar
el tiempo y los gastos en constante movimiento, y se entiende por qu se encuentra tan a menudo
propiedades abandonadas, el propietario que vive demasiado
de distancia.
o indiferencia por parte del propietario. El propietario, cuya propiedad se encuentra en otra ciudad, despus
de algn tiempo, muy fcil de perder el inters en l y
Se comienza a tratarla indiferencia. Especialmente si l est ocupado con su negocio y no es capaz de
visitarla todos los das.
o percepciones incorrectas. Muchos propietarios creen incorrectamente que la inversin en el negocio de
bienes races - es slo una forma de invertir dinero,
y no un negocio. Ellos piensan que no es algo as como la compra de acciones o bonos que se pueden
comprar y olvidar. Pero, de hecho, es un negocio y debe ser
trabajo.
o Falta de informacin. En esencia, esto es lo que le pas a la propiedad, que se comprometi a gestionar mi
empresa: propietarios absolutamente nada
Sabemos sobre el mercado de bienes races, su potencial y las condiciones requeridas para obtener ingresos
de la propiedad. Compraron sus ojos,
Ni siquiera viendo lo que es! Simplemente no entiendo cmo se puede llevar a cabo de manera inconsciente
negocio.
Un estudio detallado de su mercado se debe continuar a lo largo de esta fase - solamente le traer xito en su
negocio. Al final, usted aprender
es para que usted estar familiarizado con una serie de casas separadas. Pero primero tendr que asegurarse
de que el mercado elegido usted
propiedad no es demasiado grande en tamao y usted no tiene que aprender miles de propiedades en venta.
Recuerde lo que dijo
sobre los mercados de bienes races y sus unidades en el captulo anterior. Por ejemplo, en San Diego, hay
una serie de tales unidades: ylsamp Apartamento,
Balboa Park, distrito de Primorie, el casco antiguo y la isla de Coronado. En Nueva York, hay Greenwich
Village, SoHo, Upper West Side y Upper East Side, Tribeca,
Harlem, Midtown. Y en cada una de estas reas tambin hay sus unidades. As que hay que saber
exactamente donde desea hacer negocios, y fue all para tomar
negocio. Por supuesto, si en una de las reas que no se puede encontrar nada, se puede ir a otro mercado.

Los objetivos ms especficos que tendr y cuanto mayor sea el nmero de personas que dicen estos
objetivos, ms oportunidades se abrirn en su
camino. Por lo menos, ellos aparecen como posibilidades - muchos de ellos, de hecho, sern mierda, oculto
bajo las caractersticas de la mscara. extraamente
tentador que parece - a subirse a un avin y volar desde California hasta Florida y desde Virginia a Texas
para echar un vistazo a lo que se dice acerca de cmo
oportunidades para excelentes ofertas - mantienen un enfoque firme en el da para tomar puntera. Los
intentos para tratar de ver todo lo que una sola vez disipar
su atencin y confundir al cerebro.
Convirtase en un experto
Usted tiene que convertirse en un experto en el mercado de bienes races de las unidades que han elegido, y
sta es una tarea en la etapa de evaluacin del mercado. pero es
Tambin est en la etapa de evaluacin de la propiedad inmobiliaria. Tienes que llegar a un acuerdo con la
instalacin de la conciencia que el aprendizaje de esta materia debe continuar
constantemente. Despus de todo, nunca se puede saber todo sobre el mercado, y tambin el mercado
inmobiliario est en constante cambio. Por ejemplo, sola mirar todo con
perspectiva races. Puede que le resulte delirios dolorosas, pero cada historia que le, cada conversacin, en
la que participen, cada uno
seal roja del semforo en una esquina, cada nueva empresa o cualquier expansin de las empresas
existentes se ven a m en trminos de compra de bienes races.
Veo la propiedad de todo el mundo. En este configurar mi visin. Pero si sus sentidos an no han agudizado
hasta el punto, como yo, te puedo dar
algunas pautas que le ayudarn a alcanzar el estado de un verdadero conocedor. Son los siguientes.
Utilice la investigacin que ya se ha llevado a cabo
El estudio, que se ha hecho en la preparacin para la inversin en el sector inmobiliario se debe poner en
orden y sean susceptibles de nueva
utilizar. Guardo informacin sobre el mercado de bienes races en este estado para poder hacer referencia a
ella en cualquier momento. Si estoy
en la fase de planificacin en el campo de los propsitos de bienes races, esto no quiere decir que deje de
aplicarse a mi investigacin. El trabajo que han hecho, deberan
convertirse en su biblia. Ahora que usted ha elegido un ms preciso de su mercado, comprobar de nuevo,
con ms cuidado.
El estudio, que lo hizo hace unos meses, debe ser constantemente actualizado. Bienes races - que es una
empresa en la que los cambios son lo suficientemente
rpidamente para que este tipo de investigacin se debe hacer la actualizacin de todo el tiempo. Cada vez
que me encuentro con algo que es relevante para mi mercado
propiedad, poner esta informacin en el directorio y guardarlo. Todo lo que se relaciona con el mercado que
no estoy haciendo actualmente, yo tambin traigo al catlogo y
Dejo a un lado, pero es as, para que pueda volver fcilmente a ella. Nunca se sabe, no sucede que en algn
pueblo somnoliento
Tipo de Litchfield Park, Arizona, construir un centro de radar, y como resultado no se iniciar un auge de la
vivienda. Y usted ser slo algunas
informacin sobre el mercado local! Y entonces usted ser capaz de reaccionar rpidamente a la situacin antes, ya que har que alguien ms.

Leer todo donde se puede recoger informacin sobre la propiedad

He ledo todos los peridicos que cae en mis manos, y dnde puedo encontrar informacin acerca de mi
mercado de bienes races. Naturalmente, Miro
listas de propiedad expuesta, pero, ms importante, hojeo noticias, noticias deportivas, y las notas de todo lo
que sucede en el barrio.
Debido a esto puedo presentar una imagen realista de la vida en el mercado de bienes races. Por ejemplo,
trato de no perderse nada importante eventos odnogoskol
alrededor de mi rea. Tomemos, por ejemplo, el caso en el que el departamento local de educacin est
tomando la iniciativa para construir una nueva escuela primaria. esta noticia
Se dice que los nuevos residentes pueden ser atrados a la zona. Tales mensajes son los planes para construir
nuevos centros comerciales, mejora de la tierra,
decidido dar algo como un objeto histrico, as como los mensajes relacionados con reportes de crmenes
son de gran importancia desde el punto de
la consideracin de la propiedad. Tan prominentemente inform sobre las reas con los cdigos postales ms
ricos con los ms bajos niveles de delincuencia y con la
alto rendimiento en la fase final. Incluso los mensajes de la maana sobre atascos de trfico cuando el
vehculo se puede decir algo sobre el mercado
Bienes races y su atractivo para los inquilinos.
mirar alrededor
Antes de poner en frente de un propsito serio con respecto a la propiedad, estudiar cuidadosamente el
entorno. Saba por experiencia la necesidad de dicha
enfoque. Por ejemplo, tenemos una serie de edificios de apartamentos, que manejamos, pero no son
propiedad de eso. Uno de los edificios, lo que nos llev bajo su
Gestin estaba tan lleno todos los punkies, las drogas y la violencia que toda persona con una reputacin
decente vencida por su lado. era
un verdadero lugar de reunin para los criminales. Lo peor de todo era que era francamente Centro, a la que
acudieron todos los crmenes en la zona. Las cosas eran
tan mal que uno de los n pisos, por ejemplo, encontraron fusil M-16, pronunciado en la pared junto a la
puerta. Muy cierto - la forma en que estaba. nosotros
capaz de limpiar la casa y toda la zona de los punkies, recurriendo a expulsiones masivas de los inquilinos y
contratar a su propio dinero para los escuadrones de polica adicionales
servicio en el rea de la propiedad dentro de las veinticuatro horas del da. Debido a esto hemos hecho que la
zona poco atractivo para los delincuentes
y poco a poco comenzaron a volver aqu son gente honesta. Pero el edificio de apartamentos - fue todo lo
que pudimos "limpiar". No hemos podido cambiar su medio ambiente. y
de esta manera conseguimos una leccin. Esa es su esencia: no se puede cambiar su vecindario de bienes
races, por lo que antes de comprarlo,
asegrese de que est en un lugar donde usted ser capaz de funcionar correctamente y para hacer frente a
todos los obstculos. Me gustara recordar una vez ms,
que debe esforzarse por haber cogido la ola del xito, pero no debemos tratar de crearlo - esa es la
diferencia. A los actos heroicos proporcionan
para hacer Spider-mens.
Hablar menos, escuchar ms
Escucha lo que dice la gente en la calle. Prestar atencin a los rumores. Prestar atencin no slo a lo que se
inform en las noticias o en los peridicos, sino tambin en

lo que se dice en conversaciones privadas. La mayora de personas ordinarias: los propietarios de tiendas
locales y otros propietarios, vecinos, recolectores lecturas
contadores, electricistas, carteros, mensajeros, y todos los que pasan unos das, empujando las tiendas.
Escuchar lo que dicen las personas con conocimientos en relacin a su equipo. pero
Sin embargo, no deje que los rumores se engae. Si algo para visitar, comprobar que funciona, pedir la
opinin de expertos de su equipo y desde el lado. Yo, por ejemplo,
Confo en las personas en mi red y estar obligado constantemente mantenerse en contacto con cada uno de
ellos y pedir regularmente su opinin sobre diversos
cuestiones. Hay personas que me escuchan cada vez que voy a comer, slo para ver lo que van a hacer hoy.
Por lo tanto, en ltima instancia,
Se puede aprender mucho de eso, lo que los peridicos se imprimirn slo una semana ms tarde. Esto
significa que usted ser capaz de montar antes que los dems la marea creciente.
RED unirse a cualquier actividad empresarial o comercial ASOCIACIN
Muy a menudo tenemos la oportunidad de encontrar un grupo de personas que se renen regularmente y
tienen los mismos objetivos que t. Por ejemplo, yo soy
un miembro activo de las asociaciones de propietarios de casa de Arizona, y la Asociacin Nacional de
propietarios de viviendas y gestin de la propiedad del Instituto. este
una buena oportunidad para conocer personas que podran ser una valiosa adicin a mi equipo y me gustara
contratar a su
servicio - las personas que conocen bien los problemas que puedan surgir en el transcurso de mi trabajo en
las inversiones inmobiliarias.
Para llevar a cabo el mismo de la bsqueda o de coches para que alguien desde el exterior?
Puede allanar todo el camino por su cuenta - y es una buena idea - no importa la opcin que elija: a contratar
o no contratar. En primer lugar,
usted aprender a entender mejor los bienes inmuebles, que necesariamente tiene que comprar, y, en
segundo lugar, que le ensear a realizar juicios ms informados
con respecto a la propiedad que va a ser contratado para ofrecerle el corredor. Pero, por otro lado, es posible
contratar a una persona ajena a ejecutar este
servicio, y tambin da un montn de beneficios.
Los corredores pueden ayudar a encontrar una propiedad en su mercado y siempre lo har por una comisin.
Siempre vienen de esta manera. Cuando se suscribe
hacer frente, al mismo tiempo, y se les paga una comisin al corredor, a menudo a expensas del vendedor.
Tenga en cuenta que, en primer lugar, va a recurrir a intermediarios que
Se especializan en uno u otro mercado especfico, por lo que puede elegir esto, que es un experto en el
mercado que eligi para s mismo.
Si su eleccin es correcta, entonces el corredor ser capaz de proporcionarle una gran cantidad de
informacin con respecto a este mercado. Los corredores saben muy
mucho: lo que las tiendas y centros comerciales nueva se crear en su ciudad lo que las nuevas calles y
carreteras se espera sentar, e incluso acerca
de los nuevos empleos, que pueden abrirse como resultado de la expansin de las empresas existentes o la
aparicin de otras nuevas. En segundo lugar, el corredor puede ahorrar para usted
una gran cantidad de tiempo. Rpidamente se encontrar varias opciones para los bienes races, y slo tendr
que elegir. En tercer lugar, el agente en su nombre puede hacer llamadas
los dueos de la propiedad, lo que aumentar el territorio en el que se est trabajando. Despus de todo, es
probable que no llegar al punto con la primera llamada, y

tal vez incluso el dcimo. Por ltimo, y esto es muy importante, no le cuesta nada, siempre y cuando no
cierra la venta.
Si se toma la decisin de contratar a un agente, a continuacin, asegrese de que es la persona que puede
confiar, y que l o ella va a responder a su ms alto
la nocin de equidad. Al igual que entre todas las otras personas, hay buenas y malas corredores entre los
corredores. Un buen corredor se centrar en cmo
a construir una fuerte relacin a largo plazo, y no en la forma de obtener una comisin. Los buenos
corredores realmente saben lo que est pasando en su
el mercado inmobiliario. Por otra parte, son conocidos como personas que saben lo que est pasando en el
mercado inmobiliario. Se pueden leer. Son activos
la vida social en su comunidad. Un buen corredor se asocia a menudo con usted por carta o correo
electrnico. Son muy activos,
meticulosamente entrar en todos los detalles en el curso de hacer las cosas para su negocio. Tpicamente,
estos agentes se han conocido para alcanzar los resultados ms altos en su mercado.
As que yo le aconsejara contratar a un buen corredor, pero en cualquier caso, recuerde la regla: "La
confianza, pero verifica".
La manera ms difcil - es aquella en la que se va solo.
Ninguno de nosotros vive en una isla desierta.
El hombre necesita la ayuda de otras personas.
Nada de lo expuesto en la adecuada o venta
Despus de pasar unas semanas en una definicin clara de su segmento de mercado, el estudio de todo lo
que usted necesita saber sobre l, y hablar con los hombres de negocios clave
de la zona, se reunir nuevamente con su corredor y l te sorprenden las malas noticias: no hay nada
adecuado para comprar en el mercado,
que correspondera a sus criterios. Qu haces ahora? Qu manera de dirigir sus actividades? Comience si la
bsqueda en otra parte de la ciudad?
Espere hasta que vea este mercado algo adecuado? Naturalmente, no. Slo tienes que mover los ojos en la
propiedad, lo cual
oficialmente puesto a la venta!
Creo que persigue inmobiliario, que es ahora oficialmente a la venta, entonces constantemente tarde. De
hecho, en este caso, se introduce el
competencia con otros compradores potenciales y tratar con proveedores que ya han establecido un precio
de venta, lo que est pasando en el futuro
pegarse. Cuando veo que en un rea determinada est listo para subir a la ola de precios de bienes races,
nunca me espera all un signo:
"Se vende". Voy a ir a buscar a la propiedad, que an no est en venta, pero se puede vender. De hecho, en
este caso, a menudo el cartel de "Se vende" Nunca
y no sern publicados ya que existen otras personas que entienden dnde enfocar la tendencia de aumento de
los precios, y se llevaron toda la venta,
dicen, "con el calor del fuego."
El problema aqu es cmo encontrar la propiedad y es ventajoso para adquirir y no tanto si est destinado a
la venta o no. Tal vez usted ha odo
expresin, "todo tiene un precio." Por lo tanto, es muy adecuado para este caso. La mayora de las casas que
compramos en 2002,

Nunca nos ofrecieron oficialmente a la venta. Todos ellos fueron adquiridos despus de nosotros por su
propia iniciativa entr en negociaciones con los propietarios. tan
Cmo hacer esto?
El establecimiento de contactos con el dueo de la propiedad
Cuando comience a trabajar en la industria de las inversiones inmobiliarias, se dar cuenta rpidamente de
que en esta zona hay nada que pueda estar contenida en la ms estricta confidencialidad. yo
Lo digo muy en serio. Menos de lo que pueda dentro de diez minutos para encontrar en Internet el precio de
la casa en la que vive, y averiguar lo que su rea,
cunto de l dormitorios y cuartos de bao, la cantidad que paga por ella y cuando se debe otro pago de este
tipo de estructura, a la que pertenece y,
la mayora de los casos, su apariencia real en forma de una fotografa tomada desde un satlite! Uno no
espera que sea? No se sorprenda, porque todo esto
informacin que se va a buscar y obtener a travs de Internet, donde prefieren estudiar las opciones que se
ofrecen a la venta de bienes races.
Todos los datos que he citado en este prrafo se refieren a la esfera de la informacin a disposicin del
pblico. Todo esto es perfectamente legal. De hecho, la mayor parte de este
la informacin est sujeta a las agencias gubernamentales especiales. En este caso, slo quiero demostrar
que puedo obtener toda la informacin necesaria
acerca de su casa, y se puede encontrar en cualquier otro edificio que se quiere comprar. De la misma fuente
se puede aprender
el nombre, direccin y nmero de telfono del propietario.
Esta es una manera muy fcil de encontrar informacin sobre la propiedad, y que siempre consigue saber
tanto como sea posible - el tiempo que usted puede encontrar. usted puede
Tambin utilizar un enfoque ms directo y el contacto directo con los inquilinos, el gerente del edificio, los
corredores de bienes races que trabajan en la zona, un funcionario de la
el departamento de impuestos o propietario de la empresa.
A veces, en busca del dueo de la propiedad, se encuentra que no pertenece a ninguna persona y empresa en
particular. No debe tener
parar. Someter a la Comisin de las corporaciones en su estado, y no se le dar la direccin y nmero de
telfono de las personas responsables de la corporacin.
no guardan ningn secreto!
Una vez que tenga suficiente informacin sobre la propiedad, es necesario ponerse en contacto por telfono
directamente con el propietario. Este es el mejor
manera de aprender ms acerca del inmueble, ver si el propietario se inclina a aceptar su oferta. La primera
llamada de telfono puede causar
usted tiene una sensacin de miedo, pero si lo hace honestamente, que no tienen nada que temer - as que
adelante! No hay razn para preocuparse - acaba de preguntar de antemano
preparado, que no puede responder.
Para ayudarle a celebrar la primera conversacin con el dueo de la propiedad, propongo que se utilice la
siguiente tabla (ver. P. 122). Contiene tpico
opciones para el desarrollo de tal conversacin y le muestran lo que hay que decir en cada etapa.
Lo que dice el propietario Lo que usted dice
notas
Allo! Hola, mi nombre es (nombre de su nombre y apellido). Digamos que usted es dueo de una
propiedad, ubicada (direccin del nombre del objeto
bienes races)?
En este punto, el dueo de la propiedad piensa que l est llamando a un corredor de
sakladnym a molestar a sus sugerencias para mantener

proceso de refinanciacin. Por lo tanto, su nico deseo - para colgar tan pronto como sea posible.
S, soy yo.
Su propiedad es una de las diez de la lista de bienes races, gatoOrye que coincida con los
parmetros elegidos I
Detenerse en los ocho familias, que se encuentra en el casco antiguo en Skotgsdeyle, y me gustara hablar
con usted acerca de cmo comprarlo.
ahora
Dueo pensar, "Quin es ste que me llama Tal vez sea una especie de hombre de negocios slido que es
realmente va a comprar algo ,?
o es todo el mismo agente, que ahora empieza a molestar a m sugerencias refinancio? "
S, podra interesarme. Pero qu quiere decir?
En primer lugar, quiero Adjuntoetit No soy un corredor,
recoger direcciones, y yo
Me gustara sealar que la totalidad de lo que estamos hablando permanecer entre nosotros, y yo estoy listo
para ofrecerle a la conclusin de un acuerdo sobre la conservacin
confidencialidad. Ahora puedo enviar un fax con el acuerdo firmado.
Las palabras sobre el acuerdo de
confidencialidad parecen propietario
Muestra de la propiedad el ms alto profesionalismo. Se le halaga, y suena muy impresionante.
Y lo que suma es un discurso sobre?
No estoy listo ahora mismo para hacer una preespecficadlozhenie, pero tan pronto como puedo obtener ms informacin acerca de su
propiedad y que, con respecto a la misma debe ser tomada dentro de una semana, lo que va a hacer una
oferta concreta para comprar. Si me das
alguna informacin bsica, que podra empezar ahora a preparar una propuesta formal para comprar. Mi
propuesta se basa en la capacidad de
rendimiento de las inversiones. Pero no se puede calcular hasta que vea lo que funciona tendr que ser
tomada en relacin a su propiedad. en
esta etapa no debe expresar cualquier posicin con respecto a la oferta de compra, porque tiene, de hecho, no
s que esto requerir
bienes races, por as decirlo, "cmo funciona". Recuerde que la compra correcta basada en estos datos. El
vendedor puede aceptar revelar a usted
esta informacin, y puede negarse a hacerlo. Usted, por el contrario, debe tratar de convencerlo de que no
arriesga nada, dndole
informacin, y que sin ella, la operacin no se llevar a cabo.
Y qu informacin se necesita?
Para empezar voy a necesitar ver a su Vedasomosti respecto al pago de
la renta, en el que hay
lista de las unidades de alquiler de vivienda y de los alquileres disponibles para cada uno, y luego los datos
sobre cundo y por cunto tiempo la zona se entreg a la
alquilar. Tambin necesitar y los datos sobre los costos de operacin.
Boletn del pago de la renta y la
informacin acerca de cundo y cunto renunciar en
alquilar espacio de vida, son dos indicadores clave sobre la forma de "trabajar" esta propiedad. Como se ver
en el siguiente captulo, se
son cruciales en la determinacin del precio de compra. En este punto, es probable que encuentre que el
vendedor no es muy "ltigos" en estos asuntos, y usted
Tenemos que ensearle la forma de evaluar el valor real de su propiedad.
No quiero dar esta informacin.
Est bien. Puedo hacer una oferta sin esto yInformacin, sin embargo,
si lo tuviera, podra
afectar en gran medida el progreso de todo el proceso, pero espero poder obtener esta informacin ms
adelante, en el curso de las negociaciones sobre la compra.
Si acabo de recibir la informacin necesaria, se podra avanzar para hacerle una oferta razonable. Si no es
as, te voy a dar un poco ms tarde su

evaluacin del valor de su propiedad para que en el futuro, en el curso de las negociaciones, tener su base.
El dueo de la propiedad debe entender que
aqu no hay riesgo para l. Esta es la informacin, que tarde o temprano va a seguir siendo lo que necesita, y
cuanto antes mejor. Como se ver en
el siguiente captulo, se debe tener en cuenta todo el trabajo en relacin con propiedades inmobiliarias en
todos sus detalles antes de que se comprometa a comprar nada por lo que no
punto en el mantenimiento de esta informacin no puede ser.
Dime algo sobre usted y su empresa.
Somos una empresa dedicada a ynvestitsiyami en el sector
inmobiliario en su ciudad, y que estn buscando
Inmobiliaria en un radio no mayor a dos kilmetros del casco antiguo en el centro de Skotgsdeyla. Con la
informacin, podemos preparar una oferta de compra de
durante la semana.
Si el dueo de la propiedad le har una pregunta relacionada, usted debe estar listo
corazn para poner toda la informacin sobre su empresa.
En esta etapa, el propietario quera obtener alguna confirmacin de peso de su fiabilidad. Por lo tanto, la
idea es convencer a l o ella en su
profesionalidad y solvencia, y que se toma en serio, la compaa "real". Usted debe demostrar que es
completamente
capaz de poner hacia fuera esta transaccin y se dedican a la misma, con el fin de lograr el deseado.
Eso parece bien. Creo que voy a dar la informacin acerca de lo que usted est pidiendo.
Por lo tanto,
la ECWaluysta, no se olvide, maana por la maana
sera deseable para obtener lo siguiente: sus declaraciones con respecto al pago de la renta; datos sobre los
costos de inquilinos y mantenimiento. Puedo enviar de inmediato la
un acuerdo de confidencialidad, y dentro de una semana despus de la recepcin de su informacin, enviar
una carta con una propuesta formal sobre el
compra.
Para finalizar la llamada, de nuevo especificar sus requisitos bsicos y objetivadoplazo de
tiempo bsico de lite.
Voy a esperar por una respuesta de usted. Gracias. Adis. Gran! Me pondr en contacto con usted. Muchas
gracias por su tiempo. a
Adis. conversacin telefnica debe terminar alguna abundante, optimistaeskim observacin.
Si el vendedor no est interesada en ti
Lo que dice el propietario Lo que usted dice
notas
No. No me interesa. Est bien. Lo entiendo. Puedo enviar informacin sobre s mismos con el fin de
mantenerse en contacto en el futuro? y
Por favor llmeme si cambia de opinin.
Si su oferta es la derecha entkloneno, no se apresure a quemar
las naves. Muchos de los objetos
De bienes races, lo que ahora s, perteneca a la gente que no tena, inicialmente, exhiben mis ofertas sin
inters. Pero continu para mantener una
en contacto con ellos y les llam una vez cada tres meses. Por lo tanto, asegrese de guardar este nmero en
su libreta de direcciones.
El contacto con el dueo de la propiedad no es difcil si se mantiene la conversacin de acuerdo con la
direccin en la que se afirm anteriormente. El propsito de la primera
conversacin telefnica es la "sensacin" del dueo de la propiedad con el fin de entender cmo construir
adems una relacin con l. Hay dos tipos de propietarios
- Trustful y desconfiados. Algunos de inmediato a su disposicin una cantidad significativa de informacin y
estar dispuesto a prestar toda la asistencia.

Otros sern reticencia y la renuencia a informar. En cualquier caso, marque todo lo que se dijo que el dueo,
porque todo lo que dijo en
esta conversacin tendr un valor alto en las negociaciones posteriores.
La capacidad para aprender y para crear una red
Ser su primer contacto con el dueo de la propiedad para comprar o no - no es tan importante. Lo principal
es que se obtiene la oportunidad de practicar y
adquirir los conocimientos y habilidades que solo proceden de la accin. En lo personal, creo que, no
importa lo que pienso y lo que s
con respecto al mercado de bienes races, siempre estoy despus de conversar con los propietarios sintieron
que se haba vuelto ms competentes de lo que era antes. Usted mismo lo har
sorprendido por la rapidez ampliar sus conocimientos en el campo de mercado de bienes races y sus
unidades en el proceso de negociacin con los dueos de la propiedad,
que est en el mercado.
Una ventaja adicional, en mi opinin, es que usted ser capaz de ampliar su red de amigos, que pueden ser
tiles en el futuro. De esta manera me
He encontrado unas pocas casas. Uno de los edificios, lo que estoy ahora s, lo consigui, porque hablaba a
su propietario con una oferta
vender otro edificio, que no quera vender. Pero en cambio, pronto lleg a un acuerdo sobre la venta de otra
propiedad unos pocos
millas de la primera. Y esto sucede muy a menudo.
Todo el proceso es asegurar que con el tiempo, convertirse en un experto en su campo, por lo que se lanza
tentativos y paso a paso hacia adelante, lo que no es
debe interferir con el hecho de que su primera oferta ser rechazada. Es como cuando se pesca. Usted pincho
un gusano en un anzuelo, carnada y tiraste
espere hasta que la "mordida". En ltima instancia, una o dos veces, se "muerde", y luego comenzar el
verdadero trabajo. Y este trabajo ser el tema de nuestro prximo
el captulo sobre la evaluacin de la propiedad.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 6
o Basado en el borrador inicial de los parmetros de propiedad y el mercado de bienes races, estrecho y
hacer ms precisos los parmetros que
caracterizado entregado su objetivo.
o Averige todo lo que pueda, en relacin con propiedades inmobiliarias en la divisin del mercado de
bienes races, donde al final nos quedamos, y
Para ello:
o utilizar el comando, lo que debera ayudar a averiguar en detalle todas las caractersticas de cada
propiedad;
o crear una tabla o grfica, que podra ser presentada al comparar los alquileres, comodidades y
caractersticas de cada objeto
propiedad.
o Continuar para ver las secciones de noticias, negocios, y los informes del gobierno en diversos peridicos
y tenga en cuenta cualquier cambio que pueda tener
impacto sobre la situacin en el mercado inmobiliario.
o Aprender acerca de todas las asociaciones en el campo de los negocios relacionados con bienes races en
su rea y unirse a ellos. Asistir a las reuniones de la asociacin y
tratar en lo posible para cumplir con sus miembros.

o Tomar la decisin final sobre si desea contratar a un agente para ayudar a encontrarlo propiedad.
o Busque y tomar nota de algunas propiedades que podran ser de inters para usted en trminos de su
compra.
o Buscar en la Internet para obtener informacin sobre sus propietarios.
o Llame y se reunir con los residentes, comerciantes y gerentes para conseguirlos ms informacin.
o Preparar a hacer la primera llamada de telfono al dueo de la propiedad (es posible que necesite la
informacin del captulo 7 de
seguir hablando con si usted no recibe una negativa, por lo que esperar un poco con la llamada).
CAPTULO 7
Esto es realmente un diamante?
Alguien me dijo una vez que la persona promedio lee un libro sobre cmo hacer negocios, por lo general se
entera de que slo tres a cinco conceptos. solamente
cuatro y cincuenta y siete! En mi propio libro a este punto ya se ha sometido a muchos conceptos. Entonces,
cul de ellos se han olvidado, y lo que - no? Pens que
en esta declaracin en relacin con el concepto difcil de creer hasta que empec a recordar lo que recuerdo
de esos libros que le recientemente. y forzada
Tena que admitir que si recuerdo bien, al menos, tres de el concepto de cada uno de estos libros. (Siempre
supe que no diferira alguna especial
habilidades).
De acuerdo, no me esperaba que en este sentido mi nivel de lectura de libros de la percepcin por parte de la
persona promedio se someter al menos algn cambio. y
No voy a tener ningn rencor personal, si despus de leer este libro, usted no recuerda a una oa la otra
disposicin especfica. Pero voy a ser muy
decepcionado si no te importa un concepto que se presenta en este captulo. De hecho, incluso si se olvida de
todo lo que ha ledo en este libro, ste
captulo, como espero, que no solo zapadet en la memoria, pero ser algo en este, lo que tiene no ser el
momento de volver una y otra vez. Porque, si
Se llega a tareas de habilidades que se indican a continuacin, su vida como un inversor, que trabaja con las
propiedades inmobiliarias que se alquila, ser
inconmensurablemente ms fcil. Verdaderamente inconmensurable!
Es cierto que su xito en este negocio es el resultado de una buena preparacin. Eso es lo que quera contar
en los captulos anteriores. Pero no importa,
y cuando estn preparados, puede en un instante para destruir todo, si no puede distinguirse de los cristales
de circonio diamante. Es en este punto
convertido en una pendiente resbaladiza hacia un mal negocio.
S que estas palabras son de miedo. Pero el hecho es que el rea que separa lo negro del blanco, muy
pequea - pero yo personalmente creo que esta misma regin
Conexin tambin se hace de blanco y negro. Cada transaccin o necesariamente bueno o malo, y,
afortunadamente, no es difcil determinar cundo
es malo. En este caso, se ve, simplemente no resultan algunos dgitos de control. En otras palabras, en este
caso, el flujo de efectivo estimado - la
tienen un ingreso de menos todos los gastos - se expresa por un nmero negativo, o se lleva a cabo en algn
lugar en torno a cero.
Una buena parte est determinada por las buenas cifras. En un mal trato y las cifras sern relevantes.

