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AUDI T DU SECTEUR

I MMOBI LI ER

Introduction
Caractristiquesdusecteur
Secteurenfortecroissance(rformes
conomiques,croissancedusecteurdelhabitat )
Secteurrgiparunerglementationspcifique
(lgales,rglementaires,fiscale,comptable )
Secteurdontlecycledeproductiondpasse
gnralementuneanne,
l'importancedeleursstocksetdescharges
financires,
lapossibilit deventeavantl'achvement,

I ntroduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire
2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques
4- Principales tapes du processus dactivit
5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques
6- Diligences daudit spcifiques
7- Rserves les plus frquentes
Conclusion

Rappel des concepts et du cadre lgal et


rglementaire
1- Travaux Immobiliers:
Sont considrs comme entrepreneurs de travaux immobiliers,
les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du
personnel et du matriel ncessaires, mettent en oeuvre des
matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation
ou la transformation d'immeubles.
Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre
professionnel ou simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait
lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis
par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de l'ouvrage.

2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procde des travaux
damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de
canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de
chausses, bordures, trottoirs etc...) .
Lotissement: constitue un lotissement toute division pour

vente, location ou partage dune proprit foncire en deux


ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles
usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou
artisanal quelle que soit la superficie du lot.

3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute
personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des
travaux immobiliers procde ou fait procder
l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins
la vente ou la location.
Un promoteur immobilier doit tre propritaire de
son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme,
comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux
pour raliser la construction.

4- V.E.F.A: Vente en tat futur dachvement


(achat sur plan)
La VEFA est le contrat par lequel une
personne, lacqureur, contracte avec une
autre, le vendeur afin dacqurir un bien
immobilier.
Le vendeur sengage difier un bien
immobilier dans un dlai dtermin et
lacqureur sengage payer le prix au fur et
mesure de lavancement des travaux.

Les tapes de la VEFA:


o
o
o

Contrat de rservation (facultatif)


Contrat prliminaire
Contrat dfinitif

Contrat de rservation:
Cest un contrat permettant la rservation dun
bien immobilier en contrepartie du dpt dune
garantie. Il contient:
-Description dtaille du bien
- Prix de vente
- Modalit du paiement
Le paiement reste squestr entre les mains du
notaire charg de lopration

Contrat prliminaire de vente: obligatoire


Conclu lachvement des fondations de
limmeubles. Il comporte les informations
relatives : dlai de livraison, le prix, les
modalits de paiement et la garantie de
remboursement
En outre, un cahier des charges est sign entre
les partie (caractristiques techniques, nature des
matriaux,dlai de ralisation et de livraison)

Les garanties donnes lacqureur:


Garantie de remboursement
Garantie des vices cachs ( 1 AN)
Garanties dcennale (10 ANS)

Contrat dfinitif:
Le transfert de proprit du bien immobilier est
effectue aprs paiement intgral du prix et
lobtention du permis dhabiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET


REGLEMENTAIRE
Lesecteurestrgiparlesdispositionslgalesetrglementaires
spcifiquessuivantes:
loin2590promulgueparleDahirn1927du17juin1992relative
auxlotissements,groupesdhabitationetmorcellements;
dahirdu12aot1913formantcodedesobligationsetcontrats :D.O.C
Loin4400du3octobre2002relative laventeentatfutur
dachvement;
loin1800du3octobre2002relativeaustatutdelacoproprit des
immeublesbtis;
dcretn 298482du30121998fixantlesconditionsetlesformesde
passationdesmarchspublicsainsiquecertainesdispositionsrelatives
leurcontrleet leurgestion ;
NoteCirculairerelativeausecteurdesbtimentsettravauxpublics

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIMPOT SUR LES SOCIETES

Qualit
Socits
immobilires
transparentes

Rgimeapplicable
Horschamp
dapplication

Conditions remplir
a) lorsque leur actif est constitu soit d'une unit
de logement occupe en totalit ou en majeure
partie par les membres de la socit ou certains
d'entre eux, soit d'un terrain destin cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou
la construction, en leur nom, d'immeubles
collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue
d'accorder statutairement chacun de leurs
membres, nommment dsign, la libre
disposition de la fraction d'immeuble ou
d'ensemble immobilier correspondant ses droits
sociaux. Chaque fraction est constitue d'une ou
plusieurs units usage professionnel ou
d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIS ET IR
Qualit
les promoteurs
immobiliers
(logements
conomiques)

