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PRODUO HABITACIONAL VIA MERCADO:

QUEM PRODUZ, COMO E ONDE?
Uma leitura da dinmica imobiliria recente a partir
da poltica habitacional
Telma Hoyler

RESUMO

A dinmica recente da incorporao imobiliria residencial

na Regio Metropolitana de So Paulo analisada a partir da srie histrica de 28 anos de lanamentos e das polticas habitacionais produzidas pelos governos. O artigo mostra que temos experimentado um novo ciclo, caracterizado pelo espraiamento e pela popularizao da produo e por um mercado mais consolidado e concentrado em
poucas e grandes incorporadoras.
PALAVRAS-CHAVE: incorporao imobiliria; poltica habitacional;
mercado imobilirio; incorporadoras.

Housing Production Via Market: Who Produces,

How and Where? A Reading of the Recent
Real Estate Dynamics Based on Housing Policy
ABSTRACT

The residential real estate recent dynamics in the Greater So

Paulo is analyzed from the historical series of 28 years of launches and housing policies produced by governments. The
article shows that we have experienced a new cycle, characterized by spreading and the popularization of production and
a more consolidated and concentrated market in a few large developers.
KEYWORDS: real estate ventures; housing policies; real estate sector.

O presente trabalho descreve a dinmica recente da

incorporao imobiliria residencial na Regio Metropolitana de
So Paulo (rmsp) a partir da anlise longitudinal dos lanamentos realizados entre 1985 e 2013, atentando para os atributos gerais
de preo e tamanho das unidades habitacionais, a distribuio dos
lanamentos no espao, as caractersticas dos agentes envolvidos e
explicaes polticas e de polticas a respeito dos diferentes perodos que encerram a produo.
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O tema da produo habitacional via mercado relevante aos estudos sociopolticos, na medida em que a efetivao de empreendimentos por parte dos promotores imobilirios cristaliza as disputas
que eles travam por mercados, por regulaes e pela influncia sobre o
planejamento pblico, alm de ser capaz de atenuar ou aprofundar o
dficit habitacional e promover ou reduzir a segregao socioespacial.
Apesar da relevncia do tema, apenas recentemente as cincias sociais
tm voltado a enfatizar a produo habitacional e as instituies polticas que a circunscrevem.
verdade que, com o desmantelamento do Banco Nacional da Habitao em 1986, o pas enfrentou uma profunda fragmentao institucional da poltica habitacional,1 mas diversas medidas incrementais
e setorialmente orientadas vinham sendo adotadas desde a segunda
metade da dcada de 1990, sem que substantivas investigaes fossem realizadas no perodo. A produo habitacional voltou a ser um
tema proeminente nas investigaes das cincias sociais quando resultados vultosos comearam a surgir a partir da abertura de capital
de algumas empresas na Bolsa de Valores, da expanso do acesso ao
crdito habitacional e da introduo do Programa Minha Casa Minha
Vida. Isso sugere que a produo cientfica fica muitas vezes refm da
conjuntura poltica, em prejuzo de anlises sistemticas a respeito da
conformao do ambiente poltico e do que est acontecendo quando
os resultados ainda no so aparentes.
Tal sucesso de medidas incrementais resultou na conformao do
Sistema Financeiro Imobilirio, um arcabouo jurdico de segurana
aos investidores imobilirios que recebeu como principal crtica a sua
incapacidade em lidar com o dficit habitacional da populao mais
pobre que no podia acessar o crdito. Alm disso, havia a expectativa
de que a financeirizao das principais empresas incorporadoras significasse uma elitizao da produo. Ao contrrio, verificou-se por
meio deste estudo o aumento da produo para a baixa renda, ao mesmo tempo que se mantiveram patamares considerveis de produo
para as rendas mdia e alta.
Os resultados desta investigao mostram ainda que passamos
para um novo ciclo da produo imobiliria residencial e que ao
longo da srie histrica, junto variao do segmento econmico
atendido, variou a espacializao dos lanamentos e incrementou-se tendencialmente a organizao do mercado imobilirio frente
renda das famlias.
Tais dimenses, descritivas da incorporao imobiliria residencial em So Paulo, sero abordadas em quatro sees, alm desta introduo e das consideraes finais. A primeira delas constitui uma
descrio da produo imobiliria no referido perodo, incluindo
caractersticas gerais dos empreendimentos e os ciclos que ensejam

[1] Arretche, 2002.

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a produo. Na segunda seo, so apresentados os tipos de incorporadoras que atuam no territrio e o que isso significa em termos
de produto habitacional lanado. A terceira seo traz uma anlise da
distribuio espacial dos lanamentos ao longo dos ciclos. Por fim, a
ltima seo analisa a relao entre o preo dos imveis e a renda mdia da regio onde se localiza o empreendimento. A literatura especializada ser apresentada quando pertinente.
A DINMICA DOS LANAMENTOS IMOBILIRIOS

[2] Informaes metodolgicas mais

detalhadas esto disponveis junto ao
banco de dados em: http://www.fflch.
usp.br/centrodametropole/716.

[3] Os preos da base de dados da

Embraesp sofreram correo monetria e foram atualizados para preos
de dezembro de 2013 pelo IGP-DI,
um dos ndices adotados para o reajuste no financiamento das unidades
habitacionais.