Todo esto parece muy trivial, verdad? Por supuesto - no hay nada nuevo aqu. Pero usted sera simplemente
sorprender de la frecuencia ignoran los inversores
Estas simples verdades. Ellos compran la propiedad basado en el precio, que, como se suele decir, el
vendedor toma
"El techo", o algo similar, en lugar de confiar en una evaluacin seria de cmo esta propiedad "va a
funcionar." A continuacin presento
varios principios que se distribuir inmediatamente en la mesa tan pronto como empiece a trabajar en la
inversin en bienes races.
o El precio declarado el vendedor es siempre malo.
o Usted est obligado a determinar el valor de la propiedad en s, que se va a comprar.
o El valor de los inmuebles, diseado para ms de una familia, siempre debe estar basada en el flujo de
efectivo de la propiedad.
Estos tres principios son la base de todo, como se analizar en este captulo. El hecho es que voy a continuar
expresando su sistema personal de valoracin
bienes inmuebles, calculado ms de una familia. Se llama "cinco pasos de la valoracin de bienes races", y
lo uso desde hace quince aos, siempre recibiendo
excelentes resultados. He aqu una breve formulacin.
1. Compruebe los ingresos que se pueden obtener de esta propiedad.
2. Los mismos costos relativos.
3. Calcular los ingresos netos.
4. Encontrar la tasa de capitalizacin y hacer una evaluacin de la propiedad.
5. Calcular la cantidad necesaria para pagar el prstamo, y su ingreso definitivo en efectivo.
Yo uso estos cinco pasos para llegar desde el principio para calcular el flujo de efectivo de los bienes
inmuebles, y as tener la oportunidad de conocerla Sellin
costo. Para ello, debe tener en cuenta todo lo que est conectado con los gastos (incluidos los gastos de pago
de un prstamo o prstamos), as como todo lo relacionado con
ingresos. Al final obtenemos una imagen real de lo que es una propiedad de este financieramente, y seremos
capaces de formular la bsica
la oferta de compra.
Usted va a entender la importancia de este proceso, si se presta atencin a las siguientes consideraciones.
Le invertir su dinero en un fondo de inversin, no previamente
inquirir de sus ingresos durante el ltimo perodo de tiempo? Usted invertira en un beneficio anual de la
vejez, sin saber qu porcentaje de estos
dinero posteriormente recibir? Lo ms probable es que no lo habra hecho. Bien, ahora vamos a pensar
acerca de por qu la gente invierte en bienes races sin hacer
una estimacin razonable de lo que sera el ingreso de estas inversiones? Al invertir en rendimientos de las
inversiones de bienes races tambin se les llama "flujo de efectivo en
dinero en efectivo "- y esto es su ingreso neto, expresado como un porcentaje de la cantidad total que haya
pagado.
Por ejemplo, si usted pas $ 100 mil para la compra de la propiedad, y que le trae un ingreso de mil dlares
al mes, su flujo de efectivo
Dinero en efectivo ser igual al 12% por ao. No es malo. Pero si la misma propiedad que traer una por
mes $ 500, el 6% de sus ingresos puede parecer
usted no vale gastado en su trabajo. Al leer este captulo, se entiende por qu puede ser prematuro hacer un
juicio tal.

Adems, el proceso que describo en este captulo le permitir evaluar la propiedad sin la necesidad de su
inspeccin real. usted no est
Hemos odo derecho: ms del 95% de nuestras propuestas para la compra, formulamos, dyazhe Toyu sin
visitar el barrio donde se encuentra la propiedad, - hasta el momento hasta
evaluacin se har y no seguida de una oferta de compra. Y que poda en realidad se trata de visitar la
propiedad, que no poda en este
paso aprender del vendedor? Si volviera a visitar personalmente cada propiedad que mi empresa es vista
como una oportunidad
compra, tendra que gastar en ella todo mi tiempo y yo simplemente no tena tiempo para participar
realmente en estas transacciones. As que en este punto estoy totalmente
Confo en mi equipo, que es para asegurarse de que para colmar las lagunas en mis conocimientos sobre el
estudio de las propiedades inmobiliarias.
Por ejemplo, hace poco - la semana pasada - entramos en un acuerdo con respecto al tipo de casas de plica
con 172 apartamentos en la ciudad de Glendale, Arizona. en
Este es uno de los miembros de mi equipo fue a ver la propiedad, mientras que el resto de los nmeros
estudiados. Las negociaciones sobre el acuerdo
Que dur aproximadamente tres semanas, hasta que de nuevo volvimos al precio de compra original
ofrecido por nosotros. Esas cifras, que hemos utilizado para
su evaluacin en su totalidad provienen del vendedor y el corredor, establezca la propiedad a la venta / Lo
principal era de interpretarlos. Por supuesto, nunca
Compro una propiedad sin tener que no conduzca hasta all y hacer una inspeccin completa, mirando en
cada apartamento, y no se les presentarn todas las figuras. Sin embargo, yo
Doy mi equipo la capacidad de hacer de m una gran cantidad de investigacin preliminar.
Otras propiedades, el trabajo en que estamos ahora en San Diego. Ya hemos comenzado la segunda ronda de
conversaciones, pero todava no era incluso en el
Este objeto. Esto demuestra el nivel de confianza que me siento en relacin con mis socios y miembros de
mi equipo. Si creen que esta
bienes races es para comprar, entonces yo creo que esto es as - Hace poco me fo por completo su opinin,
la celebracin de un contrato de $ 66 millones.
Con estos dos ejemplos, quiero mostrar que la propuesta de compra - no es nada como la capacidad de ver
los nmeros y hacer, en base a los pocos
los datos fundamentales, informaron a juicio en cuanto a cmo esta propiedad "trabajar" en trminos de
conseguir el flujo de caja. cmo
se ver en el siguiente captulo, encontrar los detalles ms pequeos en la propiedad, tan pronto conciliar,
de acuerdo con el contrato, la recepcin
estos datos. Esto ocurre cuando la inspeccin se inicia un perodo conocido como la "debida diligencia".
Pero no vamos a salir adelante de nosotros mismos y volver
Cinco pasos para una evaluacin de bienes races. Ellos nos dan informacin que se dice acerca de esta
inversin "es" o "no encaja".

Paso 1: Comprobar los ingresos que se pueden obtener de esta propiedad

Incluso si el vendedor da a conocer plenamente a que sus ingresos actuales derivados de rentas de la
propiedad - por va oral o por
elaborado bajo la forma de un documento - que necesita para comprobarlo. Rendimientos derivados de
bienes races - es el primero y quizs el factor ms importante que se
Se debe tener en cuenta a la hora de ir a comprar bienes de inversin. A diferencia de los hogares, diseado
para su propia residencia, hipoteca

el cual proporciona una garanta bancaria de todos sus bienes personales, bienes races, en el que se invierte
para los ingresos por alquiler, en su mayor parte
recibe una provisin de garanta por los ingresos potenciales de esta misma propiedad. Por lo tanto, si usted
no comprob de inmediato los ingresos, todava
Tendr que hacerlo ms adelante para el banco en las que puede no ser adecuado para este tiempo. Y adems
de esto una variable puede decir
algo que de inmediato mostrar si o no para hacer frente a estas propiedades inmobiliarias en.
Ahora, antes de seguir adelante, vamos a definir algunos trminos. Hay tres tipos de ingresos que pueden ser
considerados en relacin con cualquier
Propiedad: los ingresos reales, el potencial de ganancias y el futuro potencial de ingresos reales.
o El ingreso real. Se trata de una renta de la propiedad completa recibida durante los ltimos 12 meses.
o La utilidad real potencial. Este ingreso total, lo que se podra obtener con esta caracterstica en los ltimos
12 meses, si todas las unidades
la vivienda se encarg totalmente y sera utilizado por todas las otras oportunidades de ingresos adicionales.
o El futuro potencial de ingresos. Este ingreso total, lo que podra obtenerse a nivel de mercado de pago de
vivienda que existe en la actualidad,
si todas las unidades de vivienda han sido totalmente encargado, as como se utilizaran otras oportunidades
de ingresos adicionales.
Cuando sta se abri, la mayora de los propietarios estn tratando de venderlo, determinar un precio basado
en el ingreso futuro potencial de esta
propiedad. Desde su punto de vista, es ms ventajosa para evaluar el precio de compra sobre la base de los
ingresos reales. Siempre trato de ir por este camino - como una
utilizar la base de datos de cmo la propiedad "corre" en el momento y la cantidad de dinero que realmente
trae. Prefiero comprar bienes races,
sera "precios al por mayor". Si usted compra una propiedad, en funcin de cmo se podra "trabajo", y en el
que los ingresos que podra generar
el futuro - es decir, el futuro potencial de ingresos - se puede decir que usted compra una propiedad "al por
menor". Y esto hay que tratar a toda costa
evitado. Derecho a comprar - que significa comprar "al por mayor". Cuando se compra a granel, el nivel de
pagos de su hipoteca ser menor, lo que significa que usted
Para realizar el mximo de su ingreso a la propiedad.
Dada la importancia de las diferencias antes mencionadas entre la compra por mayor y menor, siguiendo el
principio de "confianza pero verifica", compruebe todos los nmeros en la lista
la parte posterior del folleto, que se puede obtener de un corredor o vendedor de bienes races. Estos folletos
son generalmente casi el mismo formato y estndar
contenido. Por lo general, la portada es una fotografa del edificio, y la parte posterior de la gran cantidad de
dgitos para que aparezca como "trabajo" de este
propiedad. Estas cifras son en cualquier caso no debe ser simplemente da por sentado, ya que a menudo son
bien publicitado.
Eso s, no comenzar de inmediato para que el rumor sobre la forma en que los corredores de hater es Ken
McElroy, - mejor leer lo que est escrito en la parte inferior
Cada uno de estos folletos. Y eso es lo que ver.
"Esta firma de corretaje no ofrece ninguna garanta y no acepta ninguna responsabilidad por el contenido de
este folleto. Una confirmacin independiente de la exactitud y
integridad de la informacin en el folleto est disponible en la responsabilidad del lector. Cualquier
sugerencia, opinin o valoracin utilizado en el folleto puede
utilizado como slo un ejemplo y no puede considerarse como una representacin exacta del estado actual o
futuro de la propiedad ".

Esta disposicin legal establece claramente que el inversor inteligente debe comprobar todos sin excepcin,
las cifras publicadas en este folleto. Si usted
esto no va a hacer, que ya adquiridos de antemano la respuesta: es su propia omisin.
Aqu est un ejemplo de cmo verificar las cifras de ingresos de la propiedad tpica, publicado en un folleto.
Los datos de este ejemplo, me han llevado desde
uno de los bienes inmuebles ubicados en Phoenix, Arizona. Vamos a empezar con la tabla de datos en la
vivienda y el alquiler a cobro revertido.
espacio de vida hoja de datos y alquiler cobro revertido
Tabla de datos sobre la vivienda y la renta por cobrar es una forma de presentacin de la informacin, que se
utiliza comnmente en los folletos dedicada al sector inmobiliario,
arrendado. Se muestra el nmero de apartamentos, su tipo, el rea y el tamao de la renta cobrada. El
objetivo es darle una imagen de los ingresos de cada
apartamento y en general para esta propiedad. Por ejemplo:
Nmero de apartamentos Tipo
alquila por metro cuadrado. m ($)
6
1/1
65
390
2
2/1
75
150
8
67.5 540

Apt. m solamente m Oferta de alquiler ($) Al total de alquileres ($)

* 475 2850 7.3
* 575 1150 7.7
500 * 4000 7.4

* Por el momento, el alquiler es de un promedio de $ 480 para los apartamentos de dos dormitorios y 422
dlares para los apartamentos de un dormitorio.
Yo uso la tabla de datos sobre la vivienda y el alquiler que se cobra comprobar con la renta de alquiler de la
propiedad y, en base a la experiencia de la obra,
Puedo decir que casi nunca se reuni, a la tabla identifica claramente una imagen de los ingresos obtenidos.
Por tanto, es importante entender cmo leer y
analizar esta informacin. Veamos una tabla un poco ms de cerca lo anterior.
En este caso, el propietario le da informacin sobre lo que el alquiler total recibida de ocho apartamentos de
la propiedad es igual a 4 mil dlares en
mes - una cifra que se basa en la adicin de los nmeros de la columna "Total alquiler". Pero en la columna
anterior, en el que cada uno da de alquiler de apartamentos de las cifras anteriores
el vendedor pone un poco asterisco que debe sealar el hecho de que las rentas reales son inferiores a los
indicados en la tabla. Tenga en cuenta que
letra pequea debajo de la mesa. Un comprador inexperto, mirando a la mesa, podra llegar a la conclusin
de que el rendimiento real de la propiedad
realmente asciende a 4 mil dlares. Pero la realidad es - y esto es reconocido por el vendedor (que, por
cierto, es bastante raro), - que el 4
miles de dlares - esto es slo el futuro potencial de ingresos, basado en los ms altos pagos de
arrendamiento, que se puede instalar en un determinado mercado
propiedad (y no se sabe si va a ocurrir algn da, de hecho).
Ahora vamos a ver cmo cambiar el panorama general de la renta de la propiedad, si insertamos en la tabla
el tamao real de la renta.
Nmero de apartamentos tipo Apt. m
($)Alquileres por metro cuadrado. m ($)

solamente m se cargar alquiler ($) Las rentas totales

6
2
8

1/1
2/1
-

65
75
67.5

390
150
540

422
480
437

2532 6.5
960 6.4
3492 6.5

Ahora que la tabla muestra los nmeros de los pagos reales de arrendamiento, se hace evidente que el
alquiler medio de un apartamento, que se mostr
el vendedor o corredor, fue la friolera de $ 63 ms alto que el aplicado en la realidad. Para el perodo de
doce meses, esto equivale a 6048 dlares - el
Es decir, si usted compr la propiedad en cuestin, sobre la base de los datos que han concedido el
vendedor, se habra encontrado en el primer ao, que su
El ingreso fue ms de 6 mil dlares menos de lo esperado. descubrimiento no muy alegre!
Pero y si el vendedor no se present en su folleto tamaos reales rent - en forma de notas, impreso en letra
pequea (y por lo general tienen
hacer)? Entonces usted tiene que pedirle declaraciones sobre el pago del alquiler y el uso de los nmeros
dados all, para producir sus propios clculos. aunque
folleto hay una nota, la letra pequea, que todava tendr que comprobar estos datos, en comparacin con
aquellos que estn contenidos en el pago real
estados de carga de Alquiler. Como se suele decir, la confianza pero verifica!
Y el momento en que el espacio vital permanece desocupado, y el uso de otras fuentes de ingresos
adicionales?
En el ejemplo anterior hemos comprobado el ingreso potencial real de la propiedad. Recordemos que en este
caso se trata de una cuestin de ingresos, que puede ser
Sera para obtener una propiedad en un 100 por ciento para toda la vivienda y los alquileres actuales. Pero,
por supuesto, la probabilidad de que la totalidad
espacio de vida ser puesto en todos los das de todos los aos - y as sucesivamente hasta el infinito - es
insignificante. As que tenemos que tener en cuenta los momentos en los que uno o el otro
espacio vital permanece desocupado, y el tiempo que se necesita para sustituir a los residentes cuando entran
en el apartamento o se mueven con ellos. En esos momentos, debemos
prestar atencin a las otras fuentes de ingresos adicionales, tales como el uso de lavandera, aparcamiento,
etctera.
folletos tpicos de la finca incluyen estos ingresos a la par con los dems. Pero no se sorprenda - la
experiencia demuestra que esta cifra es mayor
casos son tan inexacto como todos los dems. Perodos en que el espacio vital permanece desocupado
tienden a subestimar, y el lado de ingresos - tambin
inflar. La cuestin clave en este caso es la capacidad de calcular estos factores en el futuro. Por supuesto, es
bueno saber dnde se encuentra ahora, pero
en realidad, ms importante saber cmo van las cosas en un futuro prximo. Es por ello que el vehculo tiene
un parabrisas grande y una pequea
espejo retrovisor.
El sentido comn dice que si uno o el otro apartamento no se elimina, no va a generar ingresos, y esto, a su
vez, reduce su flujo de caja. Por lo tanto, incluso
Si en el folleto oficial y se indica el nivel medio de unidades de vivienda no encuentra inquilinos, asegrese
de revisar esta figura con la ayuda del gerente
la herencia de su equipo. Esta persona ser capaz de decirle cmo correlacionar especificado en el folleto
gratuito del espacio vital con la norma que
es el promedio del actual mercado de bienes races - que est por encima o por debajo (ya que depende
principalmente de la oferta y la demanda). esta informacin

Tambin puede ver, declaraciones con respecto al pago mensual del alquiler y prestando atencin a los
inquilinos existentes en la fecha de cambio.
los materiales oficiales de la Unidad de los ingresos del vendedor incluye los datos proporcionados por ellos
mismos con respecto a los datos de ingresos y de empleo sobre la tasa de espacio habitable. muestra
los ingresos de alquiler, menos esos ingresos que no se reciben los inquilinos debido OTQTCTBM a un
espacio de vida especfico, ms otros ingresos, lo que permite
conseguir esta propiedad. Una tabla tpica de este tipo es un poco ms bajo, e incluye datos tomados de la
misma propiedad en la ciudad
Phoenix antes. Esto, tomado de la realidad, el ejemplo del vendedor o el agente se anuncia la presentacin
de la renta total de esta propiedad para el ao en la cantidad de
45 $ 120 (a razn de una vivienda desocupada en un 7% y un ingreso adicional de $ 480). Todo esto se ve
muy bien. pero tenga en cuenta
en los datos sobre la renta. Se basan en las cifras de la vivienda inflados, que es el alquiler se muestra en la
tabla de datos sobre la vivienda y cobrar el alquiler.
Recuerdas - sobre cada una de estas figuras se puso en el pin, y esto implica que, en realidad, estas cifras
son bastante diferentes. Y a todos nos estropea
impresin.
Ingresos en USD
Los datos oficiales del vendedor
Los ingresos totales para las anualidades
48000
menos viviendas desocupadas
7% (3360)
El resultado neto del Wrentham
44640
Adems ingresos extra
480
Los ingresos totales
45120
Echar un vistazo por debajo de lo que ocurre con nuestros ingresos totales, si insertamos en esta tabla los
ingresos reales de las rentas (columna derecha). necesario
tenga en cuenta que el alquiler en este caso, es el nico punto en que se cambi en el curso de nuestro
anlisis. Pero al mismo ingreso total
5669 disminuy en US $ (45 $ 120 - 39 451 USD). Una gran cantidad de dinero, sobre todo si ya les espera
gastar en algo necesario. este
la discrepancia de clculo y la realidad puede ser muy intimidante - especialmente si usted tiene que
comprar ni siquiera es consciente.
Los datos oficiales del vendedor
real Los datos en el ltimo ao
datos para clculos
nuestra empresa
Los ingresos totales para las anualidades
48000
41904
menos viviendas desocupadas
7% (3360)
(2933)
El resultado neto del Wrentham
44640
38971
Adems ingresos extra
480
480
Los ingresos totales
45120
41 800
39451
Echar un vistazo por debajo de lo que ocurre con nuestros ingresos totales, si insertamos en esta tabla los
ingresos reales de las rentas (columna derecha). necesario
tenga en cuenta que el alquiler en este caso, es el nico punto en que se cambi en el curso de nuestro
anlisis. Pero al mismo ingreso total
5669 disminuy en US $ (45 $ 120 - 39 451 USD). Una gran cantidad de dinero, sobre todo si ya les espera
gastar en algo necesario. este

la discrepancia de clculo y la realidad puede ser muy intimidante - especialmente si usted tiene que
comprar ni siquiera es consciente.
Ahora veamos las tres cifras sobre los ingresos totales: el vendedor nos proporciona la cifra oficial de 45.120
dlares; los ingresos reales de la figura
el ao anterior es de 41 800 dlares y la cifra de ingresos se estima nuestra empresa es 39451 USD. En
primer lugar, vamos a comparar la cifra oficial
Vendedor con la figura ingresos reales. Acerca de lo que se puede hablar? Con distribuidor ingreso
declarado en 3320 dlares ms que los ingresos reales de
el ao anterior (45 -41 $ 120 $ 800). Es decir, el vendedor, absolutamente sin saber nada acerca de sus
habilidades como gerente, usted cree
puede mejorar significativamente la gestin en comparacin con el ao anterior. Esto no es adulacin. Ms
bien, debe ser considerada como engao absoluto.
Estoy seguro que ya has adivinado que formulo su propuesta, haciendo caso omiso de los dos primeros
dgitos de los ingresos, y utilizar slo la tercera cifra, la ma, la cual
derivado basado en el ingreso real de los alquileres. La mejor parte de esta estrategia es que estas cifras son
fciles de defender en las negociaciones, porque
que reflejan el estado real de las cosas.
Todos los espectculos anteriores lo fcil que es para comprobar la cantidad de ingresos y es fcil hacer un
seguimiento de las contradicciones en las cifras proporcionadas. Como ya he mencionado,
la cantidad de ingresos es a menudo exagerada, por lo que no se sorprenda en absoluto si la diferencia entre
los datos proporcionados por el vendedor y el hecho de que se han calculado para usted
expresarse> esposa en miles de dlares. Es una cosa comn.
Antes de concluir nuestro anlisis de los ingresos, vamos a ver el futuro potencial de ingresos. Recuerde que
el futuro potencial de ingresos no es otra cosa,
como el ingreso total de la propiedad, que puede ser obtenido mientras se mantiene el nivel actual de los
alquileres, el 100 por ciento el uso de todos
la vivienda y la obtencin de todos los posibles ingresos adicionales. El control de los ingresos que puede
asegurarse de que el tamao real de la renta significativamente
por debajo del ndice de mercado en la tarjeta. Esta ltima cifra puede ser para usted una especie de "barra
superior", a fin de mantenerlo a la vista. Este es el
el lmite superior de las cuales. sueo de todos los inversores, que trabaja con el sector inmobiliario. Ahora
que hemos completado la verificacin de los ingresos, es el momento de centrarse
atencin a los costos.
Paso 2: Compruebe los costes
Consumo - es la segunda variable ms importante para los que debe prestar atencin. Como he mencionado
anteriormente, el margen de explotacin se determina por
restando los gastos de los ingresos. En la seccin anterior se muestra en detalle lo que hay que tener en
cuenta para evaluar el potencial
oportunidades de ingresos con una propiedad particular. En esta seccin aprender cmo estimar los costos.
Para obtener una imagen del gasto corriente debe moverse slo despus de la verificacin realizada,
procedimiento de ingresos. En contraste con el procedimiento de clculo
los pases de ingreso, donde nuestro objetivo es lograr el 100 por ciento de precisin en el caso del objetivo
de coste pueden ser lograr un trabajo adecuado
resultado aproximado. Todos los detalles ms finos surgirn ms adelante en el curso de hacer negocios.
Esta es otra rea en la que puede ser muy
asistencia til a su equipo.

Independientemente de si utiliza los servicios especiales de la gestin de la propiedad de la empresa, una

buena idea para llamar en una empresa de este tipo,
que ayudan a visualizar y evaluar todo lo relacionado con la administracin de esta propiedad - sobre todo si
estamos hablando de un gran edificio con muchas
apartamentos. Slo tiene que llamar y decir: "Estoy considerando la opcin de compra del edificio de ocho
pisos y todava no ha llegado a una opinin definitiva si debo
gestionar usted mismo o contratar para cualquier empresa. Me gustara que le permite ver este edificio,
entonces habramos discutido la
pregunta. "Una hora o un poco ms, que gaste en ella, junto con un representante del directivo de la
empresa, que puede ser visto como una buena inversin. Un
si es necesario tambin para pagar la consulta, tambin se gastar el dinero. Establecer una meta de salir de
esta reunin un doble beneficio.
Intenta en primer lugar, para aprender de ellos cmo hacerse cargo de la gestin, y, en segundo lugar, para
aprender cmo reducir al mnimo los costos.
Tenga en cuenta que en esta etapa, su objetivo debe ser averiguar qu servicios necesita y lo que funciona
para su reparacin o
actualizacin puede requerir el edificio. Ms tarde, en el curso de accin, usted podr apreciar ms. Al
mismo tiempo que necesita para anotar
calcular las cifras aproximadas que no absorben las reparaciones necesarias si todos sus beneficios
esperados. Hay un principio real que permite
calcular cules son los costos adecuada, y lo que debe ser considerado como excesivo. Para determinar el
costo de muchos de estos que podra volver
ayudar a las empresas de administracin de propiedades representativas.
La intencin de este ejercicio es crear para nosotros una imagen de los posibles costes y tratar de encontrar
maneras de hacer todo el bien necesario
camino bajo el costo ms mnimo. Esto aumentar sus ingresos netos y aumentar la calificacin financiera
de su propiedad. As que lo que debe incluirse en el nmero de
gastos? Para responder a esta pregunta, tenemos que volver a la mesa de control de gastos presentadas a
usted por el vendedor. Ser presentado a los costes
propietario prevista para el ao en curso (columna central), y los costes reales que se incurri en el ao
anterior. En el ejemplo anterior, los datos
ms o menos corresponden a los que fueron caractersticos de nuestra propiedad en Phoenix que hemos
utilizado anteriormente como un ejemplo de la vida real.
Los costos en dlares
En un apartamento consumo estimado para el ao en curso por parte del Vendedor de acuerdo con el Real
el consumo en el ltimo ao
Reparacin y mantenimiento
838
6700
8 010
utilidades
409
3273
3273
Impuesto sobre bienes inmuebles 425
3400
3400
seguro
125
1000
1000
Provisin por depreciacin 150
1200
flujo total
1947
15573
15683
28,8 por kilmetro cuadrado. m
Vamos a examinar con ms detalle los nmeros y aadirlos a los costos estimados. Para empezar con una
mirada a la "reparacin y mantenimiento" de la columna.

