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Diagnostic EPIQR

btiments d'habitation
Modle de rapport

EPIQR Rnovation srl


Parc Scientifique de l'EPFL PSE C CH 1015 Lausanne - +41 21/693.55.89

1.0 Introduction sur la mthode EPIQR

Suivant la mthodologie du programme EPIQR, le btiment est


dcompos en cinquante lments, dfinis suivant un regroupement de
composants de mme unit fonctionnelle. Le diagnostic de ltat de
dgradation est tabli au travers de ces cinquante lments, sur la base de
quatre codes de dgradation (a, b, c et d) ainsi que de un ou plusieurs
codes damlioration de standard (s, t, u et v).
Suivant ce diagnostic, le programme aide l'expert dfinir les travaux de
remise en tat et les cots relatifs. Sur cette base, le matre de l'ouvrage
peut ensuite dterminer les dinvestissements futurs prvoir. Le cot
indiqu dans le prsent rapport correspond au montant global des travaux
de remise en tat suivant le standard de la mthode EPIQR. Cela ne veut
pas dire pour autant que la totalit des travaux prconiss par la mthode
doivent tre raliss.
L'application de la mthode EPIQR, et notamment le fait de raliser une
visite systmatique du btiment, permet de signaler les problmes et de
dfinir les priorits d'intervention. Suivant d'autres critres qui lui sont
propres, le matre de l'ouvrage jugera de l'opportunit et du dlai de la
ralisation des interventions proposes.
Suivant lexprience et les retours des utilisateurs du programme EPIQR,
linvestissement rel aprs travaux se situe dans une fourchette de lordre
de 10% 15% par rapport la prvision initiale de la mthode. Par
ailleurs, les diagnostics et lestimation des cots des travaux de rnovation
sont effectus par EPIQR Rnovation avec tout le soin professionnel
requis, cette estimation des cots est tablie suivant la mthode EPIQR
sur la base des travaux standard partir dune visite de limmeuble de visu
sans ralisation de sondage. Dans la mesure o des dgradations
caches ne pouvaient pas tre dtectes lors de la visite ou si, lors de la
rnovation effective des immeubles, les travaux raliss diffrent des
travaux prvus dans le diagnostic, EPIQR Rnovation ne pourra pas tre
tenue responsable des ventuelles diffrences de cot qui en rsultent.

Les mots-cl
Pour une bonne comprhension du rapport nous dfinissons ci-aprs les
principaux mots-cls de la mthode EPIQR.

Elment
Pour pouvoir tablir le diagnostic de l'tat de dgradation physique et
fonctionnel ainsi que l'estimation du cot des travaux de remise en tat, le
btiment est dcompos en lments. Ces lments correspondent des
regroupements de composants ou de chanes de composants, assurant la
mme unit de fonction.

Types
Afin de pouvoir appliquer la mthode lensemble du parc dimmeubles
concerns, des types ont t dfinis pour certains lments. Il sagit de
types dexcutions qui peuvent dpendre de lge ou du systme
constructif du btiment ou de llment considr.

Diagnostic EPIQR: modle de rapport pour un immeuble d'habitation


EPIQR Rnovation srl

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Dans certains cas les types peuvent tre combins. On affecte alors
chaque type concern un pourcentage reprsentant la part quil occupe
globalement au niveau du btiment.
Dans dautres cas les types sexcluent mutuellement. Cest le cas de
llment 48 Ventilation qui comporte 3 types :
- Type 1 : Ventilation par ouverture des fentres.
- Type 2 : Ventilation naturelle
- Type 3 : Ventilation Mcanique Contrle

Codes de dgradation et codes de travaux:


Pour apprcier le degr de dgradation de chacun des lments, quatre
codes de dgradation ont t dfinis, soit "a" bon tat, "b" dgradation
lgre, "c" dgradation avance et "d" fin de dure de vie. Ces codes
reprsentent l'tat de dgradation physique ou fonctionnel. Le code de
travaux est quant lui gradu "1", "2", "3" ou "4". Il permet de dissocier
l'tat de dgradation de l'action qui sera entreprise sur l'lment. Lorsqu'il
n'y a pas de travail entreprendre sur l'lment, le code de travaux est de
"1", pour les rvisions et les remise en tat lgres, il est de "2", pour les
travaux de rparations importants ou le remplacement partiel, il est de "3"
et pour le remplacement complet il est de "4". Il s'agit des travaux
permettant de remettre les lments diagnostiqus en tat un niveau de
standard courant actuel.
Lors de l'tablissement du
correspondances suivantes:

