LOS TRES PROCESOS DE DESALOJO SEGN GUNTER GONZALES

BARRN

1.- PROCESO DE DESALOJO EN EL CODIGO PROCESAL CIVIL

El artculo 585 del cdigo procesal civil dispone que la restitucin de un predio
se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las
precisiones que el propio cdigo establece en el sub-capitulo en el que lo
legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitucin de un predio.
La restitucin implica la devolucin de una cosa a quien la posea. Predio es
una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC;
y es el definido en el art. 954 del mismo cdigo, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos
por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regmenes diferenciales de desahucio y aviso de
despedida contemplados en la legislacin procesal anterior y en la legislacin
especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula
el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitucin de un
predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las
especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la
pretensin de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios
(CPC, art. 596).
La naturaleza jurdica de este proceso no es un medio de ejecucin forzada,
aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecucin. No
obstante, este proceso supone un perodo de conocimiento donde el juez oye a
las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente
dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por va forzosa en defecto de la
ejecucin voluntaria.
Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de
despedida, cuando las relaciones jurdicas se originaban en el contrato de
arrendamiento y cuando no haba relacin jurdica que suspende a la posesin
(precario)
De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se desprende que el
desalojo procede cuando las relaciones jurdicas se originan en contrato de
arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que sustente la posesin del
bien (precario) y por cualquier otra relacin jurdica.
2.- SEGUNDO PROCESO DE DESALOJO LEY 30201

A travs de dicha norma se introduce la creacin del Registro de Deudores

Judiciales Morosos, asi como de la figura del allanamiento anticipado.
Ahora bien, en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, se inscribirn el
incumplimiento de las a creencias originadas en resoluciones firmes, que
declaran el estado de deudor judicial moroso en aplicacin de los artculos 594
y 692-A, del Cdigo Procesal Civil. Esto quiere decir que se pueden inscribir en
los siguientes supuestos:
1.- Cuando se trata de inquilinos morosos, ya que la deuda del arrendatario
judicialmente reconocida origina la inscripcin del demandado en el Registro de
Deudores Judiciales Morosos, de acuerdo al Art. 594 del Cdigo Procesal Civil.
2.- Cuando el demandado no cumple con sealar bien libre de gravamen o
bienes parcialmente gravado, en un proceso nico de ejecucin, a efectos que,
con su realizacin se cumpla el mandato de pago, segn el Art. 692-A del
Cdigo Procesal Civil.
3.- Cuando el demandado no cumple con sealar bien libre de gravamen o
bienes parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecucin forzada de
sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarsimo, de
acuerdo al Art. 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Cabe resaltar que no se encuentran bajo el mbito del referido registro las
obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado.
Con respecto a la cancelacin de la inscripcin como deudor moroso del
Registro de Deudores Judiciales Morosos, la norma seala que una vez pagada
la deuda, la inscripcin queda sin efecto de pleno derecho, para lograr la
cancelacin de la inscripcin del citado registro la norma prev dos caminos:
1.- Una vez extinguida la obligacin por cualquiera de las modalidades
previstas en el cdigo civil, el propio Juzgado de origen oficiar al rgano de
gobierno del Poder Judicial, solicitando la cancelacin de la inscripcin en dicho
registro, bajo responsabilidad.
2.- Igualmente una vez extinguida la obligacin, procede la cancelacin a
pedido de cualquier persona. Debiendo el Poder Judicial, a pedido de cualquier
persona, proceder a su cancelacin dentro del plazo de siete das calendario
de presentada la solicitud, bajo responsabilidad.
As mismo es menester indicar que el acceso a la informacin de este registro
es de carcter pblico y gratuito, a travs del portal web institucional del Poder
Judicial.
La finalidad de la creacin del Registro de Deudores Judiciales Morosos, es
fomentar la cultura de cumplimiento de las obligaciones contractuales entre las
partes (por ejemplo entre inquilino y arrendador), logrando as mayor
Seguridad Jurdica. Esto favorecer sin lugar a dudas a la dinmica del mercado
de alquileres.

