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AUDIT DU SECTEUR

IMMOBILIER

Introduction
Caractristiques du secteur
 Secteur en forte croissance ( rformes
conomiques, croissance du secteur de lhabitat)
Secteur rgi par une rglementation spcifique
(lgales, rglementaires,fiscale, comptable)
Secteur dont le cycle de production dpasse
gnralement une anne,
l'importance de leurs stocks et des charges
financires,
 la possibilit de vente avant l'achvement,

Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire
2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques
4- Principales tapes du processus dactivit
5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques
6- Diligences daudit spcifiques
7- Rserves les plus frquentes
Conclusion

Rappel des concepts et du cadre lgal et


rglementaire
1- Travaux Immobiliers:
Sont considrs comme entrepreneurs de travaux immobiliers,
les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du
personnel et du matriel ncessaires, mettent en oeuvre des
matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation
ou la transformation d'immeubles.
Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre
professionnel ou simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait
lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis
par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de l'ouvrage.

2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procde des travaux
damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de
canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de
chausses, bordures, trottoirs etc...) .
constitue un lotissement toute division pour
vente, location ou partage dune proprit foncire en deux
ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles
usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou
artisanal quelle que soit la superficie du lot.
Lotissement:

3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute
personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des
travaux immobiliers procde ou fait procder
l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins
la vente ou la location.
Un promoteur immobilier doit tre propritaire de
son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme,
comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux
pour raliser la construction.

4- V.E.F.A: Vente en tat futur dachvement


(achat sur plan)
La VEFA est le contrat par lequel une
personne, lacqureur, contracte avec une
autre, le vendeur afin dacqurir un bien
immobilier.
Le vendeur sengage difier un bien
immobilier dans un dlai dtermin et
lacqureur sengage payer le prix au fur et
mesure de lavancement des travaux.

Les tapes de la VEFA:


o
o
o

Contrat de rservation (facultatif)


Contrat prliminaire
Contrat dfinitif

Contrat de rservation:
Cest un contrat permettant la rservation dun
bien immobilier en contrepartie du dpt dune
garantie. Il contient:
-Description dtaille du bien
- Prix de vente
- Modalit du paiement
Le paiement reste squestr entre les mains du
notaire charg de lopration

Contrat prliminaire de vente: obligatoire


Conclu lachvement des fondations de
limmeubles. Il comporte les informations
relatives : dlai de livraison, le prix, les
modalits de paiement et la garantie de
remboursement
En outre, un cahier des charges est sign entre
les partie (caractristiques techniques, nature des
matriaux,dlai de ralisation et de livraison)

Les garanties donnes lacqureur:


Garantie de remboursement
Garantie des vices cachs ( 1 AN)
Garanties dcennale (10 ANS)

Contrat dfinitif:
Le transfert de proprit du bien immobilier est
effectue aprs paiement intgral du prix et
lobtention du permis dhabiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET


REGLEMENTAIRE
Le secteur est rgi par les dispositions lgales et rglementaires
spcifiques suivantes:
loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative
aux lotissements, groupes dhabitation et morcellements ;
dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C
Loi n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur
dachvement ;
loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des
immeubles btis ;
dcret n 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de
passation des marchs publics ainsi que certaines dispositions relatives
leur contrle et leur gestion ;
Note Circulaire relative au secteur des btiments et travaux publics

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIMPOT SUR LES SOCIETES

Qualit
Socits
immobilires
transparentes

Rgime applicable
Hors champ
dapplication

Conditions remplir
a) lorsque leur actif est constitu soit d'une unit
de logement occupe en totalit ou en majeure
partie par les membres de la socit ou certains
d'entre eux, soit d'un terrain destin cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou
la construction, en leur nom, d'immeubles
collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue
d'accorder statutairement chacun de leurs
membres, nommment dsign, la libre
disposition de la fraction d'immeuble ou
d'ensemble immobilier correspondant ses droits
sociaux. Chaque fraction est constitue d'une ou
plusieurs units usage professionnel ou
d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIS ET IR
Qualit
les promoteurs
immobiliers
(logements
conomiques)