Rgimeapplicable
Exonration permanente

Conditions remplir

oprations ralises dans le cadre dune


convention conclue avec lEtat, assortie
dun cahier des charges, en vue de
raliser un programme de construction
de 2.500 logements sociaux, tal sur
une priode maximum de cinq ans
courant compter de la date de
dlivrance de lautorisation de
construire ;
Tenir une comptabilit spare pour
chaque programme de construction ;
J oindre la dclaration fiscale :
Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la premire
anne ;
Un tat du nombre de logements
sociaux raliss dans le cadre de
chaque programme et le montant du CA
y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE D
DIS ET IR
Qualit

Rgimeapplicable

Conditions remplir

les promoteurs
immobiliers
(cits, rsidences
et campus
universitaires)

Rduction temporaire pour une priode


de 5 ans compter de la date
dobtention du permis dhabiter dune
rduction de 50% de limpt, au titre
des revenus provenant de la location
de cits, rsidences et campus
universitaires raliss en conformit
avec leur destination.

raliser pendant une priode maximum de 3


ans courant compter de la date de
lautorisation de construire , des oprations de
construction de cits, rsidences et campus
universitaires constitus dau moins 500
chambres, dont la capacit dhbergement est
au maximum de deux lits par chambre, dans le
cadre dune convention conclue avec lEtat
assortie dun cahier des charges.
Tenir une comptabilit spare pour chaque
opration de construction;
J oindre la dclaration fiscale :
Un exemplaire de la convention et du cahier
des charges pour la premire anne ;
Un tat du nombre de logements sociaux
raliss dans le cadre de chaque programme et
le montant du CA y affrent ;
Un tat du nombre de chambres ralises
dans le cadre de chaque opration de
construction de cits, rsidences et campus
universitaires ainsi que le montant du chiffre
daffaires y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgimeapplicable

livraison soimme de
construction,
effectue par
toute personne
physique

Exonrationsansdroit dduction

construction
d'une unit de
logement par
une socit
civile
immobilire

Exonrationsansdroit dduction

Conditions remplir

la superficie couverte n'excde pas 300


m ;
la construction porte sur une unit de
logement indivisible ayant fait lobjet de
dlivrance dune autorisation de
construire et est affecte l'habitation
principale de l'intress pendant une
dure de quatre ans courant compter
de la date du permis d'habiter ou de
tout autre document en tenant lieu.
La superficie couverte n'excde pas 300
m ;
La socit constitue par les membres
dune mme famille ;
La construction est destine
lhabitation personnelle principale des
membres.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgimeapplicable

Conditions remplir
La superficie couverte n'excde pas 300 m ;
Construction destine au logement du
personnel ;
Edification dans le cadre dun programme
agr.

Constructions par
des personnes
physiques et
morales

Exonrationsansdroit dduction

construction de
logements pour le
compte de chacun
de leurs adhrents
par les
coopratives
d'habitation

Exonrationsansdroit dduction

La superficie couverte n'excde pas 300 m ;


Les coopratives sont constitues et
fonctionnent conformment la lgislation en
vigueur.

les constructions
de locaux usage
exclusif
d'habitation

Exonrationavecdroit dduction

la superficie couverte et la valeur immobilire


totale (prix du terrain + cot de la
construction principale et des annexes + frais
d'adduction d'eau et de branchement d'gout
et d'lectricit), par unit de logement,
n'excdent pas respectivement 100m et
200.000 dirhams TTC.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgimeapplicable

Conditions remplir

les constructions
de cits,
rsidences et
campus
universitaires
par les
promoteurs
immobiliers

Exonrationavecdroit dduction

les oprations de
ralisation de
logements
sociaux

Exonrationavecdroit dduction

affrents au projet "Annassim" situ dans


les communes de Dar Bouazza et Lissasfa
par la socit nationale damnagement
collectif (SO.N.A.D.A.C).