En un apartamento
gastos correspondientes a las ao en curso por parte del Vendedor de acuerdo con el
Real
el consumo en el ltimo ao El consumo se estima nuestra empresa
Reparacin y mantenimiento
838
6700
8 010
8 010
Lo primero que me llam la atencin en esta tabla es que de acuerdo a los datos oficiales del vendedor sus
costes estimados para el ao en curso fueron ms bajos
a los costes reales del ao anterior. El vendedor o corredor que quieren los clientes a creer que por alguna
extraa razn, el costo de las reparaciones y
el servicio debe caer con el tiempo! De hecho, resulta que el vendedor predice la reparacin y el
mantenimiento ser el ao en curso
vale tanto como EE.UU. $ 1,310 menos que el costo real del ao anterior. Pero sobre esto no es una regla
simple y bien definido que dice,
que hay algo justo lo contrario: una propiedad decae con el tiempo, y por lo tanto en sus costes de reparacin
y mantenimiento estn aumentando. por lo tanto
el sentido comn sugiere: los costos de este artculo en el nuevo ao ser igual o mayor que los costos en el
ao anterior. Vamos simplemente no va a
perder de vista este punto. Con el fin de calcular el consumo para el ao siguiente, slo tiene que utilizar el
consumo real en el ltimo ao - 8010 dlares,
sabiendo que incluso esta cifra debe ser considerada como la ms baja posible, y que con el tiempo y es
probable que tenga que ser reconsiderada.
A continuacin, echar un vistazo a la grfica de los servicios pblicos.
En un apartamento
gastos correspondientes a las ao en curso por parte del Vendedor de acuerdo con el
Real
el consumo en el ltimo ao El consumo se estima nuestra empresa
utilidades
409 3273 3273 3273
De acuerdo con el vendedor, costos de servicios pblicos parecen ser igual al costo real del artculo para el
ao anterior. Pero deja que te lleve
precaucin: las empresas de servicios pblicos han utilizado constantemente de ao en ao para aumentar
las tarifas por sus servicios, mientras que en su
distribuidor de la tabla esto no toma en cuenta. En este caso, nos fuimos al asunto en alguna ocasin, pero es
muy fcil de aprender y las cifras reales - que necesita
llame a la compaa adecuada.
Y cmo los asuntos con las siguientes columnas en la tabla de costos - "impuesto sobre bienes inmuebles"?
En un apartamento
gastos correspondientes a las ao en curso por parte del Vendedor de acuerdo con el
Real
el consumo en el ltimo ao El consumo se estima nuestra empresa
Impuesto sobre bienes inmuebles 425 3400 3400 3 400
impuestos sobre la propiedad se define de manera muy sencilla y con una precisin casi perfecta. Los datos
relevantes para la mayora de las reas por lo general pueden ser
Se utiliza el Internet para encontrar. Slo tienes que ir a la pgina oficial del inspector de Hacienda
correspondiente al condado y encontrar la seccin de bienes races. despus
esto slo tendr que encontrar el tipo derecho de propiedad, y conseguir que todos los nmeros de la hora
actual. En la mayora de los casos, tendr

la oportunidad de ver no slo el tamao del impuesto a la propiedad para el ao anterior, sino tambin su
tasa proyectada para el prximo ao o dos. anotar
y utilizarlos para evaluar los gastos del ao en curso.
Tambin es necesario saber que la compra y venta de bienes races a menudo conducen a un aumento de los
impuestos establecidos en ella - es conveniente consultar
el problema con un miembro de su equipo que es un experto en estos asuntos. Para simplificar el proceso de
estimacin de costos, en este caso, slo
Acepto las cifras proporcionadas por el vendedor.
El siguiente punto es el costo del seguro.
En un apartamento
el gasto estimado para el ao en curso en los datos de vendedor
el consumo en el ltimo ao El consumo se estima nuestra empresa
seguro
125 1000 1000 1200

real

Seguro de negocio est en constante movimiento, y la oferta ms alta puede ser muy variada en diferentes
empresas. Yo sugerira para hacer frente a
varios agentes de seguros para conocer sus precios y luego utilizar estos nmeros en sus clculos. Debido a
que su negocio est en el proceso de crecimiento, se
Usted puede elegir para su programa de seguro de propiedad especial que le proporcionar una buena
economa. Nosotros mismos hacemos exactamente eso, y cada ao
volver a considerar los contratos de seguro. En nuestro anlisis de los costes reales, que se encuentra en
Phoenix, basado en mi experiencia personal,
Hemos aumentado el nmero de los gastos por este concepto a $ 1.200 por ao.
Por ltimo, vamos a ver la columna "Provisin por depreciacin".
En un apartamento
el gasto estimado para el ao en curso en los datos de vendedor
el consumo en el ltimo ao El consumo se estima nuestra empresa
Provisin por depreciacin 150 1 200
1200

real

Provisin por depreciacin - son fondos que necesita para dejar de lado los gastos futuros inevitables para
reemplazar esa parte de su propiedad que se presta
piezas de desgaste tales como fontaneros, alfombras, techo y as sucesivamente. d. Me acaba de llegar en
una rabia cuando veo que el vendedor en el ltimo ao no quera pasar an
centavo por depreciacin, como se desprende de la tabla. Y adems, l o su agente de bolsa todava tiene la
audacia de ofrecer al comprador para gastar en todo este asunto
1.200 $ - y me creen, para m no es una sorpresa. Estas cifras dan que entienda que la sustitucin de muchos
elementos de construccin se pospuso hasta ms tarde y,
Al parecer, los costes reales de este artculo, incluso superan la cifra de $ 1,200. Para la preparacin de
ofertas para comprar, me ver obligado a dejar la figura
$ 1.200, pero despus de una visita personal a la construccin de mi opinin sobre este asunto, puede
cambiar sustancialmente.
Correctamente calcular los costes
En este punto, ya tenemos los nmeros, los cuales nos permiten producir el anlisis final. Para ello, hay que
tener la calculadora y calcule el total
el importe de la suma de todos los costes que se derivan de arriba. Pero hay que tener en cuenta que estamos
hasta este punto que no asisti a la propiedad de la ETSE, y que, como
Una vez que hagamos eso, al parecer, hay que revisar de nuevo sus figuras sobre la base de lo que vemos
all. Total de nmeros se ver as:

En un apartamento el gasto estimado para el ao en curso en los datos de vendedor Pealny el

consumo durante el ltimo ao
El consumo se calcula nuestra empresa
Reparacin y mantenimiento
838 6700 8 010 8 010
utilidades
409 3273 3273 3273
Impuesto sobre bienes inmuebles 425 3400 3400 3400
seguro
125 1000 1000 1200
Provisin por depreciacin 150 1200
1200
flujo total
1947 15573 15683 17083
28,8 por kilmetro cuadrado. m
Fijamos en el grfico de flujo completo, y ya est, como diversas figuras. Como se puede ver, la diferencia
es muy significativa: 15 573 y 17 083 dlares
dlar. Es en 1510 dlares (17.083 dlares - 15 573 dlares) - gastos de la propiedad de acuerdo con nuestros
clculos, y de acuerdo con la propuesta oficial de la
Vendedor. Y si usted compra una propiedad, no haber hecho este ejercicio en los clculos, estos son 1510
dlares desde el principio para socavar la rentabilidad
todos sus esfuerzos.
Paso 3: Se calcula la utilidad neta
Una vez que haya identificado su renta potencial de la propiedad y tener un buen clculo de los costos, es
necesario calcular la red
ingresos. Se trata de una figura muy importante, ya que, en ltima instancia, es para usted para determinar
sus nmeros presentados en la oferta de compra. que
calcularlo, slo hay que deducir de sus ingresos sus gastos. Pues bien, si se tiene suerte y se obtiene como
resultado de este clculo, el nmero de firmado
"Plus". Y cuanto ms ser mejor. Pero antes de que se regocijan cuando vea el nmero deseado, que es uno
de los principales indicadores del tamao de
su flujo de efectivo futuros de la propiedad, hay que recordar que esta cifra incluye el pago para que usted
tome un prstamo para la compra. El dinero se destinar a pagar
el prstamo se determina por la cantidad que pag por la propiedad, el tamao de su contribucin en efectivo
y la tasa de inters del prstamo.
= MARGEN DE INGRESO - CONSUMO
Ingresos en USD
Los datos oficiales del vendedor
real Los datos en el ltimo ao
calc datosEtam nuestra
empresa
Los ingresos totales para las anualidades
48000
41904
menos viviendas desocupadas
7% (3 360) (2933)
El resultado neto del Wrentham
44640
38971
Adems ingresos extra
480
480
Los ingresos totales
45120
41800
39451
Los costos en dlares
En un apartamento el gasto estimado para el ao en curso en los datos de vendedor
consumo durante el ltimo ao
El consumo se calcula nuestra empresa
Reparacin y mantenimiento
838 6700 8 010 8 010
utilidades
409 3273 3273 3273

Pealny el

Impuesto sobre bienes inmuebles 425 3400 3400 3400

seguro
125 1000 1000 1200
Provisin por depreciacin 150 1200 1200
flujo total
1947 15573 15683 17083
28,8 por kilmetro cuadrado. m
Ahora tenemos la parte ms fcil del trabajo. Tome su ingreso total anticipado de $ 39451 USD y restar de
que los costes totales estimados
la cantidad de 17 083 dlares para obtener su beneficio neto en la cantidad de 22.368 dlares.
Veamos ahora ms de cerca un poco ms cerca de la utilidad neta con el fin de obtener una imagen completa
de la misma.
el gasto estimado para el ao en curso en los datos de vendedor El consumo real en el ltimo ao
El consumo se estima nuestra empresa
Los ingresos totales 45 120
41800
39451
flujo total
15 573
15683
17083
los ingresos netos 29547
26117
22368
Esta tabla muestra la dura realidad: el oficial presentada a la utilidad neta del vendedor es tanto como 7179
dlares (US $ 29.547 - 22.368
dlares) por encima de los ingresos netos segn nuestros clculos. Esta es una diferencia muy significativa,
que es que es muy posible destino a fallar nada
comprador confiado. As que de nuevo, el resultado neto - es una figura muy importante, ya pocos minutos
se entiende por qu esto es as.
Paso 4: Encontrar la tasa de capitalizacin y hacer una evaluacin de la propiedad
La tasa de capitalizacin? Me puedo imaginar que suena un poco tcnico y confuso para usted - usted parece
entender estas cuestiones, es necesario no menos de tres aos
tapar lejos en una escuela especial. Pero antes de enojo cierras el libro, le dej a gusto. En primer lugar, slo
suena complicado, y
en realidad es mucho ms fcil de lo que parece. En las figuras, la tasa de capitalizacin - es simplemente el
ingreso neto dividido por el precio de compra.
Tasa de capitalizacin = Utilidad neta dividida por el precio de compra
Ahora seguro que est pensando: "Bueno, Ken, le dan Cmo puedo por esta frmula para calcular la tasa de
capitalizacin, cuando todava no se conoce el precio al que comprarlo!
esta propiedad. Despus de todo, es lo que tengo que retirarse como resultado de todos estos ejercicios. As
que, dime no digo, y no hay matemticas superiores no es
oboydeshsya "De hecho, todo lo que es precio de compra muy simple en este caso - .. es, de hecho, una
caracterstica tendencia de los precios de compra de similares
la estructura de su mercado de bienes races. As que esto es muy complicado cifra que puede realmente
muy fcil de obtener de su agente, agentes de ventas
bienes races e incluso las propuestas formales para la compra de la propiedad. Las personas involucradas en
el negocio - el equipo - estarn familiarizados con la norma
la capitalizacin de su mercado de bienes races o ayuda a calcular que, al igual que todas las cifras
provisionales necesarias.
Para determinar la cantidad es en realidad propiedad - en otras palabras, para hacer que el costo de la
evaluacin, - slo hay que dividir la tasa de beneficio neto

capitalizacin. El nmero que se obtiene con esto, y va a estimar el costo. En la frmula anterior, el mismo
nmero se llama el precio de compra. y esto
la evaluacin debe ser las cifras que figuran en su propuesta original para la compra de bienes races.
Valoracin o de Precio Ms INICIAL DE SU = ingreso neto dividido por capitalizacin NORMA
Ahora vamos a volver a nuestro ejemplo de la vida real. La tasa de capitalizacin que se utiliza para las
propiedades inmobiliarias en la ciudad de Phoenix, igual formalmente 8,74%
-imenno una norma de este tipo es comnmente utilizado por los corredores de bienes races. En este punto,
slo voy a utilizar esta regla para la capitalizacin. No hay punto
gastar mucho esfuerzo en algo que tal vez slo necesitamos mucho ms tarde, si es necesario en absoluto.
As que de tiempo compartido nuestros ingresos netos en nuestro normales
capitalizacin, recibiendo una valoracin de la propiedad y de las propuestas de precios para la compra
inicial. Ser igual a 255 926 dlares.
$ 22 368 dividido por 0,0874% igual a 255,926 dlares. De ello se desprende que el precio de compra
propuesto no deber superar la cifra de 256 000 dlares.
Finalmente, llegamos a este punto! Nos dieron una oferta de precio de compra! Pero todava falta algo aqu.
Oh, s, usted es probablemente intrigado
pregunta, qu precio solicitado para el mismo vendedor de bienes races. No voy a probar su paciencia y de
inmediato dir - el precio solicitado fue de 338.000
dlares. Usted, por supuesto, pens que sonaba demasiado fro. Hay un indicador que le permite calcular
claramente cmo este precio caro. Si usted
compr la propiedad mediante el pago en efectivo del 10% de la suma total, que puede equipararse a un
pago en efectivo de 25 524 dlares para un prstamo, la tasa de inters del saliente,
igual a 7,5%. Ahora recordamos se calcul la cifra de ingresos netos. Deja que te ayude con esto - esta cifra
era igual a 22 368 dlares. ahora usted
Usted ve cul es el problema? Este ingreso ni siquiera puede cubrir sus gastos para pagar el prstamo, por no
mencionar el hecho de que algo se deja a usted personalmente. otro
Es decir, si usted compr esta propiedad por el precio oficialmente expuesta - 338 mil dlares, o incluso al
menos 300 mil dlares, que de inmediato
Nos encontraremos con un flujo negativo de efectivo-el dinero no haber fluido a usted, sino que flua de su
bolsillo.
Por ltimo, tal vez usted piensa que tom este ejemplo de coincidencia de material distribuido alguna
pequea casa de bolsa de un da,
que los funcionarios simplemente no entenda lo que estaba pasando? No, en absoluto. Simplemente todo
era todo lo contrario. Se trata de una oferta formal para comprar era
preparado y distribuido una de las empresas de corretaje ms grandes de nuestro pas.
Paso 5: Calcular la cantidad necesaria para pagar el prstamo, y su ingreso final en efectivo
Si usted y el vendedor viene abajo en el precio de 256.000 dlares, es el momento de averiguar cul debe ser
la cantidad de dinero que va a pagar por el prstamo. Es como
un tiempo en que puede ponerse en contacto con uno de los miembros de su equipo - el financiero o corredor
- pero personalmente decidir que pregunta en s misma, y es muy
rpidamente. Acabo de ir a Internet y conectar el motor de bsqueda, "el Google" para buscar la frase "pago
de hipotecas," e inmediatamente hace aparecer una serie de

clculos apropiados. Inmediatamente me tomo dos - la cantidad de los pagos de amortizacin e intereses - e
inmediatamente hay una lista de precios de los pagos! Bueno en vivo en el siglo XXI!
Pero volvamos a nuestro ejemplo de la vida real. Las cifras que he utilizado se basa en el precio ofrecido por
nosotros y se pagan 10% en efectivo, o 25 600
dlares, as como en el hecho de que la tasa de inters del prstamo es del 7,5%. A travs de Internet nos
encontramos con la magnitud del pago por el prstamo, la satisfaccin de llamada
condiciones-Esta suma es igual a 20 010 dlares. Esto, por supuesto, ya se puede considerar aceptable, dado
que el ingreso neto calculado que supone
igual a 22.368 dlares,
El paso ms reciente que se debe preguntar cul es nuestro verdadero beneficio. Esto se hace mediante la
deduccin de los ingresos netos de su pago
para el prstamo. Tome la suma de los ingresos netos de 22.368 dlares y restar de que el pago de un
prstamo por la suma de $ 20 010, calculando as que se benefician de
Esta caracterstica ser igual a 2358 dlares. Bueno o malo? Bueno, depende de cmo se mire. Se puede
calcular el porcentaje de ingresos para los
dinero en efectivo, que en este caso que ha gastado en la compra - esto es aproximadamente el mismo que el
retorno de la inversin calculada.
Para calcular el porcentaje, divida el beneficio en la cantidad de $ 2,358 para la cantidad del pago en
efectivo - 25 600 dlares. Es a su vez que en esta operacin el porcentaje
retorno de la inversin fue del 9,2%. El ingreso es bastante decente.
Porcentaje de los beneficios de la inversin = ganancia dividida por importe pagado en efectivo
Puedo felicitarle! Si usted compra esta propiedad por 256.000 dlares en el pago en efectivo del 10% de la
cantidad total, su ROI
Es igual a 9,2%.
Estos cinco pasos - "cinco pasos de valoracin de bienes races" - son el conjunto ms importante de los
conceptos en este libro. Ellos le permiten evaluar la
la inversin en bienes races de la misma manera como lo hacen los inversores profesionales. Esto le dar la
fuerza y causarles confianza. Ellos le darn
realista, hecho a base de posiciones originales a la mejor manera de elegir una propiedad. Ellos forman la
base, a partir del cual es posible llevar a cabo
negociaciones comerciales con el vendedor. Y van a fijar su mente en una onda tal que no le dar tan fcil de
sumergirse en todo tipo de acuerdo podrido.
Si va a tomar algn tiempo para el proceso de recopilacin de informacin sobre los ingresos y los gastos,
todos los pasos que estn claramente establecidos en este captulo, usted sabr,
si ha de examinar la gestin de la propiedad y la cantidad de dinero que usted puede esperar para hacer esto.
Usted tendr la informacin completa sobre la
esto incluso antes de iniciar un dilogo con el vendedor, y, por supuesto, antes de hacer una oferta de
compra. Yo uso esta forma de los mismos cinco
Pasos para la compra de la totalidad de sus propiedades. Y no me vengan a la mente a soar con otra cosa.
En su lugar, prefiero dormir sin
sueos.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 7
Ver la lista o ponerse a la venta de bienes races para ser capaz de seleccionar algunas opciones de
propuestas formales para la venta
Con el fin de aplicarles las "cinco pasos de la valoracin de bienes races".

o Utilizar los nmeros de estas ofertas formales para la venta con el fin de calcular el precio de la oferta de
compra.
o Entender la necesidad de la aplicacin de estos cinco pasos; comprobar todos los nmeros de proveedor de
datos, que atraen a los miembros de su equipo.
o Llame a los dueos de la propiedad, para iniciar el proceso de discutir con ellos la compra de la propiedad,
lo que le interesa.
o Llevar a cabo el proceso de evaluacin de la propiedad en relacin a los bienes inmuebles, y en base a
datos reales.
CAPTULO 8
Un importante compromiso
Todo el captulo anterior se dedic al clculo del precio de los inmuebles - en esencia, la cuestin aqu era
crear una base para una compra posterior. "Los cinco pasos de la evaluacin
propiedad "puede ser comparada con la investigacin, en el que buscar la informacin necesaria para crear
una imagen exacta de la propiedad. La llamo
imagen, porque en realidad, no se puede saber todo lo que hay que saber en lo que respecta a esta propiedad.
Usted slo tendr una visin de la
que representa la propiedad, y la sensacin de que conoce el camino por el cual se puede comprar. Incluso
habr algunos
ideas sobre qu hacer con esta propiedad en el futuro. Sin embargo, est lejos de ser una imagen completa de
toda la imagen en su conjunto todo lo que debe saber sobre esta propiedad. Y eso est bien. Al menos, esta imagen es real y concreta, y
est basada en hechos
y figuras. Con el fin de averiguar todos los detalles y los detalles, usted todava ser suficiente tiempo para
esa fase de la obra, que se llama "adecuadamente
diligencia ".
De todos modos, la obligacin siempre me dio un tiempo difcil. Pedir a mi esposa. Si bien es gracias a sus
muchos aos atrs, supe de un vistazo
para reconocer una buena cosa. Lo mismo es cierto con respecto a la propiedad. Me las arregl para saltar
mejor hacia adelante en la direccin de las obligaciones, cuando segu uno
regla simple. Si s que el 70% de lo que necesitamos saber con respecto a una propiedad en particular, creo
que es suficiente para tomar
decisin. Creo que el 60% de la informacin - es demasiado poco, pero por otro lado, si espero hasta que me
reunir el 90% de la informacin, alguien seguramente tendr tiempo para
prenderme bajo sus narices prxima compra o Voy a caer en la trampa de la indecisin y comienzo a pensar
que nunca reunir suficientes
informacin para tomar una decisin final. Puede venir como sola expresarme, parlisis de anlisis.
Despus de todo, si recordamos el pasado, lo que pueda
dijo que con la decisin de asumir el mayor compromiso en la vida, no tengo el 70% de toda la informacin
que pueda identificar a mi
futura esposa. Por supuesto que se puede decir que slo tuve suerte. Pero la pregunta era acerca de las cosas
ms importantes, como el matrimonio! Y los invito a experimentar el "destino"
slo con respecto a esta propiedad.
Antes de seguir adelante, quiero sealar que si no estudias despus de la impresin inicial de que esta
propiedad puede ser

una buena inversin (en otras palabras, si el flujo neto de efectivo que va a ser demasiado bajo), es posible
que desee abandonar la transaccin o
ofrecer un precio ms bajo, lo que permitir mejorar los indicadores digitales. Despus de todo, los nmeros
no mienten - a menos que, por supuesto, no comete un error en el clculo - y
su verdadera evaluacin debe basarse en ellos. Para rechazar la oferta - la decisin correcta, a pesar de que
usted piensa que todo su trabajo anterior
Se ha hecho en vano. No obstante, perder de vista que cada uno de ustedes han hecho un paso en este
proceso contribuy a la adquisicin de experiencia y que cada
tarea, cada clculo, cada edificio que ha visitado, te hace ms sofisticada en este caso. Y la prxima vez que
tenga los costes de esta
procesar la mitad del tiempo, y puede usarlo tres veces ms productivo. El tiempo invertido en l, para
aprender algo, nunca se
desperdiciado.
En esta coyuntura crtica, que, en la mayora de los casos, se niegan a negociar. Quiero que prestar especial
atencin a esta afirmacin, ya que muchos
La gente en esta etapa son tan emocionalmente atrapados proceso preparatorio para la compra de bienes
races que ya no es el punto fuerte de este
rechazar. Cuando tenga toda la informacin necesaria, estoy bastante de 30 minutos para llevar a cabo todas
las "evaluacin de las propiedades inmobiliarias cinco pasos". Y despus de que yo uso
las figuras y el buen sentido de concentrar toda la atencin en el nuevo acuerdo, si se llega a la conclusin de
que la transaccin, en la que trabaj, no para m
Se ajusta.
Si decide que la propiedad sigue siendo digno de atencin, se ver que acaba de adquirir un alto nivel de
formacin que se ofrece
excelente posicin en la negociacin, porque tiene todos los datos y cifras necesarias. Y cranme, la
existencia de hechos y cifras priva
sus emociones la misma fuerza y no tendrn efecto en su decisin. Pero, en realidad, cualquier cosa puede
pasar. Desde el vendedor puede
cierta animosidad - debido al hecho de que l cree que su propiedad vale mucho ms que para ella y le
ofrecer lo que es en realidad vale la pena, y sucede muy a menudo. Es otra cosa cuando usted se encuentra en esta situacin armado con nmeros
reales y claramente puede demostrar que vinieron aqu
no intentar lo enrollarse alrededor de su dedo meique, falta de precio bajo razonable. Por el contrario, que
han llegado a los datos ya probados,
basado en datos y cifras, as como lleva a cabo de acuerdo con los clculos de las reglas, el resultado ser el
precio de compra real de la propiedad.
No importa cunto el vendedor es sin gritos y sin Raged, todava sabr que usted propuso el precio es justo.
l slo puede ser requerida
durante algn tiempo para llegar a la misma conclusin.
Ahora es el momento de convencer al vendedor para vender la propiedad para usted.
Cuando se llega a la conclusin de que las cifras son muy adecuados para usted, y toman la decisin de
comprar la propiedad, se puede decir que han logrado
importante hito en el camino. En esta etapa, su objetivo es "adherirse a s mismo la propiedad." Con esto
quiero decir que usted debe
eliminar la propiedad en el mercado abierto, por lo que una carta de intencin, o, en algunos casos, hacer
una compra y la firma de un contrato para la venta. una vez

contrato para la venta y la compra de la firma, esta propiedad no puede ser interceptada por cualquier
cliente-competidor. Cuanto ms rpido se provernetsya
negocio, ms posibilidades tienes para completar la transaccin, sin apartarse del precio acordado. Por eso te
aconsejo que pasar todo el descrito en el anterior
la cabeza de los pasos de no ms de cuarenta y ocho horas a partir del momento en que se han reunido toda
la informacin necesaria. Me pas aos tratando de resolver el proceso,
lo que simplifica enormemente la tarea, pero vali la pena - gracias a la rapidez de accin, yo era capaz de
concluir una serie de operaciones muy rentables.
No importa cunto se tom el tiempo para que - dos das o dos semanas - tan pronto como usted decide
comprar, debe firmar un estndar
un acuerdo preliminar sobre la compra de bienes races. Recuerde que su objetivo es "consolidar" la
propiedad mediante la eliminacin del mercado, a la vez, hasta
a negociar con el vendedor y, no menos importante, se producen una inspeccin detallada y averiguar
exactamente cmo se "puede trabajar." Durante este perodo de tiempo
es posible que el precio propuesto era demasiado alta y que se necesitan nuevas negociaciones para resolver
este problema. O, por el contrario, se
Se puede llegar a la conclusin de que ofreci muy poco. Si es as, confa en el sentido moral interior, y deja
que te diga lo que necesita
hacer.
Ahora vamos a centrar en el acuerdo anterior. Documento del tipo normalmente utilizado en todas las
grandes ofertas al comprar una propiedad en
Muchos estados. Pero en diferentes estados en este procedimiento tiene sus puntos distintivos, por lo que
necesita para consultar sobre esto con los miembros de la
su equipo - un abogado, un agente para trabajar con el corredor de bienes races. Pero a pesar de las
diferencias en la legislacin vigente en la preparacin de la fase previa
acuerdo de todos modos. No se preocupe por la forma en la que se expresa - si se trata de una carta de
intencin o un acuerdo estndar
compra y venta, certificado por la Asociacin Nacional de Agentes Inmobiliarios, - slo hay que saber qu
es cada una de estas opciones.
carta de intencin
Una vez que haya evaluado el establecimiento utilizando los cinco pasos del captulo anterior, usted debe
estar listo para hacer un borrador de la carta de intencin
o acuerdo de compra y venta. Yo siempre prefiero usar la letra estndar de la intencin de pre-planificar el
curso ulterior de la operacin con
vendedor en todo el perodo anterior a la firma formal del contrato para la venta de bienes. El uso de la letra
me permite ahorrar mucho
dinero en honorarios legales, porque los abogados no estn a menudo involucrados en la negociacin de
cartas de intencin. Adems, el trabajo llevado a cabo durante el
Este proceso ayuda a llevar a cabo ms rpidamente y sin problemas procedimiento de contratacin para la
venta. La carta de intencin incluye la oferta de
compra, as como algunos de los principales parmetros de la oferta - tales como la cantidad a pagar en
efectivo, el periodo de trama de tiempo, lo que se da a la
el proceso de "diligencia debida", el tipo de acuerdo de custodia y el acuerdo sobre la resolucin de
problemas relacionados con posibles contingencias
respecto al pago.

