Tipos de

Rehabilitacin
de Edificios

 Se

considera que la vida til de un

edificio es de unos 80 aos, a
partir de los cuales hay que
realizar importantes reparaciones o
actuaciones
integrales
de
rehabilitacin ya que, en caso
contrario, se producira la ruina del
mismo.
Durante este perodo, hay una
serie de factores que influyen
directamente en la conservacin
del edificio.

Tiempo

Aos de servicio
Vida til

Usos

Factores que
Influyen en la
Conservacin
de los Edificios
Agentes
Externos

Accidentes
ocasionales

Incompatibilidad
No mantenimiento

Agua
Sol
Viento
Otros

Golpes
Vandalismo
Sesmos

Dichos factores aumentan aun ms el deterioro, de

forma que es necesario realizar intervenciones o
actuaciones que disminuyan los efectos negativos que
se producen y que acortan la vida del edificio.
Cuando hablamos de mantenimiento y rehabilitacin,
nos referimos a un conjunto de operaciones que nos
permitirn el buen uso del edificio, y que tienen las
siguientes caractersticas:

Garantizan las condiciones de habitabilidad y

confortabilidad;
Evitan los posibles riesgos que puedan afectar a la
seguridad del edificio;
Aseguran el buen funcionamiento de las instalaciones,
evitando los derroches energticos que elevan los gastos
en combustibles.

A pesar de la importancia que tienen el

mantenimiento y la conservacin de edificios, es
un tema al que no se le ha concedido, hasta
ahora, la importancia necesaria, pues se piensa
errneamente que la duracin de los edificios
est garantizada para siempre. Esta idea puede
deberse a la falta de informacin y de
sensibilizacin en este sentido.
La ausencia de un mantenimiento adecuado o la
ineficacia del mismo suponen una reduccin
importante de la vida til del edificio y el
incremento del costo de las reparaciones, tanto
en sus elementos constructivos como en las
instalaciones.

 Esta

carencia del mantenimiento adecuado

es responsable de las costosas y complejas
rehabilitaciones integrales que se estn
llevando a cabo en nuestras ciudades.
Se pretende aclarar, en primer lugar, el
concepto de rehabilitacin, haciendo un
estudio de su importancia en el mundo de la
construccin, posteriormente se abordan los
distintos niveles de deterioro y actuacin,
seguimos con los tipos de rehabilitacin y, a
continuacin,
estudiaremos
distintos
aspectos del mantenimiento de edificios.

 La

rehabilitacin es un concepto muy amplio

que abarca una gran variedad de actividades
y que mueve elevadas cantidades de dinero.
En este apartado, vamos a tratar el concepto
de
rehabilitacin
y
sus
diversas
denominaciones. Adems, estudiaremos las
magnitudes en las que se mueven las obras
de rehabilitacin. De este modo, tendremos
una aproximacin de lo que representa esta
actividad.

Lo que vulgarmente llamamos rehabilitacin, lo

podemos englobar dentro de la denominacin de
recuperacin de edificios. Esta labor lleva asociada
una gran variedad de denominaciones, cada una de
ellas con un significado distinto y con un fin
determinado.
Por esta razn, para que todos nos entendamos y
podamos denominar cada actividad con el trmino
apropiado, es necesario emplear un lxico preciso.
De esta manera, cada una de las labores relacionadas
con la recuperacin de edificios tendr su propia
denominacin.
Vamos a iniciar nuestra explicacin con los trminos
que definen la intervencin genrica. Comencemos
por el verbo recuperar. Los italianos denominan
recuperar a lo que nosotros llamamos rehabilitacin.

En el Diccionario de la Lengua Espaola se dan

las siguientes definiciones (de recuperacin):
Volver a tomar o adquirir lo que antes se tena;
Volver a poner en servicio lo que ya estaba inservible;
Trabajar un determinado tiempo para compensar lo
que no se haba hecho por algn motivo;
Volver alguien o algo a un estado de normalidad
despus de haber pasado por una situacin difcil.

En todas las definiciones anteriores se hace

referencia a una situacin pasada y a una
presente, mejor que la anterior. La recuperacin
de un edificio podra definirse como el conjunto
de operaciones tendentes a recobrar el edificio,
aprovechndolo a un uso determinado.

El trmino rehabilitar, en el que se suele

englobar toda la actividad, est definido en el
diccionario como habilitar de nuevo o restituir
una persona o cosa a su antiguo estado.
Aplicndolo a nuestro caso, quedara como:
habilitar de nuevo el edificio.
Como se puede observar, la diferencia entre
estos dos trminos radica en el uso final que se
le d al edificio. Sea cual sea el fin del mismo
hablaremos de recuperacin, mientras que
estaremos ante una rehabilitacin nicamente si
se le devuelve su uso original. De esta forma, el
trmino recuperar engloba al de rehabilitar.

