INTRODUCCIN

Las formas modernas de venta determinan la aparicin de situaciones jurdicas no

siempre previstas en el Cdigo Civil Venezolano. Este hecho se hace manifiesto
en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracterizan por el
desarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para el
comprador. Es el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmuebles
de propiedad horizontal, y el caso de la venta especial que nos ocupa en el
presente trabajo La Venta de un Inmueble por Parcelas y por Oferta Pblica.
La ausencia de disposiciones en el Cdigo Civil que tutelaran de manera especial
esta figura jurdica trajo como consecuencia, entre otros problemas, que los
enajenantes de inmuebles por parcelas, urbanizadores y parceladores no
cumplieran con sus obligaciones para con el comprador, que se realizara
publicidad engaosa induciendo a la compra de las parcelas y urbanismos, y que
en muchas ocasiones los adquirentes vieran defraudados sus derechos y perdidas
sus cuotas ya pagadas.
Por todas estas razones surge la Ley de Ventas de Parcelas que viene a regir
como la venta de parcelas por oferta pblica, y cuya fin esencial es dar proteccin
jurdica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes de
las mismas; asegurndoles en la medida de lo posible la realizacin de las obras y
servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos de
la propaganda comercial, entre otras soluciones.
Esta Ley guarda algo de semejanza con la Ley de Propiedad Horizontal y con
la Ley de Venta con Reserva de Dominio, en cuanto a las limitaciones de las
ventas por documento privado, a la proteccin de los adquirentes de un inmueble
gravado especialmente si est hipotecado, y a la limitacin de ciertas clusulas
contractuales en materia de venta por cuotas.

CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS.

Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definicin de la figura jurdica
objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenacin de un Inmueble por
Parcelas es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terreno
determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicacin, y
que forma parte de una extensin mayor denominada Urbanizacin, y en este
contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.
Tambin es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a una
porcin o superficie de terreno que resulta de la divisin de una extensin mayor,
que es susceptible de apropiacin individual y que cuenta con la dotacin de
servicios pblicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos. Distinto seria
hablar de un Lote de Terreno, en este ltimo caso, estaramos en presencia
de un terreno que no necesariamente cuenta con servicios pblicos ni se
encuentra situada dentro de un urbanismo.
Ya sabemos que la Parcela est ubicada dentro de una Urbanizacin. Ahora,
Qu es una Urbanizacin? Una Urbanizacin es el desarrollo de una extensin
de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios
pblicos tales como energa elctrica y dotacin de agua, entre otros.
Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la divisin
simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms nuevas parcelas independientes,
o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos
total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas
resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras caractersticas
similares a las propias de las parcelas urbanas.
UBICACIN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS.
La Venta de Parcelas se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por
leyes especiales, junto con:
La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.
La Ley de Propiedad Horizontal.
PERTINENCIA DE LA LEY DE VENTAS DE PARCELAS.
La Primera Versin de esta Ley fue promulgada en 1960 por Iniciativa del
Ministerio de Justicia, y posteriormente fue ligeramente modificada el 18 de agosto
de 1983 con el objeto de eliminar la exigencia prevista en el Art.3 de la derogada

