CONTRATO DE OBRAS

El contrato de construccin de obras, es el documento que firman el cliente o

contratista y el Constructor. Mediante el cual el Constructor se obliga a ejecutar
las obras y al Contratista apagarlas. El contrato debe describir qu trabajos hay
que realizar y cmo ha de efectuarse el pago de los mismos.
El Contrato es la principal herramienta que utilizamos en el mercado laboral
entre un cliente o persona solicitante de un servicio y una persona o agrupacin
que brinda el servicio. Bsicamente un contrato es el documento en el que se
resumen las condiciones a las que el empresario y el trabajador se
comprometen a desarrollar sus respectivas funciones (dependiendo del tipo de
contrato que se utilice los derechos y deberes del empresario y el trabajador
variarn).
Por el contrato de obra el contratista se compromete a realizar una obra
determinada y el comitente se compromete a pagarle un precio por su
realizacin.
Por obra se entiende la ejecucin de una determinada cosa, si no est
regularizada con un contrato de compra, montaje de una cosa, su manutencin,
realizacin de una reparacin o modificacin acordada o un resultado material
de otra actividad. Por obra se entiende siempre la confeccin, montaje,
manutencin, reparacin o modificacin de una construccin o de su parte.
El contratista est obligado a realizar la obra a costes y peligro propios en el
plazo acordado (el contratista puede delegar la realizacin de la obra tambin a
otra persona, pero aun as sigue siendo el responsable de la ejecucin de la
obra, como si la realizara el mismo).
El comitente asume los riesgos de los perjuicios en los bienes que haba
conseguido para la realizacin de la obra y es su propietario hasta que se
conviertan durante el procesamiento en la parte integrante de la obra.

El contratista, como almacenador, se hace responsable de la cosa recibida del

comitente a su custodia con el fin de ser procesada durante la ejecucin de la
obra o con el fin de ser reparada o modificada.

Diferentes tipos de contratos

Contrato de Proyecto y Construccin
En este tipo de contrato el Constructor o Contratista toma a su cargo tanto el
proyecto como la construccin de las obras y en su oferta valora la ejecucin
de los trabajos descritos en un proyecto, que el mismo equipo o alguien por
cuenta del Constructor ha redactado. En este tipo de contratos el Contratista
realiza la licitacin sobre un Pliego de Bases, que define de manera sucinta el
objetivo o intencin que desea conseguir con la construccin, y deja en libertad
al licitador para definir la manera de lograrlo, debiendo el mismo licitador
valorar con posterioridad su propio proyecto
En este tipo de contratos...
El constructor no noms aporta el proyecto y la construccin, tambin financia
el costo de ejecucin y el contratista se compromete a abonar la cantidad
propuesta en un cierto periodo de tiempo, por lo general es ms tiempo de lo
que dura la construccin.

Ventajas
El Contratista (habitualmente la Administracin en estos ltimos casos) pacta
con el Constructor el pago dilatado en el tiempo de toda la operacin,
incluyendo, como es lgico, en el importe los intereses generados por el pago
diferido.

Como ventajas de este sistema se pueden sealar:

Coordinacin de especialistas en diseo y en construccin de un determinado
tipo de obras, lo que repercute favorablemente en la calidad final de la
construccin.
Proyecto concebido en todo momento para ser construido de una manera
racional y econmica. En muchas ocasiones el diseo ha sido condicionado por
la propia ejecucin de los trabajos.
Posibilidad de conseguir ofertas econmicamente ventajosas al amoldar el
constructor el Proyecto a sus disponibilidades
.Desventajas
1. Cada constructor ofrece soluciones diferentes, adecuadas a su propia
conveniencia, que pueden no coincidir con la conveniencia del proyecto o idea
del contratista.
2. Encarecimiento de la fase de diseo, al concurrir por ejemplo diez proyectos
y ofertas distintas y slo aprovecharse una sola.
3. Falta descontrol por parte del contratista, al no disponer de persona
independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles cambios de
diseo al construir.
4. Difcil garanta de que, en caso de dificultades, el coste ofertado no vare
sustancialmente y siempre hacia arriba.
Contrato aprecio Fijo o Alzado (Precio Cerrado)
Tambin llamado "llave en mano", el constructor de comprometer a entregar
una obra completamente terminada y funcionando, contra la entrega de una
cantidad fija repartida a plazos especificados en el contrato, relacionado con el
avance de la obra.
El constructor se basa en un estudio del proyecto suministrado por el
contratista.

