REGISTRO DE IMVEIS

ELETRNICO - UMA
REFLEXO TARDIA?
Uma reflexo tardia?
Resumo
O Registro de Imveis eletrnico uma realidade presente no Brasil. Em que medida o
sistema registral ser afetado? Os registradores esto preparados para as mudanas?
Uma reflexo sobre o desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas ao Registro de
Imveis brasileiro.

Flauzilino Arajo dos Santos

flauzilino@gmail.com

REGISTRO DE IMVEIS ELETRNICO. UMA REFLEXO TARDIA? 1

Flauzilino Arajo dos Santos

Primeiro Oficial de Registro de Imveis de So Paulo (SP)

Sumrio

1. INTRODUO ................................................................................................................................ 2
2. O FUTURO DO REGISTRO DE IMVEIS ..................................................................................... 6
3. O REGISTRO DE IMVEIS ELETRNICO ................................................................................. 13
3.1 VULNERABILIDADE DIGITAL ................................................................................................ 13
4. A NOVA PUBLICIDADE REGISTRAL .......................................................................................... 15
5. REGISTRADORES SO CONVOCADOS PARA PRESTAR SERVIOS ELETRNICOS ........ 20
5.1 - 2001 - A PRIMEIRA CONVOCAO ................................................................................... 20
5.2 - 2009 - A SEGUNDA CONVOCAO ................................................................................... 22
5.3 - 2015 - A TERCEIRA CONVOCAO ................................................................................... 23
6. CONSIDERAES FINAIS .......................................................................................................... 25
DEDICATRIA .................................................................................................................................. 28
PEDIDO DE DESCULPAS ................................................................................................................ 29
REFLEXO FINAL ............................................................................................................................ 29

Este foi texto elaborado a partir da palestra apresentada no XLII Encontro dos Oficiais de Registro
de Imveis do Brasil, realizado de 19 a 23 de setembro de 2015, em Aracaj (SE). Originariamente
publicado no Boletim do IRIB em Revista - Edio n 354 (ISSN 1677-437-X), em maro de 2016
(pginas 82 a 93).
1

O modelo de 'molecularizao' perfeitamente factvel e isso com base em sistemas

coordenativos, no concentradores. A internet isso: h um cdigo comum que permite o
intercmbio e a descentralizao da informao. o nico modelo possvel para esta espcie
de "noosfera" assustadora. Mas, sem um cdigo comum a articular a linguagem das mquinas,
nada disso seria possvel". (SRGIO JACOMINO, por e-mail)

1. INTRODUO
O Sistema de Registro de Imveis 2 foi constitucionalizado como um dos
pilares garantidores do Estado Democrtico de Direito e a ncora para a
concretizao do direito de propriedade e de sua funo social. A opo do
constituinte nacional foi a de manter um servio pblico exercido em carter privado,
conforme artigo 236, da Constituio Federal. Nesse modelo, a outorga
administrativa da delegao do servio pblico somada ao seu exerccio em
carter privado, de sorte que princpios empresariais autnomos prprios do setor
privado so somados com critrios administrativos de prestao, regulamentao e
fiscalizao de servios pblicos. O resultado a prestao de um servio pblico
iluminado por valores, princpios e procedimentos empresariais inerentes iniciativa
privada.
Realmente, o Registro de Imveis um instrumento da sociedade brasileira,
na medida em que protege o cidado no seu direito fundamental propriedade, at
mesmo em face do prprio estado, quando esse direito ameaado. Mas ,
tambm, pela solidez alcanada como instituio jurdico-social, no plano

A Constituio da Repblica estruturou o Registro de Imveis como um sistema, na galxia do

Poder Judicirio. Um sistema (do grego systma, atravs do latim systma) um conjunto
de elementos interdependentes de modo a formar um todo organizado. uma definio que
acontece em vrias disciplinas, como biologia, medicina, informtica, administrao, direito. Vindo
do grego, o termo "sistema" significa "combinar", "ajustar", "formar um conjunto". Todo sistema
possui um objetivo geral a ser atingido. (https://goo.gl/jQI9RB. Wikipdia, link reduzido.Acesso em
30.1.2016). O sistema de Registro de Imveis compreende o corpo de registradores de imveis, suas
entidades representativas, os rgos judiciais fiscalizadores e o conjunto de princpios, leis,
regulamentos e doutrinas que informam a atividade registral.
2

normativo, doutrinrio, jurisprudencial e alto grau de confiana popular. As pessoas

confiam no Registro de Imveis! 3
Assim, pode ser dito que o Registro de Imveis um player importante na
competitiva cadeia dos negcios imobilirios, por seu apoio ao funcionamento do
mercado. O mercado imobilirio um mercado econmico, mas , tambm, um
mercado de direitos. O Registro de Imveis no cria o mercado, mas uma
ferramenta sem a qual este no pode desenvolver-se adequadamente, visto que
contribui para sua expanso sustentvel, relativamente aos itens que lhe
correspondem: segurana jurdica e transparncia dos negcios inerentes. A
transparncia decorrente da publicidade registral faz com que o mercado seja, como
um todo, mais confivel e eficiente. 4
O Sistema de Registro de Imveis tambm labora positivamente para a
concretizao de aspiraes constitucionais voltadas ao equilbrio entre os
interesses individuais e os da coletividade, garantindo primazia dignidade da
pessoa humana e a todas as consequncias e aportes que seu respeito impe nas
relaes com terras rurais e urbanas. Cabe ao Registro de Imveis dar o devido
suporte para viabilizao de polticas pblicas que envolvem a terra, tais como de
direito moradia digna, ao financiamento imobilirio, regularizao fundiria,
proteo do meio ambiente, reforma agrria, demarcao de terras devolutas,
de indgenas e de quilombolas, utilizao de terras pblicas, ao controle de

Em pesquisa realizada pelo Instituto DataFolha, para aferir o grau de confiana e avaliao das
instituies, diante da pergunta: Voc diria que confia muito, confia um pouco ou no confia (no
Registro de Imveis)?,96% dos entrevistados afirmaram confiar, assim distribudos: confia muito,
70%; confia um pouco, 26%; no confia, 3%; e no sabe,1%. Foram realizadas 873 entrevistas, no
perodo de 15 a 18 de setembro de 2014, em 29 municpios, abrangendo capital, regio
metropolitana e interior do Estado de So Paulo.
4

Algumas questes essenciais do mercado imobilirio garantidas pelo Registro de Imveis: liquidez
de domnio e garantia de idoneidade financeira nos empreendimentos de loteamentos (Lei n
6.766/1979) e incorporaes imobilirias (Lei n 4.591/1964); controle efetivo da disponibilidade em
alienaes e oneraes imobilirias; propriedade do devedor hipotecante ou do devedor fiduciante,
nos contratos de financiamento imobilirio; controle e manuteno do grau da hipoteca a favor do
credor hipotecrio ou da propriedade fiduciria em nome do credor fiducirio; controle da emisso
de Cdulas de Crdito Imobilirio (CCIs), inibindo a circulao de crdito sem lastro no mercado;
aplicao de mecanismos extrajudiciais cleres nas execues extrajudiciais em contratos de
alienaes fiducirias inadimplentes, para fins de retomada do imvel e sua recolocao no mercado.
3

aquisio de imveis rurais por estrangeiros, aplicao dos mecanismos do

Estatuto da Cidade, ao controle de reas contaminadas,entre outras.
A realizao dessas demandas do mercado e da cidadania exige que a
publicidade registral, ato final e clmax de toda a atividade do Registro de Imveis,
seja estruturada mediante a utilizao dos recursos tecnolgicos da era digital, para
que haja a universalizao de acesso aos servios registrais de forma remota, sem
intermedirios5, bem como a interoperabilidade de dados.
A ausncia de uma rede e de uma plataforma que interligue todos os cartrios
de Registro de Imveis do pas e fornea servios online para os cidados,
empresas, Administrao Pblica e Judicirio pode ser fatal para o futuro do
Registro de Imveis, com o consequente prejuzo para a sociedade e para todo o
mercado financeiro e imobilirio.
O Registro de Imveis brasileiro tem que evoluir da forma mais rpida
possvel ao compasso dos novos tempos e das demandas sociais, o que somente
ser possvel mediante a implantao massiva das novas tecnologias em todas as
unidades de Registro de Imveis do pas. No basta ter ilhas de excelncia na
prestao dos servios registrais, enquanto outras serventias ainda laboram sob
estruturas que foram moldadas no sculo retrasado, e no conseguem acompanhar
as mudanas que a sociedade est demandando. Assim sendo, a interligao de
todas as serventias do pas em rede, com disponibilizao de servios eletrnicos
em plataforma nacional, no uma opo a ser considerada pelos registradores e
reguladores, mas, sim, uma misso a ser cumprida.