diagnostic,

la

mthode

Code de dgradation

Code de travaux

tablit

les

La mthode dcrit les codes de dgradation et les codes de travaux


correspondants pour tous les lments de diagnostic. Lexpert examine les
lments et dtermine le code de dgradation le plus proche de leur tat
physique et fonctionnel. La correspondance entre ltat rel d'un lment
et le code de dgradation relve de la responsabilit de lexpert. L'attitude
et la tolrance envers la dgradation peuvent varier dune personne
lautre. Le matre de l'ouvrage doit vrifier si lattitude de lexpert
correspond ses objectifs de maintenance.
Les codes de dgradation et de travaux peuvent tre accompagns d'un
code "s", "t", "u" ou "v" indiquant la possibilit d'amliorer le standard de
l'lment.

Priorit dintervention
La priorit d'intervention sur les lments est apprcie suivant le barme
"1", "2" et "3". Les travaux urgents raliser court terme, dans les cinq
ans ont une urgence de "1". Les travaux engager moyen terme, entre
cinq et dix ans auront une urgence de "2" et les travaux d'entretien courant
auront une urgence de "3". Cest lexpert qui dtermine ce degr durgence
dintervention.

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Le Degr dIntervention (DI)


Le niveau de vtust gnral des lments valus est apprci travers
un indice compris entre zro et un, appel degr d'intervention. Il
correspond au montant des travaux de rnovation retenus divis par le
montant total des cots si tous les lments taient en fin de vie (tous les
lments un code de travaux de "4").

Les codes lis


Afin de prendre en considration les effets dentranement sur dautres
composants qui peuvent se traduire par la ncessit de procder leur
remplacement la notion de codes lis a t introduite.
Lors de la construction, la mise en uvre de certains composants
engendre des liens avec d'autres composants. C'est ainsi que la
dgradation de certains d'entre eux peut avoir une incidence sur d'autres
composants et cela indpendamment de l'tat de ces derniers. C'est au
travers du code li qu'est pris en compte cet enchanement des tats de
dgradation.
Si, par exemple il est ncessaire de procder une rfection ou un
renforcement de l'isolation thermique d'un toit plat, il sera indispensable de
remplacer la protection de l'tanchit ainsi que la ferblanterie de cette
toiture mme si ces dernires sont en bon tat.
La mthode EPIQR permet lutilisateur de se dterminer sur la ncessit
dappliquer ou non ces codes lis et cela suivant la situation ou le cas
typique auquel il est confront.

Contexte et frontires de la mthode


Cette tude permet de rpondre aux aspects nergtiques, de confort
intrieur et de remise en tat. Pour les besoins qui vont au del de
lanalyse EPIQR, tel que la scurit incendie, les ventuelles interventions
sur la structure, limage du btiment, laccessibilit et laugmentation du
rseau lectrique, l'vacuation des matriaux contenant de l'amiante ou
tout autre matriau spcial ainsi que les quipements particuliers, la
rponse dpend des priorits du matre de louvrage et/ou ncessitent le
conseil de spcialistes.
Contexte et frontire de ltude
1 Consommation nergtique
2 Confort estival
3 Remise neuf
4 Intervention sur la structure du btiment
5 Scurit incendie
6 Qualit architecturale
7 Fonctionnalit et besoins
8 Amiante et matriaux spciaux
9 Mobilier et quipements

Pris en compte

Tableau 1- Rponse de la mthode EPIQR aux besoins actuels et futurs.

Les pages qui suivent constituent des exemples pris dans plusieurs rapports tablis partir du
logiciel EPIQR, pour des immeubles d'habitation, et n'ont aucun lien les unes avec les autres.

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Rsultat de lanalyse EPIQR

Aprs la visite effectue le 19 dcembre 2001 nous avons tabli un


premier diagnostic du btiment. Ce diagnostic est joint en annexe. Il
indique pour chacun des lments son tat de dgradation, les
travaux de remise en tat ainsi que lurgence dintervention indique
par une note de priorit allant de 1 3 (note 3 lorsque llment est en
code a). Certains lments ont la mme priorit que ceux avec
lesquels ils sont lis et cela indpendamment de leur tat. Par
exemple si l'isolation thermique de la faade constitue une action de
priorit 1, la peinture des fentres de cave se trouve en priorit 1
malgr un niveau d'intervention qui est faible. Les travaux d'entretien
(sols, murs, plafonds), part des cas exceptionnels, sont classs en
priorit 3.
Cot estimatif des travaux
de remise en tat
Montant des travaux avec TVA (hors honoraires): 791'000 CHF
Figure 1 - Interface EPIQR / visualisation du diagnostic