Los errores son asumidos por el constructor. (por lo que debe hacer un estudio
profundo del proyecto)
Se le dice llave cerrada porque una vez firmado el contrato ya no puede variar
la cifra ni la obra, aunque falte algo que no se haba previsto, el constructor
tendr que ponerlo de su mismo capital
Ventajas
1.-Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo mismo por cada
uno de los licitadores, por tanto son comparables.
2.-El contratista se asegura un costo ms o menos cierto o al menos con muy
pequeo porcentaje de variacin, ya que los riesgos de posibles variaciones
son asumidos por el constructor e incluidos en el precio ofertado.
3.-El constructor asume la responsabilidad de la medicin; por lo tanto puede
valorar algo que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores
ajenos a la hora de evaluar sus propios costes.
4.-Evita una gran parte del trabajo de medicin y valoracin del trabajo
realizado, pues la cifra final de cada unidad es conocida y por lo tanto se puede
CERTIFICAR, o sea pagar cada relacin mensual de obra realizada, a base de
calcular el porcentaje realizado de cada unidad.
5.-El Contratista obtiene una serie de ofertas, que le comprueban la fiabilidad
econmica del Proyecto que encarg y al compararlas le dan una idea muy
clara de cul puede ser el precio real de la construccin de su proyecto.
Desventajas
1.-El establecimiento de un precio cerrado obliga al Contratista a no poder
variar prcticamente nada una vez realizada la adjudicacin, ya que si lo hace
el constructor puede aprovechar la coyuntura para mejorar su posicin
contractual y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo
procedente de su postura.

2.-Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas posibilidades de

error, pues cualquier variacin supone dificultades seguras entre Contratista y
Constructor.
Este tipo de contratos slo son recomendables en alguno de los casos
siguientes:
Obras de poca cuanta econmica.
Obras que pueden ser definidas con precisin. Debe evitarse su uso, por
ejemplo, en obras subterrneas, o con alto grado de incertidumbre.
Obras de poca duracin o poco riesgo de variacin de precios.
Es aquel bajo el que se paga al contratista un importe especfico por cada
unidad de trabajo realizado; en esencia esta dado a precio fijo y su nica
variable son las unidades de trabajo realizadas.
El Contratista no queda comprometido de ninguna forma a asegurar un
volumen determinado de obra. Es un tipo de contrato tpico de obras con un
gran margen de inseguridad en su ejecucin.
Se suele aadir los porcentajes necesarios para cubrir los gastos de impuestos,
beneficio industrial del constructor etc.
Contrato a Precio Unitario
Contrato de Costo ms Comisin
Es el contrato habitual y ms frecuente; utilizando los cuadros de precios del
proyecto y la medicin de los planos del mismo se obtiene una valoracin
reflejada en unos presupuestos parciales y un presupuesto general , como
suma de los diferentes presupuestos parciales incluidos en el proyecto recibido
y que formar parte del Contrato.
Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor que la unidad,
para cubrir impuestos, gastos generales, beneficio industrial y cualquier otro
costo proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto final del