Escreve JEFF JARVIS (Nova realidade de negcios) que: "Os intermedirios esto condenados.
(...) Para todos os intermedirios, o tempo est passando e a questo do valor est assomando.
Toda vez que o Google faz uma conexo direta, o valor de um intermedirio diminudo. Voc
intermedirio? Se a web est fazendo mais mal do que bem ao seu negcio, a resposta
provavelmente sim. Se voc torna o mercado mais eficiente, se voc resolve os problemas de
abundncia e confuso e agrega valor, timo. Mas, mesmo que voc o faa, qualquer pessoa pode
usar a internet para elimin-lo. (...). A internet abomina a ineficincia, eliminando-a sempre...".
JARVIS, Jeff, In: O que a Google faria? - Como atender s novas exigncias do mercado. Barueri.
SP; Manole, 2010, p. 73.
4

 lamentvel que representantes de alguns setores operacionais da atividade

registral ainda resistam em ver e entender com outra perspectiva a atual estrutura
da economia e da sociedade. Daqui a cinco anos, todos esses que "se acham", mas
so recalcitrantes mudana e inovao, estaro tremendamente arrependidos
por terem lutado na fronte da velha economia, contra a transio para os novos
tempos.
Todos ns sabemos que os mecanismos de mercado atuam para selecionar
processos mais eficientes e mais lucrativos, expulsando os competidores que
utilizam processos antigos e menos eficientes. um jogo do qual resultam
vencedores e perdedores, sem oportunidade de revanche. Ao vencedor, as batatas;
ao

perdedor, as latinhas. 6
Com o conceito de internet das coisas se materializando aos poucos,

executivos da Google publicam obra sobre os rumos da era digital e o modo como
as naes e os empreendimentos funcionaro, cujas ideias devem merecer a nossa
ateno.
"At 2025, a maior parte da populao mundial ter sado, em uma gerao,
da quase total falta de acesso a informaes no filtradas para o domnio de toda a
informao do mundo atravs de um aparelho que cabe na palma da mo. Se o
ritmo atual da inovao tecnolgica for mantido, a maioria da populao da Terra,
estimada em oito bilhes de pessoas, estar online".
"Em todos os nveis da sociedade, a conectividade vai se tornar cada vez
mais acessvel e prtica. As pessoas tero acesso a redes de internet sem fio
onipresentes, muitssimo mais baratas do que as que existem hoje. Ns seremos
mais eficientes, produtivos e criativos. No mundo em desenvolvimento, pontos
pblicos de internet sem fio e redes de alta velocidade para conexo domstica vo
se somar, estendendo a experincia online at lugares onde hoje nem mesmo
existem linhas telefnicas. Sociedades vo saltar toda uma gerao de tecnologia.
6

MENEZES, Rogrio. "Ao perdedor, as latinhas". Artigo publicado na Revista poca n 148, de
19.3.2001.
5

Por fim, as parafernlias tecnolgicas que nos maravilham hoje em dia sero
vendidas em feiras de antiguidades, como aconteceu com o telefone de disco".
"Na verdade, os prximos momentos de nossa evoluo tecnolgica
prometem transformar diversos conceitos populares de fico cientfica em fatos:
carros sem motorista, movimentos robticos controlados pelo pensamento,
inteligncia artificial (IA) e sistemas completamente integrados de realidade
aumentada que oferecem a possibilidade de sobreposio visual de informao
digital em nosso ambiente fsico. Tais desenvolvimentos vo incorporar e aprimorar
nosso mundo natural". 7
Esse o nosso futuro! E o do Registro de Imveis?

2. O FUTURO DO REGISTRO DE IMVEIS

O futuro do Registro de Imveis aponta para a modernizao do Estado para
faz-lo mais eficiente, com o olhar posto no cidado, tanto no respeito aos seus
direitos, como na satisfao de seus requerimentos. O desafio crescente e
continuado dos registradores imobilirios consiste em alcanar patamares de
excelncia na prestao dos servios pblicos delegados, de forma a gerar
benefcios tangveis para a populao, sob pena de serem excludos do processo
de governana fundiria.
Governana fundiria refere-se s iniciativas ou a aes que expressam a
capacidade de uma sociedade organizada territorialmente para gerir os assuntos
pblicos a partir do envolvimento conjunto e cooperativo dos atores sociais,
econmicos e institucionais.
Entre os atores institucionais, inclui-se, naturalmente, o Estado com seus
diferentes agentes, que delegou o monoplio do controle do direito de propriedade
7

SCHMIDT, Eric; COHEN, Jared. A nova era digital: como ser o futuro das pessoas, das naes e
dos negcios.1 ed. Rio de Janeiro: Intrnseca, 2013, p. 12.
6

imobiliria, e temas conexos para um corpo de registradores de imveis

devidamente organizados por circunscries imobilirias definidas, que so os
curadores digitais das bases de dados decorrentes, as quais encerram valor
estratgico para o pas, conforme suportes normativos:
Lei n 6.015/1973, art. 24: Os oficiais devem manter em segurana,
permanentemente, os livros e documentos e respondem pela sua ordem e
conservao.
Lei n 8.935/1994, art. 46: Os livros, fichas, documentos, papis, microfilmes
e sistemas de computao devero permanecer sempre sob a guarda e a
responsabilidade do titular de servio notarial ou de registro, que zelar por sua
ordem, segurana e conservao.
Conforme observou Srgio Jacomino, "o modelo de 'molecularizao'
perfeitamente factvel e isso com base em sistemas coordenativos, no
concentradores". Realmente, no h necessidade de um supercomputador que
concentre todas as bases de dados de todos os cartrios do pas, como era o
modelo usado por empresas pioneiras no setor de servios pblicos. A rede de
serventias registrais poder ter mquinas espalhadas por data centers de todo o
pas, inclusive "na nuvem, em conformidade com a opo de cada registrador e
respeitada a legislao de regncia, tendo, em comum, a interoperabilidade de
dados estruturados e a centralizao dos servios em uma nica plataforma.
Como prev a legislao acima transcrita, os dados e as imagens
permanecem alocados em suas bases primrias, sob a guarda e a responsabilidade
dos respectivos oficiais, que tambm respondem pela sua ordem e conservao, e
somente sero requisitados na infraestrutura compartilhada ou por Web Services, 8

Web Service a tecnologia ideal para proporcionar interoperabilidade entre os sistemas das
serventias registrais, que podem manter seus servidores em seu Data Center, e os da plataforma de
servios na internet. A comunicao entre os servios padronizada, possibilitando a independncia
de plataforma e de linguagem de programao. Por exemplo: um sistema desenvolvido em Java e
rodando em um servidor Linux pode acessar, com transparncia, um servio feito em .Net, rodando
em um servidor Microsoft.
7

mediante

instncia

do

usurio-cidado,

salvo

aqueles

enviados

para

processamento na prpria plataforma.

