ID

ASSET:

VM-12-0017

RIF. SOCIETA:

Gruppo Ormenese Costruzioni

DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

Sommario

1.

PREMESSA ........................................................................................................ 2
1.1

2.

3.

4.

5.

FINE DELLA VALUTAZIONE ....................................................................... 2

UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEL CONTESTO ............................................ 3

2.1

POSIZIONE .................................................................................................. 3

2.2

ACCESSIBILITA .......................................................................................... 3

2.3

LOCALIZZAZIONE ....................................................................................... 3

DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA ................................................................. 4

3.1

DESCRIZIONE DELLIMMOBILE E STATO MANUTENTIVO ..................... 4

3.2

CONSISTENZE ............................................................................................ 5

3.3

PROVENIENZA E TITOLARITA .................................................................. 8

3.4

IDENTIFICAZIONE CATASTALE ................................................................. 8

3.5

REGOLARITA EDILIZIA .............................................................................. 9

ANALISI DI MERCATO ....................................................................................... 9

4.1

IL MERCATO LOCALE ................................................................................. 9

4.2

IL MERCATO SECONDO LE FONTI ISTITUZIONALI ............................... 10

STIMA DEL VALORE DI MERCATO ................................................................ 11

5.1

METODO VALUTATIVO ............................................................................. 11

5.2

STIMA DEL VALORE DI MERCATO .......................................................... 11

6.

CONCLUSIONI ................................................................................................. 13

7.

DEFINIZIONI ASSUNZIONI - LIMITI .............................................................. 16

7.1

DEFINIZIONI ............................................................................................... 16

7.2

ASSUNZIONI E LIMITI ............................................................................... 17

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

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10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

1. PREMESSA
In data 15 Ottobre 2012, il Sig. Ormenese Fabrizio, in qualit di Amministratore della
Societ ORMENESE COSTRUZIONI S.R.L. in liquidazione per la quale stata
richiesta domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo ex. Art. 161
comma 6, legge fallimentare, ha affidato allo scrivente Ing. Mauro Toffanello, iscritto
allalbo degli Ingegneri della Provincia di Padova con il numero 5282, lincarico di
redigere una perizia di stima inerente il valore di mercato del compendio immobiliare
situato nella frazione di Borbiago nel Comune di Mira (VE) in via Pisa. Lincarico stato
conferito in quanto il Sig. Ormenese Fabrizio in qualit di Amministratore della suddetta
societ, intende offrire sul mercato detti beni. Pertanto laspetto economico di
riferimento nella stima dei beni in esame il pi probabile valore di mercato
allattualit.
La stima del complesso immobiliare in oggetto si basa sullipotesi che questi siano
liberi da persone, cose, vincoli, o diritti reali di terzi ad eccezione di quelli considerati in
perizia e si trovino nello stato di fatto e di diritto riscontrato in sede di sopralluogo.

1.1

FINE DELLA VALUTAZIONE

La presente valutazione ha lo scopo di determinare il Valore di Mercato, in data

10/12/2012, di immobili ubicati in via Pisa nella frazione di Borbiago, Comune di Mira
(VE), identificati allinterno del pi ampio comparto edilizio nei lotti A ed E.
Il bene, come si evince dalla documentazione fornita, di propriet della Societ
ORMENESE REAL ESTATE S.R.L.

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PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

2. UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEL CONTESTO

2.1

POSIZIONE

Il compendio immobiliare in oggetto situato in prossimit del centro di Borbiago, una

piccola frazione del Comune di Mira localizzata lungo la strada che collega la vicina
Oriago al comune di Campodarsego nella provincia di Padova.
Borbiago situato in prossimit della autostrada ed attraversata dall A57 tangenziale
di Mestre

2.2

ACCESSIBILITA

Borbiago di Mira facilmente raggiungibile grazie alla principale via Giovanni XXIII che
la attraversa collegandola alla provincia di Padova, alla riviera del Brenta e alla
frazione di Mestre. E situato poi a breve distanza lo svincolo Mira-Oriago posto sulla
tangenziale di Mestre A57. La zona raggiungibile oltre che con mezzi privati, anche
grazie al trasporto pubblico ACTV.
Sono presenti i principali servizi al cittadino sia di interesse Pubblico come la scuola
primaria, che di carattere commerciale e per il tempo libero.
2.3

LOCALIZZAZIONE

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VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

3. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA

3.1

DESCRIZIONE DELLIMMOBILE E STATO MANUTENTIVO

I cespiti oggetto di analisi sono identificati allinterno di un complesso residenziale di 5

edifici a 3 piani fuori terra con piano interrato unico che insistono su un lotto di terreno
di oltre 15.000 mq. La struttura portante realizzata in cemento armato e le
tamponature sono in laterizio. Esternamente le facciate sono rivestite in alcune zone in
lastra di pietra e nelle restanti superfici con intonaco a civile. La struttura stata
edificata a partire dallanno 2005 e pronta alla commercializzazione verso la fine del
2007.
I cespiti appartenenti al perimetro di stima sono i seguenti:
Fabbricato A
- Appartamento 2, posto al piano terra costituto da soggiorno/angolo cottura, 2 camere,
1 bagno, 1 ripostiglio ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 12, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2
camere, 2 bagni, 1 ripostiglio ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 13, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2
camere, 1 bagno ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 14, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 1
camera, 1 bagno ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 16, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2
camere, 2 bagni ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 17, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2
camere, 2 bagni ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.

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VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

- Appartamento 19, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2

camere, 2 bagni ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Appartamento 20, posto al piano primo costituto da soggiorno/angolo cottura, 2
camere, 2 bagni ed 1 garage di pertinenza al piano interrato.
- Posto auto esterno, doppio, identificato con il n. 169 in planimetria fornita dalla
propriet.
Tutte le unit godono di un livello di finitura buono per il mercato di riferimento, sanitari
completi di accessori di buona qualit, pavimentazione in parquet nella zona notte,
serramenti in legno con vetro doppia camera. In tutte le unit presente l'impianto
videocitofono, predisposizione impianto di allarme, predisposizione aria condizionata,
riscaldamento ad elementi scaldanti, controllo fumi nella zona cucina.

3.2

CONSISTENZE

Le consistenze edilizie dei lotti oggetto di valutazione sono desunti dagli elaborati
grafici informali forniti dalla Societ ORMENESE REAL ESTATE S.R.L.
I criteri generali di calcolo seguiti nella determinazione delle superfici sono i seguenti:
I criteri generali di calcolo seguiti nella determinazione delle superfici sono i seguenti:
-

Superficie lorda: espressa in mq, la superficie totale di tutti i piani di un edificio

calcolata con le dimensioni esterne delledificio, compresi strutture, divisori, corridoi,
scale.

Superficie commerciale: espressa in mq, la superficie lorda computata esclusa

degli spazi comuni e dei collegamenti verticali.

In dettaglio:

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VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

Fabbricato A
Identificazione
Bene

Id. Catastale
Sub.

Piano

Consistenze
[mq]

Destinazione

216

78

Residenziale

loggia

28

Garage

113

Tot. Sup

88

Residenziale

Terrazze

17

Garage

111

Tot. Sup

68

Residenziale

Terrazze

26

Garage

100

Tot. Sup

69

Residenziale

App.2

Box 6

App.12

Box 109

App.13

Box 86

App.14

226

58

227

33

228

S1

S1

S1

Box 98 bis

App.16

Box 1

App.17

Box 110

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

47

230

231

59

S1

S1

S1

Terrazze

29

Garage

97

Tot. Sup

83

Residenziale

loggia

39

Garage

125

Tot. Sup

81

Residenziale

loggia

39

Garage

122

Tot. Sup

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

App.19

233

Box 101

50

App.20

234

Box 3

posto auto 169

118

S1

S1

S1

73

Residenziale

Terrazze

35

Garage

113

Tot. Sup

75

Residenziale

13

Terrazze

28

Garage

116

Tot. Sup

21

p.a.

21

Tot. Sup

Fabbricato E

Identificazione
Bene

Id. Catastale
Sub.

Piano

Consistenze
[mq]

Destinazione

256

85

Residenziale

loggia

29

Garage

118

Tot. Sup

83

Residenziale

loggia

29

Garage

114

Tot. Sup

App.18

Box 45

App.20

Box 47

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

81

258

83

S1

S1

3.3

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

PROVENIENZA E TITOLARITA

I cespiti oggetto di valutazione risultano di propriet della Societ ORMENESE REAL

ESTATE S.R.L. con sede in Mira (VE) come si evince dalle Visure Catastali in nostro
possesso. Si evidenzia che non siamo in possesso di atti di transazione che attestino
la titolarit diretta degli immobili.

3.4

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Sulla base della documentazione fornita, la propriet risulta censita al Catasto

Fabbricati del Comune di Mira in Provincia di Venezia, con i seguenti identificativi:

Fg.

Part.

Sub.

Cat.