Los dos vocablos definidos se refieren a la

actuacin fsica sobre el edificio. Para
especificar la puesta en uso de la edificacin
vamos a emplear el verbo reutilizar. Se define
como volver a emplear un edificio tras su
recuperacin.

Todo proceso de estudio de un edificio enfermo debe

culminar en la emisin del correspondiente diagnstico y
clasificacin de las patologa, que responder al resultado de
analizar la informacin recogida, estableciendo las
interrelaciones convenientes para la obtencin de una visin
unitaria. Del anlisis anterior se debe inferir el origen del
problema, elaborar las hiptesis sobre las causas que han
podido producir los daos o lesiones o exclusin de
fenmenos no relacionados con el proceso patolgico del
edificio.
En virtud de la investigacin de las causas de las lesiones,
podemos determinar o diagnosticar definitivamente el
proceso patolgico as como la gravedad o trascendencia del
mismo (pronstico).
12

 La comprobacin de las hiptesis de las causas de

las lesiones, en muchas ocasiones exige

investigaciones adicionales para confirmar la
exactitud y certeza del diagnstico del cual
depender la garanta que ofrecer la solucin
tcnica que busca la desaparicin de los daos
que afectan al edificio. Este diagnstico concluye
con una declaracin de los niveles de daos
pudindose clasificar en cinco niveles.

NIVEL I

Degradacin tan importante que la rehabilitacin es

prcticamente imposible con medios normales; slo se
puede considerar su rehabilitacin por motivos de carcter
cultural, histrico o artstico.
13

NIVEL II

NIVEL III

Degradacin notable. Requiere una intervencin importante

aunque las condiciones de uso no son crticas.

NIVEL IV

Degradacin importante. Se precisa una urgente y profunda

intervencin.
Generalmente las condiciones no son
adecuadas para el uso al que est destinado, es decir,
existen afectaciones a la funcionalidad, confort o
habitabilidad.

Estado de conservacin aceptable y condiciones de uso

tolerables. Requiere una intervencin ligera.

NIVEL V

Buen estado. No ser preciso actuar, siempre y cuando el

mantenimiento sea el adecuado.
14

La seleccin de las soluciones de actuacin

constructivas, tiene como base el diagnstico, el cual
indicar la direccin sobre el posible y necesario
tratamiento. En esta etapa el factor econmico es un
aspecto a tener en cuenta ya que el mismo acota en
algunos casos las posibilidades de actuacin.
La estimacin de los costos del trabajo a realizar es de
suma importancia por lo cual se deben recoger los
parmetros suficientes para hacer una aproximacin
econmica, bastante fiable en sus resultados.

15

Los niveles de actuacin estarn en correspondencia con

los niveles de dao.
NIVEL I

NIVEL II

Demolicin o mejor dicho, desmontaje parcial o total o

rehabilitacin del edificio.

Rehabilitacin
pesada.
Generalmente
implica
reconstruccin con sustitucin parcial o total en elementos
del sistema estructural, reforzamiento estructural y
modificaciones del sistema constructivo.

NIVEL III

Rehabilitacin media. Se caracteriza por la reconstruccin

con sustituciones parciales de partes de la edificacin.
16

NIVEL IV

Rehabilitacin ligera.
Predominan
reparacin parcial o total.

los

trabajos

de

NIVEL V

Mantenimiento. Trabajos peridicos con una visin

preventiva, que se puede articular sobre la base de un
programa preestablecido que establezca las acciones en
funcin de un buen conocimiento del estado y evolucin
del edificio, se deben incluir tambin las actuaciones con
un objetivo puramente correctivo frente a defectos
constructivos que se detectan de forma inesperada o de
averas imprevistas.

17

Existe una diversidad de formas de

habilitar o restituir la funcin de un
edificio usando diferentes tcnicas,
principios y materiales.
Por su carcter la rehabilitacin se
clasifica en los siguientes tipos:

1.

Actualizacin (modernizacin de un
edificio o nave que mejorara su
funcionalidad
mediante
la
introduccin de nuevas instalaciones
o de la modernizacin de las
existentes sin intervenir sobre las
caractersticas
morfolgicas
o
estructura portante, ni alterar la
envolvente del edificio.

Tipos de rehabilitacin por su

carcter:

Rehabilitacin de estructuras, en
este caso hablaramos de la
rehabilitacin de los elementos
que forman parte la estructura
del edificio o nave y que por
motivos de deterioro, accidente
u otros pueden suponer un riesgo
para la seguridad de las personas
que trabajan en ella.
3. Rehabilitacin de exteriores, son
las rehabilitaciones que afectan,
de forma puntual o limitada, a
las fachadas y cubiertas de los
edificios,
modificando
su
configuracin exterior sin afectar
a la volumetra.
2.