H perguntas que somente o Registro de Imveis pode dar e que so cruciais
para a formulao de polticas pblicas e de estratgias empresariais, como por
exemplo: Qual o tamanho do mercado imobilirio do pas? Qual tem sido o
impacto da crise econmica nos negcios imobilirios? Qual a soma das reas do
territrio nacional titularizadas ou arrendadas por estrangeiros? Qual a
nacionalidade estrangeira que mais ocupa terras no Brasil? A realidade que esses
e outros dados existem e poderiam ser processados de forma clere e segura, se
as serventias estivessem interconectadas em rede.
preciso refletir que, diante das profundas transformaes da economia e
da sociedade no mundo inteiro, o Registro de Imveis brasileiro precisa ser
repensado, em busca de estratgias inovadoras que induzam transformao da
atividade registral dentro da nova dinmica implementada pela sociedade da
informao, de sorte que o Registro Imobilirio seja reinventado, mantendo-se, por
bvio, a sua estrutura mater; porm, apresentando-se como uma instituio jovem,
renovada e antenada com o novo mundo. O objetivo fortalecer a capacidade
criativa do Registro de Imveis e, consequentemente, a sua competitividade,
identificando lacunas no mercado, a fim de oferecer novos produtos que sejam
atrativos para os usurios e que possam ser consumidos em massa,
eletronicamente, bem como pela comodidade do uso das novas tecnologias.
E por que manter sua estrutura mater?
Porque o Direito Registral Imobilirio brasileiro j atingiu um grau de
maturidade perfeitamente consolidado na estrutura jurdica do pas. Alm disso, o
Registro de Imveis no apenas mais um sistema jurdico que existe pelo imprio
da lei. uma instituio da sociedade brasileira que goza da aceitabilidade e da
confiana da populao e do mercado ao manter um ambiente hermtico de
segurana jurdica dos negcios imobilirios, com uma nica porta de entrada: o
Livro 1 - Protocolo.

O Registro de Imveis pode ser comparado a uma casa-forte de onde o titular

do direito inscrito defender comodamente os seus direitos, sob o amparo da
legitimidade registral e da f pblica, sem se expor aos azares de ambientes
juridicamente poludos. Eis a razo porque perdura no tempo a advertncia de
SERPA LOPES para que a porta de acesso ao registro esteja sempre aberta:
"Um princpio devem todos ter em vista, quer oficial de Registro, quer o
prprio juiz: em matria de Registro de Imveis toda a interpretao deve
tender para facilitar e no para dificultar o acesso dos ttulos ao registro,
de modo que toda propriedade imobiliria e todos os direitos sobre ela
recados fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobilirio e
participem dos seus benefcios". 9

Todavia, h uma nica porta de entrada, enquanto as demais portas e janelas

esto sempre fechadas. Ento, por fora da qualificao registral, o acesso
vedado queles que tm consigo sinais muito fortes do mundo de fora; como se
trouxessem os ps cheios de lama da rua ao pretenderem entrar na casa registral.
Por isso, negativamente qualificados so barrados, porque contaminariam o
sistema de segurana jurdica dos negcios imobilirios.
O desafio apresentado aos registradores e reguladores "eletronificar" esse
patrimnio jurdico nacional, 10 com a devida segurana jurdica e tecnolgica, a
incluso digital das serventias de pequeno porte e, ao mesmo tempo, mant-lo
selado.
O registrador Luciano Lopes Passarelli, que, logo aps a edio da Lei n
11.977, de 7 de julho de 2009, apresentou excelente monografia sobre o princpio
da publicidade na era do Registro de Imveis eletrnico, cuja leitura fica sugerida,
iniciou sua obra com a seguinte convocao: "A nova realidade j demanda que os

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registros pblicos. V. II. 3 ed.So Paulo: Freitas
Bastos, 1955, p. 346.
10

O Registro de Imveis um patrimnio jurdico nacional, porque conta com conjunto legislativo
slido e escoimado no tempo de imperfeies, ilegalidades e inconstitucionalidades; com pacfica
jurisprudncia e slida doutrina a respeito dos principais direitos imobilirios registrveis; com um
corpo de profissionais especializados em Direito Imobilirio, selecionados por concurso pblico de
provas e ttulos. Alm disso, os cartrios (inclusive os de outras especialidades) constituem a maior
rede jurdica de atendimento aos cidados e a empresas do Brasil.
9

estudiosos do Direito Registral Imobilirio se debrucem sobre a implantao desse

novo paradigma". 11
Dentro dessa perspectiva, necessrio que o Registro de Imveis, por seu
corpo de registradores, estabelea diretrizes organizativas para que tenha em todo
o pas a mesma forma de operacionalizao, atentando a dois conceitos
importantes: o de sistema e a ideia de unicidade.
Um sistema pode ser definido como um conjunto de elementos interrelacionados que interagem entre si no desempenho de uma funo, para um fim
comum.Como sistema, o Registro de Imveis brasileiro uno. O que fracionada
a sua operacionalizao por meio das diversas unidades de servios,
denominadas cartrios ou ofcios.
Esse conceito est exposto no Provimento n 47, da Corregedoria Nacional
de Justia, que estabeleceu diretrizes gerais para o Sistema de Registro Eletrnico
de Imveis (SREI), o qual estabeleceu que, no prazo de 360 dias, contados a partir
de 18 de junho de 2015, os oficiais de Registro de Imveis devem agrupar-se em
Centrais de Servios Eletrnicos Compartilhados, uma em cada estado, tendo como
requisitos normativos: (1) que essas centrais prestem os mesmos servios; e (2)
que elas sejam interoperveis entre si (Art. 3, 5).
Nesse ponto, o provimento da Corregedoria Nacional de Justia foi
absolutamente perfeito ao disciplinar a forma de prestao dos servios registrais
pela internet, pois o usurio no pode ser obrigado a ingressar em diferentes stios
da internet para acessar o mesmo servio pblico.
A ideia de unicidade tem como fundamento a lgica do servio pblico de
Registro de Imveis ser regulado por legislao de competncia exclusiva da Unio
(CF, art. 22, I e XXV), como poltica legislativa, com a finalidade de eliminar
assimetrias regionais e manter o pacto federativo.

11

PASSARELLI, Luciano Lopes. Teoria geral da certido registral imobiliria: o princpio da

publicidade na era do registro de imveis eletrnico. So Paulo: Quinta Editorial, 2010, p. 13.
10

Embora a fiscalizao dos servios registrais em seus aspectos tcnicos e

administrativos seja exercida pelo Poder Judicirio estadual, a criao do Conselho
Nacional de Justia trouxe um novo enfoque sobre a posio dos servios notariais
e de registro, conferindo-lhes inequvoca conotao e carter de "rgos
prestadores de servios notariais e de registro que atuem por delegao do poder
pblico ou oficializados", reposicionando-os, de forma coletiva, na galxia do CNJ,
"sem prejuzo da competncia disciplinar e correicional dos tribunais" (CF, art. 103B, 4, III).
A despeito dos avanos legais e da edio de resolues, provimentos e
recomendaes pelo CNJ, o panorama brasileiro da regulao dos servios
registrais reclama padronizao nacional mnima, mas suficiente para superar
cenrios de dificuldades e interrogaes com as quais se defrontam os usurioscidados, com relao aos contratos de financiamento imobilirio, loteamentos,
incorporaes imobilirias e condomnios edilcios, regularizao fundiria,
georreferenciamento de imveis rurais, entre outros, em procedimentos e
exigncias que variam de lugar para lugar, advindos de normas editadas pelas
Corregedorias de Justia dos estados e pelos juzes corregedores locais.
Em artigo paradigmtico publicado em 11/12/2015 com o ttulo "Registro de
Imveis brasileiro. Necessidade urgente de uma atuao corporativa, o registrador
Marcelo Augusto Santana De Mello lanou o seguinte repto:
"A criao de uma entidade nacional com agncias estaduais, com
contribuio obrigatria e poder de regulamentao de rotinas registrais,
resolveria todos os problemas de falta de uniformizao da atividade
registral. Certamente, a fiscalizao do Poder Judicirio, contida no
comando constitucional (art. 236, 103-B, 4, III), seria respeitada.
Fiscalizao no se confunde com autorregulao.