Globalement nous pouvons dire que ltat gnral du btiment est


correct. Le problme le plus important et qui doit tre rsolu en
priorit, rside dans ses installations techniques, soit principalement
le systme de ventilation, le chauffage, qui ont aujourdhui trente ans
et qui arrivent en fin de dure de vie.
Lenveloppe du btiment est en bon tat, les dgradations constates
sur les fentres ainsi que les stores peuvent tre rpares pour
prolonger leur dure de vie de 10 20 ans. Nanmoins ltat de ces
fentres pose des problmes de confort thermique, avec des
surchauffes en t, ainsi que des dperditions nergtiques
importantes.
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EPIQR Rnovation srl

Rapport diagnostic

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

Rapport EPIQR

Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

Immeuble

Rue de l'Epervier 2
1053 Genve

Mandataire

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL


PSE C - Parc Scientifique de l'EPFL
1015 Lausanne
021/693.55.89

Rue de l'Epervier 2
Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

02

Structure porteuse

Type 1

100 %

Etat de dgradation

Code a

Maonnerie avec plancher bois

Btiment avec systme porteur en bon tat, absence de


fissure, de tassement, de flchissement etc.

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de la structure porteuse: lments verticaux et


horizontaux.

Sans intervention.

03

Priorit: 3

Revtement faade

Type 1

60 %

Etat de dgradation

Code b

Crpi

Le crpi est en bon tat apparent. Salissures normales lies


au temps et l'environnement.

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de l'tat de la surface extrieure de l'enveloppe


de faade: dcollements, fissures, salissures etc.

Un lavage avec peinture de la faade sera prvoir moyen


terme. Dans le cadre de la rfection de la toiture il serait
judicieux de profiter de la mise en place de l'chafaudage
pour procder au ravalement de la faade.

03

Revtement faade

Type 2

40 %

Etat de dgradation

Maonnerie apparente (pierre naturelle


ou brique)

Salissures ponctuelles.

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de l'tat de la surface extrieure de l'enveloppe


de faade: dcollements, fissures, salissures etc.

Nettoyage et imprgnation de la faade.

04

Priorit: 1

Code b

Priorit: 1

Dcorations faade

Type 1

100 %

Etat de dgradation

Code b

Btiments XIX me sicle

Les pierres sont faiblement dgrades et prsentent


quelques paufrures. Les liaisons avec la maonnerie
prsentent quelques dcollements mais qui peuvent tre
facilement rhabills.

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de l'tat des parties saillantes de la faade


comme encadrements, cordons, tablettes et dcorations de
faade. Les balcons et loggias sont valus l'lment 05.

Rparations et rhabillages avec mortiers base de rsine


des parties dgrades.

Rue de l'Epervier 2
Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

Priorit: 1

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

24

Ascenseur

Type 2

100 %

Etat de dgradation

Code a

Ascenseur crer

L'ascenseur n'existe pas, l'immeuble est un R+3. Compte


tenu de la typologie de l'immeuble, l'installation n'est pas
justifie (trop lourde voire impossible).

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation du fonctionnement, de l'tat d'usure, de la


scurit des ascenseurs.

Sans intervention.

25

Priorit: 3

Charpente

Type 1

100 %

Etat de dgradation

Code b

Charpente

Elments porteurs en bon tat. Bois sain, traces d'attaque


d'insectes localises.

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de la solidit des lments porteurs en bois et


des assemblages, de la prsence de moisissures ou
d'attaques d'insectes.

Traitement de protection du bois pour toute la charpente.

26

Priorit: 1

Couverture toiture

Type 1

100 %

Etat de dgradation

Code d

Toit pans

Couverture en bardeaux bitumineux refaite en 1985 trs


dgrade. Prsence de tuiles troues, notamment sur la
partie Nord-Ouest (voir photos).

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de l'tanchit, l'usure, de la surface de toiture.

Remplacement complet de la couverture y c. depuis lattage


et contre-lattage. Boiserie remplacer et peindre.
Remplacement de la ferblanterie.

27

Priorit: 1

Massifs en toitures

Type 1

100 %

Etat de dgradation

Code b

Massifs en toiture

Dgradations sur le crpi. Enduit sali et dgrad.


Ferblanterie partiellement desserre (mauvaise dilatation).

Dfinition:

Travaux ncessaires

Evaluation de l'tat des constructions en maonnerie


(chemines, souches, locaux techniques etc.) sur toiture:
fissures, salissures, tanchit des raccords.

Assainissement du crpi, nouveau traitement de surface,


resserrement de la ferblanterie.

