Apa Yang Dibutuhkan Ketika Menjadi Penilai Bisnis (Ruko Study Case)

Manajemen Aset: Apa yang dibutuhkan ketika menjadi Penilai Bisnis (Ruk...
1 of 11
http://mustikaresa.blogspot.co.id/2015/10/apa-yang-dibutuhkan-ketika-me...
Prayer Times For 6 Million Cities Worldwide

Country: Select a country
Go
Sabtu, 10 Oktober 2015
Daily Calendar
situs ini, Anda menyetujui penggunaan
Apa yang dibutuhkan ketika menjadi Penilai Bisnis (Ruko

Study Case)
TUGAS III
cookie.
MENGERTI
Su
3
10
17
24
M
4
11
18
25
April 2016
Tu W Th
5
12
19
26
6
13
20
27
7
14
21
28
F
1
8
15
22
29
Sa
2
9
16
23
30
Arsip Blog
2015 (5)
Oktober (5)
Pilih salah satu bentuk objek penilaian berupa real properti bangunan minimum 3
objek kemudian dari Tugas II yang lalu aplikasikan pada setiap objek
Objek penilaian properti berupa Ruko (Rumah Toko), Rusun (Rumah Susun), dan Rukan
(Rumah Kantor)
Pilih salah satu bentuk properti (Ruko atau Rusun atau Rukan) yang akan dilakukan
untuk aplikasi, dan berikan penjelasan berdasar urutan dibawah ini
Untuk lebih memberikan gambaran yang riil, cari bahan yang dapat mendukung
penjelasan anda dengan mencatumkan sumber
a. Penilaian aset Ruko/Rusun/Rukan adalah ...........
b. Tujuan Penilaian dari Ruko/Rusun/Rukan yaitu untuk penjualan
c. Konsep Harga dari objek penilaian Ruko/Rusun/Rukan adalah......
d. Biaya dari objek penilaian Ruko/Rusun/Rukan adalah......
e. Nilai dari objek penilaian Ruko/Rusun/Rukan adalah......
f. Faktor Nilai objek penilaian properti Ruko/Rusun/Rukan adalah ......
DASAR-DASAR PENILAIAN ASET
Penilaian Aset
Ruko/Rusu
n/Rukan
dan contoh
real pr...
Apa yang
dibutuhkan
ketika
menjadi
Penilai
Bisnis ...
Apa pelajaran
yang
didapat dari
Penilaian
Aset?
Apa yang
dibutuhkan
untuk
menjadi
seorang
Penilai ...
Apa itu
Manajemen
Aset?
Penilaian Aset Ruko (Rumah Toko)

(diajukan dalam rangka memenuhi salah satu tugas mata kuliah dasar-dasar
penilaian asset )
Resa Cahya Mustika

Diana Wahyuni Suardi
1.
Oleh :
Ruko (Rumah Toko)
13/04/2016 13:55
2 of 11
Ruko adalah salah satu jenis bangunan berasal dari kata rumah dan toko. Rumah
yang berarti tempat hunian dan toko yang berarti ruang untuk kegiatan usaha,sehingga ruko dapat
dikatakan sebagai sebuah bangunan yang menggabungkan antara fungsi hunian dan kerja dalam
satu tempat. Dengan titik tolak yang sederhana ini, menyebabkan ruko dalam perkembangannya
menjadi sangat pesat.Disamping praktis dan murah, fungsi ruko mampu menampung kegiatan
dalam skala ekonomi kecil.
Ruko memang merupakan solusi yang cukup baik untuk