les oprations de
location
d'immeubles

Imposable 10%avecdroit dduction

immeubles usage d'htels, motels,


villages de vacances ou ensembles
immobiliers destination touristique,
quips totalement ou partiellement, y
compris le restaurant, le bar, le dancing, la
piscine, dans la mesure o ils font partie
intgrante de l'ensemble touristique.

ralisation de la construction au maximum


trois ans courant compter de la date de
lautorisation de construire des ouvrages
constitus dau moins 500 chambres, dont
la capacit dhbergement est au
maximum de 2 lits par chambre ;
opration sinscrit dans le cadre dune
convention conclue avec lEtat, assortie
dun cahier des charges.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION
Champdapplication

Calculdelataxe

Redevablede
lataxe

Exigibilit dela
taxe

Lataxesurlesoprationsde
constructionportesurla
construction,lareconstruction
etlagrandissementdetoute
natureainsiquelesoprations
derestaurationdontla
ralisationdoitfairelobjet
duneautorisationde
construire.
Anoterqueleslogements
conomiquessontexonrsde
lataxe.

Lataxeestcalculesurlasuperficieaumtre
carr couvert,chaquefractiondemtrecarr
tantcomptepourunmtrecarr entier.
Lemontantmaximumdelataxeestfix au
mtrecarr couvertcommesuit:
immeublescollectifsdelogementsou
ensemblesimmobiliers:20dirhamsparmtre
carr couvert;
immeubles usageindustriel,commercial,
professionnelouadministratif:20dirhamspar
mtrecarr couvert;
logementsindividuels:30dirhamsparmtre
carr couvert.
Encequiconcernelesconstructionscomportant
dessaillies(balcons)situessurledomaine
publiccommunal,lasuperficiedesditessaillies
comptepourdoublepourlecalculdelataxe.

Leredevable
delataxeest
lebnficiaire
de
lautorisation
deconstruire.

Lesredevablesde
lataxesonttenus
dacquitterle
montantdeladite
taxeexigibleau
momentdela
dlivrancede
lautorisationde
construire.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champdapplication

Calculdelataxe

Redevabledela
taxe

Exigibilit delataxe

Lataxesurlesoprationsde
morcellementestinstitue
loccasiondetoute
oprationdemorcellement.

Letauxmaximumdelataxe
estfix 5%delavaleur
vnaleduterraindclareau
momentdudptdela
demandedel.autorisationde
morceler.

Leredevabledela
taxeestle
bnficiairedes
autorisationsde
morceler.

Elleestexigiblesix
moisaprsladatedela
dlivranceparla
communeducertificat
attestant
lexcutiondestravaux.
Lataxeestacquitteau
momentdeladlivrance
delautorisationde
morceler.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT
Champ
dapplication

Calculdelataxe

Redevabledelataxe

Liquidationdelataxe

Lataxesurles
oprationsde
lotissementest
institue loccasion
detouteoprationde
lotissement.

Letauxmaximumde
lataxeestfix 5%du
cottotaldestravaux
deviabilisation,
dassainissementet
dlectrificationdu
lotissement.

Leredevabledela
taxeestlebnficiaire
delautorisationde
lotir.

Lesredevablesdelataxesonttenus
dacquitter, lacaissedurgisseur
delacommunedulieude
situationdulotissement:
unacomptede75%dumontantde
lataxeexigible,liquid surlabase
ducottotalestimatif
destravauxdeviabilisation,
dassainissementetdlectrification
dulotissement,aumoment
deladlivrancedelautorisationde
lotir;
etlesoldedumontantdelataxe
exigible,liquid surlabaseducot
totalreldesdits
travaux,aumomentdeladlivrance
dupermisdeconformit.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


REDEVANCE D
DOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
COMMUNAL POUR L
LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION
Champdapplication

Calculdelataxe

Redevabledelataxe

Liquidationdelataxe

Laredevancedoccupation
temporairedudomaine
publiccommunalpour
usageli la
constructionestdue la
suitedeloccupation
temporairedudomaine
publiccommunal,
notamment,pardesdpts
dematrielsetdematriaux,
pardesclturesoupardes
sailliesdues
auxchafaudages.