Antes de avanarmos, vale lembrar que a produo habitacional via

mercado no abrange a totalidade da produo de moradias da rmsp.
Esse feito incluiria a construo de moradias pelos prprios moradores, o mercado relacionado aos construtores que edificam habitaes
por encomenda do morador ou do locatrio de longo prazo e a produo pblica, em geral associada s camadas de menor renda.
O levantamento, a organizao e a venda das informaes acerca
dos lanamentos imobilirios na cidade de So Paulo so feitos pela
Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio de So Paulo (Embraesp). A base de lanamentos imobilirios residenciais produzida
pela Embraesp cobre todos os empreendimentos sujeitos a propaganda nos meios de comunicao de massa e informados pelos corretores contatados pela empresa. Mesmo que os empreendimentos
ainda no tenham sido entregues nem completamente vendidos,
eles constam nos registros, motivo pelo qual me refiro categoria
empreendimentos lanados.2
No perodo de janeiro de 1985 a dezembro de 2013, foram lanados
16.935 empreendimentos na rmsp, totalizando uma rea superior a
154 milhes de metros quadrados, e apenas aproximadamente 55%
desse total equivale a rea til. Essa metragem foi distribuda ao longo da rmsp em 1.088.110 unidades habitacionais, em 2.326 casas e
14.609 edifcios.
As medidas de tendncia central dos preos3 dos empreendimentos indicam uma mdia de 5.637,87 reais/m2 de rea til, mas,
diante da gritante variabilidade dos dados, essa informao se torna pouco til: o metro quadrado mais caro encontrado dentre os
registros foi localizado em Higienpolis, custando o equivalente
a 43.430,88 reais/m2 de rea til, embora no seja essa a unidade
mais cara comercializada no perodo. Em Taboo da Serra, por um
preo de 944,15 reais/m2 de rea til, foi identificado o metro quadrado mais barato.
A disperso de rea til das unidades habitacionais tambm
muito grande: 68,2% dos empreendimentos tm unidades com tamanho igual ou inferior a 100 m2, 30% dos lanamentos tm uniNOVOSESTUDOS 104 maro 2016

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dades entre 100 m2 e 300 m2 e apenas 1,8% dos empreendimentos

tm unidades com tamanho igual ou superior a 300 m2 (chegando
a 2 mil m2).
Contudo, contrariando a percepo corrente, a comparao entre
preo relativo e tamanho da unidade mostra que no existe uma relao linear inversa e constante ao longo do tempo, em que as unidades
estariam se tornando cada vez menores e o preo relativo, cada vez
maior. A srie histrica analisada comea com o preo do metro quadrado baixo em relao ao tamanho mdio das unidades, passando,
depois de uma elevao do preo e queda do tamanho, a oscilarem de
modo coordenado at 1999, quando ocorre uma inverso. Entre 1999
e 2006, cresce o tamanho mdio de rea til e decresce o preo mdio
do metro quadrado at que, em 2007, despenca o tamanho mdio das
unidades e o preo se mantm estvel. A partir de 2009, a situao
se inverte, com elevao do preo mdio e decrescimento da rea til
mdia das unidades. Essa dinmica est ilustrada no grfico 1.
A distribuio de unidades produzidas e do valor total lanado no
mercado permite a separao em trs macrociclos de produo, conforme mostra o grfico 2.
O ciclo 1 abrange o perodo de 1985 a 1993, com um grande pico
em termos de valor lanado no ano de 1986, seguido de uma queda e
uma nova alavancagem em 1989, apesar de o valor mximo ter ficado
bastante aqum do anterior. A produo de 17,5 bilhes de reais em
1989 cai rapidamente, junto com o total de habitaes lanadas.
Em 1994 comea o ciclo 2, marcado por rpida elevao no nmero
de unidades e no valor lanado at 1997, para em seguida ocorrer uma
brusca queda para valores prximos aos de 1994, embora o nvel de

10.000,00
9.000,00
8.000,00
7.000,00
6.000,00
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00

180,00
140,00
120,00
100,00
80,00
60,00

rea til mdia (m2)

160,00

40,00
20,00
0,00
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013

Preo mdio da rea til da unidade

(R$/m2)

Grfico 1
Preo mdio do metro quadrado e rea til mdia das unidades

Preo mdio do m2 de rea til

rea til mdia das unidades

Fonte: elaborao prpria com base nos dados da Embraesp.

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Grfico 2
Valor total e nmero de unidades lanadas no mercado

30.000.000.000,00

Nmero de unidades lanadas

70.000

25.000.000.000,00

60.000
20.000.000.000,00

50.000
40.000

15.000.000.000,00

30.000

10.000.000.000,00

20.000
5.000.000.000,00

10.000

Valor total lanado no mercado (R$)

80.000

198

5
198
7
198
9
199
1
199
3
199
5
199
7
199
9
20
01
20
03
20
05
20
07
20
09
20
11
20
13

Nmero de unidades lanadas

Valor total lanado no mercado

Fonte: elaborao prpria com base nos dados da Embraesp.