mengatasi kebutuhan akan rumah tinggal sekaligus juga tempat mengembangkan usaha
dari rumah. Dari mulai usaha jasa, sampai dengan usaha perdagangan
dapat mengembangkan usaha melalui desain ruko sehingga tercipta mobilitas dan
efektivitas yang tinggi dari para pemakainya.
Pada dasarnya orang yang tinggal di ruko, pada lantai dasar sering
digunakan sebagai tempat usaha atau sebagai tempat kantor, sedangkan pada lantai
berikutnya sering digunakan sebagai tempat tinggal. Hal ini dikarenakan agar orang yang
menempati ruko tersebut dapat membagi waktu dan tempatnya bekerja, agar tidak
tercampur aduk antara tempat usaha maupun tempat tinggal yang terjadi di dalam 1
(satu) rumah.
Tipologi dari ruko biasanya dikenal:
1. Relatif sempit dengan massa bangunan yang memanjang ke belakang
2. Kedua sisinya masih saling berdekatan yang menyebabkan kualitas dalam bangunan
rendah.
Lokasi merupakan faktor terpenting untuk pemilihan tempat ruko yang
strategis, hal ini dikarenakan ruko yang memiliki salah satu fungsi sebagai tempat usaha.
Dalam memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak terlebih dahulu, yaitu
semacam riset kecil untuk menentukan apakah sebuah lokasi layak untuk dijadikan
sebagai tempat usaha atau tidak.
Ruko dalam kenyataannya dibagi menjadi beberapa desain atau bentuk ruko,
antara lain :
1) Ruko Dua Unit
Ruko ini menyesuaikan ketinggian dan sebisa mungkin mengoptimalkan
ukuran (space) ruang-ruang yang ada. Ruko ini terletak di kawasan perbukitan di tengahtengah kota. Pemilik menginginkan agar tercipta sebuah perbedaan yang jelas antara
fungsi publik dan fungsi privat sehingga kavling tanah dipisahkan menjadi dua bagian.
Area depan digunakan untuk usaha, sedangkan area belakang murni digunakan sebagai
rumah tinggal. Kondisi lahan terletak di perbukitan dengan kontur berlereng-lereng dan
luas terbatas. Dengan kondisi tersebut bangunan dibuat menyesuaikan ketinggian dan
sebisa mungkin mengoptimalkan ukuran (space) ruang-ruang yang ada. Oleh karena itu,
bangunan dibuat berlantai satu pada bagian depan (tempat usaha) dan tiga lantai pada
area belakang (hunian).
2) Ruko Kawasan Kampus
Ruko ini berdekatan dengan kawasan kampus perguruan tinggi. Oleh karena
itu, jenis usahanya harus yang dapat memenuhi kebutuhan mahasiswa yang tinggal di
sekitar lingkungan ruko, baik menyangkut kebutuhan penunjangan aktivitas perkuliahan
maupun kebutuhan seharian mahasiswa. Kompleks ruko tersebut dirikan pada lahan
berkontur dengan topografi ruko lebih tinggi 50 cm dari atas jalan. Diupayakan
seminimal mungkin dilakukan pemotongan atau penambahan kontur tanah (cut and fill).
Selain itu, bentuk lahan tidak beraturan (mengarah ke bentuk segitiga), untuk
meminimaliskan terjadinya lahan yang tidak berguna (lost of space), pengolahan fungsi
ruang dilakukan seoptimal mungkin.
3) Ruko Klasik
Pengolahan massa bangunan menggunakan system proposi untuk
memberikan rasio estetika terhadap ornamen bangunannya. Ruko ini terletak di kawasan
kota lama, yaitu sebuah area yang dahulunya digunakan sebagai pusat perdagangan. Di
kawasan ini banyak ditemukan bangunan-bangunan kuno bergaya arsitektur klasik
kolonial. Bangunan-bangunan tua juga telah dimasukkan sebagai bangunan konservasi
sehingga dapat disebut sebagai cagar budaya.
4) Ruko Tropis di Perumahan
Ciri-ciri dari gaya arsitektur tropis dapat dilihat pada atap bangunan yang
menggunakan kisi-kisi untuk sirkulasi udara sehingga ruang-ruang di bawahnya tidak
13/04/2016 13:55
3 of 11
terasa panas. Bangunan ruko ini terletak di depan kompleks perumahan.