Classe

Vani/mq

Rendita [Euro]

1682

216

A/2

619,75

1682

C/6

26 mq

94

1682

226

A/2

619,75

1682

58

C/6

35 mq

126,53

1682

227

A/2

371,85

1682

33

C/6

15 mq

54,23

1682

228

A/2

495,8

1682

47

C/6

35 mq

126,53

1682

230

A/2

619,75

1682

C/6

35 mq

126,53

1682

231

A/2

4,5

557,77

1682

59

C/6

36 mq

130,15

1682

233

A/2

4,5

557,77

1682

50

C/6

35 mq

126,53

1682

234

A/2

4,5

557,77

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

3.5

ID ASSET:

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

1682

C/6

26 mq

94

1682

256

A/2

5,5

681,72

1682

81

C/6

27 mq

97,61

1682

258

A/2

619,75

1682

83

C/6

28 mq

101,23

1682

118

C/6

14 mq

36,88

REGOLARITA EDILIZIA

La documentazione fornita dalla Propriet, per limmobile oggetto di stima comprende:

-

Certificato di Agibilit prot. N. 355/2007 del 20.08.2007 rispetto ai fabbricati A ed E.

Vista la documentazione fornita dalla propriet, si presume che limmobile possa

ritenersi agibile alla data di riferimento.

4. ANALISI DI MERCATO
Si sono esperite indagini riguardanti sia le fonti accreditate od indirette che le fonti
dirette o puntuali.
Le prime, forniscono indicazioni di carattere preliminare, le seconde prevedono la
rilevazione diretta di dati tecnici ed economici relativi a beni immobili, simili al bene da
stimare, oggetto di recente compravendita.

4.1

IL MERCATO LOCALE

Il contesto urbano di riferimento per la propriet in oggetto costituito da edifici disposti

lungo la via centrale via Papa Giovanni XXIII , in unarea ubicata in zona semicentrale

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

nella frazione di Borbiago di Mira (VE). Le destinazioni duso presenti nella zona sono
principalmente residenziali di tipologia sia a schiera sia a codominio a pi piani fuori
terra con attivit commerciali poste al piano terra. Nota di notevole considerazione la
vicinanza al nuovo casello Autostradale di Mira-Oriago che collega lAutostrada A57
con la tangenziale di Mestre e la realizzazione della nuova bretella che raccorda via
Valdarno con la via principale che costeggia la Riviera del Brenta. Al contrario,
elemento penalizzante, stata considerata lelevata offerta di prodotti residenziali simili
per tipologia architettonica ed anno di costruzione attualmente presenti sul mercato
locale.
Lindagine esperita condotta ha considerato immobili a destinazione residenziale
attualmente offerti in condizioni manutentive al finito, di dimensioni e finiture similari a
quelle oggetto di valutazione, in zona semicentrale. Lanalisi di mercato ha cos
evidenziato valori di mercato unitari che si attestano tra i 1.700 e i 2.100 /mq per gli
immobili ad uso residenziale.

4.2

IL MERCATO SECONDO LE FONTI ISTITUZIONALI

OMI
Si riportano le quotazioni immobiliari date da Agenzia del Territorio primo semestre
2012 in zona Semicentrale/Borbiago.

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

10

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

Tabella OMI- Residenziale

5. STIMA DEL VALORE DI MERCATO

5.1

METODO VALUTATIVO

Il procedimento di stima comparativo consiste nella determinazione del valore unitario

di un bene, mediante confronto con i prezzi noti di beni analoghi per caratteristiche
intrinseche e ubicazione. Nel caso in esame, come rilevato in precedenza, le basi di
confronto sono state assunte con riferimento sia ad indagini dirette presso operatori del
mercato locale, sia alla consultazione di banche dati istituzionali (Camera di
Commercio e Agenzia del Territorio).

5.2

STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Al fine di applicare il procedimento sintetico comparativo, si effettuata una

ponderazione dei valori medi riscontrati per immobili a destinazione residenziale aventi
caratteristiche costruttive, distributive e dimensionali simili alloggetto di valutazione.
In ragione della dimensione delle unit immobiliari, data la posizione semicentrale, data
la tipologia (unit in condominio), tenuto conto del fatto che le unit sono in commercio
VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

11

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10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

dallanno 2007, considerato che alcune delle unit presentano forma irregolare e che a
causa di tale conformazione risultano meno apprezzabili nel mercato di riferimento, si
attribuisce, per le unit a destinazione residenziale, il valore unitario medio di mercato
pari ad Euro/mq 1.700. I garage, le logge e le terrazze sono calcolati secondo dei
coefficienti di ponderazione rispetto al valore unitario sopra riportato. Per quanto
riguarda il posto auto esterno n. 169, data la sua conformazione irregolare e la sua
dimensione, si considera un valore a corpo pari ad Euro 5.000.
Nello specifico:
Fabbricato A
-

Appartamento n.2 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro 155.000;

Appartamento n.12 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

170.000;