Tratar-se-ia de um comeo para que exista a efetivao da autorregulao

das atividades notariais e registrais, o que Lus Paulo Aliende Ribeiro, em seu
doutoramento, entendeu possvel e compatvel com o sistema brasileiro (Regulao
da funo publica notarial e registral. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 184)".
Consoante mencionado desde o incio deste trabalho, o momento clama pela
presena dos registradores brasileiros para investirem em necessrias polticas e
11

gestes institucionais que visem superao do cenrio atual, requerendo a

construo [1] de uma rede onde estejam interconectadas todas as unidades
registrais do pas e [2] de uma plataforma para prestao dos servios registrais,
consolidados na organicidade de procedimentos, na organizao, regulao e ao
sistmico-coletivas, e na incluso digital das serventias de pequeno porte.
Um modelo que pretenda apresentar eficcia e eficincia na implantao de
uma poltica registral compatvel com a expectativa dos cidados, empresas,
Administrao Pblica e Poder Judicirio precisa de um fluxo bem desenhado de
aes que contemple:
I - objetivos estratgicos;
II - reviso e melhoria de processos e estruturas de trabalho; 12
III - como tirar maior proveito das inovaes tecnolgicas;
IV - o compartilhamento dos benefcios. 13

12

No segredo que algumas serventias ainda mantm os seus processos no estilo do velho
Decreto n 4.857, de 1939, porque ainda se comportam como se estivessem no sistema da
transcrio, a comear pela designao das funes dos prepostos: busqueiro, extratista, oficial
maior etc.

13

Os servios e respectivas tabelas de preos do Registro de Imveis foram desenvolvidos sob os

conceitos da velha economia. Nicholas Carr explica que: "As novas companhias de servios
eletrnicos tm um tipo inusitado de comportamento que os economistas chamam de 'retornos
crescentes de escala'. Diz ainda que: " uma dinmica muito diferente daquela que predomina no
mundo industrial, no qual as empresas esto sujeitas a retornos decrescentes de escala. medida
que um fabricante de mercadorias fsicas aumenta sua produo, mais cedo ou mais tarde tem de
comear a pagar mais por seus insumos - as matrias-primas, os componentes, o material de
escritrio, os imveis e os funcionrios de que precisa para fabricar e vender produtos. Por seu turno,
um produto digital pode ser multiplicado infinitamente por um custo que praticamente zero". (A
grande mudana: reconectando o mundo de Thomas Edison ao Google. So Paulo: Editora
Landscape, 2008, p. 126). dentro desse conceito que o Google no cobra nada de seus usurios
para manter uma conta de e-mail, nem o YouTube e o Vimeo daqueles querem arquivar ou assistir
um vdeo. O Skype permite que seus assinantes faam ligaes telefnicas ilimitadas para outros
assinantes por meio da internet - ligaes grtis - e cobra s alguns centavos de dlar a cada minuto
por ligaes feitas para linhas telefnicas tradicionais. O WhatsApp Messenger um aplicativo
gratuito multiplataforma de mensagens instantneas e chamadas de voz para smartphones. Alm
de mensagens de texto, os usurios podem enviar, sem custos, imagens, vdeos, mensagens de
udio de mdia e, na nova atualizao, podem ligar para qualquer contato de sua agenda que possua
WhatsApp. Os registradores de imveis do estado de So Paulo debutaram nesse conceito em 2008
ao estabelecer o acesso on-line s imagens das matrculas imobilirias (Matrcula On-line) por um
custo correspondente a 1/3 do valor dos emolumentos de uma certido, cujo servio est disponvel
12

3. O REGISTRO DE IMVEIS ELETRNICO

O Registro de Imveis eletrnico tem como princpio a utilizao da
Tecnologia de Informao e de Comunicao (TIC) para desmaterializao de
procedimentos registrais internos das serventias, bem como promover a
interconexo destas entre si, com o Poder Judicirio, rgos da Administrao
Pblica, empresas e cidados na protocolizao eletrnica de ttulos e no acesso
s informaes e certides registrais, de forma a aprimorar a qualidade e a
eficincia do servio pblico prestado por delegao.
Para o usurio-cidado, o registro eletrnico consiste no acesso pela internet
de informaes, na solicitao e recebimento de certides, bem como na remessa
eletrnica de ttulos para as serventias.
O sistema de registro eletrnico de imveis dever ser implantado e integrado
por todos os oficiais de Registro de Imveis de cada Estado e do Distrito Federal,
na forma e prazos previstos na Lei n 11.977, de 7 de julho de 2009, e no Provimento
n 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justia.

3.1 VULNERABILIDADE DIGITAL

Embora proporcionem mais praticidade, os documentos digitais trazem

consigo alguns problemas de segurana da informao e outros decorrentes da
velocidade da evoluo tecnolgica, ante a necessidade de garantir que sejam
acessveis e permaneam autnticos em todo o seu ciclo de vida.

24 horas por dia e sete dias por semana em http://www.registradores.org.br e apresenta alto ndice
de aceitabilidade e agradabilidade pelos usurios. A reduo dos custos gerada pela tecnologia se
mostrar mais efetiva no que se refere intermediao, ao acesso e ao tempo dos servios. Outros
servios devem ser estruturados dentro dessa mesma viso, como, por exemplo, a pesquisa para
localizao de bens.
13

Segundo os pesquisadores Henrique Machado dos Santos e Daniel Flores,

ambos do Grupo de Pesquisa Gesto Eletrnica de Documentos Arquivsticos e
Grupo de Pesquisa Patrimnio Documental Arquivstico, da Universidade Federal
de Santa Maria (RS), estudos revelam que os documentos digitais tm uma srie
de complexidades e especificidades. Apontam que, entre elas, a vulnerabilidade e
a facilidade de alterar, reformatar e falsificar sem deixar qualquer vestgio podero
comprometer a sua autenticidade e o seu acesso no futuro. Citam que, alm disso,
possvel excluir diversos documentos de maneira silenciosa. 14
Devido aos problemas decorrentes da rpida obsolescncia tecnolgica de
hardware, software, formatos de arquivo, suporte e, tambm, outros, relativos ao
ciclo de vida da assinatura digital 15, que criam obstculos longevidade dos
documentos digitais, at que avanos tecnolgicos sobrevenham escriturao
apenas em meio eletrnico, sem impresso em papel, deve ser restrita aos
indicadores reais e pessoais, controle de ttulos contraditrios, certides e
informaes registrais, mantidos os livros 1, 2 e 3, no suporte convencional papel.

14

SANTOS, Henrique Machado; FLORES, Daniel. Documentos digitais. O desafio da preservao.