Letauxmaximum
delaredevanceest
fix 40dirhams
parmtrecarr.

Le redevable de la
redevance
est
le
bnficiaire
de
lautorisation
de
loccupationtemporairedu
domainepubliccommunal.

Laredevancedoccupation
temporairedudomaine
publiccommunalpour
usageli la
constructionestliquideet
versetrimestriellement
lacaissedurgisseur
communal.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS
Champdapplication

Calculdelataxe

Redevabledelataxe

Mode dtablissement de la
taxe

Lataxesurles terrains
non btis porte sur les
terrains urbains non
btissitus lintrieur
des primtres des
communesurbaines.

La taxe est assise sur la


superficieduterrainaumtre
carr.
Les taux maximums de la
taxe sur les terrains urbains
nonbtissontfixspour:
lesterrainssitusdansune
zone villa 2 dirhams le
mtrecarr ;
pourlesterrainssitusdans
une zone immeuble, 4
dirhamslemtrecarr.
Les cotes infrieures ou
gales 200dirhamsnesont
pasmisesenrecouvrement.

Lataxeestdueparle
propritaire et,
dfautdepropritaire
connu,
par
le
possesseur.

Lataxesurlesterrains
urbainsnonbtisesttablie
etduepourlanneentire
raisondesfaits
existantsau1erjanvierde
lannedimposition.
Lorsquunterrainat
construit,lataxenestplus
due partirdu1erjanvierde
lannequisuit
celledeladlivrancedu
permisdeconstruire.

SPECIFICITES DU SECTEUR BTP


Les axes examins se rapportent aux points suivants :
1. Chiffre daffaires imposable ;
2. Approvisionnement ;
3. Rvision des prix ;
4. Travaux en cours ;
5. Bois de coffrage ;
6. Pices justificatives des dpenses ;
7. Frais dinstallations de chantier.

Chiffre daffaires imposable


Problme: la rgularisation du CA est souvent effectue
sur la base des dcomptes tablis par ladministration
publique.
Solution : les dcomptes sont obligatoirement tablis
sur la base des documents attestant lavancement des
travaux. Ces documents officiels sont appels
attachements ou situations qui sont adopts comme
pice matresse de la justification du chiffre daffaires
ralis assorti de ltablissement dune facture mise par
lentreprise comportant la mme date que lesdits
attachements ou situations.

Approvisionnement
Problme: les approvisionnements figurant sur les
dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant
lieu chiffre daffaires imposable
Solution : constituant de simples avances dans le cadre
des marchs de travaux, les approvisionnements ne font
pas partie des produits dexploitation. Ainsi, les
sommes encaisses par lEntreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des avances imputer
au compte appropri.

Rvision des prix


Problme : la rvision des prix suscite parfois des
controverses quant son mode de dtermination et
lexercice de son rattachement.
Solution: Le montant de la rvision des prix prvue
dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des
produits recevoir lorsque les index de rvision sont
connus la clture de lexercice. A dfaut, il y a lieu de
retenir les derniers index connus.

Travaux en cours

1.
2.
3.
4.

Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des valuations


approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables
prvues en la matire.
S
olution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus au
Solution
prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas dune
comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode dvaluation
suivantes:
Dfinition : TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des
derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu
la date de clture de lexercice.
Mthode dvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte :
du cot des matriaux utiliss ;
du cot de la main duvre ;
des frais de chantier ;
de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux
en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire en
appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le rapport entre
dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les matriaux utiliss, la main
duvre et les frais de chantier ; dautre part, les cots de mme nature
engags au cours de tout lexercice.

Bois de coffrage
Problme : des traitements diffrents : lments
immobilisables amortis des taux diffrents ou charges
Solution : vu que les bois de coffrage subissent en
gnral des utilisations intensives, il est prconis de
tenir leur gard, un compte dinventaire permanent,
leffet dimputer au rsultat de chaque exercice, le
montant de la consommation effective en bois de
coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous
les achats de bois de coffrages dans les comptes de
charges et comptabiliser en stock en fin danne le
montant des bois de coffrages non consomms
linstar des autres matires et matriaux.