Rgime applicable
Exonration permanente

Conditions remplir
-

oprations ralises dans le cadre dune


convention conclue avec lEtat, assortie
dun cahier des charges, en vue de
raliser un programme de construction
de 2.500 logements sociaux, tal sur
une priode maximum de cinq ans
courant compter de la date de
dlivrance de lautorisation de
construire ;
Tenir une comptabilit spare pour
chaque programme de construction ;
Joindre la dclaration fiscale :
Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la premire
anne ;
Un tat du nombre de logements
sociaux raliss dans le cadre de
chaque programme et le montant du CA
y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIS ET IR
Qualit

Rgime applicable

Conditions remplir

les promoteurs
immobiliers
(cits, rsidences
et campus
universitaires)

Rduction temporaire pour une priode


de 5 ans compter de la date
dobtention du permis dhabiter dune
rduction de 50% de limpt, au titre
des revenus provenant de la location
de cits, rsidences et campus
universitaires raliss en conformit
avec leur destination.

-raliser pendant une priode maximum de 3


ans courant compter de la date de
lautorisation de construire , des oprations de
construction de cits, rsidences et campus
universitaires constitus dau moins 500
chambres, dont la capacit dhbergement est
au maximum de deux lits par chambre, dans le
cadre dune convention conclue avec lEtat
assortie dun cahier des charges.
-Tenir une comptabilit spare pour chaque
opration de construction;
-Joindre la dclaration fiscale :
-Un exemplaire de la convention et du cahier
des charges pour la premire anne ;
-Un tat du nombre de logements sociaux
raliss dans le cadre de chaque programme et
le montant du CA y affrent ;
-Un tat du nombre de chambres ralises
dans le cadre de chaque opration de
construction de cits, rsidences et campus
universitaires ainsi que le montant du chiffre
daffaires y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

livraison soimme de
construction,
effectue par
toute personne
physique

Exonration sans droit dduction

construction
d'une unit de
logement par
une socit
civile
immobilire

Exonration sans droit dduction

Conditions remplir
-

la superficie couverte n'excde pas 300


m ;
la construction porte sur une unit de
logement indivisible ayant fait lobjet de
dlivrance dune autorisation de
construire et est affecte l'habitation
principale de l'intress pendant une
dure de quatre ans courant compter
de la date du permis d'habiter ou de
tout autre document en tenant lieu.
La superficie couverte n'excde pas 300
m ;
La socit constitue par les membres
dune mme famille ;
La construction est destine
lhabitation personnelle principale des
membres.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

Conditions remplir
La superficie couverte n'excde pas 300 m ;
Construction destine au logement du
personnel ;
Edification dans le cadre dun programme
agr.

Constructions par
des personnes
physiques et
morales

Exonration sans droit dduction

construction de
logements pour le
compte de chacun
de leurs adhrents
par les
coopratives
d'habitation

Exonration sans droit dduction

La superficie couverte n'excde pas 300 m ;


Les coopratives sont constitues et
fonctionnent conformment la lgislation en
vigueur.

les constructions
de locaux usage
exclusif
d'habitation

Exonration avec droit dduction

la superficie couverte et la valeur immobilire


totale (prix du terrain + cot de la
construction principale et des annexes + frais
d'adduction d'eau et de branchement d'gout
et d'lectricit), par unit de logement,
n'excdent pas respectivement 100m et
200.000 dirhams TTC.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

Conditions remplir

les constructions
de cits,
rsidences et
campus
universitaires
par les
promoteurs
immobiliers

Exonration avec droit dduction

les oprations de
ralisation de
logements
sociaux

Exonration avec droit dduction

affrents au projet "Annassim" situ dans


les communes de Dar Bouazza et Lissasfa
par la socit nationale damnagement
collectif (SO.N.A.D.A.C).