5) Ruko Minimalis
Penerapan gaya modern minimalis di dalam ruko ini data dilihat pada
material yang digunakan untuk bahan bangunannya, seperti kaca, dinding plester halus,
aluminium, bentuk dasar ruko yang sedikit hiasan, serta pewarnaan yang minim. Ruko ini
terletak di kawasan Central Building District (CBD) area di jantung kota. Sebagai pusat
dan magnet kegiatan, kawasan ini memegang peranan penting terhadap berjalannya
aktivitas perdagangan dan perekonomian di kota tersebut. Terdapat banyak gedunggedung bertingkat megah di sepanjang jalan di kawasan ini.
6) Ruko Kontemporer
Kontemporer berasal dari temporer atau sesuatu yang sifatnya
sementara.Kontemporer dapat juga disebut gabungan antara dua atau lebih gaya yang
menghasilkan gaya baru. Ruko di tepi jalan arteri primer merupakan akses utama menuju
kota lainnya ini juga dapat digunakan sebagai area transit sementara. Letaknya yang
cukup strategis dijadikan sebagai tempat usaha dengan mengadopsi gaya adopsi
campuran antar kota satu dengan kota yang lain. Gaya arsitektur ini sering disebut
dengan gaya arsitektur kontemporer.
7) Ruko High Tech
Bangunan ini dapat dilihat dari penggunaan teknologi modern di dalamnya seperti
penggunaan koneksi internet, sistem pemindai (Scanning), pengeksposan tempat utilitas
seperti Shaft Ac, listrik serta telepon, serta telepon maupun jaringan air. Ruko ini terletak
di sebuah area sentra industri otomotif yang di dalamnya berisikan tempat pembuatan
dan perakitan suku cadang kendaraan, showroom, dan layanan purna jual. Pada siang
hari kawasan ini dipadati oleh aktivitas perdagangan dan industri, sedangkan malam
harinya tidak begitu ramai pada aktivitas. Dalam pemilihan aktivitas usaha yang cocok
yang dapat dilakukan hingga malam hari di tempat ini hanyalah usaha entertainment atau
hiburan malam.
8) Ruko Vernakuler
Gaya vernakuler adalah gaya yang mengadopsi kekhasan unsur-unsur
kebudayaan lokal di tempat tersebut. Ruko ini terletak di kawasan wisata yang ramai
dikunjungi wisatawan asing maupun lokal. Atraksi yang ditawarkan di tempat tersebut
antara lain wisata air seperti rekreasi pantai dan selancar di malam hari tempat ini ramai
dengan hiburan malam seperti kafe, night club, restoran dalan lain-lain. Oleh karena
letaknya di daerah pantai, kawasan ini berkembang secara organik dengan simpul-simpul
kegiatan di tempat yang sering dikunjungi oleh wisatawan.
9) Ruko Futuristik
Futuristik adalah suatu gaya penataan sebuah objek bangunan sehingga
tampak seolah-olah berasal dari masa depan. Ruko ini dinamakan dengan ruko futuristik
karena bentuknya terkesan tidak biasa bahkan biasa disebut sebagai model dari
bangunan masa depan. Ruko seperti ini cocok untuk diaplikasikan pada kawasan
perkotaan yang sudah memiliki banyak bangunan modern.
10) Ruko Postmodern
Gaya postmodern berusaha untuk mengubah citra modern yang statis
dengan penambahan lengkung yang dinamis, serta elemen-elemen tambahan fungsional
untuk menyesuaikan kondisi lingkungan sekitar. Ruko postmodern terletak di kawasan
perbatasan kota atau kawasan urban yang penduduknya merupakan asli dan pendatang.
Di kawasan ini bangunan yang ada umumnya merupakan bangunan tradisional dan
beberapa diantaranya sudah mengalami penambahan.
Kawasan urban merupakan kawasan pengembangan dari pusat kota
danbiasanya penduduknya merupakan orang-orang yang bekerja di kota. Jadi,kultur
budaya serta adat istiadatnya termasuk dalam golongan manusia modern.
Sedangakan dalam hal mendesain ( rumah toko ) atau ruko terbagi menjadi
beberapa bagian, yaitu:.
a) Kenyamanan.
Menggabungkan 2 fungsi rumah tempat tinggal dan toko dalam satu wadah
sehingga tidak mengganggu sinergis fungsi ruang masing masing sehingga tercipta
kenyamanan.
b) Ketepatan.
13/04/2016 13:55
4 of 11
Mencipta desain rumah toko adalah hal yang mesti dipertimbangkan dari
sebelum awal membangun sebuah rumah.Atur ruangan supaya efisien dan tidak ada yang
kosong. Sedangkan dalam pembagian ruang pada ruko, jika memakai rumah tinggal yang
dialih fungsikan juga untuk toko maka dapat memakai ruangan yang sering tidak dipakai
misal : teras,halaman rumah,carport,pavilion atau lantai loteng rumah. Apabila
direncanakan dari awal untuk dipakai rumah dan toko itu akan lebih efektif.
Dalam pengaturan ruang pada ruko mengunakan desain dan konsep gambar
serta pembagian ruang dan perencanaan gambar sesuai dengan pemanfaatan lokasi yang
tersedia seperti desain yang sesuai dengan fungsinya. Beberapa hal konsekwensi rumah
toko, yaitu :
(a) Pembagian waktu efektif antara urusan pribadi dan usaha.
(b) Pembagian ruang secara konsekwen tanpa mencampur adukan fungsi ruang dan
sesuai dengan lokasi yang tepat untuk dijadikan rumah dan tempat usaha.
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan..Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep
hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non
corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. Jenis properti sendiri terdiri atas real
properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan
Finansial /HKF (financial interest) .
Dalam menentukan nilai tentu saja diperhatikan spesifikasi rumah toko yang
sesuai dengan kondisi bangunan dan segala macam properti yang menyangkut
didalamnya seperti , untuk dijual ataupun disewakan.
Data Tanah
Data Bangunan
Hak Tanah,Nomor Sertifikat,Status Sertifikat,PemecahanTanggal Sertifikat, kontruksi,jumlah