Artigo publicado na Revista Cincia Hoje/SBPC, ed. n 330, V. 55, outubro 2015, p 29/31. Disponvel
em http://goo.gl/i7W7ts. Acesso em 30.1.2016.
15

O ciclo de vida de uma assinatura digital compreende os processos de: a) Criao - processo de
criao de um cdigo logicamente associado a um contedo digital e chave criptogrfica privada
do signatrio; b) Verificao ou validao - processo de verificao quanto validade de uma ou
mais assinaturas digitais, logicamente associado a um contedo digital; c) Armazenamento processo que trata da guarda da assinatura digital. Compreende, pelo menos, cuidados para
converso dos dados para mdias mais atuais, sempre que necessrio; d) Revalidao - processo
que estende a validade do documento assinado, por meio da reassinatura dos documentos ou da
aposio de carimbos do tempo, quando da expirao ou revogao dos certificados utilizados para
gerar ou revalidar as assinaturas ou, ainda, quando do enfraquecimento dos algoritmos ou tamanhos
de chave utilizados. A criao de assinaturas digitais com caractersticas apropriadas aos registros
imobilirios, mesmo admitindo-se uma longevidade programada, ao fim da qual o documento seria
reassinado, com sobreposio de um novo carimbo do tempo, exige a incorporao de elementos
que permitam uma validao mais confivel em longo prazo, o que, em contrapartida, aumenta o
tamanho do arquivo, o tempo gasto na gerao da assinatura e custos cumulativos. de ser
considerado que, no presente, alguns desses insumos no esto disponveis, alm do que a
reassinatura no garante que a assinatura mantenha sua validade pelo tempo esperado. Os custos
dificultariam a preservao e a validao dessas assinaturas em dispositivos com poucos recursos
computacionais, bem como a preservao de grandes volumes de documentos eletrnicos,
indefinida e permanentemente.
14

Como ainda no h soluo definitiva para esses problemas, persiste, pois,

a ameaa da perda de documentos digitais, trazida pela obsolescncia, o que torna
a sua preservao permanente um desafio a ser vencido.
Para a implementao de Repositrios Arquivsticos Digitais Confiveis
(RDC-Arq), de conformidade com a temporalidade estabelecida na tabela anexa ao
Provimento n 50, de 28 de setembro de 2015, da Corregedoria Nacional de
Justia, 16 devem ser levadas em considerao, alm da Recomendao n 14, de
2 de julho de 2014, da Corregedoria Nacional de Justia, 17 as diretrizes
estabelecidas pelo Conselho Nacional de Arquivos (Conarq), na Resoluo n 39,
de 29 de abril de 2014, 18 com as alteraes introduzidas pela Resoluo n 43, de
4 de setembro de 2015. 19
Os documentos arquivsticos digitais em fase corrente e intermediria devem,
preferencialmente, ser gerenciados por meio do Sistema Informatizado de Gesto
Arquivstica de Documentos Sigad, a fim de garantir o controle do ciclo de vida, o
cumprimento da destinao prevista e a manuteno da autenticidade e da relao
orgnica, caractersticas fundamentais desses documentos.
Todavia, a existncia de problemas de ordem prtica no pode ser escusa
para a premente instalao do registro eletrnico. Pelo inverso, com as ferramentas
hoje existentes e os critrios e parmetros j estabelecidos, vivel e necessria a
execuo dos servios registrais eletrnicos como os acima indicados.

4. A NOVA PUBLICIDADE REGISTRAL

A publicidade registral exige a utilizao de meios instrumentais
vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar a comunicao do

16

Disponvel em http://goo.gl/9RJ9gv. Acesso em 30.1.2016.

17

Disponvel em http://goo.gl/JhVFzW. Acesso em 30.1.2016.

18

Disponvel em http://goo.gl/89IG1V. Acesso em 30.1.2016.

19

Disponvel em http://goo.gl/TzpQfJ. Acesso em 30.1.2016.

15

usurio com o Registro de Imveis e o conhecimento das situaes registrais

decorrentes.
Em um sistema de registro constitutivo, como sucede entre ns, em especial
por fora do disposto no art. 1.245 do Cdigo Civil, o ato de registro, fazendo parte
componente do suporte ftico de que depende a validade do negcio, essencial
que a realidade registral para terceiros, ou seja, para o pblico, seja acessvel, pois
para o pblico que os registros pblicos existem.
Parece-nos que no basta, porm, que exista a possibilidade de conhecer
previamente a eventual existncia de ttulos oponveis erga omnes. ainda
necessrio, para que a instituio tenha a relevncia pretendida e seja eficaz no
tempo, que os terceiros obtenham a garantia geral de acessibilidade do que est
registrado, de forma simples e clere pela internet; desburocratizada, como sempre
pretendeu o legislador ptrio. 20
Na verdade, no se compreenderia sequer que a sociedade canalizasse
recursos financeiros to importantes para manter uma instituio - a registral - cuja
utilizao

estivesse

dissociada

dos

sistemas

publicitrios

criados

pelo

desenvolvimento tecnolgico da informao e comunicao. Nesta sequncia, seria

perfeitamente dispensvel a manuteno da instituio registral, pelo menos no
modelo atual, a qual pouco mais representaria do que um gargalo na cadeia dos
negcios imobilirios, como no poucas vezes tem acentuado o prprio setor.
Por todos, o estudo "O Custo da Burocracia no Imvel", lanado
conjuntamente em 19/3/2014, pela Cmara Brasileira da Indstria da Construo
(CBIC), Associao Brasileira de Incorporadoras Imobilirias (Abrainc) e Movimento
Brasil Competitivo (MBC), reconhece que: "Ainda que existam gargalos em toda a
cadeia, as principais causas so estruturas ineficientes nas prefeituras, cartrios e
20

A tradio no direito brasileiro, ao tratar da publicidade registral, que qualquer pessoa interessada
pode requerer a certido que lhe convier, e ao oficial no compete indagar do interesse do requerente
e, se assim no fosse, uma das finalidades do Registro de Imveis como veculo da publicidade
imobiliria estaria prejudicada (Decreto n 3.453, de 26/4/1865, arts. 80 a 89; Decreto n 370, de
2/5/1890, arts. 77 a 86; Decreto n 18.542, de 24/12/1928, arts. 19 a 25; Decreto n 4.857, de
9/11/1939, arts. 19 a 25; e Lei n 6.015, de 31/12/1973, arts. 16 a 21).
16

legislao que no favorece a segurana jurdica para o desenvolvimento de

negcios", como demonstram nas figuras abaixo: 21

21

Disponvel em http://goo.gl/QcttQu (link reduzido). Acesso em 30.1.2016.

17

A inclinao por mudanas radicais no sistema j foi recentemente

sinalizada, mesmo em setores de regulao dos servios registrais. O Grupo de
Trabalho Interministerial sobre os Servios Notariais e de Registro, criado pelo
Decreto Presidencial sem nmero, de 22 de outubro de 2008, publicado no DOU do
dia seguinte, e legitimado pela Portaria n 0150, de 4 de fevereiro de 2009, do
ministro da Justia, com o objetivo de revisar a legislao atual e elaborar propostas
para o aperfeioamento e a modernizao dos servios, concluiu pela mudana do
sistema de delegao por concurso pblico, para concesso administrativa, por
licitao.
Uma simples pesquisa na internet com as palavras-chave "Renavam de
imveis" revela o anseio comum de setores do Governo e da iniciativa privada por
um nmero identificador nico e nacional para cada imvel, que o referencie dentro
do sistema, como j ocorre com automveis, bem como a concentrao de todos
os atos na matrcula imobiliria,mediante averbao, conforme prev a Lei n
13.097, de 19 de janeiro de 2015, garantindo, desta forma, os direitos a terceiro de
18

boa-f que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imvel, inclusive
para fins de evico, bem como obrigando o interessado em proteger seu crdito
ou direito de outra natureza e lhe dar publicidade imobiliria.
Segundo seus defensores, esse modelo simplificar o procedimento de
venda e compra e financiamento de imveis, ao concentrar todas as informaes
sobre o bem e os titulares de direito inscritos, acessveis em um nico stio na
internet, reduzindo riscos e custos operacionais, com reflexos na taxa de juros e nos
prazos de financiamento.
Minuta de provimento da Corregedoria Nacional de Justia que objetivava
regulamentar o sistema de registro eletrnico de imveis, de forma mais
abrangente, e instituir uma central de servios eletrnicos compartilhados dos
registradores de imveis, como delineado na citada Recomendao n 14, colocada
em consulta pblica em fevereiro de 2015, previa a implantao do cdigo nacional
de matrcula, de forma bastante simples: 22
Art. 11 - Os imveis inseridos no Sistema de Registro Eletrnico de Imveis
(SREI) sero identificados pelo Cdigo Nacional da Matrcula, unvoco em mbito
nacional e formado pelos seguintes elementos:
I - o Cdigo Nacional da Serventia (CNS) correspondente unidade de
registro onde est matriculado o imvel, com cinco dgitos mais o dgito verificador,
seguido da expresso "MA"; e
II - o nmero de ordem existente a que se refere o art. 176, 1, inciso II, da
Lei n 6.015, de 1973, sem zeros esquerda.
1 - Sendo o imvel situado em mais de uma comarca ou circunscrio,
ser o fato identificado em campo prprio na escriturao eletrnica.