 Tipos

4.

de rehabilitacin por su carcter:

Rehabilitacin de reconfiguracin, son

aquellas
obras
que
sin
alterar
cuantitativamente el volumen de un edificio,
modifican la distribucin de su espacio
interior y cuya finalidad principal es la de
eliminar impactos negativos existentes.
5. Rehabilitacin integral, es la suma de todas
las rehabilitaciones.

La rehabilitacin parcial de edificios es

aquella accin constructiva o edificatoria
que se realiza para mejorar algunas de
las
condiciones
siguientes:
de
habitabilidad, de seguridad estructural y
constructiva, de proteccin contra la
presencia de agua y humedades, de sus
instalaciones, de la accesibilidad, de
iluminacin natural y la ventilacin
interior, de las dimensiones de los
espacios interiores entre otras. Estas
acciones se pueden realizar tanto en el
interior de los edificios como en las
zonas comunes de los edificios.

Cuando
la
rehabilitacin afecta la mayora todos los
siguientes componentes de un edificio:
Rehabilitacin

integral:

Estructura,
Cubiertas,
Cerramientos,
Exteriores,
Instalaciones,
Acabados de albailera y pavimentos,
Carpintera etc.

Ya hemos visto la importancia que tiene, en el

hecho constructivo, el mantenimiento y la
rehabilitacin. Es fundamental tener en cuenta
que si un edificio no se mantiene llegar un
momento que ser necesario realizar en l
determinados trabajos de rehabilitacin.
Dentro de los trabajos de mantenimiento
tenemos:

a)

En el exterior:
Arreglo de fachadas: revocos, repellos, etc.;
Reparacin de los materiales de las cubiertas;
Sustitucin de canalones y bajantes exteriores;
Consolidacin de cornisas, parapetos, etc.

Dentro de los trabajos de mantenimiento

tenemos:
a)

En el interior:
Limpieza y reparacin de bajantes y cajas de
registro;
Reparacin o sustitucin de pavimentos y
pisos;
Puesta al da de instalaciones: elctrica, gas,
telefnica;
Saneado y pintura de superficies verticales y
horizontales;
Sustitucin de aparatos sanitarios.

En cuanto a los trabajos de rehabilitacin

tenemos:
a)

Obras de consolidacin:
Refuerzos de cimentaciones;
Sustitucin de elementos estructurales en mal
estado: pilares, forjados, etc.;
La estructura de la cubierta;
Desprendimientos de fachadas.

En cuanto a los trabajos de

rehabilitacin tenemos:
b)

c)

Obras de acondicionamiento:
Modernizacin de instalaciones;
Redistribucin de los espacios
para mejorar las condiciones de
habitabilidad;
Nuevos pavimentos y pisos.
Obras de modificacin:
Cambios de huecos de fachada;
Sustitucin de materiales de
cierre: carpinteras, persianas,
etc.;
Instalacin
de
nuevas
ventilaciones.

Remodelacin de casas
histricas del Centro de
Granada para instalar Hotel
con todas las facilidades
contemporneas,
manteniendo sus
caractersticas coloniales.

El concepto de recuperacin de edificios

engloba una gran variedad de trminos que es
preciso diferenciar:

Recuperar: conjunto de operaciones tendentes a

recobrar el edificio, aprovechndolo para un uso
determinado.
Rehabilitar: habilitar de nuevo el edificio,
hacindolo apto para su uso primitivo.
Reutilizar: volver a emplear un edificio tras su
recuperacin.
Reestructurar: accin de dar una nueva estructura al
edificio, ya sea implantando nuevos elementos
estructurales o ampliando los existentes con
aumento de plantas.

El concepto de recuperacin de
edificios engloba una gran variedad de
trminos que es preciso diferenciar:

Conservar:
realizar
obras
de
mantenimiento
necesarias
para
el
correcto funcionamiento de un edificio.
Consolidar: asegurar, fortalecer, reforzar,
dar firmeza y solidez a una edificacin,
volviendo incluso a juntar lo roto.
Restaurar: conjunto de operaciones
llevadas a cabo para recuperar la imagen
original del edificio.
Restituir:
conjunto
de
operaciones
llevadas a cabo para volver a conseguir el
espacio arquitectnico primitivo del
edificio.
Reformar: conjunto de operaciones
tendentes a dar una nueva forma a una
edificacin o a un espacio arquitectnico.

En el lxico empleado en la rehabilitacin es habitual

utilizar palabras propias de la medicina: anatoma,
fisiologa,
alteracin
traumtica,
patologa,
reconocimiento,
diagnstico,
intervencin,
tratamiento, prtesis, ortopedia, trasplante, etc.
El mantenimiento consiste en una serie de revisiones
y operaciones, que se realizan en los elementos
constructivos que componen un edificio y en las
instalaciones que le dan servicio, con el fin de
conservarlo en las mejores condiciones posibles.
Si no se realiza un mantenimiento peridico, se corre
el riesgo de tener que llevar a cabo una
rehabilitacin parcial o total del edificio, con un
incremento considerable en el coste de la operacin.