Rue de l'Epervier 2
Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

Priorit: 1

Rapport diagnostic avec photos

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

06 Isolation thermique faade


Type 1

100 %

Isolation thermique faade


Dfinition
Evaluation de l'isolation thermique du composant opaque
de la faade, recherche des ponts thermiques, dgts de
condensation, etc. Apprciation du confort dans les
appartements et de la facture nergtique.

Etat de dgradation

Code d

L'paisseur des murs est de 23 cm. L'isolation thermique


manque. Dgts de condensation et confort insuffisant.

Travaux ncessaires

Priorit 1

Isolation thermique compacte. Excution selon les


prescriptions minimales.

07 Caves prives
Type 1

100 %

Caves prives
Dfinition
Evaluation des caves prives: sols, parois, plafonds et
quipement (parois claire-voie).

Etat de dgradation

Code a

Locaux en ordre. Pas de trace de salissure ni de


dtrioration.

Travaux ncessaires

Priorit 3

Sans intervention.

EPIQR: Projet Louis Favre 7


Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

10 Stockage mazout
Type 1

100 %

Citerne dans la cave


Dfinition
Evaluation de l'tat, de l'tanchit, de l'accessibilit des
citernes, etc.

Etat de dgradation

Code c

Contrle origine du mazout au sol. Absence de cuvelage


du local. La prochaine rvision est prvue en 2003.

Travaux ncessaires

Priorit 1

Nettoyage, contrle de la citerne et ralisation d'un


cuvelage dans le local.

11 Production de chaleur
Type 2

100 %

Chauffage collectif avec eau chaude sanitaire


Dfinition
Evaluation du fonctionnement, du rendement, de
l'installation.

Etat de dgradation

Code b

La chaudire de marque Ygnis avec brleur Cuenod est


d'une puissance de 95 kW et t mise ne place en 1988.
Dernier contrle effectu le 29 janvier 01. L'tat d'entretien
et de fonctionnement de l'installation est correct. Chemine
non tube.
Travaux ncessaires

Priorit 2

Amlioration de l'isolation, remise en tat de l'installation.


Rvision de la rgulation et du rendement. Tubage de la
chemine. Eventuellement peinture du local.

EPIQR: Projet Louis Favre 7


Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL

12 Distribution de chaleur
Type 1

100 %

Distribution de chaleur (au sous-sol)


Dfinition
Evaluation du fonctionnement, de la dgradation, de
l'isolation, des colonnes et conduites de chauffage au soussol.

Etat de dgradation

Code b

Dfauts partiels de l'isolation.

Travaux ncessaires

Priorit 2

Amlioration de l'isolation. Equilibrage hydraulique.

13 Raccordement eau et gaz


Type 1

100 %

Raccordement eau et gaz


Dfinition
Evaluation des conduites du rseau public depuis l'entre
dans l'immeuble jusqu'aux compteurs.

Etat de dgradation

Code d

Conduites vtustes et dfectueuses. Btiment de plus de


40 ans.

Travaux ncessaires

Priorit 1

Consultations complmentaires: Service des eaux et du


gaz. Remplacement de la conduite depuis l'entre dans
l'immeuble jusqu'aux compteurs.

EPIQR: Projet Louis Favre 7


Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

Bilan thermique

Indice de dpense d'nergie


Le logiciel EPIQR comporte un module qui permet de dterminer
dune part lindice de dpense dnergie de limmeuble (suivant la
recommandation SIA 180/4) et dautre part de faire le bilan thermique
de ltat existant du btiment ainsi que des simulations portant sur des
possibilits damliorations nergtiques.
Le bilan thermique permet dvaluer les pertes et les gains thermiques
dun btiment engendrs par sa conception, son systme constructif.
Ce bilan tient compte des apports internes ou solaires propres au
btiment. Il permet de calculer les besoins en nergie utile pour le
chauffage et la production deau chaude sanitaire. Le bilan thermique
propos par EPIQR est tabli partir de la norme europenne EN
832.
Figure 2 - Interface EPIQR / visualisation du diagnostic

Lindice de dpense dnergie de limmeuble calcul sur la base des


consommations des 3 dernires annes est de 846 MJ/m2/an. Celui
ci est lev et inacceptable, comme lindique le graphique ci-dessus,
le potentiel dconomie dnergie est important.

