UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

CENTRO UNIVERSITARIO DE PETEN

USAC-CUDEP

Licenciatura en Ciencias Sociales y Jurdicas, Abogado y Notario.

Especialidad: Derecho Registral.
Catedrtico: Nelson Castellanos Arvalo.

Anlisis sobre el Derecho Registral

Valesky Abigail Son Cipriano.

Carnet: 201341589

Santa Elena de la Cruz, Flores, Peten

1 de junio del 2016

Conjunto de normas y principios que regulan la organizacin, el funcionamiento y

los efectos de la publicidad registral, en funcin de la constitucin, transmisin,
modificacin y extincin de los derechos reales sobre inmuebles.
Doctrina:
Segn, Jorge Ros Hellig, en La Prctica del Derecho Notarial, define al Derecho
Registral, Como una institucin dotada de fe pblica que brinda seguridad jurdica
a los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a travs de la
publicidad, oponibilidad y a veces la creacin de estos actos jurdicos, o bien de
hechos con relevancia jurdica.
Para Carral y de Teresa en su Libro denominado Derecho Notarial y Registral, lo
definen como: El Derecho Registral es un sector del Derecho Civil, creado para la
proteccin de los Derechos.
Segn Nery Roberto Muoz y Rodrigo Muoz Roldn, en su libro Derecho
Registral Inmobiliario Guatemalteco lo definen como La rama del derecho que
estudia todo lo relativo a los Registros Pblicos, en el caso del inmobiliario,
especficamente al Registro de la Propiedad, institucin a quien corresponde,
llevar cuentas y razn de los bienes inmuebles, derechos reales y gravmenes,
desde su creacin hasta su extincin.

ngel Montes indica que, Es el conjunto de normas de Derecho Civil que regulan
las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales sobre fincas y las garantas de ciertos derechos o
de crditos, a travs del Registro de la Propiedad.
Naturaleza Jurdica:
La naturaleza Jurdica del Derecho Registral, es de espcimen sustantivo que
adjetivo. Se considera naturaleza jurdica de la publicidad, a la divulgacin directa
o indirecta de un hecho que puede perjudicar a un tercero o terceros, realizada en
forma adecuada. El Registro de la Propiedad, constituye el pilar de la Seguridad
Jurdica, debido a que las negociaciones realizadas, adquieren certeza a travs
del principio de publicidad, que caracteriza a dicha Institucin. La naturaleza
jurdica del derecho Registral es ms de tipo sustantiva que adjetiva o formal.
Denominaciones que se le han Otorgado al Derecho Registral:
El Derecho Registral, como rama de las Ciencias Jurdicas y Sociales, tiene una
diversidad de calificaciones o designaciones entre las ms importantes se puede
mencionar: Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Derecho Registral,
Derecho Inmobiliario Registral, Derecho del Registro de la Propiedad.
Finalidad del Derecho Registral:
Puede establecerse que la finalidad del Derecho Registral, es fortalecer la
Seguridad Jurdica en el trfico de inmueble. Esa finalidad la logra el Derecho
Registral mediante la atribucin de efectos a los asientos del Registro, referentes a

la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre

inmuebles.

Que son los Principios Regstrales?

Lacruz y Sancho, entienden por principios hipotecarios o Principios Regstrales:
Aquellas reglas ms generales de la legislacin, formuladas directamente en ellas
u obtenidas por induccin de sus preceptos, que dan a conocer las lneas
esenciales, lo que podramos llamar las ideas-fuerza, de nuestro ordenamiento
inmobiliario registral.
Garca Garca, define los Principios del Derecho Registral como: Las notas,
caracteres o rasgos bsicos que tienen o deben tener un determinado sistema
registral.
De Caso Romero prescinde del trmino Principios y utiliza el vocablo
Presupuestos Regstrales definindolos como: Los rasgos tpicos caractersticos
de un buen sistema registral o las bases o supuestos previos para su adecuada
organizacin.
Para Muoz Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldn, Los principios registrales,
conocidos como principios hipotecarios en Espaa, son las ideas principales que

inspiran el ordenamiento del sistema registral, los cuales explican el contenido y

funcin del Registro de la Propiedad.
PRINCIPIO

DEFINICIN

FUNDAMENTO

EFECTOS

LEGAL
Se refiere a que los Art.1 del Cdigo El registro de la
registros en general Notariado.

propiedad

debe

no podrn ejercer, Art.340 del Cdigo iniciar su actividad

sino a peticin de de Comercio.
parte

Rogacin

interesada, Art.28

solo por peticin

de

cualquier

Constitucin

inscripcin

Poltica

la de parte es decir,
que

de

registro

la efectu

conforme a la ley, Repblica

su

de actividad registral

sin embargo para Guatemala.

ciertos

el

casos Art.1227,

solicitud

de

1127 parte.

proceder de oficio del Cdigo Civil.

conforme lo ordena Art.
la ley.