Wilayah,Luas,BentukTanah,Peraturan,Perencaan,KDB,KLB,GSB,Peruntukan:Rumah lantai ,pondasi
Tinggal dan Toko 2 lantai dan 3 lantai,Pemenuhan terhadap Peraturan Tata Kota
,kontruksi atap
,didnding ,partisi
,lantai
,pintu
,jendela
,langit-langi
t,penutup atap
,tangga ,nomor
imb
,luas
bangunan fisik
,umur
efektif
,tahun
awal
dihuni
,tahun
pembangunan.
Contohnya seperti :
Spesifikasi Ruko Baru Sariwangi, Bandung yang akan dijual dan disewakan
(Jl Sariwangi, Parongpong, Bandung Barat)
Spesifikasi Rumah Toko yang akan disewakan
Sertifikat Hak Milik
Luas tanah: 81
Luas bangunan: 183
Berapa lantai? 3
Disewakan 2 unit ruko Cimahi Square blok A01 lokasi baik dan blok A02,Jl.Pabrik
aci, Belakang Ramayana Cimahi, Dekat alun2 & mesjid agung cimahi, Sebelah GKI
Cimahi, SMAN 1 Cimahi, sebrang sekolah BPK Cimahi.
Lt 81m,Lb 183m,3lantai,harga sewa 125jt/thn nego.
min sewa 2thn dan max 5thn.
Info lebih lanjut hub:
Rafiq Q-Property
13/04/2016 13:55
5 of 11
Telp : 0821.304.89.262
Info
lengkap:
http://rumahdijual.com/bandung/943051-ruko-di-area-komersilcimahi.html
Data Properti Rumah Toko tersebut disebutkan dimulai dari pengertian hingga spesifikasi
yang terkait didalamnya disebutkan untuk menganalisis aset real properti untuk
dilakukan bahan aplikasi penilaian aset sesuai dengan SPI .
SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat
penting artinya bagi para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis,
pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya
dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna
jasa dan masyarakat pada umumnya.
Untuk penilaian dan pertimbangan nilai seperti contoh Rumah dan Toko maka
Penerapan prinsip dalam SPI ini pada suatu proses penilaian harus memperhatikan
faktor-faktor yang menjadi pertimbangan Penilai. Pertimbangan tersebut harus
diterapkan secara objektif sehingga tidak akan memperbesar atau memperkecil hasil
penilaian, serta harus dilaksanakan dengan memperhatikan tujuan penilaian, dasar
penilaian dan asumsi lain yang berlaku untuk penilaian.
Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi
khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang
yang profesional, Penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi
dan meningkatkan keterampilan profesional secara terus menerus. Mereka juga harus
menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek
penilaian secara profesional dengan mengacu kepada SPI.
Untuk lebih memberikan gambaran yang riil, kami melakukan pencarian bahan yang
mendukung untuk diaplikasikan di sektor real properti Rumah dan Toko agar lebih
memahami arti Penilaian Terhadap suatu aset.Berikut adalah jawaban kami tentang data
yang tercantum dalam soal seperti :
a. Penilaian Aset Ruko
Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini
tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu (KPSPI, 2013).
Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini
tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.
Kata Penilaian digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi
nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian. Penilai harus memiliki
pemahaman yang baik mengenai pasar properti;memahami interaksi pelaku pasar;
mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual
properti di pasar,sehingga terhindar dari penggunaan istilah nilai saja tanpa
adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan.
Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi.
Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi
untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal
penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Menurut Fanning (2005), nilai atas suatu property ditentukan oleh beberapa faktor,
yaitu: faktor fisik, lokasi, dan hukum. Faktor fisik adalah faktor geologis, dimana faktor
ini memiliki pengaruh yang paling besar dalam menentukan potensi kegunaan suatu
tempat. Di dalam faktor fisik itu sendiri, terdapat beberapa komponen yang dianggap
sesuai seperti lahan properti, fasilitas suatu bangunan, kualitas konstruksi, dan luas
tanah. Menurut Hodgkins (1982), jika luas tanah semakin besar maka akan semakin
berpengaruh signifikan terhadap nilai properti.
Menilai suatu Ruko dilihat dari nilai ekonomi dan waktu tertentu
pada ruko tersebut. Nilai disini artinya memberikan nilai terhadap kondisi ruko,
keadaan, kelebihan, kekuatan atau daya tukar (dijual) yang dapat di wujudkan dalam
bentuk satuan uang. Dengan melakukan penilaian pada ruko, maka pemilik dapat
menetapkan harga yang cocok/ sesuai dengan kondisi yang ada pada ruko yang akan
dijual tersebut.
13/04/2016 13:55
6 of 11
b. Tujuan Penilaian dari Ruko