Ley, de que al momento de protocolizar el documento de Urbanizacin o

Parcelamiento se acompaara el Plano topogrfico del Inmueble y Copias
certificadas de los correspondientes permisos de construccin.
Surge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la
Reforma Agraria de 1958, que a su vez vino a resolver un problema bastante
importante como lo es la Titularidad de la Tierra.
Esta es una Ley que protege y resguarda los intereses del comprador de un
inmueble por parcelas. En este tipo de contratos de compra-venta se considera
como Dbil Jurdico al Comprador, y en virtud de eso, se establecen disposiciones
para su proteccin, en caso de fraudes por parte de los promotores o enajenantes
de las parcelas. Entre otras cosas, esta Ley dispone:
Un Documento base (Documento de Parcelamiento, Art. 2) que le da fuerza y
sustento jurdico al ttulo individualizado de la parcela (Titularidad de la Propiedad
de la Parcela).
Le permite al Comprador conocer las regulaciones que van a regir la Urbanizacin
dentro de la cual est adquiriendo una parcela.
Le permite conocer los gravmenes y cargas que pesan sobre la parcela en
cuestin.
Le concede al Comprador derechos para solicitar la Nulidad de la Venta, en el
caso de darse los supuestos legales para pedirla, aun cuando haya estipulacin
en contrario, lo que evidencia el carcter de Orden Pblico de sus normas.
Brinda una proteccin al adquirente cuando haya comprado las parcelas por
cuotas.
La Ley busca la mayor transparencia las operaciones de venta, al establecer la
formalidad de que la enajenacin de un inmueble por parcela deber realizarse
por oferta pblica, entendindose la que se haga por cualquiera de los medios de
propaganda comercial (Art. 1).

EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIN

La ley especial de venta de parcelas establece las normas para la enajenacin
de una porcin de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en
oferta pblica (Art. 1 de la ley).
Una vez tomada la decisin por parte de l o los propietarios de vender por
parcelas, bien sea directamente, o a travs de una promotora, y antes de proceder

a la enajenacin por parcelas, debe registrarse el Documento de Urbanizacin o

Parcelamiento por ante la Oficina Subalterna de Registro donde est ubicado el
inmueble a parcelar. El Documento de Parcelamiento o Urbanizacin es un
instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las
condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio
cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.
Requisitos del Documento.
El Documento de Parcelamiento o de Urbanizacin debe cumplir con unas
caractersticas especiales y deber estar acompaado de otros documentos sin
los cuales no podr ser registrado (Art. 2 Ejusdem).
El documento debe contener:
La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas: Esta debe estar
expresamente manifestada en el documento de urbanizacin o parcelamiento, ya
que ese documento ser la referencia de esa nueva porcin de terreno que ser
protocolizada al ser enajenada individualmente.
La denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin, rea, linderos, medidas
y dems caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente: es
importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar as
como tambin las reas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a
enajenar, as como tambin de las reas especiales que las variables urbanas
exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanizacin o
parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas,
Urbanizacin Loma Linda etc.
La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte aos anteriores:
con indicacin de la naturaleza de estos ttulos y de la fecha y datos de registro de
los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de
los propietarios de los ltimos veinte aos.
El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relacin con el
valor fijado para la totalidad del rea destinada a la venta: a los efectos del artculo
13 de la ley. Ejemplo: si un inmueble tiene un rea de 140 m2 y se le ha fijado un
valor total de 50.000 Bs., luego, una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40
m2 son destinados a las reas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada
una, tenemos un rea total vendible de 100 m2 con un precio de 50.000 Bs. Como
son 10 parcelas iguales, cada una costar 5.000 Bs. Como 5.000 es el 10% de
50.000, el porcentaje de cada una ser de 10%.