A continuacin vamos a volver al punto de posibles contingencias relacionadas con el pago. Pero ahora
incluso se puede entender por qu es deseable tanto
Se puede utilizar para conectar a la gente de negocios de su equipo. La ltima cosa que necesita hacer en
esta etapa del juego - es el de establecer una relacin con un banco o
inversores. Es deseable que la base para esto ya ha sido creado, ya que el tiempo es oro. Por lo tanto, tratar
de crear y enviar su carta de intencin como una
Puede ser ms rpido para tener los puntos bsicos del acuerdo en el mercado de oferta y ubrats la propiedad
que desea comprar. En los mercados de bienes races
de tiempo de alta demanda - tu enemigo, por lo que personalmente utilizo la mquina de fax para transmitir
una carta de intencin, o contratar un servicio de mensajera especial que
entregado rpidamente al documento y se lo entreg directamente a las manos del vendedor / Uso No se
recomienda el mismo correo regular - es demasiado lento.
Carta de intencin - es algo as como una propuesta que enve al vendedor. Este documento sirve como
punto de partida para futuras negociaciones.
Habiendo examinado la propuesta y trminos, el vendedor suele traer sus propias propuestas y los cambios
en algunos de los trminos. Este proceso es similar a
Lanzando la pelota, as que no se sorprenda si va a prolongarse durante semanas. Esta es una vida muy
normal.
Sin embargo, tenga en cuenta que, a medida que se podrn negociar activamente con el vendedor, la
propiedad permanece todo el tiempo en el mercado. Hace poco
Realmente he perdido una propiedad, justo en el momento de enviar la carta de intencin. Se imaginan lo
sentimientos que experiment cuando! nada
nosotros no estamos diciendo que el vendedor ha trabajado junto con otro cliente y utilizar nuestra oferta
con el fin de conseguir que la persona a subir el precio. la
Con el tiempo se pusieron de acuerdo sobre todos los puntos, y entraron en un acuerdo de compra y venta y
se fijaron todo en el acuerdo de custodia. Fue muy desagradable! pero esta
Sucede ms a menudo de lo que piensas. As que no se apresure a quemar todos los puentes. En mi caso, los
bienes races, de la que habl, est de vuelta despus de tres meses
mercado, como el primer comprador no pudo reunir el dinero necesario, y nosotros, por nuestra parte, fue
interceptada.
Con muestras de cartas estndar de intencin se pueden encontrar en mi sitio web y as tener una idea de qu
tipo debera tener estos
documentos. No hay nada difcil en la elaboracin de este proyecto no. Por lo general, una carta de intencin
para preparar el agente de bienes races, y slo se compruebe
y darle su aprobacin. Pero no se olvide, que en s mismo tiene una carta de intencin no imponer a nadie
ningn compromiso. Esto es slo una carta,
el cual brinda informacin sobre su intencin en el futuro para llevar a cabo la compra de la propiedad y
determinar el tiempo aproximado de la compra.
El acuerdo para la venta de
Y entonces, un da, el vendedor y el comprador, finalmente, llegar a un acuerdo sobre todos los puntos
indicados en la carta de intencin; y entonces
debe ponerse en contacto con su abogado para redactar un proyecto de acuerdo de compra y venta (tambin
se puede utilizar cualquiera de las formas estndar,
que proporcionan al organismo al que se puede aplicar). Este es el documento en el que se describen todos
los detalles de las ventas, en otras palabras, est seguro

especifique lo que har que cada una de las partes de la transaccin se ha completado. Se puede tomar
decenas de pginas, y en esta etapa tambin
pueden negociar con el vendedor. El acuerdo para la venta es siempre muy precisa determina cmo y en qu
medida el vendedor debe proporcionar
informacin sobre el estado actual de la propiedad y sus parmetros. No se registran las fechas clave,
incluida la fecha en la que sus actos
depsito; plazo, debe ser completado cuando el perodo de la "debida diligencia" en el proceso de valoracin
de la propiedad, y la fecha en que la transferencia de derechos de propiedad. esto puede
de nuevo ha habido una serie de "perepasovok" entre su abogado y el abogado del vendedor, pero, en
general, todo esto se lleva a cabo mucho ms rpido que en la fase de negociacin
cartas de intencin. Por ahora la mayora de las cosas que ya hemos hecho.
Cuando se acerque el momento de la firma efectiva del contrato para la venta, ya debe estar listo suma
considerable de dinero, que debera ser
Est totalmente depositado durante la duracin del proceso de "diligencia debida" para garantizar que se
paga la cantidad acordada - sobre la que hablaremos
a continuacin. Cada contrato que firme, que debe salir algunas frases de palabras clave especficas.
Estos incluyen los siguientes (es una pregunta que debe ser ajustado cuando se prueba).
o El precio de compra - cul es el precio de compra completo?
o dinero en efectivo - lo que una parte del precio que debe pagar inmediatamente en efectivo?
o Cul debe ser el depsito inicial para comenzar a operar un acuerdo de custodia y podra iniciar un
estudio detallado de la propiedad?
o Quin, segn el tipo de contrato de depsito en garanta, el comprador mantendr el depsito y puede ser
retirado en cualquier circunstancia?
o Qu plazo de tiempo se determinan despus de la adopcin del acuerdo por las partes en el caso de
circunstancias imprevistas y lo que se fija una fecha para el cierre
plica acuerdo?
o Cmo ser compartida entre el comprador y el vendedor antes de la terminacin de los costos de depsito
en garanta de alquiler, impuestos, seguros y
pago de la fianza?
o Cuando y en qu forma se le dar el acto por el derecho a la propiedad?
o Cul ser cubierto bajo la categora de "circunstancias imprevistas en lo que respecta a la financiacin," si
aqu se incluye la obtencin de un nuevo prstamo o
Slo la adopcin de existir?
o Qu documentacin debe presentarse al proceso de "diligencia debida": El conseguir aqu todos los
documentos e informes, acuerdos con
los arrendatarios de viviendas, la documentacin de la gestin, declaraciones sobre la recepcin de pagos de
arrendamiento para los actos de inventario, contratos
mantenimiento, datos sobre los servicios pblicos, en la encuesta de ALTA de los datos sobre el estado de la
documentacin de informes ambientales, proyecto,
utilizado en la construccin de edificios, estudios de ingeniera, informes de su condicin o cualquier otra
evaluacin de este tipo? Tenga en cuenta que como comprador
usted tiene que conseguir toda la documentacin antes de la hora de inicio de la "debida diligencia".
o Qu marco de tiempo establecido para la inspeccin con respecto a la presencia de sustancias txicas o
insectos dainos?
o Qu conjunto de marco de tiempo para la inspeccin y el anlisis de todas las instalaciones interiores y
exteriores, incluyendo apartamentos y locales comunes
Utilizar?

o el vendedor no tiene ninguna informacin sobre si se debe utilizar la estructura en su pintura que contiene
plomo, si se est infectado por hongos o
Hay algunos otros factores que son perjudiciales para la salud humana?
Y una vez ms quiero sealar que las leyes que rigen la elaboracin de dichos contratos, en diferentes
estados son diferentes, por lo que es necesario consultar
este tema con un abogado calificado. Pero, por supuesto, en este punto ya debera tener una persona como
una parte de su equipo y lo que necesita saber
todos los detalles con respecto a sus objetivos. El trabajo en estrecho contacto con su abogado y corredor
para asegurarse de que el acuerdo
Se incluirn todos los elementos necesarios, y establecido todo el perodo de tiempo establecido.
contingencias
Su abogado tambin le educar sobre un elemento, como "circunstancias imprevistas". Esta condicin
determina el contrato, cuando
que se puede plantear la cuestin de la anulacin del contrato en el caso de cualquier imprevisto, que no le
dan la oportunidad
llevarlo a cabo. Casos tpicos de circunstancias imprevistas son aquellos que estn asociados con un
prstamo para la compra de bienes races, y aquellos
que surgen en el proceso de "diligencia debida". Este es un punto muy importante, y lo recomendara que lo
incluya en todos los acuerdos de compra y venta.
Contingencias relacionadas con la obtencin de prstamos por el derecho a tener lugar en el caso de que el
prestamista se niega a proporcionar un prstamo
En virtud del acuerdo. Nunca entro en contratos, que estara ausente este artculo. Somos de alguna manera
en una fila en la gestin de la propiedad, para comprar
donde su nuevo propietario depositado 200 mil dlares de su dinero sin concluir un acuerdo sobre la
financiacin para contingencias. la
el momento adecuado, se le neg el prstamo, y como resultado perdi la de 200 mil - una historia triste,
pero eso es lo que era.
No hay punto menos importante con respecto a las contingencias que surgen en el proceso de "diligencia
debida". Este prrafo en el contrato de venta
En ella se estipula que, como el comprador, tiene derecho a recibir todos los documentos relativos a esta
propiedad. Tambin afirma que tiene
el derecho a recibir respuestas a cualquier pregunta relacionada con esta propiedad, y que estas respuestas se
debe revelar adecuadamente toda la informacin que
el vendedor tiene en este momento. Pues resulta que en el siguiente captulo, el resultado del perodo de
"diligencia debida" debe ser una final
Soluciones: Compra esta propiedad, o niegan la transaccin. Esto tambin debera ayudar a formular su
plan para utilizar este
propiedad y elaborar un presupuesto de trabajo - estos dos pasos son fundamentales para el futuro para
maximizar el retorno de la inversin realizada.
Esta clusula en el acuerdo de garanta que reciba del Vendedor toda la informacin necesaria.
firma de un acuerdo
Pero llega un momento en que el comprador y el vendedor han acordado finalmente todos los puntos de
contratos de compraventa, por lo que slo

firmar y fechar. Este acuerdo obliga a ambas partes obligaciones mutuas, y en la mayora de los casos, la
fecha de la firma del contrato de usted
solicitar un depsito en la mayor parte del dinero. Pero el dinero estn completamente bajo su control, y
todava se puede rechazar el acuerdo hasta
periodo indefinido de "diligencia debida" - en este perodo, el principio de "circunstancias imprevistas" en
relacin con los resultados financieros del estudio o
propiedad en el proceso de "diligencia debida". Esto es lo que te contamos ms en el siguiente captulo.
Pero, a pesar del carcter vinculante del acuerdo, si se hace correctamente, puede retirar fcilmente de la
transaccin; extenderlo o poner
la revisin de su oferta de compra basada en la nueva informacin que ha aprendido en el proceso de
"diligencia debida". Por esta razn,
nosotros tuvimos que ser cancelado en varias operaciones por nuestras propuestas. Por ejemplo, en un caso,
que se convirti todo el asunto despus de su firma
acuerdo de venta. El hecho es que en el proceso de "diligencia debida" ingeniero civil de nuestro equipo
encontr que el edificio que compramos,
construido en un terreno que en Arizona se llama "planta mvil". Esto significa que en este punto el suelo
puede moverse o ceder ms de
Se permiti la construccin de normas que pueden causar deformaciones en los cimientos de los edificios.
Aprender a esto, hemos llevado a cabo una inspeccin minuciosa y se encontr
bien, pero que tiene casi diez metros de largo
una grieta en la pared de la piscina, pequeas grietas en los cimientos y los desequilibrios en las paredes
externas del edificio. Todo esto seal el hecho de que con este objeto podemos estar
un gran problema, la solucin de lo que nos puede costar mucho dinero. Creemos que el riesgo es demasiado
grande, por lo que el vendedor envi una carta con la declaracin,
de acuerdo con los trminos del acuerdo renunciamos a nuestra oferta de compra.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 8
o Visita mi sitio web (imw.mccompanies.com) y familiarizarse con algunas letras estndar de intencin para
familiarizarse con el habitual para ellos
los trminos y expresiones.
o La misma se hace en relacin con los contratos de venta.
o Continuar el proceso de encontrar los anuncios de bienes races, el clculo de su valor, y en esos casos,
cuando se ve que los nmeros son adecuados para usted,
hacer una verdadera carta de intencin, o, como es comn en algunos estados, un acuerdo para la venta.
CAPTULO 9
La diligencia debida: obtener "huevo con una sorpresa"
En el diccionario Webster la palabra "diligencia" se define como "diligente, correcta y cuidadosa ejecucin
de la obra." Y estos sinnimos transmiten con precisin lo
usted tiene que hacer por un perodo de "diligencia debida", como una de las etapas de la adquisicin de la
propiedad. Los sinnimos de la palabra "diligente" incluyen las palabras
"Diligente, cuidadoso, ordenado, meticuloso, cuidadoso y meticuloso." Y esto es cmo se debe actuar en el
perodo de la "debida diligencia". usted
es necesario revisar y considerar plenamente todos los documentos que se refiere a esta propiedad con
cuidado. Tambin debe completa
inspeccin de cada apartamento. Guiar mxima atencin a cada detalle. Es necesario pensar
cuidadosamente a travs de todas las cuestiones de cmo se

Se podra mejorar esta propiedad y la forma de reducir los costos relacionados. Usted tiene que acercarse
seriamente a estos problemas y para resolverlos en el tiempo,
mostrando el ms meticuloso en la evaluacin de la propiedad y el registro escrito de todos sus parmetros.
De manera que (gracias a Webster) que no poda llegar a los mejores adjetivos para describir este proceso!
Al igual que dijo, usted y debe actuar. para el perodo
"Diligencia debida" - un momento en que hay que estudiar cuidadosamente todo lo que tiene que ver con la
propiedad adquirida, y arreglar todo - bueno,
el malo y el feo. Este es el momento en que es necesario hacer una evaluacin detallada de los costes reales
necesarios para la mejora y la alteracin de la propiedad, y
aquellos costes que se gastar en su mantenimiento, reparacin y mantienen en buen estado de
funcionamiento. Para que esta es la ltima oportunidad para asegurarse de que usted ha dado a conocer
todo invisible a simple vista, las desventajas, capaces de realizar todos tienen problemas y realmente se ven
en todas las oportunidades.
El propsito de la "debida diligencia" es 100% respecto de averiguar toda la propiedad y sobre la base de
esta informacin para crear un plan para el prximo
acciones y calcular el presupuesto para un objeto dado.
Durante los aos que he estado comprando bienes races, que he aprendido en el proceso de "diligencia
debida" para revelar todos los detalles finos en la adquirida
propiedad. En el mismo edificio durante una inspeccin detallada de todos los apartamentos que era capaz
de determinar qu apartamentos estaban ocupadas antes, aunque sus registros quitados
inquilinos (declaraciones acerca de lo que el alquiler eran falsos): todo el cableado se elimin en ellos, etc,..
y todo se fue a reparar los otros apartamentos,
que estamos actualmente alquilado realmente a cabo; Por lo tanto, los primeros apartamentos es
simplemente no es adecuado para los vivos (se le puede llamar relacin canbal
a la vivienda!). En uno de estos apartamentos servido como una funcin de los ocupantes de tres metros boa
constrictor, que senta que con bastante libertad; pero en el apartamento, que se consider
desocupada, me top con un hombre completamente desnudo. Lo que hay que decir sobre el techo - que
estaba en un estado tal que el flujo libre de la luz del da; en
la mayora de los electrodomsticos necesarios ausente, tenan alfombras desaparecido o lo que podra ser
llamado por ellos, y as sucesivamente. d.
As que estar preparado - que puede ser muy sorprendido de lo que encuentre. Pero sucede a veces que no se
sorprender por nada. Pero, en cualquier caso,
deshacerse de una gran carga despus de completar totalmente todo el proceso y ser capaz de decir
finalmente a s mismo que sabe realmente este
propiedad y haber recibido toda la informacin necesaria, - por lo que ahora no tendr que comprar un gato
por liebre. Va a ser un placer escribir en su
acuerdo de venta que todos los apartamentos en el edificio en el momento de la transmisin en su posesin
son apropiados para su entrega a los inquilinos.
Usted probablemente est pensando ahora que a esas inspecciones la propiedad tendr que prestar atencin a
un montn de cosas pequeas (que puede ser un mil), y
a continuacin, averiguar todo, puede que no sea suficiente y el ao. Tienes razn, hay un montn de cosas
para ver y evaluar, pero eso es el perodo de tiempo que
equivocado. Por desgracia, a su disposicin ser un ao para llevar a cabo el proceso de "diligencia debida" bueno, si se le proporcionar en este da
Treinta! "Aha - se podra decir - pero esto es simplemente imposible! - Para hacer todo este tiempo" Eso
pens al principio, pero luego record que el sabia que hizo
equipo - es slo para ayudar a llevar a cabo el procedimiento de la "debida diligencia" para que todo ha ido
sin demasiado estrs, ordenada, y, por otra parte, por

tiempo razonable. En cuanto a m, por lo que este proceso de algo "diligencia debida" como un juego.
Siempre hay un cierto elemento de sorpresa,
el descubrimiento de algo nuevo - bueno y malo. Es como un huevo de Pascua con una sorpresa en su
interior - y otra vez, como en la infancia, sentir la emocin de
cumplir con una sorpresa. Y en el caso de la propiedad que tambin nunca se sabe lo que se encuentra all.
Pero a diferencia de los huevos de Pascua juego, el proceso de "due
diligencia "requiere una preparacin ms exhaustiva. En todos los casos, cuando se llevo a cabo una
evaluacin inicial de la propiedad, estoy seguro de que iba a encontrar algo que vala la pena
Se observa. Y me siento ms relajado porque s que si puedo encontrar algo que me costo adicional tendr
un costo, que est seguro de encontrar
reflejado en las negociaciones con el vendedor antes de que sean entregados como punto final, y se
completar la transaccin. Es su derecho, si
se encontr que la propiedad necesita algunas reparaciones o alteraciones importantes - la sustitucin de la
cubierta, pintura de las paredes, la instalacin de un nuevo equipamiento del hogar,
deshacerse de las termitas, las serpientes y los huspedes no registrados desnudos - que puede incluir todos
estos costos en la evaluacin final del edificio y, en consecuencia,
cambiar el precio de compra. Y en ltima instancia, con el enfoque correcto, todo esto puede ser para ti es
equivalente a lo que han encontrado los huevos de oro!
Horario para el proceso de "diligencia debida"
Como ya he mencionado, el proceso de "diligencia debida", en realidad, siempre me trae un montn de
buenas. Por lo tanto, como un resultado de ms de quince
experiencia en esta rea, que arm el programa adecuado, lo que debera facilitar este proceso. Cuntas
veces a lo largo de los aos que pensamos
que la lista de todos los pasos necesarios se han completado, pero llegado el momento de explorar otra
propiedad - y otra vez que entendemos que hay que rehacerla.
Slo el ao pasado, que finalmente parece haber alcanzado la plenitud deseada. Ahora sentimos que
realmente incluye todo lo que es necesario.
Horario para el proceso de "diligencia debida"
documentacin de la auditora
Objetivo: Para verificar la exactitud de los ingresos potenciales calculados.
Nota:
o firmado un acuerdo para la entrega de la vivienda en alquiler para cada apartamento para asegurarse de
que estos contratos son vlidos;
o tasa de alquiler mensual, utilizando esta hoja sobre el pago de la renta. En este caso, es necesario
asegurarse de que estas figuras son los mismos con
aquellos que han estado en su oferta de compra de la propiedad;
cantidad o depsito, hipoteca depsito, el tamao de los cuales debe ajustarse a las figuras, que fueron
presentados por el agente, el tipo de transaccin de negocios lder
plica. Este dinero pertenece a los inquilinos y por lo tanto debe pasar totalmente bajo el control de los
nuevos propietarios;
o el nmero de inquilinos en cada apartamento. Hacen el alquiler a tiempo? No crear ningn problema a
sus vecinos? Hay alguna informacin sobre este u
otros inquilinos en cuanto a su solvencia o que pertenecen a elementos criminales?
La inspeccin interna

El objetivo: ayudar a explorar la condicin fsica de la propiedad, para averiguar qu categora los
inquilinos, y para entender cmo el futuro se parecer
flujo de caja, que debe asegurarse de que su compra. De este modo se define el estado de la propiedad en el
momento y ser capaz de aproximadamente
calcular el grado en que tendr que llevar a cabo reparaciones.
Nota:
o los datos bsicos sobre el estilo de vida de los residentes, la eliminacin en el momento en esta casa.
Siempre trato de observar toda la evidencia de que el nmero de
las que apuntan a la utilizacin masiva de drogas o, la vida imposible esculida. Piense en lo que viste. Por
ejemplo, si hay un inquilino,
el apartamento hay muebles, que duerme en el suelo y mantener sus pertenencias en bolsas de viaje,
entonces esto es una clara seal de que pronto este espacio de vida
disponible;
o casos en los pisos indicado por el vendedor como asentado, nadie vive. Algunas veces los vendedores
estn inclinados a hacer trampa con las declaraciones sobre
contrato de arrendamiento con el objetivo de aumentar el nmero de inquilinos y hacer las listas de las
personas que realmente no existen, o el vendedor es tan mala que la documentacin
porque es imposible hacer una imagen real del nivel de la poblacin y el tamao de la renta en el momento;
o Falta de apartamentos organizacin de los elementos que se debe proporcionar al propietario de la casa, o
si estos artculos estn en muy deteriorado
estado;
o Todos los elementos de este tipo, incluyendo alfombras, pisos de vinilo y armarios;
o huellas visibles de daos causados por el agua, el fuego, o inquilinos, tanto en la casa y alrededor de ella;
o signos que delatan la presencia de plagas en la casa (es necesario inspeccionar cada apartamento), as
como la presencia de ningn documento en relacin con
realizar el control sanitario.
Acercar los servicios pblicos
Objetivo: Establecer que esta propiedad se corresponde con las normas aceptadas oficialmente.
Nota:
o violacines de la normativa contra incendios. Para ello, siempre invitar a la gente para llevar a cabo la
inspeccin del departamento de bomberos local. En el caso de nuestro
compra del proyecto del complejo residencial en Portland esta inspeccin ayud a descubrir que el viejo
sistema de proteccin contra incendios necesita ser reparado, lo que no es
incluso conocer a las personas que en ese momento propiedad del edificio;
o problemas con todo tipo de innovaciones y de reestructuracin, lo cual es necesario para obtener el
permiso de las autoridades. Hay algo en la casa cualquier reestructuracin,
dependencias, piscinas o cualquier otra cosa, lo que necesita para obtener la autorizacin correspondiente;
o elementos que contaminan el medio ambiente, como el amianto, moho, pintura con plomo o el radn;
o No tener un lugar de los hechos tales como la violacin de los derechos de las parcelas vecinas.
Ver acuerdo de servicio
Objetivo: Determinar la que existe actualmente un acuerdo sobre el servicio, y para ver si hay margen de
mejora en este mbito
despus del cambio de propiedad.

Nota:
o acuerdo de servicio de carcter general;
o Acuerdo de calefaccin y aire acondicionado;
o contratos con el fin de mantener las zonas verdes cerca de los edificios;
o contratos para el mantenimiento de los equipos mecnicos de lavanderas;
o contratos para la reparacin de cables y equipos de sealizacin;
o Los contratos relativos a la zona de aparcamiento;
o contratos de publicidad.
inspeccin visual
Objetivo: evaluar todos los elementos externos de la propiedad y de definir, despus de algn tiempo, que
tendr que ser reparado o reemplazado.
Nota:
o Techo, prestando especial atencin a las seales que pueden indicar que se produce. Tenga en cuenta
tambin sus trminos generales
deterioro de la visin;
o el estado de los sistemas de calefaccin, ventilacin y aire acondicionado - tanto en trminos de su
apariencia y en los documentos de
servicio. Cul es la vida til de estos sistemas y si ha habido casos en el pasado de sus faltas;
o cableado - si se corresponde con las exigencias modernas;
o agua, su vida til, el grado de desgaste de las tuberas, fugas de agua y el tipo de sistema de suministro de
agua. Cobre, plstico, galvanizado - todo esto puede crear
problemas en el sistema de agua;
o la condicin de la revestimientos de pintura y molduras CASA;
o estado de las calzadas y aparcamientos. Hay alguna grieta en ellos o baches y reparar cualquier necesidad
que puedan tener en el futuro prximo;
o Cuestiones de espacios verdes en la zona alrededor del edificio, incluyendo el riego de las plantas y
diseados para un estado del sistema de tuberas (que se considere
necesitamos Arizona), el estado de los rboles de gran tamao que pueden necesitar ser cortado, y sus races,
que puede estropear el pavimento o revestimiento
causar problemas con los cimientos del edificio.
El propsito de todo este proceso de inspeccin es poner abajo contra el precio de cada artculo especificado
en efectivo. Pero esto no es un fin en s mismo. nuestra tarea
- Para llevar la cifra global, hemos podido demostrar que el vendedor en las negociaciones, y proponer en
consecuencia para reducir el precio. Qu pasa si la propiedad no lo hace
cumplir con los lmites impuestos departamento de bomberos? Qu pasa si hay un riesgo de contaminacin
del medio ambiente? Qu pasa si tres de los ocho apartamentos es claramente
perestilke necesita una alfombra? En muchos casos, cuando trajeres estos problemas a la atencin del
vendedor, esto se puede hacer antes de la final
la firma de un acuerdo - y que le puede ahorrar dinero, a veces mucho.
Colecciones informes
Es muy importante saber todo sobre la propiedad; y para ello, entre otras cosas, es importante que cavar
cuidadosamente en diversos documentos - es decir,
todo tipo de colecciones de informes y as sucesivamente. d. Tambin necesita tiempo para buscar la
informacin sobre la base de lo que sera posible para que su presupuesto cuando

trabajar con esta propiedad, categorizado todos los ingresos y gastos. Es necesario prestar atencin a los
siguientes datos esenciales:
o Los datos sobre los ingresos y gastos de los ltimos 24 meses, siempre me comparan con los ingresos y los
gastos previstos. Es hora de descubrir
al presupuesto ordinario y para asignar de ella todos los gastos extraordinarios o prdidas causadas por
largos periodos de desaceleracin en la demanda de vivienda. Incluso antes de que finalice
el perodo de la "debida diligencia" discutir el problema con el vendedor o corredor. Debe hacerlo antes de
la fecha lmite;
o todo el servicio de acuerdos. Estoy buscando especialmente un acuerdo de este tipo, la validez de lo que
debera traducirse en ms de treinta das. yo
Compruebo el lugar ocupado por estos costos en el presupuesto total; donde se requiere el servicio; as como
qu tipos de servicios no son suficientes. Agradezco el trabajo
la empresa actual dedica a la administracin de bienes inmuebles, y deciden continuar trabajando con l o
rechazar. Puedo comprobar todos los acuerdos sobre la prestacin de servicios
publicidad en trminos de la eficacia de la publicidad. Vale la pena tomarse el tiempo para revisar todos
estos acuerdos, ya que se puede tener un gran
confundido. Cualquier contrato que no le conviene, es necesario reemplazar antes de que expire el perodo
asignado a la "debida diligencia";
o estados actuales relativas al pago de alquiler. As que estoy hasta un centavo comprobar los ingresos
reales, el potencial real
ingreso y su potencial futuro. Mire cuidadosamente en cada plano en trminos de cumplimiento introducido
por ello paga una tasa de mercado de pago
la vivienda. Aqu puede encontrar el "huevo de oro" - oportunidades para aumentar su flujo de ingresos y
dinero en efectivo despus de la propiedad entra en
sus manos. comprobacin detallada todo lo que ha aprendido en su plan de gestin de la propiedad, y el
presupuesto proyectado;
o cuentas para el servicio pblico. En este punto puedo comprobar todo lo que est conectado con las
empresas de servicios pblicos. contacto
empresas y pedirles que dar cuenta de su trabajo durante los ltimos doce meses. Pregunta tambin si se va a
elevar el pago de
sus servicios el prximo ao. Por ltimo, introduzca su presupuesto proyectado de modo que las cifras;
o informacin sobre los empleados, que trabajan bajo el dueo anterior. Si compro una propiedad grande,
por lo que el servicio
hay un especial de empleados del estado, me entero de todo lo relacionado con ella: cules son estas
personas y la cantidad que reciben; especialmente si se desea
Se quedaron en su lugar y continuaron trabajando para m, personalmente o bajo la supervisin de la
empresa que va a manejar mi nueva propiedad. toma
a trabajar para aquellos que actualmente cumple, lo tratan como la contratacin de nuevos empleados.
Asegrese de que usted tiene toda la informacin sobre ellos para tener unas vacaciones.
Nosotros, por ejemplo, antes de contratar a la gente tambin comprobar todos sus documentos con el fin de
determinar si hay detrs de ellos fallos o problemas con la delincuencia
frmacos.
Para m, el perodo de "diligencia debida" - un momento muy interesante, independientemente de si o no
puedo encontrar ningn hecho sustancial que no se conocen
antes. Lo principal, lo s todo, no importa lo que revel, que documenta en la forma de un vendedor a
presentar la siguiente fase de las negociaciones. El documento,

incluyendo los resultados de la "diligencia debida" - este es el puntero por el cual mido lo bien que funcion
durante los "cinco pasos de la evaluacin
bienes races. "En muchos casos, esas irregularidades que abrir en el perodo de" diligencia debida ", como
resultado de la disminucin en el precio de venta dan a este
la propiedad o, mejor an, deje tiempo para abandonar la operacin.
Es este tipo de informacin, que en s mismo puede ayudar a lograr el xito en cualquier compra de bienes
races - como el que usted est estudiando, y todos
otro. Recientemente, gracias a la labor de este ejemplo, hemos encontrado una buena compaa, que
contratan a muchos con el fin de mantener los espacios verdes. consider
contrato mensual de la empresa con algn dueo de la propiedad, que bamos a comprar una propiedad y
seal que el sitio
Mir alrededor de la casa a la perfeccin, dado que el costo de los servicios fue mucho menor que lo que
tena que pagar a la otra propiedad.
De hecho, el precio era an ms bajo que lo que calcula en el borrador del proyecto! Una cosa que me dio un
ahorro de miles de dlares, porque ahora
la empresa ofrece sus servicios no slo el objeto, pero otras propiedades que pertenecen a m.
Pero yo soy siempre feliz, independientemente de si encuentro los tesoros ocultos - como esta compaa
maravillosa para la siembra de
Yo antes no saba - o simplemente descubrir una omisiones ocultos que, si no me haba fijado en el tiempo,
podra tener un impacto negativo en
flujo de efectivo de la propiedad. Estoy feliz porque recibi una oportunidad de ingresos adicionales, sino
tambin debido a los problemas de tiempo al descubierto dan
mis manos en un impulso adicional en la transaccin. Tengo miedo de una sola cosa: como si estuviera en
un perodo de "diligencia debida" algo que no se pierda.
Despus de todo, una vez que la transaccin se concluy finalmente, que se ver obligado a asumir todos los
problemas no estn identificados en el tiempo. Y puede que muy caro
costo. Imagnese que usted no ha comprobado su sistema de drenaje de la propiedad, y el resultado despus
de la primera agua de lluvia inund una o
varios apartamentos. No sonre, eso es exactamente lo que le pas a un amigo mo, que vive en la isla de
Maui, Hawaii. Y el costo total de limpieza que
sometido a las inundaciones, junto con la correccin del sistema de drenaje eran muy altas. Es por ello que,
como usted mismo puede ver, siempre he mostrado en
el perodo de la "debida diligencia" extrema diligencia y la mayor atencin. Y usted debe hacer lo mismo.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 9
? Vista detallada del calendario para el proceso de "diligencia debida" y copiarlo de manera que se podra
utilizar como gua en
Durante su propia investigacin.
? Usa los miembros de su equipo para asegurarse de que le ayuden en el proceso de aprendizaje, y por lo
tanto para asegurar la culminacin de todo el proceso a su debido
tiempo.
? Siempre tenga en cuenta y tratar de ignorar todos los "huevos de oro" - es decir, las oportunidades en el
campo de la gestin, se puede
averiguar cmo mediante inspeccin personal de los bienes inmuebles, y de acuerdo con los documentos.
? Para sistematizar la informacin recibida sobre la base de todos los elementos con respecto a los ingresos y
gastos que puedan ser de utilidad en la planificacin de su
futuro presupuesto.