Pices justificatives des dpenses


Problme : les supports justificatifs appuyant ces oprations de dpenses
souffrent parfois du caractre de non-conformit aux conditions requises par
la loi. Ce qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des contrles, en
dpit de leur caractre rel.
Solution : tout achat de biens et services effectu auprs dun patentable doit
tre justifi par une facture rgulire ou tout autre document ou pice
probante en tenant lieu, tabli par le fournisseur en vertu des dispositions
des articles 32 de la loi n
n 24-86 relative limpt sur les socits et 30 de
la loi n
n 17-89 rgissant limpt gnral sur le revenu. Pour les achats ou les
approvisionnements effectus auprs de fournisseurs non patentables et qui
ne dlivrent pas de factures, lentreprise de travaux doit tablir un ordre de
dpense sur lequel elle doit prciser :
1. le nom et ladresse du fournisseur ;
2. la nature, la quantit et le prix unitaire des marchandises achetes ou des
prestations rendues ;
3. les modalits de rglement ;
4. lidentit du vendeur ( n
n de la carte didentit nationale).
Ces pices justificatives qui tiennent lieu de facture doivent tre authentifies.

Frais dinstallation de chantier

1.

2.

Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement de dpenses


ncessaires linstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements
pour personnel, matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de
rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations
amortissables.
Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs
de travaux des deux manires suivantes :
au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les
frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de
chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges. En
contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration
parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la
partie non encore facture.
ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent
tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de
ralisation du march dcoulant du contrat.

SPCIFICITSCOMPTABLESDUSECTEUR
SCOMPTABLESDUSECTEUR

1-Incorporation des charges financires au cot de


production des oprations immobilires

Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises


dont le cycle normal de production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges
financires courues pendant la priode de production et
relatives des dettes contractes pour le financement
spcifique desdites productions.

L'achvement technique doit gnrer


l'achvement comptable.

Cas des emprunts finanant plusieurs projets:


Les charges financires sont affectes, par
rpartition entre les diffrents projets en
justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de
rpartition.

Fait gnrateur dincorporation:


Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires
au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de
la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du
prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des
vendeurs.
Pour les lotissements, incorporation des charges financires au
cot des stocks est effectue partir de la date de la premire
autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des
charges financires est constitu par la date de dlivrance de
l'autorisation de construire.

CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise


d'Ouvrage Dlgue (MOD) :
Conformment la convention entre le mandataire et le
mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations
que si les financements propres ces oprations sont
disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter de charges
financires que si la convention entre le mandataire et le
mandant le stipule expressment.

2-Incorporation des charges commerciales et


de publicit
Liste des charges concernes:
flchage et signalisation d'un chantier ;
achat de maquette ;
amnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements
tmoins ;
plaquettes commerciales ;
publicit de lancement de programme;

Principe:
Ces charges sont incluses dans les stocks.

Drogation: Grands Projets:


La construction et l'amnagement d'un complexe de vente et
les frais de publicit et de prospection pourront tre considre
comme:
Une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation
dudit complexe.
L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau
de l'ETIC.

Charges exclues du cot de revient:


les dpenses courantes de commercialisation:
Rmunrations d'intermdiaires commerciaux
Les dpenses courantes de publicit: Frais
de publicit gnrale
A retraiter comme charges constates d'avance
A reprendre en fonction du constat dfinitif du
transfert de proprit du bien en question

3-Incorporation des frais de


fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputs selon un taux
fixe en attendant la mise en place de la comptabilit
analytique:
7% pour les opration ralises en matrise douvrage
directe
En fonction des conventions tablies pour les opration
en MOD
Mention sur lETIC

4-Incorporation des honoraires et frais


Liste des charges concernes:
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des
programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il
s'agit notamment des frais suivants :

Assurances
Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais d'expertise,
Frais juridiques,
Frais d'appels d'offres,
Annonce et insertion propres aux programmes en cours

5-Provision pour travaux restant


effectuer
Elle sert enregistrer la provision correspondant au cot des
travaux effectuer postrieurement la constatation de
lachvement dun programme pour permettre darrter le cot
total dune opration.
Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non encore facturs
qui doivent tre ports au crdit du compte 4417 fournisseurs,
factures non parvenues.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats
dtaills permettant dapprcier la ralit de la provision
constitue.
( ETIC)
Il sagira essentiellement des travaux damnagement des abords
qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du
programme concern, travaux de finition et de parachvement
des ouvrages..