54

del

reglamento de la ley
de

Registro

de

informacin
catastral.

Legalidad

Es aquel por medio

Calificacin

de

la

cual

se

Registral:

impone

que

los

instrumento

es

el

documentos a notar Art.154, 17, 239 jurdico por medio

en

los

registros de la Constitucin de

la

cual

el

pblicos renan los de Guatemala.

registrador

requisitos pblicos

analiza, determina

renan

los Art. 1128, 1175, y

declara

la

requisitos exigidos 1576, 1578, 1132 legalidad de fondo

por las leyes para del Cdigo Civil.

y forma de los

sus registros, para

documentos

la cual es necesario

se

someterlos

la

registro

verificacin

objeto

calificacin

que

presentan
con

que
al
el
de

aceptarlo,

asegure su validez

suspenderlo

o perfeccin.

rechazarlo
indicando

los

motivos.
Se refiere a que Art: 30 del Cdigo Esto requiere que
todo

acto

de de Notariado.

disposicin aparece

el inmueble este
inscrito

con

ordenado en forma Art: 1130, 1134, anterioridad

Tracto Sucesivo

que uno siga al otro 1131, 1143, 1125, favor

de

modo 1164

del

de

se

haya

ordenamiento

asaltos registrales. Art:

70

las

cdigo otorgantes y que

eslabonado sin que Civil.

vacios

siga

un

del lgico, pues de lo

Su

objeto

mantener
conexin

es Registro

Nacional contrario,

la de las Personas.
de

el

registrador

las Art:3 de la Ley de virtud

en

de

sus

adquisiciones por el Garantas

facultades

orden regular de los Mobiliarias

denegara

la

tribunales

inscripcin

registrales

Art.

sucesivos.

Reglamento
Registro

del anotacin.
del
de

la

Propiedad.
Es aquel por virtud

Es

del

acto

ilegalidad de las

que

operaciones,

cual

registrable

el

evitar

la

es

primero ingresa al Art.1141 y 1142 perfectamente

registro
Prioridad

se del Cdigo Civil.

antepone o deviene

lgico y razonable
que en caso de

de rango superior a Art.7

del colisin

cualquier otro acto Reglamento

del derechos sobre un

registrable.

Registro
Propiedad.

de

la mismo
el

de

inmueble,

conflicto

se

resuelve a favor
de quien primero
registro
del bien.

el

titulo

Es la presuncin de

Se manifiesta por

veracidad

medio

hechos,

sobre
actos

negocios

jurdicos

de

todas

certificaciones que
extienden

los

que el registrador Art. 1179 y 1225 registradores

Fe Pblica

inscribe o anota en del Cdigo Civil.

cuales

los

autenticidad

libros

del

registro pblico a

fuerza

su cargo, mediante

de

asientos registrales.

inscrito.

lo

las

poseen
y

probatoria
que

fue

Seguridad
Jurdica.
Este principio se
basa en que se
supone

Legitimacin

que

Es la justificacin o

solamente

calidad que permite

accedern

al

registro,

titular

conducirse
verdadero

registral

al

aquellos

como Art. 1146 y 1148 ttulos que renan

dueo del Cdigo Civil

los

requisitos

del derecho inscrito

legales, esto es,

a su favor.

los ttulos vlidos

y

perfectos,

en

virtud del control

de legalidad que
ejerce

el

Registrador.
De
conformidad
con este principio
la
Este

principio

enfoca

que

registral debe ser

los Artculos

bienes y derechos 341

inscritos
Especialidad
determinacin

o Registro
estar

en

343

337, precisa en cuanto

del a la forma de la

el Decreto nmero 2 inscripcin,

debern 70 del Congreso de manera

definidos

y la

precisados
respecto

Repblica

que

de
no

de existan dudas en

Guatemala Cdigo cuanto a los datos

a

su de

titularidad,

Comercio

Guatemala,

naturaleza,
contenido

actividad

de que

son

proporcionados y
posteriormente

limitaciones.