[4] Marques, 2005.

produo imobiliria estivesse um pouco abaixo ao daquele ano. A

partir da, estende-se at 2004 um perodo de estabilidade, marcado
por uma produo pouco oscilante em nveis relativamente baixos.
Em 2005 inicia-se o ciclo 3, quando comea a se elevar rapidamente o nmero de unidades e o valor geral lanado. Em 2011, o valor
lanado no mercado superou 29 bilhes de reais o maior da srie
histrica. Em 2012, o valor geral e o nmero de lanamentos sofreram
ligeira queda e voltaram a subir at 2013. A partir dessa breve descrio,
observa-se que a dinmica das unidades lanadas em cada perodo
est de acordo com as informaes de conjuntura e de polticas abordadas pela literatura, evidenciando-se, ainda, um novo ciclo do setor
imobilirio a partir da segunda metade de dcada de 2000.
Conforme explicaes j apontadas pela literatura,4 o primeiro
pico da produo imobiliria ocorreu em um momento de grande instabilidade macroeconmica na economia brasileira, em face da hiperinflao no final do governo Jos Sarney (pmdb, 1985-1990), e o segundo pico de lanamentos foi coincidente com a crise fiscal ocorrida
durante o segundo mandato de Fernando Henrique Cardoso (psdb,
1995-2002), reforando a ideia de que o setor imobilirio funciona
como reserva de valor em momentos de incerteza.
Uma segunda justificativa para o pico de lanamentos pode ser
oferecida pelas opes adotadas no nvel municipal. Durante a administrao Jnio Quadros, prefeito durante o auge da produo no final
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da dcada de 1980, e Paulo Maluf, prefeito durante o segundo pico de

produo, houve forte investimento em infraestrutura, sobretudo em
reas nobres da cidade de So Paulo, o que valoriza o preo do solo e
estimula o mercado imobilirio a construir nessas regies. O segundo
ciclo coincide tambm com eventos que foram apontados pelo Sindicato dos Incorporadores5 como turbulentos, quais sejam: a eleio
de Luiz Incio Lula da Silva, a elaborao do Plano Diretor em 2002
e a reviso do zoneamento paulistano em 2004, fatos que explicam a
oscilao em termos baixos de quantidade e valor lanado.
O crescimento intenso a partir de 2005, quando comea o terceiro ciclo, est por sua vez associado a uma sucesso de reformas
incrementais na poltica habitacional que tiveram lugar desde o
governo fhc e a um novo perfil do mercado imobilirio, j mais
capitalizado pela oferta de aes primrias na Bolsa de Valores
(Novo Mercado da bm&fBovespa) empreendida por grandes incorporadoras a partir de 2006.
Na administrao de fhc, apesar de as aes terem sido fragmentadas e setorialmente orientadas, atendendo individualmente a reivindicaes dos diferentes ramos do setor ligados rea de produo
habitacional e crdito imobilirio, teria comeado a surgir um contexto amplamente favorvel ao negcio da habitao, a ser expandido
posteriormente por Lula.6 Isso ocorreu a partir do Programa de Arrendamento Residencial (par), criado em 1999, da instituio formal
do Sistema Financeiro Imobilirio (sfi), em 1997, e do Programa de
Subsdio Habitao de Interesse Social (psh), criado em 2001, que
embutia subsdios diretos ao financiamento habitacional de famlias
de baixa renda.7 Enquanto o Sistema Financeiro da Habitao (sfh),
desde o perodo militar, buscava construir um aparato estatal de financiamento da habitao (mesmo que somente para a demanda solvvel), o sfi constituiu um arcabouo regulatrio do financiamento
imobilirio e das operaes de instituies financeiras no mercado
de capitais. Ele opera captando recursos no mercado secundrio de
ttulos e canalizando-os para o setor imobilirio por meio de instrumentos de securitizao de recebveis. De imediato, o sfi no teve
efeitos importantes sobre a produo, mas preparou o terreno para
incrementos posteriores, assim como o par e o psh, cuja concepo
institucional foi englobada no Programa Minha Casa Minha Vida.
O projeto poltico de Lula (pt, 2003-2010), por sua vez, inclua reformar institucionalmente a maneira desarticulada como a habitao
era tratada. Para tanto, houve captao de mais recursos para a habitao, capacitao burocrtica para a poltica (iniciada com a criao do
Ministrio das Cidades, em 2003), articulao da Poltica Nacional
de Habitao e criao do Sistema e Fundo Nacional de Habitao
de Interesse Social. Alm de um cenrio macroeconmico favorvel

[5] Secovi, 2013.

[6] Dias, 2012.

[7] Barbosa, 2008.

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[8] O patrimnio de afetao separa

os ativos de um empreendimento dos
demais ativos da empresa incorporadora, a fim de evitar que o comprador
de uma determinada unidade seja
prejudicado pela eventual falncia da
incorporadora, como ocorreu no caso
da Encol.
[9] Pela resoluo 3.005 do Banco
Central posta em vigor em 2002.

[10] Royer, 2009.