El nmero de parcelas en que se dividir el inmueble conforme al plano de

urbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del nmero de parcelas
destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin. La oficina de Ingeniera
Municipal suministrar las variables urbanas, las cuales especificaran la
zonificacin, residencial, comercial, comercial-residencial, industrial, mixta etc.
Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, y, especialmente, la
relacin de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del
cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de
conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, as como la constancia de la
aceptacin de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos
los proyectos de urbanizacin o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas
municipales del municipio donde estn ubicados, as como tambin deben estar
aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o
cualquier otro de ser necesario.
Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el
inmueble, con indicacin de la fecha y datos de registro de los documentos
respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.
SITUACIONES PARTICULARES RESPECTO AL DOCUMENTO EXPRESADAS
EN LA LEY.
La obligacin de registrar el documento de urbanizacin o parcelamiento pesa
exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas
por oferta pblica. (Art. 2 encab. Ejusdem). Solo pueden hacerlo los propietarios
por si mismos o por interpuesta persona a travs de un poder debidamente
protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.
El documento de urbanizacin o parcelamiento, es tambin llamado por algunos
autores Documento de Referencias, ya que para la venta de cada una de las
parcelas, el documento de enajenacin de dichas parcelas deber referirse
al documento de urbanizacin o parcelamiento, identificando la(s) parcela(s) con
sus linderos, medidas, rea, nominacin, as como tambin la fecha y datos de la
protocolizacin de dicho documento de urbanizacin o parcelamiento.
El pargrafo nico del Artculo 2 Ejusdem expresa La protocolizacin de los
documentos exigidos en este artculo podr ser hecha para sectores parciales de
la urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso podrn ofrecer
y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Es decir que podemos
tener una porcin de terreno y dividirla en dos o ms sectores y solamente
urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo.

Supuestos en los que el registrador no protocolizar el documento de urbanizacin

o parcelamiento:
Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artculo 2 de la
Ley ejusdem.
En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, a menos que el acreedor
hipotecario exprese su consentimiento de manera autntica para que sea
destinado a la Venta por Parcelas por oferta pblica (Art. 6 Ejusdem).
Ser nula toda venta por parcelas y por oferta pblica que se haga sin
que previamente se haya registrado el documento de urbanizacin o
parcelamiento (Art. 5 Ejusdem).
El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pblica un
inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanizacin o
parcelamiento incurren en delito y sern castigados con prisin segn el Art. 5
Ejusdem.
Las regulaciones del documento de urbanizacin o parcelamiento se consideran
parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten
efecto para los causahabientes por cualquier ttulo.
Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirn adicionalmente por la Ley
de tierras, y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas.
Si con posterioridad a la protocolizacin del documento de urbanizacin o
parcelamiento las autoridades competentes modifican o reforman la zonificacin,
esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deber estar
acompaado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes.(Art. 4 de
la Ley)
VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.
A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata
de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone:
Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, declara que es Anulable a
peticin del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya
obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo
documento registrado. Tambin podr el adquirente solicitar la anulabilidad del
contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos
negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. (Art. 9,
encab.). Estas disposiciones son de inters pblico, sin embargo solo rigen para

los propietarios urbanizadores y promotores, mas no son aplicables para

posteriores enajenaciones que hagan los compradores.
Anulado el contrato sern sancionados con prisin a instancia del adquirente
cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razn del
contrato, cuando los pagos recibidos sea a razn de letras de cambio u tros
documentos negociables emitidos en su ejecucin, o cuando hubiese transmitido
tales ttulos. (Art.9 apt. nico).
VENTA DE PARCELAS QUE FORMAN PARTE DE UN INMUEBLE GRAVADO.
La Ley busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga o
gravamen sobre la parcela respectiva, asegurndose de que llegue a su
conocimiento dicho gravamen. Para esta hiptesis se ha dispuesto:
Si los contratantes presentan para su protocolizacin un documento de venta de
parcelas que sean parte de un inmueble gravado por cualquier ttulo, el
Registrador debe advertir expresamente al comprador de la existencia de los
gravmenes y de todos sus elementos, dejando constancia de ello en la
correspondiente nota de registro, siempre y cuando en el documento de venta no
se indique la existencia del gravamen, o su caso, las menciones que se exigen
para la Hipoteca en el Art. 13. (Art. 11)
Es Anulable a peticin del adquirente, el contrato por el cual se enajena una
parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier ttulo, siempre que en
el mismo no se exprese la existencia del gravamen o si en el caso de que la venta
sea por documento registrado, el Registrador no hace, en ausencia de tal
expresin, la advertencia respectiva. (Art. 12)
Cuando se realiza la venta de parcelas que pertenecen a un inmueble hipotecado
se genera de pleno derecho la divisin del crdito garantizado y de la hipoteca en
proporcin al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de
Parcelamiento o de Urbanizacin. A tal efecto, en el Documento de Venta debe de
sealarse el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del
precio que debe pagar el adquirente al enajenante, luego de deducir o restar de
dicho precio lo que deber entregarse directamente al acreedor hipotecario (Art.
13, encab y ap. 1). En este aspecto se toma el mismo sistema de la Ley de
Propiedad Horizontal: La divisin de pleno derecho del crdito garantizado y de la
hipoteca
Se establece que solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al
enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos negociables (Art.
13, apt. 2).