Sebelum melakukan penilaian, penilai harus mengetahui terlebih dahulu bahwa
penilaian tersebut untuk keperluan apa agar penilaian akan tepat tujuan dan sasarannya
seperti penilaian untuk tujuan penjualan,
Kenapa perlu dilakukan penilaian ?
Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotetis
pertukaran di pasar bebas dan terbuka. kategori ini. Menunjukkan manfaat yang
diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan suatu aset. Nilai ini khusus untuk
seseorang atau entitas, dan mungkin tidak memiliki relevansi dengan pelaku pasar pada
umumnya. Nilai Investasi dan Nilai Khusus sebagaimana ditetapkan dalam standar ini
termasuk dalam kategori ini. Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak
tertentu untuk pertukaran suatu aset. Meskipun para pihak mungkin tidak memiliki
hubungan tertentu dan bernegosiasi dalam kondisi bebas ikatan, aset tersebut belum
tentu ada di pasar dan harga yang disepakati mungkin mencerminkan keuntungan atau
kerugian tertentu bagi kepemilikan pihak yang terlibat, akan tetapi bukan pasar pada
umumnya. Nilai Wajar sebagaimana didefinisikan dalam SPI termasuk dalam kategori
ini.
Agar pemilik ruko mengetahui nilai atas ruko nya, dan dapat menentukan harga
standar dari ruko yang dimilikinya. Penilaian suatu roku tidak bias sembarangan, ada
orang yang khusus untuk melakukan penilaian sebuat ruko (asset).
Factor mempengaruhi nilai terhadap ruko :
1. Factor Fisik
2. Faktor Lokasi
3. Factor Hukum
Jenis dan sumber input penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yang selanjutnya
ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya, berbagai pendekatan dan metode dapat
digunakan untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal
dari pasar. Pendekatan data pasar ditentukan oleh penggunaan input yang berasal dari
pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan pendapatan, harus
diterapkan input dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar. Untuk memperoleh
indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan biaya, maka biaya dari suatu aset yang
kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya
dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam Draft Konsep &
Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 20 penilaian). Data yang tersedia dan keadaan yang
berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian
yang paling relevan dan tepat digunakan.Jika berdasarkan data yang berasal dari pasar
dan dianalisis dengan tepat, maka masing-masing pendekatan atau metode yang
digunakan
akan
menghasilkan
suatu
indikasi
Nilai Pasar.
Pemilik bisa saja menetapkan harga untuk rukonya, namun biasanya penilaian nya
hanya sebatas perkiraan meski sama melihat dari 3 faktor diatas. Bedanya seorang
penilaian menentukan nilai ruko adanya perhitungan atas ruk
c.
Konsep Harga dari objek penilaian Ruko
Hubungan dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yg diumumkan