22

Disponvel em http://goo.gl/rCpjLo (link reduzido). Acesso em 30.1.2016.

19

 2 - O Cdigo Nacional da Matrcula referente matrcula encerrada ou

cancelada no poder ser reutilizado.

Lamentavelmente, interesses subjacentes e ignorncia sobre o assunto

laboraram conjuntamente em resistncia regulamentao colocada em consulta
pblica pela Corregedoria Nacional de Justia, apresentando volumosas objees,
que restou prejudicada. Sobreveio o Provimento n 47, de 18 de junho de 2015, da
Corregedoria Nacional de Justia, que estabeleceu diretrizes gerais, porm deixou
para as Corregedorias Gerais de Justia dos estados e do Distrito Federal e dos
Territrios, no mbito de suas atribuies, estabelecer as normas tcnicas
especficas para a concreta prestao dos servios registrais em meios eletrnicos,
ainda que vinculadas aos parmetros do provimento nacional. Quot capita, tot
sensus!

5. REGISTRADORES SO
SERVIOS ELETRNICOS

CONVOCADOS

PARA PRESTAR

A administrao eletrnica um direito do consumidor dos servios pblicos,

sejam eles prestados de forma direta ou indireta, inclusive por delegao, assim
como tambm o direito informao do contedo dos arquivos dos rgos
respectivos. Os cidados esto elevados condio de consumidores desses
servios, com direito a acesso remoto, segurana e previsibilidade e, com isso,
diminuindo os riscos inerentes aos intercmbios pessoais, degradando riscos e
custos financeiros.
5.1 - 2001 - A PRIMEIRA CONVOCAO

Algumas normativas foram promulgadas, como a Medida Provisria n 2.200,

de 28 de junho de 2001, que criou a ICP-Brasil Infraestrutura de Chaves Pblicas
brasileira, para o desenvolvimento de um modelo que possibilitou o uso de

20

assinaturas eletrnicas, a certificao digital e a validade legal dos documentos que

tramitam por meio eletrnico.
Naquela primeira hora, o papel dos registradores de imveis j era encontrar
no manto jurdico existente solues para sua presena na era virtual, com o
ingresso dos meios eletrnicos de comunicao na atividade registral para prestar
informaes e emitir certides digitais.
Posteriormente, foi publicada a Lei n 11.382, de 6 de dezembro de 2006,
que alterou o art. 659 do Cdigo de Processo Civil, inclusive acrescendo-lhe o
pargrafo 6, categrico ao dispor que, com as necessrias garantias de segurana,
"as averbaes de penhoras de bens imveis e mveis podem ser realizadas por
meios eletrnicos".
Nesse mesmo ano, foi ainda publicada a Lei n 11.419, de 19 de dezembro
de 2006, prevendo o processo judicial sem papel, com autos digitais e
comunicaes eletrnicas.
Poder-se- dizer que os registradores do Estado de So Paulo "fizeram a
lio de casa". O contexto no poderia ser mais apropriado. Em 10 de maio de 2005,
foi inaugurado o Sistema de Ofcio Eletrnico, com o objetivo de substituir ofcios
em papel por solicitaes eletrnicas. Seu funcionamento incluiu o desenvolvimento
do mdulo de pesquisas para localizao de bens, denominado "Banco de Dados
Light", do Assinador Digital Registral ICP-Brasil, e de um aplicativo para emisso de
certides digitais (Certido Express). 23
Posteriormente, foram desenvolvidos outros aplicativos: Penhora Eletrnica
de Imveis (Penhora On-line), Central de Indisponibilidade de Bens, bem como os
mdulos da Central de Servios Eletrnicos dos Registradores de Imveis, cujos
23
O sucesso do ofcio eletrnico est vista de todos: em pouco mais de dez anos foram feitas mais
de 500 milhes de pesquisas e expedidas milhares de certides digitais; pouparam-se mais de 4
bilhes de reais (at janeiro de 2016) dos oramentos dos rgos pblicos e cartrios utilizadores
do sistema; os processos ganham outra dinmica e recuperam em momentos que tradicionalmente
representam tempo morto do processo (nomeadamente no trnsito entre a solicitao do juiz ou
autoridade e a resposta do cartrio).Veja dados completos em https://goo.gl/b0FVVI (link reduzido).
Acesso em 30.1.2016.

21

sistemas so operados com a cooperao do Instituto de Registro Imobilirio do

Brasil (IRIB).
Diante do xito obtido com o ofcio eletrnico, no Estado de So Paulo, a
Presidncia do Conselho Nacional de Justia (CNJ) baixou a Portaria n 147, de 5
de julho de 2007, instituindo grupo de trabalho com o objetivo de desenvolver
funcionalidades tecnolgicas voltadas integrao das bases de dados das
serventias extrajudiciais com os rgos do Poder Judicirio. 24 Depois de intensos
trabalhos do GT, e j vislumbrando o funcionamento do ofcio eletrnico em carter
nacional, homens apequenados saram de seus nichos morturios escavados em
catacumbas corporativas, apresentando-se como verdadeiros "guerreiros ninjas". O
ataque foi letal.
5.2 - 2009 - A SEGUNDA CONVOCAO

A Medida Provisria n 459, de 25 de maro de 2009, que instituiu o

Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV, trouxe em seu bojo um captulo (II)
dedicado implantao do registro eletrnico. Na Exposio de Motivos, foram
destacados dois itens sobre o tema, nos seguintes termos:
27 - Atualmente, os registros realizados nos cartrios de imveis no so,
em sua grande maioria, eletrnicos, o que alm de impor maior custo
guarda de informaes, dificulta ou inviabiliza a realizao de consultas
amplas sobre a situao do imvel. Com vistas a preencher tal deficincia
e obter a segurana mnima necessria para a realizao de negcios, os
agentes econmicos, em processo de compra e venda de imveis,
solicitam um extenso conjunto de documentos, que, ao final, tornam a
transao de compra e venda um evento caro e moroso para as partes,
sem que isso lhes d efetiva segurana quanto ausncia de futuros
questionamentos judiciais sobre a validade da transao.
28 - Neste sentido, o art. 41 define os requisitos mnimos de segurana
que devem ser atendidos quando da apresentao, na forma eletrnica,
de documentos ao servio de Registro de Imveis ou quando da expedio
de tais documentos pelo mesmo servio. J o art. 42 regulamenta a
insero de atos registrais ocorridos em data anterior ao da vigncia desta
Medida Provisria, enquanto o art. 43 trata da manuteno de cpia digital

24

Disponvel em http://goo.gl/cojSWa (link reduzido). Acesso em 30.1.2016.