Exclusion de la provision pour travaux


restant effectuer:
Cot commerciaux et de publicit aprs
achvement
Frais financier aprs achvement
Charges dentretien et de coproprit des
logements invendus
Frais interne de gestion de lentreprise aprs
achvement

6- Provisionpourdprciationdesstocks
L'valuation des provisions pour dprciation des
stocks et encours doit tre calcule en respectant,
notamment, le principe de la prudence.
Vrifier que :

le cot des stocks < la valeur probable de vente - frais


de commercialisation
Sinon Provisionner

Conditions:
Mettre en en place des procdures permettant
la dtection et la dprciation comptable des
stocks:
la mise en place de procdures de suivi des
cots par programme
Mise jour du cot prvisionnel des
programmes la clture de chaque exercice.
dgager les provisions
ventuelles constater.

ETIC:
Spcificits

ETIC:
Spcificits

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des promoteurs immobiliers et


des lotisseurs
Cas des entreprises de travaux
immobiliers

Principales tapes
du droulement dun
programme:

Achats de terrains
Autorisation de lotir
Travaux de viabilisation des terrains

PV de rception provisoire
+ Attestation de conformit
Autorisation
de construire
Compromis
de vente

Lots

Travaux de construction

PV de rception provisoire sil y a lieu

Permis dhabiter (par tranches du


programme)

Obtention de titres fonciers parcellaires

Contrat de
vente dfinitif

Ventes de lots

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des entreprises des travaux


immobiliers:
Le processus dactivit est assez similaire
celui dune entreprise industrielle.

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Production- stocks:
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Difficult de la valorisation des stocks des en Idem


cours qui dpend destimations significatives; +
Spcificit des rgles
Difficult de dfinir un niveau normal
dvaluation des stocks
dactivit: sort du cot de sous-activit;
prvues par le PCSI
(incorporation des
Absence / insuffisance du systme de
charges financires,
comptabilit analytique ;
commerciales, des charges
restant effectuer, );
Absence dun systme budgtaire permettant
destimer et de suivre la marge sur chaque
projet.

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Ventes- clients:
Travaux immobiliers
Risque de non respect du principe de cut off
(dcalage entre la facturation et lavancement
des travaux, );
Difficult de dterminer les modalits et les
dates du fait gnrateur des ventes (%
davancement des contrats L.T, date
dachvement, );
Retenues de garantie: facturation,
comptabilisation et recouvrement.
Dtermination et rattachement des rvisions
des prix.
Dpendance vis--vis dun nombre limit de
clients

Promotion immobilire
Date de transfert de proprit
(possibilit de vente avant
l'achvement) ;
Importance des encaissements
en espces excdant 20.000
DH : Enregistrement exhaustif
des recettes ?

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Achats- fournisseurs:
Travaux immobiliers
NC.

Promotion immobilire
Les travaux et prestations de
services reus sont dcentraliss
et difficiles vrifier (dates des
dcomptes diff
diffrentes de celles
davancement des travaux);

Comptabilisation des retenues de


Risques lis aux sous-traitants (relations non garantie
Idem.
formalises, justificatifs non probants,
dfaillance) ;
Idem.
Mode de comptabilisation des
approvisionnements : la comptabilisation en
chiffre daffaires ou en dbours diffre selon
NC.
que la facture est libelle au nom de
lentrepreneur ou du matre douvrage.

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Etat : impts et taxes
Promotion immobilire
Remise en cause des exonrations
suite au non respect des dispositions
prvues par la Convention signe
avec lEtat (non tenue dune
comptabilit spare telle quexige
par la loi, );
Ralit des soldes TVA dbiteurs
(rejet de remboursement de la TVA,
) ;
Traitement fiscal des pnalits reues
(pour retard, dsistement, ).