[11] Fix, 2011.

e de reformas institucionais, a rearticulao da poltica habitacional

dependia tambm de aprimoramentos que a tornassem atraente ao
setor privado, tanto na produo habitacional quanto na concesso
de emprstimos. Dentre outras medidas, a sano da Lei 10.931/2004
significou um reforo ao arcabouo jurdico do sfi, uma vez que passou a encorajar os bancos a aplicar os recursos da poupana na habitao. O estmulo aos bancos veio por meio de algumas garantias:
facilitao da retomada do bem imvel em caso de no pagamento ou
atraso das prestaes e criao do patrimnio de afetao,8 aumentando a segurana jurdica do investidor e comprador do imvel em
caso de problemas financeiros da incorporadora. Contribuiu ainda
com a melhoria do cenrio para as empresas do setor o aumento de
recursos dos principais fundos pblicos e semipblicos, tais como o
Fundo de Garantia do Tempo de Servio (fgts) e o Sistema Brasileiro
de Poupana e Emprstimo (sbpe)9 e, posteriormente, a introduo
do Programa Minha Casa Minha Vida, de grande aporte de subsdios
para aquisio de moradias no Brasil, retomando a produo habitacional em larga escala.
A partir da segunda metade da dcada de 2000, a relao entre
poltica habitacional e produo privada de moradia ganhou ainda novos contornos com a entrada do capital financeiro nas incorporadoras
que fizeram oferta primria de aes na bm&fBovespa. Junto a isso,
houve crescimento e estabilizao da economia brasileira e aumento
do poder de consumo, fundamental para que a mescla de recursos pblicos e privados em torno do mercado imobilirio pudesse se atrelar
demanda solvvel, que passou a usufruir amplo acesso ao crdito habitacional. O impacto dessas medidas fica sugerido no grfico 2 pelo
incremento do valor bruto lanado no mercado entre 2005 e 2006,
indicando expectativa de venda.
Diante disso, se verdadeira a crtica que se faz ao sfi, de que
ele no foi criado para solucionar o dficit habitacional, mas como
modelo de financiamento pronto a garantir segurana nas transaes
do setor e introduzir grandes aportes do mercado financeiro em favor dos grupos imobilirios de maior poder aquisitivo,10 por outro
lado, isso no implicou elitizao da produo habitacional, como se
esperava. Explica-se: a produo de empreendimentos menos rentveis como em geral acontece para faixas de renda mais baixa no
seria esperada como produo do mercado imobilirio inserido no
circuito financeiro, visto que a lgica da produo imobiliria se subordina aos interesses de rentabilidade dos investidores de fundos de
penso e de investimentos imobilirios.11 Essa nova faixa de consumo,
contudo, foi descoberta pelas grandes empresas de incorporao. Foi
plenamente possvel a essas incorporadoras atender ao novo nicho de
mercado, pois internamente passaram desenvolver estratgias socieNOVOSESTUDOS 104 maro 2016

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tais (fuses e aquisies e constituio de subsidirias, joint ventures

etc.) e relativas a produo e controle (padronizao dos empreendimentos e sistema de controle de custos e prazos nas obras) que lhes
permitiram diversificar a produo.12
A srie histrica de lanamentos residenciais mostrou uma mudana de perfil nos tipos de produto privilegiado na produo em cada ciclo. Para fazer essa anlise, os empreendimentos foram separados em
quatro tipos de produto, entendendo por tipo de produto um conjunto
de caractersticas desenvolvido para um determinado pblico-alvo que
compartilha anseios e capacidade de pagamento equivalentes entre si.
O primeiro tipo de produto destina-se populao de baixa renda;
trata-se de empreendimentos com at 50 m2 de rea til, um banheiro,
at uma vaga na garagem e preo total de venda de at 250 mil reais. O
segundo tipo de produto, para a renda mdia, tem at 80 m2 de rea
til, at dois banheiros, at uma vaga na garagem e custa at 450 mil
reais. O terceiro tipo de produto, destinado renda mdia alta, tem
at 200 m2 de rea til e custa at 650 mil reais. As unidades habitacionais destinadas alta renda, por sua vez, tm um preo de venda
e atributos crescentes a partir do padro 3 (casos desviantes desses
padres foram alocados nos tipos de produtos com os quais tinham
maior semelhana). O grfico 3 ilustra a participao dos tipos de produto imobilirio por ciclo de produo.
Os dados mostram que a produo para a baixa renda cresceu de
modo constante ao longo dos ciclos, passando de 5,13% no primeiro
ciclo para 18,30% do total da produo do terceiro ciclo. Chama tambm a ateno o comportamento similar que o segundo e o terceiro
ciclo apresentam a partir da, indicando certa estabilidade no volume
de produo para as classes mais altas.

[12] Shimbo, 2012.

Grfico 3
Tipo de produto imobilirio por ciclo de produo

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ciclo 1
Baixa Renda

Ciclo 2
Mdia Renda

Ciclo 3
Mdia Alta Renda

Alta Renda

Fonte: elaborao prpria com base nos dados da Embraesp.