? Con calma pensar en los problemas que se detecten. Recuerde que si esto ocurre en un perodo de
"diligencia debida", que no tiene que pagar por ellos
Resolucin de la bolsa.
? Nunca se olvide de los plazos establecidos en el contrato y en todo caso a tratar de cumplir con ellos.
CAPTULO 10
Por lo que es todo lo que necesita
Ahora que usted tiene toda la informacin, a entender por qu todo esto es necesario, y lo que hay que
prestar atencin. Se dieron cuenta que el principal
desafiar su negocio es, paradjicamente, los sonidos, en lugar de invertir en bienes races como su estudio.
Pero llega
en algn momento, cuando se quiere poner fin al procedimiento de anlisis sin fin y decir: "Bueno, ahora el
dinero por adelantado!"
En este captulo, le mostraremos lo que todos estos datos y la forma de presentarlos en una forma que le
permitir ver exactamente donde existe la posibilidad de
obtener un buen beneficio, y donde no existen. Recuerde que en este momento usted est todava en la etapa
de proceso de "diligencia debida", por lo que si
Usted encontrar que los ingresos oportunidades no estn disponibles, todava tiene tiempo para negociar
sobre el cambio del precio de venta o se niega
transaccin, si los nmeros simplemente no encajan en el marco adecuado, permanezca ningn beneficio ti.
En las siguientes secciones voy a guiarlo a travs del proceso de elaboracin de forma simultnea hasta su
presupuesto y plan de gestin de la propiedad. De hecho, el plan y el presupuesto debe siempre
ir de la mano. El plan de manejo se identifican los principios estratgicos clave que va a utilizar para reducir
costes, aumentar los ingresos, o
para lograr al mismo tiempo los dos. El presupuesto vincular estos principios estratgicos a nmeros
especficos y le ayudar a asignar con precisin y cada uno recibi
dlar gastado.
En esta etapa, es el momento de plantearnos la pregunta: cmo voy a manejar esta propiedad, cuando ser
el mo? Anteriormente, he pagado lo suficiente
hora de finalizacin de la transaccin para desarrollar y visualizar varios tipos de escenarios "que habran
sido si ...", pero prefiero cuando en la prctica
escenario dado cuenta "Oh, si ..." Usted sabe cmo es esto: hacer un trato, y luego dice a s mismo: "Oh, si
hubiera tomado el tiempo para asegurarse de que
elaborar un presupuesto! Si tan solo hubiera tomado la molestia de emplear para evaluar los costos de tales
servicios para este administrador de la propiedad que me ayuden ".
En otras palabras, "si tan slo ... si tan solo ..." El propsito de este captulo consiste en el hecho de que
usted estar seguro de que usted nunca tendr que decir "oh,
Si tan solo ... "
A veces el enfoque correcto - escupir en todo y vaya
S, hay tales situaciones crticas cuando se necesita para pedir ayuda a su equipo, o al menos piden la
opinin de la gente acerca de los datos,
que han recogido. Yo suelo hablar con mi contador, asesor en materia de impuestos, un especialista en la
gestin de la propiedad, agentes de seguros, contratistas
komunibud o incluso que necesito para llevar a cabo adecuadamente la evaluacin necesaria.

Recientemente, hemos llevado a cabo el proceso de "diligencia debida" con respecto a un solo edificio en la
ciudad de Tucson, Arizona, que est en gran necesidad de reparacin. Yo mismo no poda
encontrar ninguna manera a travs de la que se evaluar el costo de las reparaciones futuras, ya que no es
suficiente versado en estos asuntos. As que llam
su contratista y le pidi a inspeccionar el objeto, y le pregunt cunto se tardar en poner el edificio en
forma adecuada. hizo
evaluacin y spero para m fue la estimacin de gastos futuros - 700 mil dlares - que presentamos al
vendedor.
Por desgracia, el propietario del edificio en Tucson, que es un banco, lo trat con perfecta indiferencia y no
mostr ningn inters en,
para hacer las reparaciones necesarias. No est interesado en ellos tambin y el precio se reduce en gran
medida debido a los costos de reparacin prximas, que podemos ofrecer.
As que nos separamos, y dirigieron su atencin a otras transacciones. Nos negamos a partir del acuerdo o
no, pero la informacin que recibimos con respecto
Propiedad - siempre es una fuente de fortaleza. Datos - esa es la nica fuerza en el rea de ventas y otros
"mtodos fuertes" de hacer las cosas simplemente no existen.
Y los hechos han dado vuelta todo el asunto de manera que no he comprado esta propiedad al precio que se
ofreci originalmente para ella, porque saba,
reparaciones que requieren un adicional de 700 mil dlares.
sobre el plan de propiedad como una manera de aumentar su valor
Sera bueno si el acuerdo con la evaluacin de la propiedad era tan fcil como encontrar la suma de 700 mil
dlares necesarios para las reparaciones, y resolver
la pregunta de esta manera: "El seor vendedor, que quieren reducir el precio que usted propuso por 700 mil
dlares, por lo que aceptar nuestra oferta o nuestras formas
no estn de acuerdo. "Pero no todo es tan simple. En el caso de la construccin en Tucson, hemos tenido en
cuenta los 700 mil dlares como parte de la imagen grande. Y todo esto
imagen se llama el plan para la propiedad.
Ests mucho ms rpido llegar a sus metas financieras, si usted encuentra una propiedad mal gestionado y
ser capaz de organizar una sana, correcta para l
gestin. Como probablemente ya saben, una buena gestin puede reducir los costes y aumentar los ingresos.
Y de esta manera aumentar su valor
la inversin. Muy buen descubrimiento en el proceso de valoracin de la propiedad y de la "debida
diligencia" algunas formas especficas para mejorar dinero en efectivo
fluir de la propiedad. Los siguientes puntos dan por escrito para la reflexin.
o Por ejemplo, se puede caminar, mirando el edificio, y aqu, en la planta baja, mirando a su alrededor un
crculo, pregunte por la sorpresa, donde equipos de lavandera? y
Usted sabe que no existen.
o Usted entra en algunos de los apartamentos, y se puede ver que a partir de la ventana ofrece una vista
impresionante de las montaas, y luego se puede ver en la declaracin de una prestacin
que el pago se asigna para este apartamento no es diferente de cualquier otro.
o Durante la inspeccin de la propiedad se encuentra con una pista de tenis destartalada, que puede ser
perfectamente utilizado para la construccin de
alas seis apartamentos o los cuartos para garajes.
O usted pens que amanece: y no para establecer si la nueva puerta hermosa en la entrada al sitio, lo que
mejorar significativamente la aparicin de la propiedad, la inversin en
el caso de los 20 mil dlares; y por lo tanto aumentar el valor de esta propiedad, y daos a compensar
mediante la adicin de 10 o $ 15 por cada apartamento alquiler

meses.
Tiene una idea. La propiedad, por el contrario, tiene que mostrar cmo se puede obtener el dinero. Si se
encuentra en casi todos los rincones no encuentran
oportunidades para el aumento potencial de ingresos, entonces no son lo suficientemente buena mirada - o
simplemente no hay mucho que ver. Si bien es cierto que es esto ltimo, entonces
que necesita para cambiar el enfoque a otra propiedad del objeto.
participantes activos en sus actividades dirigidas a la bsqueda de oportunidades para aumentar los ingresos
o reducir costos, deben ser miembros de su
equipo. Despus de todo, ellos pueden notar algo que no se da cuenta. Si cree que en este negocio no hay
trabajo, entonces ests muy equivocado. me
por ejemplo, se da un gran placer para inspeccionar la propiedad junto con las personas de mi equipo y
alrededor de la bsqueda de oportunidades.
Recuerde, el dinero que se puede hacer cuando usted y las personas de su equipo es capaz de ver (y luego
usar) lo que no se ve a otras personas.
En este punto, su trabajo consiste en estar en el hecho de que en todas las oportunidades para hacer la
pregunta: "Qu pasa si .." Y cada vez que la respuesta positiva a la
este problema se ver como ingresos en su presupuesto y figuras adicionales aadidos surge un resultado
positivo en general. al estudiar la
propiedad que desea comprar, hay algunas preguntas de la categora de "y si? .." hay que preguntarse. estos
incluir lo siguiente.
o Qu si aumento el alquiler?
o Aumentar de si esta cantidad de apartamentos desatado?
o Qu tan rpido puedo encontrar nuevos inquilinos, si alguien despus de que me mude?
o No comprobar si me acerco a este principio para los apartamentos libres, antes de elevar las tasas para los
inquilinos existentes?
o Es el pago alquiler apartamentos independientes, que les cobro, a la par con el que recibi, en promedio,
el mercado de bienes races en mi
rea?
o Qu si intento para atraer a nuevos inquilinos?
o he preparado para este tipo de sistema?
o tengo una lista de todas las viviendas libres, si las hay?
o Mantenga apuesto a la renta en el nivel adoptado por el momento en mi rea, y si yo no hago ninguna en
particular
una concesin? Esta cuestin debe ser explorado, con la participacin de los miembros de su equipo y
comprobar peridicamente los datos sobre las tasas de alquiler de competidores.
o Es la pena gastar dinero en algo, para dar publicidad al peridico, y si esto conducir a un aumento en el
nmero de contactos en el telfono y aumentar los ingresos de alquiler
bordo?
o Cmo, de hecho, se relaciona con el hecho de que yo invierto en publicidad, con el tamao de la renta?
o Qu voy a hacer si en el futuro se adhieran a los contratos de arrendamiento?
o el beneficio ms es debido a una variedad de fuentes de ingresos adicionales, tales como el uso no est
ocupado por una cuota rea de vivienda
estacionamiento, agua y saneamiento?
o Si lo hago, qu significar en trminos financieros?
O Aumenta el nmero de apartamentos vacantes temporalmente?
o Qu si entro en las dietas de los apartamentos Hermosa ubicacin, instalado nueva puerta principal, o
har un parque infantil?
o el consentimiento de los inquilinos a pagar ms por ello?

o Y lo que podra ofrecerles ms de lo que estaran dispuestos a pagar?

o Son estas inversiones darn sus frutos dentro de dos aos?
o Qu pasa si en lugar de reparar, sustituir algunos elementos de la estructura?
o Cmo se va a aumentar la renta? Qu pasa si me rindo el costo de mantenimiento de los espacios
verdes, mantenimiento o reparacin? I
puede guardar nada esto?
o Qu si lo intento de reducir el precio del seguro, despus de haber participado en la bsqueda de una
mayor cooperacin en este sentido, la compaa?
o Qu puedo guardar este?
o Qu si se sustituye la iluminacin en el menos energa? n Cunto va a costar, este procedimiento?
o Cunto dinero puedo ahorrar dinero en esto mediante la reduccin de los pagos por la electricidad
o si la inversin se recuperar?
o Qu si trato de contratar a su propia persona con el fin de llevar a cabo el mantenimiento diario de la
propiedad?
o Es esta persona capaz de hacer frente a los problemas asociados con la reparacin?
o Con qu frecuencia tengo que pagar en este caso por parte del servicio?
o Qu puedo hacer personalmente para ahorrar dinero? Busque los artculos tales como gestin de la
propiedad, el mantenimiento del sitio y el orden
espacios verdes, contabilidad, pintura interior y limpieza despus de los prximos inquilinos se mudaron ah
fuera y en frente de la nueva entrada.
O Soy tan bien conozco su propiedad, si de repente descubri que cualquier gasto inesperado, lo que puede
investigar,
entender y rectificar la situacin?
Como se puede ver, hay muchas maneras de aumentar los ingresos y reducir los costos. Para ello, slo tiene
que estudiar cuidadosamente la propiedad y tratar de
encontrar oportunidades, y tambin para saber lo que quieren los inquilinos, y un enfoque creativo para el
problema de satisfacer sus necesidades.
Un ejemplo de la vida real
Mi pareja y yo recientemente compr una propiedad en la familia 182, que se encuentra en Sun City,
Arizona - un edificio destinado a las personas mayores que viven
despus de 55 aos. Fue construido en 1996 y est en excelentes condiciones. El propietario vive en Nueva
York, y fue su nica propiedad
Arizona. Evocado las figuras, se calcula en base a datos de los dos aos anteriores, esta propiedad tiene un
valor de $ 9 millones. este
objeto para ese momento nunca se ha puesto oficialmente a la venta.
Hemos firmado un acuerdo preliminar sobre la base de la suma de 9 millones y comenz el proceso de
"diligencia debida". Durante el trabajo en la elaboracin del plan
con respecto a la propiedad, se revisaron a fondo el proyecto de presupuesto. Como resultado del estudio,
hemos identificado tres reas principales en las que podran
cambiar radicalmente la situacin despus tomara el control en sus manos.
1. Problemas con el transporte. Los habitantes de este complejo residencial tendran a su disposicin
cualquier tipo de transporte pblico.
2. Distribucin de los apartamentos en los vertidos en funcin de su ubicacin. Las personas mayores no les
gust para subir escaleras, por lo que los apartamentos,
situada en la parte superior, a menudo vaco.
3. Los sistemas de televisin por cable y de alarma contraincendios. Esta propiedad tena un acuerdo de
paquete duro para proporcionar cable

Televisin y alarmas de incendio.

Habiendo examinado la situacin en la zona de los alrededores, encontramos que nuestra propiedad era casi
el nico que no tiene su propio bus de
Los residentes del servicio (como en forma de servicios regulares en las rutas especificadas, y para
ocasiones especiales). Nuestros competidores bien proporcionado este tipo
servicios, y eso le atrajo mucho ms inquilinos, ya que entre estos ltimos haba muchas personas mayores
que no quieren conducir a s mismos. Dndose
la importancia de este factor, hemos identificado en su plan para el futuro de la propiedad LLC $ 54 para la
compra de una furgoneta de 21 asientos. "Ya que tenemos
tiempo suficiente para poseer la propiedad, te puedo decir el resultado: una inversin en el minibs recibidas
aument considerablemente alquiler
cuota, la tasa de empleo y apartamentos de flujo de efectivo, y en ltima instancia el precio de la propiedad.
En segundo lugar, lo que hacemos, en referencia a los tres mencionados en los trminos de nuestro punto fue
evaluar los apartamentos en funcin de su ubicacin. Estaba claro que nuestra
inquilinos aprecian los apartamentos en el primer piso es mayor que el segundo, por lo que los calificaron en
consecuencia - en trminos monetarios - al hacer los pagos de arrendamiento por primera
piso algo ms alto que el segundo. Despus de algn tiempo, podramos alquilar un apartamento en planta
baja por el precio de 75 dlares al mes anterior (basado
por apartamento), que un apartamento en el segundo piso. Tambin aumentamos la renta de los
apartamentos que tenan una mejor posicin o particularmente hermosas vistas
de las ventanas. Esto result ser igual al aumento del flujo de caja de hasta 6 mil dlares al mes - y al mismo
tiempo todos los apartamentos estaban todava en la planta baja
ocupado!
Por ltimo, volviendo al tercer punto de nuestro plan, decidimos llevar a cabo negociaciones sobre las
enmiendas al acuerdo sobre el mantenimiento de la casa
TV por cable y una alarma de incendio. El acuerdo existente incluye una cuota de $ 21 para un apartamento
para los 182 apartamentos cuestin era
alquilado el apartamento o no. Esto permiti la revisin del contrato para recibir los ahorros de 3822 dlares
al mes. Y todo lo dems, el nuevo acuerdo tena
muy afn a nuestros inquilinos, porque ahora pueden elegir libremente los canales de cable por su cuenta, en
lugar de utilizar el mismo
de una vez por todos los programas establecidos variar, como fue el caso para siempre falta propietarios de
la casa durante ocho aos antes. Del mismo modo,
como lo hicimos con los servicios de la instalacin de la alarma contra incendios.
S lo que ests pensando: Vaya, probablemente genial tener cada mes todo este dinero extra, simplemente
como resultado del plan programado
- artculos y, por supuesto, tienes toda la razn. Pero en este caso los beneficios de buenas decisiones es
mucho mayor. Recuerda lo que sola
Dijo que en este libro: el valor oficial de la propiedad, ms diseado para la vida de una familia, depende
directamente de cmo se
ejecutar. S, pero en este caso, el resultado de todas nuestras acciones para incrementar los ingresos a travs
de una planificacin adecuada se estableci oficialmente en aumento
precios de las propiedades - de acuerdo con las estimaciones ms recientes, lo que ya es un valor de $ 11.3
millones, es decir, ms de 2 millones ms de lo que pag por ella durante todo el ao
Hace. Ah es donde se manifiesta el poder, es planificar y utilizar una buena compaa de gestin de la
propiedad, que puede, en un primer momento,
determinar de qu manera se puede aumentar el beneficio neto, y, en segundo lugar, tiene la experiencia para
ayudarle a darse cuenta de todo esto en la prctica. Y esto,

a su vez, eleva el precio de la propiedad y la renta de los inversores sobre la inversin de su dinero.
Desde mi punto de vista, es simplemente imposible sobreestimar la importancia de la elaboracin y
aplicacin del plan a continuacin estricta para su futura vivienda.
Este plan no es un documento complicado. Usted no necesita una gruesa carpeta con las cintas. Como se ha
visto anteriormente, un plan que nos ha trado miles
dlares y millones de ingresos actuales en la forma de precios de las propiedades modificadas, eran solo de
tres elementos que pueden caber en una sola
pgina.
sobre el plan de propiedad - es slo un propsito fijo con respecto a esta propiedad. Y por lo que tiene, en
este caso para hacer lo mismo que yo
He dicho anteriormente en este libro acerca de sus objetivos - se debe informar de ello al mayor nmero
posible de personas. Debe informar a la meta que
establecido con respecto a su propiedad, sus gerentes para trabajar con la propiedad, los inversores, y quizs lo ms importante - a s mismo.
En este punto, hemos hecho un gran trabajo de identificacin de todas las oportunidades y todos los costos
ocultos que no estn obligados a hacerlo. usted
hubo algunas grandes ideas que ha incluido en su plan para la propiedad. Pero por ahora, todo este trabajo se
expresa en palabras solamente,
grabada en el papel. Ahora hay que pasar de las palabras a los nmeros. As que toma una respiracin
profunda y lanzando adquiridos durante sus aos escolares, el miedo
antes de los clculos, audazmente chate en el mar de nmeros.
presupuesto
La palabra "presupuesto" implica una cierta complejidad, pero en realidad todo es mucho ms fcil. En el
captulo 7, yo le ensee a leer una propuesta formal
el vendedor y le hizo una oferta para hacer la respuesta de compra. Medidas que deben adoptarse para el
presupuesto, son muy similares a las que ya han sido
dicho. Se calcula el ingreso de la propiedad, el uso de la informacin proporcionada en la solicitud relativa a
los ingresos, la consideracin de los pagos de arrendamiento
y la documentacin relacionada y otros documentos sobre la operacin de la propiedad. A continuacin, nos
fijamos en los costos, basndose
en los costes reales y percibidas, las cifras que se meticulosamente recogido poco a poco durante el proceso
de "diligencia debida".
Consideremos en primer lugar el ingreso y tratar un ngulo diferente para mirar algunos de los conceptos ya
estudiados.
Ingresos potenciales REAL
Para casi todas las propiedades en la principal fuente de ingresos es por lo general el alquiler, que se paga a
los inquilinos. En principio, esto es lo que tiene
el ingreso potencial real de esta propiedad. As que hay que tratar de asegurarse de que sus cifras sobre la
posible magnitud de la renta
Junta fueron tal vez ms precisa basada en la informacin que usted tiene. La forma ms fcil de obtener
esta informacin - es conseguir que el existente
Gazette el pago de la renta o de las listas, que indican la cantidad a pagar cada inquilino; y luego se le
colocar tambin en las cifras correspondientes estn disponibles

mesa y agregarlos para obtener la cantidad total. Hay otra manera - para comprobar cada contrato de alquiler
relativos a esa propiedad, y
escribir de ella el monto del alquiler, que paga por cada uno de los inquilinos, y seal que todos los
apartamentos, que no se abordan de arrendamiento. Se debe utilizar como
la primera y segunda formas de asegurarse de que no estn debidamente redactado los contratos de
arrendamiento para todos los inquilinos.
Cuando se haya completado este trabajo, tendr aproximadamente la tabla:
nmero de apartamento
tipo La zona a lac. m Pago por mes, $ arrendatario apellido
1
1 dormitorio
65
410
Kiyosaki
2
1 dormitorio
65
410
Hopkins
3
1 dormitorio
65
410
Beckel
4
1 dormitorio
65
430
He ocupada
5
1 dormitorio
65
425
McAllister
6
1 dormitorio
65
420
Flanagan
7
Apartamento 2 dormitorios
75
490
Lecter
8
Apartamento 2 dormitorios
75
470
Stallik
solamente
540 3465
Sobre la base de esta tabla potencial de alquiler de su ingreso real debe, incluyendo el apartamento
desocupado, estar en 3465 dlares al mes.
Use este nmero en el proyecto de presupuesto como ingresos reales potencial.
Ingresos potenciales REAL
Para casi todas las propiedades en la principal fuente de ingresos es por lo general el alquiler, que se paga a
los inquilinos. En principio, esto es lo que tiene
el ingreso potencial real de esta propiedad. As que hay que tratar de asegurarse de que sus cifras sobre la
posible magnitud de la renta
Junta fueron tal vez ms precisa basada en la informacin que usted tiene. La forma ms fcil de obtener
esta informacin - es conseguir que el existente
Gazette el pago de la renta o de las listas, que indican la cantidad a pagar cada inquilino; y luego se le
colocar tambin en las cifras correspondientes estn disponibles
mesa y agregarlos para obtener la cantidad total. Hay otra manera - para comprobar cada contrato de alquiler
relativos a esa propiedad, y
escribir de ella el monto del alquiler, que paga por cada uno de los inquilinos, y seal que todos los
apartamentos, que no se abordan de arrendamiento. Se debe utilizar como
la primera y segunda formas de asegurarse de que no estn debidamente redactado los contratos de
arrendamiento para todos los inquilinos.
Cuando se haya completado este trabajo, tendr aproximadamente la tabla:
nmero de apartamento
tipo
1
1 dormitorio 65
410
2
1 dormitorio 65
410
3
1 dormitorio 65
410
4
1 dormitorio 65
430
5
1 dormitorio 65
425
6
1 dormitorio 65
420
7
Apartamento 2 dormitorios

Cuadrado, Apt. m
Pago por mes, $
Kiyosaki
Hopkins
Beckel
He ocupada
McAllister
Flanagan
75
490
Lecter

arrendatario apellido

8
Apartamento 2 dormitorios 75
solamente
540 3465

470

Stallik

Sobre la base de esta tabla potencial de alquiler de su ingreso real debe, incluyendo el apartamento
desocupado, estar en 3465 dlares al mes.
Use este nmero en el proyecto de presupuesto como ingresos reales potencial.
Otras oportunidades de ingresos
La mayor parte de la propiedad permite que adems de la renta para obtener ingresos adicionales. Estas
fuentes de ingresos tambin deben tenerse en cuenta en
su presupuesto. Muy a menudo, estas otras fuentes de ingresos son (hay una lista como ejemplo):
o La utilidad de lavanderas,
o Los ingresos del aparcamiento,
o La utilidad de suministro de agua y alcantarillado,
o La utilidad de los establecimientos que no se utilizan para la vivienda,
arrendatarios o cobrar por servicios adicionales,
inquilinos o de carga para televisin por cable,
o los inquilinos de carga para la conexin directa a la Internet,
o inquilinos de carga para la conexin telefnica.
El uso de la propiedad documentacin de mantenimiento y los libros, es necesario determinar qu tipo de
ingresos adicionales pueden ser utilizados
en su caso. No es fcil, pero recuerde que al final el dinero debe ir a cualquier cuenta bancaria, por lo que
sus huellas,
respectivamente, deben permanecer en la documentacin financiera.
A veces es muy difcil de obtener esta informacin por parte del vendedor. Despus de todo, no cada uno de
nosotros sabe el departamento de contabilidad. Si se trata de una propiedad,
comprar, es el caso, debe restaurar los datos de estas fuentes de ingresos sobre la base de los hechos que se
pueden aprender directamente
s, el estudio de la propiedad. Por ejemplo, si el edificio tiene un lavadero con unidades de lavado y secado
con mecanismo
cargar, pero en los documentos que el vendedor de los ingresos procedentes de las instalaciones no estn
disponibles, hay que ir directamente a la empresa que suministra y
Mantiene el equipo, as como elegir entre un pago el dinero dispositivo mecnico pagado por el uso de all
para averiguar cunto puede
mensual de recibir dinero por ello.
Sin embargo, con el fin de encontrar fuentes adicionales de ingresos, puede tardar algn tiempo. Ms
recientemente, Kim Kiyosaki me dijo lo que tena que realizar la compra:
Pat propiedad de una persona en las cuentas ovedomosti la que era evidente que las compaas que sirven a
la lavandera de la casa para cuatro
aos, no pagan nada. Sin embargo, lavadoras y secadoras haba en perfecto estado de funcionamiento. Y los
inquilinos los utilizan. 1tov apostar que en el perodo
"Debida diligencia" Kim dio todo a agua limpia y se introdujeron los datos reales de ingresos adicionales en
el proyecto de presupuesto antes de una
la propiedad pas a manos de ella.
Este es el proceso de apertura y el traslado en una sola tabla de cifras de ingresos adicionales. Cada
oportunidad: dicho ingreso deber presentarse en la forma de
una lnea separada. Cuando se tiene en cuenta todas las posibilidades existentes de ingresos adicionales,
puede, tan pronto como la propiedad entra en sus manos, se suman a