Como una nota es importante aclarar que como la enajenacin de las parcelas
que forman parte de un inmueble hipotecado produce la divisin del crdito y la
hipoteca, es indispensable exigir el consentimiento del acreedor hipotecario para
destinar el inmueble gravado a ser enajenado por parcelas y por oferta pblica
pues caso contrario, la destinacin indicada lesionara sus derechos.
PROHIBICIN DE VENTA DE DETERMINADAS PARCELAS.
Dentro del parcelamiento o urbanizacin hay ciertas parcelas o porciones de
terreno que no pueden ser enajenadas, y por ende no pueden ser ofrecidas en la
oferta pblica. Por motivos ms que videntes, se prohbe la enajenacin de las
parcelas ubicadas en zonas que en el Documento de Urbanizacin o
Parcelamiento hayan sido destinadas para ser reas verdes o a otros servicios
comunes, como por ejemplo, caminerias, jardineras, reas para caney o parrillera,
el rea de piscina, etc. Por ende se declara que ser Nulo cualquier acto o
documento otorgado en contravencin a esta prohibicin, y su protocolizacin se
tendr como inexistente (Art.14 de la Ley). Ahora bien, tal no es el caso cuando
vendidas unas parcelas se comprueba que solo una parte de las mismas forman
parte de la calle y de la zona verde.
Es bueno acotar con respecto a la administracin y conservacin de las reas
verdes y dems reas comunes de una Urbanizacin o parcelamiento, que a todo
propietario de parcela le corresponde la obligacin de contribuir con los gastos de
conservacin y mantenimiento de las reas comunes, cuando en el Documento de
Parcelamiento o Urbanizacin existan normas que as lo reglamenten y exijan, en
tal caso, los pagos se deben realizar de acuerdo al porcentaje o alcuota
establecido para cada parcela en dicho documento.
VENTA DE PARCELAS POR CUOTAS.
Al igual que la Ley con Reserva de Dominio y la Ley de Propiedad Horizontal, la
Ley de Venta de Parcelas incluye disposiciones con la finalidad de proteger a los
adquirentes que hubiesen comprado las parcelas por cuotas, contra la resolucin
del contrato y contra clusulas del mismo que fijen una indemnizacin excesiva a
favor del vendedor, en caso de resolucin del contrato:
La primera de las disposiciones establece que la falta de pago de menos de 3
cuotas no dar lugar a la resolucin del contrato ni a la prdida del beneficio de
plazo, el vendedor solo podr exigir el pago de las cuotas insolutas y de los
intereses moratorios a la rata corriente en el mercado (Art. 16 de la Ley).