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Tais produtos imobilirios so edificados por meio da atuao dos

incorporadores, j estudada pela literatura na operacionalizao do
empreendimento, na barganha poltica por alteraes no zoneamento,
na formulao do arcabouo jurdico e de polticas pblicas habitacionais. No sentido de aprofundar o que conhecemos sobre esse agente,
explorar o contedo de sua produo e sua dinmica no tempo uma
tarefa consequente. Veremos a seguir quais so as empresas que abriram capital, quais so as estratgias de produo habitacional e que
impacto isso trouxe ao espao metropolitano.
OS AGENTES PRIVADOS DA PRODUO HABITACIONAL

O incorporador imobilirio a figura responsvel pela articulao entre todos os agentes que sero envolvidos para levar adiante
uma edificao. Regido pela Lei Federal 4.951/1964, o incorporador
quem encomenda a uma empresa construtora a produo de um edifcio ou casa e se encarrega, na outra ponta, de comercializ-la. Alm
disso, suas atribuies incluem a escolha e compra do terreno, a mobilizao do capital necessrio, a contratao dos projetos de arquitetura
e engenharia, a adaptao do projeto regra de zoneamento aplicada
ao lote, a obteno do alvar para venda e construo e, em alguns casos, a urbanizao do entorno.
Foi possvel constatar para todo o perodo um total de 3.178 diferentes incorporadoras envolvidas nos lanamentos residenciais aparecendo como nicas responsveis pela incorporao ou em associao
com outra(s) empresa(s). Esse nmero cai para 2.585 construtoras
e 1.853 vendedoras; 561 empresas desempenharam as trs etapas do
empreendimento uma ou mais vezes, 1.437 empresas incorporaram e
construram e 157 empresas incorporaram e venderam sem envolvimento na etapa de construo.
A parcela de incorporadoras que lanaram empreendimentos aumentou em 50% entre o primeiro e o segundo ciclo, passando de 1.076
para 1.642 diferentes empresas. Do segundo para o terceiro ciclo, houve diminuio em torno de 17,5% (de 1.642 para 1.355 diferentes empresas envolvidas em lanamentos), o que, junto ao total de unidades
lanadas, sugere uma tendncia de concentrao de lanamentos em
nmero menor de empresas.
A parcela de incorporadoras que se associaram a outra para
lanar um empreendimento era inexistente durante o primeiro e
o segundo ciclos, passando para associaes em duzentos lanamentos no terceiro ciclo. Os motivos das parcerias so diversos e
incluem entrar em novas regies geogrficas, acessar novas regies e segmentos simultaneamente, expandir-se para segmentos de
menor renda, ampliar oportunidades nos mercados tradicionais,
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testar novos mercados com menor risco e conhecer as virtudes e

fragilidades do parceiro.13
A respeito das incorporadoras que abriram capital, a literatura tem
afirmado que a intensa capitalizao permitiu tambm que elas centralizassem na mesma empresa as funes de incorporao, construo e venda. A explorao dos dados, contudo, mostrou que desde o
primeiro ciclo j era grande a proporo de incorporadoras que tambm construam (60%), e construam e vendiam (16%). Atualmente
essa proporo est respectivamente em 65% e 16%, no sendo, portanto, fenmeno recente a concentrao das diversas funes de edificao numa mesma empresa.
A distribuio da atuao espacial uma dimenso que diferencia
fortemente as incorporadores. As dez incorporadoras que tiveram um
nmero de lanamentos igual ou superior a 150 distriburam sua produo ao longo de cinquenta distritos ou municpios em mdia. Entre
as 27 incorporadoras que lanaram entre cinquenta e 150 empreendimentos, a mdia foi de dezesseis distritos. Essa medida de tendncia
central caiu para dez distritos, dentre as 84 incorporadoras que produziram entre vinte e cinquenta empreendimentos e 5,5 distritos entre
as 194 incorporadoras que produziram entre dez e vinte edifcios.
Outra forma de olhar para a atuao dos incorporadores e melhor
compreender a economia poltica desse setor segundo a intensidade da produo,14 categorizando-os em acidentais, ativos ou estruturais.15 O primeiro grupo engloba casos isolados em que o empreendedor julgou que seria mais rentvel investir o dinheiro no setor, embora
no o faa de modo sistemtico. As duas ltimas categorias, apesar de
se assemelharem no exerccio de previso dos movimentos de outros
incorporadores para a tomada de deciso, distinguem-se na interveno feita para alterar as condies estruturantes do mercado, atividade
desempenhada pelos promotores do tipo estrutural.
Inspirada nessa categorizao, a anlise do banco de dados permitiu diferenciar as incorporadoras em trs tipos, segundo o volume de
produo e quantidade de lanamentos. So eles: pequenas incorporadoras, que lanaram individualmente valor inferior a 465.500 reais no
perodo e apenas um ou dois empreendimentos (representam 66,3%
do total de incorporadoras), os mdios produtores (33% do total),
com uma produo entre 1,5 milho e 2 bilhes de reais, e as grandes
incorporadoras (0,7% do total), que lanaram individualmente entre 2 bilhes e 25 bilhes de reais. A respeito desse ltimo tipo, cabe
destacar que apenas as dezoito incorporadoras que abriram capital
lanaram 297.799 unidades habitacionais em todo o perodo. Se compararmos esses dados com os das incorporadoras de menor produo,
seriam necessrias 2.924 empresas para se produzir quantidade de
empreendimentos equivalentes.

[13] Souza, 2011.

[14] Incorporadores j foram categorizados tambm entre conservadores e especulativos, segundo a

expectativa de taxa de retorno e grau
de certeza do pblico locatrio, mas
trata-se de uma separao no operacionalizvel por meio do banco de
dados disponvel. A esse respeito,
ver Fainstein, 1994.
[15] Logan; Molotch, 1987.