Travaux immobiliers
Risque fiscal au regard de la
TVA dcoulant de lapplication du
taux de 14% au lieu de 20% sur
certains travaux dinstallation et de
pose ;
Risque li au recours des
fournisseurs non patentables ;

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Paie- personnel / Trsorerie :
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Variation au cours de lanne du


Idem.
niveau dactivit (personnel
temporaire);
Difficult de gestion et de suivi dun
effectif parpill gographiquement ;
Non respect de la lgislation du
travail.
Probit de certaines dpenses
rgles en espces.

Importance des encaissements (en


espces) et de dcaissements ;
Dcentralisation de la fonction
notamment les encaissements
(plusieurs bureaux de vente
disperss);

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


Provisions pour risques et charges:
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Difficult destimation de la marge sur le


projet ds le dpart et son impact sur
Idem.
les provisions pour pertes terminaison;
Non provisionnement des engagements
contractuels: garanties, litiges, remises
en tat des sites, ...
Risque de pnalits et de travaux
complmentaires (rglementation stricte
applicable aux travaux publics, ...);

Idem.

P RI NCI P AUX CY CLES D AUDI T ET RI SQUES SP ECI FI QUES


I mmobilisations:
Travaux immobiliers
Parc dimmobilisations important
parpill sur plusieurs chantiers ;

Promotion immobilire
Cycle non significatif.
Cependant:

Absence dinventaire physique et du suivi


du matriel en chantiers;
Critres de distinction entre charges, stocks
et immobilisations ( frais dinstallation de
chantier, petit outillage, bois de coffrage,
.).;
Calcul des amortissements par rfrence
aux rgles fiscales.

Critres de distinction entre


stocks et immobilisations
(bureaux de vente,
mobilier des appartements
tmoins, .).;

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES


Comptes significatifs des promoteurs
immobiliers: particularits
Actif:

Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis);


Etat - impts et taxes;
Trsorerie-Actif.

Passif:

Clients - avances et acomptes;


Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Le secteur immobilier se caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit de
chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilire relvent
gnralement des contrats long terme.
Limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a un
impact sur la d
dmarche d
daudit et la s
slection des proc
procdures de validit
validit:
PLANI FI CATI ON DE LA MI SSI ON:

I mportance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles :


-Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise.
Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de
lentreprise :
Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient
tre observes:
Retenir comme dur
dure d
danalyse la dur
dure moyenne de r
ralisation des projets.
Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait,
direct) par type de clientle, par projet ;
Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction
de la dcomposition du chiffre daffaires.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJ ET

En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit spare.


La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du
CPC parat moins approprie car elle ne permet pas notamment :
de comprendre lvolution

de lactivit de lentreprise;
danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge;
de reprer les projets problmatiques,
La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet:
Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La validation des
rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y
affrents.
Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains
postes tels que les stocks, les produits et charges constats davance, les
fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE INTERNE
Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la validation
des comptes des produits et de charges, lauditeur devra procder
une revue approfondie du systme de contrle interne mis en place
par lentreprise pour sassurer de la fiabilit du systme de la
comptabilit analytique et du contrle budgtaire des cots par
projet.
Analyse complter par lvaluation de certains cycles cls:
- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;
- Personnel;
- Immobilisations.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES
En fonction du rsultat des phases prcdentes et notamment de
la qualit du suivi des cots par projet, lauditeur va drouler un
programme de travail lui permettant de valider les rsultats des
projets.
Le contrle des comptes sera effectu sous langle de lanalyse par
projet.
Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant notamment
sur les provisions pour risques et charges et les comptes se
rattachant aux cycles revus lors de lintrim.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Cas des promoteurs immobiliers et lotisseurs
LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

Une attention devrait tre accorde aux points suivants:


Ncessit de circulariser

rserves foncires ;

la conservation foncire pour valider les

Circularisation des autres partenaires (avocats,

clients professionnels, banques, ) ;

Assistance linventaire physique surtout

fournisseurs,

pour constater ltat


davancement des travaux et cerner lactivit.

RESERVES LES PLUS FREQUENTES


Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de
labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit
analytique ou de la non conformit de la mthode dvaluation avec
les rgles comptables en vigueur;
Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont
pas analyss (Eses de promotion immobilire);
Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de
garantie (Eses des travaux immobiliers);
Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des provisions pour
risques et charges;
Non respect de la spcialisation des exercices en matire de
lenregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTION