Grupo de Pesquisa e Assessoria em

Gerenciamento na Construo Civil

ANLISE DOS CUSTOS E AS ETAPAS CONSTRUTIVAS

Introduo:
A gesto de contratos de construo tem um importante papel para o alcance
das metas estabelecidas para tal, principalmente para minimizar os riscos e
manter as margens de lucro e retorno previstos. Neste contexto, a gesto dos
custos destes contratos torna-se crucial.
Nesta gesto, uma etapa fundamental a contabilizao dos contratos de
construo que trata da alocao da receita e das despesas correspondentes
ao longo dos perodos de execuo da obra nos quais o trabalho de construo
levado a efeito. Este reconhecimento da receita e das despesas tem como
referncia o estgio de execuo (stage of completion) do contrato e
usualmente denominado como mtodo da percentagem completada.
Por esse mtodo, a receita contratual confrontada com os custos contratuais
incorridos medida que cada estgio de execuo do trabalho alcanado,
fato que resulta na divulgao de receitas, despesas e lucro que podem ser
atribudos proporo do trabalho realizado.
Como os contratos de construo possuem cronogramas longos, existe
tambm a necessidade de ser contabilizados os efeitos da inflao, o que leva
aos oramentos serem reajustados na moeda INCC-FGV (ndice Nacional de
Custos da Construo, medido pela Fundao Getlio Vargas). Isto ocorre,
porque o incc-fgv utilizado para reajuste das parcelas dos preos dos
contratos de venda dos imveis, ou seja, o oramento ajustado pelo mesmo
indexador dos preos dos imveis.
O INCC-FGV um indicador econmico que mede a evoluo de custos de
construes habitacionais tendo por base uma cesta de 52 insumos (41 tipos
de materiais e 11 categorias de mo-de-obra ) aferidos em 7 capitais

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brasileiras (Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, So Paulo, Porto

Alegre, Braslia).
Todavia, o INCC-FGV no indexador perfeito, havendo a necessidade de
impor, na formao de preo (no no oramento de custo), uma margem para
cobertura dos desvios de custos contra a variao expressa pelo indicador da
inflao de custos de construo.
O uso do INCC-FGV para a atualizao dos oramentos, portanto, pressupe
que h simetria entre o aumento dos preos dos imveis e os custos de
construo, o que pode no ser verdadeiro, j que o mesmo um ndice
complexo que no representa o universo que se analisa, mas sim uma
tendncia macroeconmica, ou seja, o ndice no considera todos os insumos
de obra e nem todas as cidades e/ou regies do pas.
Para acentuar esta questo, o peso relativo dado a cada uma das capitais no
clculo INCC-FGV estrondosamente maior para as situadas na regio sudeste
(63,91%), enquanto que a regio nordeste vem em segundo com 14,55%, a
regio sul com 11,04% e centro-oeste com 10,5%. Ou seja, as variaes de
custos podem estar mais influenciadas ao mercado da regio sudeste.
Especificamente para o Cear, como considerar o INCC-FGV representativo
para o cenrio da Construo Civil Cearense, uma vez que o estado se quer se
encontra na amostragem? Para suprir esta demanda tem-se o Custo Unitrio
Bruto (CUB) aferido pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil de cada
estado individualmente.
O CUB determina o custo global da obra para fins de cumprimento do
estabelecido

na

lei

de

incorporao

de

edificaes

habitacionais

em

condomnio, assegurando aos compradores em potencial um parmetro

comparativo realidade dos custos. Atualmente, a variao percentual mensal
do CUB tambm tem servido como mecanismo de reajuste de preos em
contratos de compra de apartamentos em construo e at mesmo como
ndice setorial.
Em anlise preliminar, verificou-se que, de jan/13 a dez/15, o reajuste pelo
CUB-CE Residencial foi 1,32% maior em relao ao INCC. Esta porcentagem per
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si no significativa, mas em um contrato de 50 milhes de reais, por

exemplo, representa um valor da ordem de 600 mil reais. Assim, qual destes
ndices mais confivel?
Estudo realizado por Lima Jr. (2013)concluiu que o impacto do deslocamento
de custos para o INCC-FGV teria exigido no perodo margem mxima reajuste
dos custos de 6,78% (obras de 24 meses) e 7,11% (obras de 36 meses),
importando ressaltar que os desvios de oramento reportados pelas empresas
a partir de 2010 estiveram muito acima dessas margens, de modo que o
deslocamento para o Incc-fgv uma desculpa tcnica adequada, mas no foi
responsvel pela queda de desempenho dos empreendimentos, o que deve ser
creditado com nfase incapacidade gerencial das empresas de construo
civil..
Por fim, tanto o INCC quanto o CUB aferem mensalmente uma cesta padro de
insumos. No entanto, estes insumos so usados em quantidades diferentes
dependendo da etapa em a obra se encontra, ou seja, o efeito de um
determinado insumo (tijolo) que foi aplicado numa determinada etapa da obra
(elevao da alvenaria no incio da obra, por exemplo) tem seu preo
reajustado e influencia a inflao dos custos durante todos os perodos da obra,
o que um equvoco. Entretanto, tanto a anlise preliminar quanto o estudo
realizado por Rocha-lima Junior no contemplam este fato.
Assim, tem-se uma importante lacuna a ser analisada: qual o efeito do
escalonamento dos insumos da cesta de insumos do INCC em funo da real
aplicao destes em obras para a atualizao dos oramentos de custos?

Objetivo:
Analisar

relao

entre

os

custos

as

etapas

construtivas

em

empreendimentos de construo civil.

Metodologia:

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Este trabalho ser desenvolvido com a participao de representantes da

Construtora Dias de Souza, professores da UFC e consultores ad hoc em duas
etapas, na busca de um INCC mas adequado s etapas das obras.
1 Etapa: estudo de caso em empresas de construo:
Ser realizada uma anlise comparando o INCC-FGV com um INCC modificado,
foco desta pesquisa e denominado. A metodologia utilizada para o Incc
modificado ser a mesma do INCC-FGV eliminando dos clculos os insumos que
no esto sendo consumidos em determinado perodo da obra. Alm disso, os
custos dos insumos sero aferidos para o cenrio regional aproximando-se
mais da realidade local. Para isso ser necessrio coletar nas empresas:

Relatrio de compras mensais (para a aquisio dos preos de cada

insumo);

Relatrio de avano fsico mensal da obra (para verificar que insumos da

cesta do INCC-FGV esto presentes em cada ms da obra);

Oramento inicial do empreendimento incluindo seus aditivos, se for o

caso (para ser atualizado, conforme INCC-FGV, CUB-CE e o INCC
modificado por esta pesquisa);

Oramento real do empreendimento incluindo seus aditivos, se for o caso

(para ser atualizado, conforme INCC-FGV, CUB-CE e o INCC modificado
por esta pesquisa e comparado a atualizao do oramento inicial para
aferio do desvio de custos finais).

2 Etapa: anlise comparativa entre as empresas:

A partir dos casos analisados se far um estudo comparativo procurando
entender a relao entre custos e etapas construtivas. A partir desta
comparao, analisar se os indexadores usados pelas empresas esto
corrigindo a inflao corretamente. Com isso, ter-se- material para iniciar a
discusso a respeito da proposta uma de metodologia para aferio do aqui
chamado de (ndice Cearense da Construo Civil) I3C. Este ndice, diferente
do INCC-FGV ou CUB, apresentado em funo das fases de obra (a definir
mediante analises da etapa 1). Em vez de se tomar um ndice mdio para
todas as fases, os custos devero ser atualizados com base no I3C
correspondente sua fase de obra, o que pode tornar a atualizao mais
aproximada do real. Assim, o I3C ser um INCC-FGV com cesta de insumos
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divididos em 3 (ou mais etapas de obra, a definir a partir da anlise da etapa

1).

Referncias Bibliogrficas
LIMA JR., J. da R. Oramento de Custos para amepreendimentos do Real Estate
Protegidos contra o INCC-FGV. Carta do Ncleo de Real Estate, v. 33, n. 13.
Jul./Set, p. 19, 2013.

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