Estas nuevas lneas para las nuevas fuentes de ingresos. Todo se hace de la misma manera como lo hicimos
en la valoracin de la propiedad. Y ahora vamos a pasar a la
gastos.
gastos
En la misma forma que se crea una nueva fila para cada nuevas oportunidades de ingresos de su futura
vivienda, debe crear una tabla y para el gasto. la
las siguientes secciones que le dar una lista de los gastos ms comunes que pueden surgir en la gestin de
su nueva propiedad, as como
descripcin de cada uno.
nmina
Nmina cubre los sueldos y salarios que se pagan a s mismo oa tus jornaleros. el personal involucrado
tpica
para trabajar con una propiedad particular, dependiendo de su tamao, pueden incluir ms o menos personas.
En primer lugar, es gestores y agentes,
trabajar con los empleadores. En segundo lugar, es el estado de las personas que sirven esta estructura, que
ayudan con la entrada de nuevos inquilinos y se ocupan de
que rodea el territorio casa. Tambin debe haber personas que llevan a cabo las reparaciones de rutina
menores. Una vez ms, un experto en la gestin de la propiedad, parte de la
su equipo le puede decir cmo se espera que muchas personas para celebrar sus gerentes de personal y el
personal de mantenimiento de los edificios y los gastos en relacin con la
que tiene que incurrir. No hay que olvidar que adems del salario real por s mismos y la gente de su estado
(si se quiere), que tendr
tener en cuenta factores tales gastos como los impuestos federales y locales, las cuotas para el caso de
incapacidad trabajadores, seguro de salud, y
posiblemente tambin los pagos a los planes de pensiones.
gastos administrativos
Los costos administrativos incluyen los honorarios y gastos de los expertos especiales de servicios
profesionales de fuera - como un abogado que le ayuda
organizar y llevar a cabo el desalojo sociedad de negocios por un tribunal, o un contador para ayudarle a
mantener las cuentas de ingresos y gastos, as como indicar la
presentar declaraciones de impuestos y declaraciones de impuestos. Si planea administrar esta propiedad,
puede que tenga que utilizar los servicios
su contador. Adems de los servicios de estos profesionales aqu incluye diversos gastos que hay que
producir sobre una base diaria, y que
Llamaron a los gastos administrativos. Estos incluyen todo tipo de pagos - de sellos de correos y paquetes a
multas y costos de pago de prstamo.
Marketing y publicidad
Usted puede pedir al dueo anterior de la propiedad ha dado informacin sobre los gastos de publicidad para
el ao pasado, pero tal informacin puede
cualquier cosa que no se d. Por lo tanto, es mejor recurrir en busca de la gestin de la empresa a su
representante elogi a que el costo estimado de esta publicidad
propiedad. Tal persona sabe todo tipo de publicidad utilizada en el mercado de bienes races; todos los
gastos que puedan ser necesarios para tal fin; y

tiene buena intuicin con respecto a la forma en la actualidad consiste en el establecimiento de una posicin
competitiva. Usted mismo debe ser el
de entender, pero la compaa de gestin de la propiedad le ayudar a expresar sus ideas abstractas en cifras
concretas, expresadas en dlares;
que tienen que pagar para su comercializacin. La mayor competencia en el mercado, la mayor competencia
que tiene por ah, ms la atencin que debiera
dar a la publicidad, o simplemente no lo note. Y eso cuesta dinero.
Los costes de gestin
Los costos incluyen los gastos de gestin pagados a nosotros por usted, con dedicacin profesional en la
gestin de su propiedad o salarios, lo cual
que se paga por s mismo a uno o ambos, yo y la gente de su estado. Una vez ms, cuando se rena con un
representante de la empresa que gestiona la propiedad,
se puede obtener de esta persona un buen consejo sobre lo que debera ser esos pagos, que se espera
ascienda a alcanzar el coste
mantenimiento, as como que el dinero va a ir sobre.
GASTOS DE REPARACIN Y MANTENIMIENTO
Las reparaciones y los costes de mantenimiento variarn dependiendo de cmo sus inquilinos van a cambiar
de forma rpida y muchas veces en el ltimo ao
la gente va a salir de apartamentos o entrar en ellos. Pero hay otros factores que afectan los costos asociados
con la reparacin y mantenimiento de: qu categora
inquilinos que est tratando con un estado del edificio y la disposicin de los administradores para responder
a las peticiones de los residentes para producir una reparacin en particular. Si usted
para mantener su propiedad en perfecto estado, que konechyom al final, tendr menos para gastar dinero en
la limpieza de alfombras, pintura de interior
locales, reparacin de equipos elctricos, fregaderos, tuberas, electrodomsticos, equipos de calefaccin,
aire acondicionado, as como su mantenimiento. cuidado
zonas verdes, piscinas, y las comunicaciones, as como el control del medio ambiente tambin se caen
completamente bajo esta categora de gastos.
contribucin territorial
Hay dos tipos de impuestos a la propiedad: impuestos a la propiedad, que se cargan la propiedad real, y los
impuestos que se cobran por algunos
elementos situados dentro de esta propiedad: refrigeradores, hornos, secadoras, lavaplatos y otros equipos.
De acuerdo con ello, hay dos
el mtodo para calcular estas cifras. En primer lugar, por lo general, deben ser incluidos en los documentos
financieros que reciba de la duea de la propiedad, y
En segundo lugar, se pueden obtener en la oficina del inspector de Hacienda. Lo que necesita saber una
cosa: con la compra de una propiedad, por lo general es el aumento de impuestos,
ya que el impuesto inspectores utilizan el precio de compra como la base para la revalorizacin de la
propiedad. Esto se puede considerar como otra razn por la cual es necesario
asegrese de que usted no pagado de ms por su compra! As, cuando en el curso de su investigacin LN
acceso a la magnitud del problema en el impuesto a la propiedad,
intenta no subestimar demasiado, por lo que no se pregunta! Un miembro de su equipo, que trata de los
impuestos sobre la propiedad, se puede explicar,
cmo se puede elevar el costo de los impuestos.

SEGURO
Este es un elemento esencial de los gastos, lo que podra tener un impacto decisivo. Por qu? En primer
lugar, porque la cobertura es caro, y en segundo lugar, porque
Los bancos generalmente requieren que se haya celebrado un acuerdo sobre el seguro completo antes de
firmar un contrato de un prstamo para la compra de la propiedad. estos
calcular las cifras difcil. Slo tiene que llamar unos agentes de seguros, y que le darn los datos necesarios.
Usted necesitar unos seguros
especies, incluyendo el seguro de propiedad contra accidentes y de seguros generales. Sin embargo,
dependiendo de las circunstancias de los pagos del seguro puede variar
cambiar. Depende del tipo de propiedad. Por regla general, se esfuerzan por tener un seguro en caso de
problemas. No lo hace
gusta a pagar grandes primas para el seguro de los problemas pequeos, para usted y para que pueda, en
cualquier momento que pagar de su propio
bolsillo. As que hable con su agente de seguros con respecto a la gama de temas a ser cubiertos por su
seguro - es decir, que se aplica,
- Y en esos casos, cuando se debe pagar, y para que sus pagos de contribuciones de seguros fueron mnimos.

costos de servicios pblicos

Haga una lista detallada de todos los servicios pblicos que se relacionan con esta estructura. Esto puede
incluir empresas que suministran
electricidad, gas, agua; proporcionando su hogar de recogida de basuras, alcantarillado, televisin por cable
y telfono. comprobar cmo
representaron el volumen de los servicios prestados - per-apartamento o en su conjunto para todo el edificio.
El segundo caso es generalmente el caso cuando la gama de servicios es determinada por
proporcionando su firma. Puerta-medicin del volumen de los servicios es la mejor opcin, porque en este
caso, cada residente paga por s mismo propia
cuentas. Esto significa menores costos para usted como propietario. Si los costos se determinan en todo el
edificio, los residentes perdieron todo incentivo para tratar
reducir estos costos.
Por esta razn, trato de no estar en posesin de los edificios en los costos de servicios pblicos se
determinan para toda la instalacin en su conjunto. Pedir al propietario de
sus registros financieros en la propiedad, lo que habra tenido el nmero correcto, pero de nuevo, tenga en
cuenta que en lo personal siempre el registro de ellos. Todo lo que se necesita
Para esta prueba se puede encontrar en los datos de su estructura y las empresas que prestan servicios
pblicos - que le puede proporcionar con las cuentas
el ao anterior. Si ellos no quieren proporcionar esta informacin, pngase en contacto con el propietario y
pedirles que conectarse a la compaa de servicios pblicos
Servicio y les dicen que se han dado a estos documentos. Siempre asegrese de obtener todas las cuentas
necesarias. A veces, estas cuentas para varios
pocas del ao pueden no ser los mismos, especialmente cuando se trata de calefaccin o aire
acondicionado. Por lo tanto vamos a trabajar para que a continuacin,
Yo no tena que preguntarse de donde vino!
OVERHAUL
Revisin General es el principal factor por el cual se puede mantener el nivel apropiado del estado de su
propiedad - o recogerlo

tal estado, si no coincide. A menudo, el hecho de que la propiedad est en necesidad de reparaciones
mayores, se abre para que las mejores oportunidades
la hora de comprar, porque se puede comprar muy barato; pero no se debe perder de vista las estimaciones
de costes reales que pueden pasar a la siguiente
trabajos de reparacin, lo que har que la instalacin cmoda para vivir y tener un aspecto impresionante.
Estoy hablando de la reparacin del techo, estacionamientos, pasillos
cerca de la casa, camino de entrada para coches, servicios de iluminacin, equipos de calentamiento de agua,
acondicionadores de aire, alfombras perestilki y as sucesivamente. d. (En este caso,
que cuando se consideran las instalaciones deben evaluar sus costos en una escala ms grande.)
Cuando termine el clculo del presupuesto total de gastos de su futuro, que est en manos de las cifras
finales comunes sobre la renta y el consumo. quitar
el flujo de ingresos y se obtiene una imagen clara de la caja que va a recibir, y sus ingresos netos. Si esta
cifra es bastante
grande, volver a los materiales de partida y otra vez, con ms detalle, ver sus clculos. Y si el resultado es
negativo, no se preocupe. este
el caso de que en las estimaciones contables es necesario introducir algn grado de creatividad. Sus clculos
no deben ser para usted algo para que nosotros llamamos
"Dedo del destino"; siempre se puede formar de nuevo su plan de negocio dejando a la organizacin.
Cuando la planificacin del presupuesto se ha completado, usted debe comparar con los ingresos y gastos de
su propiedad real y ver si hay alguna
errores u omisiones obvias. Si est por lo tanto ya ha probado todas las maneras posibles de obtener cifras
positivas de la renta o, por ejemplo, una
una cifra que se acomoda, pero el resultado sigue siendo mala, puede solicitar el asesoramiento de miembros
de su equipo. Si las ideas expresadas por ellos no son
conducir a resultados positivos, o que considere lejos de la realidad, entonces se puede tratar de reducir el
precio de compra o se dan por vencidos
tratar - si usted no ve la oportunidad de conseguir un flujo de efectivo real, o el tamao de este flujo no le
satisface. En este caso, no aconsejo
le seguir empujando el trato hacia adelante con la esperanza de que va a ocurrir un milagro. Los milagros
en nuestro negocio no sucede. se producen los acontecimientos felices, pero slo con
los que son buenos todos calcula sobre la base de los datos producidos por el trabajo duro y gracias a estos
clculos podra encontrar favorable invisible para los dems
capacidades.
Tiempo de controversias y conflictos
Esta etapa no parece difcil para usted; finalmente, usted tiene que presentar su resultados de la investigacin
vendedor de su propiedad. Y es necesario
Esto har que antes de la hora de finalizacin asignado para la "diligencia debida", de lo contrario obtendr
la propiedad en las condiciones que estaban en
propuesta inicial y de todo tu trabajo, como se suele decir, se van por el desage.
Es todo acerca de cmo aplicarlo. Usted puede simplemente tirar sus resultados sobre la mesa frente al
vendedor y enfticamente: "Toma mi oferta,
o dejar que nos dispersamos. "An mejor, si huyes a la seca, pero el lenguaje tacto de los hechos, que no
puede parecer injusto o en contra
personalmente para el vendedor o su propiedad. Aqu est a punto de discutir unas u otras figuras, sin tocar
la integridad o las cuestiones de derechos - como

el vendedor y el comprador. Slo ir a hablar directamente sobre los nmeros, todos los hechos estn sobre la
mesa est abierta y no hay segundas intenciones.
Por supuesto, sucede que el vendedor est claramente tratando de ocultar algo. Pero en la mayora de los
casos, como se muestra, y nuestra propia experiencia con la compra de la propiedad
Portland, el vendedor no sabe, por ejemplo, la cantidad de dinero que se necesita para gastar en reparaciones
y mantenimiento de lo que vende. Lo que se
hablar de ello, lo ms probable, ser para el vendedor muy abiertamente, por lo que en su mejor inters para
tratar de hacerlo, mostrando
enfoque profesional, basados en datos demostrados, y, al mismo tiempo que muestra una completa
sinceridad.
Con el fin de no haber lanzado inmediatamente fuera de la puerta, una gran cantidad de ayuda puede tener su
profesionalismo y un plan bien desarrollado de la accin - con el tiempo
que le traer el xito, pero slo si se encuentra en el curso de las negociaciones muestran que tratan de
beneficiar a ambas partes. Usted no debe tratar de
remos por s mismo, el vendedor no se senta que su dedo trazando alrededor. En nuestro negocio, nunca se
debe quemar las naves. La persona de la que se
hoy comprar la propiedad, maana puede convertirse en el comprador y el vendedor se quiere; tambin
puede ayudar a encontrar un nuevo trato. Tena un montn de
en los casos en que el vendedor en el curso de una sola transaccin mostr a los inversores la oportunidad de
ayudar a otro, o encontrar otro vendedor que venda ms
edificio. As que trato de no perder de vista el hecho de que nuestro negocio se basa en las buenas relaciones
entre las personas.
A continuacin presento una breve lista de cosas por las que, en mi experiencia que pas a tener una colisin
con los vendedores - estar preparado para eso y
te preguntas similares puedan surgir.
o apartamentos desocupados hechas por el vendedor aparece como alquilado.
o incumplimiento por parte de los apartamentos de la que los inquilinos se van a mover en el futuro, o que se
ofrecieron a salir.
o Disponibilidad de los arrendatarios pobres que pueden en cualquier momento ser sujetos de crdito y,
como resultado, inesperadamente para salir del apartamento.
o Falta de herramientas necesarias, alfombras, y as sucesivamente. d., y la cuestin de quin debe pagar por
ello.
o el coste demasiado alto mantenimiento necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas
para el alquiler.
o El tema de la investigacin sobre la presencia de plagas, incluyendo termitas, escorpiones, cucarachas y
palomas.
o contratos de servicio sin cerrar, que se van a usted junto con la propiedad, aaden costes inesperados en su
presupuesto, y por lo tanto
afectar el flujo de caja.
o El costo de los servicios es mucho ms alto que el ao pasado.
o La invalidez por alguna razn, la pliza de seguro anterior, lo que puede tener un impacto en el costo del
seguro, el cual
Usted tendr que proporcionar.
o impuesto a la propiedad real es mayor que la que se especific por el vendedor.
o demasiado alto nivel de delincuencia en la zona.
o Violacin de la normativa contra incendios.
o Los problemas asociados con el medio ambiente.

Y - adelante!
El presupuesto es la ltima prueba decisiva el fin de encontrar el verdadero valor de la propiedad. Si se
calcula para el primer ao
presupuesto se ve bien y usted asume que usted maneja conseguir el dinero suficiente para completar la
parte frontal del objetivo, entonces - seguir adelante,
y se ocupa de tomar la propiedad en su posesin. Slo recuerde que usted puede necesitar reducir un poco el
precio ofrecido a
dejar un espacio para cualquier reparacin, alteracin, el coste adicional de mantenimiento o cualquier otro
costo que puedan surgir en
el proceso de "diligencia debida". Propone sus nmeros con todas las explicaciones necesarias a la corte del
vendedor - y se puede completar la transaccin.
Fue un largo tiempo desde la evaluacin inicial del mercado de bienes races; pasamos por una propiedad de
bsqueda, la seleccin, la evaluacin y, por ltimo, el clculo del presupuesto.
Ahora, muy pronto se convertir en el orgulloso propietario de una propiedad de inversin. Llega un
momento en que los problemas causados por este hecho. Ahora tendr que
realizar compil el plan de modernizacin de la propiedad y obtener de ste el flujo de efectivo mximo.
Este ser el tema de nuestro prximo
captulo.
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 10
o Visita el sitio de internet www.mccompanies.com para sacar una tabla para el clculo de los ingresos y
gastos y la forma para el presupuesto.
o Hacer una lista de todos sus gastos y fuentes de ingresos previstos, con el fin de incluirlo en el
presupuesto.
o Del mismo modo, para el clculo de todos los costos de cada columna y para cada fuente de ingresos.
o Crear y llenar toda la mesa para varias opciones, tales como secuencias de comandos "y si? .." en las
opciones a
o Aumento / disminucin de los costos,
o Aumentar / disminucin de los ingresos.
o Determinar el nivel de ingresos y gastos para los cuales el flujo de caja tendra un valor mximo.
o Asegrese de que la base de un plan para la propiedad.
CAPTULO 11
Ahora usted es el dueo de la propiedad ... Qu sigue?
Enhorabuena! Puede estar orgulloso - usted se convierte en el dueo de una propiedad de inversin.
Despus de que el bebido champn en un banquete con motivo de la finalizacin de la transaccin y
ya llamar a todos sus familiares para presumir de haber alcanzado la meta, se sienta, reclinndose en su silla
y djese
-Se puede relajarse cinco minutos - y entonces probablemente va a venir a la mente la idea de que ... qu
sigue? Qu haces ahora? pero por lo
tal vez slo si usted no tiene un plan de residuos para la accin - y lo tiene, por supuesto, que debera ser.
Probablemente, usted se sorprender al descubrir que no he comprado ninguna propiedad del objeto, no por
hacer todo el proceso descrito en los captulos anteriores. Tengo siempre
Pareca que depender de presentimiento demasiado arriesgado. Y, por supuesto, hago todo lo posible para
evitar intervenir en este proceso

emociones. De hecho, este es el caso, que a partir de cualquier transaccin, estoy totalmente preparado para
asegurarse de que en cualquier momento puede ser terminado. tal vez esto
Suena un poco pesimista, pero cualquiera que me conoce, por supuesto, decir que soy optimista por
naturaleza - de hecho, soy una persona que mantiene
optimistas, no importa cules sean las circunstancias. Cul es, entonces, debe ser visto como puntos
negativos?
Desde mi punto de vista, no existen los aspectos negativos. Su relacin con todo lo que construir
exclusivamente sobre la base de la realidad. Nadie quiere llevar a cabo
un trabajo ms duro de lo necesario - incluso a m. A partir de la experiencia personal y de las historias de
cientos de otras personas que compartieron con nosotros sus tribulaciones en
seminarios Padre Rico, s que sin lugar, sin reparaciones, ninguna estrategia de publicidad no puede ayudar
si usted acaba de tomar
e incluso pagado por cualquier propiedad demasiado dinero. Incluso los mtodos de gestin ms avanzadas,
en este caso sern impotentes.
Espero que entiendan que no importa cuntos oficios que manivela mismo tiempo o inmediatamente una
despus de la otra, voy a pasar por el mismo
la mayora de las etapas mencionadas anteriormente: a travs del mismo proceso de valoracin de la
propiedad, el mismo proceso de la firma del acuerdo preliminar, la misma
el mismo proceso de "diligencia debida" y - quizs lo ms importante - por el mismo proceso se sigue con la
planificacin de la propiedad. Nunca lo he hecho
No intento para cortar algo de esta lista, y (slo toco madera!), Este enfoque nunca me ha defraudado.
Alguien est mirando a lo que estoy haciendo y escuchar
lo que digo, tal vez, dir: "S, est claro que este tipo le gusta tomar riesgos." Pero la verdad es que no creo
que por lo menos algo de un riesgo. escrupuloso
aplicar las disposiciones de la obra en su propia investigacin hace que sea posible obtener plena confianza
en las decisiones que he tomado.
O por lo menos lo ms cerca posible para llegar a tal confianza. As que todo mi trabajo vale la pena.
Ahora que ya sabe que yo no lo deje al azar y nunca compro edificios de apartamentos sin tener que hacer
un plan de antemano no es, en la cual
Sera indicar cmo voy a aumentar los ingresos y reducir los costos de hacer mi flujo de efectivo mximo. A
lo largo del trabajo que
Qu, siempre se debe ver el propsito principal y adherirse a ciertas ideas slidas sobre cmo manejar su
objeto
propiedad. Eso es lo que es ms importante. Ahora es el momento de llevar esta idea a la vida. Este no es un
ejercicio. Una vez ms repito - esto no es un ejercicio.
prestar servicios regulares
Prestar servicios regulares. Estas son las palabras que hay que repetir constantemente el mantra largo de este
captulo, ya que en las pginas siguientes, nos
pasar por el proceso de gestin de la propiedad. Probablemente piensa que ahora vamos a hablar de la
limpieza de alfombras y poda de rboles - pero antes
permtanme sealar que la gestin de la propiedad debe ser llevada a cabo estrictamente de acuerdo con su
plan, y de acuerdo con el presupuesto previsto. Uno de los objetivos
todo esto - para maximizar el flujo de caja.
En esta etapa, ya se puede decidir si va a administrar su propiedad usted mismo o contratar a una empresa
para hacer profesionalmente
se dedica a la gestin de la propiedad. Conozco a un montn de personas que son firmes partidarios de la
primera y la segunda opcin, y todos son

Ellos dicen lo mismo: la eleccin depende de lo que quiere gastar su tiempo. S dueo de una propiedad que
ha logrado este
en realidad un xito muy grande. Es dueo de las cabaas, que libera a las personas en tiempo de vacaciones
- se encuentran en los lugares ms bellos, que slo se pueden encontrar
en el suelo. Es dueo de las cabaas, los manejamos, pero si mucho que ver con la decoracin de esta
propiedad, lo hace a s mismo. Creo que de esta manera se
Se ahorra un montn de dinero, pero no es slo eso. Hay algo ms. Creo que se consigue un verdadero
placer, teniendo en la parte del trabajo
gestin.
Descripcin de los trabajos de administracin de propiedades
No importa lo que decida: contratar a los administradores de sus bienes por o para hacerlo ellos mismos que tendr que entender lo
trabajar tendr que asumir o qu esperar de esa compaa de administracin decide contratar. As que creo
que esta
captulo se centra en lo que se espera de una empresa de gestin de la propiedad o cualquier preocupacin
estn llegando a usted personalmente si usted desea llevar a cabo estos
deberes.
La clave para la correcta gestin de la propiedad y para asegurar que se convierten en un buen gerente en
este aspecto radica en la adhesin estricta a cierta
sistema. Este sistema preocupaciones en el campo de la publicidad y la comercializacin, alquiler de locales
en alquiler, las cuestiones relativas a los empleados, la contratacin
otras empresas, la creacin de servicios, generacin de informes, la eliminacin de las situaciones de
emergencia, la solucin de los problemas relativos al mantenimiento de la recepcin del contrato de
arrendamiento
pagos, contabilidad, presupuestos, anlisis de las cuestiones de carcter jurdico y otras cosas que pueden ser
necesarias en la gestin de
Propiedad en alquiler a los inquilinos.
Pero el gerente de administracin de propiedades no slo tiene que saberlo todo - que siempre debe seguir
este sistema. Esta tarea se divide en varias
reivindicaciones que siguen.
RESOLUCIN DE PROBLEMAS DIARIO
La funcin principal del gestor, administrador de la propiedad, primero y ms importante es seguir
estrictamente aceptado en esta propiedad
plan. Hay una segunda caracterstica consiste en el hecho de que para resolver los problemas actuales. Eso
es lo que hago todos los das, junto con mi compaa de gestin
propiedad. Yo y mi personal que lidiar con miles de apartamentos, de modo que, a pesar de que nosotros
llamamos "los administradores de bienes races", de hecho lo estamos haciendo
la resolucin de problemas. Despus de todo, la esencia de este negocio es que usted est en control de
mucho menos que la solucin de los problemas - sobre todo al principio, inmediatamente despus
how adquirido otra propiedad.
PROBLEMAS EN EL ESTADO DE TRABAJO
Los administradores tambin tienen que ocuparse de todas las cuestiones relacionadas con el estado de
trabajo. Si necesita un agente para trabajar con los inquilinos, la sociedad de gestin
El establecimiento dispone de profesionales calificados y bien entrenados que pueden llevar a cabo este
trabajo. Si prefiere hacerlo

usted mismo - por favor, o se puede contratar a cualquier persona que va a asumir esta tarea. Esto significa
que se toma en el
responsable de la preparacin y la formacin de la persona, para todos los conocimientos, habilidades e
informacin que sern necesarios para que l xito. esto puede
incluir la capacitacin de servicio al cliente, una adecuada distribucin de la vivienda, y as sucesivamente.
n.
Adems, se necesita una persona que se hara cargo de los trabajos de reparacin actual. De nuevo, puede
hacerlo usted mismo o puede contratar para
este empleado especial. Si contrata con una empresa dedicada a la gestin de la propiedad, por lo general se
encargar de esto para usted. si
a gestionar la propiedad usted mismo, entonces usted necesita para encontrar la persona que habra tenido
suficiente tiempo y podra llegar en cualquier momento
su llamada. Despus de todo, es probable que no quiere entrar en una situacin en la que sus inquilinos, que
irrumpen tubera o un drenaje obstruido, debe
Tenemos larga espera para la llegada del maestro. Esto dara lugar a daos a su propiedad, pero tambin
caus ms dao a su reputacin. Descontento con el inquilino xito
apartamento y por lo tanto no slo plantear un problema - una parte de su espacio de vida dejarn de generar
ingresos - sino tambin hacer de desembolsar a causa
apartamento en un estado que puede ser de nuevo pasar el contrato de arrendamiento.
TRABAJO PARA TOMAR EN ALQUILER habitable
Este trabajo para el gerente, y es para hacer publicidad para proporcionar el 100 por ciento, o un mximo de
lo posible,
su empleo
la vivienda. Esto implica conocer lo que los resultados aportan diferentes formas de hacer publicidad, y la
capacidad de hacer "promocin". Esta publicidad puede ser
publicidad; puede ser letreros; Esto puede ser un acuerdo con el servicio local de alquiler de apartamentos o
recomendaciones de la red proporcionada por los inquilinos.
Existen muchas tcnicas diferentes que ayudan a atraer a los inquilinos potenciales. Las compaas
profesionales dedicadas a la gestin de la propiedad,
Ellos saben que hay que hacer y qu no hacer. Pero usted puede hacer esta parte del trabajo ellos mismos.
Sin embargo, usted debe entender que para atraer a los posibles inquilinos - eso no es todo. Tienes que ser
capaz de atraer a los inquilinos adecuados para usted. Yo, por ejemplo,
regla - no tener un apartamento a una persona respecto de la cual no me registro en la solvencia, as como de
si existe detrs de l
antecedentes penales. Y esta comprobacin que pasamos en todos los futuros inquilinos de cada edificio de
apartamentos u otra propiedad, que
manejable. No hay ninguna ley que tenamos para dar cobijo a los criminales o manacos sexuales. Del
mismo modo, no siento ninguna moral
la obligacin de dar la oportunidad de su espacio "para comenzar una nueva vida" criminales reformados.
Tomo la obligacin moral de lo mejor de su
fuerzas para proporcionar seguridad y tranquilidad para sus residentes.
Y este deseo de comprobar cuidadosamente todos los que me entra, slo reforz despus de la tragedia del
11 de septiembre. Cuando despus del ataque comenz a identificar a la persona
terroristas y aquellos que los ayudaron, varios canales de noticias dieron informacin en la que vivan, y
entrevistaron a los vecinos. Result que casi
alquilaron una casa, y muchos eran los nmeros de seguridad social falsos, y algunos - un pasado criminal.
Tan pequea omisin puede

conducir a tragedias mundiales. As que trato de aprender del pasado de cada ocupante y abiertamente
ponerlos al tanto de esto. Si no les gusta mi
minuciosidad, que se vayan a otro lugar, y yo creo que en este caso tiene toda la razn.
PROBLEMAS asocia con un aumento FLUJO DE CAJA
El aumento en el flujo de caja tambin se dirige a los problemas del gestor de gestin de la propiedad. Los
buenos gerentes tienden a una comprensin realista de la
marco en el que se puede trabajar para lograr ese objetivo, pero si desea administrar su propiedad,
Necesitamos conocer las caractersticas del mercado de la vivienda alquilada directamente en la zona donde
se lleve a cabo sus negocios. As que asegrese de llevar tiempo
la visualizacin de los peridicos locales; el hecho, conocer a los competidores y hacer sonar los dueos de
la propiedad de su entorno, para entender la situacin en la
el mercado antes de empezar a subir la renta. Slo tiene que llamar y preguntar acerca de la cantidad de
alquiler, zona llana, y el depsito requerido
los servicios adicionales incluidos en el alquiler.
PREGUNTAS legal con respecto CONTRATO
Slo empezar en este negocio - los inmuebles, arrendamiento, y pronto se entera de que en la mayora de los
estados hay muchas leyes,
que regula todos los aspectos del trabajo en esta rea - tanto grandes como pequeas. especialistas en gestin
de la propiedad de las compaas profesionales saben todo
estas leyes y utilizan frmulas especiales, que son contratos entre el dueo de la propiedad y los inquilinos.
Adems, saben cmo
registrar los registros y documentos adecuados en el gobierno. Si usted no utiliza los servicios de la empresa
desde el exterior, tendr que escribir
arrendamientos, notificaciones de desalojo, documentos en el derecho de los animales domsticos y todo lo
que se requiere para hacer la ley.
compaa de administracin se asegurar de que todos los inquilinos sern obligatoriamente provistos de
esos documentos, que ellos han ledo y firmado y
que estn informados de todos los derechos que tienen ambos inquilinos y propietarios. Si va a realizar el
papel de gestor de su propiedad,
sobre todo cuando se trata de bienes inmuebles pequeo, es muy fcil de hacer cuando se trabaja con
documentos algn error. En ltima instancia, esto puede
conducir a problemas. Si no me cree, ver la pelcula "Pacific Heights". No todos los inquilinos tan bueno
como puede parecer a
primera vista.
tareas de mantenimiento de la propiedad
Por administrador de tareas incluyen el cuidado de los espacios verdes adyacentes a esta zona de la
propiedad; pintura de apartamentos y edificios;
la comprobacin del estado y de garantizar el correcto funcionamiento de todos los servicios necesarios en
todos los pisos entregados para la vivienda; y todos los dems de la misma manera,
para sustituir las bombillas soplados en las zonas comunes. Todo esto - las pequeas cosas todos los das,
pero hacen posible convertir este edificio en una
el lugar perfecto para alojarse si cumple con todas las normas necesarias; y que tambin lo hacen en barro si
se descuidan. de stos
detalle y es el concepto de mantenimiento de la propiedad.