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Na mdia, as grandes incorporadoras praticam um preo de venda

mais baixo nos produtos para a baixa renda quando comparado ao
preo praticado para o mesmo tipo de produto por incorporadoras de
mdio e pequeno porte (165 mil reais contra 198 mil e 200 mil reais,
respectivamente) e metragem mdia tambm inferior (49 m2 contra
55 m2 das mdias e 60 m2 das pequenas).
A DISTRIBUIO DOS EMPREENDIMENTOS NO ESPAO DA METRPOLE

A anlise da distribuio espacial dos lanamentos imobilirios

constitui outra dimenso importante para compreender os padres
de produo habitacional na dcada, tarefa essa possibilitada pelas
ferramentas do sistema de informaes geogrficas. Os mapas 1 a 3,
reproduzidos a seguir, mostram os resultados desse exerccio.
O primeiro ciclo caracteriza-se por uma produo bastante concentrada no tipo de produto para a alta renda dentro dos limites de
So Paulo. As periferias da cidade, no entanto, praticamente no receberam empreendimentos no perodo, o que se explica pelo fato de
que, at as reformas recentes, a populao de baixa renda residente
nas periferias no constitua demanda solvvel. Guarulhos e os municpios do abc Paulista comearam a receber empreendimentos mais
intensamente j nesse ciclo.

FIGURA 1
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 1 (1985-1993)

Ciclo 1 (1985-1993)

Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio

Fonte: elaborao prpria com base nos dados brutos da Embraesp.

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para baixa renda

para mdia baixa renda
para mdia alta renda
para alta renda
0 5 10 15
quilmetros

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FIGURA 2
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 2 (1994-2004)

Ciclo 2 (1994-2004)

Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio

para baixa renda

para mdia baixa renda
para mdia alta renda
para alta renda
0 5 10 15
quilmetros

Fonte: elaborao prpria com base nos dados brutos da Embraesp.

FIGURA 3
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 3 (2005-2013)

Ciclo 3 (2005-2013)

Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio

Fonte: elaborao prpria com base nos dados brutos da Embraesp.

para baixa renda

para mdia baixa renda
para mdia alta renda
para alta renda
0 5 10 15
quilmetros

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[16] Marques, 2005.

[17] Fix, 2011.

Do primeiro para o segundo ciclo, fica evidente um aumento da

produo para o segmento popular, mas ainda bastante concentrada
na cidade de So Paulo, em especial nas zonas Leste e Norte.
No ciclo 3, intensificam-se alguns adensamentos verticais na Zona
Oeste, como em Perdizes, Vila Romana e Vila Leopoldina, e tambm
na Mooca. Esses trs ltimos, antigos bairros industriais construdos
ao longo da linha ferroviria, vm sofrendo intenso processo de mudana de uso no solo.
O avano a leste at Mogi das Cruzes e a oeste ao longo das rodovias Castelo Branco e Raposo Tavares, que se iniciou no segundo
ciclo, ganha expressividade a partir de 2005. Cotia e Barueri, municpios conhecidos por seus condomnios horizontais para a alta renda,
respectivamente nos espaos Granja Vianna e Alphaville, tambm
dividem o espao com empreendimentos populares, sendo o avano
expressivo para outros municpios adjacentes a So Paulo, sobretudo
na produo para as rendas mdia e baixa. Em So Paulo, a produo
para a baixa renda continuou a destacar-se na Zona Leste de So Paulo.
Ao mesmo tempo que se verifica um espraiamento da produo,
no terceiro ciclo possvel identificar substantiva produo no centro de So Paulo, destacando-se os bairros Santa Ceclia e Repblica,
com apartamentos pequenos comercializados a preos categorizveis
como de mdia renda.
Existe uma mudana acentuada do primeiro para o terceiro ciclo
em relao ao espraiamento dos empreendimentos, que j comeara
a ser identificado pela literatura.16 Esse padro, que se mantm constante at 2013, adere explicao a respeito da formao de estoque de
terras por parte das empresas que pretendiam abrir capital e aquelas j
listadas na Bolsa de Valores como forma de convencer os investidores
de que seria possvel conseguir o Valor Geral de Vendas prometido nas
ofertas de aes.17
RENDA E PREO DAS UNIDADES

A atividade imobiliria obtm sua rentabilidade por meio da

mudana de ocupao (por exemplo, transformando a ocupao de
um lote com casa em lote com edifcio vertical) e/ou de uso do solo
urbano (do rural para o urbano). Uma vez que isso modifica a populao residente em determinado espao, uma terceira dimenso
importante na caracterizao da atividade de incorporao a relao entre a renda de quem mora em dada rea e o preo dos imveis
dessa mesma rea, sendo razovel relacionar positivamente o preo
com a renda das famlias. Essa anlise permite identificar espaos
que fogem a esse padro ao longo da rmsp, onde o preo do metro
quadrado diferente do predito para a renda de determinada regio
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(em outras palavras, os espaos da metrpole em que famlias mais