22

de segurana dos dados. O art. 44, por sua vez, cria a obrigao de
repasse das informaes ao Poder Executivo.

Percorrido o processo legislativo, a MP foi convertida na Lei n 11.977, de 7

de julho de 2009, que disps em seu artigo 39:
Art. 39 - Os atos registrais praticados a partir da vigncia da Lei n 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, sero inseridos no sistema de registro
eletrnico, no prazo de at 5 (cinco) anos a contar da publicao desta Lei.

Considerando-se que a lei foi publicada no Dirio Oficial da Unio de

8/7/2009, o termo final seria o dia 7/7/2014, para o qual havia legtima expectativa
da parte de vrios players do mercado imobilirio e tambm de setores do Governo.
Lamentavelmente, esse prazo transcorreu "in albis", porque se aguardava a edio
de regulamento. Perderam os registradores de imveis uma bela oportunidade de
implantarem o Registro de Imveis eletrnico, por meio de autorregulao. Alis,
conforme dispe a lei em seu art. 37, os registradores tm o poder/dever de instituir
o registro eletrnico.
5.3 - 2015 - A TERCEIRA CONVOCAO

O Provimento n 47, de 19 de junho de 2015, representa a terceira

convocao que a sociedade brasileira fez aos registradores de imveis, em mais
uma tentativa para que seus servios sejam prestados de forma eletrnica.
A norma administrativa em apreo marcou um novo prazo para esse
desiderato. Dispe o art. 9 que: "Os servios eletrnicos compartilhados passaro
a ser prestados dentro do prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias".
Feita a contagem do prazo normativo estabelecido, verifica-se que o termo
final para que os servios passem a ser prestados de forma eletrnica o dia
15/6/2016, dia de "So Vito", padroeiro dos epilticos, bailarinos e autores. Tambm
invocado contra o perigo das tormentas, contra o excesso de sono, contra as
mordidas de serpentes e todo dano que os animais, de qualquer espcie, possam
causar aos homens.

23

Estaremos operando o registro eletrnico naquela data? E se no o fizermos?

Haver outra oportunidade? H perigo de tormentas? Mordidas de serpentes? O
que acontecer se persistirmos em no operar de forma eletrnica? Quem controla
esse prazo? Seria a Corregedoria Nacional de Justia? Seriam as Corregedorias de
Justia dos estados? Existe a ameaa de servios substitutos?
A realidade que essa contagem est sendo feita dia a dia pelo prprio
mercado, que monitora a par e passo cada movimento do Registro de Imveis. A
economia, impulsionada pela expanso constante do capital, vido por reproduzir
elevadas taxas de crescimento econmico, o mais rpido possvel, age como se
no existissem fronteiras e que tudo lhe submetido. Assim, o convencionalismo
econmico, por entender que a economia se encontra acima de tudo, trata com
hostilidade qualquer intercorrncia que julgue falha o que vale mais aos olhos da
economia neoclssica a fora do mercado, fundada na dinmica produoconsumo-distribuio.
Nada que contrarie essa lgica pode, ento, ser aventada, porque as foras
do mercado assim probem e acionam o seu rolo compressor. Para os que tentam
se impor contra essa conduta, mesmo que em nome da segurana jurdica, os que
respondem pelo mercado, imediatamente, lanam a crena de que o progresso
tecnolgico ir superar quaisquer limites que se contraponham ideia do
crescimento econmico, na forma e na velocidade idealizadas, mesmo que para
isso tenham que deslocar marcos outrora estabelecidos e assumir quaisquer riscos
por eventual degradao da segurana.
Outrossim, a existncia de servios de registros similares no mercado, que
analisados desempenham funes equivalentes ou parecidas com aquelas a cargo
dos registradores de imveis, uma mola propulsora para a mudana, caso a
prestao destes venham, com o tempo, tornar-se obsoleta ou desconectada das
novas mudanas/tendncias da prestao de servios. Assim, o trato do Registro
de Imveis com o mercado pede dilogo, prudncia e parceria, a fim de que o papel

24

de cada setor fique bem claro e no haja rudos internos decorrentes de falta de
comunicao. 25
Para acompanhar a fluncia do prazo fixado pela Corregedoria Nacional de
Justia para o funcionamento do Registro de Imveis eletrnico em todo o pas, veja
o relgio de contagem regressiva, publicado em http://www.srei.org.br.
Seria esta a ltima convocao?

6. CONSIDERAES FINAIS
Este texto apenas um aceno na direo da construo de um arcabouo
corporativo que tenha suporte legal para interligar todas as serventias imobilirias,
coordenar e operar o Sistema de Registro de Imveis Eletrnico, em todo o territrio
nacional.
necessrio que uma norma regulamente de forma inequvoca: [1] os
requisitos mnimos que devem ser atendidos pelos softwares de Registro de Imveis
eletrnico; [2] a vinculao de todas as serventias com o operador do sistema
nacional de registro de imveis eletrnico; e [3] a previso de um ponto nico de
contato para atendimento eletrnico de servios, atravs da internet, para qualquer
cartrio do Brasil.
Experincias bem sucedidas com o sistema Bacen-Jud 26 (Penhora Online),
operado pelo Banco Central do Brasil, e o da Central Nacional de Indisponibilidade
de Bens - CNIB 27, operada pela ARISP/IRIB, recomendam fortemente a
25 Os registradores de imveis brasileiros, por meio de suas entidades representativas, mantm
parcerias bem-sucedidas com todos os players da cadeia do mercado imobilirio, desde a indstria
da construo civil, at o setor financeiro e os reguladores.
26 O sistema Bacen-Jud um instrumento de comunicao eletrnica entre o Poder Judicirio e
instituies financeiras participantes, com intermediao, gesto tcnica e servio de suporte a cargo
do Banco Central. Por meio dele, os magistrados protocolizam ordens judiciais de requisio de
informaes, bloqueio, desbloqueio e transferncia de valores bloqueados, que sero transmitidas
aos bancos participantes para cumprimento e resposta.
27

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB foi criada e regulamentada pelo

Provimento N 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justia, e se destina a integrar as
indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e por Autoridades Administrativas,
25

estruturao de operao nica para o Sistema de Registro de Imveis Eletrnico,

com abrangncia em todo o territrio nacional. Dentro desse propsito, o novo
Cdigo de Processo Civil (Lei n 13.105, de 16/3/2015) prev em seu art. 837 que
obedecidas as normas de segurana institudas sob critrios uniformes pelo
Conselho Nacional de Justia, a penhora de dinheiro e as averbaes de penhoras
de bens imveis e mveis podem ser realizadas por meio eletrnico. Aguarda-se,
portanto, a edio de ato do CNJ que regulamente a operao eletrnica prevista
no CPC, em carter nacional, integrando Registros de Imveis e Tribunais, para o
trfego de informaes e certides imobilirias, bem como dos mandados judiciais
e certides destinados para averbaes constritivas de sequestros, arrestos e
penhoras.
O operador nacional do Sistema de Registro Eletrnico de Imveis dever ter
musculatura preparada para enfrentar desafios, tais como: [1] a interligao em rede
de todos os cartrios de registro de imveis do pas, que devero disponibilizar
servios eletrnicos na Web, sob critrios uniformes; [2] a incluso digital das
serventias de pequeno porte, com aes que envolvam aplicativos, ambientes de
backups, dispositivos para conexo, acesso rede e o domnio dessas ferramentas;
[3] a complementao de renda s serventias deficitrias; [4] a criao e
manuteno de um polo tecnolgico para pesquisa e desenvolvimento de novas
tecnologias aplicadas ao Registro de Imveis; [5] a criao, manuteno e controle
da plataforma dos servios prestados eletronicamente; [6] a capacitao,
treinamento e aprimoramento dos oficiais e seus prepostos no uso das novas
tecnologias, mediante ensino a distncia (EAD); e [7] a manuteno de uma
plataforma de referncia de comunicaes e notcias.
O Registro de Imveis brasileiro uma instituio gil e moderna, que
sempre esteve na vanguarda da tecnologia. Verifica-se, todavia, assimetrias entre
as vrias unidades do sistema, em decorrncia dos diferentes nveis de capacidade