proyecto sobre el cual el Constructor se compromete a hacer una baja o un

alza.
El constructor obtiene un presupuesto parcial y un presupuesto general,
tambin llamado presupuesto por administracin.
Finalmente se debe multiplicar cada costo directo por un factor para poder
obtener utilidad para pagar impuestos, permisos, imprevistos y beneficio
industrial, actualmente est en 1.35 y 1.70 pero puede variar
Ventajas
Las ventajas de este tipo de contrato, sobre todo si el Proyecto est bien
realizado, son evidentes pues participa de las ventajas de los otros sistemas ya
descritos y por ello es el tipo de contrato ms comn en las obras de
construccin. Asegura en cierta medida el coste total y al mismo tiempo deja
abierta la posibilidad de introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las
dos partes contratantes: Contratista y Constructor. Por otra parte fija una base
concreta y determinada sobre la que realizar la licitacin de las obras,
permitiendo una competitividad justa entre los concursantes a una obra.
Contrato por Administracin
Se basa en la fijacin de unos precios de mano de obra y materiales por parte
del Constructor y con arreglo a ellos se facturan al Contratista los trabajos
realizados encargados por la propiedad.
El compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a facturar por cada
hora de operario o pen, y por cada unidad de material empleado, pero sin
asegurar en ningn caso el nmero de horas ni las cantidades a emplear en
cada unidad de obra
Bsicamente es cuando el contratista se encarga de la administracin del
proyecto y de que los trabajos sean realizados.

Los documentos del contrato deben incluir sin falta:

Proyecto
Pliego de Condiciones Generales
Oferta
Documentos Aleatorios
El contrato propiamente dicho

Diferentes partes de un contrato

Todos los contratos independientemente cual sea deben de llevar las siguientes
clausulas:

Objeto del contrato

Importe del contrato
Forma de pago
Tiempo de Construccin
Reduccin de los Trabajos
Aumento de Trabajos
Contingencias imprevistas de fuerza mayor
Contingencias previstas en el contrato
Relaciones con Terceros
Garantas
Responsabilidades
Obligaciones
Sanciones
Arbitraje

Organizacin de una empresa

constructora

Una vez que el trabajo de una empresa crece ms all de la capacidad de

trabajo de un solo individuo, una organizacin se hace necesaria. Se deben
asignar varios trabajos a diferentes personas y coordinar sus esfuerzos. A
medida que la empresa crece, el proceso de organizacin lleva a la formacin
de departamentos y divisiones, cada cual con una misin particular. Es aqu
donde el administrador debe poner en prctica algunos de los principios
fundamentales de la organizacin.
Uno de ellos es el determinar la forma de organizacin. La organizacin dentro
de una empresa se representa como una pirmide. Es generalmente
recomendable que la altura de sta no sea muy grande para as tener un flujo
rpido de informacin. Por otro lado, una pirmide demasiado baja, hace que el
control del personal se concentre en pocos individuos. Adems, dentro de cada
empresa existen divisiones o departamentos que organizarn en forma similar
al de la empresa.
En la construccin, las superintendencias de campo tienden a adoptar una
organizacin similar a la de la empresa, siendo, en cierta forma, empresas
dentro de la empresa. Otro principio fundamental de organizacin es el de la
descentralizacin de operaciones. Por lo general, la empresa de construccin
tiene por necesidad, una oficina central y una o varias oficinas de campo. De
aqu se desprende que la empresa se organice en la forma ms adecuada a
sus operaciones.
En una compaa centralizada, todas las decisiones se tomarn en la oficina
central, y slo se informar a las oficinas de campo los procedimientos a seguir.
La ventaja de esta organizacin es que las operaciones estn integradas
dentro de los objetivos de la compaa. La desventaja puede ser que quien
toma las decisiones no cuente con la informacin adecuada.

En una compaa descentralizada, el mayor nmero de decisiones se tomarn

en las oficinas de campo, dejando nicamente las decisiones de tipo general a
la oficina central.

Desde luego, este tipo de organizacin presupone una integracin de objetivos

para que la compaa no tenga duplicidad de trabajos.
Claro est que al considerarse estos factores como gua para la determinacin
del grado de descentralizacin en las decisiones, deber drsele a cada uno la
importancia que pueda tener en caso dado. Con frecuencia los factores
anteriores pueden parecer contradictorios.
Por ejemplo, la necesidad de rapidez puede sugerir mayor descentralizacin,
mientras que el deseo de coordinacin puede hacer necesaria una mayor
centralizacin. La decisin final sobre el tipo de organizacin estar dada por la
intuicin y experiencia del administrador, pero esa intuicin y experiencia
estarn grandemente ayudadas por los estudios de organizacin realizados en
otras compaas y en otras industrias.