Usted o el gestor tendr que realizar todo el trabajo, la necesidad de la cual indicar los inquilinos:
alfombras limpias, seguir la recoleccin de basura, as como
hacer frente a todos los contratistas, los cuales tendrn que participar en diferentes reparaciones. Adems, si
va a realizar el papel de un administrador,
la necesidad de encontrar y negociar con aquellas personas que proporcionarn los servicios necesarios,
incluyendo fontaneros, electricistas y fontaneros,
pintores, carpinteros; as como empresas dedicadas a la limpieza de alfombras, cuidado de reas verdes y as
sucesivamente. d. Las empresas que participan en la gestin
propiedad, por lo general tienen acuerdos con dichas empresas o contratistas de servicios que les prestan
servicios al mejor precio habitual dependiendo
del volumen de trabajo realizado.

COLECCIN pagos de arrendamiento

Coleccin de los pagos de alquiler puede ser fcil, pero puede ser difcil, que requiere la existencia del
personaje - todo depende de lo que se establecer
relaciones con sus inquilinos. En aquellos hogares que son administrados por mi empresa, siempre que se
adhieran a la ley en estos asuntos, y las letras no vayamos
ninguna indulgencia para aquellos inquilinos que simplemente no pagan alquiler. En este negocio no se
puede estar sin espinas.
Se escuchar constantemente de residentes de varias historias cado sobre sus desgracias; y aunque
simpatizo con las personas que les dicen, yo
Tenemos que mostrar empata para aquellos inquilinos que estn en silencio y pagar el alquiler a tiempo.
compaa de administracin normalmente
slo funcionan si voy a tratar a todos por igual en la recogida de los alquileres. Al administrar su propiedad
usted mismo, es muy fcil
ir por el camino de la misericordia a los que estn "en problemas". En ningn caso, no lo haga! Nuestra
poltica debe ser nunca deje
atrasos de alquiler; nunca hemos tolerado condiciones de pago y no aceptamos cheques desde el que ms de
una vez ha retrasado el pago. En este caso tenemos
ya aceptar slo las transferencias de efectivo. En ningn caso no muestran indulgencia en los casos de
retraso en los pagos o incompletos. Tenga en cuenta que a veces
Esto lleva al hecho de que los inquilinos desaparece hbito de pagar a tiempo, y usted no ser capaz de hacer
cualquier cosa. Uno simplemente no se manifiesta en principios - y esperar
un gran problema.
Darse cuenta de que cada vez que haces para alguien excepcin a la regla general, que est creando un
precedente para el futuro. Y entonces, si usted tiene que
plante la cuestin de la expulsin de cualquier inquilino por falta de pago, su manifestacin anterior de la
misericordia que tambin puede ser daado. A fin de establecer
su poltica sobre esta cuestin en estricta conformidad con la letra de la ley en su estado y siguen,
independientemente de la persona.
PAGO DE CUENTAS
Al realizar negocios relacionados con bienes inmuebles, arrendamiento, usted puede encontrar que su
trabajo principal - es la contabilidad. El hecho
que se requiere para llevar a cabo una gran cantidad de libros y registros. Los directivos que trabajan con los
bienes races, son responsables no slo para la recogida de los alquileres y

lo que lo convierte en una cuenta bancaria, sino tambin para asegurar que todas las facturas se pagan a
tiempo. Cada grfico de flujo en su presupuesto estar acompaado de su caso
cuenta de pago. Gestores de gestin de la propiedad, que usted contrata se har cargo del pago puntual de
todas las facturas mensuales, as
as como en las cuentas, que tienen que pagar ms de los perodos de tiempo ms largos. Al final de cada
mes, su gerente o que deben ser
clculo de sus ingresos y gastos y comparar el resultado con su presupuesto. Para ello, todos los meses, sin
perder, y su negocio ir
sin ningn problema.
Gestin del presupuesto
Junto con el cobro de alquileres y el pago de las facturas por el trabajo del director de gestin de la
propiedad es tambin para gestionar el presupuesto
propiedad. Esto significa que todos los gastos y todos los ingresos de la propiedad deben ser hechas en el
libro mayor y se compruebe el presupuesto. Si los ingresos superan el presupuesto perfectamente; pero si estn por debajo, usted debe tratar de averiguar por qu esto es as.
Hay una gran cantidad de programas informticos especiales para la administracin de bienes inmuebles,
que le ayudar a administrar su presupuesto. La mayora de ellos operan en
siguiente manera: Cuando se entra en el programa u otra cuenta, se los pone en la tabla de presupuesto en el
que cada cuenta se asigna en
segn el mes en el que se hizo, y despus de que se ha introducido, el programa simplemente lo resta del
presupuesto, que le proporciona listas de balance
significa. Parece como si cada cambio en el presupuesto es un grfico en el talonario de cheques. De esta
manera, se puede mantener bajo control
cada una cuenta separada, y no meramente el resultado global sobre el presupuesto.
Pero en el mundo nada es perfecto, y puede suceder que usted tiene que ir ms all de los lmites
establecidos flujo de dinero o de repente se dio cuenta de que su
tiempo sinti mal, y el dinero destinado para el presupuesto no es suficiente para trabajar con eficacia. En
cualquier caso, hay muchos programas informticos que
ayudarle a hacer un anlisis de hasta qu punto hay que ir ms all de los lmites previstos. Esto se llama el
anlisis de la varianza, y yo personalmente
Recurro a este mtodo cada mes. Anlisis de brechas ayuda a ver cmo se puede salir a los costes incurridos
no sali de su presupuesto.
Al mismo tiempo, es una buena manera de aprender cmo hacer un presupuesto para el futuro. Con el
tiempo, ya que ser una de presupuesto
otros, su presupuesto se harn ms precisa, para que ms tarde no tiene que corregirlos.
desalojo
El desalojo de los inquilinos - una parte integral de nuestro negocio, y por lo tanto no debe tener miedo; no
se debe hacer como dueo de una propiedad
accin traumtica. Las razones para el desalojo pueden ser muy diferentes, incluyendo, en primer lugar, la
falta de pago de la renta. Por ejemplo, mi empresa tena
desalojar a los inquilinos en una variedad de motivos, que nos dio el derecho de hacerlo. Yo no digo que a
m muy parecido a l. Yo prefiero a desalojar a menos
que las personas, como los traficantes de drogas. Cuando se trata de la gente normal, siempre es difcil desde
el punto de vista psicolgico; pero nunca
Hago intentos de eludir este deber inevitable.

Una vez ms quiero sealar que la empresa tiene que administrar la propiedad, que se encargar de su
patrimonio, que ser capaz de pasar el procedimiento exacto
de acuerdo con la letra de la ley. Si va a realizar estas funciones a s mismo, antes de golpear el
funcionamiento de tierra, asegrese de que usted sabe exactamente cmo su propia
los derechos y los derechos de su inquilino. En este caso, primero tendr que consultar con su abogado.
PROBLEMAS DE SERVICIO AL CLIENTE
La mayor parte de gestin de propiedad asociada con la satisfaccin de las necesidades de sus inquilinos.
Ellos necesitan saber que en cualquier momento del da pueden aplicarse en su caso
que surja de cualquier tienen problemas en esta rea y su consulta se resolvern en un plazo razonable. No se
debe exagerar la importancia del factor tiempo - en
En ltima instancia, si quieren resolver su problema de inmediato, pueden tomar su decisin en sus manos.
Problemas similares tambin se incluyen en el acuerdo sobre
gestin de la propiedad que se efecte en una empresa dedicada profesionalmente en este negocio. Pero si
usted es un administrador de la propiedad, se
tendr que tomar sobre s mismo.
Con respecto de la propiedad, que controla nuestra empresa, nos adherimos al principio de la solucin del
problema dentro de las veinticuatro horas (para los
casos, que no son crticos) y la respuesta inmediata a cualquier situacin crtica. Lo que se entiende por una
situacin crtica? para nosotros
Este incendio, inundacin, o cualquier caso en el que es la vida de una persona. Por supuesto, hay
excepciones, pero en general no tienden a precipitarse de inmediato a la
asistencia a los inquilinos que nos llaman porque han perdido la llave, y ahora no puede entrar en un
apartamento con llave. (Para todos los sitios donde se necesita, tenemos
sistema de llamada de emergencia especial.) Pero estamos tratando de reaccionar muy rpidamente a
situaciones crticas, tales como, por ejemplo, el asesinato, para tener inmediatamente
la oportunidad de establecer contacto con las autoridades y la familia asesinada.
Todas estas son algunas de las responsabilidades que caen sobre los hombros del gerente, la gestin de la
propiedad. Es un trabajo duro, que sigue
veinticuatro horas del da, los 365 das del ao. Si despus de leer esto, se cree que la inversin inmobiliaria
no es para ti, contestar que no necesariamente
Debemos estar comprometidos en lo que no es alma. Quizs la inversin adecuada en el sector inmobiliario,
pero gestin de la propiedad no es adecuado. Yo, por supuesto,
Entiendo que el deseo de hacer y ambos de ellos puede ser debido a un deseo de ahorrar dinero, por lo que
puede hacer su dinero en efectivo mximo
Stream, pero si usted no pertenece al alma para hacer frente a los problemas de gestin, este no es el caso,
que es salvar. Si su propiedad
no va a tener una buena gestin, que va a crear un montn de problemas para usted - usted no slo ser
difcil encontrar inquilinos, pero experimentar problemas cuando
un intento de aumentar la renta a un nivel establecido en este mercado de bienes races. Y esto, a su vez,
har que sea imposible aumentar el estimado
el valor de su activo - porque, en ltima instancia, el valor de bienes races basa en cmo "funciona".
Adems, el uso de profesional
compaa de administracin libera su tiempo para buscar el siguiente objeto de invertir dinero, para
evaluarlo, para negociar y
t. d. Como hemos dicho anteriormente en este libro, el camino hacia la riqueza es a travs de la posesin de
la propiedad, en lugar de a travs de su administracin.

La mala gestin de la propiedad - un factor clave en la prdida de valoracin de los ingresos y los bienes de
mercado.
Uso de una empresa de administracin de propiedades
Si despus de leer este captulo, que se inclinaban a, a pedir ayuda a una compaa de gestin de la
propiedad que se establecen al respecto
negocio profesional, usted todava tiene que encontrar una empresa que va a hacerlo todo bien. Debido a que
no todas las empresas de gestin
Propiedad frente a esta igual de bien.
A continuacin presento una lista de preguntas preparadas por m, te pido, cuando quiero solicitar los
servicios de la compaa de gestin de la propiedad. lo creas
o no, pero nosotros no controlamos todos nuestros activos inmobiliarios. A menudo, cuando se trata de los
mercados en los que no se puede estar constantemente
Actualmente, no vemos ningn sentido a nuestra empresa a tomar en ese trabajo a causa de una sola
propiedad. Por lo tanto,
contratar a alguien desde el exterior. Pero, como ya se puede imaginar, compramos estos servicios de
manera legible, usando el sentido comn. usted tambin
comprender nuestro mtodo, cuando se lee la lista de cosas en las que nos centramos.
o La tasa de gestin de la propiedad. Esta tarifa es de aproximadamente 8-12% del total del alquiler de la
casa de una familia y 4-8% - un multi-familiares
propiedad, dependiendo del tamao final. Si las tasas sern ms altos o ms bajos, pertenecen a una
propuesta de este tipo con un grano de sal.
o El tiempo durante el cual el funcionamiento de esta empresa. Siempre estoy en busca de gestin de la
propiedad tipo de empresas que operan en el mercado en
menos tres aos.
o Equipo de cmputo y mobiliario en el departamento de contabilidad. Prefiero trabajar con empresas en las
que varios empleados se sientan en las cuentas. Si hay
Slo una persona - es una mala seal. Siempre quiero saber lo que es sus cuentas mensuales y cul es su
relacin con el banco.
Naturalmente, puedo comprobar todos los datos sobre la relacin con el banco, que me dan.
o Recomendacin. Adems de comprobar la relacin con el banco, te pido que me diera una lista de todas
las propiedades, que opera la compaa. yo
personalmente me pongo en contacto y asistir a por lo menos cinco de estos objetos. No estoy hablando aqu
de las recomendaciones del plan general porque ya est claro - nadie
dar el nombre y el telfono de las personas, de los cuales no hay recuerdos positivos ms llamativos.
polticas y mtodos de trabajo o. Le pido que me muestre que han recibido orientacin sobre las polticas y
prcticas de la compaa. Debido a esto
para entender cmo funciona la organizacin. Tambin da a entender exactamente lo que el nivel de la
cultura, el estilo de gestin de la empresa y el nivel de profesionalismo de su
trabajadores.
o membresa en organizaciones profesionales y asociaciones. compaa de administracin debe participar en
local y nacional
organizacin, uniendo a representantes de las empresas, como la Asociacin Nacional de propietarios de
viviendas y sus afiliados locales; Instituto de gestin
Inmobiliaria y la Asociacin Nacional de Agentes Inmobiliarios. Tambin debe tener al menos una de las
siguientes nivel profesional de comprobacin:
el administrador de certificados en el sector inmobiliario (CPM), gerente de la organizacin de gestin de
certificados (AMO) certificado para trabajar con apartamentos (CAM) y

Inspector Certificado de viviendas (CAPS).

o Disponibilidad de programas de formacin del personal. gestin inmobiliaria requiere una amplia gama de
habilidades: la capacidad de comprar y vender a las habilidades
servicio al cliente, habilidades financieras y capacidad para resolver problemas legales. Siempre trato de
encontrar una empresa que invierte
en la formacin de sus empleados especifican habilidades.
o Disponibilidad de licencias para trabajar en el sector inmobiliario. Antes de contratar a una empresa de
administracin de propiedades, te pido que me muestre copias de licencias para
trabajar en el campo de bienes races, expedido por las autoridades oficiales del Estado. Si una licencia de
este tipo est disponible, significa que el gobierno ofrece a usted
ciertas garantas de delitos tales como el uso indebido de las cantidades percibidas en forma de renta; en
cuyo caso se puede ir a
las autoridades pertinentes para asegurar que se les priva de sus licencias.
o de un control minucioso, incluyendo desde un punto de vista legal. Siempre pregunto acerca de cmo el
nombre de la empresa utiliza para llevar a cabo ensayos
proceso de desalojo, as como controles en profundidad en trminos de estado de derecho y la solvencia. No
estoy en el camino con una empresa que
No se pasan estas pruebas.
o Los datos sobre las negociaciones con los contratistas. Los representantes de las empresas de
administracin de propiedades tienen que decirme cmo se estn negociando con
contratistas para ahorrar dinero a su empleador por sus servicios, suministros, publicidad y as
sucesivamente. Cuando usted est tratando con una empresa grande
gestin de la propiedad, este tipo de ahorro puede ahorrar dinero bastante decente para usted.
o Los empleados. Quiero saber quin gestionar especficamente mi propiedad. Tambin necesito saber que
la empresa llev a cabo una exhaustiva
prueba (incluyendo el uso de drogas) de todos sus empleados. Cuando se conduce por la parte del encargado
de gestionar su
propiedad, es necesario tomar todas las precauciones en cuanto a la disponibilidad de la informacin
negativa acerca de esa persona.
Cundo se debe renunciar a la gerente de servicio, trabajando con su propiedad
Es necesario reconocer el hecho de que se obtiene este nivel de gestin de la propiedad, por lo que pag. Y
la forma en que trata a su contratado
Empresa de gestin de la propiedad, afectan directamente la forma en que te tratan. Estas relaciones deben
basarse en el respeto mutuo,
sinceridad, confianza y un sentido de responsabilidad entre s. Esta forma de asociacin en la que usted es
una fiesta. Si queda
se adhieren a la estrategia de confrontacin, para separar el concepto de "nosotros" y "ellos", y luego,
finalmente, esto slo perder.
Un hombre sabio me dijo una vez que la gestin de la propiedad - es un trabajo ingrato. Sorprendido por
tales palabras, le pregunt qu quera decir con esto
Implica (porque saba que trabaj durante mucho tiempo como un gerente profesional y un inversor de
bienes races en este
rea). Y entonces l me dijo algo que nunca olvidar. He aqu sus palabras.
Hay tres razones principales que pueden ser disparados gerente que trabaja en el sector inmobiliario.
En primer lugar, cuando la propiedad es "no funciona" bajo su control o si la eficacia de tales actividades es
menor de lo esperado por el inversor.

El control de cambios puede ser necesario aumentar la eficiencia del uso de la propiedad.
En segundo lugar, el motivo del despido puede ser una situacin en la que la propiedad est en una
condicin estable y no hay ao tras ao no es nada nuevo - sin
deterioro o mejora. "Por lo tanto, esto significa que todo se queda en un solo lugar - el propietario le
pregunta -.? No hay mejora Bueno, por qu entonces hemos comprado este
propiedad? Ests despedido! "
La tercera razn para el despido puede ser que la propiedad comienza a generar ingresos por encima de las
expectativas del inversor, y todo lo relacionado con ella,
ir a pedir de boca. En este caso, la tarea de la gestin de la propiedad a su dueo comienza a parecer cosa
muy fcil, y se cree que en
administrador especial no es necesario, porque se puede tomar la tarea de la gestin, el ahorro de dinero en
ella.
Todo lo expresado en esta forma ldica - la verdad; Los directivos que trabajan con el sector inmobiliario,
de hecho, a merced de los propietarios
propiedad. Y usted, como propietario de una propiedad, se puede disfrutar plenamente de este poder. Pero
mira no se exceda. ante todo
mostrar la sabidura en la eleccin, y en segundo lugar, tratar de conseguir entre usted y el gerente
establecido una relacin respetuosa, como socio en un esfuerzo comn.
Usted ser recompensado en este alto nivel de servicio y golpeando un beneficio que le gustara recibir. La
transformacin de la entrada a su propiedad
patio para muchos administradores no slo no tendr ningn efecto positivo, pero con el tiempo conducir al
fracaso. Trate de establecer tales
relaciones que tendrn un carcter a largo plazo y por lo tanto crear un impulso para la construccin de una
base slida para consistentemente altos beneficios.
Pero teniendo en cuenta todo lo anterior, es necesario que usted, como el dueo de la propiedad, fueron
capaces de reconocer el momento en que es necesario resolver el contrato con
compaa de administracin. Hay cosas que nunca voy a admitir que, cuando se trata de administrar mi
propiedad. esto ocurre
los siguientes casos.
o Cuando una empresa no quiere que contar con mi mentalidad y no pregunta sobre lo que es la opinin del
dueo de la propiedad con respecto a cosas tales como
la evaluacin del mercado de bienes races en trminos de oferta y demanda.
o Cuando una empresa no presta atencin a la condicin fsica y el aspecto de la propiedad. Si el director ve
la basura esparcidos en el suelo cerca
el edificio, que se las arregla, no tiene derecho al paso simplemente sobre ella y seguir adelante.
o Cuando una empresa es demasiado a menudo cambia sus empleados, con los que trabajo. Esto hace que
sea imposible establecer contacto entre la normal
relacin de trabajo.
o Si la empresa me da informacin incorrecta o incompleta.
Estas son las razones esenciales para los que se puede optar por los servicios de gestin de la propiedad de la
compaa. Me gusta establecer estos lmites al principio de
nuestras actividades conjuntas, en el momento de la firma del contrato de alquiler. Fue entonces cuando
discuto con los representantes de todas las anteriores
preguntas. Muchos de estos artculos son fijados por el gobierno del estado, por lo que es necesario saber
qu decir sobre esta leyes particulares de su estado, y
No acepte recibir servicios que no cumplan las normas establecidas oficialmente. Por otra parte, debe ser
realista

enfoque. Si usted es desde el principio pagado por la propiedad es de ms, y esperan ahora que el gestor de
gestin de la propiedad puede hacer un milagro
y le devolver su dinero, entonces usted estar decepcionado.
Yo, por supuesto, puedo parecer un tanto sesgada y no objetiva, contando por el alto nivel de servicios que
pueden ser un buen gerente
gestin de la propiedad, pero por otro lado, puede no referirse a la cuestin de los propietarios y los
inversores que creen que la gestin de
propiedad - es muy fcil y se puede hacer frente a todo. Los resultados de este enfoque, estoy muy bien
conocidos, porque es de ellos que yo
adquirir, por regla general, las propiedades inmobiliarias al mejor precio. Casi siempre las propiedades
administradas por sus propietarios, tienen un alto potencial
para aumentar los ingresos, ya que los propietarios no pueden o no puedan administrar sus bienes
correctamente. Por lo tanto, con el mayor fervor caza
para estos casos.
El efecto domin
Gestin de bienes inmuebles en su conjunto puede ser caracterizado como una cadena continua de las
decisiones privadas, siguiendo una tras otra. Tienes que ser capaz de constante
hacer los movimientos correctos - y luego, de su camino ser suave y silencioso. Pero es necesario para
evitar cualquier error - y en su camino habr empinada
acantilados, puentes y arrendatarios enojados quemaron; o usted tiene que sacar dinero de negocios con
contratistas y proveedores, que ya no estn dispuestos a apoyar
relacin con usted. En definitiva, a ser una batalla cuesta arriba. Y la eleccin es suya en este tema - se
puede elegir el camino correcto, y se puede elegir el mal.
Pero si al menos una vez se elige la segunda opcin, que puede ser para usted desagradables consecuencias a
largo plazo. Aqu desencadenado un efecto domin, y a continuacin les presento
Algunos ejemplos de lo que quiero decir con esto.
Los casos en los alojamientos se somete a la persona equivocada
Recientemente, tenemos un nuevo inquilino, que, como se vio despus, era un manaco sexual, ya se
encuentren con ella en el muelle. este hombre
Me instalados en una de las casas que estn bajo nuestro control. l simplemente minti al escribir "no" a la
columna de nuestro cuestionario, que pidi responder
la cuestin no es si la persona es llevado en el pasado a la responsabilidad penal.
Obviamente, despus de haber movido desde Texas a Arizona, este hombre ha roto la ley al no registrarse
con las autoridades locales antes de que nos llev al apartamento.
Lo hizo slo en retrospectiva, y en este caso no estamos atentos en la comprobacin de antecedentes penales
y la solvencia, que es
sostiene con respecto a todos nuestros residentes una compaa especial que produce el tratamiento de los
datos personales.
Puede usted imaginar lo que un golpe que fue para m el or que el departamento de polica local ha puesto
toda la zona consciente del hecho de que en uno de mis
casas viven manaco sexual! Tambin puede imaginar la rabia de mis inquilinos, cuando recibieron este
aviso; y la historia comenz poco
desenroscar los medios locales.
Cientos de residentes de nuestros hogares y sus familias tomaron las armas. Estaba claro que algo debe
tomarse inmediatamente. Hemos recibido cientos de llamadas telefnicas

de nuestros inquilinos, que teman por sus hijos y para ellos mismos, as como los dueos de propiedades
que dijeron lo mismo. Para resolver este
problema, inmediatamente me puse en contacto con el inquilino, y hablamos de la situacin. Yo estaba de
acuerdo para pagar todos sus gastos para el traslado a otro
apartamento. Nuestro gerente vino a supervisar personalmente el proceso de reubicacin, y por lo tanto, la
situacin se resolvi finalmente.
Aquellas acciones que hemos tomado han sido capaces de transformar una mala situacin en algo que en
ltima instancia nos hacen ms fuertes. Hemos demostrado
todo eso cuando hay una situacin difcil (no importa la frecuencia con que ocurre y cmo estamos listos),
inmediatamente se comprometen seriamente por su
resolucin y responder con prontitud a todas las quejas de nuestros residentes. No nos inflamos esta historia;
simplemente les dijo a todos que nos pregunt acerca de esto, que
el inquilino se traslad fuera del apartamento. Si no hubiramos tomado dicha accin, sera posible asegurar
que sera seguido por un xodo masivo de nuestra
mejores inquilinos.
Qu ocurre cuando no ejercer el debido cuidado por sus inquilinos
No hay nada misterioso en el hecho de que cuando usted se preocupa por sus inquilinos, que de ese modo
mejorar sus posibilidades de concluir un contrato de arrendamiento con ellos la prxima
acuerdo. Est en la naturaleza humana. Todos hemos sido mal ocasiones en las que sirve en el hotel o en
unos grandes almacenes, a continuacin, juramos que
Nunca llegamos aqu no ms. Exactamente lo mismo es cierto en el sector inmobiliario, donado para la
vivienda.
Su preocupacin por los ocupantes se manifiesta en la forma de responder rpidamente a su tratamiento.
Esto implica que usted debe ser consciente de sus necesidades. Adems, este
Esto significa que usted debe tener un educado y profesional personal bien entrenado que siempre estn
dispuestos a ayudar a los residentes a resolver sus problemas. este
a continuacin, hacer lo que le gustara hacer por usted si ellos mismos fueran los inquilinos. Y aqu,
tambin, que opera un efecto domin - inquilinos insatisfechos
la creacin de una vivienda desocupada y sala de estar desocupada crea problemas de liquidez. Despus de
todo, los inquilinos por lo general se comuniquen entre s, lo que significa que
una persona insatisfecha puede tirar de un muchos. La manifestacin de los ocupantes de la atencin va a
dar excelentes resultados, mientras que su ausencia
Se crea una plataforma para hacer campaa en su contra. Sea activo y crear un sistema que es sensible hacia
su
inquilinos y por lo tanto a ahorrar para usted.
NO contingencia dinero de presupuesto
Alguna vez has odo la expresin "circunstancias, literalmente, me agarr por la garganta?" En este caso,
me gustara sealar que cuando se tiene que publicar
tales circunstancias, para restablecer el orden, siempre lleva mucho ms tiempo y requiere ms recursos de
lo que imaginaba antes. por lo tanto
seriamente prepararse para los problemas imprevistos que pueda tener cuando se convierte en el dueo de la
propiedad. Estoy hablando de cosas tales como
tanque de avance con agua caliente; inundaciones, lo que requiere suelos y paredes perestilki timn;
incendios pequeos, unichtozhayupiezas adecuadas de muebles y artculos para el hogar; acondicionadores que fallan en el da ms caluroso
del ao; ventanas rotas; muebles de llevar daado