divulgando-as, em tempo real, para os tabelies e registradores de todo o territrio nacional. Alm
de evitar a dilapidao do patrimnio do atingido pela indisponibilidade, a CNIB uma importante
ferramenta no combate ao crime organizado e na recuperao de ativos de origem ilcita.
26

de investimento financeiro nas serventias, que devem ser corrigidas, com vistas a
suprir fragilidades e oferecer os mesmos servios eletrnicos em todas as
serventias do pas.
Por meio de suas entidades representativas, os registradores brasileiros j
desenvolveram os insumos suficientes para substituir o suporte papel por processos
digitais em todas as unidades de servio do territrio nacional, bem como dispem
de infraestrutura e comprovada aptido tcnica para interlig-las em rede
compartilhada de atendimento (hardware, software e know-how).
Esses avanos deram aos registradores o domnio de todo o ciclo de vida do
documento eletrnico e envolveram a constituio da Autoridade Certificadora
Brasileira de Registro (AC-BR), o credenciamento de vrias Autoridades de Registro
(ARs) e Instalaes Tcnicas (ITs) para emisso de certificados digitais ICP-Brasil,
alm da constituio da Autoridade de Carimbo do Tempo Registradores (ACT-R),
da Entidade Emissora de Atributos Registradores (EEA-R), da Central Nacional do
Documento Eletrnico (CNDE) e do desenvolvimento de vrias ferramentas de
suporte, tais como Assinador Digital Registral de Documentos Eletrnicos, SDK
(assinatura digital, carimbo do tempo e certificado de atributo - Cades e Pades),
Certido Express e Digitao Retroativa RI, entre outros.
Todavia, pela falta de uma cultura de autorregulao, induzida por sua
origem, quando era um servio auxiliar do Judicirio, a incorporao massiva das
novas tecnologias, que aplicadas respondero pelo Registro de Imveis Eletrnico,
ainda est na dependncia da edio de ato normativo, que abranja a comunidade
de registradores do pas.
A introduo das tecnologias na rea do Registro de Imveis no uma
interveno, de todo, pacfica, fcil e que se conclua com um final. um processo
contnuo, constante e ao qual, portanto, temos que ir nos adaptando.

27

Ainda assim, registra-se, com agrado, os esforos, o comprometimento e a

persistncia de um grande nmero de registradores de imveis brasileiros, para qu
sejam removidas as barreiras de acesso modernizao da atividade. 28

DEDICATRIA
Dedico estas linhas a MANUEL MATTOS, que me ensinou em 2005 que:
"Desconhecer o que a 'economia digital' e seus efeitos na continuidade dos
negcios de qualquer segmento no deve ser motivo de vergonha para ningum,
pois se trata de um conceito verdadeiramente revolucionrio, que exige olhar para
as coisas por um novo ngulo. Insistir em desconsider-la, no entanto, pode ser um
erro estratgico crucial.
....
Dedico, tambm, aos jovens registradores do Brasil, que vo reinventar o
Registro de Imveis deste pas, valendo-se dessa maravilhosa inveno: a
informtica. 29

28

Exemplo do esforo da comunidade registral: no perodo de 16 a 30 de maro de 2012, um grupo

de registradores de imveis e escreventes voluntrios oriundos de vrios estados visitaram 22
cartrios do Estado do Par, com o objetivo de compartilhar conhecimento com os profissionais do
setor e traar um diagnstico da estrutura das serventias. O projeto foi de iniciativa do Comit
Executivo Nacional do Frum de Assuntos Fundirios, do Conselho Nacional de Justia (CNJ), para
melhorar os servios e a segurana dos registros de imveis urbanos e rurais no estado, e contou
com o apoio da Universidade Corporativa do Registro UniRegistral. Na oportunidade, o juiz auxiliar
da Presidncia do CNJ Antnio Carlos Alves Braga Jnior registrou: A disposio e a quantidade
de profissionais aposentados e na ativa que se ofereceram para trabalhar como voluntrios nos
surpreendeu. impressionante a vontade deles em contribuir para aperfeioar os servios cartoriais
no pas. Matria disponvel em http://goo.gl/lCBVLg (link reduzido). Acesso em 30.1.2016.
29

Informtica um termo usado para descrever o conjunto das cincias relacionadas ao

armazenamento, transmisso e processamento de informaes em meios digitais, estando includas
neste grupo: a cincia da computao, a teoria da informao, o processo de clculo, a anlise
numrica e os mtodos tericos da representao dos conhecimentos e da modelagem dos
problemas. A informtica pode ser, tambm, entendida como cincia que estuda o conjunto de
informaes e conhecimentos por meios digitais.
28

Acredito que essa juventude digital mudar o modo como fazemos o Registro
acontecer. 30 Gostaria de saber aonde essa mudana nos levar, apesar de futura
est proprium Dei. De qualquer forma, estou feliz por estar aqui neste exato momento
e ser testemunha do nascimento desse novo ser: o Registro de Imveis Eletrnico.

PEDIDO DE DESCULPAS
Peo desculpas pela audcia de adentrar em temas prprios de novas
geraes. E, como no raro acontecer nesta nostlgica quadra da vida, minha
memria retrocedeu ao incio de minha carreira, na dcada de 1960, quando
tnhamos a mquina de escrever manual, com cpias a carbono, a caneta tinteiro
Parker 21, a proibio do uso de esferogrfica, e eu, ajudando o meu tabelio a
"conferir e consertar" as pblicas-formas 31 passadas por seus colegas. Como
pensar, ento, em registros sem papel, contidos apenas nas memrias de
computadores?

REFLEXO FINAL
Computadores e softwares no fazem funcionar ou fracassar o Registro de
Imveis. O elemento-chave o resultado da equao pessoas + princpios
jurdicos.

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O futuro do Registro de Imveis fascinante e cheio de novas verdades. Pensando no perfil das
geraes Y e Z, que j ocupam posies de registradores e prepostos, esses nativos digitais e loucos
por tecnologia vo adaptar tudo isso com uma facilidade enorme, em curto espao de tempo.
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Pblica-forma a transcrio por tabelio de notas, palavra por palavra, de documento original
danificado "legvel" para que este tenha valor de original e antecede a tecnologia da cpia
reprogrfica. a cpia literal do documento. A pblica-forma ocorria quando existia a dificuldade ou
demora na extrao de segunda via no rgo originrio que lavrou o ato ou a necessidade de
apresentao de cpia do documento com valor probante.
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Sobre o autor
Flauzilino Arajo dos Santos Oficial do 1 Registro de Imveis de So
Paulo, Capital e diretor de tecnologia e informtica do Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil (IRIB). Foi presidente da Associao dos Registradores
Imobilirios de So Paulo (2005/2015) e integrou vrios Grupos de Trabalho do
Conselho Nacional de Justia (CNJ), voltados para a modernizao dos servios de
registro de imveis, dentre eles, o GT cujas atividades resultaram na
Recomendao CNJ N 14/2014, que dispe sobre o modelo para criao e
implantao, nos cartrios, do Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio (S-REI).
licenciado em Estudos Sociais, bacharel em Teologia, bacharel em Direito e mestre
em Direito Civil. Autor de vrios artigos publicados na Revista de Direito Imobilirio
e do livro Condomnios e incorporaes no registro de imveis: teoria e prtica,
Editora Mirante, 2012.

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