Organigrama
Consejo de
accionista

Presidente

Dpto. de
Recursos
Humano

Secretaria

Dpto de
ingeniera

Dpto. de
Servicio al
arquitectur
cliente
a

DPTO DE
TECNOLOGA

Ventas
Y compras

Finanzas

Proceso de adjudicacin del contrato de

obras
La adjudicacin de un Contrato de Obras requerir la previa elaboracin,
supervisin, aprobacin y replanteo del correspondiente proyecto. Los
Contratos de Obras pueden ser adjudicados por el rgano de contratacin
mediante los siguientes procedimientos:
Procedimiento Abierto.
Procedimiento Restringido.

Procedimiento Negociado, es excepcional, debe cumplir una serie de requisitos

y puede ser con o sin publicidad.
FORMAS DE ADJUDICACIN: SUBASTA Y CONCURSO
Por subasta: solo se utiliza en aquellas Obras de escasa cuanta en las que las
Obras a realizar estn perfectamente definidas por estar normalizadas,
pudiendo variar en el precio y no en la calidad o en la forma.
Por concurso: se incluye el resto de los casos de Contrato de Obras.

Estadio de factibilidad de una obra de

construccin
Un proyecto se considera no factible. En general, si al planificarlo existe la
posibilidad que se sobrepasen los lmites de plazos y recursos para cumplir la
calidad especificada.
Un proyecto no se considera tcnicamente factible si no se cuenta con los
equipos y/o mano de obra y/o materiales que garanticen cumplir los
requerimientos de calidad especificada.
Apoyndose en las conclusiones del estudio de factibilidad, se puede decidir
invertir bajo las condiciones del escenario que se defini. El proyecto de
materializar a travs de varias etapas y sub-etapas secuenciales, en donde
las principales etapas son: estudio y desarrollo del proyecto de ingeniera
definitivo, construccin y puesta en marcha de la obra.

Esquema de relacin recursos-duracin para aprobacin de un proyecto.

La incertidumbre sobre el costo del proyecto depender de cuan bien se
desarrollen cada una de las etapas y subetapas para la matcrializacin de la
obra. El nivel e influencia que se pueda tencer para reducir los riesgos y por
ende la incertidumbre sobre ci costo final de la obra, ser ms significativo en
la primera etapa del proyecto.

Nivel de influencia de las etapas de un proyecto en sus costos.

Ministerio de Obras Pblicas y

Comunicaciones
Funciones de las principales instituciones del estado ligado a la
construccin
Estudiar y conformar los proyectos de todas las obras de nueva construccin
que el gobierno crea conveniente llevar a cabo.
Conservar y llevar control de los planos de obra de cualquier gnero, lo mismo
que la documentacin que a ella se refiere.
Llevar a cabo las reparaciones de edificaciones con carcter de urgencia y que
no pueden esperar concursos, dando inmediata cuenta de ello al gobierno.
Supervisar las obras que se ejecuten por particulares, corporaciones o
empresas para que se observen las alineaciones rasantes y alturas
reglamentarias, as como, las dems ordenanzas de polica urbana que se
hayan dictado referentes a salubridad, solidez y dimensiones de fbrica.
Redactar los peligros de condiciones tcnicas y econmicas de las obras que
se vayan a poner en subasta.
Formular

estudios

establecimientos

informes

agrcolas y

acerca

de

comerciales

los

edificios

y sobre

los

del

Estado,

materiales

de

construccin.
Subastar las obras, excepto en los casos de perentoriedad.
Sper vigilar las obras subastadas, velando para que sean ejecutadas de
conformidad con el peligro de condiciones tcnicas y la clusula de contrato.
Elaborar los proyectos definitivos de las obras, los cuales debern constar de
memoria descriptiva, precios de unidades de obras, precio de jornales, gastos
sobre

las

cubicaciones,

correspondientes.

resume

de

los

presupuestos

los

planos

Ejecutar las obras por administracin, informando en todo momento al gobierno

de los gastos incurridos.