Diagnostic EPIQR: modle de rapport pour un immeuble d'habitation


EPIQR Rnovation srl

Bilan thermique
Situation initiale
Demande dnergie de chauffage :

572 MJ/m2/an

Pertes thermiques :

803 MJ/m2/an

Figure 3 - Interface EPIQR / bilan thermique de l'tat existant

Ce graphique montre que les pertes nergtiques les plus


importantes sont dues :
la ventilation de limmeuble (295 MJ/m2/an) ou plutt au taux de
renouvellement dair qui est relativement important soit 1 par heure, et
qui est li notamment au manque dtanchit dune partie des
fentres et des portes palires.
la mauvaise qualit thermique des faades (247 MJ/m2/an), la
valeur K de ce type de mur est de lordre de 1 W/m2K.
En ce qui concerne les fentres (120 MJ/m2/an) qui sont partiellement
(environ 50%) en vitrage isolant avec une valeur K de lordre de 3
W/m2K, le taux des pertes pourra tre relativement amlior avec le
remplacement des anciennes fentres restantes par des fentre avec
un vitrage isolant slectif.

Diagnostic EPIQR: modle de rapport pour un immeuble d'habitation


EPIQR Rnovation srl

Proposition dintervention
Demande dnergie de chauffage :

370 MJ/m2/an

Pertes thermiques :

591 MJ/m2/an

Figure 4 - Interface EPIQR / bilan thermique de la proposition d'intervention

Ce graphique nous montre que malgr la dcision de pas isoler les


faades, les interventions projetes permettent de faire un gain
nergtique de lordre de 20 25% et ramnent la demande dnergie
de limmeuble prs de la valeur limite SIA. Il faut prciser que
lessentiel de cette analyse consiste dterminer les ordres de
grandeur de lconomie dnergie et didentifier les mesures les plus
pertinentes. Dans la mesure o lon procde au remplacement de la
chaudire ainsi qu une amlioration de la gestion de la buanderie,
nous pouvons estimer un gain supplmentaire de lordre de 10%.

Diagnostic EPIQR: modle de rapport pour un immeuble d'habitation


EPIQR Rnovation srl

Rcapitulatif des cots suivant le standard de la mthode

EPIQR Rnovation srl - PSE EPFL


Estimation du cot des travaux suivant le standard de la mthode EPIQR - Scnario: Rnovation suivant le
diagnostic
Rue de l'Epervier 2 - Genve
Cot total remise en tat en CHF (y c. TVA):

Indice de prix: 110.2


Type

Elment

Degr d'intervention :

02-1

Structure porteuse

03-1

Revtement faade

03-2

Revtement faade

04-1

Dcorations faade

05-1

Balcons et loggias

06-1

Isolation thermique faade

07-1

Caves prives

09-1

Isolation thermique dalle sur sous-sol

11-1

Production de chaleur

12-1

Distribution de chaleur

13-1

Raccordement eau et gaz

14-1

Evacuation des eaux uses

16-2

Fentres de cave

17-1

Revtement de mur hall et escalier

18-1

Escalier et paliers

19-1

Porte d'entre d'immeuble

20-1

Portes palires

21-3

Courant fort: Raccordement, distribution

22-1

Courant fort: installations communes

23-1

Courant faible

24-2

Ascenseur

25-1

Charpente

26-1

Couverture toiture

27-1

Massifs en toitures

29-1

Lucarnes, chiens assis

30-2

Isolation toiture

31-1

Ferblanterie

32-1

Combles (locaux communs)

33-1

Installation lectrique

34-1

Chauffage

35-1

Distribution d'eau froide

36-1

Distribution d'eau chaude

38-1

Colonnes de chute eaux uses

39-1

Fentres

40-2

Fermetures extrieures

42-1

Menuiserie intrieure

43-2

Revtement de sols

44-2

Revtement de murs

45-1

Revtement de plafonds

46-1

Cuisine (local et quipement)

47-1

Salle de bain - WC (local et quipement)

48-1

Ventilation (cuisine - bain - WC)

49-1

Locaux professionnels et commerciaux

50-1

Echafaudage et installation de chantier

1 2 3 4

z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z

s t u v

z
z
z
z z
z z z
z
z z z
z
z

Diagnostic de l'tat physique et fonctionnel du btiment

Cot

60%

16'200

40%

7'900

4'570

12'490

15'000

1'000

4'610

2'590

5'350
0

1'320

z z

370

z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z
z

z z
z z
z z
z
z z

z z

z
z
z
z

z
z z

Montant des honoraires en CHF (y c. TVA) sur la base de 0% du cot total

Rue de l'Epervier 2

Priorit

Cot total en CHF hors honoraires (y c. TVA)

Cot total en CHF (y c. TVA) y compris

430'600

5'900

40'600

1'060

29'200

31'550

3'500

4'680

18'910

3'980

1'170

1'170

7'960

2'890

1'670

3'660

6'630

16'960

4'610

38'330

14'460

62'530

57'670

430'600
0
430'600