cobertizos de garaje de camiones; vientos fuertes - en resumen, todo lo que se requiere de los costos de
reparacin, pero no entran en la categora de compensacin de seguros
poltica. Usted entiende lo que estoy diciendo?
Asegrese de crear un fondo de reserva especial para contingencias, que se correspondera con el tamao de
su propiedad. Bueno, si
que nunca tendra que usarlo! Debe establecer firmemente por s mismo los criterios bsicos en cuanto a
cunto asignar a ella
dinero, ya que cada propiedad tiene sus propias condiciones especiales. Personalmente, en primer lugar
tratar de entender estas condiciones y fijar todos los hechos como el techo en mal estado o aparatos, la vida til de la que haya expirado. Luego selecciono fondos
adicionales, de acuerdo con su
suposiciones acerca de lo que puede fallar repentinamente.
Gestin de la propiedad - este es el trabajo que se realiza las 24 horas del da, los 365 das del ao. Usted
siempre tiene que estar disponible para las llamadas a sus inquilinos
e inmediatamente responder a ellos. Pero tambin hay que pensar constantemente sobre s mismos, si se
toma en serio el hecho, como ser evaluado sobre su mercado
propiedad y un flujo de caja que generar en su bolsillo. Es la solucin de este problema y debe ser enviado
a servir a sus residentes y
esta debe ser la base para el xito de toda su empresa.
La gente - criaturas sociales. Tienden a hablar y comunicarse. Las historias sobre dnde vivir bien, y dnde
no, seorita, como los anillos en el agua.
Asegrese de que el rumor acerca de caminar su propiedad lo asigna a la primera categora. Directas todas
sus acciones para asegurar que esto era as. este
Por supuesto, puede parecer tedioso, pero no es el ms difcil de los problemas.
PASOS A PRVDPRINYAT Despus de leer el captulo 11
Crear un sistema de servicio, contabilidad y cobro de alquileres.
Aprender compaa profesional de gestin de la propiedad, que va a contratar, y pasar unas entrevistas. nota
afiliacin de la empresa a algunas organizaciones profesionales locales.
Llevar a cabo un estudio en profundidad sobre la posible historia y mrito de crdito penal de cada nuevo
solicitante de vivienda en su posesin.
Todos los puntos de la poltica futura y la gestin empresarial deben darse a conocer con antelacin en su
contrato - no permiten ninguna excepcin! Ms informacin sobre cmo rpida y
con una sonrisa constante para responder a todas las consultas de sus inquilinos.
CONCLUSIN
Vender o no vender - esa es la cuestin
En uno de los captulos anteriores, estbamos hablando de todos los "pros" y "en contra", que pueden abrir o
cerrar el camino hacia la riqueza Como se recordar, se trataba de
"Ley", que establece: la cosa es comprar una propiedad y luego lo venden a un precio ms alto. Se
benefician de ella se debe utilizar
para la adquisicin de nuevas propiedades o caer directamente en su bolsillo. Mucha gente piensa que esto
es lo que parece ser el camino a la consecucin de la riqueza, pero
Pienso diferente. Soy una firme creyente de que usted necesita para comprar una propiedad con el fin de
poseerlo. Eso es lo que hacer y de esta manera crear su
la riqueza y el flujo de caja.

Pero a veces puede ser necesario (o lo que desea) para vender su propiedad. Esto no quiere decir que usted
acaba de llamar a su agente
bienes races y pedirles que colgar en la muestra de la puerta "para la venta". No requiere una cierta
estrategia. Del mismo modo que necesita para administrar su
la propiedad con el fin de obtener de ella el mximo flujo de caja, y hay que venderlo a fin de obtener el
mximo beneficio
realizado una inversin anterior. Esto significa que es necesario esforzarse por vender la propiedad al precio
ms alto posible. Y si este libro
algo que ha aprendido, espero que entienda - precio de la propiedad se basa en cmo "funciona".
Por momentu7 que ya hizo plan de gestin de la propiedad, que debe guiar en todas sus acciones con
respecto a esta propiedad
Para maximizar el flujo de caja. Este es un punto muy importante. Es por esto y plan de gestin preparado
para la propiedad. Por supuesto,
Lo usa todos los das. A menudo lo est viendo. Y esta revisin del plan anualmente y lo actualiza, no es
as? Bueno, tal vez usted no lo hace
cada ao. En verdad, si lo hace, cmo la mayora de la gente, es decir, tan pronto como todo el espacio de
vida en su casa y poner todos los inquilinos
los problemas se resuelven de esta manera, sin ningn problema, usted tiene inmediatamente una tendencia a
dejar que las cosas sigan su curso, y se le olvida, incluso cuando se trata
El edificio se sita, por no hablar de que hay un plan de manejo especial, que debe ser constantemente
actualizado! Eso es muy malo, pero sucede. yo
por supuesto, no estoy de acuerdo de este enfoque a la posesin de la propiedad en la que el propietario est
constantemente disponible.
Por lo tanto, si usted pertenece a esta categora de propietarios, tratar de encontrar en sus documentos del
plan de gestin de edad para la propiedad, soplar el polvo, y
luego expandirlo y buscar para obtener una buena "limpiar" desde dentro. Sin duda, ser necesario que para
preparar su propiedad
para la venta. Todo este libro se dedica a aprender a examinar y evaluar la propiedad al punto de vista del
comprador. Pero si usted va a
vender su propiedad, usted debera ser capaz de mirar a travs de los ojos de vendedor.
Recuerde la discusin del mayorista y minorista? Los clientes siempre quieren comprar la propiedad, por as
decirlo "bruto", y los vendedores buscan asegurar que
se venda como una especie de "menor". En este captulo se muestra cmo llevar a cabo la venta de una
manera tal que se produjo en el sector minorista, y por lo tanto
Hemos sido capaces de establecer el precio de venta ms alto, que slo es posible. Cmo puede hacerse
esto? Para este propsito hay dos formas principales, que se enumeran a continuacin.
Trate de hacer el mximo de su potencial de ganancias futuras
Al comprar una propiedad y el dueo, que tiene sentido en primer lugar se esfuerzan para que usted pueda
aprovechar al mximo de su flujo de efectivo. la
Despus de todo, usted quiere cosechar los frutos de un ao de su compra, y ms beneficios para un nmero
de aos, por lo tanto mejor. Para lograr esto, se quiere
esfuerzo, incluso si eso significara que en algunos casos tendr que sus instalaciones de propiedad fueron
entregados a 100% en ir
disminuir la cantidad de renta recibida ligeramente por debajo del nivel del mercado.
Sin embargo, cuando se tiene la intencin de vender su propiedad, usted debe esforzarse para asegurar que
las reglas de alquiler que cobran a sus inquilinos,

Nos quedamos de pie exactamente en el nivel de los estndares que existen en el mercado inmobiliario. Esto
se debe a que el precio de la propiedad no se basar en
ingresos corrientes, y la renta potencial futuro. A veces la diferencia entre estas dos cifras puede ser muy
significativa. Al vender su
propiedad, lo que necesita para demostrar el ms alto ingreso potencial futuro posible, en vez de el ms alto
ingreso corriente real, porque
que usted debe recordar del captulo 7, los ingresos reales - es algo as como el precio al por mayor de las
mercancas, y el ingreso potencial en el futuro - es su precio de venta.
No hace falta decir que como vendedor usted debe esforzarse para vender bienes a un precio lo ms cerca
posible a la venta al por menor, aunque sea a costa de disminuir
zhilshyuschadi empleo!
Que quede claro: ningn comprador va a comprar su propiedad con la esperanza de que ser ocupado
permanentemente por 100%. Si cumple
tal comprador, a continuacin, por favor me enva inmediatamente una direccin de correo electrnico, ya
que slo tengo que tomar un buen pantano
que se puede tratar de empujarlo. No, los clientes siempre son conscientes de que un cierto nmero de
unidades de vivienda que ser necesariamente vacante y
eso es lo que es, se trata de una cuestin distinta, tal vez slo el 2%, y puede ser (como lo he visto
personalmente), 20%. Pero independientemente de este porcentaje, siempre
Me guo por lo que no es rentable para el vendedor cuando su propiedad se puso al 100%. Cuando compro
una propiedad, entonces, en mi opinin, el hecho de
100 por ciento del empleo o la vivienda significa que los alquileres en este caso son demasiado bajos, o que
el vendedor est tratando de
inflar.
Con el fin de maximizar el precio de venta de la propiedad, hay que levantar las rentas al nivel aceptado
como base en el mercado de bienes races,
y asegurarse de que no eran las viviendas desocupadas.
Djeme darle un ejemplo de esto. Si usted tiene la propiedad de un centenar de familias, que es 100%
alquilan a los inquilinos, y cobrar por cada
alquileres de apartamentos en un promedio de 35 dlares por debajo del nivel de mercado de rentas recibidas
en su rea, entonces se pierden especie de un mes de alquiler
paga $ 700 (una vez ms, se supone que el espacio habitable se alquila a 100%). As que te gusta para dejar
un flujo de efectivo de 8400 dlares para el futuro
comprador ($ 700 por mes multiplicado por 12 meses). Esta cantidad afectar directamente al precio final de
su propiedad.
Volviendo a nuestra frmula de clculo del precio, que se asigna a la venta de la propiedad, sabemos que el
precio de la oferta es igual a la utilidad neta,
dividido por la tasa de capitalizacin. Si est utilizando una tasa muy moderada de capitalizacin al 10% y el
flujo de dinero en efectivo por la suma de $ 8400, se obtiene
la disminucin de los precios de venta por hasta 84 mil dlares. 84 mil dlares - justo lo que su tasa de
alquiler por apartamento estaban por debajo del mercado
35 dlares!
Como he mencionado antes, el comprador ser necesariamente asumir que su propiedad no ha alquilado a un
espacio de vida, y as lo har
proceder a un ritmo de 5-7% del nivel de los locales vacantes, incluso si realmente estn ahora ser ocupado
al 100% de las veces.
Por lo tanto, se ve que es imposible obtener el precio ms alto de su propiedad, si la tasa se cobra por los
pagos de arrendamiento se encuentra por debajo

los niveles del mercado. A veces es difcil de sostener en este nivel, todos los pagos de arrendamiento que
usted carga, pero se debe intentar, al menos,
algunos de ellos corresponden a este nivel. Si usted no tiene ningn apartamentos que se pagaran a nivel de
mercado, el comprador, la lectura de mi
libro puede evaluar de inmediato que ya hemos discutido en el captulo 7. Y no tienes nada bueno en l no
ser. En este caso, el nico
alternativa ser vender su propiedad para usted a un precio bajo o temporalmente abandonar el acuerdo e
iniciar el proceso para preparar el activo
Las ventas por el aumento de las tasas de alquiler, y por lo tanto aumentan el potencial de ingresos futuros.
Los miembros de su equipo pueden ayudar a que actualice la informacin sobre el nivel de renta en su
mercado de bienes races. pueden ser especialmente tiles los contactos
corredores o profesional de la empresa de administracin de propiedades. Quiero subrayar, sin embargo, que
para tener xito en los negocios, usted debe hacer
poseer toda esta informacin bsica. En el ejemplo anterior se puede ver la rapidez con una pequea suma
de $ 35, con cargo a cada uno
apartamentos y compensar la diferencia en el alquiler, se puede convertir en una gran prdida en el flujo de
caja y afectar a un precio muy alto cort su
propiedad. Es un negocio en el que usted tiene que tratar constantemente de poseer toda la informacin ms
reciente. Ahora que ha aprendido acerca de la importancia de
maximizar su potencial de ingresos futuros, te ests preguntando cmo lograr esto? Para ello existen dos
maneras.
Prstamos o Usted no se dedican actualmente a un apartamento a un precio ms alto.
o Usted cambia de contratos en vigor con el fin de ajustarse a las rentas a precio de mercado.
Usted no necesita preocuparse de que esta parte de la propiedad se quedar sin inquilinos o arrendatarios
sern reemplazados por otros. En algunos casos, es tambin
lo har. Pero siempre hay que recordar que no es necesario el mximo flujo de efectivo en el momento.
Debe administrar la propiedad para que as
vender, y esto significa que usted debe tratar de demostrar el ms alto potencial para la generacin de
ingresos. Para ello, es necesario demostrar que
Puede configurar los alquileres de apartamentos en sus adoptada en este nivel del mercado de bienes races.
Los apartamentos ms grandes que sern capaces de traducir en el mercado
tasa de alquiler, la ms pequea ser la diferencia entre el precio "al por mayor" y "menor" de su propiedad.
Una brecha es menos que esto, ms fcilmente se
Usted ser capaz de vender su propiedad en el precio ms alto.
Usted tiene que minimizar los costes
A continuacin, el rea de control al que se debe prestar atencin si desea vender su propiedad - estos son
sus gastos. Hay dos tipos de
gastos: fijos y variables. El nmero de los costos fijos incluyen los impuestos de propiedad, pagos de
servicios pblicos, pagos de seguros; y
costes variables - los gastos administrativos, los gastos de gestin, publicidad, reparaciones y
mantenimiento, as como las contribuciones al fondo de seguridad social. usted
puede afectar mucho ms el tamao de los costos variables, y por lo tanto debe comenzar con un vistazo a
este tema en particular. El objetivo es hacer que stos
coste ms bajo posible. En este caso, es importante demostrar que se puede trabajar con la propiedad en el
costo ms bajo.
Recuerde, el comprador siempre se ver en los costos asociados con la propiedad, lo que quiere comprar, y,
al mismo tiempo, con toda probabilidad, va a tratar

evaluarlos a un precio mayor. As que ahora, cuando se convierte en un vendedor, es necesario tratar de
mostrar un nivel muy bajo
los costos de operacin. Nuestra empresa, por ejemplo, cuando uno u otro expone propiedades a la venta,
siempre se reduce al mnimo el estado de su servicio,
niega o severamente recorta la publicidad y tratar de reducir los costos de los seguros, por lo tanto reducir al
mnimo los costos. Nada complicado aqu no est presente, pero
para que pueda tener un impacto significativo en el precio de venta de bienes races.
Revise cuidadosamente su plan de gestin elaborado por usted en un perodo de "diligencia debida".
Considerar la posibilidad de utilizar cualquier tcnica no puede ser
para ahorrar dinero, entonces usted ha sealado en su plan. Prestar atencin a todo, incluyendo multas; y
debido a las pequeas cosas pueden surgir de grandes sumas de dinero.
Una vez ms, tratar de aumentar el precio de algunos servicios, aumentar los pagos de arrendamiento en
relacin con la ubicacin de uno o de los otros apartamentos, para reducir el nmero
jardinero visita dos veces a la semana a uno. Obtener la misma diligencia que al comprar una propiedad.
Tratar de encontrar compradores conocedores
Una vez que poner su propiedad a la venta, que de inmediato debe empezar a buscar su bien versado cliente.
Por alguna razn
parte de los vendedores tiende a mantener en secreto todo lo que se refiere a la venta de su propiedad. Tal
vez esperan que si la gestin de la empresa
propiedad que trabajan, saben que la propiedad pasa a la otra raz, entonces esto va a afectar el nivel de
gestin y el mantenimiento de su
propiedad. Pero, de hecho, una buena compaa de gestin de la propiedad slo le puede ayudar a aumentar
el precio de su objeto, si
bien, cul es su objetivo.
En general, creo que, independientemente de si usted est manejando su propiedad usted mismo o atraer de
esta empresa profesional, que debiera
que todos sepan lo que su objetivo en esta etapa es la venta de la propiedad. Muchos de mis clientes, lo que
nos ofrecen gestin
la propiedad, no entienden que estamos trabajando con muchos inversores y propietarios, no va ms all de
nuestra propia empresa. Empresa de gestin
Propiedad - esta es una de las principales fuentes en la bsqueda de compradores, por lo que la sabia
decisin sera tomar ventaja de los beneficios que ofrece el
su red de clientes. Es que hemos encontrado entre los compradores a los que nos atrajeron a administrar sus
bienes. Si est trabajando con
una empresa de gestin de propiedad grande que tiene una buena reputacin y es conocido por su xito en el
mercado, no tendr que preocuparse de perder
un cliente. Nuevamente quiero recordar que nuestro negocio se basa en las relaciones entre las personas, y
por lo tanto los representantes de la compaa entiendo que si
su empresa ha hecho su trabajo bien, la prxima vez que usted compra de bienes races, es probable que se
refieren a sus servicios.
Por supuesto, se debe prestar atencin y el tiempo de confidencialidad - y viene cuando realmente entra en
contacto con posibles
comprador.
Es necesario para tratar de entrar en un acuerdo de confidencialidad antes de abrir el posible comprador
cualquier significativa
informacin. Esto proteger a usted - no slo usted, sino tambin el comprador.

Qu hacer con el dinero

Si usted vende una propiedad, es necesario tener un plan para lo que va a hacer con el dinero. Tengo un
amigo que tena una pequea
Propiedad en San Diego. A pesar de que oficialmente y no puso la propiedad para la venta, se encontr un
posible comprador. se pusieron de acuerdo
en relacin con el costo de comprar - y era ms alta que la cantidad que mi amigo una vez que ha pagado por
la propiedad. Mi amigo estuvo de acuerdo y el acuerdo
Se llev a cabo. Por desgracia, mientras que el mercado de edificios de apartamentos en San Diego
experiment una fuerte recuperacin y la oferta era muy inferior a la demanda. As que mi
no se poda encontrar de inmediato la posibilidad de invertir el capital obtenido. Yo s que durante este
tiempo se le tena por lo menos dos veces la oportunidad de considerar
oferta adecuada, pero dej una gran cantidad de impuestos que habran generado debido a la gran cantidad
de beneficios, y as se convirti en
buscar oportunidades para invertir en otros mercados en otras ciudades y estados.
Esta situacin no era muy agradable para l. Mi amigo tuvo que crear rpidamente cualquier cosa de su
equipo, aprender un nuevo mercado inmobiliario
(De hecho, varios de estos mercados), visitar numerosos propiedad, que podra ser considerado como
candidato para la compra, - todo
a pesar de que se vio involucrado en otro trabajo. Esto est completamente puso en la cabeza toda la rutina
de su vida. Por otra parte, el tiempo se acaba. cuando las transacciones
propiedad de este tipo que no tienen mucho tiempo para re-unin del dinero - si no usted tiene que pagar
impuestos.
Mi amigo tena que ahorrar en cosas tales como llevar al equipo a la totalidad, e incluso en el proceso de
"diligencia debida". Estaba desesperado, no
mira, me he comprado la propiedad, que no se recoge informacin suficiente - slo porque se acercaba el
momento del pago de impuestos para el acuerdo anterior. Y, por supuesto
Adems, esta propiedad no era adecuado, compraron demasiado, y una gran cantidad de deficiencias, que se
convirti en el ltimo propietario no es correcta y
Me fui a la nueva. Fue un mal negocio, pero mi amigo slo tena otra opcin - que tena que comprar algo.
No quiero asustar a usted este ejemplo inversor mala suerte - mi tarea es simplemente para advertir a los que
va a vender la propiedad que no si lo hace
plan listo para la inversin de dinero, entonces usted no debe vender la propiedad. Es tentador para obtener
dinero en efectivo. Pero si usted es un
inversor, trabajando con los bienes races, que siempre tratar de huelga mientras el hierro est caliente, y
tener en cuenta algunos objetos
propiedad, lo que invertir el dinero. Este es el punto entero. Si se comporta pasivamente, sin hacer
constantemente encontrar un objeto apropiado para la inversin de capital, puede meterse en problemas, y la
unin a quedarse con una nariz - o deslizado una mala propiedad, o tener que pagar ms impuestos.
Yo personalmente nunca vender la propiedad sin tener que disponer de m en ese momento no fue a tomar
por lo menos tres o cuatro casas, en la que podra invertir el producto de esta transaccin. Esta es la nica
manera de evitar un impuesto fuerte y no hacer en este sentido con la compra de una nueva propiedad que le
puede costar dinero y grandes prdidas en el futuro cercano y en un futuro lejano.

tabla de contenidos
Aprender de un experto en su campo

La magia y mitos
Mito nmero 1: empezar a invertir en el sector inmobiliario, que tiene que ser rico
Todas las cosas en este mundo puede ser difcil al principio, y luego llegar a ser fcil.
Mito nmero 2: Es necesario comenzar pequeo - gran cosa demasiado arriesgado
Mito nmero 3: se puede superar una manera de xito "salto" o rpidamente llegar a ser rico sin gastar
dinero en ella
Mito nmero 4: las personas tienen un don francamente - un tacto de la mano para encender todo a su
alrededor en oro
Mito nmero 5: para grandes empresas necesitan un buen "punto de partida" que dan confianza
Mito nmero 6: hay que hacer algo, debemos ante todo tener en este momento
Mito nmero 7: tenemos que conocer a alguien que abrira el camino para nosotros en este negocio
Mito nmero 8: Tienes que ser hombre de negocios, con experiencia en las negociaciones y de negocios
Mito nmero 9: usted tiene mucho que aprender sobre las propiedades inmobiliarias
Mito nmero 10: no se debe tener miedo al fracaso
Mito 11: tiene que ser un sofisticado trucos comerciales
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LECTURA DE CAPTULO 1
Es deseable tener un propsito
Cul es el objetivo?
EN objetivo real - es algo que va a lograr
Su objetivo debe ser fcil mensurabilidad
Su objetivo debe ser alcanzable
Establecer sus objetivos
SOBRE EL DESARROLLO DE SUS METAS se puede requerir algn tiempo
Hacerlo de modo que va a estar frente a alguien responsable para su objetivo
Alcanzar sus objetivos
HAZ claro mensaje sobre SUS OBJETIVOS
Planificar y establecer hito en el extranjero
Lista de los cambios que deben hacerse en el mbito de la conducta personal
La lista de lo que se necesita para la libertad financiera
La lista de lo que hay que hacer en el campo de los negocios
La persistencia en la superacin de obstculos
mantener la concentracin
Pasos que se deben PRVDPRINYAT DESPUS DE LECTURA DE CAPTULO 2
Lo que es necesario contar con un equipo
Por qu necesita el equipo?
El caso de la vida
Mi cuado - CPA
"Para" y "en contra" trabajando en conjunto con los miembros de su familia
Tener un socio - es bueno o malo?
Cualidades necesarias para un buen socio
Su equipo en su conjunto
SU EQUIPO DE NEGOCIO
Su equipo para utilizarse con ese aspecto propiedad adecuada
EQUIPO necesarios para las transacciones
Otros miembros del equipo
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 3
Puede buscar la propiedad de dar placer?
Estudios de primer nivel

El segundo nivel de estudios

Los estudios de tercer nivel
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 4
No comprar el terreno en el pantano
El problema con el "sentido interno"
Oferta y la demanda
Tres razones que mueven la oferta y la demanda
EMPLEO
Es un hecho que la poblacin alcanza para puestos de trabajo.
POBLACIN
Los lugares con marcado claramente como "cara" atraen a la poblacin es casi tan eficaz como nuevos
puestos de trabajo.
Ubicaciones
La capacidad de centrarse en un objetivo especfico dentro de su mercado
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 5
Encontrar un diamante entre la grava
El establecimiento de los parmetros de su bienes inmuebles futuros
Convirtase en un experto
Utilice la investigacin que ya se ha llevado a cabo
Leer todo donde se puede recoger informacin sobre la propiedad
mirar alrededor
Hablar menos, escuchar ms
RED unirse a cualquier actividad empresarial o comercial ASOCIACIN
Para llevar a cabo el mismo de la bsqueda o de coches para que alguien desde el exterior?
Nada de lo expuesto en la adecuada o venta
El establecimiento de contactos con el dueo de la propiedad
La capacidad para aprender y para crear una red
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 6
Esto es realmente un diamante?
Paso 1: Comprobar los ingresos que se pueden obtener de esta propiedad
espacio de vida hoja de datos y alquiler cobro revertido
Y el momento en que el espacio vital permanece desocupado, y el uso de otras fuentes de ingresos
adicionales?
Paso 2: Compruebe los costes
Correctamente calcular los costes
Paso 3: Se calcula la utilidad neta
Paso 4: Encontrar la tasa de capitalizacin y hacer una evaluacin de la propiedad
Paso 5: Calcular la cantidad necesaria para pagar el prstamo, y su ingreso final en efectivo
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 7
Un importante compromiso
carta de intencin
El acuerdo para la venta de
contingencias
firma de un acuerdo
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 8
La diligencia debida: obtener "huevo con una sorpresa"
Horario para el proceso de "diligencia debida"
Horario para el proceso de "diligencia debida"

La inspeccin interna
Acercar los servicios pblicos
Ver acuerdo de servicio
inspeccin visual
Colecciones informes
PASOS A PRVDPRINYAT Despus de leer el Captulo 9
Por lo que es todo lo que necesita
A veces el enfoque correcto - escupir en todo y vaya
sobre el plan de propiedad como una manera de aumentar su valor
Un ejemplo de la vida real
presupuesto
Ingresos potenciales REAL
Otra posibilidad DM generar ingresos
gastos
nmina
gastos administrativos
Marketing y publicidad
Los costes de gestin
GASTOS DE REPARACIN Y MANTENIMIENTO
contribucin territorial
SEGURO
costos de servicios pblicos
OVERHAUL
Tiempo de controversias y conflictos
Y - adelante!
PASOS A SEGUIR DESPUS DE LA LECTURA DEL CAPTULO 10
Ahora usted es el dueo de la propiedad ... Qu sigue?
prestar servicios regulares
Descripcin de los trabajos de administracin de propiedades
RESOLUCIN DE PROBLEMAS DIARIO
PROBLEMAS EN EL ESTADO DE TRABAJO
TRABAJO PARA TOMAR EN ALQUILER habitable
PROBLEMAS asocia con un aumento FLUJO DE CAJA
PREGUNTAS legal con respecto CONTRATO
tareas de mantenimiento de la propiedad
COLECCIN pagos de arrendamiento
PAGO DE CUENTAS
Gestin del presupuesto
desalojo
PROBLEMAS DE SERVICIO AL CLIENTE
Uso de una empresa de administracin de propiedades
Cundo se debe renunciar a la gerente de servicio, trabajando con su propiedad
El efecto domin
Los casos en los alojamientos se somete a la persona equivocada
Qu ocurre cuando no ejercer el debido cuidado por sus inquilinos
NO contingencia dinero de presupuesto
PASOS A PRVDPRINYAT Despus de leer el captulo 11
Vender o no vender - esa es la cuestin

Trate de hacer el mximo de su potencial de ganancias futuras

Usted tiene que minimizar los costes
Tratar de encontrar compradores conocedores
Qu hacer con el dinero