les oprations de
location
d'immeubles

Imposable 10% avec droit dduction

immeubles usage d'htels, motels,


villages de vacances ou ensembles
immobiliers destination touristique,
quips totalement ou partiellement, y
compris le restaurant, le bar, le dancing, la
piscine, dans la mesure o ils font partie
intgrante de l'ensemble touristique.

ralisation de la construction au maximum


trois ans courant compter de la date de
lautorisation de construire des ouvrages
constitus dau moins 500 chambres, dont
la capacit dhbergement est au
maximum de 2 lits par chambre ;
opration sinscrit dans le cadre dune
convention conclue avec lEtat, assortie
dun cahier des charges.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de
la taxe

Exigibilit de la
taxe

La taxe sur les oprations de


construction porte sur la
construction, la reconstruction
et lagrandissement de toute
nature ainsi que les oprations
de restauration dont la
ralisation doit faire lobjet
dune autorisation de
construire.
A noter que les logements
conomiques sont exonrs de
la taxe.

La taxe est calcule sur la superficie au mtre


carr couvert, chaque fraction de mtre carr
tant compte pour un mtre carr entier.
Le montant maximum de la taxe est fix au
mtre carr couvert comme suit :
immeubles collectifs de logements ou
ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre
carr couvert ;
immeubles usage industriel, commercial,
professionnel ou administratif : 20 dirhams par
mtre carr couvert ;
logements individuels : 30 dirhams par mtre
carr couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant
des saillies (balcons) situes sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies
compte pour double pour le calcul de la taxe.

Le redevable
de la taxe est
le bnficiaire
de
lautorisation
de construire.

Les redevables de
la taxe sont tenus
dacquitter le
montant de ladite
taxe exigible au
moment de la
dlivrance de
lautorisation de
construire.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la
taxe

Exigibilit de la taxe

La taxe sur les oprations de


morcellement est institue
loccasion de toute
opration de morcellement.

Le taux maximum de la taxe


est fix 5% de la valeur
vnale du terrain dclare au
moment du dpt de la
demande de l.autorisation de
morceler.

Le redevable de la
taxe est le
bnficiaire des
autorisations de
morceler.

Elle est exigible six


mois aprs la date de la
dlivrance par la
commune du certificat
attestant
lexcution des travaux.
La taxe est acquitte au
moment de la dlivrance
de lautorisation de
morceler.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT
Champ
dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Liquidation de la taxe

La taxe sur les


oprations de
lotissement est
institue loccasion
de toute opration de
lotissement.

Le taux maximum de
la taxe est fix 5% du
cot total des travaux
de viabilisation,
dassainissement et
dlectrification du
lotissement.

Le redevable de la
taxe est le bnficiaire
de lautorisation de
lotir.

Les redevables de la taxe sont tenus


dacquitter, la caisse du rgisseur
de la commune du lieu de
situation du lotissement :
un acompte de 75% du montant de
la taxe exigible, liquid sur la base
du cot total estimatif
des travaux de viabilisation,
dassainissement et dlectrification
du lotissement, au moment
de la dlivrance de lautorisation de
lotir ;
et le solde du montant de la taxe
exigible, liquid sur la base du cot
total rel desdits
travaux, au moment de la dlivrance
du permis de conformit.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


REDEVANCE D
DOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
COMMUNAL POUR L
LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Liquidation de la taxe

La redevance doccupation
temporaire du domaine
public communal pour
usage li la
construction est due la
suite de loccupation
temporaire du domaine
public communal,
notamment, par des dpts
de matriels et de matriaux,
par des cltures ou par des
saillies dues
aux chafaudages.

Le taux maximum
de la redevance est
fix 40 dirhams
par mtre carr.

Le redevable de la
redevance
est
le
bnficiaire
de
lautorisation
de
loccupation temporaire du
domaine public communal.

La redevance doccupation
temporaire du domaine
public communal pour
usage li la
construction est liquide et
verse trimestriellement
la caisse du rgisseur
communal.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Mode dtablissement de la
taxe

La taxe sur les terrains


non btis porte sur les
terrains urbains non
btis situs lintrieur
des primtres des
communes urbaines.