Al margen nomen iuris que se utiliza, la solucin que se da con la citada norma
es positiva, pero es recomendable que en el contrato de arrendamiento se
prevea mecanismos especficos, como formas nicas de entender bien
realizado el abono de la renta o producida la renovacin del plazo, ya que si el
juez evala la respuesta del demandado sobre la continuacin del contrato o
sobre el pago oportuno de la renta, si no est consignado en el contrato de
arrendamiento estas situaciones de manera clara, podra resultar que se
complique en el anlisis o peor an que resuelve a favor del inquilino moroso.
3.- TERCER PROCESO DE DESALOJO DECRETO LEGISLATIVO 1177
El decreto legislativo N1177 establece tres tipos de formularios diferentes:
1. Formulario nico de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA)
2. Formulario nico de Arrendamiento con Opcin de Compra de inmueble
destinado a vivienda (FUAO)
3. Formulario nico de Arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble
destinado a vivienda (FUAL)
- CREACIN DE REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA
Debern estar suscritos ante un notario o en su defecto un juez de paz letrado.
La copia certificada se inscribir en el Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda (RAV), nueva instancia que no sustituye ni
reemplaza en modo alguno las inscripciones que correspondan realizarse en el
Registro de Predios de la Sunarp.
El acceso a la informacin del RAV es de carcter pblico, pero requiere
identificacin, de modo que puede ser utilizado para evaluar la capacidad
financiera de los arrendatarios por parte de las empresas del sistema
financiero.
- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
El arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario, el uso de un
inmueble de su propiedad para destinarlo nica y exclusivamente a vivienda,
por cierta renta convenida y por un plazo pactado.
Este contrato se celebra nicamente con el FUA, el cual debe registrarse en el
RAV, y queda a voluntad de las partes su inscripcin en el Registro de Predios
de la Sunarp.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opcin de
Compra
El arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
inmueble para destinarlo a vivienda por el pago de renta convenida por un
plazo determinado.

Al final de este plazo, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la compra del

inmueble.
El contrato se celebra con el FUAO, y debe consignarse el precio de la opcin
de compra del inmueble.
El FUAO debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de Predios de la
Sunarp y caduca un mes despus del vencimiento del contrato.
Los pagos de la renta convenida no constituyen pagos a cuenta para la
adquisicin del inmueble.
Para ejercer la opcin de compra, arrendatario debe haber cumplido con el
pago de rentas mensuales y pagar el precio pactado.
3. Contrato de arrendamiento Financiero (leasing)
El arrendador financiero (autorizado por la SBS) financia el acceso a vivienda,
mediante el pago de cuotas peridicas y con un valor pactado.
El contrato se celebra mediante el FUAL, en el que debe consignarse precio de
la compra del inmueble. De inscribirse en el Registro de Predios de la Sunarp
Puede financiarse con Fondo Mi Vivienda que incluya Bono de Buen Pagador, en
cuyo caso, el contrato de arrendamiento recibe el mismo tratamiento de los
crditos hipotecarios financiados con dicho bono.
El arrendatario tiene derecho a ejercer la opcin de compra siempre que haya
cumplido todas las obligaciones establecidas en el FUAL.
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DESALOJO

El desalojo puede proceder por:

1. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota peridica pactada por
dos meses consecutivos dentro del plazo contractual.
2. Incumplimiento de pago de conceptos complementarios por 6 meses
consecutivos.
3. Uso del inmueble para otro fin.
4. A la pretensin del desalojo se le puede acumular la pretensin de las cuotas
peridicas adeudadas.
El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del decreto legislativo 1177
se tramitar en la va del Proceso nico de Ejecucin de Desalojo. Una vez
realizados los trmites necesarios, con demandas y apelaciones, en caso de
proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el
arrendatario.