ricas moram e o preo da terra comparativamente mais baixo ou,
ao contrrio, onde famlias mais pobres moram em metro quadrado
caro). Adicionalmente, inserindo-se o componente tempo, possvel verificar como se deu o processo de mudana de ocupao na
rmsp. Para tanto, tracei um scatter plot, relacionando o preo mdio
do metro quadrado de rea til dos empreendimentos por rea de
ponderao com a renda mdia dos chefes de famlia coletada pelos
Censos para as mesmas reas de ponderao.18
As informaes foram segmentadas em trs perodos, procurando respeitar a periodicidade dos Censos 1991, 2000 e 2010 e dos
ciclos descritos. Desse modo, exclu alguns anos cujas informaes
foram coletadas pelo Censo de determinado perodo, mas que foi
enquadrado em ciclo incompatvel, chegando delimitao do perodo i (1985 a 1991), do perodo ii (1994 a 2000) e do perodo iii
(2005 a 2010).
O exerccio mostrou que os resultados da regresso linear para
cada perodo tm coeficientes de correlao crescentes (0,08 para o
primeiro perodo; 0,53 para o segundo; e 0,77 para o terceiro), sugerindo que preo mdio do metro quadrado e a renda mdia dos chefes
de famlia passaram a ficar mais correlacionados ao longo do tempo. A
correlao se manteve forte mesmo quando controlada pelo perfil do
empreendimento (nmero de dormitrios, banheiros e garagem).19
Os grficos a seguir ilustram as regresses realizadas.
No perodo i, o resultado da regresso mostrou baixo coeficiente de correlao, constituindo um esforo pouco produtivo falar em

[18] As rendas mdias esto em valores nominais, conforme coletado

pelos Censos, o que altera o intercepto vertical, mas no a inclinao
da regresso.

[19] Estatsticas de colinearidade

entre as variveis independente e de
controle indicaram um VIF < 5 nos
trs perodos, sugerindo que no h
multicolinearidade.

gRFICO 4
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (1985-1991)

12.500,00

Preo (R$)

10.000,00
7.500,00
5.000,00
2.500,00
0,00
0,00

100.000,00 200.000,00 300.000,00 400.000,00

Renda (R$)

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gRFICO 5
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (1994 - 2000)

12.500,00

Preo (R$)

10.000,00
7.500,00
5.000,00
2.500,00
0,00
0,00

2.000,00

4.000,00

6.000,00

Renda (R$)

gRFICO 6
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (2005-2010)

12.000,00
10.000,00

Preo (R$)

8.000,00
6.000,00
4.000,00
2.000,00
0,00
0,00

2.000,00 4.000,00 6.000,00 8.000,00 10.000,00

Renda (R$)

Fonte: elaborao prpria a partir dos dados brutos da Embraesp e Censos (1991, 2000 e 2010).

casos desviantes. J o R2 expressivo apresentado no perodo ii torna

interessante olhar para os preos do metro quadrado que fogem ao
modelo predito. Nesse perodo totalizaram-se 114 casos desviantes,
distribudos em trs reas de ponderao localizadas em Barueri, Morumbi e Bela Vista. No terceiro perodo, os casos desviantes foram reduzidos para 52 em duas reas de ponderao.
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At a dcada de 1990, portanto, o mercado imobilirio parecia se

caracterizar por uma produo mais dispersa e pulverizada no que
toca aos preos atribudos aos empreendimentos de mesma caracterstica e localizao. medida que nos aproximamos dos anos 2010,
o setor aproxima sua produo ao contedo social dos espaos. Os
casos desviantes, quando se referem a preo de venda maior do que o
esperado para a renda, ilustram os efeitos do mecanismo de mudana
de uso do solo, pelo qual o mercado imobilirio modifica a ocupao
do solo e ocasiona troca populacional, e, quando se trata de preos
abaixo da renda, ilustram situaes em que um ou mais atributos de
localizao no so valorizados, obrigando incorporadores a vender a
preos inferiores ao esperado para a renda.
preciso atentar para a impreciso em afirmar que a renda das
famlias explica o preo dos lanamentos imobilirios, estando
ausente nessa anlise o papel que o Estado pode desempenhar
por meio de regulaes, instrumentos e planos urbansticos. Adicionalmente, por essa explicao, a responsabilidade recai sobre
a demanda, sendo a deciso do incorporador apenas uma reao
racionalidade dos consumidores.
Tendo em vista que as correlaes fortes e crescentes encontradas
no indicam causao, a compreenso do que significa esse padro
emprico na configurao espacial prescinde de mecanismos explicativos. Com essa finalidade, existe uma explicao que vale a pena ser
buscada na sociologia urbana francesa da dcada de 1970, segundo a
qual a concorrncia estabelecida entre os vrios agentes capitalistas
para controlar o sobrelucro de localizao causado pela mudana de
uso e ocupao do solo urbano que explicaria a formao do preo do
solo e a relao entre renda e preo.20
Conforme essa teoria, o incorporador avalia, a partir da observao do mercado e do que a regulao pblica permite construir sobre
determinado terreno, o preo que poder cobrar para seu produto, e
a partir da comea um clculo inverso para chegar no lucro lquido
obtido com a atividade de incorporao. Uma vez deduzido do faturamento o custo da construo, os custos operacionais e legais e a taxa
interna de retorno sem a qual ele no exerce sua atividade, o restante
se dividir em pagamento pelo terreno e lucro bruto da incorporao.
dentro dessa ltima quantidade que se inicia um jogo entre proprietrio de terreno e incorporador em torno da disputa pelo sobrelucro
fundirio. A lgica dessa disputa leva a que os proprietrios, ao observarem o novo padro se consolidando e projetarem a expectativa de
lucro dos incorporadores, encaream o preo dos terrenos. Uma vez
negociado um terreno, o incorporador vai transformar sua ocupao
na medida em que empreende um novo tipo de edificao, distinta
da casa, galpo, estacionamento ou pequeno comrcio nela existente.