Tambin se establece que resuelto el contrato de venta de parcela por cuotas, en

caso de que las partes hayan estipulado que las cuotas ya pagadas o un elevado
porcentaje de ellas quedan en beneficio del vendedor como indemnizacin, el
Juez previo estudio de las circunstancias, puede ordenar la reduccin o
disminucin de la indemnizacin fijada en caso de que el comprador haya pagado
ms de una cuarta parte del precio total de la parcela (Art. 17 de la Ley).
Y ya por ltimo se establece el carcter de orden pblico de las disposiciones que
rigen la venta de parcelas por cuotas las cuales debern aplicarse
independientemente de la denominacin que las partes le hayan dado al contrato,
as como tambin se aplicarn a las promesas de venta y a los arrendamientos
con opcin de compra (Art. 18 de la Ley).
RESPONSABILIDADES DE LAS PERSONAS JURIDICAS.
Debemos recordar que esta Ley rige para aquellos casos de enajenacin de un
inmueble por parcelas mediante Oferta Pblica. Por lo tanto, se requiere cumplir
con el requisito de invitar pblicamente a la compra de parcelas, utilizando
cualquier medio legal y usual de propaganda comercial y publicidad.
Por otro lado, era y sigue siendo comn que los vendedores hagan ofertas
pblicas y propaganda comercial, ofreciendo en venta parcelas de las cuales se
hace publicidad inexacta, engaosa y hasta falsa en oportunidades, para motivar a
la compra de ellas, siendo esto perjudicial para los personas inexpertas y
confiadas que de buena fe tienden a invertir gran parte de sus ahorros en tales
operaciones.
Las medidas previstas por esta Ley para terminar con los comprobados y
frecuentes abusos de publicidad y propaganda comercial en esta materia son las
siguientes:
Los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas deben
mencionar la fecha y datos de registro del Documento de Urbanizacin o
Parcelamiento, as como las fechas y nmeros de los permisos de construccin
respectivos, caso contrario, se sancionara con multa por cada infraccin (Art. 20).
Aquellas personas que en los anuncios u otras formas de propaganda y publicidad
comercial hagan afirmaciones falsas o inexactas sobre la urbanizacin o
parcelamiento que produzcan un engao al pblico con el objeto de inducir a la
compra, sern castigados con prisin, a dicha pena puede sumrsele una multa.
Aqu la actuacin se iniciara a instancia de la persona que inducida por el engao,
hubiere adquirido una parcela. Este delito supone la intencionalidad del sujeto.
(Art. 21)

CONCLUSION

Cuando el propietario de un inmueble compuesto por una extensin de terreno

desea enajenarlo por parcelas y por oferta pblica, debe regirse por la ley especial
de venta de parcelas, la cual establece que previamente al ofrecimiento
pblico debe protocolizar el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento ante la
Oficina Subalterna de Registro donde est registrado el inmueble en cuestin,
acompaado de los planos de urbanismo o parcelamiento, los permisos de
construccin otorgados por la oficina de ingeniera municipal de la alcalda del
municipio respectivo, as como los de los otros organismos que esta le solicite;
esto es debido a que existe regulaciones en otras leyes y ordenanzas municipales
de carcter general para sectores determinados del municipio que deben ser
contempladas en los proyectos de urbanizaciones y parcelamiento.
Del cumplimiento de ese requisito, que es previo a la enajenacin, se derivan una
cantidad de deberes y obligaciones para el vendedor o promotor de parcelas que
deber observar y cumplir en todos las fases de la operacin de venta (durante y
despus), por ejemplo, el contrato de venta debe hacer mencin expresa de los
datos de registro del Documento de Parcelamiento, el documento de constitucin
de hipoteca posterior al Registro del Documento de Urbanizacin debe tener los
datos de Registro del muy nombrado Documento, igual mencin sobre el
Documento de Parcelamiento deben contener los anuncios comerciales de venta
de parcelas, entre otros.
Todas estas obligaciones se establecen siempre en resguardo del comprador de
parcelas que es considerado como el Dbil Jurdico en este tipo d ventas frente a
las trampas del enajenante o promotor urbanizador; y en general, para garantizarle
al adquirente que las condiciones jurdicas bajo las cuales est consintiendo en
realizar la operacin comercial coincidente con la realidad.

UNIVERSIDAD VALLE DEL MOMBOY

FACULTAD DE Cs. JURDICAS, POLTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
VALERA ESTADO TRUJILLO

Venta de Parcelas

Integrantes
Rosa Rodrguez Suarez CI.23781074
Mileidy Ruiz Martnez CI.23478983