consignados,

de

las personas que

la solicitan y la
relacin

que

se

registra.
Consiste que para
el

registro

posible,

sea

Existe un acuerdo
entre una o varias

previamente deber

Consentimiento

personas

para

existir

el Art. 29 numeral 11 aceptar derechos

consentimiento

o del

asentamiento

Cdigo

del Notariado.

de y obligaciones que
emanen

titular del derecho

inscribir

inscrito para que se

registro

produzca

contrato

la

modificacin de la

de
en

un
un

acto

constitutivo.

situacin jurdica de
la finca.
Por inscripcin se
entiende

todo

asiento hecho en el
Registro
Inscripcin

Pblico.

Tambin significa el

El

acto

inscripcin

mismo

inscribir.

de

principio

de
se

Este

relaciona con los

principio tiende a

efectos que ella

precisar

la

determina

el

constitucin,

registro ejerce en

transmisin,

los derechos sobre

modificacin

inmuebles

extincin

la

influencia

que

tambin decide si la

propiedad

en

de

la

inscripcin

en

registro

el

dems

derechos

es

reales

sobre

elemento

bienes inmuebles.

determinante o no
para

que

el

negocio.
El

Publicidad

registro

debe

Lo que se da a

revelar la situacin

conocer

jurdica

publicidad registral

de

los

inmuebles y actos

es:

realizados

jurdicos.

voluntad de la parte
en

la

cual

la

hechos
Esto

quiere decir que lo

tiene Art. 29, 30, 31 de la que se inscribe en

derecho de que se Constitucin

le

con

muestren

asientos

los Poltica

de

del repblica

todo

registr

la pblico y que por

de ende se publica,

registro y obtener Guatemala.

es

constancias

aquellas

relativas al mismo.

lo

referente

Art. 1124 y 1180 del manifestaciones

Cdigo Civil.

de

voluntad

Existen

situaciones ajenas

doctrinariamente

al

tres

clases

de

que

ser

humano,
estn

publicidad:

reguladas

1. Formal: Las

en

el

ordenamiento

certificacione

jurdico, o que de

s, informes o

no estar previstas

copias.
2. Material:

por la legislacin
deban

ser

exhibicin de
salvaguardadas,
los registros.
3. Frente
a
terceros:
dirigida

determinados
a

terceros para
que

en virtud de los

alcances jurdicos
que posean.

estos

surtan
efectos

estas.

EL

TITULAR EL

REGISTRAL

REGISTRADOR

EL TECERO

Son las personas Es el titular de

Es el usuario que que
puede

realizan

ser calificacin

cualquier persona registral

individual
jurdica.

o operaciones
registrales.

la derechos

reales

que estn tambin

y inscritos
registro

en

el

de

la

propiedad.

El Registrador de la Propiedad es el funcionario pblico cuyo rol es de garantizar

y asegurara el estado jurdico de los bienes muebles e inmuebles inscritos en el
Registro de la Propiedad, para la cual estampa su firma en cada acto que all se
realice, ahora firma autgrafa y sello segn Decreto cuarenta y dos guin dos mil
seis del Congreso de la Repblica. (Decreto 42-2006).
REQUISITOS PARA SER EL REGISTRADOR GENERAL DE LA PROPIEDAD
Para optar o para ser nombrado a ser El Registrador General de la Propiedad es
necesario que cumpla una serie de requisitos los cuales son: Ser guatemalteco de
origen, Notario y abogado colegiado activo, Prestar garanta, No estar
comprendido en las incompatibilidades. Los primeros dos requisitos estn
regulados en el Artculo 1226 del Cdigo Civil, Decreto Ley 106, el cual regula:

Artculo 1226. (Artculo 99 del Decreto Ley nmero 218). Para ser nombrado
Registrador de la Propiedad se requiere ser guatemalteco de origen, notario y
abogado colegiado activo.
El requisito de prestar garanta no se encuentra regulado en el mismo Artculo sin
embargo es necesario en virtud a que el tiene que responder a cualquier resulta
de que incurriere en alguna responsabilidad esto segn lo que regula el Artculo
1228 en que literalmente regula que los registradores antes de entrar a ejercer sus
cargos, garantizarn las responsabilidades en que pudieren incurrir, con hipoteca
o fianza.
EL Ministerio de Gobernacin fijar el Importe de la garanta atendiendo a la
importancia del Registro entre mil y diez mil quetzales.
Adems La garanta de que trata el Artculo anterior no se cancelar. Sino hasta
un ao despus de haber cesado el registrador en el ejercicio de su cargo, salvo
que hubiere pendiente alguna reclamacin contra El Registrador, en cuyo caso, la
cancelacin quedar sujeta a las resultas del juicio. Por ltimo y muy importante
que pese a que el registrador debe ser abogado y notario activo el cargo de
registrador es incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado y
notario y con todo empleo o cargo pblico esto segn lo que regula el Artculo
1227 del Cdigo Civil.
FORMA DE NOMBRAMIENTO DEL REGISTRADOR
El Registrador de la Propiedad es un funcionario pblico, que es nombrado por
el presidente de la Repblica de Guatemala, facultad otorgada por la ley, as

mismo la facultad que tiene es delegada al Ministerio de Gobernacin, esto segn

lo que regula el Cdigo Civil, en el Artculo 1225 mismo que fue reformado por
Artculo 98 Decreto Ley 218 y posteriormente reformado por Artculo 1 Decreto 8597, despus de sus reformas establece que: Cada registro estar a cargo de un
registrador propietario, nombrado por el Presidente de la Repblica, mediante
acuerdo gubernativo a travs del Ministerio de Gobernacin. Su permuta, traslado
o cesacin sern acordados en la misma forma.
REGISTRADOR SUSTITUTO
Esta figura es necesaria en virtud a que quien atendera las obligaciones del cargo
de registrador si se diera el caso de enfermedad, ausencia o incluso cuando
surgiera una incompatibilidad, es por ello que en cada Registro habr un
registrador sustituto. Este ser nombrado por el ejecutivo a propuesta y bajo
responsabilidad del Registrador General de la Propiedad, este debe tener las
mismas calidades que se requieren para ser registrador general en virtud de que
para que haga las veces de este en los casos de ausencia, enfermedad o
incompatibilidad en el desempeo de sus funciones, el sustituto tendr las mismas
calidades que el propietario si excediere de un mes el tiempo de la interinidad el
sustituto deber presentar garanta en los mismos trminos que el propietario, esto
segn lo que regula el Artculo 1233 del cdigo civil. 1.7 Registradores auxiliares
Segn lo regulado por el Artculo 1225 del Cdigo Civil regula que cada registro
podr contar con uno o varios registradores auxiliares, designados por El
Registrador propietario bajo su responsabilidad. Estos registradores auxiliares son
quienes firmarn las razones, documentos, asientos, inscripciones, anotaciones y

cancelaciones que determine dicho funcionario. Cada Registrador auxiliar tendr

las mismas calidades del registrador propietario, es decir que ser guatemalteco
de origen y de profesin abogado y notario colegiado activo, estar sujeto a las
mismas limitaciones sea que no podr ejercer la profesin 25 liberal y garantizar
las responsabilidades en que pudiere incurrir, con hipoteca o fianza. El registrador
propietario fijar el importe de la garanta, conform al criterio y limites a que se
refiere el Artculo 1228 de este Cdigo.
ELEMENTOS QUE EL REGISTRADOR DEBE DE TENER EN CUENTA, AL
REALIZAR LA CALIFICACIN
El registrador al calificar nicamente debe de fundamentarse en lo que conste en
los ttulos presentados y en el derecho aplicable, en funciones de calificacin no
existen para el registrador si no estos elementos y ninguno ms seala.
RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR
El Registrador es un servidor Pblico auxiliar de la funcin registral, y en virtud de
la funcin que ejerce examina y califica documentos registrables y autoriza las
inscripciones

en

responsabilidades

que
de

se

ndole

materializa
Civil,

su

registro

administrativa,

penal

pueden
y

derivarse

fiscal.