secara terbuka maupun dirahasiakan. Harga yang dibayarkan atas suatu property dapat
berhubungan atau tdk dgn nilai property itu. Harga merupakan indikasi atas nilai relatif
dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu, dan atau penjual tertentu dalam kondisi yg
tertentu pula.
Jadi setelah dilakukannya penilaian ruko maka akan muncul harga yang pas
untuk sebuah ruko yang akan di jual. Harga disini adalah sejumlah uang dimana pembeli
setuju untuk membayar dan penjual setuju untuk menerima sejumlah uang tersebut
sesuai dengan keadaan saat transaksi dilakukan. Ketika terjadi transaksi (baik
diungkapakan maupun tidak), maka harga menjadi suatu fakta historis.
Karena bukan Hak Milik melainkan Hgb dalam status kepemilikan hak tanah atas
real properti yang berdiri di real estate tersebut misalnya pemilik tanah mungkin
membayar harga premium untuk properti Rumah Toko yang bersebelahan. Ketika
menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi
yang mungkin dibayarkan oleh pemilik untuk properti Rumah Toko yang bersebelahan,
Penilai mendapatkan Draft Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 17 nilai yang
13/04/2016 13:55
7 of 11
mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai
untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value).
Dalam Konsep Harga Seorang investor mungkin menerapkan tingkat
pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri,
sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang
akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian
yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.
d. Biaya dari objek penilaian Ruko
Biaya adalah konsep yang behubungan dengan produksi, berbeda dengan konsep
pertukaran, didefinisikan sebagai jumlah uang yang diperlukan untuk menciptakan atau
memproduksi suatu komoditas, barang atau jasa. Ketika suatu barang telah diproduksi
atau jasa telah diberikan, maka biaya produksi barang atau jasa tersebut menjadi suatu
fakta historis (KPSPI, 2013).
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya
dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu
entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu
dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada
jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak
berbasis pasar.
Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi dimana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset
dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
Rumus Umum
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:
Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap

tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan
prinsip Highest and Best Use
Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan
ekonomis
Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh

nilai pasar bangunan
Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti
dengan methode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Contoh menggunakna metode survey kuantitas (quantity survey method)
Dalam menerapkan metode ini, penilai Properti wajib memperoleh data:
(1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga
kerja;
(2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi, biaya
lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan
(3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
13/04/2016 13:55
8 of 11
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan
penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang
cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk
dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi
dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan,
walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan
adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun
bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan
tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Dalam menentukan nilai suatu asset (Ruko), menghitung biaya pengeluaran atas ruko dan
biaya penyusutan bangunan nya perlu di ketahui. Maka keluarlah harga yang cocok untuk sebuah
ruko, agar saat pemilik ruko menjual rukonya tidak merasa dirugikan dengan harga yang dia jual
atas rukonya.
e.
Nilai dari objek penilaian Ruko
Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan defenisi tertentu
dari nilai.
Setelah melakukan penilaian hingga menghitung total biaya yang dikeluarkan atas
ruko, maka keluarlah nilai dari ruko tersebut.
Data masukan (input) Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainnya yang
digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam standar ini. Input
ini dapat berupa data yang sebenarnya atau yang diasumsikan.
Contoh input yang sebenarnya meliputi:
- harga untuk aset yang identik atau setara,
- arus kas aktual dihasilkan oleh aset,
- biaya yang sebenarnya dari aset yang identik atau setara.
Contoh input yang diasumsikan meliputi:
- arus kas yang diperkirakan atau diproyeksikan,
- estimasi biaya dari suatu aset hipotetis,
- sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.
Keyakinan yang lebih besar ada pada input yang aktual, tetapi bila kurang
relevan maka input yang diasumsikan menjadi lebih relevan. Contoh input yang kurang
relevan antara lain:
- bukti transaksi aktual diatur tanggalnya;
- arus kas historis tidak mengindikasi arus kas masa depan; atau
- informasi biaya yang sebenarnya menggunakan data historis.
Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapa input
penilaian yang tersedia. Dalam hal input penilaian terbatas, maka perlu perhatian khusus
untuk meneliti dan memverifikasi data yang ada.
Bila input penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka harus dilakukan
verifikasi apakah kondisi transaksi sudah sesuai dengan Dasar Nilai yang dibutuhkan.
Jenis dan sumber input penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yang
selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya, berbagai pendekatan dan metode
dapat digunakan untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar, asal menggunakan data yang
berasal dari pasar. Pendekatan data pasar ditentukan oleh penggunaan input yang berasal
dari pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan pendapatan, harus
diterapkan input dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar. Untuk memperoleh
indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan biaya, maka biaya dari suatu aset yang
kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan
penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam penilaian). Data yang
tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan
menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan.Jika berdasarkan
data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing-masing
pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai Pasar.
Metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai jenis penilaian. Meskipun
demikian, penilaian untuk berbagai jenis aset, akan membutuhkan berbagai sumber data
13/04/2016 13:55
9 of 11
yang harus mencerminkan pasar dimana aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, Rumah
Toko dari real Property yang dimiliki oleh seseorang akan dinilai dalam konteks pasar
real property yang relevan dimana real property diperdagangkan, sedangkan cabang real
property itu sendiri akan dinilai dalam konteks pasar di mana properti diperdagangkan.
f.
Faktor Nilai objek penilaian properti Ruko
Faktor lokasi menentukan jenis dan penggunaan lahan yang paling sesuai di suatu
daerah.Menurut Von Thunen (1966), apabila aksesbilitas properti dekat dengan fasilitas umum
seperti sekolah, tempat ibadah, atau pusat perbelanjaan, maka harga properti tersebut akan
tinggi (dalam Sasuki & Box, 2003).
Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya
sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di
sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan
kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan
secara terpisah dari Nilai Pasar.
Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan
normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk
sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk
penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara
waktu.
Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan
turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi
demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai
dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan
sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi
khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Maka dari ituFaktor hukum menjadi faktor yang memiliki potensi ekonomi atas suatu
properti. Faktor hukum dapat digunakan untuk mentransfer kekuasaan atas faktor fisik suatu
properti. Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria, hak-hak atas tanah ialah Hak Milik, Hak Guna-Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai.
Memberikan nilai terhadap ruko di pengaruhi dari factor fisik, lokasi dan hukum.
Ruko yang memiliki kondisi gedung yang baik tentu nilai pada ruko tersebut tinggi.
Lokasi ruko yang strategis, letak ruko yang berada di pesimpagan jalan, ruko yang
berada di kawasan bisnis, aksestabilitas yang mudah, berada di kawasan pusat kota dan
lain lain, hal ini menambah nilai suatu ruko tersebut. Lalu kelengkapan aspek legal,
surat-surat kepemilikin suatu ruko dan bebas dari masalah hukum, salah satu factor
penting dalam penentu nilai suatu ruko.
Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti,terutama
penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau
ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau
tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu,
dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari
seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
Kaitan Prinsip-prinsip penilaian dengan aset Rumah Toko yang sudah
diaplikasikan:
Perubahan
Dalam prinsip ini mungin saja Rumah Toko atau properti yang sudah dinilai atau sebagai
objek yang dinilai akan berubah kondisinya karena faktor lingkungan yang
berubah,maka diperlukan rencana jangka panjang untuk memikirkan operasi
dan maintenance yang sesuai ketika awal pembangunan.
Kompetensi
Dalam semua properti pasti mempunyai daya saing yang banyak ,misalnya dalam
penyediaan Rumah toko yang akan dijual atau disewakan memiliki nilai yang sama
namun jika kualitasnya berbeda dan mempunyai kelebihan yang berbeda dari segi
fasilitas yang tersedia maka nilai aset dari properti tersebut akan lebih laku
permintaannya setelah dibandingkan dengan harga pasar yang berlaku.
Kesesuaian
Faktor penilaian properti misalnya Rumah toko yang masih buka menyediakan tempat
untuk melakukan distribusi produknya yang terdapat disuatu daerah Ruko
namun iddle karena terdapat disuatu kawasan kumuh suatu saat akan dijual ,maka
menurunlah harga nilai suatu properti tersebut apabila dipasarkan,maka sebelum
membangun suatu properti harus difikirkan faktor lingkungan agar masa umur
ekonomisnya agar berjalan dalam jangka panjang.
Kontribusi
Sumbangan penilaian ,misalnya Rumah toko yang hanya cukup fasilitas untuk tempat
usaha buka salon,kamar tidur,rumah makan,ruang tamukamar mandi,sekatan garasi
13/04/2016 13:55
10 of 11
,ditambah toilet lagi dekat garasi ,maka akan bertambah penilaian aset nya berbeda dari
yang awal .
Penggantian
Misalnya Rumah Toko yang akan dijual harus memiliki pembanding supaya penilaian
aset yang dilakukan tidak melebihi harga pasar dengan memperhatikan fasilitas dengan
spesifikasi yang berbeda dengan pembanding yang sama.
Permintaan dan Penawaran