La taxe est assise sur la


superficie du terrain au mtre
carr.
Les taux maximums de la
taxe sur les terrains urbains
non btis sont fixs pour :
les terrains situs dans une
zone villa 2 dirhams le
mtre carr ;
pour les terrains situs dans
une zone immeuble, 4
dirhams le mtre carr.
Les cotes infrieures ou
gales 200 dirhams ne sont
pas mises en recouvrement.

La taxe est due par le


propritaire et,
dfaut de propritaire
connu,
par
le
possesseur.

La taxe sur les terrains


urbains non btis est tablie
et due pour lanne entire
raison des faits
existants au 1er janvier de
lanne dimposition.
Lorsquun terrain a t
construit, la taxe nest plus
due partir du 1er janvier de
lanne qui suit
celle de la dlivrance du
permis de construire.

SPECIFICITES DU SECTEUR BTP


Les axes examins se rapportent aux points suivants :
1. Chiffre daffaires imposable ;
2. Approvisionnement ;
3. Rvision des prix ;
4. Travaux en cours ;
5. Bois de coffrage ;
6. Pices justificatives des dpenses ;
7. Frais dinstallations de chantier.

Chiffre daffaires imposable




Problme: la rgularisation du CA est souvent effectue


sur la base des dcomptes tablis par ladministration
publique.
Solution : les dcomptes sont obligatoirement tablis
sur la base des documents attestant lavancement des
travaux. Ces documents officiels sont appels
attachements ou situations qui sont adopts comme
pice matresse de la justification du chiffre daffaires
ralis assorti de ltablissement dune facture mise par
lentreprise comportant la mme date que lesdits
attachements ou situations.

Approvisionnement


Problme: les approvisionnements figurant sur les


dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant
lieu chiffre daffaires imposable
Solution : constituant de simples avances dans le cadre
des marchs de travaux, les approvisionnements ne font
pas partie des produits dexploitation. Ainsi, les
sommes encaisses par lEntreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des avances imputer
au compte appropri.

Rvision des prix




Problme : la rvision des prix suscite parfois des


controverses quant son mode de dtermination et
lexercice de son rattachement.
Solution: Le montant de la rvision des prix prvue
dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des
produits recevoir lorsque les index de rvision sont
connus la clture de lexercice. A dfaut, il y a lieu de
retenir les derniers index connus.

Travaux en cours



1.
2.
3.
4.

Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des valuations


approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables
prvues en la matire.
Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus au
prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas dune
comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode dvaluation
suivantes:
Dfinition : TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des
derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu
la date de clture de lexercice.
Mthode dvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte :
du cot des matriaux utiliss ;
du cot de la main duvre ;
des frais de chantier ;
de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux
en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire en
appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le rapport entre
dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les matriaux utiliss, la main
duvre et les frais de chantier ; dautre part, les cots de mme nature
engags au cours de tout lexercice.

Bois de coffrage



Problme : des traitements diffrents : lments


immobilisables amortis des taux diffrents ou charges
Solution : vu que les bois de coffrage subissent en
gnral des utilisations intensives, il est prconis de
tenir leur gard, un compte dinventaire permanent,
leffet dimputer au rsultat de chaque exercice, le
montant de la consommation effective en bois de
coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous
les achats de bois de coffrages dans les comptes de
charges et comptabiliser en stock en fin danne le
montant des bois de coffrages non consomms
linstar des autres matires et matriaux.