Appartamento n. 13 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

140.000;

Appartamento n. 14 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

140.000;

Appartamento n. 16 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

170.000;

Appartamento n. 17 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

170.000;

Appartamento n. 19, comprensivo di box auto, valore di mercato arrotondato pari ad

Euro 150.000;

Appartamento n. 20 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

150.000;

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12

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

Posto auto esterno n. 169, valore di mercato pari ad Euro 5.000;

Fabbricato E
-

Appartamento n. 18 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

170.000;

Appartamento n. 20 comprensivo di box auto, valore di mercato pari ad Euro

160.000;

6. CONCLUSIONI
Il valore complessivo del compendio immobiliare di propriet della Societ
ORMENESE REAL ESTATE S.R.L. pu essere opportunamente arrotondato a
1.580.000 Euro ( unmilionecinquecentottantamila euro).
In fede
Il tecnico Incaricato
Ing. Mauro Toffanello

Seguono:
- Allegato Fotografico
- Allegato Definizioni Assunzioni Limiti.
Gli allegati di cui al punto 7. Definizioni Assunzioni - Limiti costituiscono, assieme alla
Relazione di Progetto Valutazione Portafoglio Gruppo Ormenese, parte integrante
della presente valutazione.

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13

ID ASSET:

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

Allegato Fotografico

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14

ID ASSET:

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

VE-Borbiago-via Pisa-Fabbricato A/E

15

ID ASSET:

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Gruppo Ormenese Costruzioni

DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

7. DEFINIZIONI ASSUNZIONI - LIMITI

7.1

DEFINIZIONI

Nella presente valutazione sono state assunte (se non diversamente indicato) le
seguenti definizioni.
Unit immobiliare: l'unit immobiliare costituita da una porzione di fabbricato, o da
un fabbricato, o insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e
secondo l'uso locale, presenta potenzialit di autonomia funzionale e reddituale (si
veda il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28, articolo 2 comma 1).

Valutazione indica la determinazione del .valore alla data della valutazione di una
propriet. Salvo limitazioni stabilite nei termini dellincarico, lopinione fornita a
seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed
approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della
propriet e lo scopo della valutazione (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1
Marzo 2009).

Valore di Mercato indica lammontare stimato a cui una propriet pu essere

ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di
legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali,
dopo unadeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, con cautela e senza coercizioni. (Standard di valutazione RICS, ed. italiana,
1 Marzo 2009).

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16

7.2

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DATA DI RIFERIMENTO:

10/12/2012

PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

ASSUNZIONI E LIMITI

Nella stima del valore di mercato del bene oggetto di analisi si sono assunte le
seguenti ipotesi:
-

le consistenze sono state desunte dalla documentazione sia cartacea che in formato
digitale fornita dal committente e non verificata (se non in termini sommari) in sede
di

sopralluogo.

Qualsiasi

variazione

dellimmobile

eventualmente

avvenuta

successivamente al sopralluogo non stata considerata nel perimetro di

valutazione;
-

non sono stati eseguiti rilievi sul posto per la verifica delle tavole di progetto
ricevute. Si assume pertanto quanto indicato nella documentazione fornita;

la misura della superficie commerciale non comprende gli spazi scoperti comuni
(strade di accesso, ecc.) n gli spazi scoperti esclusivi (piazzali); di tali aspetti si
tenuto comunque conto nella stima del valore unitario;

tutte le caratteristiche costruttive, e in particolare quelle non direttamente rilevabili

da ispezione visiva (quali ad esempio la portata dei solai, le caratteristiche dei
materiali impiegati, le prestazioni dellimpiantistica, ecc.) non sono state oggetto di
ulteriori verifiche;

la stima riferita al solo immobile, privo di macchinari e impianti finalizzati alla

produzione, e considerato libero da persone e cose, vincoli, servit e ipoteche, ove
non diversamente specificato nel testo;

la presente valutazione non considera eventuali costi relativi a bonifiche necessarie

per sanare limmobile in base a norme di legge vigenti o per interventi dovuti ad
eventuali difetti alle strutture. Non sono state pertanto condotte verifiche in merito a

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DATA DI RIFERIMENTO:

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PROGETTO:

VALUTAZIONE PORTAFOGLIO

possibili contaminazioni o passivit ambientali o difetti strutturali che potrebbero

incidere sul valore, se non diversamente specificato;
-

non sono state condotte verifiche esaustive in merito alla regolarit edilizia
dellimmobile e alla conformit a norme vigenti degli impianti e delle strutture;

non sono state condotte ricerche esaustive in merito alleventuale presenza di

vincoli, servit, contratti, gravami o diritti di godimento diversi da quelli indicati dal
committente.

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