Rumah toko yang dibangun dan akan dijual atau disewakan dalam kawasan perkotaan
justru akan lebih menguntungkan bagi pihak yang memiliki karena tingkat penawarannya
cukup besar,maka jika melakukan pembangunan Rumah toko atau properti lainnya harus
disesuaikan menurut data lokasi yang memungkinkan
Pemanfaatan tertinggi dan terbaik
Rumah toko / properti data seperti yang dijadikan contoh pada penjelasan sebelumnya
seharusnya memenuhi persyaratan seperti aspek legal dalam kepemilikan hak atas
tanahnya,memunginkan untuk dijadikan ide bisnis,memberikan keuntungan yang
maksimal,
Eksternalitas
Kebutuhan biaya yang akan dikeluarkan atau faktor luar yang akan ditanggung dan tidak
terduga dalam masa umur ekonomis properti tersebut.Misalnya Rumah toko yang
kebanjiran karena hujan terus menerus karena berada disuatu kawasan yang tiba-tiba
bermasalah dalam drainase/resapan air yang kurang lancar.
Antisipasi
Melakukan perencanaan yang memungkinkan melakukan pencegahan untuk menggung
beban kerugian atau resiko yang belum pasti akan dihadapi.Misalnya terjadi kebanjiran
terhadap Ruko maka diperlukan daerah resapan air yang memadai bagi jalan alirnya air
hujan.
Surplus Produktivitas
Memungkinkan suatu properti memiliki keuntungan produktivitas
DAFTAR PUSAKA
Betts, R. M., & Ely, S. J., Basic Real Estate Appraisal, 5th edition. Upper Saddle River, New
Jersey: Prentice Hall. 2001.
Burinskiene, M., Rudzkiene, V., & Venckauskaite, J. (2011). Effects of quality of life on the price
of real estate in vilnius city. International Journal of Strategic Property Management, 15(3):
295-311. doi:10.3846/1648715X.2011.617857
Fanning, S.F. (2005). Market Analysis for Real Estate. United States of America: Appraisal
Institute
Fransiska F., (2013, November) Biar Selangit Harganya, Ruko jadi Primadona. Kontan, p. 32-33
http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=50%3Apenilaianaset&catid=31%3Aumum-jasa-dan-pelayanan&limitstart=7.
http://eddiwahyudi.com/2013/03/31/penilaian-objek-tanah-dan-bangunan-untuk-kepentinganpbb-p2/
Sujono,Bambang. (2011). Penilaian Aset dalam Sektor Properti. Modul Vol. 11
http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/39537/4/Chapter%20II.pdf
http://www.mappi.or.id/public/download/download_Draft_KPUP_2_05December2012.pdf
Diposkan oleh Resa C Mustika di 20.33

Reaksi:
13/04/2016 13:55
11 of 11
Tidak ada komentar:

Poskan Komentar
Beri komentar sebagai:
Publikasikan
Beri tahu saya
Posting Lebih Baru
Beranda
Posting Lama
Langganan: Poskan Komentar (Atom)
Twitter Updates 2.2.1: FeedWitter
Fish
Mengenai Saya
Resa C Mustika
Lihat profil lengkapku
13/04/2016 13:55

Apa Yang Dibutuhkan Ketika Menjadi Penilai Bisnis (Ruko Study Case)

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Apa Yang Dibutuhkan Ketika Menjadi Penilai Bisnis (Ruko Study Case)

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Manajemen Aset: Apa yang dibutuhkan ketika menjadi Penilai Bisnis (Ruk...

Prayer Times For 6 Million Cities Worldwide

Sabtu, 10 Oktober 2015

situs ini, Anda menyetujui penggunaan

Apa yang dibutuhkan ketika menjadi Penilai Bisnis (Ruko

DASAR-DASAR PENILAIAN ASET

Penilaian Aset Ruko (Rumah Toko)

Resa Cahya Mustika

Ruko (Rumah Toko)

Ruko memang merupakan solusi yang cukup baik untuk

terasa panas. Bangunan ruko ini terletak di depan kompleks perumahan.

Hak Tanah,Nomor Sertifikat,Status Sertifikat,PemecahanTanggal Sertifikat, kontruksi,jumlah

b. Tujuan Penilaian dari Ruko

Konsep Harga dari objek penilaian Ruko

Hubungan dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yg diumumkan

Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap

Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh

Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Nilai dari objek penilaian Ruko

Faktor Nilai objek penilaian properti Ruko

Permintaan dan Penawaran

Diposkan oleh Resa C Mustika di 20.33

Tidak ada komentar:

Beri komentar sebagai:

Beri tahu saya

Posting Lebih Baru

Langganan: Poskan Komentar (Atom)

Twitter Updates 2.2.1: FeedWitter

Vous aimerez peut-être aussi