O direito de preferncia no contrato de locao imobiliria

Em tempos de crise, comum a deciso por adiar a compra de um imvel e

continuar morando de aluguel at a situao melhorar.
Acontece que, por muitas vezes, os inquilinos acabam se apaixonado pelo
imvel que aluga, tanto pela arquitetura da casa ou apartamento, quanto pela
regio e facilidades que esta proporciona.
Levando em considerao estes detalhes, alem do fato de o inquilino j ter
estabelecido ali sua residncia, incluindo aquela localidade em seus costumes,
rotina e projetos, os quais so de difcil modificao, o legislador estabeleceu
uma regra que beneficia o inquilino no caso de o locador querer vender o
imvel, trata-se do Direito de Preferncia.
O Direito de Preferncia encontra-se tipificado no artigo 27 da Lei do Inquilinato
(8.245/91), o qual assim dispe:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso
ou promessa de cesso de direitos ou dao em
pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o
imvel locado, em igualdade de condies com terceiros,
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio
mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio
de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as
condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de
pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local
e horrio em que pode ser examinada a documentao
pertinente.
Logo, antes de oferecer o imvel ao mercado, o locador dever fazer a oferta
ao inquilino, nas exatas mesmas condies, seja por meio de notificao
judicial ou extrajudicial, como carta, email, mensagem e etc.
Feita a oferta ao inquilino, este tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso se
silencie, se presumir que a oferta no fora aceita, o que permitir que o

locador venda o imvel para um terceiro sem se preocupar com qualquer

sano em decorrncia deste fato.
Esta uma medida que veio ajudar os dois lados da transao. Levando em
considerao que a oferta ser feita nos exatos mesmos termos tanto para o
inquilino quanto para um terceiro, muito mais provvel que aquele aceite,
uma vez que j conhece o imvel e l j se estabeleceu, o que evitar os
desgastes de trocar de endereo.
Caso esta norma no seja respeitada, o inquilino poder reclamar do
alienante/locador as perdas e danos ou, depositando em juzo atravs de uma
Ao Consignatria o preo exigido e demais despesas do ato de
transferncia, haver para si o imvel locado.
Assim, se a transao j estivesse em nvel avanado com um terceiro, este
perderia o imvel, dando-lhe direito de tambm exigir uma indenizao do
vendedor.
Entretanto, mister mencionar que essas regras apenas so aplicadas nos
casos em que o contrato de locao estiver averbado na matrcula do imvel.
Caso no esteja, no h que se falar em direito de preferncia.
Outro detalhe importante que o direito de preferncia no alcana os casos
de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao,
integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Destarte, em concluso, o inquilino que tenciona vender seu imvel que
encontra-se alugado, dever o ofertar, primeiramente, ao inquilino, que ter 30
dias para manifestar o aceite. Aps o prazo, o locador poder vender o imvel
para um terceiro. Se a oferta no for feita ao inquilino, este ter o direito de
pedir perdas e danos ao locador, ou comprar o imvel com o depsito
judicialmente do valor exigido, mesmo sem anuncia do vendedor. Mas estas
regras s valem para os contratos de locao que forem averbados no registro
do imvel.