Pices justificatives des dpenses


Problme : les supports justificatifs appuyant ces oprations de dpenses
souffrent parfois du caractre de non-conformit aux conditions requises par
la loi. Ce qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des contrles, en
dpit de leur caractre rel.
 Solution : tout achat de biens et services effectu auprs dun patentable doit
tre justifi par une facture rgulire ou tout autre document ou pice
probante en tenant lieu, tabli par le fournisseur en vertu des dispositions
des articles 32 de la loi n 24-86 relative limpt sur les socits et 30 de
la loi n 17-89 rgissant limpt gnral sur le revenu. Pour les achats ou les
approvisionnements effectus auprs de fournisseurs non patentables et qui
ne dlivrent pas de factures, lentreprise de travaux doit tablir un ordre de
dpense sur lequel elle doit prciser :
1. le nom et ladresse du fournisseur ;
2.
la nature, la quantit et le prix unitaire des marchandises achetes ou des
prestations rendues ;
3. les modalits de rglement ;
4. lidentit du vendeur ( n de la carte didentit nationale).
Ces pices justificatives qui tiennent lieu de facture doivent tre authentifies.


Frais dinstallation de chantier





1.

2.

Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement de dpenses


ncessaires linstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements
pour personnel, matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de
rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations
amortissables.
Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs
de travaux des deux manires suivantes :
au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les
frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de
chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges. En
contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration
parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la
partie non encore facture.
ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent
tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de
ralisation du march dcoulant du contrat.

SPCIFICITS COMPTABLES DU SECTEUR

1-Incorporation des charges financires au cot de


production des oprations immobilires

Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises


dont le cycle normal de production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges
financires courues pendant la priode de production et
relatives des dettes contractes pour le financement
spcifique desdites productions.

L'achvement technique doit gnrer


l'achvement comptable.

Cas des emprunts finanant plusieurs projets:


Les charges financires sont affectes, par
rpartition entre les diffrents projets en
justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de
rpartition.

Fait gnrateur dincorporation:




Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires


au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de
la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du
prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des
vendeurs.

Pour les lotissements, incorporation des charges financires au


cot des stocks est effectue partir de la date de la premire
autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des


charges financires est constitu par la date de dlivrance de
l'autorisation de construire.

CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise


d'Ouvrage Dlgue (MOD) :


Conformment la convention entre le mandataire et le


mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations
que si les financements propres ces oprations sont
disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges


financires que si la convention entre le mandataire et le
mandant le stipule expressment.

2-Incorporation des charges commerciales et


de publicit
Liste des charges concernes:







flchage et signalisation d'un chantier ;


achat de maquette ;
amnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements
tmoins ;
plaquettes commerciales ;
publicit de lancement de programme;

Principe:
Ces charges sont incluses dans les stocks.

Drogation: Grands Projets:


La construction et l'amnagement d'un complexe de vente et
les frais de publicit et de prospection pourront tre considre
comme:
Une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation
dudit complexe.
L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau
de l'ETIC.

Charges exclues du cot de revient:


les dpenses courantes de commercialisation:
Rmunrations d'intermdiaires commerciaux

Les dpenses courantes de publicit: Frais
de publicit gnrale


A retraiter comme charges constates d'avance


A reprendre en fonction du constat dfinitif du
transfert de proprit du bien en question

3-Incorporation des frais de


fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputs selon un taux
fixe en attendant la mise en place de la comptabilit
analytique:
 7% pour les opration ralises en matrise douvrage

directe
 En fonction des conventions tablies pour les opration
en MOD
Mention sur lETIC

4-Incorporation des

honoraires et frais

Liste des charges concernes:


Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des
programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il
s'agit notamment des frais suivants :










Assurances
Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais d'expertise,
Frais juridiques,
Frais d'appels d'offres,
Annonce et insertion propres aux programmes en cours

5-Provision pour travaux restant


effectuer


Elle sert enregistrer la provision correspondant au cot des


travaux effectuer postrieurement la constatation de
lachvement dun programme pour permettre darrter le cot
total dune opration.
Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non encore facturs
qui doivent tre ports au crdit du compte 4417 fournisseurs,
factures non parvenues.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats
dtaills permettant dapprcier la ralit de la provision
constitue.
( ETIC)
Il sagira essentiellement des travaux damnagement des abords
qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du
programme concern, travaux de finition et de parachvement
des ouvrages..