1.10.1

Responsabilidad civil Para establecer la responsabilidad Civil se establecen tres

elementos la existencia de un dao material o moral del sujeto pasivo, que el dao
se haya producido como consecuencia de la abstencin o actuacin negligente,
falta de previsin o intencin de daar y por ltimo que exista relacin de
causalidad entre el dao causado y la actuacin o abstencin ilcita o culpable.

Los registradores respondern por los daos y perjuicios causados por:

Rehusarse a admitir un ttulo o a practicar las inscripciones en el orden correlativo
de su ingreso. 37 Cuando retarden sin causa justificada a practicar la inscripcin o
la realicen de forma indebida. Cometan errores, inexactitudes u omisiones en las
inscripciones que se practiquen o en los certificados que expidan. Cuando no
expidan las certificaciones en el trmino reglamentario. 1.10.2 Responsabilidad
administrativa La responsabilidad administrativa de los registradores devine de no
dar los avisos que por ley estn obligados a otras dependencias del Estado. 1.10.3
Responsabilidad fiscal Los registradores tienen la facultad, obligacin y
responsabilidad de cuantificar el monto de los derechos que se tienen que pagar
por la inscripcin de un documento. Es decir esta es una obligacin de carcter
general no slo para los registradores, sino tambin para los funcionarios pblicos
que en el ejercicio de sus funciones conozcan de hechos u omisiones que
entraen o puedan entraar infraccin a las disposiciones fiscales. Es obligacin
del Registrador comunicar a las autoridades fiscales competentes de los hechos u
omisiones de los que han tenido conocimiento para no incurrir en responsabilidad,
tal y como lo establece el Artculo 95 del Cdigo Tributario. 38 1.10.4
Responsabilidad penal Los registradores pueden incurrir en delitos fiscales y en
delitos de orden comn. Entre los delitos de orden comn se puede mencionar: el
abuso

de

autoridad,

incumplimiento

de

deberes,

cohecho,

peculado,

enriquecimiento ilcito, falsedad material e ideolgica. Los delitos anteriores se

encuentran previstos dentro del Cdigo Penal en los Artculos 418, 419, 439, 445,
321 y 322. Mientras que los delitos fiscales cometidos por el Registrador en el
ejercicio de sus funciones se caracterizan principalmente porque estos deben de

ser dolosos y no culposos. El Cdigo Civil guatemalteco, en su Artculo 1228,

establece que los registradores deben antes de entrar a ejercer sus cargos,
garantizar las responsabilidades en que puedan incurrir, con hipoteca o fianza.
Esto debido a que la propia ley seala que registrador, suspender, denegar o
realizar cancelaciones registrales bajo su responsabilidad. Adems el Artculo
1235 del Cdigo Civil establece, que contra los registradores se puede deducir
responsabilidades en juicio por abusos cometidos en el ejercicio de sus funciones.
Esta clase de procesos y los de daos y perjuicios que se promuevan contra el
registrador, debern ventilarse en el juzgado de primera instancia donde tenga su
asiento el registro. Por otro lado cuando el registrador exonere indebidamente de
alguna obligacin o gravamen escrito a un particular estos sern solidariamente
responsables, debiendo el 39 registrador responder por los daos y perjuicios
ocasionados, tal y como lo establece el Artculo 1236 del Cdigo Civil. No
obstante, las infracciones que los registradores causen al Cdigo Civil y a los
reglamentos relativos al registro sern sancionados con Multa , sin perjuicio de las
condenas que procedan por la transgresin de la ley penal.

La fe pblica en general es la garanta que da el Estado de que determinados

hechos que interesan a la comunidad jurdica son ciertos y la que corresponde a
los documentos emanados de los registros pblicos (de la propiedad, mercantil y

otros que prueben los actos inscritos y su inscripcin). Es la que corresponde a los
libros del Registro de la Propiedad.
Es la investidura que poseen los registradores para certificar las inscripciones del
registro las cuales se presumen veraces.
La fe pblica registral en Guatemala, la ostenta los registradores de los diferentes
registros: de la propiedad, civil, mercantil, propiedad intelectual de poderes y otros
registros.
El fundamento legal de la fe pblica registral, en lo que respecta el registro de la
propiedad, la encontramos en los artculos 1179, 1180, 1183, 1225, 1225 del
cdigo civil. Para el registrador mercantil, los artculos 332 y 359 del cdigo de
comercio.