[20] Topalov, 1979.

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Trata-se de uma aposta de que pessoas com outros perfis de renda e estilo de vida migrem para a regio e de que outros incorporadores nela
empreendam, consolidando o novo uso. Esse processo modifica os
preos em geral praticados no lugar, a natureza do comrcio e servios
e as relaes sociais antes existentes. Com a consolidao da mudana
de ocupao e a atrao de um novo patamar de renda, o preo geral
de venda que se esperava obter a princpio a partir do qual os demais custos sero descontados aumenta, ocorrendo assim o que se
tem chamado de valorizao imobiliria. Portanto, o mecanismo
de mudana de ocupao do solo que provoca o aumento no preo
dos imveis em determinada regio e torna os preos gradativamente
mais atrelados renda.
CONSIDERAES FINAIS

A dinmica da produo imobiliria na rmsp se mostrou cclica e

intimamente relacionada conjuntura macroeconmica e de opes
polticas dos governos.
Os dados sugerem que a dinmica imobiliria do mercado formal
no perodo estudado passou por trs ciclos de produo, no tocante a
volume e valor lanado. O ltimo perodo foi recentemente impactado
por uma sucesso de reformas incrementais na poltica habitacional
federal que tomaram lugar desde o governo fhc e culminaram no governo Lula, num amplo arcabouo jurdico de garantia das transaes
e aumento do crdito habitacional.
Sucedeu a essas medidas um perodo de crescimento e estabilizao da economia brasileira, aumento do poder de consumo e a introduo do programa de maior aporte de subsdios para aquisio
de moradias no Brasil, retomando a produo habitacional em larga
escala. O maior volume dessa produo, por sua vez, seria levado
adiante por incorporadoras que abriram capital e, portanto, contam
com um arcabouo financeiro e organizacional prprio para responder nova demanda.
Ao contrrio do que se esperava, a introduo de instrumentos de
financeirizao e abertura de capital das principais empresas incorporadoras no produziu elitizao da produo em face do aumento
do nmero de pessoas passveis de acessarem o crdito habitacional.
Essa nova faixa de consumo foi descoberta pelas grandes incorporadoras, que j vinham se tornando proeminentes, favorecidas pelas novas regulaes do governo federal para o cenrio financeiro. De fato,
observou-se que de modo crescente ao longo dos ciclos a produo
habitacional para a baixa renda foi incrementada.
O novo ciclo, iniciado em 2005, sugere tanto um alto valor lanado
no mercado quanto um grande nmero de unidades produzidas, diNOVOSESTUDOS 104 maro 2016

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ferentemente do primeiro ciclo, em que o valor lanado era alto, mas o

nmero de unidades, baixo. Esse achado de pesquisa coloca nuances
sobre as consideraes estruturalistas em geral adotadas pela literatura especializada de que os empreendedores urbanos sempre ganham
as disputas em torno da rentabilidade do espao, em detrimento de
uma grande parcela de indivduos, sempre perdedora. Retirar a predeterminao dos resultados do jogo poltico permite lanar luz sobre o
papel de controle e coordenao exercido pelo Estado. A mesma lgica
se aplica a outros exerccios investigativos, haja vista que a separao
dos capitais do urbano permitiu identificar diferentes tipos de incorporadores, que atuam em segmentos e localizaes distintos e atingem volume de produo e valor geral de vendas discrepantes.
No mbito dessa diferenciao, merece destaque a constatao de
que as dezoito incorporadoras que abriram capital conseguem produzir em quantidade expressiva para todos os segmentos econmicos e
obter uma receita bruta 2,9 vezes superior ao total obtido pelas aproximadamente 3 mil pequenas incorporadoras em todo o perodo.
O setor imobilirio ainda no atua sobre a totalidade do espao
urbano, embora exista uma tendncia crescente de espraiamento de
sua produo. Essa tendncia est associada, em parte, permanente
busca por transformaes no uso e ocupao do solo para captura dos
sobrelucros fundirios e, mais recentemente, estratgia de constituir
banco de terras por parte das empresas que abriram capital e produo em localidades mais afastadas para a baixa renda. Concomitantemente ao espraiamento da produo na direo de municpios adjacentes a So Paulo, a ltima dcada caracterizou-se pela intensificao
da verticalizao em antigas reas industriais consolidadas da capital,
que no haviam sofrido intensa mudana no perfil de ocupao do
solo desde que foram urbanizadas. Curiosamente, a produo para a
rea central, embora no tenha sofrido intenso aumento at 2013, teve
seu perfil sensivelmente modificado, dando lugar a empreendimentos mais populares.
Em termos temporais, a correlao entre preo mdio do metro
quadrado e renda mdia dos chefes de famlia por rea de ponderao
sugere que, conforme nos aproximamos dos anos 2010, a incorporao residencial aproxima sua produo ao contedo social dos espaos e os preos mdios se tornam mais atrelados renda mdia das
reas, sugerindo consolidao do mercado imobilirio.
Telma Hoyler mestre em cincia poltica pela usp.

Recebido para publicao

em 14 de abril de 2014.
Aprovado para publicao
em 21 de janeiro de 2016.
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CEBRAP

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