 Exclusion

de la provision pour travaux


restant effectuer:
Cot commerciaux et de publicit aprs
achvement
 Frais financier aprs achvement
 Charges dentretien et de coproprit des
logements invendus
 Frais interne de gestion de lentreprise aprs
achvement


6- Provision pour dprciation des stocks

L'valuation des provisions pour dprciation des


stocks et encours doit tre calcule en respectant,
notamment, le principe de la prudence.
:
le cot des stocks < la valeur probable de vente - frais
de commercialisation

Vrifier que

Sinon Provisionner

Conditions:
Mettre en en place des procdures permettant
la dtection et la dprciation comptable des
stocks:
 la mise en place de procdures de suivi des
cots par programme
 Mise jour du cot prvisionnel des
programmes la clture de chaque exercice.
dgager les provisions
ventuelles constater.

ETIC:
Spcificits

ETIC:
Spcificits

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des promoteurs immobiliers et


des lotisseurs

Cas des entreprises de travaux


immobiliers

Principales tapes
du droulement dun
programme:

Achats de terrains
Autorisation de lotir
Travaux de viabilisation des terrains

PV de rception provisoire
+ Attestation de conformit

Autorisation
de construire
Compromis
de vente

Lots

Travaux de construction

PV de rception provisoire sil y a lieu

Permis dhabiter (par tranches du


programme)

Obtention de titres fonciers parcellaires

Contrat de
vente dfinitif

Ventes de lots

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des entreprises des travaux


immobiliers:
Le processus dactivit est assez similaire
celui dune entreprise industrielle.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Production-stocks:
Travaux immobiliers
Difficult

Promotion immobilire

de la valorisation des stocks des en Idem


cours qui dpend destimations significatives; +
Spcificit des rgles
Difficult de dfinir un niveau normal
dvaluation des stocks
dactivit: sort du cot de sous-activit;
prvues par le PCSI
(incorporation des
Absence / insuffisance du systme de
charges financires,
comptabilit analytique ;
commerciales, des charges
restant effectuer, );
Absence dun systme budgtaire permettant
destimer et de suivre la marge sur chaque
projet.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Ventes-clients:
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Risque

de non respect du principe de cut off


(dcalage entre la facturation et lavancement
des travaux, );
Difficult de dterminer les modalits et les
dates du fait gnrateur des ventes (%
davancement des contrats L.T, date
dachvement, );
Retenues de garantie: facturation,
comptabilisation et recouvrement.
Dtermination et rattachement des rvisions
des prix.
Dpendance vis--vis dun nombre limit de
clients

Date de transfert de proprit


(possibilit de vente avant
l'achvement) ;

Importance

des encaissements
en espces excdant 20.000
DH : Enregistrement exhaustif
des recettes ?

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Achats-fournisseurs:
Travaux immobiliers
NC.

Promotion immobilire
Les

travaux et prestations de
services reus sont dcentraliss
et difficiles vrifier (dates des

dcomptes diff
diffrentes de celles
davancement des travaux);
Comptabilisation

lis aux sous-traitants (relations non garantie


Idem.
formalises, justificatifs non probants,
dfaillance) ;
Idem.
Mode de comptabilisation des
approvisionnements : la comptabilisation en
chiffre daffaires ou en dbours diffre selon
NC.
que la facture est libelle au nom de
lentrepreneur ou du matre douvrage.
Risques

des retenues de

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Etat : impts et taxes
Promotion immobilire

Travaux immobiliers

Remise

Risque

en cause des exonrations


suite au non respect des dispositions
prvues par la Convention signe
avec lEtat (non tenue dune
comptabilit spare telle quexige
par la loi, );

fiscal au regard de la
TVA dcoulant de lapplication du
taux de 14% au lieu de 20% sur
certains travaux dinstallation et de
pose ;

Risque
Ralit

des soldes TVA dbiteurs


(rejet de remboursement de la TVA,
) ;

Traitement

fiscal des pnalits reues


(pour retard, dsistement, ).

li au recours des
fournisseurs non patentables ;

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Paie-personnel / Trsorerie :
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Variation

au cours de lanne du
Idem.
niveau dactivit (personnel
temporaire);
Difficult de gestion et de suivi dun
effectif parpill gographiquement ;
Non respect de la lgislation du
travail.
Probit

de certaines dpenses
rgles en espces.

Importance des encaissements (en


espces) et de dcaissements ;
Dcentralisation de la fonction
notamment les encaissements
(plusieurs bureaux de vente
disperss);


PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Provisions pour risques et charges:
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Difficult

destimation de la marge sur le


projet ds le dpart et son impact sur
Idem.
les provisions pour pertes terminaison;

Non provisionnement des engagements


contractuels: garanties, litiges, remises
en tat des sites, ...

Risque

de pnalits et de travaux
complmentaires (rglementation stricte
applicable aux travaux publics, ...);

Idem.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Immobilisations:
Travaux immobiliers


Parc dimmobilisations important


parpill sur plusieurs chantiers ;

Promotion immobilire
Cycle non significatif.
Cependant:

Absence

dinventaire physique et du suivi


du matriel en chantiers;

Critres

de distinction entre charges, stocks


et immobilisations ( frais dinstallation de
chantier, petit outillage, bois de coffrage,
.).;

Calcul

des amortissements par rfrence


aux rgles fiscales.

Critres

de distinction entre
stocks et immobilisations
(bureaux de vente,
mobilier des appartements
tmoins, .).;

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES




Comptes significatifs des promoteurs


immobiliers: particularits

Actif:

Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis);


Etat - impts et taxes;
Trsorerie-Actif.

Passif:

Clients - avances et acomptes;


Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Le secteur immobilier se caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit de
chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilire relvent
gnralement des contrats long terme.
Limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a un
impact sur la dmarche daudit et la slection des procdures de validit:


PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles :


-Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise.
Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de
lentreprise :
Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient
tre observes:
Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des projets.
Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait,
direct) par type de clientle, par projet ;
Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction
de la dcomposition du chiffre daffaires.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:




METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit spare.


La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du
CPC parat moins approprie car elle ne permet pas notamment :
de

comprendre lvolution de lactivit de lentreprise;


danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge;
de reprer les projets problmatiques,
La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet:
Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La validation des
rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y
affrents.
Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains
postes tels que les stocks, les produits et charges constats davance, les
fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:




LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE INTERNE


Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la validation
des comptes des produits et de charges, lauditeur devra procder
une revue approfondie du systme de contrle interne mis en place
par lentreprise pour sassurer de la fiabilit du systme de la
comptabilit analytique et du contrle budgtaire des cots par
projet.
Analyse complter par lvaluation de certains cycles cls:
- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;
- Personnel;
- Immobilisations.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES


En fonction du rsultat des phases prcdentes et notamment de
la qualit du suivi des cots par projet, lauditeur va drouler un
programme de travail lui permettant de valider les rsultats des
projets.
Le contrle des comptes sera effectu sous langle de lanalyse par
projet.
Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant notamment
sur les provisions pour risques et charges et les comptes se
rattachant aux cycles revus lors de lintrim.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Cas des promoteurs immobiliers et lotisseurs


LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

Une attention devrait tre accorde aux points suivants:


Ncessit

de circulariser la conservation foncire pour valider les


rserves foncires ;

Circularisation

des autres partenaires (avocats, fournisseurs,


clients professionnels, banques, ) ;

Assistance

linventaire physique surtout pour constater ltat


davancement des travaux et cerner lactivit.

RESERVES LES PLUS FREQUENTES




Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de


labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit
analytique ou de la non conformit de la mthode dvaluation avec
les rgles comptables en vigueur;

Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont


pas analyss (Eses de promotion immobilire);

Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de


garantie (Eses des travaux immobiliers);

Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des provisions pour


risques et charges;

Non respect de la spcialisation des exercices en matire de


lenregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTION